TECHNOPOLIS OYJ REKISTERÖINTIASIAKIRJA

Transkriptio

1 TECHNOPOLIS OYJ REKISTERÖINTIASIAKIRJA Tämän rekisteröintiasiakirjan ( Rekisteröintiasiakirja ) on laatinut Technopolis Oyj, Suomessa rekisteröity julkinen osakeyhtiö. Technopolis Oyj:n osake on julkisen kaupankäynnin kohteena NASDAQ OMX Helsinki Oy:n ( Helsingin Pörssi ) pörssilistalla kaupankäyntitunnuksella TPS1V. Tämä Rekisteröintiasiakirja on voimassa 12 kuukautta siitä, kun Rekisteröintiasiakirja on hyväksytty. Uusien osakkeiden tai Technopolis Oyj:n osakkeiksi vaihdettavien tai osakkeisiin oikeuttavien arvopapereiden liikkeeseenlaskua koskeva esite voi 12 kuukauden ajan tämän Rekisteröintiasiakirjan hyväksymisestä lähtien koostua Rekisteröintiasiakirjasta sekä kutakin liikkeeseenlaskua koskevasta, erikseen hyväksyttävästä tiivistelmästä ja arvopaperiliitteestä. Tämä Rekisteröintiasiakirja sisältää tietoja Technopolis Oyj:stä sekä sen liiketoiminnasta ja taloudellisesta asemasta. Kukin tiivistelmä ja arvopaperiliite sisältävät tiedot kulloinkin tarjottavista tai julkisen kaupankäynnin kohteeksi haettavista arvopapereista.

2 REKISTERÖINTIASIAKIRJAA KOSKEVIA TIETOJA Tämä Rekisteröintiasiakirja on laadittu seuraavien säädösten mukaisesti: Suomen arvopaperimarkkinalaki ( /746), Euroopan komission asetus (EY) N:o 809/2004, annettu Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivin 2003/71/EY täytäntöönpanosta esitteiden sisältämien tietojen, esitteiden muodon, viittauksina esitettävien tietojen, julkistamisen ja mainonnan osalta (liite I), sekä Finanssivalvonnan säännöt ja määräykset. Rekisteröintiasiakirjasta on laadittu englanninkielinen käännös, joka vastaa tätä suomenkielistä Rekisteröintiasiakirjaa. Mikäli alkuperäisen suomenkielisen Rekisteröintiasiakirjan ja englanninkielisen käännöksen välillä on eroavaisuuksia, suomenkielinen versio on ratkaiseva. Finanssivalvonta on hyväksynyt tämän Rekisteröintiasiakirjan suomenkielisen version, mutta ei vastaa siinä esitettyjen tietojen oikeellisuudesta. Finanssivalvonnan hyväksymispäätöksen diaarinumero on FIVA 16/ /2013. Rekisteröintiasiakirjassa termit Yhtiö, Technopolis tai Konserni tarkoittavat Technopolis Oyj:tä ja sen tytäryhtiöitä yhdessä ellei asiayhteydestä ilmene, että termillä tarkoitetaan ainoastaan Technopolis Oyj:tä tai tiettyä tytäryhtiötä tai liiketoimintaa. Viittauksilla Yhtiön osakkeisiin, osakepääomaan ja hallintotapaan tarkoitetaan kuitenkin Technopolis Oyj:n osakkeita, osakepääomaa ja hallintotapaa. Osakkeenomistajien ja mahdollisten sijoittajien tulee luottaa ainoastaan Rekisteröintiasiakirjan sisältämiin tietoihin sekä Technopoliksen julkistamiin pörssitiedotteisiin. Technopolis ei ole valtuuttanut ketään antamaan mitään muita kuin tähän Rekisteröintiasiakirjaan sisältyviä tietoja tai lausuntoja. Tämän Rekisteröintiasiakirjan luovuttaminen ei missään olosuhteissa merkitse sitä, että sen sisältämät tiedot pitäisivät paikkaansa muulloin kuin Rekisteröintiasiakirjan päivämääränä tai että Technopoliksen liiketoiminnassa ei olisi tapahtunut muutoksia Rekisteröintiasiakirjan päivämäärän jälkeen. Mikäli tässä Rekisteröintiasiakirjassa kuitenkin ilmenee ennen mahdollisen tarjouksen voimassaoloajan päättymistä tai arvopaperin ottamista julkisen kaupankäynnin kohteeksi virhe tai puute, jolla saattaa olla olennaista merkitystä sijoittajille, Rekisteröintiasiakirjaa täydennetään Suomen arvopaperimarkkinalain mukaisesti. Tämän Rekisteröintiasiakirjan sisältämät tiedot eivät ole Technopoliksen vakuutus tai takuu tulevista tapahtumista, eikä niitä tule pitää sellaisina. Ellei toisin mainita, Technopoliksen tai sen toimialaan liittyvästä markkinakehityksestä esitetyt arviot perustuvat Yhtiön johdon kohtuullisella tavalla varmistamiin arvioihin. HUOMAUTUS SIJOITTAJILLE Lainsäädäntö voi tietyillä lainkäyttöalueilla Suomen ulkopuolella rajoittaa tämän Rekisteröintiasiakirjan sekä tähän Rekisteröintiasiakirjaan liittyvän arvopaperiliitteen ja tiivistelmän jakelua sekä Yhtiön osakkeiden, merkintäoikeuksien ja osakkeiksi vaihdettavien tai osakkeisiin oikeuttavien arvopapereiden tarjoamista ja myyntiä. Henkilöitä, jotka saavat haltuunsa tämän Rekisteröintiasiakirjan tai siihen liittyvän arvopaperiliitteen ja tiivistelmän, kehotetaan ottamaan selvää kyseisistä rajoituksista. Tämä Rekisteröintiasiakirja sekä arvopaperiliite ja tiivistelmä eivät muodosta Yhtiön osakkeita, merkintäoikeuksia tai osakkeiksi vaihdettavia tai osakkeisiin oikeuttavia arvopapereita koskevaa tarjousta tai kehotusta hankkia Yhtiön osakkeita, merkintäoikeuksia tai osakkeiksi vaihdettavia tai osakkeisiin oikeuttavia arvopapereita missään valtiossa, jossa kyseinen tarjous taikka kehotus on lainvastaista. TALOUDELLISEN JA MUUN TIEDON ESITTÄMINEN Technopoliksen tilintarkastetut konsernitilinpäätökset on vuodesta 2007 lähtien laadittu Euroopan Unionin ( EU ) käyttöön ottamien kansainvälisten tilinpäätösstandardien ( IFRS ) mukaisesti. Emoyhtiön tilintarkastetut tilinpäätökset on laadittu myös Suomen kirjanpitoperiaatteiden ja kirjanpitolain ( /1336, muutoksineen) mukaisesti. Yhtiön keskeisiä tilinpäätöksen laadintaperiaatteita on käsitelty kohdassa Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuudennäkymät Keskeiset tilinpäätöksen laadintaperiaatteet. Konsernin ja emoyhtiön tilinpäätökset , ja päättyneiltä tilikausilta on sisällytetty viittaamalla tähän Rekisteröintiasiakirjaan, katso kohta Viittauksina esitetyt tiedot, ja ne ovat saatavilla Yhtiön Internet-sivuilta osoitteesta Tässä Rekisteröintiasiakirjassa euro ja EUR viittaavat Euroopan talous- ja rahaliittoon kuuluvien EU:n jäsenmaiden rahayksikköön. Yhtiön tilinpäätösten rahayksikkö on euro. Venäjän ruplina olevat rahamäärät on tässä Rekisteröintiasiakirjassa esitetty euroina. Ellei toisin mainita, Venäjän ruplat on muunnettu euromääräisiksi siten, että Yhtiön lainoissa on käytetty tilinpäätöshetkellä voimassa ollutta valuuttakurssia ja Yhtiön hankinnoissa hankinnan julkistamisen ajankohtana voimassa ollutta valuuttakurssia. Operatiivisen liiketoiminnan luvuissa on käytetty kunkin ajanjakson Suomen pankin ilmoittamaa keskikurssia. Tämän Rekisteröintiasia- 2

3 kirjan sisältämät tilinpäätöstiedot sekä tietyt muut taulukkomuodossa esitetyt tiedot on saatettu pyöristää lähimpään kokonais- tai desimaalilukuun. Siten tietyissä tapauksissa taulukon sisältämien lukujen summa ei välttämättä vastaa täysin sarakkeelle laskettua kokonaissummaa. Lisäksi tietyt prosenttimäärät, kuten tunnusluvut, on laskettu taustatiedoista ennen pyöristämistä, joten ne eivät välttämättä täysin vastaa niitä prosenttilukuja, jotka saataisiin tulokseksi, jos kyseiset laskutoimitukset suoritettaisiin pyöristämisen jälkeen saaduilla luvuilla. 3

4 SISÄLLYSLUETTELO REKISTERÖINTIASIAKIRJAA KOSKEVIA TIETOJA... 2 HUOMAUTUS SIJOITTAJILLE... 2 TALOUDELLISEN JA MUUN TIEDON ESITTÄMINEN... 2 RISKITEKIJÄT... 6 YHTIÖN TOIMINTAYMPÄRISTÖÖN LIITTYVIÄ RISKEJÄ... 6 YHTIÖÖN JA SEN LIIKETOIMINTAAN LIITTYVIÄ RISKEJÄ... 9 YHTIÖN LIIKETOIMINTAAN LIITTYVÄT RAHOITUSRISKIT YHTIÖN OSAKKEISIIN LIITTYVIÄ RISKEJÄ ESITTEESTÄ VASTUULLISET TAHOT ESITETTÄ KOSKEVA VAKUUTUS ULKOPUOLISISTA LÄHTEISTÄ OLEVAT TIEDOT REKISTERÖINTIASIAKIRJAN SAATAVILLA OLO TULEVAISUUTTA KOSKEVAT LAUSUMAT OSINGOT JA OSINKOPOLITIIKKA OSAKEMARKKINATIETOJA TECHNOPOLIKSEN STRATEGIA JA LIIKETOIMINTA YLEISKATSAUS HISTORIA STRATEGIA KESKEISET VAHVUUDET TALOUDELLISET TAVOITTEET ASIAKASKUNTA VUOKRAKANTA YMPÄRISTÖKYSYMYKSET IMMATERIAALIOIKEUDET VAKUUTUKSET HENKILÖSTÖ OLENNAISET SOPIMUKSET OIKEUDENKÄYNNIT JURIDINEN RAKENNE LÄHIPIIRILIIKETOIMET TOIMIALAKATSAUS TOIMIALAN TRENDIT YLEINEN TALOUDELLINEN TILANNE KIINTEISTÖMARKKINAT TECHNOPOLIKSEN KIINTEISTÖOMAISUUS SIJAINTIKAUPUNGIT INVESTOINNIT ERÄITÄ TALOUDELLISIA TIETOJA TUNNUSLUKUJEN LASKENTAPERIAATTEET LIIKETOIMINNAN TULOS, TALOUDELLINEN ASEMA JA TULEVAISUUDENNÄKYMÄT YHTIÖN LIIKETOIMINTA JA LIIKETOIMINNAN TULOKSEEN VAIKUTTAVIA TEKIJÖITÄ VIIMEAIKAISET TAPAHTUMAT TULEVAISUUDEN NÄKYMÄT KESKEISET TILINPÄÄTÖKSEN LAADINTAPERIAATTEET TOIMINTASEGMENTIT Sivu 4

5 LIIKETOIMINNAN TULOS RAHOITUSRISKIEN HALLINTA MAKSUVALMIUS JA PÄÄOMALÄHTEET HALLINTO YLEISTÄ TECHNOPOLIKSEN HALLINTO HALLITUKSEN JA JOHTORYHMÄN OMISTUKSET HALLITUKSEN JA JOHDON PALKKIOT JA ETUUDET OSAKKEET JA OSAKEPÄÄOMA YLEISTÄ TIEDOT OSAKKEISTA OMISTUSRAKENNE YHTEENVETO YHTIÖN OSAKKEISIIN LIITTYVISTÄ OIKEUKSISTA SUOMEN ARVOPAPERIMARKKINAT YLEISTÄ KAUPANKÄYNTI JA KAUPPOJEN SELVITYS HELSINGIN PÖRSSISSÄ ARVO-OSUUSJÄRJESTELMÄ SIJOITTAJIEN KORVAUSRAHASTO TILINTARKASTAJAT VIITTAUKSINA ESITETYT TIEDOT NÄHTÄVILLÄ PIDETTÄVÄT ASIAKIRJAT LIITTEET Technopolis Oyj:n konsernitilinpäätös ja tilintarkastuskertomus päättyneeltä tilikaudelta Liite 1 Tilintarkastajan lausunto Rekisteröintiasiakirjaan sisältyvästä tulosennusteesta Liite 2 Technopolis Oyj:n kiinteistöjen arviointilausunto mukaisesta tilanteesta Liite 3 5

6 RISKITEKIJÄT Sijoitusta harkitsevien tulee huolellisesti perehtyä seuraaviin riskitekijöihin muiden tässä Rekisteröintiasiakirjassa esitettyjen tietojen lisäksi. Jokainen esitetyistä riskeistä saattaa vaikuttaa olennaisesti Technopoliksen liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Myös muut kuin tässä kuvatut riskit ja epävarmuustekijät voivat vaikuttaa Technopoliksen liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Lisäksi tällä hetkellä tuntemattomat tai vähäisinä pidettävät riskit ja epävarmuustekijät voivat vaikuttaa epäedullisesti Technopoliksen liiketoimintaan tai Technopolikseen tehdyn sijoituksen arvoon. Tiettyjä muita Technopoliksen liiketoimintaan liittyviä seikkoja, joita tulisi huomioida ennen sijoituksen tekemistä, on selvitetty muun muassa kohdissa Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuudennäkymät sekä Technopoliksen strategia ja liiketoiminta. Tässä Rekisteröintiasiakirjassa esitettyjen riskitekijöiden esitysjärjestyksellä ei ole tarkoitus osoittaa niiden toteutumisen todennäköisyyttä tai mahdollista vaikutusta Technopoliksen liiketoimintaan. Yhtiön toimintaympäristöön liittyviä riskejä Talouden suhdannevaihtelut voivat vaikeuttaa Technopoliksen ja sen asiakkaiden liiketoimintaa. Talouden suhdannevaihtelut ja taloudellinen kehitys vaikuttavat olennaisesti kiinteistömarkkinoihin, vuokrattavien tilojen kysyntään ja vuokratasoihin. Heikentyvä taloudellinen tilanne voi heikentää Technopoliksen asiakkaina toimivien yritysten omaa taloutta ja vuokranmaksukykyä ja sitä kautta vähentää Yhtiön tarjoamien toimitilojen kysyntää ja lisätä kiinteistöjen vajaakäyttöastetta. Kansainvälinen rahoitus- ja talouskriisi ja sen aiheuttama nopea liiketoimintaympäristön muutos ja erilaiset laajat luonnonkatastrofit ovat esimerkkejä tällaisista ilmiöistä, jotka ovat aiheuttaneet talouden vaihteluita. Vaikka taloudellinen tilanne on ollut normalisoitumassa, on mahdollista, että tulevaisuudessa syntyy vastaavanlaisia kriisejä. Mahdollisilla kriiseillä tulevaisuudessa ja talouden suhdannevaihteluilla saattaa siten olla olennaisen epäedullinen vaikutus Technopoliksen liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Korkotason nousu sekä heikko rahoituksen saatavuus ja korkea hinta voivat vaikuttaa olennaisen epäedullisesti Technopoliksen tulokseen. Kansainvälisen talouskriisin seurauksena yleinen korkotaso laski selvästi, ja on edelleen hyvin alhainen. Vuonna 2012 kolmen kuukauden euribor-korko oli keskimäärin 0,6 prosenttia verrattuna 1,4 prosenttiin vuonna 2011 ja 0,8 prosenttiin vuonna Markkinakorot ovat olleet poikkeuksellisen alhaiset viimeisenä kolmena vuotena ja tulevaisuudessa korkojen nousu on mahdollista. Yleisen korkotason muutoksilla on merkittävä vaikutus kiinteistötoimialaan. Korkotason olennainen nousu saattaa vaikuttaa asiakkaiden vuokranmaksukykyyn ja voi johtaa Technopoliksen toimitilojen vajaakäyttöasteen kasvuun. Korkotason nousulla voi olla myös olennainen, suora vaikutus Yhtiön nykyisiin ja tuleviin rahoituskustannuksiin (katso jäljempänä Yhtiön liiketoimintaan liittyvät rahoitusriskit Yhtiö on altis korkotason muutoksille ). Rahoituksen saatavuus on toistaiseksi ollut hyvä, ja korot ovat alhaiset, mutta tiukentuva pankki- ja vakuutussektorin sääntely (Basel III ja Solvenssi II -sääntely) on nostanut pankkien luottomarginaaleja. Rahan saannin vaikeutuminen ja luottomarginaalien nousu voivat vaikuttaa Technopoliksen asiakasyritysten rahoituksen saatavuuteen ja korkotasoon, mikä voi näkyä konkurssien lisääntymisenä ja/tai asiakasyritysten toiminnan supistumisena heikentäen siten Yhtiön toimitilojen kysyntää. Korkotason selkeällä nousulla ja rahoituksen saatavuuteen liittyvillä haasteilla saattaa varsinkin pitkällä aikavälillä olla olennaisen epäedullinen vaikutus Technopoliksen liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Kiinteistömarkkinoiden epäsuotuisalla kehityksellä on olennaisen epäedullinen vaikutus Technopolikseen. Kiinteistömarkkinoiden likvidiyteen ja kiinteistöjen hintatasoon vaikuttavat monet tekijät, kuten talouden ja rakentamisen suhdannetilanne, kiinteistöjen kysyntä- ja tarjontatilanne, rahoitusmarkkinoiden olosuhteet ja verotus, vaihtoehtoiset sijoitusmahdollisuudet ja niiden tuotot ja riskit sekä kilpailutilanne. Taloudelliseen tilanteeseen liittyvistä tekijöistä merkittävimpiä kiinteistöjen yleiseen hintatasoon vaikuttavia tekijöitä ovat korko- ja inflaatiokehitys. Lisäksi kaupunkisuunnittelu- ja rakennusprojektit sekä muutokset kilpailutilanteessa saattavat vaikuttaa kiinteistöjen arvoon. 1 Suomen Pankki, korkotaulukot 6

7 Vuoden 2009 jälkeen vallinnut alhainen kaupankäyntiaktiivisuus vaikeuttaa kiinteistöhankintojen tekemistä sekä myös irrottautumista omistetuista kiinteistökohteista. Tilanne ei ole vielä palautunut vuotta 2009 edeltäneelle tasolle. On mahdollista, että rahoitusvaikeudet lisäävät myyntipainetta markkinoilla. Ne voivat laskea kiinteistöjen arvoja yleisesti ja johtaa myös vuokratasojen laskuun. Yhtiö soveltaa sijoituskiinteistöjen arvostamisessa käyvän arvon mallia, jolloin sijoituskiinteistöjen arvonmuutokset kirjataan Yhtiön laajaan tuloslaskelmaan (IAS 40). Kiinteistömarkkinoiden tuottovaatimusten muutokset vaikuttavat Technopoliksen sijoituskiinteistöjen käypiin arvoihin. Tuottovaatimusten nousu alentaa sijoituskiinteistöjen käypiä arvoja ja sen johdosta Yhtiön laajaan tuloslaskelmaan kirjattava tappio voi vaikuttaa Yhtiön rahoitusasemaan ja kassavirtaan lainasopimuksiin liittyvien kovenanttiehtojen kautta. Kovenanttirikkomusten yhteydessä Technopoliksen rahoitusasema ja kassavirta voivat heiketä kovenanttiehtoihin liitettyjen korkeampien korkomarginaalien, välittömien lainasopimusten erääntymisten tai lisärahoituksen saamista koskevien rajoitusten kautta. Lisäksi kiinteistöjen käypien arvojen lasku saattaa heikentää vieraan pääomanehtoisen rahoituksen saatavuutta laskemalla kiinteistöjen tai kiinteistöyhtiöiden osakkeiden vakuusarvoja. Lisätietoja markkinoiden tuottovaatimusten muutoksen vaikutuksesta on esitetty kohdassa Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuudennäkymät Yhtiön liiketoiminta ja liiketoiminnan tulokseen vaikuttavia tekijöitä. Kiinteistömarkkinoiden epäsuotuisalla kehityksellä on yllä kuvatun perusteella olennaisen epäedullinen vaikutus Technopoliksen liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Toimitilojen kysynnän heikentyminen ja vuokratasojen lasku voivat merkittävästi heikentää Technopoliksen tulosta ja taloudellista asemaa. Taloustilanteen ja kiinteistömarkkinoiden muutokset voivat vaikuttaa kiinteistöjen vuokrausasteeseen ja vuokratasoon sekä niiden muutosten kautta kiinteistöjen hintoihin. Kiinteistömarkkinoilla vuokrakohteiden menestykseen vaikuttavat muun muassa vaihtoehtoisten kiinteistöjen saatavuus, kilpailu vuokralaisista, kaavoituspäätökset, uudisrakentaminen ja markkinoiden tilavaatimukset. Ei ole takeita siitä, että Yhtiö voi säilyttää omistamiensa kiinteistöjen nykyisen, korkean vuokrausasteen ja vuokratason tulevaisuudessa. Keskeinen riski liittyy toimitilojen kysynnän merkittävään laskuun talousnäkymien heikentyessä, minkä seurauksena Technopoliksen asiakkaat voivat irtisanoa vuokrasopimuksiaan ja Yhtiö voi joutua joustamaan vanhojen vuokralaisten vuokratasoissa, ja toisaalta uusien tilojen vuokrausta ei välttämättä pystytä toteuttamaan suunnitellulla vuokratasolla tai vuokrausaste voi jäädä suunniteltua alhaisemmaksi. Lisäksi yleistynyt etätyön tekeminen voi vähentää toimitilojen kysyntää. Mikäli toimitilojen kysyntä heikentyy ja vuokratasot laskevat, voi tällä olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Rakentamiseen ja saneeraukseen liittyvien kustannusten nousu sekä kiinteistöjen lisääntyvä modernisoinnin tarve voivat lisätä merkittävästi Yhtiön kustannuksia. Rakennuskustannukset ovat olleet nousussa vuodesta Mikäli rakennuskustannukset nousevat merkittävästi, ne saattavat vaikeuttaa uusien toimitilojen rakentamista, olemassa olevien kiinteistöjen uudistamista ja laajentamista sekä aiheuttaa lisäkustannuksia kiinteistöjen ylläpitoon liittyen. Kustannusten nousua Yhtiölle aiheuttaa myös Yhtiön nykyisten kiinteistöomistusten vanheneminen ja niihin liittyvien perus- ja korjaustarpeiden lisääntyminen. Peruskorjausten, erityisesti putkisto-, sähkö-, julkisivu-, vesikatto- ja ikkunasaneerausten, aiheuttamat kustannukset ovat huomattavia. Vaikka Technopolis pystyy vaikuttamaan tulevien rakennushankkeiden sekä jossain määrin saneerauksien ajoitukseen ja kustannuksiin, on mahdollista, että tulevien putkisto- ja muiden saneerauksien kasvava tarve nostaa jatkossa saneerausten kustannuksia huomattavasti. Kiristynyt kilpailu vuokralaismarkkinoilla on myötävaikuttanut lisääntyvään ja nopeutuvaan tarpeeseen modernisoida kiinteistöt. Vuokralaisten vaatimukset toimitilojen toimivuudesta ja ympäristöystävällisyydestä asettavat haasteita kiinteistöjen modernisoinnissa. Mikäli rakentamiseen ja saneeraukseen liittyvät kustannukset nousevat jatkossa merkittävästi tai Yhtiö ei onnistu modernisoimaan ja sopeuttamaan kiinteistökantaansa asiakkaiden vaatimuksiin, saattaa sillä olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. 2 Tilastokeskus, Rakennuskustannusindeksi 7

8 Lisääntyvä kilpailu hyvistä toimitiloista kiristää hintakilpailua ja asettaa korkeampia vaatimuksia toimitilojen laadulle. Yhtiö joutuu kilpailemaan kiinteistöostoissa muiden sijoittajien kanssa. Kilpailijat ovat pääasiassa suuria kiinteistösijoitusyhtiöitä, eläkevakuuttajia ja muita sijoittajia. Hyvistä ja kiinnostavista kohteista kilpailtaessa hinnat saattavat nousta liian korkeiksi. Vuoden 2012 aikana kilpailu kohdistui turvallisiksi koettuihin keskustakiinteistöihin ja hyvän sijainnin omaaviin uudehkoihin toimitiloihin sekä pitkiin vuokrasopimuksiin. Vuokralaismarkkinoilla kilpailun lisääntyminen kiristää hintakilpailua sekä asettaa entistä suurempia vaatimuksia toimitilojen kunnossapidolle ja ympäristöystävällisyydelle. Vaikka Yhtiön toimitiloissa on ollut markkinoiden keskitasoa korkeammat käyttöasteet Yhtiön vahvan, palveluihin ja omaan myyntiorganisaatioonsa perustuvan konseptin ansiosta, ei ole takeita siitä, että Yhtiö kykenee myös jatkossa säilyttämään keskitasoa korkeammat käyttöasteet ja vuokratason. Lisätietoja Yhtiön strategian toteuttamiseen liittyvistä riskeistä on esitetty jäljempänä kohdassa Yhtiöön ja sen liiketoimintaan liittyviä riskejä Yhtiö ei välttämättä onnistu strategiansa toteuttamisessa. Jos Yhtiö ei onnistu säilyttämään strategiaansa perustuvaa kilpailuetuaan verrattuna kilpailijoihinsa ja hyötymään nykyisestä asemastaan ja vahvoista asiakassuhteistaan, tämä saattaa vaikuttaa olennaisen epäedullisesti Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Venäjän, Viron ja mahdollisten muiden uusien markkinoiden yhteiskunnalliset olot ja investointien koot aiheuttavat riskejä Yhtiön liiketoiminnalle. Yhtiö on strategiansa mukaisesti laajentanut liiketoimintaansa Venäjälle ja Viroon. Yhtiön tavoitteena on saavuttaa 50 miljoonan euron liikevaihto Suomen ulkopuolisesta liiketoiminnasta vuoden 2016 loppuun mennessä. Yhtiön Suomen ulkopuolisiin toimintoihin liittyy lisäriskejä, kuten erilaiset liiketoimintakulttuurit, eroavuudet lainsäädännössä, mahdolliset hallinnolliset haasteet, työvoimaan liittyvät seikat, epäedulliset verovaikutukset ja Venäjällä valuuttakurssien vaihtelut. Vieraat maat voivat olla alttiimpia suuremmalle poliittiselle, taloudelliselle ja yhteiskunnalliselle epävarmuudelle kuin Suomi. Esimerkiksi Venäjän toimintaympäristön, lainsäädännön ja viranomaiskäytännön erilaisuus Suomeen verrattuna, mukaan lukien Venäjän oikeusjärjestelmän, hallintomenettelyn ja lakien täytäntöönpanomekanismien puutteet voivat aiheuttaa Yhtiölle merkittäviä riskejä. Yhtiö voi kokea vieraisiin maihin ja uusiin toimintakulttuureihin liittyviä riskejä kaikilla Suomen ulkopuolisilla markkinoilla, joilla se toimii nyt tai tulevaisuudessa. Millä tahansa yllä mainituista riskeistä saattaa toteutuessaan olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Laajennusinvestoinnit Venäjällä ja Virossa valmistuvat vuonna Tallinnan lentokenttäkampuksen esivuokrausaste on korkealla tasolla, mutta Pietarissa esivuokrausasteet ovat markkinoille tyypillisesti erittäin alhaiset. Mikäli laajennuksen vuokraaminen ei jatkossa etene suunnitellulla tavalla, Pietarin lentokenttäkampus muodostaa taloudellisen riskin Konsernille. Vaikka Yhtiöllä on huomattava kokemus Suomen kiinteistö- ja toimitilamarkkinoista, poikkeavat muiden maiden kiinteistö- ja toimitilamarkkinat Suomen markkinoista, eikä ole varmuutta siitä, että Yhtiö kykenee tekemään kansainvälisestä toiminnastaan taloudellisesti kannattavaa. Technopoliksen Viron liiketoiminta perustuu tytäryhtiön Technopolis Ülemiste AS:n ( Technopolis Ülemiste ) hallintaan, josta Yhtiö omistaa 51 prosenttia. Technopolis Ülemisten toiminta on käynnistynyt hyvin, mutta ei voi olla varmuutta siitä, että yhtiön osakkaat kykenevät jatkossakin varmistamaan yhtiön toiminnan jatkuvuuden keskinäisessä yhteistyössä. Lisätietoja Technopolis Ülemisteen liittyvistä sopimusjärjestelyistä on esitetty jäljempänä kohdassa Technopoliksen strategia ja liiketoiminta Olennaiset sopimukset. Euroalueen osittainen jakautuminen tai hajoaminen vaikuttaisi Yhtiön liiketoimintaan. Suomi on osa Euroopan unionia ja euroaluetta. Euroalueeseen ja sen jäsenvaltioihin liittyvät taloudelliset riskit voivat vaikuttaa yhteisen valuutta- ja rahapolitiikan kautta joko suoraan tai välillisesti Yhtiön toimintaympäristöön. Eräiden euroalueenjäsenmaiden pitkittynyt ja syvä julkisen talouden alijäämä sekä korkea velkaantuneisuus ja työttömyys ovat merkittäviä taloudellisia ongelmia. Viimeaikaiset euromaiden, Kansainvälisen valuuttarahaston ( IMF ) ja Euroopan Keskuspankin toimenpiteet ovat helpottaneet välittömän kriisin vaaraa, mutta euroalueen talouteen syntyneiden epätasapainotilojen normalisoituminen vaatii aikaa, mikä lisää rahoitusmarkkinoiden epävarmuutta pitkällä aikavälillä. Tilanteen akuutti uudelleen kriisiytyminen ja nykyisten järjestelyjen riittämättömyys saattaa johtaa euroalueen osittaiseen jakautumiseen tai hajoamiseen. Euroalueen jakautumisella tai hajoamisella saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. 8

9 Yhtiö on riippuvainen viranomaisluvista ja -päätöksistä. Technopoliksella on suunnitteilla lukuisia kehitys- ja uudistushankkeita. Kaikki harkinnassa olevat hankkeet saattavat muuttua esimerkiksi kaupunkisuunnitteluun ja kaavoitukseen liittyvien seikkojen vuoksi. Viranomaisilla, kuten kunnilla, on valtuudet suunnitella ja kaavoittaa maa-alueitaan. Kehityshankkeet vaativat tiivistä yhteistyötä niiden viranomaisten kanssa, joiden toimivaltaan kuuluu Yhtiön liiketoimintaan liittyviä tehtäviä. Yhtiön toiminnan laajennuttua Suomen ulkopuolelle lisähaasteita asettaa muiden toimintamaiden viranomaiskäytäntöjen erilaisuus verrattuna Suomeen. Epäedulliset viranomaismenettelyt, viranomaiskäytäntöjen eroavaisuudet eri maiden välillä tai viranomaisprosessien viivästyminen voivat vaikuttaa olennaisen epäedullisesti kehityshankkeiden etenemiseen ja tätä kautta Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Mahdolliset muutokset säädöskehikossa saattavat aiheuttaa vaikeasti ennakoitavia sopeuttamiskustannuksia. Yhtiön toimintaa sääntelee niiden maiden lainsäädäntö, joissa Yhtiö toimii. Lisäksi Yhtiön toimintaan saattaa vaikuttaa alueellinen tai ylikansallinen sääntely, kuten EU-lainsäädäntö. Yhtiön johdon näkemyksen mukaan Yhtiö täyttää tämän Rekisteröintiasiakirjan päivämääränä lainsäädännön ja muun sääntelyn vaatimukset. Lainsäädäntö ja muu sääntely voivat kuitenkin muuttua, eikä Yhtiö voi taata, että se ilman olennaisia toimenpiteitä täyttäisi muuttuneen lainsäädännön tai sääntelyn vaatimukset. Esimerkiksi muutokset ympäristönsuojelua, työvoimaa ja verotusta koskevilla oikeudenaloilla voivat vaikuttaa olennaisen epäedullisesti Yhtiön toimintaan. Viime aikoina erityisesti ympäristölähtöinen sääntely on lisääntynyt, ja Yhtiö on joutunut toiminnassaan huomioimaan kiristyneet päästönormit ja kiinteistöjen energiatehokkuutta koskevat vaatimukset. Technopolis laatii konsernitilinpäätöksensä IFRS:n mukaisesti, joten kansainvälisten tilinpäätösnormien muutokset saattavat vaikuttaa Yhtiön tilinpäätöksen laatimisperiaatteisiin, ja siten myös tällaisilla muutoksilla voi olla epäedullinen vaikutus Yhtiön tilikauden tulokseen. Toimintojen sopeuttaminen yllä kuvattuihin muutoksiin voi aiheuttaa Yhtiölle vaikeasti ennakoitavia kustannuksia, millä puolestaan voi olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Kiinteistöomaisuuden maantieteellinen keskittyminen Suomen suurimpiin kaupunkeihin lisää Yhtiön riippuvuutta alueellisista tekijöistä. Koska Technopoliksen tämänhetkinen kiinteistöomaisuus sijaitsee pääasiassa Suomen suurimmissa kaupungeissa, erityisesti Oulun seudulla, Tampereella ja pääkaupunkiseudulla, Yhtiö on riippuvainen alueellisista tekijöistä. Alueelliset markkinatilanteen muutokset saattavat siten vaikuttaa merkittävästi Technopoliksen kiinteistöomaisuuden arvoihin ja tätä kautta Yhtiön liiketoimintaan ja taloudelliseen asemaan. Technopoliksen kiinteistöomaisuuden maantieteellisellä keskittymisellä ja riippuvuudella alueellisista tekijöistä saattaa siten olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Yhtiöön ja sen liiketoimintaan liittyviä riskejä Yhtiö ei välttämättä onnistu strategiansa toteuttamisessa. Yhtiö tarjoaa joustavia nykyaikaisia toimitiloja ja palveluita asiakkailleen. Yhtiön toimitilapalvelut ovat erikoistuneet monikäyttäjäympäristöihin, joissa samaa kampusta käyttävät useat eri asiakkaat. Technopoliksen palvelukonseptin ydin on toimitilapalvelut, joita tukevat liiketoiminta- ja henkilöstöpalvelut. Yhtiön strategiaan kuuluu kannattava kasvu, jota toteutetaan investoimalla olemassa olevien kampuksien laajennuksiin tai ostamalla uusia konseptiin sopivia kampuksia. Konseptiin perustuvaa skaalaetua Technopolis-kampus alkaa saavuttaa sen pinta-alan ylitettyä m². Strategiansa mukaisesti Technopolis hakee kasvua Suomesta ja ulkomailta sekä media-, terveydenhuolto- ja koulutustoimialoilta. Kansainvälistä kasvua Yhtiö hakee Itämeren rantavaltioista. Yhtiön strategiaa on kuvattu tarkemmin jäljempänä kohdassa Technopoliksen strategia ja liiketoiminta Strategia ja strategian mukaisiin yritysostoihin liittyviä riskejä kohdassa Yhtiö saattaa epäonnistua strategiansa mukaisten orgaanisten investointien tai yritys- ja/tai kiinteistökauppojen toteuttamisessa. Ei ole takeita siitä, että Yhtiö onnistuu yllä kuvattujen tavoitteiden saavuttamisessa, ja epäonnistumisella strategian toteuttamisessa voi olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. 9

10 Riippuvuus asiakkaista ja niiden menestyksestä sekä päätöksenteosta. Yhtiö on strategiansa mukaisesti laajentanut viime vuosina asiakastoimialojaan perinteisestä teknologiateollisuudesta muihin yrityksiin, yhteisöihin ja julkiselle sektorille. Laajentuminen julkisen sektorin asiakkuuksiin tuo mukanaan riskit muun muassa poliittisesta päätöksenteosta ja julkisen sektorin säästötoimenpiteistä. Yritysasiakkuuksissa riskit keskittyvät taloudelliseen kasvuun ja Yhtiön toimintamaissa toimivien yritysten kilpailutilanteeseen. Mikäli Yhtiön toimintamaat eivät tarjoa riittäviä toimintaedellytyksiä voivat yritykset siirtää toimintojaan ulkomaille, mikä voi jatkossa vähentää Yhtiön toimitilojen ja palveluiden kysyntää. Yhtiön riippuvuus asiakkaistaan saattaa siten vaikuttaa olennaisen epäedullisesti Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Yhtiö saattaa epäonnistua strategiansa mukaisten orgaanisten investointien tai yritys- ja/tai kiinteistökauppojen toteuttamisessa. Technopoliksen vuoden 2016 loppuun ulottuvan kasvustrategian mukaisena tavoitteena on laajentaa mahdollisuuksien mukaan Yhtiön toimintaa nykyisten toimintavaltioiden (Suomen, Venäjän ja Viron) ulkopuolelle muihin Itämeren rantavaltioihin. Lisäksi Yhtiön tavoitteena on liikevaihdon 15 prosentin keskimääräinen vuotuinen kasvu ja 50 miljoonaa euroa liikevaihdon saavuttaminen Suomen ulkopuolelta vuoden 2016 loppuun mennessä. Kasvutavoitteisiin Technopolis pyrkii vastaamaan laajentamalla nykyisiä kampuksiaan ja mahdollisuuksien mukaan ostamalla uusia. Kyky löytää uusia ostettavia kiinteistöjä ja yrityksiä sekä laajentaa olemassa olevia kampuksia on olennainen osa Yhtiön kasvua. Kasvun varmistamiseksi rahoituksen riittävyys on Technopolikselle erittäin tärkeää. Yhtiöllä on vakiintunut investointi- ja hankintaprosessi, jota se noudattaa uusia kohteita ostettaessa ja laajennusinvestointeja suunniteltaessa. Hankintaprosessi sisältää huolellisen valmistelun, jossa ostettavaksi suunniteltu kohde tarkastetaan ja analysoidaan. Vaikka Yhtiö valmistelee kaikki investointinsa ja hankintansa huolellisesti, on mahdollista, ettei investointi tai hankinta jälkeenpäin arvioiden täytä sille asetettuja vaatimuksia ja että se osoittautuu arvioitua huonommaksi. Uusien kiinteistöjen hankintaa edeltää usein tarjousmenettely, jossa on osallisena useita tarjoajia. Hankinnan toteutuminen edellyttää neuvottelujen onnistunutta loppuunsaattamista. Vaikka Yhtiöllä on näyttöä hankintaneuvottelujen onnistumisesta, ei ole kuitenkaan takeita siitä, että Yhtiö löytää tulevaisuudessa strategiaansa soveltuvia hankintakohteita hyväksyttävillä hinnoilla, tai siitä, että se kykenee saattamaan tarjouskilpailut tai neuvottelut menestyksekkäästi loppuun asti. On myös mahdollista, että jo julkistetusta hankkeesta joudutaan perääntymään due diligence -tarkastuksissa ilmenevien seikkojen vuoksi. Jo toteutetut hankinnat voivat peruuntua mahdollisten hankinnan toteuttamisen jälkeen ilmaantuneiden epäselvyyksien vuoksi. Lisäksi on mahdollista, että Yhtiö voi kiinteistömarkkinoiden ylikuumentuessa tarjota hankintakohteesta sen taloudelliseen arvoon nähden liian suuren hinnan. On myös mahdollista, että houkuttelevien kohteiden rahoitusta ei kyetä varmistamaan. Mikäli uusia kohteita ei kyetä löytämään, uusien kohteiden arvo arvioidaan väärin, ne ovat muutoin Yhtiön strategian kannalta epäonnistuneita tai mikäli hankintoja ei pystytä viemään loppuun esimerkiksi rahoituksen saatavuudesta tai muusta syystä johtuen, tällä saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön kasvustrategian toteuttamiseen ja siten Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Yhtiö voi osana strategiaansa myös myydä omistamiaan yrityksiä tai kiinteistöjä. Kulloinkin vallitsevat markkinaolosuhteet vaikuttavat kiinteistöjen hintatasoihin. Näin ollen ei voi olla varmuutta, että Yhtiö kykenee halutessaan myymään kiinteistöjään hyväksyttävillä hintatasoilla tai hankintahinnat ylittävillä hinnoilla. Kiinteistöomaisuuden myyntien lykkääntyminen tai kiinteistöjen myyminen tappiolla saattaa hidastaa Yhtiö suunniteltua kasvua. Toisaalta on mahdollista, että Yhtiö päättää pidättäytyä kohteen myynnistä, mikä myöhemmin arvioituna voi osoittautua virheelliseksi päätökseksi. Näillä seikoilla saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön kasvustrategian toteuttamiseen ja Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Yhtiö voi epäonnistua hankittujen kohteiden integroinnissa osaksi Yhtiön liiketoimintakonseptia. Technopoliksen kasvustrategia vaatii merkittäviä resursseja. Yhtiö on kehittänyt liiketoimintakonseptin monistettavuutta, lisännyt Konsernin tukea liiketoimintayksiköille ja kasvattanut henkilöstön määrää. Hankittujen ja tulevaisuudessa hankittavien kampusten onnistunut integrointi Yhtiön olemassa olevaan liiketoimintaan on olennaista Yhtiön kyvylle kasvaa kannattavasti. Yhtiö on aikaisemmin onnistuneesti integroinut hankittuja kohteita liiketoimintaansa. Mikäli Yhtiö ei kuitenkaan tulevaisuudessa onnistu integroimaan hankittuja kohteita Konserniin ja siirtämään konseptiaan onnistuneesti uusille toiminta-alueille, tällä saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. 10

