TECHNOPOLIS OYJ PERUSESITE

Transkriptio

1 TECHNOPOLIS OYJ PERUSESITE Tämän perusesitteen ( Perusesite ) on laatinut Technopolis Oyj, Suomessa rekisteröity julkinen osakeyhtiö. Technopolis Oyj:n osake on julkisen kaupankäynnin kohteena NASDAQ OMX Helsinki Oy:n ( Helsingin Pörssi ) pörssilistalla kaupankäyntitunnuksella TPS1V. Tämä Perusesite on voimassa 12 kuukautta siitä, kun Perusesite on julkistettu. Uusien osakkeiden tai Technopolis Oyj:n osakkeiksi vaihdettavien tai osakkeisiin oikeuttavien arvopapereiden liikkeeseenlaskua koskeva esite voi 12 kuukauden ajan tämän Perusesitteen julkistamisesta lähtien koostua Perusesitteestä sekä kutakin liikkeeseenlaskua koskevasta, erikseen hyväksyttävästä tiivistelmästä ja arvopaperiliitteestä. Tämä Perusesite sisältää tietoja Technopolis Oyj:stä sekä sen liiketoiminnasta ja taloudellisesta asemasta. Kukin tiivistelmä ja arvopaperiliite sisältävät tiedot kulloinkin tarjottavista tai julkisen kaupankäynnin kohteeksi haettavista arvopapereista.

2 PERUSESITETTÄ KOSKEVIA TIETOJA Tämä Perusesite on laadittu seuraavien säädösten mukaisesti: Suomen arvopaperimarkkinalaki ( /495 muutoksineen), Suomen valtiovarainministeriön asetus arvopaperimarkkinalain 2 luvussa tarkoitetusta esitteestä ( /452), Euroopan komission asetus (EY) N:o 809/2004, annettu Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivin 2003/71/EY täytäntöönpanosta esitteiden sisältämien tietojen, esitteiden muodon, viittauksina esitettävien tietojen, julkistamisen ja mainonnan osalta (liite I), sekä Finanssivalvonnan säännöt ja määräykset. Perusesitteestä on laadittu englanninkielinen käännös, joka vastaa tätä suomenkielistä Perusesitettä. Mikäli alkuperäisen suomenkielisen Perusesitteen ja englanninkielisen käännöksen välillä on eroavaisuuksia, suomenkielinen versio on ratkaiseva. Finanssivalvonta on hyväksynyt tämän Perusesitteen suomenkielisen version mutta ei vastaa siinä esitettyjen tietojen oikeellisuudesta. Finanssivalvonnan hyväksymispäätöksen diaarinumero on FIVA 49/ /2012. Perusesitteessä termit Yhtiö, Technopolis tai Konserni tarkoittavat Technopolis Oyj:tä ja sen tytäryhtiöitä yhdessä ellei asiayhteydestä ilmene, että termillä tarkoitetaan ainoastaan Technopolis Oyj:tä tai tiettyä tytäryhtiötä tai liiketoimintaa. Viittauksilla Yhtiön osakkeisiin, osakepääomaan ja hallintotapaan tarkoitetaan kuitenkin Technopolis Oyj:n osakkeita, osakepääomaa ja hallintotapaa. Osakkeenomistajien ja mahdollisten sijoittajien tulee luottaa ainoastaan Perusesitteen sisältämiin tietoihin sekä Technopoliksen julkistamiin pörssitiedotteisiin. Technopolis ei ole valtuuttanut ketään antamaan mitään muita kuin tähän Perusesitteeseen sisältyviä tietoja tai lausuntoja. Tämän Perusesitteen luovuttaminen ei missään olosuhteissa merkitse sitä, että sen sisältämät tiedot pitäisivät paikkaansa muulloin kuin Perusesitteen päivämääränä tai että Technopoliksen liiketoiminnassa ei olisi tapahtunut muutoksia Perusesitteen päivämäärän jälkeen. Mikäli tässä Perusesitteessä kuitenkin ilmenee ennen mahdollisen tarjouksen voimassaoloajan päättymistä tai arvopaperin ottamista julkisen kaupankäynnin kohteeksi virhe tai puute, jolla saattaa olla olennaista merkitystä sijoittajille, Perusesitettä täydennetään Suomen arvopaperimarkkinalain mukaisesti. Tämän Perusesitteen sisältämät tiedot eivät ole Technopoliksen vakuutus tai takuu tulevista tapahtumista, eikä niitä tule pitää sellaisina. Ellei toisin mainita, Technopoliksen tai sen toimialaan liittyvästä markkinakehityksestä esitetyt arviot perustuvat Yhtiön johdon kohtuullisella tavalla varmistamiin arvioihin. HUOMAUTUS SIJOITTAJILLE Lainsäädäntö voi rajoittaa tämän Perusesitteen sekä tähän Perusesitteeseen liittyvän arvopaperiliitteen ja tiivistelmän jakelua sekä Yhtiön osakkeiden, merkintäoikeuksien ja osakkeiksi vaihdettavien tai osakkeisiin oikeuttavien arvopapereiden tarjoamista ja myyntiä. Henkilöitä, jotka saavat haltuunsa tämän Perusesitteen tai siihen liittyvän arvopaperiliitteen ja tiivistelmän, kehotetaan ottamaan selvää kyseisistä rajoituksista. Tämä Perusesite sekä arvopaperiliite ja tiivistelmä eivät muodosta Yhtiön osakkeita, merkintäoikeuksia tai osakkeiksi vaihdettavia tai osakkeisiin oikeuttavia arvopapereita koskevaa tarjousta tai kehotusta hankkia Yhtiön osakkeita, merkintäoikeuksia tai osakkeiksi vaihdettavia tai osakkeisiin oikeuttavia arvopapereita missään valtiossa, jossa kyseinen tarjous taikka kehotus on lainvastaista. TALOUDELLISEN JA MUUN TIEDON ESITTÄMINEN Technopoliksen tilintarkastetut konsernitilinpäätökset , ja päättyneiltä tilikausilta on laadittu Euroopan Unionin ( EU ) käyttöön ottamien kansainvälisten tilinpäätösstandardien ( IFRS ) mukaisesti. Emoyhtiön tilintarkastetut tilinpäätökset , ja päättyneiltä tilikausilta on laadittu Suomen kirjanpitoperiaatteiden ja kirjanpitolain (1336/1997, muutoksineen) mukaisesti. Yhtiön keskeisiä tilinpäätöksen laadintaperiaatteita on käsitelty kohdassa Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuudennäkymät Keskeiset tilinpäätöksen laadintaperiaatteet. Technopoliksen tilintarkastamaton osavuosikatsaus päättyneeltä kolmen kuukauden jaksolta vertailutietoineen on laadittu IAS 34 Osavuosikatsaukset -standardin mukaisesti. Osavuosikatsaus päättyneeltä kolmen kuukauden jaksolta sisältyy tähän Perusesitteeseen. Konserni- ja emoyhtiön tilinpäätökset , ja päättyneiltä tilikausilta on sisällytetty viittaamalla tähän Perusesitteeseen, katso kohta Viittauksina esitetyt tiedot, ja ne ovat saatavilla Yhtiön Internet-sivuilta osoitteesta Tässä Perusesitteessä euro ja EUR viittaavat Euroopan talous- ja rahaliittoon kuuluvien Euroopan unionin (EU) jäsenmaiden rahayksikköön. Yhtiön tilinpäätösten rahayksikkö on euro. Lukemisen helpottamiseksi Venäjän ruplina olevat rahamäärät on tässä Perusesitteessä esitetty euroina. Tätä ei tule ymmärtää siten, että Venäjän ruplat vastaisivat tarkalleen mainittua euromäärää tai että ne voitaisiin vaihtaa euroiksi käytetyllä tai muulla valuuttakurssilla. Ellei toisin mainita, Venäjän ruplat on muunnettu euromääräisiksi siten, että Yhtiön lainoissa on käytetty tilinpäätöshetkellä voimassa ollutta valuuttakurssia ja Yhtiön hankinnoissa hankinnan julkistamisen ajankohtana voimassa ollutta valuuttakurssia. Tämän Perusesitteen sisältämät tilinpäätöstiedot sekä tietyt muut taulukkomuodossa esitetyt tiedot on saatettu pyöristää lähimpään kokonais- tai desimaalilukuun. Siten tietyissä tapauksissa taulukon sisältämien lukujen summa ei välttämättä vastaa täysin sarakkeelle laskettua kokonaissummaa. Lisäksi tietyt prosenttimäärät, kuten tunnusluvut, on laskettu taustatiedoista ennen pyöristämistä, joten ne eivät välttämättä täysin vastaa niitä prosenttilukuja, jotka saataisiin tulokseksi, jos kyseiset laskutoimitukset suoritettaisiin pyöristämisen jälkeen saaduilla luvuilla. 2

3 SISÄLLYSLUETTELO Sivu PERUSESITETTÄ KOSKEVIA TIETOJA... 2 HUOMAUTUS SIJOITTAJILLE... 2 TALOUDELLISEN JA MUUN TIEDON ESITTÄMINEN... 2 RISKITEKIJÄT... 5 YHTIÖN TOIMINTAYMPÄRISTÖÖN LIITTYVIÄ RISKEJÄ... 5 YHTIÖÖN JA SEN LIIKETOIMINTAAN LIITTYVIÄ RISKEJÄ... 8 YHTIÖN LIIKETOIMINTAAN LIITTYVÄT RAHOITUSRISKIT YHTIÖN OSAKKEISIIN LIITTYVIÄ RISKEJÄ ESITTEESTÄ VASTUULLISET TAHOT ESITETTÄ KOSKEVA VAKUUTUS ULKOPUOLISISTA LÄHTEISTÄ OLEVAT TIEDOT PERUSESITTEEN SAATAVILLA OLO TULEVAISUUTTA KOSKEVAT LAUSUMAT OSINGOT JA OSINKOPOLITIIKKA OSAKEMARKKINATIETOJA TECHNOPOLIKSEN STRATEGIA JA LIIKETOIMINTA YLEISKATSAUS TOIMIALAN TRENDIT STRATEGIA KESKEISET VAHVUUDET TALOUDELLISET TAVOITTEET LIIKETOIMINNAN KUVAUS ASIAKASKUNTA VUOKRAKANTA SIJAINTIKAUPUNGIT YMPÄRISTÖKYSYMYKSET IMMATERIAALIOIKEUDET VAKUUTUKSET HENKILÖSTÖ OLENNAISET SOPIMUKSET OIKEUDENKÄYNNIT JURIDINEN RAKENNE LÄHIPIIRILIIKETOIMET HISTORIA TECHNOPOLIKSEN KIINTEISTÖOMAISUUS ERÄITÄ TALOUDELLISIA TIETOJA TUNNUSLUKUJEN LASKENTAPERIAATTEET LIIKETOIMINNAN TULOS, TALOUDELLINEN ASEMA JA TULEVAISUUDENNÄKYMÄT LIIKETOIMINTAYMPÄRISTÖ YHTIÖN LIIKETOIMINTA JA LIIKETOIMINNAN TULOKSEEN VAIKUTTAVIA TEKIJÖITÄ TULEVAISUUDEN NÄKYMÄT VIIMEAIKAISET TAPAHTUMAT MERKITTÄVIMMÄT INVESTOINNIT JA KEHITYSHANKKEET VUOSINA RAKENTEILLA OLEVAT HANKKEET

4 MUUT YHTIÖN HALLITUKSEN HYVÄKSYMÄT HANKKEET KESKEISET TILINPÄÄTÖKSEN LAADINTAPERIAATTEET TOIMINTASEGMENTIT LIIKETOIMINNAN TULOS RAHOITUSRISKIEN HALLINTA MAKSUVALMIUS JA PÄÄOMALÄHTEET TOIMIALAKATSAUS YLEINEN TALOUDELLINEN TILANNE SUOMEN, VENÄJÄN JA VIRON KIINTEISTÖMARKKINAT HALLINTO YLEISTÄ TECHNOPOLIKSEN HALLINTO HALLITUKSEN JA JOHTORYHMÄN OMISTUKSET HALLITUKSEN JA JOHDON PALKKIOT JA ETUUDET OSAKKEET JA OSAKEPÄÄOMA YLEISTÄ TIEDOT OSAKKEISTA OMISTUSRAKENNE YHTEENVETO YHTIÖN OSAKKEISIIN LIITTYVISTÄ OIKEUKSISTA SUOMEN ARVOPAPERIMARKKINAT YLEISTÄ KAUPANKÄYNTI JA KAUPPOJEN SELVITYS HELSINGIN PÖRSSISSÄ ARVO-OSUUSJÄRJESTELMÄ SIJOITTAJIEN KORVAUSRAHASTO TILINTARKASTAJAT VIITTAUKSINA ESITETYT TIEDOT NÄHTÄVILLÄ PIDETTÄVÄT ASIAKIRJAT LIITTEET Technopolis Oyj:n tilintarkastamaton osavuosikatsaus päättyneeltä kolmen kuukauden jaksolta Liite 1 Tilintarkastajan lausunto Perusesitteeseen sisältyvästä tulosennusteesta Liite 2 Technopolis Oyj:n kiinteistöjen arviointilausunto mukaisesta tilanteesta Liite 3 4

5 RISKITEKIJÄT Sijoitusta harkitsevien tulee huolellisesti perehtyä seuraaviin riskitekijöihin muiden tässä Perusesitteessä esitettyjen tietojen lisäksi. Jokainen esitetyistä riskeistä saattaa vaikuttaa olennaisesti Technopoliksen liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Myös muut kuin tässä kuvatut riskit ja epävarmuustekijät voivat vaikuttaa Technopoliksen liiketoimintaan. Lisäksi tällä hetkellä tuntemattomat tai vähäisinä pidettävät riskit ja epävarmuustekijät voivat vaikuttaa epäedullisesti Technopoliksen liiketoimintaan tai Technopolikseen tehdyn sijoituksen arvoon. Tiettyjä muita Technopoliksen liiketoimintaan liittyviä seikkoja, joita tulisi harkita ennen sijoituksen tekemistä, on selvitetty muun muassa kohdissa Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuudennäkymät sekä Technopoliksen strategia ja liiketoiminta. Tässä Perusesitteessä esitettyjen riskitekijöiden esitysjärjestyksellä ei ole tarkoitus osoittaa niiden toteutumisen todennäköisyyttä tai mahdollista vaikutusta Technopoliksen liiketoimintaan. Yhtiön toimintaympäristöön liittyviä riskejä Talouden suhdannevaihtelut voivat vaikeuttaa Technopoliksen ja sen asiakkaiden liiketoimintaa. Talouden suhdannevaihtelut ja taloudellinen kehitys vaikuttavat olennaisesti kiinteistömarkkinoihin, vuokrattavien tilojen kysyntään ja vuokratasoihin. Heikentyvä taloudellinen tilanne voi heikentää Technopoliksen asiakkaina toimivien yritysten omaa taloutta ja vuokranmaksukykyä ja sitä kautta vähentää Technopoliksen tarjoamien toimitilojen kysyntää ja lisätä kiinteistöjen vajaakäyttöastetta. Kansainvälinen rahoitus- ja talouskriisi ja sen aiheuttama nopea liiketoimintaympäristön muutos sekä Euroopan julkisen sektorin velkakriisi ja erilaiset laajat luonnonkatastrofit ovat esimerkkejä tällaisista ilmiöistä, jotka ovat aiheuttaneet talouden vaihteluita. Vaikka taloudellinen tilanne on vähitellen normalisoitumassa, ei voida pois sulkea, ettei tulevaisuudessa syntyisi vastaavanlaisia kriisejä. Vastaavanlaisilla kriiseillä tulevaisuudessa ja talouden suhdannevaihteluilla saattaa siten olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Korkotason nousu sekä heikko rahoituksen saatavuus ja korkea hinta voivat vaikuttaa olennaisen epäedullisesti Yhtiön tulokseen. Kansainvälisen talouskriisin seurauksena yleinen korkotaso laski selvästi, ja on edelleen hyvin alhainen. Vuonna 2011 kolmen kuukauden euribor-korko oli keskimäärin 1,4 prosenttia verrattuna 0,8 prosenttiin vuonna 2010 ja 1,2 prosenttiin vuonna Vuoden 2012 ensimmäisellä vuosineljänneksellä kolmen kuukauden keskimääräinen euribor-korko oli 1,0 prosenttia (Lähde: Suomen Pankki, korkotaulukot). Vaikka markkinakorot ovat nyt alhaalla, ne voivat nousta hyvinkin nopeasti. Yleisen korkotason muutoksilla on merkittävä vaikutus kiinteistötoimialaan. Korkotason olennainen nousu saattaa vaikuttaa asiakkaiden vuokranmaksukykyyn ja johtaa Yhtiön toimitilojen vajaakäyttöasteen kasvuun. Korkotason nousulla voi olla myös olennainen, suora vaikutus Yhtiön nykyisiin ja tuleviin rahoituskustannuksiin (katso jäljempänä Yhtiön liiketoimintaan liittyvät rahoitusriskit Yhtiö on altis korkotason muutoksille ). Vaikka rahoituksen saatavuus ja hintatasot ovat Suomessa normalisoituneet loppuvuoden 2011 aikaisilta tasoilta, tulevaisuudessa tiukentuva pankki- ja vakuutussektorin sääntely (Basel III- ja Solvenssi II -sääntely) voi ylläpitää kriisiä edeltävään aikaan nähden korkeampia pankkirahoituksen kustannuksia. Rahan saannin vaikeutuminen ja luottomarginaalien nousu voivat vaikuttaa myös jatkossa Yhtiön asiakkaina toimivien yritysten rahoituksen saantiin ja hintaan, mikä voi osaltaan näkyä toisaalta konkurssien lisääntymisenä ja toisaalta asiakasyritysten kasvun hidastumisena heikentäen siten Yhtiön toimitilojen kysyntää. Korkotason selkeällä nousulla, rahoituksen saatavuuteen liittyvillä haasteilla ja rahoituksen korkealla hinnalla saattaa varsinkin pitkällä aikavälillä olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Kiinteistömarkkinoiden epäsuotuisalla kehityksellä on olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiöön. Kiinteistömarkkinoiden likvidiyteen ja kiinteistöjen hintatasoon vaikuttavat monet tekijät, kuten yleinen ja paikallinen talouskehitys, kiinteistöjen kysyntä- ja tarjontatilanne, talouden ja rakentamisen suhdannetilanne sekä rahoitusmarkkinoiden olosuhteet ja verotus, vaihtoehtoiset sijoitusmahdollisuudet ja niiden tuotot ja riskit sekä kilpailutilanne. Makrotaloudellisista tekijöistä merkittävimpiä kiinteistöjen yleiseen hintatasoon vaikuttavia tekijöitä ovat korko- ja inflaatiokehitys. Lisäksi kaupunkisuunnittelu- ja rakennusprojektit sekä muutokset kilpailutilanteessa saattavat vaikuttaa kiinteistöjen arvoon. 5

6 Huolimatta vuoden 2011 aikana elpyneestä toimintaympäristöstä ja kiinteistöjen markkina-arvojen kääntymisestä nousuun kiinteistömarkkinat ovat tällä hetkellä edelleen kansainvälistä talouskriisiä edeltäneeseen tilanteeseen verrattuna epälikvidimmät. Vuosien aikana vallinnut alhainen kaupankäyntiaktiivisuus vaikeutti toisaalta kiinteistöhankintojen tekemistä ja toisaalta myös irrottautumista omistetuista kiinteistökohteista, eikä tilanne ole vielä palautunut talouskriisiä edeltäneelle tasolle. On kuitenkin mahdollista, että lähivuosina Suomen markkinoille tulee uudelleenrahoitettavaksi kansainvälisten kiinteistösijoittajien aikanaan ostamia, bulletluotoilla rahoitettuja kohteita, kun luottojen erääntyminen voi joissain tapauksissa johtaa pakkomyynteihin, mikä voi laskea kiinteistöjen arvoa yleisemminkin ja johtaa myös vuokratasojen laskuun. Kiinteistömarkkinoiden tuottovaatimusten muutokset heijastuvat Yhtiön sijoituskiinteistöjen käypään arvoon. Markkinoiden tuottovaatimusten noustessa kiinteistöjen käyvät arvot laskevat ja tuottovaatimusten laskiessa kiinteistöjen käyvät arvot nousevat. Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos kirjataan omana eränään laajaan tuloslaskelmaan. Arvonmuutokset vaikuttavat Yhtiön liikevoittoon joko sitä laskevasti tai nostavasti. Markkinoiden tuottovaatimusten muutoksilla ei ole välitöntä vaikutusta Yhtiön liikevaihtoon, käyttökatteeseen eikä kassavirtaan. Välillisesti arvonmuutokset voivat kuitenkin vaikuttaa Yhtiön rahoitusasemaan ja kassavirtaan lainasopimuksiin liittyvien kovenanttiehtojen rikkoutumisten kautta. Kovenanttirikkomuksen yhteydessä Yhtiön rahoitusasema ja kassavirta voivat heiketä kovenanttiehtoihin liitettyjen korkeampien korkomarginaalien, välittömien lainasopimusten erääntymisten sekä lisärahoituksen saamista koskevien rajoitusten kautta. Lisätietoja markkinoiden tuottovaatimusten muutoksen vaikutuksesta on esitetty kohdassa Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuudennäkymät Yhtiön liiketoiminta ja liiketoiminnan tulokseen vaikuttavia tekijöitä. Kiinteistömarkkinoiden epäsuotuisalla kehityksellä on yllä kuvatun perusteella olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Toimitilojen kysynnän heikentyminen ja vuokratasojen lasku voivat merkittävästi heikentää Yhtiön tulosta ja taloudellista asemaa. Muutokset kansallisissa ja aluetalouksissa sekä alueellisissa kiinteistömarkkinaolosuhteissa vaikuttavat kiinteistöjen vuokrausasteeseen ja vuokratasoon ja sitä kautta kiinteistöjen hintoihin. Paikallisilla kiinteistömarkkinoilla vuokrakohteiden menestymiseen vaikuttavat muun muassa vaihtoehtoisten kiinteistöjen saatavuus, kilpailu vuokralaisista, kaavoituspäätökset, merkittävä uudisrakentaminen ja markkinoiden tilavaatimukset. Ei ole takeita siitä, että Yhtiö voi säilyttää omistamiensa kiinteistöjen nykyisen, korkean vuokrausasteen ja vuokratason tulevaisuudessa. Keskeinen riski liittyy toimitilojen kysynnän merkittävään pienentymiseen talousnäkymien heikentymisestä tai muista syistä johtuen, minkä seurauksena toisaalta vanhat vuokralaiset voivat irtisanoa vuokrasopimuksiaan ja Yhtiö voi joutua joustamaan vanhojen vuokralaisten vuokratasoissa, ja toisaalta uusien tilojen vuokrausta ei välttämättä pystytä toteuttamaan suunnitellulla vuokratasolla tai vuokrausaste voi jäädä suunniteltua alhaisemmaksi. Lisäksi viestintäteknologia on mahdollistanut etätyön tekemisen, mikä voi vähentää toimitilojen kysyntää, kun yhä suurempi osa töistä voidaan tehdä kotona tai työmatkoilla. Mikäli toimitilojen kysyntä heikentyy ja vuokratasot laskevat voi tällä olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Rakentamiseen ja saneeraukseen liittyvien kustannusten nousu sekä kiinteistöjen lisääntyvä modernisoinnin tarve voivat lisätä merkittävästi Yhtiön kustannuksia. Kansainvälisen talouskriisin seurauksena rakennuskustannukset laskivat, mutta talouden elvyttyä myös hintakehitys on alkanut normalisoitua ja hinnat ovat jatkaneet lievää nousuaan. Vuositasolla sähkön Nordpool SPOThinnat ovat laskeneet edelliseen vuoteen verrattuna keskimäärin 5,5 prosenttia, mutta sähkön ja kaukolämmön hintoja ovat nostaneet vuoden 2011 veronkorotukset sekä raakaöljyn hinnan nousu. Kaukolämmön keskihinta veroineen nousi 16,6 prosenttia ja sähkön hinta 7,6 prosenttia. Sähkön hintaan vaikutti myös kasvaneet siirtohinnoittelukulut (Lähde: Energiamarkkinavirasto, hintatilastot; Tilastokeskus, sähkön hinta kuluttajatyypeittäin). Mikäli rakennuskustannukset ja energian hinta nousevat merkittävästi, tämä saattaa vaikeuttaa uusien toimitilojen rakentamista ja olemassa olevien kiinteistöjen uudistamista ja laajentamista sekä aiheuttaa lisäkustannuksia kiinteistöjen ylläpitoon liittyen. Kustannusten nousua Yhtiölle aiheuttaa myös Yhtiön nykyisten kiinteistöomistusten vähittäinen vanheneminen ja niihin liittyvien saneeraustarpeiden lisääntyminen. Yhtiö joutuu tekemään perus- ja kunnossapitokorjauksia kiinteistöissään ja toimitiloissaan. Peruskorjausten, erityisesti putkisto-, sähkö-, julkisivu-, vesikatto- ja ikkunasaneerausten, aiheuttamat kustannukset ovat huomattavia. Vaikka Technopolis pystyy vaikuttamaan tulevien rakennushankkeiden sekä jossain määrin saneerauksien ajoitukseen ja kustannuksiin, on mahdollista, että tulevien putkisto- ja muiden saneerauksien kasvava tarve nostaa jatkossa saneerausten kustannuksia huomattavasti. 6

7 Lisäksi viime aikoina kiristynyt kilpailu vuokramarkkinoilla on myötävaikuttanut lisääntyvään ja nopeutuvaan tarpeeseen modernisoida kiinteistöt. Vuokralaisten yhä tiukemmat vaatimukset toimitilojen toimivuudesta ja ympäristöystävällisyydestä asettavat haasteita kiinteistöjen modernisoinnissa. Mikäli rakentamiseen ja saneeraukseen liittyvät kustannukset nousevat jatkossa merkittävästi tai Yhtiö ei onnistu modernisoimaan ja sopeuttamaan kiinteistökantaansa asiakkaiden vaatimuksiin, tällä saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Lisääntyvä kilpailu kiristää hintakilpailua ja asettaa korkeampia vaatimuksia toimitilojen laadulle. Suomen lisäksi Yhtiö joutuu kilpailemaan kiinteistöistä myös muissa maissa tutkiessaan laajentumismahdollisuuksia uusilla markkinoilla. Vuonna 2008 alkaneen kansainvälisen talouskriisin seurauksena ja sitä seuranneen hitaan kasvun aikana kiinteistömarkkinoiden kaupankäyntiaktiivisuus väheni Suomessa selvästi. Sijoittajien mielenkiinnon palaamisesta on merkkejä, mutta toistaiseksi kaupankäynti on keskittynyt kotimaisiin käsiin (Lähde: KTI). Ulkomaiset sijoittajat ovat pääasiassa suuria kiinteistösijoitusyhtiöitä ja muita sijoittajia, joiden resurssit mahdollistavat markkinoille tulon ja suurten kiinteistöhankintojen toteuttamisen. Lisäksi hidas kaavoitusvauhti saattaa rajoittaa uusien toimitilojen rakentamista, mikä entisestään saattaa kiristää kiinteistösijoittajien välistä kilpailua Yhtiön kannalta haitallisella tavalla. Kilpailun lisääntyminen kiristää hintakilpailua sekä asettaa entistä suurempia vaatimuksia toimitilojen kunnossapidolle ja ympäristöystävällisyydelle. Vaikka Yhtiön toimitiloissa on ollut markkinoiden keskitasoa korkeammat käyttöasteet Yhtiön vahvan, liiketoimintapalveluihin perustuvan konseptin ansiosta, ei ole takeita siitä, että Yhtiö kykenee myös jatkossa säilyttämään keskitasoa korkeammat käyttöasteet ja vuokratason. Lisätietoja Yhtiön strategiasta ja sen toteuttamiseen liittyvistä riskeistä on esitetty jäljempänä kohdassa Yhtiöön ja sen liiketoimintaan liittyviä tekijöitä Yhtiö ei välttämättä onnistu strategiansa toteuttamisessa. Jos Yhtiö ei onnistu säilyttämään strategiaansa perustuvaa kilpailuetuaan verrattuna kilpailijoihinsa ja hyötymään nykyisestä asemastaan ja vahvoista asiakassuhteistaan, tämä saattaa vaikuttaa olennaisen epäedullisesti Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Venäjän, Viron ja mahdollisten uusien markkinoiden poliittiset, taloudelliset, yhteiskunnalliset ja juridiset epävarmuudet aiheuttavat riskejä Yhtiön liiketoiminnalle. Yhtiö on strategiansa mukaisesti laajentanut liiketoimintaansa Venäjälle ja Viroon. Yhtiön tavoitteena on 50 miljoonan euron liikevaihto Suomen ulkopuolisesta liiketoiminnasta vuoden 2016 loppuun mennessä. Yhtiön Suomen ulkopuolisiin toimintoihin liittyy lisäriskejä, kuten erilaiset liiketoimintakulttuurit, eroavuudet lainsäädännössä, hallinnolliset vaikeudet, työvoimaan liittyvät seikat ja epäedulliset verovaikutukset. Vieraat maat voivat olla alttiimpia suuremmalle poliittiselle, taloudelliselle ja yhteiskunnalliselle epävarmuudelle kuin Suomi. Esimerkiksi Venäjän toimintaympäristön, lainsäädännön ja viranomaiskäytännön erilaisuus Suomeen verrattuna, mukaan lukien Venäjän oikeusjärjestelmän, hallintomenettelyn ja lakien täytäntöönpanomekanismien puutteet, voivat aiheuttaa Yhtiölle merkittäviä riskejä. Yhtiö voi kokea vieraisiin maihin ja uusiin toimintakulttuureihin liittyviä riskejä kaikilla Suomen ulkopuolisilla markkinoilla, joilla se toimii nyt tai tulevaisuudessa. Millä tahansa yllä mainituista riskeistä saattaa toteutuessaan olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Euroalueen osittainen jakautuminen tai hajoaminen vaikuttaisi Yhtiön liiketoimintaan. Suomi on osa Euroopan unionia ja EMU-rahaliittoa. Euroalueeseen ja sen jäsenvaltioihin liittyvät taloudelliset riskit voivat vaikuttaa yhteisen valuutta- ja rahapolitiikan kautta joko suoraan tai välillisesti Yhtiön toimintaympäristöön. Eräiden EMU-jäsenmaiden pitkittynyt ja syvä julkisen talouden alijäämä sekä korkea velkaantuneisuus ja työttömyys ovat merkittäviä taloudellisia ongelmia. Viimeaikaiset EMU-maiden, Kansainvälisen valuuttarahaston (IMF) ja Euroopan Keskuspankin toimenpiteet ovat helpottaneet välittömän kriisin vaaraa, mutta Euroalueen talouteen syntyneiden epätasapainotilojen normalisoituminen vaatii aikaa ja se lisää rahoitusmarkkinoiden epävarmuutta pitkällä aikavälillä. Tilanteen akuutti kriisiytyminen esimerkiksi Espanjan tai Italian valtion velkakirjojen korkojen rajun nousu kautta ja nykyisten järjestelyjen riittämättömyys saattaa johtaa euroalueen osittaiseen jakautumiseen tai hajoamiseen. Euroalueen jakautumisella tai hajoamisella voi olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Yhtiö on riippuvainen viranomaisluvista ja -päätöksistä. Technopoliksella on suunnitteilla lukuisia kehitys- ja uudistushankkeita. Kaikki harkinnassa olevat hankkeet saattavat muuttua esimerkiksi kaupunkisuunnitteluun ja kaavoitukseen liittyvien seikkojen vuoksi. Viranomaisil- 7

8 la, kuten kunnilla, on valtuudet suunnitella ja kaavoittaa maa-alueitaan. Kehityshankkeet vaativat tiivistä yhteyttä viranomaisiin. Yhtiön liiketoiminta riippuu yhteistyöstä niiden viranomaisten kanssa, joiden toimivaltaan kuuluu Yhtiön liiketoimintaan liittyviä tehtäviä. Yhtiön toiminnan laajennuttua Suomen ulkopuolelle lisähaasteita asettaa muiden toimintamaiden viranomaiskäytäntöjen erilaisuus verrattuna Suomeen. Epäedulliset viranomaismenettelyt, viranomaiskäytäntöjen eroavaisuudet eri maiden välillä tai viranomaisprosessien viivästyminen voivat vaikuttaa olennaisen epäedullisesti kehityshankkeiden etenemiseen ja tätä kautta Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Mahdolliset muutokset säädöskehikossa saattavat aiheuttaa vaikeasti ennakoitavia sopeuttamiskustannuksia. Yhtiön toimintaa sääntelee niiden maiden lainsäädäntö, joissa Yhtiö kulloinkin toimii. Lisäksi Yhtiön toimintaan saattaa vaikuttaa alueellinen tai ylikansallinen sääntely, kuten EU-lainsäädäntö. Yhtiön johdon näkemyksen mukaan Yhtiö täyttää tämän Perusesitteen päivämääränä lainsäädännön ja muun sääntelyn vaatimukset. Lainsäädäntö ja muu sääntely voi kuitenkin muuttua, eikä Yhtiö voi taata, että se ilman olennaisia toimenpiteitä täyttäisi muuttuneen lainsäädännön tai sääntelyn aiheuttamat vaatimukset. Esimerkiksi muutokset ympäristönsuojelua, työvoimaa ja verotusta koskevilla oikeudenaloilla voivat vaikuttaa olennaisen epäedullisesti Yhtiön toimintaan. Viime aikoina erityisesti ympäristölähtöinen sääntely on lisääntynyt, ja Yhtiö on joutunut toiminnassaan huomioimaan kiristyneet päästönormit ja kiinteistöjen energiatehokkuutta koskevat vaatimukset. Koska Technopolis laatii konsernitilinpäätöksensä IFRS:n mukaisesti, kansainvälisten tilinpäätösnormien muutokset saattavat vaikuttaa Yhtiön tilinpäätöksen laatimisperiaatteisiin, ja siten myös tällaisilla muutoksilla voi olla epäedullinen vaikutus Yhtiön tilikauden tulokseen. Toimintojen sopeuttaminen yllä kuvattuihin muutoksiin voi aiheuttaa Yhtiölle vaikeasti ennakoitavia kustannuksia, millä puolestaan voi olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Yhtiöön ja sen liiketoimintaan liittyviä riskejä Yhtiö ei välttämättä onnistu strategiansa toteuttamisessa. Yhtiön strategiana on tarjota älykkäitä liiketoimintaympäristöjä ja palveluita yrityksille ja yhteisöille sekä toimia kustannustehokkaasti hyödyntäen kiinteistö- ja palvelukehityksessä ja niiden tuotannossa pitkäaikaista kokemustaan. Yhtiön palvelukonsepti koostuu toimitila- ja muista palveluista. Lisäksi strategiaan kuuluu kannattava kasvu ja kansainvälistyminen laajentamalla Yhtiön toimintoja maantieteellisesti sekä Suomessa että ulkomailla ja hakemalla uusia asiakassegmenttejä. Esimerkkeinä Yhtiön uusista asiakassegmenteistä ovat terveydenhuolto- ja koulutusalat. Yhtiön strategiaa on kuvattu tarkemmin jäljempänä kohdassa Technopoliksen strategia ja liiketoiminta Strategia ja strategian mukaisiin yritysostoihin liittyviä riskejä kohdassa Yhtiö saattaa epäonnistua strategiansa mukaisten yritysostojen toteuttamisessa. Ei ole takeita siitä, että Yhtiö onnistuu yllä kuvattujen tavoitteiden saavuttamisessa, ja epäonnistumisella strategian toteuttamisessa voikin olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Riippuvuus teknologiatoimialoilla toimivista yrityksistä ja niiden menestyksestä kansainvälisillä markkinoilla. Vaikka Yhtiö on viime vuosina laajentanut asiakasportfoliotaan strategiansa mukaisesti perinteisestä teknologiateollisuudesta laajemmin muihin yrityksiin, yhteisöihin ja julkiselle sektorille, suuri osa Yhtiön asiakkaista toimii edelleen teknologiasektorilla, ja näiden toimialat vaihtelevat langattomasta teknologiasta muun muassa informaatio-, kommunikaatio-, koneenrakennus-, automaatio-, opto-, nano-, hyvinvointi-, vesi- ja ympäristöteknologiaan. Siten riippuvuus teknologiasektorin toimijoista on edelleen Yhtiölle riski. Yhtenä konkreettisena riskinä voidaan mainita esimerkiksi Nokia Oyj:n alkuvuodesta 2011 ilmoittama strategiamuutos, joka voi vaikuttaa mobiilialan toimijoihin suoraan ja alihankintaketjujen kautta epäsuorasti. Nämä muutokset ovat jo vaikuttaneet negatiivisesti Technopoliksen Oulun yksikön toimitilojen ja palveluiden kysyntään. Nokian suora osuus Yhtiön liikevaihdosta on alle kolmen prosentin tasolla ja sen odotetaan edelleen laskevan vuoden 2012 aikana. Yksikään yksittäinen asiakkuus ei ylitä 3 prosenttia Yhtiön liikevaihdosta. Keskittyminen teknologiatoimialan yrityksiin tuo mukanaan riskin myös siitä, miten hyvin Yhtiön asiakkaat Suomessa ja muissa toimintamaissa menestyvät kansainvälisillä markkinoilla nyt ja tulevaisuudessa. Erityisen tärkeää teknologiayritysten menestymisen kannalta on saavuttaa kestävää kilpailuetua yrityksen ja sen toimintaympäristön osaamispääoman tehokkaan hyödyntämisen kautta. Mikäli osaamispääomaa ei ole riittävästi, myös 8

