Täydennysrakentamisen haasteet ja talous-, energia- ja ympäristövaikutukset

Transkriptio

1 Tiina Seppälä Täydennysrakentamisen haasteet ja talous-, energia- ja ympäristövaikutukset Lisensiaattityö, joka on jätetty opinnäytteenä tarkastettavaksi energiatekniikan ja ympäristösuojelun lisensiaatin tutkintoa varten Espoossa 7. kesäkuuta 2013 Työn ohjaaja: prof. Arto Saari Aalto-yliopisto Työn valvoja: prof. Kai Siren Aalto-yliopisto

2 Tämä on sinulle Mufa. Helsingin yliopiston sovelletun fysiikan emeritus professori Erik Springin muistolle

3 AALTO-YLIOPISTO INSINÖÖRITIETEIDEN KORKEAKOULU PL 14400, AALTO LISENSIAATINTUTKIMUKSEN TIIVISTELMÄ Tekijä: Tiina Seppälä Työn nimi: Täydennysrakentamisen haasteet ja talous-, energia- ja ympäristövaikutukset Korkeakoulu: Insinööritieteiden korkeakoulu Tutkinto-ohjelma: Energiatekniikka ja ympäristönsuojelu Professuuri: Energiatekniikka ja ympäristönsuojelu Koodi: Ene-47 Työn valvoja: professori Kai Siren (LVI-tekniikka) Työn ohjaaja: professori Arto Saari (Rakentamistalous) Tiivistelmä: Houkuttelevan ja ohjelmallisen täydennysrakentamisen (HOT-R) projektissa kehitettiin toteutusmalleja, joiden avulla tässä tutkimuksessa arvioitiin täydennysrakentamisen haasteita ja vaikutuksia. Lisäksi hyödynnettiin arkkitehtien täydennysrakentamissuunnitelmia Kannelmäen ja Herttoniemen tutkimusalueille Helsingissä. Täydennysrakentamisen haaste on sellaisten tonttien löytäminen, joiden ominaisuudet eivät lisäisi merkittävästi toteutuskustannuksia. Käytännön haasteiden lisäksi jokaisessa täydennysrakentamishankkeessa on useita osapuolia, joiden intressit poikkeavat merkittävästi toisistaan. Kunnan tulisi pyrkiä nopeuttamaan omalta osaltaan hankkeita, joissa yhteisymmärrys osallisten ja toteuttajien kesken on jo löytynyt. Täydennysrakentamisen houkuttelevuuden lisäämiseksi tulisi tehdä tarvittaessa myönnytyksiä esimerkiksi energiamuodon valinnan, pysäköinnin toteutuksen tai tonttijaon suhteen, jotta on mahdollista toteuttaa kohtuuhintaista asumista kuntalaisille. Lisäksi asunto-osakeyhtiölakia tulisi muuttaa niin, että as.oy:llä olisi laajemmat mahdollisuudet toteuttaa omia hankkeita. Näin mahdollistettaisiin mm. osakkeen omistajien taloudellinen vakaus ja ehkäistään ennalta sosiaalisia ja terveydellisiä haittoja esim. homekohteissa. Kunnan vuokratonteilla vuokrasopimusten päättyminen mahdollistaa laajemman kaupunkiuudistuksen, johon tulee niin kunnan kuin asukkaiden varautua nykyistä paremmin. Energiatehokkuuden parantamisella voidaan vähentää asunto-osakeyhtiöiden käyttökuluja, mutta samalla rakennus herkistyy rakennusvaiheen ja käyttäjänsä virheille, Virheet voivat aiheuttaa asumisterveyden heikentymistä, siksi kokonaisvaltainen tarkastelu energiatehokkuuden hyödyistä tulisi tehdä valtakunnallisesti. HOT-R-projektin tutkimusalueiden täydennysrakennussuunnitelmien avulla saatiin tietoa erityyppisten hankkeiden kannattavuudesta ja vaikutuksista. Lähiöissä asuinrakentamisen kannattavuus kulminoituu pysäköintijärjestelyn toteutukseen ja toimistorakentamisen kannattavuus sen lisäksi saatavaan vuokratuottoon. Korkeiden kustannusten myötä alueen myyntihinnat voivat näin nousta liian korkealle ja myyntiajat pitenevät, mikä on riski niin rakennuttajalle kuin rahoittajalle. Täydennysrakentamisen vaikutusta nykyisen asuntokannan myyntiarvoon ei ole tutkittu, vaikka se on ratkaisevassa osassa kaavamuutoksiin liittyvien valituksien taustalla. Pitkäksi muodostuva kaavaprosessi ei ole kunnan, sijoittajan tai rakennuttajan etu. Asumisen kustannukset ja siihen liittyvä kaavoittaminen ovat poliittisia asioita ja niihin voidaan vaikuttaa itse kunnassa sekä valtion taholta. Päivämäärä: Kieli: Suomi Sivumäärä: 201 Avainsanat: Täydennysrakentaminen, haasteet, energiavaikutukset, kannattavuus III

4 AALTO UNIVERSITY SCHOOL OF ENGINEERING PO Box 14400, FI AALTO ABSTRACT OF THE LICENTIATE THESIS Author: Tiina Seppälä Title: Challenges and economic, energy and environmental impacts of infill building School: School of Engineering Degree Program: Energy Engineering and Environmental Protection Professorship: Energy Engineering and Environmental Protection Code: Ene-47 Supervisor: professor Kai Siren (Heating Ventilating and Air-Conditioning) Instructor(s):professor Arto Saari (Construction economics and management) Abstract: New infill models were developed in the project called Attractive and Programmatic Infill Building Expertise in the Systems of Urban Production (HOT-R). Research areas were located in two Helsinki suburbs: Herttoniemi and Kannelmäki. Architectural plans were made for these research areas which were used to evaluate the challenges and impacts of urban regeneration. In order to complete construction, the main challenge is to locate the plots which will not significantly increase the cost of implementation. Among practical challenges, one building project is facing several parties whose interests are significantly different from each other. Once a consensus is reached to carry out a project, the municipality or other authorities should aspire to speed up their own process. Completion of construction to increase the attractiveness of an infill building should be made where it is needed - such as the implementation of parking or heating systems otherwise housing will not be affordable for average citizens. Finnish housing corporation law limits housing corporation investments. Some amendments to the law should be made so that housing corporations would be able to lower maintenance charges. In some cases shareholders can face economic difficulties when current law forbids the housing corporation to be a developer. The plots are usually hired from municipalities which provide possibilities for urban regeneration when the leases have expired. A possibility for not signing a new lease is not commonly known among shareholders. The energy efficiency improvement of a building lowers the yearly energy costs but at the same time buildings are more sensitive toerrors which can cause for example mold problems resulting in extra health care costs for the state. The HOT-R research areas provided information for the cost-effectiveness and impact of different infill models. In the suburbs, conclusive significance to housing cost-effectiveness is underground parking and for new office blocks also building rental income. These matters raise the sale prices and delay sales which are a risk for developers and financiers to participate. There is a need for the evaluation of impact on current buildings in urban regeneration or infill buildings in the area. A fear of decreasing value for its own property is usually behind the claims in planning practice. A long planning practice does not benefit developers or municipalities. Living costs and house planning schemes can be managed politically among the local authorities. Date: 7th June 2013 Language: Finnish Number of pages: 201 Keywords: urban regeneration, challenges, energy impact, cost-effectiveness IV

5 Sisällysluettelo LISENSIAATINTUTKIMUKSEN TIIVISTELMÄ... III ABSTRACT OF THE LICENTIATE THESIS... IV Sisällysluettelo... V Esipuhe... XI TÄYDENNYSRAKENTAMINEN (1-3) Johdanto Lisensiaattitutkimuksen tausta ja tavoite Tutkimusmenetelmät ja aineisto Tavoitteena taloudellisesti ja ekologisesti kestävä asuminen Täydennysrakentamisen luokittelu ja sen perusteet Seudulliset toteutusmallit Aluetason toteutusmallit Tonttitason toteutusmallit HAASTEET (4-6) Rakentamisympäristöstä aiheutuvat suunnitteluhaasteet ja niiden vaikutukset Sijainti Pohjarakennusolosuhteet Melu Tärinä Maaperän pilaantumisaste Rakentamisympäristö Pysäköinti Muita haasteita Työmaalogistiikka Toteutusajankohta Tonttien kuivatus Rakenteiden kantavuus V

6 4.8.5 Hissin rakentaminen ja esteettömyys Kiinteistön ylläpito Lainsäädännöstä aiheutuvat suunnitteluhaasteet ja niiden vaikutukset Rakennusoikeus Kaavoitusprosessi Kaavoituksen ohjaama energiamuodon valinta Kaavoitusta ohjaavat sopimukset ja ohjelmat Kaavoitusprosessiin liittyvä vuorovaikutus ja pituus Tonttijaon pysyvyys Kuntalaisille tuotettavat palvelut Tontin lunastusoikeus Suojelumääräykset Eri osapuolten intressihaasteet ja niiden vaikutukset Kunta- ja kaupunkitaho Asunto-osakeyhtiö ja omistajataho Asukas- ja osakkeenomistajataho Rahoittaja- ja urakoitsijataho VAIKUTUKSET (7-9) Taloudelliset vaikutukset Asuntorakentaminen Kustannukset Myyntihinta ja markkinatilanne Toimistorakentaminen Kustannukset Myyntihinta ja markkinatilanne Pysäköintijärjestelyt Tontin vuokrasopimuksen päivitys Maanvuokrasopimukset ja lunastusmenettely VI

7 7.6 Kiinteistövero ja vuokratontin ostaminen Muut kustannukset Täydennysrakentamiseen liittyvät maksut Täydennysrakennuskorvaus Maankäyttösopimuskorvaus Varainsiirtovero ja luovutusvoittovero Muut viranomaismaksut Energiavaikutukset Energiatehokkuuden kehitys Asuinrakennuksen sähkön ja lämmönkulutus Toimistorakennuksen sähkön ja lämmönkulutus Pysäköintijärjestelyn energiankulutus Sähköntuottajan valinnan vaikutus Lämmitysjärjestelmän valinnan vaikutus Energian hiilidioksidipäästö Energiatalous rakennuksessa Nollaenergiarakentaminen Energiatodistus Ympäristövaikutukset Muutokset lähiympäristössä Alueen viihtyvyys Tontin koon muutokset Vesitaloudelliset muutokset Lähiympäristön ja rakennuksen kunnossapito Asumisterveyteen liittyvät vaikutukset Alueen ekologinen lokero Liikennejärjestelyt Pysäköintijärjestelyt VII

8 9.10 Rakentamisen aiheuttamat ympäristövaikutukset Melu Purkaminen Tärinä Pöly Vesien ohjaus Liikenne- ja pysäköintijärjestelyt TUTKIMUSKOHTEET (10 14) Laskentamenetelmät Rakennuskustannusten laskenta E-luvun laskenta Laskennan luotettavuusanalyysi Herttoniemi, Helsinki Tutkimuskohteen tausta ja suunnitelma Tutkimuskohteen kannattavuustarkastelu Rakennuskustannukset Myyntihinta ja markkinatilanne Toteutuksen kannattavuuden arviointi Pysäköintijärjestelyiden erillinen rahoittamistarkastelu Alueen kehityskustannukset Kaukolämpöverkon laajentaminen ja siihen liittyminen Tutkimuskohteen energiavaikutuksien tarkastelu Sähkön- ja lämmönkulutus Arvio E-luvusta Tutkimuskohteen ympäristövaikutuksien tarkastelu Asumisen hiilidioksidipäästöt Toteuttamisen ympäristövaikutukset VIII

9 12 Kannelmäki, Helsinki Tutkimuskohteen tausta ja suunnitelma Tutkimuskohteen asuntorakentamisen kannattavuustarkastelu Rakennuskustannukset Myyntihinta ja markkinatilanne Toteutuksen kannattavuuden arviointi Kaukolämpöverkon laajentaminen ja siihen liittyminen Lunastuksen kustannukset ja kannattavuus Tutkimuskohteen toimistorakentamisen kannattavuustarkastelu Rakennuskustannukset Myyntihinta ja markkinatilanne Toteutuksen kannattavuuden arviointi Tutkimuskohteen pysäköintijärjestelyjen erillinen kannattavuustarkastelu Pysäköintipaikkojen määrä alueella Rakennuskustannukset Myyntihinta ja markkinatilanne Toteutuksen kannattavuuden arviointi Tutkimusalueen kehityskustannukset Tutkimuskohteen energiavaikutuksien tarkastelu Sähkön- ja lämmönkulutus Arvio E-luvusta Tutkimuskohteen ympäristövaikutuksien tarkastelu Asumisen hiilidioksidipäästöt Toteuttamisen ympäristövaikutukset Tutkimustulosten arviointi Johtopäätökset Lähteet IX

10 16 Liitteet Liite 1 Herttoniemen täydennysrakentamissuunnitelma (HOT-R-projekti) Liite 2 Kannelmäen täydennysrakentamissuunnitelma (HOT-R-Projekti) Liite 3 Asuntomarkkinoiden indikaattorit Liite Helsinki ja Helsinki toteutuneet myyntihinnat Liite 5 Energiantuotannon maakohtainen tarkastelu Liite 6 Toimisto- ja liiketilojen vuokratuottotarkastelu X

11 Esipuhe HOT-R-projektissa oli ilo tehdä yhteistyötä arkkitehti Karoliina Hartialan kanssa, joka avasi minulle arkkitehtien salatun maailman. Rakentamistalouden salat minulle paljasti esimiehen ja ohjaajan rooleissa professori Arto Saari. Kiitos molemmille saamistani uusista rakennuspalikoista, joista voin rakentaa uraani tulevaisuudessa. Haluan esittää lämpimän kiitoksen professorilleni Carl-Johan Fogelholmille innoittamisesta energia-alalle jo maisterivaiheessa. Oli hienoa suorittaa jatko-opinnotkin vielä osastollenne. Erityiskiitos professori Kai Sirenille, joka varmisti lisensiaattityön lopputarkastuksen Aalto-yliopistossa suostumalla valvojaksi loppumetreillä. Lisensiaattityöni tarkoitus oli tuoda esille aihe, joka koskettaa meistä jokaista. Työstäni muodostuikin koko kansan työmaa. Kiitos naapurustoni omien alojen asiantuntijoille avustanne kuten myös Raksan henkilökunnalle Otaniemessä. Kiitän tulevaa rakentamistalouden tohtoria Mikko Kantolaa tärkeästä vertaistuesta ja hauskoista hetkistä työpaikallamme. Haluan kiittää DI-ystäviäni rakentavista neuvoista ja heidän oivallisesta kannustuksesta minulle tällä lisensiaattityömaalla. Aikataulutus petti, mutta kiitettävä työnlaatu on varmistettu teidän kommenttien avulla. Vihdoinkin on lopputarkastuksen aika ja juhlinnan paikka! Sukulaiseni ovat toimineet omalla elämällänsä innoittajinani ja aikoinaan rikkoivat lasikatot edeltäni. Minulla on ollut vapaus valita ja taivas kattona siitä kiitos teille. Koska lapsena valitsin jo vastaväittäjäni ja hän on poistunut keskuudestamme, tämä lisensiaattityö on väitökseni ja todistus hänelle kasvustani sanojeni mittaiseksi. Kiitos tuesta perheelleni. Helsingissä Tiina Seppälä XI

12 TÄYDENNYSRAKENTAMINEN (1-3) 1 Johdanto Täydennysrakentamisesta puhuttiin aktiivisesti mediassa vuoden 2012 aikana. Tässä työssä esitetään täydennysrakentamiseen liittyviä erilaisia näkökulmia mahdollisimman kattavasti ja kokonaisvaltaisesti. Työn johdantoon on koottu tutkimuksen aikana lehdissä olleita esimerkkiartikkeleita, jotka liittyvät täydennysrakentamisen haasteisiin, vaikutuksiin tai toteutukseen. Kootun tiedon saaminen on varsin hankalaa, jonka vuoksi ohjelmallisen täydennysrakentamisen konseptista olisi valtakunnallista hyötyä. Helsingissä rakentamisen painopistettä haluttaisiin siirtää Itä-Helsingistä Pohjois- Helsinkiin. Lisäksi joukkoliikenteen parantamiseen tähtäävät toimet tulee ottaa huomioon asuntorakentamiseen soveltuvien paikkojen löytämiseksi. Joukkoliikenneinvestointien suuruuden vuoksi ne ovat myös järkeviä paikkoja kaavoittaa uusia tontteja. Erityisesti uusille tonteille on tarvetta, kun Helsingin tonttivarantokin on pienin vuosikymmeneen (Salmela 2012 a). Helsingin ympäristökunnat ovat toimineet aktiivisesti kaavoituksessa. Kirkkonummelle, Tuusulaan ja Sipooseen suunnitellaan yli uuden asukkaan asuinalueita. Näiden alueiden asunnot ovat kilpailevia vaihtoehtoja Helsingin kerrostaloasumiselle (Juntunen 2012 a). Asuntojen korkea hinta ja kallistuva asuminen saavat perheet muuttamaan pois keskuksista (Ellilä 2012). Toisaalta pitkät työmatkat keskuksiin vievät aikaa, joka vähentää perheen yhteistä aikaa ja lisää matkustuskustannuksia (Juntunen 2012 b). Pääosa helsinkiläisistä haluaa asua nykyisillä kotikulmillaan. Kehyskuntiakin paremmin helsinkiläistä houkuttaa asuinpaikkana muu Suomi. Sama ilmiö on havaittu espoolaisten ja vantaalaisten keskuudessa (Sippola 2012). Ilmiön takana on luultavammin kuntalaisten kaipuu omiin lapsuusmaisemiin. Vauhdittaakseen tonttitarjontaa hallitus suunnittelee metropolialueen kiinteistöveron korottamista rakentamattomille tonteille (Sifverberg 2012). Tämä tarkoittaa jopa tuhansien eurojen ylimääräisestä kustannuserää yksittäiselle tontin omistajalle. Vaikutukset vähentävät samalla halukkuutta jakaa tontteja ennen pakottavaa tarvetta. Veron korotuksella jäädytetään omakotialueilla halu suorittaa tontin lohkomisia perheensisäisien omaisuusjärjestelyiden (ennakkoperiminen) vuoksi (Paavola 2012). Energiatehokkuuden kasvattamisessa saattaa olla asumisterveydellisiä riskejä. Määräysten tiukentuessa kosteusvaurioriskit kasvavat (Mölsä 2012, Norokorpi 2012). Lämmöneristeiden kasvattaminen lisää jäähdytystarvetta kesällä, mikä puolestaan lisää energiantarvetta (Törmänen 2012 a). Energiatehokkuus on ollut ilmastonmuu- 1

13 toksen torjunnan pääfokus suomalaisessa päätöksenteossa. Vähälle huomiolle on jäänyt Suomen ilmastossa tapahtuvien muutosten huomioiminen, kuten sateiset syksyt ja lämpenevät talvet. Näiden ympäristötekijöiden sekä lisälämmöneristämisen vaikutukset asumisterveyteen tarvitsevat nopeasti lisätutkimustietoa. Sisäilmaongelmien vuoksi sairastuneiden hoitaminen ja rakennusten korjaaminen tulee kalliiksi yhteiskunnalle (Toivonen 2012). Energiatodistuksen tarkoituksena on antaa perustieto asunnon energiakulutuksesta asuinpinta-alaa kohden, huomioiden energian tuotantotavan. Kaukolämpöä suositaan kerrostaloissa kaupunkialueella, mutta myös maalämpö on varteenotettava vaihtoehto (Arola 2012). Lakiesitys energiatodistuksien laajentamisesta pientaloihin siirtyi keväälle 2013 (Koivula 2012). Täydennysrakentamisen toteuttamisvaihtoehtoja on useita. Rakennusliikkeistä NCC esitteli lähiötalonsa, jossa myös tontin luovuttajan parkkipaikat sijoitetaan saman talon alle (Törmänen 2012 b). Suomalainen yritys alkaa tehdä merikonteista koottavia taloja (Semkina 2012), millä voidaan helpottaa akuuttia asuntopulaa tai hyödyntää väliaikaisasuntoina saneeraushankkeessa. Elementtitalojen katoille suunnitellaan erilaisia lisäkerrosratkaisuja tai vinttitiloja muutetaan asumiskäyttöön (Uusivirta 2012, Huotari 2012). Jokainen täydennysrakentamissuunnitelma on yksilöllinen. Silti yleisratkaisulle olisi käyttöä. Taloudelliset realiteetit ohjaavat asunto-osakeyhtiötä, rakennuttajaa ja tulevaa asukasta (esimerkkitapauksia lähteistä Huotari 2012, Jantunen 2012 b, Silfverberg 2012, Airo 2013, Karismo & Tyynysniemi 2013). 2

