TECHNOPOLIS OYJ PERUSESITE

Transkriptio

1 TECHNOPOLIS OYJ PERUSESITE Tämän perusesitteen ( Perusesite ) on laatinut Technopolis Oyj, Suomessa rekisteröity julkinen osakeyhtiö. Technopolis Oyj:n osake on julkisen kaupankäynnin kohteena NASDAQ OMX Helsinki Oy:n ( Helsingin Pörssi ) pörssilistalla kaupankäyntitunnuksella TPS1V. Tämä Perusesite on voimassa 12 kuukautta siitä, kun Perusesite on julkistettu. Uusien osakkeiden tai Technopolis Oyj:n osakkeiksi vaihdettavien tai osakkeisiin oikeuttavien arvopapereiden liikkeeseenlaskua koskeva esite voi 12 kuukauden ajan tämän Perusesitteen julkistamisesta lähtien koostua Perusesitteestä sekä kutakin liikkeeseenlaskua koskevasta, erikseen hyväksyttävästä tiivistelmästä ja arvopaperiliitteestä. Tämä Perusesite sisältää tietoja Technopolis Oyj:stä sekä sen liiketoiminnasta ja taloudellisesta asemasta. Kukin tiivistelmä ja arvopaperiliite sisältää tiedot kulloinkin tarjottavista tai julkisen kaupankäynnin kohteeksi haettavista arvopapereista.

2 PERUSESITETTÄ KOSKEVIA TIETOJA Tämä Perusesite on laadittu seuraavien säädösten mukaisesti: Suomen arvopaperimarkkinalaki ( /495), Suomen valtiovarainministeriön asetus arvopaperimarkkinalain 2 luvussa tarkoitetusta esitteestä ( /452), Euroopan komission asetus (EY) N:o 809/2004, annettu Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivin 2003/71/EY täytäntöönpanosta esitteiden sisältämien tietojen, esitteiden muodon, viittauksina esitettävien tietojen, julkistamisen ja mainonnan osalta (liite I), sekä Finanssivalvonnan säännöt ja määräykset. Perusesitteestä on laadittu englanninkielinen käännös, joka vastaa tätä suomenkielistä Perusesitettä. Mikäli alkuperäisen suomenkielisen Perusesitteen ja englanninkielisen käännöksen välillä on eroavaisuuksia, suomenkielinen versio on ratkaiseva. Finanssivalvonta on hyväksynyt tämän Perusesitteen suomenkielisen version mutta ei vastaa siinä esitettyjen tietojen oikeellisuudesta. Finanssivalvonnan hyväksymispäätöksen diaarinumero on 39/212/2010. Perusesitteessä termit Yhtiö, Technopolis tai Konserni tarkoittavat Technopolis Oyj:tä ja sen tytäryhtiöitä yhdessä ellei asiayhteydestä ilmene, että termillä tarkoitetaan ainoastaan Technopolis Oyj:tä tai tiettyä tytäryhtiötä tai liiketoimintaa. Viittauksilla Yhtiön osakkeisiin, osakepääomaan ja hallintotapaan tarkoitetaan kuitenkin Technopolis Oyj:n osakkeita, osakepääomaa ja hallintotapaa. Osakkeenomistajien ja mahdollisten sijoittajien tulee luottaa ainoastaan Perusesitteen sisältämiin tietoihin sekä Technopoliksen julkistamiin pörssitiedotteisiin. Technopolis ei ole valtuuttanut ketään antamaan mitään muita kuin tähän Perusesitteeseen sisältyviä tietoja tai lausuntoja. Tämän Perusesitteen luovuttaminen ei missään olosuhteissa merkitse sitä, että sen sisältämät tiedot pitäisivät paikkaansa muulloin kuin Perusesitteen päivämääränä tai että Technopoliksen liiketoiminnassa ei olisi tapahtunut muutoksia Perusesitteen päivämäärän jälkeen. Mikäli tässä Perusesitteessä kuitenkin ilmenee ennen mahdollisen tarjouksen voimassaoloajan päättymistä tai arvopaperin ottamista julkisen kaupankäynnin kohteeksi virhe tai puute, jolla saattaa olla olennaista merkitystä sijoittajille, Perusesitettä täydennetään Suomen arvopaperimarkkinalain mukaisesti. Tämän Perusesitteen sisältämät tiedot eivät ole Technopoliksen vakuutus tai takuu tulevista tapahtumista, eikä niitä tule pitää sellaisina. Ellei toisin mainita, Technopoliksen tai sen toimialaan liittyvästä markkinakehityksestä esitetyt arviot perustuvat Yhtiön johdon kohtuullisella tavalla varmistamiin arvioihin. HUOMAUTUS SIJOITTAJILLE Lainsäädäntö voi rajoittaa tämän Perusesitteen sekä tähän Perusesitteeseen liittyvän arvopaperiliitteen ja tiivistelmän jakelua sekä Yhtiön osakkeiden, merkintäoikeuksien ja osakkeiksi vaihdettavien tai osakkeisiin oikeuttavien arvopapereiden tarjoamista ja myyntiä. Henkilöitä, jotka saavat haltuunsa tämän Perusesitteen tai siihen liittyvän arvopaperiliitteen ja tiivistelmän, kehotetaan ottamaan selvää kyseisistä rajoituksista. Tämä Perusesite sekä arvopaperiliite ja tiivistelmä eivät muodosta Yhtiön osakkeita, merkintäoikeuksia tai osakkeiksi vaihdettavia tai osakkeisiin oikeuttavia arvopapereita koskevaa tarjousta tai kehotusta hankkia Yhtiön osakkeita, merkintäoikeuksia tai osakkeiksi vaihdettavia tai osakkeisiin oikeuttavia arvopapereita missään valtiossa, jossa kyseinen tarjous taikka kehotus on lainvastaista. TALOUDELLISEN JA MUUN TIEDON ESITTÄMINEN Technopoliksen tilintarkastetut konsernitilinpäätökset , ja päättyneiltä tilikausilta on laadittu Euroopan Unionin ( EU ) käyttöön ottamien kansainvälisten tilinpäätösstandardien ( IFRS ) mukaisesti. Emoyhtiön tilintarkastetut tilinpäätökset , ja päättyneiltä tilikausilta on laadittu Suomen kirjanpitoperiaatteiden ja kirjanpitolain (1336/1997, muutoksineen) mukaisesti. Yhtiön keskeisiä tilinpäätöksen laadintaperiaatteita on käsitelty kohdassa Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuudennäkymät Keskeiset tilinpäätöksen laadintaperiaatteet. Technopoliksen tilintarkastamaton osavuosikatsaus päättyneeltä kolmen kuukauden jaksolta vertailutietoineen on laadittu IAS 34 Osavuosikatsaukset -standardin mukaisesti. Osavuosikatsaus päättyneeltä kolmen kuukauden jaksolta sisältyy tähän Perusesitteeseen. Konserni- ja emoyhtiön tilinpäätökset , ja päättyneiltä tilikausilta on sisällytetty viittaamalla tähän Perusesitteeseen, katso kohta Viittauksina esitetyt tiedot, ja ne ovat saatavilla Yhtiön Internet-sivuilta osoitteesta Tässä Perusesitteessä euro ja EUR viittaavat Euroopan talous- ja rahaliittoon kuuluvien Euroopan unionin (EU) jäsenmaiden rahayksikköön. Yhtiön tilinpäätösten rahayksikkö on euro. Lukemisen helpottamiseksi Venäjän ruplina olevat rahamäärät on tässä Perusesitteessä esitetty euroina. Tätä ei tule ymmärtää siten, että Venäjän ruplat vastaisivat tarkalleen mainittua euromäärää tai että ne voitaisiin vaihtaa euroiksi käytetyllä tai muulla valuuttakurssilla. Ellei toisin mainita, Venäjän ruplat on muunnettu euromääräisiksi siten, että Yhtiön lainoissa on käytetty tilinpäätöshetkellä voimassa ollutta valuuttakurssia ja Yhtiön hankinnoissa hankinnan julkistamisen ajankohtana voimassa ollutta valuuttakurssia. Tämän Perusesitteen sisältämät tilinpäätöstiedot sekä tietyt muut taulukkomuodossa esitetyt tiedot on saatettu pyöristää lähimpään kokonais- tai desimaalilukuun. Siten tietyissä tapauksissa taulukon sisältämien lukujen summa ei välttämättä vastaa täysin sarakkeelle laskettua kokonaissummaa. Lisäksi tietyt prosenttimäärät, kuten tunnusluvut, on laskettu taustatiedoista ennen pyöristämistä, joten ne eivät välttämättä täysin vastaa niitä prosenttilukuja, jotka saataisiin tulokseksi, jos kyseiset laskutoimitukset suoritettaisiin pyöristämisen jälkeen saaduilla luvuilla. 2

3 SISÄLLYSLUETTELO Sivu PERUSESITETTÄ KOSKEVIA TIETOJA... 2 HUOMAUTUS SIJOITTAJILLE... 2 TALOUDELLISEN JA MUUN TIEDON ESITTÄMINEN... 2 RISKITEKIJÄT... 5 YHTIÖN TOIMINTAYMPÄRISTÖÖN LIITTYVIÄ RISKEJÄ... 5 YHTIÖÖN JA SEN LIIKETOIMINTAAN LIITTYVIÄ RISKEJÄ... 8 YHTIÖN LIIKETOIMINTAAN LIITTYVÄT RAHOITUSRISKIT YHTIÖN OSAKKEISIIN LIITTYVIÄ RISKEJÄ ESITTEESTÄ VASTUULLISET HENKILÖT ESITETTÄ KOSKEVA VAKUUTUS ULKOPUOLISISTA LÄHTEISTÄ OLEVAT TIEDOT PERUSESITTEEN SAATAVILLA OLO TULEVAISUUTTA KOSKEVAT LAUSUMAT OSINGOT JA OSINKOPOLITIIKKA OSAKEMARKKINATIETOJA TECHNOPOLIKSEN STRATEGIA JA LIIKETOIMINTA YLEISKATSAUS TOIMIALAN TRENDIT STRATEGIA KESKEISET VAHVUUDET TALOUDELLISET TAVOITTEET LIIKETOIMINNAN KUVAUS ASIAKASKUNTA VUOKRAKANTA TOIMITILAPAIKKAKUNNAT YMPÄRISTÖKYSYMYKSET IMMATERIAALIOIKEUDET VAKUUTUKSET HENKILÖSTÖ OIKEUDENKÄYNNIT JURIDINEN RAKENNE LÄHIPIIRILIIKETOIMET HISTORIA TECHNOPOLIKSEN KIINTEISTÖOMAISUUS ERÄITÄ TALOUDELLISIA TIETOJA TUNNUSLUKUJEN LASKENTAPERIAATTEET LIIKETOIMINNAN TULOS, TALOUDELLINEN ASEMA JA TULEVAISUUDENNÄKYMÄT LIIKETOIMINTAYMPÄRISTÖ

