Kunnossapidon periaateohjelma vuosille

Transkriptio

1 KPPO 1/10 Asunto Oy Juhannusrinne, Y Parolantie 3, Espoo Kunnossapidon periaateohjelma vuosille Ohjelma on hyväksytty yhtiökokouksessa Sisällys 1. KIINTEISTÖPIDON KÄSITTEISTÖÄ KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMAN TAVOITTEET AS OY JUHANNUSRINTEEN OSALTA AS OY JUHANNUSRINTEEN KUNTOTUTKIMUKSET JA ERITYISSELSVITYKSET PERUSTIEDOT YHTIÖSSÄ SUORITETUT MERKITTÄVÄT HANKKEET VUODEN 2001 JÄLKEEN KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUODELLE 2015 (LTS) KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUOSILLE (KPTS) KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUOSILLE (PTS)... 9

2 KPPO 2/10 1. KIINTEISTÖPIDON KÄSITTEISTÖÄ Kiinteistönpitoalalla on käytössä oma kiinteistönpidon nimikkeistönsä, josta tässä lyhyesti käsitteet kuntoarvio ja tekninen PTS sekä käsite kuntotutkimus, jotka on alalla otettu käyttöön vuosina Kuntoarvio ja tekninen PTS 1.2 Kuntotutkimus Kuntoarvio ja tekninen PTS laaditaan lähinnä silmämääräisen tarkastelun perusteella kirjaamalla ylös kaikki keskeiset havainnot kiinteistön teknisestä ja toiminnallisesta kunnosta. Kuntoarvioon voidaan toki sisällyttää niin halutessa hyvinkin laajoja ja yksityiskohtaisia selvityksiä yksittäisten rakennusosien tilasta. Kuntoarvio on kiinteistön kaikkien osa-alueiden rakennus- ja talotekniikan (LVISA) kunnon aistinvarainen selvittäminen ja korjaustarpeen yleispiirteinen arviointi sekä niiden raportointi. Kuntoarviolla saadaan puolueeton kokonaiskuva kiinteistöstä ja siinä tuodaan esiin asioiden tärkeysjärjestys. Tekninen PTS (=pitkän tähtäimen korjaussuunnitelma) on lyhyesti sanottuna tuloste esiin tulleista korjauskohteista tekohetken kustannustason mukaan arvioituine toteuttamiskustannuksineen. Keskeisin ja asunto-osakeyhtiössä vaikein asia on ajateltujen hankkeiden priorisointi eli tärkeysjärjestykseen laittaminen, josta poikkeuksetta on hyvinkin erilaisia käsityksiä. Merkittävää on myös nähdä korjaustarpeet rakennusosakohtaisina ja lisäksi niiden vaikutukset koko kiinteistön kokonaistoimivuuteen. Energian säästöön liittyvissä hankkeissa on huomioitava asumisen terveelliset ja viihtyisät olosuhteet eikä pelkästään saatavaa säästöä. Kuntoarvion laadinnassa käytetään apuna hankkeiden järjestykseen laittamisessa mm. seuraavia pääkriteereitä: - energiataloudellista säästöä tuovat hankkeet - rakenteellisesti pakottavat korjaukset - asumisen terveellisyyteen ja turvallisuuteen liittyvät hankkeet - asumisviihtyisyyteen vaikuttavat hankkeet - viranomaismääräysten määräämät hankkeet - esteettisesti tärkeiksi katsottavat hankkeet - teknisen kehityksen tuomat vaatimukset - muut yhtiön markkina-arvoon vaikuttavat hankkeet Kuntoarvion tavoitteena on tuoda tietoisuuteen yhtiössä vallitseva tilanne sekä antaa mahdollisuus tehdä tietoisia ratkaisuja yhtiölle kuuluvan omaisuuden hoitamisen periaatteista. Kuntotutkimus on alalle erikoistuneen erikoisliikkeen tekemä rakennusosakohtainen tutkimus, jonka tulokset perustuvat sovitussa laajuudessa tehtyihin ainetta rikkoviin ja ainetta rikkomattomiin näytteiden ottoihin ja tutkimuksiin. Kuntotutkimuksen tarkoituksena on kertoa rakenteiden vaurioiden tilanne, turmeltumisasteet, rakenteen tekninen käyttöikä ja korjattavuus.