9 teknologia-alojen toimijat voivat siirtää toimintojaan ulkomaille, mikä voi jatkossa vähentää Yhtiön toimitilojen ja palveluiden kysyntää. Yhtiön riippuvuus teknologia-alojen toimijoista saattaa siten vaikuttaa olennaisen epäedullisesti Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Kiinteistöomaisuuden maantieteellinen keskittyminen Suomen suurimpiin kaupunkeihin lisää Yhtiön riippuvuutta alueellisista tekijöistä. Koska Yhtiön tämänhetkinen kiinteistöomaisuus sijaitsee pääasiassa Suomen suurimmissa kaupungeissa, erityisesti Oulun talousalueella ja pääkaupunkiseudulla, se on riippuvainen alueellisista tekijöistä. Alueelliset markkinatilanteen muutokset saattavat siten vaikuttaa merkittävästi Yhtiön kiinteistöomaisuuden arvoihin ja tätä kautta Yhtiön liiketoimintaan ja taloudelliseen asemaan. Yhtiön kiinteistöomaisuuden maantieteellisellä keskittymisellä ja riippuvuudella alueellisista tekijöistä saattaa siten olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Yhtiö saattaa epäonnistua strategiansa mukaisten orgaanisten investointien tai yritys- ja/tai kiinteistökauppojen toteuttamisessa. Technopoliksen kasvustrategian mukaisena tavoitteena on toimia vuonna 2016 parhaissa kasvukeskuksissa Suomessa, Venäjällä, Virossa sekä mahdollisuuksien mukaan joissakin muissa Itämeren rantavaltioissa. Yhtiön tavoitteena on, että liikevaihdon vuotuinen kasvu on keskimäärin 15 prosenttia, ja että vuonna 2016 liikevaihdosta 50 miljoonaa euroa tulee Suomen ulkopuolisista toiminnoista. Technopolis hakee kasvua sekä orgaanisesti että yritysostojen avulla. Kyky luoda uusia kiinteistökehityskohteita tai laajentaa olemassa olevia kiinteistöjä on olennainen osa Yhtiön kasvua. Yritys- ja/tai kiinteistöostopohjaisissa kasvupyrkimyksissään Yhtiö ottaa huomioon vallitsevan markkinatilanteen, minkä vuoksi yritysostojen rahoituksen riittävyyden varmistaminen on erittäin tärkeää. Yhtiölle on vuosien kuluessa kehittynyt vakiintunut investointi- ja hankintaprosessi, jota se noudattaa harkitessaan investointeja ja uusia liiketoimintaympäristöjä. Tämä prosessi sisältää huolellisen valmistelun, jossa ostettavaksi aiottu kohde tarkastetaan ja analysoidaan tarkasti. Vaikka Yhtiö valmistelee kaikki investointinsa ja hankintansa huolellisesti, on mahdollista, ettei investointi tai hankinta jälkeenpäin arvioiden täytä sille asetettuja vaatimuksia ja että se osoittautuu siten arvioitua huonommaksi. Uusien kiinteistöjen hankintaa edeltää usein tarjousmenettely, jossa on osallisena useita tarjoajia. Hankinnan toteutuminen edellyttää neuvottelujen onnistunutta loppuunsaattamista. Vaikka Yhtiöllä on näyttöä hankintaneuvottelujen onnistumisesta, ei ole kuitenkaan takeita siitä, että Yhtiö löytää tulevaisuudessa strategiaansa soveltuvia hankintakohteita hyväksyttävillä hinnoilla, tai siitä, että se kykenee saattamaan tarjouskilpailut tai neuvottelut menestyksekkäästi loppuun asti. On myös mahdollista, että jo julkistetusta hankkeesta joudutaan perääntymään due diligence -tarkastuksissa ilmenevien epäselvyyksien vuoksi. Lisäksi voi joissain tilanteissa olla mahdollista, että jo toteutetut hankinnat voivat peruuntua mahdollisten hankinnan toteuttamisen jälkeen ilmaantuneiden epäselvyyksien vuoksi. Lisäksi on mahdollista, että Yhtiö voi kiinteistömarkkinoiden ylikuumentuessa tarjota tai joutua tarjoamaan hankintakohteesta sen taloudelliseen arvoon nähden liian suuren hinnan turvatakseen strategiansa toteutumisen. On myös mahdollista, että houkuttelevien kohteiden rahoitusta ei kyetä varmistamaan. Mikäli uusia kohteita ei kyetä löytämään, uusien kohteiden arvo arvioidaan väärin, ne ovat muutoin Yhtiön strategian kannalta epäonnistuneita tai mikäli hankintoja ei pystytä viemään loppuun esimerkiksi rahoituksen saatavuudesta tai muusta syystä johtuen, tällä saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön kasvustrategian toteuttamiseen ja Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Yhtiö voi myös myydä strategiaansa sopimattomia omistamiaan yrityksiä tai kiinteistöjä. Kulloinkin vallitsevat markkinaolosuhteet vaikuttavat kiinteistöjen hintatasoihin. Näin ollen ei voi olla varmuutta, että Yhtiö kykenee halutessaan myymään kiinteistöjä hyväksyttävillä hintatasoilla tai että Yhtiö onnistuu saamaan myytävästä kohteesta parhaan mahdollisen hinnan tai muita ehtoja. Samoin on mahdollista, että Yhtiö päättää pidättäytyä kohteen myynnistä, mikä myöhemmin arvioituna voi osoittautua virheelliseksi päätökseksi. Yhtiö voi epäonnistua hankittujen kohteiden integroinnissa osaksi Yhtiön liiketoimintakonseptia. Yhtiön kasvu on vaatinut ja Yhtiö odottaa sen yhä vaativan merkittäviä henkilöstö- sekä taloudellisia resursseja. Yhtiö on kehittänyt toimintatapoja kasvun hallitsemiseksi ja lisännyt henkilöstön määrää sekä hankkinut muita tarvittavia resursseja. Jo hankittujen tai tulevaisuudessa hankittavien toimintaympäristöjen onnistunut integrointi Yhtiön olemassa olevaan liiketoimintaan on olennaista Yhtiön kyvylle kasvaa kannattavasti. Yhtiö onkin aikaisemmin onnistuneesti integroinut hankittuja kohteita liiketoimintaansa. Mikäli Yhtiö ei kuitenkaan tulevaisuu- 9

10 dessa onnistu integroimaan hankittuja kohteita Konserniin ja siirtämään konseptiaan onnistuneesti uusille toiminta-alueille, tällä saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Toiminnan laajentuminen Suomen ulkopuolelle tuo mukanaan uusia riskejä. Yhtiö on laajentanut strategiansa mukaisesti liiketoimintaansa Pietariin, Venäjälle sekä Tallinnaan, Viroon. Yhtiön Pietarissa sijaitsevan Pulkovon lentokenttäkampuksen ensimmäinen vaihe aloitti toimintansa täydessä mittakaavassaan ja sen taloudellinen vuokrausaste oli 97,1 prosenttia. Pulkovon kampus saavutti vuoden 2011 aikana 2,9 miljoonan euron liikevaihdon ja käyttökate jäi euroa tappiolle. Yksikön käyttökate kääntyi vuoden viimeisellä neljänneksellä euroa positiiviseksi ja oli euroa vuoden 2012 ensimmäisellä neljänneksellä. Yhtiö aloitti helmikuussa 2012 laajennusinvestoinnin, Pulkovo 2, jonka onnistuessaan oletetaan kaksinkertaistavan Venäjän vuotuisten liiketoimintojen liikevaihdon ja kolminkertaistavan käyttökatteen. Mikäli Pulkovon 2-vaiheen vuokraaminen ei kuitenkaan jatkossa etene suunnitellulla tavalla, Pulkovon keskus muodostaa taloudellisen riskin Konsernille, koska keskuksen toisen vaiheen valmistuessa vuonna 2013 se muodostaa arviolta noin 9 prosenttia Konsernin sen hetkisten valmiiden sijoituskiinteistöjen käyvästä arvosta. Technopoliksen toiminta laajeni Viroon , kun Technopolis ja sen tytäryhtiö Technopolis Baltic Holding OÜ sekä tallinnalainen Smart City Group AS ja sen tytäryhtiö Ülemiste City AS sopivat Technopolis Ülemiste AS-nimisen Yhtiön ( Technopolis Ülemiste ) perustamisesta. Technopolis omistaa Technopolis Ülemistestä 51 prosenttia ja virolainen Mainor Ülemiste AS 49 prosenttia. Technopolis Ülemistessä on vuokrattavia tiloja noin neliömetriä, josta noin neliömetriä on nykyaikaista toimistotilaa. Liiketoiminta oli kannattavaa sekä 2010 että Tammikuussa 2012 Yhtiö julkisti laajennuksen, joka kasvattaa kampusta neliömetrillä. Päätös laajennusinvestoinnista perustuu joulukuussa allekirjoitettuun vuokrasopimukseen Viron vero- ja tullihallituksen kanssa, joka nosti laajennuksen esivuokrausasteen 50 prosenttiin. Laajennuksen jälkeenkin Yhtiöllä on jäljellä yli neliömetriä toimistotilojen rakennusoikeutta. Riskit Viron liiketoiminnassa liittyvät muun muassa laajennuksen rakentamiseen, sen rahoittamiseen, kilpailuttamiseen, esivuokrauksen ulkopuolella olevaan 50 prosenttiin sekä Technopolis Ülemiste-järjestelyyn, joka on kahden osakkaan yhteisyritys ja tällaisiin tilanteisiin liittyy aina epävarmuus kumppaniyrityksen toiminnasta. Vaikka Technopolis Ülemisten toiminta on käynnistynyt hyvin, ei voi olla varmuutta siitä, että yhtiön osakkaat kykenevät jatkossakin varmistamaan yhtiön toiminnan jatkuvuuden yhteistyössä toistensa kanssa. Lisätietoja Technopolis Ülemisteen liittyvistä sopimusjärjestelyistä on esitetty jäljempänä kohdassa Technopoliksen strategia ja liiketoiminta Olennaiset sopimukset. Strategiansa mukaisesti Yhtiö voi vuoteen 2016 mennessä laajentua vielä myös uusille markkinoille. Vaikka Yhtiöllä on huomattava kokemus Suomen kiinteistö- ja toimitilamarkkinoista, poikkeavat muiden maiden kiinteistö- ja toimitilamarkkinat Suomen markkinoista, eikä ole varmuutta siitä, että Yhtiö kykenee tekemään kansainvälisestä toiminnastaan taloudellisesti kannattavaa. Suomen ulkopuolisiin toimintoihin liittyy lisäriskejä, kuten erilaiset liiketoimintakulttuurit, eroavuudet lainsäädännössä ja rahoitusolosuhteissa sekä -vaatimuksissa, hallinnolliset vaikeudet, työvoimaan liittyvät seikat ja epäedulliset verovaikutukset. Kansainvälinen toiminta edellyttää myös, että Yhtiö hallitsee tehokkaasti kielelliset ja kulttuuriset eroavaisuudet. Millä tahansa yllä mainituista riskeistä saattaa toteutuessaan olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Kiinteistösijoitukset yhdessä muiden sijoittajien kanssa tuovat mukanaan uusia riskejä. Yhtiö on tehnyt ja saattaa jatkossa suorittaa kiinteistöhankintoja tai yritysostoja yhdessä muiden kiinteistösijoittajien kanssa tai myydä osan liiketoimintaansa kuuluvasta kiinteistöstä ulkopuoliselle sijoittajalle, mikäli se on Yhtiön johdon käsityksen mukaan Yhtiön edun mukaista. Tällaiset yhteissijoitukset tuovat mukanaan uusia riskejä esimerkiksi sijoittajien keskinäiseen suhteeseen liittyen, ja mahdollisesti aiheutuvilla sijoittajien välisillä erimielisyyksillä saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan. 10

11 Toistaiseksi voimassa olevat vuokrasopimukset sisältävät riskin siitä, että merkittävä osa vuokrasopimuksista päättyy lyhyen ajan sisällä. Yhtiön vuokrasopimukset jakaantuvat kahteen ryhmään: määräaikaisiin ja toistaiseksi voimassa oleviin vuokrasopimuksiin. Yhtiö pyrkii käyttämään molempia sopimustyyppejä markkinatilanteesta, kiinteistöstä ja vuokralaisasiakkaan toimialasta riippuen. Monet vuokrasopimuksista tehdään ensin määräaikaisina, minkä jälkeen ne muuttuvat toistaiseksi voimassaoleviksi. Vuokrasopimukset solmitaan joustaviksi joko vuokralaisten pyynnöstä, mikä on tärkeää Technopoliksen asiakasyritysten palvelemiseksi niiden liiketoiminnan kasvaessa, supistuessa tai sijoittuessa maantieteellisesti uudelleen, tai jotta Technopolikselle jää joustava mahdollisuus vaihtaa tulevaisuudessa vuokralaista kasvuyritysten tarpeiden täyttämiseksi tai korottaa vuokraa mahdollisuuksien mukaan. Sopimusrakenteen joustavuus voi muodostaa riskin Konsernille, mutta se on olennainen osa Technopoliksen palvelukonseptia. Yhtiöllä on vahvaa pitkäaikaista kokemusta ja osaamista tästä toimintamallista erilaisissa talouden suhdannevaiheissa. Tarkempia tietoja Yhtiön vuokrasopimuskannasta ja sen jakautumisesta toistaiseksi voimassa oleviin ja määräaikaisiin vuokrasopimuksiin on esitetty jäljempänä kohdassa Technopoliksen strategia ja liiketoiminta - Vuokrakanta. Toistaiseksi voimassa oleviin sopimuksiin sisältyy riski siitä, että merkittävä määrä vuokrasopimuksia irtisanotaan samanaikaisesti yleisen taloudellisen tilanteen, uudisrakentamisen tai muiden tekijöiden vuoksi. Ei ole varmuutta siitä, että Yhtiö pystyy hankkimaan uusia vuokralaisia toimitiloihin, jotka on vuokrattu toistaiseksi voimassa olevilla vuokrasopimuksilla, mikäli nämä vuokrasopimukset päättyvät. Merkittävän vuokrasopimusmäärän samanaikaisella päättymisellä saattaisi olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Yhtiö on riippuvainen vuokrasopimuksista merkittävimpien vuokralaisten kanssa. Technopoliksella on Yhtiön johdon arvion mukaan hyvät suhteet merkittävimpiin asiakkaisiinsa, joista useiden kanssa yhteistyö on kestänyt jo pitkään. Konsernilla on laaja asiakaspohja. Asiakkaita on yhteensä noin eikä yhdenkään asiakkaan osuus liikevaihdosta ylitä kolmea prosenttia. Asiakasriskien hallinnan tavoitteena on minimoida asiakkaiden taloudellisessa asemassa ja liiketoiminnassa mahdollisesti tapahtuvien muutosten kielteinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan ja tulokseen. Asiakasriskien hallinnassa keskitytään asiakkaiden liiketoiminnan tuntemiseen sekä asiakastietojen aktiiviseen seurantaan. Asiakasriskejä hajautetaan hankkimalla asiakkaita kaikilta toimialoilta, mukaan lukien julkisen sektorin toimijat. Asiakasriskien hallintaan liittyen Technopoliksen vuokrasopimukset sisältävät vuokravakuusjärjestelyjä. Yhtiö on toistaiseksi pystynyt pitämään kiinteistöjensä vuokrausasteet korkeina ja vuokratason hyvänä Yhtiön tarjoaman kokonaiskonseptin kilpailukykyisyyden ja pitkäaikaisten vuokrasopimusten ansiosta. Yhtiön taloudellinen vuokrausaste oli 94,3 prosenttia. Ei voida kuitenkaan taata sitä, että joku tai useat Yhtiön asiakkaista eivät siirtyisi sopimusten päätyttyä toisiin tiloihin tai että joku tai useat asiakkaat eivät pyrkisi tulevaisuudessa neuvottelemaan Yhtiön kannalta ajallisesti ja/tai taloudellisesti epäedullisempia vuokrasopimuksia. Toimistotilojen tarjonnan kasvu ja/tai asiakastoimialojen työttömyyden lisääntyminen Yhtiön toimialueilla voivat laskea vuokratasoja ja/tai kasvattaa vapaana olevien toimistotilojen määrää entisestään. Avainasiakkaiden menettämisellä ja tästä seuraavalla käyttöasteen pienenemisellä tai negatiivisilla vuokratason muutoksilla saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Yhtiö on riippuvainen ammattitaitoisesta johdosta ja avainhenkilöstöstä. Yhtiön menestys riippuu olennaisesti myös Yhtiön johdon ja työntekijöiden ammattitaidosta sekä Yhtiön kyvystä sitouttaa nykyinen johto ja tarvittaessa palkata uutta, ammattitaitoista henkilöstöä erityisesti, kun toimintaa on tarkoitus laajentaa uusille maantieteellisille alueille. Vaikka Yhtiö on onnistunut avainhenkilöidensä palkkauksessa ja sitouttamisessa, ei ole takeita siitä, että Yhtiö onnistuu tulevaisuudessakin rekrytoimaan tarpeeksi uutta henkilöstöä tai sitouttamaan nykyisen johdon jäsenet tai avainhenkilöt. Yhtiön johdon tai avainhenkilöiden menettämisellä ja kyvyttömyydellä palkata uutta, ammattitaitoista henkilöstöä saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Yhtiö saattaa epäonnistua alihankintana ostettavien palveluiden hankkimisessa tai niihin liittyvän kustannusten nousun siirtämisessä asiakkaalle. Yhtiö käyttää liiketoiminnassaan merkittävissä määrin ulkopuolisia alihankkijoita Yhtiön kiinteistöjen rakennuttamiseen ja suunnitteluun sekä Yhtiön asiakkailleen tarjoamiin tukipalveluihin liittyen. Näiden ulkopuolisten 11

12 palvelujen saatavuus, ehdot, hinta, laatu sekä mahdollisuus siirtää näiden palveluiden kustannusten nousut asiakkaille ovat Yhtiön liiketoiminnalle oleellisia. Epäonnistuminen alihankintana ostettavien palveluiden hankkimisessa tai niihin liittyvän kustannusten nousun siirtämisessä asiakkaille voi vaikuttaa olennaisen epäedullisesti Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Kiinteistöjen arvostaminen ja arvioitsijoiden lausunnot ovat luonteeltaan subjektiivisia ja epävarmoja. Yhtiö soveltaa valmiiden ja rakenteilla olevien sijoituskiinteistöjen arvostamisessa IAS 40 -standardin mukaista käyvän arvon mallia perustuen kiinteistökohtaisesti määritettävään kassavirtamenetelmään, jossa kiinteistön käypä arvo määritetään diskonttaamalla arvioitujen tulevaisuuden tuottojen ja kulujen nettokassavirta nykyhetkeen. Yhtiön käyvän arvon mallissa käyttämä nettotuottovaatimus on kahden ulkopuolisen arvioitsijan antamien kiinteistö- tai aluekohtaisten nettotuottovaatimusten vaihteluvälien keskiarvo. Mallin sekä siinä käytettävät parametrit on tarkastanut ulkopuolinen AKA-kiinteistöarvioitsija. Lisäksi Konserni hankkii harkintansa mukaan omien laskelmien tueksi ulkopuoliselta arvioitsijalta arviokirjoja merkittävimmistä kohteistaan. Realia Management Oy, jonka lausunto mukaisesta tilanteesta on tämän Perusesitteen liitteenä 3, on päivätyssä lausunnossaan todennut Technopoliksen arviointiprosessin ja -mallin täyttävän IFRS:n, IVS:n ja hyvän kiinteistötavan asettamat vaatimukset. Realia Management Oy on liitteestä 3 tarkemmin ilmenevällä tavalla kiinnittänyt laskelmissaan huomioita kahteen seikkaan: (i) Yhtiön käyttöasteolettamat ovat kautta linjan korkeita; ja (ii) Yhtiön markkinavuokraolettamat ovat useassa kohteessa korkeat. Realia Management Oy:n mukaan korkeat käyttöaste- ja markkinavuokraolettamat ikuisuuteen johtavat optimistiseen jäännösarvoon, mutta markkinaarvo asettuu kuitenkin arviointitarkkuuden (+/- 15 prosenttia) piiriin. Lisätietoja Yhtiön kiinteistöjen arvostamisessa käytettävistä menetelmistä on annettu jäljempänä kohdassa Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuudennäkymät Yhtiön liiketoiminta ja liiketoiminnan tulokseen vaikuttavia tekijöitä Markkinoiden tuottovaatimusten muutokset. Vaikka arvostuksessa pyritään mahdollisimman luotettavaan ja objektiiviseen arvioon, liittyy siihen kuitenkin epävarmuutta. Näin on etenkin silloin, kun vertailukauppoja on ollut vähän, kuten finanssikriisin jälkeisessä tilanteessa. Tämän johdosta arvostuksiin liittyy epävarmuutta. Lisäksi kiinteistöjen arvostukset perustuvat olettamuksiin, jotka saattavat osoittautua virheellisiksi. Kiinteistöarvioijat tekevät tiettyjä olettamuksia kiinteistömarkkinoiden tulevasta kehityksestä, kuten markkinoiden tuottovaatimuksista ja markkinavuokrista. Arvostuksen perustana olevat virheelliset olettamukset tai puutteelliset arviot saattavat johtaa olennaisesti kiinteistökohteen markkinahinnasta poikkeaviin arvostuksiin ja siten vaikuttaa olennaisen epäedullisesti Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Mahdolliset rakentamiseen liittyvät vahingot ja niistä seuraavat vastuut voivat alentaa kiinteistöjen arvoa. Technopolis on itse toiminut rakennuttajana useissa omistamissaan kohteissa. Kiinteistöjen omistajana ja rakennuttajana Yhtiö vastaa kohteissa mahdollisesti ilmenevistä virheistä sekä muista kohteisiin liittyvistä suorista ja epäsuorista vahingoista. Mahdolliset rakentamiseen liittyvät vahingot ja niistä seuraavat vastuut saattavat vaarantaa Yhtiön liiketoiminnan kannattavuutta sekä laskea Yhtiön omistuksessa olevien kiinteistöjen arvoa, millä saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Yhtiö on altis ympäristövastuille. Yhtiön omistamissa tai hallinnoimissa tiloissa toimii yrityksiä, joiden toiminta saattaa aiheuttaa ympäristöhaittoja tilanteissa, joissa toimintaa ei harjoiteta asianmukaisella tavalla. Vaikka Technopoliksen käsityksen mukaan sen omistamissa tai hallinnoimissa tiloissa ei harjoiteta ympäristön kannalta erityisen haitallista toimintaa, ei kuitenkaan voida sulkea pois mahdollisuutta, että Yhtiö saattaa joutua väärinkäytösten sattuessa merkittävien ympäristöhaittojen osalta osalliseksi oikeudellisiin toimiin, jotka liittyvät Yhtiön asiakkaiden aiheuttamiin ympäristöhaittoihin tai niihin rinnastettaviin toimiin. Toteutuessaan tällaisilla ympäristövastuilla saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Yhtiön vakuutusturva ei välttämättä kata kaikkia riskejä. Yhtiö on hankkinut sen kiinteistöt ja rakennukset kattavan vakuutusturvan, jonka se katsoo olevan toimialan yleisen käytännön mukainen. Kiinteistöt on vakuutettu täysarvovakuutuksella ja vakuutuksiin sisältyy myös vastuuvakuutus kolmansille osapuolille aiheutettujen vahinkojen varalta. Lisäksi Technopoliksella on voimassa liiketoiminnan keskeytysvakuutus. Vakuutusturvalle on kuitenkin asetettu rajoja ja rajoituksia, eikä vakuutus välttämättä kata kaikkia riskejä. Vaikka vakuutus riittäisikin korvaamaan Yhtiön välittömät menetykset, kiinteis- 12

13 töjen kärsimät muut vahingot ja vahingon aikaansaamat tulonmenetykset saattavat vaikuttaa Yhtiöön epäedullisesti. Yhden tai useamman yllämainitun vahingollisen tapahtuman toteutumisella tai riittämättömällä vakuutusturvalla saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Yhtiön maine voi vahingoittua, millä saattaa olla epäedullinen vaikutus Yhtiön kykyyn hankkia ja säilyttää asiakkaita sekä pitää palveluksessaan henkilöstöä. Technopoliksen kyky hankkia ja säilyttää vuokralaisia sekä pitää palveluksessaan henkilöstöä saattaa kärsiä, jos Yhtiön maine vahingoittuu. Maineeseen vaikuttavia seikkoja voivat olla muun muassa toimitilojen laatuun ja turvallisuuteen liittyvät seikat sekä lainsäädännön ja viranomaismääräysten noudattaminen. Mikäli Yhtiön maine vahingoittuu esimerkiksi edellä mainittujen seikkojen johdosta, sillä voi olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Yhtiön liiketoimintaan liittyvät rahoitusriskit Yhtiö ei välttämättä tulevaisuudessa kykene varmistamaan rahoituksen saatavuutta tai kohtuullista hintaa. Tilanne rahoitusmarkkinoilla heikentyi voimakkaasti vuosina 2008, 2009 ja syksyllä Pankkien oman varainhankinnan kulut kohosivat selvästi myös Pohjoismaissa ja muualla Euroopassa. Varainhankinta muutenkin vaikeutui kasvavien pääomavaatimusten takia. Tämä yhdessä pankkisektorin jo kokemien alaskirjausten ja luottotappio-odotusten kasvun kanssa vähensi pankkien halukkuutta lainata rahaa yrityksille. Pankkien lainanantokyky on vuodesta 2008 ja 2009 palautunut, mutta syksyllä 2011 se heikkeni jälleen nopeasti. Vuonna 2013 voimaan tuleva tiukentuva pankkisääntely (Basel III-sääntely) ja mahdollisesti nousevat korkotaso ja -marginaalit voivat kuitenkin johtaa nykyistä korkeampiin pankkirahoituksen kustannuksiin, mikä voi johtaa myös Yhtiön kannalta korkeampiin rahoituskustannuksiin. Vaikka tilanne rahoitusmarkkinoilla on normalisoitunut, ei voida sulkea pois uusien rahoituskriisien mahdollisuutta. Technopoliksen liiketoiminnan ja sen kasvun rahoittaminen on riippuvainen ulkopuolisesta rahoituksesta. Konsernin kiinteistöomaisuuden kasvattaminen joko rakentamalla tai ostamalla vaatii pääsääntöisesti vieraan pääoman ja/tai oman pääoman ehtoista rahoitusta, mutta rahoituksen hankinta voi tapahtua myös Yhtiön kiinteistökohteita myymällä. Technopolis tarvitsee ja odottaa tarvitsevansa myös tulevaisuudessa liiketoimintansa rahoittamiseen merkittävästi likviditeettiä ja pääomaa. Laajamittainen velkaantuminen saattaa kuitenkin vaikuttaa merkittävästi Technopoliksen liiketoimintaan, kuten (i) rajoittaa Yhtiön kykyä hankkia lisärahoitusta nykyisiä vastaavin tai edullisemmin rahoitusehdoin ja muunlaisin ehdoin sen tulevien käyttöpääomatarpeiden, investointien, yritysostojen tai muiden yleisten liiketoiminnallisten tarpeiden rahoittamiseksi; (ii) edellyttää, että merkittävä osa Yhtiön liiketoiminnan kassavirrasta käytetään lainapääoman ja lainojen korkojen maksuun, mikä vähentäisi liiketoimintaan ja liiketoiminnan kehittämiseen käytettävissä olevia varoja ja kassavirtaa; (iii) altistaa Yhtiön sen kilpailijoita voimakkaammin epäedullisille taloudellisille olosuhteille, mikä saattaisi heikentää Yhtiön kilpailukykyä; ja (iv) altistaa Yhtiön korkotason nousulle. Lisäksi Technopoliksen toiminnan laajentuminen uusiin Suomea riskialttiimpiin toimintamaihin voi vaikuttaa merkittävästi Yhtiön liiketoimintaan edellä mainittujen kohtien (i)-(iv) mukaisesti. Vaikka tällä hetkellä liiketoiminnan rahavirta synnyttää Technopolikselle riittävästi varoja sen velanhoitovaatimusten täyttämiseksi ja sen kyky hankkia uutta rahoitusta on riittävä, ei voi olla varmuutta siitä, että Technopolis kykenee säilyttämään tällaisen rahavirran ja riittävän rahoitusrakenteen tulevaisuudessa. Yhtiö käyttää lainajärjestelyissä vakuuksia ja Yhtiön lainajärjestelyihin liittyy tavanomaisia panttauskieltoja. Konserni luovuttaa pitkäaikaisten lainojen vakuudeksi rahoittajille kiinteistökiinnityksiä ja kiinteistöyhtiöiden osakkeita. Konsernilla oli korollisia lainoja rahoituslaitoksilta 498,7 miljoonaa euroa. Mikäli rahoittajat kiristävät vakuuskäytäntöään, se voi jatkossa vaikeuttaa rahoituksen saatavuutta. Lisäksi vakuuskäytännöt voivat vaihdella huomattavasti Yhtiön eri toimintamaiden välillä, mikä voi johtaa aikaisempaa korkeampiin oman pääoman rahoitusosuuksiin ja sitä kautta korkeampiin rahoituskustannuksiin uusien toimintamaiden kehityshankkeiden ja mahdollisten yrityskauppojen osalta. Lisäksi sijoituskiinteistöjen käypä arvo laskee, mikäli markkinoiden tuottovaatimukset nousevat. Tämä voi vaikuttaa kielteisesti Yhtiön kiinteistöjen vakuusarvoon ja vakuusasemaan eri rahoittajilla. Yhtiön rahoitusjärjestelyihin sisältyy omavaraisuusasteeseen, lainanhoitokykyyn tai luototusasteeseen liittyviä kovenantteja. Lainanhoitokyvyn ja luototusasteen kovenantti sisältyy Technopolis Ülemisten (Technopoliksen omistus 51 prosenttia) 39,7 miljoonan euron (tilanne ) lainoitukseen. Kyseisen lainamäärän osalta tytäryhtiön lainanhoitokyvyn tulee olla vähintään 1,1 ja luototusasteen enintään 70 13

14 prosenttia. Mikäli kovenanttitasoa ei saavuteta, luotonantaja voi irtisanoa lainan omavaraisuusasteeseen liittyviä kovenantteja sisältyy 308,5 miljoonaan euroon lainoja. Omavaraisuusaste on voimakkaasti yhteydessä Yhtiön sijoituskiinteistöjen käypään arvoon. Jos käyvät arvot laskevat, Yhtiön velkaantuneisuus nousee ja omavaraisuusaste laskee, mikä voi aiheuttaa kovenanttien rikkoutumisen johtaen korkeampaan korkomarginaalitasoon, ennenaikaiseen lainojen takaisinmaksuun tai lisärahoituksen saamista koskeviin rajoituksiin. Mahdolliset marginaalimuutokset tulevat voimaan kunkin lainan sopimusehtojen mukaan. Mikäli Technopolis ei pysty maksamaan velkoja niiden erääntyessä, lainanantajilla on luottosopimusten mukaan oikeus realisoida niille annettu vakuus velan maksamiseksi. Mikäli Technopoliksen luottosopimusten mukainen velka eräännytetään, ei voi olla varmuutta siitä, että tämä vakuus riittäisi Technopoliksen velan takaisinmaksuun. Yhtiön rahoitusriskien hallinnassa käyttämiä keinoja on kuvattu jäljempänä kohdassa Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuudennäkymät Rahoitusriskien hallinta. Rahoituksen saatavuuteen ja hintaan liittyvien riskien hallinnasta huolimatta ei ole takeita siitä, että Yhtiö kykenee tulevaisuudessa hankkimaan riittävästi kohtuuhintaista rahoitusta strategiansa toteuttamiseksi, millä voi olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Yhtiö on altis korkotason muutoksille. Technopoliksen keskeinen rahoitusriski on vieraan pääomanehtoiseen rahoitukseen kohdistuva korkoriski. Korkotason nousulla voi olla olennainen, suora vaikutus saatavilla olevan rahoituksen kustannuksiin sekä Yhtiön olemassa oleviin rahoituskustannuksiin. Technopoliksen lainasalkun korkoherkkyyttä kuvaa se, että rahamarkkinakorkojen nousu yhdellä prosenttiyksiköllä nostaisi korkokustannuksia vuositasolla 2,6 miljoonaa euroa. Lainoihin liittyvän korkoriskin johdosta korkoperusteet on hajautettu siten, että korollisista veloista 9,5 prosenttia oli sidottu alle 3 kuukauden euribor-korkoon ja 55,3 prosenttia oli sidottu 3 12 kuukauden euribor-korkoon. Korollisista veloista ,1 prosenttia oli kiinteäkorkoisia kuukauden ajalle. Korollisten velkojen jäljellä oleva pääomilla painotettu laina-aika oli 8,5 vuotta. Yhtiön velkaantuneisuudessa tapahtuvien muutosten vaikutusta korkokuluihin on käsitelty jäljempänä kohdassa Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuuden näkymät Maksuvalmius ja pääomalähteet Velkaantuneisuus. Yhtiön korkoriskin hallinnassa käyttämiä keinoja on kuvattu jäljempänä kohdassa Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuudennäkymät Rahoitusriskien hallinta. Korkoriskin hallinnasta huolimatta on mahdollista, että korkotason merkittävä nousu voi varsinkin pitkällä aikavälillä vaikuttaa olennaisen epäedullisesti Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Yhtiön rahoitussopimuksiin liittyy vastapuoliriski. Rahoituksen vastapuoliriskiä aiheutuu siitä, että rahoitustapahtuman sopimusosapuoli ei välttämättä pysty täyttämään sopimusvelvoitteitaan. Yhtiön pitkäaikaisten pankkilainojen, johdannaissopimusten ja vakuutusten vastapuolina toimivat kotimaiset ja kansainväliset rahoituslaitokset. Finanssimarkkinoiden kriisin seurauksena Yhdysvalloissa ja Euroopassa useat pankki- ja vakuutusyhtiöt ajautuivat taloudellisiin vaikeuksiin, joiden seurauksena on viime vuosina tapahtunut lukuisia yritysjärjestelyjä, yhtiöiden haltuunottoja valtioiden toimesta ja konkursseja. Konsernin pitkäaikainen rahoitus on järjestetty useiden kotimaisten ja ulkomaisten rahoituslaitosten kanssa, jotka ovat välttyneet vakavilta ongelmilta. Yhtiön vastapuoliriskin hallinnassa käyttämiä keinoja on kuvattu tarkemmin jäljempänä kohdassa Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuudennäkymät Rahoitusriskien hallinta. Vastapuoliriskin hallinnasta huolimatta ei kuitenkaan voida pois sulkea sitä, että Technopoliksen rahoitus- tai vakuutusvastapuoli ajautuisi vakaviin taloudellisiin vaikeuksiin tai konkurssiin. Yhden tai useamman Technopoliksen vastapuolena toimivan rahoitusinstituution ajautumisella taloudellisiin vaikeuksiin tai konkurssiin saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Yhtiö on altis valuuttakurssien vaihteluille. Yhtiön toiminnan laajennuttua euroalueen ulkopuolelle Yhtiö altistuu valuuttakurssimuutoksista aiheutuvalle riskille. Venäjän ruplan ja euron välisten valuuttakurssien muutokset voivat vaikuttaa Yhtiön taloudelliseen tilanteeseen ja toimintaan. Ruplamääräiset liiketapahtumat kirjataan tapahtumapäivän valuuttakurssiin, ja niiden euroiksi muuntamisesta aiheutuneet valuuttakurssierot kirjataan tuloslaskelmaan muihin liiketoiminnan kuluihin tai rahoituskuluihin ja -tuottoihin liiketapahtuman luonteen mukaisesti. Konsernin kuluvan tilikauden toteutuneista vuokratuotoista ruplamääräistä liikevaihtoa on noin 4,7 prosenttia ja käyttökate noin 2,6 prosenttia Konsernin käyttökatteesta (tilanne ). Valuuttakurssien vaihtelu vaikuttaa lisäksi Yhtiön taseasemaan omaan 14

15 pääomaan kirjattavan valuuttakurssien muuntoeron kautta. Mikäli Yhtiö tulevaisuudessa jatkaa laajentumistaan euroalueen ulkopuolelle, se altistuu myös näiden uusien maiden osalta valuuttakurssiriskeille. Yhtiön valuuttakurssiriskin hallinnassa käyttämiä keinoja on kuvattu jäljempänä kohdassa Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuudennäkymät Rahoitusriskien hallinta. Valuuttakurssiriskin hallinnasta huolimatta on mahdollista, että valuuttakurssiriskit voivat aktualisoitua, millä voi olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Oman pääoman ehtoiseen rahoitukseen liittyy riski pörssikurssien laskusta. Yhtiö on usein teknologiakeskuksia hankkiessaan tai muita yritysostoja tehdessään käyttänyt maksuvälineenä Yhtiön osaketta suuntaamalla myyjätaholle osakeannin. Toisaalta suunnatuilla anneilla ja merkintäetuoikeusanneilla on voitu kerätä varoja myös investointien rahoittamiseen. Yhtiön liiketoimintaan sisältyvät riskit, kuten korkotason ja markkinoiden tuottovaatimusten nousu ja käyttöasteiden aleneminen, voivat vaikuttaa epäedullisesti Yhtiön osakkeen markkina-arvoon ja näin rajoittaa Yhtiön mahdollisuutta käyttää osakeanteja kiinteistöhankintojen yhteydessä. Myös talouskriisit, mukaan lukien Euroopan julkisen sektorin velkakriisi, voivat heikentää pörssiyhtiöiden mahdollisuuksia oman pääoman hankkimiseen uusien osakeantien avulla. Pörssikurssien laskulla voi siten olla olennaisen haitallinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja liiketoiminnan tulokseen. Yhtiön osakkeisiin liittyviä riskejä Yhtiön osakkeiden markkinahinta tai likviditeetti saattaa vaihdella huomattavasti. Yhtiön osakkeiden markkinahinta saattaa vaihdella huomattavasti. Markkinahinnan vaihtelu riippuu useista tekijöistä, kuten Technopoliksen toimintaan vaikuttavan lainsäädännön muutoksista tai Technopoliksen toiminnan tuloksesta tai liiketoiminnan kehityksen muutoksesta. Kansainvälisillä rahoitusmarkkinoilla voi myös esiintyä hintoihin ja volyymiin liittyvää epävakautta, joka ei ole liittynyt yksittäisten yritysten liiketoiminnan menestyksellisyyteen tai tulevaisuuden näkymiin. Euroopan julkisen sektorin velkakriisin seurauksena monen kiinteistöyhtiön osakkeen markkina-arvo on laskenut verrattuna ennen eurokriisiä vallinneeseen tilanteeseen. Euroalueen velkakriisin tilapäinen helpottuminen on muuttanut tilannetta parempaan suuntaan, mutta uhka suurista markkinamuutoksista on yhä olemassa. Osakemarkkinoiden yleinen lasku tai osakkeisiin verrattavien arvopapereiden hintojen lasku saattavat vaikuttaa olennaisen epäedullisesti Yhtiön osakkeiden kysyntään ja likviditeettiin. Mahdolliset osakeannit vaikuttavat Yhtiön markkina-arvon kehittymiseen. Yhtiö on historiansa aikana toteuttanut useita osakeanteja operatiivisen toimintansa kasvun rahoittamiseksi. On todennäköistä, että Yhtiö hakee myös tulevaisuudessa pääomamarkkinoilta oman pääoman ehtoista rahoitusta. Yhtiö pyrkii tekemään hyvän hallintotavan mukaisesti Yhtiön omistajien kannalta mahdollisimman edullisia päätöksiä ja toimenpiteitä. Osakeanneilla on kuitenkin vaikutuksia osakkeiden kokonaislukumäärään ja mahdollisesti myös osakemarkkinapaikoilla Yhtiön osakkeilla tehtävien kauppojen määrään. Osakeantien vaikutusta Yhtiön osakkeen suhteelliseen hintatasoon on usein vaikea etukäteen arvioida. Muiden kuin suomalaisten osakkeenomistajien merkintäoikeuksien käyttö voi olla rajoitettua. Osakeyhtiölain mukaisesti Yhtiön osakkeenomistajilla on osakeomistuksensa suhteessa etuoikeus merkitä annissa uusia osakkeita, optio-oikeuksia tai vaihtovelkakirjoja, ellei kyseistä antia koskevassa Yhtiön päätöksessä toisin mainita. Osakeyhtiölain mukaan merkintäetuoikeudesta voidaan poiketa vain, jos päätös hyväksytään vähintään kahden kolmasosan enemmistöllä kaikista annetuista äänistä ja kaikista yhtiökokouksessa edustetuista osakkeista. Ne Technopoliksen osakkeenomistajat, jotka asuvat tai joilla on virallinen osoite muualla kuin Suomessa, eivät välttämättä voi käyttää osakkeisiinsa liittyviä merkintäetuoikeuksia tai muita oikeuksia, ellei osakkeilla ole kyseisen maan arvopaperilakien mukaista voimassa olevaa rekisteröintiä tai ellei niihin sovellu jokin rekisteröintivaatimuksia koskeva poikkeus. Osakkeenomistajille kultakin tilikaudelta jaettavien osinkojen määrä on epävarma. Technopolis ei voi taata, että se maksaa tulevaisuudessa osinkoa Yhtiön liikkeeseen laskemille osakkeille. Mahdollisesti maksettavan osingon määrää ei myöskään voida taata. Osingon maksu ja määrä riippuu Technopoliksen hallituksen harkinnasta ja viime kädessä Yhtiön yhtiökokouksen päätöksestä sekä kassavaroista, arvioiduista 15

16 rahoitustarpeista, Technopoliksen tuloksesta, taloudellisesta asemasta ja mahdollisista Technopolista tai sen tytäryhtiöitä sitovista lainasopimusten ehdoista sekä muista asiaan vaikuttavista seikoista. 16