4 YHTIÖN LIIKETOIMINTA JA LIIKETOIMINNAN TULOKSEEN VAIKUTTAVIA TEKIJÖITÄ TULEVAISUUDEN NÄKYMÄT VIIMEAIKAISET, TILIKAUDEN 2009 JÄLKEISET TAPAHTUMAT MERKITTÄVIMMÄT INVESTOINNIT JA KEHITYSHANKKEET VUOSINA RAKENTEILLA OLEVAT HANKKEET MUUT YHTIÖN HALLITUKSEN HYVÄKSYMÄT HANKKEET VALMISTEILLA OLEVAT HANKKEET KESKEISET TILINPÄÄTÖKSEN LAADINTAPERIAATTEET LIIKETOIMINTASEGMENTIT LIIKETOIMINNAN TULOS RAHOITUSRISKIEN HALLINTA MAKSUVALMIUS JA PÄÄOMALÄHTEET TOIMIALAKATSAUS YLEINEN TALOUDELLINEN TILANNE SUOMEN, VENÄJÄN JA VIRON KIINTEISTÖMARKKINAT HALLINTO YLEISTÄ TECHNOPOLIKSEN HALLINTO HALLITUKSEN JA JOHTORYHMÄN OMISTUKSET HALLITUKSEN JA JOHDON PALKKIOT JA ETUUDET OSAKKEET JA OSAKEPÄÄOMA YLEISTÄ TIEDOT OSAKKEISTA OMISTUSRAKENNE YHTEENVETO YHTIÖN OSAKKEISIIN LIITTYVISTÄ OIKEUKSISTA SUOMEN ARVOPAPERIMARKKINAT YLEISTÄ KAUPANKÄYNTI JA SELVITYS HELSINGIN PÖRSSISSÄ ARVO-OSUUSJÄRJESTELMÄ SIJOITTAJIEN KORVAUSRAHASTO TILINTARKASTAJAT VIITTAUKSINA ESITETYT TIEDOT NÄHTÄVILLÄ PIDETTÄVÄT ASIAKIRJAT LIITTEET Technopolis Oyj:n tilintarkastamaton osavuosikatsaus päättyneeltä kolmen kuukauden jaksolta Liite 1 Tilintarkastajan lausunto Perusesitteeseen sisältyvästä tulosennusteesta Liite 2 Technopolis Oyj:n kiinteistöjen arviointilausunto mukaisesta tilanteesta Liite 3 4

5 RISKITEKIJÄT Sijoitusta harkitsevien tulee huolellisesti perehtyä seuraaviin riskitekijöihin muiden tässä Perusesitteessä esitettyjen tietojen lisäksi. Jokainen esitetyistä riskeistä saattaa vaikuttaa olennaisesti Technopoliksen liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Myös muut kuin tässä kuvatut riskit ja epävarmuustekijät voivat vaikuttaa Technopoliksen liiketoimintaan. Lisäksi tällä hetkellä tuntemattomat tai vähäisinä pidettävät riskit ja epävarmuustekijät voivat vaikuttaa epäedullisesti Technopoliksen liiketoimintaan tai Technopolikseen tehdyn sijoituksen arvoon. Tiettyjä muita Technopoliksen liiketoimintaan liittyviä seikkoja, joita tulisi harkita ennen sijoituksen tekemistä, on selvitetty muun muassa kohdissa Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuudennäkymät sekä Technopoliksen strategia ja liiketoiminta. Tässä Perusesitteessä esitettyjen riskitekijöiden esitysjärjestyksellä ei ole tarkoitus osoittaa niiden toteutumisen todennäköisyyttä tai mahdollista vaikutusta Technopoliksen liiketoimintaan. Yhtiön toimintaympäristöön liittyviä riskejä Talouden suhdannevaihtelut voivat vaikeuttaa Technopoliksen ja sen asiakkaiden liiketoimintaa. Talouden suhdannevaihtelut ja taloudellinen kehitys vaikuttavat olennaisesti kiinteistömarkkinoihin, vuokrattavien tilojen kysyntään ja vuokraustasoon. Heikentyvä taloudellinen tilanne voi heikentää Technopoliksen asiakkaina toimivien yritysten omaa taloutta ja vuokranmaksukykyä ja sitä kautta vähentää Technopoliksen tarjoamien toimitilojen kysyntää ja lisää kiinteistöjen vajaakäyttöastetta. Kansainvälinen talouskriisi ja sen aiheuttama nopea liiketoimintaympäristön muutos on esimerkki tällaisesta viimeaikaisesta merkittävästi vaikuttaneesta talouden vaihtelusta. Talouden suhdannevaihteluilla saattaa siten olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Korkotason nousu sekä heikko rahoituksen saatavuus ja korkea hinta voivat vaikuttaa olennaisen epäedullisesti Yhtiön tulokseen. Yleinen korkotaso on ollut vuoden 2008 lopulta lähtien selvästi laskussa, mikä on heijastunut myös korkotasoon Yhtiön pääliiketoiminta-alueella Suomessa. Suomessakin lyhyet markkinakorot ovat laskeneet selvästi, ja vuonna 2009 kolmen kuukauden euribor-korko oli keskimäärin 1,2 prosenttia verrattuna 4,6 prosenttiin vuonna 2008 ja 4,3 prosenttiin vuonna Vuoden 2010 ensimmäisellä neljänneksellä kolmen kuukauden keskimääräinen euribor-korko oli enää 0,66 prosenttia (Lähde: Suomen Pankki, korkotaulukot). Vaikka markkinakorot ovat nyt alhaalla, ne voivat nousta hyvinkin nopeasti. Yleisen korkotason muutoksilla on merkittävä vaikutus kiinteistötoimialaan. Korkotason olennainen nousu saattaa vaikuttaa asiakkaiden vuokranmaksukykyyn ja johtaa Yhtiön toimitilojen vajaakäyttöasteen kasvuun. Korkotason nousulla voi olla myös olennainen, suora vaikutus Yhtiön nykyisiin ja tuleviin rahoituskustannuksiin (katso jäljempänä Riskitekijät Yhtiön liiketoimintaan liittyvät rahoitusriskit Yhtiö on altis korkotason muutoksille ). Rahoituskriisin seurauksena rahan saanti markkinoilla vaikeutui ja pankkien perimät lainojen luottomarginaalit kääntyivät voimakkaaseen nousuun vuosien 2008 ja 2009 aikana. Sen lisäksi, että Yhtiön kasvun rahoittaminen on muuttunut tässä taloudellisessa ympäristössä entistä haasteellisemmaksi, rahan saannin vaikeutuminen ja luottomarginaalien nousu ovat vaikuttaneet myös Yhtiön asiakkaina toimivien yritysten rahoituksen saantiin ja hintaan, mikä voi osaltaan näkyä toisaalta konkurssien lisääntymisenä ja toisaalta asiakasyritysten kasvun hidastumisena heikentäen siten Yhtiön toimitilojen kysyntää. Korkotason selkeällä nousulla, rahoituksen saatavuuteen liittyvillä haasteilla ja rahoituksen korkealla hinnalla saattaa varsinkin pitkällä aikavälillä olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Kiinteistömarkkinoiden epäsuotuisalla kehityksellä on olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiöön. Kiinteistömarkkinoiden likvidiyteen ja kiinteistöjen hintatasoon vaikuttavat monet tekijät, kuten yleinen ja paikallinen talouskehitys, kiinteistöjen kysyntä- ja tarjontatilanne, talouden ja rakentamisen suhdannetilanne sekä rahoitusmarkkinoiden olosuhteet ja verotus, vaihtoehtoiset sijoitusmahdollisuudet ja niiden tuotot ja riskit sekä kilpailutilanne. Makrotaloudellisista tekijöistä merkittävimpiä kiinteistöjen yleiseen hintatasoon vaikuttavia tekijöitä ovat korko- ja inflaatiokehitys. Lisäksi kaupunkisuunnittelu- ja rakennusprojektit sekä muutokset kilpailutilanteessa saattavat vaikuttaa kiinteistöjen arvoon. 5

6 Tällä hetkellä kiinteistömarkkinat ovat talouskriisiä edeltäneeseen tilanteeseen verrattuna epälikvidimmät ja kiinteistöjen markkina-arvon kehitykseen liittyy tavallista suurempaa epävarmuutta johtuen kansainvälistä rahoituskriisiä seuranneesta epävarmuudesta ja heikentyneistä talouden näkymistä. Vuosien 2008 ja 2009 aikana selvästi vähentynyt kaupankäyntiaktiivisuus on vaikeuttanut toisaalta kiinteistöhankintojen tekemistä ja toisaalta myös irrottautumista omistetuista kiinteistökohteista. Tämänhetkisestä melko alhaisesta kaupankäyntiaktiivisuudesta huolimatta on odotettavissa, että lähivuosina Suomen markkinoille tulee merkittävässä määrin uudelleenrahoitettavaksi kansainvälisten kiinteistösijoittajien aikanaan ostamia, bullet-luotoilla rahoitettuja kohteita, kun luottojen erääntyminen voi joissain tapauksissa johtaa pahimmillaan pakkomyynteihin, mikä voi laskea kiinteistöjen arvoa yleisemminkin ja johtaa myös vuokratasojen laskuun. Kiinteistömarkkinoiden tuottovaatimusten muutokset heijastuvat Yhtiön sijoituskiinteistöjen käypään arvoon. Markkinoiden tuottovaatimusten noustessa kiinteistöjen käyvät arvot laskevat ja tuottovaatimusten laskiessa kiinteistöjen käyvät arvot nousevat. Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos kirjataan omana eränään laajaan tuloslaskelmaan. Arvonmuutokset vaikuttavat Yhtiön liikevoittoon joko alentavasti tai kohottavasti. Markkinoiden tuottovaatimusten muutoksilla ei ole välitöntä vaikutusta Yhtiön liikevaihtoon, käyttökatteeseen eikä kassavirtaan. Välillisesti arvonmuutokset voivat kuitenkin vaikuttaa Yhtiön rahoitusasemaan ja kassavirtaan lainasopimuksiin liittyvien kovenanttiehtojen rikkoutumisten kautta. Kovenanttirikkomuksen yhteydessä Yhtiön rahoitusasema ja kassavirta voivat heiketä kovenanttiehtoihin liitettyjen korkeampien korkomarginaalien, välittömien lainasopimusten erääntymisten sekä lisärahoituksen saamista koskevien rajoitusten kautta. Lisätietoja markkinoiden tuottovaatimusten muutoksen vaikutuksesta on esitetty kohdassa Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuudennäkymät Yhtiön liiketoiminta ja liiketoiminnan tulokseen vaikuttavia tekijöitä. Kiinteistömarkkinoiden epäsuotuisalla kehityksellä on yllä kuvatun perusteella olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Toimitilojen kysynnän heikentyminen ja vuokratasojen lasku voivat merkittävästi heikentää Yhtiön tulosta ja taloudellista asemaa. Muutokset kansallisissa ja aluetalouksissa sekä alueellisissa kiinteistömarkkinaolosuhteissa vaikuttavat kiinteistöjen vuokrausasteeseen ja vuokratasoon ja sitä kautta kiinteistöjen hintoihin. Paikallisilla kiinteistömarkkinoilla vuokrakohteiden menestymiseen vaikuttavat muun muassa vaihtoehtoisten kiinteistöjen saatavuus, kilpailu vuokralaisista, kaavoituspäätökset, merkittävä uudisrakentaminen ja markkinoiden tilavaatimukset. Ei ole takeita siitä, että Yhtiö voi säilyttää omistamiensa kiinteistöjen nykyisen, korkean vuokrausasteen ja vuokratason tulevaisuudessa. Keskeinen riski liittyy toimitilojen kysynnän merkittävään pienentymiseen talousnäkymien heikentymisestä tai muista syistä johtuen, minkä seurauksena toisaalta vanhat vuokralaiset voivat irtisanoa vuokrasopimuksiaan ja Yhtiö voi joutua joustamaan vanhojen vuokralaisten vuokratasoissa, ja toisaalta uusien tilojen vuokrausta ei välttämättä pystytä toteuttamaan suunnitellulla vuokratasolla tai vuokrausaste voi jäädä suunniteltua alhaisemmaksi. Lisäksi teknologian kehittyminen on mahdollistanut myös etätyön tekemisen, mikä voi entisestään vähentää toimitilojen kysyntää, kun yhä suurempi osa töistä voidaan tehdä kotona tai työmatkoilla. Toimitilojen kysynnän heikentymisellä ja vuokratasojen laskulla voi toteutuessaan olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Rakentamiseen ja saneeraukseen liittyvien kustannusten nousu sekä kiinteistöjen lisääntyvä modernisoinnin tarve voivat lisätä merkittävästi Yhtiön kustannuksia. Kansainvälisen talouskriisin seurauksena rakennuskustannukset ja raaka-aineiden hinnat laskivat, mutta talouden vähitellen elpyessä hintakehitys normalisoituu. Mikäli rakennuskustannukset nousevat merkittävästi, tämä saattaa toteutuessaan vaikeuttaa Yhtiön strategian mukaisten uusien toimitilojen rakentamista sekä olemassa olevien kiinteistöjen uudistamista ja laajentamista. Kustannusten nousua Yhtiölle aiheuttaa myös Yhtiön nykyisten kiinteistöomistusten vähittäinen vanheneminen ja niihin liittyvien saneeraustarpeiden lisääntyminen. Yhtiö joutuu tekemään perus- ja kunnossapitokorjauksia kiinteistöissään ja toimitiloissaan. Peruskorjausten, erityisesti putkisto-, sähkö-, julkisivu-, vesikatto- ja ikkunasaneerausten, aiheuttamat kustannukset ovat huomattavia. Vaikka Technopolis pystyy vaikuttamaan tulevien rakennushankkeiden sekä jossain määrin saneerauksien ajoitukseen ja kustannuksiin, on mahdollista, että tulevien putkisto- ja muiden saneerauksien kasvava kysyntä nostaa jatkossa saneerausten kustannuksia huomattavasti. Lisäksi viime aikoina kiristynyt kilpailu vuokramarkkinoilla on myötävaikuttanut lisääntyvään ja nopeutuvaan tarpeeseen modernisoida kiinteistöt. Vuokralaisilla on yhä tiukemmat vaatimukset toimitilojen toimivuudesta ja myös ympäristöystävällisyys ja nopeasti muuttuva teknologia, kuten virtuaalinen kommunikointi- ja työskentely- 6

