LAPUAN SIMPSIÖ -PROJEKTIN RISKIKARTOITUS. Kimmo Lehto ja Jon Forssell Kuntarahoitus Oyj Rahoituksen neuvontapalvelut

Transkriptio

1 LAPUAN SIMPSIÖ -PROJEKTIN RISKIKARTOITUS Kimmo Lehto ja Jon Forssell Kuntarahoitus Oyj Rahoituksen neuvontapalvelut

2 Toimeksianto Toimeksianto perustuu kirjalliseen toimeksiantosopimukseen Toimeksiannon mukaisen selvityksen ovat yhdessä tehneet Kimmo Lehto ja Jon Forssell Kuntarahoitus Oyj:stä Toimeksiannossa Kuntarahoitus Oyj Tutustuu Simpsiö projektiin Arvioi Lapuan kaupungin taloudellista kantokykyä Tunnistaa projektin riskit ja tekee niistä arvioinnin ja yhteenvedon Vertailussa on käytetty seuraavaa materiaalia Lapuan kaupungin tilinpäätös Hannu Törmän ja Juha Honkatukian Lapuan kaupungin Simpsiö- ja NovaPark-hankkeiden aluetaloudelliset vaikutukset (raportteja 2) Suunnittelutoimisto Aluetekniikka Oy:n laatimat Simpsiön maankäytön Yleissuunnitelma Simpsiö 1 (2005) ja Keskipisteen ja leirintäalueen kuntatekniikan alustava kustannusarvio Seinäjoen Ammattikorkeakoulun liiketaloudellisen yksikön laatima Simpsiön liikunta-alueen kehittämiseen liittyvän kyselyn tulokset Käyty keskusteluja mm. Nilsiän kaupunginjohtaja Pauli Aution, Pohjolan Mylly Oy:n toimitusjohtaja Juha Tanskasen ja konsultti Anne Kuvajan kanssa

3 Selvityksen sisältö 1. Kuvaus 2. Mitä on riskikartoitus 3. Menetelmä 4. Hiihtoputki ja palloiluhalli 5. Ympäristö 6. Lapuan kaupungin riskinkantokyky 7. Investointien vaikutus Lapuan kaupungin talouteen

4 Simpsiövuori-projektin kuvaus Yleisväestön suoja ja sinne johtava yhdystunneli investoinnin suuruus on 14,9 miljoonaa euroa Yleisväestönsuojan ja yhdystunnelin muuttaminen palloiluhalliksi ja hiihtoputkeksi investoinnin suuruus 3,7 miljoonaa euroa Mökkikyläinvestointi investoinnit tiestöön, veteen ja viemäriverkkoon Klubi- ja monitoimirakennus investointi 1,5 miljoonaa euroa Rinteiden korotus ja mahdollinen hiihtostadion Muut mahdolliset investoinnit hotellikylpylään ja golf-keskukseen Oma organisaatio projektipäälliköineen, projekti- ja ohjausryhmineen

5 Riskikartoitus Riskienhallinnassa halutaan torjua uhkaavia vaaroja ja minimoida niistä aiheutuvia menetyksiä Riskit pitää analysoida mitata päättää. Riskiin voidaan suhtautua eri tavoin: välttää pienentää siirtää suurentaa.

6 Yhdystunneli ja väestönsuoja Lapuan kaupungin on rakennettava väestönsuoja, jonka kustannuksen pienentämiseksi halutaan katsoa voidaanko näitä tiloja käyttää hiihtotunnelina ja palloiluhallina Väestönsuojan ja yhdystunnelin louhimisen kustannus on 14,9 miljoonaa euroa louhimiseen ja rakentamiseen käytettävä aika on kuukautta valtionapua saadaan 25 % Muutostyöt väestönsuojaksi ja palloiluhalliksi maksavat 3,7 miljoonaa euroa vievät aikaa noin 6-8 kuukautta