17 ESITTEESTÄ VASTUULLISET TAHOT Technopolis Oyj Yritys- ja yhteisötunnus: Kotipaikka: Oulu Osoite: Elektroniikkatie 8, Oulu ESITETTÄ KOSKEVA VAKUUTUS Yhtiö on laatinut tämän Perusesitteen ja vastaa sen sisältämien tietojen oikeellisuudesta. Yhtiö vakuuttaa varmistaneensa riittävän huolellisesti, että sen parhaan ymmärryksen mukaan tässä Perusesitteessä esitetyt tiedot vastaavat tosiseikkoja eikä tiedoista ole jätetty pois mitään asiaan todennäköisesti vaikuttavaa. ULKOPUOLISISTA LÄHTEISTÄ OLEVAT TIEDOT Mikäli Perusesitteen sisältämä tieto on peräisin ulkopuolisesta lähteestä, kyseinen lähde on yksilöity. Yhtiö vahvistaa, että Perusesitteeseen sisältyvät ulkopuolisista lähteistä tuotetut tiedot on toistettu Perusesitteessä asianmukaisesti, ja että siltä osin kuin Yhtiö tietää ja on pystynyt kyseisten kolmansien julkistamien tietojen perusteella varmistamaan, tiedoista ei ole jätetty pois seikkoja, jotka tekisivät toistetuista tiedoista harhaanjohtavia tai epätarkkoja. PERUSESITTEEN SAATAVILLA OLO Tämä Perusesite on saatavilla alkaen suomenkielisenä Yhtiön Internet-sivuilta osoitteesta sekä painettuna suomen- ja englanninkielisenä Yhtiöstä osoitteesta Technopolis Oyj, Elektroniikkatie 8, Oulu ja Helsingin Pörssin palvelupisteestä osoitteesta Fabianinkatu 14, Helsinki. TULEVAISUUTTA KOSKEVAT LAUSUMAT Eräät tässä Perusesitteessä esitetyt lausumat, kuten kohdissa Riskitekijät, Osingot ja osinkopolitiikka, Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuudennäkymät, Toimialakatsaus sekä Technopoliksen strategia ja liiketoiminta esitetyt lausumat, perustuvat Yhtiön johdon näkemyksiin ja oletuksiin sekä Yhtiön johdon tiedossa tällä hetkellä oleviin seikkoihin, ja näitä lausumia voidaan siten pitää tulevaisuutta koskevina lausumina. Muun muassa lausumia, jotka sisältävät verbin uskoa, odottaa, ennakoida, aikoa, suunnitella tai näitä vastaavan verbin tai ilmaisun, voidaan pitää tulevaisuutta koskevina lausumina. Tällaisiin tulevaisuutta koskeviin lausumiin liittyy tunnettuja ja tuntemattomia riskejä, epävarmuustekijöitä sekä muita tärkeitä tekijöitä, joiden seurauksena Technopoliksen todellinen tulos, toiminnan taso, saavutukset tai sen toimialan tulokset saattavat poiketa merkittävästikin tulevaisuutta koskevissa lausumissa esitetyistä tai arvioiduista tuloksista, toiminnan tasosta tai saavutuksista. Kohdassa Riskitekijät esitetään esimerkkejä näistä riskeistä, epävarmuustekijöistä ja muista tekijöistä. Tällaisia ovat muun muassa yleiset taloudelliset ja liiketaloudelliset suhdanteet, muutokset markkinoiden kilpailutilanteessa, kyky hankkia rahoitusta suotuisilla tai Technopoliksen odotuksia vastaavilla ehdoilla, toiminta- ja rahoituskustannuksissa tapahtuvien muutosten vaikutus, mukaan lukien muutokset koroissa, sekä lainsäädännössä tai yleisessä taloudellisessa kehityksessä tapahtuvat muutokset. Edellä mainittu luettelo ei ole tyhjentävä ja aika ajoin voi ilmetä uusia riskejä. Jos yksi tai useampi näistä tai muista riskeistä tai epävarmuustekijöistä toteutuisi tai jos taustaolettamukset osoittautuisivat vääriksi, Technopoliksen liiketoiminnan todellinen tulos tai sen taloudellinen asema saattaa erota huomattavasti siitä, mitä tässä Perusesitteessä kuvataan odotetuksi, uskotuksi, arvioiduksi tai ennakoiduksi. 17

18 OSINGOT JA OSINKOPOLITIIKKA Yhtiön tavoitteena on maksaa osinkoa säännöllisesti joka vuosi. Yhtiön hallitus aikoo noudattaa vakaata ja aktiivista osinkopolitiikkaa. Technopoliksen osinkopolitiikkana on jakaa osinkoina Yhtiön osakkeenomistajille vuosittain prosenttia nettotuloksestaan (ilman käyvän arvon muutoksia sekä niiden verovaikutuksia) huomioiden Yhtiön pääomatarpeet ja muut tekijät. Vaikka tämän osinkopolitiikan muuttaminen ei ole suunnitteilla, ei voida taata, että osinkoa todella maksetaan tulevaisuudessa, eikä takeita voida myöskään antaa minään tiettynä vuonna maksettavien osinkojen määrästä. Osakeyhtiölain mukaan yhtiökokous päättää osinkojen jakamisesta Yhtiön hallituksen esityksen perusteella. Osinkoa jaetaan yleensä kerran tilikaudessa, ja osinko voidaan maksaa vasta sen jälkeen, kun yhtiökokous on hyväksynyt Yhtiön tilinpäätöksen. Osingonjakoon liittyviä rajoituksia kuvataan kohdassa Osakkeet ja osakepääoma Yhteenveto Yhtiön osakkeisiin liittyvistä oikeuksista Osinko ja muun vapaan oman pääoman jakaminen. Technopolis on maksanut päättyneeltä tilikaudelta 0,15 euron osakekohtaisen osingon, päättyneeltä tilikaudelta 0,17 euron osakekohtaisen osingon ja päättyneeltä tilikaudelta 0,20 euron osakekohtaisen osingon. Yhtiön osingonjako on noudattanut Yhtiön osinkopolitiikkaa mainituilla tilikausilla. 18

19 OSAKEMARKKINATIETOJA Yhtiöllä oli yhteensä osaketta. Kukin osake tuottaa omistajalleen yhden äänen Yhtiön yhtiökokouksissa. Osakkeet ovat julkisen kaupankäynnin kohteena Helsingin Pörssin pörssilistalla kaupankäyntitunnuksella TPS1V. Seuraavassa taulukossa esitetään Yhtiön osakkeen ylimmät ja alimmat kurssit, kauden keskihinta ja kaupankäyntimäärillä painotettu keskihinta sekä osakevaihdon määrä Helsingin Pörssissä kunakin esitettävänä kautena. Technopoliksen osakkeen päätöskurssi Helsingin Pörssissä oli 3,86 euroa. Osakekurssi Helsingin Pörssissä, euroa 2012 (1) Ylin 4,20 4,42 4,24 3,96 Alin 3,23 2,61 2,96 1,95 Kauden lopussa 3,86 3,35 4,08 3,10 Kauden viimeisten kauppojen keskihinta 3,84 3,60 3,57 3,02 Kaupankäyntimäärillä painotettu keskihinta 3,79 3,64 3,58 3,01 Kaupankäyntivolyymi Helsingin Pörssissä Osakkeiden määrä, 1000 kpl % osakkeiden keskimääräisestä lukumäärästä 9,78 47,46 36,94 32,91 Lähde: Helsingin Pörssi. (1) Tiedot ajanjaksolta

20 TECHNOPOLIKSEN STRATEGIA JA LIIKETOIMINTA Yleiskatsaus Technopolis on yritysten, yhteisöjen ja julkisen sektorin liiketoimintaympäristöihin ja palveluihin erikoistunut pörssiyritys. Sen palvelukokonaisuudessa yhdistyvät liiketoimintapalvelut sekä nykyaikaiset toimitilat. Vuoden 2011 lopussa Yhtiön tiloissa Suomessa pääkaupunkiseudulla, Jyväskylässä, Kuopiossa, Lappeenrannassa, Oulussa ja Tampereella sekä Venäjällä Pietarissa ja Virossa Tallinnassa toimi noin ihmistä ja yli yritystä ja yhteisöä. Vuonna 2011 Yhtiön aiemmin toteutettuja liiketoimintaympäristöjä laajennettiin pääkaupunkiseudulla, Jyväskylässä, Kuopiossa ja Tampereella. Lisäksi Technopolis Pulkovon kampuksen ensimmäinen vaihe Pietarissa saatiin kokonaisuudessaan valmiiksi Alkuvuoden 2012 aikana otettiin käyttöön tilojen laajennukset Tampereella, Kuopiossa ja Jyväskylässä sekä aloitettiin uusia investointeja Pietarissa, Tallinnassa, Jyväskylässä, Tampereella ja Kuopiossa. Technopolis on Suomessa rekisteröity julkinen osakeyhtiö, jonka osake noteerataan Helsingin Pörssissä. Yhtiön pääkonttori sijaitsee Oulussa. Yhtiön toiminta perustuu arvoihin, joita ovat asiakaskeskeisyys, innovatiivisuus, kannattava kasvu ja yhteiskuntavastuu. Yhtiön toiminta-ajatuksena on tarjota toimintaympäristöjä ja palveluita yrityksille ja yhteisöille. Yhtiön palvelukonsepti yhdistää nykyaikaiset toimitilat ja palvelut. Yhtiön toimitilat sijaitsevat kasvukeskuksissa ja niissä toimii start-up-, kasvu- ja vakiintuneita yrityksiä sekä julkisia toimijoita. Asiakkaat voivat hankkia Technopolikselta erilaisia tilaan, liiketoimintaan tai työntekijöiden hyvinvointiin ja viihtyvyyteen liittyviä palveluita. Lisätietoja Yhtiön palvelukonseptista on esitetty jäljempänä kohdassa Technopoliksen strategia ja liiketoiminta - Liiketoiminnan kuvaus. Yhtiön liiketoiminnan keskeinen ajatus on mahdollistaa ja auttaa asiakasyrityksiä kasvamaan. Alla oleva kuva havainnollistaa Yhtiön asiakaslähtöistä palvelukonseptia. Palvelut tilatarpeisiin Asiakkaan tarpeiden mukaan joustavat toimitilat niihin olennaisesti liittyvine palveluineen muodostavat Technopoliksen palvelukonseptin ytimen. Toimitiloja, niiden kokoa ja niihin liittyviä palveluita voidaan muuttaa asiakkaiden tarpeiden mukaan. 20

21 Palvelut liiketoimintatarpeisiin Technopoliksen palvelukokonaisuus mahdollistaa asiakkaiden keskittymisen ydinliiketoimintaansa. Technopolis pystyy auttamaan asiakkaitaan etsimään sopivat rahoittajat, osaajat, asiakkaat ja yhteistyökumppanit. Nämä palvelut auttavat asiakasyrityksiä kehittämään toimintaansa niille kriittisillä osa-alueilla. Palvelut henkilöstölle Yhtiö tarjoaa palveluita myös asiakasyritysten työntekijöille. Ravintola-, hyvinvointi- ja terveyspalvelut tukevat työhyvinvointia ja -viihtyvyyttä. Yhtiön tulevaisuuden visiossa työntekijäpalvelut tukevat myös asiakkaiden omaa henkilöstöhallintoa ja mahdollisesti vähentävät etenkin PK-yritysten omaa resurssitarvetta. Toimialan trendit Liiketoiminnan ja yritysten globalisoituminen Kansainvälisten markkinoiden kireä kilpailu pakottaa yritykset leikkaamaan kustannuksia ja kehittämään jatkuvasti olemassa olevia ja uusia tuotteita. Yritystoiminta hajaantuu ja verkottuu globaalisti, mikä on johtanut muun muassa teknologiateollisuuden tutkimus- ja tuotekehitystoiminnan vähenemiseen Suomessa. Tutkimus- ja kehitystoimintaa on siirretty muun muassa Kiinaan ja Intiaan lähemmäs kasvavia markkinoita ja hintalaatusuhteeltaan kustannustehokasta työvoimaa. Globalisaation seurauksena teollisuustuotannon osuus Suomen kokonaistuotannosta laskee ja palveluiden osuus nousee. Teknologiateollisuudessa on nähtävissä siirtymä teollisesta tuotannosta yhä enemmän kohti palvelutuotantoa. Yhtiön johto uskoo, että palvelutarpeiden lisääntyminen yrityskentässä kasvattaa monipuolisten ja asiakaskohtaisesti räätälöityjen liiketoimintaympäristöpalvelujen kysyntää Suomessa sekä lisää tarvetta kansainväliseen verkostoitumiseen. Kiinteistö- ja vuokramarkkinan globalisoituminen Yhtiön johto uskoo, että kiinteistöinvestointi- ja vuokramarkkinan globalisoituminen jatkuu. Kansainväliset yritykset suunnittelevat kasvavassa määrin henkilöstöresurssien ja toimitilojen hankintaa globaalista näkökulmasta. Vastaavasti Suomessa sijaitsevia kiinteistöjä verrataan suoraan suhteessa globaaliin sijoitusmarkkinaan. Kansainvälisenä suuntauksena vaikuttaa olevan se, että toimitilojen kysyntä on vähentynyt ja hintakilpailu kiristynyt. Asiakkaiden kustannussäästöt tuovat painetta toimintojen tehostamiseen koko arvoketjussa ja markkinoiden sekä toimialojen rakenteelliset muutokset heijastuvat niin kiinteistöjen investointi- kuin vuokramarkkinaan. Kustannustehokkuus, muunneltavuus ja virtuaaliset työyhteisöt Asiakkaat ovat entistä hintatietoisempia ja vuokratilojen kysyntä keskeisillä sijainneilla, erityisesti kaupunkien keskustoissa kasvaa. Vuokramarkkinoilla trendinä on asiakkaiden nouseva kiinnostus vuokrakohteen kokonaiskuluja kohtaan. Neliövuokrien sijasta seurataan tilojen laatua, tehokkuutta ja muunneltavuutta. Toimitiloilta vaaditaan tehokasta hallinnoitavuutta ja nopeaa muunneltavuutta asiakkaan tarpeiden mukaiseksi. Sijainnista on tullut osa yrityksen tavaramerkkiä, mikä näkyy toimitilojen valinnoissa. Lisäksi viimeaikaisena trendinä on ollut etätyöskentelyn ja virtuaalisten ja kommunikointivälineiden yleistyminen, minkä vaikutukset ovat jo nyt nähtävissä tilasuunnittelussa ja toimitilojen kysynnässä. Yhtiö katsoo, että kustannustehokkuutta nostavien ja toiminnallista lisäarvoa tuottavien toimitilaratkaisujen ja palvelujen merkitys korostuu tulevaisuuden kilpailukeinona. Ympäristötietoisuus Kestävä kehitys, elinkaariajattelu ja energiatehokkuus ovat nousseet mukaan sekä investoijien että asiakkaiden päätöksentekoon. Vanhanaikaisten ja ympäristöä paljon kuormittavien kiinteistöjen kysyntä sekä vuokra- että sijoituskohteina on laskeva kysynnän kohdistuessa uusiin moderneihin tiloihin. Yhtiön johdon käsityksen mukaan ympäristöä vähemmän kuormittavien toimitila- ja palveluratkaisujen kysyntä kasvaa ja Technopolis, jonka toimitilat ovat suhteellisen uusia ja joka on asettanut itselleen selkeät ympäristön kestävää kehitystä tukevat tavoitteet, on asemoitunut yrityksenä hyvin suhteessa ympäristötrendin kehitykseen. 21

22 Velkarahoitusmarkkinan kehitystrendit Sijoituskiinteistömarkkinoilla velkarahoittajien toiminnalla on merkittävä vaikutus markkinoiden likviditeettiin ja hintatasoon. Kansainväliset pankit ovat viime vuosina supistaneet toimintojaan ydinmarkkinoidensa ulkopuolella, millä on ollut vaikutusta rahoituksen saatavuuteen ja jälleenrahoitukseen liittyviin riskeihin. Toisaalta paikalliset pankit ovat keskittyneet uudelleen ydinmarkkina-alueilleen ja tämä on korjannut tilannetta. Myös uudet mahdolliset rahoituslähteet ja instrumentit vaikuttavat osaltaan velkarahoituksen saatavuuteen ja hinnoitteluun. Lisäksi viranomaissäätelyn tulevat muutokset vaikuttavat osaltaan velkarahoitusmarkkinoiden dynamiikkaan (muun muassa Solvenssi II- ja Basel III -säännökset). Strategia Yhtiön toiminnan tavoitteena on luoda kilpailukykyinen tuotto osakkeenomistajille ja tuottaa lisäarvoa Yhtiön asiakkaille. Lisäarvo muodostuu Yhtiön toiminnan erilaistumisesta pelkän kiinteistösijoitustoiminnan sijaan lisäarvoa tuottaviin liiketoimintaympäristöihin ja palveluihin. Näissä liiketoimintaympäristöissä Yhtiön palvelut on liitetty toimitilojen vuokraukseen ja näin syntyvä konsepti toimii ketjumaisesti sekä kotimaassa että kansainvälisesti. Yhtiön asiakaskohderyhmänä ovat kaikki toimijat: yritykset, yhteisöt ja julkinen sektori. Yhtiön missiona on ennen kaikkea tukea asiakkaittensa kasvua ja menestystä laajan palvelukonseptinsa avulla. Yhtiö toteuttaa seuraavaa strategiaa: Keskittyminen liiketoimintaympäristöihin Yhtiö tarjoaa toimintaympäristöjä ja palveluita yrityksille, yhteisöille ja julkisen sektorin toimijoille. Yhtiön johto uskoo, että palvelut ja toimitilat yhdistävän Technopolis-konseptin avulla Yhtiö palvelee parhaiten asiakkaittensa nopeasti muuttuvia tarpeita ja generoi jatkuvaa kasvua sekä Technopoliksen sisällä että toimintaalueilla. Yhtiön kampukset tarjoavat korkeatasoiset, nykyaikaiset ja joustavat toimitilat. Toimintaympäristöpalvelut auttavat asiakkaita tehostamaan toimintojaan, karsimaan kulujaan ja vähentämään ympäristön kuormitusta. Liiketoimintapalvelut tukevat kasvuhakuisten yritysten varain- ja asiakashankintaa ja kansainvälistymistä. Kustannustehokkuus Yhtiö toimii kustannustehokkaasti ja hyödyntää kiinteistö- ja palvelukehityksen tuottamisessa pitkäaikaista kokemustaan. Technopolis-konsepti ja sen ketjutusajattelu luovat skaalaetuja. Yhtiön kyvyn standardoida ja kehittää prosesseja ja tuotteita tehokkaasti uskotaan johtavan parempaan palvelulaatuun ja korkeampaan tuottavuuteen. Yhtiön toimintaympäristöpalvelut tuottavat kustannussäästöjä koko arvoketjulle: palvelun käyttäjälle, tarjoajalle ja tuottajalle. Yhtiön asiakkaat voivat keskittyä ydinliiketoimintaan, parantaa kustannustehokkuuttaan ja lisätä toimintansa joustavuutta. Technopolis kiinnittää uudisrakennushankkeissa huomiota laatuun ja kiinteistön koko elinkaaren hallittavuuteen. Suunnitteluvaiheessa huomioidaan kiinteistön ylläpidon ja huollon vaatimukset tavoitteena toteuttaa ympäristöä säästäviä ratkaisuja muun muassa energiankulutuksen, toimitilojen muuntojoustavuuden ja kierrätysmahdollisuuksien suhteen. Uudisrakennushankkeissa Yhtiö kontrolloi kiinteistöihin liittyviä kustannuksia hyödyntämällä pitkäaikaista omaa rakennuttamiskokemustaan. Yhtiö huolehtii kustannustehokkaasti kiinteistöjen ylläpidosta ja käyttää merkittävää asemaa hankkiessaan ostopalveluja toiminta-alueillaan. Yritys- ja kiinteistöostojen yhteydessä Yhtiö kiinnittää erityistä huomiota hankittavan kohteen olemassa olevaan toimintaympäristöön ja sen kehittämismahdollisuuksiin. Yhtiö on hankintojen yhteydessä kehittänyt prosessin, jonka avulla tunnistetaan hankittavan keskuksen sijaintikaupungin kehityssuunnat, kyky kehittyä kasvukeskuksena, sekä keskuksen toimitilatarve sekä avainyritysten kehitys- ja tulevaisuudennäkymät yli suhdanteen. Yhtiöllä on edellytykset tunnistaa mahdollisesti kannattavat hankintakohteet ja hyödyntää kustannustehokkaasti konseptiaan uusilla markkina-alueilla. 22

23 Kannattava kasvu ja kansainvälistyminen Technopolis on erityisosaaja liiketoimintaympäristöjen tarjoamisessa start-up- ja kasvuyrityksille sekä julkiselle sektorille. Yhtiö on hajauttanut toimintaansa liittyviä riskejä laajentamalla toimintojaan maantieteellisesti sekä Suomessa että ulkomailla ja hakemalla uusia asiakassegmenttejä etenkin terveydenhuolto- ja koulutussektorilla. Yhtiön kasvustrategian tavoitteena on toimia vuonna 2016 parhaissa kasvukeskuksissa Suomessa, Venäjällä, Virossa sekä mahdollisesti joissakin muissa Itämeren alueen rantavaltioissa. Liikevaihdon vuotuisen kasvun tavoite on keskimäärin 15 prosenttia, ja vuoteen 2016 mennessä tavoitteena on, että liikevaihdosta vähintään 50 miljoonaa euroa tulee Suomen ulkopuolelta. Kasvua haetaan sekä orgaanisesti että yritysostojen avulla. Osana kansainvälistymistavoitteitaan Technopolis analysoi jatkuvasti mahdollisia kasvukohteita Euroopassa. Keskeisinä kriteereinä mahdollisille hankinnoille ovat kohteen riittävä kokoluokka ja kasvumahdollisuudet, erinomainen sijainti kasvukeskuksissa ja korkealaatuinen, joustava kiinteistökanta sekä positiivinen kassavirta alusta lähtien. Ostettavan kohteen asiakaskannan tulee soveltua Technopoliksen konseptiin. Lisäksi hankkeen tulee vaikuttaa positiivisesti Yhtiön osakekohtaiseen tulokseen. Vuoden 2010 aikana saatettiin päätökseen sisäiset kehitysohjelmat, joiden avulla Yhtiön toimintatapoja ja prosesseja yhtenäistettiin. Kehitysohjelmien tavoitteena on edistää Technopolis-konseptin skaalattavuutta ja hyödynnettävyyttä Yhtiön kannattavan kansainvälisen kasvun vauhdittamiseksi. Keskeiset vahvuudet Yhtiön kilpailuetu muodostuu Yhtiön johdon mukaan seuraavista tekijöistä: Palvelukonsepti Yhtiö tukee asiakasyritystensä ja -yhteisöjen kasvua ja menestystä konseptinsa avulla. Yhtiön johto uskoo, että asiakkaille lisäarvoa luovat palvelut ja joustavat toimitilat yhdistävä Technopolis-konsepti mahdollistaa perinteistä toimitilatarjontaa laajemman ansaintalogiikan ja on tärkeä, erottava kilpailuetu. Konseptiin olennaisesti kuuluvat liiketoiminta- ja työntekijäpalvelut tukevat asiakkaan sitouttamista Yhtiöön. Tilaan liittyvät palvelut tuovat asiakkaalle joustavuutta. Ne auttavat asiakkaita tehostamaan toimintojaan ja karsimaan kulujaan. Liiketoimintapalveluiden avulla Yhtiö pyrkii tukemaan asiakkaidensa liiketoiminnan kasvua, mikä pitkällä tähtäimellä tukee myös Yhtiön toimitilaliiketoimintaa. Liiketoimintapalveluiden tuottamat tärkeimmät kilpailuedut ovat tiiviit asiakas- ja yhteiskuntasuhteet, jotka tukevat tilojen korkeita käyttöasteita. Palvelut henkilöstön tarpeisiin tukevat asiakasyritysten henkilöstöä ja niiden omaa henkilöstöhallintoa. Tavoitteena on asiakasyritysten työntekijöiden työviihtyvyyden ja työhyvinvoinnin parantaminen. Tätä uutta palvelukonseptin osa-aluetta tullaan vielä edelleen kehittämään vuoden 2012 aikana. Kokemus suunnitella, toteuttaa ja hankkia toimintaympäristöjä Yhtiöllä on 30 vuoden kokemus uudisrakennushankkeiden suunnittelusta ja toteuttamisesta ja vankka osaaminen kiinteistöjen hallinnoinnista. Technopolis kiinnittää uudisrakennushankkeissaan huomiota laadun määritykseen, tilojen joustavaan muunneltavuuteen sekä kiinteistön koko elinkaaren hallittavuuteen. Suunnitteluvaiheessa huomioidaan kiinteistön ylläpidon ja huollon vaatimukset tavoitteena toteuttaa ympäristöä säästäviä ratkaisuja muun muassa energiankulutuksen, toimitilojen muuntojoustavuuden ja kierrättämismahdollisuuksien suhteen. Technopolis suorittaa yritys- ja kiinteistöostojensa yhteydessä normaalit kiinteistö- ja ympäristökatselmukset ennen lopullista sitoutumista kauppaan. Yhtiöllä on edellytykset tunnistaa mahdollisia kannattavia hankintakohteita ja monistaa kustannustehokkaasti konseptiaan uusille markkina-alueille. Konserni on kotimaisten yritysostojen yhteydessä muodostanut prosessin, jonka avulla tunnistetaan hankittavan keskuksen sijaintikaupungin kehityssuunnat, kyky kehittyä kasvukeskuksena, ja toimitilatarpeesta sekä niin sanottujen avainyritysten kehitys ja tulevaisuudennäkymät. Toimivien liiketoimintaympäristöjen avainmenestystekijät ovat Yhtiön näkemyksen mukaan hyvin samanlaiset maasta toiseen. Yhtiöllä on kyky tunnistaa potentiaaliset kasvukeskukset myös kansainvälisesti ja tuoda niille lisäarvoa Technopolis-konseptin avulla. 23

24 Erinomainen asiakastuntemus Yhtiön johdon käsityksen mukaan Technopolis on asiakasyritysten ja yhteisöjen määrällä mitattuna Suomen suurin liiketoimintaympäristöjen tarjoaja. Asiakasyrityksissä ja -yhteisöissä työskentelee Suomessa, Venäjällä ja Virossa noin henkilöä noin yrityksessä ja yhteisössä. Konsernin toiminta alkoi 1982 ja Yhtiö on Pohjoismaiden vanhin teknologiakeskusyhtiö ja asiakasyritysten lukumäärällä mitaten Euroopan suurimpia ketjuja. Pitkäaikainen kokemus yli eri suhdannevaiheiden vaativien asiakkaiden palvelemisessa on antanut Yhtiölle hyvän tuntemuksen asiakkaiden tarpeista. Yhtiöllä on kyky tukea asiakkaittensa kasvua ja kansainvälistymistä konkreettisesti liiketoimintapalveluiden innovaatiota tukevien palveluiden sekä rahoituksenhaku- ja verkottumispalvelujensa kautta. Tarjotessaan liiketoimintapalveluita oman tehokkaan myynti- ja palveluorganisaationsa kautta Yhtiö on mukana asiakkaittensa liiketoimintaprosesseissa, mikä edesauttaa asiakkaiden tarpeiden tunnistamista ja toimintaympäristön muutosten havaitsemista. Hyvä yhteistyö julkisen sektorin kanssa Yhtiö on jo pitkään toiminut läheisessä yhteistyössä julkisen sektorin eri toimijoiden kanssa, ns. Public-private partnership-periaatteella, edistääkseen liiketoimintaympäristöjen toimivuutta ja seudullista kehittämistä. Hyvät yhteydet sijaintikaupunkien johtoon, yliopistoihin, ammattikorkeakouluihin sekä julkisiin rahoittajiin ovat tärkeitä Yhtiön toiminnalle. Kansainvälisissä kasvuhankkeissa Yhtiö pyrkii aina hankkimaan kiinteistöomaisuuden lisäksi mahdollisimman ammattitaitoisen paikallisen johdon ja palvelutiimin, joilla on hyvät suhteet keskeisiin paikallisiin sidosryhmiin. Kokenut johto ja osaava henkilöstö Technopoliksen johto ja henkilöstö ovat erittäin kokeneita kiinteistöalan ja palveluliiketoiminnan osaajia. Johtoryhmän jäsenillä on keskimäärin yli kymmenen vuoden kokemus mainituilta Yhtiön konseptin osa-alueilta. Yhtiön johto toimii läheisessä yhteistyössä asiakasyritysten kanssa, mikä mahdollistaa Yhtiölle kotimaisen ja kansainvälisen liiketoiminnan trendien tunnistamisen ja ennakoimisen. Taloudelliset tavoitteet Yhtiön toiminta tähtää jatkuvaan kannattavaan kasvuun ja Yhtiön tavoitteena on olla johtava toimintaympäristöjen ja lisäarvopalvelujen tuottaja asiakkailleen. Yhtiön tämän Perusesitteen päivämääränä voimassa olevat, julkistetut ja vuodelle 2016 saakka ulottuvat taloudelliset ja strategiset tavoitteet ovat: Liikevaihdon ja käyttökatteen keskimääräinen vuotuinen kasvu vähintään 15 prosenttia Kansainvälinen liikevaihto vähintään 50 miljoonaa euroa vuoteen 2016 mennessä Sijoitetun pääoman tuotto vähintään 6 prosenttia vuodessa Omavaraisuusaste yli 35 prosenttia yli suhdanteen Jakaa osinkoja prosenttia nettotuloksesta ilman käyvien arvojen muutoksia ja niiden verovaikutuksia Yhtiön osinkojen maksua koskevia tavoitteita on käsitelty edellä kohdassa Osingot ja osinkopolitiikka. Ei voi olla varmuutta siitä, että Yhtiö saavuttaa edellä mainitut tavoitteet tai että tavoitteet saavutettuaan Yhtiö tulee ne jatkossakin edelleen täyttämään. Tarkempia tietoja löytyy Perusesitteen kohdasta Tulevaisuutta koskevat lausumat. Tietoja Yhtiön historiallisesta kehityksestä suhteessa asetettuihin taloudellisiin tavoitteisiin on esitetty kohdassa Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuudennäkymät Liiketoiminnan tulos. Liiketoiminnan kuvaus Technopolis on kasvuhakuinen, asiakasyritysten ja yhteisöjen määrällä mitattuna Suomen suurin liiketoimintaympäristöjen tarjoaja, jonka konseptissa yhdistyvät toimitilat ja palvelut. Yhtiön toiminta-ajatuksena on tukea asiakasyritystensä kasvua ja menestystä palvelukonseptin avulla. Yhtiön tarjoamat liiketoimintaympäristöt sijaitsevat kasvukeskuksissa eri puolilla Suomea, Pietarissa ja Virossa Tallinnassa ja tarjoavat Yhtiön asiakkaille nykyaikaisia ja monikäyttöisiä toimitiloja. Vaikka Yhtiön maantieteellisenä pääliiketoiminta-alueena onkin 24

25 Suomi, Yhtiö on osana kansainvälistä kasvustrategiaansa laajentanut ja laajentamassa toimintaansa myös Suomen ulkopuolelle. Tästä esimerkkeinä ovat Pietarin Pulkovon ja Tallinnan Ülemisten lentokenttäkampukset. Alla on kuvattu tarkemmin Technopolis-konseptia. Palvelu tilatarpeisiin Yhtiön toimitilat sijaitsevat kasvukeskuksissa ja niissä toimii yrityksiä, yhteisöjä ja julkisen sektorin toimijoita. Yhtiön toimintaympäristöt tarjoavat asiakkaille nykyaikaiset ja helposti muunneltavat toimitilat kaupunkien parhailla paikoilla ydinkeskustassa (keskustakampus), keskeisten liikenneväylien varrella, lentokentän läheisyydessä (lentokenttäkampus), yliopiston tai korkeakoulun tuntumassa (yliopistokampus) tai muun merkittävän innovaatiokeskuksen läheisyydessä. Tämän ansiosta asiakkailla on aina käytössään tarpeitaan vastaavat tilat. Technopoliksen toimintaympäristöt sopivat sekä muutaman työntekijän pienyritykselle että tuhansien työntekijöiden suuryrityksille muuntojoustavuutensa ansiosta. Tilat on suunniteltu erityisesti start-up ja kasvuyritysten tarpeita vastaaviksi. Yhtiön tilapalvelut ovat suunniteltu vastaamaan asiakasyritysten tarpeisiin. Yhtiön tilapalveluja hyödyntämällä asiakkaat pystyvät nopeasti tehostamaan toimintojaan, karsimaan kulujaan ja vähentämään ympäristön kuormitusta. Yritykset saavat Technopoliksen toimintaympäristöissä käyttöönsä ICT-palveluita (tietotekniikka- ja puhepalvelut), toimitilapalveluita (siivous-, remontti-, turva- ja tilanmuutospalvelut), kokouspalveluita (ravintola-, videoneuvottelu- sekä kokous- ja tapahtumapalvelut) sekä aulapalveluita (toimisto-, posti- sekä aula- ja informaatiopalvelut). Etenkin Technopoliksen videoneuvottelupalvelut ovat olennainen osa ympäristöystävällisiä tilapalveluja. Yhtiö tuottaa palvelut tilatarpeisiin yhdessä pitkäaikaisten, sitoutuneiden kumppaneiden kanssa, mikä parantaa palveluiden laatua ja nopeuttaa tuotekehitystä. Yksi merkittävä osoitus Technopoliksen ja palveluntarjoajien yhteistyökumppaniverkoston onnistumisesta on se, että asiakastyytyväisyys Yhtiön palveluihin on pysynyt vuodesta toiseen korkealla tasolla. Palvelut liiketoimintatarpeisiin Liiketoimintapalvelut ovat keskeinen osa Yhtiön tarjoamia toimintaympäristöjä. Liiketoimintapalvelut tarjoavat laadukkaita palveluita uusien kasvuyritysten synnyttämiseksi ja tukevat kaiken kokoisten yritysten kasvua ja kansainvälistymistä. Palveluiden ytimessä on yritysten kannattavan kasvun tukeminen ja liiketoiminnan kehittäminen. Kehityspalveluiden valikoima muodostuu innovaatiota tukevista palveluista, rahoituksen hakupalveluista ja matchmaking-palveluista. Rahoituspalvelut auttavat yrityksiä rahoituksen tehokkaassa ja oikea-aikaisessa hakemisessa eri rahoituslähteistä. Matchmaking-palvelut auttavat asiakkaita löytämään strategisesti oikeita ja tärkeitä kontakteja. Lisäksi ne edistävät pääsyä rahoittajista, asiakkaista ja partnereista koostuviin verkostoihin muun muassa Money Talks -rahoittajatapahtumien ja Technopolis Business Breakfast -verkottumistilaisuuksien kautta. Yhtiön matchmaking-palvelut järjestivät vuonna 2011 yli 67 tilaisuutta eri paikkakunnilla tuoden yhteen start-up- ja kasvuyrityksiä sekä muun muassa kansainvälisiä pääomasijoittajia, riskirahoittajia, muita rahoittajia ja suuryrityksiä, jotka etsivät lupaavia kumppaneita, toimittajia ja sijoituskohteita. Innovaatiopalveluista esimerkkinä on keväällä 2009 käynnistetty Nokia Technopolis Innovation Mill, joka yhdistää Nokialta vapautuvan IPR:n valmiiksi neuvoteltuun rahoituspakettiin Tekesiltä sekä useilta eri kaupungeilta. Innovation Mill ohjelman kautta on syntynyt 18 uutta yritystä ja liki 200 uutta työpaikkaa. Ohjelman kautta on jaettu rahoitusta yhteensä noin 4 miljoonaa euroa. Lisäksi Technopolis järjesti toista kertaa yhdessä Teollisuussijoituksen, Tekesin ja Finnveran kanssa toisen vuotuisen Enterprise Finland Venture Forum tapahtuman, joka kokosi lupaavimmat suomalaiset kasvuyritykset ja rahoittajat yhteen. Osaamispalveluihin kuuluu mm. uusi Talent- Match-palvelu, joka auttaa yrityksiä löytämään parhaat osaajat kasvunsa tueksi keskittyen erityisesti kansainvälisiin osaajiin. Palvelut henkilöstölle Yhtiö tarjoaa myös asiakasyrityksien henkilöstölle palveluita, jotka auttavat asiakasyrityksiä saamaan ja sitouttamaan hyviä työntekijöitä. Tämä palvelualue on syntynyt asiakaspalautteen pohjalta ja se ollaan tuotteistamassa vuoden 2012 aikana. Esimerkkinä palveluista ovat mm. kuntosali-, työhyvinvointi-, sekä erilaiset terveyspalvelut. Näitä Yhtiö tuottaa yhteistoiminnassa kumppaneidensa kanssa. Tavoitteena on asiakasyritysten henkilöstön hyvinvoinnin parantaminen sekä niiden henkilöstöhallinnon tukeminen ja sen myötä asiakasyritysten sitouttaminen Technopoliksen tiloihin. Tätä palvelusegmenttiä kehitetään vielä edelleen vuoden 2012 aikana. 25

26 Asiakaskunta Technopoliksen tyypillinen asiakas on yritys, joka työllistää yleisimmin 5 30 asiantuntijaa useissa Technopoliksen sijaintikaupungeissa. Useimmat yritykset toimivat varsin kapealla huipputeknologian ja tutkimuksen osaalueella, mutta edustavat toimialallaan joko kansallista tai jopa kansainvälistä huippua. Tuotekehityksen osuus yrityksen toiminnoista on merkittävä. Yrityksen asiakaskunta on usein rajattu ja useimmiten sijoittunut Suomeen. Yrityksen tuote tai palvelu voi olla osa laajempaa tuote- tai palvelukokonaisuutta, mutta oman tuotteen tai palvelun omaavilla yrityksillä markkinat voivat olla kansainväliset. Yhtiön asiakaskunta toimii useilla toimialoilla. Yhtiön kahdellakymmenellä suurimmalla asiakkaalla oli vuokrattuna yhteensä alle 24 prosenttia Yhtiön koko kiinteistökannasta. Yhtiön kaksikymmentä suurinta asiakasta (aakkosjärjestyksessä) ovat: Aalto-yliopisto Aspocomp Oulu Digia Finland Nethawk Honeywell Kemira Kesko Logica Finland Nokia Norlandia Care PKC Group Pirkanmaan Sairranhoitopiiri Ramboll Finland Renesas Mobile Europe Savonia-ammattikorkeakoulu Senaatti-kiinteistöt Sihtasutus Innove (Eesti) Tieto Jyväskylän yliopisto VTT - Valtion Teknillinen Tutkimuskeskus Vuokrakanta Yhtiön vuokrasopimukset jakaantuvat oikeudellisesti kahteen ryhmään: määräaikaisiin ja toistaiseksi voimassa oleviin vuokrasopimuksiin. Yhtiön asiakkaansa kanssa solmima määräaikainen sopimus on tyypillisesti pitkäaikainen ja jatkuu sopimusehtojen mukaan määräajan jälkeen toistaiseksi voimassa olevana tai neuvotellaan uudelleen määräaikaisena sopimuksena ellei asiakas sopimusehtojen mukaisesti ilmoita aikomuksestaan olla jatkamatta vuokrasuhdetta. Yhtiö pyrkii käyttämään molempia sopimustyyppejä markkinatilanteesta, kiinteistöstä ja vuokralaisasiakkaan toimialasta riippuen. Yhtiön sisäisessä talous- ja riskienhallinnassa vuokrasopimukset jaotellaan mahdollisten päättymisaikojen perusteella, eli toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen kohdalla irtisanomisajan mukaan ja määräaikaisten sopimusten kohdalla jäljellä olevan sopimuskauden perusteella. 12 kuukauden ajanjaksolla nykyisen vuokrasopimuskannan irtisanottavissa olevat toistaiseksi voimassa olevat sopimukset ja uudelleen neuvoteltavissa olevat määräaikaiset sopimukset kattavat jyvitettyä neliömetriä (57,5 prosenttia Yhtiön koko kiinteistökannan jyvitetyistä neliömääristä), mikä vastaa 50,7 prosenttia Konsernin 12 kuukauden ajanjaksolla saatavista arvioiduista vuokratuotoista. Näiden sopimusten irtisanomisaika toistaiseksi voimassa olevien sopimusten osalta sekä jäljellä oleva sopimuskausi määräaikaisten sopimusten osalta jakautuu alla olevassa taulukossa kuvatulla tavalla tilanteen mukaan. Irtisanomisaika (kk) Jyvitettyä neliötä % -vuokrasopimuskannasta , , , ,6 Yhteensä ,5 Yhtiön vuokrasopimusten keskimääräinen voimassaoloaika oli 26 kuukautta. Luku ei sisällä rakenteilla olevien kohteiden sopimuskantaa. Taloudellinen vuokrausaste oli 94,3 prosenttia. Vuoden 2011 lopussa vuokrasopimusten keskimääräinen voimassaoloaika oli 26 kuukautta verrattuna vuoden 2010 lopun 19 kuukauteen. 26