7 ympäristö, asettavat haasteita kiinteistöjen modernisoinnissa. Mikäli rakentamiseen ja saneeraukseen liittyvät kustannukset nousevat jatkossa merkittävästi tai Yhtiö ei onnistu modernisoimaan ja sopeuttamaan kiinteistökantaansa asiakkaiden ja teknologian vaatimuksiin, tällä saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Lisääntyvä kilpailu kiristää hintakilpailua ja asettaa korkeampia vaatimuksia toimitilojen laadulle. Suomen kiinteistömarkkinat ovat vakiinnuttaneet asemansa kansainvälisten kiinteistösijoittajien sijoituskohteena. Suomen lisäksi Yhtiö joutuu kilpailemaan kiinteistöistä myös muissa maissa tutkiessaan laajentumismahdollisuuksia uusilla markkinoilla. Vaikka kiinteistömarkkinoiden kaupankäyntiaktiivisuus on vähentynyt selvästi kansainvälisen talouskriisin seurauksena, sijoittajien mielenkiinnon palaamisesta talouden vähitellen elpyessä on jo merkkejä. Sijoittajat ovat pääasiassa suuria kansainvälisiä kiinteistösijoitusyhtiöitä ja muita sijoittajia, joiden resurssit mahdollistavat markkinoille tulon ja suurten kiinteistöhankintojen toteuttamisen. Lisäksi hidas kaavoitusvauhti saattaa rajoittaa uusien toimitilojen rakentamista, mikä entisestään saattaa kiristää kiinteistösijoittajien välistä kilpailua Yhtiön kannalta haitallisella tavalla. Kilpailun lisääntyminen kiristää hintakilpailua sekä asettaa entistä suurempia vaatimuksia toimitilojen kunnossapidolle ja ympäristöystävällisyydelle. Vaikka Yhtiön toimitiloissa on toistaiseksi ollut markkinoiden keskitasoa korkeammat käyttöasteet Yhtiön vahvan, yritys- ja kehityspalveluihin perustuvan konseptin ansiosta, ei ole takeita siitä, että Yhtiö kykenee myös jatkossa säilyttämään keskitasoa korkeammat käyttöasteet ja vuokratason. Lisätietoja Yhtiön strategiasta ja sen toteuttamiseen liittyvistä riskeistä on esitetty jäljempänä kohdassa Riskitekijät Yhtiöön ja sen liiketoimintaan liittyviä tekijöitä Yhtiö ei välttämättä onnistu strategiansa toteuttamisessa. Jos Yhtiö ei onnistu säilyttämään strategiaansa perustuvaa kilpailuetuaan verrattuna kilpailijoihinsa ja hyötymään nykyisestä asemastaan ja vahvoista asiakassuhteistaan, tämä saattaa vaikuttaa olennaisen epäedullisesti Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Venäjän, Viron ja mahdollisten uusien markkinoiden poliittiset, taloudelliset, yhteiskunnalliset ja juridiset epävarmuudet aiheuttavat riskejä Yhtiön liiketoiminnalle. Yhtiö on strategiansa mukaisesti laajentanut liiketoimintaansa Venäjälle ja on solminut sopimuksen yhteisyrityksen perustamisesta Viroon. Sopimus on ehdollinen, mutta edellytysten täyttyessä kaupan arvioidaan toteutuvan kesäkuussa Yhtiön tavoitteena on toimia myös muilla uusilla markkinoilla vuoteen 2014 mennessä. Yhtiön Suomen ulkopuolisiin toimintoihin liittyy lisäriskejä, kuten erilaiset liiketoimintakulttuurit, eroavuudet lainsäädännössä, hallinnolliset vaikeudet, työvoimaan liittyvät seikat ja epäedulliset verovaikutukset. Vieraat maat voivat olla alttiimpia suuremmalle poliittiselle, taloudelliselle ja yhteiskunnalliselle epävarmuudelle kuin Suomi. Esimerkiksi Venäjän toimintaympäristön, lainsäädännön ja viranomaiskäytännön erilaisuus Suomeen verrattuna, mukaan lukien Venäjän oikeusjärjestelmän, hallintomenettelyn ja lakien täytäntöönpanomekanismien puutteet, voivat aiheuttaa Yhtiölle merkittäviä riskejä. Yhtiö voi kokea vieraisiin maihin ja uusiin toimintakulttuureihin liittyviä riskejä kaikilla Suomen ulkopuolisilla markkinoilla, joilla se toimii nyt tai tulevaisuudessa. Millä tahansa yllä mainituista riskeistä saattaa toteutuessaan olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Yhtiö on riippuvainen viranomaisluvista ja -päätöksistä. Technopoliksella on suunnitteilla lukuisia kehitys- ja uudistushankkeita. Kaikki harkinnassa olevat hankkeet saattavat muuttua esimerkiksi kaupunkisuunnitteluun ja kaavoitukseen liittyvien seikkojen vuoksi. Viranomaisilla, kuten kunnilla, on valtuudet suunnitella ja kaavoittaa maa-alueitaan. Kehityshankkeet vaativat tiivistä viranomaisyhteyttä. Yhtiön liiketoiminta riippuu yhteistyöstä niiden viranomaisten kanssa, joiden toimivaltaan kuuluu Yhtiön liiketoimintaan liittyviä tehtäviä. Epäedulliset viranomaismenettelyt tai viranomaisprosessien viivästyminen voivat vaikuttaa olennaisen epäedullisesti kehityshankkeiden etenemiseen ja tätä kautta Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Mahdolliset muutokset säädöskehikossa saattavat aiheuttaa vaikeasti ennakoitavia sopeuttamiskustannuksia. Yhtiön toimintaa sääntelee niiden maiden lainsäädäntö, joissa Yhtiö kulloinkin toimii. Lisäksi Yhtiön toimintaan saattaa vaikuttaa alueellinen tai ylikansallinen sääntely, kuten EU-lainsäädäntö. Yhtiön johdon näkemyksen mukaan Yhtiö täyttää tämän Perusesitteen päivämääränä lainsäädännön ja muun sääntelyn vaatimukset. Lainsäädäntö ja muu sääntely voi kuitenkin muuttua, eikä Yhtiö voi taata, että se ilman olennaisia toimenpiteitä täyttäisi muuttuneen lainsäädännön tai sääntelyn aiheuttamat vaatimukset. Esimerkiksi muutokset ympäristönsuojelua, 7

8 työvoimaa ja verotusta koskevilla oikeudenaloilla voivat vaikuttaa olennaisen epäedullisesti Yhtiön toimintaan. Viime aikoina erityisesti ympäristölähtöinen sääntely on lisääntynyt, ja Yhtiö on joutunut toiminnassaan huomioimaan kiristyneet päästönormit ja kiinteistöjen energiatehokkuutta koskevat vaatimukset. Koska Technopolis laatii konsernitilinpäätöksensä IFRS:n mukaisesti, kansainvälisten tilinpäätösnormien muutokset saattavat vaikuttaa Yhtiön tilinpäätöksen laatimisperiaatteisiin, ja siten myös tällaisilla muutoksilla voi olla epäedullinen vaikutus Yhtiön tilikauden tulokseen. Toimintojen sopeuttaminen yllä kuvattuihin muutoksiin voi aiheuttaa Yhtiölle vaikeasti ennakoitavia kustannuksia, millä puolestaan voi olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Yhtiöön ja sen liiketoimintaan liittyviä riskejä Yhtiö ei välttämättä onnistu strategiansa toteuttamisessa. Yhtiön strategiana on tarjota toimintaympäristöjä ja palveluita tietointensiivisille yrityksille, uuden teknologian palveluntarjoajille ja muille innovaatioympäristön toimijoille, toimia kustannustehokkaasti hyödyntäen kiinteistö- ja palvelukehityksessä ja niiden tuotannossa pitkäaikaista kokemustaan. Yhtiön ainutlaatuinen konsepti koostuu toimitilapalveluista, yrityspalveluista ja kehityspalveluista. Lisäksi strategiaan kuuluu kannattava kasvu ja kansainvälistyminen laajentamalla Yhtiön toimintoja maantieteellisesti sekä Suomessa että ulkomailla ja hakemalla uusia asiakassegmenttejä tietointensiivisten alojen sisällä. Tietointensiivisyydellä viitataan liiketoimintaan, jossa tieto on keskeisessä roolissa ja jossa on olennaista se, miten tieto muokataan, tuotetaan ja välitetään eteenpäin. Esimerkkeinä Yhtiön uusista tietointensiivisistä asiakassegmenteistä ovat cleantech, hyvinvointialat ja nanoteknologia. Yhtiön strategiaa on kuvattu tarkemmin jäljempänä kohdassa Technopoliksen strategia ja liiketoiminta Strategia ja strategian mukaisiin yritysostoihin liittyviä riskejä kohdassa Riskitekijät Yhtiöön ja sen liiketoimintaan liittyviä riskejä Yhtiö saattaa epäonnistua strategiansa mukaisten yritysostojen toteuttamisessa. Ei ole takeita siitä, että Yhtiö onnistuu yllä kuvattujen tavoitteiden saavuttamisessa, ja epäonnistumisella strategian toteuttamisessa voikin olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Riippuvuus tietointensiivisillä aloilla toimivista yrityksistä ja niiden menestyksestä kansainvälisillä markkinoilla. Vaikka Yhtiö on viime vuosina laajentanut asiakasportfoliotaan strategiansa mukaisesti perinteisestä teknologiateollisuudesta laajemmin tietointensiivisiin yrityksiin ja julkisiin toimijoihin, suuri osa Yhtiön asiakkaista toimii edelleen teknologiasektorilla, ja näiden toimialat vaihtelevat langattomasta teknologiasta muun muassa informaatio-, kommunikaatio-, koneenrakennus-, automaatio-, opto-, nano-, hyvinvointi-, vesi- ja ympäristöteknologiaan. Siten riippuvuus teknologiasektorin toimijoista on edelleen Yhtiölle riski. Toisaalta keskittyminen tietointensiivisen alan toimijoihin tuo mukanaan riskin myös siitä, miten hyvin Yhtiön asiakkaat Suomessa ja muissa toimintamaissa menestyvät kansainvälisillä markkinoilla nyt ja tulevaisuudessa. Erityisen tärkeää tietointensiivisten yritysten menestymisen kannalta on saavuttaa kestävää kilpailuetua yrityksen ja sen toimintaympäristön osaamispääoman tehokkaan hyödyntämisen kautta. Mikäli osaamispääomaa ei ole riittävästi, myös tietointensiivisten alojen toimijat voivat siirtää toimintojaan ulkomaille, mikä voi jatkossa vähentää Yhtiön toimitilojen ja palveluiden kysyntää. Yhtiön riippuvuudella tietointensiivisten alojen toimijoista saattaa siten olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Kiinteistöomaisuuden maantieteellinen keskittyminen Suomen suurimpiin kaupunkeihin lisää Yhtiön riippuvuutta alueellisista tekijöistä Koska Yhtiön tämänhetkinen kiinteistöomaisuus sijaitsee pääasiassa Suomen suurimmissa kaupungeissa, erityisesti Oulun talousalueella ja pääkaupunkiseudulla, Yhtiö on riippuvainen alueellisista tekijöistä. Alueelliset markkinatilanteen muutokset saattavat siten vaikuttaa merkittävästi Yhtiön kiinteistöomaisuuden arvoihin ja tätä kautta Yhtiön liiketoimintaan ja taloudelliseen asemaan. Yhtiön kiinteistöomaisuuden maantieteellisellä keskittymisellä ja riippuvuudella alueellisista tekijöistä saattaa siten olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. 8