11 Yhtiön keskittyminen toimistokiinteistöjen omistamiseen ja vuokraamiseen. Yhtiö on keskittynyt toimistokiinteistöjen omistamiseen ja vuokraamiseen sekä niiden rakennuttamiseen. Taloussuhdanteesta riippuen toimistotilojen kysynnässä saattaa tapahtua suurtakin vaihtelua. Heikentynyt suhdanne saattaa Yhtiön asiakkaiden toiminnansopeuttamistoimenpiteiden, kuten irtisanomisten tai tilojen vähentämisen vuoksi vaikuttaa toimistotilojen vuokrakysyntään ja sitä kautta myös niiden käypiin arvoihin. Tällä saattaa toteutuessaan olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Kiinteistösijoitukset yhdessä muiden sijoittajien kanssa tuovat mukanaan uusia riskejä. Yhtiö on tehnyt ja saattaa jatkossa tehdä kiinteistöhankintoja tai yritysostoja yhdessä muiden sijoittajien kanssa tai myydä osan liiketoimintaansa kuuluvasta kiinteistöstä ulkopuoliselle sijoittajalle, mikäli se on Technopoliksen johdon käsityksen mukaan Yhtiön edun mukaista. Tällaiset yhteissijoitukset tuovat mukanaan uusia riskejä esimerkiksi sijoittajien keskinäiseen suhteeseen liittyen, ja mahdollisesti aiheutuvilla sijoittajien välisillä erimielisyyksillä saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan. Toistaiseksi voimassa olevat vuokrasopimukset sisältävät riskin siitä, että merkittävä osa vuokrasopimuksista päättyy lyhyen ajan sisällä. Yhtiön vuokrasopimukset jakaantuvat kahteen ryhmään: määräaikaisiin ja toistaiseksi voimassa oleviin. Technopolis pyrkii käyttämään kumpaakin sopimusmuotoa asiakkuudesta ja kiinteistöstä riippuen. Yleensä vuokrasopimukset tehdään ensin määräaikaisina, jonka päättymisen jälkeen ne muuttuvat toistaiseksi voimassa oleviksi. Toistaiseksi voimassa olevat vuokrasopimukset antavat joustavuutta vuokrattavien toimitilojen kokoon, jolloin Technopolis voi paremmin vastata asiakkaidensa muuttuviin toimitilatarpeisiin. Sopimusrakenteen joustavuus voi muodostaa riskin Konsernille, mutta se on olennainen osa Yhtiön palvelukonseptia. Yhtiöllä on pitkäaikainen kokemus ja osaaminen toistaiseksi voimassa olevien vuokrasopimusten hallinnasta erilaisissa talouden suhdannevaiheissa ja se on toistaiseksi pystynyt pitämään kiinteistöjensä vuokrausasteet korkeina. Tarkempia tietoja Yhtiön vuokrasopimuskannasta ja sen jakautumisesta toistaiseksi voimassa oleviin ja määräaikaisiin vuokrasopimuksiin on esitetty jäljempänä kohdassa Technopoliksen strategia ja liiketoiminta Vuokrakanta. Toistaiseksi voimassa oleviin sopimuksiin sisältyy riski siitä, että merkittävä määrä vuokrasopimuksia irtisanotaan samanaikaisesti yleisen taloudellisen tilanteen, uudisrakentamisen tai muiden tekijöiden vuoksi. Ei ole varmuutta siitä, että Yhtiö pystyy hankkimaan uusia vuokralaisia toimitiloihin, jotka on vuokrattu toistaiseksi voimassa olevilla vuokrasopimuksilla, mikäli nämä vuokrasopimukset päättyvät. Merkittävän vuokrasopimusmäärän samanaikaisella päättymisellä saattaisi olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Yhtiö on riippuvainen vuokrasopimuksista merkittävimpien vuokralaisten kanssa. Konsernilla on laaja asiakaspohja ja lähes asiakasta useilta eri toimitaloilta ja julkiselta sektorilta. Kaksikymmentä suurinta asiakasta vuokrasivat noin 34 prosenttia Yhtiön vuokraamasta kokonaispintaalasta. Yhtiöllä on johdon arvion mukaan hyvät suhteet merkittävimpiin asiakkaisiin, joista useiden kanssa yhteistyö on kestänyt pitkään. Asiakasriskien hallinnassa keskitytään asiakaspohjan riittävän hajauttamisen lisäksi asiakkaiden liiketoiminnan tuntemiseen sekä asiakastietojen aktiiviseen seurantaan. Asiakkaiden mahdollisen maksuvalmiusriskin vuoksi Technopoliksen vuokrasopimukset sisältävät vuokravakuusjärjestelyjä. Yhtiö on toistaiseksi pystynyt pitämään kiinteistöjensä vuokrausasteet korkeina ja vuokratason hyvänä Yhtiön tarjoaman kokonaisvaltaisen palvelukonseptin kilpailukyvyn ja pitkäaikaisten asiakassuhteiden ansiosta. Ei voida kuitenkaan taata, ettei joku tai useat Yhtiön asiakkaista siirtyisi sopimusten päätyttyä muiden omistamiin tiloihin tai että joku tai useat asiakkaat eivät pyrkisi tulevaisuudessa neuvottelemaan Yhtiön kannalta ajallisesti ja/tai taloudellisesti epäedullisempia vuokrasopimuksia. Toimistotilojen tarjonnan kasvu ja/tai asiakastoimialojen työttömyyden lisääntyminen Yhtiön toimialueilla voivat laskea vuokratasoja ja/tai kasvattaa vapaana olevien toimistotilojen määrää aiemmasta. Avainasiakkaiden menettämisellä ja tästä seuraavalla käyttöasteen pienenemisellä tai negatiivisilla vuokratason muutoksilla saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Yhtiö on riippuvainen ammattitaitoisesta johdosta ja avainhenkilöstöstä. Technopoliksen menestys riippuu olennaisesti Yhtiön johdon ja työntekijöiden ammattitaidosta sekä Yhtiön kyvystä sitouttaa nykyinen johto, ja tarvittaessa palkata uutta, ammattitaitoista henkilöstöä erityisesti Suomen 11

12 ulkopuolelle laajentuessaan. Vaikka Yhtiö on onnistunut avainhenkilöidensä palkkauksessa ja sitouttamisessa, ei ole takeita siitä, että Yhtiö onnistuu tulevaisuudessakin rekrytoimaan tarpeeksi uutta henkilöstöä tai sitouttamaan nykyisen johdon ja avainhenkilöt. Technopoliksen johdon tai avainhenkilöiden menettämisellä ja kyvyttömyydellä palkata uutta, ammattitaitoista henkilöstöä saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Yhtiö saattaa epäonnistua alihankintana ostettavien palveluiden hankkimisessa tai niihin liittyvän kustannusten nousun siirtämisessä asiakkaalle. Yhtiö käyttää liiketoiminnassaan merkittävissä määrin ulkopuolisia alihankkijoita Technopoliksen kiinteistöjen rakennuttamiseen ja suunnitteluun sekä asiakkailleen tarjoamissa palveluissa. Näiden ulkopuolisten palvelujen saatavuus, hinta, ehdot ja laatu sekä mahdollisuus siirtää näiden palveluiden kustannusten nousut asiakkaille ovat Yhtiön liiketoiminnalle oleellisia. Epäonnistuminen alihankintana ostettavien palveluiden hankkimisessa tai niihin liittyvän kustannusten nousun siirtämisessä asiakkaille voi vaikuttaa olennaisen epäedullisesti Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Kiinteistöjen arvostaminen ja arvioitsijoiden lausunnot ovat luonteeltaan subjektiivisia ja epävarmoja. Yhtiö soveltaa valmiiden ja rakenteilla olevien sijoituskiinteistöjen arvostamisessa IAS 40 -standardin mukaista käyvän arvon mallia perustuen kiinteistökohtaisesti määritettävään diskontattuun kassavirtamenetelmään. Yhtiön käyvän arvon mallissa käyttämä nettotuottovaatimus on kahden ulkopuolisen arvioitsijan antamien kiinteistötai aluekohtaisten nettotuottovaatimusten vaihteluvälien keskiarvo. Mallin sekä siinä käytettävät parametrit on tarkastanut ulkopuolinen AKA-kiinteistöarvioitsija. Realia Management Oy, jonka lausunto mukaisesta tilanteesta on tämän Rekisteröintiasiakirjan liitteenä 3, on päivätyssä lausunnossaan todennut Technopoliksen arviointiprosessin ja -mallin täyttävän IFRS:n, IVS:n ja hyvän kiinteistöarviointitavan asettamat vaatimukset. Realia Management Oy on liitteestä 3 tarkemmin ilmenevällä tavalla kiinnittänyt laskelmissaan huomiota kahteen seikkaan: (i) Yhtiön käyttöasteolettamat ovat osin korkeita; ja (ii) Yhtiön markkinavuokraolettamat ovat useassa kohteessa korkeat. Realia Management Oy:n lausuman mukaan markkina-arvo asettuu kuitenkin arviointitarkkuuden (+/- 15 prosenttia) piiriin. Lisätietoja Yhtiön kiinteistöjen arvostamisessa käytettävistä menetelmistä on annettu jäljempänä kohdassa Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuudennäkymät Yhtiön liiketoiminta ja liiketoiminnan tulokseen vaikuttavia tekijöitä Markkinoiden nettotuottovaatimusten muutokset sekä Technopolis Oyj:n kiinteistöjen arviointilausunto mukaisesta tilanteesta Liite 3). Vaikka arvostuksessa pyritään mahdollisimman luotettavaan ja objektiiviseen arvioon, liittyy siihen kuitenkin epävarmuutta. Näin on etenkin silloin, kun vertailukelpoisia kauppoja on toteutettu vähän tai ei lainkaan. Vuoden 2008 jälkeen Suomessa vallinneen matalan kaupankäyntiaktiviteetin johdosta arvostuksiin liittyy epävarmuutta. Lisäksi kiinteistöjen arvostukset perustuvat olettamuksiin, jotka saattavat osoittautua virheellisiksi. Kiinteistöarvioijat tekevät tiettyjä olettamuksia kiinteistömarkkinoiden tulevasta kehityksestä, kuten markkinoiden tuottovaatimuksista ja markkinavuokrista. Arvostuksen perustana olevat virheelliset olettamukset tai puutteelliset arviot saattavat johtaa olennaisesti kiinteistökohteen markkinahinnasta poikkeaviin arvostuksiin ja siten vaikuttaa olennaisen epäedullisesti Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Rakentamiseen liittyvät mahdolliset vahingot ja niistä seuraavat vastuut voivat alentaa kiinteistöjen arvoa. Technopolis on itse toiminut rakennuttajana useissa omistamissaan kohteissa. Kiinteistöjen omistajana ja rakennuttajana Yhtiö vastaa kohteissa mahdollisesti ilmenevistä virheistä sekä muista kohteisiin liittyvistä suorista ja epäsuorista vahingoista. Yhtiöllä on alan normaalin käytännön mukainen vakuutusturva, joka Technopoliksen arvion mukaan pienentää mahdollisten vahinkojen ja vastuiden negatiivista taloudellista vaikututusta. Rakentamiseen mahdollisesti liittyvät vahingot ja niistä seuraavat vastuut saattavat vaarantaa Yhtiön liiketoiminnan kannattavuutta sekä laskea Yhtiön omistuksessa olevien kiinteistöjen arvoa, millä saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Yhtiö on altis ympäristövastuille. Yhtiön omistamissa tai hallinnoimissa tiloissa toimii yrityksiä, joiden toiminta saattaa aiheuttaa ympäristöhaittoja tilanteissa, joissa toimintaa ei harjoiteta asianmukaisella tavalla. Vaikka Technopoliksen käsityksen mukaan sen omistamissa tai hallinnoimissa tiloissa ei harjoiteta ympäristön kannalta erityisen haitallista toimintaa, ei kuitenkaan voida sulkea pois mahdollisuutta, että Yhtiö saattaa joutua väärinkäytösten sattuessa merkittävien ympäristöhaittojen osalta osalliseksi oikeudellisiin toimiin, jotka liittyvät Yhtiön asiakkaiden aiheuttamiin ympäristöhaittoihin tai niihin rinnastettaviin toimiin. Technopolis voi myös omalla toiminnallaan aiheuttaa ympä- 12

13 ristölle haittoja. Toteutuessaan tällaisilla ympäristövastuilla saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Yhtiön vakuutusturva ei välttämättä kata kaikkia riskejä. Yhtiön kiinteistöt on vakuutettu täysarvovakuutuksella ja vakuutuksiin sisältyy myös vastuuvakuutus kolmansille osapuolille aiheutettujen vahinkojen varalta. Technopoliksella on voimassa myös liiketoiminnan keskeytysvakuutus. Vakuutusturvalle on kuitenkin asetettu rajoja ja rajoituksia, eikä vakuutus välttämättä kata kaikkia riskejä. Vaikka vakuutus riittäisikin korvaamaan Yhtiön välittömät menetykset, kiinteistöjen kärsimät muut vahingot ja vahingon aikaansaamat tulonmenetykset saattavat vaikuttaa Yhtiöön epäedullisesti. Yhden tai useamman yllämainitun vahingollisen tapahtuman toteutumisella tai riittämättömällä vakuutusturvalla saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Yhtiön maine voi vahingoittua, millä saattaa olla epäedullinen vaikutus Yhtiön kykyyn hankkia ja säilyttää asiakkaita sekä pitää palveluksessaan henkilöstöä. Technopoliksen kyky hankkia ja säilyttää vuokralaisia sekä pitää palveluksessaan henkilöstöä saattaa kärsiä, jos Yhtiön maine vahingoittuu. Maineeseen vaikuttavia seikkoja voivat olla muun muassa toimitilojen laatuun ja turvallisuuteen liittyvät seikat sekä lainsäädännön ja viranomaismääräysten noudattaminen. Mikäli Yhtiön maine vahingoittuu esimerkiksi edellä mainittujen seikkojen johdosta, sillä voi olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Yhtiön liiketoimintaan liittyvät rahoitusriskit Yhtiö ei välttämättä tulevaisuudessa kykene varmistamaan rahoituksen saatavuutta tai kohtuullista hintaa. Tilanne rahoitusmarkkinoilla on vaihdellut voimakkaasti viime vuosina ja tilanne voi tulevaisuudessakin muuttua nopeasti. Lisäksi tammikuussa 2013 tuli voimaan ensimmäinen vaihe pankkien Basel III-sääntely, minkä johdosta pankkien lainamarginaalit ovat olleet kasvussa. Tämä vaikuttaa Yhtiön pankkirahoituksen kustannuksiin ja näkyvät korkeampina rahoituskustannuksina. Technopoliksen liiketoiminnan ja sen kasvun rahoittaminen on riippuvainen ulkopuolisesta rahoituksesta. Konsernin kiinteistöomaisuuden kasvattaminen joko rakentamalla tai ostamalla vaatii pääsääntöisesti vieraan pääoman ja/tai oman pääoman ehtoista rahoitusta, mutta rahoituksen hankinta voi tapahtua myös Yhtiön kiinteistökohteita myymällä sekä omistuksellisella yhteistyöllä. Technopolis tarvitsee ja uskoo tarvitsevansa myös tulevaisuudessa liiketoimintansa rahoittamiseen merkittävästi sekä laina- että omaa pääomaa. Laajamittainen velkaantuminen saattaa kuitenkin vaikuttaa merkittävästi Technopoliksen liiketoimintaan, kuten (i) rajoittaa Yhtiön kykyä hankkia lisärahoitusta nykyisiä vastaavilla tai edullisimmilla rahoitus- ja muilla ehdoilla sen tulevien käyttöpääomatarpeiden, investointien, yritysostojen tai muiden yleisten liiketoiminnallisten tarpeiden rahoittamiseksi; (ii) edellyttää, että merkittävä osa Yhtiön liiketoiminnan kassavirrasta käytetään lainapääoman ja lainojen korkojen maksuun, mikä vähentää liiketoimintaan ja liiketoiminnan kehittämiseen käytettävissä olevia varoja ja kassavirtaa; (iii) altistaa Yhtiön sen kilpailijoita voimakkaammin epäedullisille taloudellisille olosuhteille, mikä saattaisi heikentää Yhtiön kilpailukykyä; ja (iv) altistaa Yhtiön korkotason nousulle. Lisäksi Technopoliksen toiminnan laajentuminen uusiin Suomea riskialttiimpiin toimintamaihin voi vaikuttaa merkittävästi Yhtiön liiketoimintaan edellä mainittujen kohtien (i) (iv) mukaisesti. Vaikka tällä hetkellä liiketoiminnan rahavirta synnyttää Technopolikselle riittävästi varoja sen velanhoitovaatimusten täyttämiseksi ja sen kyky hankkia uutta rahoitusta on riittävä, ei voi olla varmuutta siitä, että Technopolis kykenee säilyttämään tällaisen rahavirran ja riittävän rahoitusrakenteen tulevaisuudessa. Yhtiö käyttää lainajärjestelyissä vakuuksia ja Yhtiön lainajärjestelyihin liittyy tavanomaisia panttauskieltoja. Konserni luovuttaa pitkäaikaisten lainojen vakuudeksi rahoittajille kiinteistökiinnityksiä ja kiinteistöyhtiöiden osakkeita. Mikäli rahoittajat kiristävät vakuuskäytäntöään, se voi jatkossa vaikeuttaa rahoituksen saatavuutta. Lisäksi vakuuskäytännöt voivat vaihdella huomattavasti Yhtiön eri toimintamaiden välillä, mikä voi johtaa aikaisempaa korkeampiin oman pääoman rahoitusosuuksiin ja sitä kautta korkeampiin rahoituskustannuksiin uusien toimintamaiden kehityshankkeiden ja mahdollisten yrityskauppojen osalta. Lisäksi sijoituskiinteistöjen käypä arvo laskee, mikäli markkinoiden tuottovaatimukset nousevat. Tämä voi vaikuttaa kielteisesti Yhtiön kiinteistöjen vakuusarvoon ja vakuusasemaan eri rahoittajilla. Yhtiön rahoitusjärjestelyihin sisältyy omavaraisuusasteeseen, lainanhoitokykyyn tai luototusasteeseen liittyviä kovenantteja. Mikäli kovenanttitasoa ei saavuteta, luotonantaja voi irtisanoa lainan tai Yhtiö voi joutua maksamaan korkeamman korkomarginaalin lainasta. Omavaraisuusasteeseen liittyvä kovenantti on voimakkaasti yh- 13

14 teydessä Yhtiön sijoituskiinteistöjen käypään arvoon. Jos käyvät arvot laskevat, Yhtiön oma pääoma laskee ja omavaraisuusaste laskee, mikä voi aiheuttaa kovenanttien rikkoutumisen johtaen korkeampaan korkomarginaalitasoon, ennenaikaiseen lainojen takaisinmaksuun tai lisärahoituksen saamista koskeviin rajoituksiin. Mahdolliset marginaalimuutokset tulevat voimaan kunkin lainan sopimusehtojen mukaisesti. Mikäli Technopolis ei pysty maksamaan velkoja niiden erääntyessä, lainanantajilla on luottosopimusten mukaan oikeus realisoida niille annettu vakuus velan maksamiseksi. Jos Technopoliksen luottosopimusten mukainen velka eräännytetään, ei voi olla varmuutta siitä, että tämä vakuus riittäisi Technopoliksen velan takaisinmaksuun. Yhtiön rahoitusriskien hallinnassa käyttämiä keinoja on kuvattu jäljempänä kohdassa Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuudennäkymät Rahoitusriskien hallinta. Rahoituksen saatavuuteen ja hintaan liittyvien riskien hallinnasta huolimatta ei ole takeita siitä, että Yhtiö kykenee tulevaisuudessa hankkimaan riittävästi kohtuuhintaista rahoitusta kasvustrategiansa toteuttamiseksi, millä voi olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Yhtiö on altis korkotason muutoksille. Technopoliksen keskeinen rahoitusriski on vieraan pääomanehtoiseen rahoitukseen kohdistuva korkoriski. Korkotason nousulla voi olla olennainen, suora vaikutus saatavilla olevan rahoituksen kustannuksiin sekä Yhtiön olemassa oleviin rahoituskustannuksiin. Yhtiön velkaantuneisuudessa tapahtuvien muutosten vaikutusta korkokuluihin on käsitelty jäljempänä kohdassa Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuuden näkymät Maksuvalmius ja pääomalähteet Velkaantuneisuus. Yhtiön korkoriskin hallinnassa käyttämiä keinoja on kuvattu jäljempänä kohdassa Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuudennäkymät Rahoitusriskien hallinta. Yhtiö pyrkii suojautumaan korkotason vaihteluilta korkoriskipolitiikkansa mukaisesti mm. koronvaihtosopimusten avulla. Korkoriskin hallinnasta huolimatta on mahdollista, että korkotason merkittävä nousu voi varsinkin pitkällä aikavälillä vaikuttaa olennaisen epäedullisesti Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Yhtiön rahoitussopimuksiin liittyy vastapuoliriski. Rahoituksen vastapuoliriskiä aiheutuu siitä, että rahoitustapahtuman sopimusosapuoli ei välttämättä pysty täyttämään sopimusvelvoitteitaan. Yhtiön pitkäaikaisten pankkilainojen, johdannaissopimusten ja vakuutusten vastapuolina toimivat kotimaiset ja kansainväliset rahoituslaitokset. Konsernin pitkäaikainen rahoitus on järjestetty useiden korkean luottokelpoisuuden omaavien kotimaisten ja ulkomaisten rahoituslaitosten kanssa, jotka ovat tähän mennessä välttyneet vakavilta ongelmilta. Yhtiön vastapuoliriskin hallinnassa käyttämiä keinoja on kuvattu tarkemmin jäljempänä kohdassa Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuudennäkymät Rahoitusriskien hallinta. Vastapuoliriskin hallinnasta huolimatta ei kuitenkaan voida poissulkea sitä, että Technopoliksen rahoitus- tai vakuutusvastapuoli ajautuisi vakaviin taloudellisiin vaikeuksiin tai konkurssiin. Yhden tai useamman Yhtiön vastapuolena toimivan rahoitusinstituution ajautumisella taloudellisiin vaikeuksiin tai konkurssiin saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Yhtiö on altis valuuttakurssien vaihteluille. Yhtiön toiminnan laajennuttua euroalueen ulkopuolelle Yhtiö altistuu valuuttakurssimuutoksista aiheutuvalle riskille. Venäjän ruplan ja euron välisten valuuttakurssien muutokset voivat vaikuttaa Yhtiön taloudelliseen tilanteeseen ja toimintaan. Ruplamääräiset liiketapahtumat kirjataan tapahtumapäivän valuuttakurssiin, ja niiden euroiksi muuntamisesta aiheutuneet valuuttakurssierot kirjataan tuloslaskelmaan muihin liiketoiminnan kuluihin tai rahoituskuluihin ja -tuottoihin liiketapahtuman luonteen mukaisesti. Valuuttakurssien vaihtelu vaikuttaa lisäksi Yhtiön taseasemaan omaan pääomaan kirjattavan valuuttakurssien muuntoeron kautta. Mikäli Yhtiö tulevaisuudessa jatkaa laajentumistaan euroalueen ulkopuolelle, se altistuu myös näiden uusien maiden osalta valuuttakurssiriskeille. Yhtiön valuuttakurssiriskin hallinnassa käyttämiä keinoja on kuvattu jäljempänä kohdassa Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuudennäkymät Rahoitusriskien hallinta. Valuuttakurssiriskin hallinnasta huolimatta on mahdollista, että valuuttakurssiriskit voivat realisoitua, millä voi olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Oman pääomanehtoiseen rahoitukseen liittyy riski pörssikurssien laskusta. Yhtiö on usein kampuksia rakennuttaessaan tai yritysostoja tehdessään käyttänyt maksuvälineenä Yhtiön osaketta suuntaamalla myyjätaholle osakeannin. Lisäksi suunnatuilla osakeanneilla ja merkintäetuoikeusanneilla on voitu kerätä varoja myös investointien rahoittamiseen. Yhtiön liiketoimintaan sisältyvät riskit, kuten korkotason ja markkinoiden tuottovaatimusten nousu ja käyttöasteiden aleneminen, voivat vaikuttaa epäedullisesti Yhtiön 14

15 osakkeen markkina-arvoon ja näin rajoittaa Yhtiön mahdollisuutta käyttää osakeanteja kiinteistöhankintojen yhteydessä. Myös talouskriisit voivat heikentää pörssiyhtiöiden mahdollisuuksia oman pääoman hankkimiseen uusien osakeantien avulla. Pörssikurssien laskulla voi siten olla olennaisen haitallinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen Yhtiön osakkeisiin liittyviä riskejä Yhtiön osakkeiden markkinahinta tai likviditeetti saattaa vaihdella huomattavasti. Yhtiön osakkeiden markkinahinta saattaa vaihdella huomattavasti. Markkinahinnan vaihtelu riippuu useista tekijöistä, kuten Technopoliksen toimintaan vaikuttavan lainsäädännön muutoksista tai Technopoliksen toiminnan tuloksesta tai liiketoiminnan kehityksen muutoksesta. Vuonna 2007 alkaneen finanssikriisin jälkeen kansainvälisillä rahoitusmarkkinoilla on esiintynyt huomattavaa hintoihin ja volyymiin liittyvää epävakautta, joka ei ole suoranaisesti liittynyt yksittäisten yritysten liiketoiminnan menestyksellisyyteen tai tulevaisuuden näkymiin. Osakemarkkinoiden yleinen lasku tai osakkeisiin verrattavien arvopapereiden hintojen lasku saattavat vaikuttaa olennaisen epäedullisesti Yhtiön osakkeiden kysyntään ja likviditeettiin. Mahdolliset osakeannit vaikuttavat Yhtiön markkina-arvon kehittymiseen. Yhtiö on historiansa aikana toteuttanut useita osakeanteja operatiivisen toimintansa kasvun rahoittamiseksi. On todennäköistä, että Technopolis hakee myös tulevaisuudessa pääomamarkkinoilta oman pääoman ehtoista rahoitusta. Yhtiö pyrkii mahdollisissa osakeanneissa toimimaan hyvän hallintotavan mukaisesti ja tekemään Technopoliksen omistajien kannalta mahdollisimman edullisia ja tasapuolisia päätöksiä sekä toimenpiteitä. Osakeanneilla on kuitenkin vaikutuksia osakkeiden kokonaislukumäärään ja mahdollisesti myös osakemarkkinoilla Yhtiön osakkeilla tehtävien kauppojen määrään. Osakeantien vaikutusta Yhtiön osakkeen suhteelliseen hintatasoon on usein vaikea etukäteen arvioida. Muiden kuin suomalaisten osakkeenomistajien merkintäoikeuksien käyttö voi olla rajoitettua. Osakeyhtiölain mukaisesti Yhtiön osakkeenomistajilla on osakeomistuksensa suhteessa etuoikeus merkitä annissa uusia osakkeita, optio-oikeuksia tai vaihtovelkakirjoja, ellei kyseistä antia koskevassa Yhtiön päätöksessä toisin mainita. Osakeyhtiölain mukaan merkintäetuoikeudesta voidaan poiketa vain, jos päätös hyväksytään yhtiökokouksessa vähintään kahden kolmasosan enemmistöllä kaikista annetuista äänistä ja kaikista yhtiökokouksessa edustetuista osakkeista. Ne Technopoliksen osakkeenomistajat, jotka asuvat tai joilla on virallinen osoite muualla kuin Suomessa, eivät välttämättä voi käyttää osakkeisiinsa liittyviä merkintäetuoikeuksia tai muita oikeuksia, ellei osakkeilla ole kyseisen maan arvopaperilakien mukaista voimassa olevaa rekisteröintiä tai ellei niihin sovellu jokin rekisteröintivaatimuksia koskeva poikkeus. Osakkeenomistajille kultakin tilikaudelta jaettavien osinkojen määrä on epävarma. Technopolis ei voi taata, että se maksaa tulevaisuudessa osinkoa Yhtiön liikkeeseen laskemille osakkeille. Mahdollisesti maksettavan osingon määrää ei myöskään voida taata. Osingon maksu ja määrä riippuu Technopoliksen hallituksen harkinnasta ja viime kädessä Yhtiön yhtiökokouksen päätöksestä sekä kassavaroista, arvioiduista rahoitustarpeista, Technopoliksen tuloksesta, taloudellisesta asemasta ja mahdollisista Technopolista tai sen tytäryhtiöitä sitovista lainasopimusten ehdoista sekä muista asiaan vaikuttavista seikoista. 15

16 ESITTEESTÄ VASTUULLISET TAHOT Technopolis Oyj Yritys- ja yhteisötunnus: Kotipaikka: Oulu Osoite: Elektroniikkatie 8, Oulu ESITETTÄ KOSKEVA VAKUUTUS Yhtiö on laatinut tämän Rekisteröintiasiakirjan ja vastaa sen sisältämien tietojen oikeellisuudesta. Yhtiö vakuuttaa varmistaneensa riittävän huolellisesti, että sen parhaan ymmärryksen mukaan tässä Rekisteröintiasiakirjassa esitetyt tiedot vastaavat tosiseikkoja eikä tiedoista ole jätetty pois mitään asiaan todennäköisesti vaikuttavaa. ULKOPUOLISISTA LÄHTEISTÄ OLEVAT TIEDOT Mikäli Rekisteröintiasiakirjan sisältämä tieto on peräisin ulkopuolisesta lähteestä, kyseinen lähde on yksilöity. Yhtiö vahvistaa, että Rekisteröintiasiakirjaan sisältyvät ulkopuolisista lähteistä tuotetut tiedot on toistettu Rekisteröintiasiakirjassa asianmukaisesti, ja että siltä osin kuin Yhtiö tietää ja on pystynyt kyseisten kolmansien julkistamien tietojen perusteella varmistamaan, tiedoista ei ole jätetty pois seikkoja, jotka tekisivät toistetuista tiedoista harhaanjohtavia tai epätarkkoja. REKISTERÖINTIASIAKIRJAN SAATAVILLA OLO Tämä Rekisteröintiasiakirja on saatavilla alkaen suomenkielisenä Yhtiön Internet-sivuilta osoitteesta sekä alkaen painettuna suomen- ja englanninkielisenä Yhtiöstä osoitteesta Technopolis Oyj, Elektroniikkatie 8, Oulu ja Helsingin Pörssin palvelupisteestä osoitteesta Fabianinkatu 14, Helsinki. TULEVAISUUTTA KOSKEVAT LAUSUMAT Eräät tässä Rekisteröintiasiakirjassa esitetyt lausumat, kuten kohdissa Riskitekijät, Osingot ja osinkopolitiikka, Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuudennäkymät, Toimialakatsaus sekä Technopoliksen strategia ja liiketoiminta esitetyt lausumat, perustuvat Yhtiön johdon näkemyksiin ja oletuksiin sekä Yhtiön johdon tiedossa tällä hetkellä oleviin seikkoihin, ja näitä lausumia voidaan siten pitää tulevaisuutta koskevina lausumina. Muun muassa lausumia, jotka sisältävät verbin uskoa, odottaa, ennakoida, aikoa, suunnitella tai näitä vastaavan verbin tai ilmaisun, voidaan pitää tulevaisuutta koskevina lausumina. Tällaisiin tulevaisuutta koskeviin lausumiin liittyy tunnettuja ja tuntemattomia riskejä, epävarmuustekijöitä sekä muita tärkeitä tekijöitä, joiden seurauksena Technopoliksen todellinen tulos, toiminnan taso, saavutukset tai sen toimialan tulokset saattavat poiketa merkittävästikin tulevaisuutta koskevissa lausumissa esitetyistä tai arvioiduista tuloksista, toiminnan tasosta tai saavutuksista. Kohdassa Riskitekijät esitetään esimerkkejä näistä riskeistä, epävarmuustekijöistä ja muista tekijöistä. Mainittu luettelo ei ole tyhjentävä ja aika ajoin voi ilmetä uusia riskejä. Jos yksi tai useampi näistä tai muista riskeistä tai epävarmuustekijöistä toteutuisi tai jos taustaolettamukset osoittautuisivat vääriksi, Technopoliksen liiketoiminnan todellinen tulos tai sen taloudellinen asema saattaa erota huomattavasti siitä, mitä tässä Rekisteröintiasiakirjassa kuvataan odotetuksi, uskotuksi, arvioiduksi tai ennakoiduksi. 16

17 OSINGOT JA OSINKOPOLITIIKKA Yhtiön tavoitteena on maksaa osinkoa säännöllisesti joka vuosi. Yhtiön hallitus aikoo noudattaa vakaata ja aktiivista osinkopolitiikkaa. Technopoliksen osinkopolitiikkana on jakaa osinkoina Yhtiön osakkeenomistajille vuosittain prosenttia nettotuloksestaan ilman käyvän arvon muutoksia sekä niiden verovaikutuksia huomioiden Yhtiön pääomatarpeet ja muut tekijät. Vaikka tämän osinkopolitiikan muuttaminen ei ole suunnitteilla, ei voida taata, että osinkoa todella maksetaan tulevaisuudessa, eikä takeita voida myöskään antaa minään tiettynä vuonna maksettavien osinkojen määrästä. Osakeyhtiölain mukaan yhtiökokous päättää osinkojen jakamisesta Yhtiön hallituksen esityksen perusteella. Osinkoa jaetaan yleensä kerran tilikaudessa, ja osinko voidaan maksaa vasta sen jälkeen, kun yhtiökokous on hyväksynyt Yhtiön tilinpäätöksen. Osingonjakoon liittyviä rajoituksia kuvataan kohdassa Osakkeet ja osakepääoma Yhteenveto Yhtiön osakkeisiin liittyvistä oikeuksista Osinko ja muun vapaan oman pääoman jakaminen. Technopolis on maksanut päättyneeltä tilikaudelta 0,17 euron osakekohtaisen osingon, päättyneeltä tilikaudelta 0,20 euron osakekohtaisen osingon ja hallitus on esittänyt päättyneeltä tilikaudelta maksettavaksi 0,20 euroa osakkeelta. Esitetty osinko ylittää lievästi osinkopolitiikan linjauksen ja on 50,6 prosenttia osakekohtaisesta tuloksesta ilman sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta ja niiden verovaikutuksia. Aiemmilla tilikausilla Technopoliksen osingonjako on noudattanut Yhtiön osinkopolitiikkaa. 17

18 OSAKEMARKKINATIETOJA Yhtiöllä oli yhteensä osaketta. Kukin osake tuottaa omistajalleen yhden äänen Yhtiön yhtiökokouksissa. Osakkeet ovat julkisen kaupankäynnin kohteena Helsingin Pörssin pörssilistalla kaupankäyntitunnuksella TPS1V. Seuraavassa taulukossa esitetään Yhtiön osakkeen ylimmät ja alimmat kurssit, kauden keskihinta ja kaupankäyntimäärillä painotettu keskihinta sekä osakevaihdon määrä Helsingin Pörssissä kunakin esitettävänä kautena. Technopoliksen osakkeen päätöskurssi Helsingin Pörssissä oli 4,05 euroa. Osakekurssi Helsingin Pörssissä, euroa 2013 (1) Ylin 4,18 4,07 4,21 4,04 Alin 3,76 2,93 2,48 2,82 Kauden lopussa 4,05 3,77 3,19 3,88 Kaupankäyntimäärillä painotettu keskihinta 3,95 3,60 3,42 3,42 Kaupankäyntivolyymi Helsingin Pörssissä Osakkeiden määrä, kpl % osakkeiden keskimääräisestä lukumäärästä 4,4 27,2 47,5 36,9 Lähde: Helsingin Pörssi (1) Tiedot ajanjaksolta

19 TECHNOPOLIKSEN STRATEGIA JA LIIKETOIMINTA Yleiskatsaus Technopolis on kiinteistöihin, toimitilojen vuokraukseen ja palveluihin erikoistunut pörssiyhtiö. Technopolis on Suomessa rekisteröity julkinen osakeyhtiö, jonka osake noteerataan Helsingin Pörssissä. Yhtiön toiminta perustuu arvoihin, joita ovat asiakaskeskeisyys, innovatiivisuus, kannattava kasvu ja vastuullisuus. Yhtiö on keskittynyt monikäyttäjäympäristöihin ja muuntojoustaviin toimitiloihin. Monikäyttäjäympäristöllä tarkoitetaan, että yhtä kiinteistöä tai kampusta käyttävät useat eri asiakkaat. Muuntojoustavuus tavuus liittyy tilojen koon ja käyttötarkoissa ja niissä toimii yrityksiä, yhteisöjä ja julkisen sektorin toimijoita. Yhtiön toimintaympäristöt tarjoavat asiakkaille nykyaikaiset ja helposti muunneltavat toimitilat kaupunkien parhailla paikoilla ydinkeskustassa (keskustakampus), keskeisten liikenneväylien varrella, lentokentän läheisyydessä (lentokenttäkampus), yliopiston tai korkeakoulun tuntumassa (yliopistokampus) tai muun merkittävän innovaatiokeskuksen läheisyydessä. Muuntojoustavuutensa ansiosta Technopoliksen toimintaympäristöt sopivat tuksen muunneltavuuteen, joka on keskeinen osa Yhtiön palvelukonseptia. Yhtiön toimitilat sijaitsevat kasvukeskuksissa sekä muutaman työntekijän pienyrityksille että tuhansien työntekijöiden suuryrityksille. Tilat on suunniteltu erityisesti start-up- ja kasvuyritysten tarpeita vastaaviksi. Technopoliksen tiloissa toimii noin ihmistä ja sillä on lähes asiakasta. Yhtiön palvelukonsepti yhdistää nykyaikaiset joustavat toimitilat ja asiakkaiden liiketoimintaa tukevat palvelut. Asiakkaat voivat hankkia Technopolikselta tilaan, liiketoimintaan tai työntekijöiden hyvinvointiin ja viihtyvyyteen liittyviä palveluita. Technopoliksen toiminta-ajatuksena ajatuksena on luoda asiakkaiden ympärille innovatiivinen ja aktiivinen toimintaympäristö. Yhtiön liiketoiminta on jaettu kolmeen liiketoiminta-alueeseen: Suomi, Venäjä ja Viro. Vuonna 2012 Suomen liiketoiminnan osuus liikevaihdosta oli 90,8 prosenttia ja Yhtiön sijoituskiinteistöjen inteistöjen käyvistä arvoista 85,6 prosenttia. Venäjän ja Viron liiketoimintojen osuudet liikevaihdosta olivat 4,7 prosenttia ja 4,5 prosenttia, ja sijoituskiinteistöjen käyvistä ä arvoista 7,3 prosenttia ja 7,1 prosenttia. Technopoliksen kampukset sijaitsevat Suomen kasvukeskuksissa, Venäjällä Pietarissa ja Virossa Tallinnassa. Toissijaisena liiketoiminta-alueiden jakona Yhtiö käyttää: toimitilat ja palvelut. Vuonna 2012 toimitiloista tuli 86,7 prosenttia Yhtiön liikevaihdosta ja palveluista 13,3 prosenttia. Liikevaihdosta palveluiden osuus on pieni, mutta Yhtiö näkee niiden asiakkaita sitouttavan vaikutuksen merkittäväksi. Yhtiön palvelukonsepti koostuu kolmesta palveluosa-alueesta: toimitilat, t, liiketoiminta ja henkilöstö. 19

20 Toimitiloihin liittyvät palvelut vastaavat joustavasti ja kustannustehokkaasti asiakkaiden muuttuviin toimitila- ja toimintaympäristöön liittyviin tarpeisiin. Joustavien tilapalveluiden avulla asiakas maksaa vain tarvitsemastaan tilasta ja se tuo toimintaan kustannustehokkuutta. Yhtiön tarjoamat muuntojoustavat toimitilat käsittävät toimisto- ja muut toimitilat, kokous- ja konferenssitilat ja Business Loungen. Technopoliksen toimitilaympäristön palvelut käsittävät toimitilasuunnittelun, kalustus- ja muuttopalvelun, tietotekniikkapalvelut, kiinteistö- ja siivouspalvelut, aulapalvelut, kokouspalvelut ja ravintolapalvelut. Ne vapauttavat asiakkaiden resursseja niiden ydinliiketoimintaan. Liiketoimintapalvelut auttavat Yhtiön asiakkaita kasvattamaan liiketoimintansa rahoituksen, asiakashankinnan ja osaamisen haasteisiin. Liiketoimintapalvelut kattavat Matchmaking-palvelut, rahoitus- ja innovaatiopalvelut sekä osaamispalvelut. Liiketoimintapalveluiden avulla Yhtiö pyrkii tukemaan asiakkaidensa liiketoiminnan kasvua, mikä pitkällä tähtäimellä tukee myös Technopoliksen toimitilaliiketoimintaa. Liiketoimintapalveluiden tuottamat tärkeimmät kilpailuedut ovat tiiviit asiakas- ja yhteiskuntasuhteet, jotka tukevat tilojen korkeita käyttöasteita. Henkilöstöpalvelut on suunnattu Technopoliksen asiakkaiden henkilöstölle työssä jaksamisen ja töissä viihtymisen lisäämiseksi arkea helpottavilla palveluilla. Ne tukevat asiakasyritysten henkilöstöä ja niiden omaa henkilöstöhallintoa. Tavoitteena on asiakasyritysten työntekijöiden työviihtyvyyden ja -hyvinvoinnin parantaminen. Palvelut henkilöstölle koostuvat muun muassa ravintola- ja kahvilapalveluista, terveys- ja hyvinvointipalveluista, matkustus- ja vapaa-aikapalveluista sekä kodin ja talouden palveluista. Technopoliksen tavoitteena on kasvattaa vuosittain liikevaihtoa ja käyttökatetta vähintään 15 prosenttia vuoden 2016 loppuun asti. Tavoitteiden täyttämiseksi Yhtiö on toteuttanut aktiivista investointipolitiikkaa ja laajentanut olemassa olevia kampuksiaan sekä ostanut vuonna 2012 Tampereella Tohlopin kiinteistön Yleisradiolta. Yhtiöllä on käynnissä olevia laajennusinvestointeja Pietarissa, Tallinnassa ja Jyväskylässä. Historia Technopolis Oyj on perustettu vuonna 1982, ja sen alkuperäinen nimi oli Oulun Teknologiakylä Oy. Yhtiön perustajina toimivat Oulun kaupunki ja oululaiset liike-elämän tahot. Yhtiön toimialana on hallita kiinteistöjään omistus- tai vuokraoikeuden nojalla ja rakentaa niihin toiminta- ja palvelutiloja yritysten käyttöön vuokrattavaksi. Vuonna 1986 valmistui Yhtiön ensimmäinen oma asiakkaille tarjottava kiinteistö Oulun yliopiston ja VTT:n läheisyyteen Linnanmaalle. Yhtiön liiketoiminta kasvoi Linnanmaan alueella asiakasyritysten liiketoiminnan ja tilatarpeen kasvaessa. Yhtiö listautui Helsingin Pörssiin vuonna Yhtiön liiketoiminta laajeni pääkaupunkiseudulle vuonna 2001 sen varatessa rakennusoikeutta Vantaan kaupungilta Helsinki-Vantaan Lentoaseman välittömästä läheisyydestä. Vuoden 2003 alussa Yhtiö osti Espoon Otaniemessä sijaitsevan Innopoli Oy:n ja sen omistaman hautomoyrityksen. Vuonna 2005 Yhtiön liiketoiminta laajeni Lappeenrantaan Yhtiön ostettua Teknologiakeskus Kareltek Oy:n ja liiketoiminta laajeni Oulussa sen ostaessa Kemira Oyj:ltä Laanilan vesitutkimuskeskuksen. Vuonna 2006 Oulun ydinkeskustaan valmistui uusi keskustakeskus. Technopolis osti myös kaksi yhtiötä: Jyväskylässä toimineen Jyväskylän Teknologiakeskus Oy:n ja Tampereella toimineen Tampere Science Parks Oy:n. Lisäksi Yhtiö varmisti uuden kampuksen rakentamisen Venäjällä ostamalla 4,6 hehtaarin maa-alueen Pietarin kaupungista Pulkovon lentokentän välittömästä läheisyydestä. Vuonna 2007 Yhtiö osti noin kerrosneliömetrin suuruisen Kiinteistö Oy Innopoli II:n Espoon kaupungilta, Eteralta ja Sitralta. Vuonna 2008 valmistui Technopoliksen Ruoholahden kampuksen ensimmäinen vaihe Helsingissä. Lisäksi Yhtiö osti Kuopion Teknologiakeskus Teknian helmikuussa Yhtiö aloitti Pietarissa lentokenttäkampuksen rakentamisen vuonna 2006 ostamalleen tontille. 20