27 Konsernin vuokrasopimuskanta oli 215,6 miljoonaa euroa laskettuna kunkin sopimuksen arvo tarkasteluajankohdasta päättymishetkeen. Vuoden 2011 lopussa Yhtiön vuokrasopimuskanta oli 215,4 miljoonaa euroa verrattuna vuoden 2010 lopun 135,3 miljoonaan euroon. Vuoden 2011 lopussa vuokrasopimuskannasta seuraavan 12 kuukauden aikana irtisanottavissa tai uudelleen neuvoteltavissa olevat sopimukset kattoivat 53,7 prosenttia koko kiinteistökannan jyvitetyistä neliömääristä. Vuoden 2010 lopussa vuokrasopimuskannasta seuraavan 12 kuukauden aikana irtisanottavissa tai uudelleen neuvoteltavissa olevat sopimukset kattoivat 43,3 prosenttia koko kiinteistökannan jyvitetyistä neliömääristä. Sijaintikaupungit Suomessa Yhtiön toimitilat sijaitsevat Oulussa, pääkaupunkiseudulla, Jyväskylässä, Kuopiossa, Lappeenrannassa ja Tampereella. Lisäksi Yhtiöllä on toimitiloja Pietarissa Venäjällä ja Tallinnassa Virossa. Alla olevassa kuvassa on esitetty Yhtiön valmiiden ja rakenteilla olevien sijoituskiinteistöjen käyvän arvon jakautuminen alueittain Sijoituskiinteistöiksi ei luokitella osakkuusyrityksiä, osuuksia yhteisyrityksistä eikä jälleenvuokrauskohteita. Tarkempi erittely kiinteistöomaisuudesta löytyy jäljempänä osiosta Technopoliksen kiinteistöomaisuus. Oulu Technopolis on toiminut Oulussa jo 30 vuoden ajan, ja tarjoaa toimitiloja nykyään viidessä toimipaikassa. Oulun alueen vahvuuksia ovat erityisesti langaton teknologia ja mobiilisovellusten kehittäminen. Tulevaisuuden aloja ovat muun muassa ympäristöteknologia sekä terveys- ja hyvinvointiala. Oulussa sijaitseva Technopolis Linnanmaa on merkittävä tietointensiivinen kehityskeskus, jossa toimivat yritykset saavat tukea ja vetoapua Technopoliksen lisäksi myös muun muassa yliopistolta ja VTT:ltä. Kontinkangas on puolestaan terveys- ja hyvinvointialan sekä ohjelmistokehityksen kasvukeskittymä, ja Technopolis Laanilaan on keskittynyt ympäristöalan osaajia. Technopolis Ydinkeskusta tarjoaa modernin toimintaympäristön keskellä kaupunkia, ja Technopolis Lentokentäntie tarjoaa toimitiloja keskeisellä paikalla lentokentän lähistöllä. Oulussa eri toimijat koulutus-, tutkimusja yrityssektoreilta tekevät runsaasti aktiivista yhteistyötä, mistä johtuen alueella on huippuluokan osaamista esimerkiksi langattomassa teknologiassa, mobiili- ja ympäristöteknologiassa sekä hyvinvointi- ja ohjelmistoalalla. Yhtiö on Oulussa vahvasti mukana alueen seudullisessa kehittämisessä mukaan lukien alueellisessa innovaatioallianssissa, joka panostaa Internet-tutkimuksen, painettavan elektroniikan, ympäristöalan ja hyvinvointialan kehittämiseen. Oulun seutu kiinnostaa enenevässä määrin myös kansainvälisiä yrityksiä. Yhä useampi Yhtiön asiakasyritys tulee nykyään muualta Euroopasta, Yhdysvalloista ja Aasiasta. 27

28 Nokian vuoden 2011 alkupuolella julkistettu strategiamuutos on vaikuttanut Technopoliksen toimintoihin erityisesti Oulussa, koska Nokialle vuokratut toimitilat ovat lähes kokonaan Oulussa. Technopolis on johdonmukaisesti pyrkinyt vähentämään mobiilitoimialaan liittyviä riskejään ja korvaamaan näitä asiakkuuksia uusilla. Näin ollen Nokian osuus Konsernin liikevaihdosta on laskenut 2,7 prosentin tasolle ja laskee vuoden 2013 loppuun mennessä alle yhteen prosenttin. Pääkaupunkiseutu Technopolis toimii pääkaupunkiseudulla Espoossa Otaniemessä, Vantaalla Helsinki-Vantaan lentokentän läheisyydessä Aviapolis -alueella sekä Helsingin keskustan läheisyydessä Ruoholahdessa. Pääkaupunkiseudun vahvoja toimialoja ovat muun muassa mobiili-, peli- ja nanoteknologia. Espoon Otaniemessä sijaitseva Technopolis Innopoli hyötyy erityisesti yliopistokampuksen läheisyydestä ja sen kanssa tehtävästä yhteistyöstä. Technopolis Helsinki-Vantaa puolestaan sijaitsee kansainvälisen lentokentän ja logistiikkakeskuksen vieressä ja tarjoaa siten hyvän toimintapohjan kansainvälisille yrityksille. Helsingin ydinkeskustan tuntumassa sijaitseva Technopolis Ruoholahti tarjoaa monipuolisia mahdollisuuksia erikokoisille teknologiayrityksille Helsingin keskustan vetovoimaisimmalla alueella. Pääkaupunkiseudulla Technopolis on aktiivinen osa innovaatioympäristöä, joka muodostuu pääkaupunkiseudun kaupungeista, yliopistoista, ammattikorkeakouluista sekä Technopoliksen asiakasyrityksistä, joiden liiketoimintaa voidaan kehittää ja tukea muun muassa rahoitus- ja verkostoitumispalveluilla sekä kansainvälisillä kasvupalveluilla. Ruoholahden kampusalue laajenee kesäkuussa 2012 yhteensä kerrosneliöllä. Tiloista on esivuokrattu 53 prosenttia. Jyväskylä Jyväskylässä Technopoliksen toimitilat sijaitsevat useassa kohteessa keskustan, yliopiston ja muiden tärkeiden toimintaympäristöjen läheisyydessä. Jyväskylä onkin yksi osaajia ja yrityksiä tehokkaasti houkuttelevista kasvukeskuksista. Jyväskylässä vahvoja toimialoja ovat ICT, paperinvalmistus, bioenergia sekä nano- ja hyvinvointiteknologiat. Niiden kehittymisen ja uudistumisen edellytyksenä on pitkäjänteinen yhteistyö paikallisessa verkostossa, jonka rakentamista ja toimintaa Technopolis vahvistaa. Yhtiö tekee Jyväskylässä yhteistyötä etenkin Jyväskylä Innovationin, Jykesin, yliopiston ja ammattikorkeakoulun, kaupungin sekä paikallisten yritysten kanssa. Maaliskuussa 2012 otettiin käyttöön Innova 2 ja päätettiin aloittaa Innova 4:n rakentaminen. Investoinnin kustannusarvio on noin 23 miljoonaa euroa. Tilojen kerrosala on noin neliömetriä ja rakennuksen bruttoala noin neliömetriä. Yhtiö on solminut Kesko Oyj:n kanssa 15 vuoden vuokrasopimuksen kiinteistön ankkurivuokrapaikasta noin 2000 neliömetristä. Tilojen arvioidaan valmistuvan syyskuussa Tulevaisuudessa Technopolis keskittää Jyväskylän palvelutarjontaansa Innovan alueelle. Kuopio Kuopiosta on tullut kehittyvä kasvukeskus. Kuopion kasvu perustuu vahvaan ja monipuoliseen osaamiseen, jota edesauttaa muun muassa uusi Kuopion ja Joensuun yliopistoista muodostuva Itä-Suomen yliopisto ja Savoniaammattikorkeakoulu. Technopoliksen toimintaympäristöt sijaitsevat keskeisellä paikalla Kuopion Tiedepuistossa kävelymatkan päässä toisistaan. Vahvoja aloja Kuopion seudulla ovat hyvinvointi-, bio- ja lääkeala. Alueella on myös vahvaa ICT- palveluyritysten toimintaa. Keväällä 2011 Technopolis solmi Kuopiossa esisopimuksen Savonia-ammattikorkeakoulun kanssa. Savonian toiminnot siirtyvät Technopolis Kuopion tiloihin Microkadulle vaiheittain vuoden 2015 loppuun mennessä. Esisopimus kattaa yhteensä neliötä. Tähän sopimukseen liittyen Technopolis on laajentanut ja laajentaa Kuopion Viestikadun kampustaan. 2B-vaihe valmistui tammikuussa 2012 ja Viestikatu 7B-vaiheen rakentaminen aloitettiin helmikuussa Investoinnin kustannusarvio on noin 9,0 miljoonaa euroa. Toimistotilojen kerrosala on noin neliömetriä ja rakennuksen bruttoala noin neliömetriä. Tiloista on esivuokrattu 55 prosenttia. Toimistotilojen arvioidaan valmistuvan joulukuussa Lappeenranta Technopolis Lappeenranta sijaitsee lähellä Pietaria ja vain muutaman tunnin etäisyydellä Helsingistä. Lappeenranta-Imatra-seutu on suuri metsäteollisuuden keskittymä, jota vahvistavat yritysten tutkimuskeskukset, lukuisat 28

29 asiantuntijayritykset sekä teknillisen yliopiston ja ammattikorkeakoulun opetus- ja tutkimustyö. Technopolis Vapaudenaukio sijaitsee Lappeenrannan ydinkeskustassa ja Technopolis Skinnarila sijaitsee Teknillisen yliopiston välittömässä läheisyydessä Saimaan rannalla. Lappeenrannan vahvoja toimialoja ovat suunnittelu ja tietotekniikka, energia- ja ympäristöala. ICT-palvelut ovat nouseva vahvuus ja muun muassa Sonera ja Barona IT ovat sijoittaneet palvelukeskuksensa alueelle. Tampere Tampere seutukuntineen on vetovoimainen kasvukeskus ja Suomen toiseksi suurin opiskelukaupunki. Technopoliksen keskuksia on kolmessa paikassa. Tampereen teknillisen yliopiston ja VTT:n läheisyydessä sijaitseva Technopolis Hermia yhdistää ICT-, koneenrakennus- ja automaatiotekniikan osaamista. Finnmedi on hyvinvointipalveluiden ja terveysteknologian osaamiskeskittymä, jossa toimii muun muassa potilashotelli ja silmäkeskus. Tampereen keskustassa sijaitseva Technopolis Yliopistonrinne tarjoaa liiketoimintaympäristön teknologiapalveluyrityksille sekä palveluita kansainvälisen tason kokous - ja konferenssikeskuksessa. Maaliskuussa 2012 Yhtiö tiedotti solmineensa Ylen kanssa aiesopimuksen Ylen Tampereen Tohlopin alueen kehittämiseksi. Kesäkuun loppuun mennessä Yhtiöt selvittävät, millä ehdoilla Technopolis voisi ostaa, osaomistaa tai operoida Ylen Tohlopin alueen kiinteistöjä. Yhtiöt selvittävät myös, mitä edellytyksiä niillä ja muilla media-alan toimijoilla on luoda Tohlopin alueelle media-alan osaamiskeskus, Mediapolis. Pietari Pietari on Venäjän toiseksi suurin kaupunki ja kansainvälisen kaupan portti Eurooppaan. Se on tunnettu nopeasti kasvavana talousalueena, jossa on korkeatasoiset yliopistot. Venäläisten ja kansainvälisten huipputekniikan yritysten määrä kasvaa Pietarissa jatkuvasti. Pietarin kansainvälisen lentokentän vierellä sijaitseva Technopolis Pulkovon keskus oli vuoden 2010 päättyessä jo osin toiminnassa. Taloudellinen vuokrausaste ja sijoituskiinteistö on huomioitu yhtiön tilastoissa lähtien. Asiakasyrityksinä on venäläisiä ja kansainvälisiä IT-alan ja koneteollisuuden yrityksiä sekä näille palveluita tarjoavia yrityksiä. Osaaminen ulottuu ohjelmistokehityksestä ja ohjelmoinnista laitteiden valmistukseen ja asennukseen. Technopoliksen tavoitteena on tarjota luotettavia, maailmanluokan toimintaympäristöjä sekä venäläisille että kansainvälisille teknologiayrityksille ja luoda kestävän innovaatioekosysteemin perusta markkinoille. Helmikuussa 2012 Yhtiö päätti aloittaa Pulkovon 2-vaiheen rakentamisen. Kokonaisinvestoinnin määräksi arvioidaan 42 miljoonaa euroa. Euroopan jälleenrakennus- ja kehityspankki (EBRD) rahoittaa noin 59 prosenttia projektin kustannuksista ja Technopolis loput. Toimistojen vuokrattava kokonaispinta-ala on noin neliömetriä ja rakennusten bruttopinta-ala on neliömetriä. Pulkovo 2-vaiheen rakentaminen aloitettiin helmikuussa 2012 ja arvioitu valmistumisaika on syyskuussa EBRD on myöntänyt rakentamiseen 24,7 miljoonan euron lainan. Tallinna Tallinna on Viron liike-elämän keskus ja vilkas innovaatiokeskittymä. Lokakuussa 2010 perustetun tytäryritys Technopolis Ülemisten (omistusosuus 51 prosenttia) toimitilat sijaitsevat Tallinnan kansainvälisen lentokentän vieressä. Technopolis Ülemistellä on valmiina erinomainen asiakaskunta ja kasvupotentiaalia liki neliömetrin rakennusoikeuden ansiosta, josta neliömetriä on parhaillaan rakenteilla.. Technopolis Ülemistessa on korkealaatuista, modernia toimistotilaa noin neliömetriä. Tammikuussa 2012 Yhtiö kertoi aloittavansa Ülemisten laajentamisen. Lentokenttäkampuksen Löötsan 8 A-, B- ja C-rakennusten kokonaiskustannusten on arvioitu olevan noin 30 miljoonaa euroa, josta 7,5 miljoonaa euroa on jo sijoitettu kampuksen ensimmäiseen vaiheeseen. Vuokrattava pinta-ala on noin neliömetriä ja bruttoala noin neliömetriä. Tiloista on esivuokrattu 50 prosenttia. Vaiheista 8C:n rakentaminen on jo aloitettu. Sen investoinnin koko on noin 8,3 miljoonaa euroa, vuokrattava pinta-ala neliömetriä ja sen arvioidaan valmistuvan lokakuussa Ympäristökysymykset Yhtiön kannalta tärkein ympäristökysymys on kiinteistöjen elinkaaren hallinta. Uudisrakennushankkeissa Yhtiö huomioi kiinteistön ylläpidon ja huollon vaatimukset tavoitteenaan toteuttaa ympäristöä säästäviä ratkaisuja 29

30 muun muassa energiankulutuksen, toimitilojen muuntojoustavuuden ja kierrättämismahdollisuuksien suhteen. Tällä tavoitellaan matalampia käyttö- ja ylläpitokustannuksia, nopeampaa vuokrattavuutta ja korkeampaa vuokratasoa sekä pienempää vuokralaisten vaihtuvuutta, mitkä tekijät nostavat kiinteistön arvoa. Vuokralaisen kannalta energiatehokkaat ja muuntojoustavat tilat nostavat työn tuottavuutta, laskevat käyttökustannuksia ja tuottavat imagohyötyjä. Yhtiöllä on käytössään kiinteistöjen lämpö- ja sähköenergian kulutuksen seuranta, jonka avulla kulutusta pyritään optimoimaan ja energiankulutuksen poikkeamiin voidaan nopeasti puuttua. Technopoliksella on vuosille vahvistettu ympäristöstrategia ja vihreä toimintasuunnitelma. Yhtiö on julkaissut osana vuoden 2011 vuosikertomusta erillisen ympäristöraportin. Ympäristöstrategian avulla vastataan asiakkaiden ja sidosryhmien yhä tiukempiin vaatimuksiin. Strategian keskeisinä tavoitteina on vähentää energian kulutusta kymmenen prosenttia, veden kulutusta kahdeksan prosenttia sekä hiilidioksidipäästöjä 20 prosenttia. Myös jätehuoltoa tullaan tehostamaan. Kaikille Technopoliksen uudisrakennuksille ja potentiaalisille investoinneille haetaan jatkossa LEED ympäristöluokitus. Technopoliksen omille toimistoille eri kaupungeissa tavoitellaan WWF:n Green Office merkkiä ja Technopoliksen konseptia ja palveluita kehitetään muutoinkin WWF:n Green Officen mukaisesti. Technopolis kehittää tulevaisuudessa ympäristöviestintäänsä ja - raportointiaan sidosryhmille GRI:n (Global Reporting Initiative) mukaisesti. Myös ympäristön kuormitusta vähentävien videoneuvottelupalveluiden käyttöä on pyritty lisäämään. Technopoliksella oli vuoden 2012 aikana rakenteilla yhteensä kahdeksan LEED-luokitusta hakevaa uudishanketta Helsingissä, Kuopiossa, Jyväskylässä, Tampereella ja Pietarissa. Näistä kolme uudiskohdetta oli valmistunut mennessä. WWF:n Green Office -ympäristömerkin tavoittelu käynnistettiin vuoden 2011 aikana yhdeksässä omassa toimistossa: Espoossa, Jyväskylässä, Kuopiossa, Lappeenrannassa, Helsingissä, Vantaalla, Tallinnassa ja Oulun kahdessa toimistossa. Tampereen toimistolla on Green Office -ympäristömerkki ollut jo vuodesta 2010 lähtien. Immateriaalioikeudet Konserniyhtiöiden toiminimien, aputoiminimien ja tavaramerkkien rekisteröinnin lisäksi Yhtiö ei ole rekisteröinyt eikä omista tai lisensoi patentteja tai hyödyllisyysmallioikeuksia, joilla olisi oleellinen merkitys Yhtiön liiketoiminnalle. Yhtiö on rekisteröinyt aputoiminimikseen seuraavat nimet: Oulun Teknologiakylä, Teknopolis Oulu, Technopolis Kareltek, Tampere Science Parks, Jyväskylä Science Park, Medipolis Center, Innopoli, SW- Business, Teknokummi, Innolinko, Technopolis Ventures, Otech, Spinno-yritysohjelmat, Olartek, Otaniemen Teknologiakylä, Otnäs Teknologiby ja Otaniemi Science Park. Technopolis-tavaramerkki on rekisteröity Suomessa, EU:ssa, Venäjällä, Norjassa, ja Valko-Venäjällä. Lisäksi Suomessa on rekisteröity muun muassa Innopoli, Medipolis, Mediapolis, Teknopolis, Aviapolis ja Airpolis. Immateriaalioikeudet eivät ole merkittäviä Yhtiön liiketoiminnalle. Vakuutukset Yhtiön johto katsoo, että Yhtiön vakuutusturva on riittävä kattamaan Yhtiön liiketoiminnasta mahdollisesti aiheutuvat korvausvaatimukset ja vastuut. Yhtiön kaikki kiinteistöt on vakuutettu täydestä arvostaan markkinakäytännön mukaisesti, ja vakuutuksiin sisältyy myös keskeytysvakuutus ja kolmannen osapuolen vahinkojen kattamiseksi vastuuvakuutus. Yhtiöllä on myös hallituksen vastuuvakuutus sekä lakisääteiset henkilöstövakuutukset. Vakuutuksiin pätevät yleiset rajoitukset, minkä vuoksi vakuutukset eivät välttämättä kata kaikkia kärsittyjä vahinkoja. Katso Riskitekijät Yhtiöön ja sen liiketoimintaan liittyviä riskejä Yhtiön vakuutusturva ei välttämättä kata kaikkia riskejä. Henkilöstö Tämän Perusesitteen päivämääränä Yhtiön palveluksessa on 181 työntekijää, joista emoyhtiön palveluksessa on 144 työntekijää. Alla olevassa taulukossa on esitetty Yhtiön henkilöstön määrä mainittuina ajankohtina. 30

31 Konserni Keskimäärin Emoyhtiö, keskimäärin Toimitila Yrityspalvelut Kehityspalvelut Palvelut Yrityspalvelut ja Kehityspalvelut on lokakuussa 2011 yhdistetty yhdeksi Palvelut nimiseksi toiminnoksi. Tukitoimintojen henkilöstö sisältyy liiketoimintojen henkilöstölukuihin allokoituna liiketoimintayksiköiden liikevaihdon perusteella. Olennaiset sopimukset Technopoliksen toiminta laajeni vuonna 2010 Viroon, kun Technopolis ja sen tytäryhtiö Technopolis Baltic Holding OÜ sekä tallinnalainen Smart City Group AS ja sen tytäryhtiö Ülemiste City AS sopivat Technopolis Ülemiste AS-nimisen Yhtiön ( Technopolis Ülemiste ) perustamisesta. Technopolis Ülemiste perustettiin järjestelyssä, jossa osa Ülemiste City AS:n liiketoiminnasta siirrettiin perustettavaan yhtiöön Technopolis Ülemisteen, josta Technopolis osti toteutetulla kaupalla 51 prosentin osuuden Smart City Group AS:ltä Ülemiste City AS:n jäädessä Technopolis Ülemisten toiseksi omistajaksi 49 prosentin osuudella. Technopolis investoi perustettuun Technopolis Ülemiste -yhtiöön 10,04 miljoonaa euroa. Lisäksi Technopolis maksaa 0,5 miljoonan euron lisäkauppahinnan, mikäli Yhtiö saavuttaa sovitut tavoitteet seuraavan kahden vuoden aikana. Ensimmäiselle 12 kuukauden jaksolle lisäkauppahinnan maksamiselle asetettuja tavoitteita ei saavutettu eikä lisäkauppahintaa maksettu. Technopolis ei pidä todennäköisenä, että lisäkauppahinta tulisi Technopolis Ülemisten osalta maksettavaksi täysimääräisesti myöskään jälkimmäiseltä 12 kuukauden ajanjaksolta. Mikäli lisäkauppahinta kuitenkin tulisi maksettavaksi, se kirjattaisiin tilinpäätökseen kuluksi. Järjestelyn osapuolet solmivat myös Technopolis Ülemisten omistusta koskevan osakassopimuksen, jota on muutettu Osapuolet ovat osakassopimuksessa sopineet Technopolis Ülemisten hallinnointiin, kehittämiseen ja liiketoiminnan hoitamiseen liittyvistä yhteistyöjärjestelyistä. Osakassopimuksessa on rajoitettu Technopolis Ülemisten osakkeiden siirtämistä ilman toisen osakkeenomistajan hyväksyntää. Myyntitilanteessa toisella osakkeenomistajalla on joko oikeus ostaa toisen osakkeenomistajan osakkeet itselleen tai vaihtoehtoisesti oikeus myydä myös omat osakkeensa uudelle ostajataholle. Osakassopimukseen sisältyy myös myynti- ja ostooptiot. Ülemiste City AS:llä on oikeus 15 kuukauden kuluttua osakekaupan toteuttamisesta tietyin ehdoin vaatia Yhtiötä ostamaan vähintään viisi prosenttia Technopolis Ülemisten osakepääomasta vastaavan määrän osakkeita tai kaikki Ülemiste City AS:n omistamat Technopolis Ülemisten osakkeet käypään hintaan tai osapuolten keskenään sopimaan hintaan. Lisäksi, mikäli osakkeenomistajien välillä tulee erimielisyyksiä Technopolis Ülemisten hallinnointiin liittyen, toisella osapuolella on tietyin ehdoin oikeus muttei, velvollisuutta vaatia toista osapuolta myymään kaikki omistamansa Technopolis Ülemisten osakkeet käypään hintaan tai osapuolten keskenään sopimaan hintaan. Oikeudenkäynnit Technopoliksella ei ole ollut tämän Perusesitteen päivämäärää edeltävän 12 kuukauden aikana hallintomenettelyitä, oikeudenkäyntejä tai välimiesmenettelyitä (mukaan lukien meneillään olevat ja sellaiset menettelyt, joiden alkamisen uhasta Technopolis on tietoinen), joilla voi olla tai joilla on lähimenneisyydessä ollut merkittävä vaikutus Technopoliksen ja/tai Konsernin taloudelliseen asemaan tai kannattavuuteen. Juridinen rakenne Konserniin kuuluu emoyhtiö Technopolis Oyj, jolla on toimintaa Espoossa, Helsingissä, Jyväskylässä, Kuopiossa, Lappeenrannassa, Oulussa, Tampereella ja Vantaalla, sekä alla olevassa taulukossa esitetyt tytäryhtiöt. 31

32 Osuudet samaan Konserniin kuuluvien yritysten osakkeista ja äänimäärästä Omistusosuus, % Kiinteistö Oy Innopoli II, Espoo 100 Kiinteistö Oy Technopolis Innopoli 3, Espoo 100 Kiinteistö Oy Finn-Medi 6-7, Tampere 100 Kiinteistö Oy Hermia, Tampere 65,0 Kiinteistö Oy Oulun Ydinkeskusta, Oulu 98,8 Kiinteistö Oy Technopolis Microkatu, Kuopio 91,4 Kiinteistö Oy Technopolis Viestikatu 1-3, Kuopio 100 Kiinteistö Oy Technopolis Viestikatu 7, Kuopio 100 Oulun Teknoparkki Oy, Oulu 84,1 Oulun Ydinkeskustan Parkki Oy, Oulu 62,2 Technopolis Hitech Oy, Oulu 100 Technopolis Neudorf LLC, Pietari, Venäjä 100 Technopolis St. Petersburg LLC, Pietari, Venäjä 100 Technopolis Baltic Holding OÜ, Tallinna, Viro 100 Technopolis Ülemiste AS, Tallinna, Viro 51 Technopolis Baltic Holding OÜ hallinnoi 51 prosentin osuutta Technopolis Ülemistesta. Seuraavassa taulukossa on esitetty Technopolis Oyj -emoyhtiön vähemmistöosuudet osakkuusyhtiöissä Osakkuusyritys Omistusosuus, % Iin Micropolis Oy, Ii 25,7 Jyväskylä Innovation Oy, Jyväskylä 24,0 Kiinteistö Oy Bioteknia, Kuopio 28,5 Kuopio Innovation Oy, Kuopio 24,0 Rehaparkki Oy, Oulu 50,0 Konserni omistaa Otaniemen kehitys Oy:stä 35 prosenttia. Lähipiiriliiketoimet Konsernin lähipiiriin kuuluvat emoyritys, tytär- ja osakkuusyritykset. Lisäksi lähipiiriin kuuluvat Konsernin johto ja näiden perheenjäsenet sekä sellaiset Yhtiöt, joissa näillä henkilöillä on määräysvalta, yhteinen määräysvalta tai huomattava vaikutusvalta. Konsernin johtoon kuuluvat emoyhtiön hallituksen jäsenet ja toimitusjohtaja sekä Konsernin johtoryhmän jäsenet. Mikäli Technopoliksen tytär- tai osakkuusyrityksillä ei ole omaa henkilökuntaa, Technopoliksen henkilökunta on voinut hoitaa edellä mainitun yrityksen tavanomaisia hallinnollisia asioita. Tällaisessa tapauksessa edellä mainittu yritys on maksanut Technopolikselle vastikkeeksi tavanomaisen hallinnollisen palkkion tehdystä työstä. Seuraavassa taulukossa on esitetty lähipiiritapahtumat osakkuusyritysten kanssa vuosina tämän Perusesitteen päivämäärään asti. Tuhatta euroa Myynti osakkuusyrityksille Saamiset osakkuusyrityksiltä Velat osakkuusyrityksille Osakkuusyhtiöiden kanssa tapahtuneet liiketoimet ovat palveluiden myyntiä ja toimitilavuokrausta. Lisäksi emoyhtiön ja tytär- ja osakkuusyritysten välillä on sisäisiä, tavanomaisia rahoitusjärjestelyitä. 32

33 Yhtiön johdolle vuosina maksetut palkkiot ja etuudet on kuvattu Perusesitteen kohdassa Hallinto Hallituksen ja johdon palkkiot ja etuudet. Historia Technopolis Oyj on perustettu vuonna 1982, ja sen alkuperäinen nimi oli Oulun Teknologiakylä Oy. Yhtiön perustajina olivat Oulun kaupunki (omistusosuus 50 prosenttia) ja oululaiset liike-elämän tahot kuten vakuutusyhtiöt, pankit ja rakennusliikkeet (omistusosuus 50 prosenttia). Yhtiön toimialana on hallita kiinteistöjään omistus- tai vuokraoikeuden nojalla ja rakentaa niihin toiminta- ja palvelutiloja yritysten käyttöön vuokrattavaksi sekä harjoittaa laitevuokraustoimintaa, koulutus-, neuvonta, projekti- ja palvelutoimintaa. Vuonna 1986 valmistui Yhtiön ensimmäinen oma asiakkaille tarjottava kiinteistö Oulun yliopiston ja VTT:n läheisyyteen Linnanmaalle. Yhtiön liiketoiminta kasvoi Linnanmaan alueella asiakasyritysten liiketoiminnan ja tilatarpeen kasvaessa. Lamavuosien jälkeen vuodesta 1996 lähtien Yhtiön kasvu on ollut ripeää Linnanmaan alueella, Kontinkankaalla ja Lentokentäntiellä Oulussa. Yhtiö listautui Helsingin Pörssiin vuonna Yhtiön liiketoiminta laajeni pääkaupunkiseudulle vuonna 2001 sen varatessa rakennusoikeutta Vantaan kaupungilta Helsinki-Vantaan Lentoaseman välittömästä läheisyydestä. Vuoden 2003 alussa Yhtiö osti Espoon Otaniemessä sijaitsevan Innopoli Oy:n ja sen omistaman hautomoyrityksen. Vuonna 2005 Yhtiön liiketoiminta laajeni Lappeenrantaan Yhtiön ostettua Teknologiakeskus Kareltek Oy:n. Yhtiön liiketoiminta laajeni edelleen Oulussa vuonna 2005 sen ostaessa Kemira Oyj:ltä Laanilan vesitutkimuskeskuksen hankkien samalla mahdollisuuden kasvaa Laanilan alueella. Lisäksi Oulun ydinkeskustaan valmistui uuden tyyppinen teknologiakeskus vuonna Vuosi 2006 oli voimakasta kasvun aikaa Yhtiön ostaessa kaksi teknologiakeskusta: Jyväskylässä toimineen Jyväskylän Teknologiakeskus Oy:n ja Tampereella toimineen Tampere Science Parks Oy:n. Aivan vuoden 2006 lopussa Yhtiö varmisti uusien liiketoimintakeskusten rakentamisen Venäjällä ostamalla 4,6 hehtaarin maa-alueen Pietarin kaupungista Pulkovon lentokentän välittömästä läheisyydestä. Elokuussa 2007 Yhtiö osti noin kerrosneliömetrin suuruisen Kiinteistö Oy Innopoli II:n Espoon kaupungilta, Eteralta ja Sitralta. Vuoden 2008 aikana Technopolis jatkoi edelleen toimintansa laajentamista. Yhtiön uusi kampus Helsingin Ruoholahdessa valmistui ja otettiin käyttöön. Lisäksi Kuopion Teknologiakeskus Teknia ostettiin helmikuussa Yhtiö solmi Pietarissa urakkasopimuksen uuden liiketoimintakeskuksen rakentamisesta Pulkovon lentokentän läheisyyteen. Yhtiö laajensi toimintaansa myös Tampereella. Vuonna 2009 Yhtiö jatkoi kasvuaan maailmantalouden taantumasta huolimatta. Toimitilarakentaminen keskittyi jo aiemmin toteutettujen liiketoimintaympäristöjen laajentamiseen ja lisäksi vuonna 2009 julkistettiin kolmivuotinen Nokia Technopolis Innovation Mill -ohjelma, jonka Nokia, Technopolis ja Tekes käynnistivät yhdessä tarjotakseen alan yrityksille mahdollisuuden hyödyntää Nokian kehittämiä, mutta käyttämättä jääneitä innovaatioita. Vuoden 2009 lopulla Yhtiö uudisti kehityspalvelutarjontaansa ja julkisti uuden Technopolis Online - palvelun suomalaisten start-up- ja kasvuyritysten kansainvälisen näkyvyyden lisäämiseksi. Yhtiö jatkoi kansainvälisen laajentumisstrategiansa toteuttamista vuonna Lokakuussa 2010 toteutettiin osakekauppa, jolla Technopolis osti osuuden tallinnalaisen Smart City Group AS:n ja sen tytäryhtiön Ülemiste City AS:n perustamasta Technopolis Ülemiste-Yhtiöstä. Technopolis omistaa tytäryhtiönsä Technopolis Baltic Holdingin kautta 51 prosentin osake-enemmistön Technopolis Ülemistestä, joka käsittää noin neliömetrin kiinteistökannan Tallinnan lentokentän vierellä. Venäjällä Pietarissa sijaitsevan Technopolis Pulkovon ensimmäinen vaihe sai käyttöönottoluvan syyskuussa 2010 ja vuoden lopulla osa tiloista oli jo käytössä ja rakennuksen viimeistelytyöt käynnissä. Vuoden 2010 aikana Yhtiö jatkoi kasvuaan myös kotimaassa. Tampereen keskustaan valmistui Yliopistonrinteen ensimmäinen vaihe ja Kuopioon Viestikadun toinen vaihe. Jo olemassa olevien keskusten laajennuksia oli meneillään pääkaupunkiseudulla Vantaalla ja Helsingin Ruoholahdessa sekä Tampereella. 33

34 Vuonna 2011 Technopolis jatkoi toimintansa laajentamista uusilla hankkeilla. Yhtiö käynnisti uusina rakennushankkeina Tampereella Yliopistonrinteen toisen vaiheen ja Jyväskylässä Innovan toisen vaiheen rakentamisen. Lisäksi Yhtiö solmi joulukuussa sopimuksen, jolla Viron vero- ja tullihallitus vuokraa kymmeneksi vuodeksi noin neliömetriä Tallinnan Ülemisten lentokenttäkampukselta. Vuoden 2011 aikana otettiin käyttöön Helsinki- Vantaan lentokenttäkampuksen 5B-vaihe sekä Finnmedi-yliopistokampus Tampereella ja Pulkovon lentokenttäkampus kokonaisuudessaan Pietarissa. Vuoden 2012 ensimmäisellä puoliskolla aloitettiin Tallinnan lentokenttäkampuksen Technopolis Ülemisten ja Pietarin Pulkovon lentokenttäkampusten laajennukset, sekä rakennushankkeet Viestikatu 7B Kuopiossa, ja Innova 4 Jyväskylässä. Lisäksi käyttöönotettiin Hermia 5B Tampereella, Viestikatu 2B Kuopiossa ja Innova 2 Jyväskylässä. Ruoholahden toisen vaiheen Helsingissä oletetaan valmistuvan kesäkuussa

35 TECHNOPOLIKSEN KIINTEISTÖOMAISUUS Tämän Perusesitteen päivämääränä Technopolis omistaa kokonaan tai osittain tai hallitsee vuokra-oikeudella yhteensä 18 yrityksille ja yhteisöille palveluita tarjoavaa liiketoimintakeskusta, joista 16 sijaitsee Suomessa, yksi Venäjällä ja yksi Virossa. Yhtiön valmiiden sijoituskiinteistöomaisuuden käypä arvo oli yhteensä 843,8 miljoonaa euroa. Suomessa sijaitsevien valmiiden sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli edellä mainittuna ajankohtana yhteensä 726,7 miljoonaa euroa, Pietarissa sijaitsevan Pulkovon rakennuksen ja maa-alueen käypä arvo 52,4 miljoonaa euroa ja Tallinnassa sijaitsevien valmiiden sijoituskiinteistöjen (omistusosuus 51 prosenttia) käypä arvo 64,7 miljoonaa euroa. Rakenteilla olevien sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli ,7 miljoonaa euroa. Yhtiön valmiiden sijoituskiinteistöomaisuuden käypä arvo oli yhteensä 883,2 miljoonaa euroa ja rakenteilla olevien sijoituskiinteistöjen käypä arvo 49,6 miljoonaa euroa. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksen tulosvaikutus katsauskaudella oli 1,2 miljoonaa euroa. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon nousu johtui pääosin valmistumisasteen perusteella kirjattavien rakenteilla olevien sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksesta Yhtiö on tilikauden 2009 alusta alkaen huomioinut muutetun IAS 40 -standardin, jonka mukaan myös rakenteilla olevat sijoituskiinteistöt on arvostettava käypään arvoon edellyttäen, että käypä arvo on luotettavasti määriteltävissä. Tilinpäätöksestä 2011 alkaen Yhtiö on esittänyt rakenteilla olevat sijoituskiinteistöt taseessa omana eränään. Sijoituskiinteistöjen käypää arvoa määritettäessä pyritään selvittämään tarkastushetkellä toimivilla markkinoilla maksetut hinnat sellaisista kiinteistöistä, jotka ovat luonteeltaan, sijainniltaan, kunnoltaan tai vuokrasopimusrakenteeltaan yhteneviä. Jos toimivilta markkinoilta ei ole löydettävissä vertailtavia hintoja, käypä arvo voidaan määrittää oikaisemalla toimivien markkinoiden hintoja tarkasteluhetkeä ja -tilannetta vastaavaksi tai määrittämällä se tulevaisuuden tuottojen perusteella kassavirtapohjaisesti. Tämän Perusesitteen liitteenä 3 oleva Technopoliksen kiinteistöjen arviointilausunto mukaisesta tilanteesta sisältää IAS 40:n mukaisesti sijoituskiinteistöiksi luokiteltavien valmiiden sijoituskiinteistöjen arvon, 883,2 miljoonaa euroa sekä rakenteilla olevien sijoituskiinteistöjen arvon 49,6 miljoonaa euroa. Kiinteistökantaan kuuluu myös muita kohteita, joita ei luokitella sijoituskiinteistöiksi. Edellä mainitussa kiinteistöjen arviointilausunnossa ei arvioida näiden kohteiden arvoa. Sijoituskiinteistöjen lisäksi kiinteistökantaan kuuluu myös jälleenvuokrauskohteita, osakkuusyrityksiä ja osuuksia yhteisyrityksissä, joiden vuokrattava pinta-ala on yhteensä noin neliömetriä. Konsernin käyttämä käyvän arvon malli perustuu kiinteistökohtaisesti määritettävään kassavirta-analyysiin, jossa sijoituskiinteistön käypä arvo määritetään diskonttaamalla arvioitujen tulevaisuuden tuottojen ja kulujen nettokassavirta nykyhetkeen. Nettokassavirta muodostuu vajaakäyttöasteella oikaistuista tulevaisuuden vuokratuotoista vähennettynä vuosittaisilla hoito- ja kunnossapitokustannuksilla. Nettokassavirran nykyarvoon lisätään laskentakauden jälkeisen jäännösarvon nykyarvo. Rakentamattomat maa-alueet arvostetaan rakennusoikeuden arvon perusteella, jos se olennaisesti poikkeaa maa-alueen hankintamenosta. 35

36 Seuraavassa taulukossa esitetään yhteenveto Technopoliksen toimitiloista : Pinta-ala kerrosneliömetriä Teknologiakeskus Toimisto Tuotanto Yhteensä Valmistumisvuosi Suomi Oulu Technopolis Kontinkangas Technopolis Laanila , 1964 Technopolis Lentokentäntie Technopolis Linnanmaa Technopolis Ydinkeskusta Muut Oulu yhteensä Pääkaupunkiseutu Technopolis Helsinki-Vantaa Technopolis Ruoholahti Ruoholahti 2 (rakenteilla) Innopoli I ja II, Ventures , 2002, 1986 Pääkaupunkiseutu yhteensä Jyväskylä Technopolis Jyväskylä Innova 4 (rakenteilla) Jyväskylä yhteensä Kuopio Technopolis Microkatu Technopolis Viestikatu Technopolis Viestikatu 7 (rakenteilla) Kuopio yhteensä Lappeenranta Technopolis Skinnarila Technopolis Vapaudenaukio Lappeenranta yhteensä Tampere Technopolis Finn-Medi , 2001, 2011 Technopolis Hermia , Technopolis Yliopistonrinne Yliopistonrinne 2 (rakenteilla) Tampere yhteensä