9 Yhtiö saattaa epäonnistua strategiansa mukaisten yritysostojen toteuttamisessa. Technopoliksen kasvustrategian mukaisena tavoitteena on toimia vuonna 2014 parhaissa tietointensiivisissä kaupungeissa Suomessa, Venäjällä ja 2 3 muussa maassa. Kasvustrategiaansa toteuttaakseen Yhtiö on maaliskuussa 2010 solminut sopimuksen yhteisyrityksen perustamisesta Viroon. Sopimus on ehdollinen, mutta edellytysten täyttyessä kaupan arvioidaan toteutuvan kesäkuussa Yhtiön tavoitteena on, että liikevaihdon vuotuinen kasvu on keskimäärin 10 prosenttia, ja että vuonna 2014 liikevaihdosta neljännes tulee Suomen ulkopuolelta. Technopolis hakee kasvua sekä orgaanisesti että yritysostojen avulla. Yritysostopohjaisissa kasvupyrkimyksissään Yhtiö ottaa huomioon vallitsevan haasteellisen markkinatilanteen, minkä vuoksi yritysostojen rahoituksen riittävyyden varmistaminen on entistä tärkeämpää. Yhtiölle on vuosien kuluessa kehittynyt vakiintunut hankintaprosessi, jota se noudattaa harkitessaan investointeja ja uusien tietointensiivisten toimintaympäristöjen hankkimista. Tämä prosessi sisältää huolellisen valmistelun, jossa ostettavaksi aiottu kohde tarkastetaan ja analysoidaan tarkasti. Vaikka Yhtiö valmistelee kaikki hankintansa huolellisesti, on mahdollista, ettei hankinnan kohde jälkeenpäin arvioiden täytä sille asetettuja vaatimuksia ja että hankinta osoittautuu siten arvioitua huonommaksi. Uusien kiinteistöjen hankintaa edeltää usein tarjousmenettely, jossa on osallisena useita tarjoajia. Hankinnan toteutuminen edellyttää neuvottelujen onnistunutta loppuunsaattamista. Vaikka Yhtiöllä on näyttöä onnistumisesta hankintaneuvotteluissa, ei ole kuitenkaan takeita siitä, että Yhtiö löytää tulevaisuudessakin strategiaansa soveltuvia hankintakohteita hyväksyttävillä hinnoilla, tai siitä, että se kykenee viemään tarjouskilpailut tai neuvottelut menestyksekkäästi loppuun asti. Lisäksi on mahdollista, että Yhtiö voi kiinteistömarkkinoiden ylikuumentuessa tarjota tai joutua tarjoamaan hankintakohteesta sen taloudelliseen arvoon nähden liian suuren hinnan turvatakseen strategiansa toteutumisen. On myös mahdollista, että houkuttelevien kohteiden rahoitusta ei kyetä varmistamaan. Mikäli uusia kohteita ei kyetä löytämään, uusien kohteiden arvo arvioidaan väärin, ne ovat muutoin Yhtiön strategian kannalta epäonnistuneita tai mikäli hankintoja ei pystytä viemään loppuun asti esimerkiksi rahoituksen saatavuudesta tai muusta syystä johtuen, tällä saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön kasvustrategian toteuttamiseen ja Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Yhtiö voi epäonnistua hankittujen kohteiden integroinnissa osaksi Yhtiön liiketoimintakonseptia. Yhtiön kasvu on vaatinut ja Yhtiö odottaa sen yhä vaativan merkittäviä hallinto- ja henkilöstöresursseja sekä taloudellisia resursseja. Yhtiö on kehittänyt toimintatapoja kasvun hallitsemiseksi ja lisännyt henkilöstön määrää sekä hankkinut tarvittavia resursseja. Jo hankittujen tai tulevaisuudessa hankittavien toimintaympäristöjen onnistunut integrointi Yhtiön olemassa olevaan liiketoimintaan on olennaista Yhtiön kyvylle kasvaa kannattavasti. Yhtiö onkin aikaisemmin onnistuneesti integroinut hankittuja kohteita liiketoimintaansa. Mikäli Yhtiö ei kuitenkaan tulevaisuudessa onnistu integroimaan hankittuja kohteita Konserniin ja siirtämään konseptiaan onnistuneesti uusille toiminta-alueille, tällä saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Toiminnan laajentuminen Suomen ulkopuolelle tuo mukanaan uusia riskejä. Yhtiö on laajentanut strategiansa mukaisesti liiketoimintaansa Venäjälle, Pietariin, jossa Yhtiöllä on rakenteilla Pulkovon innovaatiokeskus, joka otetaan käyttöön kesän 2010 aikana. Pulkovon keskuksen rakentamiseen liittyviä riskejä ovat muun muassa projektin hallintaan liittyvät prosessien läpinäkyvyys ja ennustettavuus ja muut hallinnolliset vaikeudet, jotka voivat lykätä projektin valmistumisen aikataulua. Mikäli Pulkovon vuokraaminen ei etene suunnitellulla tavalla, tämä muodostaa taloudellisen riskin Konsernille. Lisäksi Yhtiö on solminut sopimuksen tallinnalaisen Smart City Group As:n ja sen tytäryhtiön Ülemiste City As:n kanssa yhteisyrityksen perustamisesta siten, että Technopolis ostaa osake-enemmistön perustettavasta Smart City Group As:n omistamasta yhtiöstä. Technopolis Ülemiste -yhtiöön tulee kuulumaan tällä hetkellä Smart City Group As:n tytäryhtiön Ülemiste City As:n omistama noin neliömetrin kiinteistökanta, josta noin neliömetriä on 1-5 vuoden ikäistä modernia toimistotilaa, Tallinnan lentokentän vierellä. Edellytysten täyttyessä kaupan arvioidaan toteutuvan kesäkuussa Strategiansa mukaisesti Yhtiö voi vuoteen 2014 mennessä laajentua vielä myös uusille markkinoille. Vaikka Yhtiöllä on huomattava kokemus Suomen kiinteistö- ja toimitilamarkkinoista, poikkeavat muiden maiden kiinteistö- ja toimitilamarkkinat Suomen markkinoista, eikä ole varmuutta siitä, että Yhtiö kykenee tekemään kansainvälisestä toiminnastaan taloudellisesti kannattavaa. Suomen ulkopuolisiin toimintoihin liittyy lisäriskejä, kuten erilaiset liiketoimintakulttuurit, eroavuudet lainsäädännössä, hallinnolliset vaikeudet, työvoimaan liittyvät seikat ja epäedulliset verovaikutukset. Kansainvälinen toiminta edellyttää myös, että Yhtiö hallitsee tehokkaasti kielelliset ja kulttuuriset eroavaisuudet. Millä tahansa yllä mainituista riskeistä saattaa toteutuessaan olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. 9