21 Vuonna 2010 lokakuussa toteutettiin osakekauppa, jolla Technopolis osti 51 prosentin osuuden virolaisesta Technopolis Ülemiste -yhtiöstä, jonka lentokenttäkampus sijaitsee Tallinnan lentokentän välittömässä läheisyydessä. Suomessa Tampereen keskustaan valmistui Yliopistonrinteen ensimmäinen vaihe ja Kuopioon Viestikadun toinen vaihe. Vuonna 2011 Yhtiö käynnisti Tampereella Yliopistonrinteen toisen vaiheen ja Jyväskylässä Innovan toisen vaiheen rakentamisen. Vuoden 2011 aikana otettiin käyttöön Helsinki-Vantaan lentokenttäkampuksen 5B-vaihe sekä Finnmedi-yliopistokampus Tampereella ja Pulkovon lentokenttäkampuksen ensimmäinen vaihe Pietarissa. Vuoden 2012 aikana Technopoliksen tase ylitti miljardi euroa ja koko vuoden liikevaihto ylitti ensimmäistä kertaa 100 miljoonan euron rajan. Samana vuonna aloitettiin laajennusinvestointeja Jyväskylässä, Kuopiossa, Pietarissa ja Tallinnassa. Vuoden aikana käyttöönotettiin Hermia 15B ja Yliopistonrinteen 2-vaihe Tampereella, Viestikatu 2B Kuopiossa, Innova 2 Jyväskylässä ja Ruoholahden 2-vaihe Helsingissä sekä ostettiin Yleisradiolta sen omistama Tampereen Tohlopin kiinteistö. Strategia Technopoliksen toiminnan tavoitteena on luoda kilpailukykyinen tuotto osakkeenomistajille ja tuottaa lisäarvoa Yhtiön asiakkaille. Lisäarvo muodostuu Yhtiön konseptin palveluliiketoiminnan moninaisuudesta, joustavista toimitiloista ja monikäyttäjäympäristöistä. Yhtiön missiona on tukea asiakkaittensa kasvua, menestystä ja toiminnan tehokkuutta. Palveluliiketoiminta on kuvattu aiemmin Technopoliksen strategia ja liiketoiminta Yleiskatsaus. Technopoliksen konsepti toimii ketjumaisesti sekä kotimaassa että kansainvälisesti. Yhtiön asiakaskohderyhmänä ovat yritykset, yhteisöt ja julkinen sektori. Vuodesta 2011 Yhtiö on panostanut asiakkuuksiin koulutus- ja terveydenhuoltoaloilla. Yhtiö toteuttaa seuraavaa strategiaa: Keskittyminen monikäyttäjäympäristöihin Yhtiön tavoitteena on hankkia kampuksilleen 1 2 isoa ankkuriasiakasta, joiden lisäksi kampukselle sijoittuu pieniä ja keskisuuria asiakkaita. Kampus muodostaa monikäyttäjäympäristön eli sitä käyttävät useat eri asiakkaat. Ankkuriasiakkaiden toimialat saattavat ohjata kampuksen muiden asiakkaiden toimialaa, siten että kampus saattaa olla keskittynyt ankkuriasiakkaan toimialaan tai sitä tukevaan toimintaan, kuten tutkimuspalveluihin, konsultointiin tai muita alihankintaan liittyviin palveluihin. Kampusalue muodostaa itsenäisesti toimivan ekosysteemin. Technopolis uskoo myös, että yksikäyttäjäympäristöihin verrattuna monikäyttäjäympäristöt mahdollistavat yleisten tilojen ja jaettujen palveluiden, kuten aulapalveluiden tehokkaamman käytön. Keskittyminen palveluliiketoimintaan Yhtiön johto uskoo, että toimitila- ja muut palvelut yhdistävän Technopolis-konseptin avulla Yhtiö pystyy vastaamaan joustavasti ja nopeasti asiakkaitten yksilöllisiin ja muuttuviin tarpeisiin. Technopoliksen kampukset tarjoavat korkeatasoiset, nykyaikaiset ja muuntojoustavat toimitilat, joissa tarjottavat palvelut auttavat asiakkaita tehostamaan toimintoja, kehittämään liiketoimintaa ja parantamaan työntekijöiden työviihtyvyyttä. Palvelukonsepti on kuvattu aiemmin osiossa Technopoliksen strategia ja liiketoiminta Yleiskatsaus. Kustannustehokkuus Yhtiö toimii kustannustehokkaasti ja hyödyntää kiinteistö- ja palvelukehityksen tuottamisessa pitkäaikaista kokemustaan. Technopolis-konsepti ja sen ketjutusajattelu luovat skaalaetuja. Yhtiön kyvyn standardoida ja kehittää prosesseja ja tuotteita tehokkaasti uskotaan johtavan parempaan palvelulaatuun ja korkeampaan tuottavuuteen. Technopolis kiinnittää uudisrakennushankkeissa huomiota laatuun ja kiinteistön koko elinkaaren hallittavuuteen. Suunnitteluvaiheessa huomioidaan kiinteistön ylläpidon ja huollon vaatimukset tavoitteena toteuttaa ympäristöä säästäviä ratkaisuja muun muassa energiankulutuksen, toimitilojen muuntojoustavuuden ja kierrätysmahdollisuuksien suhteen. Uudisrakennushankkeissa Yhtiö kontrolloi kiinteistöihin liittyviä kustannuksia hyödyntämällä pitkäaikaista omaa rakennuttamiskokemustaan. Yhtiö huolehtii kustannustehokkaasti kiinteistöjen ylläpidosta ja käyttää merkittävää mittakaavaetuaan hankkiessaan ostopalveluja toiminta-alueillaan. 21

22 Vakiintunut investointiprosessi Yritys- ja kiinteistöostojen yhteydessä Technopolis kiinnittää erityistä huomiota hankittavan kohteen olemassa olevaan toimintaympäristöön ja sen kehittämismahdollisuuksiin. Yhtiö on hankintojen yhteydessä kehittänyt prosessin, jonka avulla tunnistetaan hankittavan keskuksen sijaintikaupungin kehityssuunnat, kyky kehittyä kasvukeskuksena, keskuksen toimitilatarve sekä ankkuriyritysten kehitys- ja tulevaisuudennäkymät yli suhdanteen. Yhtiöllä on edellytykset tunnistaa mahdollisesti kannattavat hankintakohteet ja hyödyntää kustannustehokkaasti konseptiaan uusilla markkina-alueilla. Kasvu ja kansainvälistyminen Technopolis on erityisosaaja liiketoimintaympäristöjen tarjoamisessa start-up- ja kasvuyrityksille sekä julkiselle sektorille. Orgaanista kasvua Yhtiö hakee start-up- ja kasvuyrityksistä, jotka kasvattavat toimintaansa sekä julkiselta sektorilta, joka pyrkii tehostamaan toimintaansa ja tilankäyttöänsä. Vuoden 2011 jälkeen Yhtiö on panostanut terveydenhuolto- ja koulutussektorin asiakkuuksiin, joissa Technopolis näkee hyvän kasvupotentiaalin. Asiakasrakenteen lisäksi Yhtiö etsii uutta kasvua ulkomailta. Yhtiön kasvustrategian tavoitteena on toimia vuonna 2016 parhaissa kasvukeskuksissa Suomessa, Pietarissa ja Virossa sekä mahdollisesti joissakin muissa Itämeren rantavaltioissa. Kasvua haetaan sekä orgaanisesti että yritysostojen avulla. Tarkemmin taloudellisista tavoitteista Technopoliksen strategia ja liiketoiminta Taloudelliset tavoitteet. Keskeiset vahvuudet Yhtiön kilpailuetu muodostuu Yhtiön johdon mukaan seuraavista tekijöistä: Palvelukonsepti Yhtiön johto uskoo, että asiakkaille lisäarvoa luovat palvelut ja joustavat toimitilat yhdistävä Technopoliskonsepti mahdollistaa perinteistä toimitilatarjontaa laajemman ansaintalogiikan ja on tärkeä, erottava kilpailuetu. Konseptiin olennaisesti kuuluvat liiketoiminta- ja työntekijäpalvelut tukevat asiakkaan sitouttamista Yhtiöön, mikä näkyy hyvänä asiakastyytyväisyytenä ja pienenä asiakaspoistumana. Myyntiorganisaatio Technopolis eroaa monista muista kiinteistöalan toimijoista oman myyntiorganisaationsa vuoksi. Jokaisella paikkakunnalla on oma myyntiorganisaationsa, joka tuntee potentiaaliset ja olemassa olevat asiakkuudet. Lisäksi oma myyntiorganisaatio sitouttaa myyjät omien kiinteistöjen vuokraamiseen ja myyjät ovat lähempänä asiakasrajapintaa kuin perinteisessä myyntiorganisaatiossa, koska heidän ja asiakkaiden toimipisteet ovat usein samassa rakennuksessa. Technopolis myös kerää aktiivisesti, tilastoi ja analysoi asiakaspalautetta sekä pyrkii koko ajan parantamaan palveluaan. Kokemus suunnitella, toteuttaa ja hankkia toimintaympäristöjä Technopoliksella on 30 vuoden kokemus uudisrakennushankkeiden suunnittelusta ja toteuttamisesta sekä vankka osaaminen kiinteistöjen hallinnoinnista. Technopolis kiinnittää uudisrakennushankkeissaan huomiota laadun määritykseen, tilojen joustavaan muunneltavuuteen sekä kiinteistön elinkaaren hallittavuuteen. Suunnitteluvaiheessa huomioidaan kiinteistön ylläpidon ja huollon vaatimukset tavoitteena toteuttaa ympäristöä säästäviä ratkaisuja muun muassa energiankulutuksen, toimitilojen muuntojoustavuuden ja kierrättämismahdollisuuksien suhteen. Technopolis suorittaa yritys- ja kiinteistöostojensa yhteydessä kiinteistö- ja ympäristökatselmukset ennen lopullista sitoutumista kauppaan. Yhtiöllä on edellytykset tunnistaa mahdollisia kannattavia hankintakohteita ja monistaa kustannustehokkaasti konseptiaan uusille markkina-alueille. Konserni on kotimaisten yritysostojen yhteydessä muodostanut prosessin, jonka avulla tunnistetaan hankittavan keskuksen sijaintikaupungin kehityssuunnat, kyky kehittyä kasvukeskuksena, toimitilatarve sekä ankkuriasiakkaiden kehitys ja tulevaisuudennäkymät. 22

23 Laaja asiakaspohja Yhtiön johdon käsityksen mukaan Technopolis on asiakasmäärällä mitattuna Suomen suurin tarjoaja ja Euroolähes asiakasyrityksessä ja -yhteisössä työsken- telee Suomessa, Venäjällä ja Virossa yhteensä noin pan suurimpia liiketoimintaympäristöjen tarjoajia. Yhtiön henkilöä. Erinomainen asiakastuntemus Technopoliksella on pitkäaikainen kokemus vaativien asiakkuuksien hoidosta eri suhdannevaiheissa. Pitkäaikaiset asiakassuhteet, aktiivinen asiakasseuranta ja paikkakuntakohtainen myyntiorganisaatio ovat antaneet Yhtiöl- le erinomaisen asiakastuntemuksen sekä vakiintuneet asiakkuuksien seurantaprosessit. Liiketoimintapalveluiden kautta Yhtiöllä on konkreettinen kyky tukea asiakkaittensa kasvua ja olla mukana niiden liiketoimintaprosesseissa, mikä edesauttaa asiakkaiden tarpeiden tunnistamista ja toimintaympäristön muutosten havaitsemista. Yhteistyö julkisen sektorin kanssa Technopolis on pitkään toiminut läheisessä yhteistyössä julkisen sektorin eri toimijoiden kanssa, ns. Publicliiketoimintaympäristöjen toimivuutta ja seudullista kehittämistä. private partnership -periaatteella, edistääkseen Hyvät yhteydet et sijaintikaupunkien johtoon, yliopistoihin, ammattikorkeakouluihin sekä julkisiin rahoittajiin ovat tärkeitä Yhtiön toiminnalle. Kansainvälisissä kasvuhankkeissa Yhtiö pyrkii hankkimaan kiinteistöomaisuuden lisäksi ammattitaitoisen paikallisen johdon ja henkilöstön, joilla on hyvät suhteet keskeisiin paikallisiin sidosryhmiin. Kokenut johto ja osaava henkilöstö Technopoliksen johto ja henkilöstö ovat erittäin kokeneita kiinteistöalan ja palveluliiketoiminnan osaajia. Johtoyli kymmenen vuoden kokemus mainituilta Yhtiön konseptin osa-alueilta. ryhmän jäsenillä on keskimäärin Yhtiön johto toimii läheisessä sä yhteistyössä asiakkaiden kanssa, mikä mahdollistaa Yhtiölle kotimaisen ja kan- sainvälisen liiketoiminnan trendien tunnistamisen ja ennakoimisen. Taloudelliset tavoitteet Technopoliksen toiminta tähtää jatkuvaan kannattavaan kasvuun, ja Yhtiön tavoitteena on olla johtava liiketoimintaympäristöjen ja lisäarvopalvelujen tuottaja asiakkailleen. Yhtiön tämän Rekisteröintiasiakirjan päivämää- ränä voimassa olevat, julkistetut ja vuodelle 2016 saakka ulottuvat taloudelliset ja strategiset tavoitteet ovat: Liikevaihdon ja käyttökatteen keskimääräinen vuotuinen kasvu vähintään 15 prosenttia Kansainvälinen liikevaihto vähintään 50 miljoonaa euroa vuoteen 2016 mennessä Sijoitetun pääoman tuotto vähintään 6 prosenttia vuodessa Omavaraisuusaste ste yli 35 prosenttia yli suhdanteen 23

24 Jakaa osinkoja prosenttia nettotuloksesta ilman käyvien arvojen muutoksia ja niiden verovaikutuksia Yhtiö arvioi vuosittain tavoitteiden toteuttamista ja voi tarpeen mukaan tarkistaa niitä. Yhtiön osinkojen maksua koskevia tavoitteita on käsitelty edellä kohdassa Osingot ja osinkopolitiikka. Ei voi olla varmuutta siitä, että Yhtiö saavuttaa edellä mainitut tavoitteet tai että tavoitteet saavutettuaan Yhtiö tulee ne jatkossakin edelleen täyttämään. Tarkempia tietoja löytyy Rekisteröintiasiakirjan kohdasta Tulevaisuutta koskevat lausumat. Tietoja Yhtiön historiallisesta kehityksestä suhteessa asetettuihin taloudellisiin tavoitteisiin on esitetty kohdassa Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuudennäkymät Liiketoiminnan tulos. Asiakaskunta Technopoliksen tyypillinen asiakas on yritys, joka työllistää 5 50 henkilöä. Useimmat yritykset toimivat teknologian ja tutkimuksen osa-alueilla ja edustavat toimialallaan joko kansallista tai jopa kansainvälistä huippua. Yritysten toiminnoista tuotekehityksen tai konsultoinnin osuus on usein merkittävä. Näiden yritysten lisäksi Technopoliksen tiloissa toimii huomattava määrä palveluyrityksiä ja julkisen sektorin toimijoita, kuten yliopistoja ja ammattikorkeakouluja. Yhtiön asiakaskuntaan kuuluu lähes yritystä ja yhteisöä, ja Technopoliksen tiloissa toimii noin asiakkaiden työntekijää. Yhtiön kahdellakymmenellä suurimmalla asiakkaalla oli vuokrattuna yhteensä 34 prosenttia Yhtiön koko kiinteistökannasta. Yhtiön kaksikymmentä suurinta asiakasta (aakkosjärjestyksessä) ovat: Aalto yliopisto, Aspocomp Oyj, Honeywell, Jyväskylän yliopisto, Kemira, Kesko, Logica, Nokia, Norlandia Care, Oulun kaupunki, PKC Group, Pirkanmaan sairaanhoitopiiri, Ramboll, Renesas Mobile, Savonia ammattikorkeakoulu, Senaatti-kiinteistöt, Sodexo, Tieto, VTT ja Yleisradio. Vuokrakanta Yhtiön vuokrasopimukset jakaantuvat oikeudellisesti kahteen ryhmään: määräaikaisiin ja toistaiseksi voimassa oleviin vuokrasopimuksiin. Yhtiön asiakkaan kanssa solmima määräaikainen sopimus on tyypillisesti pitkäaikainen ja jatkuu sopimusehtojen mukaan määräajan jälkeen toistaiseksi voimassa olevana. Yhtiö pyrkii käyttämään molempia sopimustyyppejä markkinatilanteesta, kiinteistöstä ja vuokralaisasiakkaan toimialasta riippuen. Yhtiön sisäisessä talous- ja riskienhallinnassa vuokrasopimukset jaotellaan mahdollisten päättymisaikojen perusteella, eli toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen kohdalla irtisanomisajan mukaan ja määräaikaisten sopimusten kohdalla jäljellä olevan sopimuskauden perusteella. Vuokrasopimuskanta pinta-alasta, % Irtisanomisaika, kk ,8 13,1 2, ,3 28,7 9, ,4 6,2 23, ,7 5,7 8,3 > 12 46,8 46,3 56,6 Keskimääräinen voimassaoloaika, kk Vuokrasopimuskanta, milj. euroa 296,1 215,4 135,3 Technopoliksen vuokrasopimuskannan irtisanomisaikojen rakenne on pysynyt vakaana, mutta sopimusten keskimääräinen voimassaoloaika on kasvanut 13 kuukaudella vuoden 2012 aikana. Muutoksen taustalla ovat Yhtiön solmimat pitkät sopimukset koulutus- ja terveydenhuoltoalojen toimijoiden sekä Tampereen Tohlopin kiinteistökaupan yhteydessä Yleisradion kanssa solmittu 20 vuoden vuokrasopimus. Nämä sopimukset ovat kasvattaneet Technopoliksen vuokrasopimuskantaa, joka on kahdessa vuodessa noussut 119 prosenttia ollen vuoden vaihteessa 296,1 miljoonaa euroa. Ympäristökysymykset Yhtiön kannalta tärkein ympäristökysymys on kiinteistöjen elinkaaren hallinta. Uudisrakennushankkeissa Technopolis huomioi kiinteistön ylläpidon ja huollon vaatimukset tavoitteenaan toteuttaa ympäristöä säästäviä ratkaisuja muun muassa energiankulutuksen, toimitilojen muuntojoustavuuden ja kierrättämismahdollisuuksien suh- 24

25 teen. Tällä tavoitellaan matalampia käyttö- ja ylläpitokustannuksia, nopeampaa vuokrattavuutta, korkeampaa vuokratasoa ja alhaista asiakasvaihtuvuutta, mitkä tekijät nostavat osaltaan kiinteistön arvoa. Yhtiöllä on käytössään kiinteistöjen lämpö- ja sähköenergian kulutuksen seuranta, jonka avulla kulutusta pyritään optimoimaan ja energiankulutuksen poikkeamiin voidaan nopeasti puuttua. Technopolis laati vuoden 2012 aikana Suomen kiinteistöjä koskevan energiatehokkuussuunnitelman vuosille Energiatehokkuushankkeita ja vihreitä investointeja käynnistettiin useilla paikkakunnilla. Toistakymmentä Motivan mallin mukaista energiakatselmusta teetettiin mm. Espoossa, Helsingissä, Lappeenrannassa, Jyväskylässä, Kuopiossa ja Oulussa. Näistä havaittujen säästömahdollisuuksien monistaminen ja toteuttaminen käynnistettiin ja olemassa olevan kiinteistökannan energiatehokkuutta kehitettiin aktiivisesti. Energiatodistuksia uusittiin ja olemassa olevan kiinteistökannan energiatodistusluokkia nostettiin keskimäärin 29 prosenttia. Technopolis tavoittelee uudishankkeilleen vähintään energiatodistusluokka B:tä ympäristöstrategiansa ja Design Guide -suunnitteluohjeistuksensa mukaisesti. Lisäksi Technopolis raportoi vuoden 2012 aikana ensimmäistä kertaa Motivalle toimitilojen energiatehokkuussopimuksen mukaiset säästötoimenpiteet edelliseltä vuodelta. Technopolis on sitoutunut 6 prosentin energiansäästötavoitteeseen 2016 loppuun mennessä allekirjoittamalla toimitilojen energiatehokkuussopimuksen Raklin, ympäristöministeriön sekä työ- ja elinkeinoministeriön kanssa. Toimitilojen energiatehokkuussopimus on osa kansallista energiatehokkuussopimusjärjestelmää, joka kytkeytyy suoraan EU-tasoon ja energiapalveludirektiiviin asettaen kaikille jäsenvaltioille 9 prosentin energiansäästötavoitteen. Raportoitujen toimenpiteiden mukaan säästöä on 2012 alkuun mennessä kertynyt 41 toimenpiteestä yhteensä MWh/a, josta MWh/a on lämmön säästöä ja 504 MWh/a sähkön säästöä. Nämä säästöt vaikuttavat myös 2012 toiminnan kulutusta pienentävästi. Energiasäästötoimenpiteisiin on teknisiä kiinteistöhuollon sopimuksia uudistettaessa kytketty mukaan myös kiinteistöhuoltokumppaneita, joille Technopoliksen ympäristötavoitteet on jalkautettu osana sopimusten palkkiorakenteita. Technopolis hankki Suomen kampuksilla 100 prosenttisesti uusiutuvilla energialähteillä tuotettua ostosähköä n kwh eli GJ. Tämän seurauksena 86 prosenttia kaikesta Konsernin hankkimasta ostosähköstä ja kwh eli GJ ja siten yli puolet Konsernin kokonaisenergiankulutuksesta oli tuotettu uusiutuvilla energialähteillä. Loput kwh eli GJ ja 45 prosenttia Konsernin kokonaisenergiankulutuksesta oli tuotettu fossiilisilla energialähteillä ja ydinvoimalla. Yhtiön ympäristöstrategian keskeisinä tavoitteina on vähentää vertailukelpoista energian kulutusta 10 prosenttia, veden kulutusta 8 prosenttia sekä hiilidioksidipäästöjä 20 prosenttia verrattuna vuoteen Alla olevassa taulukossa on mukana vertailukelpoisten Suomen yksiköiden kulutusluvut %-muutos Energian kulutus, kwh/brm2 232,7 235,6-1,3 Vedenkulutus, m3/henk. 1,21 1,27-5,3 Hiilidioksidipäästöt, CO2e kg/brm2 41,0 81,8-49,8 Yhtiö käyttää aktiivisesti matkustamisen tarvetta vähentäviä videoneuvottelupalveluita ja Microsoft Lync online -kokouksia. Yhtiö päivittää vuosittain matkustuspolitiikkansa, jossa määritetään työsuhdeautojen päästörajat. Vuonna 2013 on tekeillä myös etätyöskentelypolitiikka. Pääkaupunkiseudun kampuksilla on laadittu myös työmatkustussuunnitelmat yhteistyössä Helsingin Seudun Liikenteen kanssa ja Innopolin sekä Ruoholahden kampusten auloissa on julkisen liikenteen aikataulunäytöt. Vuodesta 2011 Technopoliksen matkustuskilometrit työntekijää kohden laskivat 16,6 prosenttia vuonna

26 Immateriaalioikeudet Konserniyhtiöiden toiminimien, aputoiminimien ja tavaramerkkien rekisteröinnin lisäksi Yhtiö ei ole rekisteröinyt eikä omista tai lisensoi patentteja tai hyödyllisyysmallioikeuksia, joilla olisi oleellinen merkitys Yhtiön liiketoiminnalle. Yhtiö on rekisteröinyt aputoiminimikseen seuraavat nimet: Oulun Teknologiakylä, Teknopolis Oulu, Technopolis Kareltek, Tampere Science Parks, Jyväskylä Science Park, Medipolis Center, Innopoli, SW- Business, Teknokummi, Innolinko, Technopolis Ventures, Otech, Spinno-yritysohjelmat, Olartek, Otaniemen teknologiakylä, Otnäs teknologiby ja Otaniemi Science Park. Technopolis-tavaramerkki on suojattu yhteisön tavaramerkillä koko EU:n alueella sekä rekisteröity erikseen Suomessa, Tanskassa, Virossa, Unkarissa, Latviassa, Liettuassa, Norjassa, Puolassa, Venäjällä, Ukrainassa ja Valko-Venäjällä. Lisäksi Suomessa on rekisteröity useita tavaramerkkejä, muun muassa Innopoli, Medipolis, Mediapolis, Teknopolis, Aviapolis, Airpolis, Smart Parks ja Smart Centers. Immateriaalioikeudet eivät ole merkittäviä Yhtiön liiketoiminnalle. Vakuutukset Yhtiön johto katsoo, että Yhtiön vakuutusturva on riittävä kattamaan Yhtiön liiketoiminnasta mahdollisesti aiheutuvat korvausvaatimukset ja vastuut. Yhtiön kaikki kiinteistöt on vakuutettu täydestä arvostaan markkinakäytännön mukaisesti, ja vakuutuksiin sisältyy myös keskeytysvakuutus ja kolmannen osapuolen vahinkojen kattamiseksi vastuuvakuutus. Yhtiöllä on myös hallituksen vastuuvakuutus sekä lakisääteiset henkilöstövakuutukset. Vakuutuksiin pätevät yleiset rajoitukset, minkä vuoksi vakuutukset eivät välttämättä kata kaikkia kärsittyjä vahinkoja. Katso Riskitekijät Yhtiöön ja sen liiketoimintaan liittyviä riskejä Yhtiön vakuutusturva ei välttämättä kata kaikkia riskejä. Henkilöstö Yhtiön palveluksessa oli tämän Rekisteröintiasiakirjan päivämääränä yhteensä 180 työntekijää, joista emoyhtiön palveluksessa 147 työntekijää. Alla olevassa taulukossa on esitetty Yhtiön henkilöstön määrä mainittuina ajankohtina Konserni Keskimäärin Emoyhtiö, keskimäärin Toimitila Palvelut Lokakuussa 2011 Yrityspalvelut ja Kehityspalvelut yhdistettiin Palvelut -nimiseksi toiminnoksi. Taulukossa luvut on yhdistetty Palvelut-liiketoiminnan alle. Tukitoimintojen henkilöstö sisältyy liiketoimintojen henkilöstölukuihin allokoituna liiketoimintayksiköiden liikevaihdon perusteella. Olennaiset sopimukset Technopoliksen toiminta laajeni vuonna 2010 Viroon, kun Technopolis ja sen tytäryhtiö Technopolis Baltic Holding OÜ sekä tallinnalainen Smart City Group AS ja sen tytäryhtiö Ülemiste City AS sopivat Technopolis Ülemiste AS-nimisen yhtiön ( Technopolis Ülemiste ) perustamisesta. Technopolis Ülemiste perustettiin järjestelyssä, jossa osa Ülemiste City AS:n liiketoiminnasta siirrettiin perustettavaan yhtiöön Technopolis Ülemisteen, josta Technopolis osti toteutetulla kaupalla 51 prosentin osuuden Smart City Group AS:ltä Ülemiste City AS:n jäädessä Technopolis Ülemisten toiseksi omistajaksi 49 prosentin osuudella. Technopolis investoi perustettuun Technopolis Ülemiste -yhtiöön 10,04 miljoonaa euroa. Lisäksi Technopolis sitoutui maksamaan 0,5 miljoonan euron lisäkauppahinnan, mikäli yhtiö saavuttaa sovitut tavoitteet seuraavan kahden vuoden aikana. Mainitun sopimusehdon perusteella Technopolis maksaa vuonna 2013 yhteensä euron lisäkauppahinnan. Järjestelyn osapuolet solmivat myös Technopolis Ülemisten omistusta koskevan osakassopimuksen, jota on muutettu Osapuolet ovat osakassopimuksessa sopineet Technopolis Ülemisten hallinnointiin, kehittämiseen ja liiketoiminnan hoitamiseen liittyvistä yhteistyöjärjestelyistä. Osakassopimuksessa on rajoitettu Technopolis Ülemisten osakkeiden siirtämistä ilman toisen osakkeenomistajan hyväksyntää. Myyntitilanteessa toisella osakkeenomistajalla on joko oikeus ostaa toisen osakkeenomistajan osakkeet itselleen tai vaihtoehtoisesti oikeus myydä myös omat osakkeensa uudelle ostajataholle. Osakassopimukseen sisältyy myös myynti- ja osto-optiot. Lisäksi, mikäli osakkeenomistajien välillä tulee erimielisyyksiä Technopolis Ülemisten hallinnoin- 26

27 tiin liittyen, toisella osapuolella on tietyin ehdoin oikeus, muttei velvollisuutta vaatia toista osapuolta myymään kaikki omistamansa Technopolis Ülemisten osakkeet käypään hintaan tai osapuolten keskenään sopimaan hintaan. Oikeudenkäynnit Technopoliksella ei ole ollut tämän Rekisteröintiasiakirjan päivämäärää edeltävän 12 kuukauden aikana hallintomenettelyitä, oikeudenkäyntejä tai välimiesmenettelyitä (mukaan lukien meneillään olevat ja sellaiset menettelyt, joiden alkamisen uhasta Technopolis on tietoinen), joilla voi olla tai joilla on lähimenneisyydessä ollut merkittävä vaikutus Yhtiön ja/tai Konsernin taloudelliseen asemaan tai kannattavuuteen. Juridinen rakenne Konserniin kuuluu emoyhtiö Technopolis Oyj, jolla on toimintaa Suomessa, Venäjällä ja Virossa. Technopolis Oyj:n omistuksessa Suomessa on viisi alueellista kiinteistöyhtiötä, jotka toteutetun Yhtiön sijoituskiinteistöjä koskevan liiketoimintasiirron ja apporttiluovutuksen jälkeen kukin omistavat kyseisellä maantieteellisellä alueella sijaitsevia kiinteistöjä ja vuokraoikeuksia. Tämän lisäksi Technopolis Oyj omistaa yksittäisiä muita kiinteistöyhtiöitä. Seuraavassa taulukossa on esitetty Technopolis Oyj -emoyhtiön omistukset Konsernin yrityksissä tämän Rekisteröintiasiakirjan päivämääränä. Osakkeet ja osuudet Konserniin kuuluvissa yrityksissä Osuus, % Kiinteistö Oy Finn-Medi ,00 Kiinteistö Oy Hermia 67,81 Kiinteistö Oy Innopoli II, Espoo 100,00 Kiinteistö Oy Technopolis Innopoli 3, Espoo 100,00 Kiinteistö Oy Technopolis Innova 4 100,00 Kiinteistö Oy Technopolis Microkatu 1, Kuopio 91,37 Kiinteistö Oy Technopolis Peltola 100,00 Kiinteistö Oy Technopolis Tohloppi 100,00 Kiinteistö Oy Technopolis Viestikatu 1-3, Kuopio 100,00 Kiinteistö Oy Technopolis Viestikatu 7, Kuopio 100,00 Kiinteistö Oy Yrttiparkki 100,00 Oulun Teknoparkki Oy 84,14 Oulun Ydinkeskustan Parkki Oy 62,24 Technopolis Hitech Oy 100,00 Technopolis Kiinteistöt Jyväskylä Oy, Jyväskylä 100,00 Technopolis Kiinteistöt Lappeenranta Oy, Lappeenranta 100,00 Technopolis Kiinteistöt Oulu Oy, Oulu 100,00 Technopolis Kiinteistöt Pääkaupunkiseutu Oy, Helsinki 100,00 Technopolis Kiinteistöt Tampere Oy, Tampere 100,00 Technopolis Neudorf, Pietari, Venäjä 100,00 Technopolis St Petersburg LLC, Pietari, Venäjä 100,00 Technopolis Baltic Holding OÜ, Tallinna, Viro 100,00 Technopolis Ülemiste AS, Tallinna, Viro 51,00 Seuraavassa taulukossa on esitetty Technopolis Oyj -emoyhtiön vähemmistöosuudet osakkuusyhtiöissä Osakkuusyritys Omistus-osuus, % Kiinteistö Oy Bioteknia, Kuopio 28,5 Rehaparkki Oy, Oulu 28,4 Iin Micropolis Oy, Ii 25,7 Jyväskylä Innovation Oy, Jyväskylä 24,0 Kuopio Innovation Oy, Kuopio 24,0 Lisäksi Konserni omistaa Otaniemen kehitys Oy:stä, Espoo, 35 prosenttia. 27

28 Lähipiiriliiketoimet Konsernin lähipiiriin kuuluvat emo-, tytär- ja osakkuusyritykset. Lisäksi lähipiiriin kuuluvat Konsernin johto ja näiden perheenjäsenet sekä sellaiset Yhtiöt, joissa näillä henkilöillä on määräysvalta, yhteinen määräysvalta tai huomattava vaikutusvalta. Konsernin johtoon kuuluvat emoyhtiön hallituksen jäsenet ja toimitusjohtaja sekä Konsernin johtoryhmän jäsenet. Mikäli Technopoliksen tytär- tai osakkuusyrityksillä ei ole omaa henkilökuntaa, Technopoliksen henkilökunta on voinut hoitaa edellä mainitun yrityksen tavanomaisia hallinnollisia asioita. Tällaisessa tapauksessa edellä mainittu yritys on maksanut Technopolikselle vastikkeeksi tavanomaisen hallinnollisen palkkion tehdystä työstä. Technopolis myi Innovation Mill -liiketoimintansa Open Innovation Management Oy:lle, joka on Yhtiön kahden entisen johtoryhmänsä jäsenen, Jukka Rauhalan ja Marko Järvisen omistama yhtiö. Kauppa toteutui , ja Innovation Mill -liiketoiminta siirtyi ostajalle alkaen. Seuraavassa taulukossa on esitetty lähipiiritapahtumat osakkuusyritysten kanssa vuosina tämän Rekisteröintiasiakirjan päivämäärään asti. Tuhatta euroa Myynti osakkuusyrityksille Saamiset osakkuusyrityksiltä Velat osakkuusyrityksille Osakkuusyhtiöiden kanssa tapahtuneet liiketoimet ovat palveluiden myyntiä ja toimitilavuokrausta. Lisäksi emoyhtiön ja tytär- ja osakkuusyritysten välillä on sisäisiä, tavanomaisia rahoitusjärjestelyitä. Yhtiön johdolle vuosina maksetut palkkiot ja etuudet on kuvattu Rekisteröintiasiakirjan kohdassa Hallinto Hallituksen ja johdon palkkiot ja etuudet. 28

29 TOIMIALAKATSAUS Toimialan trendit Vuodesta 2008 jatkunut maailmantalouden heikko kasvu on pakottanut yritykset sopeutumaan heikentyneeseen kysyntään ja tiukentuneeseen hintakilpailuun. Monen yrityksen kohdalla se on tarkoittanut tuotantokapasiteetin ja kulujen leikkauksia sekä henkilöstövähennyksiä. Hintakilpailu on myös johtanut kiihtyvään tuotannon ja myös tutkimustoiminnan siirtämiseen kustannustasoltaan läntisiä teollisuusmaita edullisempiin maihin, kuten Kiinaan ja Intiaan. Tuotannon siirtymän seurauksena teollisentuotannon osuus Suomen ja muiden länsimaiden kokonaistuotannosta on laskenut ja palveluiden osuus noussut. Yhtiön johto uskoo, että palvelutarpeiden lisääntyminen kasvattaa myös sen tarjoamien palveluiden kysyntää. Asiakkuuksien kansainvälistyminen Yhtiön johto uskoo, että kansainväliset yritykset suunnittelevat kasvavassa määrin henkilöstöresurssien ja toimitilojen hankintaa globaalista näkökulmasta. Yritysten sijoittumisessa kriteerit ovat muun muassa markkinoiden läheisyys sekä osaava ja edullinen työvoima. Myös suurten kansainvälisten yritysten ostotoiminta on tehokkuussyistä saatettu keskittää ja niissä on tapahtumassa muutos. Toimitilojen ja palveluiden hankintaa saatetaan ohjata konsernin näkökulmasta ja paikalliset kriteerit sekä preferenssit voivat jäädä päätöksenteossa aiempaa vähemmälle huomioarvolle. Pienissä ja keskisuurissa asiakkuuksissa, joita suurin osa asiakkaista määrällisesti on, päätöksenteko on paikallista. Niillä saattaa olla kansainvälistymis- ja laajenemispyrkimyksiä, joissa luotettava kansainvälinen kiinteistökumppani voi niitä osaltaan auttaa. Asiakkuuksien hoidossa tapahtuneet muutokset tuovat kiinteistötoimialalle painetta toimintojen tehostamiseen, standardisoituihin toimintatapoihin ja liiketoiminnan maantieteelliseen kasvattamiseen. Kysynnän keskittyminen kaupunkien keskustoihin ja hyvien liikenneyhteyksien varrelle Asiakkaat ovat hintatietoisia ja heikko taloussuhdanne tuo paineita vuokrahintoihin. Hyvällä sijainnilla olevien tilojen etenkin kaupunkien keskustoissa kysyntä ja hintataso ovat säilyneet hyvällä tasolla. Sijainnista on tullut myös osa yrityksen tavaramerkkiä, mikä näkyy toimitilojen valinnoissa. Vuokrakysynnän lisäksi keskustakiinteistöjen investointikysyntä on ollut nousussa vuonna 2012, kun sijoittajat ovat hakeneet turvallisia sijoituskohteita. Työtapojen muutos, tila- ja palveluvaatimukset Suuntauksena on ollut myös etätyöskentelyn, jaettujen työtilojen ja virtuaalisten kommunikointivälineiden yleistyminen, minkä vaikutukset ovat jo nyt nähtävissä tilasuunnittelussa ja toimitilojen kysynnässä. Yhtiö katsoo, että kustannustehokkuutta nostavien ja toiminnallista lisäarvoa tuottavien toimitilaratkaisujen ja palvelujen merkitys korostuu tulevaisuuden kilpailukeinona. Toimitiloilta vaaditaan tehokasta hallinnoitavuutta ja nopeaa muunneltavuutta asiakkaan tarpeiden mukaiseksi. Ympäristötietoisuus Kestävä kehitys, elinkaariajattelu ja energiatehokkuus ovat nousseet mukaan sekä investoijien että asiakkaiden päätöksentekoon. Vanhanaikaisten ja ympäristöä paljon kuormittavien kiinteistöjen kysyntä sekä vuokra- että sijoituskohteina on laskeva kysynnän kohdistuessa uusiin moderneihin tiloihin. Yhtiön johdon käsityksen mukaan ympäristöä vähemmän kuormittavien toimitila- ja palveluratkaisujen kysyntä kasvaa ja Technopolis, jonka toimitilat ovat verraten uusia ja joka on asettanut itselleen selkeät ympäristön kestävää kehitystä tukevat tavoitteet, on asemoitunut yrityksenä hyvin suhteessa ympäristötrendin kehitykseen. Velkarahoitusmarkkinan kehitystrendit Kiinteistösijoitusmarkkinoilla velkarahoittajien toiminnalla on merkittävä vaikutus markkinoiden likviditeettiin ja hintatasoon. Kansainväliset pankit ovat viime vuosina supistaneet toimintojaan ydinmarkkinoidensa ulkopuolella, millä on ollut vaikutusta rahoituksen saatavuuteen ja jälleenrahoitukseen liittyviin riskeihin. Toisaalta paikalliset pohjoismaiset pankit ovat keskittyneet uudelleen ydinmarkkina-alueilleen ja tämä on korjannut tilannetta. Vuoden 2012 aikana pankkilainojen marginaalit ovat olleet kasvussa, joka tulee vaikuttamaan uusien ja uudelleen neuvoteltavien pankkilainojen kustannuksiin. Marginaaleja ovat nostaneet etenkin vuoden 2013 alusta voimaan tuleva ensimmäinen vaihe Basel III -pankkisääntelystä. Alhainen korkotaso, pankkien nousevat margi- 29

30 naalit, sijoittajien turvasatamien etsintä yhdistettynä valtion lainoja alhaiseen tuottoon on vakaille ja maltillisesti velkaantuneille kiinteistöyhtiöille avautunut uusia mahdollisuuksia joukkovelkakirjamarkkinoilta. Yleinen taloudellinen tilanne Kansainvälinen talous Maailmantalous on elpynyt finanssikriisin aiheuttamasta taantumasta.. Toipumista edisti merkittävästi raha- ja finanssipoliittinen elvytys, joka vahvisti kasvua yksityisellä sektorilla. IMF ennusti marraskuussa 2012 maailman bruttokansantuotteen kasvavan 3,3 prosenttia vuonna Kasvu heikkeni etenkin Euroopassa, mikä vaikutti myös koko maailman kasvulukuihin. Maailmantalouden epävarmuus ja verraten alhainen kasvu näyttää jatkuvan vuonna 2013, mutta viime aikoina kasvunäkymät etenkin Kiinassa ja Yhdysvalloissa ovat parantuneet. Vuosi 2012 oli euroalueelle haastava. Kasvua hidastivat velkakriisin heikentämä luottojen tarjonta, julkisten talouksien vakautustarpeet, teollisuusmaiden vientikysynnän heikentyminen ja kasvava työttömyys. Suhdannenäkymät vuodelle 2013 ovat myös varsin vaisut. Kriisimaiden säästötoimet painavat talouden toimeliaisuutta. Korkea työttömyys ja euroalueen velkakriisin ylläpitämä epävarmuus vaimentavat yksityistä kulutusta. Runsas vapaana oleva kapasiteetti hidastaa yksityisiä investointeja. Toisaalta muun maailman kasvu tukee euroalueen vientiä. Vuodelle 2012 on euroalueen bruttokansantuotteen ennustettu 3 reaalisesti laskevan -0,40 prosenttia ja - 0,10 prosenttia vuonna Suomi Suomessa bruttokansantuotteen kasvu kääntyi negatiiviseksi vuoden toisella neljänneksellä ja koko vuoden 2012 kasvun ennustetaan jäävän 0,3 prosenttiin. Vuonna 2013 kasvun on ennustettu 3 olevan noin 1 prosenttia. Yritykset ovat varautuneet vuoden 2012 aikana heikkenevään suhdanteeseen ja sopeuttaneet toimintojaan. Vaisu globaalin talouden kasvu näkyy Suomen viennissä. Vajaakäytössä oleva kapasiteetti ja alhainen talouden toimeliaisuus heijastuvat Suomelle tärkeiden investointitavaroiden ja välituotteiden kysyntään. Vienti kääntyy pieneen kasvuun vuonna 2013 ja nopeutuu ensi vuonna maailmantalouden elpyessä. Yksityisen kulutuksen näkymät vuodelle 2013 ovat varsin vaisut. Kotitalouksien ostovoimaa alentaa verotuksen kiristyminen ja luottamus horjuu kasvavan työttömyyden vuoksi. 4 Alla olevassa taulukossa esitetään eräitä Suomen talouden tunnuslukuja vuosilta BKT:n reaalikasvu, % 0,35-8,55 3,28 2,83 0,30e Inflaatio (CPI), % 4,07 0,03 1,27 3,41 2,81 Työttömyysaste, % 6,37 8,24 8,38 7,78 7,70e 3 kk Euribor, % 2,89 0,66 0,94 1,29 0,13 Lähde: Bloomberg, e tarkoittaa konsensusennustetta. Venäjä Öljyn ja muiden raaka-aineiden viennistä riippuvainen Venäjän talous on säilynyt suhteellisen vahvana ja sen on ennustettu kasvavan reaalisesti 3,6 prosentin vauhdilla vuonna Talouskehityksen odotetaan 3 vaimenevan hieman vuonna 2013 ja reaalisen bruttokansantuotteen kasvavan 3,3 prosenttia. Vaimeneminen johtui ennen kaikkea viennin kasvun hidastumisesta. Maailmantalouden kangertelu on heijastunut myös energiaraakaaineiden kysyntään. Vientiä heikentävät myös vientikapasiteettiin alhaiset investoinnit. Talouskasvu on viime aikoina pohjautunut ennen kaikkea kulutukseen. Vaihtotaseen tasapaino on kärsinyt, mutta säilynyt selvästi ylijäämäisenä. Vuonna 2013 talous piristyy viennin vetämänä. 4 3 Bloomberg 4 OP-Pohjola-ryhmä: Suhdanne-ennuste/Tammikuu