14 1.1 Lisensiaattitutkimuksen tausta ja tavoite Tämä lisensiaattityö on tehty osana Houkuttelevan ja ohjelmallisen täydennysrakentamisen projektia (HOT-R), jonka avulla rakennettiin selkeä, houkutteleva ja ohjelmallinen malli täydennysrakennushankkeille. Projektin aikana kehitettiin luokittelumalleja, joiden avulla voitaisiin luoda karkea, yleispätevä ohjeisto eri luokittelumalleittain. Projektin loppuraportti julkaistiin 19. syyskuuta 2012 Espoon Otaniemessä ja sen internetsivut ovat osoitteessa HOT-R-projektin loppuraportti oli suunnattu enemmän aiheen parissa työskenteleville ammattilaisille. Tämä lisensiaattityö on kirjoitettu niille kansalaisille, joiden oma asunto-osakeyhtiö on aloittamassa lisärakentamisen selvitystyön. Lisensiaattityön kirjoittaja oli itse myös HOT-R-projektin tutkija, minkä vuoksi tutkimuksessa käsitellään osittain samoja aihealueita. HOT-R-projektin tutkimusalueet olivat Helsingissä Herttoniemi ja Kannelmäki sekä Jyväskylässä Väinölänranta. Kohteiden tarkemmat suunnitelmat on esitetty HOT-Rprojektin internetsivuilla. Tässä lisensiaattitutkimuksessa keskitytään Helsingin kohteisiin. Täydennysrakentamissuunnitelmat Herttoniemeen suunnitteli Arkkitehtitoimisto B & M Oy ja Kannelmäkeen Arkkitehti Karoliina Hartiala Aalto-yliopistosta. Tämä lisensiaattitutkimus jakautuu neljään osaan. Kirjallisuusosuuden ensimmäisessä osassa keskitytään täydennysrakentamisen taustaan. Toisessa osassa keskitytään suunnitteluvaiheen esiintuomiin haasteisiin. Suomalaiset täydennysrakentamishankkeet ovat rakenteeltaan erilaisia, minkä vuoksi hankkeiden vaikutuksien käsittely esitellään laajasti osassa kolme. Niiden taustalla on tutkimusalueiden, Herttoniemi ja Kannelmäki, suunnitelmien pohjalta esiin tulleet suunnitteluvaiheen haasteet ja rakentamisen toteuttamisvaiheen vaikutukset. Neljännessä osassa, sovellusosassa, keskitytään HOT-R-projektissa mukana olleiden kahden tutkimusalueen suunnitelmien arviointiin taloudellisuuden, energiaratkaisujen ja energiatehokkuuksien sekä muiden ympäristövaikutuksien osalta. Suunniteltuihin rakennuksiin laskettiin taloudellinen kannattavuus sekä energiankulutusta kuvaava karkea E-luku erilaisille talotyypeille. Yhteenvetona tämän tutkimuksen tarkoituksena on selvittää: 1. Millaisia haasteita liittyy täydennysrakentamishankkeeseen Suomessa? 2. Millaisia talous-, ympäristö ja energiavaikutuksia täydennysrakentamisella on asukkaille ja kunnalle? 3. Mitä voidaan HOT-R tutkimusalueiden tuloksien perusteella todeta alueelle tehdyistä suunnitelmista? 3

15 1.2 Tutkimusmenetelmät ja aineisto Tutkimuksessa käytetty kirjallisuus on koostettu kotimaisesta kirjallisuudesta, lehti- ja tieteisartikkeleista sekä opinnäytetöistä. Ulkomaalaisia tutkimuslähteitä on käytetty soveltuvina ratkaisumahdollisuuksina. Tässä tutkimuksessa käytetty aineisto koostuu pääasiassa suomalaisesta lähteistä, koska suomalainen asunto-osakeyhtiömallinen asuminen poikkeaa eurooppalaisesta asumis- ja omistusmalleista. Yhtä aikaa tehdyssä HOT-R-projektin tutkimuksessa keskityttiin aiemmin mainittujen Suomen kohteiden lisäksi täydennysrakentamisen toteutuksiin Englannissa ja Hollannissa. Tämä lisensiaattitutkimus kokoaa täydennysrakentamiseen liittyvää aineistoa suomalaisesta näkökulmasta. Lisensiaattityö aloitettiin jo elokuussa Alkuperäisen aikataulun mukaan myös tämä työ oli tarkoitus saada julkaistuksi syyskuussa Lisensiaattityön valmistumisen myöhästyminen johtui HOT-R-projektin aiheuttamasta haasteelliseksi muodostuneesta laajuudesta ja aikataulusta. Sen vuoksi tämän tutkimuksen tekstejä jouduttiin käyttämään osittain HOT-R-projektin julkaisuissa ja sen pohjamateriaalina. Talonrakennuksen kustannustieto-kirjassa (Haahtela & Kiiras 2012 s ) esitetään esimerkkitalojen kustannustiedot. Näiden talojen huonejakotiedot syötettiin Haahtela Oy:n tuottamaan TAKU-ohjelmaan. Ohjelmalla lasketut rakennuskustannukset on otettu perustaksi kannattavuusarvioinneissa. Esimerkkitalojen keskimääräiset rakennuskustannukset/kerrosala perustuvat siis TAKU-ohjelmaan (versio 2012). Taloudellisessa arvioinnissa kustannusten laskennassa käytettiin esimerkkitalojen kustannuksia kerrosalaa kohden. Kannattavuuslaskelmien perusteena olleet alueiden asuntojen myyntihinnat perustuvat tilastokeskuksen julkaisemiin toteutuneisiin kauppahintoihin sekä verkkopohjaisten myyntikanavien (Oikotie, Jokakoti, Etuovi) hintapyyntöihin tutkimusalueilla reilun vuoden mittaiseen tarkasteluun tutkimusalueilla. Energiatehokkuuteen liittyvissä arvioinneissa hyödynnettiin Suomen rakennusmääräyskokoelmaa. Erityisesti osaa D3 (Suomen rakennusmääräyskokoelma D3), jossa esitetään energiatehokkuutta kuvaavan E-luvun laskenta. TAKU ohjelmasta saatiin esimerkkitalojen energiankulutustiedot ja ylläpitotiedot. Tiedot suhteutettiin kerrosalaan ja tulosta käytettiin arvioinnissa HOT-R-tutkimushankealueiden rakennusten energiakulutuksessa. Itse HOT-R projektissa laskettiin vain karkea E-lukuarvio uusille asunto-osakeyhtiöille. Tässä tutkimuksessa perehdytään tarkemmin sen vaikutukseen hankkeen toteuttamiselle. HOT-R projektin tutkimukseen ei kuulunut ympäristövaikutukset. Ne esitetään tässä tutkimuksessa laajasti. Täydennysrakentamisen ympäristövaikutuksia tutkittiin kahdel- 4

16 la eri tavalla. Asukkaiden arkeen tulevia muutoksia tutkittiin täydennysrakentamissuunnitelman toteutumisen jälkeen HOT-R-tutkimushankealueiden pohjalta. Niiden avulla voitiin saada esille tyypillisiä esimerkkejä luvulla rakennettujen lähiönaapuruston muutoksista. Asiantuntijatyöryhmää käytettiin pohdittaessa rakentamisen ympäristövaikutuksista asukkaille, jossa käytettiin pienoiskaupunkimallia. Lisensiaattitutkimukseen nostettiin esille erityisesti asukkaan kannalta tärkeitä seikkoja rakentamista suunniteltaessa ja sen rakentamisen aikana. 2 Tavoitteena taloudellisesti ja ekologisesti kestävä asuminen Suomen väestön 1960-luvulta alkanutta muuttoliikettä kaupunkeihin ja sen tuomaa asuntotarvetta on tyydytetty aluerakentamisen keinoin. Lähiörakentaminen perustui kerrostalojen ja viheralueiden läheisyyteen ja näin rakentamisen tehokkuusluku jäi tuolloin alhaiseksi osasta tonteista. Rakentamisen painopiste muuttui 1990-luvun aikana ympäristökuntien pientaloaluerakentamisen suuntaan kaupunkialueiden uusien lähiöiden rakentamisen sijaan. Kaupunkien (esimerkiksi Helsinki) suuri haaste on houkutella perheitä pysymään kunnassa lasten saavuttaessa kouluiän. Ratkaisevassa asemassa on asuntojen soveltuvuus elämäntilanteeseen ja asumiskustannukset. Asuinpaikan ja asunnon valinnassa jää usein huomioimatta työmatkaan käytetty aika ja kustannukset. Nykyään Helsingissä ja muissa kasvukeskuksissa tonttimaan hinta pysyy korkealla runsaan kysynnän ja niukan tonttitarjonnan vuoksi. Täydennysrakentamisen avulla voidaan lisätä rakennuspaikkoja ja samalla eheyttää kaupunkirakennetta. Toisaalta siihen liittyy moninaisia haasteita niin ympäristön kuin asukkaiden asumisviihtyisyyden ja kustannustietoisuuden suhteen. Muuttovoittokaupunkien lähiöissä on (2000-luvulla) alkamassa täydennysrakentamisen aalto. Lähiöiden täydennysrakentaminen on houkuttelevaa kunnan kannalta valmiin infrarakenteen ja lähipalvelujen vuoksi. Täydennysrakentamisen yhdyskuntataloudellisten kustannusten arvioidaan olevan matalammat kuin kokonaan uusien alueiden rakentaminen kunnan laita-alueille. Toisaalta täydennysrakentaminen merkitsee esimerkiksi autojen pysäköintipaikkojen järjestämistä uusille asuntoosakeyhtiöille, mikä nostaa uusien asuntojen velatonta hintaa (huomattavan korkeaksi) ja siten vähentää asuntojen houkuttelevuutta. Ekologisesta näkökulmasta kaupunkialueella joukkoliikennemahdollisuudet toimivat yleensä jo hyvin ja niiden suosiminen on asukkaiden näkökulmasta ekologisesti, taloudellisesti ja ajankäytöllisesti kannattavaa. 5

17 Nykyisessä matalasuhdannetilanteessa kuntien tulisi jatkaa infrarakentamista, laajamittaista tonttituotantoa ja aktiivista kaavoittamista, jotta noususuhdanteen saapuessa rakentamiseen saatavaa tonttimaata olisi riittävästi tarjolla (Valtionvarainministeriö 2012 s. 4). Taantuman aikana raaka-aineiden ja työvoiman kustannukset pysyvät maltillisina tai jopa laskevat nykyisestä. Asuntotonttien tuotantoa olisi jatkettava voimakkaan tehostetusti, kunnes tarjonta vastaa kysyntää myös pitkäaikaisen hintakehityksen valossa arvioituna (Valtionvarainministeriö 2012 s. 4). Helsingin kaupunki saa kiinteistöihin liittyvistä veroista noin 7 % kaupungin kokonaistuloista. (Helsingin Kaupunki 2012 f s. 11). Tämän vuoksi kiinteistöjen/asuntojen korkea hintataso edistää osaltaan kuntataloutta. Uusilta asukkailta saatava kunnallisvero tuottaa toisaalta kunnalle suurimmat tulot, mutta myös aiheuttaa palveluntuottovelvoitteen eli nettovaikutus on tapauskohtainen. Houkuttelevimpia asukkaita kunnan kannalta ovat ne, joiden kunnallisten palveluiden tarve on tavanomainen ja veronmaksukyky aiheutettuja palvelukustannuksia suurempi. Suomessa 2010-luvun ekologisen rakentamisen ajattelu on yleisempää erillistaloissa kuin kerrostaloissa. Passiiviomakotitaloja onkin rakennettu varsin runsaasti. Ekologisen rakentamisen luokitusjärjestelmiä on ollut käytössä maailmalla jo pari kymmentä vuotta esimerkiksi LEED-sertifikaatti (Leadership in Energy and Environmental Design yhdysvaltalainen vihreiden kiinteistöjen sertifiointijärjestelmä) (Haapio & Viitaniemi 2008, Fimera Oy 2012). Ympäristöluokitus tarjoaa rakennusten erottumisen markkinoilla todistetusti alhaisempien ympäristöhaittojen ansiosta. Tämä antaa vakuuden, että rakennus on valmistettu ympäristönäkökohdat huomioon ottaen (Silander 2011 s. 10). Kansainvälisen ympäristöluokituksen lisäksi Suomessa otettiin käyttöön rakennuksien energiatodistukset vuonna Rakennukset jaetaan tyyppikohtaisien energiatehokkuuslukujen mukaan luokkiin A-G. Energiatehokkuusluokka (ETluokka) kertoo asuinrakennuksen energian vuosikulutuksen pinta-alaa kohden (kwh/m 2 /vuosi). Luokista A on energiatehokkain ja uudisrakentamisessa tavoitteellinen, kun taas tyypilliset 1970-luvun lähiötalojen luokka on D-G ilman erityisiä parannustoimenpiteitä. Energiatodistukseen tulee muutoksia 2013 aikana ja sen käyttö laajenee. Asuinalueen tai talotyypin valinnassa hyvin harvoin ekologisuus tai energiatehokkuus on tärkein syy valintaa tehtäessä. Valtaosa (86 %) suomalaisista pitää asumisen ympäristöystävällisyyttä melko tai erittäin tärkeänä asunnon ja asuinalueen valinnassa (Strandell 2011 s. 31), mutta vasta keski-ikäisillä, hyvin toimeentulevilla on taloudellisesti mahdollista toteuttaa asumisessa myös muita tavoitteita kuin arjen välttämättömät tarpeet. Asunnon ostaminen ja myyminen on tunnekysymys (Sandberg 2012), 6

18 jota ohjaa ihmisen omat mieltymykset ja taloudelliset realiteetit. Asuntojen hintojen kalleuteen pääkaupungissa vaikuttaa erityisesti maanhinta, teknisesti vaativien rakennusten rakennuskustannukset ja suomalaisen työvoiman suhteellisen kallis hinta (Kostiainen 2012). Myös pysäköinnin maanalaisjärjestelyt lisäävät kustannuksia ja nostavat näin uudisrakennusten myyntihintoja (Kostiainen 2012). Autotonta korttelia kokeillaan Helsingissä muutamissa kohteissa (HOAS Jätkäsaaressa ja vuokra- ja Hitas-kohteet Kalasatamassa) (Helsingin kaupunki 2012 a). Molempien kohteiden asukkaiden oletetaan olevan sellaisia, jotka ovat tehneet tietoisen valinnan autottomuudestaan. Toisaalta autopaikkojen riittämättömyydestä on keskusteluja esimerkiksi Arabianrannassa (Arabianranta.fi 2012), jossa autopaikkoja halutaan enemmän kuin niitä on tarjolla. Sopivan autopaikkamäärän löytäminen suomalaiseen elämäntapaan onkin kaavoituksen haaste. Joukkoliikenteen käyttäminen arjessa on ekologista, taloudellista ja ajallisesti järkevää. Jos auto on kuitenkin hankittuna, niin sen omistukseen liittyy vakiokustannuksia ajokilometreistä huolimatta. Auton käytön lisäkustannus joukkoliikennematkalippuun verrattuna on varsin matala ja matkustusmukavuus houkuttelee aktiivisempaan auton käyttöön. Tämä tuo haasteita joukkoliikenteen kehittämiseen. On myös haasteellista varmistaa, etteivät niin sanotut autottomat korttelit tuo pysäköintipaineita ympäristöön ja että autottomuutta ei käytetä vain keinona madaltaa rakennuskustannuksia. Taloudellisen ja ekologisen kaupunkialueen muodostaa riittävän tiivis yhteisö, jossa on riittävä määrä asukkaita palvelujen kannattavuuden turvaamiseksi ja jossa joukkoliikenne on harkittua ja toimivaa. Asuinalueen rakennuksien tulee olla olemukseltaan monimuotoisia ja vaihtelevia, eikä alue ympäristönä saa olla yksitotinen tai monotoninen (Kostiainen 2012). Asuinalueella tulee olla riittävästi viheralueita ja väljyyttä (Kostiainen 2012). Pääkaupunkiseudun kehittäminen nähdään raideliikenteen varaan rakentuvana tiivistyvänä kaupunkirakenteena. Kaupunkien poikittaisliikenneyhteyksien parantaminen nousee tärkeäksi osaksi toimivaa asuinympäristöä (Häkkinen 2012). Täydennysrakentamisen toteutusmallien avulla olisi mahdollista suunnitella taloudellisesti toteutettavissa olevaa lisärakentamista kaikkiin muuttovoittokuntiin ja kaupunkeihin. 7

19 3 Täydennysrakentamisen luokittelu ja sen perusteet Täydennysrakentaminen määritelmä on laajasti tulkittu ja se on muuttunut ajansaatossa. Kokonaiskäsitteenä se on muuttunut ajan myötä. Se käsitti 1900-luvun loppupuolella rakentamisen maisemaltaan herkkään historialliseen miljööseen. Siltä edellytettiin paikkaan ja paikan henkeen soveltuvaa eheyttävää rakentamista luvulla käsitys täydennysrakentamisesta on laajentunut yksittäisten kiinteistöjen lisärakentamisesta kortteli- ja kaupunginosien eheyttämiseen tai kokonaisten uusien asuinalueiden rakentamiseen (Panschin 2009 s. 3,Ojala 2003 s. 77). Jos alueelta puretaan rakennuksia, käytetään täydennysrakentamiseen liittyvää termiä korvausrakentaminen (Bardermann 1990 s.32). Täydennysrakentamisen saattaminen ohjelmalliseksi ja lähemmäksi konseptimaista ajattelutapaa oli HOT-R- tutkimusprojektin eräs tavoitteista. Projektin aikana kehiteltiin luokittelumalleja, joiden avulla voitaisiin toteuttaa neuvoa-antava ohjeisto eri luokittelumalleittain eri tilanteisiin. Täydennysrakentamisen ohjelmallisuuden kehittämisen kannalta seudullisia toteutusmalleja olisi voinut käyttää apuna kunnan tai kaupungin kaavoittamisen ohjeistamisessa. Tonttikohtaisten mallien kehittämisen tarkoituksena olisi ollut antaa luotettavaa tietoa asunto-osakeyhtiölle ja alueen asukkaille täydennysrakentamisen mahdollisuuksista. Lopputuotoksena olisi ollut ohjelmisto, jolla täydennysrakentamishankkeeseen ryhtyvä pystyisi hahmottamaan mitä suunnittelussa tulee huomioida ja saada jokaiselle tonttitasomallille olisi kannattavuus- ja vaikutusarvioinnit. Tämä ohjelmiston kehittäminen jäi suunnitelmatasolle HOT-R-projektissa. Sen vuoksi lisensiaattityössä pyritään avaamaan juuri yleistasolla näitä asioita niin, että lukija voi tutustua myös yksittäisiin asiakokonaisuuksiin. 3.1 Seudulliset toteutusmallit Täydennysrakentamisen konteksti eli sisällölliset mallit jakautuvat erilaisten potentiaalisten täydennysrakentamisen alueiden lähtötilan mukaan. Kuvassa 1 esitetään viisi seudullisen tason toteutusmallia täydennysrakentamismahdollisuuksien havainnollistamiseksi: kaupunkikeskustan täydennysrakentaminen, alueen käyttötarkoituksen muuttaminen, asemanseutujen tiivistäminen, lähiökehittäminen ja pientaloalueiden tiivistäminen. 8

20 Kuva 1. Rakennettujen alueiden täydennysrakentamisen seudulliset mallit (Hartiala 2012 a s.74 75). Kaupungin keskustassa olevia rakentamattomaksi jääneitä tontteja voidaan ottaa käyttöön uudisrakentamisella ja näin tiivistää alueen rakennuskantaa. Alueiden käyttötarkoituksen muuttamisen kautta voidaan entisiä teollisuusalueita ottaa asumiskäyttöön tai muuttaa toimistoja asunnoiksi. Esimerkkeinä teollisuuden käytössä olevan alueen muuttamisesta asuntotuotantokäyttöön kantakaupungin läheisyydessä ovat Finlaysonin alue Tampereella ja toimistokäyttöön muutettu Kaapelitehtaan alue Helsingissä. Rautatie- tai metroaseman läheisyydessä tiivistäminen on houkuttelevaa valmiiden ja toimivien joukkoliikenneyhteyksien vuoksi. Aseman läheisyys ja sen läheisyydessä toimivien palveluiden on todettu vähentävän yksityisautoilun tarvetta (Strandell 2011 s. 49). Aseman lähellä ihmisten liikkumismuodoksi valikoituu useammin kevyt liikenne, mikä on ympäristöystävällinen liikkumismuoto (Strandell 2011 s. 44, 45). Varsinkin pääkaupunkiseudulla nämä alueet ovat ensisijaisesti houkuttelevia täydennysrakennuskohteita. Suomessa 1970-luvulla rakennetut lähiö- ja asuinalueet ovat rakennettu tyypillisesti melko väljästi. Täydennysrakentamisella voidaan tiivistää alueita ja kehittää lähiöiden palveluita. Tällaisesta täydennysrakentamisesta toimii hyvänä esimerkkinä Tampereen Hervanta, jossa lähiökeskustaa on täydennysrakennettu tiivistämällä. Muutokset eivät ole sujuneet kuitenkaan ilman ristiriitaisia tunnelmia (Airo 2013). Muuttovoitto- 9

21 kaupunkien lähiöissä on alettu pohtia 2000-luvulla täydennysrakentamisesta saatavia hyötyjä. Pientaloalueilla tyypillistä on 1960-luvulta 1990-luvulle suuret tontit (Oikotie 2012). Nykyisellä rakentamisen tehokkuudella saman kokoluokan tonteille rakennettaisiin kaksi erillistaloa. Vuonna 2011 tontin keskimääräinen pinta-ala oli 2391 neliömetriä (koko maa) ja omakotitalotonttien neliöhinta koko maassa oli 18,40 euroa ja pääkaupunkiseudulla 163,10 euroa (Rakennuslehti ). Tästä johtuen tonttien lohkominen on lisännyt suosiota ja vastannut omakotitaloasujien kasvavaan kysyntään. Valtakunnallisen asukasbarometrin 2010 mukaan pientaloalueella noin joka toinen asukas kannatti alueensa tiivistämistä (Strandell s. 70). 3.2 Aluetason toteutusmallit Tarkastellessa täydennysrakentamisen mahdollisuuksia aluetasolla toteutus voidaan jakaa viiteen malliin. Kuvassa 2 esitetään aluetason eli naapurustotason toteutusmallit: reunojen täydentäminen, tiivistäminen, tonteille lisärakentaminen, purkaminen ja uuden rakentaminen ja vajaakäyttöalueiden rakentaminen. Kuva 2. Rakennettujen alueiden täydennysrakentamisen aluetasomallit (Hartiala 2012 s. 77). 10

22 Jo aiemmin rakennettuun ympäristöön voidaan rakentaa uusia asuintaloja puistoalueiden reuna-alueille. Tällöin kyseessä on reunantäydentämisen toteutusmalli. Kun uusia asuintaloja rakennetaan alueen reunojen sisäpuolella omille tonteilleen, käytetään termiä tiivistäminen. Asunto-osakeyhtiöiden tonteilla, joilla on rakennusoikeutta käyttämättä, voidaan samalle tontille rakentaa yksi tai useampi uusi asuintalo. Rakennetussa ympäristössä esiintyviä vajaakäyttöalueita voidaan muuttaa uudisrakentamisella asuinkäyttöön. Kun alueen rakennukset ovat huonossa kunnossa tai peruskorjausikään tulleita, on mahdollista purkaa koko asuinrakennus tai alue ja rakentaa tilalle uudet rakennukset. Tämä mahdollistaa samalla alueen tiiviimmän rakentamisen tyyppilähiöissä ja mahdollistaa uuden toimivamman suunnitelman alueelle. 3.3 Tonttitason toteutusmallit Tarkasteltaessa täydennysrakentamista tonttitasolla voidaan toteutusvaihtoehdot jakaa seuraavasti: uuden rakentaminen tyhjälle tai aiemmin rakennetulle tontille, nykyisen rakennuksen korottaminen tai jatkaminen ja kellari- tai vinttitilojen muuttaminen asumiskäyttöön. Kuvassa 3 havainnollistetaan selkeästi tonttitason mallit. Kuva 3. Tonttikohtaiset täydennysrakentamisvaihtoehdot (Hartiala 2012 s ). 11

