180 Sepänkylä. Gädda II Asemakaavan muutos. Kaavoitusosasto 1: Kaavaehdotus Hyväksytty kunnanvaltuustossa

Transkriptio

1 180 Sepänkylä Gädda II Asemakaavan muutos Kaavoitusosasto 1:2 000 Kaavaehdotus Hyväksytty kunnanvaltuustossa._.201_

2 Sisällys 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT Asemakaavan perustiedot ja nimi Suunnittelualueen sijainti Kaavan tarkoitus Selostuksen sisällysluettelo Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista TIIVISTELMÄ Kaavaprosessin vaiheet Asemakaava Asemakaavan toteutus Asemakaavan oikeusvaikutukset LÄHTÖKOHDAT Selvitys suunnittelualueen oloista Suunnittelutilanne ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Osalliset Asemakaavan tavoitteet Alustavat vaihtoehdot ja niiden vaikutukset ASEMAKAAVAN KUVAUS Kaavan rakenne Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen Korttelialueet Kaavan vaikutukset Kaavamerkinnät ja -määräykset Nimistö ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Toteuttamisen seuranta

3 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Asemakaavan perustiedot ja nimi Kunta: Mustasaari. Kunnanosa: 180, Sepänkylä. Kiinteistöt: Asemakaava koskee kiinteistöjä RN:o 3:368, RN:o 1:788, RN:o 6:157, RN:o 6:166, RN:o 6:160. Kaavan nimi: Gädda II -asuinalueen asemakaavan muutos. Korttelit: 421, , sekä Kaavan mittakaava: 1: Kaavatunnus: / Suunnittelualueen sijainti Kaavanmuutos käsittää osan Gädda II -alueen asemakaavasta ja koskee noin 7,5 hehtaarin maa-aluetta. Alue sijaitsee noin 800 metriä kuntakeskuksesta itään Vanhakaupungintien ja Gäddan asuinalueen välissä. Alue on tällä hetkellä rakentamaton. Kaava-alueen sijainti ja rajaus käyvät ilmi kansilehden kuvasta. 1.3 Kaavan tarkoitus Tarkoituksena on muuttaa osaa Gädda II -alueen asemakaavasta niin, että parhaiten rakentamiseen soveltuvat alueet voidaan toteuttaa tarkoituksenmukaisesti. Samalla tarkistetaan tieyhteyksiä alueelle ja muutetaan niitä tarvittaessa. 1.4 Selostuksen sisällysluettelo Asemakaava koostuu asemakaavakartasta ja kaavaselostuksesta. Kaavaselostuksessa esitellään kaava-alueen lähtötiedot sekä asemakaavan tavoitteet ja perustelut. 1.5 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista - Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Liite 1 - Seurantalomake Liite 2 - Asemakaavakartan pienennös Liite Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista - Luontoinventointi, Liikenneselvitys, Maaperätutkimukset 2

4 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Yhdyskuntarakentamisen lautakunta päätti selvittää edellytykset asemakaavan muuttamiseen Osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli nähtävillä Yhdyskuntarakentamisen lautakunta päätti asettaa asemakaavaluonnoksen nähtäville valmisteluvaiheessa Kaavaluonnos oli nähtävillä Yhdyskuntarakentamisen lautakunta päätti asettaa asemakaavaehdotuksen nähtäville. _._.2015 _._.2015 Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä. _._.2015 _ Yhdyskuntarakentamisen lautakunta yhtyi asemakaavaehdotukseen. _._.2015._.2015 _ Kunnanhallitus yhtyi asemakaavaehdotukseen. Kunnanvaltuusto hyväksyi asemakaavaehdotuksen. 2.2 Asemakaava Asemakaavan muutoksella muodostetaan 6 erillispientalojen korttelialuetta (AO), joissa on yhteensä 19 rakennuspaikkaa, sekä asuinpientalojen korttelialue (AP), jossa on 1 rakennuspaikka. Asemakaava käsittää myös lähivirkistysalueita (VL), maatalousalueen (MT) ja yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten alueita (ET). Asemakaavan muutoksessa rakennuspaikkojen korttelialueet on sijoitettu ylävimmille alueille, ja ne rajautuvat olemassa olevaan asutukseen. Toteuttamisessa on otettava huomioon, että kaava-alue sijaitsee kuivatusalueella, minkä vuoksi alin suositeltava rakentamiskorkeus on +2,0 metriä (N60). 2.3 Asemakaavan toteutus Alueen toteuttaminen voidaan aloittaa heti kun kunnanvaltuusto on hyväksynyt kaavan ja päätös on saanut lainvoiman. Kunta rakentaa kunnallistekniikan ja tiet, kun investointi otetaan mukaan kunnan toimintasuunnitelmaan. Asuntotonttien rakentamisesta vastaavat yksityishenkilöt (AO) tai rakennusurakoitsijat (AP). Rakentaja vastaa mahdollisista pohjatutkimuksista. 3