31 Alla olevassa taulukossa esitetään eräitä Venäjän talouden tunnuslukuja vuosilta BKT:n reaalikasvu, % 5,20-7,80 4,30 4,30 3,60e Inflaatio (CPI), % 14,09 11,72 6,88 8,48 5,07 Työttömyysaste, % 6,36 8,38 7,48 6,63 5,70e 3 kk korko, % 21,80 7,05 4,06 7,22 7,47 Lähde: Bloomberg, e tarkoittaa konsensusennustetta. Viro Viron talous on hyvässä kunnossa ja valtio on lähes velaton. Pienenä avoimena kansantaloutena Viro on paljolti riippuvainen viennin kehityksestä. Päävientialueen Euroopan heikko talouskasvu näkyy Viron viennissä. Vientisektorin hintakilpailukyky on säilynyt varsin hyvänä, vaikka palkat ovatkin nousseet hieman tuottavuuden lisäystä nopeammin. Palkkojen nousu ja työllisyyden kasvu tukevat kotitalouksien ostovoimaa. Nämä yhdessä hidastuvan inflaation kanssa vahvistavat yksityisen kulutuksen kasvua. Investoinnit ovat kasvaneet kahtena viime vuotena keskimäärin viidenneksen vauhtia energian päästökauppatulojen ja EU:n rakennerahastojen tuen turvin. 4 Alla olevassa taulukossa esitetään eräitä Viron talouden tunnuslukuja vuosilta Lähteet: Statistics Estonia ja Viron keskuspankki, *euromääräiset lainat keskimäärin yrityksille (ilman finanssisektoria), e tarkoittaa ennustetta. Kiinteistömarkkinat Kiinteistösijoituksista haetaan turvasatamaa ja kohtuullista tuottoa sijoitettavalle pääomalle, kun muut sijoitusinstrumentit koetaan epävarmoiksi ja turvallisista korkoinstrumenteista ei välttämättä saa edes inflaation ylittävää reaalituottoa. Vuoden 2012 (vuoden 2011 vertailuluku suluissa) viimeisellä neljänneksellä kaupankäyntimäärät Euroopan kiinteistömarkkinoilla kasvoivat vuoden 2011 vastaavaan neljännekseen verrattuna noin 16 prosenttia, nousten 41,5 miljardiin euroon. Vuositasolla kaupankäyntimäärä oli 120,4 (120,3) miljardia euroa ja kasvua tuli vain 0,1 miljardia euroa 5. Toimistovuokramarkkinoilla markkinaolosuhteet ovat olleet vuokralaisille otolliset. Vuokratasot ovat olleet joko vakaita tai hienoisessa laskussa. Kohtuullisesta vuokratasosta huolimatta vuokralaiset ovat olleet haluttomia lisätilojen vuokraamiseen talouden epävarmojen näkymien vuoksi. Tämä on rajoittanut toimistotilojen kysyntää. Yleisesti ottaen toimistojen vuokrakysyntää ajavat kulusäästöt ja tehokkuussyyt. Vuokramarkkinoiden tilaa kuvastaa tällä hetkellä suurten vuokrasopimusten alhainen määrä ja suhteellisen suuri sopimusten uudelleenneuvotteluaste. Kysyntä on keskittynyt keskusta-alueille, joissa vuokratasoissa voi olla vielä nousupotentiaalia. Suhteellisesti vahvimpina markkinoina ovat olleet Saksa ja Pohjoismaat, kun laskua on tapahtunut etenkin Euroopan eteläisissä osissa, kuten Espanjan Madridissa 6. Suomi BKT:n reaalikasvu, % -4,0-14,0 3,4 8,3 2,6e Inflaatio (CPI), % 10,4-0,1 3,0 5,0 3,9 Työttömyysaste, % 5,5 13,8 16,9 12,5 - Alle 3 kk korko, %* 7,22 5,34 5,34 5,12 4,13 Suomessa 7 kiinteistömarkkinoiden aktiviteettia rajoittaa rahoituksen saatavuus ja hyvien investointikohteiden vähyys. Kysyntää prime-kohteille kaupunkien keskustoissa tai muilla vakaina pidetyillä alueilla olisi, mutta 5 CBRE, European Investment Quarterly Q CBRE EMEA Office Occupier, Q Catella, Markkinakatsaus, Suomi, Kevät

32 tarjonta on niukkaa. Turvallisiksi koettuja keskustakohteita oltaisiin valmiita ostamaan hyvinkin alhaisilla 5,4 prosentin tuottovaatimuksilla. Keskusta-alueiden alueiden ulkopuolisten kohteiden kysyntä on vaatimattomampaa ja tuottovaatimukset korkeampia. Kokonaisuutena tuottovaatimukset t olivat vuoden aikana lievässä nousussa ja vuokrataso loivassa laskussa tai vakaana. Muut tärkeät kaupanteon kriteerit sijainnin lisäksi olivat uusi tai uudehko, pitkillä sopimuksilla vuok- rattu kiinteistö, jonka tekniset riskit ovat vähäiset. Hyviä kohteita ei ole runsaasti tarjolla, mikä rajoittaa sijoitusvolyymien elpymistä. Markkinat ovat karkeasti jakautuneet laadukkaisiin ja heikkolaatuisiin kiinteistökohteisiin. Laadukkaille kohteille löytyy hyvin institutionaalista kysyntää, mutta tarjonta on vähäistä. Heikkolaatuisia kohviime vuodet jokseenkin paikallaan. Realia teita on tarjolla paljon, mutta kysyntä on vähäistä. Tämä näkyy myös transaktioluvuissa, joiden volyymit ovat pysyneet Management 8 arvioi vuoden 2012 transaktiovolyymiksi noin 2,1 miljardia euroa. Investoinnit jakautuivat melko tasaisesti vuosineljänneksittäin, kuitenkin toisen neljänneksen en investointivolyymi (610 miljoona) oli n. 100 miljoona euroa muita neljänneksiä suurempi. Tehdyistä kaupoista kotimaisten sijoitusten osuus oli 76,6 prosenttia eli lähes 1,6 miljardia euroa (1,3 miljardia euroa 2011) ja ulkomaisten osuus oli vain 23,4 prosenttia eli vajaa 0,5 miljardia euroa (0,45 miljardia euroa 2011). Suomi on säilyttänyt paikkansa kansainvälisten sijoittajien keson pidetty muiden Pohjoismaiden ja Saksan lisäksi turvallisena maana sijoittaa. Kaupoista 46,4 kuudessa, jota prosenttia oli toimistokohteita, joka on suunnilleen kahden edellisen vuoden tasolla. Transaktiovolyymit pysyivät edelleen selvästi vuoden 2008 tason alapuolella. Transaktiovolyymi Suomessa , Mrd 4,0 3,5 3,0 1,9 2,5 2,0 1,5 1,2 1,0 1,3 1,5 1,8 1,3 0,5 0,0 0,3 0,6 0,5 0,5 2008* Kansainvälinen Kotimainen * Capman osti hotelliportfolion 0,8 miljardilla eurolla. Lähde: Catella Kiinteistömarkkinan toimivuuden ja aktiivisuuden kannalta rahoituksen saatavuudella ja hinnalla on merkittävä rooli. Vuoden 2012 tilanne rahoitusmarkkinoilla vaihteli eurooppalaisten valtioiden velkakriisin vuoksi, mutta selkeä käänne nähtiin 2012 heinäkuun lopulla kun Euroopan keskuspankin pääjohtaja Mario Draghi sanoi pan- kin olevan valmis mihin tahansa toimiin euron säilyttämiseksi. Catella 7 arvioi, että Prime-kohteisiin löytyy rahoitusta tosin historiallisen korkeilla marginaaleilla mutta ta muissa kohteissa sen saaminen on vaikeaa. Kun pankit ovat vähentäneet kiinteistöjen rahoitusta vakavaraisuusmuutostenkin seurauksena, sitä haetaan nyt myös suoraan markkinoilta. Isot kiinteistösijoitusyhtiöt, kuten Sponda ja Citycon, ovat hankkineet rahoitusta muun muassa laskemalla liikkeelle joukkovelkakirjalainoja. Myös yksittäisissä transaktioissa olisi suuri tarve rahoitukselle, mikä avaa instituutioille mielenkiintoisia mahdollisuuksia ryhtyä myöntämään suoria kiinteistölainoja, arvioi Catella. Suomen prime-toimistokohteiden tuottovaatimukset laskivat Realia arvion mukaan hieman vuoden 2012 aikana ja olivat vuoden lopulla noin 5,0 prosentin tasolla. KTI Kiinteistötieto Oy ( KTI ) 9 arvioi Helsingin primeedellisvuoden 5,8 prosentista. Omistajan kannalta aktiivista manageerausta vaativissa kohteissa tuottovaatimukset ovat olleet nousussa ja ostajien maksuhalukkuus on tuoton laskeneen keskimäärin 5,4 prosenttiin laskenut. 8 Realia Management, Tiedote KTI Kiinteistötieto (KTI) Markkinakatsaus syksy

33 Toisaalta nettotuottovaatimuksen korkea marginaali riskittömään korkotuottoon nähden on osaltaan lisännyt kiinnostusta kiinteistösijoituksiin. 7 KTI:n mukaan toimitilavuokramarkkinoilla talouden epävarmuus on näkynyt markkinavolyymien hiljenemisenä ja päätöksenteon pitkittymisenä. Yritysten toimintojen uudelleenjärjestelyt ja vuokrasopimusten luonnolliset päättymiset ja uudelleenneuvottelut ovat kuitenkin ylläpitäneet vuokramarkkinoiden aktiviteettia. Uusien vuokrasopimuksien tekemiseen KTI arvioi kynnyksen olevan korkea, etenkin jos päätös merkitsisi vuokralaisille nousevia toimitilakustannuksia. KTI:n mukaan suorien kiinteistösijoitusten kokonaistuotto vuodelta 2012 oli 6,0 prosenttia. Nettotuottoaste oli 6,3 prosenttia, mutta kiinteistöjen arvot laskivat lievästi, ja arvonmuutokseksi kirjattiin -0,2 prosenttia. Kokonaistuotto jäi kaikissa pääkiinteistötyypeissä edellistä vuotta matalammaksi. Asunnot olivat jo viidettä vuotta peräkkäin parhaiten tuottanut kiinteistötyyppi 8,6 prosentin kokonaistuotollaan. Toimistokiinteistöjen kokonaistuotot jäivät markkina-arvojen laskun painamina 4,9 prosenttiin. Keskimäärin arvoihin kirjattiin koko maan tasolla 1,2 prosentin lasku, joka oli edellisvuotta maltillisempi. Matalat ja laskeneet käyttöasteet laskivat toimistojen tuottoja Helsingin ydinkeskustan ulkopuolisella pääkaupunkiseudulla. Sijoittajien turvallisiksi kokemat keskustan toimistokohteiden arvon muutos oli 6,3 prosenttia. Seuraavassa kuvassa on esitetty Suomen toimistosijoitusten kokonaistuotot komponenteittain vuosilta Toimistosijoitusten tuotot vuosina : 4,9 % 2011: 3,5 % 2010: 4,7 % 2009: 2,7 % 2008: 4,7 % -1,2% -2,3% -1,3% -3,5% -1,5% 6,1% 5,9% 6,1% 6,4% 6,3% -4,0% -2,0% 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% Arvonmuutos Nettotuotto Lähde: KTI 10 Toimistokiinteistöjen markkina-arvot laskivat tuottovaateiden nousun seurauksena vuonna 2012 jo viidettä vuotta peräkkäin. Keskimäärin arvoihin kirjattiin koko maan tasolla 1,2 prosentin lasku vuonna 2012, joka kuitenkin oli edellisvuotta maltillisempi. Nettotuotot sen sijaan parantuivat sopimusvuokrien nousun ja markkina-arvojen laskun seurauksena 6,1 prosenttiin vuonna Matalat ja edelleen laskevat käyttöasteet painoivat toimistojen tuottoja etenkin Helsingin ydinkeskustan ulkopuolisella pääkaupunkiseudulla. Alueelliset ja kiinteistökohtaiset erot sekä arvonmuutoksissa että nettotuotoissa olivat huomattavia. 10 KTI Kiinteistöindeksi,

34 Alla olevassa taulukossa on tarkasteltu toimistotilamarkkinoita alueittain tilakannan, vuokratason ja tuottovaatimuksen osalta ( ). Alue Tilakanta (huoneistoala, m 2 ) Vuokra* ( /m 2 /kk) prime Tuottovaatimus (%) prime Oulu ,5 17,6 7,00 8,00 Tampere ,75 8,00 Jyväskylä ,75 9,00 Lappeenranta n/a n/a n/a Kuopio n/a 8,20 8,70 Pääkaupunkiseutu** Espoo(Keilaniemi Kehä I) ,0 6,50 8,50 Helsinki(Ruoholahti) ,5 6,25 7,25 Vantaa (Aviapolis) ,75 7,25 8,50 * Bruttovuokra ** Pääkaupunkiseutu kokonaisuutena Lähde: Catella, Markkinakatsaus, Kevät 2013 Alla olevassa kuvassa on kuvattu toimistotilojen vajaakäyttöasteita alueittain : 18,0% 16,0% 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% 16,8% 15,4% 13,0% 11,0% 5,9% 6,7% 5,4% 7,4% Lähde: Catella, Markkinakatsaus, Suomi, Kevät 2013; Lappeenrannan vajaakäyttöasteet eivät ole saatavilla Seuraavassa on kuvattu Catellan 7 mukaan Suomen kiinteistö- ja toimistotilamarkkinoita alueittain vuodenvaihteen tilanteen mukaisena. Suluissa esitetty luku on vertailuluku, joka vastaa vuoden 2011 tilannetta. Oulu Oulusta tuli asukasluvultaan Suomen viidenneksi suurin kaupunki, kun Oulun kaupunki sekä Haukiputaan, Kiimingin, Oulunsalon ja Yli-Iin kunnat yhdistyivät. Yhdistyneen kaupungin asukasluku on noin asukasta. Kasvaneen kaupungin ydinkeskustan kehittämiseen tähtäävien suunnitelmien toteutumista odotellaan laajasti, jotta keskustan toimitilojen niukkuuteen saataisiin helpotusta. Oulussa keskustan kehittäminen on päässyt alkuun maanalaisen pysäköintilaitoksen rakentamisen alettua kesäkuussa Toimitilamarkkinoiden vajaakäyttö väheni vuoden 2012 aikana kaikissa kiinteistötyypeissä. Toimistojen vuokrausasteet olivat vuoden vaihteessa 94,6 (93,4) prosenttia. Nokian ja Accenturen irtisanomisuutiset eivät ole vielä heijastuneet toimistotilatarjontaan, mutta Catella pitää todennäköisenä, että vajaakäyttö kasvaa. Investointimarkkinat toimivat edelleen, sillä kesällä 2012 tehtiin muutama kauppa keskustakohteista sekä teollisuus- ja varastotiloista. Esimerkiksi Citycon osti kesällä 2012 liikekiinteistön Oulun seurakuntayhtymältä ja yksityisiltä sijoittajilta. Toimitilarakentamisen ei uskota piristyvän vielä vuoden 2013 aikana, vaikka kohteita 34

35 onkin suunnitteilla. Oulun prime-toimistokiinteistöjen nettotuottovaatimus oli 7,0 8,0 prosenttia vuoden 2012 lopussa. Technopolis vahvisti asemaansa Oulussa ostamalla Oulun Peltolasta kampuksen, joka sijaitsee Kontinkankaan kasvavan sairaala-, yliopisto- ja yritysalueen vieressä. Investoinnin koko on 31,7 miljoona euroa ja monikäyttäjäympäristöksi sopivan kampuksen vuokrattava pinta-ala on noin neliömetriä sisältäen 800 autopaikan pysäköintitalon. Pääkaupunkiseutu Pääkaupunkiseudulla vajaakäyttöasteet olivat Pitäjänmäkeä lukuun ottamatta nousussa vuonna Siellä toimistotilatarjonnasta poistui neliömetriä ja muita alueita alhaisemmat vuokratasot myös houkuttelivat alueelle uusia vuokralaisia. Ydinkeskustan prime-vuokrat olivat edelleen nousussa ja parhaissa kohteissa vuokrat olivat jopa yli 35 e/m²/kk. Muilla toimistoalueilla taloustilanne joko pysäytti vuokrien nousun tai käänsi ne loivaan laskuun. Keilaniemessä, Ruoholahdessa ja Leppävaarassa prime-vuokrat laskivat 0,5 e/m²/kk. Vuokratasot olivat Keilaniemessä 21,0 e/m²/kk, Ruoholahdessa 22,5 e/m²/kk ja Leppävaarassa 19,0 e/m²/kk. Vuoden 2012 aikana uudiskohteiden vuokrausajat pitenivät ja kilpailu asiakkaista kiristyi. Tyhjän toimistotilan määrä pääkaupunkiseudulla oli vuoden 2012 lopussa neliömetriä ja markkinoiden vuokrausasteet olivat 89,0 (89,4) prosenttia. Helsingin ydinkeskustan prime-toimistovuokrien nousuun vaikuttaa kolme tekijää. Käyttäjät ovat kiinnostuneita aikaisempaa tasokkaammista tiloista, mikä nostaa vuokratasoa. Indeksisidonnaisuus koko vuokrasopimuskannassa nostaa myös uusien sopimusten vuokraa. Lisäksi keskustan prime-kohteet kestävät hyvin taantumaa, mikä osaltaan estää vuokrien jouston alaspäin. KTI 11 arvioi syksyllä 2012 Helsingin prime-tuoton laskeneen keskimäärin 5,4 (5,8) prosenttiin. Keskustan ulkopuolella eri alueiden väliset erot ovat kasvaneet. Katso taulukko toimistotilojen vajaakäyttöasteita alueittain Jyväskylä Jyväskylässä vuorausmarkkinat ovat olleet aktiiviset ja kysyntä on keskittynyt keskusta-alueelle, jossa Technopoliksella on Innova-kampus. Markkinoiden vuokrausaste oli vuoden 2012 lopussa 94,1 (93,8) prosenttia. Jyväskylässä investointimarkkina oli vuonna 2012 hiljainen ja alueella myytiin vain muutama vähittäiskaupan kohde. Jyväskylän toimistokanta on keskittynyt Ylistön, Mattilanniemen ja Lutakon alueelle. Toimistokanta on kasvanut tasaisesti vuodesta 2000 ja kehitys näyttää jatkuvan. Technopoliksen Innova 2 valmistui kesäkuussa 2012 ja Yhtiö käynnisti myös keväällä 2012 liike- ja toimistoprojektin Innova 4, jonka odotetaan valmistuvan vuoden 2013 syksyllä. Innova sijaitsee Lutakon alueella, johon valmistui myös uusi hotellirakennus messu- ja kongressikeskus Paviljonki. Uusi moderni keskustatoimistotila on kysyttyä vuokralaismarkkinoilla Jyväskylässä ja vajaakäyttöasteet ovat pysyneet kohtuullisella tasolla. Keskusta-aluiden ulkopuolella olevan vanhemman toimistokannan vuokraus vaikeutui vuoden 2012 aikana. Jyväskylän keskimääräinen toimistokiinteistöjen prime-nettotuottovaatimus oli 7,75 9,00 prosenttia vuoden 2012 lopussa. Kuopio Catellan Yhtiölle tuottaman raportin mukaan Kuopiossa markkinoiden vuokrausaste oli vuoden 2012 lopussa 94,3 (94,7) prosenttia. Ydinkeskustan toimistotilakanta on laadultaan vaihtelevaa. Parhaimmissa tiloissa vajaakäyttöasteet ovat matalia ja vaihtuvuus on vähäistä. Toimistotiloista tehdään kauppoja harvoin. Kuopioon on parin viime vuoden aikana rakennettu tai on parhaillaan rakenteilla useita toimistotiloja. Toimistotilojen rakentaminen on lisännyt vapaiden tilojen määrää, mutta vahvan kysynnän vuoksi vajaakäyttöasteet eivät ole juuri nousseet. Vapaiden toimistotilojen määrä kasvaa reuna-alueilla huonokuntoisissa kohteissa kysynnän keskittyessä laadukkaisiin, hyvällä paikalla sijaitseviin tiloihin. Kuopion alueen väkiluku on noin ja rakentaminen vilkasta. Alueella on rakennettu etenkin liiketiloja ja niihin liittyviä palveluita, kuten keskustassa torin pysäköintiluola. Kuopion keskimääräinen toimistokiinteistöjen prime-nettotuottovaatimus oli 8,0 8,7 prosenttia vuoden 2012 lopussa. 11 KTI Kiinteistötieto (KTI) Markkinakatsaus syksy

36 Lappeenranta Vuoden 2012 merkittävin investointipäätös oli yli 100 miljoonan euron Ikean neliömetrin tavaratalo. Alueen ostovoiman kehityksen perusteella on arvioitu, että alueelle tarvitaan lisää liiketilaa neliömetriä 2010-luvun loppuun mennessä. Keskustan alueella Technopoliksen Vapaudenaukion mahdollinen laajentumishanke on vireillä ja päätöstä hankkeen toteuttamisesta odotetaan vuoden 2013 aikana. Catellan Technopolikselle tuottaman raportin mukaan Lappeenrannassa prime-nettotuottovaatimukset olivat vuoden 2012 lopussa 7,5 8,5 prosenttia. Keskusta-alueiden ulkopuolella tuottovaatimukset nousivat 8,5 10,5 prosenttiin. Tilatyypillä ei niinkään ole merkitystä, ennen muuta vuokraustilanne ja kohteen tekniset ja toiminnalliset ominaisuuden vaikuttavat tuottovaateeseen. Tampere Tampereella markkinoiden vuokrausasteet olivat vuoden 2012 lopussa 92,6 (93,7) prosenttia. Toimistotilojen kysyntä heikkeni jonkin verran vuoden 2012 lopulla ja vapaata toimistotilaa löytyi noin neliömetriä. Toimistosegmentissä Technopolis vahvisti asemaansa loppuvuonna 2012 ostamalla Ylen Tampereen Tohlopin kiinteistön. Yle ja Tampereen ammattikorkeakoulu (TAMK) jäävät kiinteistöön vuokralaisiksi 20 vuoden vuokrasopimuksilla. Kauppahinta oli 22,4 miljoonaa euroa. Vuonna 2012 keskusta-alueelle valmistui Technopoliksen Yliopistorinteen 2-vaihe, joka lisää alueen toimistotilaa noin neliömetrillä. Vuoden 2012 Tampereen keskusta-alueen ja toimistosegmentin huomattavin kiinteistösijoitus oli Pohjolan hallinnoiman rahaston ostama moderni toimistoprojekti Ratinankaari. Myyjänä kaupassa toimi rakennusliike YIT, ja myyntihinta oli noin 37 miljoonaa euroa. Ratinankaaren koko on noin neliötä ja sen odotetaan valmistuvan kesällä Tampereen keskimääräinen toimistokiinteistöjen prime-nettotuottovaatimus oli 6,75 8,00 prosenttia vuoden 2012 lopussa. Venäjä Venäjän liikekiinteistömarkkinat painottuvat pääasiassa väkirikkaille Moskovan (11,6 miljoonaa asukasta) ja Pietarin (5,0 miljoonaa asukasta) alueille. Investoinnitkin ovat kääntyneet nousuun rahoituksen saatavuuden parantumisen, laskeneen korkotason ja ruplan vahvistumisen seurauksena. Korkotaso voi kuitenkin lähteä kohoamaan inflaation hillitsemiseen tähtäävän kiristyvän rahapolitiikan seurauksena. 12 Venäjän kiinteistömarkkinoille on luonteenomaista tiedon saannin vähyys ja tiedon laatu, johon vaikuttaa osittain kiinteistösijoitusmarkkinoiden nuoruus. Myös perinteet ja kulttuuriset seikat vaikuttavat heikentävällä tavalla markkinoiden läpinäkyvyyteen. Markkinatietoja saadaan kiinteistökonsulttien ja -lehdistön kautta, mutta luotettavan ja menetelmiltään täsmällisen tiedon saanti on jokseenkin mahdotonta. Venäjän markkinoilla ei ole itsenäisiä ja neutraaleja tiedontuottajia. 12 Kiinteistösijoitusmarkkinoille on tyypillistä kehitä ja myy -ajattelu. Institutionaaliselle sijoittajalle ominainen pitkäaikainen omistus on yhä harvinaista. Vuokramarkkinoilla ei ollut aiemmin vakiintuneita vuokrasopimuksia, joten jokainen sopimus neuvoteltiin yleensä erikseen ja erilaiseksi. Markkinoille oli myös tyypillistä lyhytaikaisten vuokrasopimusten käyttö. Ulkomaalaisten toimijoiden tulo Venäjän markkinoille on tuonut mukanaan sekä standardisoituja että pitkäaikaisia vuokrasopimuksia. Yleisesti suositaan alle 11 kuukauden vuokrasopimuksia, koska sitä pidemmät sopimukset vaativat aikaa vievän rekisteröinnin. Pienet ja keskisuuret yritykset käyttävät usein alle 11 kuukauden vuokrasopimuksia. Ne antavat niille ja samoin kuin vuokranantajalle mahdollisuuden neuvotella sopimusehdot uudelleen jokaisen jakson päätyttyä. Vuokranmaksu tapahtuu yleensä joko Venäjän ruplina, euroina tai Yhdysvaltojen dollareina. Markkinoilla käytetään yleisesti 1 3 kuukauden takuuvuokraa KTI Kiinteistötieto Oy, The Saint Petersburg Property Market

37 Pietari Pietari on Venäjän toiseksi suurin kaupunki Moskovan jälkeen. Kaupungissa on noin 5,0 miljoonaa asukasta. Verrattuna Länsi-Euroopan ja Moskovan alueen tasoihin alueen absoluuttinen ja asukasmäärään suhteutettu toimistokiinteistökanta on erittäin alhainen. Alueen toimistokapasiteetin odotetaan kasvavan vakaasti noin neliömetriä vuodessa ilman projektien myöhästymisiä. 13 Class A Class B Total Tilakanta (huoneistoala, m 2 ) Vajaakäyttöaste (%) 9,5 6,7 7,5 Vuokra (USD/m 2 /kk) 37,5 45,8 - Vuokra (USD/m 2 /kk) non-prime 29,2 35,0 20,8 28,3 Lähde: Jones Lang LaSalle Q Jones Lang LaSallen mukaan Pietarin prime-toimistotilojen nettotuottovaatimus vuoden 2012 viimeisellä vuosineljänneksellä oli 10,0 prosenttia. Huolimatta kasvavista uuden toimistotilan valmistumismääristä on kysynnän ja tarjonnan välillä niin suuri epäsuhta, että vajaakäyttöasteet, vuokratasot sekä tuottovaatimukset säilynevät houkuttelevina myös lähivuosina. Pietarin toimistomarkkina on varsin keskittynyt, sillä yli puolet toimistotilan tarjonnasta keskittyy kaupungin historialliseen keskustaan. Tämä on seurausta laajamittaisesta keskustan vanhojen kiinteistöjen saneeraushankkeista sekä purettujen kiinteistöjen uudisrakentamisesta. Viime aikoina uusrakentamisen painopiste on siirtynyt keskustan ulkopuolisille alueille. Valtaosa julkistetuista vuosina valmistuvista uudishankkeista sijaitsee keskustan ulkopuolella. Erityisesti Moskovskiyn alueella, jossa Technopolis Pulkovo sijaitsee, uuden toimistotilan määrä tulee kasvamaan lähivuosina voimakkaasti. Viro Makrotalous on kehittynyt Virossa positiivisesti. Vaikka suuret kiinteistösijoittajat suhtautuvat varauksellisesti Baltian kiinteistömarkkinoihin, aktiviteetti transaktiomarkkinoilla on kuitenkin selvästi piristymässä. Kiinteistökauppoja tekevät pääosin paikalliset sijoittajat ja venäläiset yksityissijoittajat, mutta myös institutionaaliset sijoittajat ovat aktivoituneet. Erikoispiirteenä markkinoilla oli vähittäiskauppayhtiön, Kaubamajan, kiinteistökaupat, joilla se osti takaisin aiemmin myymiään kiinteistöjä. Vuonna 2012 transaktiovolyymi oli Newsecin 14 arvion mukaan noin 150 miljoonaa euroa verrattuna edellisvuoden 300 miljoonaan euroon. Vertailulukua nosti Cityconin Kristiinen kauppakeskuksen osto 105 miljoonalla eurolla. Tallinna Tallinnan käyttöasteet CBD (Central Business District) -alueilla kehittyivät myönteisesti tarjonnan kasvun ollessa vaatimatonta. Käyttöaste nousi Newsecin arvion mukaan lähelle 100 prosentin tasoa. Tallinnan keskustan A- luokan toimitilakiinteistöjen käyttöasteet ovat prosenttia. Keskusta-alueen ulkopuolella sijaitsevien uusien toimistorakennusten vajaakäyttöasteet ovat myös laskeneet ja käyttöasteet ovat tällä hetkellä noin prosenttia. Vuokratasot ovat jatkaneet vuonna 2010 alkanutta nousuaan. +A-luokan vuokrat ovat nousseet e/m²/kk, A-luokan vuokrat e/m²/kk ja B-luokan toimistosta vuokralainen joutuu maksamaan keskimäärin 8 10 e/m²/kk. Hyvälaatuisesta toimistosta parkkipaikalla lähellä kaupungin keskustaa joutuu maksamaan 9 12 e/m²/kk. Myös toimistotilojen tuotot ovat tasaantumassa. Vuosien aikana korkeat pääomakustannukset ja kehittyville talouksille tyypilliset riskipreemiot ajoivat tuottovaateita voimakkaasti ylöspäin. Tuottotasot korkeatasoisissa keskustakohteissa ovat olleet tasaisessa laskussa vuodesta 2010 lähtien ollen vuoden 2012 lopussa keskimäärin 8 8,5 prosentin haarukassa. Kehitys näyttää tällä hetkellä jatkuvan tuottovaatimusten hitaana laskuna. 13 Jones Lang LaSalle Q Newsec Opinion on Yield Level and Value of Building Rights, 2012 Q4 37

38 TECHNOPOLIKSEN KIINTEISTÖOMAISUUS Tämän Rekisteröintiasiakirjan päivämääränä Technopolis omistaa kokonaan tai osittain tai hallitsee vuokraoikeudella yhteensä 18 yrityksille, yhteisöille ja julkiselle sektorille palveluita tarjoavaa kampusta, joista 16 sijaitsee Suomessa, yksi Venäjällä ja yksi Virossa. Sijoituskiinteistöjen käypää arvoa määritettäessä pyritään selvittämään tarkastushetkellä toimivilla markkinoilla maksetut hinnat sellaisista kiinteistöistä, jotka ovat luonteeltaan, sijainniltaan, kunnoltaan tai vuokrasopimusrakenteeltaan yhteneviä. Jos toimivilta markkinoilta ei ole löydettävissä vertailtavia hintoja, käypä arvo voidaan määrittää oikaisemalla toimivien markkinoiden hintoja tarkasteluhetkeä ja -tilannetta vastaavaksi tai määrittämällä se tulevaisuuden tuottojen perusteella kassavirtapohjaisesti. Tämän Rekisteröintiasiakirjan liitteenä 2 oleva Technopoliksen kiinteistöjen arviointilausunto mukaisesta tilanteesta sisältää IAS 40:n mukaisesti sijoituskiinteistöiksi luokiteltavien valmiiden sijoituskiinteistöjen arvon. Yhtiön käyttämänä ulkopuolisena kiinteistöjen arvioitsijana toimii Realia Management Oy. Kiinteistökantaan kuuluu myös muita kohteita, joita ei luokitella sijoituskiinteistöiksi. Edellä mainitussa kiinteistöjen arviointilausunnossa ei arvioida näiden kohteiden arvoa. Sijoituskiinteistöjen lisäksi kiinteistökantaan kuuluu myös jälleenvuokrauskohteita, osakkuusyrityksiä ja osuuksia yhteisyrityksissä, joiden vuokrattava pintaala on yhteensä noin neliömetriä. Konsernin käyttämä käyvän arvon malli perustuu kiinteistökohtaisesti määritettävään kassavirta-analyysiin, jossa sijoituskiinteistön käypä arvo määritetään diskonttaamalla arvioitujen tulevaisuuden tuottojen ja kulujen nettokassavirta nykyhetkeen. Nettokassavirta muodostuu vajaakäyttöasteella oikaistuista tulevaisuuden vuokratuotoista vähennettynä vuosittaisilla hoito- ja kunnossapitokustannuksilla. Nettokassavirran nykyarvoon lisätään laskentakauden jälkeisen jäännösarvon nykyarvo. Rakentamattomat maa-alueet arvostetaan rakennusoikeuden arvon perusteella, jos se olennaisesti poikkeaa maa-alueen hankintamenosta. Sijaintikaupungit Suomessa Technopoliksen toimitilat sijaitsevat Oulussa, pääkaupunkiseudulla, Jyväskylässä, Kuopiossa, Lappeenrannassa ja Tampereella. Lisäksi Yhtiöllä on toimitiloja Pietarissa Venäjällä ja Tallinnassa Virossa. Alla olevassa kuvassa on esitetty Yhtiön valmiiden ja rakenteilla olevien sijoituskiinteistöjen käyvän arvon jakautuminen alueittain Sijoituskiinteistöiksi ei luokitella osakkuusyrityksiä, osuuksia yhteisyrityksistä eikä jälleenvuokrauskohteita. 38

39 Seuraavassa taulukossa esitetään yhteenveto Technopoliksen toimitiloista ja alueellisista käyvistä arvoista: Teknologiakeskus Käypä arvo 1 milj.euroa Krs-m2 Valmistumisvuosi Suomi Oulu Technopolis Kontinkangas Technopolis Laanila , 1964 Technopolis Lentokentäntie Technopolis Linnanmaa Technopolis Peltola Technopolis Ydinkeskusta Muut Oulu yhteensä 258, Pääkaupunkiseutu Technopolis Helsinki-Vantaa Technopolis Ruoholahti Innopoli , 2002 Pääkaupunkiseutu yhteensä 205, Jyväskylä Technopolis Jyväskylä Innova 4 (rakenteilla) Muut Jyväskylä yhteensä 111, Kuopio Technopolis Microkatu Technopolis Viestikatu Technopolis Viestikatu 7 (rakenteilla) Muut , 1998 Kuopio yhteensä 107, Lappeenranta Technopolis Skinnarila Technopolis Vapaudenaukio Lappeenranta yhteensä 29, Tampere Technopolis Finn-Medi Technopolis Hermia , Technopolis Yliopistonrinne Technopolis Tohloppi Muut Tampere yhteensä 189, Tallinna, Viro Technopolis Ülemiste, modernit kiinteistöt Technopolis Ülemiste, vanhat kiinteistöt , 1970 Techopolis Ulemiste, Löötsa 8 (rakenteilla) Tallinna yhteensä 72, Pietari, Venäjä Technopolis Pulkovo 1. vaihe Technopolis Pulkovo 2. vaihe (rakenteilla) Pietari yhteensä 73, Kaikki yhteensä 1 047, Ei sisällä kohteita "Muut", joita ei luokitella sijoituskiinteistöiksi 2 Technopolis Hermiassa noin kerrosneliötä parkkitiloja, jotka sisältyvät sarakkeeseen Yhteensä 3 Osin peruskorjausvuosia 4 Rakennusvuodet eivät ole kaikilta osin tarkkoja 39

40 Investoinnit Technopoliksella on vakiintuneet investointiprosessit ja investointikomitea, joka hyväksyy investointiesitykset Yhtiön hallitukselle esiteltäviksi. Yhtiön hallitus tekee päätökset kaikista merkittävistä investoinneista. Hankittavan kohteiden investointikriteerit: Yhtiö rahoittaa investointinsa lähes poikkeuksetta 35 prosenttisesti omalla pääomalla ja jäljelle jäävän 65 propääomalla, jonka vakuutena on investoinnin kohteena ollut kiinteistö. sentin osuuden vieraalla Merkittävimmät investoinnit ja hankkeet vuosina Seuraavassa taulukossa esitetään yhteenveto vuosina tämän Rekisteröintiasiakirjan päivämäärään asti valmistuneista hankkeista, ostetuista kohteista, niihin liittyvistä investoinneista sekä vuotuinen kiinteiden investointien kokonaismäärä. Yhtiö aikoo rahoittaa rakenteilla olevat investoinnit liiketoiminnan rahavirralla, lainarahoituksella sekä mahdollisesti myös osakeanneilla. milj. Nimi m2 1 euroa Hankintatapa 2013 Kuopio Viestikatu 7 B&C ,5 rakentaminen Oulu Peltola ,7 osto Tallinna Löötsa 8C ,3 rakentaminen Pietari Pulkovo ,0 rakentaminen Tallinna Löötsa 8A&B ,3 rakentaminen Jyväskylä Innova ,7 rakentaminen Investoinnit yhteensä, arvio 126, Tampere Yliopistonrinne ,5 rakentaminen Tampere Tohloppi ,3 osto PKS Ruoholahti ,8 rakentaminen Jyväskylä Innova ,5 rakentaminen Kuopio Viestikatu 2 B ,4 rakentaminen Tampere Hermia 15 B ,9 rakentaminen Investoinnit yhteensä 107, Tampere Finnmedi ,6 rakentaminen Pietari Pulkovo ,8 rakentaminen PKS Vantaa 5B F-talo ,0 rakentaminen Investoinnit yhteensä 98, Kuopio Viestikatu 2A ,9 rakentaminen Käyttöönotto 02/ / / / / / / / / / / / /2011 6/2011 5/ /

41 Tallinna, Viro Ülemiste ,0 osto 09/2010 Tampere Yliopistonrinne ,3 rakentaminen 5/2010 Investoinnit yhteensä 54,2 1 Vuokrattavissa olevat m Yhtiö allekirjoitti kauppasopimuksen, jolla se ostaa uuden kampuksen Liettuan Vilnasta Yhtiön Pohjoismaiden ja Baltian kansainvälisen kasvustrategian mukaisesti. Yhtiö arvioi kaupan vahvistuvan viimeistään Kampuksella on kolme rakennusta, joiden yhteenlaskettu vuokrattavissa oleva pinta-ala on neliömetriä. Kauppahinta, joka sisältää kolmannen rakennuksen loppuun rakentamisen, on 61,0 miljoonaa euroa. Kaupan toteutuessa Yhtiö nostaa vuoden 2013 liikevaihdon ja käyttökatteen tulevaisuudennäkymiään aiemmasta 9 12 prosentista prosenttiin. Yhtiöllä ei ole tämän Rekisteröintiasiakirjan päivämääränä muita Yhtiön hallituksen ehdollisena hyväksymiä hankkeita tai hankintoja, joiden rakentamista ei ole vielä aloitettu tai joiden ostoprosessi on vielä kesken. 41

42 ERÄITÄ TALOUDELLISIA TIETOJA Seuraavissa taulukoissa esitetään eräitä Yhtiön tilintarkastettuja konsernitilinpäätöstietoja , ja päättyneiltä tilikausilta. Yhtiön konsernitilinpäätökset ja osavuosikatsaukset on laadittu EU:n käyttöönottamien kansainvälisten tilinpäätösstandardien ( IFRS ) mukaisesti. Yhtiön tilinpäätösten laadinnassa noudatettavia periaatteita on selostettu kohdassa Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuudennäkymät Keskeiset tilinpäätöksen laadintaperiaatteet. Tässä esitettäviä tietoja on luettava yhdessä kohtien Taloudellisen ja muun tiedon esittäminen, Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuuden näkymät sekä tähän Rekisteröintiasiakirjaan viittaamalla sisällytettyjen Technopoliksen konsernitilinpäätösten kanssa. Tilintarkastetut luvut, LAAJA TULOSLASKELMA, milj. euroa Liikevaihto 107,330 92,835 81,181 Liiketoiminnan muut tuotot 2 1,707 1,223 1,565 Työsuhde-etuuksista aiheutuvat kulut -11,005-10,341-9,136 Poistot -2,015-1,831-1,132 Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset -5,705 26,282 2,743 Liiketoiminnan muut kulut -42,282-36,177-32,207 Liikevoitto/-tappio 48,031 71,990 43,015 Rahoitustuotot yhteensä 1,261 2, ,440 Rahoituskulut yhteensä -14,815-14, ,840 Osuus osakkuusyhtiöiden tuloksista 0,000 0,032-0,027 Voitto ennen veroja 34,476 60,015 33,587 Tuloverot -7,526-11,219-10,127 Tilikauden tulos 26,950 48,795 23,461 Muut laajan tuloksen erät Muuntoerot 0,944-0, Myytävissä olevat rahoitusvarat 0,021 0,047 0,024 Johdannaiset -3,970-4,388 - Muihin laajan tuloksen eriin liittyvät verot 0,971 1,129-0,006 Tilikauden muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen -2,035-3, ,018 Tilikauden laaja tulos yhteensä 24,916 44,938 23,479 Tilikauden tuloksen jakautuminen Emoyhtiön osakkeenomistajille 25,821 46,700 23,254 Määräysvallattomille 1,129 2,095 0,206 Yhteensä 26,950 48,795 23,461 Tilikauden laajan tuloksen jakautuminen Emoyhtiön osakkeenomistajille 23,787 42, ,272 Määräysvallattomille 1,129 2,095 0,206 Yhteensä 24,916 44, ,479 Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluvasta voitosta laskettu osakekohtainen tulos 1 Osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä, keskimäärin Osakekohtainen tulos, laimentamaton, euroa 0,37 0,70 0,36 Osakkeiden osakeantioikaistu, laimennusvaikutuksella oikaistu lukumäärä, keskimäärin Osakekohtainen tulos, laimennettu, euroa 0,37 0,70 0,36 4 Yhtiö on oikaissut takautuvasti muuntoerojen esittämistä muiden laajan tuloksen erien ja oman pääoman erien välillä. Luvut ovat näiltä osin tilintarkastamattomat. 42

43 Tilintarkastetut luvut, TASE, milj. euroa Varat Pitkäaikaiset varat Aineettomat hyödykkeet 5,558 6,724 4,049 Valmiit sijoituskiinteistöt 956, , ,672 Rakenteilla olevat sijoituskiinteistöt 57,559 61,698 54,058 Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet 13,731 12,017 11,116 Osuudet osakkuusyhtiöissä 6,056 5,386 5,584 Sijoitukset ja saamiset 6,454 6,821 7,466 Laskennalliset verosaamiset 2,740 2,566 4,414 Pitkäaikaiset varat yhteensä 1 048, , ,359 Lyhytaikaiset varat Lyhytaikaiset saamiset 18,439 11,382 8,766 Rahat ja pankkisaamiset 15,676 12,507 4,485 Lyhytaikaiset varat yhteensä 34,116 23,890 13,252 Varat yhteensä 1 082, , ,611 Oma pääoma ja velat Oma pääoma Osakepääoma 96,914 96,914 96,914 Ylikurssirahasto 18,551 18,551 18,551 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 116,274 84,190 84,100 Käyvän arvon rahasto 0,175 0,155 0,120 Suojausinstrumenttirahasto -6,245-3,247 - Muuntoerot 0,299-0, Edellisten tilikausien voitto 121,668 87,421 74,414 Tilikauden tulos 25,821 46,700 23,254 Oma pääoma ennen määräysvallattomien omistajien 373, , ,352 osuutta yhteensä Määräysvallattomien omistajien osuus omasta pääomasta 16,071 13,129 10,250 Oma pääoma yhteensä 389, , ,602 Velat Pitkäaikaiset velat 500, , ,216 Laskennalliset verovelat 49,735 45,972 41,436 Lyhytaikaiset velat 143, ,864 67,357 Velat yhteensä 693, , ,009 Oma pääoma ja velat yhteensä 1 082, , ,611 1 Vertailuvuosien osakekohtaiset tiedot on osakeantioikaistu vuoden 2012 osakeannin johdosta ja ovat siksi tilintarkastamattomia. 2 Liiketoiminnan muihin tuottoihin on kirjattu erilaisiin kehittämisohjelmiin saadut toiminta-avustukset. Kehittämisohjelmiin kohdistuvat kulut ovat liiketoiminnan muissa kuluissa ja henkilöstökuluissa. 3 Yhtiö on muuttanut rahoituserien esittämistapaa realisoitumattomien valuuttakurssivoittojen ja -tappioiden osalta. Vertailuvuosien luvut on esitetty yllä olevassa taulukossa tätä esittämistapaa vastaavasti. Luvut ovat näiltä osin tilintarkastamattomat. 4 Yhtiö on oikaissut takautuvasti muuntoerojen esittämistä muiden laajan tuloksen erien ja oman pääoman erien välillä. Luvut ovat näiltä osin tilintarkastamattomat. 4 43

