HALLITUKSEN ESITYS ASUNTO OY JUHANNUSRINTEEN KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMAKSI VUOSILLE KIINTEISTÖNPIDON KÄSITTEISTÖÄ

Transkriptio

1 1/9 HALLITUKSEN ESITYS ASUNTO OY JUHANNUSRINTEEN KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMAKSI VUOSILLE OHJELMA HYVÄKSYTTIIN YHTIÖKOKOUKSESSA 9.4. S I S Ä L L Y S L U E T T E L O 1. KIINTEISTÖNPIDON KÄSITTEISTÖÄ - KUNTOARVIO JA TEKNINEN PTS - KUNTOTUTKIMUS 2. KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMAN TAVOITTEET KIINTEISTÖN OSALTA 3. AS. OY JUHANNUSRINTEESSÄ SUORITETTAVAT KUNTOTUTKIMUKSET JA ERITYISSELVITYKSET 4. YHTIÖN PERUSTIEDOT 5. YHTIÖSSÄ SUORITETUT MERKITTÄVÄT HANKKEET VUODEN 2000 JÄLKEEN 6. YHTIÖN KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUODELLE 7. YHTIÖN KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUOSILLE YHTIÖN KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUOSILLE

2 2/9 1. KIINTEISTÖNPIDON KÄSITTEISTÖÄ Kiinteistönpitoalalla on käytössä oma kiinteistönpidon nimikkeistönsä, josta tässä lyhyesti käsitteet kuntoarvio ja tekninen PTS sekä käsite kuntotutkimus, jotka on alalla otettu käyttöön vasta vuosina KUNTOARVIO JA TEKNINEN PTS = KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA Kuntoarvio ja tekninen PTS laaditaan lähinnä silmämääräisen tarkastelun perusteella kirjaamalla ylös kaikki keskeiset havainnot kiinteistön teknisestä ja toiminnallisesta kunnosta. Kuntoarvioon voidaan toki sisällyttää niin halutessa hyvinkin laajoja ja yksityiskohtaisia selvityksiä yksittäisten rakennusosien tilasta. Kuntoarvio on kiinteistön kaikkien osa-alueiden rakennus- ja talotekniikan (LVISA) kunnon aistinvarainen selvittäminen ja korjaustarpeen yleispiirteinen arviointi sekä niiden raportointi. Kuntoarviolla saadaan puolueeton kokonaiskuva kiinteistöstä ja siinä tuodaan esiin asioiden tärkeysjärjestys. Tekninen PTS on lyhyesti sanottuna tuloste esiin tulleista korjauskohteista tekohetken kustannustason mukaan arvioituine toteuttamiskustannuksineen. Keskeisin ja asunto-osakeyhtiössä vaikein asia on ajateltujen hankkeiden priorisointi eli tärkeysjärjestykseen laittaminen, josta poikkeuksetta on hyvinkin erilaisia käsityksiä. Merkittävää on myös nähdä korjaustarpeet rakennusosakohtaisina ja lisäksi niiden vaikutukset koko kiinteistön kokonaistoimivuuteen. Energian säästöön liittyvissä hankkeissa on huomioitava asumisen terveelliset ja viihtyisät olosuhteet eikä pelkästään saatavaa säästöä. Kuntoarvion laadinnassa käytetään apuna hankkeiden järjestykseen laittamisessa mm. seuraavia pääkriteereitä: - rakenteellisesti pakottavat korjaukset - energiataloudellista säästöä merkittävästi tuovat hankkeet - asumisen terveellisyyteen ja turvallisuuteen liittyvät hankkeet - asumisviihtyisyyteen vaikuttavat hankkeet - viranomaismääräysten määräämät hankkeet - esteettisesti tärkeiksi katsottavat hankkeet - teknisen kehityksen tuomat vaatimukset - muut yhtiön markkina-arvoon vaikuttavat hankkeet Kuntoarvion tavoitteena on tuoda osakkaiden tietoisuuteen yhtiössä vallitseva tilanne sekä antaa mahdollisuus osakkaille tehdä tietoisesti ratkaisuja yhtiölle kuuluvan omaisuuden hoitamisen periaatteista.