37 Pinta-ala kerrosneliömetriä Teknologiakeskus Toimisto Tuotanto Yhteensä Valmistumisvuosi Tallinna, Viro Technopolis Ülemiste, modernit kiinteistöt Technopolis Ülemiste, vanhat kiinteistöt , 1970 Techopolis Ulemiste, Löötsa 8C (rakenteilla) Tallinna yhteensä Pietari, Venäjä Technopolis Pulkovo 1. vaihe Technopolis Pulkovo 2. vaihe (rakenteilla) Pietari yhteensä Kaikki yhteensä Kohteen Ventures maanvuokrasopimus päättyy Jatkoneuvotteluja vuokrasopimuksen jatkosta käydään parhaillaan. 2 Jälleenvuokrattu kerrosneliömetriä. 3 Technopolis Hermiassa noin kerrosneliötä parkkitiloja, jotka sisältyvät sarakkeeseen Yhteensä. 4 Osin peruskorjausvuosia. 5 Rakennusvuodet eivät ole kaikilta osin tarkkoja. Oulu Technopolis Kontinkangas Lähellä Oulun keskustaa sijaitseva Technopolis Kontinkankaan alue on merkittävä ohjelmistokehityksen, terveys- ja hyvinvointialan sekä yrityselämän palveluiden keskus. Technopoliksen toimitiloissa alueella toimii noin 50 yritystä. Kampuksen kokonaispinta-ala on kerrosneliömetriä. Technopolis Laanila Technopolis Laanilan toimintaympäristössä kehitetään muun muassa ympäristöalan teknologiaa. Kampuksen kokonaispinta-ala on kerrosneliömetriä. Technopolis Lentokentäntie Lentokenttäkampus sijaitsee Lentokentäntien varrella näkyvällä paikalla. Lentokentäntien Technopolis on noin 15 yrityksen keskittymä, ja kampuksen kokonaispinta-ala on kerrosneliömetriä. Technopolis Linnanmaa Linnanmaan alue on yksi Suomen merkittävimmistä ICT-alan kehityskeskuksista. Technopolis Linnanmaa on asiantuntijakeskittymä, jossa toimii lähes 180 yritystä. Välittömässä läheisyydessä toimivat VTT sekä Oulun yliopisto. Technopoliksen yliopistokampuksen kokonaispinta-ala on kerrosneliömetriä. Technopolis Ydinkeskusta Technopolis Ydinkeskustan media- ja ICT-keskuksen toimitilat sijaitsevat aivan Oulun ydinkeskustassa. Keskustakampuksessa toimii yhteensä noin 40 yritystä. Ydinkeskustan ensimmäisen vaiheen pinta-ala on kerrosneliömetriä ja toisen vaiheen valmistuessa kokonaispinta-ala tulee olemaan noin kerrosneliömetriä. Technopolis Ydinkeskustan toisen vaiheen suunnittelu ja markkinointi on aloitettu. Pääkaupunkiseutu Technopolis Helsinki-Vantaa Helsinki-Vantaan lentokentän välittömässä läheisyydessä sijaitseva lentokenttäkampus on osa kasvavaa yritysaluetta. Kampuksen tämänhetkinen pinta-ala on noin kerrosneliömetriä. Tällä hetkellä kampuksessa toi- 37

38 mii yhteensä yli 120 yritystä. Kun kaikki rakennusvaiheet ovat valmistuneet, Helsinki-Vantaan lentokenttäkampuksen kokonaisneliömäärä on noin kerrosneliömetriä. Technopolis Ruoholahti Helsingin Ruoholahteen rakenteilla oleva keskustakampus valmistuu kolmessa vaiheessa. Ensimmäinen rakennusvaihe on kooltaan kerrosneliömetriä ja se valmistui elokuussa Toinen rakennusvaihe on kooltaan kerrosneliömetriä ja sen arvioidaan valmistuvan kesäkuussa Kampuksen suunnitteilla oleva kolmas vaihe on suuruudeltaan noin kerrosneliömetriä. Mikäli kaikki kolme rakennusvaihetta valmistuvat, Ruoholahden kampuksen koko on noin kerrosneliömetriä. Technopolis Innopoli Technopolis Innopolin kampus sijaitsee Espoon Otaniemessä Kehä 1:n varrella Suomen suurimman ja kansainvälisesti tunnetuimman teknologiaosaamisen sydämessä. Technopolis Innopoli koostuu Innopoli 1, Innopoli 2 ja Technopolis Venturesin kiinteistöistä ja niissä sijaitsevista toimitiloista. Innopoli 1 aloitti toimintansa vuonna 1991 ja siirtyi Konserniin alkuvuodesta Vuonna 2002 valmistunut Innopoli 2 siirtyi Technopoliksen omistukseen elokuussa Technopoliksen yliopistokampuksessa toimii yhteensä noin 350 yritystä. Keskuksen kokonaispinta-ala on kerrosneliömetriä. Lisäksi Yhtiöllä on omistuksessaan tontti, jolla voidaan laajentaa Innopolia kolmanteen vaiheeseen. Tätä varten on perustettu jo Kiinteistö Oy Technopolis Innopoli 3, jossa on rakennusoikeutta neliömetriä. Jyväskylä Technopolis Jyväskylä Jyväskylä on yksi Suomen viidestä kasvukeskuksesta, joka houkuttelee tehokkaasti osaajia ja yrityksiä. Technopoliksen liiketoimintaympäristöt sijaitsevat useassa kohteessa yliopiston ja muiden tärkeiden innovaatiotoimijoiden läheisyydessä. Alueen vahvoja toimialoja ovat ICT, paperinvalmistus, bioenergia sekä nano- ja hyvinvointiteknologiat. Technopolis Jyväskylän tiloissa toimii yhteensä 130 yritystä ja kokonaispinta-ala on noin kerrosneliömetriä. Technopolis Innova laajeni kerrosneliömetrillä Innova 2:n valmistuttua maaliskuussa Tämän jälkeen Technopolis Jyväskylän kokonaispinta-ala on noin kerrosneliömetriä. Lisäksi Technopolis laajentaa Innova-keskustakampustaan 4-vaiheella, jonka koko on kerrosneliömetriä. Kuopio Technopolis Kuopio Kuopio on Itä-Suomen kasvukeskus. Alueen kasvu perustuu vahvaan ja monipuoliseen osaamiseen, jota edesauttaa muun muassa Itä-Suomen yliopisto. Technopoliksen toimintaympäristöt sijaitsevat keskeisellä paikalla Kuopion Tiedepuistossa kävelymatkan päässä toisistaan. Vahvoja aloja Kuopion seudulla ovat hyvinvointi-, bio- ja lääkeala. Alueella on vahvaa ICT-palveluyritysten toimintaa. Technopolis Kuopio tarjoaa yrityksille toimitilaa yhteensä noin kerrosneliömetriä. Technopolis Kuopion tiloissa toimii noin 170 yritystä ja yhteisöä. Viestikadun 2B vaihe valmistui tammikuussa 2012 ja laajennusinvestointi Viestikatu 7B päätettiin aloittaa Laajennuksen koko on kerrosneliömetriä, kustannusarvio noin 9 miljoonaa euroa ja arvioitu valmistumisaika joulukuussa Laajennusinvestointiin on myötävaikuttanut Savonia-ammattikorkeakoulun kanssa huhtikuussa 2011 tehty esisopimus, jonka mukaan suurin osa oppilaitoksen toiminnoista muuttaa vaiheittain Technopoliksen tiloihin vuoden 2015 loppuun mennessä. Vuokrasopimusten pituus on vähintään 15 vuotta ja vuokrattava pinta-ala saattaa kasvaa noin neliömetriin. Lappeenranta Technopolis Lappeenranta Lappeenranta on venäläisten ja länsimaisten yritysten kohtauspaikka ja yksi merkittävimmistä Venäjän liiketoiminnan osaamisen ja operatiivisen toiminnan keskuksista Suomessa. Technopoliksen keskukset sijaitsevat Lappeenrannan ydinkeskustassa Vapaudenaukiolla ja Skinnarilassa Lappeenrannan teknillisen yliopiston välittömässä läheisyydessä. Lappeenrannassa Technopoliksen tiloissa toimii yhteensä noin 140 yritystä ja Technopoliksella on toimitiloja noin kerrosneliömetriä. Vapaudenaukion noin kerrosneliömetrin toisen vaiheen tiloja markkinoidaan parhaillaan. Lappeenrannan vahvoja toimialoja ovat suunnittelu ja tietotekniikka, energia-ala ja Venäjän liiketoiminta. 38

39 Tampere Technopolis Finnmedi Tampereella sijaitseva Finnmedi on tiivis ja kasvava kehitysympäristö ja yhtenäinen kampusalue, jonka vahvimpia toimialoja ovat biolääketiede ja hyvinvointipalvelut. Technopolis Finnmedi on loistavalla paikalla, yliopistollisen sairaalan, Tampereen ammattikorkeakoulun ja yliopiston välittömässä läheisyydessä. Vuoden 2011 marraskuussa valmistuneen kampuksen koko on yhteensä kerrosneliömetriä. Tiloja vuokraavat Norlandia Care potilashotelli ja Pirkanmaan Sairaanhoitopiirin Silmäkeskus sekä yksityiset yritykset. Technopolis Hermia Technopolis Hermia sijaitsee Tampereen teknillisen yliopiston (TTY) ja VTT:n välittömässä läheisyydessä, ja sen merkittävimmät osaamisalueet ovat koneenrakennus-, automaatio- ja ICT-teknologia. Hermian keskuksessa toimii yhteensä noin 140 yritystä. Tammikuussa 2012 valmistui kerrosneliömetrin Hermia 15 B. Innovaatiokeskuksen kokonaispinta-ala on yli kerrosneliömetriä. Technopolis Yliopistonrinne Tampereen keskustaan valmistui toukokuussa 2010 Yliopistonrinteen yritys-, konferenssi- ja kokouskeskuksen ensimmäinen vaihe, jonka koko autohalleineen on noin kerrosneliömetriä ja investoinnin arvo noin 33 miljoonaa euroa. Toisen vaiheen rakentaminen aloitettiin huhtikuussa 2011 ja sen arvioidaan valmistuvan syksyllä Toisen vaiheen pinta-ala on kerrosneliömetriä. Yliopistonrinteen kerrosalaltaan yli neliömetrin keskus toteutetaan kolmessa vaiheessa. Kolmas vaihe on suunnitteilla, mutta sen toteuttamisesta ei ole vielä tehty päätöstä. Pietari Technopolis Pulkovo Pietarissa Yhtiö on hankkinut omistukseensa 4,6 hehtaarin tontin, jolle se voi toteuttaa noin kerrosneliömetrin kokoisen lentokenttäkampuksen vaiheittain. Pietarin kansainvälisen lentokentän vierellä sijaitsevan Technopolis Pulkovon ensimmäinen vaihe otettiin kokonaisuudessaan käyttöön kesäkuussa Technopolis Pulkovon keskuksen ensimmäisen vaiheen kerrosala on neliömetriä ja vuokrausaste oli 97,1 prosenttia. Asiakasyrityksinä on venäläisiä ja kansainvälisiä teknologia yrityksiä sekä näille palveluita tarjoavia yrityksiä. Osaaminen ulottuu ohjelmistokehityksestä ja ohjelmoinnista laitteiden valmistukseen ja asennukseen. Yhtiö päätti aloittaa kampuksen laajennusinvestoinnin. Laajennus on noin kerrosneliömetriä ja sen arvioidaan valmistuvan syyskuussa Laajennuksen oletetaan valmistuessaan kaksinkertaistavan Pulkovon toimintojen liikevaihdon ja kolminkertaistavan niiden käyttökatteen. Tallinna Technopolis Ülemiste Tallinna on Viron liike-elämän keskus ja vilkas innovaatiokeskittymä. Lokakuussa 2010 perustetun tytäryritys Technopolis Ülemisten (omistusosuus 51 prosenttia) toimitilat sijaitsevat Tallinnan kansainvälisen lentokentän vieressä. Technopolis Ülemistellä on valmiina erinomainen asiakaskunta ja kasvupotentiaalia liki neliömetrin rakennusoikeuden ansiosta jo käynnissä olevien laajennusten jälkeenkin.. Technopolis Ülemistessa on korkealaatuista, modernia toimistotilaa noin neliömetriä Technopolis Ülemiste päätti aloittaa laajennusinvestoinnit, joiden kustannusten arvioidaan olevan noin 24 miljoonaa euroa, joista Yhtiön osuus on 51 prosenttia. Laajennuksen (Löötsa 8 A, B ja C) kerrosala on noin Näistä C-osan oletetaan valmistuvan tammikuussa Technopolis Ülemiste on vuokrannut valmistuvista rakennuksista 50 prosenttia Viron tullija verohallitukselle. Technopoliksen tarkoituksena on myydä innovaatiokeskustoimintaan sopimattomia ja ydinliiketoimintaan kuulumattomia kiinteistöjä tulevaisuudessa. 39

40 ERÄITÄ TALOUDELLISIA TIETOJA Seuraavissa taulukoissa esitetään eräitä Yhtiön tilintarkastamattomia taloudellisia tietoja ja päättyneiltä kolmen kuukauden jaksoilta ja tilintarkastettuja konsernitilinpäätöstietoja , ja päättyneiltä tilikausilta. Yhtiön konsernitilinpäätökset ja osavuosikatsaukset on laadittu EU:n käyttöönottamien kansainvälisten tilinpäätösstandardien ( IFRS ) mukaisesti. Yhtiön tilinpäätösten laadinnassa noudatettavia periaatteita on selostettu kohdassa Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuudennäkymät Keskeiset tilinpäätöksen laadintaperiaatteet. Tässä esitettäviä tietoja on luettava yhdessä kohtien Taloudellisen ja muun tiedon esittäminen, Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuuden näkymät sekä tähän Perusesitteeseen viittaamalla sisällytettyjen Technopoliksen konsernitilinpäätösten ja osavuosikatsauksen kanssa. LAAJA TULOSLASKELMA, milj. euroa (tilintarkastamaton) (tilintarkastettu) Liikevaihto 25,432 22,209 92,835 81,181 76,401 Liiketoiminnan muut tuotot [1] 0,206 0,402 1,223 1,565 2,426 Työsuhde-etuuksista aiheutuvat kulut -2,913-2,617-10,341-9,136-9,792 Poistot -0,461-0,428-1,831-1,132-0,520 Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset 1,203 6,131 26,282 2,743-37,130 Liiketoiminnan muut kulut -10,498-9,650-36,177-32,207-29,069 Liikevoitto/-tappio 12,969 16,047 71,990 43,015 2,315 Rahoitustuotot yhteensä 2,861 2,033 2,180 0,440 0,772 Rahoituskulut yhteensä -4,309-2,615-14,187-9,840-12,540 Osuus osakkuusyhtiöiden tuloksista 0,000 0,037 0,032-0,027 0,007 Voitto ennen veroja 11,521 15,501 60,015 33,587-9,446 Tuloverot -2,682-3,976-11,219-10,127 1,949 Tilikauden tulos 8,840 11,525 48,795 23,461-7,497 Muut laajan tuloksen erät Muuntoerot 1,372 0,328 0, Myytävissä olevat rahoitusvarat 0,030 0,016 0,047 0,024 0,079 Johdannaiset -0, , Muihin laajan tuloksen eriin liittyvät verot 0,228-0,004 1,129-0,006-0,021 Tilikauden muut laajan tuloksen erät 0,683 0,340-3,151 0,018 0,059 verojen jälkeen Tilikauden laaja tulos yhteensä 9,523 11,865 45,645 23,479-7,439 Tilikauden tuloksen jakautuminen 40

41 Emoyhtiön osakkeenomistajille 8,509 11,172 46,700 23,254-7,443 Määräysvallattomille omistajille 0,331 0,352 2,095 0,206-0,054 Yhteensä 8,840 11,525 48,795 23,461-7,497 Tilikauden laajan tuloksen jakautuminen Emoyhtiön osakkeenomistajille 9,192 11,512 43,549 23,272-7,384 Määräysvallattomille omistajille 0,331 0,352 2,095 0,206-0,054 Yhteensä 9,523 11,865 45,645 23,479-7,439 Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluvasta voitosta laskettu osakekohtainen tulos Osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä, keskimäärin Osakekohtainen tulos, laimentamaton, euroa 0,13 0,18 0,74 0,38-0,13 Osakkeiden laimennusvaikutuksella oikaistu lukumäärä, keskimäärin Osakekohtainen tulos, laimennettu, euroa 0,13 0,18 0,73 0,38-0,13 [1] Liiketoiminnan muihin tuottoihin on kirjattu erilaisiin kehittämisohjelmiin saadut toiminta-avustukset. Kehittämisohjelmiin kohdistuvat kulut ovat liiketoiminnan muissa kuluissa ja henkilöstökuluissa. TASE, milj. euroa (tilintarkastamaton) (tilintarkastettu) Varat Pitkäaikaiset varat Aineettomat hyödykkeet 4,220 4,013 6,724 4,049 2,805 Valmiit sijoituskiinteistöt 883, , , , ,729 Rakenteilla olevat sijoituskiinteistöt [1] 49,607 67,752 61,698 54,058 51,054 Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet 11,980 8,644 12,017 11,116 11,738 Osuudet osakkuusyrityksissä 5,921 5,621 5,386 5,584 16,983 Sijoitukset ja saamiset 6,730 7,438 6,821 7,466 8,625 Laskennalliset verosaamiset 2,330 4,180 2,566 4,414 2,812 Pitkäaikaiset varat yhteensä 963, , , , ,746 Lyhytaikaiset varat Lyhytaikaiset saamiset 12,513 7,813 11,382 8,766 10,823 Myytävissä olevat sijoitukset ,003 Rahat ja pankkisaamiset 6,327 4,899 12,507 4,485 4,519 Lyhytaikaiset varat yhteensä 18,840 12,711 23,890 13,252 15,345 Varat yhteensä 982, , , , ,090 41

42 Oma pääoma ja velat Oma pääoma Osakepääoma 96,914 96,914 96,914 96,914 96,914 Ylikurssirahasto 18,551 18,551 18,551 18,551 18,551 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 84,190 84,100 84,190 84,100 63,842 Käyvän arvon rahasto 0,180 0,131 0,155 0,120 0,102 Suojausinstrumenttirahasto -3, , Muuntoerot 1,022 0,329-0, Edellisten tilikausien voitto 121,309 86,804 87,421 74,414 89,865 Tilikauden tulos 8,509 11,172 46,700 23,254-7,443 Emoyhtiön osakkeenomistajien osuus omasta pääomasta 326, , , , ,831 Määräysvallattomien omistajien osuus omasta pääomasta 14,244 10,602 13,129 10,250 0,013 Oma pääoma yhteensä 340, , , , ,843 Velat Pitkäaikaiset velat 486, , , , ,925 Laskennalliset verovelat 47,184 43,680 45,972 41,436 32,624 Lyhytaikaiset velat 108,474 90, ,864 67,357 49,698 Velat yhteensä 641, , , , ,247 Oma pääoma ja velat yhteensä 982, , , , ,090 [1] Yhtiö on 2011 tilinpäätöksestä lähtien esittänyt rakenteilla olevat sijoituskiinteistöt erillään muista keskeneräisistä hankinnoista. Muut keskeneräiset hankinnat kuin rakenteilla olevat sijoituskiinteistöt, sekä ennakkomaksut esitetään aineellisissa käyttöomaisuushyödykkeissä. TIIVISTELMÄ RAHAVIRTA- LASKELMASTA, milj. euroa (tilintarkastamaton) (tilintarkastettu) Liiketoiminnan rahavirta 7,171 7,948 30,466 25,045 28,993 Investointien rahavirta -21,256-15, ,741-61,134-63,171 Rahoituksen rahavirta 7,718 7,974 79,378 36,055 31,551 Maksetut osingot ,772-8,601-6,879 TUNNUSLUVUT JA LIIKETOIMINTATIEDOT Liikevaihdon muutos, % 14,51 14,64 14,35 6,26 5,28 Liikevoitto/liikevaihto, % 50,99 72,25 77,55 52,99 3,03 Käyttökate, milj. euroa 12,23 10,34 47,54 41,40 39,97 Käyttökatteen muutos, % 18,21 3,37 14,82 3,60 8,06 42

43 Oman pääoman tuotto (ROE), % ,00 8,24-2,79 Sijoitetun pääoman tuotto (ROI), % - - 8,95 6,15 1,87 Omavaraisuusaste, % 34,91 36,63 35,84 37,38 37,30 Nettovelkaantumisaste, % 160,95 149,46 155,96 147,39 146,72 Korkokate, % 367,36 692,70 523,00 438,52 55,88 Henkilöstö keskimäärin konserniyhtiöissä OSAKEKOHTAISET TIEDOT Tulos/osake, laimentamaton, euroa 0,13 0,18 0,74 0,38-0,13 Tulos/osake, laimennettu, euroa 0,13 0,18 0,73 0,38-0,13 Oma pääoma/osake, euroa 5,15 4,70 5,21 4,69 4,57 Osinko/osake, euroa - - 0,20 0,17 0,15 Osakkeiden (osakeantioikaistu) lukumäärä, keskimäärin Osakkeiden (osakeantioikaistu) lukumäärä, kauden lopussa MUUT TUNNUSLUVUT Nettovuokratuotto, % [1] 7,26 7,65 7,80 7,65 7,60 Taloudellinen vuokrausaste, % 94,25 94,50 95,06 94,44 94,36 Bruttoinvestoinnit taseen pitkäaikaisiin varoihin, milj.euroa 27,92 14,72 150,03 134,39 66,03 P/E-luku [2] 30,54 21,45 4,55 10,71-23,88 Osinko tuloksesta, % ,15 44,62-115,57 Efektiivinen osinkotuotto, % - - 5,97 4,17 4,84 Osakkeiden markkina-arvo, euroa Osakkeiden vaihto, kpl Osakkeiden vaihto keskimääräisestä lukumäärästä, % 8,29 14,42 47,46 36,94 32,91 Osakekurssit, euroa Ylin kurssi 4,20 4,42 4,42 4,24 3,96 Alin kurssi 3,23 3,72 2,61 2,96 1,95 Keskikurssi 3,78 4,06 3,59 3,59 3,01 Jakson päätöskurssi 3,97 3,78 3,35 4,08 3,10 [1] Luku ei sisällä kesken vuotta käyttöönotettuja ja hankittuja kiinteistöjä. [2] Osavuosikausien P/E-lukuja ei ole kausitasoitettu kahdelletoista kuukaudelle ja luvut kuvastavat siten vain hintaa suhteessa kyseisen osavuosikauden tulokseen. 43

44 OPERATIIVINEN JA EI- OPERATIIVINEN TULOS[1] milj. Euroa (tilintarkastamaton) (tilintarkastettu) Operatiivinen tulos Liikevaihto 25,432 22,209 92,835 79,167 76,401 Liiketoiminnan muut tuotot 0,192 0,388 1,123 1,529 2,245 Liiketoiminnan muut kulut -13,411-12,267-46,492-41,343-38,861 Poistot -0,461-0,428-1,831-1,132-0,520 Liikevoitto/-tappio 11,753 9,902 45,635 38,221 39,264 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä -1,448-2,407-13,684-8,878-9,751 Tulos ennen veroja 10,305 7,496 31,951 29,343 29,513 Verot operatiivisista eristä -2,451-1,965-5,232-8,195-7,912 Määräysvallattomien omistajien osuus -0,331-0,352-2,095-0,206 0,054 Tilikauden operatiivinen tulos 7,523 5,179 24,624 20,942 21,656 Ei-operatiivinen tulos Kertaluontaiset erät 0,013 0,014 0,073 2,051 0,181 Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon 1,203 6,131 26,282 2,743 37,130 muutos Liikevoitto/-tappio 1,216 6,145 26,355 4,793-36,949 Rahoitusinstrumenttien käyvän - 1,861 1,708-0,550-2,010 arvon muutos Tulos ennen veroja 1,216 8,005 28,063 4,244-38,959 Verot ei-operatiivisista eristä -0,231-2,012-5,987-1,931 9,860 Tilikauden ei-operatiivinen tulos 0,985 5,994 22,076 2,312-29,099 Tilikauden tulos emoyhtiön osakkeenomistajille yhteensä 8,509 11,172 46,700 23,254-7,443 Osakekohtainen tulos, laimennettu Operatiivisesta tuloksesta 0,12 0,08 0,39 0,34 0,38 Ei-operatiivisesta tuloksesta 0,02 0,09 0,35 0,04-0,51 Tilikauden tuloksesta 0,13 0,18 0,73 0,38-0,13 [1] Operatiivisessa tuloksessa esitetään Yhtiön tilikauden tulos lukuun ottamatta tilikauden aikaista sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta, rahoitusinstrumenttien käyvän arvon muutosta sekä mahdollisia kertaluonteisia eriä, kuten luovutusvoittoja ja -tappioita. Yhtiöllä on koron- ja valuutanvaihtosopimuksia, jotka eivät täytä IFRS:n mukaisia suojauslaskennan edellytyksiä, ja näiden rahoitusinstrumenttien käyvän arvon muutokset on kirjattu tulosvaikutteisesti. Lisäksi operatiivisessa tuloslaskelmassa esitetään näihin liittyvät verot ja laskennalliset verot. Operatiivisesta tuloksesta erotetut erät, sekä niiden verovaikutus, esitetään ei-operatiivisessa tuloslaskelmassa. Sekä operatiivisesta että ei-operatiivisesta tuloksesta on laskettu osakekohtainen tulos EPRA:n (European Public Real Estate Association) ohjeistuksen mukaisesti. Operatiivinen ja ei-operatiivinen tulos ja niistä lasketut osakekohtaiset tulokset yhteensä täsmäävät Yhtiön tilikauden tulokseen ja osakekohtaiseen tulokseen. 44

45 Tunnuslukujen laskentaperiaatteet Käyttökate, euroa Käyttökate, % Oma pääoma/osake liikevoitto + poistot ja arvonalentumiset +/- sijoituskiinteistöjen arvonmuutos liikevoitto + poistot ja arvonalentumiset +/- sijoituskiinteistöjen arvonmuutos * 100 Liikevaihto oma pääoma osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä tilinpäätöspäivänä Oman pääoman tuotto, % (ROE) voitto tai tappio ennen veroja verot oma pääoma + määräysvallattomien omistajien osuus tilikaudella keskimäärin * 100 Sijoitetun pääoman tuotto, % (ROI) voitto tai tappio ennen veroja + korkokulut ja muut rahoituskulut * 100 taseen loppusumma korottomat velat Omavaraisuusaste, % Korkokate, % Koronmaksukyky Luototusaste, % Nettovelkaantumisaste, % Tulos/osake, laimentamaton Tulos/osake, laimennettu Osinko/osake Osinko/tulos, % P/E-luku oma pääoma + määräysvallattomien omistajien osuus taseen loppusumma saadut ennakot tulos ennen satunnaisia eriä + rahoituskulut rahoituskulut käyttökate suoriteperusteiset korkokulut korollinen vieras pääoma sijoituskiinteistöjen (valmiit + rakenteilla olevat) + muiden keskeneräisten hankkeiden IFRS-tasearvo tilinpäätöspäivänä korolliset velat rahat, pankkisaamiset ja rahoitusarvopaperit oma pääoma + määräysvallattomien omistajien osuus emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä tilikaudella keskimäärin emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos osakkeiden laimennusvaikutuksella oikaistu lukumäärä tilikaudella keskimäärin osinko osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä tilinpäätöspäivänä osakekohtainen osinko osakekohtainen tulos osakeantioikaistu pörssikurssi tilinpäätöspäivänä osakekohtainen tulos * 100 * 100 * 100 * 100 *

46 Efektiivinen osinkotuotto, % Nettovuokratuotto, % Taloudellinen vuokrausaste, % Vertailukelpoisten kohteiden vuokratuottojen muutos, % osakeantioikaistu osinko per osake osakeantioikaistu pörssikurssi tilinpäätöspäivänä vuokratuotot Konsernin omistamista kiinteistöistä välittömät kulut Konsernin omistamista kiinteistöistä valmiiden, koko tilikauden omistettujen sijoituskiinteistöjen IFRS-tasearvo tilinpäätöspäivänä vuokrasopimusten mukainen vuokratuotto vapaiden tilojen markkinahintainen arviovuokra* + vuokrasopimusten mukainen vuokratuotto tilikauden vuokratuotot vertailukelpoisista kohteista edellisen tilikauden vuokratuotot vertailukelpoisista kohteista * 100 * 100 * 100 * 100 * Markkinavuokra on Yhtiön itse määrittämä vuokra, joka määritetään tila- tai kiinteistökohtaisesti. 46

47 LIIKETOIMINNAN TULOS, TALOUDELLINEN ASEMA JA TULEVAISUUDENNÄKYMÄT Seuraava Technopoliksen tulosta ja taloudellista asemaa koskeva katsaus tulee lukea yhdessä muualla tässä Perusesitteessä esitettävien tilintarkastettujen konsernitilinpäätöstietojen ja tilintarkastamattomien osavuosikatsaustietojen kanssa. Katsaus sisältää tulevaisuutta koskevia lausumia, joihin liittyy riskejä ja epävarmuustekijöitä. Perusesitteen kohdissa Tulevaisuutta koskevat lausumat ja Riskitekijät kuvataan sellaisia huomionarvoisia tekijöitä, joista johtuen todelliset tulokset voivat poiketa olennaisesti tässä kuvatuista tai tulevaisuutta koskeviin lausumiin perustuvista tuloksista. Liiketoimintaympäristö Suomi Maailmantalouden toipuminen talouskriisistä jatkui vuoden 2011 alkupuolella, mutta vuoden loppua kohden Kreikan tilanne toi markkinoille levottomuutta. Suomessa bruttokansantuotteen volyymi kasvoi 2,9 prosenttia vuonna 2011 Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan. Kansantalouden ansaitsemia tuloja kuvaava nettokansantulo kasvoi reaalisesti 1,4 prosenttia. Globaalisti nousevien talouksien kasvunäkymät ovat edelleen kohtuulliset, mutta länsimaiden investointikysynnän heikkeneminen laimentaa niiden näkymiä jonkin verran. Viime aikoina Yhdysvaltojen kasvu on jatkunut vankkana, joskin hitaana. Euroalueen talouden odotetaan kääntyvän lievään kasvuun vuoden aikana. 1 Energian maailmanmarkkinahintojen nopea nousu on kiihdyttänyt inflaatiota myös hitaasti kasvavissa kehittyneissä talouksissa, jotka joutuvat harkitsemaan rahapolitiikan mitoitustaan erityisen tarkasti. Jos energian hintojen nousu jatkuu pitkään, se heikentää myös maailman talouden kasvunäkymiä. Uutena ennustettua heikompien näkymien riskeinä ovat nousseet Iranin ja Syyrian kriisit, joidenka seurauksena öljyn hinta on ollut nousussa. Vuoden 2011 loppupuolella rahoitus muodostui haastavaksi. Catella 2 arvioi vuoden 2011 transaktiovolyymiksi noin 1,7 miljardia euroa, jossa on noin kuuden prosentin lasku vuoteen Vuonna 2011 toisella vuosipuoliskolla transaktiovolyymi oli selkeässä laskussa epävarman taloustilanteen vuoksi. Toisaalta instituutiot sijoittivat aktiivisesti omiin kehityshankkeisiinsa, jotka eivät transaktiotilastoissa näy. Vuonna 2011 sijoituskysyntä kohdistui Catellan mukaan pääasiassa turvallisiksi koettuihin matalan vuokrausriskin prime-kohteisiin, kuten hyvien alueiden uusiin toimisto-, liike- ja logistiikkakiinteistöihin, jotka on vuokrattu pitkillä sopimuksilla. Catella uskoo, että lähitulevaisuudessa kiinteistöjen pankkirahoitus pysyy pohjoismaisten pankkien varassa ja rahoituksen saatavuus heikkenee jonkin verran. Catellan mukaan kohteiden hinnoittelu on tällä hetkellä erittäin tapauskohtaista ja yleispätevän hintakuvan esittäminen mahdotonta. Tämä johtuu kysynnän ja tarjonnan välillä pitkään vallinneesta epätasapainosta ja satunnaisesti toteutuvista kaupoista. Ulkomaisten ostajien osuus koko transaktiovolyymista oli Catellan arvion mukaan lähes 30 prosenttia vuonna 2011, mikä on kolme prosenttiyksikköä vähemmän kuin vuonna Ulkomaiset sijoittajat ostivat vuonna 2011 lähes poikkeuksetta prime-kohteita. Catella piti myös ilmeisenä, että kansainvälisten sijoittajien aktiivisuus Suomessa riippuu pitkälti maailmantalouden ja rahoitusmarkkinoiden tilasta. Näin kävi myös vuonna 2011, jolloin noin 70 prosenttia ulkomaisten sijoittajien hankinnoista ajoittui vuoden ensimmäiselle puoliskolle, kun maailmantalouden näkymät olivat valoisammat. Seuraavassa on kuvattu liiketoimintaympäristöä Suomen kiinteistö- ja toimistotilamarkkinoilla alueittain vuonna Pitkäaikainen niukkuus Helsingin prime-kohteissa on Catellan arvion mukaan pitänyt tuottovaatimuksen 5,5 prosentin tasolla vuonna Newsec arvioi Helsingin prime-tuoton laskeneen 5,6 prosenttiin edellisvuoden 5,8 prosentista. Omistajan kannalta aktiivista hallinnointia vaativissa kohteissa tuottovaatimukset ovat olleet nousussa ja ostajien maksuhalu on laskenut. Toisaalta nettotuottovaatimuksen korkea marginaali riskittömään korkotuottoon nähden on osaltaan lisännyt kiinnostusta kiinteistösijoituksiin. Tavanomaisista toimitilakohteista 1 Lähteet: Nordea, Talousennuste ja Tilastokeskus. 2 Lähde: Catella, Markkinakatsaus Kevät Ellei toisin mainita, lähteenä Catella, Markkinakatsaus, Kevät

48 kauppaa on käyty vuonna 2011 varsin vähän ja lisäksi kiinteistömarkkinaa aktiivisesti tutkineiden ostajien ja myyjien toivomat hintatasot ovat poikenneet merkittävästi toisistaan. 4 Pääkaupunkiseudun toimistomarkkinan jyrkin lasku loiveni vuoden 2010 keväällä ja kääntyi nousuun saman vuoden syksynä. Nousu jatkui vuoden 2011 syksyyn asti, jolloin markkinoiden epävarmuus kasvoi. Toimistotilan vajaakäyttöaste laski ja päätyi 10,6 prosenttiin loppuvuoden aikana. Tyhjän toimistotilan määrä oli vuoden vaiheessa noin neliömetriä, mikä on neliömetriä vähemmän kuin kesällä Tyhjän tilan vähenemisen taustalla on kaksi tekijää: talouden lyhyt, mutta voimakas kasvuvaihe ja rakentamisen jälkisyklisyys. Keväällä 2012 oli pääkaupunkiseudulla rakenteilla 18 toimistokiinteistöä, joihin tulee noin neliömetriä uutta toimistotilaa. Näiden kohteiden valmistuminen yhdessä talouden heikon suhdanteen kanssa kääntänevät toimistotilan vajaakäytön uudelleen nousuun lähitulevaisuudessa. Oulussa toimistotilojen tarjonta kääntyi vuoden 2011 aikana selvään laskuun. Toimistoja oli tyhjillään vuoden 2011 alussa runsaat neliömetriä ja kesällä 2011 vajaa neliömetriä. Vuoden 2012 alussa tarjontaa oli vajaa neliömetriä eli vajaakäyttöasteen lasku oli tasaista koko vuoden ajan. Vajaakäyttöaste laski vuoden aikana 8,3 prosentista noin 6,5 prosenttiin. Keskustan toimistoista on ollut koko ajan niukkuutta, mutta viimeksi kuluneen vuoden aikana on myös keskustan ulkopuolisiin tiloihin kohdistunut lisääntyvää kysyntää. Tampereella sijoituskysyntä vilkastui vuoden 2010 kuluessa, mutta loppuvuonna 2011 epävarmuus talouden kehityksestä lisäsi varovaisuutta niin rahoittajien kuin ostajienkin keskuudessa. Ilmapiiri vuoden 2012 alussa on rauhoittunut 2011 lopusta, mutta tunnelma on edelleen varovaisen odottava. Ostohalukkuutta on lähinnä kotimaisilla institutionaalisilla sekä paikallisilla sijoittajilla. Ostokiinnostus kohdistuu prime-kohteisiin. Primekohteiden tuottovaatimuksissa Catella ei näe tapahtuneen muutosta loppuvuonna 2011 ja alkuvuonna Joulukuussa 2011 toimistojen vajaakäyttöaste oli 6,3 prosenttia ja tyhjillään oli kaikkiaan neliömetriä toimistoa. Vuoden 2011 aikana toimistotilojen vajaakäyttöaste pysytteli kohtuullisena, ja loppuvuonna vajaakäyttö laski lähes prosentilla. Kuopiossa vilkas rakentaminen lisäsi vapaiden toimistotilojen määrää vuoden 2010 aikana. Vajaakäyttöaste nousi vuoden 2009 lopun noin 3,8 prosentista ( neliömetristä) vuoden 2010 lopun 8,1 prosenttiin ( neliömetriä). Viime vuoden aikana tyhjän toimistotilan määrä kääntyi selvään laskuun ja vuoden 2011 lopussa vajaakäyttöaste oli 5,3 prosenttia ( neliömetriä), joka kuvaa normaalia markkinatilannetta. Jyväskylässä toimistojen vajaakäyttöaste viime vuodenvaihteessa oli noin 6,2 prosenttia, kun kesäkuun lopussa 2011 vajaakäyttöaste oli noin 5,6 prosenttia, eli toimistoja vapautui jonkin verran loppuvuonna. Moderni toimisto sekä keskusta-alue kiinnostavat ja reuna-alueiden toimistojen vuokraaminen on vaikeutunut. Viro/Tallinna Tallinnan käyttöasteet CBD (Central Business District) -alueilla ovat kehittyneet myönteisesti tarjonnan kasvun ollessa vaatimatonta. Käyttöaste on noussut Newsecin arvion mukaan lähelle 90 prosentin tasoa. Tallinnan keskustan A-luokan toimitilakiinteistöjen vajaakäyttöasteet ovat vain 5 prosentin luokkaa. Keskusta-alueen ulkopuolella sijaitsevien uusien toimistorakennusten vajaakäyttöasteet ovat pysyneet edelleen korkealla tasolla. Vuokratasot ovat jatkaneet vuonna 2010 alkanutta loivaa nousuaan lukuun ottamatta pääkaupungin laitamilla sijaitsevia huonokuntoisia rakennuksia. Myös toimistotilojen tuotot ovat tasaantumassa. Vuosien aikana korkeat pääoman kustannukset ja kehittyville talouksille tyypilliset riskipreemiot ajoivat tuottovaateita voimakkaasti ylöspäin. Tuottotasot korkeatasoisissa keskustakohteissa ovat olleet tasaisessa laskussa vuodesta 2010 lähtien ollen vuoden 2012 alussa keskimäärin 8-9 prosentin haarukassa. Kehitys näyttää tällä hetkellä jatkuvan tuottovaatimusten hitaana laskuna. Pidemmän aikavälin vakaus on kuitenkin riippuvainen talouden yleisestä kehityksestä. 5 4 Lähde: Catella Markkinakatsaus, Kevät Lähde: Newsec, Property Outlook, Spring