44 Tilintarkastetut luvut, TIIVISTELMÄ RAHAVIRTALASKELMASTA, milj. euroa Liiketoiminnan rahavirta 39,168 30,466 25,045 Investointien rahavirta -116, ,741-61,134 Rahoituksen rahavirta 80,765 79,378 36,055 Maksetut osingot -12,673-10,772-8,601 TUNNUSLUVUT JA LIIKETOIMINTATIEDOT Liikevaihdon muutos, % 15,61 14,35 6,26 Liikevoitto/liikevaihto, % 44,75 77,55 52,99 Käyttökate, milj. euroa 55,75 47,54 41,40 Käyttökatteen muutos, % 17,27 14,82 3,60 Oman pääoman tuotto (ROE), % 7,36 15,00 8,24 Sijoitetun pääoman tuotto (ROI), % 5,46 8,95 6,15 Omavaraisuusaste, % 36,19 35,84 37,38 Nettovelkaantumisaste, % 152,10 155,96 147,39 Henkilöstö keskimäärin konserniyhtiöissä OSAKEKOHTAISET TIEDOT 1 Tulos/osake, laimentamaton, euroa 0,37 0,70 0,36 Tulos/osake, laimennettu, euroa 0,37 0,70 0,36 Oma pääoma/osake, euroa 4,94 4,96 4,47 Osinko/osake, euroa 2 0,20 0,19 0,16 Osakkeiden (osakeantioikaistu) lukumäärä, keskimäärin Osakkeiden (osakeantioikaistu) lukumäärä, kauden lopussa MUUT TUNNUSLUVUT Nettovuokratuotto, % 3 7,80 7,80 7,65 Taloudellinen vuokrausaste, % 95,34 95,06 94,44 Bruttoinvestoinnit taseen pitkäaikaisiin varoihin, milj.euroa 115,77 105,3 134,39 P/E-luku 10,21 4,55 10,71 Osinko tuloksesta, % 2 54,15 27,15 44,62 Efektiivinen osinkotuotto, % 2 5,31 5,97 4,17 Osakkeiden markkina-arvo, euroa Osakkeiden vaihto, kpl Osakkeiden vaihto keskimääräisestä 27,17 47,46 36,94 lukumäärästä, % Osakekurssit, euroa 1 Ylin kurssi 4,07 4,21 4,04 Alin kurssi 2,93 2,48 2,82 Keskikurssi 3,60 3,42 3,42 Jakson päätöskurssi 3,77 3,19 3,88 1 Vertailuvuosien osakekohtaiset tiedot on osakeantioikaistu vuoden 2012 osakeannin johdosta ja ovat siksi tilintarkastamattomia. 2 Vuoden 2012 osalta osingonjakoehdotus 3 Luku ei sisällä kesken vuotta käyttöönotettuja ja hankittuja kiinteistöjä. 44

45 OPERATIIVINEN JA EI-OPERATIIVINEN TULOS 1 milj. euroa Operatiivinen tulos Liikevaihto 107,330 92,835 79,167 Liiketoiminnan muut tuotot 1,304 1,123 1,529 Liiketoiminnan muut kulut -53,285-46,492-41,343 Poistot -2,015-1,831-1,132 Liikevoitto/-tappio 53,335 45,635 38,221 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä -13,029-12,841-8,878 Tulos ennen veroja 40,306 32,794 29,343 Verot operatiivisista eristä -9,241-5,232-8,195 Määräysvallattomien omistajien osuus -1,205-2,095-0,206 Tilikauden operatiivinen tulos 29,860 25,467 20,942 Ei-operatiivinen tulos Kertaluontaiset erät 0,401 0,073 2,051 Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon -5,705 26,282 2,743 muutos Liikevoitto/-tappio -5,304 26,355 4,793 Rahoitusinstrumenttien käyvän arvon muutos -0,525 0,865-0,550 Tulos ennen veroja -5,829 27,220 4,244 Verot ei-operatiivisista eristä 1,715-5,987-1,931 Määräysvallattomien osuus 0,076 0,000 0,000 Tilikauden ei-operatiivinen tulos -4,038 21,233 2,312 Tilikauden tulos emoyhtiön osakkeenomistajille yhteensä 25,821 46,700 23,254 Osakekohtainen tulos, osakeantioikaistu, laimennettu Operatiivisesta tuloksesta 0,43 0,38 0,32 Ei-operatiivisesta tuloksesta -0,06 0,32 0,04 Tilikauden tuloksesta 0,37 0,70 0,36 1 Operatiivisessa tuloksessa esitetään yhtiön tilikauden tulos lukuun ottamatta tilikauden aikaista sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta, rahoitusinstrumenttien käyvän arvon muutosta, realisoitumattomia valuuttakurssivoittoja ja tappioita, sekä mahdollisia kertaluonteisia eriä, kuten luovutusvoittoja ja tappioita.. Lisäksi operatiivisessa tuloslaskelmassa esitetään näihin liittyvät verot ja laskennalliset verot sekä osuus määräysvallattomille. Operatiivisesta tuloksesta erotetut erät, sekä niiden verovaikutus ja osuus määräysvallattomille, esitetään ei-operatiivisessa tuloslaskelmassa. Yhtiöllä on koronvaihtosopimuksia, jotka eivät täytä IFRS:n mukaisia suojauslaskennan edellytyksiä, ja näiden rahoitusinstrumenttien käyvän arvon muutokset esitetään ei-operatiivisessa tuloslaskelmassa. Sekä operatiivisesta että ei-operativiisesta tuloksesta on laskettu osakekohtainen tulos EPRAn ohjeistuksen mukaisesti. Operatiivinen ja ei-operatiivinen tulos ja niistä lasketut osakekohtaiset tulokset yhteensä täsmäävät yhtiön tilikauden tulokseen ja osakekohtaiseen tulokseen. Yhtiö siirtyi käyttämään EPRA:n suositusten mukaista yhtiökohtaista operatiivisen tuloksen korjausta. Yhtiö ei enää sisällytä operatiiviseen tulokseensa valuuttakurssimuutoksista aiheutuneita realisoitumattomia rahoitustuottoja ja -kuluja. Vuoden 2011 luvut on korjattu tämän mukaisiksi eivätkä ne näin ollen ole tilintarkastettu. Vuoden 2010 lukuihin ei muutoksella ollut vaikutusta. 45

46 Tunnuslukujen laskentaperiaatteet Oma pääoma/osake Omavaraisuusaste, % Oma pääoma 100 Oma pääoma + määräysvallattomien osuus Osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä x Taseen loppusumma - saadut ennakot tilinpäätöspäivänä Oman pääoman tuotto, % (ROE) Sijoitetun pääoman tuotto, % (ROI) Tulos ennen veroja - verot Tulos ennen veroja Oma pääoma + määräysvallattomien omistajien x 100 osuus korkokulut ja muut rahoituskulut x tilikaudella keskimäärin Taseen loppusumma - korottomat velat Tulos/osake, laimentamaton Tulos/osake, laimennettu Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos tulos Osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä Osakkeiden laimennusvaikutuksella oikaistu tilikaudella keskimäärin lukumäärä tilikaudella keskimäärin Osinko/osake Osinko/tulos, % Osinko 100 Osakekohtainen osinko Osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä x Osakekohtainen tulos tilinpäätöspäivänä Efektiivinen osinkotuotto, % P/E-luku Osakeantioikaistu pörssikurssi tilinpäätöspäivänä 100 Osakeantioikaistu osinko per osake x Osakeantioikaistu pörssikurssi tilinpäätöspäivänä Osakekohtainen tulos Luototusaste, % Koronmaksukyky Korollinen vieras pääoma Käyttökate 100 Valmiiden ja rakenteilla olevien sijoituskiinteistöjen Suoriteperusteiset korkokulut x käypä arvo tilinpäätöspäivänä Liiketoiminnan rahavirta/osake Nettovelkaantumisaste, % Liiketoiminnan rahavirta Korolliset velat - rahat, pankkisaamiset ja Osakkeiden laimennusvaikutuksella oikaistu 100 rahoitusarvopaperit lukumäärä tilikaudella keskimäärin x Oma pääoma + määräysvallattomien osuus Käyttökate Käyttökate, % Liikevoitto + poistot ja arvonalentumiset 100 EBITDA +/- sijoituskiinteistöjen arvonmuutos x Liikevaihto 46

47 Nettovuokratuotto, % (EPRA Net initial yield) Vertailukelpoisten kohteiden vuokratuottojen muutos, % (EPRA like-for-like rental growth) Vuokratuotot Konsernin omistamista kiinteistöistä - välittömät kulut Konsernin omistamista kiinteistöistä kohteista Tilikauden vuokratuotot vertailukelpoisista x x Koko tilikauden omistettujen valmiiden Edellisen tilikauden vuokratuotot sijoituskiinteistöjen käypä arvo tilinpäätöspäivänä vertailukelpoisista kohteista Nettovarallisuus (EPRA NAV) Nettovarallisuus/osake (EPRA NAV per share) Oma pääoma osakkeenomistajille Nettovarallisuus (EPRA NAV) - Suojausinstrumenttirahasto Osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä + Laskennalliset verot sijoituskiinteistöistä tilinpäätöspäivänä Taloudellinen vuokrausaste, % EPRA Vacancy Rate Vuokrasopimusten mukainen vuokratuotto 100% - Taloudellinen vuokrausaste, % 100 Vapaiden tilojen *markkinahintainen arviovuokra x + vuokrasopimusten mukainen vuokratuotto * Markkinavuokra on Yhtiön itse määrittämä vuokra, joka määritetään tila- tai kiinteistökohtaisesti. 47

48 LIIKETOIMINNAN TULOS, TALOUDELLINEN ASEMA JA TULEVAISUUDENNÄKYMÄT Seuraava Technopoliksen tulosta ja taloudellista asemaa koskeva katsaus tulee lukea yhdessä muualla tässä Rekisteröintiasiakirjassa esitettävien tilintarkastettujen konsernitilinpäätöstietojen kanssa. Katsaus sisältää tulevaisuutta koskevia lausumia, joihin liittyy riskejä ja epävarmuustekijöitä. Rekisteröintiasiakirjan kohdissa Tulevaisuutta koskevat lausumat ja Riskitekijät kuvataan sellaisia huomionarvoisia tekijöitä, joista johtuen todelliset tulokset voivat poiketa olennaisesti tässä kuvatuista tai tulevaisuutta koskeviin lausumiin perustuvista tuloksista. Yhtiön liiketoiminta ja liiketoiminnan tulokseen vaikuttavia tekijöitä Technopolis on yritysten, yhteisöjen ja julkisen sektorin toimintaympäristöihin ja palveluihin erikoistunut pörssiyritys, joka tarjoaa monipuolisia toimitiloja ja palveluita asiakkailleen. Vuonna 2012 Yhtiön liikevaihdosta noin 86,7 prosenttia muodostui toimitilojen vuokratuotoista, kun taas palvelutuotot muodostivat yhteensä noin 13,3 prosenttia liikevaihdosta. Vuokratason kehitys ja kiinteistöjen käyttöasteet Pääasialliset Yhtiön vuokratuloihin vaikuttavat tekijät ovat yleinen vuokratason kehitys, Yhtiön kiinteistöjen käyttöaste sekä Yhtiön kiinteistöomistusten määrä. Valtaosa Yhtiön vuokratuotoista kirjataan tuloslaskelmaan tasaerinä vuokra-ajan kuluessa. Joidenkin asiakkaiden kohdalla sovelletaan myös asiakkaan liikevaihtoon perustuvaa vuokraa. Pääosa Yhtiön asiakkaiden vuokrista korotetaan vuosittain elinkustannusindeksin muutoksen perusteella. Toistaiseksi voimassaolevien vuokrasopimusten vuokratasokehitys riippuu suurelta osin tulevaisuuden inflaatiotasosta. Elinkustannusindeksin lasku ei kuitenkaan valtaosassa Yhtiön vuokrasopimuksissa vaikuta vuokratasoon alentavasti. Vuokrasopimuksen umpeutuessa uusi vuokrataso riippuu kyseisen kiinteistön sijaintipaikan markkinoilla vallitsevasta vuokratasosta. Vallitseva markkinavuokrataso ja kiinteistöjen käyttöaste riippuvat muun muassa asiakasyritysten liiketoiminnan kehityksestä sekä yksittäisen kiinteistön houkuttelevuudesta. Yhtiön vuokrausasteet ovat toimistovuokramarkkinan keskimääräisiä vuokrausasteita korkeammat kaikissa kasvukeskuksissa. Yhtiön taloudelliset vuokrausasteet: Konserni 95,3 95,1 94,4 Suomi 95,1 95,1 94,5 Oulu 94,5 91,8 91,7 Pääkaupunkiseutu 91,9 95,3 98,0 Tampere 97,6 98,5 96,1 Kuopio 94,9 98,2 96,3 Jyväskylä 98,6 96,8 94,6 Lappeenranta 92,5 92,6 94,4 Viro, Tallinna 94,9 90,7 93,5 Venäjä, Pietari 100,0 100,0 - Yhtiön taloudellinen vuokrausaste kuvaa kiinteistöistä saatujen vuokratuottojen prosentuaalista osuutta vuokrattujen tilojen vuokran ja vapaana olevien tilojen arvioidun markkinavuokran yhteismäärästä. Vuoden 2012 lopulla Yhtiön taloudellinen vuokrausaste oli 95,3 prosenttia ja vuoden 2011 lopulla 95,1 prosenttia ja vuoden 2010 lopulla 94,4 prosenttia. Technopoliksen taloudellinen vuokrausaste oli vuonna 2012 keskimäärin 94,8 prosenttia, vuonna 2011 keskimäärin 94,7 prosenttia ja vuonna 2010 keskimäärin 93,7 prosenttia. Konsernin vuosien keskimääräinen vuokrausaste on ollut 95,7 prosenttia. Tarkempia tietoja vuokrien ja vajaakäyttöasteen kehittymisestä Yhtiön liiketoiminta-alueilla on selostettu tämän Rekisteröintiasiakirjan kohdassa Toimialakatsaus Kiinteistömarkkinat. Toiminnassa syntyvät kustannukset ja korkotason vaihtelut Yhtiön liiketoiminnan tulokseen vaikuttavat myös toiminnassa syntyvät kulut. Pääosa kustannuksista syntyy henkilöstökuluista, kiinteistöjen hoitokuluista, hallinnon kuluista, rahoituskuluista ja veroista. Hoitokustannusten muutokset riippuvat ensisijaisesti eri kustannustekijöiden, kuten sähkö- ja lämpöenergian hinnanmuutoksista 48

49 sekä Yhtiön kiinteistöomistusten määrästä eli kiinteistöjen ostoista ja myynneistä. Rahoituskustannuksiin vaikuttavat korollisen velan määrä, vallitseva korkotaso sekä Yhtiön rahoituspolitiikka, mukaan lukien muun muassa tavoiteltu maturiteettirakenne, suojausaste ja pääomarakenne. Korkotason vaihtelut vaikuttavat Konsernin vieraan pääoman rahoituskustannuksiin. Yhtiön tilinpäätöshetken lainasalkun korkoherkkyyttä kuvaa se, että rahamarkkinakorkojen nousu yhdellä prosenttiyksiköllä nostaisi korkokustannuksia vuositasolla 2,9 miljoonaa euroa vastaava korkoherkkyys oli 2,6 miljoonaa euroa ja korkoherkkyys oli 2,3 miljoonaa euroa. Määrä on kasvanut Technopoliksen lainamäärän kasvaessa. Inflaatio ja inflaatio-odotukset vaikuttavat vuokrakehitykseen ja sitä kautta tulokseen. Mikäli korkojen nousu ja sitä kautta Konsernin rahoituskustannusten nousu on seurausta inflaatiosta tai inflaatioodotuksista, sen negatiivinen vaikutus Konsernin tulokseen eliminoituu viiveellä joko kokonaan tai osittain vuokrien nousun kautta, jotka on lähes poikkeuksetta sidottu elinkustannusindeksiin. Mikäli korkotason nousu perustuu muuhun kuin inflaatioon, sillä on lähtökohtaisesti negatiivinen vaikutus Konsernin tulokseen, mutta sen vaikutuksen suuruus riippuu Konsernin kulloisestakin rahoitus- ja korkorakenteesta. Yhtiö pyrkii suojautumaan korkotason nousulta hajauttamalla lainojen korkoperusteet. Korollisista veloista oli 7,0 prosenttia sidottu alle 3 kuukauden euribor-korkoon ja 56,9 prosenttia oli sidottu 3 12 kuukauden euribor-korkoon. Korollisista veloista 36,1 prosenttia oli kiinteäkorkoisia kuukauden ajalle. Korollisten velkojen jäljellä oleva pääomilla painotettu laina-aika oli 8,5 vuotta. Tarkempia tietoja korkoriskipolitiikasta on selostettu tämän Rekisteröintiasiakirjan kohdassa Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuudennäkymät Rahoitusriskien hallinta. Markkinoiden nettotuottovaatimusten muutokset Markkinoiden tuottovaatimusten muutokset saattavat vaikuttaa tuloskehitykseen merkittävästi. Tuottovaatimusten noustessa kiinteistöjen käyvät arvot laskevat ja tuottovaatimusten laskiessa kiinteistöjen käyvät arvot nousevat. Muutokset vaikuttavat Yhtiön liikevoittoon joko alentavasti tai kohottavasti. Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos kirjataan omana eränään laajaan tuloslaskelmaan. Tuottovaatimusten muutoksilla ei ole välitöntä vaikutusta Yhtiön liikevaihtoon, käyttökatteeseen eikä kassavirtaan. Välillisesti arvonmuutokset voivat kuitenkin vaikuttaa Yhtiön rahoitusasemaan ja kassavirtaan lainasopimuksiin liittyvien kovenanttiehtojen rikkoutumisten kautta. Markkinoiden nettotuottovaatimukset pysyivät vuoden 2012 aikana käytännössä muuttumattomina. Konsernin valmiiden sijoituskiinteistöjen painotettu nettotuottovaade oli 8,0 prosenttia vuoden 2012 lopussa samoin kuin vuotta aiemmin. Tuottovaatimusten muutos yhdellä prosenttiyksiköllä vaikuttaa Yhtiön valmiiden sijoituskiinteistöjen käypään arvoon seuraavasti: Tuottovaatimuksen muutos % -1 % Valmiiden sijoituskiinteistöjen käypä arvo, milj. euroa Yhtiö soveltaa valmiiden ja rakenteilla olevien sijoituskiinteistöjen arvostamisessa IAS 40 -standardin mukaista käyvän arvon mallia perustuen kiinteistökohtaisesti määritettävään kassavirtamenetelmään, jossa sijoituskiinteistön käypä arvo määritetään diskonttaamalla arvioitujen tulevaisuuden tuottojen ja kulujen nettokassavirta nykyhetkeen. Sijoituskiinteistöjen arvonmuutokset kirjataan tulosvaikutteisesti omana eränään tuloslaskelmaan. Yhtiön käyvän arvon mallissa käyttämä nettotuottovaatimus on kahden ulkopuolisen arvioitsijan antamien kiinteistö- tai aluekohtaisten nettotuottovaatimusten vaihteluvälien keskiarvo. Mallin sekä siinä käytettävät parametrit on tarkastanut ulkopuolinen AKA-kiinteistöarvioitsija. Konserni hankkii harkintansa mukaan omien laskelmien tueksi ulkopuoliselta arvioijalta arviokirjoja merkittävimmistä kohteistaan. Tilikaudella 2012 syntynyt sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos johtuu koko vuoden valmiina olleiden ja omistettujen sijoituskiinteistöjen arvonmuutoksen lisäksi tilikaudella rakenteilla olevien sijoituskiinteistöjen määrittämisestä käypään arvoon ja tilikaudella erillisyhtiöihin kirjatuista hankintamenon lisäyksistä. Arvonmuutokseen vaikuttavat muun muassa sijoittajien kiinteistöille asettamat markkinatuottovaatimukset, markkinavuokratason kehitys, inflaatio ja kiinteistöjen ajanmukaistamiskustannukset. Viimeaikaiset tapahtumat Technopolis laski liikkeeseen 75 miljoonan euron oman pääomanehtoisen joukkovelkakirjalainan eli hybridilainan. Lainan vuotuinen kuponkikorko on 7,5 prosenttia. Lainalla ei ole eräpäivää, mutta Yhtiöllä on oikeus lunastaa se takaisin viiden vuoden kuluttua, jonka jälkeen lainan korko nousee 3 prosenttiyksikköä. Lainan liikkeeseenlaskupäivä on Liikkeeseen laskettava hybridilaina vahvistaa Yhtiön vakavaraisuutta ja rahoitusasemaa. 49

50 Yhtiö allekirjoitti kauppasopimuksen, jolla se ostaa uuden kampuksen Liettuan Vilnasta. Yhtiö arvioi kaupan toteutuvan mennessä. Kauppahinta on 61,0 miljoonaa euroa. Yhtiö tulee rahoittamaan kauppasummasta 35 prosenttia omalla pääomalla ja 65 prosenttia vieraalla pääomalla. Yhtiön käytännön mukaisesti kampusta tultaneen käyttämään vieraan pääoman vakuutena. Yhtiön on tarkoitus käyttää yllä mainitusta hybridilainasta saamiaan varoja Yhtiön taseen vahvistamisen ohella Vilnassa sijaitsevan kampusalueen hankinnan rahoittamiseen tavanomaisen vieraan pääoman ohella. Kaupan toteutuessa yhtiö nostaa vuoden 2013 liikevaihdon ja käyttökatteen tulevaisuudennäkymiään aiemmasta 9 12 prosentista prosenttiin Yhtiö osti Oulun Peltolasta Nokian kampuksen, joka sijaitsee Kontinkankaan kasvavan sairaala-, yliopisto- ja yritysalueen vieressä. Investoinnin koko on 31,7 miljoona euroa. Monikäyttäjäympäristöksi sopivan kampuksen vuokrattava pinta-ala on noin neliömetriä ja se sisältää 800 autopaikan pysäköintitalon Technopolis myi Innovation Mill -liiketoimintansa Open Innovation Management Oy:lle, jonka omistavat kaksi Yhtiön entistä johtoryhmän jäsentä. Tulevaisuuden näkymät Merkittävimpiä lähiajan riskejä ja epävarmuustekijöitä Yhtiön johto arvioi, että merkittävimmät Technopoliksen toimintaa koskevat riskit liittyvät taloudelliseen kehitykseen, mikä ilmenee rahoitus- ja asiakasriskeinä sekä kansainvälisen liiketoiminnan riskeinä. Rahoitusmarkkinoiden epävakaus voi vaikuttaa kasvu- ja jälleenrahoituksen saatavuuteen sekä marginaaleihin tulevaisuudessa. Vuoden 2012 aikana on nähty pankkien lainamarginaalien kasvavan, joka on vaikuttanut Technopoliksen uusien pankkilainojen ja uudelleen rahoitettavien lainojen hintoihin. Rahoituksen hinnannousulla on kielteinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan ja tulokseen. Muutokset yleisessä taloudellisessa tilanteessa voivat vaikuttaa Yhtiön asiakkaiden ja sitä kautta myös Konsernin liiketoimintaan epäsuotuisasti. Asiakkaiden ongelmat aiheutuvat yleisestä talouden tilasta sekä rahoituksen saatavuudesta. Asiakkaiden taloudellisessa tilanteessa mahdollisesti tapahtuvilla muutoksilla saattaa olla kielteinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan ja tulokseen. Venäjän ja Viron lainsäädännön poikkeavuus Suomen lainsäädännöstä sekä viranomaiskäytäntöjen erilaisuus Suomeen verrattuna voivat aiheuttaa riskejä. Liiketoiminta Venäjällä myös kasvattaa Yhtiön valuuttakurssiriskiä. Lisätietoja edellä esitetyistä ja muista mahdollisista riskitekijöistä on esitetty edellä kohdassa Riskitekijät. Arvio vuodelle 2013 Technopolis on tiedottanut tulevaisuuden näkymistään seuraavasti: Yhtiö arvioi liikevaihtonsa ja käyttökatteensa kasvavan 9 12 prosenttia vuonna 2013 vuoteen 2012 verrattuna. Konsernin taloudellinen tulos on riippuvainen yleisen toimintaympäristön, asiakaskunnan liiketoiminnan, rahoitusmarkkinoiden ja markkinoiden tuottovaatimusten kehityksestä. Ohjeistukseen vaikuttavat lisäksi mahdolliset kiinteistökaupat. Technopolis on tiedottanut nostavansa vuoden 2013 liikevaihdon ja käyttökatteen kasvuohjausta seuraavasti: Technopolis on allekirjoittanut kauppasopimuksen, jolla se ostaa kampuksen Vilnasta, Liettuasta. Kaupan toteutuessa yhtiö nostaa vuoden 2013 liikevaihdon ja käyttökatteen tulevaisuudennäkymiään aiemmasta 9-12 prosentista prosenttiin. Yrityskauppa on Technopoliksen Pohjoismaisen ja Baltian kasvustrategian mukainen. Kauppahinta, joka sisältää kolmannen rakennuksen loppuun rakentamisen, on 61,0 miljoonaa euroa. Technopolis arvioi kaupan toteutuvan mennessä Yhtiön johto voi toiminnallaan vaikuttaa liikevaihtoon lisäämällä vuokrausastetta ja palveluiden myyntiä sekä kulukontrollilla käyttökatteeseen ja tulokseen. Sen sijaan Yhtiön johto ei voi vaikuttaa tuottovaatimusmuutoksiin, mitkä puolestaan vaikuttavat sijoituskiinteistöjen käypiin arvoihin. 50

51 Yhtiön johto ei voi vaikuttaa yleiseen korkotasoon, jolla on vaikutuksia Yhtiön rahoituskustannuksiin. Yhtiön johto kuitenkin voi varautua korkotasojen muutoksiin vaihtamalla lainojensa koronmaksuehtoja vaihtuvakorkoisesta kiinteäkorkoisiksi tai päinvastoin. Technopoliksen tilintarkastaja KPMG Oy Ab on komission asetuksen (EY) N:o 809/2004 liitteen I kohdan mukaisesti antanut tilintarkastajan lausunnon edellä esitetystä tulosennusteesta. Tilintarkastajan lausunto tulosennusteesta on tämän Rekisteröintiasiakirjan liitteenä 1. Keskeiset tilinpäätöksen laadintaperiaatteet Konsernitilinpäätöksessä sijoituskiinteistöt, myytävissä olevia rahoitusvarat, johdannaissopimukset ja osakepalkkiojärjestelmän rahana maksettavaa osuus on arvostettu käypään arvoon. Muilta osin konsernitilinpäätös on laadittu alkuperäisiin hankintamenoihin perustuen. Tarkemmat konsernitilinpäätöksen laadintaperiaatteet on esitetty kokonaisuudessaan Yhtiön vuoden 2012 tilinpäätöksessä. Sijoituskiinteistöt Sijoituskiinteistöt ovat kiinteistöjä, joita Konserni pitää hallussaan hankkiakseen vuokratuottoa tai omaisuuden arvon nousua. Sijoituskiinteistöt arvostetaan käyvän arvon mallin mukaisesti. Sijoituskiinteistöt sisältävät Konsernin omistamat rakennukset sekä rakennetut ja rakentamattomat maa-alueet. Sijoituskiinteistöihin kuuluu myös rahoitusleasingsopimuksella vuokralle otettuja kiinteistöjä. Muulla kuin rahoitusleasingsopimuksella vuokralle otettuja kiinteistöjä ei ole luokiteltu sijoituskiinteistöiksi. Technopolis-konsernilla on omassa käytössä ainoastaan pieniä toimitiloja kiinteistöissä, jotka ovat muuten määritettävissä sijoituskiinteistöiksi. Tämän vuoksi omassa käytössä olevia tiloja ei ole kirjattu erikseen hankintamenomallin mukaisesti, vaan ne sisällytetään käyvän arvon laskentaan. Yhtiö kirjaa myös rakenteilla olevat sijoituskiinteistöt käypään arvoon niin valmiusasteen mukaisesti. Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos kirjataan omana eränään laajaan tuloslaskelmaan. Tilikaudella syntynyt sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos johtuu koko vuoden valmiina olleiden ja omistettujen kiinteistöjen arvonmuutoksen lisäksi tilikaudella rakenteilla olevien kiinteistöjen määrittämisestä käypään arvoon ja tilikaudella kirjatuista hankintamenon lisäyksistä. Tilinpäätöstä laadittaessa Konsernin johto joutuu käyttämään harkintaa laatimisperiaatteita sovellettaessa ja tekemään tilinpäätöksen sisältöön vaikuttavia arvioita ja olettamuksia. Konsernin tilinpäätöksen merkittävimmät arviot liittyvät sijoituskiinteistöjen käyvän arvon laskentamallissa käytettäviin parametreihin. Merkittävin yksittäinen muuttuja, jolla voi olla olennainen vaikutus sijoituskiinteistöjen käypään arvoon, on markkinoiden tuottovaatimus. Konsernin käyvän arvon mallissa käyttämä nettotuottovaatimus on kahden ulkopuolisen arvioitsijan antaman kiinteistö- tai aluekohtaisen nettotuottovaatimuksen vaihteluvälien keskiarvo. Sijoituskiinteistöjen käypää arvoa määritettäessä johto joutuu tekemään arvioita myös markkinavuokran, käyttöasteiden ja hoitokulujen kehityksestä tulevaisuudessa. Arvioita ja olettamuksia tehtäessä johto on käyttänyt parhainta tietämystään, joka sillä tilinpäätöshetkellä on. Tulevaisuuden toteumat saattavat poiketa tämän hetken arvioista. Rahoitusinstrumentit Myytävissä olevien rahoitusvarojen arvostamisessa Konserni on käyttänyt hintalähteenä pääasiassa joko Helsingin Pörssin kursseja arvonmäärityspäivänä tai käyvät arvot perustuvat omaisuuserää tai velkaa koskeviin syöttötietoihin, jotka eivät perustu todettavissa olevaan markkinatietoon, vaan merkittäviltä osin johdon arvioihin ja niiden käyttöön yleisesti hyväksytyissä arvostusmalleissa. Johdannaissopimusten osalta käyvän arvon määrittämisessä Konserni käyttää yleisesti hyväksyttyjä arvostusmalleja, joiden syöttötiedot kuitenkin perustuvat merkittäviltä osin todennettaviin markkinatietoihin. Suojausinstrumenttien käyvän arvon muutokset jaetaan IFRS-laskennassa tehokkaisiin ja tehottomiin suojiin, jossa ensimmäisen osuus kirjataan taseen suojausrahastoon ja jälkimmäinen tuloslaskelman rahoituseriin. Ulkomaan rahan määräiset liiketapahtumat Konsernitilinpäätös on esitetty euroina, joka on Konsernin emoyrityksen toiminta- ja esittämisvaluutta. Ulkomaan rahan määräiset liiketapahtumat on kirjattu toimintavaluutan määräisinä käyttäen tapahtumapäivänä vallitsevaa kurssia. Ulkomaan rahan määräiset monetaariset saamiset ja -velat on muunnettu euroiksi käyttäen tilin- 51

52 päätöspäivän kursseja. Ulkomaan rahan määräiset ei-monetaariset erät on arvostettu tapahtumapäivän kurssiin, paitsi käypiin arvoihin arvostetut erät, jotka on muunnettu euroiksi käyttäen arvostuspäivän valuuttakursseja. Ulkomaan rahan määräisistä liiketapahtumista ja monetaaristen erien muuntamisesta syntyneet voitot ja tappiot on kirjattu laajaan tuloslaskelmaan rahoitustuottoihin ja -kuluihin. Liiketoiminnan kurssivoitot ja -tappiot sisältyvät vastaaviin eriin liikevoiton yläpuolelle. Ulkomaisten konserniyhtiöiden laajojen tuloslaskelmien tuotto- ja kuluerät on muunnettu euroiksi tilikauden keskikurssin ja taseet tilinpäätöspäivän kurssin mukaan, mikä aiheuttaa taseessa omaan pääomaan kirjattavan muuntoeron, jonka muutos kirjataan muihin laajan tuloksen eriin. Myös ulkomaisten tytäryhtiöiden hankintamenon eliminoinnista ja hankinnan jälkeen kertyneistä oman pääoman eristä syntyvät muuntoerot kirjataan muihin laajan tuloksen eriin. Tytäryrityksen mahdollisen myynnin yhteydessä muuntoerot kirjataan tuloslaskelmaan osana myyntivoittoa tai -tappioita. Konsernilla on venäläinen tytäryhtiö Pietarissa, jonka tilinpäätöksen toimintavaluutta on Venäjän rupla. Uusien tai muutettujen IFRS-standardien soveltaminen Konserni on huomioinut IASB:n tilikaudella julkaisemat uudet standardit ja tulkinnat ja ottaa nämä käyttöön tulevilla tilikausilla niiden voimaan astuessa. Uudistettu IAS 1 Tilinpäätöksen esittäminen, uudistettu IAS 12 Tuloverot, IFRS 9 Rahoitusinstrumentit, IFRS 11 Yhteisjärjestelyt, konsernitilinpäätöstä koskevat IFRS 10 ja IFRS 12 sekä IFRS 13 Käypään arvoon arvostaminen -standardit saattavat vaikuttaa Konsernin tuleviin tilinpäätöksiin. Yhtiö muuttaa vuoden 2013 alusta alkaen laskennallisten verojen kirjausperiaatetta IAS 8 -standardin 14 (b) -kohdan perusteella. Yhtiö arvioi realisoivansa kiinteistöyhtiöiden osakeomistukset myymällä omistamansa osakkeet. Kirjanperiaatteen muutoksen vaikutus kirjataan takautuvasti omaan pääomaan kertyneisiin voittovaroihin, ja sillä tulee olemaan vaikutus Yhtiön omavaraisuusasteeseen. Kirjausperiaatteen muutos vaikuttaa myös tulevaisuudessa laskennallisten verojen kertymiseen ja omavaraisuusasteeseen. Muilla tilikauden aikana tai sen jälkeen julkaistuilla uusilla standardeilla tai standardimuutoksilla, kuten uudistettu IAS 19, uudistettu IFRS 7 Rahoitusinstrumentit: tilinpäätöksessä esitettävät tiedot ja tulkinnoilla ei arvioida olevan olennaista vaikutusta Konsernin tuleviin tilinpäätöksi. Vuoden 2013 alusta käyttöön otettu IAS 8 - standardin 14 (b) -kohdan perusteella tehdyn kirjausperiaatteen muutoksilla tulee olemaan vaikutuksia Yhtiön omavaraisuusasteeseen ja laskennallisten verojen kertymiseen. Toimintasegmentit Yhtiöllä on kolme maantieteellisiin yksiköihin pohjautuvaa toimintasegmenttiä: Suomi, Venäjä ja Viro. Virosta tuli Konsernin kolmas toimintasegmentti lokakuussa 2010 toteutetun tytäryrityksen (omistusosuus 51 prosenttia) perustamisen myötä. Segmenttijako perustuu Yhtiössä vallitsevaan sisäiseen raportointiin sekä Konsernin liiketoimintojen organisointiin. Yhtiö on esittänyt toimintasegmentteihin perustuvat kuluvan vuoden tiedot vertailutietoineen vuoden 2010 alusta lukien. Tiedot on esitetty alla olevassa taulukossa. Tilintarkastetut luvut, Milj. euroa Liikevaihto Suomi 97,430 85,192 79,916 Venäjä 5,031 2,933 0,273 Viro 4,845 4,670 1,043 Kohdistamattomat 1 0,024 0,039-0,051 Yhteensä 107,330 92,835 81,181 Käyttökate Suomi 51,180 44,823 42,222 Venäjä 1,383-0,231-1,965 Viro 3,147 3,132 0,775 Kohdistamattomat 1 0,040-0,185 0,372 Yhteensä 55,750 47,539 41,404 52

53 Varat Suomi 935, , ,734 Venäjä 90,938 62,522 47,867 Viro 89,758 79,037 73,644 Eliminoinnit 1-33,625-18,868-22,635 Yhteensä 1082, , ,611 1 Eliminoinnit ovat konsernieliminointeja ja kohdistamattomat konsernihallinnosta syntyneitä eriä. Konsernilla ei ole toimintasegmenttien välillä olennaisia sisäisiä eriä liikevaihdossa eikä käyttökatteessa. Käyttökatteen jälkeisiä eriä, kuten poistoja, rahoituseriä ja veroja ei esitetä segmentti-informaatiossa, koska niitä ei allokoida segmenteille. Suomi Liikevaihto kasvoi vuodesta 2011 vuoteen 2012 noin 14,4 prosenttia. Liikevaihto on Suomessa kasvanut vuodesta 2010 vuoteen 2012 noin 21,9 prosenttia. Liikevaihdon kasvun taustalla ovat investoinnit, jotka ovat nostaneet Yhtiön Suomen vuokrattavissa olevaa kiinteistökantaa sekä vuokrien indeksikorotukset. Käyttökate nousi vuodesta 2011 vuoteen 2012 noin 14,2 prosenttia. Käyttökate on kasvanut vuodesta 2010 vuoteen 2012 noin 21,2 prosenttia. Käyttökatteen liikevaihtoa hieman matalampi kasvuvauhti johtuu liiketoiminnan kulujen kasvusta. Positiivinen kehitys johtui pääosin uusien toimitilojen käyttöönotosta ja korkeammasta vuokratasosta. Venäjä Venäjän liiketoiminnan Yhtiö aloitti investoimalla Pulkovon lentokenttäkampukseen vuonna Kampus otettiin kokonaisuudessaan käyttöön Liikevaihto oli 5,0 miljoonaa euroa vuonna 2012 ja kasvua vuodesta 2011 tuli noin 71,5 prosenttia. Käyttökate oli käyttöönottovuonna ja sitä edeltävinä vuosina negatiivinen, mutta se nousi vuonna 2012 positiiviseksi ja oli 1,4 miljoonaa euroa. Yhtiö tekee Pulkovossa laajennusinvestointia, joka valmistuu vuonna 2013 lokakuussa. Yhtiö arvioi sen noin kaksinkertaistavan Venäjän liiketoiminnan liikevaihdon ja lähes kolminkertaistavan käyttökatteen vuonna Viro Yhtiön Viron liiketoiminta alkoi Yhtiö omistaa virolaisesta tytäryhtiöstään, Technopolis Ülemistesta, 51 prosenttia. Vuonna 2012 liikevaihto oli 4,8 miljoonaa euroa. Se kasvoi vuodesta 2011 noin 3,7 prosenttia. Käyttökate vuonna 2011 oli 3,1 miljoonaa euroa. Se kasvoi vuodesta 2011 noin 0,5 prosenttia. Käyttökatteen liikevaihdon nousua heikompi kasvu johtui pääosin rakenteilla olevien kiinteistöjen markkinointikustannusten kasvusta. Liiketoiminnan tulos Seuraavassa taulukossa esitetään Yhtiön liiketoiminnan tulos kolmelta viimeiseltä tilikaudelta. Tiedot ovat peräisin tähän Rekisteröintiasiakirjaan viittaamalla sisällytetyistä Technopoliksen konsernitilinpäätöksistä , ja päättyneiltä tilikausilta. Tietoja tulee tarkastella yhdessä tilinpäätöstietojen ja niiden liitetietojen kanssa. 53

54 (tilintarkastettu) LAAJA TULOSLASKELMA, milj. euroa Liikevaihto 107,330 92,835 81,181 Liiketoiminnan muut tuotot 1 1,707 1,223 1,565 Työsuhde-etuuksista aiheutuvat kulut -11,005-10,341-9,136 Poistot -2,015-1,831-1,132 Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset -5,705 26,282 2,743 Liiketoiminnan muut kulut -42,282-36,177-32,207 Liikevoitto/-tappio 48,031 71,990 43,015 Rahoitustuotot yhteensä 1,261 2,115 0,440 Rahoituskulut yhteensä -14,815-14,123-9,840 Osuus osakkuusyhtiöiden tuloksista 0,000 0,032-0,027 Voitto ennen veroja 34,476 60,015 33,587 Tuloverot -7,526-11,219-10,127 Tilikauden tulos 26,950 48,795 23,461 Muut laajan tuloksen erät Muuntoerot 0,944-0,645 - Myytävissä olevat rahoitusvarat 0,021 0,047 0,024 Johdannaiset -3,970-4,388 - Muihin laajan tuloksen eriin liittyvät verot 0,971 1,129-0,006 Tilikauden muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen -2,035-3,857 0,018 Tilikauden laaja tulos yhteensä 24,916 44,938 23,479 Tilikauden tuloksen jakautuminen Emoyhtiön osakkeenomistajille 25,821 46,700 23,254 Määräysvallattomille 1,129 2,095 0,206 Yhteensä 26,950 48,795 23,461 Tilikauden laajan tuloksen jakautuminen Emoyhtiön osakkeenomistajille 23,787 42,843 23,272 Määräysvallattomille 1,129 2,095 0,206 Yhteensä 24,916 44,938 23,479 Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluvasta voitosta laskettu osakekohtainen tulos Osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä, keskimäärin Osakekohtainen tulos, laimentamaton, euroa 0,37 0,70 0,36 Osakkeiden laimennusvaikutuksella oikaistu lukumäärä, keskimäärin Osakekohtainen tulos, laimennettu, euroa 0,37 0,70 0,36 1 Liiketoiminnan muihin tuottoihin on kirjattu erilaisiin kehittämisohjelmiin saadut toiminta-avustukset. Kehittämisohjelmiin kohdistuvat kulut ovat liiketoiminnan muissa kuluissa ja henkilöstökuluissa päättynyt tilikausi verrattuna päättyneeseen tilikauteen Yhtiön liikevaihto koostuu pääasiassa vuokra- ja palveluliiketoiminnan liikevaihdosta päättyneen tilikauden liikevaihto oli 107,3 miljoonaa euroa, kun taas päättyneen tilikauden liikevaihto oli 92,8 miljoonaa euroa. Liikevaihdon kasvu oli siten 14,5 miljoonaa euroa eli 15,6 prosenttia. Liikevaihdon kasvuun vaikuttivat muun muassa Yhtiön 11,7 prosenttia noussut vuokrattava pinta-ala ja vertailukelpoisten kohteiden vuokrien 2,4 prosentin kasvu. Vuonna 2012 liikevaihdosta 86,7 prosenttia (86,7 prosenttia vuonna 2011) muodostui vuokratuotoista ja 13,3 prosenttia (13,3 prosenttia vuonna 2011) palvelutuotoista. Yhtiö pääsi strategisten tavoitteidensa mukaiseen 15 prosentin vuotuiseen liikevaihdon kasvuun. Liiketoiminnan muut tuotot koostuvat pääasiassa kehittämisohjelmiin saaduista toiminta-avustuksista päättyneen tilikauden liiketoiminnan muut tuotot olivat 1,7 miljoonaa euroa, kun taas päättyneen tilikauden liiketoiminnan muut tuotot olivat 1,2 miljoonaa euroa. Liiketoiminnan muiden tuottojen 54