3 3/9 1.2 KUNTOTUTKIMUS Kuntotutkimus on alalle erikoistuneen erikoisliikkeen tekemä rakennusosakohtainen tutkimus, jonka tulokset perustuvat sovitussa laajuudessa tehtyihin ainetta rikkoviin ja ainetta rikkomattomiin näytteiden ottoihin ja tutkimuksiin. Kuntotutkimuksen tarkoituksena on kertoa rakenteiden vaurioiden tilanne, turmeltumisasteet, rakenteen tekninen käyttöikä ja korjattavuus. 2. KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMAN TAVOITTEET ASUNTO OY JUHANNUSRINTEEN OSALTA Asunto Oy Juhannusrinteen kunnossapidon periaateohjelman tarkoituksena on luoda selkeät linjaukset yhtiön tavasta hoitaa omaisuuttaan eli määritellä yhtiön osakkeenomistajien enemmistön hyväksymä kiinteistönpitostrategia. Tavoitteena on varmistaa, että osakkeenomistajilla on mahdollisimman selkeä tieto yhtiössä tehdyistä korjauksista, päätetyistä korjauksista sekä suunnitteilla/tiedossa olevista korjauksista. Ohjelma ei voi olla täysin tyhjentävä, vaan sitä ylläpidetään ja täydennetään kiinteistön elinkaaren aikana tarpeen mukaan. Asunto-osakeyhtiön osakkeiden kaupan yhteydessä isännöitsijä on lain mukaan velvollinen kertomaan tiedossaan olevat yhtiön korjaustarpeet, uusi ostajaehdokas myös haluaa tietää mitä on ostamassa, mutta yksittäinen myyjä ei välttämättä aina koe etunsa mukaiseksi kertoa merkittävistä korjaustarpeista. Ristiriitaisuuksien välttämiseksi halutaan esittää yhtiökokouksen hyväksyttäväksi selkeä toimintaohjelma, jonka keskeiset osat on myös voitava esittää isännöitsijätodistuksen liitteenä. Tässä kunnossapito-ohjelmassa on huomioitu voimaan tulleen asunto-osakeyhtiölain viiden (5) vuoden korjaustarveselvitys. 3. ASUNTO OY JUHANNUSRINTEEN KUNTOTUTKIMUKSET JA ERITYISSELVITYKSET Suoritetut selvitykset - Kuntoarvion laatiminen v. 2000, Raksystems Oy - I18 huoneiston vahinkokartoitus ja kuntotutkimus v. 2001, Säkkiväline Oy - Sähköasennusten tarkastus v. 2004, Tehosähkö Oy - G13 huoneiston kosteuskartoitus v. 2004, Raksystems Oy - E9 huoneiston lattiaselvitys v. 2004, Raksystems Oy - F11 huoneiston kosteuskartoitus v. 2005, Raksystems Oy - Piha- ja katoskatselmus v. 2005, Matinkylän Huolto Oy - A1 huoneiston kuntotarkastus v. 2005, Raksystems Oy - A2 huoneiston sisäilmatutkimus v. 2006, SSM Oy

4 4/9 - Kattotikkaiden kuntotarkastus v. 2007, Matinkylän Huolto Oy - Päätyjen avaus ja kuntotarkastus v , Raksystems Oy - Taloyhtiön kiinteistötarkastus v. 2007, Matinkylän Huolto Oy - C6 huoneiston alapohjan tarkastus v. 2008, Matinkylän Huolto Oy - Salaojien kuntoselvitys ja maanpintojen selvitys v. 2008, Nexon Oy - Pesu- ja löylyhuoneiden kuntotarkastus v. 2009, Matinkylän Huolto Oy - Vesikatteiden (kattojen ja kattorakenteiden) kuntotutkimus v.2009, Innocate Oy - Kattovuoto- ja kosteusvauriotutkimukset huoneistoissa B3 ja G13 v.2011, Master Kuivaus Oy ja Ositum Oy. - Sisäilmatutkimukset huoneistoissa B3, E10 ja G13 v.2011 Ositum Oy - Vesikattojen uusinnan (kattoremontin) hankesuunnitelma v.2012, Innocate Oy - Leikkipaikkojen tarkastus ja korjaussuunnitelma v.2012, Leikkiturva Oy - Kattovuodon korjaus huoneistossa J20 v.2012, Icopal Oy ja Saneeraus T.Kuusisto Oy. - Sisäilman seurantamittaukset huoneistoissa B3, E10 ja G13, sekä kattovuotokorjauksen jälkeinen sisäilmamittaus huoneistossa J20. V., Ositum Oy. - Antenniverkon päivitys ja kunnostussuunnitelma v., Yhteisantennilaite Oy - Vesikattojen uusinnan suunnittelu v.2012-, Vahanen Oy. - Tarvittavat selvitykset - Julkisivujen kuntotutkimus - Vesi-, viemäri- ja lämmitysjohtojen kuntotutkimus 4. YHTIÖN PERUSTIEDOT - Osoite: Parolantie 3, Espoo - tyyppi: rivitalo - rakennukset: 16 kpl - huoneistot: 31 kpl - yhteiset tilat: väestönsuoja, leikkipiha, auto- ja jätekatokset - kerrosluku: valmistumisvuosi: huoneistoala: m2 - tilavuus: m3 - bruttoala: m2 - kiinteistötunnus: Y-tunnus: isännöitsijä: Matinkylän Huolto Oy, Olavi Roiha 5. YHTIÖSSÄ SUORITETUT MERKITTÄVÄT HANKKEET VUODEN 2000 JÄLKEEN - Etelä- ja länsijulkisivujen ikkunoiden huoltomaalaus I18 huoneiston päädyn vesivauriokorjaus Antenniverkon kunnostus 2003