3 KPPO 3/10 Suurien perusparannushankkeiden (esim. putki-, parveke- tai julkisivuremontti) hankevalmistelua edeltävänä toimenpiteenä suositellaan aina rakennusosakohtaista kuntotutkimusta. 2. KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMAN TAVOITTEET AS OY JUHANNUSRINTEEN OSALTA As Oy Juhannusrinteen kunnossapidon periaateohjelman tarkoituksena on luoda selkeät linjaukset yhtiön tavasta hoitaa omaisuuttaan eli määritellä yhtiön osakkeenomistajien enemmistön hyväksymä kiinteistönpitostrategia. Hallituksen tai yhtiökokouksen tulee erikseen hyväksyä kaikki tässä kunnossapitoohjelmassa esitetyt erilliset hankkeet sekä niiden rahoitustavat. Tavoitteena on varmistaa, että osakkeenomistajilla on mahdollisimman selkeä tieto yhtiössä tehdyistä korjauksista, päätetyistä korjauksista sekä suunnitteilla/tiedossa olevista korjauksista. Ohjelma ei voi olla täysin tyhjentävä, vaan sitä ylläpidetään ja täydennetään kiinteistön elinkaaren aikana tarpeen mukaan. Asunto-osakeyhtiön osakkeiden kaupan yhteydessä isännöitsijä on lain mukaan velvollinen kertomaan tiedossaan olevat yhtiön korjaustarpeet. Uusi ostajaehdokas myös haluaa tietää mitä on ostamassa ja mitä remontteja on tulossa. Ristiriitaisuuksien välttämiseksi esitetään yhtiökokouksen hyväksyttäväksi selkeä toimintaohjelma, jonka keskeiset osat liitetään isännöitsijätodistuksen liitteeksi. Tässä kunnossapito-ohjelmassa on huomioitu voimaan tulleen Asuntoosakeyhtiölain viiden (5) vuoden korjaustarveselvitys. Kunnossapito-ohjelmassa ilmoitetut summat ovat kustannusarvioita, jotka perustuvat ohjelman laatimishetkellä vallitsevaan hintatasoon, vastaaviin kunnostustoimenpiteisiin muissa taloyhtiöissä sekä hankkeen arvioituun laajuuteen. Ilmoitetut kustannusarviot eivät ole taloyhtiötä sitovia ja mainitut hinta-arviot voivat muuttua oleellisestikin ilmoitetusta. Esitettyjen hankkeiden hankesuunnitteluvaiheessa tarkentuneet sisällöt ja laajuus määrittävät kunkin hankkeen lopulliset kustannukset.