10 Toistaiseksi voimassa olevat vuokrasopimukset sisältävät riskin siitä, että merkittävä osa vuokrasopimuksista päättyy lyhyen ajan sisällä. Yhtiön vuokrasopimukset jakaantuvat kahteen ryhmään: määräaikaisiin ja toistaiseksi voimassa oleviin vuokrasopimuksiin. Yhtiö pyrkii käyttämään molempia sopimustyyppejä markkinatilanteesta, kiinteistöstä ja vuokraasiakkaan toimialasta riippuen. Monet vuokrasopimuksista tehdään myös ensin määräaikaisina, minkä jälkeen ne muuttuvat toistaiseksi voimassaoleviksi. Vuokrasopimukset solmitaan joustaviksi joko vuokralaisten pyynnöstä, mikä on tärkeää Technopoliksen asiakasyritysten palvelemiseksi niiden liiketoiminnan kasvaessa, supistuessa tai sijoittuessa maantieteellisesti uudelleen, tai jotta Technopolikselle jää joustava mahdollisuus vaihtaa tulevaisuudessa vuokralaista kasvuyritysten tarpeiden täyttämiseksi tai korottaa vuokraa mahdollisuuksien mukaan. Sopimusrakenteen joustavuus voi muodostaa riskin Konsernille, mutta se on olennainen osa Technopoliksen palvelukonseptia. Yhtiöllä on vahvaa pitkäaikaista kokemusta ja osaamista tästä toimintamallista erilaisissa talouden suhdannevaiheissa. Tarkempia tietoja Yhtiön vuokrasopimuskannasta ja sen jakautumisesta toistaiseksi voimassa oleviin ja määräaikaisiin vuokrasopimuksiin on esitetty jäljempänä kohdassa Technopoliksen strategia ja liiketoiminta - Vuokrakanta. Toistaiseksi voimassa oleviin sopimuksiin sisältyy riski siitä, että merkittävä määrä vuokrasopimuksia irtisanotaan samanaikaisesti yleisen taloudellisen tilanteen, uudisrakentamisen tai muiden tekijöiden vuoksi. Ei ole varmuutta siitä, että Yhtiö pystyy hankkimaan uusia vuokralaisia toimitiloihin, jotka on vuokrattu toistaiseksi voimassa olevilla vuokrasopimuksilla, mikäli nämä vuokrasopimukset päättyvät. Merkittävän vuokrasopimusmäärän samanaikaisella päättymisellä saattaisi olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Yhtiö on riippuvainen vuokrasopimuksista merkittävimpien vuokralaisten kanssa. Technopoliksella on Yhtiön johdon arvion mukaan hyvät suhteet merkittävimpiin asiakkaisiinsa, joista useiden kanssa yhteistyö on kestänyt yli 20 vuotta. Konsernilla on laaja asiakaspohja. Asiakkaita on yhteensä noin eikä yhdenkään asiakkaan osuus liikevaihdosta ylitä 9 prosenttia. Asiakasriskien hallinnan tavoitteena on minimoida asiakkaiden taloudellisessa asemassa ja liiketoiminnassa mahdollisesti tapahtuvien muutosten kielteinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan ja tulokseen. Asiakasriskien hallinnassa keskitytään asiakkaiden liiketoiminnan tuntemiseen sekä asiakastietojen aktiiviseen seurantaan. Asiakasriskejä hajautetaan hankkimalla asiakkaita kaikilta tietointensiivisiltä aloilta, mukaan lukien julkisen sektorin toimijat. Asiakasriskien hallintaan liittyen Technopoliksen vuokrasopimukset sisältävät vuokravakuusjärjestelyjä. Yhtiö on toistaiseksi pystynyt pitämään kiinteistöjensä vuokrausasteet korkeina ja vuokratason hyvänä Yhtiön tarjoaman kokonaiskonseptin kilpailukykyisyyden ja pitkäaikaisten vuokrasopimusten ansiosta Yhtiön taloudellinen vuokrausaste oli 94,0 prosenttia. Ei voida kuitenkaan taata sitä, että joku tai useat Yhtiön asiakkaista eivät siirtyisi sopimusten päätyttyä toisiin tiloihin tai että joku tai useat asiakkaat eivät pyrkisi tulevaisuudessa neuvottelemaan Yhtiön kannalta ajallisesti ja/tai taloudellisesti epäedullisempia vuokrasopimuksia. Toimistotilojen tarjonnan kasvu ja/tai asiakastoimialojen työttömyyden lisääntyminen Yhtiön toimialueilla voivat laskea vuokratasoja ja/tai kasvattaa vapaana olevien toimistotilojen määrää entisestään. Avainasiakkaiden menettämisellä ja tästä seuraavalla käyttöasteen pienenemisellä tai negatiivisilla vuokratason muutoksilla saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Yhtiö on riippuvainen ammattitaitoisesta johdosta ja avainhenkilöstöstä. Yhtiön menestys riippuu olennaisesti Yhtiön johdon ja työntekijöiden ammattitaidosta sekä Yhtiön kyvystä sitouttaa nykyinen johto ja tarvittaessa palkata uutta, ammattitaitoista henkilöstöä erityisesti, kun toimintaa on tarkoitus laajentaa uusille maantieteellisille alueille. Vaikka Yhtiö on onnistunut avainhenkilöidensä palkkauksessa ja sitouttamisessa, ei ole takeita siitä, että Yhtiö onnistuu tulevaisuudessakin rekrytoimaan tarpeeksi uutta henkilöstöä tai sitouttamaan nykyisen johdon jäsenet tai avainhenkilöt. Yhtiön johdon tai avainhenkilöiden menettämisellä ja kyvyttömyydellä palkata uutta, ammattitaitoista henkilöstöä saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Yhtiö saattaa epäonnistua alihankintana ostettavien palveluiden hankkimisessa tai niihin liittyvän kustannusten nousun siirtämisessä asiakkaalle. Yhtiö käyttää liiketoiminnassaan merkittävissä määrin ulkopuolisia alihankkijoita Yhtiön kiinteistöjen rakennuttamiseen ja suunnitteluun sekä Yhtiön asiakkailleen tarjoamiin tukipalveluihin liittyen. Näiden ulkopuolisten 10

11 palvelujen saatavuus, ehdot, hinta, laatu sekä mahdollisuus siirtää näiden palveluiden kustannusten nousut asiakkaille ovat Yhtiön liiketoiminnalle oleellisia. Epäonnistuminen alihankintana ostettavien palveluiden hankkimisessa tai niihin liittyvän kustannusten nousun siirtämisessä asiakkaille voi vaikuttaa olennaisen epäedullisesti Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Kiinteistöjen arvostaminen ja arvioitsijoiden lausunnot ovat luonteeltaan subjektiivisia ja epävarmoja. Yhtiö soveltaa sijoituskiinteistöjen ja rakenteilla olevien kiinteistöjen arvostamisessa IAS 40 -standardin mukaista käyvän arvon mallia perustuen kiinteistökohtaisesti määritettävään kassavirtamenetelmään, jossa kiinteistön käypä arvo määritetään diskonttaamalla arvioitujen tulevaisuuden tuottojen ja kulujen nettokassavirta nykyhetkeen. Yhtiön käyvän arvon mallissa käyttämä nettotuottovaatimus on kahden ulkopuolisen arvioitsijan antaman kiinteistö- tai aluekohtaisen nettotuottovaatimuksen vaihteluvälien keskiarvo. Lisäksi Yhtiö pyytää määräajoin ulkopuoliselta auktorisoidulta kiinteistöarvioijalta lausunnon arvioinnin mallista ja käytettävistä parametreista. Konserni voi lisäksi hankkia harkintansa mukaan omien laskelmien tueksi ulkopuoliselta arvioijalta arviokirjoja merkittävimmistä kohteistaan. Lisätietoja Yhtiön kiinteistöjen arvostamisessa käytettävistä menetelmistä on annettu jäljempänä kohdassa Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuudennäkymät Yhtiön liiketoiminta ja liiketoiminnan tulokseen vaikuttavia tekijöitä Markkinoiden tuottovaatimusten muutokset. Arvostus on kuitenkin luonteeltaan subjektiivista. Näin on etenkin silloin, kun vertailukauppoja on ollut vähän, kuten finanssikriisin jälkeisellä 18 kuukauden ajanjaksolla. Tämän johdosta arvostuksiin liittyy epävarmuutta. Lisäksi kiinteistöjen arvostukset perustuvat olettamuksiin, jotka saattavat osoittautua virheellisiksi. Kiinteistöarvioijat tekevät tiettyjä olettamuksia kiinteistömarkkinoiden tulevasta kehityksestä, kuten markkinoiden tuottovaatimuksista ja markkinavuokrista. Arvostuksen perustana olevat virheelliset olettamukset tai puutteelliset arviot saattavat johtaa olennaisesti kiinteistökohteen markkinahinnasta poikkeaviin arvostuksiin ja siten vaikuttaa olennaisen epäedullisesti Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Mahdolliset rakentamiseen liittyvät vahingot ja niistä seuraavat vastuut voivat alentaa kiinteistöjen arvoa. Technopolis on itse toiminut rakennuttajana useissa omistamissaan kohteissa. Kiinteistöjen omistajana ja rakennuttajana Yhtiö vastaa kohteissa mahdollisesti ilmenevistä virheistä sekä muista kohteisiin liittyvistä suorista ja epäsuorista vahingoista. Mahdolliset rakentamiseen liittyvät vahingot ja niistä seuraavat vastuut saattavat vaarantaa Yhtiön liiketoiminnan kannattavuutta sekä laskea Yhtiön omistuksessa olevien kiinteistöjen arvoa, millä saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Yhtiö on altis ympäristövastuille. Yhtiön omistamissa tai hallinnoimissa tiloissa toimii yrityksiä, joiden toiminta saattaa aiheuttaa ympäristöhaittoja tilanteissa, joissa toimintaa ei harjoiteta asianmukaisella tavalla. Vaikka Technopoliksen käsityksen mukaan sen omistamissa tai hallinnoimissa tiloissa ei harjoiteta ympäristön kannalta erityisen haitallista toimintaa, ei kuitenkaan voida sulkea pois mahdollisuutta, että Yhtiö saattaa joutua väärinkäytösten sattuessa merkittävien ympäristöhaittojen osalta osalliseksi oikeudellisiin toimiin, jotka liittyvät Yhtiön asiakkaiden aiheuttamiin ympäristöhaittoihin tai niihin rinnastettaviin toimiin. Toteutuessaan tällaisilla ympäristövastuilla saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Yhtiön vakuutusturva ei välttämättä kata kaikkia riskejä. Yhtiö on hankkinut sen kiinteistöt ja rakennukset kattavan vakuutusturvan, jonka se katsoo olevan toimialan yleisen käytännön mukainen. Kiinteistöt on vakuutettu täysarvovakuutuksella ja vakuutuksiin sisältyy myös vastuuvakuutus kolmansille osapuolille aiheutettujen vahinkojen varalta. Lisäksi Technopoliksella on voimassa liiketoiminnan keskeytysvakuutus. Vakuutusturvalle on kuitenkin asetettu rajoja ja rajoituksia, eikä vakuutus välttämättä kata kaikkia riskejä. Vaikka vakuutus riittäisikin korvaamaan Yhtiön välittömät menetykset, kiinteistöjen kärsimät muut vahingot ja vahingon aikaansaamat tulonmenetykset saattavat vaikuttaa Yhtiöön epäedullisesti. Yhden tai useamman yllämainitun vahingollisen tapahtuman toteutumisella tai riittämättömällä vakuutusturvalla saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. 11