49 Pietari Loppuvuonna 2011 toimistokiinteistöjen vajaakäyttö nousi hieman ollen 13,5 prosenttia. Tähän vaikutti etenkin suuri valmistuneiden rakennusten määrä. Vuoden 2012 ensimmäisellä neljänneksellä tilanne kuitenkin muuttui ja vajaakäyttöasteet laskivat 11,7 prosenttiin. Vapaata A- ja B-luokan toimistotilaa oli vuoden 2012 ensimmäisen vuosineljänneksen lopulla noin neliömetriä, mikä oli neliömetriä vähemmän kuin vuoden 2011 lopussa. Myös toimistokiinteistöjen vuokrat olivat hienoisessa nousussa. Vuonna 2012 toimistotilojen kysynnän odotetaan pysyvän vakaana. 6 Yhtiön liiketoiminta ja liiketoiminnan tulokseen vaikuttavia tekijöitä Technopolis on yritysten, yhteisöjen ja julkisen sektorin toimintaympäristöihin ja palveluihin erikoistunut pörssiyritys, joka tarjoaa monipuolisia toimitila-, yritys- ja kehityspalveluita asiakasyrityksilleen. Vuonna 2011 Yhtiön liikevaihdosta noin 87 prosenttia muodostui toimitilojen vuokratuotoista, kun taas palvelutuotot muodostivat yhteensä noin 13 prosenttia liikevaihdosta. Vuokratason kehitys ja kiinteistöjen käyttöasteet Pääasialliset Yhtiön vuokratuloihin vaikuttavat tekijät ovat yleinen vuokratason kehitys, Yhtiön kiinteistöjen käyttöaste sekä Yhtiön kiinteistöomistusten määrä. Valtaosa Yhtiön vuokratuotoista kirjataan tuloslaskelmaan tasaerinä vuokra-ajan kuluessa. Muutamien asiakkaiden kohdalla sovelletaan asiakkaan liikevaihtoon perustuvaa vuokraa. Liikevaihtoon sidotut vuokrat tuloutetaan tilikauden aikana arvioiden mukaan ja tasataan toteumaa vastaavaksi tilikauden lopussa. Pääosa Yhtiön asiakkaiden vuokrista korotetaan vuosittain elinkustannusindeksin muutoksen perusteella. Toistaiseksi voimassaolevien vuokrasopimusten osalta vuokratulotason kehitys riippuu suurelta osin tulevaisuuden inflaatiotasosta. Elinkustannusindeksin lasku ei kuitenkaan valtaosassa Yhtiön vuokrasopimuksia vaikuta vuokratasoon alentavasti. Vuokrasopimuksen umpeutuessa uusi vuokrataso riippuu kyseisen kiinteistön sijaintipaikan markkinoilla vallitsevasta vuokratasosta. Vallitseva markkinavuokrataso ja kiinteistöjen käyttöaste riippuvat muun muassa asiakasyritysten liiketoiminnan kehityksestä sekä yksittäisen kiinteistön houkuttelevuudesta. Yhtiön vuokrausasteet ovat toimistovuokramarkkinan keskimääräisiä vuokrausasteita korkeammat kaikissa kasvukeskuksissa. Yhtiön taloudellinen vuokrausaste, joka kuvaa kiinteistöistä saatujen vuokratuottojen prosentuaalista osuutta vuokrattujen tilojen vuokran ja vapaana olevien tilojen arvioidun markkinavuokran yhteismäärästä, on säilynyt hyvänä: vuoden 2011 lopulla Konsernin taloudellinen vuokrausaste oli 95,1 prosenttia ja vuoden 2010 lopulla 94,4 prosenttia. Konsernin taloudellinen vuokrausaste vuonna 2011 oli keskimäärin 94,7 prosenttia ja vuonna 2010 keskimäärin 93,7 prosenttia. Konsernin vuosien keskimääräinen vuokrausaste on ollut 96,2 prosenttia. Tarkempia tietoja vuokrien ja vajaakäyttöasteen kehittymisestä Yhtiön liiketoiminta-alueilla on selostettu tämän Perusesitteen kohdassa Toimialakatsaus Suomen, Venäjän ja Viron kiinteistömarkkinat. Technopoliksen liiketoiminta kehittyi suotuisasti vuonna Liikevaihto nousi 92,8 miljoonaan euroon ja käyttökate 47,5 miljoonaan euroon. Käyttökatteen taso pysyi vakaana ollen 51,2 prosenttia liikevaihdosta. Vuoteen 2010 verrattuna käyttökate kasvoi 14,8 prosenttia ja liikevaihto 14,4 prosenttia. Suotuisa kehitys johtui pääasiassa korkeammasta vuokrausasteesta, vuokratasojen noususta ja uusien tilojen käyttöönotosta. Suomen toimitilamarkkinoiden tila on ollut vakaa vuonna Pääkaupunkiseudulla toimistotilojen vuokrausasteet ovat nousseet, mutta lähitulevaisuudessa valmistuvat uudet toimistorakennukset saattavat kääntää vajaakäyttöasteet nousuun. Pietarin toimitilamarkkinat ovat elpyneet ja ruplamääräinen vuokrataso säilyi vakaana vuonna Tallinnassa vajaakäyttöasteet modernien toimistotilojen osalta ovat laskeneet alle kymmeneen prosenttiin ja vajaakäyttöasteiden odotetaan edelleen hieman laskevan vuonna Vuosien 2010 ja 2011 aikana Yhtiön liiketoiminta on kokonaisuudessaan kehittynyt suotuisasti. Yhtiön kansainväliset hankkeet etenivät vuonna Pietarin Pulkovon lentokenttäkampus otettiin kokonaisuudessaan käyttöön ja vuoden lopulla sen taloudellinen vuokrausaste oli 100 prosenttia. Tallinnan Ülemisten yksikkö aloitti toimintansa Joulukuussa 2011 Viron tulli- ja verohallinnon kanssa tehdyn sopimuksen kautta Yhtiö päätti laajentaa toimintaansa ja investoida kolmeen laajennusosaan. Niiden esivuokrausaste on 50 prosenttia. 6 Lähde: Jones Lang LaSalle, St. Petersburg Office Market Overview Q ja Q

50 Toiminnassa syntyvät kustannukset ja korkotason vaihtelut Yhtiön liiketoiminnan tulokseen vaikuttavat myös toiminnassa syntyvät kulut. Pääosa kustannuksista syntyy henkilöstökuluista, kiinteistöjen hoitokuluista, hallinnon kuluista, rahoituskuluista ja veroista. Hoitokustannusten muutokset riippuvat ensisijaisesti eri kustannustekijöiden, kuten sähkö- ja lämpöenergian, hinnanmuutoksista sekä Yhtiön kiinteistöomistusten määrästä eli kiinteistöjen ostoista ja myynneistä. Rahoituskustannuksiin vaikuttavat korollisen velan määrä, vallitseva korkotaso sekä Yhtiön rahoituspolitiikka, mukaan lukien muun muassa tavoiteltu maturiteettirakenne, suojausaste ja pääomarakenne. Korkotason vaihtelut vaikuttavat Konsernin vieraan pääoman rahoituskustannuksiin. Yhtiön tilinpäätöshetken lainasalkun korkoherkkyyttä kuvaa se, että rahamarkkinakorkojen nousu yhdellä prosenttiyksiköllä nostaisi korkokustannuksia vuositasolla 2,6 miljoonaa euroa vastaava korkoherkkyys oli 2,3 miljoonaa euroa. Markkinakorkojen yhden prosenttiyksikön lasku pienentäisi korkokustannuksia vastaavalla määrällä. Inflaatio ja inflaatio-odotukset vaikuttavat vuokrakehitykseen ja sitä kautta tulokseen. Mikäli korkojen nousu ja sitä kautta Konsernin rahoituskustannusten nousu on seurausta inflaatiosta tai inflaatio-odotuksista, sen negatiivinen vaikutus Konsernin tulokseen eliminoituu viiveellä joko kokonaan tai osittain vuokrien nousun kautta, jotka on lähes poikkeuksetta sidottu elinkustannusindeksiin. Mikäli korkotason nousu perustuu muuhun kuin inflaatioon, sillä on lähtökohtaisesti negatiivinen vaikutus Konsernin tulokseen, mutta sen vaikutuksen suuruus riippuu Konsernin kulloisestakin rahoitus- ja korkorakenteesta. Yhtiö pyrkii suojautumaan korkotason nousulta hajauttamalla lainojen korkoperusteet. Korollisista veloista oli 34,5 prosenttia sidottu alle 3 kuukauden euribor-korkoon ja 28,5 prosenttia oli sidottu 3 12 kuukauden euribor-korkoon. Korollisista veloista 37,0 prosenttia oli kiinteäkorkoisia kuukauden ajalle. Korollisten velkojen jäljellä oleva pääomilla painotettu laina-aika oli 8,7 vuotta. Tarkempia tietoja korkoriskipolitiikasta on selostettu tämän Perusesitteen kohdassa Rahoitusriskien hallinta. Markkinoiden nettotuottovaatimusten muutokset Markkinoiden tuottovaatimusten muutokset saattavat vaikuttaa tuloskehitykseen merkittävästi. Tuottovaatimusten noustessa kiinteistöjen käyvät arvot laskevat ja tuottovaatimusten laskiessa kiinteistöjen käyvät arvot nousevat. Muutokset vaikuttavat Yhtiön liikevoittoon joko alentavasti tai kohottavasti. Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos kirjataan omana eränään laajaan tuloslaskelmaan. Tuottovaatimusten muutoksilla ei ole välitöntä vaikutusta Yhtiön liikevaihtoon, käyttökatteeseen eikä kassavirtaan. Välillisesti arvonmuutokset voivat kuitenkin vaikuttaa Yhtiön rahoitusasemaan ja kassavirtaan lainasopimuksiin liittyvien kovenanttiehtojen rikkoutumisten kautta. Markkinoiden nettotuottovaatimukset pysyivät vuoden 2011 aikana käytännössä muuttumattomina. Konsernin valmiiden sijoituskiinteistöjen painotettu nettotuottovaade oli 8,0 prosenttia vuoden 2011 lopussa samoin kuin vuotta aiemmin. Tuottovaatimusten muutos yhdellä prosenttiyksiköllä vaikuttaa Yhtiön valmiiden sijoituskiinteistöjen käypään arvoon seuraavasti: Tuottovaatimuksen muutos % -1 % Valmiiden sijoituskiinteistöjen käypä arvo, milj. euroa 883, , ,687 Yhtiö soveltaa valmiiden ja rakenteilla olevien sijoituskiinteistöjen arvostamisessa IAS 40 -standardin mukaista käyvän arvon mallia perustuen kiinteistökohtaisesti määritettävään kassavirtamenetelmään, jossa sijoituskiinteistön käypä arvo määritetään diskonttaamalla arvioitujen tulevaisuuden tuottojen ja kulujen nettokassavirta nykyhetkeen. Yhtiö on huomioinut alkaen IAS 40 -standardissa voimaan astuneet muutokset, joiden mukaan myös rakenteilla olevat sijoituskiinteistöt on arvostettava käypään arvoon edellyttäen, että käypä arvo on luotettavasti määriteltävissä. Sijoituskiinteistöjen arvonmuutokset kirjataan tulosvaikutteisesti omana eränään tuloslaskelmaan. Yhtiön käyvän arvon mallissa käyttämä nettotuottovaatimus on kahden ulkopuolisen arvioitsijan antamien kiinteistö- tai aluekohtaisten nettotuottovaatimusten vaihteluvälien keskiarvo. Mallin sekä siinä käytettävät parametrit on tarkastanut ulkopuolinen AKA-kiinteistöarvioitsija. Konserni hankkii harkintansa mukaan omien laskelmien tueksi ulkopuoliselta arvioijalta arviokirjoja merkittävimmistä kohteistaan. Tilikaudella 2011 syntynyt sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos johtuu koko vuoden valmiina olleiden ja omistettujen sijoituskiinteistöjen arvonmuutoksen lisäksi tilikaudella rakenteilla olevien sijoituskiinteistöjen määrittämisestä käypään arvoon ja tilikaudella erillisyhtiöihin kirjatuista hankintamenon lisäyksistä. Arvonmuutokseen vaikuttavat muun muassa sijoittajien kiinteistöille asettamat markkinatuottovaatimukset, markkinavuokratason kehitys, in- 50

51 flaatio ja kiinteistöjen ajanmukaistamiskustannukset. Vuoden 2012 ensimmäisellä neljänneksellä sijoituskiinteistöjen käyvän arvon nousu johtui pääosin valmistumisasteen perusteella kirjattavien rakenteilla olevien sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksesta. Tulevaisuuden näkymät Merkittävimpiä lähiajan riskejä ja epävarmuustekijöitä Yhtiön johto arvioi, että merkittävimmät Technopoliksen toimintaa koskevat riskit liittyvät taloudelliseen kehitykseen, mikä ilmenee rahoitus- ja asiakasriskeinä sekä kansainvälisen liiketoiminnan riskeinä. Rahoitusmarkkinoiden epävakaus voi vaikuttaa kasvu- ja jälleenrahoituksen saatavuuteen sekä marginaaleihin tulevaisuudessa. Muutokset yleisessä taloudellisessa tilanteessa voivat vaikuttaa Yhtiön asiakkaiden ja sitä kautta myös Konsernin liiketoimintaan epäsuotuisasti. Asiakkaiden ongelmat aiheutuvat yleisen talouden tilasta sekä rahoituksen saatavuudesta. Asiakkaiden taloudellisessa tilanteessa mahdollisesti tapahtuvilla muutoksilla saattaa olla kielteisen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan ja tulokseen. Venäjän ja Viron lainsäädännön poikkeavuus Suomen lainsäädännöstä sekä viranomaiskäytäntöjen erilaisuus Suomeen verrattuna voivat aiheuttaa riskejä. Liiketoiminta Venäjällä myös kasvattaa Yhtiön valuuttakurssiriskiä. Lisätietoja edellä esitetyistä ja muista mahdollisista riskitekijöistä on esitetty edellä kohdassa Riskitekijät. Arvio vuodelle 2012 Technopolis on tiedottanut tulevaisuuden näkymistään seuraavasti: Konsernin johto arvioi sekä vuoden 2012 liikevaihdon että käyttökatteen kasvavan % edellisestä tilikaudesta. Konsernin taloudellinen tulos on riippuvainen yleisen toimintaympäristön, asiakaskunnan liiketoiminnan, rahoitusmarkkinoiden ja kiinteistöjen tuottovaatimusten kehityksestä. Yhtiön johto voi toiminnallaan vaikuttaa liikevaihtoon lisäämällä vuokrausastetta ja palveluiden myyntiä sekä kulukontrollilla käyttökatteeseen ja tulokseen. Sen sijaan Yhtiön johto ei voi vaikuttaa tuottovaatimusmuutoksiin, mitkä puolestaan vaikuttavat sijoituskiinteistöjen käypiin arvoihin. Yhtiön johto ei voi vaikuttaa yleiseen korkotasoon, jolla on vaikutuksia Yhtiön rahoituskustannuksiin. Yhtiön johto kuitenkin voi varautua korkotasojen muutoksiin vaihtamalla lainojensa koronmaksuehtoja vaihtuvakorkoisesta kiinteäkorkoisiksi tai päinvastoin. Technopoliksen tilintarkastaja KPMG Oy Ab on komission asetuksen (EY) n:o 809/2004 liitteen I kohdan mukaisesti antanut tilintarkastajan lausunnon edellä esitetystä tulosennusteesta. Tilintarkastajan lausunto tulosennusteesta on tämän Perusesitteen liitteenä 2. Viimeaikaiset tapahtumat Tammikuu 2012 Technopolis ilmoitti Technopolis Ülemiste AS:n aloittavan Tallinnan lentokenttäkampuksen laajennuksen. Laajennus liittyy Viron vero- ja tullihallituksen kanssa tehtyyn sopimukseen, jolla se vuokraa kymmeneksi vuodeksi noin neliömetriä Technopolis Ülemisten kampukselta. Helmikuu 2012 Technopolis ilmoitti aloittavansa Viestikadun 7B-vaiheen rakentamisen lähellä Kuopion yliopistoa. Investoinnin kustannusarvio on noin 9,0 miljoonaa euroa. Toimistotilojen kerrosala on noin neliömetriä ja rakennuksen bruttoala noin neliömetriä. Tiloista on esivuokrattu 53 prosenttia. Toimistotilojen arvioidaan valmistuvan joulukuussa

52 Technopolis ilmoitti aloittavansa Pulkovon 2-vaiheen, jonka kokonaisinvestoinnin määräksi arvioidaan 42 miljoonaa euroa. Toimistojen vuokrattava kokonaispinta-ala on noin neliömetriä ja rakennusten bruttopinta-ala on neliömetriä. Arvioitu valmistumisaika on syyskuussa Laajentamalla Pulkovon kampustaan Technopolis uskoo kaksinkertaistavansa kampuksen liikevaihdon ja lähes kolminkertaistavansa käyttökatteen vuonna Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen ilmoitti , että sen suora omistusosuus Technopolis Oyj:n osakepääomasta ja äänimäärästä oli ylittänyt yhden kymmenesosan (10 prosenttia) osakekaupalla, joka tehtiin Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarisen suora omistusosuus Technopoliksen osakepääomasta ja äänimäärästä transaktion jälkeen oli osaketta ja 10,05 prosenttia. Maaliskuu 2012 Yhtiön saaman tiedon mukaan BNP Investment Partnersin hallinnoimien rahastojen omistusosuus laski alle yhden kymmenesosan (10 prosenttia) ja alle yhden kahdeskymmenesosan (5 prosenttia) BNP Investment Partnersin hallinnoimien rahastojen suora ja epäsuora osuus äänistä ja osakkeista oli yhteensä osaketta ja 4,19 prosenttia. Epäsuora omistus oli yhteensä osaketta, joka on 0,001 prosenttia osakkeista ja äänistä. Technopolis julkisti allekirjoittaneensa Euroopan investointipankin kanssa sopimuksen 70 miljoonan euron luottolimiitistä. Luottolimiitti on tarkoitettu Suomen ja Viron kasvuprojektien rahoitukseen. Ensisijaisesti investoinnit keskittyvät olemassa olevien kampusten laajentamiseen ja uusien liiketoimintakeskusten kehittämiseen Virossa ja kuudella eri paikkakunnalla Suomessa. Technopolis ilmoitti aloittavansa Innovan 4-vaiheen Jyväskylässä. Investoinnin kustannusarvio on noin 23 miljoonaa euroa. Tilojen kerrosala on noin neliömetriä ja rakennuksen bruttoala noin neliömetriä. Kiinteistön ankkuriasiakkaaksi tulee Kesko, joka vuokraa noin neliömetriä. Vuokrasopimuksen pituus on 15 vuotta. Tilojen arvioidaan valmistuvan syyskuussa Technopoliksen varsinainen yhtiökokous pidettiin Vuoden 2012 yhtiökokous vahvisti Konsernin ja emoyhtiön tilinpäätöksen tilikaudelta 2011 ja myönsi vastuuvapauden Yhtiön johdolle. Yhtiökokous päätti hallituksen ehdotuksen mukaisesti jakaa osinkoa 0,20 euroa osakkeelta. Osinko maksettiin osakkeenomistajalle, joka täsmäytyspäivänä oli merkitty Euroclear Finland Oy:n pitämään Yhtiön osakasluetteloon. Osingon maksupäivä oli Yhtiön hallituksen jäsenmääräksi päätettiin kuusi. Teija Andersen, Carl-Johan Granvik, Pertti Huuskonen, Pekka Korhonen, Matti Pennanen ja Timo Ritakallio valittiin Yhtiön hallituksen jäseniksi toimikaudeksi, joka päättyy seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä. Carl-Johan Granvik valittiin hallituksen puheenjohtajaksi ja Matti Pennanen varapuheenjohtajaksi. Yhtiön tilintarkastajaksi valittiin KHT-yhteisö KPMG Oy Ab päävastuullisena tilintarkastajanaan Ari Eskelinen, KHT. Huhtikuu 2012 Technopolis tiedotti myös 2007C-optioiden ottamisesta julkisen kaupankäynnin kohteeksi Helsingin Pörssissä alkaen. Yhtiö julkisti osavuosikatsauksen vuoden 2012 ensimmäiseltä neljännekseltä. Yhtiön hallitus päätti yhtiökokouksen antaman valtuutuksen perusteella antaa Yhtiön vuoden 2009 varsinaisen yhtiökokouksen päättämään osakepohjaiseen kannustinjärjestelmään kuuluville henkilöille kannustinjärjestelmän ehtojen mukaan määräytyvät osakepalkkiot suunnatulla maksuttomalla osakeannilla, joka käsitti yhteensä uutta osaketta. Uudet osakkeet merkittiin kaupparekisteriin ja julkinen kaupankäynti osakkeilla alkoi Helsingin Pörssissä

53 Toukokuu 2012 Yhtiön hallitus päätti kokouksessaan Yhtiön yhtiökokoukselta saamansa valtuutuksen nojalla laskea liikkeeseen osakkeenomistajien merkintäetuoikeuteen perustuvalla Osakeannilla enintään uutta Osaketta Yhtiön julkaisemassa pörssitiedotteessa tarkemmin kuvatuin ehdoin. Merkittävimmät investoinnit ja kehityshankkeet vuosina Seuraavassa taulukossa esitetään Yhtiön merkittävimmät toteutuneet hankkeet ja hankinnat vuosina tämän Perusesitteen päiväykseen asti. Lisätietoja Yhtiön rakenteilla olevista hankkeista ja muista Yhtiön hallituksen hyväksymistä hankkeista on esitetty jäljempänä kohdissa Rakenteilla olevat hankkeet ja Muut Yhtiön hallituksen hyväksymät hankkeet. Kohde Alue Valmistumis- / hankintaajankohta Investointi milj. euroa Kerrosm Technopolis Kuopio Kuopio Hankinta 2/ , Hermia 12 Tampere Hanke 2/2008 9, Vapaudenaukio, 1. vaihe Lappeenranta Hanke 5/2008 6, Ruoholahti, 1. Vaihe Helsinki Hanke 8/ , Kontinkangas, 3. ja 4. vaihe Oulu Hanke 8-9/ , Helsinki-Vantaa, 5. vaihe Helsinki Hanke 12/ , Kontinkangas, 5. Vaihe Oulu Hanke 6/2009 7, Ohjelmakaari, 2. Vaihe Jyväskylä Hanke 6/2009 7, Hermia 15, 1. Vaihe Tampere Hanke 8/ , Microkatu, 5. Vaihe Kuopio Hanke 12/2009 2,3 200 Yliopistonrinne, 1. Vaihe Tampere Hanke 5/ , Viestikatu 2A Kuopio Hanke 10/2010 8, Helsinki-Vantaa, F-talo Vantaa Hanke 5/2011 6, Pulkovo 1 Pietari Hanke 6/ , Finnmedi 6-7 campus Tampere Hanke 11/ , Maarinranta, tontti Espoo Hankinta 12/2011 9,7 - Hermia vaihe Tampere Hanke 1/ , Viestikatu 2B Kuopio Hanke 1/2012 5, Innova 2 Jyväskylä Hanke 3/ , Yhteensä 337, Oulu Oulun Kontinkankaan kampuksen kolmas vaihe valmistui elokuussa 2008 ja neljäs vaihe saman vuoden syyskuussa. Kolmannen ja neljännen vaiheen koko oli yhteensä kerrosneliömetriä. Kontinkankaan kampuksen viides vaihe valmistui kesäkuussa Kohteen koko on kerrosneliömetriä ja investointi 7,2 miljoonaa euroa. Technopolis Kontinkankaan alue on Oulun toiseksi suurin kampus ja se on merkittävä ohjelmistokehityksen, terveys- ja hyvinvointialan sekä yrityselämän palveluiden keskus. Pääkaupunkiseutu Helsingin kaupungin Ruoholahteen rakentuvan innovaatiokeskuksen ensimmäinen vaihe valmistui elokuussa vuonna Kohde on kooltaan kerrosneliömetriä. Technopolis Helsinki-Vantaan viides rakennusvaihe valmistui joulukuussa 2008 ja kuudes vaihe toukokuussa Helsinki-Vantaan toukokuussa 2011 valmistuneen hankkeen suuruus on noin kerrosneliömetriä ja investointi noin 6,0 miljoonaa euroa. Espoon Otaniemestä hankittiin tontti, johon suunnitellaan Innopoli 3:n rakentamista täydentämään alueen kehittyviä tulevaisuuden tarpeita. 53

54 Jyväskylä Ohjelmakaaren toisen vaiheen toteuttaminen Jyväskylän Ylistönmäellä aloitettiin kesäkuussa 2008, ja se valmistui kesäkuussa Noin 7,7 miljoonan euron kiinteistön koko on kerrosneliömetriä. Technopolis ryhtyi tammikuussa 2011 rakentamaan Jyväskylän keskustan tuntumaan Innovan toista vaihetta. Keskustaan sijoittuvien toimistotilojen pinta-ala on noin neliömetriä ja investointi sisältäen autohallin oli noin 20,1 miljoonaa euroa. Tilat valmistuivat maaliskuussa Kuopio Yhtiö allekirjoitti Technopolis Kuopio Oy:n osakkeiden kauppakirjan Kuopion kaupungin kanssa Osakkeista rahana maksettava kauppahinta oli 18,7 miljoonaa euroa Kuopion Teknologiakeskus Teknia Oy:n nettovelka-aseman perusteella. Kaupan jälkeen ja samanaikaisesti toteutetun Siilinjärven kunnan omistamien osakkeiden hankinnan jälkeen, Technopolis omisti Technopolis Kuopion kokonaan. Vuoden 2008 viimeisellä neljänneksellä Technopolis Kuopio Oy sulautui Yhtiöön. Kokonaisinvestointi oli kauppahinta ja Teknia Oy:n nettovelka-asema huomioiden 67,3 miljoonaa euroa. Technopolis Kuopioon valmistui joulukuussa 2009 Microkadun viides vaihe, joka on vuokrattu pitkäaikaisella vuokrasopimuksella Enfo Oyj:lle datakeskuskäyttöön. Investointi oli suuruudeltaan noin 2,3 miljoonaa euroa ja rakennuksen koko on 200 kerrosneliömetriä. Kuopion Viestikadun 2A-vaihe valmistui loppuvuonna 2010 ja sen täydennysosa 2B vuoden 2012 tammikuussa. Lappeenranta Lappeenrannan Vapaudenaukio-hankkeen ensimmäinen vaihe valmistui toukokuussa Kohteen koko on kerrosneliömetriä. Technopolis Vapaudenaukion toinen vaihe on suunnitteilla. Tampere Technopolis Yliopistonrinteen ensimmäisen vaiheen rakentaminen aloitettiin kesäkuussa 2008, ja se valmistui toukokuussa Ensimmäisen vaiheen koko oli noin kerrosneliömetriä ja investointi noin 32,3 miljoonaa euroa. Yliopistonrinteen toisen vaiheen rakentaminen aloitettiin huhtikuussa Yliopistonrinteen yli kerrosneliömetrin keskus toteutetaan kolmessa vaiheessa. Tampereen Hermia 12 -kiinteistö valmistui helmikuussa Rakennus on kooltaan noin kerrosneliömetriä. Hermia 15 -kiinteistön kerrosneliömetrin ensimmäinen vaihe, josta toimisto-osan osuus on noin puolet, käynnistettiin vuoden 2008 huhtikuussa ja hanke valmistui elokuussa Investointi oli autohalleineen noin 14,5 miljoonaa euroa. Hermia 15 -kiinteistön toisen vaiheen rakentaminen aloitettiin 2010, ja se valmistui tammikuussa Investointi oli suuruudeltaan noin 10,9 miljoonaa euroa. Technopolis on rakentanut hyvinvointipalveluiden ja terveysteknologian kampuksen Finnmedin alueelle Tampereelle. Technopoliksen kampukselle ovat sijoittuneet Pirkanmaan sairaanhoitopiirin kuntayhtymän Silmäkeskus, Norlandia Care Oy:n potilashotelli sekä useita muita ala toimijoita. Noin 84 prosenttia tiloista on vuokrattu pitkäaikaisin vuokrasopimuksin Silmäkeskukselle ja potilashotellille. Kampuksen vuokrausaste on 100 prosenttia. Pietari Pietarin uuden kansainvälisen lentokentän läheisyyteen valmistui kesällä kerrosneliömetrin Pulkovon ensimmäinen vaihe. Investointi oli suuruudeltaan yli 50 miljoonaa euroa. Technopoliksen konsepti on Venäjän kiinteistömarkkinoilla uusi ja se on otettu vastaan hyvin. Tämän seurauksena Pulkovo 1 on käytännössä täyteen vuokrattu. Pulkovon toinen vaihe on jo rakenteilla vastaamaan alueeseen kohdistunutta kiinnostusta. Laajennus on noin kerrosneliömetriä ja sen arvioidaan valmistuvan syyskuussa Laajennuksen oletetaan valmistuessaan kaksinkertaistavan Pulkovon toimintojen liikevaihdon ja kolminkertaistavan niiden käyttöasteen. 54

55 Rakenteilla olevat hankkeet Seuraavassa taulukossa esitetään yhteenveto tämän Perusesitteen päivämääränä rakenteilla olevista Yhtiön hankkeista. Yhtiö aikoo rahoittaa rakenteilla olevat investoinnit liiketoiminnan rahavirralla, lainarahoituksella sekä mahdollisesti myös osakeanneilla. Arvioitu valmistumisajankohta Investointi milj. euroa Vuokrausaste, % Kerrosm 2 Toteuma milj. euroa Kohde Ruoholahti 2 Pääkaupunkiseutu 5/ ,7 53, ,2 Yliopistorinne 2. Vaihe Tampere 10/ ,5 50, ,4 Viestikatu 7B Kuopio 12/2012 8,5 53, ,1 Ulemiste Löötsa 8C Tallinna 1/2013 8,3 50, ,4 Pulkovo 2 Pietari 9/ , ,5 Innova 4 Jyväskylä 9/ ,0 25, ,6 Yhteensä 132, ,2 Pääkaupunkiseutu Ruoholahteen on rakenteilla noin kerrosneliömetrin toinen vaihe. Investoinnin suuruus on noin 27,7 miljoonaa euroa. Kohde valmistuu kesällä 2012 ja sen esivuokrausaste on yli 50 prosenttia. Tampere Tampereen keskustassa Yliopistonrinteen toisen vaiheen rakentaminen aloitettiin huhtikuussa Hankkeen kustannusarvio on 22,5 miljoonaa euroa sisältäen parkkihallin. Toimistotilojen kerrosala on noin neliömetriä. Kuopio Viestikatu 7:ään on rakenteilla kerrosneliömetrin laajennus, jonka kustannusarvio on 8,5 miljoonaa euroa. Laajennus perustuu Savonian Ammattikorkeakoulun kanssa tehtyyn esisopimukseen, jonka mukaan suurin osa oppilaitoksen toiminnoista muuttaa Technopoliksen tiloihin vuoden 2015 loppuun mennessä. Tallinna Technopolis Ulemiste päätti aloittaa hyvän kysyntätilanteen seurauksena laajennusinvestoinnit, joiden kustannusten arvioidaan olevan yhteensä noin 24 miljoonaa euroa, joista Technopoliksen osuus on 51 prosenttia. Laajennuksen (Löötsa 8A, 8B, ja 8C) kerrosala on noin neliömetriä. Rakenteilla on laajennuksen ensimmäinen vaihe Löötsa 8C, jonka arvioidaan valmistuvan tammikuussa Technopolis Ulemiste on vuokrannut valmistuneesta rakennuksesta 50 prosenttia Viron tulli- ja verohallitukselle. Jyväskylä Innovan 4-vaiheen rakentamisesta päätettiin maaliskuussa Investoinnin kustannusarvio on noin 23 miljoonaa euroa. Tilojen kerrosala on noin neliömetriä. Kiinteistön ankkuriasiakkaaksi tulee Kesko. Kohteen arvioidaan valmistuvan syyskuussa

56 Muut Yhtiön hallituksen hyväksymät hankkeet Seuraavassa taulukossa esitetään yhteenveto tämän Perusesitteen päivämääränä Yhtiön hallituksen hyväksymistä tai ehdollisena hyväksymistä hankkeista, joiden rakentamista ei ole vielä aloitettu. Hankkeet aiotaan rahoittaa liiketoiminnan rahavirralla sekä lainarahoituksella. Kohde Alue Milj. euroa Kerros-m 2 Ulemiste Löötsa 8A Tallinna 11, Ulemiste Löötsa 8B Tallinna 12, Yhteensä 24, Keskeiset tilinpäätöksen laadintaperiaatteet Konsernitilinpäätöksessä sijoituskiinteistöt, myytävissä olevia rahoitusvarat, johdannaissopimukset ja osakepalkkiojärjestelmän rahana maksettavaa osuus on arvostettu käypään arvoon. Muilta osin konsernitilinpäätös on laadittu alkuperäisiin hankintamenoihin perustuen. Tarkemmat konsernitilinpäätöksen laadintaperiaatteet on esitetty kokonaisuudessaan Yhtiön vuoden 2011 tilinpäätöksessä. Sijoituskiinteistöt Sijoituskiinteistöt ovat kiinteistöjä, joita Konserni pitää hallussaan hankkiakseen vuokratuottoa tai omaisuuden arvon nousua. Sijoituskiinteistöt arvostetaan käyvän arvon mallin mukaisesti. Sijoituskiinteistöt sisältävät Konsernin omistamat ja rakenteilla olevat rakennukset sekä rakennetut ja rakentamattomat maa-alueet. Sijoituskiinteistöihin kuuluu myös rahoitusleasingsopimuksella vuokralle otettuja kiinteistöjä. Muulla kuin rahoitusleasingsopimuksella vuokralle otettuja kiinteistöjä ei ole luokiteltu sijoituskiinteistöiksi. Technopolis-konsernilla on omassa käytössä ainoastaan pieniä toimitiloja kiinteistöissä, jotka ovat muuten määritettävissä sijoituskiinteistöiksi. Tämän vuoksi omassa käytössä olevia tiloja ei ole kirjattu erikseen hankintamenomallin mukaisesti, vaan ne sisällytetään käyvän arvon laskentaan. Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos kirjataan omana eränään laajaan tuloslaskelmaan. Tilikaudella syntynyt sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos johtuu koko vuoden valmiina olleiden ja omistettujen kiinteistöjen arvonmuutoksen lisäksi tilikaudella rakenteilla olevien kiinteistöjen määrittämisestä käypään arvoon ja tilikaudella kirjatuista hankintamenon lisäyksistä. Tilinpäätöstä laadittaessa Konsernin johto joutuu käyttämään harkintaa laatimisperiaatteita sovellettaessa ja tekemään tilinpäätöksen sisältöön vaikuttavia arvioita ja olettamuksia. Konsernin tilinpäätöksen merkittävimmät arviot liittyvät sijoituskiinteistöjen käyvän arvon laskentamallissa käytettäviin parametreihin. Merkittävin yksittäinen muuttuja, jolla voi olla olennainen vaikutus sijoituskiinteistöjen käypään arvoon, on markkinoiden tuottovaatimus. Yhtiön käyvän arvon mallissa käyttämä nettotuottovaatimus on kahden ulkopuolisen arvioitsijan antaman kiinteistö- tai aluekohtaisen nettotuottovaatimuksen vaihteluvälien keskiarvo. Sijoituskiinteistöjen käypää arvoa määritettäessä johto joutuu tekemään arvioita myös markkinavuokran, käyttöasteiden ja hoitokulujen osalta. Arvioita ja olettamuksia tehtäessä johto on käyttänyt parhainta tietämystään, joka sillä tilinpäätöshetkellä on. Tulevaisuuden toteumat saattavat poiketa tämän hetken arvioista. Rahoitusinstrumentit Myytävissä olevien rahoitusvarojen arvostamisessa Konserni on käyttänyt hintalähteenä pääasiassa joko Nasdaq OMX Helsingin pörssin kursseja arvonmäärityspäivänä tai käyvät arvot perustuvat omaisuuserää tai velkaa koskeviin syöttötietoihin, jotka eivät perustu todettavissa olevaan markkinatietoon, vaan merkittäviltä osin johdon arvioihin ja niiden käyttöön yleisesti hyväksytyissä arvostusmalleissa. Johdannaissopimusten osalta käyvän arvon määrittämisessä Konserni käyttää yleisesti hyväksyttyjä arvostusmalleja, joiden syöttötiedot kuitenkin perustuvat merkittäviltä osin todennettaviin markkinatietoihin. 56

57 Valuuttamääräiset erät Konsernitilinpäätös on esitetty euroina, joka on Konsernin emoyrityksen toiminta- ja esittämisvaluutta. Valuuttamääräiset liiketapahtumat on kirjattu tilikauden aikana tapahtumapäivän kurssiin. Tilikauden päättymispäivänä avoimena olevat ulkomaan rahan määräiset monetaariset erät on arvostettu tilinpäätöspäivän kursseja käyttäen. Monetaarisia eriä ovat raha- sekä sellaiset varat ja velat, jotka saadaan tai maksetaan kiinteään tai määritettävissä olevaan määrään rahayksikköjä. Ulkomaan rahan määräisistä liiketapahtumista ja monetaaristen erien muuntamisesta syntyneet voitot ja tappiot on käsitelty tulosvaikutteisesti. Ulkomaisten konserniyritysten laajojen tuloslaskelmien muuntaminen eri kurssilla kuin tase aiheuttaa taseessa omaan pääomaan kirjattavan muuntoeron, jonka muutos kirjataan muihin laajan tuloksen eriin. Ulkomaisten tytäryritysten hankintamenon eliminoinnista sekä hankinnan jälkeen kertyneiden oman pääoman erien muuntamisesta syntyneet muuntoerot kirjataan muihin laajan tulokseen eriin. Kun tytäryritys myydään kokonaan tai osittain, kertyneet muuntoerot siirretään tulosvaikutteiseksi osana myyntivoittoa tai tappiota. Konsernilla on venäläinen tytäryhtiö Pietarissa, jonka tilinpäätöksen toimintavaluutta on Venäjän rupla. Uusien tai muutettujen IFRS-standardien soveltaminen Konserni on huomioinut IASB:n tilikaudella julkaisemat uudet standardit ja tulkinnat ja ottaa nämä käyttöön tulevilla tilikausilla niiden voimaan astuessa. Uudistettu IAS 1 Tilinpäätöksen esittäminen, uudistettu IAS 12 Tuloverot, IFRS 9 Rahoitusinstrumentit, IFRS 11 Yhteisjärjestelyt, konsernitilinpäätöstä koskevat IFRS 10 ja IFRS 12 sekä IFRS 13 Käypään arvoon arvostaminen standardit saattavat vaikuttaa Konsernin tuleviin tilinpäätöksiin. Muilla tilikauden aikana julkaistuilla uusilla standardeilla tai standardimuutoksilla, kuten uudistettu IAS 19, uudistettu IFRS 7 Rahoitusinstrumentit: tilinpäätöksessä esitettävät tiedot ja tulkinnoilla ei arvioida olevan olennaista vaikutusta Konsernin tuleviin tilinpäätöksiin. Toimintasegmentit Yhtiöllä on kolme maantieteellisiin yksiköihin pohjautuvaa toimintasegmenttiä: Suomi, Venäjä ja Viro. Virosta tuli Konsernin kolmas toimintasegmentti lokakuussa 2010 toteutetun tytäryrityksen (omistusosuus 51 prosenttia) perustamisen myötä. Segmenttijako perustuu Yhtiössä vallitsevaan sisäiseen raportointiin sekä Konsernin liiketoimintojen organisointiin. Yhtiö on esittänyt toimintasegmentteihin perustuvat kuluvan vuoden tiedot vertailutietoineen vuoden 2009 alusta lukien. Kyseiset tiedot on esitetty alla olevassa taulukossa. Konsernilla ei ole toimintasegmenttien välillä olennaisia sisäisiä eriä liikevaihdossa eikä käyttökatteessa. Käyttökatteen jälkeisiä eriä, kuten poistoja, rahoituseriä ja veroja ei esitetä segmentti-informaatiossa, koska niitä ei allokoida segmenteille. Suomi Liikevaihto on Suomessa kasvanut vuodesta 2009 vuoteen 2011 noin 11,9 prosenttia. Vuonna 2009 liikevaihto oli 76,1 miljoonaa ja vuonna 2011 se oli 85,2 miljoonaan euroon. Liikevaihdon kasvun taustalla ovat investoinnit, jotka ovat nostaneet Yhtiön Suomen vuokrattavissa olevaa kiinteistökantaa kolmen vuoden aikana noin 7,8 prosenttia sekä vuokrien indeksikorotukset. Vuoden 2012 ensimmäisen vuosineljänneksen liikevaihto oli 23,1 miljoonaa euroa, jossa oli kasvua 11,2 prosenttia edellisen vuoden vastaavaan neljännekseen. Vahvan kasvun taustalla oli vuokrattavissa olevan kiinteistökannan kasvu 7,6 prosentilla ja vuokrien indeksikorotuksilla. Käyttökate on kasvanut vuodesta 2009 vuoteen 2011 noin 2,3 prosenttia. Käyttökate oli vuonna ,8 miljoonaa euroa ja vuonna ,8 miljoonaa euroa. Käyttökatteen liikevaihtoa alempi kasvuvauhti johtuu liiketoiminnan kulujen kasvusta. Käyttökate kasvoi 2012 vuoden ensimmäisellä neljänneksellä 12,5 prosenttia suhteessa 2011 vastaavaan ajankohtaan. Positiivinen kehitys johtui pääosin uusien toimitilojen käyttöönotosta ja korkeammasta vuokratasosta. 57

