Kohtuulliset asumiskustannukset suunnittelun haasteena; Tuotannon näkökulma

Koko: px

Aloita esitys sivulta:

Download "Kohtuulliset asumiskustannukset suunnittelun haasteena; Tuotannon näkökulma"

Ari-Pekka Lahtinen
8 vuotta sitten
Katselukertoja:

1 Kohtuulliset asumiskustannukset suunnittelun haasteena; Tuotannon näkökulma Pekka Sokka Skanska Talonrakennus Oy ARY / Pekka Sokka 1

2 Kohtuulliset asumiskustannukset suunnittelun haasteena. Miten asunnon hinta muodostuu Miten kustannukset sitoutuvat Miten eri vaiheissa kustannukseen voi vaikuttaa Tyypilliset kustannussyöpöt Top 10 ja niiden vaikutuksia Yhteenveto ARY / Pekka Sokka 2

eri vaiheissa kustannukseen voi vaikuttaa Tyypilliset

3 Mistä asunnon ostohinta muodostuu? Minne neliöhinta maksetaan? % Valtiolle; 27 Työeläkelaitok % sille; 6 ;Palkansaajille % 17 Yrityksille % voittona ; 11 % Kunnalle; 6 Tontin % myyjälle; 11 Ulkomaille ; 12 % poistoina 10 % ARY / Pekka Sokka 3

Yrityksille % voittona ; 11 % Kunnalle; 6 Tontin % myyjälle; 11

4 Mistä asunnon ostohinta muodostuu? Myyntihinnan muodostuminen esimerkki Markkinointi ja myynti Rakennuttamistehtävät Rahoitus Liittymät Lupa ja valvonta Suunnittelu + ohjaus Tontti + Rakentaminen varaukset ARY / Pekka Sokka 4

Rakennuttamistehtävät Rahoitus Liittymät Lupa ja valvonta

5 Rakentamisen kustannusten paloittelua Vakioitu ja tuotteistettu tyyppikerrostalo Tehokkuudet kohdallaan ja korkea esivalmistusaste Työtä ja yhteiskustannuksia n. 20 % Alihankintaa ja materiaalihankintaa n. 80 % Näistä neljä suurinta ( betonielementit, talotekniikka, perustustyöt ja märkätilaelementit ) 2/3 osaa. Suuret mahdollisuudet / riskit siis näissä, ei pintarakenteissa / kalusteissa / varusteissa ARY / Pekka Sokka 5

80 % Näistä neljä suurinta ( betonielementit, talotekniikka, perustustyöt ja märkätilaelementit ) 2/3 osaa.

6 Mahdollisuus vaikuttaa kustannuksiin KUSTANNUSTEN MUODOSTUMINEN KUSTANNUSTEN KERTYMÄ MAANKÄYTTÖ KAAVOITUS HANKESUUNNITTELU RAKENTAMINEN SUUNNITTELU KÄYTTÖ ARY / Pekka Sokka 6

7 Maankäyttö ja yleiskaava Alue / paikka Kuntatekniikan palvelurakentamisen kustannukset ( maankäyttömaksu haarukka ), esirakentaminen, perustamisolosuhteet, topografia, pohjavesi, pimat, purkukustannukset, tiiveys / väljyys, melu, ilman saasteet jne. Liikenneyhteyksien järjestäminen Kaupunkirakenteeseen liittyvät tavoitteet Paikoituksen järjestäminen Massoittelu, tehokkuudet, volyymit Muut laadulliset yleisiä alueita koskevat tavoitteet ARY / Pekka Sokka 7

8 Kaavoitus, suunnitteluohjeistus Massoittelu, tehokkuus Toistuvuus, mahdollisuus teolliseen rakentamiseen Tyyppirakentamista vai haetaanko uusia innovaatioita? Onko aluerakentamista vai täydennysrakentamista Kaupunkikuvalliset tavoitteet Asuntojakautumaa, kokoa ja yhteistiloja ohjaavat tavoitteet Julkisivusuunnittelua ohjaavat tavoitteet ARY / Pekka Sokka 8

Onko aluerakentamista vai täydennysrakentamista Kaupunkikuvalliset tavoitteet

9 Teollinen rakentamisen mahdollisuudet? NEAPO valmis kerrostalo Toyota Homes ARY / Pekka Sokka 9

10 työsaavutus h/m2 Uusien tekniikoiden käyttöönoton haasteet Harjaantumiskerroin uusi työ kerros 2-kerros 3-kerros 4-kerros kerros ulkoseinä kantava vs. välipohja Amer.viitearvo ARY / Pekka Sokka 10

2-kerros 3-kerros 4-kerros kerros ulkoseinä kantava vs.