12 Yhtiön maine voi vahingoittua, millä saattaa olla epäedullinen vaikutus Yhtiön kykyyn hankkia ja säilyttää asiakkaita sekä pitää palveluksessaan henkilöstöä. Technopoliksen kyky hankkia ja säilyttää vuokralaisia sekä pitää palveluksessaan henkilöstöä saattaa kärsiä, jos Yhtiön maine vahingoittuu. Maineeseen vaikuttavia seikkoja voivat olla muun muassa toimitilojen laatuun ja turvallisuuteen liittyvät seikat sekä lainsäädännön ja viranomaismääräysten noudattaminen. Mikäli Yhtiön maine vahingoittuu esimerkiksi edellä mainittujen seikkojen johdosta, sillä voi olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Yhtiön liiketoimintaan liittyvät rahoitusriskit Yhtiö ei välttämättä tulevaisuudessa kykene varmistamaan rahoituksen saatavuutta tai kohtuullista hintaa. Rahoitusmarkkinat heikentyivät vuosina 2008 ja 2009 voimakkaasti maailmanlaajuisesti. Pankkien oman varainhankinnan kulut kohosivat selvästi myös Pohjoismaissa ja muualla Euroopassa, ja pankkien varainhankinta muutenkin vaikeutui pankkikriisin ja kasvaneiden pääomavaatimusten takia. Tämä yhdessä pankkisektorin jo kokemien alaskirjausten ja luottotappio-odotusten kasvun kanssa vähensi pankkien halukkuutta lainata rahaa yrityksille. Vaikka pankkien lainanantohalukkuus onkin viime aikoina jälleen lisääntynyt, rahoitusmarkkinoiden epävakauden pitkittyminen voi aiheuttaa ongelmia kasvu- ja jälleenrahoituksen saatavuudessa, nostaa rahoituskustannuksia ja kiristää lainarahoituksen ehtoja. Technopoliksen liiketoiminnan ja sen kasvun rahoittaminen ovat riippuvaisia ulkopuolisesta rahoituksesta. Konsernin kiinteistöomaisuuden kasvattaminen joko rakentamalla tai ostamalla vaatii pääsääntöisesti vieraan pääoman ja/tai oman pääoman ehtoista rahoitusta, mutta rahoituksen hankinta voi tapahtua myös Yhtiön kiinteistökohteita myymällä. Technopolis tarvitsee ja odottaa tarvitsevansa myös tulevaisuudessa liiketoimintansa rahoittamiseen merkittävästi likviditeettiä ja pääomaa. Laajamittainen velkaantuminen saattaa kuitenkin vaikuttaa merkittävästi Technopoliksen liiketoimintaan, kuten (i) rajoittaa Yhtiön kykyä hankkia lisärahoitusta nykyisiä vastaavin tai edullisemmin rahoitusehdoin ja muunlaisin ehdoin sen tulevien käyttöpääomatarpeiden, investointien, yritysostojen tai muiden yleisten liiketoiminnallisten tarpeiden rahoittamiseksi; (ii) edellyttää, että merkittävä osa Yhtiön liiketoiminnan kassavirrasta käytetään lainapääoman ja lainojen korkojen maksuun, mikä vähentäisi liiketoimintaan ja liiketoiminnan kehittämiseen käytettävissä olevia varoja ja kassavirtaa; (iii) altistaa Yhtiön sen kilpailijoita voimakkaammin epäedullisille taloudellisille olosuhteille, mikä saattaisi heikentää Yhtiön kilpailukykyä; ja (iv) altistaa Yhtiön korkotason nousulle. Vaikka tällä hetkellä liiketoiminnan rahavirta synnyttää Technopolikselle riittävästi varoja sen velanhoitovaatimusten täyttämiseksi ja sen kyky hankkia uutta rahoitusta on riittävä, ei voi olla varmuutta siitä, että Technopolis kykenee säilyttämään tällaisen rahavirran ja riittävän rahoitusrakenteen tulevaisuudessa. Yhtiö käyttää lainajärjestelyissä vakuuksia ja Yhtiön lainajärjestelyihin liittyy tavanomaisia panttauskieltoja. Konserni luovuttaa pitkäaikaisten lainojen vakuudeksi rahoittajille kiinteistökiinnityksiä ja kiinteistöyhtiöiden osakkeita. Technopoliksen vakuudellisten velkojen määrä oli 518,5 miljoonaa euroa. Mikäli rahoittajat kiristävät vakuuskäytäntöään, se voi jatkossa vaikeuttaa rahoituksen saatavuutta. Lisäksi sijoituskiinteistöjen käypä arvo laskee, mikäli markkinoiden tuottovaatimukset nousevat. Tämä voi vaikuttaa kielteisesti Yhtiön kiinteistöjen vakuusarvoon ja vakuusasemaan eri rahoittajilla. Yhtiön rahoitusjärjestelyihin sisältyy tavanomaisia kovenantteja, joista merkittävin on Yhtiön omavaraisuusasteen säilyttäminen lainasopimusten määrittämällä tasolla Konsernilla oli korollisia lainoja rahoituslaitoksilta 354,2 miljoonaa euroa, joista 95,3 miljoonaan euroon sisältyy omavaraisuusasteeseen liittyviä kovenantteja. Omavaraisuusaste on voimakkaasti yhteydessä Yhtiön sijoituskiinteistöjen käypään arvoon. Jos käyvät arvot laskevat, Yhtiön velkaantuneisuus nousee ja omavaraisuusaste laskee, mikä voi aiheuttaa kovenanttien rikkoutumisen johtaen korkeampaan korkomarginaalitasoon, ennenaikaiseen lainojen takaisinmaksuun tai lisärahoituksen saamista koskeviin rajoituksiin. Mahdolliset marginaalimuutokset tulevat voimaan kunkin lainan sopimusehtojen mukaan. Mikäli Technopolis ei pysty maksamaan velkoja niiden erääntyessä, lainanantajilla on luottosopimusten mukaan oikeus realisoida niille annettu vakuus velan maksamiseksi. Mikäli Technopoliksen luottosopimusten mukainen velka eräännytetään, ei voi olla varmuutta siitä, että tämä vakuus riittäisi Technopoliksen velan takaisinmaksuun. Yhtiön rahoitusriskien hallinnassa käyttämiä keinoja on kuvattu jäljempänä kohdassa Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuudennäkymät Rahoitusriskien hallinta. Rahoituksen saatavuuteen ja hintaan liittyvien riskien hallinnasta huolimatta ei ole takeita siitä, että Yhtiö kykenee tulevaisuudessa hankkimaan riittä- 12

13 västi kohtuuhintaista rahoitusta strategiansa toteuttamiseksi, millä voi olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Yhtiö on altis korkotason muutoksille. Technopoliksen keskeinen rahoitusriski on vieraan pääomanehtoiseen rahoitukseen kohdistuva korkoriski. Korkotason nousulla voi olla olennainen, suora vaikutus saatavilla olevan rahoituksen kustannuksiin sekä Yhtiön olemassa oleviin rahoituskustannuksiin. Technopoliksen lainasalkun rakennetta kuvaa se, että rahamarkkinakorkojen muutos yhdellä prosenttiyksiköllä muuttaisi korkokustannuksia vuositasolla 2,3 miljoonaa euroa. Lainoihin liittyvän korkoriskin johdosta korkoperusteet on hajautettu siten, että korollisista veloista ,4 prosenttia on sidottu alle 3 kuukauden euribor-korkoon ja 66,9 prosenttia on sidottu 3 12 kuukauden euribor-korkoon. Korollisista veloista ,7 prosenttia oli kiinteäkorkoisia kuukauden ajalle. Korollisten velkojen jäljellä oleva pääomilla painotettu laina-aika oli 10,1 vuotta. Yhtiön velkaantuneisuudessa tapahtuvien muutosten vaikutusta korkokuluihin on käsitelty jäljempänä kohdassa Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuuden näkymät Maksuvalmius ja pääomalähteet Velkaantuneisuus. Yhtiön korkoriskin hallinnassa käyttämiä keinoja on kuvattu jäljempänä kohdassa Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuudennäkymät Rahoitusriskien hallinta. Korkoriskin hallinnasta huolimatta on mahdollista, että korkotason merkittävä nousu voi varsinkin pitkällä aikavälillä vaikuttaa olennaisen epäedullisesti Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Yhtiön rahoitussopimuksiin liittyy vastapuoliriski. Rahoituksen vastapuoliriskiä aiheutuu siitä, että rahoitustapahtuman sopimusosapuoli ei välttämättä pysty täyttämään sopimusvelvoitteitaan. Yhtiön pitkäaikaisten pankkilainojen, johdannaissopimusten ja vakuutusten vastapuolina toimivat kotimaiset ja kansainväliset rahoituslaitokset. Finanssimarkkinoiden kriisin seurauksena Yhdysvalloissa ja Euroopassa useat pankki- ja vakuutusyhtiöt ajautuivat taloudellisiin vaikeuksiin, joiden seurauksena on vuosina 2008 ja 2009 tapahtunut lukuisia yritysjärjestelyjä, yhtiöiden haltuunottoja valtioiden toimesta ja konkursseja. Konsernin pitkäaikainen rahoitus on järjestetty useiden kotimaisten ja ulkomaisten rahoituslaitosten kanssa, jotka toistaiseksi ovat välttyneet vakavilta ongelmilta. Yhtiön vastapuoliriskin hallinnassa käyttämiä keinoja on kuvattu tarkemmin jäljempänä kohdassa Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuudennäkymät Rahoitusriskien hallinta. Vastapuoliriskin hallinnasta huolimatta nykyisessä markkinatilanteessa ei kuitenkaan voida pois lukea sitä, että Technopoliksen rahoitus- tai vakuutusvastapuoli ajautuisi vakaviin taloudellisiin vaikeuksiin tai konkurssiin. Yhden tai useamman Technopoliksen vastapuolena toimivan rahoitusinstituution ajautumisella taloudellisiin vaikeuksiin tai konkurssiin saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Yhtiö on altis valuuttakurssien vaihteluille. Yhtiön toiminnan laajennuttua euroalueen ulkopuolelle Yhtiö altistuu valuuttakurssimuutoksista aiheutuvalle riskille. Venäjän ruplan ja euron välisten valuuttakurssien muutokset voivat vaikuttaa Yhtiön taloudelliseen tilanteeseen ja toimintaan. Ruplamääräiset liiketapahtumat kirjataan tapahtumapäivän valuuttakurssiin, ja niiden euroiksi muuntamisesta aiheutuneet valuuttakurssierot kirjataan tuloslaskelmaan rahoituskuluihin ja -tuottoihin liiketapahtuman luonteen mukaisesti. Yhtiö altistuu valuuttariskille tytäryhtiölle myönnetyn ruplamääräisen lainan osalta. Mikäli Yhtiön ja Smart City Group AS:n ja tämän tytäryhtiö Ülemiste City AS:n solmima sopimus yhteisyrityksen perustamisesta Viroon toteutuu suunnitellusti, Yhtiö altistuu ennen Viron aiottua liittymistä EMU-järjestelmään myös Viron kruunun ja euron välisten valuuttakurssien muutoksille. Riskiä tosin pienentää se, että Viron kruunu on jo nyt kiinnitetty euroon. Mikäli Yhtiö tulevaisuudessa jatkaa laajentumistaan euroalueen ulkopuolelle, se altistuu myös näiden uusien maiden osalta valuuttakurssiriskeille. Yhtiön valuuttakurssiriskin hallinnassa käyttämiä keinoja on kuvattu jäljempänä kohdassa Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuudennäkymät Rahoitusriskien hallinta. Valuuttakurssiriskin hallinnasta huolimatta on mahdollista, että valuuttakurssiriskit voivat aktualisoitua, millä voi olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Oman pääoman ehtoiseen rahoitukseen liittyy riski pörssikurssien laskusta. Yhtiö on usein teknologiakeskuksia hankkiessaan tai muita yritysostoja tehdessään käyttänyt maksuvälineenä Yhtiön osaketta suuntaamalla myyjätaholle osakeannin. Toisaalta myös suunnatuilla anneilla ja merkintäetuoikeusanneilla on voitu kerätä varoja investointien rahoittamiseen. Yhtiön liiketoimintaan sisältyvät riskit kuten 13

14 korkotason ja markkinoiden tuottovaatimusten nousu ja käyttöasteiden aleneminen voivat vaikuttaa epäedullisesti Yhtiön osakkeen markkina-arvoon ja näin rajoittaa Yhtiön mahdollisuutta käyttää osakeanteja kiinteistöhankintojen yhteydessä. Myös talouskriisi on osaltaan heikentänyt pörssiyhtiöiden mahdollisuuksia oman pääoman hankkimiseen uusien osakeantien avulla. Pörssikurssien laskulla voi siten olla olennaisen haitallinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Yhtiön osakkeisiin liittyviä riskejä Yhtiön osakkeiden markkinahinta tai likviditeetti saattaa vaihdella huomattavasti. Yhtiön osakkeiden markkinahinta saattaa vaihdella huomattavasti. Markkinahinnan vaihtelu riippuu useista tekijöistä, kuten Technopoliksen toimintaan vaikuttavan lainsäädännön muutoksista tai Technopoliksen toiminnan tuloksesta tai liiketoiminnan kehityksen muutoksesta. Kansainvälisillä rahoitusmarkkinoilla voi myös esiintyä hintoihin ja volyymiin liittyvää epävakautta, joka ei ole liittynyt yksittäisten yritysten liiketoiminnan menestyksellisyyteen tai tulevaisuuden näkymiin. Pörssikurssien lasku talouskriisin seurauksena on johtanut siihen, että monen kiinteistöyhtiön osakkeen markkina-arvo on laskenut merkittävästi verrattuna ennen talouskriisiä vallinneeseen tilanteeseen. Osakesijoittajat ovat kokeneet tappioita sijoitustoiminnassaan ja monet sijoittajat ovat pienentäneet osakepainotustaan sijoitussalkussaan, joskin viime kuukausien valoisampi markkinatilanne on muuttanut tilannetta parempaan suuntaan ja nostanut pörssikursseja. Osakemarkkinoiden yleinen lasku tai osakkeisiin verrattavien arvopapereiden hintojen lasku saattavat vaikuttaa olennaisen epäedullisesti Yhtiön osakkeiden kysyntään ja likviditeettiin. Muiden kuin suomalaisten osakkeenomistajien merkintäoikeuksien käyttö voi olla rajoitettua. Osakeyhtiölain mukaisesti yhtiön osakkeenomistajilla on osakeomistuksensa suhteessa etuoikeus merkitä annissa uusia osakkeita, optio-oikeuksia tai vaihtovelkakirjoja, ellei kyseistä antia koskevassa yhtiön päätöksessä toisin mainita. Osakeyhtiölain mukaan merkintäetuoikeudesta voidaan poiketa vain, jos päätös hyväksytään vähintään kahden kolmasosan enemmistöllä kaikista annetuista äänistä ja kaikista yhtiökokouksessa edustetuista osakkeista. Ne Technopoliksen osakkeenomistajat, jotka asuvat tai joilla on virallinen osoite muualla kuin Suomessa, eivät välttämättä voi käyttää osakkeisiinsa liittyviä merkintäetuoikeuksia tai muita oikeuksia, ellei osakkeilla ole kyseisen maan arvopaperilakien mukaista voimassa olevaa rekisteröintiä tai ellei niihin sovellu jokin rekisteröintivaatimuksia koskeva poikkeus. Osakkeenomistajille kultakin tilikaudelta jaettavien osinkojen määrä on epävarma. Technopolis ei voi taata, että se maksaa tulevaisuudessa osinkoa Yhtiön liikkeeseen laskemille osakkeille. Mahdollisesti maksettavan osingon määrää ei myöskään voida taata. Osingon maksu ja määrä riippuu Technopoliksen hallituksen harkinnasta ja viime kädessä Yhtiön yhtiökokouksen päätöksestä sekä kassavaroista, arvioiduista rahoitustarpeista, Technopoliksen tuloksesta, taloudellisesta asemasta ja mahdollisista Technopolista tai sen tytäryhtiöitä sitovista lainasopimusten ehdoista sekä muista asiaan vaikuttavista seikoista. 14