58 Venäjä Venäjän liiketoiminnan Yhtiö aloitti investoimalla Pulkovon lentokenttäkampukseen vuonna Kampus otettiin kokonaisuudessaan käyttöön Liikevaihto oli 2,9 miljoonaa euroa vuonna Vuoden 2012 ensimmäisellä vuosineljänneksellä se oli 1,2 miljoonaa euroa. Käyttökate on ollut käyttöönottovuonna ja sitä edeltävinä vuosina negatiivinen, mutta se kääntyi 0,3 miljoonaa euroa positiiviseksi vuoden 2012 ensimmäisellä neljänneksellä ja yhtiö odottaa koko vuoden käyttökatteen pysyvän positiivisena. Viro Yhtiön Viron liiketoiminta alkoi Yhtiö omistaa virolaisesta tytäryhtiöstään, Technopolis Ülemistesta, 51 prosenttia. Vuonna 2011 liikevaihto oli 4,7 miljoonaa euroa. Verrattuna vuoden 2011 ensimmäiseen vuosineljännekseen liikevaihto kasvoi noin 1,7 prosenttia. Käyttökate oli vuonna ,1 miljoonaa euroa. Vuoden 2012 ensimmäisellä vuosineljänneksellä se oli 0,5 miljoonaa euroa, jossa oli laskua 32,5 prosenttia edellisen vuoden 0,8 miljoonaan euroon verrattuna. Käyttökatteen lasku johtui pääosin markkinointikustannusten kasvusta ja alentuneesta taloudellisesta vuokrausasteesta, joka johtui vuokrasopimusten uudelleen neuvotteluista korkeammilla vuokrahinnoilla. Taloudellisen vuokrausasteen uskotaan nousevan jo vuoden toisella neljänneksellä Miljoonaa euroa (tilintarkastamaton) (tilintarkastettu) Liikevaihto Suomi 23,05 20,73 85,19 79,92 76,13 Venäjä 1,20 0,31 2,93 0,27 0,34 Viro 1,18 1,16 4,67 1,04 - Kohdistamattomat 1 0,01 0,01 0,04-0,05-0,06 Yhteensä 25,43 22,21 92,83 81,18 76,40 Käyttökate Suomi 11,35 10,09 44,82 42,22 43,81 Venäjä 0,32-0,56-0,23-1,97-0,43 Viro 0,54 0,80 3,13 0,78 - Kohdistamattomat 1 0,02 0,01-0,18 0,37-3,41 Yhteensä 12,23 10,34 47,54 41,4 39,97 Varat Suomi 853,92 732,39 840,19 728,73 691,46 Venäjä 70,36 52,24 62,52 47,87 38,41 Viro 82,03 73,94 79,04 73,64 - Eliminoinnit 1-23,52-11,14-18,87-22,63-23,78 Yhteensä 982,79 847,43 962,88 827,61 706,09 1 Eliminoinnit ovat konsernieliminointeja ja kohdistamattomat konsernihallinnosta syntyneitä eriä. Liiketoiminnan tulos Seuraavassa taulukossa esitetään Yhtiön liiketoiminnan tulos kolmelta viimeiseltä tilikaudelta sekä vuosien 2012 ja 2011 ensimmäiseltä neljännekseltä. Tiedot ovat peräisin tähän Perusesitteeseen viittaamalla sisällytetyistä Technopoliksen konsernitilinpäätöksistä , ja päättyneiltä tilikausilta sekä 58

59 ja päättyneitä kolmen kuukauden jaksoja koskevista osavuosikatsauksista. Tietoja tulee tarkastella yhdessä tilinpäätöstietojen ja niiden liitetietojen kanssa. LAAJA TULOSLASKELMA, milj. euroa ) (tilintarkastamaton (tilintarkastettu) Liikevaihto 25,432 22,209 92,835 81,181 76,401 Liiketoiminnan muut tuotot [1] 0,206 0,402 1,223 1,565 2,426 Työsuhde-etuuksista aiheutuvat kulut -2,913-2,617-10,341-9,136-9,792 Poistot -0,461-0,428-1,831-1,132-0,520 Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset 1,203 6,131 26,282 2,743-37,130 Liiketoiminnan muut kulut -10,498-9,650-36,177-32,207-29,069 Liikevoitto/-tappio 12,969 16,047 71,990 43,015 2,315 Rahoitustuotot yhteensä 2,861 2,033 2,180 0,440 0,772 Rahoituskulut yhteensä -4,309-2,615-14,188-9,840-12,540 Osuus osakkuusyhtiöiden tuloksista 0,000 0,037 0,032-0,027 0,007 Voitto ennen veroja 11,521 15,501 60,015 33,587-9,446 Tuloverot -2,682-3,976-11,219-10,127 1,949 Tilikauden tulos 8,840 11,525 48,795 23,461-7,497 Muut laajan tuloksen erät Muuntoerot 1,372 0,328 0, Myytävissä olevat rahoitusvarat 0,030 0,016 0,047 0,024 0,079 Johdannaiset -0, , Muihin laajan tuloksen eriin liittyvät verot 0,228-0,004 1,129-0,006-0,021 Tilikauden muut laajan tuloksen erät 0,683 0,340-3,151 0,018 0,059 verojen jälkeen Tilikauden laaja tulos yhteensä 9,523 11,865 45,645 23,479-7,439 Tilikauden tuloksen jakautuminen Emoyhtiön osakkeenomistajille 8,509 11,172 46,700 23,254-7,443 Määräysvallattomille omistajille 0,331 0,352 2,095 0,206-0,054 Yhteensä 8,840 11,525 48,795 23,461-7,497 Tilikauden laajan tuloksen jakautuminen Emoyhtiön osakkeenomistajille 9,192 11,512 43,549 23,272-7,384 Määräysvallattomille omistajille 0,331 0,352 2,095 0,206-0,054 Yhteensä 9,523 11,865 45,645 23,479-7,439 Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluvasta voitosta laskettu osakekohtainen tulos Osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä, keskimäärin 59

60 Osakekohtainen tulos, laimentamaton, euroa Osakkeiden laimennusvaikutuksella oikaistu lukumäärä, keskimäärin Osakekohtainen tulos, laimennettu, euroa 0,13 0,18 0,74 0,38-0, ,13 0,18 0,73 0,38-0,13 1 Liiketoiminnan muihin tuottoihin on kirjattu erilaisiin kehittämisohjelmiin saadut toiminta-avustukset. Kehittämisohjelmiin kohdistuvat kulut ovat liiketoiminnan muissa kuluissa ja henkilöstökuluissa päättynyt kolmen kuukauden jakso verrattuna päättyneeseen kolmen kuukauden jaksoon Liikevaihto. Yhtiön liikevaihto koostuu pääasiassa vuokra- ja palveluliiketoiminnan liikevaihdosta päättyneen kolmen kuukauden jakson liikevaihto oli 25,4 miljoonaa euroa, kun taas päättyneen kolmen kuukauden jakson liikevaihto oli 22,2 miljoonaa euroa. Liikevaihdon kasvu oli 3,2 miljoonaa euroa eli 14,5 prosenttia ja johtui toiminnan laajentumisesta orgaanisesti sekä vertailukelpoisten kohteiden vuokratuottojen 4,4 prosentin noususta. Vuoden 2012 ensimmäisellä neljänneksellä liikevaihdosta 87,4 prosenttia (86,6 prosenttia vuoden 2011 ensimmäisellä neljänneksellä) muodostui vuokratuotoista ja 12,6 prosenttia (13,4 prosenttia vuoden 2011 ensimmäisellä neljänneksellä) palvelutuotoista. Konsernin johto on arvioinut liikevaihdon ja käyttökatteen kasvavan prosenttia vuonna 2012 vuoteen 2011 verrattuna, ja Yhtiön vuonna 2011 julkistettu tavoite on kasvattaa liikevaihtoa ja käyttökatetta keskimäärin 15 prosenttia vuodessa ulottuen vuoteen 2016 saakka. Liiketoiminnan muut tuotot olivat päättyneen kolmen kuukauden jakson aikana 0,2 miljoonaa euroa, kun taas päättyneen kolmen kuukauden jakson liiketoiminnan muut tuotot olivat 0,4 miljoonaa euroa. Liiketoiminnan muiden tuottojen lasku oli 0,2 miljoonaa euroa eli 49 prosenttia johtuen projektitoimintojen ja niihin saatujen avustusten tavanomaisesta vaihtelusta. Työsuhde-etuuksista aiheutuvat kulut koostuvat palkoista ja palkkioista, eläkekuluista ja muista henkilösivukuluista päättyneen kolmen kuukauden jakson työsuhde-etuuksista aiheutuvat kulut olivat yhteensä 2,9 miljoonaa euroa, kun taas päättyneen kolmen kuukauden jakson henkilöstökulut olivat 2,6 miljoonaa euroa. Henkilöstökuluissa kasvua oli 0,3 miljoonaa euroa eli 11,3 prosenttia ja kasvu johtui pääosin henkilöstömäärän kasvusta palveluliiketoiminnassa ja Konsernin tukitoiminnoissa. Liiketoiminnan muut kulut koostuvat toimitila- ja palveluliiketoiminnan kuluista ja liiketoiminnan muista kuluista. Liiketoiminnan muut kulut olivat päättyneen kolmen kuukauden jakson aikana 10,5 miljoonaa euroa, kun taas päättyneen kolmen kuukauden jakson aikana liiketoiminnan muut kulut olivat 9,7 miljoonaa euroa. Liiketoiminnan muut kulut kasvoivat 0,8 miljoonaa euroa eli 8,8 prosenttia, ja tämä johtui muun muassa vuokratyövoiman käytön kasvusta ja kiinteistönhoitokulujen noususta. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset olivat päättyneen kolmen kuukauden jakson aikana 1,2 miljoonaa euroa positiivisia, ja päättyneen kolmen kuukauden jakson aikana sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset olivat 6,1 miljoonaa euroa positiivisia. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon nousu johtui pääosin valmistumisasteen perusteella kirjattavien rakenteilla olevien sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksesta. Liikevoitto oli päättyneen kolmen kuukauden jakson jälkeen 13,0 miljoonaa euroa eli 51,0 prosenttia liikevaihdosta, kun taas päättyneen kolmen kuukauden jakson liikevoitto oli 16,0 miljoonaa euroa, eli 72,3 prosenttia liikevaihdosta. Liikevoiton lasku johtui pääosin sijoituskiinteistöjen arvonmuutoksesta. Nettorahoituskulut olivat päättyneen kolmen kuukauden jakson jälkeen 1,4 miljoonaa euroa eli nousua oli 0,9 miljoonaa euroa verrattuna päättyneeseen kolmen kuukauden jaksoon, jolloin nettorahoituskulut olivat 0,6 miljoonaa euroa. Vertailuvuonna nettorahoituskuluihin sisältyi 1,9 miljoonaa euroa realisoitumattomia tuottoja liittyen koronvaihtosopimuksiin. Kuluihin sisältyi päättyneellä kolmen kuukauden jaksolla 2,1 miljoonaa euroa realisoitumattomia voittoja Venäjän ruplan vahvistumisesta. Kulujen nousu johtui pääosin yhtiön kasvaneesta korollisten velkojen määrästä. Yhtiö on alkaen noudattanut koronvaihtosopimusten osalta IAS 39 standardin mukaista suojauslaskentaa ja tästä lähtien kirjannut johdannaisinstrumenttien käyvän arvon muutokset suojauslaskennan kriteerit täyttävissä tehokkaissa johdannaisinstrumenteissa muihin laajan tuloksen eriin johdannaisiin. Tätä aiemmin käyvän arvon muutokset kirjattiin tulosvaikutteisesti. Käyvän 60

61 arvon muutokset johdannaisinstrumenteissa, jotka eivät täytä suojauslaskennan vaatimuksia, kirjataan tulosvaikutteisesti. Konsernin voimassa olevat koronvaihtosopimukset täyttävät pääosin suojauslaskennan kriteerit. Tuloverot olivat päättyneen kolmen kuukauden jakson jälkeen -2,7 miljoonaa euroa, kun taas päättyneen kolmen kuukauden jakson tuloverot olivat -4,0 miljoonaa euroa. Tuloveroihin sisältyy myös laskennalliset verot. Kauden tulos emoyhtiön osakkeenomistajille oli päättyneen kolmen kuukauden jakson jälkeen yhteensä 8,5 miljoonaa euroa eli 33,5 prosenttia liikevaihdosta, kun taas päättyneen kolmen kuukauden jakson jälkeen tulos oli 11,2 miljoonaa euroa eli 50,3 prosenttia liikevaihdosta. Kauden laaja tulos päättyneen kolmen kuukauden jakson jälkeen oli yhteensä 9,5 miljoonaa euroa, ja se laski 2,3 miljoonaa euroa eli 19,7 prosenttia verrattuna 11,9 miljoonaan euroon päättyneellä kolmen kuukauden jaksolla. Käyttökate kasvoi päättyneen kolmen kuukauden jakson jälkeen 12,2 miljoonaan euroon eli noin 18,2 prosenttia verrattuna 10,3 miljoonaan euroon päättyneellä kolmen kuukauden jaksolla. Kasvu johtui pääosin liiketoiminnan laajentumisesta. Käyttökatteen positiivinen kehitys johtui pääosin uusien toimitilojen käyttöönotosta ja hieman korkeammasta taloudellisesta vuokrausasteesta. Konsernin johto on arvioinut käyttökatteen kasvavan prosenttia vuonna 2012 vuoteen 2011 verrattuna. Sijoituskiinteistöt. Konsernin valmiiden sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli päättyneen kolmen kuukauden jakson lopussa 883,2 miljoonaa euroa verrattuna 737,1 miljoonaan euroon päättyneen kolmen kuukauden jakson lopussa. Rakenteilla olevien sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 49,6 miljoonaa euroa. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksen tulosvaikutus päättyneellä kolmen kuukauden jaksolla oli 1,2 miljoonaa euroa verrattuna 6,1 miljoonaan euroon päättyneellä kolmen kuukauden jaksolla. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon nousu johtui pääosin valmistumisasteen perusteella kirjattavien rakenteilla olevien sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksesta. Nettotuottovaatimuksena käytetään kahden ulkopuolisen arvioitsijan antamien kiinteistö- tai aluekohtaisten nettotuottovaatimusten vaihteluvälien keskiarvoa. Keskimääräinen kiinteistöjen nettotuottovaatimus Konsernissa oli 7,97 prosenttia verrattuna 7,93 prosenttiin Käyvän arvon laskennan keskimääräisenä kymmenen vuoden vuokrausasteena on käytetty 95,1 prosenttia. Konsernin tavoitteet toteutuvasta käyttöasteesta ovat tätä korkeammat. Konsernin vuosien keskimääräinen vuokrausaste on ollut 96,2 prosenttia. Konsernin vuokrattava pinta-ala oli päättyneen kolmen kuukauden jakson lopussa yhteensä kerrosneliömetriä verrattuna kerrosneliömetriin päättyneellä kolmen kuukauden jaksolla. Konsernin keskimääräinen taloudellinen vuokrausaste päättyneen kolmen kuukauden jakson lopussa oli 94,3 prosenttia verrattuna 94,5 prosenttiin päättyneellä kolmen kuukauden jaksolla. Taloudellinen vuokrausaste kuvaa kiinteistöistä saatujen vuokratuottojen prosentuaalista osuutta vuokrattujen tilojen vuokran ja vapaana olevien tilojen arvioidun markkinavuokran yhteismäärästä. Konsernin vuokrasopimuskanta oli päättyneen kolmen kuukauden jakson lopussa 215,6 miljoonaa euroa verrattuna 129,6 miljoonaan euroon päättyneellä kolmen kuukauden jaksolla päättynyt tilikausi verrattuna päättyneeseen tilikauteen Liikevaihto. Yhtiön liikevaihto koostuu pääasiassa vuokra- ja palveluliiketoiminnan liikevaihdosta päättyneen tilikauden liikevaihto oli 92,8 miljoonaa euroa, kun taas päättyneen tilikauden liikevaihto oli 81,2 miljoonaa euroa. Liikevaihdon kasvu oli siten 11,7 miljoonaa euroa eli 14,4 prosenttia. Liikevaihdon kasvuun vaikuttivat muun muassa Yhtiön uudisrakentaminen, korkea taloudellinen vuokrausaste ja vuokrien inflaatiokorotukset. Vuonna 2011 liikevaihdosta 86,7 prosenttia (85,8 prosenttia vuonna 2010) muodostui vuokratuotoista ja 13,3 prosenttia (14,2 prosenttia vuonna 2010) palvelutuotoista. Vertailukelpoisten kohteiden vuokratuotot vuonna 2011 kasvoivat 6,8 prosenttia. Pääosin tämä johtui vertailuvuotta korkeammista vuokrausasteista. Yhtiö pyrki strategisten tavoitteidensa mukaan kasvattamaan vuotuista liikevaihtoaan keskimäärin 10 prosenttia ja Yhtiö pääsi tähän tavoitteeseensa. Syyskuussa 2011 keskimääräinen vuotuinen kasvutavoite päivitettiin 15 prosenttiin vuosille Liiketoiminnan muut tuotot koostuvat pääasiassa kehittämisohjelmiin saaduista toiminta-avustuksista päättyneen tilikauden liiketoiminnan muut tuotot olivat 1,2 miljoonaa euroa, kun taas

62 päättyneen tilikauden liiketoiminnan muut tuotot olivat 1,6 miljoonaa euroa. Liiketoiminnan muiden tuottojen lasku oli siten noin 0,3 miljoonaa euroa eli 21,9 prosenttia. Liiketoiminnan muiden tuottojen lasku johtui pääosin kehityspalveluiden toimintojen uudelleen järjestämisestä. Työsuhde-etuuksista aiheutuvat kulut koostuvat palkoista ja palkkioista, eläkekuluista ja muista henkilösivukuluista päättyneen tilikauden työsuhde-etuuksista aiheutuvat kulut olivat yhteensä 10,3 miljoonaa euroa, kun päättyneen tilikauden henkilöstökulut olivat 9,1 miljoonaa euroa. Työsuhde-etuuksista aiheutuvat kulut nousivat siten 1,2 miljoonaa euroa eli noin 13 prosenttia. Nousu johtui henkilöstömäärän kasvusta. Vuoden aikana Yhtiö otti aiemmin ulkoistettua aulapalveluhenkilökuntaa suoraan palvelukseensa sekä vahvisti Konsernin henkilöstöä. Henkilöstömäärä nousi vuoden 2011 lopulla 174 työntekijään verrattuna edellisvuoden 134 työntekijään. Vuonna 2011 henkilöstömäärä oli keskimäärin 158, mikä on enemmän kuin vuoden 2010 keskimääräinen 135 työntekijää. Liiketoiminnan muut kulut koostuvat pääasiassa toimitila- ja palveluliiketoiminnan kuluista ja liiketoiminnan muista kuluista päättyneen tilikauden liiketoiminnan muut kulut olivat 36,2 miljoonaa euroa, kun taas päättyneen tilikauden liiketoiminnan muut kulut olivat 32,2 miljoonaa euroa. Liiketoiminnan muut kulut kasvoivat siten 4,0 miljoonaa euroa eli 12,3 prosenttia. Eniten kasvoivat toimitilakulut, kuten sähkö-, kaukolämpö ja kiinteistöverot. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset olivat päättyneenä tilikautena 26,3 miljoonaa euroa, kun päättyneenä tilikautena sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset olivat 2,7 miljoonaa euroa. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokseen sisältyy markkinoiden tuottovaatimuksen laskusta johtuvaa arvon nousua. Liikevoitto nousi päättyneenä tilikautena 72,0 miljoonaan euroon edellisvuoden 43,0 miljoonasta eurosta sisältäen 26,3 miljoonaa euroa sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta verrattuna edellisvuoden käyvän arvon muutokseen, joka oli 2,7 miljoonaa euroa. Siten sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksessa ja sen tulosvaikutuksessa oli selkeä kasvu edellisvuoteen verrattuna. Liikevoitto kasvoi päättyneellä tilikaudella kokonaisuudessaan 67,4 prosenttia päättyneeseen tilikauteen verrattuna päättyneellä tilikaudella liikevoitto oli 77,5 prosenttia liikevaihdosta, kun taas päättyneen tilikauden liikevoitto oli 53,0 prosenttia liikevaihdosta. Liikevoiton kasvu johtui pääasiallisesti sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksesta. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksella ei kuitenkaan ole vaikutusta Yhtiön liikevaihtoon, käyttökatteeseen tai kassavirtaan. Nettorahoituskulut olivat päättyneenä tilikautena 12,0 miljoonaa euroa, eli 2,6 miljoonaa euroa enemmän kuin päättyneenä tilikautena, jolloin nettorahoituskulut olivat 9,4 miljoonaa euroa. Kulujen kasvu johtui korkotason noususta, ruplan heikkenemisestä aiheutuneista laskennallisista valuuttakurssitappioista (0,9 miljoonaa euroa) ja Yhtiön 19,6 prosentilla kasvaneesta velasta edelliseen vuoteen verrattuna. Tuloverot olivat päättyneenä tilikautena -11,2 miljoonaa euroa verrattuna päättyneen tilikauden -10,1 miljoonaan euroon. Tuloverot varsinaisesta toiminnasta olivat päättyneellä tilikaudella -4,8 miljoonaa euroa ja päättyneellä tilikaudella -5,3 miljoonaa euroa. Tilikauden tulos emoyhtiön osakkeenomistajille oli päättyneenä tilikautena 46,7 miljoonaa euroa eli 50,3 prosenttia liikevaihdosta. Tilikauden tulos emoyhtiön osakkeenomistajille päättyneenä tilikautena oli 23,3 miljoonaa euroa. Tilikauden tuloksen paraneminen johtui pääasiassa liiketoiminnan laajenemisesta ja sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksen vaikutuksesta. Tilikauden laaja tulos tilikauden jälkeen oli yhteensä 45,6 miljoonaa euroa, ja se kasvoi 22,2 miljoonaa euroa verrattuna 23,5 miljoonaan euroon päättyneellä tilikaudella. Käyttökate päättyneen tilikauden jälkeen oli 47,5 miljoonaa euroa eli käyttökate nousi noin 14,8 prosenttia verrattuna 41,4 miljoonaan euroon päättyneellä tilikaudella. Käyttökatteen suhteellinen parantuminen johtui taloudellisen vuokrausasteen ja vuokratason keskimääräisestä noususta vuoden 2011 aikana sekä uusien tilojen käyttöönotosta. Konsernin johto arvioi vuoden 2012 alussa käyttökatteen kasvavan prosenttia vuonna 2012 vuoteen 2011 verrattuna. 62

63 Sijoituskiinteistöt. Konsernin valmiiden sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli päättyneen tilikauden lopussa 843,8 miljoonaa euroa verrattuna 727,7 miljoonaan euroon päättyneen tilikauden lopussa. Yhtiö on sekä että päättyneellä tilikaudella huomioinut muutetun IAS-40 standardin, jonka mukaan myös rakenteilla olevat sijoituskiinteistöt on arvostettava käypään arvoon edellyttäen, että käypä arvo on luotettavasti määriteltävissä. Rakenteilla olevien sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli päättyneen tilikauden lopussa 61,7 miljoonaa euroa, kun se vuotta aikaisemmin oli 54,1 miljoonaa euroa. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksen tulosvaikutus päättyneellä tilikaudella oli 26,3 miljoonaa euroa verrattuna 2,7 miljoonaan euroon päättyneellä tilikaudella. Käyvän arvon muutokseen sisältyy markkinoiden tuottovaatimuksen laskusta ja vuokrausasteiden noususta johtuvaa arvon nousua. Kahden ulkopuolisen arvioitsijan antamien kiinteistö- tai aluekohtaisten nettotuottovaatimusten osalta käyvän arvon laskelmissa käytetään nettotuottovaatimusten vaihteluvälien keskiarvoa. Keskimääräinen kiinteistöjen nettotuottovaatimus Konsernissa oli 8,0 prosenttia verrattuna 8,0 prosenttiin Käyvän arvon laskennan keskimääräisenä kymmenen vuoden vuokrausasteena on käytetty 95,4 prosenttia. Konsernin tavoitteet toteutuvasta käyttöasteesta ovat tätä korkeammat. Konsernin vuosien keskimääräinen vuokrausaste on ollut 96,2 prosenttia. Konsernin vuokrattava pinta-ala oli päättyneen tilikauden lopussa yhteensä kerrosneliömetriä verrattuna kerrosneliömetriin päättyneen tilikauden lopussa. Konsernin keskimääräinen taloudellinen vuokrausaste oli vuonna ,9 prosenttia ja vuonna 2010 keskimääräinen taloudellinen vuokrausaste oli 93,7 prosenttia. Taloudellinen vuokrausaste kuvaa kiinteistöistä saatujen vuokratuottojen prosentuaalista osuutta vuokrattujen tilojen vuokran ja vapaana olevien tilojen arvioidun markkinavuokran yhteismäärästä. Konsernin vuokrasopimuskanta oli päättyneen tilikauden lopussa 215,4 miljoonaa euroa verrattuna 135,3 miljoonaan euroon päättyneen tilikauden lopussa. Kasvusta osa tuli vuokrasopimuskannan pituuden kasvamisesta vuoden 2011 lopulla 26 kuukauteen aiemmasta 19 kuukaudesta päättynyt tilikausi verrattuna päättyneeseen tilikauteen Liikevaihto. Yhtiön liikevaihto koostuu pääasiassa vuokra- ja palveluliiketoiminnan liikevaihdosta päättyneen tilikauden liikevaihto oli 81,2 miljoonaa euroa, kun taas päättyneen tilikauden liikevaihto oli 76,4 miljoonaa euroa. Liikevaihdon kasvu oli siten 4,8 miljoonaa euroa eli 6,3 prosenttia. Vuoden 2010 liikevaihto sisältää 2,0 miljoonaa euroa kertaluontoisia korvauksia. Liikevaihdon kasvuun vaikuttivat muun muassa Yhtiön uudisrakentaminen ja yrityskaupat sekä se, että vuoden 2010 toisen vuosipuoliskon aikana Suomen toimintaympäristömarkkinat alkoivat elpyä. Vuonna 2010 liikevaihdosta 85,8 prosenttia (84,9 prosenttia vuonna 2009) muodostui vuokratuotoista ja 14,2 prosenttia (15,1 prosenttia vuonna 2009) palvelutuotoista. Vertailukelpoisten kohteiden vuokratuotot vuonna 2010 laskivat 1,8 prosenttia. Pääosin tämä johtui vertailuvuotta matalammista vuokrausasteista erityisesti vuoden 2010 ensimmäisellä puoliskolla. Yhtiö pyrkii kasvattamaan liikevaihtoaan keskimäärin 15,0 prosenttia vuodessa, ja tämä tavoite ulottuu vuodelle 2016 saakka. 6,3 prosentin liikevaihdon kasvu vuosien 2009 ja 2010 välillä jäi siten hieman keskimääräistä vuotuista kasvua koskevasta tavoitteesta. Liiketoiminnan muut tuotot koostuvat pääasiassa kehityspalveluihin saaduista toiminta-avustuksista päättyneen tilikauden liiketoiminnan muut tuotot olivat 1,6 miljoonaa euroa, kun taas päättyneen tilikauden liiketoiminnan muut tuotot olivat 2,4 miljoonaa euroa. Liiketoiminnan muiden tuottojen lasku oli siten noin 0,9 miljoonaa euroa eli 35,5 prosenttia. Liiketoiminnan muiden tuottojen lasku johtui pääosin kehityspalveluiden toimintojen uudelleen järjestämisestä. Voittoa tavoittelemattomat kehitysohjelmat siirtyivät paikallisille yhteistyökumppaneille alkaen. Työsuhde-etuuksista aiheutuvat kulut koostuvat palkoista ja palkkioista, eläkekuluista ja muista henkilösivukuluista päättyneen tilikauden työsuhde-etuuksista aiheutuvat kulut olivat yhteensä 9,1 miljoonaa euroa, kun päättyneen tilikauden henkilöstökulut olivat 9,8 miljoonaa euroa. Työsuhde-etuuksista aiheutuvat kulut laskivat siten 0,7 miljoonaa euroa eli noin 6,7 prosenttia. Lasku johtui henkilöstömäärän laskusta. Henkilöstömäärä laski vuoden 2010 lopulla 134 työntekijään verrattuna edellisvuoden 151 työntekijään. Vuonna 2010 henkilöstömäärä oli keskimäärin 135, mikä on vähemmän kuin vuoden 2009 keskimääräinen 152 työntekijää. Liiketoiminnan muut kulut koostuvat pääasiassa toimitila- ja palveluliiketoiminnan kuluista ja liiketoiminnan muista kuluista päättyneen tilikauden liiketoiminnan muut kulut olivat 32,2 miljoonaa euroa, kun taas päättyneen tilikauden liiketoiminnan muut kulut olivat 29,1 miljoonaa euroa. Liiketoiminnan 63

64 muut kulut kasvoivat siten 3,1 miljoonaa euroa eli 10,8 prosenttia. Liiketoiminnan muiden kulujen kasvu johtui pääasiassa Yhtiön toiminnan laajenemisesta kotimaassa ja kansainvälisesti. Technopolis Ülemisten hankinnasta kirjattiin kertaluonteisia kuluja noin 0,4 miljoonaa euroa. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset olivat päättyneenä tilikautena 2,7 miljoonaa euroa, kun päättyneenä tilikautena sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset olivat -37,1 miljoonaa euroa. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokseen sisältyy markkinoiden tuottovaatimuksen lievästä laskusta johtuvaa arvon nousua, minkä lisäksi Venäjän markkinoiden kehitystä koskeva epävarmuus on huomioitu Pulkovon rakenteilla olevan kiinteistön käyvässä arvossa. Liikevoitto nousi päättyneenä tilikautena 43,0 miljoonaan euroon edellisvuoden 2,3 miljoonasta eurosta sisältäen 2,7 miljoonaa euroa sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta verrattuna edellisvuoden käyvän arvon muutokseen, joka oli - 37,1 miljoonaa euroa. Siten sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksessa ja sen tulosvaikutuksessa oli selkeä kasvu edellisvuoteen verrattuna päättyneellä tilikaudella liikevoitto oli 53,0 prosenttia liikevaihdosta, kun taas päättyneen tilikauden liikevoitto oli 3,0 prosenttia liikevaihdosta. Liikevoiton kasvu johtui pääasiallisesti sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksesta. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksella ei kuitenkaan ole vaikutusta Yhtiön liikevaihtoon, käyttökatteeseen tai kassavirtaan. Nettorahoituskulut olivat päättyneenä tilikautena 9,4 miljoonaa euroa, eli 2,4 miljoonaa euroa vähemmän kuin päättyneenä tilikautena, jolloin nettorahoituskulut olivat 11,8 miljoonaa euroa. Kulujen lasku johtui korkotason laskusta. Tuloverot olivat päättyneenä tilikautena -10,1 miljoonaa euroa, kun taas tuloverojen positiivinen vaikutus oli päättyneenä tilikautena 2,0 miljoonaa euroa sijoituskiinteistöjen käypien arvojen laskusta johtuen. Tuloverot varsinaisesta toiminnasta olivat päättyneellä tilikaudella -5,3 miljoonaa euroa ja päättyneellä tilikaudella -4,5 miljoonaa euroa. Tilikauden tulos emoyhtiön osakkeenomistajille oli päättyneenä tilikautena 23,3 miljoonaa euroa eli 28,6 prosenttia liikevaihdosta. Tilikauden tulos emoyhtiön osakkeenomistajille päättyneenä tilikautena oli sitä vastoin -7,4 miljoonaa euroa. Tilikauden tuloksen paraneminen johtui pääasiassa liiketoiminnan laajenemisesta, nettorahoituskulujen vähenemisestä sekä sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksen vaikutuksesta. Tilikauden laaja tulos tilikauden jälkeen oli yhteensä 23,5 miljoonaa euroa, ja se kasvoi 30,9 miljoonaa euroa verrattuna -7,4 miljoonaan euroon päättyneellä tilikaudella. Käyttökate päättyneen tilikauden jälkeen oli 41,4 miljoonaa euroa eli käyttökate nousi noin 3,6 prosenttia verrattuna 40,0 miljoonaan euroon päättyneellä tilikaudella. Käyttökatteeseen sisältyi päättyneellä tilikaudella 2,0 miljoonaa euroa kertaluontoisia korvauksia. Käyttökatteen suhteellinen heikentyminen johtui taloudellisen vuokrausasteen keskimääräisestä alenemisesta vuoden 2010 aikana ja panostuksesta kansainväliseen laajentumiseen ja sisäisiin kehitysohjelmiin. Konsernin johto arvioi vuoden 2010 loppupuolella käyttökatteen kasvavan 2 4 prosenttia vuonna 2010 vuoteen 2009 verrattuna, joten käyttökatteen kehitys vastasi Konsernin johdon arviota. Sijoituskiinteistöt. Konsernin valmiiden sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli päättyneen tilikauden lopussa 727,7 miljoonaa euroa verrattuna 596,7 miljoonaan euroon päättyneen tilikauden lopussa. Yhtiö on sekä että päättyneellä tilikaudella huomioinut muutetun IAS -40 standardin, jonka mukaan myös rakenteilla olevat sijoituskiinteistöt on arvostettava käypään arvoon edellyttäen, että käypä arvo on luotettavasti määriteltävissä. Rakenteilla olevien sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli päättyneen tilikauden lopussa 54,1 miljoonaa euroa. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksen tulosvaikutus päättyneellä tilikaudella oli 2,7 miljoonaa euroa verrattuna -37,1 miljoonaan euroon päättyneellä tilikaudella. Käyvän arvon muutokseen sisältyy markkinoiden tuottovaatimuksen lievästä laskusta johtuvaa arvon nousua. Venäjän markkinoiden kehitykseen liittyy epävarmuutta, mikä on huomioitu rakenteilla olevan kiinteistön käyvässä arvossa. Kahden ulkopuolisen arvioitsijan antamien kiinteistö- tai aluekohtaisten nettotuottovaatimusten osalta käyvän arvon laskelmissa käytetään nettotuottovaatimusten vaihteluvälien keskiarvoa. Keskimääräinen kiinteistöjen 64

65 nettotuottovaatimus Konsernissa oli 8,0 prosenttia ja Käyvän arvon laskennan keskimääräisenä kymmenen vuoden vuokrausasteena on käytetty 95,7 prosenttia. Konsernin tavoitteet toteutuvasta käyttöasteesta ovat tätä korkeammat. Konsernin vuosien keskimääräinen vuokrausaste on ollut 96,7 prosenttia. Konsernin vuokrattava pinta-ala oli päättyneen tilikauden lopussa yhteensä kerrosneliömetriä verrattuna kerrosneliömetriin päättyneen tilikauden lopussa. Konsernin keskimääräinen taloudellinen vuokrausaste oli vuonna ,7 prosenttia ja vuonna 2009 keskimääräinen taloudellinen vuokrausaste oli 94,6 prosenttia. Taloudellinen vuokrausaste kuvaa kiinteistöistä saatujen vuokratuottojen prosentuaalista osuutta vuokrattujen tilojen vuokran ja vapaana olevien tilojen arvioidun markkinavuokran yhteismäärästä. Konsernin vuokrasopimuskanta oli päättyneen tilikauden lopussa 135,3 miljoonaa euroa verrattuna 118,3 miljoonaan euroon päättyneen tilikauden lopussa. Rahoitusriskien hallinta Rahoitusriskien hallinnalla Yhtiö pyrkii turvaamaan tehokkaan ja kilpailukykyisen rahoituksen toiminnalleen sekä vähentämään rahoitusmarkkinoiden liikkeiden negatiivisia vaikutuksia liiketoimintaansa. Rahoitusriskin hallitsemiseksi Technopolis käyttää laajaa rahoittajapiiriä, monipuolista rahoitusinstrumenttien valikoimaa ja ylläpitää korkeaa vakavaraisuutta. Jälleenrahoitusriskin hallinnan tavoitteena on varmistaa, että Yhtiön lainasalkku on riittävän hajautettu lainojen takaisinmaksuaikataulun ja rahoitusinstrumenttien osalta. Technopolis käyttää johdannaisinstrumentteja ainoastaan taseessa olevien rahoitusriskien alentamiseen tai poistamiseen. Rahoitusmarkkinoiden epävakauden pitkittyminen voi vaikuttaa kasvu- ja jälleenrahoituksen saatavuuteen sekä marginaaleihin tulevaisuudessa. Technopoliksen keskeisiksi rahoitusriskeiksi on tunnistettu korkoriski, valuuttakurssiriski, luottoriski sekä maksuvalmius- ja vastapuoliriski. Alla on käsitelty näiden keskeisten riskien hallintaa. Lisätietoja alla käsitellyistä riskeistä on esitetty edellä kohdassa Riskitekijät Yhtiön liiketoimintaan liittyvät rahoitusriskit. Korkoriski Technopoliksen keskeisin rahoitusriski on lainasalkkuun kohdistuva korkoriski. Yhtiöllä on hallituksen vahvistama korkoriskipolitiikka. Korkoriskin hallinnan tavoitteena on alentaa markkinakorkojen heilahtelujen negatiivista vaikutusta Yhtiön tulokseen, rahoitusasemaan ja kassavirtaan. Tarvittaessa Yhtiö käyttää korkotermiini-, koronvaihto- ja korko-optiosopimuksia korkoriskiltä suojautumiseen. Yhtiön korkoriskipolitiikan tavoitteena on myös hajauttaa lainasopimusten korkoriski eri maturiteeteille kulloinkin vallitsevan markkinatilanteen ja Yhtiössä luodun korkonäkemyksen pohjalta. Yhtiön lainajärjestelyihin sisältyy tavanomaisia vakuuksia ja kovenantteja. Yhtiö käyttää lainajärjestelyissä vakuuksia ja Yhtiön lainajärjestelyihin liittyy tavanomaisia panttauskieltoja. Konsernilla oli korollisia lainoja rahoituslaitoksilta 498,7 miljoonaa euroa, joista 348,3 miljoonaan euroon sisältyy omavaraisuusasteeseen, lainanhoitokykyyn tai luototusasteeseen liittyviä kovenantteja. Lainanhoitokyvyn ja luototusasteen kovenantti sisältyy Technopolis Ülemisten (omistus 51 prosenttia) 39,7 miljoonan euron lainoitukseen. Omavaraisuusasteeseen liittyviä kovenantteja sisältyi 308,5 miljoonaan euroon lainoja. Omavaraisuusasteen heikentyminen voi johtaa näissä luotoissa korkeampaan korkomarginaalitasoon tai ennenaikaiseen takaisinmaksuun. Mahdolliset marginaalimuutokset tulevat voimaan kunkin lainan sopimusehtojen mukaan. Yhtiön lainasalkun korkoherkkyyttä kuvaa se, että rahamarkkinakorkojen nousu yhdellä prosenttiyksiköllä nostaisi korkokustannuksia vuositasolla 2,6 miljoonaa euroa. Lainoihin liittyvän korkoriskin johdosta korkoperusteet on hajautettu. Korollisista veloista ,5 prosenttia oli sidottu alle 3 kuukauden euriborkorkoon ja 55,3 prosenttia oli sidottu 3 12 kuukauden euribor-korkoon. Korollisista veloista ,1 prosenttia oli kiinteäkorkoisia kuukauden ajalle. Korollisten velkojen jäljellä oleva pääomilla painotettu laina-aika oli 8,5 vuotta. Valuuttakurssiriski Yhtiön toiminnan laajennuttua euroalueen ulkopuolelle Yhtiö altistuu valuuttakurssimuutoksista aiheutuvalle riskille. Valuuttariskin hallinnan tavoitteena on vähentää valuuttakurssimuutosten aiheuttamaa epävarmuutta kassavirroissa, tuloksessa ja taseessa. Venäjän ruplan ja euron välisten valuuttakurssien muutokset voivat vaikuttaa Yhtiön taloudelliseen tilanteeseen ja toimintaan. Ruplamääräiset liiketapahtumat kirjataan tapahtumapäivän kurssiin. Muuntamisesta aiheutuneet kurssierot kirjataan tuloslaskelmaan muihin liiketoiminnan kuluihin tai rahoituskuluihin ja -tuottoihin liiketapahtuman luonteen mukaisesti. Valuuttakurssien vaihtelu vaikuttaa lisäksi Yhtiön taseasemaan oman pääoman muuntoeron kautta, mikä on seurausta mahdollisista valuuttamääräisistä 65