23 HAASTEET (4-6) 4 Rakentamisympäristöstä aiheutuvat suunnitteluhaasteet ja niiden vaikutukset Aikaisemmin rakennetulle alueelle rakentamisen haasteena on uudisrakennusten implementoituminen olemassa olevaan ympäristöön. Toisaalta haasteita aiheuttaa myös ne ympäristösyyt, joiden vuoksi tietyt alueet ovat jääneet aikoinaan rakentamatta, esimerkiksi geologiset seikat tai melu. Rakentamisympäristöstä aiheutuvat fyysiset haasteet liittyvät oleellisesti ympäristöön, johon täydennysrakentamista suunnitellaan. Niitä voivat olla muun muassa tontin maaperä tai sijainti. Nämä ominaisuudet johtavat yleensä siihen, ettei tällaisia alueita edes harkita täydennysrakentamiseen vaan ne määritellään sijaitsevan soveltumattomalla alueella. Näitä voivat olla esimerkiksi junaradan tai vilkkaan tien aiheuttama melualue sekä saastunut maa-alue. Fyysisten haasteiden poistamiseksi tarvitaan ennakkotietoa vaadittavasta investoinnista ja sen suhteesta potentiaalisen täydennysrakentamisen taloudellisiin ja muihin hyötyihin. Luonteeltaan fyysiset haasteet ovat täydennysrakentamisen hidasteista yksinkertaisimpia. Ne ovat ratkaistavissa jo suunnitteluvaiheessa. Nämä haasteet voidaan usein poistaa kohtuullisella investoinnilla tai kekseliäällä suunnittelulla (Julien De Smedt Architects 2011, Bjarke Ingels Group 2004). Näitä haasteita käsittelemällä voidaan löytää rakennuspotentiaalia niiltä alueilta, joita ei ole aiemmin katsottu soveltuvaksi rakentamiselle. Tässä luvussa on esitetyt tärkeimmät haasteet eivät ole ensisijaisuusjärjestyksessä. Käsiteltävät haasteet eivät täysin kata kaikkia mahdollisia täydennysrakentamishankkeita. 4.1 Sijainti Rakennuksen sijoittamisen haaste voidaan jakaa seudulliseksi ja tonttikohtaiseksi haasteeksi. Asukkaiden liikkumistarpeen minimointiin tulee pyrkiä rakennuspaikkaa valittaessa. Kaupunkirakenteen eheyttämisessä yleensä liikenteellinen infrastruktuuri (tiet, rautatie, joukkoliikenneverkosto) ovat jo valmiina. Työmatkaliikenteen lisäksi tulee huomioida myös vapaa-ajan liikenne. Vapaa-ajan asiointiliikenteen osuus voi olla jopa 2/3 kaikista päivittäismatkoista (Alku 2011). Lisäksi nykyisen asuntokannan yhteydet luontoon tai palveluihin eivät saa heikentyä lisärakennuksien sijoittelusta. Uuden rakennuksen sijainti tontilla muodostaa suuremman haasteen kuin (edellä mainittu) niiden sijainti yhdyskuntarakenteessa. Valittaessa hyvää ja soveltuvaa ra- 12

24 kennuspaikkaa, tulisi ottaa huomioon muun muassa seuraavat: (Palttala-Heiskala 2011) 1. Rakennuspaikan yhteydet etäisyydet palveluihin, työpaikoille ja vapaa-ajan toimintaan sekä julkinen liikenneverkko, yhteys luontoon 2. Rakennuspaikan muut ominaisuudet pienilmasto aurinkoisuus, maaston muodot, vallitsevat tuulet, kosteus, lämpimyys maaperä perustusolosuhteet maisema ja kasvillisuus viihtyisyys luontoarvot suojelutarve tekniset valmiudet kunnallistekniikka 3. Rakennuspaikan ympäristön ominaisuudet turvallisuus, puhtaus, terveellisyys, viihtyisyys, sosiaalinen verkosto, vaikutusmahdollisuudet Usein joudutaan toteamaan, että parhaat paikat ovat jo rakennettuja. Jos näin on, se johtaa uudisrakennuksen sijoittamisen huonompiin paikkoihin (varjopaikka, rajoittunut maisema, matala kohta tontilla). Samalla muodostuu arkkitehtuurisia ja rakennusteknisiä haasteita; esimerkiksi ikkunoiden sijoittaminen, rakennuksen korkeus, perustustavan valinta tai hulevesien ohjaus. Samanlaisia haasteita kohdataan myös nykyisten rakennuksien korottamisessa tai kellari- ja ullakkotilojen käyttömuutoksissa. 4.2 Pohjarakennusolosuhteet Kaupunkirakenteen tiivistämisen myötä otetaan käyttöön maita, joita ei ole syystä tai toisesta rakennettu aiemmin. Usein parhaille paikoille on jo rakennettu, eikä topografia ja maaperän ominaisuudet ole kannustaneet lisärakentamiseen. Uusien tonttien pohjarakennusolosuhteet voivat olla savimaita, kallionrinteitä tai hetteikköjä. Haasteena on, miten täydennysrakentaminen toteutetaan hyvän rakennustavan mukaisesti ja millaisella tekniikalla niille paikoille, joille ei ole ollut taloudellisesti kannattavaa rakentaa aiemmin. Maaperän ominaisuuksista johtuvien haasteiden ratkaisemiseksi muodostuu avaintekijäksi täydennysrakentamisen toteutusvaiheen huolellinen suunnittelu. Maaperän ominaisuudet vaikuttavat muun muassa liikenteen tärinän johtumiseen rakennukseen ja rakentamisteknisten ratkaisujen valintaan. Valinnoilla voidaan ennaltaehkäistä tyypillisiä rakentamisen ongelmia kuten painuminen, kosteusvauriot, hulevesien ohjauksen ongelmat. Maa-aineksen täydellinen vaihtaminen tai kallion louhinta voi nostaa kustannuksia merkittävästi verrattaessa tyypilliseen massanvaihdon suuruuteen. Sen 13

25 seurauksena lisäkustannukset heikentävät hankkeen kannattavuutta (Haahtela & Kiiras 2012 s ) ja nostavat asuntojen myyntihintoja. Pohjaolosuhteet vaikuttavat myös sähkö-, vesi- ja viemärilinjojen toteutuskustannuksiin, jotka osaltaan lisäävät rakennuskustannuksia. 4.3 Melu Rakentamispaikkojen määrää rajoittavat myös sellaiset haasteet, joilla on suoraan vaikutusta ihmisen terveydentilaan. Näistä tulisikin käyttää käsiteitä rasite tai rajoite, joista yksi tällainen on melu. Yleisesti rakentamispaikkojen valinnan mahdollisuutta rajaa jo rakennetun ympäristön liian korkea melutaso kuten teollisuustoiminta tai liikenne. Asumiskäyttöön soveltuvien rakennuspaikkojen kelpoisuutta rajoitetaan melutason ohjearvoilla. Taulukossa 1 esitetään melutasojen ohjearvoja rakennuksen sisä- ja ulkotiloissa. Taulukon tiedoilla voidaan arvioida paikkojen soveltumista täydennysrakentamiseen, jos alueelta on tiedossa melumittauksia tai meluselvityksiä. Taulukko 1. Suomessa käytetyt melutason ohjearvot sisä- ja ulkotiloissa (Sosiaali- ja terveysministeriö 2003, Valtioneuvoston päätös 1992). Huoneisto ja huoneistotilat L Aeq, 07-22h [db] Asuinhuoneisto asuinhuoneet, paitsi keittiö asunnon muut tilat 1) ja keittiö Hoito- ja sosiaalihuoltolaitokset, majoitustilat potilashuoneet, majoitushuoneet päiväkodit, lasten ja henkilökunnan oleskeluun tarkoitetut huoneet Kokoontumis- ja opetushuoneistot luokkahuoneet, kirkot, huonetilat Liike- ja toimistotilat 45 Ulkotilat Asumiseen käytettävillä alueilla, virkistysalueilla taajamissa ja taajamien välittömässä läheisyydessä Loma-asumiseen käytettävillä alueilla, leirintäalueilla, taajamien ulkopuolella olevilla virkistysalueilla ja luonnonsuojelualueilla L Aeq [db] ) mm. kylpyhuone, apukeittiö, sauna, vaatehuone. Jos tällainen tila on avoyhteydessä huonetilaan, käytetään asuinhuoneen ohjearvoa. Nykyisellä melutasolla on suoravaikutus täydennysrakentamisen mahdollisuuksiin. Yleisesti hyvien liikenneyhteyksien päässä olevat asuinalueet ovat vilkkaiden teiden läheisyydessä, jolloin melutaso voi muodostua rajoittavaksi tekijäksi. Esimerkiksi Vantaalla täydennysrakentamista ja uusien asuinalueiden rakentamista rajoittavat lentoliikenteestä johtuva melu (Finavia 2010). Meluntorjuntaan on monia ratkaisuja, mutta niiden aiheuttamat kustannukset on huomioitava hankkeiden kustannuslaskelmassa. Tieliikenteestä tulevaa melua voidaan 14

26 vähentää meluvalleilla tai -aidoilla. Rakennusten sijoittelulla voidaan vähentää melua piha-alueilla tai asuinrakennuksen läheisyydessä. Useimmiten radanvarren tai tien viereen suunnitellaan toimistotaloja tai pysäköintitaloja, joita käytetään meluvalleina radan tai tien suuntaan sekä asuintalojen ja radan tai vilkkaan tien välissä. Materiaalivalinnoissa haasteen muodostaa se, että niiden tarve voi olla vain yksittäisissä paikoissa. Jälkikäteen tehtävistä muutostöistä aiheutuu lisäkustannuksia, jos esimerkiksi tietyn kerroksen ikkunat joudutaan vaihtamaan melutason laskemiseksi sisätiloissa tai rakennuksen runkoa pitkin välittyy melua. Ympäröivää melua voidaan myös vähentää rakennusmateriaalien tai rakennuksen suunnittelulla. Tästä esimerkkinä ovat Helsingin Porkkalankadun ja Kustaa Vaasantien luhtitalokäytävälliset asuintalot, joiden lasitetut käytävät on sijoitettu melulähteen suuntaan. Tällainen toteutus tehtiin Helsingin opiskelijoiden asuntosäätiö vuokraasuintaloon Kustaa Vaasantien varrella Helsingissä (kuva 4). Luvan myöntämistä edesauttoi se, että kyseessä oli lyhytaikaista vuokra-asumista tarjoava yritys. Erityisen haasteen tuovat omistusasumiseen tarkoitetut asuinrakennukset junaasemien ja moottoriliikenneteiden läheisyydessä. Espoon Leppävaarassa sijaitsevassa huoneistossa melun mittauspaikka vaikutti tulokseen siten, että huoneen keskeltä mitattuna makuuhuone oli asumiskelpoinen, muista korkeuksista se ei täyttäisikään vaatimuksia (Kantomaa 2012). Melutasoon voidaan vaikuttaa myös ikkunoiden valinnalla ja niitä jälkikäteen vaihtamalla. Toimilla voidaan laskea sisätilojen desibelitasoa. 15

27 Kuva 4. Melusuojausta Helsingin opiskelijoiden säätiön asuintalossa Kustaa Vaasantiellä Helsingissä. Vuoden 2010 tilastojen mukaan tiellä kulkee autoa arkivuorokaudessa. Kuvausaika maanantai klo Melumittauksia tulisi suorittaa jo kaavoitusprosessin laadintavaiheessa, jolloin kaavoituksessa otetaan huomioon melun ja tärinän aiheuttamat erityisvaatimukset rakennusten sijainnin, korkeuden ja käyttötarkoituksen suunnittelussa. Melumittausten ajankohta tulee valita niin, että se vastaa normaalia tilannetta. Suurien kaupunkien kesäkuukaudet ja kansallisien pyhien jälkeiset arkipäivät mittauspäivinä eivät anna todellista tietoa liikenteen aiheuttamasta melutasosta myös vuoden ajalla on merkitystä. Äänen kulkeutuminen eri ulkolämpötiloissa aiheuttaa lievän virheen mittaukseen (Sosiaali- ja terveysministeriö 2003), mutta kasvuston, erityisesti puiden lehdet, merkitys korostuu melutason arvioinnissa. Toinen merkittävä tekijä on mittauspaikan sijainti huoneessa. Melutasoa voidaan laskea asentamalla erikoisikkunat huoneistoihin, mutta voi olla tilanteita, jossa toimenpide ei yksistään riitä. Rakentamisen aikana muodostuvan melun vaikutuksia käsitellään erikseen luvussa Tärinä Tärinä ja melu esiintyvät ympäristössä yleensä rinnakkain. Yhdyskuntarakenteen tiivistyminen luo paineita rakentaa myös sellaisille alueille, joilla tärinähaitat korostuvat, esimerkiksi pehmeille savimaat (Talja et.al 2008 s. 9). Raideliikenne, junat, raitiovau- 16

28 nut ja metro voivat aiheuttaa rakennuksiin paitsi suoranaisen ilmaäänenä kuuluvan melun lisäksi tärinää ja runkomelua. Näiden ongelmien ottaminen huomioon on teknisesti erittäin vaativaa ja vasta viime vuosina ovat kehitetty tärinän ja runkomelun arviointimenetelmät sekä suositukset raja-arvoiksi (Kukkonen 2010). Kaavoituksen suunnitteluvaiheen yhteydessä suoritetaan tärinämittaukset. Mittausten perusteella voidaan arvioida tontin soveltumista rakentamiseen (Promethor Oy). Yleensä tärinä on voimakkuudeltaan pientä ja se ei aiheuta rakenteellisia vaurioita. Rakennuksiin tärinästä aiheutuneista rakenteellisista vaurioista kolmasosa aiheutuu autoliikenteen tärinästä ja loput raideliikenteestä (Talja et.al 2008 s. 10). Fyysisiä tärinän aiheuttamia haittoja ovat keskittymiskyvyn heikkeneminen, nukkumisvaikeudet ja sen seuraukset. Tärinää voi alkaa esiintyä myös jälkikäteen lähiympäristössä tapahtuvien muutoksien myötä (esimerkiksi raideliikenteen laajentuminen) tai täydennysrakennettu hanke on tärinän vaikutusalueella. Rakennuksen tärinän arviointitaso on kolmiportainen. Arviointitasolla 1 selvitetään, onko tarkempi värähtelytarkastelu tarpeen. Taulukossa 2 esitetyt välimatkat perustuvat kirjallisuudessa esitettyihin tuloksiin ja suositellaan käytettäväksi yleiskaavatasolla. Arviotaso 2 perustuu laskentakaavoihin perustuvaan asiantuntija-arvioon. Laskennallinen arviointi on toistaiseksi epätarkkaa, mutta laskentamallit antavat hyvän käsityksen värähtelyn suuruuteen vaikuttavista tekijöistä. Arviointitasoa 2 voidaan käyttää asemakaavatasossa tietyillä alueilla tai arviointitasolla 1 saaduilla riskialueilla. Arviointitaso 3 perustuu maaperän tärinämittauksiin. Sitä suositellaan kohteissa, joissa maaperän värähtelyn voidaan arvioida vahvistuvan voimakkaasti rungon tai lattian resonanssi-ilmiön vuoksi. (Talja et al s ) Taulukko 2. Arvio turvaetäisyydestä, jota kauempana värähtelyselvitys ei uusilla asuinalueilla ole tarpeen (Törnqvist &Talja 2006 s. 18). Turvaetäisyys Liikennetyyppi Pehmein maalaji 500 m Tavarajunaliikenne (3500 tn, 90 km/h) pehmeä maa 200 m Pikajunaliikenne (140 km/h) pehmeä maa 100 m Tavara- ja pikajunat kova maa 100 m Metro ja sähkömoottorijunat (80 km/h) pehmeä maa 100 m Raskas maantieliikenne (100 km/h, sileä) pehmeä maa 100 m Hidastetöyssyt, rakasliikenne (40 km/h) pehmeä maa 50 m Raskas katuliikenne (40 km/h, sileä) pehmeä maa 15 m * Rakas maantie- ja katuliikenne (ml. töyssyt) Kova maa * Ei koske väyliä, joilla on vain tilapäisesti raskasta liikennettä Tehokkain tapa vähentää tärinän aiheuttamia haittoja on välttää asuntorakentamista liikennetärinäalueille. Mahdollinen tärinäalue kannattaa suunnitella pysäköinnille tai piha-alueeksi tai liikerakennuksille (Talja et al s. 82). Tärinän vaikutusalueella rakentaminen on mahdollista, mutta silloin rakennusten tärinän vaimentamistekniikkaan tulee kiinnittää huomiota rakennesuunnittelussa. Tekniset ratkaisut tuottavat 17

29 lisäkustannuksia ja niiden kannattavuutta tulee tarkastella erikseen. Rakentamisen aikana muodostuvan tärinän vaikutuksia käsitellään erikseen luvussa Maaperän pilaantumisaste Houkuttelevia täydennysrakentamiskohteita vapautuu teollisuuden rakennemuutoksen ja polttoaineen jakeluasemien lakkauttamisten myötä. Puun- ja metallinjalostusteollisuuden käytössä olleiden kiinteistöjen käytölle etsitään vaihtoehtoisia käyttötarkoituksia toiminnan loputtua. Nämä alueet sijaitsevat usein kunnan tai kaupungin keskustan välittömässä läheisyydessä, koska aikanaan uusi asutus keskittyi tehtaan ympärille (Pölkki 2012). Helsingissä satama-alueiden uudelleen järjestelemisen seurauksena vapautui lastausalueita. Maaperään voi olla päätynyt toimintavuosina haittaaineita (mm. kyllästysaineita) ja tontit eivät välttämättä sovellu sellaisenaan rakentamiseen. Jos maaperän haitallisten aineiden pitoisuuksien kynnys- ja ohjearvot (Valtioneuvosto 2007) ylittyvät, täytyy maaperään kohdistaa puhdistustoimenpiteitä. Suomessa on maan puhdistamisessa käytössä asetus ympäristövahinkovastuusta (KOM/2000/0066). Se määrää maaperän omistajan vastuuseen pilaaja-maksaa - periaatteella. Maaperän pilaajan tulee saattaa haitta-ainepitoisuudet ohje-arvojen (Valtionneuvosto 2007) alapuolelle. Näin maanpuhdistuskustannukset eivät tule suoraan rakennuttajan maksettavaksi, mutta kustannukset huomioidaan myyntihinnoissa (Pölkki 2012). Tonttia myytäessä maanomistajan tai vuokraajan on kerrottava uudelle omistajalle tai vuokraajalle seikoista, jotka ovat saattaneet tai saattavat pilata maaperää tai pohjavettä. Selontekovelvollisuudesta on säädetty ympäristönsuojelulaissa (86/2000). Jos maanomistaja laiminlyö selontekovelvollisuutensa, voi ostaja vaatia hinnanalennusta, kaupan purkua tai vahingonkorvausta, mikäli myöhemmin ilmenee, että maaperä on pilaantunut (Ympäristöministeriö 2008). Täydennysrakentamishankeen suunnittelun alkuvaiheessa voidaan tarkastaa, löytyykö suunniteltualue pilaantuneiden maa-alueiden tietojärjestelmästä. Suomen ympäristökeskus ylläpitää valtakunnallista maaperän tilan tietojärjestelmää. Siihen on koottu tietoa alueista, joiden maaperään on voinut päästä haitallisia aineita, maaperän tilaa on selvitetty tai alueista, jotka on jo puhdistettu. Järjestelmästä voidaan nähdä alueet, joissa käsitellään tai varastoidaan ympäristölle haitallisia aineita. Yhteensä tietoja on runsasta kohteesta (Suomen ympäristökeskus 2009). Pilaantuneet maa-alueet luokitellaan pilaantuneiden maa-alueiden tietojärjestelmässä olevien tietojen ja tehtyjen toimien perusteella neljään luokkaan. Taulukossa 3 esitetään luokitusluokat, jotka ovat saatavissa kunnan ympäristöviranomaiselta. 18

30 Taulukko 3. Ympäristöministeriön ylläpitämän pilaantuneiden maiden viranomaisaineiston luokittelu (Ympäristöministeriö 2008). Tietojärjestelmässä käytettyluokitus Alueet, jotka tarvitsevat selvittämistä Alueet, jotka on arvioitava tai tarvittaessa puhdistettava Alueet, jotka eivät edellytä puhdistamista Toimivat kohteet Luokituksen kuvaus Alueella on viranomaisten saamien tietojen mukaan harjoitettu toimintaa, jossa on käsitelty ympäristölle haitallisia aineita. Niitä on voinut joutua myös maaperään. Näin ei aina ole, mutta on tärkeää, että riski otetaan huomioon alueen maankäytössä, alueelle rakennettaessa, aluetta myytäessä tai sitä vuokrattaessa. Alue, jossa maaperään päässyt jäte tai aine on huonontanut maaperän laatua. Tämä voi vaarantaa tai haitata ihmisten terveyttä tai ympäristön tilaa. Se voi myös vähentää alueen viihtyisyyttä. Alue, jonka maaperä on puhdistettu viranomaisten asettamien tavoitteiden mukaisesti tai alue, jonka maaperä on tehtyjen tutkimusten perusteella todettu pilaantumattomaksi. Maa-alueella voi silti olla käyttörajoitteita Alueella käsitellään tai varastoidaan ympäristölle haitallisia aineita. Toiminnan loppuessa tai muuttuessa on tarvittaessa selvitettävä maaperän tila. Helsingissä on yli 200 tutkimatonta maa-aluetta, jotka ovat mahdollisesti pilaantuneita. Noin 600 aluetta on tutkittu ja kunnostettu (Helsingin kaupungin ympäristökeskus 2011). Helsingissä kunnostetaan nykyisin vuosittain pilaantuneen maan kohdetta. Kohteista kaivetaan vuosittain keskimäärin tonnia pilaantunutta maata. Pilaantuneen maan kunnostusmenetelmänä tyypillisesti on massanvaihto. Helsingissä on kahdesti kunnostettu poikkeavan suuria alueita. Vuonna 1996 kunnostettiin Herttoniemen öljysataman alue ja vuonna 2005 kunnostettiin Myllypuron entisen kaatopaikan alue ja Vuosaaren sataman pilaantuneita alueita. Kuvassa 5 esitetään Eteläisen Helsingin pilaantuneiden maiden rekisteriin ilmoitetut kohteet erittelemättömästi taulukon 3 luokituksista. Kartasta nähdään Pitäjänmäen, Herttoniemen ja Verkkosaaren teollisuustonteilla olevan pilaantuneen maan kohonnut riski. Nämä alueet voisivat soveltua täydennysrakentamiseen, jos puhdistustoimenpiteiden kustannukset eivät nouse kohtuuttomiksi. (Helsingin Kaupunki 2010 s. 15, 16) 19