7 Hiihtoputki ja palloiluhalli Oletuksia Poistot tehdään tunnelista 40 vuoden tasapoistoina Hiihtotunneli (3,7 miljoonaa euroa) oletetaan laitteiksi, joista tehdään 30 % menojäännöspoistot. Tämä johtaa suuriin poistoihin ensimmäisinä vuosina Poistot eivät vaikuta vapaiden kassavirtojen laskelmiin, mutta näkyvät tilinpäätöksen mukaisissa laskelmissa Investoinnin lähtötiedot Investointi yhteensä 18,6 miljoonaa euroa Valtionapuina 25 % yhdystunnelin kustannuksista Novapark ostaa väestönsuojapaikkoja 0,75 miljoonalla eurolla Loput lainarahalla. Laina 3,8 %:n korolla vuosittain maksettava annuiteettilaina Hiihtotunneli lipun hinta 10 euroa/tunti kolme sesonkia kävijöitä noin varustevuokraus vuokrauksia noin liikevaihto n euroa (laskelmat) n euroa (projektiryhmä) Palloiluhalli tarjolla kolme jalkapallokentän kokoista aluetta 100 euroa/kenttä käyttöaste 40 % liikevaihto n euroa Henkilöstö palloiluhalli + hiihtotunneli koko vuoden, joka päivä 12 tuntia kolme henkilöä Ylläpito sähkö, vakuutukset, vesi Nykyarvolaskennan korkokanta 6 %

8 Hiihtoputki ja palloiluhalli Keskeiset tilinpäätöksen luvut ja vuosittainen kassavirta (ei investointikustannuksia) (Euroa) , , , , , ,00 0, , , ,00 Vuosittaiset kassavirrat Liikevaihto Kustannukset Liikevoitto Yllä kuvattuna ilman investointikustannuksia v inflaation vaikutus liikevaihtoon ja kustannuksiin 2 % vuosittain kestääkö projekti alkuvaiheen raskaat tappiot Projektin kassavirtojen nykyarvot (40 vuotta) ovat noin 11,5 miljoonaa tappiollisia koostuu investointikustannuksesta ja vuosittaisesta tuloksesta projektin kannattamattomuus johtuu suurista investointikustannuksista euron hiihtoputken liikevaihdolla nykyarvo n. -11 miljoonaa

9 Taloudelliset riskit hiihtotunneli+palloiluhalli Hiihtotunneli ja palloiluhalli ovat yksittäisinä investointeina kannattamattomia ja vaatisivat Lapuan kaupungin tukea Voidaanko mökkikyläinvestoinnilla, mäen korotuksella, Keskipisteen investoinnilla, Golf-kenttäinvestoinnilla, kylpyläinvestoinnilla saavuttaa projektin kannattavuus? => Simpsiö projektista tehtävä riskikartoitus

10 SIMPSIÖ PROJEKTIN RISKIKARTTA On tärkeää huomata että projektilla on muitakin kuin taloudellisia riskejä!

11 Riskin tunnistaminen ja mittaaminen/1 Taloudellinen riski myynti kuinka paljon kukin alaprojekti tuo myyntiä investointikustannukset rahoitus - kuinka paljon kaupungin pitää sijoittaa? Henkilöriski avainhenkilöriippuvuus osaaminen ja kokemus Omaisuusriski mitä omaisuutta alueella? Ympäristöriski ulkoinen arviointi tekeillä

12 Riskin tunnistaminen ja mittaaminen/ Vakavuus Ei vakava Ei kovinkaan vakava Vakava Melko vakava Erittäin vakava Asteikolla Todennäköisyys Vähäinen taloudellinen merkitys Hyvin epätodennäköinen Selvä taloudellinen Vaikuttaa Vaikuttaa merkittävästi merkitys Melko kannattavuuteen kannattavuuteen Toiminnan jatkaminen? epätodennäköinen 50 / 50 Melko todennäköinen Hyvin todennäköinen Asteikolla 0-10% 10-25% 25-75% 75-90% % Taloudelliset ja henkilöriskit on jaettu yksittäisiin riskeihin, joita on käsitelty yli 50 kappaletta Nämä riskitekijät on luokiteltu sen mukaan kuinka vakavaa vahinkoa tapahtuman toteutuminen aiheuttaa asteikolla 1-5, ja vastaavasti kuinka todennäköisenä kyseistä tapahtumaa pidetään Myynnin osalta keskeiset riskit ovat kysymykset (1A3, 1A5 ja 1A6) eli palvelujen laatu palvelujen hinnoittelu kilpailu Todennäköisyys Liikeriskit 1, Myynti A Vakavuus A2 1A4 1A1 1A3 1A5 1A6