5 2.4 Asemakaavan oikeusvaikutukset Rakennusta ei saa rakentaa vastoin asemakaavaa (rakentamisrajoitus). Muiden ympäristön muutostoimenpiteiden kohdalla asemakaava on otettava huomioon seuraavasti: Asemakaava-alueelle ei saa sijoittaa toimintoja, jotka aiheuttavat haittaa asemakaavassa osoitetulle muiden alueiden käytölle. Asemakaavaalueelle ei saa myöskään sijoittaa toimintoja, jotka ovat haitallisten tai häiriöitä aiheuttavien ympäristövaikutusten estämistä tai rajoittamista koskevien asemakaavamääräysten vastaisia. 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Kaavanmuutos käsittää osan Gädda II -alueen asemakaavasta ja koskee noin 7,5 hehtaarin maa-aluetta. Alue sijaitsee noin 800 metriä kuntakeskuksesta itään Vanhakaupungintien ja Gäddan asuinalueen välissä. Alue on pääasiassa peltomaata, ja aluetta halkoo Lågfjärdsbäcken. Kaava-alueen ympärillä on pientaloasutusta. Kuva 1. Näkymä kaava-alueelle. Luonnonympäristö Kaava-alue muodostuu suurelta osin peltomaasta, jota halkoo Lågfjärdsbäcken. Lågfjärdsbäcken on 3 5 metriä leveä oja, jonka 4

6 vedenkorkeus on noin 0,4 metriä merenpinnan alapuolella (N60). Maanpinta on alimmillaan ojan lähellä ja nousee noin 5:een metriin sekä kaava-alueen länsi- että itäosassa. Kaava-alueen luoteisosassa on tulvaherkkä alue. Päällimmäiset maakerrokset ovat pääasiassa savea tai mutaista savea. Kaava-alueen koillisosassa on kapea metsäinen alue, joka rajautuu asuinalueeseen. Alueella on myös pieni, tiheäkasvuinen metsikkö. Luontoinventointi tehtiin kesäkuussa 2011 Gädda II -asuinalueen asemakaavan laatimisen yhteydessä. Inventoinnissa ei todettu erityisiä luontoarvoja, jotka on otettava huomioon asemakaavaa laadittaessa. Sepänkylän osayleiskaavan tarkistamisen yhteydessä vuonna 2014 on laadittu osayleiskaavatason luontoinventointi. Inventoinnissa ei todettu kaava-alueella arvokkaita luontokohteita. Alueella ei ole pohjavesialueita. Rakennettu ympäristö Alueella, jota kaavanmuutos koskee, ei ole rakennuksia. Kaava-alue on kuitenkin asutuksen ympäröimä: idässä on Gäddan asuinalue sekä lännessä ja etelässä Sepänkyläntien ja Vanhakaupungintien asutusta. Sepänkylän osayleiskaavan laatimisen yhteydessä vuonna 2014 tehtiin Sepänkylän kulttuuriympäristöinventointi, jonka mukaan osa kaavaalueesta sivuaa arvokasta kulttuuriympäristöä. Arvokas kulttuuriympäristö muodostuu Gamla byn ja Söderbyn käsittävästä kokonaisuudesta. Alueella ei tiettävästi ole muinaisjäännöksiä tai muinaismuistoja. Kaava-alueen vieressä on leikkipuisto. Palvelut Sepänkylän kuntakeskuksessa on laaja palvelutarjonta. Liikenne Liikenne alueelle johdetaan Vanhakaupungintien, Köyhäinmaidentien ja Dollinmäentien kautta. Köyhäinmaidentiellä on kevyen liikenteen väylä, ja pohjoisessa alue rajautuu Gäddantien ja Louhikkorinteen väliseen kevyen liikenteen väylään. Gädda II -alueen alkuperäisen kaavan laatimisen yhteydessä varattiin tilaa kevyen liikenteen väylää varten Vanhakaupungintielle Sepänkyläntien ja Köyhäinmaidentien välisellä osuudella. Sepänkylän ja Vaasan matkakeskuksen väliset bussivuorot kulkevat säännöllisin väliajoin sekä arkisin että viikonloppuisin. 5

