Kunnossapidon periaateohjelma vuosille

Transkriptio

1 1/8 Asunto Oy Juhannusrinne, Parolantie 3, Espoo Kunnossapidon periaateohjelma vuosille Ohjelma on hyväksytty varsinaisessa yhtiökokouksessa Sisällysluettelo 1. Kiinteistönpidon käsitteistöä 2. Viestintäsuunnitelma 3. Kunnossapidon periaateohjelman tavoitteet kiinteistön osalta 4. Tehdyt kuntotutkimukset ja erityisselvitykset 5. Perustiedot 6. Merkittävät perusparannus- ja korjaushankkeet vuodesta 2001 alkaen 7. Kunnossapidon periaateohjelma vuodelle Kunnossapidon periaateohjelma vuosille Kunnossapidon periaateohjelma vuosille

2 2/8 1. Kiinteistönpidon käsitteistöä 1.1. Kuntoarvio Kuntoarvio on kiinteistön kaikkien osa-alueiden rakennus- ja talotekniikan (LVISA) kunnon aistinvarainen selvittäminen ja korjaustarpeen yleispiirteinen arviointi sekä niiden raportointi. Kuntoarviolla saadaan puolueeton kokonaiskuva kiinteistöstä ja siinä tuodaan esiin asioiden tärkeysjärjestys. Kuntoarvion laadinnassa käytetään apuna hankkeiden järjestykseen laittamisessa mm. seuraavia pääkriteereitä: - energiataloudellista säästöä tuovat hankkeet - rakenteellisesti pakottavat korjaukset - asumisen terveellisyyteen ja turvallisuuteen liittyvät hankkeet - asumisviihtyisyyteen vaikuttavat hankkeet - viranomaismääräysten määräämät hankkeet - esteettisesti tärkeiksi katsottavat hankkeet - teknisen kehityksen tuomat vaatimukset - muut yhtiön markkina-arvoon vaikuttavat hankkeet Kuntoarvion tavoitteena on tuoda tietoisuuteen yhtiössä vallitseva tilanne sekä antaa mahdollisuus tehdä tietoisia ratkaisuja yhtiölle kuuluvan omaisuuden hoitamisen periaatteista. 1.2 Kuntotutkimus ja -tarkastus 2. Viestintäsuunnitelma Kuntotutkimus on alalle erikoistuneen erikoisliikkeen tekemä rakennusosakohtainen tutkimus, jonka tulokset perustuvat sovitussa laajuudessa tehtyihin ainetta rikkoviin ja ainetta rikkomattomiin näytteiden ottoihin ja tutkimuksiin. Kuntotutkimuksen tarkoituksena on kertoa rakenteiden vaurioiden tilanne, turmeltumisasteet, rakenteen tekninen käyttöikä ja korjattavuus. Suurien perusparannushankkeiden (esim. putki-, parveke- tai julkisivuremontti) hankevalmistelua edeltävänä toimenpiteenä suositellaan aina rakennusosakohtaista kuntotutkimusta. Kuntotarkastus tehdään aistinvaraisesti ainetta rikkomattomin menetelmin. Tarkastuskäynneillä tarkastetaan kaikki keskeiset, tarkastettavissa olevat asiat ja kunto. Kuntotarkastuksen tavoitteena on saada tasavertainen kokonaiskuva esim. pesutilojen kunnosta ja tuoda esiin mahdolliset korjaustarpeet. Kunnossapito-ohjelmasta toteutukseen otetun kunkin hankkeen tai laajemman hankekokonaisuuden osalle kannattaa laatia erillinen viestintäsuunnitelma. Kaikessa korjaamisessa ja erityisesti laajemmissa perusparannuksissa on todettu viestinnällä olevan aivan keskeinen vaikutus asukastyytyväisyystasoon. Perinteisesti urakkasuoritus on keskittynyt varsinaiseen tekniseen työhön. Asuntoosakeyhtiöiden korjaushankkeissa kuitenkin asukkaat asuvat työmaalla, minkä vuoksi oikean sisältöisen ja oikea-aikaisen viestinnän sekä vuorovaikutuksen rooli korostuu. Hyvä ja riittävän kattava viestintä ostetaan urakkaan kuuluvana tai erillisenä kokonaisuutena ennalta asukkaiden/osakkaiden kanssa sovitun sisältöisenä. Erillisessä viestinnän kokonaissuunnitelmassa määritellään kaikkien osapuolten roolit, viestinnän tavat, välineet yms. kohteen ominaispiirteet.