55 nousu oli siten noin 0,5 miljoonaa euroa eli 39,6 prosenttia. Liiketoiminnan muiden tuottojen nousu johtui muun muassa Innovation Mill -ohjelman laajennuksesta. Työsuhde-etuuksista aiheutuvat kulut koostuvat palkoista ja palkkioista, eläkekuluista ja muista henkilösivukuluista päättyneen tilikauden työsuhde-etuuksista aiheutuvat kulut olivat yhteensä 11,0 miljoonaa euroa, kun päättyneen tilikauden henkilöstökulut olivat 10,3 miljoonaa euroa. Työsuhde-etuuksista aiheutuvat kulut nousivat siten 0,7 miljoonaa euroa eli noin 6,4 prosenttia. Nousu johtui henkilöstömäärän kasvusta. Henkilöstömäärä nousi vuoden 2012 lopulla 179 työntekijään verrattuna edellisvuoden 174 työntekijään. Vuonna 2012 henkilöstömäärä oli keskimäärin 178, mikä on enemmän kuin vuoden 2011 keskimääräinen 158 työntekijää. Liiketoiminnan muut kulut koostuvat pääasiassa toimitila- ja palveluliiketoiminnan kuluista ja liiketoiminnan muista kuluista päättyneen tilikauden liiketoiminnan muut kulut olivat 42,3 miljoonaa euroa, kun taas päättyneen tilikauden liiketoiminnan muut kulut olivat 36,2 miljoonaa euroa. Liiketoiminnan muut kulut kasvoivat siten 6,1 miljoonaa euroa eli 16,9 prosenttia. Eniten kasvoivat toimitilakulut, kuten sähkö-, kaukolämpö ja kiinteistöverot. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset olivat päättyneenä tilikautena -5,7 miljoonaa euroa, kun päättyneenä tilikautena sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset olivat 26,3 miljoonaa euroa. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokseen sisältyy markkinoiden tuottovaatimuksen laskusta johtuvaa arvon nousua. Liikevoitto laski päättyneenä tilikautena 48,0 miljoonaan euroon edellisvuoden 72,0 miljoonasta eurosta. Liikevoittoa alensi päättyneellä tilikaudella -5,7 miljoonan euron sijoituskiinteistöjen käyvän arvon lasku. Vertailuvuonna käyvät arvot puolestaan nousivat 26,3 miljoonaa euroa. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksilla on tulosvaikutus. Ilman käypien arvojen muutoksia ja niiden verovaikutuksia liikevoitto oli 53,7 miljoonaa euroa vuonna 2012 ja vuotta aikaisemmin 45,7 miljoonaa euroa. Liikevoitto laski päättyneellä tilikaudella kokonaisuudessaan 66,7 prosenttia päättyneeseen tilikauteen verrattuna päättyneellä tilikaudella liikevoitto oli 44,8 prosenttia liikevaihdosta, kun taas päättyneen tilikauden liikevoitto oli 77,5 prosenttia liikevaihdosta. Liikevoiton lasku johtui sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksesta. Nettorahoituskulut olivat päättyneenä tilikautena 13,6 miljoonaa euroa, eli 1,6 miljoonaa euroa enemmän kuin päättyneenä tilikautena, jolloin nettorahoituskulut olivat 12,0 miljoonaa euroa. Kulujen kasvu johtui Yhtiön korollisten velkojen 89,6 miljoonan euron kasvusta. Ruplan vahvistumisesta Yhtiö kirjasi 0,8 miljoonaa euroa laskennallisista valuuttakurssivoittoa ( : -0,9 miljoonaa euroa). Tuloverot olivat päättyneenä tilikautena -7,5 miljoonaa euroa verrattuna päättyneen tilikauden -11,2 miljoonaan euroon. Tuloverot varsinaisesta toiminnasta olivat päättyneellä tilikaudella -3,3 miljoonaa euroa ja päättyneellä tilikaudella -4,8 miljoonaa euroa. Tilikauden tulos emoyhtiön osakkeenomistajille oli päättyneenä tilikautena 25,8 miljoonaa euroa eli 24,1 prosenttia liikevaihdosta. Tilikauden tulos emoyhtiön osakkeenomistajille päättyneenä tilikautena oli 46,7 miljoonaa euroa. Tilikauden tuloksen paraneminen johtui pääasiassa liiketoiminnan laajenemisesta ja sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksen vaikutuksesta. Tilikauden laaja tulos oli päättyneenä tilikautena yhteensä 24,9 miljoonaa euroa, ja se laski 20,0 miljoonaa euroa verrattuna 44,9 miljoonaan euroon päättyneellä tilikaudella. Laajaa tulosta alensi päättyneellä tilikaudella -5,7 miljoonan euron sijoituskiinteistöjen käyvän arvon lasku. Vertailuvuonna käyvät arvot puolestaan nousivat 26,3 miljoonaa euroa. Käyttökate päättyneenä tilikautena oli 55,8 miljoonaa euroa eli käyttökate nousi noin 17,3 prosenttia verrattuna 47,5 miljoonaan euroon päättyneellä tilikaudella. Käyttökatteen parantuminen johtui pääosin uusien tilojen käyttöönotosta. Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli valmiiden kiinteistöjen osalta 956,5 miljoonaa euroa verrattuna 843,8 miljoonaan euroon Rakenteilla olevien sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli ,6 miljoonaa euroa, kun se vuotta aikaisemmin oli 61,7 miljoonaa euroa. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksen tulosvaikutus päättyneellä tilikaudella oli -5,7 miljoonaa euroa verrattuna 26,3 miljoonaan euroon päättyneellä tilikaudella. Käyvän arvon muutokseen johtuu pääosin markkinoiden tuottovaatimusten noususta. 55

56 Kahden ulkopuolisen arvioitsijan antamien kiinteistö- tai aluekohtaisten nettotuottovaatimusten osalta käyvän arvon laskelmissa käytetään nettotuottovaatimusten vaihteluvälien keskiarvoa. Keskimääräinen kiinteistöjen nettotuottovaatimus Konsernissa oli 8,0 prosenttia verrattuna 8,0 prosenttiin Käyvän arvon laskennan keskimääräisenä kymmenen vuoden vuokrausasteena on käytetty 94,9 prosenttia. Konsernin vuosien keskimääräinen vuokrausaste on ollut 95,7 prosenttia. Konsernin vuokrattava pinta-ala oli yhteensä kerrosneliömetriä verrattuna kerrosneliömetriin Konsernin keskimääräinen taloudellinen vuokrausaste vuonna 2012 oli 94,6 prosenttia ja vuonna 2011 keskimääräinen taloudellinen vuokrausaste oli 94,9 prosenttia. Taloudellinen vuokrausaste kuvaa kiinteistöistä saatujen vuokratuottojen prosentuaalista osuutta vuokrattujen tilojen vuokran ja vapaana olevien tilojen arvioidun markkinavuokran yhteismäärästä. Konsernin vuokrasopimuskanta oli ,1 miljoonaa euroa verrattuna 215,4 miljoonaan euroon Kasvusta osa tuli vuokrasopimuskannan pituuden kasvamisesta vuoden 2012 lopulla 39 kuukauteen aiemmasta 26 kuukaudesta päättynyt tilikausi verrattuna päättyneeseen tilikauteen Yhtiön liikevaihto koostuu pääasiassa vuokra- ja palveluliiketoiminnan liikevaihdosta päättyneen tilikauden liikevaihto oli 92,8 miljoonaa euroa, kun taas päättyneen tilikauden liikevaihto oli 81,2 miljoonaa euroa. Liikevaihdon kasvu oli siten 11,7 miljoonaa euroa eli 14,4 prosenttia. Liikevaihdon kasvuun vaikuttivat muun muassa Yhtiön uudisrakentaminen, korkea taloudellinen vuokrausaste ja vuokrien inflaatiokorotukset. Vuonna 2011 liikevaihdosta 86,7 prosenttia (85,8 prosenttia vuonna 2010) muodostui vuokratuotoista ja 13,3 prosenttia (14,2 prosenttia vuonna 2010) palvelutuotoista. Vertailukelpoisten kohteiden vuokratuotot vuonna 2011 kasvoivat 6,8 prosenttia. Pääosin tämä johtui vertailuvuotta korkeammista vuokrausasteista. Yhtiö pyrki strategisten tavoitteidensa mukaan kasvattamaan vuotuista liikevaihtoaan keskimäärin 10 prosenttia ja Yhtiö pääsi tähän tavoitteeseensa. Syyskuussa 2011 keskimääräinen vuotuinen kasvutavoite päivitettiin 15 prosenttiin vuosille Liiketoiminnan muut tuotot koostuvat pääasiassa kehittämisohjelmiin saaduista toiminta-avustuksista päättyneen tilikauden liiketoiminnan muut tuotot olivat 1,2 miljoonaa euroa, kun taas päättyneen tilikauden liiketoiminnan muut tuotot olivat 1,6 miljoonaa euroa. Liiketoiminnan muiden tuottojen lasku oli siten noin 0,3 miljoonaa euroa eli 21,9 prosenttia. Liiketoiminnan muiden tuottojen lasku johtui pääosin kehityspalveluiden toimintojen uudelleen järjestämisestä. Työsuhde-etuuksista aiheutuvat kulut koostuvat palkoista ja palkkioista, eläkekuluista ja muista henkilösivukuluista päättyneen tilikauden työsuhde-etuuksista aiheutuvat kulut olivat yhteensä 10,3 miljoonaa euroa, kun päättyneen tilikauden henkilöstökulut olivat 9,1 miljoonaa euroa. Työsuhde-etuuksista aiheutuvat kulut nousivat siten 1,2 miljoonaa euroa eli noin 13 prosenttia. Nousu johtui henkilöstömäärän kasvusta. Vuoden aikana Yhtiö otti aiemmin ulkoistettua aulapalveluhenkilökuntaa suoraan palvelukseensa sekä vahvisti Konsernin henkilöstöä. Henkilöstömäärä nousi vuoden 2011 lopulla 174 työntekijään verrattuna edellisvuoden 134 työntekijään. Vuonna 2011 henkilöstömäärä oli keskimäärin 158, mikä on enemmän kuin vuoden 2010 keskimääräinen 135 työntekijää. Liiketoiminnan muut kulut koostuvat pääasiassa toimitila- ja palveluliiketoiminnan kuluista ja liiketoiminnan muista kuluista päättyneen tilikauden liiketoiminnan muut kulut olivat 36,2 miljoonaa euroa, kun taas päättyneen tilikauden liiketoiminnan muut kulut olivat 32,2 miljoonaa euroa. Liiketoiminnan muut kulut kasvoivat siten 4,0 miljoonaa euroa eli 12,3 prosenttia. Eniten kasvoivat toimitilakulut, kuten sähkö-, kaukolämpö ja kiinteistöverot. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset olivat päättyneenä tilikautena 26,3 miljoonaa euroa, kun päättyneenä tilikautena sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset olivat 2,7 miljoonaa euroa. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokseen sisältyy markkinoiden tuottovaatimuksen laskusta johtuvaa arvon nousua. Liikevoitto nousi päättyneenä tilikautena 72,0 miljoonaan euroon edellisvuoden 43,0 miljoonasta eurosta sisältäen 26,3 miljoonaa euroa sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta verrattuna edellisvuoden käyvän arvon muutokseen, joka oli 2,7 miljoonaa euroa. Siten sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksessa ja sen tulosvaikutuksessa oli selkeä kasvu edellisvuoteen verrattuna. Liikevoitto kasvoi päättyneellä tilikaudella kokonaisuudessaan 67,4 prosenttia päättyneeseen tilikauteen verrattuna päättyneellä tilikaudella liikevoitto oli 77,5 prosenttia liikevaihdosta, kun taas päättyneen tilikauden liikevoitto oli 53,0 prosenttia liikevaihdosta. Liikevoiton kasvu johtui pääasiallisesti sijoituskiinteistöjen käyvän 56

57 arvon muutoksesta. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksella ei kuitenkaan ole vaikutusta Yhtiön liikevaihtoon, käyttökatteeseen tai kassavirtaan. Nettorahoituskulut olivat päättyneenä tilikautena 12,0 miljoonaa euroa, eli 2,6 miljoonaa euroa enemmän kuin päättyneenä tilikautena, jolloin nettorahoituskulut olivat 9,4 miljoonaa euroa. Kulujen kasvu johtui korkotason noususta, ruplan heikkenemisestä aiheutuneista laskennallisista valuuttakurssitappioista (0,9 miljoonaa euroa) ja Yhtiön 19,6 prosentilla kasvaneesta velasta edelliseen vuoteen verrattuna. Tuloverot olivat päättyneenä tilikautena -11,2 miljoonaa euroa verrattuna päättyneen tilikauden -10,1 miljoonaan euroon. Tuloverot varsinaisesta toiminnasta olivat päättyneellä tilikaudella -4,8 miljoonaa euroa ja päättyneellä tilikaudella -5,3 miljoonaa euroa. Tilikauden tulos emoyhtiön osakkeenomistajille oli päättyneenä tilikautena 46,7 miljoonaa euroa eli 50,3 prosenttia liikevaihdosta. Tilikauden tulos emoyhtiön osakkeenomistajille päättyneenä tilikautena oli 23,3 miljoonaa euroa. Tilikauden tuloksen paraneminen johtui pääasiassa liiketoiminnan laajenemisesta ja sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksen vaikutuksesta. Tilikauden laaja tulos päättyneenä tilikautena oli yhteensä 45,6 miljoonaa euroa, ja se kasvoi 22,2 miljoonaa euroa verrattuna 23,5 miljoonaan euroon päättyneellä tilikaudella. Käyttökate päättyneenä tilikautena oli 47,5 miljoonaa euroa eli käyttökate nousi noin 14,8 prosenttia verrattuna 41,4 miljoonaan euroon päättyneellä tilikaudella. Käyttökatteen suhteellinen parantuminen johtui taloudellisen vuokrausasteen ja vuokratason keskimääräisestä noususta vuoden 2011 aikana sekä uusien tilojen käyttöönotosta. Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli valmiiden kiinteistöjen osalta 843,8 miljoonaa euroa verrattuna 727,7 miljoonaan euroon Yhtiö on sekä että päättyneellä tilikaudella huomioinut muutetun IAS 40 -standardin, jonka mukaan myös rakenteilla olevat sijoituskiinteistöt on arvostettava käypään arvoon edellyttäen, että käypä arvo on luotettavasti määriteltävissä. Rakenteilla olevien sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli ,7 miljoonaa euroa, kun se vuotta aikaisemmin oli 54,1 miljoonaa euroa. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksen tulosvaikutus päättyneellä tilikaudella oli 26,3 miljoonaa euroa verrattuna 2,7 miljoonaan euroon päättyneellä tilikaudella. Käyvän arvon muutokseen sisältyy markkinoiden tuottovaatimuksen laskusta ja vuokrausasteiden noususta johtuvaa arvon nousua. Kahden ulkopuolisen arvioitsijan antamien kiinteistö- tai aluekohtaisten nettotuottovaatimusten osalta käyvän arvon laskelmissa käytetään nettotuottovaatimusten vaihteluvälien keskiarvoa. Keskimääräinen kiinteistöjen nettotuottovaatimus Konsernissa oli 8,0 prosenttia verrattuna 8,0 prosenttiin Käyvän arvon laskennan keskimääräisenä kymmenen vuoden vuokrausasteena on käytetty 95,4 prosenttia. Konsernin vuosien keskimääräinen vuokrausaste on ollut 96,2 prosenttia. Konsernin vuokrattava pinta-ala oli yhteensä kerrosneliömetriä verrattuna kerrosneliömetriin Konsernin keskimääräinen taloudellinen vuokrausaste oli vuonna ,9 prosenttia ja vuonna 2010 keskimääräinen taloudellinen vuokrausaste oli 93,7 prosenttia. Taloudellinen vuokrausaste kuvaa kiinteistöistä saatujen vuokratuottojen prosentuaalista osuutta vuokrattujen tilojen vuokran ja vapaana olevien tilojen arvioidun markkinavuokran yhteismäärästä. Konsernin vuokrasopimuskanta oli 215,4 miljoonaa euroa verrattuna 135,3 miljoonaan euroon Kasvusta osa tuli vuokrasopimuskannan pituuden kasvamisesta vuoden 2011 lopulla 26 kuukauteen aiemmasta 23 kuukaudesta. 57

58 Rahoitusriskien hallinta Rahoitusriskien hallinnalla Yhtiö pyrkii turvaamaan tehokkaan ja kilpailukykyisen rahoituksen toiminnalleen sekä vähentämään rahoitusmarkkinoiden liikkeiden negatiivisia vaikutuksia liiketoimintaansa. Rahoitusriskin hallitsemiseksi Technopolis käyttää laajaa rahoittajapiiriä, monipuolista rahoitusinstrumenttien valikoimaa ja ylläpitää korkeaa vakavaraisuutta. Jälleenrahoitusriskin hallinnan tavoitteena on varmistaa, että Yhtiön lainasalkku on riittävän hajautettu vastapuolten, lainojen takaisinmaksuaikataulun ja rahoitusinstrumenttien osalta. Technopolis käyttää johdannaisinstrumentteja ainoastaan taseessa olevien rahoitusriskien alentamiseen tai poistamiseen. Rahoitusmarkkinoiden epävakauden pitkittyminen voi vaikuttaa kasvu- ja jälleenrahoituksen saatavuuteen sekä marginaaleihin tulevaisuudessa. Technopoliksen keskeisiksi rahoitusriskeiksi on tunnistettu korkoriski, valuuttakurssiriski, luottoriski sekä maksuvalmius- ja vastapuoliriski. Alla on käsitelty näiden keskeisten riskien hallintaa. Lisätietoja alla käsitellyistä riskeistä on esitetty edellä kohdassa Riskitekijät Yhtiön liiketoimintaan liittyvät rahoitusriskit. Korkoriski Technopoliksen keskeisin rahoitusriski on lainasalkkuun kohdistuva korkoriski. Yhtiöllä on hallituksen vahvistama korkoriskipolitiikka. Korkoriskin hallinnan tavoitteena on alentaa markkinakorkojen heilahtelujen negatiivista vaikutusta Yhtiön tulokseen, rahoitusasemaan ja kassavirtaan. Tarvittaessa Yhtiö käyttää korkotermiini-, koronvaihto- ja korko-optiosopimuksia korkoriskiltä suojautumiseen. Yhtiön korkoriskipolitiikan tavoitteena on myös hajauttaa lainasopimusten korkoriski eri maturiteeteille kulloinkin vallitsevan markkinatilanteen ja Yhtiössä luodun korkonäkemyksen pohjalta. Yhtiön lainajärjestelyihin sisältyy tavanomaisia vakuuksia ja kovenantteja. Yhtiö käyttää lainajärjestelyissä vakuuksia ja Yhtiön lainajärjestelyihin liittyy tavanomaisia panttauskieltoja. Konsernilla oli korollisia lainoja rahoituslaitoksilta 608,1 ( : 547,7) miljoonaa euroa, joista 407,7 ( : 252,9) miljoonaan euroon sisältyy omavaraisuusasteeseen, lainanhoitokykyyn tai luototusasteeseen liittyviä kovenantteja. Omavaraisuusasteeseen liittyviä kovenantteja sisältyi 366,6 ( : 212,9) miljoonaan euroon lainoja. Omavaraisuusasteen heikentyminen voi johtaa näissä luotoissa korkeampaan korkomarginaalitasoon tai ennenaikaiseen takaisinmaksuun. Takaisinmaksuehto sisältyy 207,5 ( : 40,6) miljoonaan euroon näistä lainoista. Takaisinmaksuehto täyttyy, jos omavaraisuusaste laskee alle 30 prosenttiin. Lisätietoja Yhtiön korkoherkkyydestä Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuuden näkymät Toiminnassa syntyvät kustannukset ja korkotason vaihtelut. Valuuttakurssiriski Yhtiön toiminnan laajennuttua euroalueen ulkopuolelle Yhtiö altistuu valuuttakurssimuutoksista aiheutuvalle riskille. Valuuttariskin hallinnan tavoitteena on vähentää valuuttakurssimuutosten aiheuttamaa epävarmuutta kassavirroissa, tuloksessa ja taseessa. Venäjän ruplan ja euron välisten valuuttakurssien muutokset voivat vaikuttaa Yhtiön taloudelliseen tilanteeseen ja toimintaan. Ruplamääräiset liiketapahtumat kirjataan tapahtumapäivän kurssiin. Muuntamisesta aiheutuneet kurssierot kirjataan tuloslaskelmaan muihin liiketoiminnan kuluihin tai rahoituskuluihin ja -tuottoihin liiketapahtuman luonteen mukaisesti. Valuuttakurssien vaihtelu vaikuttaa lisäksi Yhtiön taseasemaan oman pääoman muuntoeron kautta, mikä on seurausta mahdollisista valuuttamääräisistä kiinteistöjen arvojen muutoksista. Mikäli Yhtiö tulevaisuudessa jatkaa laajentumistaan euroalueen ulkopuolelle, se altistuu myös näiden uusien maiden osalta valuuttakurssiriskeille. Luottoriski Yhtiön luottoriskin hallinta keskittyy asiakasriskien hallintaan. Asiakkaiden luottokelpoisuutta arvioidaan ennen vuokrasopimuksen allekirjoitusta ja uusiin vuokrasopimuksiin liitetään yleensä vakuudet. Yhtiöllä ei ole sellaisia saamisia, joiden kertyminen olisi epävarmaa. Erääntyneiden myyntisaamisten määrä on pieni ja niitä seurataan säännöllisesti. Yhtiöllä on selkeät toimintatavat erääntyneiden saatavien perintään. Tulosvaikutteisesti kirjattujen luottotappioiden määrä oli päättyneeltä tilikaudella 0,2 miljoonaa euroa, päättyneellä tilikaudella 0,3 miljoonaa euroa ja päättyneeltä tilikaudelta 0,2 miljoonaa euroa. Konsernin luottoriskin enimmäismäärä vastaa rahoitusvarojen kirjanpitoarvoa tilikauden lopussa. Maksuvalmiusriski ja vastapuoliriski Maksuvalmiusriskin hallitsemiseksi Konsernin johto arvioi ja seuraa jatkuvasti liiketoiminnan vaatiman rahoituksen määrää, jotta Konsernilla olisi tarpeeksi likvidejä varoja toiminnan rahoittamiseksi ja erääntyvien lainojen takaisinmaksuun. Rahoituksen vastapuoliriskiä aiheutuu siitä, että rahoitustapahtuman sopimusosapuoli ei välttämättä pysty täyttämään sopimusvelvoitteitaan. Yhtiö hankkii vieraan pääomanehtoista rahoitusta vain hyvämaineisilta ja korkean rating-arvon omaavilta tahoilta. Maksuvalmius- ja vastapuoliriskin hallitsemiseksi 58

59 Technopolis käyttää laajaa rahoittajapiiriä ja pitää yllä korkeaa vakavaraisuutta. Konsernin pitkäaikainen rahoitus on järjestetty useiden kotimaisten ja ulkomaisten rahoituslaitosten kanssa ja lainat on hajautettu sekä sopimuksellisesti että maturiteetiltaan. Lisäksi Konsernilla on voimassaolevat yritystodistusohjelmat neljän kotimaisen rahoituslaitoksen kanssa. Lyhytaikaiseen rahoitustarpeeseen Konsernilla on myös luottolimiittejä, joita on kuvattu jäljempänä kohdassa Maksuvalmius ja pääomalähteet Pääomalähteet. Technopoliksen johdon arvion mukaan Yhtiön maksuvalmius on hyvä. Yhtiö pyrkii pitämään nostamattomien luottolimiittiensä määrän pääsääntöisesti vähintään nykyisten lainojensa 12 kuukauden uudelleenrahoitustarpeen tasolla. Maksuvalmius ja pääomalähteet Rahavirrat Yhtiön pääasiallinen rahavirran lähde on sen liiketoiminta. Yhtiö käyttää maksuvalmiustarpeidensa hoitamiseen liiketoiminnan rahavirran lisäksi myös nostamattomia lainalimiittejä, yritystodistusohjelmaa ja luotollista shekkitiliä. Yhtiön liiketoiminnan rahavirta oli , ja päättyneillä tilikausilla 39,2 miljoonaa euroa, 30,5 miljoonaa euroa ja 25,0 miljoonaa euroa. Positiivinen muutos vuosien 2012 ja 2010 välillä johtui lähinnä liikevaihdon kasvusta. Yhtiön investointien rahavirta oli , ja päättyneillä tilikausilla -116,6 miljoonaa euroa, -101,7 miljoonaa euroa ja -61,1 miljoonaa euroa. Investointien rahavirran muutos on johtunut lähinnä nousseista kasvuinvestoinneista. Yhtiön bruttoinvestoinnit taseen pysyviin vastaaviin olivat , ja päättyneinä tilikausina 115,8 miljoonaa euroa, 150,0 miljoonaa euroa ja 134,4 miljoonaa euroa. Tästä investoinnit sijoituskiinteistöihin olivat , ja päättyneillä tilikausilla 107,3 miljoonaa euroa, 144,2 miljoonaa euroa ja 130,4 miljoonaa euroa. Yhtiön rahoituksen rahavirta oli , ja päättyneillä tilikausilla 80,8 miljoonaa euroa, 79,4 miljoonaa euroa ja 36,1 miljoonaa euroa. Vuonna 2012 rahoituksen rahavirtaa nosti merkintäoikeusanti 32,7 miljoonalla eurolla, mutta sitä alensi pitkä- ja lyhytaikaisten lainojen kasvu. Rahoituksen rahavirran muutos vuodesta 2010 vuoteen 2011 johtui lähinnä pitkäaikaisten lainojen nettolisäyksestä. Yhtiön rahat ja pankkisaamiset , ja olivat 15,7 miljoonaa euroa, 12,5 miljoonaa euroa ja 4,5 miljoonaa euroa. Pääomalähteet Konsernin omavaraisuusaste oli 36,2 prosenttia ja se oli 35,8 prosenttia ( : 37,4 prosenttia). Yhtiön pitkän aikavälin omavaraisuusastetavoite on vähintään 35 prosenttia. Konsernin nettovelkaantumisaste oli 152,1 prosenttia ja se oli 156,0 prosenttia ( : 147,4 prosenttia) Technopolis laski liikkeeseen 75 miljoonan euron oman pääomanehtoisen joukkovelkakirjalainan eli hybridilainan. Lainan vuotuinen kuponkikorko on 7,5 prosenttia. Lainalla ei ole eräpäivää, mutta Yhtiöllä on oikeus lunastaa se takaisin viiden vuoden kuluttua, jonka jälkeen lainan korko nousee 3 prosenttiyksikköä. Lainan liikkeeseenlaskupäivä on Liikkeeseen laskettava hybridilaina vahvistaa Yhtiön vakavaraisuutta ja rahoitusasemaa. Yhtiön korollisista veloista oli 7,0 prosenttia sidottu alle 3 kuukauden euribor-korkoon ja 56,9 prosenttia oli sidottu 3 12 kuukauden euribor-korkoon ( : 34,5 prosenttia ja 28,5 prosenttia; : 12,0 prosenttia ja 55,5 prosenttia). Korollisista veloista 36,1 prosenttia oli kiinteäkorkoisia kuukauden ajalle ( : 37,0 prosenttia; : 32,5 prosenttia). 59

60 Seuraavassa taulukossa esitetään Konsernin rahoitustilanne , ja päättyneiltä tilikausilta Milj. euroa (tilintarkastettu) Liiketoiminnan rahavirta 39,168 30,466 25,045 Investointien rahavirta -116, ,741-61,134 Rahoituksen rahavirta 80,765 79,378 36,055 Korollinen vieras pääoma 608, , ,868 Rahat ja pankkisaamiset 15,676 12,507 4,485 Nettovelkaantumisaste, % 152,10 155,96 147,39 Omavaraisuusaste, % 36,19 35,84 37,38 Yhtiö pystyy mukaisilla 129,1 miljoonan euron nostamattomilla ja sitovilla luottolimiiteillään hoitamaan päätettyjen investointien rahoitustarpeet. Luottolimiitit koostuvat 112,7 miljoonan euron lainalimiitistä ja 16,4 miljoonan euron shekkilimiitistä. Käytettävissä olevien lainalimiittien nostaminen edellyttää vakuusjärjestelyjä. Tämän lisäksi Yhtiöllä on 120,0 miljoonan euron yritystodistusohjelma. Tämän Rekisteröintiasiakirjan päivämääränä Yhtiöllä oli liikkeellä 59,8 miljoonan euron arvosta yritystodistuksia. Toteuttaakseen tämän Rekisteröintiasiakirjan päivämääränä rakenteilla olevat ja muut päätetyt investointihankkeet sekä rahoittaakseen nykyisten lainojensa lyhennykset Yhtiö tarvitsee seuraavan 12 kuukauden aikana noin 189 miljoonaa euroa rahoitusta (katso tarkemmin jäljempänä kohta Velkaantuneisuus ). Yhtiön pitkän aikavälin, yli 12 kuukauden ajanjakson, kasvustrategian toteuttaminen vaatii kuitenkin todennäköisesti lisärahoitusta. Kohdissa Riskitekijät Yhtiöön ja sen liiketoimintaan liittyviä riskejä sekä Riskitekijät Yhtiön osakkeisiin liittyviä riskejä on kuvattu riskejä ja epävarmuustekijöitä, joita pidemmän aikavälin rahoitukseen saattaa liittyä. Seuraavassa taulukossa esitetään Konsernin pääomarakenne ja velkaantuneisuus Milj. euroa (tilintarkastettu) (tilintarkastettu) Lyhytaikaiset korolliset velat, vakuudettomat 49,197 26,966 Lyhytaikaiset korolliset velat, vakuudelliset 59,249 51,908 Pitkäaikaiset korolliset velat, vakuudettomat 33,919 34,851 Pitkäaikaiset korolliset velat, vakuudelliset 465, ,947 Korollinen velka 608, ,712 Oma pääoma Osakepääoma 96,914 96,914 Ylikurssirahasto ja muut sidotut rahastot 18,551 18,551 Käyvän arvon rahasto 0,175 0,155 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 116,274 84,190 Suojausinstrumenttirahasto -6,245-3,247 Muuntoerot 0,299-0,645 Osakesidonnainen palkitseminen 0,394 0,560 Edellisten tilikausien voitto 121,668 86,862 Tilikauden tulos 25,821 46,700 Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä 373, ,038 Määräysvallattomien omistajien osuus 16,071 13,129 Pääoma yhteensä 1 997, ,879 1 Pääoma yhteensä lasketaan lisäämällä korolliseen velkaan (lyhytaikaiset + pitkäaikaiset korolliset velat) emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma ja määräysvallattomien omistajien osuus. 60

61 Velkaantuneisuus Seuraavassa taulukossa esitetään Yhtiön nettovelkaantuneisuus ja (tilintarkastettu) (tilintarkastettu) Milj. euroa Pitkäaikainen Korollinen vieras pääoma 499, ,838 Lyhytaikainen Korollinen vieras pääoma 108,446 78,874 Korollinen vieras pääoma yhteensä 608, ,712 Rahat ja pankkisaamiset 15,676 12,507 Nettovelka 1 592, ,205 1 Nettovelka lasketaan korolliset lyhytaikaiset + pitkäaikaiset velat rahoitusarvopaperit rahat ja pankkisaamiset. Technopoliksen korollinen velka nousi edelliseen vuoteen verrattuna 11,0 prosenttia kasvuinvestoinneista johtuen. Osa vaihtuvakorkoisten lainojen koroista määräytyy alle 3 kuukauden euribor-markkinakoron ja osa 3 12 kuukauden euribor-markkinakorkojen sekä marginaalin perusteella. Yhtiön korollisen vieraan pääoman keskikorko oli 1,83 prosenttia (2,80 prosenttia ). Lainapääomilla painotettu laina-aika oli 8,5 vuotta (8,7 vuotta ). Olemassa olevista korollisista veloista erääntyy maksettavaksi 108,4 miljoonaa euroa päättynyttä kolmen kuukauden jaksoa seuraavan 12 kuukauden aikana. Technopolis on varautunut mahdolliseen korkotason nousuun lisäämällä ennätysalhaisella korkotasolla maltillisesti koronvaihtosopimusten määrää ja vähentämällä alle 12 kuukauden markkinakorkosidonnaisuutta. Tämän Rekisteröintiasiakirjan päivämääränä koronvaihtosopimuksia oli 191,7 miljoonan euron pääomalle. Konsernin nettorahoituskulut olivat 13,6 miljoonaa euroa (12,0 miljoonaa euroa päättyneellä tilikaudella 15 ). Konsernin koronmaksukyky (interest coverage ratio) oli 4,5 ( : 3,7). Koronmaksukyky kuvastaa käyttökatteen ja suoriteperusteisten korkokulujen suhdetta. Konsernin luototusaste (loan to value) eli korollisten velkojen suhde sijoituskiinteistöjen käypiin arvoihin ja muihin keskeneräisiin hankkeisiin oli 59,5 prosenttia (60,0 prosenttia ). Yhtiön rahoitusjärjestelyihin sisältyy omavaraisuusasteeseen, lainanhoitokykyyn tai luototusasteeseen liittyviä kovenantteja. Lainanhoitokyvyn ja luototusasteen kovenantti sisältyy Technopolis Ülemisten (Technopoliksen omistus 51 prosenttia) 41,1 miljoonan euron lainoitukseen. Kyseisen lainamäärän osalta tytäryhtiön lainanhoitokyvyn tulee olla vähintään 1,1 ja luototusasteen enintään 70 prosenttia. Mikäli kovenanttitasoa ei saavuteta, luotonantaja voi irtisanoa lainan. Omavaraisuusasteeseen liittyviä kovenantteja sisältyy 366,6 ( : 212,9) miljoonaan euroon lainoja. Konsernin omavaraisuus oli 36,2 prosenttia (35,8 prosenttia ). Omavaraisuusasteen heikentyminen voi johtaa näissä luotoissa korkeampaan korkomarginaalitasoon tai ennenaikaiseen takaisinmaksuun. Takaisinmaksuehto sisältyy 207,5 ( : 40,6) miljoonaan euroon näistä lainoista. Takaisinmaksuehto täyttyy, jos omavaraisuusaste laskee alle 30 prosenttiin. Jos omavaraisuusaste laskee alle 33 prosenttiin, lisäisi se vielä vuositason korkokuluja 0,5 ( : 0,4) miljoonaa euroa. Yhtiö käyttää lainajärjestelyissä vakuuksia, ja Yhtiön lainajärjestelyihin liittyy tavanomaisia panttauskieltoja. Yhtiön merkittävimmät rahoitustahot olivat: Luotonantaja Luoton nostettu määrä (milj. euroa) Euroopan Investointipankki 1 188,262 Nordea 80,273 Handelsbanken 74,344 Danske Bank 69,010 OP-Pohjola Ryhmä (Pohjola Pankki Oyj ja Osuuspankit) 53,066 Muut 143,185 Yhteensä 608,140 1 Luototukseen liittyy pankkitakaus. 15 Luvut eivät ole keskenään vertailukelpoisia laskentatavan muutoksen vuoksi 61

62 Technopolis Pulkovon molemmat vaiheet sisältävä rahoitus, josta toisen vaiheen osa on vielä nostamatta, on hoidettu Euroopan jälleenrakennus- ja kehityspankin ( EBRD ) 56,3 miljoonan euron lainalla sekä emoyhtiön sijoituksilla omaan pääomaan. Yhtiön venäläisen tytäryhtiön Technopolis St. Petersburg LLC:n ja EBRD:n välisen lainasopimuksen lisäksi EBRD-järjestelyyn liittyy muun muassa Yhtiön antama takuusitoumus EBRD:n hyväksi lainasopimuksen mukaisten suoritusten turvaamiseksi, erilaisia vakuussopimuksia sekä Yhtiön, venäläisen tytäryhtiön ja EBRD:n välinen sopimus, joka koskee emoyhtiön tukea EBRD:n hyväksi järjestelyyn liittyvien tytäryhtiön velvoitteiden täyttämiseksi, projektin rahoitusta emoyhtiön toimesta ja Yhtiön venäläiseltä tytäryhtiöltä olevien saatavien alisteisuutta verrattuna EBRD:n saataviin. Technopoliksella on lyhytaikaisen maksuvalmiuden hallintaan neljän eri pankin kanssa yhteensä 120,0 miljoonan euron kotimainen yritystodistusohjelma, jonka puitteissa Yhtiö voi laskea liikkeeseen alle vuoden mittaisia yritystodistuksia. Yhtiöllä oli yritystodistusohjelmista liikkeeseenlaskettuna 46,0 miljoonaa euroa (25,0 miljoonaa euroa ). Yhtiöllä on myös käytössään luotollinen 25,0 miljoonan euron shekkilimiitti, josta oli käytössä 8,7 miljoonaa euroa ja käytössä oli 7,0 miljoonaa euroa. Nostamattomien sitovien luottolimiittien määrä oli noin 129,1 miljoonaa euroa (63 miljoonaa euroa ) ja rahavaroja oli 15,7 miljoonaa euroa (12,5 miljoonaa euroa ). Seuraavissa taulukoissa esitetään Yhtiön antamat vakuudet, vastuusitoumukset ja muut vastuut tilanteen perusteella sekä koron- ja valuutanvaihtosopimukset, kiinteistöinvestointien arvonlisäveron tarkistusvastuu ja hankevastuut tilanteen perusteella. Taulukoissa esitetyissä tiedoissa ei ole tapahtunut olennaisia muutoksia mainittujen päivämäärien jälkeen. Annetut vakuudet, vastuusitoumukset ja muut vastuut Milj. euroa Lainat rahoituslaitoksilta (ei sis. yritystodistuksia) 525,096 Kiinnitykset kiinteistöihin ja maanvuokraoikeuksiin 191,120 Maanvuokravastuut Annetut kiinnitykset 3,616 Muut kiinnitysvastuut 0,925 Panttikirjakiinnitykset yhteensä 195,661 Pantatut kiinteistöyhtiöosakkeet 799,991 Muut takausvastuut 52,140 Koron- ja valuutanvaihtosopimukset Nimellisarvo Käypä arvo Koronvaihtosopimukset 2010 kiinteä korko 5 vuotta 26,714-1,037 Koronvaihtosopimukset 2011 kiinteä korko 3 vuotta 20,000-0,386 Koronvaihtosopimukset 2012 kiinteä korko 5 vuotta Koronvaihtosopimukset 2012 kiinteä korko 6 vuotta Koronvaihtosopimukset 2012 kiinteä korko 7 vuotta 86,667 40,000 17,000-3,391-3,278-0,928 Koron- ja valuutanvaihtosopimukset yhteensä 190,381-9,020 62

63 Kiinteistöinvestointien arvonlisäveron tarkistusvastuu 10 vuoden tarkistuskausi Yhteensä Kiinteistöinvestointimeno (netto) 58,086 33,280 38,921 37,656 81, ,748 Kiinteistöinvestoinnin alv 12,779 7,322 8,443 8,661 18,815 56,020 Vuotuinen osuus investoinnin alv:sta 1,278 0,732 0,844 0,866 1,882 5,602 Vähennetty alv 12,713 7,289 8,552 8,624 18,542 55,719 Vuotuinen osuus vähennetystä alv:sta 1,271 0,729 0,855 0,862 1,854 5,572 Jäljellä tarkistuskauteen sisältyviä vuosia Palautuksen alainen määrä vähennyksestä ,356 4,373 5,986 6,899 16,688 40,303 Tarkistusvastuu ,303 Tarkistusvastuu ,015 Muutos 13,288 Hankevastuut Vakuustalletukset 0,178 Hankevastuut yhteensä 0,178 Leasingvelat kalustevuokrasopimuksista Lyhytaikaiset leasingvelat 0,791 Pitkäaikaiset leasingvelat 1,251 Leasingvelat kalustevuokrasopimuksista yhteensä 2,042 Rahoitusleasingsopimuksilla vuokralle otetut sijoituskiinteistöt Vähimmäisvuokrien kokonaismäärä Vuoden kuluessa 1,866 Yli vuoden, enintään viiden vuoden kuluessa 13,194 Yli viiden vuoden kuluttua 23,369 Yhteensä 38,430 Vähimmäisvuokrien nykyarvo Vuoden kuluessa 1,470 Yli vuoden, enintään viiden vuoden kuluessa 11,198 Yli viiden vuoden kuluttua 22,723 Vähimmäisvuokrien nykyarvo yhteensä 35,391 Tulevaisuudessa kertyvät rahoituskulut yhteensä 3,039 Rahoitusleasingvelan kokonaismäärä vuokralle otetuista sijoituskiinteistöistä 38,430 Rahoitusleasingsopimuksella vuokrattujen sijoituskiinteistöjen kirjanpitoarvo ,778 63

64 HALLINTO Yleistä Osakeyhtiölain ja Technopoliksen yhtiöjärjestyksen mukaisesti Yhtiön hallinto ja johto on jaettu osakkeenomistajien, hallituksen ja toimitusjohtajan kesken. Yhtiön toiminnan johtamisessa toimitusjohtajaa avustaa johtoryhmä. Osakkeenomistajat osallistuvat Yhtiön valvontaan ja hallintoon yhtiökokouksissa tehtävien päätösten kautta. Yhtiökokous kokoontuu hallituksen kutsusta. Tämän lisäksi yhtiökokous on pidettävä, mikäli Yhtiön tilintarkastaja tai osakkeenomistajat, jotka edustavat vähintään yhtä kymmenesosaa kaikista Yhtiön liikkeeseen lasketuista osakkeista, kirjallisesti vaativat yhtiökokouksen koollekutsumista. Hallitus vastaa Yhtiön hallinnosta sekä Yhtiön liiketoiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Yhtiöjärjestyksen mukaan Technopoliksen hallitukseen kuuluu vähintään neljä ja enintään seitsemän jäsentä. Hallituksen jäsenen toimikausi päättyy vaalia seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä. Yhtiöjärjestyksen mukaan varsinainen yhtiökokous valitsee hallitukselle puheenjohtajan ja varapuheenjohtajan. Toimitusjohtaja vastaa Yhtiön päivittäisten toimintojen johtamisesta ja valvonnasta osakeyhtiölain sekä hallitukselta saamiensa valtuuksien ja suuntaviivojen mukaisesti. Technopoliksen hallitus nimittää toimitusjohtajan ja päättää toimitusjohtajan palkka- ja muista eduista sekä asettaa vuosittain toimitusjohtajalle toiminnalliset ja taloudelliset tavoitteet. Toimitusjohtajan toimisuhteen ehdoista sovitaan kirjallisesti Yhtiön ja toimitusjohtajan välillä. Technopolis noudattaa Arvopaperimarkkinayhdistys ry:n antamaa, voimaan tullutta Suomen listayhtiöiden hallinnointikoodia ja julkaisee vuosittain koodin suosituksen 54 edellyttämän selvityksen hallinto- ja ohjausjärjestelmästä (Corporate Governance Statement), joka on saatavilla Yhtiön Internet-sivuilla. Yhtiö noudattaa koodin suosituksia lukuun ottamatta koodin suositusta 26 Tarkastusvaliokunnan jäsenten riippumattomuus, jonka mukaan tarkastusvaliokunnan jäsenten on oltava riippumattomia Yhtiöstä. Tarkastusvaliokunnan jäsen Pertti Huuskonen ei ole Yhtiöstä riippumaton, mutta Yhtiön hallitus on katsonut tarkoituksenmukaiseksi hyödyntää hänen pitkäaikaista tuntemustaan Yhtiöstä sekä laaja-alaista kokemustaan Yhtiön toimialasta tarkastusvaliokunnan työssä. Yhtiö noudattaa myös Helsingin Pörssin listayhtiöitä koskevaa sisäpiiriohjetta ja mahdollisia muita kulloinkin voimassaolevia sisäpiirisäännöstöjä. Yhtiö on laatinut sisäpiiriläisten velvollisuuksia koskevan Yhtiön oman sisäpiiriohjeen täydentämään voimassaolevia sisäpiirisäännöstöjä, sekä päätöksentekoelinten työjärjestyksen sisältäen ohjeet hallituksen ja sen valiokuntien, toimitusjohtajan ja johtoryhmän välisestä työnjaosta täydennykseksi osakeyhtiölain määräyksiin ja Yhtiön yhtiöjärjestykseen. Yhtiön jatkuvan toiminnan ohjaamiseksi on olemassa myös lukuisa määrä sääntöjä, joiden tehtävänä on antaa henkilöstölle ohjeita käytännön tilanteissa. Valtaosa näistä säännöistä koskee päivittäisiä tehtäviä, kuten esimerkiksi matkustamista, tavaroiden ja palvelujen hankintaa, vuokrasuhteiden hallinnointia jne. Yhtiön toimintaan sisältyy merkittävässä määrin yhteistyötä yritysten, julkisen sektorin yms. toimijoiden kanssa. Tämä asettaa erityisen suuret vaatimukset toiminnan eettisyydelle. Yhtiön hallituksen jäsenet Pertti Huuskosta lukuun ottamatta ovat riippumattomia Yhtiöstä ja Timo Ritakalliota lukuun ottamatta Yhtiön merkittävistä osakkeenomistajista. Hallituksen jäsenillä, toimitusjohtajalla ja johtoryhmän jäsenillä ei ole eturistiriitoja niiden tehtävien, joita heillä on Yhtiössä, ja heidän yksityisten etujensa välillä. Ketään Technopoliksen hallituksen tai johtoryhmän jäsenistä ei ole viimeisen viiden vuoden aikana tuomittu petoksellisista rikoksista tai rikkomuksista. Yhtiön toimitusjohtaja Keith Silverang on ollut osallisena Twinbic Oy:n konkurssimenettelyssä. Konsernin tytäryhtiö Technopolis Ventures Oy, Espoo omisti 66,6 prosenttia Twinbic Oy:stä, joka haettiin konkurssiin ja jonka hallituksen jäsenenä Keith Silverang on toiminut tilikausina 2005 ja Edellä mainittua lukuun ottamatta kukaan Yhtiön hallituksen tai johtoryhmän jäsenistä ei ole ollut osallisena konkursseissa, selvitystiloissa taikka pesänhoidossa Yhtiön hallintotehtävissä toimiessaan eikä kukaan heistä ole ollut oikeus- ja valvontaviranomaisten esittämien virallisten syytteiden ja/tai määräämien seuraamusten kohteena viimeisten viiden vuoden aikana. Heidän kenenkään osalta tuomioistuin ei ole myöskään viimeisen viiden vuoden aikana todennut, ettei kyseinen henkilö saa toimia jonkun yhtiön hallinto-, johto- tai valvontaelimen jäsenenä tai hoitaa sen liiketoimintaa. Yhtiön hallituksen ja johtoryhmän jäsenten välillä ei ole perhesuhteita. Hallituksen, toimitusjohtajan ja johtoryhmän osoite on Elektroniikkatie 8, Oulu. 64