31 Kuva 5. Pilaantuneiden maiden rekisteriin ilmoitetut kohteet Helsingissä (luokitukset I-IV) (Oivatietojärjestelmä 2011). Helsingissä otetaan vanhoja satama-alueita (Jätkäsaari, Sompasaari) asumiskäyttöön (Helsingin Kaupunki 2012 a). Maaperätutkimuksilla selvitetään maaperän puhtausastetta ja asuinrakentamiskelpoiseksi saattamiseen tarvittavia toimia. Kustannuksiin vaikuttaa, mikä on alkutilanne ja mikä puhdistusmenetelmä valitaan ja kuinka laajat ovat massanvaihdot. Helsingin Arabianrannan rakentaminen 2000-luvun alussa oli ensimmäisiä laajempia rakennusalueita Suomessa, jossa huomattava osa pilaantuneista maista jätettiin eristettynä paikalleen. Alueen talot rakennettiin paaluille ja pihat ja kadut paalulaatalle. (Vepsäläinen 2009) Saastuneeksi todetulle maalle rakentaminen herättää kansalaisissa epäilyksiä. Varmaa näyttöä pilaantuneen maan aiheuttamasta terveysriskistä Suomessa on vähän, niiden on arvioitu olevan pienempiä kuin muiden ympäristöterveysriskien (hometalot, radon) (Komulainen 2008). Toisaalta Helsingin Myllypuron alueelle rakennettiin kerrostalolähiö vuonna 1976, pääosin aiemmalle metsämaalle, mutta osin Helsingin kaupungin yleisen kaatopaikan päälle luvun lopulla asukkaiden terveyden tilaa tutkittiin mm. syöpien, astman ja hedelmällisyyden osalta. Poikkeavia tutkimustuloksia ei tuolloin löydetty, mutta alueen asuintalojen purku aloitettiin vuonna 2001 (Pönkä & Pukkala 1999 s. 2, Ritvanen et al. 2003, Asunto Oy Alakiventie ). Pilaantuneiden alueiden käyttöönotto asuinkäyttöön ja alueiden houkuttelevuuden parantaminen kansalaisten mielikuvissa, ilman terveyshaittojen vähättelyä, on tärkeää täydennysrakentamisen näkökulmasta. Lisätietoa tarvitaan pilaantuneiden maaperän stabiloinnin ja soveltuvien perustustekniikoiden yhteensovittamisesta ja niiden kus- 20

32 tannuksista, jotta rakentamista näille alueille voidaan edistää. Kansainvälisesti on toteutettu hankkeita, jossa maaperän puhdistamisen sijaan rakennus nostettiin irti maasta (Bjarke Ingels Group 2004). Joensuussa päädyttiin puhdistamaan vanha saha-alue ennen tontin myyntiä (Pölkki 2012). Loimaalla jätettiin puhdistus tekemättä, mutta massanvaihto aloitettiin jälkikäteen sekä turvallisuus että alueen maineen vuoksi. (Koskinen 2012). 4.6 Rakentamisympäristö Ympäristönanalysointi tulisi olla lähtökohta täydennysrakennuksen ominaisuuksille (Badermann 1990 s. 13). Suunnitteluvaiheessa tuleekin tarkastella täydennysrakennusta koko kaupungin rakenteessa (sisältäen massoittelun ja korkeuden yhtenäisyys, kattomateriaalin ja värityksen yhtenäisyys), täydennysrakennusta kaupunginosan rakenteessa (sisältäen kattomuodot ja julkisivun pituus), täydennysrakennusta katukuvassa (sisältäen katujulkisivun jaksotus, suljettu, puoliavoin ja avoin rakennustapa), ja täydennysrakennusta suhteessa naapurirakennuksiin (sisältäen räystään muoto ja ulkonema, sokkelin korkeus, kattokulma, julkisivun pintastruktuuri, materiaali ja värit, ikkunoiden puitejako ja oviaukot) (Badermann 1990 s ). Edellä esitetty soveltuvuusanalyysimenetelmä voi toimia yhtenä vaihtoehtona täydennysrakentamisen vaikutusten arvioinnissa. Tämä menetelmä on saatavissa kirjallisuudesta (Badermann 1990). Vaihtoehtoja arviointiin voi kehittää niin asukkaat itse kuin alan ammattilaiset. Lähiöiden täydennysrakentamisessa tulee huomioida alueen yleinen soveltuminen rakentamiseen. Täydennysrakentamista ei pitäisi perustella lähiöalueille sellaisilla syillä kuten levottomuus, asukkaiden tulotaso tai maine. Usein lähiöalueen asuntoosakkeiden arvo voi olla pienessä tehokkuudessa ja väljyydessä. Asunto-osakkeen arvoa nostaa vehreä ympäristö ja ikkunanäkymät. Peruskorjauksen jälkeen nykyinen asuntokanta voisi olla arvostetumpi ja arvokkaampi ilman täydennysrakentamista. Kun täydennysrakentaminen on katsottu soveltuvan alueelle, voidaan rakennuksen soveltuvuutta arvioida pisteytyksellä. Taulukossa 4 esitetään kuusi erityyppistä täydennysrakennuksen sopeutumisasteluokkaa. Sopeutumisasteluokka määritellään pistelaskulla, jossa ominaisuuden yhtenäisyys tuottaa pisteen. Mitä useampia yhtäläisyyksiä löytyy vertailtavien vanhojen rakennusten ja täydennysrakennuksen välillä, sitä sopeutuvampi täydennysrakennus on. (Badermann 1990 s. 18, 36). 21

33 Taulukko 4. Täydennysrakennuksen sopeutumisasteet (Badermann 1990 s.33-35)., Luokan kuvaus Rakennuksenluokituspisteet I Rekonstruktiot ja siirretyt Kokonaan tai osittain alkuperäisen 10 rakennukset esikuvan mukaan jälleenrakennetut rakennukset joka samassa tai eri paikassa. II Historialliset rakennukset Naapurirakennuksen kanssa pitkälti 8-10 samannäköiset, ympäristöön sulautuvat rakennukset. Tunnusmerkkinä ovat mittakaavan ja materiaalin samankaltaisuus. III Analogiset rakennukset Omaleimaisella muotokielellä ympäristön 7-9 mittakaavaa ja julkisivujaottelua noudattavat rakennukset IV Neutraalit rakennukset Erikoispiirteitä välttävät, yksinkertaiset, 4-7 teknisluontoiset rakennukset. Eroavaisuudet koskevat enimmäkseen julkisivun jaottelua, materiaaleja sekä ikkunoiden muotoa ja puitejakoa V Poikkeavat rakennukset Omaleimaiset, ympäristöstään selkeästi 3-5 poikkeavat rakennukset, jotka noudattavat kuitenkin naapurirakennusten korkeutta ja muotoa. VI Kontrastirakennukset Omaleimaiset, ympäristöstään selkeästi poikkeavat rakennukset, jotka poikkeavat myös muodon, korkeuden ja kattokulman osalta ympäristöstä Pysäköinti Autopaikkojen rakentamista säätelee maankäyttö- ja rakennuslaki (MRL), tosin kuitenkin varsin yleisesti (MRL 54, 57 ). Se ei säätele asuntotonteille toteutettavaa autopaikkamäärää eikä toteutustapaa, vaan se tapahtuu asemakaavassa. Kiinteistöä varten asemakaavassa ja rakennusluvassa määrätyt autopaikat tulee järjestää rakentamisen yhteydessä. Jos asemakaavassa niin määrätään, kunta voi osoittaa ja luovuttaa kiinteistön käyttöön tarvittavat autopaikat kohtuulliselta etäisyydeltä. Tässä tapauksessa kiinteistönomistajalta peritään autopaikkojen järjestämisestä vapautumista vastaava korvaus kunnan hyväksymien maksuperusteiden mukaan. Autopaikkojen järjestämisvelvollisuus ei koske vähäistä lisärakentamista eikä rakennuksen korjaus- ja muutostyötä. Rakennuksen tai sen osan käyttötarkoitusta muutettaessa tulee kuitenkin ottaa huomioon tästä johtuva autopaikkojen tarve. (MRL 156 ) Kaupunginvaltuusto määrittelee asemakaavaa hyväksyessään alueelle osoitettujen asuntotonttien autopaikkamäärät, jotka perustuvat yleensä kaupungin omiin ohjeisiin. Lisäksi uusien asuntotonttien asemakaavat sisältävät lähes aina määräyksen autopaikkojen toteutustavasta (Helsingin kaupunkisuunnittelulautakunta 2012). Rakennusvalvontaviranomainen velvoittaa asuntotontin rakennusluvassa toteuttajan toteuttamaan asemakaavan mukaiset autopaikat. Järjestämisvelvollisuuteen kuuluu myös 22

34 nykyisen autokannan toteuttamatta olleiden autopaikkojen järjestäminen sekä autopaikat, jotka poistuvat täydennysrakentamisen myötä. Autopaikkanormin avulla voidaan hallita minimiautopaikkamäärää. Se takaa kuluttajalle asunnonhankinnassa perusolettamuksen autopaikkojen saatavuudesta. Helsingin autopaikkanormi esitetään taulukossa 5. Autopaikkamääräksi valitaan kahdesta luvusta suurempi. Kerrosneliömetri (kem 2 ) on kerrosalan yksikkö, joka tarkoittaa rakennusten kerrosten yhteenlaskettua pinta-alaa ulkoseiniä myöten. Taulukko 5. Helsingin pysäköintinormi (Helsingin kaupunkisuunnittelulautakunta 2012). Talotyyppi Aluemääritelmä 1 autopaikka/ X autopaikka/asunto X kem 2 kantakaupunki 145 0,4 Kerrostalo esikaupunkialueella <600 m raideliikenteen pysäkille 120 0,6 <800m raideliikenteen pysäkille <800m runkobussipysäkille 90 1,13 Rivitalo muut alueet 80 1,25 Townhouse-tyyppisiin taloihin, <500 m raideliikenteen pysäkille - 1 Omakoti tai paritalo Omakoti tai paritalo 1 Kaupunginvuokratalo -20 % normaalista - 20 % normaalista Muut tapaukset Opiskelija-asuntokäyttö <400 m raideliikenteen pysäkille Senioriasunto - 25 % normaalista - 25 % normaalista Toimistorakennukset ja liiketilat 60 Vieraspaikat kerrostalot Vieraspaikat omakoti tai paritalo - 1 Asukkaiden kuorma-autot Townhouse-tyyppinen= yhteen kytkettyjä pientaloja (Helsingin kaupunkisuunnittelulautakunta 2012). Täydennysrakentamiselle potentiaalisia kohteita ovat laajat parkkipaikka-alueet. Täydennysrakentamisessa haasteena onkin pysäköintinormien ja asemakaavan mukaisten autopaikkojen järjestäminen pienentyvillä tontilla. Jos autopaikkanormeista poikettaisiin (esimerkiksi autoton kortteli), tulisi autopaikkojen saatavuus olla esillä esimerkiksi isännöitsijätodistuksessa. Näin asuntojen arvo perustuu tietoon autopaikkojen puuttumisesta. Asunto-osakkeen omistaminen autopaikattomasta talosta, ei voi estää asukkaan auton hankintaa ja sopiva säilytyspaikka tulee löytyä lähiympäristöstä. Maantasossa pysäköinti on halvin toteuttamisvaihtoehto, kun maanalainen halli voi olla jopa kymmenen kertaa kalliimpaa toteuttaa. Tämän vuoksi täydennysrakentamishankkeella ei voida yksistään rahoittaa autopaikkajärjestelyiden muutostöitä. Taloudelliset realiteetit vähentävät kiinnostusta täydennysrakentamiseen ja pysäköintikenttien luovuttamiseen rakentamiselle. Lisää tietoa pysäköinnin hinnoista luvussa

35 4.8 Muita haasteita Rakentaminen jo rakennetulla ja asumiskäytössä olevalla alueella vaatii suunnittelulta enemmän kuin uuden asuinalueen rakentaminen. Edellä esitettyjen haasteiden lisäksi on useita muita haasteita, joita esitellään seuraavassa lyhyesti Työmaalogistiikka Ahtailla täydennysrakentamistonteilla rakennusmateriaalien logistiikan suunnitteluun tulee kiinnittää huomioita. Useasti lähikatujen liikennettä ei voida rajoittaa kuin ajoittain ja materiaalivaraston koko on rajattu. Olemassa oleva rakennuskanta ja suuret puut voivat rajoittaa myös työkoneiden käyttöä tehokkaimmalla mahdollisella tavalla. Tontin ollessa ahdas joudutaan vuokraamaan katutilaa rakennustyömaan käyttöön. Kun varastointitilat tontilla ovat rajalliset, varastointitilojen puutetta voidaan korvata niin sanotulla täsmäkuljetuspalvelulla ulkopuolisesta varastosta. Katutilan vuokraus ja varastoinnin järjestäminen nostavat rakentamiskustannuksia. Rakentamisajan liikenne- ja pysäköintijärjestelyistä ja sen kustannuksista kerrotaan tarkemmin luvussa Toteutusajankohta Rakentamisajankohdan valintaan tulisi kiinnittää huomiota jo suunnitteluvaiheessa. Rakentamismelun kannalta puuston säilyttäminen ja eniten melua aiheuttavien rakennusvaiheiden ajoittaminen kesään vaimentaa melua. Säätilalla on olennainen osuus rakennusprosessissa kosteuden, lämpötilan ja tuulisuuden kautta. Suojauksiin ja rakentamisolosuhteita parantaviin toimenpiteisiin on varauduttava syyskuusta huhtikuulle, jotka tuovat lisäkustannuksia. Ympäristössä tapahtuva toimisto- ja liiketilojen toiminta sekä asuinrakennukset vaikuttavat uudisrakennuksen rakentamisaikatauluun. Asiasta tarkemmin luvussa 9 Ympäristövaikutukset Tonttien kuivatus Rakentaminen vaikuttaa hulevesien ohjautumiseen alueella. Suunnittelussa täytyy huomioida uusien ja alueella olevien rakennusten hulevesiohjaus. Näin voidaan estää kosteusvaurioiden muodostumista. Kosteusvaurioriski on suurempi olemassa olevalle rakennuskannalle, jos kuivatusasioita ei ole huomioitu rakennusaikana tai osana kiinteistönpitoa. Olemassa olevien rakennusten hulevesien ohjauksen muutoksien kustannuksista ja mahdollisista muista kiinteistöjä koskevista rasitteista tulee asianosais- 24

36 ten asunto-osakeyhtiöiden sopia keskenään kirjallisesti (MRL 158 ). Muidenkin teknisten laitteiden, kuten vesi- ja viemärijohtojen sijainnin siirtymisestä tai rasitteeksi kirjaaminen tulee huomata tehdä (Kiinteistönmuodostuslaki 14 luku 154, 156 ) Rakenteiden kantavuus Lisäkerrosten suunnittelussa tulee huomioida nykyrakennuksen rakenteiden kantavuus. Yksittäisien rakennusten korottamisen voi estää rakenteelliset tekijät. Tyypilliset lamellitalot paaluperustuksella ovat usein mitoitettu niin, ettei nostovaraa ole. Jos rakenteet soveltuvat lisäkerrosten rakentamiseen, ratkaisuksi voitaisiin esittää moduulirakentamista. Saatavissa on muuttovalmiita kerrosmoduuleja, jotka voidaan nostaa rakennuksen katolle autonosturin avulla (Neapo 2013) Hissin rakentaminen ja esteettömyys Lisäkerroksien suunnitteluissa tulee muistaa myös hissivelvoitteen laukeaminen. Rakennuslupaa ei mahdollisesti myönnetä hissittömän talon korottamiseksi, jos hissiä ei samanaikaisesti asenneta. Hissin rakentaminen tarvitsee määräenemmistön yhtiökokouksessa. Etenkin luvun asuintaloissa ei ole porraskäytävissä tarpeeksi tilaa hissille. Tällöin talon ulkopuolelle rakennettavat omat hissimoduulit ovat yksi mahdollisuus. Jugend-ajan asuintaloissa porraskäytävät ovat tilavat, mutta suojelupäätös voi olla esteenä hissin asentamiselle. Hissien lisääminen vanhoihin rakennuksiin on merkittävä asumismukavuutta lisäävä parannus myös esteettömyyden näkökulmasta. Täydennysrakentamishankkeissa, joissa tontin koko pienenee tai uudisrakennuksen tontti on pieni, on huomioitava myös pihan ja mahdollisuuksien mukaan koko asuinalueen esteettömät kulkumahdollisuudet, jotta kokonaisuudesta saadaan toimiva Kiinteistön ylläpito Pienentyneet tontit ja maanalaisen pysäköinnin tuomat pihakansiratkaisut ovat haastavia kiinteistönhoidossa ja kustannuksissa mm. talvikunnossapidossa. Tarkemmin aiheesta luvuissa 7.7 ja

37 5 Lainsäädännöstä aiheutuvat suunnitteluhaasteet ja niiden vaikutukset Lainsäädännöstä aiheutuvista haasteista käytetään termejä oikeudellinen tai teknillinen haaste. Esimerkki tällaisesta haasteesta on se, että hankeosapuolten ollessa yhtä mieltä hankkeen sisällöstä, kaavoitus ei kuitenkaan salli suunniteltua ratkaisua. Toisenlaisen sosiaalipoliittisen haasteen täydennysrakentamiselle muodostaa kaavoituksen muuttaminen ja kansalaisten kuuleminen kaavoituksen muutosprosessissa, jonka laki vaatii. Rakennettaessa olemassa olevan fyysisen ja sosiaalisen ympäristön keskelle tarvittaisiin joustavuutta kaavojen sisällön ja toteutusajankohtien suhteen. Sosiaalinen aspekti tulisi ottaa huomioon laajemminkin täydennysrakentamisen suunnittelussa ja selvittää muun muassa kuinka naapurusto ottaisi hankkeen vastaan ja millä ehdoilla. Tässä luvussa esitetyt haasteet eivät ole ensisijaisuusjärjestyksessä. 5.1 Rakennusoikeus Lisärakentaminen voidaan toteuttaa, jos yhtiöllä on käyttämätöntä rakennusoikeutta. Ellei rakennusoikeutta ole riittävästi jäljellä hankkeen toteuttamiseksi, voidaan kunnalta hakea poikkeamislupaa kaavan mukaisen rakennusoikeuden ylittämiseksi, jos poikkeaminen ei ole vähäistä suurempaa. Vähäistä suuremmat muutokset edellyttävät lähtökohtaisesti kaavamuutosta ja täten juridisesti raskaampaa menettelyä. Käytännössä nykyisen tontin laajentaminen puistoalueeseen päin on aina vähäistä suurempi muutos samoin kuin asuinrakennuksen korottaminen. 5.2 Kaavoitusprosessi Kunnat vastaavat yleis- ja asemakaavoituksesta. Kunnan tulee vähintään kerran vuodessa laatia yhteenveto kunnassa ja maakuntaliitossa vireillä olevista ja lähiaikoina vireille tulevista kaava-asioista, jotka eivät ole merkitykseltään vähäisiä (kaavoituskatsaus). Kaavoituskatsauksen yhteyteen on kysynnän sitä edellyttäessä liitettävä arvio asumiseen varattujen tonttien riittävyydestä. Asemakaavassa annetaan yksityiskohtaiset määräykset kaupunkialueen järjestämisestä ja rakentamisesta. (MRL 20, 7, 4 ) Asemakaava-alueelle ei saa sijoittaa toimintoja, jotka aiheuttavat haittaa kaavassa osoitetulle muiden alueiden käytölle (MRL 58 ). Rakennusta ei saa rakentaa vastoin asemakaavaa (rakentamisrajoitus). Sen vuoksi lisärakentamiselle muodostuu oikeus-tekninen este. Asemakaavan muutoksella voidaan mahdollistaa suunniteltu täydennysrakentamishanke. Kaavoitusprosessi koko- 26

38 naisuudessaan voi kestää vuosia, jolloin myös kunnanvaltuuston kokoonpanot ehtivät vaalien myötä muuttua. 5.3 Kaavoituksen ohjaama energiamuodon valinta Täydennysrakentamisen kaavoituksessa tulee huomioida myös energiaratkaisujen valinta etenkin silloin, jos se poikkeaa alueella käytetystä. Kaukolämpöön liittymiselle kaavoituksessa tulee huomioida nykyisen johtoverkon etäisyys ja kytkemiseen tarvittavat putkimetrit. Kaukolämpö sopii energiamuodoksi kerros- ja rivitaloihin. Kaavoituksessa voidaan ottaa huomioon kaukolämpöputken energiasuhteen maksimointi, sijoittamalla rakennuspaikat lähelle pääkaukolämpöputkistoa. Energiatehokkuuden kasvaessa kaukolämpöyhtiön ei ole välttämättä taloudellista liittää pientaloja verkkoonsa. (Rajala et al. s. 22) Täydennysrakentamisen houkuttelevuuden lisäämiseksi energianmuodon valinta ei tulisi olla rajoitettu, koska tontin muiden ominaisuuksien vuoksi rakennuskustannukset voivat nousta ja näin energiamuodon valinta tulisi olla asiakaslähtökohtaisesti taloudellisesti kannattavin. Maalämpökaivojen sijoittaminen omalle tontilleen ei aiheuta erillistä huomiointia kaavassa, mutta rakennusluvassa kyseinen lämmitysmuoto voidaan evätä energiamuotona, esimerkiksi pohjaveden vuoksi. Keskitetyssä maalämpöratkaisussa on huomioitava tarve huoltorakennukselle. Matalaenergiaverkon vuoksi lämpöä hyödyntävien rakennuksien tulee sijaita riittävän lähellä toisiaan (Rajala et al. s. 29). Kuten maalämpökaivojen kohdalla, yksittäiset aurinkokeräimet (sähkö ja lämpö) eivät aiheuta erillistä huomiointia kaavassa. Toisaalta passiivisen aurinkoenergian täydellinen hyödyntäminen vaikuttaa kaavanmääräyksiin; rakennusten ikkunoiden ja katonharjan suuntautuminen ja katonharjan kulman kohdalla. Asemakaavaan tulee merkitä energiatuotantoalue, jos aurinkopaneeleista aiotaan muodostaa laajempi keskittymä, joka palvelee useampaa rakennusta (Rajala et al. s. 33). Myöskään pelletti-, öljy- ja sähkölämmitys tai ilmalämpöpumput eivät aiheuta kaavoitukselle erityisvaatimuksia ja sopivat kaikkiin kaavoitusvaihtoehtoihin. 5.4 Kaavoitusta ohjaavat sopimukset ja ohjelmat Juridiset osatekijät kohdistuvat yhteiskuntatasolta yksilötasolle. Yhdyskunnallisen tason haaste on lainsäädännön muokkaaminen sellaiseksi, mikä mahdollistaa täydennysrakentamisen. Rakentamisen suunnitteluun vaikuttavat valtion ratifioidut kansalliset ja kansainväliset sopimukset, kuten ilmastosopimus, sekä valtakunnalliset strategiat ja sopimukset. Kuten aiemmin on todettu, kaavoituksen juridinen vaikutus 27