4 KPPO 4/10 3. AS OY JUHANNUSRINTEEN KUNTOTUTKIMUKSET JA ERITYISSELSVITYKSET 3.1 Suoritetut selvitykset - Kuntoarvion laatiminen, Raksystems Oy I18 huoneiston vahinkokartoitus ja kuntotutkimus, Säkkiväline Oy Sähköasennusten tarkastus, Tehosähkö Oy G13 huoneiston kosteuskartoitus v, Raksystems Oy E9 huoneiston lattiaselvitys, Raksystems Oy F11 huoneiston kosteuskartoitus, Raksystems Oy Piha- ja katoskatselmus, Matinkylän Huolto Oy A1 huoneiston kuntotarkastus, Raksystems Oy A2 huoneiston sisäilmatutkimus, SSM Oy Kattotikkaiden kuntotarkastus, Matinkylän Huolto Oy Päätyjen avaus ja kuntotarkastus, Raksystems Oy Taloyhtiön kiinteistötarkastus, Matinkylän Huolto Oy C6 huoneiston alapohjan tarkastus, Matinkylän Huolto Oy Salaojien kuntoselvitys ja maanpintojen selvitys, Nexon Oy Pesu- ja löylyhuoneiden kuntotarkastus, Matinkylän Huolto Oy Vesikatteiden (kattojen ja kattorakenteiden) kuntotutkimus, Innocate Oy Kattovuoto- ja kosteusvauriotutkimukset huoneistoissa B3 ja G13, Master Kuivaus Oy ja Ositium Oy Leikkialueiden kuntotarkastus, Leikkiturva Oy Sisäilmatutkimukset huoneistoissa B3, E10, G13, Ositum Oy Vesikattojen uusinnan (kattoremontin) henkesuunnitelma, Innocate Oy Leikkipaikkojen tarkastus ja korjaussuunnitelma, Leikkiturva Oy Kattovuodon korjaus huoneistossa J20, Icopal oy ja Saneeraus T-Kuusisto Oy Sisäilman seurantamittaukset huoneistoissa B3, E10 ja G13 sekä kattovuotokorjauksen jälkeinen sisäilmamittaus huoneistossa J20, Ositium Oy Antenniverkon päivitys ja kunnostussuunnitelma, Yhteisantennilaite Oy Vesikattojen uusinnan suunnittelu, Vahanne Oy Vesikattojen uusinta, Kattocenter Oy Tarvittavat selvitykset - Julkisivujen kuntotutkimus - Vesi-, viemäri- ja lämmitysjohtojen kuntotutkimus

5 KPPO 5/10 4. PERUSTIEDOT - nimi: Asunto Oy Juhannusrinne - osoite: Parolantie 3, Espoo - tyyppi: paritaloja - rakennukset: 16 kpl - huoneistot: 31 kpl - yhteiset tilat: väestönsuoja, leikkipiha, auto- ja jätekatokset - kerrosluku: valmistumisvuosi: ilmanvaihtojärjestelmä: painovoimainen + liesituulettimet - tv-järjestelmä: antenni - huoneistoala: m2 - tilavuus: m3 - bruttoala: m2 - kiinteistötunnus: Y-tunnus: isännöitsijä: Matinkylän Huolto Oy, Riitta Mustonen 5. YHTIÖSSÄ SUORITETUT MERKITTÄVÄT HANKKEET VUODEN 2001 JÄLKEEN (Tilastokeskuksen luokittelu) 5.1 Ulkoaluerakenteiden, varusteiden ja -kalusteiden korjaukset - Piha-asfaltointien kallistuskorjauksia Yläleikkipaikan kiipeilytelineen uusiminen Piha-aitojen uusiminen Jätekatoksien rakentaminen, 2 kpl Piha-aitojen huoltomaalaus Rakennusten pohjarakenteiden korjaukset Ulkopuolisten rakenteiden korjaukset - Etelä- ja länsijulkisivujen ikkunoiden huoltomaalaus I18 huoneiston päädyn vesivauriokorjaus A2 ja F11 huoneistojen ulkopuolisten päätyjen (sokkelit) vesivaurioiden korjaus Talotikkaiden uusiminen Asuinrakennusten räystäskourujen uusiminen 2008