65 Technopoliksen hallinto Hallitus Carl-Johan Granvik, hallituksen puheenjohtaja KTM s Suomen kansalainen Hallituksen varapuheenjohtaja 2011 ja puheenjohtaja alkaen Merkittävä työura: Nordea Suomen maajohtaja ja Nordea Pankki Suomi Oy, toimitusjohtaja Nordea-konsernin riskienhallintajohtaja Nordea Pankki Oyj ja sen edeltäjät (muun muassa Merita Pankki ja Merita Nordbanken), johtoryhmän jäsen Luottamustoimet: Nordea Pankki Suomi Oyj, hallituksen jäsen vuodesta 2012 alkaen Kelonia Ab Oy, hallituksen jäsen vuodesta 2011 alkaen Kelonia Placering Ab Oy, hallituksen jäsen vuodesta 2011 alkaen William Thurings Stiftelse, hallituksen puheenjohtaja vuodesta 2011 alkaen Forum Fastighets Kb, sijoitusneuvoston jäsen vuodesta 2011 alkaen Stiftelsen Emilie och Rudolf Gesellius Fond, hallituksen puheenjohtaja vuodesta 2010 alkaen Sigrid Juselius Stiftelse, hallituksen jäsen vuodesta 2006 alkaen Sponsor Fund II Ky, sijoitusneuvoston puheenjohtaja vuodesta 2002 alkaen Fullmäktige för Stiftelsen Svenska Handelshögskolan, jäsen vuodesta 2001 alkaen Julius Stjernvalls Donationsfond, hallituksen puheenjohtaja vuodesta 1997 alkaen jälkeen päättyneet luottamustoimet: Finanssialan Keskusliiton varapuheenjohtaja Industri Kapital 1994, 1997, 2000 ja 2004 Ltd, hallituksen jäsen Sponsor Fund I Ky:n sijoitusneuvoston puheenjohtaja Kansainvälinen Kauppakamari, Suomen Osasto, hallituksen jäsen Deutsch-Finnische Handelskammer hallituksen jäsen Nordean/KOP/ Eläkesäätiö, hallituksen puheenjohtaja Nordean/SYP/Eläkekassa, hallituksen puheenjohtaja Joint Stock Bank Orgresbank, hallituksen jäsen OOO Promyshlennaya Companiya Vestkon, hallituksen jäsen Nordea Bank Danmark A/S, hallituksen jäsen Nordea Bank Norge A/S, hallituksen jäsen Nordea Finance Sweden, hallituksen jäsen Nordea Finance Danmark A/S, hallituksen jäsen Nordea Life Holding A/S, hallituksen jäsen Nordea Pankki Suomi Oyj, hallituksen jäsen Nordea Rahoitus Suomi Oy, hallituksen jäsen Matti Pennanen, hallituksen varapuheenjohtaja DI s Suomen kansalainen Hallituksen jäsen vuodesta 2005 alkaen (varapuheenjohtaja ja alkaen) Merkittävä työura: Oulun kaupunginjohtaja vuodesta 2007 alkaen Oulun apulaiskaupunginjohtaja Palmberg-Rakennus Oy:n KVR- ja markkinointipäällikkö Luottamustoimet: Barentskeskus Finland Oy, hallituksen puheenjohtaja huhtikuusta 2012 alkaen 65

66 Bothnia Arc ekonomisk förening -yhdistys, hallituksen puheenjohtaja maaliskuusta 2012 alkaen Oulun yliopiston tukisäätiö, hallituksen jäsen vuodesta 2007 alkaen Suomen Satamaliitto ry, hallituksen jäsen vuodesta 2001 alkaen jälkeen päättyneet luottamustoimet: Oulun yhdistymishallitus, virallinen esittelijä Oulun seudun seutuhallitus, hallituksen puheenjohtaja Oulun palvelusäätiö, hallituksen puheenjohtaja VVO-Yhtymä Oyj, hallintoneuvoston jäsen Teija Andersen, hallituksen jäsen MMM, emba s Suomen kansalainen Hallituksen jäsen vuodesta 2009 alkaen Merkittävä työura: Adviso TMA Oy, toimitusjohtaja vuodesta 2011 Fazer-konsernin (Oy Karl Fazer Ab) strategisesta markkinoinnista, brändeistä ja kehityksestä vastaava johtaja Fazer Amica Oy, toimitusjohtaja ja Fazer Amican toimialan toimitusjohtaja Candyking Finland Oy, toimitusjohtaja Luottamustoimet: Are Oy, hallituksen jäsen vuodesta 2012 alkaen HKScan Oyj, hallituksen jäsen vuodesta 2012 alkaen Diacor Terveyspalvelut Oy:n hallituksen jäsen vuodesta 2009 alkaen Paletti Oy, hallituksen jäsen vuodesta 2009 alkaen jälkeen päättyneet luottamustoimet: Mainostajien Liitto Ry, hallituksen jäsen Fazer Food Services Oy, hallituksen jäsen HAUS Kehittämiskeskus Oy, hallituksen jäsen Turvatiimi Oyj, hallituksen jäsen Sampo Pankki Oyj, hallituksen jäsen Pertti Huuskonen, hallituksen jäsen DI, MKT, emba, Teollisuusneuvos s Suomen kansalainen Hallituksen päätoiminen puheenjohtaja ja hallituksen puheenjohtaja Merkittävä työura: Lunacon Oy, toimitusjohtaja 2011 alkaen Oulun yliopisto, taloustieteiden tiedekunta (Oulu Business School), asiantuntija ja yliopisto-opettaja vuodesta 2011 alkaen Technopolis Oyj, toimitusjohtaja Luottamustoimet: Capricode Oy, hallituksen jäsen vuodesta 2012 alkaen AS Pro Kapital Grupp, hallituksen jäsen vuodesta 2012 Suomen Hoivatilat Oy, hallituksen puheenjohtaja huhtikuusta 2011 alkaen Kaleva Oy, hallituksen jäsen vuodesta 2011 alkaen Ruotsin konsuli Oulun läänissä vuodesta 1997 alkaen jälkeen päättyneet luottamustoimet: Suomen Hoivatilat Oy, hallituksen jäsen AS Technopolis Ülemiste City, hallituksen puheenjohtaja Finnpro Ry, hallintoneuvoston jäsen 66

67 Asunto- ja Toimitila- ja Rakennuttajaliitto RAKLI Ry:n hallituksen jäsen Detection Technology Oy, hallituksen jäsen Otaniemen Kehitys Oy, hallituksen jäsen Pekka Korhonen, hallituksen jäsen OTK, TK s Suomen kansalainen Hallituksen jäsen vuodesta 2010 alkaen ja aiemmin Merkittävä työura: VVT Kiinteistösijoitus Oy, toimitusjohtaja vuodesta 2012 alkaen NV Kiinteistösijoitus Oy, toimitusjohtaja vuodesta 2010 alkaen Maatalouskoneiden tutkimussäätiön asiamies (sivutoimi) vuodesta 1995 alkaen OP-Eläkekassan ja OP-Eläkesäätiön sijoituspäällikkö, kiinteistö- ja arvopaperisijoitukset ja toimitusjohtaja Luottamustoimet: Snapco GP Oy, toimitusjohtaja ja hallituksen jäsen vuodesta 2013 alkaen Kalliolan kannatusyhdistys ry, hallituksen jäsen vuodesta 2010 Ylläksen Laavu Oy, hallituksen jäsen vuodesta jälkeen päättyneet luottamustoimet: Castra Oy:n hallituksen jäsen Eläkesäätiöyhdistys ESY Ry:n hallituksen jäsen Eläketurvakeskuksen hallituksen jäsen Helsingin Vakuusarvio Oy, hallituksen puheenjohtaja S-Asunnot Oy, hallituksen jäsen Suomen Metsäsijoitus Oy, hallituksen puheenjohtaja OP-Asuntoluottopankki Oyj, hallituksen jäsen Suomen Metsäsijoitus Oy, hallituksen jäsen Tornator Oy, hallituksen jäsen Kalliolan senioripalvelusäätiö, hallituksen jäsen Tornator Timberland Oy, hallituksen jäsen Vuosselinmaa Oy, hallituksen jäsen Timo Ritakallio, hallituksen jäsen OTK, MBA s Suomen kansalainen Hallituksen jäsen vuodesta 2008 alkaen Merkittävä työura: Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarisen varatoimitusjohtaja vuodesta 2008 alkaen Pohjola Pankki Oyj, varatoimitusjohtaja ja konsernin johtoryhmän varapuheenjohtaja 2008 OKO Pankki Oyj, varatoimitusjohtaja sekä konsernin johtoryhmän varapuheenjohtaja, vastuualueena pankki- ja sijoituspalvelutoiminta OKO Osuuspankkien Keskuspankki Oyj, varatoimitusjohtaja ja johtokunnan jäsen, vastuualueena yrityspankkitoiminta sekä keskuspankkitoiminta ja varainhallinta, Luottamustoimet: Paulon säätiö, hallituksen puheenjohtaja vuodesta 2013 alkaen Suomen syöpäinstituutin säätiö, hallituksen jäsen vuodesta 2012 alkaen Partiosäätiö, hallintoneuvoston jäsen vuodesta 2012 alkaen Outotec Oyj, hallituksen jäsen vuodesta 2011 alkaen Suunnistussäätiö, valtuuskunnan puheenjohtaja vuodesta 2010 alkaen jälkeen päättyneet luottamustoimet: Vapaussodan invalidien muistosäätiö, hallituksen jäsen NASDAQ OMX Nordic Oy, hallituksen jäsen Conventum Venture Finance Oy, hallituksen puheenjohtaja 67

68 OKO Capital East Oy, hallituksen puheenjohtaja OKO Funding Inc, hallituksen puheenjohtaja Pohjola Capital Partners Oy, hallituksen puheenjohtaja Pohjola Corporate Finance Oy, hallituksen puheenjohtaja Pohjola Finance AS, hallituksen puheenjohtaja Pohjola Finance Oy, hallituksen puheenjohtaja ZAO OKO Capital Vostok, hallituksen puheenjohtaja OMX Nordic Exchange Stockholm AB, hallituksen jäsen OP-Kotipankki Oyj, hallituksen jäsen Opstock Oy, hallituksen jäsen Pohjola Varainhoito Oy, hallituksen jäsen SSH Communications Security Oyj, hallituksen jäsen TKK Executive School of Business Oy, hallituksen jäsen Technopoliksen nimitystoimikunta on ilmoittanut ehdottavansa kokoontuvalle varsinaiselle yhtiökokoukselle, että toimikaudeksi, joka päättyy vaalia seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä, valitaan uudelleen hallituksen jäseniksi Carl-Johan Granvik, Pekka Korhonen, Matti Pennanen ja Timo Ritakallio. Lisäksi nimitystoimikunta ilmoitti ehdottavansa, että Sari Aitokallio (OTK ja VT, syntynyt 1960) ja Jorma Haapamäki (DI, syntynyt 1948) valitaan hallituksen uusiksi jäseniksi samaksi toimikaudeksi. Nimitystoimikunta on myös ehdottanut, että Carl-Johan Granvik valitaan hallituksen puheenjohtajaksi ja Matti Pennanen varapuheenjohtajaksi samaksi toimikaudeksi. Hallituksen työskentely Technopoliksen hallitus vastaa Yhtiön hallinnosta ja toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallituksen päätöksenteossa noudatetaan osakeyhtiölain esteellisyyssäännöksiä. Hallituksen tulee toiminnassaan aina edistää Yhtiön ja sen kaikkien osakkeenomistajien etua. Hallituksen toimintaperiaatteet ja keskeiset tehtävät on määritelty hallituksen työjärjestyksessä. Laissa mainittujen tehtävien lisäksi Technopoliksessa hallituksen tehtäviin kuuluu muun muassa päättää Yhtiön strategiasta, liiketoiminnan rakenteesta ja merkittävistä organisaatioratkaisuista, vahvistaa budjetti ja ohjeet, joiden mukaan Technopoliksen riskienhallinta ja sisäinen valvonta järjestetään, valvoa Yhtiön hallintoprosessien riittävyyttä, asianmukaisuutta ja tehokkuutta ja vahvistaa Yhtiön raportointijärjestelmän sekä varojen sijoittamista koskevat valtuudet ja ohjeet, päättää kiinteistösijoitusomaisuuden hankkimisesta, luovuttamisesta ja investoinneista sekä muista Yhtiön liiketoiminnan laajuuteen ja laatuun nähden epätavallisista ja laajakantoisista asioista, nimittää toimitusjohtaja ja johtoryhmän jäsenet ja päättää heidän vastuualueistaan ja palkitsemisestaan, vahvistaa henkilöstön palkitsemisessa ja kannustinjärjestelmissä noudatettavat periaatteet, päättää Yhtiön lyhyen ja pitkän aikavälin palkitsemisjärjestelmistä ja päättää avainhenkilöiden seuraajasuunnitelmasta sekä määritellä Yhtiön osinkopolitiikka ja tehdä voitonjakoehdotus yhtiökokoukselle. Hallitus arvioi vuosittain omaa toimintaansa ja sen tuloksellisuutta. Hallitustyöskentelyn tehostamiseksi Technopoliksen hallitus on perustanut keskuudestaan kaksi valiokuntaa, tarkastusvaliokunnan ja palkitsemisvaliokunnan, jotka valmistelevat hallituksen vastuulle kuuluvia asioita. Hallitus valitsee valiokuntien puheenjohtajat ja jäsenet vuosittain varsinaisen yhtiökokouksen jälkeen pidettävässä järjestäytymiskokouksessaan. Valiokunnassa on aina vähintään kolme jäsentä. Valiokunnan jäsenillä on oltava valiokunnan tehtävien edellyttämä asiantuntemus ja kokemus. Hallitus on vahvistanut valiokunnille työjärjestykset, jotka sisältävät niiden keskeiset tehtävät ja toimintaperiaatteet. Valiokunnan puheenjohtaja raportoi hallitukselle jokaisesta kokouksesta. Hallitus tekee päätöksensä aina kollegiona riippumatta tehtävien valmistelun delegoinnista mahdollisille valiokunnille ja työryhmille. Tarkastusvaliokunta tukee hallitusta Yhtiön taloudellista raportointia ja valvontaa koskevien asioiden käsittelyssä. Tarkastusvaliokunnan keskeisinä tehtävinä on muun muassa seurata Yhtiön taloudellista raportointia ja tilinpäätöksen tilintarkastusta, seurata sisäisen valvonnan ja riskienhallintajärjestelmien tehokkuutta sekä käsitellä sisäisen tarkastuksen suunnitelmat ja raportit. Tarkastusvaliokunta arvioi tilintarkastajan ja tilintarkastusyhteisön 68

69 riippumattomuutta ja erityisesti oheispalvelujen tarjoamista Yhtiölle. Tarkastusvaliokunta käsittelee myös Yhtiön hallinnointi- ja ohjausjärjestelmästään vuosittain annettavan selvityksen ja valmistelee tilintarkastajan valintaa koskevan päätösehdotuksen yhtiökokoukselle. Tarkastusvaliokunnan puheenjohtaja on Carl-Johan Granvik ja muut jäsenet ovat Pertti Huuskonen ja Pekka Korhonen. Palkitsemisvaliokunta tukee hallitusta Yhtiön johdon palkitsemisasioiden käsittelyssä sekä Yhtiön palkitsemisjärjestelmien valmistelussa. Palkitsemisvaliokunnan keskeisinä tehtävinä on muun muassa valmistella toimitusjohtajan ja Yhtiön muun ylimmän johdon nimitys- ja palkitsemisasioita, kartoittaa heidän seuraajiaan sekä arvioida Yhtiön johtoa ja muita avainhenkilöitä koskevaa seuraajasuunnitteluprosessia sekä valmistella ja kehittää Yhtiön palkitsemisjärjestelmiä. Valiokunnan puheenjohtaja on Timo Ritakallio ja muut jäsenet ovat Teija Andersen ja Matti Pennanen. Yhtiön pidetty varsinainen yhtiökokous päätti perustaa osakkeenomistajien nimitystoimikunnan valmistelemaan hallituksen jäseniä ja hallituksen jäsenten palkkioita koskevat ehdotukset seuraavalle varsinaiselle yhtiökokoukselle. Nimitystoimikuntaan kuuluu kolme kolmea suurinta osakkeenomistajaa edustavaa, hallitukseen kuulumatonta jäsentä sekä asiantuntijajäsenenä ja toimikunnan sihteerinä hallituksen puheenjohtaja. Nimitystoimikunnan puheenjohtajana toimii suurimman osakkeenomistajan nimeämä jäsen. Nimitystoimikunnan toimikausi jatkuu kunnes uusi nimitystoimikunta on nimetty, ellei yhtiökokous toisin päätä. Nimitystoimikunta valmistelee edellä tarkoitetut ehdotukset tarvittaessa myös ylimääräiselle yhtiökokoukselle. Nimitystoimikuntaan ei voida nimetä sellaista jäsentä, jota ei voitaisi nimetä hallituksen nimitysvaliokuntaan voimassa olevan Suomen listayhtiöiden hallinnointikoodin mukaan. Nimitystoimikunnan on myös täytettävä koodin vaatimukset riippumattomuudesta Yhtiöstä. Nimitystoimikunnassa toimivat omistustilanteen mukaan Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Varman varatoimitusjohtaja Risto Murto puheenjohtajana, sekä Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarisen toimitusjohtaja Harri Sailas ja Oulun kaupungin apulaiskaupunginjohtaja Timo Kenakkala jäseninä. Lisäksi Technopolis Oyj:n hallituksen puheenjohtaja Carl-Johan Granvik toimii nimitystoimikunnan asiantuntijajäsenenä ja sihteerinä. Toimitusjohtaja ja johtoryhmä Toimitusjohtaja vastaa Yhtiön päivittäisten toimintojen johtamisesta ja valvonnasta osakeyhtiölain sekä hallitukselta saamiensa valtuuksien ja suuntaviivojen mukaisesti. Toimitusjohtajan keskeisiin tehtäviin kuuluu valvoa strategisten suunnitelmien noudattamista, joista hallitus on päättänyt, huolehtia hallituksen investointipolitiikan puitteissa tekemien päätösten täytäntöönpanosta sekä huolehtia siitä, että hallituksen jäsenet saavat jatkuvasti tarpeellista tietoa Yhtiön taloudellisen tilanteen, rahoitusaseman ja kehityksen seuraamiseksi sekä merkittävistä Yhtiön toimintaan liittyvistä tapahtumista, päätöksistä ja tulevista hankkeista. Toimitusjohtaja myös vastaa siitä, että hallituksen kokouksissa käsiteltävä kokousmateriaali on valmisteltu asianmukaisesti ja osallistuu hallituksen kokouksiin esitellen kokouksissa käsiteltävät asiat. Toimitusjohtaja saa ryhtyä Yhtiön toiminnan luonne ja laajuus huomioon ottaen epätavallisiin ja laajakantoisiin toimiin vain hallituksen valtuutuksella. Yhtiössä on toimitusjohtajaa avustava johtoryhmä, jonka jäsenet hallitus nimittää toimitusjohtajan esityksestä. Tällä hetkellä johtoryhmään kuuluu toimitusjohtajan lisäksi viisi jäsentä. Johtoryhmä valmistelee tarvittavat päätösesitykset hallitukselle Yhtiön strategiasta, kehittämisestä ja investoinneista sekä toimeenpanee tehdyt päätökset. Johtoryhmä laatii hallitukselle esitettäväksi Yhtiön budjetin ja valvoo Yhtiön ja sen liiketoimintayksiköiden budjetin toteutumista ja kannattavuutta sekä muita liiketoiminnan kannalta ajankohtaisia asioita. Johtoryhmässä käsitellään myös muun muassa Yhtiön henkilöstöpolitiikkaan ja tiedottamiseen liittyviä kysymyksiä. Yhtiön johtoryhmään kuuluvat seuraavat henkilöt: 69

70 Keith Silverang, toimitusjohtaja BA, MBA s Konsernissa vuodesta 2004 lähtien, toimitusjohtaja alkaen Technopolis Oyj:n pääkaupunkiseudun liiketoimintayksikön johtaja Technopolis Ventures Oy, toimitusjohtaja Muu merkittävä työura: AAC Global Oy, koulutusdivisioonan johtaja ja varatoimitusjohtaja Oy ICS Ltd:n toimitusjohtaja Luottamustoimet: AS Technopolis Ülemiste City, hallituksen puheenjohtaja vuodesta 2010 alkaen jälkeen päättyneet luottamustoimet: Suomen Teknologiakeskusten Liitto TEKEL ry, hallituksen jäsen International Business Acceleration Center Inc, hallituksen jäsen Otaniemen Kehitys Oy, hallituksen jäsen Tieto- ja viestintäteollisuuden Tutkimustivit Oy, hallituksen jäsen Reijo Tauriainen, talousjohtaja ja varatoimitusjohtaja Filosofian maisteri s Konsernissa vuodesta 2004 lähtien, talousjohtaja ja varatoimitusjohtaja vuodesta 2009 alkaen Technopolis Oyj, talousjohtaja ja Suomen liiketoimintojen johtaja Technopolis Oyj, talousjohtaja ja Oulun liiketoimintayksikön johtaja Muu merkittävä työura: Flextronics ODM Finland Oy, talousjohtaja Luottamustoimet: Teknoventure Oy, hallituksen jäsen alkaen Rakennusliike LapTi Oy, hallituksen jäsen 2012 alkaen AS Technopolis Ülemiste City, hallituksen jäsen vuodesta 2010 alkaen jälkeen päättyneet luottamustoimet: Medipolis GMP Oy, hallituksen jäsen Innopoli Oy, hallituksen jäsen Oulu Innovation Oy, hallituksen jäsen Suomen Teknologiakeskusten Liitto TEKEL ry, hallituksen jäsen Juha Juntunen, johtaja, Suomen liiketoiminnot, johtaja, Myynti ja markkinointi Insinööri s Konsernissa vuodesta 2004 lähtien, Suomen liiketoimintojen johtaja ja myynnin ja markkinoinnin johtaja vuodesta 2013 alkaen Technopolis Oyj, Oulun liiketoimintayksikön johtaja vuodesta 2010 alkaen Technopolis Oyj, Oulun liiketoimintayksikön myyntijohtaja Technopolis Oyj, Oulun aluejohtaja Muu merkittävä työura: ALMA Software Oy, vientipäällikkö ALMA Software Oy, Pohjoismaiden aluemyyntipäällikkö, Luottamustoimet: Micropolis Ltd, hallituksen jäsen vuodesta 2010 alkaen Kärppä-säätiö, hallituksen jäsen vuodesta 2009 alkaen Oulu Innovation Ltd, hallituksen jäsen

71 Sami Juutinen, johtaja, Kansainväliset toiminnot OTK, LL.M s Konsernissa vuodesta 2011 lähtien Muu merkittävä työura: Kone-konserni, Lähi-idän huoltoliiketoiminnasta ja liiketoiminnan kehityksestä vastaava johtaja Kone-konserni, Kone hissien liiketoiminnan kehityksestä vastaava johtaja Kone-konserni, lakimies Luottamustoimet: AS Technopolis Ülemiste City, hallituksen jäsen vuodesta 2011 alkaen jälkeen päättyneet luottamustoimet: KONE-Areeco, hallituksen jäsen AS Kandur, hallituksen jäsen KONE Hellas, hallituksen jäsen Kari Kokkonen, johtaja, Kiinteistötoiminnot Diplomi-insinööri s Konsernissa vuodesta 2008 lähtien, kiinteistötoimintojen johtaja vuodesta 2010 alkaen Muu merkittävä työura: Saraco D & M Oy, osakas ja konsultti Luottamustoimet: Rakennuttajainsinööritoimisto Kokkonen, vastuunalainen yhtiömies vuodesta 1984 alkaen Outi Raekivi, Lakiasiainjohtaja OTK, KJs s Konsernissa vuodesta 2011 lähtien Muu merkittävä työura: Citycon Oyj, lakiasiainjohtaja Citycon Oyj, lakiasiain- ja hallintopäällikkö Nordea Pankki Suomi Oyj ja Rasi Kiinteistöt Oy, pankin kiinteistötoiminnan johtoryhmän sihteeri ja Rasi Kiinteistöt Oy:n hallintojohtaja Luottamustoimet: Arvopaperimarkkinayhdistyksen markkinatapalautakunnan jäsen vuodesta 2013 alkaen Keskuskauppakamarin lakivaliokunnan jäsen vuodesta 2011 alkaen Arvopaperimarkkinayhdistyksen asettaman Corporate Governance -työryhmän jäsen Hallituksen ja johtoryhmän omistukset Seuraavassa taulukossa esitetään hallituksen ja johtoryhmän jäsenten omistamien Technopoliksen osakkeiden ja optio-oikeuksien määrät Alla olevassa taulukossa esitettyjen osakemäärien lisäksi Yhtiön johtoryhmän jäsenillä on Yhtiön vuosille käyttöönottaman osakepohjaisen kannustinjärjestelmän puitteissa mahdollisuus tiettyjen kriteerien täyttyessä ansaita vuonna 2013 alkavalta ansaintajaksolta enintään osaketta. Osakepalkkio-ohjelman koko, sisältäen johtoryhmän osakkeiden enimmäismäärän, on vuonna 2013 alkavalta ansaintajaksolta enintään osaketta. Yhtiön hallituksen jäsenet ovat sitoutuneet hankkimaan osalla vuoden 2013 maksettavasta vuosipalkkiostaan Yhtiön osakkeita. Lisätietoja Yhtiön osakepalkkioohjelmasta ja hallituksen palkkion käyttämisestä Yhtiön osakkeiden hankkimiseen on esitetty jäljempänä kohdassa Hallituksen ja johdon palkkiot ja etuudet Optio- ja osakepalkkio-ohjelmat. 71

72 Optiooikeudet 2007B Optiooikeudet 2007C Osakkeet Hallituksen jäsenet Carl-Johan Granvik Matti Pennanen Teija Andersen Pertti Huuskonen Pekka Korhonen Timo Ritakallio Yhteensä Johtoryhmän jäsenet Keith Silverang Reijo Tauriainen Juha Juntunen Sami Juutinen Kari Kokkonen Outi Raekivi Yhteensä Hallituksen ja johdon palkkiot ja etuudet Varsinainen yhtiökokous vahvistaa hallituksen jäsenten palkkiot vuosittain etukäteen. Hallitus päättää ylimmän johdon palkkaeduista sekä palkkio- ja kannustinjärjestelmien yleisperiaatteista. Johdon palkat muodostuvat kiinteästä kuukausipalkasta, luontoiseduista sekä mahdollisesta vuosibonuksesta. Vuosibonuksen suuruus määräytyy hallituksen vahvistamien tavoitteiden toteutumisen perusteella. Tavoitteet tukevat Yhtiön strategiaa ja vuosisuunnitelmia. Suoritusta mitataan muun muassa käyttökatteen, vuokrausasteen, asiakastyytyväisyyden ja investointien etenemisen mukaan. Vuosibonuksen enimmäismäärä on toimitusjohtajan osalta kuuden kuukauden kiinteän kuukausipalkan määrä ja muiden johtoryhmän jäsenten osalta kolmen kuukauden kiinteän kuukausipalkan määrä. Yhtiön johdon lisäksi myös muulle henkilöstölle voidaan maksaa Yhtiön tulokseen ja henkilökohtaiseen suoritukseen perustuvia palkkioita. Yhtiössä on yksi voimassa oleva optio-ohjelma, vuoden 2007 ohjelma, joka on tarkoitettu osaksi avainhenkilöiden kannustus- ja sitouttamisjärjestelmää. Lisäksi Yhtiöllä on osakepalkkiojärjestelmä vuosille , josta palkkioita maksetaan vielä 2013 ja osakepalkkiojärjestelmä vuosille , josta palkkioita maksetaan vuosina 2016 ja Vuoden 2012 varsinainen yhtiökokous päätti, että hallituksen jäsenille maksetaan vuosipalkkiota seuraavasti: euroa hallituksen puheenjohtajalle, euroa hallituksen varapuheenjohtajalle ja euroa hallituksen jäsenelle. Vuosipalkkion saaminen edellyttää, että hallituksen jäsen sitoutuu hankkimaan 50 prosentilla vuosipalkkiostaan Technopolis Oyj:n osakkeita markkinoilta julkisessa kaupankäynnissä muodostuvaan hintaan. Osakkeet hankitaan kolmen viikon kuluessa siitä, kun osavuosikatsaus ajalta on julkistettu. Jos palkkiota ei voida maksaa Yhtiön osakkeilla, se maksetaan kokonaan rahassa. Hallituksen jäsen ei saa luovuttaa vuosipalkkiona saatuja osakkeita ennen kuin hänen jäsenyytensä hallituksessa on päättynyt. Vuosipalkkioiden lisäksi hallituksen kokouksiin osallistumisesta maksetaan kokouspalkkiota hallituksen jäsenille 600 euroa ja hallituksen puheenjohtajalle euroa hallituksen kokoukselta ja valiokuntien puheenjohtajille 800 euroa kokoukselta ja valiokuntien jäsenille 600 euroa valiokuntien kokoukselta. Hallituksen jäsenten matkakulut korvataan Yhtiön matkustussäännön mukaisesti. Nimitystoimikunta ilmoitti ehdottavansa kokoontuvalle varsinaiselle yhtiökokoukselle palkkioiden pitämistä ennallaan. Pertti Huuskonen toimi Yhtiön hallituksen päätoimisena puheenjohtajana vuodesta 2008 alkaen vuoden 2011 varsinaiseen yhtiökokoukseen saakka. Yhtiön ja Pertti Huuskosen välisen palkkiosopimuksen ehtojen mukaisesti puheenjohtajalla on oikeus säilyttää puheenjohtajakautensa päätyttyä toimitusjohtajakautena saamansa optiooikeudet ja uusina optioina hänelle puheenjohtajakaudella luovutetut kappaletta optioita 2007C. Technopoliksen hallituksen jäsenille on kertynyt kokouspalkkioita vuonna 2013 tämän Rekisteröintiasiakirjan päivämäärään mennessä yhteensä euroa. Vuonna 2012 Yhtiön hallituksen jäsenille maksettiin palkkiota yhteensä euroa. Vuonna 2011 Yhtiön hallituksen jäsenille maksettiin palkkioita yhteensä euroa, joka sisältää päätoimisena puheenjohtajana toimineen Pertti Huuskosen rahapalkkion ( euroa). Vuonna 2010 Yhtiön hallituksen jäsenille maksettiin palkkioita yhteensä euroa, johon sisältyy hallituksen päätoimisena puheenjohtajana toimineen Pertti Huuskosen rahapalkkio ( euroa). 72

73 Yhtiön hallituksen nykyisille jäsenille on tilikausina luovutettu palkkioina Yhtiön osakkeita seuraavassa taulukossa esitetyn mukaisesti. Taulukossa ilmoitetut osakemäärät sisältyvät edellä kohdassa Hallituksen ja johtoryhmän omistukset esitetyssä taulukossa ilmoitettuihin hallituksen jäsenten omistuksiin. Luovutettujen osakkeiden laskennallinen arvo sisältyy myös yllä mainittuihin vuosipalkkioiden kokonaismääriin vuosina Hallituksen jäsenet Teija Andersen Carl-Johan Granvik Pertti Huuskonen Pekka Korhonen Matti Pennanen Timo Ritakallio Yhteensä Toimitusjohtajalle maksettava korvaus muodostuu kiinteästä kuukausipalkasta, luontoiseduista sekä mahdollisesta vuosibonuksesta. Kiinteä kuukausipalkka alkaen on euroa ja hallitus päättää vuosittain mahdollisista palkankorotuksista. Luontoisetuihin kuuluvat puhelinetu ja autoetu, jotka sisältyvät verotusarvojensa määrällä laskettuna kiinteään kuukausipalkkaan. Vuosibonuksen suuruus määräytyy hallituksen vahvistaman tulostavoitteen toteutumisen perustella ja sen enimmäismäärä on kuuden kuukauden kiinteän kuukausipalkan määrä. Toimitusjohtaja Keith Silverangille on maksettu palkkaa ja muita palkkaan liittyviä etuisuuksia yhteensä euroa vuonna 2013 tämän Rekisteröintiasiakirjan päivämäärään mennessä. Toimitusjohtajalle vuonna 2012 maksetut palkkiot ja etuudet olivat yhteensä euroa (vuonna 2011 yhteensä euroa ja vuonna 2010 yhteensä euroa). Edellä mainittuihin palkkioihin ja etuisuuksiin sisältyen Keith Silverangille on vuonna 2013 maksettu kaudelta ansaittuja vuosibonuksia euroa sekä vuonna 2012 maksettu osakepalkkiojärjestelmän perusteella palkkioita euroa sisältäen osakepalkkiojärjestelmän perusteella annetut osakkeet ja ehtojen mukaisesti maksetun rahaosuuden verojen kattamiseksi sekä myyntituloja 2007 optioista euroa. Vuonna 2012 on maksettu kaudelta ansaittuja vuosibonuksia euroa ja vuonna 2011 on maksettu kaudelta ansaittuja vuosibonuksia euroa. Technopoliksen johtoryhmän jäsenille, lukuun ottamatta toimitusjohtajan palkkioita, on maksettu palkkioita luontaisetuineen yhteensä euroa vuonna 2013 tämän Rekisteröintiasiakirjan päivämäärään mennessä ja vuonna 2012 yhteensä euroa (yhteensä euroa vuonna 2011 ja euroa vuonna 2010). Edellä mainittuihin palkkioihin sisältyen johtoryhmän jäsenille, lukuun ottamatta toimitusjohtajaa, on vuonna 2013 maksettu kaudelta ansaittuja vuosibonuksia euroa sekä vuonna 2012 maksettu kaudelta ansaittuja vuosibonuksia euroa, osakepalkkiojärjestelmän perusteella palkkioita euroa sisältäen osakepalkkiojärjestelmän perusteella annetut osakkeet ja ehtojen mukaisesti maksetun rahaosuuden verojen kattamiseksi sekä myyntituloja 2007 optioista euroa. Seuraavissa taulukoissa esitetään Yhtiön johdon palkat ja työsuhde-etuudet vuosina ja vuonna 2013 tämän Rekisteröintiasiakirjan päivämäärään asti. Emoyhtiön johdon palkat ja työsuhdeetuudet, euroa Hallituksen jäsenet Granvik Carl-Johan (puheenjohtaja) Pennanen Matti (varapuheenjohtaja) Andersen Teija Huuskonen Pertti Korhonen Pekka Ritakallio Timo Yhteensä

74 Emoyhtiön johdon palkat ja työsuhdeetuudet, euroa Hallituksen aiemmat jäsenet Kuutsa Jussi Veikkolainen Erkki Yli-Rajala Juha Yhteensä Toimitusjohtaja Silverang Keith Johtoryhmä (ilman toimitusjohtajaa) Yhteensä Toimitusjohtajan eläkeikä ja eläke määräytyvät kulloinkin voimassa olevan työntekijän eläkelain mukaan. Toimitusjohtajan irtisanomisaika on molemminpuolisesti 6 kuukautta. Toimitusjohtajalla on irtisanomisajan palkan lisäksi oikeus 12 kuukauden kiinteää palkkaa vastaavaan sopimussuhteen päättymiskorvaukseen. Konsernin oikeudellinen ja tosiasiallinen velvoite rajoittuu määrään, jonka se suorittaa työsuhteen jälkeisiä etuuksia koskevaan järjestelyyn. Myös avainhenkilöiden vapaaehtoisissa eläkejärjestelyissä Konsernin oikeudellinen ja tosiasiallinen velvoite rajoittuu määrään, jonka se suorittaa työsuhteen jälkeisiä etuuksia koskevaan järjestelyyn. Avainhenkilöiden vapaaehtoisia eläkemaksuja on maksettu 0 euroa vuonna 2012, 168 euroa vuonna 2011, ja euroa vuonna Optio- ja osakepalkkio-ohjelmat Yhtiöllä on yksi voimassa oleva optio-ohjelma, vuoden 2007 ohjelma, joka on suunnattu Yhtiön ja sen tytäryhtiöiden palveluksessa oleville avainhenkilöille. Varsinainen yhtiökokous päätti optio-ohjelmasta ja optio-oikeuksien antamisesta avainhenkilöille. Optio-oikeuksia jaettiin kappaletta ja ne on tarkoitettu osaksi avainhenkilöiden kannustus- ja sitouttamisjärjestelmää. Osakkeiden merkintäaika optio-oikeuksilla 2007A on päättynyt Optio-oikeudet 2007A erääntyivät arvottomina, eikä niiden perusteella siten merkitty osakkeita. Osakkeen merkintähinta on optio-oikeudella 2007B Technopoliksen osakkeen vaihdolla painotettu keskikurssi Helsingin Pörssissä ja optio-oikeudella 2007C Technopoliksen osakkeen vaihdolla painotettu keskikurssi Helsingin Pörssissä Mikäli Yhtiö jakaa osinkoa tai varoja vapaan oman pääoman rahastosta, optio-oikeudella merkittävän osakkeen merkintähintaa alennetaan merkintähinnan määräytymisjakson alkamisen jälkeen ja ennen osakemerkintää päätettävien osinkojen tai jaettavan vapaan oman pääoman määrällä kunkin osingonjaon tai pääoman palautuksen täsmäytyspäivänä. Osakkeiden merkintäaika on optio-oikeuksilla 2007B ja optio-oikeuksilla 2007C Alkuperäisten ehtojen mukaan kukin optio-oikeus oikeutti merkitsemään yhden Technopoliksen osakkeen. Päättäessään merkintäetuoikeusannista Technopoliksen hallitus muutti vuoden 2007 optio-oikeuksien ehtoja optionhaltijoiden ja osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun varmistamiseksi. Muutokset optioehtoihin tulivat voimaan Vuoden 2007 optio-oikeuksien merkintäsuhdetta ja -hintaa muutettiin siten, että kukin optio-oikeus oikeuttaa merkitsemään 1,043 Technopoliksen osaketta. Osakemerkinnän yhteydessä optio-oikeuksien haltijan merkitsemä osakkeiden kokonaismäärä pyöristetään alaspäin täysiksi osakkeiksi ja kokonaismerkintähinta lasketaan pyöristettyä osakkeiden määrää käyttäen ja pyöristetään lähimpään täyteen senttiin. Optio-oikeuksista, joiden merkintäaika on vielä meneillään, Optio-oikeudet 2007B otettiin Helsingin Pörssin pörssilistalle alkaen ja optiooikeudet 2007C alkaen. Päättäessään merkintäetuoikeusannista Technopoliksen hallitus muutti vuoden 2007 optio-oikeuksien ehtoja optionhaltijoiden ja osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun varmistamiseksi. Muutokset optioehtoihin tulivat voimaan niiden kaupparekisteriin merkitsemisestä lukien Vuoden 2007 optio-oikeuksien merkintähintaa muutettiin siten, että osakekohtainen merkintähinta on, vuosien aikana jo maksetut osingot huomioon ottaen, 2007B-optio-oikeuksilla 4,547 euroa ja 2007C optio-oikeuksilla 2,092 euroa. Osakemerkinnän yhteydessä optio-oikeuksien haltijan merkitsemä osakkeiden kokonaismäärä pyöristetään alaspäin täysiksi osakkeiksi ja kokonaismerkintähinta lasketaan pyöristettyä osakkeiden määrää käyttäen ja pyöristetään lähimpään täyteen senttiin. Mikäli optionomistajan työ- tai toimisuhde Konserniin päättyy muusta syystä kuin optionomistajan kuoleman tai lakisääteiselle eläkkeelle siirtymisen johdosta, on hänen viipymättä tarjottava Yhtiölle tai Yhtiön määräämälle vastikkeetta optio-oikeudet, joiden osalta osakemerkinnän aika ei työ- tai toimisuhteen päättymispäivänä ollut alkanut. Hallitus voi kuitenkin näissä tapauksissa päättää, että optionomistaja saa pitää tarjoamisvelvollisuuden kohteena olevat optio-oikeutensa tai osan niistä. 74

75 Yhtiön varsinainen yhtiökokous päätti osakepalkkiojärjestelmän käyttöönottamisesta vuoksiksi Osakepalkkiojärjestelmä otettiin käyttöön vasta ansaintajaksolla 2011, jolta annettiin osallistujille palkkioina yhteensä osaketta huhtikuussa Osakepalkkiot vuoden 2012 ansaintajaksolta maksetaan huhtikuun loppuun mennessä Osakkeiden ansaintakriteereinä ansaintajaksolla 2011 oli 60 prosenttisesti Yhtiön osakekohtaisen tuloksen kasvu ja 40 prosenttisesti Yhtiön toimitilojen vertailukelpoisten eli like-for-like - vuokrien kasvu. Ansaintajaksolla 2012 ansaintakriteerinä oli 50 prosenttisesti Yhtiön vuokrattavien tilojen likefor-like -vuokrien kasvu ja 50 prosenttisesti osakkeen kokonaistuotto (Total Shareholder Return). Osakepalkkiojärjestelmän perusteella ansaittuja osakkeita ei saa luovuttaa niille asetetun sitouttamisjakson aikana. Sitouttamisjakso alkaa palkkion maksamisesta ja päättyy ansaintajaksolta 2011 ansaittujen osakkeiden osalta ja ansaintajaksolta 2012 ansaittujen osakkeiden osalta Vuosille käyttöönotettavan osakepalkkiojärjestelmän vastaava luovutusrajoitus on voimassa sitouttamisjakson ajan, joka alkaa palkkion maksamisesta ja päättyy ansaintajaksolta ansaittujen osakkeiden osalta ja ansaintajaksolta ansaittujen osakkeiden osalta Vuosien osakepalkkiojärjestelmän mukaan Yhtiön toimitusjohtajan on omistettava puolet järjestelmän perusteella saamistaan osakkeista niin kauan kuin toimitusjohtajuus jatkuu ja Yhtiön johtoryhmän muiden jäsenten on omistettava puolet järjestelmän perusteella saamistaan osakkeista kahden vuoden ajan kunkin sitouttamisjakson päättymisen jälkeen. Yhtiön hallitus päätti uuden osakepalkkiojärjestelmän käyttöönottamisesta vuosille Järjestelmässä on kaksi kolmen vuoden ansaintajaksoa, jotka muodostuvat kalenterivuosista ja Hallituksen päätöksen mukaisesti koko ohjelman perusteella annetaan palkkiona yhteensä enintään osaketta ja rahaa se määrä, joka tarvitaan palkkiosta avainhenkilöille aiheutuviin veroihin ja veronluonteisiin maksuihin osakkeiden arvo-osuustilille kirjaushetkellä. Rahana maksetaan kuitenkin enintään annettavien osakkeiden kirjaushetken arvoa vastaava määrä. Järjestelmän perusteella ansaittuja osakkeita ei saa luovuttaa, pantata tai muutoin käyttää niille asetetun sitouttamisjakson aikana. Sitouttamisjakso alkaa palkkion maksamisesta ja päättyy ansaintajaksolta ansaittujen osakkeiden osalta ja ansaintajaksolta ansaittujen osakkeiden osalta Palkkiota ei makseta avainhenkilölle, jos Yhtiö tai avainhenkilö irtisanoo tai purkaa avainhenkilön työ- tai toimisopimuksen ennen palkkion maksamista. Hallitus voi kuitenkin näissä tapauksissa päättää avainhenkilön oikeudesta työ- tai toimisuhteen päättymiseen mennessä kertyneeseen palkkioon. Yhtiön avainhenkilöillä on ansaintajaksolta mahdollisuus ansaita yhteensä enintään osaketta. Mikäli kaikki osaketta ansaittaisiin, laskennallinen laimennusvaikutus olisi 0,3 prosenttia. Uuden osakepalkkiojärjestelmän ansaintajaksolla ansaintakriteerit on määritelty henkilöryhmittäin. Ansaintakriteereinä on 50 prosenttisesti osakkeen kokonaistuotto (Total Shareholder Return) ja 50 prosenttisesti EPRA (European Public Real Estate Association) ohjeiden mukaan laskettu Yhtiön operatiivinen tulos tai vaihtoehtoisesti 50 prosenttisesti yksikkökohtaisen käyttökatteen kasvu ja 50 prosenttisesti yksikkökohtainen taloudellisen vuokrausasteen kasvu riippuen palkittavan avainhenkilön henkilöryhmästä. Yhtiön hallitus on lisäksi antanut suosituksen, jonka mukaan kaikkien niiden avainhenkilöiden, jotka kuuluvat optio-ohjelman 2007 tai sen jälkeen päätettyjen tai tulevien osakepohjaisten kannustinjärjestelmien piiriin, tulisi työ- tai toimisuhteensa aikana omistaa vähintään 50 prosenttia bruttovuosipalkkansa ja toimitusjohtajan 100 prosenttia bruttovuosipalkkansa arvosta Technopolis Oyj:n osakkeita. 75