13 KESKEISIMMÄT RISKIT OLIVAT: Vakavuus Todennäköisyys Rahoituslähteitä ei tunneta -Kilpailijat -Yksittäisten kohteiden investointikustannukset liian suuret -Henkilöriskit suunnitteluvaiheessa -Palvelujen sisältö -Hinnoittelu -Suuri vieraan pääoman osuus

14 Riskeihin suhtautuminen Esitellään kukin riski ja millä tavalla riski tulisi käsitellä riskit voi välttää tekemällä niiden toteutumisen mahdottomaksi riskit voi pienentää kohtuulliselle tasolle varautumalla riskin voi siirtää osapuolelle, joka on erikoistunut tietyntyyppisen riskin kantamiseen riskin voi säilyttää itsellään, tärkeimpänä liiketoiminnan riski. Liiketoimintaan ryhdytään koska oletus on, että itse voidaan hallita kyseinen riski parhaiten (edullisimmin). Suurin osa riskeistä voidaan kohtuullistaa riittävän suunnittelun ja valmistelun avulla Kuka kantaa liiketoiminnan riskin Lapuan kaupungin ei tule kantaa Simpsiö-projektin riskiä tärkeää löytää kaupallinen kumppani projektille

15 Riskit 1. Rahoitus- ja liiketoimintariski Suuri vieraan pääoman määrä Kuinka pitkäksi aikaa pääoma sitoutuu projektiin Milloin rahat sitoutuvat kunnallistekniikkaan vuodet 1-5 sitovat investointeihin mökkien kunnallistekniikan tulot noin 1,8-kertaiset suhteessa liittymistä saatuihin maksuihin Tontinmyyntituotot Maa-ainesmyyntituotot oletus että koko maa-aines käytetään Simpsiövuoren korottamiseen ei tule maa-ainesmyyntituloja Maa-alueiden vuokratulot vuokrattavien maa-alueiden kokonaisarvoksi oletettu 6 miljoonaa euroa (kylpylä, golfkenttä, muut mahdolliset vuokrattavat alueet) vuosivuokra , eli 5 % maa-alueiden arvoista

16 Riskit 1. Rahoitus- ja liiketoimintariski (jatkoa) Investointikustannusten suuruus Keskipiste oletetaan että kaupunki rakentaa, vaikka Keskipisteen käyttäjät sitoutuneet maksamaan vuokraa toiminnastaan Välilliset tulot (verotus) kiinteistöverot (2003) lomamökeille tontilta oletetaan (6000 * 0,6 % = 36 /tontti) rakennukset ( * 0,7 % = 280 /mökki) muut tulot eivät ole suoraan arvioitavissa (projektin tuottama verotulokertymä, sekä Lapuan alueen yleisen hyvinvoinnin lisääntyminen Vaihtoehtoiset rahoituslähteet avustukset leasing ja muut keinot voivat olla mahdollisuuksia projektirahoitus

17 Rahoitus ja pääoman sitoutuminen Maan osto Maan vuokraus Kaavoitus ja kunnallistekniikka keskipiste Kaavoitus ja kunnallistekniikka mökkikylä Kaavoitus ja kunnallistekniikka tulot Tonttimaan myynti Yhdystunneli ja väestönsuoja Hiihtotunneli ja palloiluhalli Keskipiste Välilliset tulot kum. Teur

18 Riskit 2. Palvelujen sisältö ympärivuotinen monipuolinen palvelutarjonta kesä golf ja matkailu talvi hiihto ja laskettelu välikaudet vaellus, hiihtotunneli ympärivuotinen palloiluhalli, kylpylä muuta läheisyydessä sijaitsevat Powerpark alue ja Keskisen kyläkauppa paikallinen kulttuuri tapahtumat aktiviteetit viikko-osakejärjestelmä luo jatkuvaa kysyntää palveluille

19 Riskit - 3.Hinnoittelu Lapuan kaupungin hinnoittelu tontin/kunnallistekniikan hinta tontin vuokra yhteistyö Lapuan Virkiän kanssa matalammat hinnat mutta suurempi volyymi Palveluiden tuottajien hinnoittelu hiihtoputken, laskettelun, golfin, kylpylän jne. hinnoittelu vaikuttaa välillisesti projektin onnistumiseen sesonkien huomioon ottaminen hinnoittelussa