39 on aina toistaiseksi voimassa ja se voi itsessään estää tai mahdollistaa täydennysrakentamisen tietyllä alueella. Kaupunki- tai kuntatasolla, kuten valtakunnallisella tasolla, noudatetaan erityyppisiä alueellisia strategioita ja sopimuksia. Liikenneratkaisut ja muut yleiskaavatasoiset linjaukset asemakaavan vahvistamiseen saakka hyväksytään kunnan- ja kaupungin valtuustossa. Käsittelyajan ennustettavuus kaavamuuttamisessa vaihtelee. Kuntalaisten kuuleminen kaavan suunnitteluvaiheessa ja oikaisunpyyntö- ja valitusoikeuden käyttäminen voi pitkittää huomattavasti kaavan lainvoimaiseksi saattamista. Pitkissä tapauksissa voi kuntapolitiikan suunta ja taloustilanne muuttua merkittävästi. 5.5 Kaavoitusprosessiin liittyvä vuorovaikutus ja pituus Kaava-asioissa laki velvoittaa vuorovaikutukseen asianosaisten kanssa jo valmisteluvaiheessa ja antaa mahdollisuuden valitusoikeuden kaavapäätökseen (MRL 62 ja 191 ). Kaavoja valmistelevien viranomaisten on tiedotettava niin, että asianosaisille ja kuntalaisilla on mahdollisuus seurata kaavoitusta ja vaikuttaa siihen (MRL 6 ). Vaikutukseltaan vähäisestä asemakaavan muutoksista valitusoikeus on niillä, joiden oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa, ei kaikilla kuntalaisilla (MRL 191 ). Valitusoikeuden rajoittamisella voi olla kaavamuutoksen hyväksymistä nopeuttava vaikutus. Vaikutukseltaan vähäisenä ei kuitenkaan pidetä asemakaavan muutosta, jossa muutetaan rakennuskorttelin tai muun alueen pääasiallista käyttötarkoitusta, supistetaan puistoja tai nostetaan rakennusoikeutta tai rakennuksen sallittua korkeutta ympäristöön laajemmin vaikuttavalla tavalla tai heikennetään rakennetun ympäristön tai luonnonympäristön arvojen säilymistä (MRL 191 ). Edellä esitetyn vuoksi täydennysrakentaminen edellyttää usein kaavamuutoksen hakemista. Valituksen tekeminen on kaavamuutoksen yhteydessä yleistä. Vuosien hallintotuomioistuinten eritasoisista kaavaratkaisuista (960 kappaletta), keskimäärin jokaista valituksen kohteeksi tullutta asemakaavapäätöstä kohden tehtiin 1,6 valitusta. Yleiskaavavalituksia tuli päätöstä kohden kaksinkertaisesti. Lähes 80 % valituksista oli yksityishenkilöiden tekemiä (Malin 2008 s. 10 ja 11). Tämän vuoksi alueen asukkaiden aktivointi osaksi täydennysrakentamisen suunnittelua alkuvaiheessa voi vähentää kaavamuutokseen tarvittavaa aikaa. Kaavoitusprosessin pituus vaihtelee tapauskohtaisesti yhdestä vuodesta vuosikymmeneen. Pituuteen vaikuttavat sen laajuus, lisäselvitysten tarve ja valitusten määrä. Asemakaavoitusprosessi kestää Suomessa noin vuoden (HE 81/2006). Jos kaavavalitus käsitellään molemmissa tuomioistuimissa, valituksen vaikutus kaavan käsittelyn kestoon voi olla 1,5 vuodesta noin 2 vuoteen (HE 81/2006). Täydennysrakentamisen 28

40 kaavamuutoksissa välittömiä rajanaapureita on useita ja kiintyminen omaan asuinalueeseen lisää vaikuttamishalukkuutta. 5.6 Tonttijaon pysyvyys Täydennysrakentamisen hidasteena toimii myös tonttijako. Usein rakentamiseen soveltuvan tontin saamiseksi tulisi kahden tai useamman asunto-osakeyhtiön tai kiinteistön tontit lohkoa. Toisaalta usein kunta tai kaupunki on toiminut vuokraajana ja vuokrannut tontit lähiöissä. Asumiseen tulevan tontin vuokrasopimus sitoo alueen ja tontin rajat vähintään aina 30 vuodeksi tai jopa 100 vuodeksi. Helsingissä tontin vuokra-aikana on käytetty noin vuotta. Tontin tilankäyttösuunnitelma tuleekin laatia kestämään aikaa. Seuraava mahdollisuus tonttien uudelleen jakoon on vuokrasuhteen umpeuduttua. Vuokrasopimusta ei välttämättä tarvitse uusia samoilla ehdoilla (esimerkiksi hinta tai pinta-ala) tai se voidaan jättää uusimatta. Kunnan tai kaupungin kannalta tämä vapauttaa tonttijaon uudelleen harkittavaksi. Koko alueella voidaan suorittaa uusi tonttijako ja tarvittaessa suorittaa vanhan rakennuskannan purku. Jaossa voidaan huomioida nykyisten rakennuksien sijainti niin, että tilaa vapautuu uudisrakentamiselle, ja uusia vuokrasopimukset pienemmillä tonteilla. 5.7 Kuntalaisille tuotettavat palvelut Täydennysrakentamisen toivottu vaikutus on uusien kuntalaisten saaminen. Suunnitelmavaiheessa tulee kuitenkin huomioida, että alueelle muuttavat asukkaat tarvitsevat tiettyjä palveluita kunnalta, kuten lasten päivähoito ja terveydenhuolto. Uudet asukkaat voivat myös toimia palvelutarjonnan ylläpitäjänä nykyasukkaiden ikärakenteellisen yksipuolisuuden vuoksi. Tarpeen ja tilojen mitoitus etukäteen olisi suotavaa. 5.8 Tontin lunastusoikeus Kunta saa lunastaa kunnan maalla olevan toiselle kuuluvan rakennuksen ja laitoksen sekä maahan kohdistuvan nautinta-, rasite- ja muun sellaisen oikeuden samoin edellytyksin ja samassa järjestyksessä kuin sillä on oikeus lunastaa ne toiselle kuuluvan maan lunastamisen yhteydessä (MRL 98 ). Lunastusta voidaan luonnollisesti käyttää asuintontin vuokrasopimuksen uusimisen yhteydessä, muissa käyttötarkoituksessa sopimuksen voi irtisanoa. Käytännössä asuinalueiden kohdalla vanhaa rakennuskantaa voidaan käyttää kunnan vuokra-asuntokannan laajentamiseksi. 29

41 Ympäristöministeriö voi yleisen tarpeen vaatiessa myöntää kunnalle luvan lunastaa alue, joka tarvitaan yhdyskuntarakentamiseen ja siihen liittyviin järjestelyihin tai muutoin kunnan suunnitelmallista kehittämistä varten (MRL 99 ). Maan lunastuksella voidaan eheyttää kunnan rakennuskantaa ja tasapainottaa kasvua. Kaupungin tontin vuokraus on yleinen käytäntö, mutta lunastus on suomalaiseen kulttuuriin melko vierasta. Perusolettamus on, että vuokrasopimus uusitaan. Lunastuksen avulla voidaan ottaa helposti suuria alueita käyttöön. Kannattavuus riippuu osapuolista, markkina-ajankohdasta, alueen rakennuskannasta ja sijainnista. 5.9 Suojelumääräykset Laki rakennusperinnön suojelemisesta (498/2010) korvasi aiemman rakennussuojelulain. Sen tulee turvata rakennetun kulttuuriympäristön ajallinen ja alueellinen monimuotoisuus, vaalia sen ominaisluonnetta ja erityispiirteitä sekä edistää sen kulttuurisesti kestävää hoitoa ja käyttöä. Suojelut rakennukset luokitellaan seuraavasti: S1 (rakennus suojellaan kokonaan), S2 (rakennus suojellaan osittain), S3 (rakennusryhmä suojellaan), S4 (rakennettu alue suojellaan) (Museovirasto & Ympäristöministeriö 2010). Suojelumääräykset eivät houkuta vapaarahoitteiseen kiinteistökehittämiseen. Myynnissä olevissa suojelluissa kiinteistöissä esiintyy mm. home- ja kosteusvaurioita (Kiinteistövirasto 2012 a). Erityisesti puurakenteisissa suojelukohteissa tulisi korvausrakentaminen (rekonstruktio) sallia asumisterveyden varmentamiseksi, jos vauriot ovat aiheutuneet väärän käytön eikä puutteellisen suunnittelun seurauksena. Suojelun purkamisella voitaisiin vapauttaa useita asumiskäyttöön soveltuvia rakennuksia ja rakennuspaikkoja. Vapauttamalla rakennus suojelulta voidaan kasvattaa vapaarahoitteisen sijoittamisen edellytyksiä kiinteistöjen kehittämiseen asumiskäyttöön. Jos suojelumääräykset pidetään voimassa, tulisi sijoittajille taata avustus, joka kattaa suurimman osan suojelun aiheuttamista lisäkustannuksista. Lain mukaan suojeltavaksi määrätyn rakennuksen omistajalle voidaan myöntää valtion talousarvion rajoissa avustusta rakennuksen hoitoa ja kunnossapitoa varten. 30

42 6 Eri osapuolten intressihaasteet ja niiden vaikutukset Fyysisten ja teknisten haasteiden lisäksi täydennysrakentamisen toteuttamiseen liittyy eri osapuolten intresseihin liittyvät haasteet. Intressihaasteet liittyvät sosiaaliseen vuorovaikutukseen ja niitä on vaikeampi ennalta arvioida kuin fyysisiä ja teknisiä haasteita. Suunnittelun haaste onkin yhdistää eri osapuolten näkemykset, niin että rakentaminen voidaan toteuttaa suunnitelman mukaan ilman häiriöittä tai viivytyksiä. Valtakunnallisella tasolla täydennysrakentaminen on yhteydessä väestön ja työpaikkojen keskittymiseen kaupunkikeskittymiin. Sen avulla voidaan tuottaa asuntoja sinne, missä on kysyntää. Lisärakentaminen keskustan läheisyyteen hyvien yhteyksien päähän vähentää työmatkapendelöinnin tarvetta ja vähentää sen aiheuttamia hiilidioksidipäästöjä. 6.1 Kunta- ja kaupunkitaho Kunta- ja kaupunkitasolla tavoitteena on kansallisten ohjelmien seurauksena kestävä kehitys ja kaupunkirakenne. Tämän vuoksi kunnilla ja kaupungeilla on intressi lisätä uusien rakennusten rakentamista osaksi olemassa olevaa asuinalueitta tai välittömästi sen läheisyyteen. Täydennysrakentamisella voidaan eheyttää ja monipuolistaa vanhoja esikaupunkeja, esimerkiksi tarjoamalla sellaisia asuntoja, joita alueelta puuttuu (Lukkarinen et al s.12). Väestön määrän kasvaessa ja monipuolistuessa voidaan asukkaille tarjota enemmän palveluita (Santaoja et al s. 10). Kaupungilta ei vaadita kalliita investointikustannuksia uuden kunnallistekniikan tai palveluiden rakentamisessa (Helsingin kaupunki 2011 a) Uudet asukkaat tuovat ostovoimaa alueelle ja verotuloja kunnalle. Palveluiden järjestäminen on uusille asukkaille halvempaa, koska päiväkodit, terveyspalvelut ja vastaavat palvelut ovat valmiina. Yleensä täydennysrakentamiskohteet sijaitsevat valmiiksi hyvien joukkoliikenneyhteyksien varrella (Helsingin kaupunki 2011 a). Täydennysrakentamisen nettovaikutus (kunnan tulot - kunnan menot) on 30 vuoden aikavälillä positiivinen ja hajarakentamisessa negatiivinen (Koski 2008 s. 29). Hajarakentamisen osalta vuosittaiset menot ovat suurempia kuin vuosittaiset tulot (Koski 2008 s. 28). Täten kuntien ja kaupunkien on kannattavampaa suosia täydennysrakentamista aluerakentamisen sijaan. Suuremman käyttäjämäärän vuoksi kunnallistekniikka (vesi-, viemäri ja kaukolämpö) voidaan joutua uusimaan ja samanaikaisesti alueen nykyinen verkosto on saavuttanut peruskorjausiän. Näin voidaan tehdä vanhalle asuinalueen vanhan verkoston uudistaminen ja saada sen kustannukset katettua täydennysrakennettavien rakennusten omistajilta. 31

43 6.2 Asunto-osakeyhtiö ja omistajataho Asunto-osakeyhtiö ja kiinteistön omistaja voivat hyötyä täydennysrakentamishankkeista suoraan tai välillisesti. Jos aiemmin rakennetuissa rakennuksissa ei ole korjaustarpeita, voidaan tulouttaa hyöty asunto-osakeyhtiön tulokseen verotettavana tulona tulevaisuutta varten (Asunto-osakeyhtiölaki luku , verohallinto 2011 s. 225). Jos korjaustarpeita on tiedossa, voidaan rakennusoikeuden tai tontin myynnillä rahoittaa korjauksia ja täten saada taloudellista hyötyä pienemmästä rahoituslainasta. Kaupungilla ja kunnilla on erilaisia tukijärjestelmiä (lisätietoa luvussa 7.8.1), joita asuntoosakeyhtiö voi hakea. Hyödyn suuruus riippuu asunto-osakeyhtiön tontin omistussuhteesta, pysäköinnin järjestelyvaihtoehdoista ja lisärakennusoikeuden suuruudesta sekä minkälaisia peruskunnostusremontteja on tarkoitus rahoittaa (Lukkarinen 2011 s. 135). Uuden rakennuksen rakennuttaminen omalle tontille tai rakennusoikeuden myynti toiselle talolle tuo yleensä taloudellista hyötyä. Vuokratontilla nettohyötyä ei välttämättä muodostu, koska lisärakennusoikeuden hallintaoikeus siirtyy kaupungille ja joudutaan järjestämään hallipysäköinti (Lukkarinen 2011 s. 102). Nykyisen rakennuksen korottaminen tulee yleensä kannattavaksi vasta yhtä useammalla kerroksen kohdalla (Lukkarinen 2011 s. 115). Voidaan todeta, että asunto-osakeyhtiöllä intressi täydennysrakentamiseen on riippuvainen mahdollisesta hyödystä. Täydennysrakentaminen vaikuttaa lähiympäristöön; asukkaiden sosiaaliseen kanssakäymiseen, palveluihin ja maisemaan, riippuen saadusta taloudellisesta hyödystä voidaan täydennysrakentamisen houkuttelevuutta parantaa. Yksityisellä omistajalla lisärakentamisen sijasta korvausrakentaminen voi tulla kannattavammaksi, jos kiinteistön peruskorjauskustannukset kohoavat suuriksi. Tontille voidaan hakea entistä isompaa rakennusoikeutta ja rakentaa suuremmalla kerrosluvulla uusi rakennus. Korvausrakentaminen sopii parhaiten huonoon kuntoon päässeille vuokrataloille. Suomessa Espoon Kruunu (Espoon kaupungin vuokratalot) suunnittelee korvausrakentamista ja kansainvälisesti HOT-R-projektiin tutkittuja hankkeita oli Hollannissa (Bijlmermeer) ja Englannissa (Elephant & Castle ja South Kilburn) (Hartiala 2012). Esimerkiksi Lontoon South Kilburn -uudistushankkeessa meneteltiin siten, että ensin toteutetaan uusi rakennus, joka vuokrataan purkutalojen asukkaille (Hartiala 2012 s. 158). Vaiheittainen rakentaminen ja elementtirakentaminen voidaan kilpailuttaa osissa tai kerralla, jonka avulla voidaan saada taloudellista hyötyä korjausrakentamisen kustannuksiin verrattuna. 32

44 Korvausrakentaminen on teoriassa mahdollista myös asunto-osakeyhtiölle, mutta käytännössä harvinaista. Tilanne muodostuu varsin monimutkaiseksi asuntoosakelain perusteluissa olevan grydauksen (asunto-osakeyhtiö toimisi itse rakennuttajana) eston vuoksi. Tämän lisäksi asuntokauppalaissa on vastuisiin liittyviä tekijöitä, jotka pätevät myös ryhmärakentamista (Asuntokauppalaki 1994). Yhtiökokouksessa on ensin saatava yksimielinen päätös, jotta asunto-osakkeet voidaan myydä rakennusyhtiölle ja sopia väliraha uuden rakennuksen huoneiston ostamiseksi. Sekin voi olla tietyille asukkaille liian suuri taloudellinen päätös. Asunto-osakeyhtiölain henki estää itse asuntoyhtiönä rakentamisen ja se on periaatteessa oikein, mutta se ei huomio asunto-osakkeista maksettua hintaa yksilön kannalta. Asunto-osakeyhtiön nimissä korvaus- tai täydennysrakentaminen voisi olla verotietojen pohjalta tarkasteltujen matalan ansiotulon alueilla tai hometaloissa ainoa keino säilyttää osakkaan osakearvo vastaavana kuin se oli hankita hetkellä. Sopivimmaksi vaihtoehdoksi korvausrakentaminen muodostuu silloin, jos kunnan mielestä alueen rakennusoikeuden arvo on matala. Asunto-osakeyhtiö laki lähtee siitä, ettei yhtiökokous saa tehdä päätöstä, joka tuottaa jollekin osakkeenomistajalle etua toisen osakkeenomistajan kustannuksella. Joissakin tapauksissa päätös tulee tehdä kaksi kolmasosan määräenemmistöllä tai kaikkien suostumuksella. Yleisesti päätöksiin riittää määräenemmistö eli päätöstä kannattaa läsnä olevista yli puolet. Määräenemmistövaatimusta ei voida yhtiöjärjestyksessä lieventää (Asunto-osakelaki luku 6). Nämä osakkaan oikeudet vaikeuttavat myös korjausrakentamista, kuten hissien jälkiasennusta tai putkiremonttia. Asunto-osakeyhtiön päätösvalta ja kustannukset jaetaan yhtiöjärjestyksen mukaan. Hissien asennuskustannukset voidaan jakaa asuinkerrosten tai hyödyn mukaan, jos yhtiökokouksessa niin päätetään määräenemmistöllä. Yhtiökokouksessa tehty täydennysrakentamispäätös tuottaa asunto-osakeyhtiölle erilaisia kustannuksia ja velvoitteita. On tärkeää, että päätös on harkittu ja tuottaa kokonaisuudessa taloudellisesti kannattavan lopputuloksen. Ullakkorakentamisen osalta löytyy päinvastaisia lopputuloksia (Huotari 2012). Täydennysrakentamiseen ryhtyvällä tulisi olla tieto erilaisista ja suuruisista kustannuksista sekä riskeistä ennen lopullista päätöstä. Erilaisten kustannuksien suuruudesta kerrotaan tarkemmin luvussa Asukas- ja osakkeenomistajataho Asukas- ja asunnonhaltijatasolla voidaan täydennysrakentamisella tuoda helpotusta olemassa olevien talojen kunnossapitokustannusosuuksiin. Toisaalta pienentyneen 33

45 velkaosuuden vastineeksi asunnonhaltija voi menettää avoimen maiseman ikkunastaan, jolloin lähiympäristö voidaan kokea ahtautuneemmaksi. Täydennysrakentamisen hyödyt ja haitat asukastasolla ovat yksilökohtaisia alkaen asunnon käytön ja taloudellisen aseman vaikutuksesta. Heikossa taloudellisessa asemassa olevat asukkaat tai osakkeenomistajat voivat joutua myymään asunto-osakkeensa liian suureksi kasvavan velkaosuuden vuoksi, joka aiheutuu laajoista peruskorjauksista. Tällöin täydennysrakentamisesta saatu taloudellinen hyöty voisi pienentää asunto-yhtiön velkaa niin, että asunto-osakkeiden omistajan ei tarvitse myydä osakkeitaan mahdollisesti itselle elämäntilanteen tai hintasuhdanteen kannalta epäsopivaan aikaan. Hyvässä taloudellisessa asemassa olevat voivat itse muuttaa uusiin asuintaloihin ja vuokrata vanhaa asuntoa. Jos vakituista asumista on ollut vanhassa asunnossa yli 2 vuotta, voi sen myydä verovapaasti vuokrakäytön jälkeen (Verohallinto 2011 s , Vero 2012 a). Tämän kaltainen järjestely mahdollistaa asumisjärjestelyiden muuttamisen ilman asuinpiirin vaihtamista. Yksityisenä vuokranantajana talon entinen asukas on luultavasti pidetty, koska hän osaa valita soveltuvimman vuokralaisen huomioiden naapurien asenteet. Täydennysrakentamisella voidaan monipuolistaa väestörakennetta, lisätä puuttuvaa asuntotyyppiä alueella ja kehittää alueen lähipalveluita. Uudet asukkaat tuovat ostovoimaa alueelle ja vanhojen asukkaiden palvelutaso pysyy ennallaan tai mahdollisesti paranee. Aluerakentamisesta poiketen yleensä alueella on jo varhaiskasvatuslaitokset ja palvelut käytössä. Täydennysrakentamisen hankkeiden päätavoite on säilyttää tai kasvattaa alueen arvoa ja arvostusta, joka mahdollisesti näkyisi asuntojen jälleen myyntihinnassa positiivisesti. 6.4 Rahoittaja- ja urakoitsijataho Rahoittajan ainoa intressi on rakentaa taloudellisesti kannattavasti pienimmällä mahdollisella taloudellisella riskillä. Rahoittajan päätökseen vaikuttaa, missä vaiheessa suunnitteluprosessi on. Pitkittynyt suunnittelu tai ennustettavissa oleva kaavoituksen valituskierre vähentää rahoittajan osallistumishalukkuutta. Rahoittaja hyötyy konseptimallisesta ja sujuvasta täydennysrakentamisesta. Urakoitsijan intressi riippuu urakan koosta. Suuret rakennusyhtiöt saavat parhaimman tuoton aluerakentamisesta. Korjausrakentamisen tuotto jää pienemmäksi, koska pienissä lisähankkeissa kustannukset ovat korkeita (Glendening & Kienitz 2001 s. 6). Täydennysrakentamisessa urakat ovat pienehköjä, esimerkiksi korotukset tai yksittäi- 34