6 KPPO 6/10 - Julkisivujen puuosien, ikkunoiden, ulko-ovien, autokatosten ja pihavarastojen huoltomaalaus B4, C6, D8, F12, I18 ja J20 huoneistojen ulkopuolisten päätysokkelien avaus ja kunnostus Vesikatteiden huoltokunnostus A1, E10, G14, H16, K22, huoneistojen ulkopuolisten yläpäätysokkelien ja kunnostus L23-huoneiston ulkopuolisten päätysokkelien avaus ja kunnostus Räystäskourujen asennus varastoihin ja roskakatoksiin Julkisivumaalausten 2-vuotistarkastus ja korjaukset Vesikatteiden uusiminen M25 pihan tukimuurin korjaus 2014 Lasitetut terassit (lasit ovat osakkaiden vastuulla) 5.4 Sisäpuolisten rakenteiden ja kalusteiden korjaukset - Lukituksien uusiminen (suojattu Abloy Sento) Huoneistokorjaukset (As. Oy:lle kuuluvat) - A2 ja F11huoneistojen sisäpuolisten seinärakenteiden avaus B4, C6, D8, F12, I18, J20 huoneistojen sisäpuolisten päätyjen vesivaurioiden kunnostus K22 sisäpuolisen päädyn vesivaurioiden kunnostus ruokailutilan osalta G13 kattovuodon korjaus B3 ja G13 kattovuotojen korjaus Huoneiston J20 kattovuoto korjattu (tikkaiden kiinnitys) 2012 Pesu- ja löylyhuoneiden lattioiden ja seinien vedeneristeet: Niille huoneistoille, jotka suorittavat pesu-/kylpyhuoneen saneerauksen omaaloitteisesti, maksetaan urakoitsijan esittämän laskun perusteella vesieristeosuutena. Korvaus maksetaan niiden pesu-/kylpyhuoneiden osalta, joissa ei ole nykyisten rakennusmääräysten mukaista vesieristettä. Kustannukset katetaan hoitovastikkeella. Taloyhtiö korvaa myös mahdolliset kylpyhuoneessa todettujen kosteusvaurioiden kuivatuksen ja niistä johtuvat tarkastuskäynnit. Päätöksessä noudatetaan asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaatetta. Kylpyhuonesaneeraukset tulee tarkastaa ja dokumentoida nykyisen asuntoosakeyhtiölain mukaisesti. Tehdyt saneeraukset: - G J20, L A2, I F B D8, J19, H15, E

7 KPPO 7/10 - C LVI-järjestelmiin liittyvät korjaukset - Ilmanvaihtojärjestelmien Lämmönvaihtimen kiertovesipumpun venttiilien uusiminen Lämmönvaihtimen uusiminen Ilmanpoistajan lisääminen lämmitysverkkoon Ouman-kaukovalvontajärjestelmän lisääminen lämmitysverkkoon Pihan vuotavan lämpöjohdon korjaus (B4) Vesipumpun asennus A1 talon kulman pintavesikaivoon Ilmanvaihtojärjestelmien puhdistus Pihan vuotavan lämpöjohdon korjaus (F11 B4/C5) Sähkö- ja tietojärjestelmiin liittyvät korjaukset - Antenniverkon kunnostus Sähköpääkeskuksen puhdistus ja tarkastus Ulkovalojen uusiminen Antenniverkon kunnostus ja päivitys Muut korjaukset ja toimenpiteet - Pelastussuunnitelman laatiminen Jätekatoksien rakennuslupa Energiatodistuksen laatiminen Parveke/terassilasituksen rakennuslupa Maanpintojen alapuolisten rakenteiden korjaussuunnitelma Vesikattojen uusimisen suunnittelu Pelastussuunnitelman uusiminen vuoden energiatodistuksen laatiminen (vanhan lain mukainen) Puita ja pensaita kaadettu Piha-, pohja- ja vaakaviemärien painehuuhtelu Yhtiöjärjestys päivitetty asunto-osakeyhtiölain mukaiseksi 2015

8 KPPO 8/10 6. KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUODELLE 2015 (LTS) Toimenpide Selvitys Lämpövesiputkien korjaus Räystäskourujen puhdistus Leikkipaikan kunnostus yhteensä/vähintään Putkivuoto 12/ 2014, korjattu 1/2015 (tiedoksi) 400 Räystäskourut tulee puhdistaa säännöllisesti joka vuosi Leikkipaikan kunnostus ja leikkipaikan muut työt euroa 7. KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUOSILLE (KPTS) Toimenpide Kustannusarvio Kustannusarvio Selvitys Patteriventtiilien uusiminen ja lämmitysverkoston säätö Leikkipaikkojen turvatarkastus, 2 kpl E- ja L-talojen takkahormien nuohous Piha-, pohja- ja vaakaviemärien painehuuhtelu Salaojien painehuuhtelu Huoneistojen ulko-ovien uusiminen, 62 kpl yhteensä/vähintään Alkuperäisten patteriventtiilien kestoikä on noin 20 vuotta. Venttiilien uusimiseen kannattaa varautua. Suunnitellaan ja tehdään alkuvuonna x 400 Leikkipaikkojen turvamääräysten mukaan leikkipaikat on tarkastettava vähintään kerran vuodessa. 400 Takkahormien kunnossapito kuuluu taloyhtiölle. Takkahormit pitää nuohota säännöllisesti 1-3 vuoden välein riippuen käyttöasteesta (viimeksi 2014) Pihaviemärit keräävät hiekkaa ja pohja- sekä vaakaviemärit jätekertymää. Viemärit tulisi painehuuhdella noin 5 vuoden välein (viimeksi 2014) Salaojat keräävät sakkaa ja lietettä. Salaojat tulisi painehuuhdella 5 vuoden välein. Lietepesät on puhdistettava noin 3 vuoden välein Hallitus esittää, että alkuperäiset ulko-ovet uusitaan euroa