66 kiinteistöjen arvojen muutoksista. Mikäli Yhtiö tulevaisuudessa jatkaa laajentumistaan euroalueen ulkopuolelle, se altistuu myös näiden uusien maiden osalta valuuttakurssiriskeille. Luottoriski Yhtiön luottoriskin hallinta keskittyy asiakasriskien hallintaan. Asiakkaiden luottokelpoisuutta arvioidaan ennen vuokrasopimuksen allekirjoitusta ja uusiin vuokrasopimuksiin liitetään yleensä vakuudet. Yhtiöllä ei ole sellaisia saamisia, joiden kertyminen olisi epävarmaa. Erääntyneiden myyntisaamisten määrä on pieni ja niitä seurataan säännöllisesti. Tulosvaikutteisesti kirjattujen luottotappioiden määrä päättyneellä tilikaudella oli 0,3 miljoonaa euroa verrattuna 0,2 miljoonaan euroon päättyneeltä tilikaudelta. Konsernin luottoriskin enimmäismäärä vastaa rahoitusvarojen kirjanpitoarvoa tilikauden lopussa. Maksuvalmiusriski ja vastapuoliriski Maksuvalmiusriskin hallitsemiseksi Konsernin johto arvioi ja seuraa jatkuvasti liiketoiminnan vaatiman rahoituksen määrää, jotta Konsernilla olisi tarpeeksi likvidejä varoja toiminnan rahoittamiseksi ja erääntyvien lainojen takaisinmaksuun. Rahoituksen vastapuoliriskiä aiheutuu siitä, että rahoitustapahtuman sopimusosapuoli ei välttämättä pysty täyttämään sopimusvelvoitteitaan. Maksuvalmius- ja vastapuoliriskin hallitsemiseksi Technopolis käyttää laajaa rahoittajapiiriä ja pitää yllä korkeaa vakavaraisuutta. Konsernin pitkäaikainen rahoitus on järjestetty useiden kotimaisten ja ulkomaisten rahoituslaitosten kanssa ja lainat on hajautettu sekä sopimuksellisesti että maturiteetiltaan. Lisäksi Konsernilla on voimassaolevat yritystodistusohjelmat kolmen kotimaisen rahoituslaitoksen kanssa. Lyhytaikaiseen rahoitustarpeeseen Konsernilla on myös luottolimiittejä, joita on kuvattu jäljempänä kohdassa Maksuvalmius ja pääomalähteet - Pääomalähteet. Yhtiön johdon arvion mukaan Yhtiön maksuvalmius on hyvä, sillä Yhtiön nykyiset luottolimiitit riittävät rahoittamaan kaikki rakenteilla olevat ja muut päätetyt investoinnit ja mahdollinen tuleva rahoitus pystytään kattamaan liiketoiminnan kassavirralla sekä käytettävissä olevilla luottolimiiteillä. Maksuvalmius ja pääomalähteet Rahavirrat Yhtiön pääasiallinen rahavirran lähde on sen liiketoiminta. Yhtiö käyttää maksuvalmiustarpeidensa hoitamiseen liiketoiminnan rahavirran lisäksi myös yritystodistusohjelmaa ja luotollista shekkitiliä. Yhtiön liiketoiminnan rahavirta oli , ja päättyneillä tilikausilla 30,5 miljoonaa euroa, 25,0 miljoonaa euroa ja 29,0 miljoonaa euroa. Liiketoiminnan rahavirran heikentyminen vuosien 2010 ja 2009 välillä johtui lähinnä taloudellisen vuokrausasteen keskimääräisestä alenemisesta vuoden 2010 aikana ja panostuksesta kansainväliseen laajentumiseen ja sisäisiin kehitysohjelmiin, kun taas positiivinen muutos vuosien 2011 ja 2010 välillä johtui lähinnä liikevaihdon kasvusta. Yhtiön liiketoiminnan rahavirta oli ja päättyneiltä kolmen kuukauden jaksoilla 7,2 miljoonaa euroa ja 8,0 miljoonaa euroa. Yhtiön investointien rahavirta oli , ja päättyneillä tilikausilla -101,7 miljoonaa euroa, -61,1 miljoonaa euroa ja -63,2 miljoonaa euroa. Investointien rahavirran muutos vuosien 2011 ja 2010 sekä vuosien 2010 ja 2009 välillä johtui lähinnä kasvaneista investoinneista. Yhtiön investointien rahavirta oli ja päättyneiltä kolmen kuukauden jaksoilla -21,3 miljoonaa euroa ja -15,5 miljoonaa euroa. Muutos johtui kasvaneista investoinneista. Yhtiön bruttoinvestoinnit taseen pysyviin vastaaviin olivat , ja päättyneinä tilikausina 150,0 miljoonaa euroa, 134,4 miljoonaa euroa ja 66,0 miljoonaa euroa. Tästä investoinnit sijoituskiinteistöihin olivat , ja päättyneillä tilikausilla 144,2 miljoonaa euroa, 130,4 miljoonaa euroa ja 64,9 miljoonaa euroa. Yhtiön bruttoinvestoinnit taseen pysyviin vastaaviin olivat ja päättyneiltä kolmen kuukauden jaksoilla 27,9 miljoonaa euroa ja 14,7 miljoonaa euroa. Investoinnit sijoituskiinteistöihin olivat ja päättyneillä kolmen kuukauden jaksoilla 26,5 miljoonaa euroa ja 14,4 miljoonaa euroa. Yhtiön rahoituksen rahavirta oli , ja päättyneillä tilikausilla 79,4 miljoonaa euroa, 36,1 miljoonaa euroa ja 31,6 miljoonaa euroa. Rahoituksen rahavirran nousu vuonna 2011 vuoteen 2010 verrattuna johtui lähinnä pitkäaikaisten lainojen nettolisäyksestä. Rahoituksen rahavirran nousu vuonna

67 vuoteen 2009 verrattuna johtui lähinnä vuonna 2010 toteutetusta suunnatusta osakeannista. Yhtiön rahoituksen rahavirta oli ja päättyneillä kolmen kuukauden jaksoilla 7,7 miljoonaa ja 8,0 miljoonaa euroa. Yhtiön rahat ja pankkisaamiset , ja olivat 12,5 miljoonaa euroa, 4,5 miljoonaa euroa ja 4,5 miljoonaa euroa. Rahat ja pankkisaamiset ja olivat 6,3 miljoonaa euroa ja 4,9 miljoonaa euroa. Pääomalähteet Konsernin omavaraisuusaste oli 34,9 prosenttia ja se oli 35,8 prosenttia ( ,4 prosenttia). Yhtiön pitkän aikavälin omavaraisuusastetavoite on vähintään 35 prosenttia. Konsernin nettovelkaantumisaste oli 161,0 prosenttia ja se oli 156,0 prosenttia ( ,4 prosenttia). Yhtiön korollisista veloista ,5 prosenttia oli sidottu alle 3 kuukauden euribor-korkoon ja 55,3 prosenttia oli sidottu 3 12 kuukauden euribor-korkoon (34,5 prosenttia ja 28,5 prosenttia , 12,0 prosenttia ja 55,5 prosenttia ). Korollisista veloista 35,1 prosenttia oli kiinteäkorkoisia kuukauden ajalle (37,0 prosenttia , 32,5 prosenttia ). Seuraavassa taulukossa esitetään Konsernin rahoitustilanne , ja päättyneiltä tilikausilta ja ja päättyneiltä kolmen kuukauden jaksoilta. Tiedot ovat peräisin tämän Perusesitteen liitteenä 1 olevasta Yhtiön osavuosikatsauksesta päättyneeltä kolmen kuukauden jaksolta ja siihen sisältyvistä vertailutiedoista sekä tähän Perusesitteeseen viittaamalla sisällytetyistä Technopoliksen konsernitilinpäätöksistä , ja päättyneiltä tilikausilta. Tietoja tulee tarkastella yhdessä tilinpäätöstietojen ja osavuosikatsausten sekä niiden liitetietojen kanssa ja ja Milj. euroa (tilintarkastamaton) (tilintarkastettu) Liiketoiminnan rahavirta 7,171 7,948 30,466 25,045 28,993 Investointien rahavirta -21,256-15, ,741-61,134-63,171 Rahoituksen rahavirta 7,718 7,974 79,378 36,055 31,551 Korollinen vieras pääoma 555, , , , ,702 Rahat ja pankkisaamiset 6,327 4,899 12,507 4,485 4,519 Nettovelkaantumisaste, % 160,95 149,46 155,96 147,39 146,72 Omavaraisuusaste, % 34,91 36,63 35,84 37,38 37,30 Yhtiö pystyy mukaisilla 140 miljoonan euron nostamattomilla ja sitovilla luottolimiiteillään hoitamaan päätettyjen investointien rahoitustarpeet. Luottolimiitit koostuvat 139 miljoonan euron lainalimiitistä ja 25 miljoonan euron shekkilimiitistä, josta on vapaana 1 miljoona euroa. Käytettävissä olevien lainalimiittien nostaminen edellyttää vakuusjärjestelyjä. Tämän lisäksi Yhtiöllä on 120 miljoonan euron yritystodistusohjelma. Tämän Perusesitteen päivämääränä Yhtiöllä oli liikkeellä 20 miljoonan euron arvosta yritystodistuksia. Toteuttaakseen tämän Perusesitteen päivämääränä rakenteilla olevat ja muut päätetyt hankkeet Yhtiö tarvitsee seuraavan 12 kuukauden aikana noin 140 miljoonaa euroa rahoitusta, mikä pystytään kattamaan liiketoiminnan kassavirralla sekä käytettävissä olevilla luottolimiiteillä (katso tarkemmin jäljempänä kohta Velkaantuneisuus ). Yhtiön pitkän aikavälin, yli 12 kuukauden ajanjakson, kasvustrategian toteuttaminen vaatii kuitenkin todennäköisesti lisärahoitusta. Kohdissa Riskitekijät Yhtiöön ja sen liiketoimintaan liittyviä riskejä sekä Riskitekijät Yhtiön osakkeisiin liittyviä riskejä on kuvattu riskejä ja epävarmuustekijöitä, joita pidemmän aikavälin rahoitukseen saattaa liittyä. Seuraavassa taulukossa esitetään Konsernin pääomarakenne ja velkaantuneisuus ja

68 Milj. euroa (tilintarkastamaton) (tilintarkastettu) Lyhytaikaiset korolliset velat, vakuudettomat 21,993 26,966 Lyhytaikaiset korolliset velat, vakuudelliset 47,747 51,908 Pitkäaikaiset korolliset velat, vakuudettomat 34,434 34,851 Pitkäaikaiset korolliset velat, vakuudelliset 450, ,947 Korollinen velka 555, ,712 Oma pääoma Osakepääoma 96,914 96,914 Ylikurssirahasto ja muut sidotut rahastot 18,551 18,551 Käyvän arvon rahasto 0,180 0,155 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 84,190 84,190 Suojausinstrumenttirahasto -3,961-3,247 Muuntoerot 1,022-0,645 Osakesidonnainen palkitseminen 0,119 0,560 Edellisten tilikausien voitto 121,189 86,862 Tilikauden tulos 8,509 46,700 Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä 326, ,038 Määräysvallattomien omistajien osuus 14,244 13,129 Pääoma yhteensä 1 896, ,879 1 Pääoma yhteensä lasketaan lisäämällä korolliseen velkaan (lyhytaikaiset + pitkäaikaiset korolliset velat) emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma ja määräysvallattomien omistajien osuus. Velkaantuneisuus Seuraavassa taulukossa esitetään Yhtiön nettovelkaantuneisuus ja (tilintarkastamaton) (tilintarkastettu) Milj. euroa Pitkäaikainen Korollinen vieras pääoma 485, ,838 Lyhytaikainen Korollinen vieras pääoma 69,740 78,874 Korollinen vieras pääoma yhteensä 555, ,712 Rahat ja pankkisaamiset 6,327 12,507 Nettovelka 1 548, ,205 1 Nettovelka lasketaan lisäämällä korollisiin lyhytaikaisiin velkoihin pitkäaikaiset velat ja vähentämällä siitä rahoitusarvopaperit ja rahat ja pankkisaamiset. Technopoliksen korollinen velka oli yhteensä 555,1 miljoonaa euroa (547,7 miljoonaa euroa ). Osa vaihtuvakorkoisten lainojen koroista määräytyy alle 3 kuukauden euribor-markkinakoron ja osa 3 12 kuukauden euribor-markkinakorkojen sekä marginaalin perusteella. Yhtiön korollisen vieraan pääoman keskikorko oli 2,45 prosenttia (2,80 prosenttia ). Lainapääomilla painotettu laina-aika oli 8,5 vuotta (8,7 vuotta ). Olemassa olevista korollisista veloista erääntyy maksettavaksi 70,3 miljoonaa euroa päättyneen kolmen kuukauden jaksoa seuraavan 12 kuukauden aikana. Technopolis on varautunut mahdolliseen korkotason nousuun lisäämällä maltillisesti koronvaihtosopimusten määrää ja vähentämällä alle 12 kuukauden markkinakorkosidonnaisuutta. Tämän Perusesitteen päivämääränä koronvaihtosopimuksia oli 163,0 miljoonan euron pääomalle. Konsernin nettorahoituskulut olivat päättyneellä kolmen kuukauden jaksolla 1,4 miljoonaa euroa (12,0 miljoonaa euroa päättyneellä tilikaudella 7 ). Konsernin koronmaksukyky (interest coverage 7 Luvut eivät ole keskenään vertailukelpoisia laskentatavan muutoksen vuoksi. 68

69 ratio) oli 3,4 ( ,7). Koronmaksukyky kuvastaa käyttökatteen ja suoriteperusteisten korkokulujen suhdetta. Konsernin luototusaste (loan to value) eli korollisten velkojen suhde sijoituskiinteistöjen käypiin arvoihin ja muihin keskeneräisiin hankkeisiin oli 62,3 prosenttia (60,0 prosenttia ). Yhtiön rahoitusjärjestelyihin sisältyy omavaraisuusasteeseen, lainanhoitokykyyn tai luototusasteeseen liittyviä kovenantteja. Lainanhoitokyvyn ja luototusasteen kovenantti sisältyy Technopolis Ülemisten (Technopoliksen omistus 51 prosenttia) 39,7 miljoonan euron lainoitukseen. Kyseisen lainamäärän osalta tytäryhtiön lainanhoitokyvyn tulee olla vähintään 1,1 ja luototusasteen enintään 70 prosenttia. Mikäli kovenanttitasoa ei saavuteta, luotonantaja voi irtisanoa lainan. Omavaraisuusasteeseen liittyviä kovenantteja sisältyi 308,5 miljoonaan euroon lainoja. Omavaraisuusasteen heikentyminen voi johtaa näissä luotoissa korkeampaan korkomarginaalitasoon tai ennenaikaiseen takaisinmaksuun. Mahdolliset marginaalimuutokset tulevat voimaan kunkin lainan sopimusehtojen mukaan. Yhtiön omavaraisuusasteen alentuminen ei kuitenkaan aiheuta merkittävää korkokulujen nousua vuoden 2012 aikana nykyisten lainasopimusten nojalla. Takaisinmaksuehto sisältyy 119,2 miljoonaan euroon näistä lainoista. Takaisinmaksuehto täyttyy, jos omavaraisuusaste laskee alle 30 prosentin. Yhtiö käyttää lainajärjestelyissä vakuuksia, ja Yhtiön lainajärjestelyihin liittyy tavanomaisia panttauskieltoja. Konsernin omavaraisuus oli 34,9 prosenttia (36,6 prosenttia ). Omavaraisuusasteen ollessa prosenttia hinnoittelukovenantit nostavat Konsernin korkokuluja vuositasolla 0,1 (0,1) miljoona euroa. Jos omavaraisuusaste laskisi alle 33 prosenttiin kasvaisivat korkokulut vuositasolla 0,4 (0,4) miljoona euroa Seuraavassa taulukossa esitetään Yhtiön merkittävimmät rahoituslähteet tilanteen mukaan. Taulukossa esitetyt luvut ovat tilintarkastamattomia. Luotonantaja Luoton nostettu määrä (miljoona euroa) Euroopan Investointipankki 1 141,333 Nordea 88,165 OP-Pohjola Ryhmä (Pohjola Pankki Oyj ja Osuuspankit) 65,521 Sampo 64,164 Handelsbanken 49,787 Ilmarinen 46,567 Swedbank AS 39,738 Euroopan jälleenrakennus- ja kehityspankki (EBRD) 29,457 SEB 27,018 Pohjoismaiden Investointipankki 1,859 Yhteensä 553,609 1 Luototukseen liittyy pankkitakaus. Euroopan Investointipankin luottolimiittiä käytettiin päättyneen kolmen kuukauden jakson jälkeen nostamalla lainaa 25,0 miljoonaa euroa. Maaliskuun 2012 lopussa Euroopan Investointipankin myöntämien lainojen, määrältään 141,3 miljoonaa euroa, vakuutena oli 146,0 miljoonan euron pankkitakaukset. Näistä pankkitakauksista 10,0 miljoonaa euroa erääntyy vuoden 2013 loppuun mennessä ja niitä pyritään jatkamaan. Näiden pankkitakausten uusimisten yhteydessä marginaalien muutokset ovat mahdollisia. Olemassa olevista korollisista veloista erääntyy maksettavaksi 70,3 miljoonaa euroa päättynyttä kolmen kuukauden jaksoa seuraavan 12 kuukauden kuluessa. Technopolis Pulkovon molemmat vaiheet sisältävä rahoitus, josta toisen vaiheen osa on vielä nostamatta, on hoidettu Euroopan jälleenrakennus- ja kehityspankin ( EBRD ) 56,3 miljoonan euron lainalla sekä emoyhtiön sijoituksilla omaan pääomaan. Yhtiön venäläisen tytäryhtiön Technopolis St. Petersburg LLC:n ja EBRD:n välisen lainasopimuksen lisäksi EBRD-järjestelyyn liittyy muun muassa Yhtiön antama takuusitoumus EBRD:n hyväksi lainasopimuksen mukaisten suoritusten turvaamiseksi, erilaisia vakuussopimuksia sekä Yhtiön, venäläisen tytäryhtiön ja EBRD:n välinen sopimus, joka koskee emoyhtiön tukea EBRD:n hyväksi järjestelyyn liittyvien tytäryhtiön velvoitteiden täyttämiseksi, projektin rahoitusta emoyhtiön toimesta ja Yhtiön venäläiseltä tytäryhtiöltä olevien saatavien alisteisuutta verrattuna EBRD:n saataviin. 69

70 Technopoliksella on lyhytaikaisen maksuvalmiuden hallintaan 120,0 miljoonan euron kotimainen yritystodistusohjelma, jonka puitteissa Yhtiö voi laskea liikkeeseen alle vuoden mittaisia yritystodistuksia. Yhtiöllä oli yritystodistusohjelmista liikkeeseenlaskettuna 20,0 miljoonaa euroa (25,0 miljoonaa euroa ). Yhtiöllä on myös käytössään luotollinen 25,0 miljoonan euron shekkilimiitti, josta oli käytössä ,0 miljoonaa euroa ja käytössä oli 7,0 miljoonaa euroa. Nostamattomien sitovien luottolimiittien määrä oli noin 140,7 miljoonaa euroa (95,7 miljoonaa euroa ) ja rahavaroja oli 6,3 miljoonaa euroa (12,5 miljoonaa euroa ). Seuraavassa taulukossa esitetään Yhtiön antamat vakuudet, vastuusitoumukset ja muut vastuut joko tai tilanteen perusteella. Taulukoissa esitetyissä tiedoissa ei ole tapahtunut olennaisia muutoksia tai jälkeen lukuun ottamatta edellä mainittua Euroopan Investointipankin 25,0 miljoonan euron lainaerän nostoa, johon liittyy vakuudellinen pankkitakaus. Annetut vakuudet, vastuusitoumukset ja muut vastuut Milj. euroa Kiinnitykset kiinteistöihin Lainat rahoituslaitoksilta (ei sis. yritystodistuksia) 474,608 Annetut kiinnitykset 525,540 Maanvuokravastuut Annetut kiinnitykset 2,697 Muut kiinnitysvastuut 0,925 Kiinnitykset yhteensä 529,162 Pantatut kiinteistöosakkeet Pantatut sijoituskiinteistöt 204,714 Osakkuusyritysten puolesta annetut vakuudet 0 Muut takausvastuut 58,392 Koron- ja valuutanvaihtosopimukset Nimellisarvo Käypä arvo Koronvaihtosopimukset 2009 kiinteä korko 4 vuotta 38,333-0,856 Koronvaihtosopimukset 2010 kiinteä korko 2 vuotta 0,166-0,003 Koronvaihtosopimukset 2010 kiinteä korko 3 vuotta 19,000-0,281 Koronvaihtosopimukset 2010 kiinteä korko 5 vuotta Koronvaihtosopimukset 2011 kiinteä korko 3 vuotta Koronvaihtosopimukset 2012 kiinteä korko 5 vuotta 29,000 40,000 36,500-0,838-1,260-1,537 Koron- ja valuutanvaihtosopimukset yhteensä 162,999-4,775 Kiinteistöinvestointien arvonlisäveron tarkistusvastuu 10 vuoden tarkistuskausi Yhteensä Kiinteistöinvestointimeno (netto) 57,433 32,357 38,778 37, ,918 Kiinteistöinvestoinnin alv 12,635 7,119 8,410 8,590 36,755 Vuotuinen osuus investoinnin alv:sta 1,264 0,712 0,841 0,859 3,675 Vähennetty alv 12,569 7,086 8,519 8,553 36,727 Vuotuinen osuus vähennetystä alv:sta 1,257 0,709 0,852 0,855 3,673 Jäljellä tarkistuskauteen sisältyviä vuosia Palautuksen alainen määrä vähennyksestä ,542 4,960 6,815 7,698 27,015 Tarkistusvastuu ,015 Tarkistusvastuu ,332 Muutos 4,682 70

71 Hankevastuut Vakuustalletukset 0,178 Hankevastuut yhteensä 0,178 Leasingvelat kalustevuokrasopimuksista Lyhytaikaiset leasingvelat 0,546 Pitkäaikaiset leasingvelat 0,847 Leasingvelat kalustevuokrasopimuksista yhteensä 1,393 Rahoitusleasingsopimuksilla vuokralle otetut sijoituskiinteistöt Vähimmäisvuokrien kokonaismäärä Vuoden kuluessa 2,165 Yli vuoden, enintään viiden vuoden kuluessa 9,318 Yli viiden vuoden kuluttua 30,975 Yhteensä 42,459 Vähimmäisvuokrien nykyarvo Vuoden kuluessa 1,340 Yli vuoden, enintään viiden vuoden kuluessa 6,224 Yli viiden vuoden kuluttua 28,046 Vähimmäisvuokrien nykyarvo yhteensä 35,610 Tulevaisuudessa kertyvät rahoituskulut yhteensä 6,850 Rahoitusleasingvelan kokonaismäärä vuokralle otetuista sijoituskiinteistöistä 42,459 Rahoitusleasingsopimuksella vuokrattujen sijoituskiinteistöjen kirjanpitoarvo ,821 71

72 TOIMIALAKATSAUS Yleinen taloudellinen tilanne Kansainvälinen talous Maailmantalous elpyi finanssikriisin aiheuttamasta taantumasta vuoden 2010 lopulle asti. Toipumista edisti merkittävästi raha- ja finanssipoliittinen elvytys, joka vahvisti kasvua yksityisellä sektorilla. Maailmantalouden kasvunäkymät kuitenkin heikkenivät vuoden 2011 toisella vuosipuoliskolla. Euroalueen velkakriisin syveneminen lisäsi epävarmuutta ja heikensi rahoitusmarkkinoiden toimintaa. Rahoitusolojen vaikeutuminen ja epävarmuus rasittivat kotitalouksien ja yritysten luottamusta, ja taloudenpitäjien odotuksia kuvaavat indikaattorit heikentyivät maailmanlaajuisesti. Vuoden lopulla toteutetut voimakkaat talouspoliittiset toimet ovat kuitenkin onnistuneet rauhoittamaan markkinoita ja palauttamaan luottamusta talouden myönteiseen kehitykseen. Vuoden 2012 aikana talouden indikaattorit ovat viestineet tilanteen vakautumisesta ja varovaisen positiivista näkymistä. Erityisesti Euroalueella monien maiden velkaantuminen, julkisen talouden alijäämät ja korkea työttömyys luovat kuitenkin edelleen runsaasti epävarmuutta tulevaan talouskehitykseen. Suomen Pankin ennusteen mukaan maailmantalouden kasvu jää vuonna 2012 hitaaksi, runsaaseen kolmeen prosenttiin. Tämä johtuu lähinnä Länsi- Euroopan luisumisesta taantumaan ja nousevien kehittyvien talouksien, kuten Kiinan ja Intian, kasvuvauhdin rauhoittumisesta. Kehittyneiden talouksien inflaation ennustetaan hidastuvat kuluvan vuoden aikana ja pysyvän vuosina keskimäärin alle kahden prosentin tasolla. Euroalueen velkakriisi muodostaa edelleen keskeisimmän riskin maailmantalouden kehitykselle. Suomi Suomen talouden kasvu hidastui vuonna 2011 edellisen vuoden vahvan elpymisen jälkeen. Bruttokansatuotteen volyymi kasvoi 2,9 prosenttia 192,0 miljardiin euroon. Kokonaistuotanto on edelleen selkeästi pienempää kuin vuonna 2007 ennen taantumaa. Eniten kysyntää lisäsivät yksityinen kulutus ja investoinnit. Suomen vaihtotase oli vuonna 2011 alijäämäinen ensimmäistä kertaa sitten vuoden Muutos on ollut voimakas, sillä vaihtotase aleni 1,3 miljardia euroa alijäämäiseksi, kun se vielä vuotta aiemmin oli yli 1,1 miljardia ylijäämäinen. Tärkeimpänä syynä alijäämään on viennin kasvun heikkeneminen 8 prosenttiin verrattuna vuoteen Samanaikaisesti tuonti kasvoi 16 prosenttia edellisvuodesta erityisesti raakaöljyn hinnannousun seurauksena. Suomen Pankin ennusteen mukaan kokonaistuotannon kasvu vuonna 2012 heikkenee 0,4 prosenttiin, mutta vauhdittuu seuraavana vuonna 1,8 prosenttiin. Talouden epävarmuuden lisääntyminen Euroopassa johtaa investointihankkeiden lykkäämiseen ja kasvun tyrehtymiseen. Asuinrakennusinvestoinnit lisääntyvät vain hitaasti vuonna 2012 kiihtyen kuitenkin vuonna Kotitalouksien kulutus hidastuu voimakkaasti vuosina käytettävissä olevien reaalitulojen kasvun hidastumisen seurauksena. Inflaatio hidastunee viime vuoteen verrattuna tänä ja ensi vuonna. Kokonaistuotannon kasvun hidastuminen pysäyttää myös työllisyyden kohentumisen, ja työttömyys voi kääntyä lievään nousuun. Vaihtosuhde vahvistunee kuluvana vuonna hieman lähinnä tuontihintojen alenemisen seurauksena. Suomen vaihtotaseen ennustetaan tasapainottuvan vuosina Alla olevassa taulukossa esitetään eräitä Suomen talouden tunnuslukuja vuosilta BKT:n kasvu, % 5,3 0,3-8,4 3,7 2,9 Yksityisen kulutuksen kasvu, % 3,5 1,9-2,7 3,0 3,3 Korko *, % 4,3 4,6 1,2 0,8 1,4 Inflaatio, % 2,5 4,1 0,0 1,2 3,4 Elinkustannusindeksi (1951:10=100) Työttömyysaste, % 6,9 6,4 8,3 8,4 7,8 * 3 kuukauden euribor-koron vuotuinen keskiarvo. Lähde: Tilastokeskus, Suomen Pankki. 72

73 Venäjä Venäjän talouden ja tuonnin elpyminen syvästä taantumasta jatkui vuonna BKT kasvoi 4,3 prosenttia ja tuonti lisääntyi yli viidenneksellä. BKT kuitenkin saavutti vasta taantumaa edeltäneen vuoden 2008 tason. Talouden elvyttyä kasvun ennustetaan jatkuvan vuosina noin 3,5 prosentin vauhdilla ja tuonnin lisääntyvän noin 7 prosenttia vuodessa. Sisäisten epävarmuuksien seurauksena yksityisen kulutuksen ja investointien kasvun arvioidaan hidastuvan hieman vuonna 2012, mutta elpyvän uudestaan seuraavana vuonna. Tulevaisuuden talouskasvulle luo epävarmuutta öljyn, kaasun ja metallien hinnan kehittyminen. Suomen Pankki ennustaa Venäjän viennin kasvun hidastuvan öljyn ja öljytuotteiden viennin kasvun pysähtymisen seurauksena. Toisaalta valtio on nettomääräisesti lähes velaton ja sillä on runsaasti vararahastoja ja velkaantumisvaraa, joilla taloutta voi elvyttää mahdollisen maailmantalouden notkahdusten toteutuessa. Alla olevassa taulukossa esitetään eräitä Venäjän talouden tunnuslukuja vuosilta BKT:n kasvu, % 8,5 5,2-7,8 4,3 4,3 Yksityisen kulutuksen kasvu, % 13,9 10,8-7,7 2,7 6,5 Tuonnin kasvu, % 26,0 15,0-30,0 26,0 22,0 Lainakorko *, % 10,8 15,5 13,7 9,1 9,3 Inflaatio, % 11,9 13,3 8,8 8,8 6,1 Työttömyysaste, % 6,1 7,8 8,2 7,2 6,1 * Jakson keskiarvo. Lähteet: Suomen Pankki, Rosstat ja Federal State Statistics Service. Viro Viro liittyi euroalueen täysivaltaiseksi jäseneksi Euroalueen maiden tavoin myös Viron talous kääntyi kasvu-uralle vuonna Kasvu voimistui vuonna 2011 BKT:n kasvaessa peräti 7,6 prosenttia suotuisien markkinaolosuhteiden ja erityisesti kotimaisen kysynnän elpymisen seurauksena. Voimakkaan elpymisen jatkuminen laski työttömyysastetta 12,5 prosenttiin edellisen vuoden 16,9 prosentista. Kasvu toi mukanaan myös kiihtyvän inflaation, johon vaikutti erityisesti öljyn ja elintarvikkeiden hintojen nousu. Huolimatta talouden jyrkästä laskusta vuosina Viron kansantalous on yksi euroalueen vähävelkaisimmista, ja Viron keskuspankki odottaa maan täyttävän ongelmitta Euroopan talous- ja rahaliiton kolmannen vaiheen vakaus- ja kasvusopimuksen kriteerit myös tulevaisuudessa. Tämän lisäksi Viron keskuspankki uskoo EMU-jäsenyyden lisäävän yleistä ja maan omien kansalaisten luottamusta Viron talouteen. Vaikka kuluttajien luottamus on yhä alhaisella tasolla verrattuna finanssikriisiä edeltävään aikaan, on sen trendi ollut positiivinen kesäkuusta 2008 lähtien. Positiivisen kehityksen odotetaan jatkuvan muun muassa EMUjäsenyyden tuoman vakauden, historiallisesti tarkasteltuna alhaisen korkotason, parantuneen kilpailukyvyn (sisäinen devalvaatio) sekä piristyneen viennin ja kotimaisen kulutuksen myötä. Euroopan velkakriisi ei ole vaikuttanut merkittävästi Viron tärkeimpiin kauppakumppaneihin, ja lisäksi Viron talouden kannalta tärkeiden pohjoismaisten pankkien toimintaympäristö on pysynyt vakaana. Viron keskuspankki odottaa maan BKT:n kasvavan noin 2 prosenttia vuonna 2012 ja 3,8 prosenttia vuonna 2013 ja samanaikaisesti myös kulutuksen ja investointien uskotaan kääntyvän kasvuun, työttömyyden laskevan ja inflaation pysyvän maltillisena. Alla olevassa taulukossa esitetään eräitä Viron talouden tunnuslukuja vuosilta BKT:n kasvu, % 6,4-3,7-14,3 2,3 7,6 Yksityisen kulutuksen kasvu, % 8,7-6,3-16,1-1,7 4,3 Lainakorko *, % 5,4 4,8 2,5 4,1 4,3 Inflaatio, % 6,6 10,4-0,1 3,0 5,0 Työttömyysaste, % 4,7 5,5 13,8 16,9 12,5 * Vuotuisten lainakorkojen painotettu keskiarvo. Lähteet: Statistics Estonia ja Viron keskuspankki. 73

74 Suomen, Venäjän ja Viron kiinteistömarkkinat Suomi Kiinteistösijoitusvolyymien elpyminen on alkanut Euroopassa, mutta se ei ole vielä näkynyt merkittävästi Suomen kiinteistömarkkinoilla. Finanssimarkkinoiden luottamuksen palautuminen on jatkunut ja rahoitusmarkkinoiden tilanne on vakautunut luoden pohjaa kiinteistömarkkinan toipumiselle. Kiinteistömarkkinoilla voi kuitenkin näkyä suurimpien kiinteistörahoituspakettien erääntyminen vuosina Mikäli kohteiden uudelleenrahoitus ei onnistu, voi osa kiinteistöistä päätyä markkinoille. Markkinoilla on myös vakavaraisia sijoittajia, joiden kysyntä kohdistuu erityisesti pitkillä sopimuksilla vuokrattuihin ja hyvillä sijainnilla oleviin korkealuokkaisiin kiinteistöihin. Hyviä kohteita ei ole kuitenkaan runsaasti tarjolla, mikä rajoittaa sijoitusvolyymien elpymistä. Markkinat ovat karkeasti jakautuneet hyviin laadukkaisiin ja heikkolaatuisiin kiinteistökohteisiin. Laadukkaille kohteille löytyy hyvin institutionaalista kysyntää, mutta tarjonta on vähäistä. Heikkolaatuisia kohteita on tarjolla paljon, mutta kysyntä on vähäistä. Vaikka markkinatunnelmat ovat vaihdelleet viime vuosina voimakkaasti, itse transaktiovolyymit ovat pysyneet paikallaan. Catella 8 arvioi vuoden 2011 transaktiovolyymiksi noin 1,7 miljardia euroa, joka on suunnilleen kahden edellisen vuoden tasolla. Newsec 9 arvioi transaktiovolyymiksi 1,9 miljardia euroa. Transaktiovolyymit pysyvät edelleen selvästi vuosien tason alapuolella. Alkuvuonna 2011 markkinoilla vallitsi vielä positiivinen vire, jonka uskottiin johtavan kasvaviin transaktiovolyymeihin. Loppuvuonna rahoitusmarkkinoiden epävarmuudet latistivat kuitenkin tunnelmaa. Ulkomaisten sijoittajien aktiivisuus riippuu voimakkaasti maailmantalouden ja rahoitusmarkkinoiden tilasta. Näkymien heikentyessä myös ulkomaisten sijoittajien aktiivisuus hiipui. Kotimaisten instituutioiden tekemien suorien sijoitusten osuus säilyi edellisvuosien tasolla. Toisaalta instituutiot ovat aktiivisesti investoineet omiin kehityshankkeisiinsa, mikä ei näy transaktiotilastoissa. Vaikka vuoden 2012 alkupuolella onkin merkkejä talouden varovaisesta myönteisestä kehityksestä, Catella ennustaa kiinteistösijoittajien rahoitusongelmien pitävän transaktiovolyymit edellisvuosien tasolla. Kiinteistömarkkinan toimivuuden ja aktiivisuuden kannalta rahoituksen saatavuudella ja hinnalla on merkittävä rooli. Vuoden 2011 loppupuolella tilanne rahoitusmarkkinoilla synkistyi. Catella arvioi, että myös lähitulevaisuudessa kiinteistöjen pankkirahoitus pysyy pohjoismaisten pankkien varassa ja että rahoitus muuttuu selektiivisemmäksi. Pankkirahoituksen mahdollisesti vaikeutuessa voidaan markkinoilla nähdä luovempiakin rahoitusratkaisuja ja vaihtoehtoisia rahoitusinstrumentteja, kuten esimerkiksi Ruotsissa jo yleisesti käytettyjä kiinteistöbondeja. Pitkäaikainen niukkuus Helsingin prime-kohteissa on Catellan arvion mukaan pitänyt tuottovaatimuksen 5,5 prosentin tasolla vuonna Newsec arvioi Helsingin prime-tuoton laskeneen 5,6 prosenttiin edellisvuoden 5,8 prosentista. Omistajan kannalta aktiivista manageerausta vaativissa kohteissa tuottovaatimukset ovat olleet nousussa ja ostajien maksuhalukkuus on laskenut. Toisaalta nettotuottovaatimuksen korkea marginaali riskittömään korkotuottoon nähden on osaltaan lisännyt kiinnostusta kiinteistösijoituksiin. Tavanomaisista toimitilakohteista kauppaa on käyty vuonna 2011 varsin vähän ja lisäksi kiinteistömarkkinaa aktiivisesti tutkineiden ostajien ja myyjien toivomat hintatasot ovat poikenneet merkittävästi toisistaan Lähde: Catella, Markkinakatsaus Kevät Lähde: Newsec Property Outlook Spring Lähde: Catella Markkinakatsaus Kevät

75 Alla oleva kuva esittää kiinteistösijoitustoiminnan volyymin kehitystä Suomessa vuosina ,0 Transaktiovolyymi Suomessa , Mrd 6,0 4,0 2,0 0,0 2,1 1,9 3,9 1,8 1,3 1,2 1,2 0,3 0,6 0, * Kansainvälinen Kotimainen * Capman osti hotelliportfolion 0,8 miljardilla eurolla. Lähde: Catella. Catellan mukaan tyypillinen trendi koko Euroopan kiinteistömarkkinoille on ollut sijoituskysynnän kohdistuminen ensisijaisesti laadukkaisiin kohteisiin. Parhaiden kiinteistöjen alkutuoton ei kuitenkaan odoteta vielä Suomessa laskevan nykyisestä noin 6,5 prosentin tasosta ja kiinnostuksen vaikeampiin kohteisiin odotetaan säilyvän alhaisena. Catella ennustaa myyntipaineen kasvavan kiinteistöbuumin aikaisen rahoituksen erääntyessä Suomessa vuosina Ulkomaisten sijoittajien osuus Suomen kiinteistömarkkinoiden transaktiovolyymista on ollut noin 46 prosenttia tai 14,1 miljardia euroa vuodesta 2002 lähtien. Suomi on säilyttänyt paikkansa kansainvälisten sijoittajien keskuudessa, mikä on kiinteistömarkkinoiden houkuttelevuuden kannalta tärkeä asia sen tukiessa markkinoiden likviditeettiä pitkällä aikavälillä. KTI Kiinteistötieto Oy:n (KTI) mukaan suorien kiinteistösijoitusten kokonaistuotto vuodelta 2011 laski 6,0 prosenttiin. Nettotuottoaste oli 6,2 prosenttia, mutta kiinteistöjen arvot laskivat lievästi, ja arvonmuutokseksi kirjattiin -0,2 prosenttia. Kokonaistuotto jäi kaikissa pääkiinteistötyypeissä edellistä vuotta matalammaksi. Asunnot olivat jo neljättä vuotta peräkkäin parhaiten tuottanut kiinteistötyyppi 9,2 prosentin kokonaistuotollaan. Toimistokiinteistöjen kokonaistuotot jäivät jälleen markkina-arvojen laskun painamina muita kiinteistötyyppejä matalammiksi, 3,5 prosenttiin. Kiinteistösijoitusten kokonaistuotto nousi korkeimmaksi (6,2 prosenttia) pääkaupunkiseudulla, jonka painoarvo KTI Kiinteistöindeksissä on 67,0 prosenttia. Pääkaupunkiseudun ulkopuolisten suurten kaupunkien kokonaistuotto oli 5,8 prosenttia ja muun Suomen 5,4 prosenttia. Nettotuottoaste on pääkaupunkiseudulla selvästi muuta maata matalampi. Kiinteistösijoitukset tuottivat hyvin verrattuna osakkeisiin, joiden tuotot jäivät selvästi negatiivisiksi viime vuonna. Joukkovelkakirjalainat tuottivat kuitenkin hivenen kiinteistöjä paremmin 6,8 prosentin tuotollaan. Seuraavassa kuvassa on esitetty Suomen toimistosijoitusten kokonaistuotot komponenteittain vuosilta