5 5/9 - Pelastussuunnitelman laatiminen Ilmanvaihtojärjestelmien puhdistus Piha-asfaltointien kallistuskorjauksia A2 ja F11 huoneistojen ulkopuolisten päätyjen (sokkelit) vesivaurioiden korjaus A2 ja F11huoneistojen sisäpuolisten seinärakenteiden avaus Jätekatoksien rakennuslupa Yläleikkipaikan kiipeilytelineen uusiminen Lämmönvaihtimen kiertovesipumpun venttiilien uusiminen Parveke/terassilasituksen rakennuslupa Talotikkaiden uusiminen Asuinrakennusten räystäskourujen uusiminen Maanpintojen alapuolisten rakenteiden korjaussuunnitelma B4, C6, D8, F12, I18, J20 huoneistojen sisäpuolisten päätyjen vesivaurioiden kunnostus Julkisivujen puuosien, ikkunoiden, ulko-ovien, autokatosten ja pihavarastojen huoltomaalaus Piha-aitojen uusiminen Jätekatoksien rakentaminen, 2 kpl Energiatodistuksen laatiminen vuosittain alkaen B4, C6, D 8, F12, I18 ja J20 huoneistojen ulkopuolisten päätysokkelien avaus ja kunnostus I18 päädyssä olevaan kaivoon asennettu vesipumppu K22 sisäpuolisen päädyn vesivaurioiden kunnostus ruokailutilan osalta Huoneistojen G13 ja B3 vesivahinkojen korjaus kattojen harjalinjan tiivistys ja tuuletussäleikköjen 2010 asennus v tehdyn kattojen kuntotutkimuksen perusteella. - Piha-aitojen suojakäsittely Lämmönvaihtimen uusiminen Julkisivumaalausten 2-vuotistarkastus ja korjaukset ulkopuolisten päätysokkelien avaus ja kunnostus 2011 A1, E10, G14, H16, K22, L23 yläpäädyt ja L23 myös alapääty. Pumppu A1 päädyn salaojakaivoon. - Lukituksen uusiminen (Abloy Sento) Räystäskourujen asennus varastorakennuksiin 2011 ja roskakatoksiin. - Sähköpääkeskuksen peruskunnostus Ulkovalaisimet Huoneistojen B3 ja G13 vesivahinkojen korjaus 2011 Kattovuotojen syyt selvitetty ja vuotokohdat tiivistetty. Kosteusvauriot korjattu sisäseinissä ja yläpohjassa. - Huoneiston J20 kattovuoto korjattu (tikkaiden kiinnitys) 2012 Kosteusvauriot korjattu sisäkatossa ja yläpohjassa. - Pelastussuunnitelma päivitetty pelastuslain mukaiseksi Yhtiöjärjestys päivitetty asunto-osakeyhtiölain 2012 mukaiseksi. Yhtiökokoukselle hyväksyttäväksi. - Antennijärjestelmän kunnostus ja päivitys

6 6/9 Pesu- ja löylyhuoneiden uusitut vedeneristeet ennen : - v. 2000: G14 - v. 2003: J20, L23 - v. 2005: A2, I17 - v. 2008: F12 Pesu- ja löylyhuoneiden uusitut vedeneristeet jälkeen: - v. 2010: B3 - v : J19 - v : E10 - v.2012: D8, H15 6. YHTIÖN KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUODELLE (LTS) Toimenpide Budjetissa Räystäskourujen puhdistus D-, E ja L-talojen takkahormien nuohous Pesuhuoneiden kunnostus - Kustannus Selvitys -arvio - Räystäskourut tulee puhdistaa säännöllisesti joka vuosi, jotta kourut toimisivat. (kustannus Takkahormit pitää nuohota säännöllisesti 1-3 vuoden osakkaille) välein riippuen käyttöasteesta. Niille huoneistoille, jotka suorittavat pesu- /kylpyhuoneen saneerauksen oma-aloitteisesti, maksetaan urakoitsijan esittämän laskun perusteella 1000e vesieristeosuutena. Korvaus maksetaan niiden pesu-/kylpyhuoneiden osalta, joissa ei ole nykyisten rakennusmääräysten mukaista vesieristettä. Kustannukset katetaan hoitovastikkeella. Taloyhtiö korvaa myös mahdolliset kylpyhuoneessa todettujen kosteusvaurioiden kuivatuksen ja niistä johtuvat tarkastuskäynnit. Päätöksessä noudatetaan asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaatetta. Kylpyhuonesaneeraukset tulee tarkastaa ja dokumentoida nykyisen asunto-osakeyhtiölain mukaisesti. Antennijärjestelmän kunnostus ja päivitys Uusitaan antennimasto antenneineen sekä antennikeskus. Viritetään kaikki digitaali- ja teräväpiirtokanavat. Työ tehty helmikuussa. Alaleikkipaikan kunnostus Korjataan tarkastuksessa havaitut puutteet. Kattojen uusinta Kattoremontti rahoitetaan uudella yhtiölainalla.