20 Riskit - 4. Kilpailijat Himos ja Tahko pääasialliset kilpailijat Kilpailijoista aiheutuvan riskin minimoimiseksi tulisi tarjota jotakin enemmän Alueellisilla tekijöillä on oma merkityksensä Himos todennäköisesti Simpsiön pääasiallinen kilpailija, Tahkovuori on jo vakiinnuttanut paikkansa Simpsiön tarjonta suunnitelmien mukaan laajempaa myös Himoksella kehityssuunnitelmia Simpsiö Himos Tahkovuori Mökit x x Viikko-osake x x Laskettelu 6 rinnettä, pisin rinne 600 metriä 21 rinnettä, pisin rinne 750 metriä 23 rinnettä, pisin rinne 1100 metriä Rinteet x x Hiihto x x x Hiihtoputki x Golf x x Kylpylä x x Eräretkeily x x Etäisyydet Muuta Jyväskylä 203 km Tampere 205 km Lahti 324 km Mikkeli 316 km Kouvola 386 km Pori 201 km Helsinki 377 km Seinäjoki 26 km Turku 250 km Lappeenranta 430 km Vaasa 83 km Jyväskylä 55 km Tampere 95 km Lahti 115 km Mikkeli 180 km Kouvola 190 km Pori 210 km Helsinki 220 km Seinäjoki 220 km Turku 250 km Lappeenranta 270 km Vaasa 280 km Jyväskylä 199 km Tampere 357 km Lahti 356 km Mikkeli 218 km Kouvola 336 km Pori 461 km Helsinki 446 km Seinäjoki 329 km Turku 512 km Lappeenranta 461 km Vaasa 390 km Ratsastus, Keilailu, Tennis, Kuntosalit, jne.

21 Riskit 5. Henkilöriski Sitouttaminen ja kannustaminen projektilla tulee olla selkeä vastuu, jonka kautta voidaan sitouttaa ja kannustaa osaava ryhmä vaihtuvuuden minimointi Keskittyy ydinasioihin Kehitysyhtiö vai projektiorganisaatio

22 Lapuan kaupungin riskinkantokyky Lapuan kaupungin talous on tasapainossa vuosikatteella mitaten se on Suomen kunnista 138. sijalla Lapuan kaupungin yhteenlaskettu velka oli vuoden 2004 lopussa noin 9,5 miljoonaa euroa kuuluu pienivelkaisimpaan kolmannekseen Maksuvalmius oli hyvä. Sen kassavarat olivat yli seitsemän miljoonaa euroa maksuvalmius kuntakentässä 122. paras, eli parempi kuin 71 %:lla kunnista Esiintymistiheys Esiintymistiheys Vuosikate /as Esiintymistiheys Kumulatiivinen % Lainakanta /as Esiintymistiheys Kumulatiivinen % Enemmän Enemmän 120,00 % 100,00 % 80,00 % 60,00 % 40,00 % 20,00 % 0,00 % 120,00 % 100,00 % 80,00 % 60,00 % 40,00 % 20,00 % 0,00 %

23 Lapuan kaupungin uhkatekijät Kaupungin väestökehitys on negatiivinen ja väestön oletetaan edelleen vähenevän lähivuosina Lapuan kaupungin oma tavoite 2020 noin asukasta Lapuan asukaslukukehitys Kaupungin väestörakenne on ikääntyvä. Asukkaat ovat keskimäärin iäkkäämpiä kuin verrokkikunnissa. Lapuan ikärakenne lapset/vanhukset 8,01 % 0-6v 19,09 % 64 v-

24 Arvio Lapuan kaupungin taloudesta ennen investointeja 1000 euroa Muutos* Verotulot ,8 % Toimintatuotot* ,5 % Valtionosuudet ,5 % Tulot Toimintakulut* ,5 % Rahoitustulot /-menot Korkotuotot Korkokulut Menot Kate Korkotaso 3,98 % 3,45 % 2,64 % 2,14 % 3,50 % 3,50 % 3,50 % 3,50 % 3,50 % * Vuosien talousarvioon (tuloslaskelmaosan %-muutoksiin) perustuvat vuosimuutokset Jos Lapuan kaupungin talous kehittyy taloussuunnitelmassa esitetyn mukaan, voi talous olla paljonkin alijäämäinen seuraavan 10 vuoden kuluessa kunnan taloudessa paineita muutaman vuoden kuluessa