7 Tekniset palvelut Alueen läheisyydessä on kunnan vesi- ja viemäriverkko, ja kaava-aluetta halkoo viemärijohto. Lågfjärdsbäckenin itäpuolella on 20 kv:n sähkölinja. Kaukolämpöverkko sijaitsee noin 300 metriä alueesta lounaaseen. Maanomistus Alue on pääasiassa kunnan omistuksessa (merkitty punaisella rasterilla kuvaan 2). Gäddanlaakson tiealueen ympärillä oleva alue on yksityisomistuksessa. Kuva 2. Maanomistussuhteet. 3.2 Suunnittelutilanne Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Valtioneuvoston päätös valtakunnallisista alueidenkäyttötavoitteista tuli voimaan Tavoitteita on osin tarkistettu, ja pääteemana on vastata ilmastonmuutoksen yhteiskunnallemme asettamiin haasteisiin. Tarkistetut tavoitteet tulivat voimaan Tavoitteet on ryhmitelty seuraaviin asiakokonaisuuksiin: toimiva aluerakenne eheytyvä yhdyskuntarakenne ja elinympäristön laatu kulttuuri- ja luonnonperintö, virkistyskäyttö ja luonnonvarat toimivat yhteysverkostot ja energiahuolto Helsingin seudun erityiskysymykset luonto- ja kulttuuriympäristöinä erityiset aluekokonaisuudet. 6

8 Valtakunnalliset tavoitteet on jaettu yleistavoitteisiin ja erityistavoitteisiin. Yleistavoitteet ovat luonteeltaan periaatteellisia linjauksia, jotka koskevat alueidenkäyttöä yleiskaavoituksessa. Sen sijaan erityistavoitteet ovat alueidenkäyttöä ja alueidenkäytön suunnittelua koskevia velvoitteita, joita ei ole rajattu koskemaan vain tiettyä kaavatasoa. Maakuntakaava Pohjanmaan maakuntakaava vahvistettiin ympäristöministeriön päätöksellä Asemakaava-aluetta koskevat seuraavat aluevaraukset: taajamatoimintojen alue (A) kaupunkikehittämisen vyöhyke, Vaasan kaupunkiseutu kk-1 kaupunki maaseutu-vuorovaikutusvyöhyke kmk. Kuva 3. Ote maakuntakaavasta. Strateginen yleiskaava Mustasaaren kunnalle on laadittu strateginen yleiskaava vuosina Yleiskaavan tarkoituksena on ohjata kunnan yhdyskuntarakenteen ja maankäytön yleisperiaatteita. Strateginen yleiskaava on kuvaus kunnan maankäytön visiosta vuoteen 2040 saakka ja strategia vision toteuttamiseksi. Kunnanvaltuusto hyväksyi strategisen yleiskaavan Strateginen yleiskaava ei ole oikeusvaikutteinen. 7

9 Kuva 4. Ote Mustasaaren kunnan strategisesta yleiskaavasta. Yleiskaava Sepänkylän osayleiskaava hyväksyttiin kunnanvaltuustossa Osayleiskaavassa alueella on merkintä M (maa- ja metsätalousalue). Kaavassa osoitetaan kevyen liikenteen väylä Vanhakaupungintielle. Ote osayleiskaavasta käy ilmi kuvasta 5. Sepänkylän osayleiskaavan tarkistaminen käynnistyi syksyllä Kaavaehdotus esiteltiin keväällä Kaavaehdotuksen mukaan suurimmalla osalla asemakaava-aluetta on merkintä AP (pientalovaltainen alue). Ote osayleiskaavaehdotuksesta käy ilmi kuvasta 6. Kuva 5. Ote Sepänkylän osayleiskaavasta. 8