7 7/9 Lämmitysverkostossa huoneiston B4 edustalla olevan vuodon korjaus Yhteensä KATTORE- MONTTI Talvella havaittu vesivuoto korjataan keväällä. euroa

8 8/9 7. YHTIÖN KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUOSILLE (KPTS) Toimenpide Kustannus arvio Selvitys Ilmanvaihto-järjestelmien puhdistus Ilmanvaihtojärjestelmät pitää puhdistaa vähintään 10 vuoden välein. Salaojien painehuuhtelu Salaojat keräävät sakkaa ja lietettä. Salaojat tulisi painehuuhdella 5 vuoden välein. Lietepesät on puhdistettava noin 3 vuoden välein. Piha-, pohja- ja vaakaviemärien painehuuhtelu D-, E ja L-talojen takkahormien nuohous Taloyhtiön liittäminen valokuituverkkoon Yhteensä Pihaviemärit keräävät hiekkaa ja pohja- sekä vaakaviemärit jätekertymää. Viemärit tulisi painehuuhdella noin 5 vuoden välein. (kustannus osakkaille) Takkahormit pitää nuohota säännöllisesti 1-3 vuoden välein riippuen käyttöasteesta. Varaudutaan parempien laajakaistayhteyksien tarjoamiseen kun operaattorit saavat kuituyhteydet rakennettua. euroa

9 9/9 8. YHTIÖN KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUOSILLE (PTS) Toimenpide Kustannus Selvitys arvio Salaojien painehuuhtelu Salaojat keräävät sakkaa ja lietettä. Salaojat tulisi painehuuhdella 5 vuoden välein. Lietepesät on puhdistettava noin 3 vuoden välein. Piha-, pohja- ja vaakaviemärien painehuuhtelu Pihaviemärit keräävät hiekkaa ja pohja- sekä vaakaviemärit jätekertymää. Viemärit tulisi painehuuhdella noin 5 vuoden välein. Julkisivujen kuntotutkimus Suosittelemme julkisivujen kuntotutkimusta niiden kunnon selvittämisen vuoksi. Kuntotutkimus antaa lisätietoja: - julkisivujen käyttöiästä - mahdollisesta kunnostustavasta - kunnostuskustannuksista Putkistojen kuntotutkimus Suosittelemme vesi-, viemäri- ja lämpöjohtojen kuntotutkimusta niiden kunnon selvittämisen vuoksi. Kuntotutkimus antaa lisätietoja: - johtojen käyttöiästä - mahdollisesta kunnostus/uusimistavasta - kustannuksista Julkisivujen puuosien, puuikkunoiden (133 kpl), autokatosten (3 kpl), jätekatosten, pihavarastojen ja aitojen huoltomaalaus Ulko- ja pihaovien (62kpl) sekä ikkunoiden uusinta Päätyjen kunnostus, 13 kpl. A1, B3, C5, D7, E9, E10, G14, H15, H16, I17, J19, L23, G13. Julkisivujen puuosat kannattaa maalata noin 10 vuoden välein kunnossa pysymisen vuoksi. Työ aikaisintaan 2020 harkintaan. - Kunnostamatta olevien rakennusten päätyjen sisäpuolinen kunnostus (Raksystems Oy:n tarkennetun korjausohjeen mukaisesti: loput kuntoluokka II päädyt). Huoneistot A1, B3, C5, D7, E9, E10, G14, H15, H16, I17, J19, L23 + G 13. Korjauksia tullaan tekemään tarvittaessa. - Tehdään tarpeen mukaan Loppujen päätysokkelien avaus ja kunnostus Takkahormien nuohous - Takkahormit pitää nuohota säännöllisesti 1-3 vuoden välein riippuen käyttöasteesta. Yhteensä Euroa