46 set kerrostalot, verrattuna aluerakentamisen kokonaisuuksiin. Kun halukkaita hankkeen toteuttajia on vähemmän, voi pienehkön urakan hinta nousta, jotta halukkuus aloittaa hanke löydetään. On mahdollista, että useamman korjausrakentamishankkeen toteuttaminen peruskorjausikäisessä rakennuksessa tuottaa kuluja enemmän kuin uuden rakentaminen. Rakentamisen toteuttajan taholta uudisrakentamisen ja korjausrakentamisen yhteisurakat voisivat olla suotavimmat, koska silloin työmaalogistiikka ja aikataulutus voidaan toteuttaa kustannustehokkaasti. Tilaajien yhteistyö voisi tuoda matalampia kustannuksia per neliö kuin kaksi erillistä hanketta. Haasteeksi muodostuu uudis- ja korjausrakentamisen yhteisosaamisen saatavuus ja resursointi, jos korjausrakennettavaan naapurikiinteistöön ei käytetä aliurakoitsijaa. Samaan aikaan toteutettava naapurikiinteistön LVI-saneeraus vähentää uudesta täydennysrakennettavasta rakennuksen toteuttamisesta välitöntä meluhaittaa, kun lähiasukkaat ovat putkiremonttievakossa. Jos täydennysrakennettava uudiskohde on vuokratalokohde, se voidaan toteuttaa ensiksi ja hyödyntää sitä putkiremonttien ajan väliaikaisasuntoina. 35

47 VAIKUTUKSET (7-9) 7 Taloudelliset vaikutukset Luvussa käsitellään täydennysrakentamisen taloudellisia vaikutuksia. HOT-R tutkimuksessa alueiden kehityshankkeiden etenemisen kannalta toteutuksen taloudellinen järkevyys muodostui keskeiseksi tekijäksi. Tutkimusalueiden erillistulokset ja niiden laskentaperusteet esitetään luvuissa Tässä luvussa käsitellään yleisemmällä tasolla taloudellisia vaikutuksia, joita voidaan hyödyntää yleisesti Helsingissä täydennysrakentamishankkeiden suunnittelussa. Laskennassa käytettävien kustannusten lisäksi luvussa käsitellään lyhyesti markkinatilannetta ja myyntituottoja. Rakentamishanke tuo eri osapuolille myös muita kuin suoraan talonrakentamiseen vaikuttavia kuluja. Pysäköinnistä aiheutuvat lisäkustannukset voivat vaikuttaa suoraan taloudelliseen kannattavuuteen. Jokainen täydennysrakennushanke ja asuntoosakeyhtiö ovat ominaisuuksiltaan erilaisia ja luvun tarkoituksena onkin tuoda esille talousvaikutuksia, joita ei yleensä ole otettu esille täydennysrakentamista koskevissa yleisötilaisuuksissa. 7.1 Asuntorakentaminen Kustannukset Asuntorakentamisen kustannukset on arvioitava karkeasti jo kaavoitusvaiheessa. Paikallisesti parhaimmat kustannustiedot saa saman alueen toteutuneista hankkeista. Jos rakentamista ei ole alueella lähivuosina toteutunut, voidaan käyttää kirjallisuudesta saatavia kustannusarvioita. Taulukossa 6 esitetään Helsingissä sijaitsevan kerrostalon rakentamisen kustannustiedot. Esimerkkikiinteistön tarkempi kuvaus löytyy Haahtela & Kiiras talonrakennuskustannustiedot 2012 sivulta 337. Kohteessa on asuntoja yhteensä 26 kpl ja huoneistojen koot vaihtelevat 35 m m 2 välillä (painotettu keskipinta-ala noin 57 m 2 ). Rakennuksen nettoala on 2000 m 2, joista 1500 m 2 koostuu asuinhuoneistoista. Kustannukset kuvaavat kerrostalon tavanomaista laatutasoa eli asuntojen pinta- ja kalustemateriaalit ovat perusvalintoja sekä rakennuksen muoto on tavanomainen. Kustannushintaan sisältyy yksi perus hissi. 36

48 Taulukko 6. Kerrostalon rakentamisen kustannustiedot perustuen esimerkkiasuinkerrostaloon Helsingissä (ei sisällä tontin hintaa) alv.0% (TAKU 2012). TILALUETTELO,UUDISHINTA [ /kem 2 ] Asunnot 1310 Yhteistilat 1009 Saunayksikkö 1830 Yhteistoimintatilat 1454 Yleisluku (kaikki) 1298 Yleisluku (kaikki+alv 23%) 1596 Rakentamisen kustannusten lisäksi myös ylläpitokustannuksilla on merkitys asunnonvalintapäätöksessä. Yhteistilojen määrä ja tiloissa tapahtuvat palvelut (pyykkitupa, sauna, kylmäkellari) tuottavat asunto-osakeyhtiölle käyttökustannuksia, joista vain osa katetaan erilliskorvauksina loppujen jäädessä asukkaiden vastattavaksi yleisenä hoitovastikkeena. Yhteisten tilojen suhde asuntopinta-aloihin on seikka, mikä tulisi huomioida päätöksen teossa. Täydennysrakentaminen voi tuottaa myös uusia ylläpitokustannuksia, joista tarkemmin luvussa 7.7. Vertailutasona ja hankearviona voidaan käyttää esimerkkiasuinkerrostalon vuotuisia ylläpitokustannuksia, jotka ovat ilman arvonlisäveroa vuodessa noin 42 /kem 2. Ylläpitokustannukset sisältävät isännöinnin, kiinteistön huollon ja toimintakustannukset kuten lämpö- (n. 2,4 /kem 2 /a), vesi- ja jätevesikustannukset (n. 3,5 /kem 2 /a) ja kiinteistön sähkökustannukset (2,00 /kem 2 /a) sekä kiinteistöverot. Jos asukkaiden asunnoissa käytetty sähkö lisätään kiinteistösähköön, silloin sähkön laskennallinen kustannus on noin 7,0 /kem 2 /a. (TAKU 2012). Taulukossa 7 esitetään Helsingissä sijaitsevan rivitalon rakentamisen kustannustiedot. Esimerkkikiinteistön tarkempi kuvaus löytyy Haahtela & Kiiras talonrakennuskustannustiedot 2012 sivulta 338. Saunallisia asuntoja on yhteensä 34 kpl ja huoneistojen koko vaihtelee 35 m m 2 välillä. Samaa kustannustietoa voidaan hyödyntää matalissa hissittömissä luhtitaloissa ja yhden tai useamman urakoitsijan rakentamissa townhouse-tyyppisissä taloissa ja rivitaloissa. Townhouse-talolla voidaan tarkoittaa kytkettyjä pientaloja, joissa jokainen asunto/kiinteistö sijaitsee omalla tontillaan (Helsingin Kaupunkisuunnittelulautakunta 2012). Kustannushintaan ei sisälly hissejä. Taulukko 7. Rivitalon tai townhouse n rakentamisen kustannustiedot perustuen esimerkkirivitaloon Helsingissä (ei sisällä tontin hintaa) alv.0% (TAKU 2012). TILALUETTELO,UUDISHINTA [ /kem 2 ] Asunnot (saunallinen) 1343 Yleisluku (kaikki) 1239 Yleisluku (kaikki+alv 23%)

49 Rivitalossa vastike muodostuu pääasiassa rakennuksen hoidosta ja huollosta. Kiinteistön ylläpitokustannukset (alv 0 %) vuodessa ovat noin 41 /kem 2. Ylläpitokustannukset sisältävät isännöinnin, kiinteistön huollon ja toimintakustannukset kuten lämpö- (n. 2,3 /kem 2 /a), vesi- ja jätevesikustannukset sekä kiinteistöveron. Vesikustannukset ovat noin 5,4 /kem 2 /a ja kiinteistön sähkökustannukset (1,40 /kem 2 /a). Jos asukkaiden asunnoissa käytetty sähkö lisätään kiinteistösähköön, sähkön kokonaiskäyttökustannukset ovat noin 10,0 /kem 2 /a. (TAKU 2012) Erisuuruisten ylläpito- ja korjauskustannusten vuoksi on tärkeää suunnitteluvaiheessa pohtia vastikejakoa. Erityisesti täydennysrakentamishankkeessa, joka tapahtuu olemassa olevan asunto-osakeyhtiön alaisuuteen. Vuonna 2013 rakennettavan osan energiaostosta aiheutuvat vuosikulut ovat pienemmät kuin 1970-luvun rakennuksessa. Yhtiöjärjestykseen voidaan vastikejako määrätä määräenemmistöllä. Kustannusten jakaminen tasajaolla on vanhan osakkaan etu, mutta se voi vähentää uusien rakennusten houkuttelevuutta, jos vanhaosa on merkittävästi uutta osaa suurempi ja energiakulut ovat suuret ja suuria korjauksia tulossa Myyntihinta ja markkinatilanne Erityisesti Helsingissä valmiiksi kaavoitettuja tontteja on vähiten vuosien viimeisen viiteen vuoteen (Salmela 2012). Tonttien niukkuus ja poikkeavan matala korkotaso pitää asuntojen myyntihintoja korkealla. Asuntojen ostohalukkuus on vähentynyt työllisyyden ja taantuman aiheuttaman epävarmuuden vuoksi myös Suomessa. (Liite 3). Asunnonosto on edelleen tunnekysymys, eikä rakennuksen kuntoa tai tulevia remontteja huomioida ostopäätöksessä (Ulosottohuutokaupat ja , Sandberg 2012) Uudiskohteiden keskiarvollinen myyntihinta oli vuonna 2012 pääkaupunkiseudulla noin /as.m 2 (sis. ALV 23 %) eli /as. m 2 ALV 0 % (Tilastokeskus 2012 d). Kyseistä myyntihintaa voidaan pitää laskelmissa perusteena olettaen, että asuntojen hintakehitys jatkuu viime vuosien kaltaisena vielä vuosina HOT-R tutkimuksessa tarkkailtiin myytävien asuntojen ja uudistuotannon osalta Kannelmäen (00420 Helsinki), Herttoniemen (00400 Helsinki) ja Herttoniemenrannan (00410 Helsinki) myynti-ilmoituksia elokuun 2011 ja joulukuun 2012 välillä. Uudistuotannon haasteeksi Kannelmäen tyyppisessä 1970-luvun heikosti arvostetussa lähiössä muodostuu se, että alueella olemassa olevien vanhojen asuntojen toteutuneet myyntihinnat ovat olleet noin /m 2 (Tilastokeskus 2012 b). Kun hintaan lisätään kaikki peruskorjauksen tuomat kustannukset (noin /m 2 ), hinta pysyy matalampana kuin uudistuotanto. Tämä muodostuu haasteeksi etenkin tutkimusalu- 38

50 eelle uudistuotantoa rakennettaessa, ellei rakennusoikeuden arvo pysy matalana. Yksistään selvästi korkeampi hintataso uudistuotannossa, tuskin nostaa vanhan asuntokannan arvoa vaan se säilyisi hinnaltaan liian alhaisena estäen uudistuotannon markkinointia. Herttoniemessä, joka on paremmin arvostettu asuinalue kuin Kannelmäki, haasteen tuottaa maksukyky erityisesti lapsiperheillä. HOT-R-tutkimuksessa esitetty arkkitehdin suunnitelma perustui suuriin perheasuntoihin ja maanalaisiin pysäköintijärjestelyihin. Herttoniemenrannassa tarkkailuvuoden aikana oli useita suuria (>100 as.m 2 ) perheasuntoja myynnissä, joissa oli merinäkymät. Nämä asunnot ovat kilpailijoita Länsi- Herttoniemen uudistuotannolle. Hintatasoltaan alueen suuret asunnot eivät kuitenkaan sovellu keskituloiselle perheelle. Uudistuotannolla voi olla olemassa olevan rakennuskannan arvolle myös negatiivinen vaikutus. Väljästi rakennetuissa asuinalueissa luonnonläheisyys ja avarat maisemat voivat lisätä viihtyisyyttä ja näin alueen arvostusta ostajan silmissä. Viereen rakennettava moderni kerrostalo voi siis vähentää viheraluetta ja tiivistää tuttua maisemaa niin, että viihtyvyys ja parvekkeiden käyttömukavuus heikkenee. Esimerkiksi juuri sosiaalistaloudellisesti heikommassa asemassa olevien alueiden osakkailla asuntoosakkeen arvon heikkeneminen voi olla kohtalokasta ja turhaksi koettua, mikäli täydennysrakentaminen ei ole välttämätön tapa rahoittaa jotain peruskorjaushanketta. Hankkeen kokonaiskannattavuus riippuu myös välittömistä rakennuskustannuksista puuttuvista tekijöistä: tontin ostohinta, rakennusoikeuden hinta, kaavoitusmaksut, laajat massanvaihdot, erikoisperustukset, vesi-, viemäri- ja sähköliittymismaksut sekä rakennuttajan tuottotavoitteesta. 7.2 Toimistorakentaminen Kustannukset Esimerkkitoimiston keskimääräisiä kustannuksia kerrosneliötä kohden esitetään taulukossa 8. Laskennan pohjana on toimistotalo, jossa on 2000 nettoneliötä (2195 kem 2 ) ja autosäilytys kellaritiloissa sekä työpaikkaravintola. Taulukossa olevat toimistorakentamisen kustannukset eivät sisällä muuan muassa tontin hintaa, tontille tulevaa vesi- ja viemärilinjan kustannuksia eikä tonteille tulevia ajojärjestelymuutoksia. Lisätietoa pysäköintipaikkojen määrästä on luvussa 4.7 ja sen taloudellisista lisäkustannuksista luvussa

51 Taulukko 8. Toimistorakentamisen kustannustiedot perustuen esimerkkitoimistorakennukseen Helsingissä (ei sisällä tontin hintaa) (TAKU 2012). TILALUETTELO,UUDISHINTA [ /kem 2 ] autonsäilytys (200 m 2 ) 908 hallinto/toimisto (800 m 2 ) 1563 kokoontuminen (100 m 2 ) 1597 ravintola (142 m 2 ) 2382 säilytys (200 m 2 ) 1244 yhteistoiminnat (600 m 2 ) * 1541 Yleisluku (kaikki) 1499 Yleisluku (kaikki+alv 23%) 1843 *sisältää saunaosaton, käytävät, kiinteistöntekniset tilat Vuosittaiset ylläpitokustannukset ilman arvonlisäveroa ovat noin 61 /kem 2 vuodessa. Ylläpitokustannukset sisältävät isännöinnin, kiinteistön huollon ja toimintakustannukset kuten lämpö- (n. 3,00 /kem 2 /a), vesi ja jätevesi- (n. 3,00 /kem 2 /a) ja sähkökustannukset (n. 6,60 /kem 2 /a). (TAKU 2012) Myyntihinta ja markkinatilanne Toimistorakentamista suositaan asuntorakentamisen sijaan teiden ja rautateiden varrelle niiden melualuille soveltuvuuden vuoksi. Toimisto- ja liiketilarakentamista on ehdotettu lähiöiden elävöittämiseksi. Ennen suunnitelmia tulisi toimistorakentamisen kannattavuutta lähiöalueilla tarkastella erikseen. Ratkaisevaksi tekijäksi nousevat sijoittajan halukkuus investoida lähialueille. Alueen korkeampi jälleenvuokraamisriski nostaa sijoittajan tuottovaatimusta ja sijainti puolestaan laskee odotettavissa olevaa vuokratasoa. Uusien toimisto- ja liiketilojen täydennysrakentamisen kannattavuus perustuu liike- ja toimistotilan vuokratuottoihin. Arvioidun nettovuokran määrän ja sijoittajan tuottovaatimuksen perusteella laskettiin potentiaalinen myyntihinta hyötyneliötä kohden. Näin myyntihinnan ja kustannusten erotuksesta voidaan saada kaavoitustasolla toteutumistodennäköisyyden kannalta riittävän tarkka kannattavuusarvio. Taulukossa 9 esitetään toimitilojen ja liiketilojen uusien sopimusten vuokrat Helsingissä /m 2 /kk. Etenkin toimistorakentamisen suunnittelussa lähiöihin on huomioitava realistinen vuokrataso, joka on alhaisempi kuin ydin- tai yritysalueilla ja käyttäjäkunta on rajatumpaa. 40

52 Taulukko 9. Toimitilojen ja liiketilojen uusien sopimusten vuokrat Helsingissä keskustan ulkopuolella) /m 2 /kk (Helsingin Tietokeskus 2012). tilatyyppi n keskiarvo mediaani kvartiiliväli alakvartiili yläkvartiili Kluuvi toimistotila 70 24,6 24,19 4, ,83 Kaartinkaupunki toimistotila 18 24,61 24,77 3,74 22,84 26,58 Kamppi toimistotila 21 21, ,81 18,37 24,17 Sörnäinen toimistotila 20 14,49 15,1 3,45 13,1 16,55 Muu Helsinki toimistotila ,05 14,55 6,14 11,86 18 Helsingin ydinkeskusta liiketila 42 79,27 57,34 53,34 48,57 101,9 Helsingin ydinkeskusta ulkopuolella Helsinginniemellä liiketila 34 34,15 30,9 23,98 21,55 45,53 Muu Helsinki liiketila ,22 16,74 11, ,99 Esimerkiksi HOT-R tutkimusalueella Kannelmäessä toimisto- ja liiketilahuoneiston neliöhinta laskettiin käyttäen vuokratuottoperusteena 8 prosenttia ja ohjeellisena toimiston bruttoneliövuokrana 18 /m 2 /kk (taulukon 9 yläkvartiilia). Toimistojen arvo riippuu puhtaasti kahdesta muuttujasta; nettovuokratulosta ja sijoittajan tuottoodotuksista. Helsingin lähiöalueiden toimistorakentamiselle on monia vanhoja yritysja teollisuusalueita, jotka toimivat kilpailevina vaihtoehtoina. Pääkaupunkiseudulla vajaakäyttöennusteen on arvioitu olevan kasvussa (Kiinteistötieto Oy 2012). Tämän vuoksi tarjonta ylittää jo nyt kysynnän ja myyntihinnat ovat laskussa. Tämä on erityinen haaste toimisto- ja liiketila rakentamiselle. Täydennysrakentamisen lisämahdollisuuksia voisikin löytyä toimistorakennusten muuttamisesta asuinkäyttöön. HOT-R tutkimusalueen Kannelmäen kohteen kannattavuutta tarkastellaan luvussa 12.3, jossa keskitytään tarkemmin markkinatilanteeseen Helsingissä. 7.3 Pysäköintijärjestelyt Pysäköintipaikkojen määrä ja toteutustapa määräytyvät alueittain autopaikkanormien mukaan. Täydennysrakentamisessa kaupunki yleensä osoittaa uudet pysäköintipaikat menetettyjen tilalle, mutta kustannukset tulevat asukkaiden maksettaviksi. Pysäköintijärjestelmien hintoja esitetään taulukossa 10. Siinä esitetyt kustannustiedot ovat peräisin HOT-R projektin suunnitelmista tai kirjallisuusselvityksistä. Hinnat ovat vuoden 2012 indeksikorjattuja hintatietoja. 41