10 Kuva 6. Ote Sepänkylän osayleiskaavasta. Asemakaava Voimassa oleva asemakaava on hyväksytty kunnanvaltuustossa Asemakaavassa alue on varattu pientalovaltaiseksi asuinalueeksi. Kuva 7. Ote rakennuskaavasta. Rakennusjärjestys Mustasaaren kunnan rakennusjärjestys tuli voimaan Ympäristönsuojelumääräykset Länsirannikon ympäristöyksikön ympäristönsuojelumääräykset tulivat voimaan

11 Pohjakartta Kaavaa laadittaessa käytetään kunnan pohjakarttaa (1:2 000). Karttaa on täydennetty, ja kaavoituspäällikkö Barbara Påfs hyväksyi täydennetyn kartan ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Lågfjärdsbäckenin vieressä olevan alueen kantavuus on osoittautunut huonoksi ja lisäksi pohjaveden paine alueella on osoittautunut erittäin kovaksi, minkä vuoksi kunnallistekniikan toteuttaminen voimassa olevan asemakaavan mukaisesti on kallista. Tästä syystä kehittämisjaosto on päättänyt, että asemakaavaa aletaan tarkistaa. Kaavaa tarkistetaan niin, että tavoitteena on parhaiten rakentamiseen soveltuvien alueiden toteuttaminen. Yhdyskuntarakentamisen lautakunta on päättänyt muuttaa Gädda II -alueen asemakaavaa. Asemakaavan muutos mainitaan myös kunnan kaavoituskatsauksessa Osalliset Osallisilla on oikeus osallistua kaavan valmisteluun, arvioida sen vaikutuksia sekä ilmaista mielipiteensä kaavasta. Kaavoitukseen osallisia ovat asukkaat, maanomistajat ja kaikki ne, joihin kaavoitus saattaa huomattavasti vaikuttaa Mustasaaren kunnan hallintoyksiköt o kunnanhallitus o kehittämisjaosto o yhdyskuntarakentamisen lautakunta o rakennuslautakunta o ympäristöjaosto o sivistyslautakunta o sosiaalilautakunta Etelä-Pohjanmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus Pohjanmaan pelastuslaitos Vaasan Sähköverkko Oy Anvia Lågfjärdsbäckens Upprensningsföretag muut yhteisöt ja yhdistykset. Vireilletulo Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta tiedotettiin Vasabladetissa ja Pohjalaisessa sekä kunnan virallisella ilmoitustaululla ja kunnan verkkosivustolla. 10