15 ESITTEESTÄ VASTUULLISET HENKILÖT Technopolis Oyj Yritys- ja yhteisötunnus: Kotipaikka: Oulu Osoite: Elektroniikkatie 8, Oulu ESITETTÄ KOSKEVA VAKUUTUS Yhtiö on laatinut tämän Perusesitteen ja vastaa sen sisältämien tietojen oikeellisuudesta. Yhtiö vakuuttaa varmistaneensa riittävän huolellisesti, että sen parhaan ymmärryksen mukaan tässä Perusesitteessä esitetyt tiedot vastaavat tosiseikkoja eikä tiedoista ole jätetty pois mitään asiaan todennäköisesti vaikuttavaa. ULKOPUOLISISTA LÄHTEISTÄ OLEVAT TIEDOT Mikäli Perusesitteen sisältämä tieto on peräisin ulkopuolisesta lähteestä, kyseinen lähde on yksilöity. Yhtiö vahvistaa, että Perusesitteeseen sisältyvät ulkopuolisista lähteistä tuotetut tiedot on toistettu Perusesitteessä asianmukaisesti, ja että siltä osin kuin Yhtiö tietää ja on pystynyt kyseisten kolmansien julkistamien tietojen perusteella varmistamaan, tiedoista ei ole jätetty pois seikkoja, jotka tekisivät toistetuista tiedoista harhaanjohtavia tai epätarkkoja. PERUSESITTEEN SAATAVILLA OLO Tämä Perusesite on saatavilla alkaen suomenkielisenä Yhtiön Internet-sivuilta osoitteesta sekä painettuna suomen- ja englanninkielisenä Yhtiöstä osoitteesta Technopolis Oyj, Elektroniikkatie 8, Oulu ja Helsingin Pörssin palvelupisteestä osoitteesta Fabianinkatu 14, Helsinki. TULEVAISUUTTA KOSKEVAT LAUSUMAT Eräät tässä Perusesitteessä esitetyt lausumat, kuten kohdissa Riskitekijät, Osingot ja osinkopolitiikka, Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuudennäkymät, Toimialakatsaus sekä Technopoliksen strategia ja liiketoiminta esitetyt lausumat, perustuvat Yhtiön johdon näkemyksiin ja oletuksiin sekä Yhtiön johdon tiedossa tällä hetkellä oleviin seikkoihin, ja näitä lausumia voidaan siten pitää tulevaisuutta koskevina lausumina. Muun muassa lausumia, jotka sisältävät verbin uskoa, odottaa, ennakoida, aikoa, suunnitella tai näitä vastaavan verbin tai ilmaisun, voidaan pitää tulevaisuutta koskevina lausumina. Tällaisiin tulevaisuutta koskeviin lausumiin liittyy tunnettuja ja tuntemattomia riskejä, epävarmuustekijöitä sekä muita tärkeitä tekijöitä, joiden seurauksena Technopoliksen todellinen tulos, toiminnan taso, saavutukset tai sen toimialan tulokset saattavat poiketa merkittävästikin tulevaisuutta koskevissa lausumissa esitetyistä tai arvioiduista tuloksista, toiminnan tasosta tai saavutuksista. Kohdassa Riskitekijät esitetään esimerkkejä näistä riskeistä, epävarmuustekijöistä ja muista tekijöistä. Tällaisia ovat muun muassa yleiset taloudelliset ja liiketaloudelliset suhdanteet, muutokset markkinoiden kilpailutilanteessa, kyky hankkia rahoitusta suotuisilla tai Technopoliksen odotuksia vastaavilla ehdoilla, toiminta- ja rahoituskustannuksissa tapahtuvien muutosten vaikutus, mukaan lukien muutokset koroissa, sekä lainsäädännössä tai yleisessä taloudellisessa kehityksessä tapahtuvat muutokset. Edellä mainittu luettelo ei ole tyhjentävä ja aika ajoin voi ilmetä uusia riskejä. Jos yksi tai useampi näistä tai muista riskeistä tai epävarmuustekijöistä toteutuisi tai jos taustaolettamukset osoittautuisivat vääriksi, Technopoliksen liiketoiminnan todellinen tulos tai sen taloudellinen asema saattaa erota huomattavasti siitä, mitä tässä Perusesitteessä kuvataan odotetuksi, uskotuksi, arvioiduksi tai ennakoiduksi. 15

16 OSINGOT JA OSINKOPOLITIIKKA Yhtiön tavoitteena on maksaa osinkoa säännöllisesti joka vuosi. Yhtiön hallitus aikoo noudattaa vakaata ja aktiivista osinkopolitiikkaa. Technopoliksen osinkopolitiikkana on jakaa osinkoina Yhtiön osakkeenomistajille vuosittain prosenttia tuloksestaan (ilman käyvän arvon muutoksia) huomioiden Yhtiön pääomatarpeet ja muut tekijät. Vaikka tämän osinkopolitiikan muuttaminen ei ole suunnitteilla, ei voida taata, että osinkoa todella maksetaan tulevaisuudessa, eikä takeita voida myöskään antaa minään tiettynä vuonna maksettavien osinkojen määrästä. Osakeyhtiölain mukaan yhtiökokous päättää osinkojen jakamisesta Yhtiön hallituksen esityksen perusteella. Osinkoa jaetaan yleensä kerran tilikaudessa, ja osinko voidaan maksaa vasta sen jälkeen, kun yhtiökokous on hyväksynyt Yhtiön tilinpäätöksen. Osingonjakoon liittyviä rajoituksia kuvataan kohdassa Osakkeet ja osakepääoma Yhteenveto Yhtiön osakkeisiin liittyvistä oikeuksista Osinko ja muun vapaan oman pääoman jakaminen. Technopolis on maksanut päättyneeltä tilikaudelta 0,15 euron osakekohtaisen osingon, päättyneeltä tilikaudelta 0,12 euron osakekohtaisen osingon ja päättyneeltä tilikaudelta 0,15 euron osakekohtaisen osingon. Yhtiön osingonjako on noudattanut Yhtiön osinkopolitiikkaa tilikausina

17 OSAKEMARKKINATIETOJA Yhtiöllä oli yhteensä osaketta. Kukin osake tuottaa omistajalleen yhden äänen Yhtiön yhtiökokouksissa. Osakkeet ovat julkisen kaupankäynnin kohteena Helsingin Pörssin pörssilistalla kaupankäyntitunnuksella TPS1V. Seuraavassa taulukossa esitetään Yhtiön osakkeen ylimmät ja alimmat kurssit, kauden keskihinta ja kaupankäyntimäärillä painotettu keskihinta sekä osakevaihdon määrä Helsingin Pörssissä kunakin esitettävänä kautena. Technopoliksen osakkeen päätöskurssi Helsingin Pörssissä oli 3,70 euroa. Osakekurssi Helsingin Pörssissä, euroa (1) Ylin 8,31 6,48 3,96 3,98 Alin 4,55 2,26 1,95 3,00 Kauden lopussa 5,81 2,88 3,10 3,70 Kauden keskihinta 6,85 4,84 3,01 3,45 Kaupankäyntimäärillä painotettu keskihinta 6,82 4,13 3,01 3,45 Kaupankäyntivolyymi Helsingin Pörssissä Osakkeiden määrä, 1000 kpl % osakkeiden keskimääräisestä lukumäärästä 51,97 64,09 32,91 13,18 Lähteet: Helsingin Pörssi ja Bloomberg (1) Tiedot ajanjaksolta

18 TECHNOPOLIKSEN STRATEGIA JA LIIKETOIMINTA Yleiskatsaus Technopolis on tietointensiivisten yritysten ja yhteisöjen toimintaympäristöihin ja palveluihin erikoistunut pörssiyritys. Sen palvelukokonaisuudessa yhdistyvät yritys- ja kehityspalvelut sekä nykyaikaiset toimitilat. Vuonna 2009 Yhtiön tiloissa Oulussa, pääkaupunkiseudulla, Jyväskylässä, Kuopiossa, Lappeenrannassa ja Tampereella sekä Venäjällä, Pietarissa toimi noin ihmistä ja lähes yritystä ja yhteisöä. Vuonna 2009 Yhtiön rakentaminen keskittyi aiemmin toteutettujen toimintaympäristöjen laajentamiseen Oulussa, Jyväskylässä, Kuopiossa ja Tampereella. Keväällä 2010 Yhtiöllä on rakenteilla kiinteistöjä Kuopiossa, Tampereella ja Pietarissa Venäjällä. Yhtiön pääkonttori sijaitsee Oulussa. Technopolis on Suomessa rekisteröity julkinen osakeyhtiö, jonka osake noteerataan Helsingin Pörssin keskisuurten yritysten ryhmässä. Yhtiön toiminta perustuu arvoihin, joita ovat asiakaskeskeisyys, innovaatiot, kannattava kasvu ja yhteiskuntavastuu. Yhtiön toiminta-ajatuksena on tarjota toimintaympäristöjä ja palveluita tietointensiivisille yrityksille ja yhteisöille. Yhtiön ainutlaatuinen palvelukonsepti yhdistää nykyaikaiset toimitilat, yrityspalvelut ja kehityspalvelut. Yhtiön toimitilat sijaitsevat kasvukeskuksissa ja niissä toimii tietointensiivisiä yrityksiä, uuden teknologia palveluntarjoajia sekä julkisen sektorin toimijoita. Technopolis järjestää asiakasyrityksilleen toimitilan lisäksi myös tarvittavat huolto-, sähkö-, aula- ja informaatiopalvelut sekä siivouspalvelut. Edellä mainittujen palveluiden lisäksi asiakasyritykset voivat hankkia Technopolikselta yritys- ja kehityspalveluita. Yhtiön asiakasyrityksille ja näiden henkilökunnalle suunnattujen yrityspalvelujen kautta asiakasyritykset saavat käyttöönsä tietoliikennepalveluita, puhepalveluita, kokous- ja videoneuvottelupalveluita, ravintola- ja cateringpalveluita, sekä erilaisia toimitila- ja toimistopalveluita. Yrityspalvelut parantavat asiakasyritysten kustannustehokkuutta ja joustavuutta. Toimivat yrityspalvelut ovat usein se erottava tekijä, jonka vuoksi asiakkaat valitsevat Technopoliksen toimitilat. Kehityspalveluiden valikoima muodostuu innovaatioita tukevista palveluista, rahoituksen hakupalveluista, verkottumispalveluista sekä arvokasta liiketoimintatietoa, työkaluja ja markkinadataa suomalaisesta kasvuyrityskentästä tarjoavasta Technopolis Online -palvelusta. Kehityspalvelut tukevat asiakasyritysten kasvua ja kansainvälistymistä tarjoamalla näille yhdestä osoitteesta erityyppisiä liiketoiminnan kehittämiseksi suunniteltuja palveluita. Lisätietoja Yhtiön palvelukonseptista on esitetty jäljempänä kohdassa Technopoliksen strategia ja liiketoiminta - Liiketoiminnan kuvaus. Alla oleva kuva havainnollistaa Yhtiön asiakaslähtöistä, ainutlaatuista palvelukonseptia. 18