11 Hankesuunnittelu Asiakkaan ja asiakastavoitteiden määrittely Tilaohjelma ja tilatehokkuuden tavoitteet Runkojärjestelmä ja tuotantotekniikka Talotekniset järjestelmät Energiatehokkuus Ympäristöön ja ulkoalueisiin liittyvät tavoitteet Asuntotyypit Yhteistilojen periaatteet ARY / Pekka Sokka 11

järjestelmät Energiatehokkuus Ympäristöön ja ulkoalueisiin liittyvät

12 Asiakkaan tunnistaminen Tarina Maksukyky Investointi Käyttö Elämäntapa Arvot ARY / Pekka Sokka 12

13 Asiakkaan tunnistaminen BoKlok konsepti Asumiskustannus määrittää tuotteen Ruotsissa yli 4000 as ARY / Pekka Sokka 13

14 Hankesuunnitteluvaiheen Kustannustehokkuudenpika-analyysi 1. Autopaikoitus 2. Rakennettavan alan suhde myytävään alaan 3. Pohjarakentamisen olosuhteet 4. Keskimääräinen porrassyöttö 5. Asuntoja / porras 6. Keskimääräinen runkosyvyys 7. Vaipan suhde myytävään alaan 8. Asuntojen keskipinta-ala 9. Toistuvien kerrosten osuus 10. Poikkeavat kaavamääräykset ARY / Pekka Sokka 14

Keskimääräinen porrassyöttö 5. Asuntoja / porras 6. Keskimääräinen runkosyvyys 7.

15 Suunnittelu ja rakentamisen valmistelu - Asiakasvaatimusten toteuttaminen - Materiaali ja tuotantotehokkuuden toteuttaminen - Talotekniikan integroiminen toimintavarmasti ja kustannustehokkaasti osaksi rakennusta - Toimivuuden ja esteettisyyden toteuttaminen kustannustehokkaasti - Toiminnallisten ja rakenteellisten riskien eliminointi - Rakentamisen riskien eliminointi ARY / Pekka Sokka 15

kustannustehokkaasti osaksi rakennusta - Toimivuuden ja esteettisyyden toteuttaminen

16 Tyypilliset kustannussyöpöt 1. Rakenteellinen paikoitus (1,5 ap./asunto) 2. Liikennetiloja suhteettoman paljon ( jopa 20 % ) 3. Yhteistiloja ylimitoitettu ( jopa % ) 4. Pienet porrassyötöt ( 2-3 as / 160 m2 ) 5. Ei toistoa, kaikki päällekkäiset kerrokset erilaisia 6. Pieni runkosyvyys ( alle 10m ) 7. Vaipan osuus suuri ( 1,5 kertaa ala ) 8. Energiatehokkuuden syöpöt ( vaippa, aukotus ) 9. Poikkeavat velvoittavat kaavamääräykset ARY / Pekka Sokka 16

Pienet porrassyötöt ( 2-3 as / 160 m2 ) 5. Ei toistoa, kaikki päällekkäiset kerrokset erilaisia 6.

17 Yhteenveto; rakentamisen kustannukset sitoutuvat kun: Valitaan rakennuspaikka ( paikka ) Kiinnitetään ensimmäinen tekijä ( organisaatio ) Kiinnitetään asiakas ( tuote ) Piirretään ensimmäinen viiva (tehokkuus) Määrätään sarja, toisto ( tuotantotehokkuus ) Määritetään esivalmistusaste ( teollinen valmistus) Aloitetaan rakentaminen (kalenteri, suhdanne) ARY / Pekka Sokka 17

ensimmäinen viiva (tehokkuus) Määrätään sarja, toisto ( tuotantotehokkuus ) Määritetään

18 KIITOKSET ARY / Pekka Sokka 18

Samankaltaiset tiedostot

Kustannuskaaviopiirrokset

Kustannuskaaviopiirrokset Luonnos. Laskelmat Riitta Eloranta ja Anne Papunen, Laskelmien valinnat ja johtopäätökset Laskelmien lähtökohtia Näissä laskelmissa on vertailtu kuvitteellista perustaloa kuvitteelliseen