53 Taulukko 10. Pysäköintijärjestelyn arvolisäverottomia toteutushintatietoja. Pysäköintitapa Hinta-arvio /autopaikka Lähde Kadunvarsipaikka /autopaikka ALV 0 % inflaatiokorjattu. Helsingin kaupunki 2009 s.7 Kadunvarsipaikka (vino) /autopaikka ALV 0 % HOT-R laskentatulos Kannelmäestä HOT-R laskentatulos Jyväskylässä (ei sähkötolppia tai Pihapaikka (hiekkakenttä /autopaikka ALV 0 % ap) hulevesiviemäröintiä 25 m 2 /ap) Pihapaikka (II-laatu, 6-10 ap) Autotalli (autopaikka+ jyvitettykulkuväylä=30m 2 ) /autopaikka ALV 0 % /autopaikka ALV 0 % Kellari n /autopaikka ALV 0 % Pysäköintikansi Euroa/ap. ALV 0 % Pysäköintitalo n /autopaikka ALV 0 % Pysäköintirakennus (autopaikka+ jyvitettykulkuväylä =18-25m 2 /ap) Autohalli (autopaikka+ jyvitettykulkuväylä =20m 2-25m 2 /ap) Maanalainen pysäköinti (Klaneettitie 367 ap) Maanalainen pysäköinti (Klaneettitie 454 ap) Maanalainen pysäköinti (Pelimannintie 390 ap) Maanalainen pysäköinti talon alla (Mäenlaskijantie 4 46ap) Maanalainen pysäköinti talon alla (Mäenlaskijantie 3 77ap) /autopaikka ALV 0 % /autopaikka ALV 0 % /autopaikka ALV 0 % /autopaikka ALV 0 % /autopaikka ALV 0 % /autopaikka ALV 0 % /autopaikka ALV 0 % Torikannen alla n /autopaikka ALV 0 % Kallioluola n /autopaikka ALV 0 % HOT-R laskentatulos Herttoniemi (ei sähkötolppia tai hulevesiviemäröintiä 18 m 2 /ap) TAKU 2012 hinta ei sisällä paalutusta tai lisälouhintaa inflaatiokorjattu. Helsingin kaupunki 2009 s.7 inflaatiokorjattu. Helsingin kaupunki 2009 s.7 inflaatiokorjattu. Helsingin kaupunki 2009 s.7 TAKU 2012 (hinta ei sisällä paalutusta tai lisälouhintaa) TAKU 2012 (hinta ei sisällä paalutusta tai lisälouhintaa) HOT-R laskentatulos Kannelmäestä HOT-R laskentatulos Kannelmäestä HOT-R laskentatulos Kannelmäestä HOT-R laskentatulos Herttoniemestä HOT-R laskentatulos Herttoniemestä inflaatiokorjattu. Helsingin kaupunki 2009 s.7 inflaatiokorjattu. Helsingin kaupunki 2009 s.7 Jos parkkialueen luovutuksesta maksetaan kaupungin tai kunnan puolelta korvausta, se on samansuuruinen kuin aiempi parkkialueen autopaikan arvo. Tämä tarkoittaa, että pintapaikan vaihtumisesta autohalliin korvataan vain pintapaikan kustannukset. Hankkeeseen sitoutunut asunto-osakeyhtiö joutuu maksamaan koituvat kustannukset ja päättämään, miten rahoitus järjestetään. Yhtiökokouksessa tarvitaan määräenemmistö hankkeen aloittamiseksi. Uudisrakennuksissa maanalaiset järjestelyt ovat monessa tapauksessa välttämätöntä varsinkin Helsingissä. Pysäköintijärjestelyjen kustannukset voidaan jakaa koko asunto-osakekannalle tasan tai osittain tai kokonaan erillisenä autopaikkaosakeantina. Kannelmäessä sijaitsevassa uudiskohteessa autohalliosakkeen hinnaksi määritettiin 42

54 ja hoitovastike 42 /kk/ap (SRV 2012). Kustannustaulukosta (Kannelmäen HOT-R laskentatulokset) havaitaan, ettei autohalliosakkeen merkintäarvo kata todennäköisesti koko paikan rakennuskustannusta vaan osa siirtyy asunto-osakkeiden omistajien maksettavaksi. Toinen vaihtoehto on kerätä puuttuva osuus rahoitusvastikkeen avulla autohalliosakkailta. Tärkeää on muistaa, että autohalli lisää yleensä yhtiön arvoa, jolloin oikeudenmukaista on kaikkien osakkaiden osallistuminen kustannuksiin. Helsingissä pysäköintihallin ylläpitokustannukset arvonlisäverottomana on noin 15 /m 2 /a, autohallin noin 22,5 /m 2 /a ja autotallin noin 44 /m 2 /a (TAKU 2012). Kustannusten ero muodostuu energiankäyttömääristä, joka esitetään luvussa 8.4. Edellä esitetty Kannelmäessä sijaitseva esimerkkihoitovastike kattaisi vuosituotollaan noin 22 m 2 kokoisen osan autohallista. Autohallin ylläpitokulut eivät näin aiheuta lisäkustannuksia asunto-osakeyhtiön autottomalle osakkeenomistajalle. Helsingin lähiöalueilla on kadunvarsipysäköinti sallittua ja usein ilmaista, mikä vähentää halukkuutta lunastaa autopaikka. Kantakaupungissa toimii asukaspysäköintijärjestelmä, jonka kuukausimaksu on 7,95 /kk (Helsingin kaupunki 2012 b). Järjestelmän tuomista lähiöön on esitetty ratkaisuksi pysäköinnin parannuksesta aiheutuvien kustannusten kattamiseen, mutta taloudellisesti se ei kata kustannuksia. Perustamiskulultaan 4500 euroa (alv 0 %) maksavasta parkkipaikasta saatava tulo olisi noin 95 euroa vuosittain, jolloin takaisinmaksuajaksi muodostuu 47 vuotta. 7.4 Tontin vuokrasopimuksen päivitys Tontin vuokransopimuksen umpeuduttua voidaan suorittaa lunastus tai vuokrasuhteen jatkaminen. Lunastusmenettelystä kerrotaan tarkemmin kohdassa 7.5. Vuokrasuhteen uusimisen yhteydessä tarkistetaan vuokran nykyinen määrä ja mahdolliset indeksikorotukset. Uusittu vuokrasopimus voi koskea pienempää määräalaa kuin vanha. Vuokra voi perustua pinta-alaan, käytettyyn rakennusoikeuteen tai rakennuksen arvoon. Helsingissä asuinalueilla vuokra määräytyy euroa per rakennusten kerrosneliömetri. Pitkien vuokrasopimusten päätyttyä asunto-osakeyhtiön on syytä varautua vuokran moninkertaistumiseen (Kiinteistövirasto 2012 b, Aaltonen 2012). Vuokrasopimuksiin on voitu merkitä lunastuksesta tai mahdollisesta etuostooikeudesta vuokraajalle. Vuokrasopimusehdot vaihtelevat tontinomistajan mukaan. Uusi indeksiin sidottu vuokra tulee automaattisesti uudisrakennukselle tai uuden vuokratontin vuokraajalle. Täydennysrakentamisen yhteydessä on mahdollista päivittää tonttivuokra. Täydennysrakentamiskorvauksen saamisessa voidaan myös päivit- 43

55 tää tonttia luovuttavan asunto-osakeyhtiön vuokraa. Asiaa käsitellään erikseen kappaleessa Vuokrasopimuksen päivitys tulee ajankohtaiseksi rakennuslupaa hakiessa. Kun asunto-osakeyhtiö lisää asuinpinta-alaa esimerkiksi ullakkorakentamisella, määritellään uusien kerrosneliöiden osalta vuokra alueen sen hetkisen käyvän vuokran tasolle. Yhtiöjärjestyksessä voidaan osoittaa vuokrankantovastuu korotetulta osalta uusiin ullakkohuoneistoihin. Näin voidaan menetellä vaikka asunto-osakeyhtiölaki lähtee siitä, että osakkaita tulee kohdella tasapuolisesti. Esimerkki: (pohjautuu tietoihin Aaltonen 2012) Vanhan rakennuskannan vuokrasopimus on tehty 1970-luvulla. Asuntoosakeyhtiö koostuu 1000 kem 2 ja 800 osakkeesta, jossa tonttivuokra 4 euroa/kem 2 /a. Vastike jaetaan osakkaisiin yksi osake= 1 asuinneliö. Uudet ullakkohuoneistot ovat 250 kem 2 ja 200 osakkeesta, jossa tonttivuokra 20 euroa/kem 2 /a. Nykyinen vuokra: 1000 kem 2 * 4 /kem 2 /a = /a Uusi vuokra: 1000 kem 2 * 4 /kem 2 /a +250 kem 2 * 20 /kem 2 /a = /a Ullakkohuoneistot maksavat vuokrakustannusta vastikkeessa 25 /osake/a ja vanhat 5 /osake/a, jos yhtiöjärjestyksessä määrätään ullakkohuoneistojen maksavan korotettu tonttivuokra. Toisaalta on hyvä huomata, että tasa-arvoisen kohtelun vuoksi tasajako on mahdollinen, jolloin tontinvuokranosuus olisi 9 /osake/a. Näin kymmenessä vuodessa 65 osakkeen omistaja maksaisi euroa ylimääräistä omassa vastikkeessaan vuokraosuutta ullakkohuoneistojen rakentamisesta. Vuokran hinnan päivittämisen ja myös vastikejaon vuoksi on tärkeää, että yhtiöjärjestyksessä vanhalla osakekannalla säilyy määräenemmistö, jolloin merkittävää taloudellista haittaa ei aiheuteta vanhan osakekannan omistajille. Tapaukset koskevat etenkin tilanteita, kun uutta asunto-osakeyhtiötä ei perusteta uudisrakennukselle tai uusille huoneistoille. 7.5 Maanvuokrasopimukset ja lunastusmenettely Vuokrasopimusten päättymisellä ja mahdollisella lunastuksella on mahdollisuus vapauttaa tontteja rakentamiskäyttöön. Kaupunkirakentamiseen jääneet tyypilliset peltomaisemat ja säilyneet maatilat ovat potentiaalisia kaupunkien tai kuntien neuvotte- 44

56 luosapuolia. Jos maanvuokraaja on valtio tai kunta, sen vuokra-aika on enintään 100 vuotta, muissa tapauksissa enintään 25 vuotta (Maanvuokralaki 57, 73 ). Taloudellista arviota ei ole, kuinka lähikiinteistöjen arvoon vaikuttavat läheiset peltoalueet tai metsät ja niiden suomat maisemat. Laajat suomalaiset jokamiehen oikeudet ovat mahdollistaneet virkistyskäytön nykyisille asukkaille, kun taas asuintonteilla liikkumista voidaan rajoittaa tiukasti. Suomessa tonttien vuokrasopimuksien pituus vaihtelee vuotta. Jos vuokrasopimuksessa ei ole mainittu vuokranaikaa, se on 30 vuotta (Maanvuokralaki 28 2 mom.). Tämän vuoksi uusimistarpeeseen voi tulla myös vanhoja alueita, joiden vuokra-aikaa ei ole selkeästi määritelty. Kun vuokrasuhde päättyy, tulee vuokranantajan suorittaa vuokrasuhteen uusinta tai lunastus, myös tontin myynti vuokraajalle on mahdollinen. Lunastettavan omaisuuden arvo määritetään vuokrasuhteen päättymisajankohtana paikkakunnalla käyvän arvon mukaan siinä kunnossa, missä se silloin on. Jos rakennuksia, laitteita ja laitoksia voidaan edelleen käyttää entiseen tarkoitukseensa, on arvioinnissa lisäksi otettava huomioon niiden tuotto. Lunastusvelvollisuus ei käsitä ilmeisiä ylellisyyslaitteita eikä laitteita tai laitoksia, joita on käytetty muuhun kuin vuokrasopimuksen tarkoitukseen. Muu sopimusehto on mitätön. (Maanvuokralaki 34 ) Vuokramies ei ole velvollinen vuokrasopimuksen lakattua luopumaan tontin ja siihen kuuluvan omaisuuden hallinnasta ennen kuin vuokranantaja on maksanut 34 :n mukaisen lunastuksen tai antanut siitä hyväksyttävän vakuuden (Maanvuokralaki 37 ). Tontin vuokrasopimuksissa voi olla mainittu edellä mainitusta poikkeavia lunastusehtoja. Tämän vuoksi kannattaa tarkistaa niiden oikeudellinen asema. Vuokranantaja voi irtisanoa vuokrasopimuksen kesken määräaikaa kirjallisesti ja ilmoittamalla perusteen irtisanomiselle (Maanvuokralaki 23 ). Jos vuokrasuhde on kestänyt yli 2 vuotta, irtisanottu vuokrasuhde päättyy, jollei muuta ole sovittu 3 kuukauden kuluttua irtisanomista lähinnä seuranneen kalenterikuukauden alusta. Toistaiseksi tai alle 2 vuotta voimassa olevan vuokrasopimuksen irtisanomisaika on kaksi viikkona (Maanvuokralaki 24 ). Nämä määräajat koskevat muun muassa peltoja ja metsiä. Ne ovatkin potentiaalisia täydennysrakentamisalueita ja niiden maisemallinen arvo toissijainen (Salmela & Vahtera 2012). Asuintontin vuokran irtisanomismahdollisuuksia on rajattu enemmän (Maanvuokralaki ) kuin muun laista maankäyttöä. Vuokrasopimuksen irtisanominen tai uusimatta jättäminen eivät ole yleisesti käytettyjä kaupunginkehittämismenetelmä Suomessa. Kuntataloudellisesti se lienee kannattavaa etenkin peruskorjausikään tulleissa, entisissä matalan arvostuksen lähiöissä, joi- 45

57 den sijainti on oleellisesti parantunut vuosien saatossa. Lunastus vaihtoehtona on kannattava etenkin asuntojen hinnan ollessa matalalla kuten vuonna 1992 (liite 3). Moraalinen ja kuntapoliittinen kysymys on, voiko tietyn korttelin lunastuksella ajaa muiden kuntalaisten etua taloudellisesti kannattavamman valinnan puolesta. Jokaisen vuokrasopimuksen kohdalla on erilaiset intressit molemmilla sopimuksen osapuolella. Tontin vuokrasopimuksen päätyttyä kaupungin voi olla taloudellisesti kannattavaa luopua tontista myymällä se asunto-osakeyhtiölle, jos halukkuus ostaa tontti omaksi on olemassa, (lisätietoa luvussa 7.6 kiinteistövero) ja myynnin yhteydessä muodostaa uuden tontin rajat niin, että täydennysrakentaminen tai muu kaupungin kehittäminen on mahdollista. Maanvuokrasopimuksen päättymisessä ja uuden sopimuksen kirjoittamatta jättämisessä voi olla positiivinenkin vaikutus rakennuksen omistajan tai osakkeenomistajan näkökulmasta. Kaupunki voi lunastaa tontin rakennukset tai asunto-osakkeet edellä esitetyn järjestelmän mukaan. Erityisesti rakennuksissa, jossa on asuinterveyteen liittyviä ongelmia ja muita puutteita, menettely voi olla parhain. Näin normaalista myynnistä ja tulevista oikeusprosesseista ei tule taloudellisia lisäkustannuksia asunnosta pois muuttavalle. 7.6 Kiinteistövero ja vuokratontin ostaminen Kiinteistövero on maan ja rakennusten arvoon perustuva vero, jonka kiinteistön omistaja maksaa kiinteistön sijaintikunnalle. Kiinteistöveroprosentin päättää kunta, mutta eduskunta säätää prosentille ala- ja ylärajan. Veron määrä on kiinteistöveroprosentin mukainen osuus kiinteistön arvosta. (Vero 2012 b, Kiinteistöverolaki 1, 11 ). Kiinteistöveroa voidaan kerätä omistustontista ja rakennuksista. Yleiseksi kiinteistöveroprosentiksi on määrättävä vähintään 0,60 % ja enintään 1,35 % (Kiinteistöverolaki 11 ). Laissa eritellään tapaukset, jolloin lainmukaiset rajat poikkeavat edellä esitetystä. Pääasiassa vakituiseen asumiseen käytettävien rakennusten veroprosentti on vähintään 0,32 % ja enintään 0,75 % (Kiinteistöverolaki 11 ). Rakentamattoman rakennuspaikan veroprosentti on vähintään 1,00 % ja enintään 3,00 % (Kiinteistöverolaki 12a ). Pääkaupunkiseudulla ja sen kehyskunnilla poikkeamisoikeus antaa mahdollisuuden määrätä rakentamattomalle rakennuspaikalle veroprosentti, joka on vähintään yhden prosenttiyksikön kunnanvaltuuston määräämää yleistä kiinteistöveroprosenttia korkeampi, mutta veroprosentti ei voi ylittää 3,00 % ylärajaa (Kiinteistöverolaki 12b ). Yleishyödyllisen yhteisön omistaman rakennuksen ja sen maapohjan kiinteistöveroprosentin voi kunta määrätä edellä säädettyä alhaisemmaksi. Yleishyödyllisen yhteisön kiinteistöveroprosentiksi voidaan määrätä myös 0,00 % 46

58 (Kiinteistöverolaki ). Rakentamattoman rakennuspaikan kiinteistöveron suuruudella voidaan lisätä omistajan vuosittaisia veroseuraamuksia ja näin pyrkiä lisäämään halukkuutta tontin rakentamiseen tai siitä luopumiseen (Sifverberg 2012). Kerätty kiinteistövero lisää asumisen käyttökustannuksia ja kiinteistöveron alhainen taso voi muodostua houkuttelevaksi kilpailutekijäksi kuntien välillä. Kiinteistöjen korjausrakentamisella tai täydennysrakentamisella samalle tontille voidaan kasvattaa rakennusten arvoa. Kiinteistöveron uudistuksen myötä kiinteistöjen arvoa aletaan tarkistaa säännöllisesti. Taulukossa 11 esitetään muutamien kuntien tai kaupunkien tulovero ja kiinteistöveroprosentteja. Kokonaisverotusprosentteja tarkastaessa pääkaupunkiseudulla matalin on Espoossa ja kallein kehyskunnissa. Lapsiperheiden mieltymistä kehyskuntiin ei siten ohjaa verotus. Muuttoa kehyskuntiin ohjaa muut syyt kuten mielikuva, palveluiden saatavuus, auton käyttö ja asuntojen hintatasoerosta saatavat lisäneliöt. (Juntunen 2012) Taulukko 11. Esimerkkejä kunta- ja kiinteistöveroprosenteista vuodelta 2011 (Kuntaliitto 2012). Tulovero-% Yleinen kiinteis- tövero- % Vakituinen asuinrakennus Kiinteistöveroprosentit: Muu kuin vakituinen as.rak Yleishyödyllinen yhteisö Rakentamaton rakennuspaikka Espoo 17,75 % 0,60 % 0,32 % 0,70 % 0,00 % 1,65 % Helsinki 18,50 % 0,80 % 0,32 % 0,80 % 1,80 % Hyvinkää 19,25 % 0,95 % 0,35 % 0,95 % 0,00 % 3,00 % Kirkkonummi 19,00 % 0,67 % 0,32 % 0,92 % 0,00 % 3,00 % Nurmijärvi 19,00 % 0,75 % 0,35 % 0,85 % 0,00 % 3,00 % Vantaa 19,00 % 1,00 % 0,32 % 1,00 % 2,50 % Verotarkastelussa kannattaa huomioida, että esimerkiksi Helsinki perii omilta vuokratonteiltaan kiinteistöveroa vain rakennuksesta, ei tontista. Helsingissä vain omistustonteista maksetaan kiinteistövero myös tontin osuudesta. Näin veroteknisesti perheen maksama kokonaisveromäärä jäänee pienemmäksi Helsingin lähiöissä kuin kehyskunnissa. Tonttien vuokrasopimuksien päättyminen mahdollistaa täydennysrakentamisen suunnittelun useisiin lähiöihin. Samalla tulisi harkita uusien täydennysrakennettavien tonttien omistussuhdetta (vuokraus vai myynti) pitkällä aikavälillä. Vuokrasopimuksen uusimisvaiheeseen tulee vuonna 2015 noin 170 tonttia Helsingissä (Sippola 2013), jolloin kaupungilla on edellisessä luvussa esitetyt vaihtoehdot (uusinta, myynti, lunastus) käytettävänä. Päätökset tulisi tehdä tonttikohtaisesti ja esittää ne asuntoosakeyhtiön hallitukselle riittävällä harkinta-ajalla ennen vuokrasopimuksen päätty- 47

59 mistä. Asunto-osakeyhtiön puolella päätökset voidaan tehdä seuraavassa varsinaisissa tai ylimääräisessä yhtiökokouksessa. Kaupungin kannalta tontin myynti voi olla taloudellisesti kannattavampaa ja riskittömämpää, koska pitkässä vuokrasopimuksessa indeksiin sitominen voi epäonnistua, kuten uusittaviksi tulevissa sopimuksessa on tapahtunut (Sippola 2013) ja näin voi tuottaa vuosia laskennallista tappiota kaupungille. Tontin osalta kiinteistöveron periminen omistustonteiksi muuttuneilta asuntoosakeyhtiöiltä on vähäriskistä ja kiinteistömarkkinatilanteet huomioon ottavaa. Lisäksi myyntitulot voivat parantaa merkittävästi kaupungintaloutta nykyisessä taloustilanteessa. Toisaalta tonttien myyminen poistaa mahdollisuuden tulevaisuudessa lunastaa suuriakin asuinalueita vuokrasopimuksen päättyessä tai sen aikana muuhun käyttöön esimerkiksi energiantuotantoon, teollisuuteen tai liikenneverkon kehittämiseen. Täydennysrakentamispaikkoja kaavoittaessa ja nykyisten tontinvuokrasopimusten uusittaessa kaupungin tulisi huomioida, etteivät tehdyt päätökset estä kaupungin muuta kehittämistä. Tontin omistajalla on oikeus määrittää tontin myyntihinta tai vuokra ja neuvotella osapuolen kanssa vaihtoehdoista, kun tontin vuokrasopimus on päättynyt. Tarkasteltaessa kiinteistöverokertymää, sen perusteella kaupungin tulisi mahdollistaa asuntoosakeyhtiölle tontin ostomahdollisuus vuokrasopimuksen rauettua. Asuntoosakeyhtiölle uuden tontin vuokrasopimuksen kustannuksia käsiteltiin luvussa 7.4. Asunto-osakeyhtiölle tontin ostaminen ei aina ole osakkaalle päätöshetkellä taloudellisesti kannattavaa, mutta asunto-osakelaki sallii määrä-enemmistöllä ostopäätöksen tekemisen, jos maksuvelvoite ei katsota liian ankaraksi. (lisätiedot asuntoosakelainsäädäntö ja sen perustelut s. 101). Vuokrasopimuksen päättyessä asunto-osakeyhtiön vaihtoehtoja ovat tontin osto, uusi vuokrasopimus tai ei sopimusta. Yhtiökokouksessa tehtävän päätöksen taloudellista kannattavuutta voi arvioida seuraavilla kysymyksillä. Miten asuntojen arvoon vaikuttaa tieto omistustontista vuokratontin sijaan? Mikä olisi uusi tontinvuokra? Mikä olisi omasta tontista maksettava kiinteistövero? Minkälaiset ovat sopimusehdot? Minkälaiset olisivat rahoitusvaihtoehdot ja veroseuraamukset? Minkälainen on rahoitus- ja kiinteistömarkkinatilanne päätöshetkellä? Onko alueella muuta kehittymispotentiaalia, joka parantaa asuntojen arvoa? Edetäänkö lunastusmenettelyyn? 48