19 Toimialan trendit Siirtyminen verkottuvaan tietointensiiviseen yhteiskuntaan Kiinan ja Aasian nousevien talouksien vaikutus suomalaisten vientiyritysten toimintaympäristöön on ollut voimakas. Kansainvälisten markkinoiden kireä kilpailu pakottaa yritykset leikkaamaan kustannuksia ja kehittämään jatkuvasti olemassa olevia ja uusia tuotteita. Innovaatiotoiminta hajaantuu ja verkottuu globaalisti, mikä on johtanut teknologiateollisuuden tutkimus- ja tuotekehitystoiminta vähenemiseen Suomessa. Tutkimus- ja kehitystoimintaa on siirretty muun muassa Kiinaan ja Intiaan - lähemmäs kasvavia markkinoita ja hinta-laatusuhteeltaan kustannustehokasta työvoimaa. Globalisaation seurauksena teollisuustuotannon osuus Suomen kokonaistuotannosta laskee ja palveluiden osuus nousee. Teknologiateollisuudessa on nähtävissä siirtymä teollisesta tuotannosta yhä enemmän kohti tietointensiivistä palvelutuotantoa. Yhtiön johto uskoo, että tietointensiivisyyden ja siihen liittyvien palvelutarpeiden lisääntyminen yrityskentässä kasvattaa monipuolisten ja asiakaskohtaisesti räätälöityjen toimintaympäristöpalvelujen kysyntää Suomessa sekä lisää tarvetta kansainväliseen verkostoitumiseen. Kiinteistö- ja vuokramarkkinan globalisoituminen Yhtiön johto uskoo, että kiinteistöinvestointi- ja vuokramarkkinan globalisoituminen jatkuu. Kansainväliset yritykset suunnittelevat kasvavassa määrin henkilöstöresurssien ja toimitilojen hankintaa globaalista näkökulmasta. Vastaavasti Suomessa sijaitsevia kiinteistöjä verrataan suoraan suhteessa globaaliin sijoitusmarkkinaan. Kansainvälisesti suuntauksena vaikuttaa olevan se, että toimitilojen kysyntä on vähentynyt ja hintakilpailu kiristynyt. Asiakkaiden kustannussäästöt tuovat painetta toimintojen tehostamiseen koko arvoketjussa ja markkinoiden sekä toimialojen rakenteelliset muutokset heijastuvat niin kiinteistöjen investointi- kuin vuokramarkkinaan. Kustannustehokkuus, muunneltavuus ja virtuaaliset työyhteisöt Asiakkaat ovat entistä hintatietoisempia ja vuokratilojen kysyntä keskeisillä sijainneilla, erityisesti kaupunkien keskustoissa kasvaa. Vuokramarkkinoilla trendinä on asiakkaiden nouseva kiinnostus vuokrakohteen kokonaiskuluja kohtaan. Neliövuokrien sijasta seurataan tilojen laatua, tehokkuutta ja muunneltavuutta. Toimitiloilta vaaditaan tehokasta hallinnoitavuutta ja nopeaa muunneltavuutta asiakkaan tarpeiden mukaiseksi. Sijainnista on tullut osa yrityksen brändiä, mikä näkyy toimitilojen valinnoissa. Lisäksi viimeaikaisena trendinä on ollut etätyöskentelyn ja virtuaalisten ja kommunikointivälineiden yleistyminen, minkä vaikutukset ovat jo nyt nähtävissä tilasuunnittelussa ja toimitilojen kysynnässä. Yhtiö katsoo, että kustannustehokkuutta nostavien ja toiminnallista lisäarvoa tuottavien toimitilaratkaisujen ja yrityspalvelujen merkitys korostuu tulevaisuuden kilpailukeinona. Ympäristötietoisuus Kestävä kehitys, elinkaariajattelu ja energiatehokkuus ovat nousseet mukaan sekä investoijien että asiakkaiden päätöksentekoon. Vanhanaikaisten ja ympäristöä paljon kuormittavien kiinteistöjen kysyntä sekä vuokra- että sijoituskohteina on laskeva kysynnän kohdistuessa uusiin moderneihin tiloihin. Yhtiön johdon käsityksen mukaan ympäristöä vähemmän kuormittavien toimitila- ja yrityspalveluratkaisujen kysyntä kasvaa ja Technopolis on asemoitunut hyvin ympäristötrendin kehitykseen. Strategia Yhtiön toiminnan tavoitteena on luoda kilpailukykyinen tuotto osakkeenomistajille ja lisäarvoa Yhtiön asiakkaille. Lisäarvo muodostuu Yhtiön toiminnan erilaistumisesta pelkän kiinteistösijoitustoiminnan sijaan innovaatioympäristöihin. Näissä innovaatioympäristöissä Yhtiön yritys- ja kehityspalvelut on liitetty toimitilojen vuokraukseen ja koko näin syntyvä konsepti on ketjutettu maantieteellisesti sekä kotimaassa että kansainvälisesti. Yhtiön asiakaskohderyhmää ovat kaikki innovaatioympäristön toimijat, kuten tietointensiiviset yritykset, uuden teknologian palveluntarjoajat ja muut yritykset ja yhteisöt, jotka ovat osa innovaatiojärjestelmää. Yhtiö tukee asiakkaittensa kasvua ja menestystä konseptinsa avulla. 19

20 Yhtiö toteuttaa seuraavaa strategiaa: Keskittyminen tietointensiivisiin ympäristöihin Yhtiö tarjoaa toimintaympäristöjä ja palveluita tietointensiivisille yrityksille, uuden teknologian palveluntarjoajille ja muille innovaatiojärjestelmän toimijoille. Yhtiön johto uskoo, että yrityspalvelut, kehityspalvelut ja toimitilat yhdistävän Technopolis-konseptin avulla Yhtiö palvelee parhaiten asiakkaittensa nopeasti muuttuvia tarpeita ja generoi jatkuvaa kasvua sekä Technopoliksen sisällä että toiminta-alueella. Yhtiön innovaatiokeskukset tarjoavat asiakkailleen korkeatasoiset, nykyaikaiset ja joustavat toimitilat. Yrityspalvelut auttavat asiakkaita tehostamaan toimintojaan, karsimaan kulujaan ja vähentämään ympäristön kuormitusta. Kehityspalvelut tukevat kasvuhakuisten yritysten varain- ja asiakashankintaa ja kansainvälistymistä. Kustannustehokkuus Yhtiö toimii kustannustehokkaasti ja hyödyntää kiinteistö- ja palvelukehityksessä ja niiden tuotannossa pitkäaikaista kokemustaan. Technopolis-konsepti ja sen maantieteellinen ketjuttaminen tuo skaalaetua, joka näkyy Yhtiön kyvyssä standardoida ja kehittää prosesseja ja tuotteita tehokkaasti, mikä luo parempaa laatua ja tuottavuutta. Yhtiön yrityspalvelut tuottavat kustannussäästöjä koko arvoketjulle: palvelun käyttäjälle, tarjoajalle ja tuottajalle. Palvelut mahdollistavat Yhtiön asiakkaille keskittymisen ydinliiketoimintaan, parantavat kustannustehokkuutta ja lisäävät toiminnan joustavuutta. Technopolis kiinnittää uudisrakennushankkeissa huomiota laatuun ja kiinteistön koko elinkaaren hallittavuuteen. Suunnitteluvaiheessa huomioidaan kiinteistön ylläpidon ja huollon vaatimukset tavoitteena toteuttaa ympäristöä säästäviä ratkaisuja mm. energiankulutuksen, toimitilojen muuntojoustavuuden ja kierrätysmahdollisuuksien suhteen. Uudisrakennushankkeissa Yhtiö kontrolloi kiinteistöihin liittyviä kustannuksia hyödyntämällä pitkäaikaista omaa rakennuttamiskokemustaan. Yhtiö huolehtii kustannustehokkaasti kiinteistöjen ylläpidosta ja käyttää merkittävää asemaa hankkiessaan ostopalveluja toiminta-alueillaan. Yritys- ja kiinteistöostojen yhteydessä Yhtiö kiinnittää erityistä huomiota hankittavan kohteen olemassa olevaan toimintaympäristöön ja sen kehittämismahdollisuuksiin. Yhtiö on hankintojen yhteydessä muodostanut prosessin, jonka avulla tunnistetaan hankittavan keskuksen sijaintikaupungin kehityssuunnat, kyky kehittyä kasvukeskuksena, tietointensiivisten yritysten osuus työpaikoista ja toimitilatarpeesta sekä avainyritysten kehitys- ja tulevaisuudennäkymät. Yhtiöllä on edellytykset tunnistaa mahdollisia kannattavia hankintakohteita ja monistaa kustannustehokkaasti konseptiaan uusille markkina-alueille. Kannattava kasvu ja kansainvälistyminen Technopolis on erityisosaaja toimintaympäristöjen tarjoamisessa tietointensiivisillä yrityksille ja innovaatioympäristön muille toimijoille. Yhtiö on hajauttamassa toimintaansa liittyviä riskejä laajentamalla toimintojaan maantieteellisesti sekä Suomessa että ulkomailla ja hakemalla uusia asiakassegmenttejä tietointensiivisten alojen sisällä. Uusiin asiakassegmentteihin kuuluvat esimerkiksi cleantech, hyvinvointialat ja nanoteknologia. Yhtiön kasvustrategian tavoitteena on toimia vuonna 2014 parhaissa tietointensiivisissä kaupungeissa Suomessa, Venäjällä ja 2 3 muussa maassa. Liikevaihdon vuotuisen kasvun tavoite on keskimäärin 10 prosenttia, ja vuonna 2014 liikevaihdosta neljänneksen on tavoitteena tulla Suomen ulkopuolelta. Kasvua haetaan sekä orgaanisesti että yritysostojen avulla. Yhtiöllä on käynnissä toimintojen ja prosessien yhtenäistämishanke. Osana tätä yhtenäistämishanketta Konsernissa otetaan käyttöön toiminnanohjausjärjestelmä keväällä Tavoitteena on luoda monistettava kasvualusta, jonka avulla Technopolis-konsepti tullaan jalkauttamaan uusille markkinoille nopeasti ja kannattavasti. 20