3 3/8 Hallituksen tai yhtiökokouksen tulee erikseen hyväksyä kaikki tässä kunnossapitoohjelmassa esitetyt erilliset hankkeet sekä niiden rahoitustavat. Tavoitteena on varmistaa, että osakkeenomistajilla on mahdollisimman selkeä tieto yhtiössä tehdyistä korjauksista, päätetyistä korjauksista sekä suunnitteilla/tiedossa olevista korjauksista. Ohjelma ei voi olla täysin tyhjentävä, vaan sitä ylläpidetään ja täydennetään kiinteistön elinkaaren aikana tarpeen mukaan. Asunto-osakeyhtiön osakkeiden kaupan yhteydessä isännöitsijä on lain mukaan velvollinen kertomaan tiedossaan olevat yhtiön korjaustarpeet. Uusi ostajaehdokas myös haluaa tietää mitä on ostamassa ja mitä remontteja on tulossa. Ristiriitaisuuksien välttämiseksi esitetään yhtiökokouksen hyväksyttäväksi selkeä toimintaohjelma, jonka keskeiset osat liitetään isännöitsijätodistuksen liitteeksi. Tässä kunnossapito-ohjelmassa on huomioitu voimaan tulleen Asuntoosakeyhtiölain viiden (5) vuoden korjaustarveselvitys. Kunnossapito-ohjelmassa ilmoitetut summat ovat kustannusarvioita, jotka perustuvat ohjelman laatimishetkellä vallitsevaan hintatasoon, vastaaviin kunnostustoimen-piteisiin muissa taloyhtiöissä sekä hankkeen arvioituun laajuuteen. Ilmoitetut kustannusarviot eivät ole taloyhtiötä sitovia ja mainitut hinta-arviot voivat muuttua oleellisestikin ilmoitetusta. Esitettyjen hankkeiden hankesuunnitteluvaiheessa tarkentuneet sisällöt ja laajuus määrittävät kunkin hankkeen lopulliset kustannukset. 4. Tehdyt kuntotutkimukset ja erityisselvitykset - Kuntoarvion laatiminen v. 2000, Raksystems Oy - Piha- ja katoskatselmus v. 2005, Matinkylän Huolto Oy - Päätyjen avaus ja kuntotarkastus v , Raksystems Oy - Taloyhtiön kiinteistötarkastus v. 2007, Matinkylän Huolto Oy - Salaojien kuntoselvitys ja maanpintojen selvitys v. 2008, Nexon Oy - Pesu- ja löylyhuoneiden kuntotarkastus v. 2009, Matinkylän Huolto Oy - Vesikatteiden (kattojen ja kattorakenteiden) kuntotutkimus v.2009, Innocate Oy - Leikkialueiden kuntotarkastus vuosittain - B3, E10, G13 ja J20 huoneistojen sisäilmaselvitys 2013, Ositum Oy - Vesi-, viemäri- ja lämmitysjohtojen kuntotutkimus 2018, Kiwa Inspecta Oy Tarvittavat selvitykset - Julkisivujen, ikkunoiden ja ovien kuntotutkimus 5. Perustiedot - nimi: Asunto Oy Juhannusrinne - osoite: Parolantie 3, Espoo - tyyppi: paritaloja - rakennukset: 16 kpl - huoneistot: 31 kpl - kerrosluku: valmistumisvuosi: ilmanvaihtojärjestelmä: painovoimainen + liesituulettimet

4 4/8 - tv-järjestelmä: antenni Huoneistokohtainen internet-liittymä, Telian valokuitukiinteistöliittymä. - huoneistoala: m2 - tilavuus: m3 - bruttoala: m2 - kiinteistötunnus: Y-tunnus: yhteiset tilat: pyörävarasto, leikkipiha, jätehuone 6. Merkittävät perusparannus- ja korjaushankkeet vuodesta 2001 alkaen (Tilastokeskuksen luokittelu) 6.1 Ulkoaluerakenteiden, varusteiden ja kalusteiden korjaukset - Piha-asfaltointien kallistuskorjauksia Yläleikkipaikan kiipeilytelineen uusiminen Piha-aitojen uusiminen Jätekatoksien rakentaminen, 2 kpl Piha-aitojen huoltomaalaus Piha-aidan korjaus (M25) Rakennusten vierustoilla olevien puiden ja pensaiden poisto Alaleikkipaikan kunnostus Piha-aitojen huoltomaalaus A1 ulkoportaiden uusiminen 2 kpl Piha-aitojen huoltomaalaus Rakennusten pohjarakenteiden korjaukset Ulkopuolisten rakenteiden korjaukset - Etelä- ja länsijulkisivujen ikkunoiden huoltomaalaus I18 huoneiston päädyn vesivauriokorjaus A2 ja F11 huoneistojen ulkopuolisten päätyjen (sokkelit) vesivaurioiden korjaus Talotikkaiden uusiminen Asuinrakennusten räystäskourujen uusiminen Julkisivujen puuosien, ikkunoiden, ulko-ovien, autokatosten ja pihavarastojen huoltomaalaus B4, C6, D8, F12, I18 ja J20 hstojen ulkopuolisten päätysokkelien avaus ja kunnostus Vesikatteiden huoltokunnostus A1, E10, G14, H16, K22 hstojen ulkopuolisten yläpäätysokkelien avaus ja kunnostus L23 hston ulkopuolisten päätysokkelien avaus ja kunnostus Räystäskourujen asennus varastoihin ja roskakatoksiin Vesikatteiden uusiminen 2013 Ilmalämpöpumput (osakkaiden vastuulla) - B3 Terassilasitukset - Osassa asuntoja terassilasitukset. Lasitus on osakkaan vastuulla. 6.4 Sisäpuolisten rakenteiden ja kalusteiden korjaukset - Lukituksien uusiminen (suojattu Abloy Sento) 2011