25 Arvio Lapuan kaupungin taloudesta investointien jälkeen 1000 euroa Muutos* Verotulot ,8 % Toimintatuotot* ,5 % Valtionosuudet ,5 % Tulot Toimintakulut* ,5 % Rahoitustulot /-menot Korkotuotot Korkokulut Menot Kate Korkotaso 3,98 % 3,45 % 1,91 % 1,37 % 3,50 % 3,50 % 3,50 % 3,50 % 3,50 % * Vuosien talousarvioon (tuloslaskelmaosan %-muutoksiin) perustuvat vuosimuutokset Rahoituskulujen kasvu rasittaa merkittävästi kaupungin taloutta Kaupunki tarvitsee erityisesti lisää verotuloja ja toimintatuottoja toimintatuottoja saadaan maan myynnistä saatavilla tuloilla verotuloja saadaan jos veronalainen tulo kasvaa

26 Herkkyys eri toteutumille Projektin ajallaan toteutumisen vaikutus kassavirtoihin Projekti toteutuu aikataulussaan Projektin tuotot myöhästyvät kahdella vuodella Eri muutosten vaikutukset projektin lopputulokseen saatiin eri skenaarioiden avulla Jos projektin kassavirrat sisään myöhästyvät kahdella vuodella, laskee projektin nettoarvo noin euroa, ollen noin 10,5 miljoonaa euroa tappiollinen Riskiarvioissa on arvioitu että hanke toisi 60 uutta työpaikkaa lapualaisille. Mikäli hanke toisi 260 uutta työpaikkaa lapualaisille, olisi projektin nykyarvo 0

27 Herkkyys eri toteutumille (2) Hiihtotunnelin ja palloiluhallin laskelmissa on tähän asti käytetty noin euron liikevaihtoa ensimmäiselle täydelle toimintavuodelle Jos liikevaihto toteutuisi euron vuosittaisella tasolla, muuttuisi laskelma seuraavasti: Hiihtotunnelin korkeamman liikevaihdon vaikutus projektin kassavirtoihin Alkuperäinen liikevaihto liikevaihto Projektin nettoarvo olisi noin -11 miljoonaa euroa Projekti hyötyy 0,55 miljoonaa euroa. Suuri ero liikevaihdossa ei johda niinkään suureen muutokseen projektin kannattavuudessa, johtuen suurista investointikustannuksista

28 Herkkyys eri toteutumille (3) Lapuan kaupungin vuosikate Lapuan kaupungin asukaskohtainen laina ilman investointia investoinnilla 60 uutta työpaikkaa ilman investointia investoinnilla 60 uutta työpaikkaa Projektin oletetaan tuovan noin 60 nettotyöpaikan lisäyksen Lapuan kaupunkiin Näiden verovaikutus tulee huomioida kuntataloutta tarkasteltaessa Työpaikkojen toteutumisen avulla saavutetaan Lapuan kaupungille yli euron vuosittainen hyöty katteessa Simpsiö-hankkeen rasittaessa tulosta, on hyöty kuitenkin melko pieni verrattuna hankkeen kustannuksiin Työpaikkojen toteutuminen on hyödyllistä myös lainamäärään suhteutettuna Hyöty ei itsessään ole läheskään riittävä kattamaan kaupungille aiheutuvaa lisävelkaa.

29 Toimintasuositukset, yhteenveto Projekti on suuri suhteessa Lapuan kaupungin riskinkantokykyyn sitoo suuren määrän pääomia joiden palautumista joudutaan odottamaan hyvin pitkän ajan suuri liiketoimintariski Tarvitaan kumppaneita yksityisiä sijoittajia, jotka ovat valmiita sijoittamaan hankkeeseen ja tuomaan liiketoimintaosaamista naapurikunnat, joita hanke hyödyttää Hanke voi onnistuessaan olla hyvin merkityksellinen Lapualle, minkä vuoksi valmistelua on syytä jatkaa Hankkeen riski saattaa olla syytä eristää omaksi yhtiökseen, joka vastaa projektista

30 KUNTARAHOITUS - VAKAALTA POHJALTA Kuntarahoitus Oyj p. (09) f. (09) kimmo.lehto@kuntarahoitus.fi