9 KPPO 9/10 8. KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUOSILLE (PTS) Toimenpide Kustannusarvio Selvitys E- ja L-talojen takkahormien nuohous Leikkipaikkojen turvatarkastus, 2 kpl Ilmanvaihto-järjestelmien puhdistus Piha-, pohja- ja vaakaviemärien painehuuhtelu Salaojien painehuuhtelu Julkisivujen kuntotutkimus Putkistojen kuntotutkimus Päätyjen kunnostus, 13 kpl. A1, B3, C5, D7,E9, E10, G14, H15, H16, I17, J19, L23, G13. Loppujen päätysokkelien avaus ja kunnostus Julkisivujen puuosien, puuikkunoiden (133 kpl), autokatosten (3 kpl), 400 Takkahormien kunnossapito kuuluu taloyhtiölle. Takkahormit pitää nuohota säännöllisesti 1-3 vuoden välein riippuen käyttöasteesta (viimeksi 2014). 5 x 400 Leikkipaikkojen turvamääräysten mukaan leikkipaikat on tarkastettava vähintään kerran vuodessa Ilmanvaihtojärjestelmät pitää puhdistaa vähintään 10 vuoden välein (viimeksi 2014) Pihaviemärit keräävät hiekkaa ja pohja- sekä vaakaviemärit jätekertymää. Viemärit tulisi painehuuhdella noin 5 vuoden välein (viimeksi 2014) Salaojat keräävät sakkaa ja lietettä. Salaojat tulisi painehuuhdella 5 vuoden välein. Lietepesät on puhdistettava noin 3 vuoden välein Suosittelemme julkisivujen kuntotutkimusta niiden kunnon selvittämisen vuoksi. Kuntotutkimus antaa lisätietoja: - julkisivujen käyttöiästä - mahdollisesta kunnostustavasta - kunnostuskustannuksista Suosittelemme vesi-, viemäri- ja lämpöjohtojen kuntotutkimusta niiden kunnon selvittämisen vuoksi. Kuntotutkimus antaa lisätietoja: - johtojen käyttöiästä - mahdollisesta kunnostus/uusimistavasta - kustannuksista Kunnostamatta olevien rakennusten päätyjen sisäpuolinen kunnostus (Raksystems Oy:n tarkennetun korjausohjeen mukaisesti: loput kuntoluokka II päädyt). Huoneistot A1, B3, C5, D7, E9, E10, G14, H15, H16, I17, J19, L23, G13. Korjauksia tullaan tekemään tarvittaessa. - Tehdään tarpeen mukaan Julkisivujen puuosat kannattaa maalata noin 10 vuoden välein kunnossa pysymisen vuoksi.

10 KPPO 10/10 jätekatosten, pihavarastojen ja aitojen huoltomaalaus yhteensä/vähintään euroa Ikkunoiden ulkopuitteet, ulko-ovien ulkolehdet ja niitä vastaavat karmit sekä listat kuuluvat taloyhtiön vastuulle. Työ aikaisintaan 2020 harkintaan. Vaihtoehtoisesti ikkunat ja ovet voidaan jättää kunnostamatta ja uusia puu-alumiini-ikkunoiksi ja -oviksi. Muutos vaatii viranomaisluvan. Kustannusarvio on noin