5 5/8 6.5 Huoneistokorjaukset (As. Oy:lle kuuluvat) - A2 ja F11huoneistojen sisäpuolisten seinärakenteiden avaus B4, C6, D8, F12, I18, J20 huoneistojen sisäpuolisten päätyjen vesivaurioiden kunnostus K22 sisäpuolisen päädyn vesivaurioiden kunnostus ruokailutilan osalta B3, G13 ja J20 huoneistojen kattovuotojen korjaus I18 huoneiston vesivaurioiden kunnostus C 6 huoneiston vesivaurioiden kunnostus 2017 Pesu- ja löylyhuoneiden lattioiden ja seinien vedeneristeet: - G J20, L A2, I F B D8, E10, J19, H C I G13, M Hyväksyttiin KP-ohjelmaan lisättäväksi taloyhtiön huoneistojen pesutilojen saneerauksista vuodesta 2011 ollut käytäntö: Niille huoneistoille, jotka suorittavat pesu- ja löylyhuoneen saneerauksen omaaloitteisesti, maksetaan urakoitsijan esittämän laskun perusteella 1000 vesieristeosuutena. Korvaus maksetaan niiden pesu-ja löylyhuoneiden osalta, joissa ei ole nykyisten rakennusmääräysten mukaista vesieristettä. Kustannukset katetaan hoitovastikkeella. Kylpyhuonesaneeraukset tulee tarkastaa ja dokumentoida nykyisen asunto-osakeyhtiölain mukaisesti. Taloyhtiö korvaa myös mahdolliset kylpyhuoneessa todettujen kosteusvaurioiden kuivatuksen ja niistä johtuvat tarkastuskäynnit. 6.6 LVI-järjestelmiin liittyvät korjaukset - Ilmanvaihtojärjestelmien puhdistus Lämmönvaihtimen kiertovesipumpun venttiilien uusiminen Pihan vuotavan lämpöjohdon korjaus (I18) Lämmönvaihtimen uusiminen Ilmanpoistajan lisääminen lämmitysverkkoon Ouman-kaukovalvontajärjestelmän lisääminen lämmitysverkkoon Pihan vuotavan lämpöjohdon korjaus (B4) Vesipumpun asennus A1 talon kulman pintavesikaivoon Ilmanvaihtojärjestelmien puhdistus Piha- ja pohjaviemärien painehuuhtelu Salaojakaivojen ottaminen esiin ja korottaminen Salaojien painehuuhtelu Pihan lämpövesiputkien paikkakorjaus Salaojakaivojen huuhtelu ja kaivon uppopumpun uusiminen Sähkö- ja tietojärjestelmiin liittyvät korjaukset - Antenniverkon kunnostus Sähköpääkeskuksen puhdistus ja tarkastus Ulkovalojen uusiminen Antenniverkon kunnostus ja päivitys Taloyhtiön liittyminen laajakaistaverkkoon (Valokuitu, Telia MBps/huoneisto) 2014

6 6/8 6.8 Muut korjaukset ja toimenpiteet - Pelastussuunnitelman laatiminen Jätekatoksien rakennuslupa Energiatodistuksen laatiminen Parveke/terassilasituksen rakennuslupa Maanpintojen alapuolisten rakenteiden korjaussuunnitelma Pelastussuunnitelman uusiminen vuoden energiatodistuksen laatiminen (vanhan lain mukainen) Yhtiöjärjestys päivitetty As. Oy-lain mukaiseksi Olemassa olevien takkojen, E ja L talot, nuohous Kunnossapidon periaateohjelma vuodelle 2018 (LTS) Toimenpide Kustannusarvio Selvitys Putkistojen kuntotutkimus Suosittelemme vesi-, viemäri- ja lämpöjohtojen kuntotutkimusta niiden kunnon selvittämisen vuoksi. Kuntotutkimus antaa lisätietoja: - johtojen käyttöiästä - mahdollisesta kunnostus/uusimistavasta - kustannuksista Tehty tammikuussa 2018 Raja-aidan kunnostus/uusiminen Osallistutaan naapuritaloyhtiöiden Juhannustie 4 ja 2:n kanssa yhteisen raja-aidan rakennuttamiseen. Optio Räystäskourujen puhdistus Räystäskourut tulee puhdistaa säännöllisesti vähintään kerran vuodessa Leikkipaikkojen 800 Joka vuosi. turvatarkastus, 2 kpl Sähköautojen latausselvitys Selvitetään riittääkö talon sähkösyötöt sähköautojen lataukseen ja kustannusarviot mahdollisille perusparannuksille Julkisivujen ja ikkunoiden ja Kuntotutkimus antaa lisätietoja: ovien kuntotutkimus - julkisivujen käyttöiästä - ikkunoiden ja ovien kunnosta - mahdollisesta kunnostustavasta Puiden kaato, pensasaitojen siistiminen, ja korvausistutukset yhteensä/vähintään euroa - kunnostuskustannuksista Hallituksen esitys.