12 Osallistuminen kaavoitukseen ja vuorovaikutusmenettelyt Osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli nähtävillä Suunnitelmasta jätettiin viisi mielipidettä. Neljässä mielipiteessä esitettiin, että Louhikkorinteen asutusta vasten tulee jättää riittävän suuri viheralue ja että liikennettä ei tule ohjata uusille korttelialueille Dollinmäentien kautta. Yhdessä mielipiteessä vastustettiin sisääntulotietä kaava-alueelle voimassa olevassa asemakaavassa varatun Gäddanlaakson kautta. Mielipiteessä katsottiin, että liikenne voidaan sen sijaan ohjata uuden yhteyden kautta Mustasaarentieltä (entiseltä valtatieltä) tai vaihtoehtoisesti Dollinmäentien kautta. Asemakaavaluonnos pidettiin nähtävillä valmisteluvaiheessa Luonnoksesta jätettiin neljä mielipidettä. Kaikki, jotka jättivät kaavaluonnoksesta mielipiteen, vastustivat Dollinmäentien jatketta ja katsoivat, että liikenne uusille asuntotonteille pitäisi ohjata Gäddanlaakson jatkeen kautta. Kolmessa mielipiteessä vaadittiin leveämpää viheraluetta Louhikkorinteen kiinteistöjä vasten vuonna 2012 hyväksytyn asemakaavan mukaisesti. Mielipiteissä huomautettiin myös, että korttelin 655 asuintalojen pitäisi olla matalampia tai vaihtoehtoisesti sijoitettu niin, ettei niistä ole näkymää Louhikkorinteen suuntaan. Vastine: Tavoitteena on muuttaa asemakaavaa niin, että parhaiten rakentamiseen soveltuvat alueet voidaan toteuttaa tarkoituksenmukaisesti. Jotta alueen koillisosa voidaan hyödyntää, on katsottu, että tarkoituksenmukaisin ratkaisu on johtaa liikenne alueelle Dollinmäentien kautta. Alueen maaperän vuoksi liikenteen johtamista alueelle Gäddanlaakson jatkeen kautta ei ole katsottu asianmukaiseksi. Korttelin 655 ja Louhikkorinteen kiinteistöjen välistä viheraluetta suurennetaan noin kolme metriä niin, että se vastaa asemakaavaa vuodelta Kerrosluku on edelleen 1¾. Samassa yhteydessä, kun yhdyskuntarakentamisen lautakunta käsitteli asemakaavaehdotuksen, alueella tehtiin maastokatselmus, johon mielipiteen valmisteluvaiheessa jättäneet saivat osallistua. Lausunnon jättivät rakennuslautakunta, ympäristöjaosto, Pohjanmaan pelastuslaitos, Vaasan Sähköverkko Oy ja Anvia. Etelä-Pohjanmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus ilmoitti, että se ei anna lausuntoa luonnoksesta, vaan viittaa lausuntoon, jonka se antoi Gädda II - asemakaavan laatimisen yhteydessä vuonna Rakennuslautakunta yhtyy asemakaavaluonnokseen, mutta nostaa esiin sen, että rakennuskorkeudet on tärkeä ilmoittaa Lågfjärdsbäckenin tulvariskin vuoksi. Vastine: Kaavaehdotusta täydennetään rakennuskorkeutta koskevalla määräyksellä. Ympäristöjaosto nostaa esiin sen, että Länsirannikon ympäristöyksikön ympäristönsuojelumääräykset on hyväksytty syksyllä 2014, ja ne pitäisi ottaa huomioon kaava-asiakirjoissa. Vastine: Ympäristönsuojelumääräykset otetaan huomioon kaavaselostuksessa. 11

13 Pohjanmaan pelastuslaitos nostaa esiin sen, että Suomen rakentamismääräyskokoelman osassa E1 olevat vaatimukset palon leviämisen estämiseksi läheisiin rakennuksiin on otettava huomioon asemakaavassa joko ilmoittamalla tonttien rakennusalat tai kaavamääräyksillä. Pelastuslaitos huomauttaa myös, että alin rakennuskorkeus pitäisi ilmoittaa alavan maaperän vuoksi. Vastine: Kaavaehdotusta täydennetään rakennusten sijoittelua koskevalla kaavamääräyksellä, jossa huomioidaan paloriski, sekä rakennuskorkeutta koskevalla määräyksellä. Vaasan Sähköverkko Oy:llä ei ole huomautettavaa kaavaluonnoksesta. Vastine: Todetaan. Anvia nostaa esiin sen, että kaapelikanavien ja kaappien paikat on otettava huomioon asemakaavassa. Vastine: Todetaan. Ely-keskuksen lausunnossa, jonka se antoi Gädda II -asemakaavan laatimisen yhteydessä vuonna 2012, katsottiin, että alueen alunamaista pitäisi tehdä selvitys, tulvariskit pitäisi huomioida ja että pitäisi selvittää, miten uuden asuinalueen liikenne vaikuttaa liittymään Vanhakaupungintieltä Sepänkyläntielle. Asemakaavan muutos merkitsee, että aluetta hyödynnetään vähemmän ja että peltoalueesta suuri osa säilyy ennallaan. Kaavaehdotuksessa annetaan määräys alimmasta rakennuskorkeudesta. Liikenneselvitys tehtiin Gädda II - asemakaavaa laadittaessa. Viranomaisyhteistyö Kunnan hallintoyksiköiltä ja asianomaisilta viranomaisilta pyydetään lausunnot tarvittaessa. Viranomaisneuvottelu pidetään tarvittaessa. Valmisteluvaiheessa pyydettiin lausunnot rakennuslautakunnalta, ympäristöjaostolta, Etelä-Pohjanmaan ely-keskukselta, Pohjanmaan pelastuslaitokselta, Vaasan Sähköverkko Oy:ltä ja Anvialta. 4.3 Asemakaavan tavoitteet Tavoitteena on luoda kunnan omistamalle alueelle edellytykset asuntorakentamiselle. Tavoitteena on muuttaa asemakaavaa niin, että parhaiten rakentamiseen soveltuvat alueet voidaan toteuttaa tarkoituksenmukaisesti. Samalla tarkistetaan tieyhteyksiä alueelle ja muutetaan niitä tarvittaessa. 12