76 OSAKKEET JA OSAKEPÄÄOMA Yleistä Technopolis on Suomen tasavallan lakien mukaisesti perustettu julkinen osakeyhtiö. Yhtiö merkittiin kaupparekisteriin nimellä Oulun Teknologiakylä Oy ja Yhtiö muutettiin julkiseksi osakeyhtiöksi Yhtiön nimi muutettiin Technopolis Oulu Oyj:ksi ja Technopolis Oyj:ksi, joka on Yhtiön virallinen nimi. Yhtiön rinnakkaistoiminimi on Technopolis Plc. Yhtiö on rekisteröity Suomen patentti- ja rekisterihallituksen ylläpitämään kaupparekisteriin yritystunnuksella Yhtiön kotipaikka on Oulu ja sen rekisteröity osoite on Elektroniikkatie 8, Oulu ja puhelinnumero (08) Yhtiön yhtiöjärjestyksen 2 pykälän mukaan Yhtiön toimialana on hallita omistus- ja vuokraoikeuden nojalla kiinteistöjä ja rakentaa niihin toiminta- ja palvelutiloja yritysten käyttöön vuokrattavaksi ja harjoittaa laitevuokraustoimintaa, koulutus- ja neuvontatoimintaa huipputekniikan alalla sekä yritysten toimintaa edistävää projektija palvelutoimintaa. Tiedot osakkeista Yleistä Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa yhteen ääneen yhtiökokouksessa. Osakkeisiin ei liity äänestysrajoituksia tai äänileikkureita. Varsinaisen yhtiökokouksen tekemän päätöksen nojalla Yhtiön yhtiöjärjestyksestä poistettiin määräykset Yhtiön enimmäis- ja vähimmäispääomasta. Yhtiön osakkeilla ei ole nimellisarvoa. Technopoliksen osakkeet ovat olleet julkisen kaupankäynnin kohteena Helsingin Pörssissä päälistalla ja keskisuurten yritysten pörssilistalla lähtien kaupankäyntitunnuksella TPS1V. Yhtiön osakkeet on rekisteröity Euroclear Finland Oy:n ( Euroclear Finland ) ylläpitämässä arvo-osuusjärjestelmässä alkaen, lukuun ottamatta arvo-osuusjärjestelmään siirtämättä olevia osaketta, jotka ovat Euroclear Finlandin yhteistilillä. Yhtiön rekisteröity osakepääoma on tämän Rekisteröintiasiakirjan päivämääränä ,29 euroa ja Yhtiöllä on täysin maksettua osaketta. Yhtiön hallussa ei ole omia osakkeita tämän Rekisteröintiasiakirjan päivämääränä. Yhtiön osakkeiden lukumäärä oli tilikauden 2012 alussa osaketta ja tilikauden 2012 lopussa osaketta. Seuraavassa taulukossa esitetään Yhtiön osakepääoman ja osakkeiden lukumäärän muutokset kolmen viime tilikauden ajalta tämän Rekisteröintiasiakirjan päivämäärään asti. Pvm Muutos Osakkeiden määrä Osakkeiden määrä yhteensä Osakepääoma yhteensä, euroa Korotus (suunnattu anti) , Korotus (optio-oikeudet) , Korotus (maksuton suunnattu osakeanti) , Korotus (merkintäoikeusanti) , Korotus (merkintä optio-oikeuksilla) ,29 Valtuutukset Yhtiön pidetty varsinainen yhtiökokous valtuutti Yhtiön hallituksen päättämään omien osakkeiden hankkimisesta ja/tai pantiksi ottamisesta seuraavasti. Hankittavien ja/tai pantiksi otettavien omien osakkeiden lukumäärä voi olla yhteensä enintään osaketta. Omia osakkeita voidaan valtuutuksen nojalla hankkia vain vapaalla omalla pääomalla. Omia osakkeita voidaan hankkia hankintapäivänä julkisessa kaupankäynnissä muodostuvaan hintaan tai muuten markkinoilla muodostuvaan hintaan. Hallitus päättää, miten omia osakkeita hankitaan ja/tai otetaan pantiksi. Hankinnassa voidaan käyttää muun ohessa johdannaisia. Omia osakkeita voidaan hankkia muuten kuin osakkeenomistajien omistamien osakkeiden suhteessa (suunnattu hankkiminen). Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen saakka, kuitenkin enintään asti. 76

77 Yhtiön pidetty varsinainen yhtiökokous valtuutti Yhtiön hallituksen päättämään osakeannista sekä osakeyhtiölain 10 luvun 1 :ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisesta seuraavasti. Valtuutuksen nojalla annettavien osakkeiden lukumäärä voi olla yhteensä enintään osaketta. Hallitus päättää kaikista osakeannin ja osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisen ehdoista. Osakeanti ja osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antaminen voi tapahtua osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketen (suunnattu anti). Hallitus voi päättää Yhtiön osakepohjaisista kannustinjärjestelmistä. Valtuutuksesta kuitenkin enintään osaketta voidaan käyttää yhtiökokouksen tai hallituksen päättämien kannustinjärjestelmien toteuttamiseen. Valtuutus kumoaa yhtiökokouksen hallitukselle antaman valtuutuksen päättää osakeannista sekä osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisesta. Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen saakka, kuitenkin enintään asti. Yhtiön hallituksella ei ole tämän Rekisteröintiasiakirjan päivämääränä muita valtuutuksia. Hallitus on ehdottanut pidettävälle varsinaiselle yhtiökokoukselle, että hallitus valtuutetaan päättämään Yhtiön omien osakkeiden hankkimisesta ja/tai pantiksi ottamisesta seuraavasti. Hankittavien omien osakkeiden lukumäärä voi olla yhteensä enintään osaketta, mikä vastaa noin 10 prosenttia Yhtiön kaikista osakkeista. Omia osakkeita voidaan valtuutuksen nojalla hankkia vain vapaalla omalla pääomalla. Omia osakkeita voidaan hankkia hankintapäivänä julkisessa kaupankäynnissä muodostuvaan hintaan tai muuten markkinoilla muodostuvaan hintaan. Hallitus päättää miten omia osakkeita hankitaan ja/tai otetaan pantiksi. Hankinnassa voidaan käyttää muun ohessa johdannaisia. Omia osakkeita voidaan hankkia muuten kuin osakkeenomistajien omistamien osakkeiden suhteessa (suunnattu hankkiminen). Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen saakka, kuitenkin enintään asti. Hallitus on myös ehdottanut pidettävälle varsinaiselle yhtiökokoukselle, että hallitus valtuutetaan päättämään osakeannista sekä osakeyhtiölain 10 luvun 1 :ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisesta seuraavasti. Valtuutuksen nojalla annettavien osakkeiden lukumäärä voi olla yhteensä enintään osaketta, mikä vastaa noin 20 prosenttia Yhtiön kaikista osakkeista. Valtuutuksesta kuitenkin enintään osaketta voidaan käyttää yhtiökokouksen tai hallituksen päättämien kannustinjärjestelmien toteuttamiseen. Hallitus päättää kaikista osakeannin ja osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisen ehdoista. Osakeanti ja osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antaminen voi tapahtua osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketen (suunnattu anti). Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen saakka, kuitenkin enintään asti. Omistusrakenne Technopoliksella oli rekisteröityä osakkeenomistajaa. Hallintarekisteröityjen osakkeenomistajien omistus oli yhteensä osaketta, mikä vastasi 24,8 prosenttia Yhtiön kaikista osakkeista ja äänistä. Seuraavassa taulukossa luetellaan Yhtiön kymmenen suurinta rekisteröityä osakkeenomistajaa omistuksineen päivätyn tilanteen mukaan. Omistaja Osakkeita % 1. Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Varma ,06 2. Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen ,48 3. Oulun kaupunki ,83 4. Tampereen kaupunki ,59 5. OP-Suomi Arvo ,25 6. Laakkonen Mikko Kalervo ,16 7. Suomen kulttuurirahasto ,12 8. ODIN Finland ,09 9. Sijoitusrahasto Taaleritehdas Arvo Markka Osake , Kickoff Oy ,93 Kymmenen suurinta yhteensä ,49 77

78 Yhtiön saaman tiedon mukaan BNP Investment Partnersin hallinnoimien rahastojen omistusosuus laski alle yhden kymmenesosan (10 prosenttia) ja alle yhden kahdeskymmenesosan (5 prosenttia) BNP Investment Partnersin hallinnoimien rahastojen suora ja epäsuora osuus äänistä ja osakkeista oli yhteensä osaketta ja 4,19 prosenttia. Yhtiö ei ole tietoinen siitä, että kenelläkään osakkeenomistajalla olisi arvopaperimarkkinalain 2 luvun 4 :n mukainen määräysvalta Yhtiössä taikka mistään muustakaan järjestelystä, jolla voisi olla vaikutusta Yhtiön määräysvallan käyttämiseen. Yhtiön kaikki osakkeet oikeuttavat yhteen ääneen. Yhteenveto Yhtiön osakkeisiin liittyvistä oikeuksista Seuraavassa on esitetty yhteenveto Yhtiön osakkeiden tuottamista oikeuksista, jotka perustuvat osakeyhtiölakiin (624/2006) ja Yhtiön yhtiöjärjestykseen. Merkintäetuoikeudet Osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajilla on etuoikeus merkitä Yhtiön uusia osakkeita. Päätös laskea liikkeeseen uusia osakkeita osakkeenomistajan merkintäetuoikeudesta poiketen sekä päätös myöntää optio-oikeuksia ja muita Yhtiön osakkeisiin oikeuttavia erityisiä oikeuksia vaatii vähintään kahden kolmasosan enemmistön yhtiökokouksessa annetuista äänistä ja edustetuista osakkeista. Lisäksi tällainen päätös edellyttää, että tähän on Yhtiön kannalta painava taloudellinen syy. Osakeyhtiölain mukaan päätös maksuttomasta osakeannista osakkeenomistajan merkintäetuoikeudesta poiketen edellyttää, että tähän on Yhtiön kannalta ja sen kaikkien osakkeenomistajien etu huomioon ottaen erityisen painava taloudellinen syy. Yhtiökokous Osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajat käyttävät yhtiökokouksessa päätösvaltaansa Yhtiötä koskevissa asioissa. Yhtiön yhtiöjärjestyksen mukaisesti varsinainen yhtiökokous tulee pitää vuosittain toukokuun loppuun mennessä hallituksen määräämänä ajankohtana. Yhtiön yhtiökokoukset pidetään joko Oulussa, Helsingissä, Espoossa tai Vantaalla. Yhtiökokous päättää muun muassa tilinpäätöksen vahvistamisesta, osinkojen jakamisesta ja hallituksen jäsenten ja tilintarkastajan valitsemisesta sekä heidän palkkioistaan. Yhtiökokous päättää myös vastuuvapauden myöntämisestä hallitukselle ja toimitusjohtajalle. Ylimääräinen yhtiökokous on pidettävä tiettyjen asioiden käsittelyä varten silloin, kun hallitus katsoo sen tarpeelliseksi tai kun Yhtiön tilintarkastaja tai Yhtiön osakkeenomistajat, joilla on vähintään kymmenesosa kaikista Yhtiön osakkeista, pyytävät sitä kirjallisesti. Yhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiökokous kutsutaan koolle kutsulla, joka tulee toimittaa aikaisintaan kolmea kuukautta ja viimeistään kolme viikkoa ennen yhtiökokousta julkaisemalla kutsu Yhtiön Internet-sivuilla tai julkaisemalla kutsu sanomalehti Kalevassa ja sanomalehti Helsingin Sanomissa. Kutsu on kuitenkin toimitettava viimeistään yhdeksän päivää ennen yhtiökokouksen täsmäytyspäivää. Yhtiöjärjestyksen mukaan oikeus osallistua yhtiökokoukseen on sillä, joka on ilmoittautunut Yhtiölle viimeistään kokouskutsussa mainittuna päivänä, joka voi olla enintään kymmenen päivää ennen kokousta. Oikeus osallistua yhtiökokoukseen ja äänestää siellä edellyttää, että osakkeenomistaja on arvo-osuusjärjestelmästä ja selvitystoiminnasta annetun lain mukaan rekisteröity Euroclear Finlandin ylläpitämään osakasluetteloon viimeistään kahdeksan arkipäivää ennen yhtiökokousta (yhtiökokouksen täsmäytyspäivä). Hallintarekisteröidyn osakkeenomistajan, joka haluaa osallistua yhtiökokoukseen, tulisi hakea tilapäistä rekisteröintiä osakasluetteloon. Tilapäistä rekisteröintiä koskeva ilmoitus on tehtävä viimeistään yhtiökokouskutsussa ilmoitettavana ajankohtana, joka on lain mukaan yhtiökokouksen täsmäytyspäivän jälkeen, ja tällainen ilmoitus tilapäisestä rekisteröinnistä katsotaan ilmoittautumiseksi yhtiökokoukseen. Jos osakkeenomistaja osallistuu yhtiökokoukseen usean asiamiehen välityksellä, on ilmoittautumisen yhteydessä ilmoitettava osakkeet, joiden perusteella kukin asiamies edustaa osakkeenomistajaa. Yhtiökokouksen päätösvaltaisuus ei edellytä tietyn osakemäärän olevan edustettuna kokouksessa tiettyjä osakeyhtiölaissa määriteltyjä poikkeuksia lukuun ottamatta. Äänioikeus Osakkeenomistaja voi käyttää oikeuttaan osallistua yhtiökokoukseen ja äänestää yhtiökokouksessa henkilökohtaisesti tai valtuutetun asiamiehen välityksellä. Kukin osake oikeuttaa omistajan yhteen ääneen yhtiökokouksessa. Jos osakkeenomistajan osakkeet on kirjattu useammalle kuin yhdelle arvo-osuustilille, osakkeenomistajalla on oikeus käyttää eri asiamiestä kunkin arvo-osuustilin osakkeiden osalta. Osakkeenomistaja voi äänestää eri tavoin osalla omistamistaan äänistä. Voidakseen osallistua yhtiökokoukseen ja äänestää siellä osakkeenomistajan tulee olla rekisteröitynä Euroclear Finlandin ylläpitämään osakasluetteloon. 78

79 Yhtiökokouksessa useimmat päätökset tehdään yksinkertaisella äänten enemmistöllä. Kuitenkin eräät päätökset, kuten yhtiöjärjestyksen muutokset, osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poikkeaminen osakeannin yhteydessä ja päätökset Yhtiön sulautumisesta, jakautumisesta tai purkamisesta, edellyttävät vähintään kahden kolmasosan enemmistöä annetuista äänistä sekä kokouksessa edustetuista osakkeista. Osinko ja muun vapaan oman pääoman jakaminen Osingon jakamisesta ja muusta varojenjaosta päättää yhtiökokous äänten enemmistöllä. Kaikki Yhtiön osakkeet tuottavat yhtäläiset oikeudet Yhtiön osinkoihin ja muihin jako-osuuksiin. Vallitsevan markkinakäytännön mukaisesti osinkoja maksetaan ainoastaan kerran vuodessa sen jälkeen, kun osakkeenomistajat ovat hyväksyneet Yhtiön tilinpäätöksen ja hallituksen osingonjakoehdotuksen. Osakeyhtiölain mukaan osingon jakamista koskevan päätöksen voi kuitenkin tehdä yhtiökokouksen ohella myös hallitus yhtiökokoukselta saamansa valtuutuksen nojalla. Osakeyhtiölain mukaan jaettavan osingon määrä ei saa ylittää emoyhtiön jakokelpoisia varoja, toisin sanoen konsernitilinpäätös ei rajoita osingonjaon määrää. Konsernin tilinpäätös laaditaan IFRS-standardien mukaisesti. Emoyhtiön tilinpäätös laaditaan suomalaisten tilinpäätöstä koskevien lakien ja säännösten (Finnish Accounting Standards, FAS) mukaisesti. Osakeyhtiölain mukaan osakeyhtiön oma pääoma jakautuu sidottuun ja vapaaseen omaan pääomaan. Sidottu oma pääoma koostuu osakepääomasta, arvonkorotusrahastosta, käyvän arvon rahastosta ja uudelleenarvostusrahastosta sekä aikaisemman osakeyhtiölain mukaan ennen perustetusta vararahastosta ja ylikurssirahastosta. Muut oman pääoman rahastot kuuluvat vapaaseen omaan pääomaan. Vapaa oma pääoma sisältää siten edellisen tilikauden voiton, edellisten tilikausien kertyneet voittovarat ja Yhtiön muun vapaan oman pääoman erät, mukaan lukien sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto, joista on vähennetty taseen osoittama tappio, yhtiöjärjestyksen mukaan jakamatta jätettävät varat sekä eräät muut jakokelvottomat varat. Osakeyhtiölaissa korostetaan yrityksen maksuvalmiuden säilyttämistä voitonjaon yhteydessä, ja näin ollen varoja ei saa jakaa, jos jaosta päätettäessä tiedetään tai pitäisi tietää Yhtiön olevan maksukyvytön tai jaon aiheuttavan maksukyvyttömyyden. Osakeyhtiölain mukaan osingon määrä ei saa ylittää hallituksen ehdottamaa tai hyväksymää määrää. Osakkeenomistajat, joilla on vähintään kymmenen prosenttia osakkeista, voivat kuitenkin varsinaisessa yhtiökokouksessa vaatia, että osinkona on jaettava vähintään puolet emoyhtiön edeltävän tilikauden voitosta, josta vähennetään mahdollisesti yhtiöjärjestyksen mukaan jakamatta jätettävät määrät ja kyseessä olevan tilikauden aikana mahdollisesti maksetut aikaisemmat osingot. Tällä tavalla jaettava osinko ei kuitenkaan saa ylittää määrää, joka on ilman velkojien suostumusta mahdollista jakaa, ja se saa olla enintään kahdeksan prosenttia emoyhtiön omasta pääomasta. Osakeyhtiölain mukaan voitonjako saa perustua myös emoyhtiön alkaneen tai meneillään olevan tilikauden vahvistettuun taseeseen, ja näin ollen väliosinkoja voidaan jakaa meneillään olevan tilikauden tuloksen perusteella. Päätettäessä voiton jakamisesta on kuitenkin osakeyhtiölain säännösten ohella otettava huomioon Yhtiön taloudellisen aseman merkittävät muutokset, jotka ovat tapahtuneet viimeisimmän taseen vahvistamisen jälkeen. Osakeyhtiölain mukaan osingot ja muut jako-osuudet maksetaan osakasluetteloon asianomaisena täsmäytyspäivänä merkityille osakkeenomistajille tai hallintarekisteröityjen osakkeidensa haltijaksi merkityille henkilöille. Osakasluetteloa pitää Euroclear Finland tilinhoitajayhteisöjen välityksellä. Osinkoja ei makseta osakkeenomistajille, joita ei ole merkitty osakasluetteloon. Oikeus osinkoihin vanhenee kolmessa vuodessa osingonmaksun eräpäivästä. Muun vapaan oman pääoman jakaminen tapahtuu pääpiirteissään edellä osingonjaosta sanottua vastaavalla tavalla. 79

80 Velvollisuus tehdä pakollinen ostotarjous sekä lunastusvelvollisuus ja -oikeus Arvopaperimarkkinalain mukaan osakkeenomistajan, jonka osuus kasvaa yli 30 tai yli 50 prosentin Yhtiön osakkeiden äänimäärästä sen jälkeen, kun Yhtiön osake tai osakkeeseen oikeuttava arvopaperi on otettu kaupankäynnin kohteeksi säännellylle markkinalle, on tehtävä käypään hintaan perustuva julkinen ostotarjous kaikista muista Yhtiön liikkeeseen laskemista osakkeista ja Yhtiön liikkeeseen laskemista sen osakkeisiin oikeuttavista arvopapereista (pakollinen ostotarjous). Arvopaperimarkkinalain mukaan pakollista ostotarjousta ei kuitenkaan tarvitse tehdä, mikäli yllä mainittu raja on ylittynyt vapaaehtoisen ostotarjouksen seurauksena edellyttäen, että alkuperäinen vapaaehtoinen ostotarjous on tehty kohdeyhtiön kaikista äänioikeuteen oikeuttavista arvopapereista. Osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistaja, jolla on yli 90 prosenttia Yhtiön kaikista osakkeista ja äänistä, on oikeutettu käyvästä hinnasta lunastamaan muiden osakkeenomistajien osakkeet (lunastusoikeus). Lisäksi osakkeenomistajalla, jonka osakkeet voidaan lunastaa edellä kuvatulla tavalla, on vastaavasti oikeus vaatia enemmistöomistajalta osakkeidensa lunastamista (enemmistöomistajan lunastusvelvollisuus). Technopoliksen yhtiöjärjestyksessä ei ole lunastusvelvollisuutta tai -oikeutta koskevaa erillistä laista poikkeavaa määräystä. 80

81 SUOMEN ARVOPAPERIMARKKINAT Alla esitetty yhteenveto on yleisluonteinen kuvaus Suomen arvopaperimarkkinoista ja se perustuu tämän Rekisteröintiasiakirjan päivämääränä Suomessa voimassa olevaan lainsäädäntöön. Alla oleva yhteenveto ei ole tyhjentävä. Yleistä Suomen arvopaperimarkkinoita valvova viranomainen on Finanssivalvonta. Keskeisin arvopaperimarkkinoita sääntelevä laki on arvopaperimarkkinalaki ( /746), joka sisältää määräyksiä muun muassa yhtiöiden ja osakkeenomistajien tiedonantovelvollisuudesta, julkisista ostotarjouksista ja sisäpiirintiedon väärinkäytöstä. Arvopapereiden ottamista julkisen kaupankäynnin kohteeksi ja noteerattujen arvopapereiden kauppaa koskeva sääntely on koottu lakiin kaupankäynnistä rahoitusvälineillä ( /748). Finanssivalvonnan tehtävänä on valvoa näiden määräysten noudattamista. Arvopaperimarkkinalaki määrittää tiedonantovelvollisuuden vähimmäisvaatimukset yhtiöille, jotka hakevat listautumista säännellylle markkinalle tai pörssiin tai joiden arvopaperit ovat kaupankäynnin kohteena säännellyllä markkinalla tai pörssissä tai jotka tarjoavat arvopapereita yleisölle. Arvopaperin arvoon olennaisesti vaikuttavista seikoista annettavien tietojen on oltava riittäviä perustellun arvion tekemiseksi arvopapereista ja niiden liikkeeseenlaskijasta. Suomalainen yhtiö, jonka liikkeeseenlaskemat arvopaperit ovat kaupankäynnin kohteena säännellyllä markkinalla, on velvollinen julkistamaan säännöllisesti taloudellista tietoa yhtiöstä sekä kaikki sellaiset seikat, jotka ovat omiaan olennaisesti vaikuttamaan sen arvopapereiden arvoon. Osakkeenomistajan on annettava ilmoitus pörssiyhtiölle ja Finanssivalvonnalle, kun hänen osuutensa suomalaisessa noteeratussa yhtiössä saavuttaa, ylittää tai vähenee alle 5, 10, 15, 20, 25, 30, 50, 66,67 tai 90 prosenttia kyseisen julkisen kaupankäynnin kohteena olevan yhtiön äänimäärästä tai osakkeiden kokonaismäärästä arvopaperimarkkinalain mukaisesti laskettuna. Ilmoitus on annettava myös osakkeenomistajan ollessa osapuolena sopimuksessa tai muussa järjestelyssä, joka toteutuessaan johtaa sanottujen ääniosuus- tai omistusrajojen saavuttamiseen, ylittymiseen tai osuuden vähenemiseen niiden alle. Ilmoitus on tehtävä ilman aiheetonta viivytystä, kuitenkin viimeistään seuraavana kaupankäyntipäivänä sen jälkeen kun osakkeenomistaja sai tiedon tai hänen olisi pitänyt tietää osake- tai ääniosuutensa mainitunlaisesta muutoksesta. Edellä mainitun tiedon saatuaan pörssiyhtiön tulee julkistaa tieto pörssitiedotteella. Arvopaperimarkkinalain mukaan osakkeenomistajan, jonka osuus kasvaa yli 30 tai yli 50 prosentin yhtiön osakkeiden äänimäärästä sen jälkeen, kun yhtiön osake tai osakkeeseen oikeuttava arvopaperi on otettu kaupankäynnin kohteeksi säännellylle markkinalle, on tehtävä käypään hintaan perustuva julkinen ostotarjous kaikista muista yhtiön liikkeeseen laskemista osakkeista ja yhtiön liikkeeseen laskemista sen osakkeisiin oikeuttavista arvopapereista (pakollinen ostotarjous). Osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistaja, jolla on yli 90 prosenttia yhtiön kaikista osakkeista ja äänistä, on oikeutettu käyvästä hinnasta lunastamaan muiden osakkeenomistajien osakkeet (lunastusoikeus). Lisäksi osakkeenomistajalla, jonka osakkeet voidaan lunastaa edellä kuvatulla tavalla, on vastaavasti oikeus vaatia enemmistöomistajalta osakkeidensa lunastamista (enemmistöomistajan lunastusvelvollisuus). Yllä mainittujen osake- ja äänimäärien laskemisesta on annettu yksityiskohtaisia säännöksiä. Rikoslaki ( /39, muutoksineen) sisältää säännöksiä julkistamisvaatimusten rikkomisesta, sisäpiirintiedon väärinkäytöstä ja markkinoiden vääristämisestä. Säännöksissä kuvattu toiminta on kriminalisoitu. Finanssivalvonnalla on oikeus määrätä muun muassa markkinoiden väärinkäyttöä ja julkistamisvelvollisuutta koskevien säännösten rikkomisesta aiheutuvista hallinnollisista sanktioista lukuun ottamatta tilanteita, joissa tahoa epäillään samasta teosta esitutkinnassa, syyteharkinnassa tai tuomioistuimessa vireillä olevassa rikosasiassa tai taholle on annettu samasta teosta lainvoimainen tuomio. Finanssivalvonta voi esimerkiksi antaa julkisen varoituksen taikka määrätä rike- tai seuraamusmaksun julkistamisvelvollisuuden laiminlyönnistä, sisäpiirirekisteririkkomuksista, sisäpiirintiedon väärinkäytöstä tai markkinoiden vääristämisestä. Kaupankäynti ja kauppojen selvitys Helsingin Pörssissä Osakekaupankäynti Helsingin Pörssissä tapahtuu automatisoidussa täsmäytysjärjestelmässä. Helsingin Pörssi käyttää osakekaupassa INET-kaupankäyntijärjestelmää, joka on toimeksiantopohjainen järjestelmä, jossa toimeksiannot täsmäytetään kaupoiksi, kun hinta- ja volyymitiedot täsmäävät. INET-kaupankäyntijärjestelmässä kaupankäyntipäivä koostuu lähtökohtaisesti kaupankäyntiä edeltävästä jaksosta, jatkuvasta kaupankäynnistä, päätöshuutokaupasta ja kaupankäynnin jälkeisestä jaksosta. 81

82 Kaupankäyntiä edeltävässä jaksossa klo 9.00 ja klo 9.45 välisenä aikana toimeksiantoja voidaan tallentaa, muuttaa tai poistaa. Päivän avaus alkaa klo 9.45 ja päättyy klo Päivän avaukseen siirretään automaattisesti pörssierälliset kaupankäyntiä edeltävän jakson aikana tallennetut tarjoukset sekä järjestelmässä jo olevat tarjoukset, joiden voimassaoloaika voi olla useita päiviä. Jatkuva kaupankäynti alkaa kaikilla osakkeilla välittömästi päivän avauksen päätyttyä klo 10.00, ja jatkuu klo asti. Päivän päätöshuutokauppa alkaa klo ja päättyy noin klo 18.30, jolloin määritetään päätöskurssit ja jolloin myös jatkuva kaupankäynti päättyy. Kaupankäynnin jälkeisen jakson aikana klo ja välillä voidaan tallentaa vain osakkeiden sopimuskauppoja jälkipörssikauppoina päivän kaupankäynnissä määräytyneeseen hintaan. Kaupat selvitetään ensisijaisesti nettouttamalla ne keskusvastapuolena toimivan European Multilateral Clearing Facilityn selvitysjärjestelmässä ja toteutetaan Euroclear Finlandin automaattisessa selvitysjärjestelmässä kolmantena (3.) pankkipäivänä kaupantekopäivästä, elleivät osapuolet ole toisin sopineet. Kaupankäynti arvopapereilla Helsingin Pörssissä ja kauppojen selvitys Euroclear Finlandissa tapahtuu euroissa, ja pienin mahdollinen hinnanmuutos (tick size) noteerauksissa riippuu osakkeen tikkivälitaulukosta ja on alimmillaan on 0,0001 euroa. Hintatiedot tuotetaan ja julkaistaan ainoastaan euroissa. Arvo-osuusjärjestelmä Yleistä Arvo-osuusjärjestelmään liittyminen on pakollista kaikille yhtiöille, joiden osakkeet ovat julkisen kaupankäynnin kohteena Helsingin Pörssissä. Arvo-osuusjärjestelmän tehtävät on keskitetty Euroclear Finlandille, joka tarjoaa arvopapereiden selvitys- ja rekisteröintipalveluja Suomessa. Euroclear Finland ylläpitää arvoosuusrekisteriä muun muassa oman pääoman että vieraan pääoman ehtoisista arvopapereista. Euroclear Finlandin rekisteröity osoite on Urho Kekkosen katu 5 C, Helsinki. Euroclear Finland pitää yhtiökohtaisia osakasluetteloita arvo-osuusjärjestelmään liittyneiden yhtiöiden osakkeenomistajista sekä tarjoaa arvo-osuustilipalveluita osakkeenomistajille, jotka eivät halua käyttää tilinhoitajayhteisöjen tarjoamia kaupallisia palveluja. Arvo-osuustilien pitämisestä johtuvista Euroclear Finlandin perussäilytyskuluista vastaavat pääasiassa arvo-osuusjärjestelmään liittyneet yhtiöt ja tilinhoitajayhteisöt. Tilinhoitajayhteisöt, jollaisina toimivat muun muassa pankit, sijoituspalveluyritykset ja Euroclear Finlandin valtuuttamat selvitysosapuolet, hallinnoivat arvo-osuustilejä sekä tekevät kirjauksia niille. Rekisteröintimenettely Kaikkien arvo-osuusjärjestelmään liittyneiden yhtiöiden osakkeenomistajien on avattava arvo-osuustili Euroclear Finlandissa tai jossakin tilinhoitajayhteisössä taikka hallintarekisteröitävä osakkeensa tilikirjausten toteuttamiseksi. Suomalaisella osakkeenomistajalla ei ole oikeutta säilyttää osakkeitaan hallintarekisteröidyllä tilillä. Osakkeenomistajille, jotka eivät ole vaihtaneet osakkeitaan arvo-osuuksiksi, avataan Euroclear Finlandin arvoosuusrekisteriin yhteistili, jonka tilinhaltijaksi merkitään liikkeeseenlaskija. Kaikki arvo-osuusjärjestelmään rekisteröityjen arvopapereiden siirrot toteutetaan tilisiirtoina tietojärjestelmässä. Tilinhoitajayhteisö vahvistaa kirjaukset toimittamalla tilinhaltijalle tili-ilmoituksen kaikista arvo-osuustileille tehdyistä kirjauksista. Arvoosuustilien haltijat saavat myös vuosi-ilmoituksen omistuksistaan kalenterivuoden päättyessä. Jokaiselle arvo-osuustilille on merkittävä tiedot tilin omistajasta ja muista tilille kirjattuihin arvo-osuuksiin kohdistuvien oikeuksien haltijoista tai hallintarekisteröinnin hoitajasta, joka hallinnoi hallintarekisteröidyn tilin varoja, sekä tieto tilinhoitajayhteisöstä, jonka hoidossa tili on. Vaadittavat tiedot sisältävät tilille kirjattujen arvo-osuuksien lajin ja määrän sekä tiliin ja sille kirjattuihin arvo-osuuksiin kohdistuvat oikeudet ja rajoitukset. Mahdollisesta hallintarekisteröidystä tilistä tehdään kirjattaessa merkintä. Euroclear Finland ja kaikki tilinhoitajayhteisöt ovat velvollisia pitämään saamansa tiedot luottamuksellisina. Euroclear Finlandin ja yhtiön tulee kuitenkin julkistaa eräät omistajarekisteriin liittyvät tiedot (kuten tilinomistajan nimi, kansalaisuus ja osoite) hallintarekisteröintitilanteita lukuun ottamatta. Finanssivalvonnalla on oikeus pyynnöstä saada määrättyjä tietoja hallintarekisteröidyistä arvopaperiomistajista. Kukin tilinhoitajayhteisö on vastuussa hallinnoimassaan arvo-osuusrekisterissä mahdollisesti esiintyvistä virheistä ja laiminlyönneistä sekä tietosuojan rikkomisesta. Mikäli tilinomistajalle on aiheutunut vahinkoa johtuen virheellisestä kirjauksesta ja mikäli asianomainen tilinhoitajayhteisö ei pysty korvaamaan tällaista vahinkoa, on tilinomistaja oikeutettu saamaan korvauksen Euroclear Finlandin lakisääteisestä kirjausrahastosta. Kirjausrahaston pääoman vähimmäismäärän on oltava 0,0048 prosenttia arvo-osuusjärjestelmässä viiden (5) viimeksi kuluneen kalenterivuoden aikana säilytettävinä olleiden arvo-osuuksien yhteenlasketun markkina-arvon keskiarvos- 82

83 ta, kuitenkin vähintään 20 miljoonaa euroa. Samalle vahingonkärsijälle maksetaan kirjausrahaston varoista korvauksena vahingonkärsijän samalta tilinhoitajayhteisöltä olevan korvaussaamisen määrä, kuitenkin enintään euroa. Kirjausrahasto on velvollinen korvaamaan samaan vahinkotapahtumaan liittyviä vahinkoja enintään 10 miljoonaa euroa. Arvopapereiden säilyttäminen ja hallintarekisteröinti Muu kuin suomalainen osakkeenomistaja voi valtuuttaa tilinhoitajayhteisön (tai Euroclear Finlandin hyväksymän ulkomaisen yhteisön) toimimaan osakkeenomistajan puolesta hallintarekisteröinnin hoitajana. Hallintarekisteröityjen osakkeiden omistajilla on oikeus osinkoihin sekä kaikkiin nimiinsä rekisteröityihin osakkeisiin liittyviin merkintäoikeuksiin, taloudellisiin oikeuksiin ja hallinnoimisoikeuksiin. Hallintarekisteröidyn osakkeenomistajan, joka haluaa osallistua yhtiökokoukseen, tulee hakea tilapäistä rekisteröintiä osakasluetteloon. Tilapäistä rekisteröintiä koskeva ilmoitus on tehtävä viimeistään yhtiökokouskutsussa ilmoitettavana ajankohtana, joka on yhtiökokouksen täsmäytyspäivän jälkeen. Hallintarekisteröityjen osakkeiden hoitajaksi valtuutettu omaisuudenhoitaja on pyydettäessä velvollinen ilmoittamaan Finanssivalvonnalle sekä asianomaiselle yhtiölle todellisen osakkeenomistajan henkilöllisyyden, mikäli se on tiedossa, sekä tämän omistamien arvopapereiden määrän. Mikäli todellisen osakkeenomistajan nimi ei ole tiedossa, on hallintarekisteröinnin hoitajaksi valtuutetun omaisuudenhoitajan ilmoitettava vastaavat tiedot todellisen osakkeenomistajan edustajana toimivasta tahosta ja toimitettava kirjallinen vakuutus siitä, ettei todellinen osakkeenomistaja ole suomalainen luonnollinen tai oikeushenkilö. Euroclear Finlandin välittäjänä toimivan Euroclear Bank, S.A./N.V.:n ja Clearstreamin lukuun toimivilla suomalaisilla omaisuudenhoitajilla on säilytystili arvo-osuusjärjestelmässä ja ulkomaalaiset osakkeenomistajat voivat siten säilyttää Helsingin Pörssissä noteerattuja osakkeitaan Euroclear Bank, S.A./N.V.:ssä ja Clearstreamissä olevilla tileillä. Osakkeenomistajan, joka haluaa pitää osakkeitaan arvo-osuusjärjestelmässä omissa nimissään mutta jolla ei ole arvo-osuustiliä Suomessa, tulee avata arvo-osuustili joko Euroclear Finlandissa tai jonkin tilinhoitajayhteisön kautta sekä euromääräinen pankkitili Suomessa. Sijoittajien korvausrahasto Suomen lain mukaan sijoittajat jaetaan ammattimaisiin ja ei-ammattimaisiin sijoittajiin. Ammattimaisia sijoittajia ovat sellaiset liikeyritykset ja julkisyhteisöt, joiden voidaan olettaa tuntevan arvopaperimarkkinat ja niiden riskit. Asiakas voi lisäksi itse kirjallisesti ilmoittaa olevansa ammattitaitonsa ja sijoituskokemuksensa perusteella ammattimainen sijoittaja. Yksityishenkilöt ovat kuitenkin pääsääntöisesti ei-ammattimaisia sijoittajia. Luottolaitosten ja asiakasvaroja hallinnoivien tai hallussaan pitävien sellaisten sijoituspalveluyritysten, jotka eivät tarjoa vain yksinomaan toimeksiantojen välittämistä tai sijoitusneuvontaa tai monenkeskisen kaupankäynnin järjestämistä ja jolla ei ole hallussaan asiakasvaroja, on kuuluttava sijoittajien korvausrahastoon. Korvausrahasto turvaa sijoittajien selvien, riidattomien saamisten suorituksen silloin, kun sijoituspalveluyritys tai luottolaitos ei muuten pysty muun kuin tilapäisen maksukyvyttömyyden vuoksi maksamaan sijoittajien saamisia tietyn määräajan kuluessa. Korvausrahasto korvaa ainoastaan ei-ammattimaisten sijoittajien saamisia. Sijoittajalle maksetaan 90 prosenttia hänen saamisestaan, kuitenkin enintään euroa. Rahasto ei korvaa osakekurssien laskusta tai vääristä sijoituspäätöksistä johtuvia tappioita, joten asiakas vastaa edelleen omien sijoituspäätöstensä seurauksista. Luottolaitosten tallettajille korvataan pankin maksukyvyttömyystilanteessa saamiset euroon asti talletussuojarahaston varoista. Tallettajan varat ovat joko talletussuojarahaston tai korvausrahaston piirissä, joten samoilla varoilla ei ole kaksinkertaista suojaa. 83

84 TILINTARKASTAJAT Technopoliksen tilinpäätöksen ja konsernitilinpäätöksen , ja päättyneiltä tilikausilta on tarkastanut KHT-tilintarkastusyhteisö KPMG Oy Ab päättyneellä tilikaudella Yhtiön päävastuullisena tilintarkastajana toimi KHT Ari Eskelinen. Edellisillä tilikausilla päävastuullisena tilintarkastajana oli KHT Tapio Raappana. VIITTAUKSINA ESITETYT TIEDOT Yhtiön tilinpäätökset , ja päättyneiltä tilikausilta, jotka sisältyvät 2012 laadittuun Yhtiön taloudelliseen katsaukseen ja vuosilta 2011 ja 2010 laadittuihin Yhtiön vuosikertomuksiin, on sisällytetty tähän Rekisteröintiasiakirjaan viittauksin. Muilta osin kuin viitattujen tietojen osalta viitatuissa asiakirjoissa esitetyt tiedot ovat tarpeettomia sijoittajan kannalta tai löytyvät muualta Rekisteröintiasiakirjasta. Viittauksina esitetyt asiakirjat pidetään saatavilla Yhtiön Internet-sivuilla osoitteessa sekä painettuina suomen- ja englanninkielisinä Yhtiössä osoitteessa Technopolis Oyj, Elektroniikkatie 8, Oulu ja Helsingin Pörssin palvelupisteessä osoitteessa Fabianinkatu 14, Helsinki. Viitatut tiedot Technopolis Oyj:n hallituksen toimintakertomus, tilinpäätös ja tilintarkastuskertomus päättyneeltä tilikaudelta Technopolis Oyj:n hallituksen toimintakertomus, tilinpäätös ja tilintarkastuskertomus päättyneeltä tilikaudelta Technopolis Oyj:n hallituksen toimintakertomus, tilinpäätös ja tilintarkastuskertomus päättyneeltä tilikaudelta Viitatut asiakirjat Taloudellinen katsaus 2012, sivut 4 11 ja Hallituksen toimintakertomus, sivut Konsernin ja emoyhtiön tilinpäätös, sivut Hallituksen voitonjakoehdotus, sivu 52 - Tilintarkastuskertomus, sivu 53 Vuosikertomus 2011, sivut Hallituksen toimintakertomus, sivut Konsernin ja emoyhtiön tilinpäätös, sivut Hallituksen voitonjakoehdotus, sivu 90 - Tilintarkastuskertomus, sivu 91 Vuosikertomus 2010, sivut Hallituksen toimintakertomus, sivut Konsernin ja emoyhtiön tilinpäätös, sivut Hallituksen voitonjakoehdotus, sivu 81 - Tilintarkastuskertomus, sivut 82 NÄHTÄVILLÄ PIDETTÄVÄT ASIAKIRJAT Technopoliksen yhtiöjärjestys, tämän Rekisteröintiasiakirjan liitteenä 1 oleva konsernitilinpäätös ja tilintarkastuskertomus päättyneeltä tilikaudelta, liitteenä 2 oleva tilintarkastajan lausunto Rekisteröintiasiakirjaan sisältyvästä tulosennusteesta, liitteenä 3 oleva Yhtiön kiinteistöjen arviointilausunto mukaisesta tilanteesta sekä edellä kohdassa Viittauksina esitetyt tiedot mainitut asiakirjat pidetään nähtävillä Rekisteröintiasiakirjan voimassaoloajan Yhtiön Internet-sivuilla osoitteessa Yhtiön kiinteistöjen arviointilausunnon on antanut Realia Management Oy (osoite Valimotie 17 19, Helsinki). Realia Management Oy:n lausunto on liitetty tähän Rekisteröintiasiakirjaan sellaisessa muodossa ja yhteydessä, jossa Realia Management Oy on suostunut sen julkaisuun. Realia Management Oy:llä ei ole olennaisia intressejä Technopoliksessa. 84

85 OPQO TECHNOPOLIS OYJ - KONSERNITILINPÄÄTÖS 2012 LIITE 1 >>K?E@CALBMC?DECEEFFBG?HCBIHNJK>GKLGHOPQO! """"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""# $ %%! &!&' ()*(""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""+, -! """"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""*(. &' % % %!&% / &/' - ' %!&% 011 %!&% """""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""*+. &' % 011 2! & % 0&' && """"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""*3. &' % 011 2! & % & &4 """"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""( % 011 2! & % 0&' && """"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""+) % %!&% / & ' - ' """"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""+* % 011 2! & % & &4 """"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""+( %! & %!&! - """"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""7) $ %%! & -! & 4 """"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""7( % '!!&' """""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""7# 589:; % - """""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""7+ <!!&& %%&""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""7= Liite 1-1