7 7/8 8. Kunnossapidon periaateohjelma vuosille (KPTS) Toimenpide E- ja L-talojen takkahormien nuohous Jäte- ja sadeveden piha- ja pohjaviemärien painehuuhtelu Kustannusarvio Selvitys 400 Takkahormien kunnossapito kuuluu taloyhtiölle. Takkahormit pitää nuohota säännöllisesti 1-3 vuoden välein riippuen käyttöasteesta. Tehty Pihaviemärit keräävät hiekkaa ja pohja- sekä vaakaviemärit jätekertymää. Viemärit tulisi painehuuhdella noin 5 vuoden välein. Salaojien painehuuhtelu Salaojat keräävät sakkaa ja lietettä. Salaojat tulisi painehuuhdella 5 vuoden välein. Lietepesät on puhdistettava noin 3 vuoden välein. Käyttövesi- ja lämpöjohto- ja viemäriverkoston kunnon seurantatutkimus Käyttövesi- ja lämpöjohtoverkoston sulkuja säätöventtiilien uusiminen ja säätötyöt sekä patteriventtiilien ja termostaattien uusiminen putkistojen kuntotutkimus suosittaa uutta kuntotutkimusta v Tarkempaa tietoa saadaan edellisellä kaudella tehdystä kuntotutkimuksesta Suositus perustuu vuonna 2018 tehtyyn putkiston kuntotutkimukseen /Inspecta Lämmitysverkoston säätö - Patteriventtiilien uusimisen yhteydessä. Huoneistojen puuikkunoiden uusiminen, 133 kpl ja ulkoovien uusiminen (71 kpl) yhteensä/vähintään euroa Alkuperäiset puuikkunat ja ovet on päätetty käyttää loppuun ja uusia puu-alumiini-ikkunoiksi ja -oviksi. Muutos vaatii suunnitelmat ja viranomaisluvan. Tarkempaa tietoa saadaan aiemmin tehdystä kuntotutkimuksesta. (julkisivu, ikkunat ja ovet)

8 8/8 9. Kunnossapidon periaateohjelma vuosille (PTS) Toimenpide Kustannusarvio Selvitys Ilmanvaihtojärjestelmien puhdistus Ilmanvaihtojärjestelmät pitää puhdistaa vähintään 10 vuoden välein. Jäte- ja sadeveden piha- ja pohjaviemärien painehuuhtelu Pihaviemärit keräävät hiekkaa ja pohja- sekä vaakaviemärit jätekertymää. Viemärit tulisi painehuuhdella noin 5 vuoden välein. Salaojien painehuuhtelu Salaojat keräävät sakkaa ja lietettä. Salaojat tulisi painehuuhdella 5 vuoden välein. Lietepesät on puhdistettava noin 3 vuoden välein. Julkisivujen puuosien, autokatosten (2 kpl), jätekatosten, pihavarastojen ja aitojen huoltomaalaus Päätyjen kunnostus, 13 kpl. A1, B3, C5, D7, E9, E10, G14, H15, H16, I17, J19, L23, G13. Loppujen päätysokkelien avaus ja kunnostus Energiatodistuksen uusiminen yhteensä/vähintään euroa Julkisivujen puuosat kannattaa maalata noin vuoden välein kunnossa pysymisen vuoksi. - Kunnostamatta olevien rakennusten päätyjen sisäpuolinen kunnostus (Raksystems Oy:n tarkennetun korjausohjeen mukaisesti: loput kuntoluokka II päädyt). Huoneistot A1, B3, C5, D7, E9, E10, G14, H15, H16, I17, J19, L23 + G 13. Korjauksia tullaan tekemään tarvittaessa. - Tehdään tarpeen mukaan Laaditaan uusi energiatodistus viimeistään v Uusi todistus on talokohtainen.