14 4.4 Alustavat vaihtoehdot ja niiden vaikutukset Asemakaavan muutoksessa rakennuspaikkojen korttelialueet on sijoitettu ylävimmille alueille, ja ne rajautuvat olemassa olevaan asutukseen. Alueen luonnonolot ohjaavat alueidenkäyttöä, joten alustavien vaihtoehtojen välillä ei ole ollut merkittäviä eroja. Alueen maaperän laadun vuoksi kaava-alueen poikki ei vedetä uusia liikenneyhteyksiä. Näin ollen se osa Gäddanlaakson tiealueesta, joka voimassa olevan asemakaavan mukaan johdettiin yksityisomistuksessa olevan maa-alueen yli, kumotaan kaavanmuutoksella. Rakentamiseen soveltuvien alueiden hyödyntämiseksi tarkoituksenmukaisella tavalla kortteleihin 654 ja 655 osoitetaan tieyhteys Dollinmäentien kautta. Asemakaavaluonnos pidettiin nähtävillä valmisteluvaiheessa (kuva 8). Kuva 8. Valmisteluvaiheen kaavaluonnos. Kaavaehdotus noudattaa rakenteeltaan kaavaluonnosta, ja tonttien määrä on sama. Asuinkortteleissa 654 ja 655 on tehty ainoastaan pieniä tarkistuksia korttelialueiden rajauksiin, koska viheraluetta Louhikkorinnettä vasten on levennetty. 13

15 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne Kaava-alue käsittää osan korttelista 421 sekä korttelit , ja Korttelialueet käsittävät yhteensä 19 erillispientalojen rakennuspaikkaa (AO) ja yhden asuinpientalojen rakennuspaikan (AP). Asumiseen varattujen korttelialueiden lisäksi alueelle on varattu lähivirkistysalueita (VL), maatalousalue (MT), yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten alueita (ET) sekä alueita teille ja kevyen liikenteen väylille. 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen Asemakaavaa laadittaessa on otettu huomioon alueen luonnonolot ja erityispiirteet. Alavimmat alueet Lågfjärdsbäckenin tuntumassa jätetään rakentamattomiksi. 5.3 Korttelialueet Erillispientalojen korttelialue (AO) Uudet AO-tontit ovat noin m², ja niiden tehokkuusluku on e = 0,30. Kerrosluku on 1¾. AO-tonttien rakennusoikeus on yhteensä noin k-m². Asuinpientalojen korttelialue (AP) Alueelle voidaan periaatteessa rakentaa omakotitaloja, paritaloja tai pieniä rivitaloja. AP-tontti on noin m², ja sen tehokkuusluku on e = 0,40, mikä antaa rakennusoikeutta noin 675 k-m². Tontille on sallittua rakentaa 1¾-kerroksisia rakennuksia. Toteuttamisessa on otettava huomioon, että kaava-alue sijaitsee kuivatusalueella, minkä vuoksi alin suositeltava rakentamiskorkeus on +2,0 metriä (N60). Muut alueet Lähivirkistysalue (VL) Kaava-alueelle on varattu lähivirkistysalueita asuinkortteleiden yhteyteen. Tällä tavalla uudet asuinkorttelit rajataan nykyisestä asutuksesta. Alueella on ohjeellisia rajauksia muuntamolle (mu) ja varaus maanalaiselle johdolle. 14

16 Yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten alue (ET) Herrgårdinlaakson vieressä sekä kaava-alueen pohjoisosassa on yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten alueet. Alue on varattu ensisijaisesti pumppaamon rakentamista varten. Tie- ja katualueet Asemakaavalla jatketaan Dollinmäentietä ja Gäddanlaaksoa. Lisäksi Vanhakaupungintien (Herrgårdinlaakson) yhteyteen tulee uusi tiealue. Kevyen liikenteen väylää varten on varattu alue Dollinmäentien ja kaavaalueen pohjoispuolella kulkevan kevyen liikenteen väylän välille. Kaavan länsirajan virkistysalueella on ajo-oikeus (ajo), joka palvelee asemakaavan rajauksen ulkopuolella sijaitsevan korttelin 421 rakennuspaikkaa. 5.4 Kaavan vaikutukset Maankäyttö- ja rakennuslain 9. :n mukaan kaavan tulee perustua riittäviin selvityksiin. Kaavaa laadittaessa on pyritty tunnistamaan ja selvittämään asemakaavan toteuttamisen vaikutukset. Arviointi on tehty olemassa olevien selvitysten, kirjallisuuden ja maastokäyntien perusteella. Vaikutusten arviointia täydennetään kaavaprosessin aikana osallisilta saatavan palautteen perusteella. Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Alue käsittää tällä hetkellä peltoalueen, ja asemakaavan toteuttaminen muuttaa maisemakuvaa. Asemakaavalla osoitetaan uutta asutusta nykyisen asutuksen yhteyteen, mikä mahdollistaa sen, että Lågfjärdsbäckeniä lähimpänä olevat alueet säilyvät ennallaan avoimena viljelysalueena, ja tämä on Sepänkylän kulttuuriympäristöinventoinnin suositusten mukaista. Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Asemakaavalla luodaan edellytykset asemakaava-alueen laajentamiseen Sepänkylässä ja mahdollistetaan tulomuutto alueelle. Gädda II -asemakaava-alueelle arvioidaan mahtuvan noin uutta asukasta. Jotta kaava-alueen läheisille asuntotonteille aiheutuisi vähemmän häiriöitä, olemassa oleva asutus ja uudet rakennuspaikat pyritään erottamaan toisistaan viheralueilla. Jotta rakennettavat alueet voidaan hyödyntää tarkoituksenmukaisesti, liikenne asuinkortteleihin johdetaan kolmesta eri suunnasta, mikä merkitsee, että tieyhteys kortteleihin 654 ja 655 kulkee Dollinmäentien kautta Gäddan asuinalueen läpi. Kaavanmuutos lisää näin ollen liikennettä alueella. Muutos on kuitenkin katsottu perustelluksi, koska liikenne suuntautuu vain muutamille omakotitalojen rakennuspaikoille ja koska kaavanmuutos ei salli läpikulkuliikennettä. Liikenteen vaikutukset ovat suurimmat rakennusvaiheessa. 15

17 Alueen maaperän laadun vuoksi kaava-alueen poikki ei vedetä uusia liikenneyhteyksiä. Näin ollen se osa Gäddanlaakson tiealueesta, joka voimassa olevan asemakaavan mukaan johdettiin yksityisomistuksessa olevan maa-alueen yli, kumotaan asemakaavan muutoksella. Kunnallisteknisen suunnittelun aikana osoittautui, että toteuttaminen tulee olemaan erittäin ongelmallista vaikeiden perustamisolosuhteiden ja korkean pohjavedenpinnan tason vuoksi. Yhdyskuntataloudelliset vaikutukset Pitkällä aikavälillä alueen toteuttamisen toivotaan kuitenkin tuovan Sepänkylään lisää asukkaita ja kuntaan uusia veronmaksajia. Kaavan toteuttaminen edellyttää myös palvelutarjonnan täydentämistä. Tulomuuton lisääntyminen lisää muun muassa päiväkoti- ja peruskoulupaikkojen tarvetta. 5.5 Kaavamerkinnät ja -määräykset Kaavamerkinnät ja asemakaavamääräykset esitellään asemakaavakartassa ja kohdassa 5.3 Aluevaraukset. 5.6 Nimistö Asemakaavassa olevat tiet ovat nimeltään Herrgårdinlaakso, Gäddanlaakso ja Dollinmäentie. 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteuttamisen seuranta Toteutusta valvovat rakentamisen osalta rakennusvalvontaviranomaiset (rakentaminen ja puusto), kunnallistekniikan osalta yhdyskuntarakentamisen lautakunta (tiet, vesi- ja viemärijohdot) ja muilta osin ympäristöviranomaiset (ympäristönsuojelu, jätehuolto). Mustasaaressa , kaavoitusosasto Kaavoituspäällikkö Barbara Påfs Kaavoitusinsinööri Marika Häggblom 16