60 7.7 Muut kustannukset Täydennysrakentamisen seurauksena voi tulla myös sellaisia lisäkuluja, jotka ovat jääneet huomaamatta suunnitelmista ja näin niiden vaikutukset eivät ole mukana päätöksiä tehtäessä. Näistä lisäkuluista ei keskustella yleensä täydennysrakentamisen esitteissä tai asukastilaisuuksissa. Tässä kappaleessa esitetään niistä muutamia. Nykyisien tonttien laajuus ja siellä olevat hiekkakentät sekä parkkipaikat ovat mahdollistaneet lumen säilyttämisen tontilla turvallisesti talven ajan. Jalankulkujärjestelyt pihamaalla on voitu toteuttaa niin, ettei ole tarvittu lumen pudottamista katolta ainakaan sesonkiaikaan. Lumen pudottamisen tarve kasvaa myös silloin, kun tasakatto muutetaan harjakatoksi ullakkorakentamisen myötä. Talvikunnossapidon kautta tulee yllättäviä lisäkustannuksia, jotka vuosittaisina maksuina syövät rakennusoikeuden tai tontin myynnistä saadut tulot. Naapuritalojen talvikunnossapidon kustannukset voivat vaihdella melkoisesti, johtuen esimerkiksi tontin käytöstä ja rakennusten sijainnista. Lumitöiden kustannukset (pudottamiset ja poiskuljetukset) olivat lumisena talvena Helsingin ydinkeskustassa vuonna 2010 noin euroa vuodessa (Lindroth 2012, Bäck 2012). Lähiöiden liittyminen täydennysrakentamisen myötä lumiruljanssiin nostaa palveluhintoja, koska työntekijämäärä, lumenkaatopaikkojen koko ja kuljetuskapasiteetti ovat rajallisia. Erityisesti kattamattomien pysäköintilaitosten tai kansirakenteiden talvikunnossapito aiheuttaa lisäkustannuksia, koska poiskuljetusta varten lumi joudutaan ajamaan alas eikä sen tiputtaminen alas ole mahdollista (Lindroth 2012). Uudisrakennukset ja maanalainen pysäköinti tuo mukanaan kansirakenteita lähiöihin. Niiden ylläpito (mm. lumen poisto, liukkauden esto, sadevesien ohjaus) on haasteellisempaa ahtaampien tilojen ja painorajoitusten vuoksi, mikä näkyy korkeampina ylläpitokustannuksina. Täydennysrakennettavasta uudiskohteesta kannattaakin osakkeenostajan ennakkoon huomioida lumitöistä aiheutuvat vastikkeen nostopaineet jatkossa. Energiatodistukset uudistuvat vuonna 2013, jolloin energiatodistus tulee laatia rakennuksittain eikä taloyhtiöittäin. Uudisrakennus tontilla tarvitsee oman energiatodistuksen, kuten samalla tontin kaikki muut alkuperäiset rakennukset. Todistuksen kappalehinta on noin 500 euroa omakotitalolta ja 1500 euroa rivi- ja kerrostalolta (Hellgren 2012). Voimassaoloaika on 10 vuotta todistuksen saantipäivästä. On vaikea arvioida, mitä muutoksia energiatehokkuutta kuvaavaan todistukseen tulee tulevaisuudessa, koska vuoden 2007 laskentakaavaa muutettiin jo 5 vuoden käytön jälkeen. Kustannuksia uudistuksen jälkeen on vaikea arvioida, esimerkiksi jos rakennusten jatkaminen tai korotus lisää suosiota täydennysrakentamismuotona, luultavasti silloin tarvitaan useampi todistus. 49

61 Täydennysrakentamisessa tulee huomioida kuten kappaleessa 4.8 esiteltiin vesitaloudelliset seikat myös vanhalla asuntokannalla. Uudisrakennuksen kuivatus suunnitteellaan nykyohjeiden mukaan, mutta usein vanha rakennus on pysynyt kuivana juuri rakentamattoman alueen ansioista. Vanhan rakennuskannan muutostöiden kustannuksia tulisi arvioida erikseen ja niiden vaikutusta tontin luovutuksesta saatuun nettohyötyyn. Lisätietoa kustannuksista saa muuan muassa. Haahtela & Kiiras Talonrakennuskustannustieto 2012 s Täydennysrakentamishankeen suunnittelu tai sen osalliseksi päätyminen (esimerkiksi rajanaapuri) vaativat ammattitaitoa, jota ei välttämättä ole asunto-osakeyhtiön hallituksella. Tällöin lisäkustannuksia muodostuu eri alojen asiantuntijoiden käytöstä ja isännöitsijälle muodostuvista sopimuksen ulkopuolisista tehtävistä. Hallituksen kokouksien lisääntyminen tuo kokouskustannuksia edellä mainittujen lisäksi. Suunnittelu kustannukset on maksettava ennen kuin hankkeen kannattavuudesta ja toteutuskelpoisuudesta saadaan varmuus. Siksi on tärkeää, että kustannusten ja mahdollisten tuottojen osalta voidaan saada yleisellä tasolla edes karkea kuva. 7.8 Täydennysrakentamiseen liittyvät maksut Helsingin kaupunki houkuttelee asunto-osakeyhtiöitä täydennysrakentamiseen erillisellä korvauksella. Muissa kaupungeissa ja kunnissa voi olla käytössä vastaavanlaisia korvauksia eli porkkanarahoja. Niiden saatavuuden voi tarkistaa oman kaupungin kaupunkisuunnitteluviranomaiselta. Luvussa kerrotaan tarkemmin Helsingin vuokratonteille tarjottavasta korvauksesta. Rakentamishankkeisiin kuuluu myös erilaisia kunnalle meneviä maksuja, joiden osuus vähentää hankkeen kannattavuutta. Omistustonttien kohdalla kyseessä on maankäyttösopimuskorvaus, josta kerrotaan tarkemmin luvussa Maa-, rakennusoikeus- ja asuntokaupoissa saatavat tulot ovat yleisesti veronalaisia, joka kannattaa huomioida nettohyödyn arvioinnissa. Ennen hankkeen käynnistämistä tulee saada tarvittavat luvat rakentamiseen kunnan rakennusvirastosta. Veroja käsitellään erikseen luvussa ja lupamaksuja luvussa Täydennysrakennuskorvaus Täydennysrakentamiskorvaus on Helsingin vuokratontille kehitetty korvaus, jossa kaupunki maksaa vuokralaiselle täydennysrakentamiskorvausta, jonka suuruus on 1/3 kaavamuutoksen tuomasta rakennusoikeuden nettoarvonnoususta. Korvaus voi olla suurempikin, enimmillään 2/3 nettoarvonoususta, jos nykyisten autopaikkojen toteutus aiheuttaa merkittäviä korvausinvestointeja (esim. maantasossa olevat auto- 50

62 paikat siirretään laitokseen tai maan alle). Korvaus maksetaan vuokrasopimuksen uusimisen yhteydessä sen jälkeen, kun kaavamuutos on saanut lainvoiman. (Helsingin kaupunki 2011 b) Käytännössä korvaus lasketaan siten, että ensin määritetään lisärakennusoikeuden arvo, joka lasketaan kunkin alueen kohtuullisen hintatason mukaan. Sen jälkeen rakennusoikeuden arvosta vähennetään sen aikaansaamiseksi tarvittavat kustannukset niin sanottu korvaus-investoinnit kuten rakennusten purkaminen, johtosiirrot sekä piha- ja autopaikkajärjestelyt. Lopuksi nettoarvonnousu jaetaan siten, että vuokralainen saa siitä pääsääntöisesti 1/3 tai enimmillään 2/3. (Helsingin kaupunki 2011 c) Täydennysrakennuskorvaus maksetaan asunto-osakeyhtiölle. Huomattavaa on, että säännön mukaan maksu tapahtuu vuokrasopimuksen uusimisen yhteydessä. Asuntoosakeyhtiö luovuttaa nykyisen tonttimaansa takaisin kaupungille. Kaupungilla on siis oikeus tarkistaa myös nykyisen asuinkannan vuokraa nykyarvoon. Toistaiseksi kaupunki on pitänyt vanhan rakennuskannan vuokran ennallaan umpeutumisaikaan saakka (Helsingin kaupunki 2012 d). Korvaus voi myös jäädä saamatta. Jos pysäköintikustannukset nousevat suureksi, täydennyskorvausta ei laskukaavan mukaan tule lainkaan tai se on hyvin pieni. Tämä tarkoittaa taloudellisesti tappiollisen päätöksen tekoa asunto-osakeyhtiössä, mutta toisaalta kiinteistön arvon kehittämistä autopaikkojen siirtämisellä autohalleihin Maankäyttösopimuskorvaus Maankäyttösopimuskorvaus eli rakennusoikeusmaksu koskee omistustontilla olevia asunto-osakeyhtiöitä ja yksityisiä omistajia. Maankäyttösopimuksesta säädetään maankäyttö- ja rakennuslain 12a -luvussa. Maankäyttösopimuskorvauksen käytäntöihin voi tutustua Helsingin kaupunginvaltuuston pöytäkirjasta Helsingin kaupunki neuvottelee omistustonteilla maankäyttösopimuskorvauksesta, kun tontinomistajalle koituu kaavamuutoksesta merkittävää hyötyä. Sellaisena pidetään rahallista hyötyä, joka on euroa tai enemmän. (Helsingin kaupunki 2012 c) Kun arvonnousu on vähintään euroa, tontinomistaja on velvollinen maksamaan kaupungille korvauksen, joka on 1/3 osuus perusvähennyksellä euroa vähennetystä arvonnoususta (esimerkki: arvonnousu 1,4 miljoonaa 0,5 miljoonaa : 3 = ). Korvaus erääntyy maksettavaksi, kun kaavamuutos saa lainvoiman. (Helsingin kaupunki 2012 c). Maksun etupainotteisuus voi aiheuttaa suuren riskin, mikäli rakennusoikeuden arvo muuttuisi markkinaolosuhteiden mukana. 51

63 Korvaus on mahdollista maksaa esimerkiksi uuden rakennusoikeuden myymisestä saatavilla tuloilla ja siksi tontinomistajan on syytä jo kaavoitusvaiheessa sopia rakennuttajan tai rakennusliikkeen kanssa rakennusoikeuden myymisestä esimerkiksi kiinteistökaupan esisopimuksella, muutoin edellä kuvattu riski voi olla asuntoyhtiölle kohtalokas. Korvauksen maksamisen ajankohta määritellään maankäyttösopimuksessa. Ajankohta on yleensä sellainen, ettei tuottoa ole vielä tullut hankkeesta ja näin joudutaan turvautumaan lainarahaan maksun maksamiseen Varainsiirtovero ja luovutusvoittovero Asunto-osakeyhtiö voi toimia tontin omistajan tai vuokraajan roolissa. Tonttijaon muuttaminen myymällä ja/tai ostamalla lisämaata tai vuokrasopimusta muuttamalla on mahdollista, mutta asunto-osakeyhtiölain mukaan niiden hyväksymispäätöksen saaminen on vaikeaa (Asunto-osakeyhtiölaki 6 luku 31, ). Päätös voidaan hyväksyä määräenemmistöllä, kun maksuvelvollisuus ei muodostu kohtuuttoman ankaraksi (Asunto-osakeyhtiölain perustelut s. 102) Asunto-osakeyhtiön tai omistajan tulee maksaa määräalan ostamisesta varainsiirtovero 4 % ostohinnasta. Omaisuuttaan myytäessä on asunto-osakeyhtiön maksettava luovutusvoittoveroa, joka on asunto-osakeyhtiölle 24,5 % luovutusvoitosta ja yksityiselle henkilölle 30 % (Varainsiirtoverolaki 2 luku, Tuloverolaki 46, 49 ). Varainsiirtoverolaki uusiutuu vuoden 2012 vaiheessa ja se vaikuttaa myös yksityisiin henkilöihin. Nykyisin asunto-osakkeen myyntihinnasta verotetaan 1,6 %, eikä velkaosuutta asuntoyhtiöön oteta huomioon. Maaliskuusta 2013 alkaen vero nousi 2 prosenttiin ja se koskee jatkossa myös yhtiövelan osuutta. Varainsiirtovero lasketaan jatkossa siis asunnon velattomasta hinnasta. Tämä vaikuttaa erityisesti uudistuotannon myyntiin, jolloin maksettava veron suuruus nousee tuhansilla euroilla (Koistinen 2012) Muut viranomaismaksut Rakennusprojektiin tulevia muita maksuja ovat muun muassa rakennuslupamaksut, toimenpidemaksut, purkamislupamaksut ja lausuntomaksut sekä tarkastusja valvontamaksut. Erilaisten lupien määrä ja maksujen suuruus vaihtelee hankekohtaisesti. Täydennysrakentamishankkeen kannalta maksut ovat kokonaisbudjetissa pieniä, mutta maksuajankohdan vuoksi voivat olla kriittisiä. Täydennysrakentamisessa olemassa olevalla asunto-osakeyhtiöllä tulee olla tarvittavat rahavarat hankeen lupavaiheenkustannuksiin. 52

64 Taulukossa 12 on koottu rakennuslupamaksut Helsingissä vuonna Rakennuslupamaksut päätetään kunnan valtuustossa tai kaupungin hallituksessa ja ne ovat paikkakuntariippuvaisia maksuja. Matalaenergiatalona toteutettavan asuinrakennuksen lupamaksuja voidaan alentaa. Esimerkiksi Helsingissä alennus on 20 % - 30 % lupamaksusta (Helsingin rakennusvalvontavirasto 2012 s. 4). Täydennysrakentamishankkeessa voi tulla viivästyksiä teknisistä ja inhimillisistä syistä. Kun rakennustyötä ei ole aloitettu kolmessa vuodessa tai saatettu loppuun viiden vuoden kuluessa, lupa raukeaa ja työt on keskeytettävä (Maankäyttö- ja rakennuslaki 143 ). Rakennusluvan tai toimenpideluvan voimassaolon pidentäminen maksaa Helsingissä 480 euroa jokaiselta rakennukselta ja lisäksi 30 % taulukossa 12 esitetystä lisämaksusta. Taulukko 12. Rakennuslupamaksut Helsingissä erilaisissa hankkeissa (maksut eivät ole arvonlisäverollisia) (Helsingin rakennusvalvontavirasto 2012 s. 3-4). Rakennuslupamaksut Perusmaksu Lisämaksut yleinen 489 /rakennus 5,8 /m 2 lisärakennukset alle 200m /rakennus 5,8 /m 2 maanalaiset rakennushankkeet 365 /hanke 4,5 /m 2 lisälupamaksu jokaiselta väestönsuojalta 1200 / väestönsuoja julkisivunkorjaus tai muutostyö 489 /hanke 244 /julkisivulta rakennuksen käyttötarkoituksen muutos 503 3,0 /m 2 Taulukossa 13 on koottu toimenpidelupamaksut Helsingissä vuonna Täydennysrakentamishankkeessa naapurikiinteistön viemäriä voidaan joutua siirtämään tai rakentamaan tukimuureja. Lupamaksun ja toteuttamiskustannuksien maksaja kannattaa sopia ennakolta. Toteuttamiskustannukset voivat nousta esimerkiksi paalutettavan viemärilinjan vuoksi, koska on mahdollista, että vanha linjaus oli valittu suotuisen maapohjan vuoksi vuosia sitten. 53

65 Taulukko 13. Toimenpidelupamaksut Helsingissä erilaisissa hankkeissa (maksut eivät ole arvonlisäverollisia) (Helsingin rakennusvalvontavirasto 2012 s. 5-6). Toimenpidelupamaksut Perusmaksu Lisämaksut julkisivun muuttaminen, kattomuodon, katteen tai sen värityksen muut- 480 /rakennus 119 / muutettavalta julkisivulta/katolta taminen tvm. kiinteän aidan tai kadun reunusmuurin rakentaminen /hanke * kiinteistökohtaisen jätevesijärjestel /hanke * män rakentaminen tai muuttaminen muut maankäyttö- ja rakennusasetuksen 62 :ssä tarkoittamat toimenpiteet /rakennelmaa tai /toimenpide *riippuen hakemuksen käsittelyyn kuluneesta rakennusvalvontaviranomaisen työmäärästä Täydennysrakentamisen yhteydessä tulee vanhojen rakennusten purkamistarpeita. Erillinen purkamislupamenettely on rakennukselta. Jos purkaminen sisältyy rakennuslupahakemukseen, se on hinnaltaan pienempi ( rakennukselta). Kun rakennuksen suojeluarvo joudutaan selvittämään luvan myöntämisedellytysten harkitsemiseksi, lisälupamaksu on euroa rakennukselta. (Helsingin rakennusvalvontavirasto 2012 s. 7). Purkamiskustannuksia arvioinnissa voi käyttää arvoa 9-15 /rm 3 (Haahtela & Kiiras 2012 s. 195) tai 107 /brm 2 alv 0 % Tampereella (Seppälä 2012 a), jos toista paikallista purkamistarjousta ei ole saatavissa. 54

66 8 Energiavaikutukset Luvussa käsitellään rakentamiseen liittyviä energiavaikutuksia ja asioita, joita voidaan soveltaa yksittäisissä täydennysrakentamishankkeissa. Tarkoituksena on esitellä yleisesti energiatehokkuuden taustaa ja energian kulutusta rakennuksessa sekä energiaan liittyviä vaikutuksia, jotka kannattaa ottaa huomioon kiinteistön ylläpidossa. Täydennysrakentamisen myötä alueen asuntomarkkinoille tulee energiatehokkaampia rakennuksia, joilla voi olla kysynnän pienentymisen kautta negatiivinen vaikutus vanhan asuntokannan markkina-arvoon. Tutkimusalueiden uudisrakennuksille lasketut E-luvut ja niiden laskentaperusteet esitetään luvuissa HOT-R-tutkimuksessa havaittiin merkittäväksi energiajärjestelmän ja sähköntuottajan valinta. Erityisesti täydennysrakentamisessa kaukolämpöön liittyminen on keskeisessä osassa kunnan tai kaupungin kaavapäätöksissä, mikä ei välttämättä ole asunto-osakeyhtiön kannalta taloudellisin tai CO 2 -päästöiltään sopivin valinta. 8.1 Energiatehokkuuden kehitys Täydennysrakentamisen seurauksena alueelle muodostuu eri vuosikymmenillä rakennettuja asuin- ja toimistotaloja. Energiatehokkuuden näkökulmasta on tärkeää saada kokonaiskuva sen kehityksestä. Rakentamismääräyskokoelman osa D käsittelee energiataloutta ja LVI-tekniikkaa. On hyvä huomioida, että kokoelman määräykset ovat velvoittavia. Ohjeet sen sijaan eivät ole velvoittavia, vaan muitakin kuin niissä esitettyjä ratkaisuja voidaan käyttää, jos ne täyttävät rakentamiselle asetetut vaatimukset. Lämmönläpäisykertoimet eli U-arvot, jotka kuvaavat sitä lämpövirran tiheyttä, joka jatkuvuustilassa läpäisee rakennusosan, kun lämpötilaero rakennusosan eri puolilla olevien ilmatilojen välillä on yhden yksikön suuruinen (Suomen rakentamismääräyskokoelma C3 s. 3). Yksikkönä käytetään W/(m 2 K). Taulukosta 14 huomataan, että lähes kaksi vuosikymmentä määräyskokoelman U-arvot ovat olleet samat luvulla U-arvot olivat siihen aikaan edistykselliset johtuen öljykriisin vaikutuksesta suomalaisessa yhteiskunnassa (Kurnitski 2012). U-arvo on parantunut 1970-luvulta nykypäivään ulkoseinän osalta 58 %, katon 74 %, alapohjan 60 % ja ikkunoiden 52 %. 55

67 Taulukko 14. U-arvojen kehitys 1970-luvulta alkaen (Suomen rakentamismääräyskokoelma C3, D3). C C C C C C D Ulkoseinä W/(m 2 K) 0,4 0,29 0,28 0,25 0,24 0,17 0,17 Katto W/(m 2 K) 0,35 0,23 0,22 0,16 0,15 0,09 0,09 Alapohja W/(m 2 K) 0,4 0,4 0,36 0,25 0,24 0,16 0,16 Ikkunat W/(m 2 K) 2,1 2,1 2,1 1,4 1,4 1,0 1,0 8.2 Asuinrakennuksen sähkön ja lämmönkulutus Rakennuksen energiankulutuksella tarkoitetaan vuotuista lämmitykseen, sähkölaitteisiin ja jäähdytykseen yhteensä kulutettua energiamäärää, johon ei sisälly eri energiamuotojen kiinteistökohtaisen eikä kiinteistön ulkopuolisen energiantuotannon häviöitä (Rakennusmääräyskokoelma D5 s. 3). Rakennuksen energiankulutuksen ja lämmitystehon tarpeen laskentaohjeet esitetään rakennusmääräyskokoelmassa D5. Luvussa 7.1 mainitun esimerkkikerrostalon, joka on nettoalalta m 2 (2 255 kem 2 tai brm 2 ), lämmön ja sähkönkulutustiedot esitetään taulukossa 15. Vastaavat tiedot rivitalolle, jonka nettoala on m 2 (2 257 kem 2 tai brm 2 ) tai townhouse-tyyppiselle rakennukselle esitetään taulukossa 16. Täydennysrakentamishankkeessa taulukoiden arvoja voidaan käyttää hyväksi arvioitaessa esimerkiksi rakennuksen jatkamista tai korottamista ja yhdistää ne nykyisen rakennuksen mittaustietoihin. Luvussa 8.1 käsiteltiin U-arvojen kehitystä, mistä voidaan päätellä etenkin lämpöenergian kulutuksen laskeneen neliömetriä kohden vuosikymmenten aikana. Kun rakennuksen vanhan ja uuden osan ikäeroksi muodostuu yli 10 vuotta, tulisi ennen täydennysrakentamisen alkamista sopia energiakulutuksen ylläpitokustannusten jaosta. Nykyisen rakennuksen sähkön ja lämmönkulutuksen mittaustiedot kertovat, kuinka suureksi ero on muodostumassa. Jos nykyinen kulutusmäärä tai vanhan rakennuksen pinta-ala poikkeavat taulukoissa esitetystä runsaasti, on huomattava yhtiöjärjestykseen tehtävät mahdolliset muutokset. Energiakulujen kannalta uuden ja vanhan osan asukkaan edut ovat ristiriidassa keskenään vastikkeenjakokeskustelussa. 56

68 Taulukko 15. Lämpö- ja sähköenergian kulutus esimerkkiasuinkerrostalossa Helsingissä vuodessa (TAKU 2012). Kulutustiedot kwh/a kwh/nettom 2 kwh/kem 2 kwh/brm 2 Lämpöenergia Sähköenergia kiinteistösähkö asukassähkö Taulukko 16. Lämpö- ja sähköenergian kulutus esimerkkiasuinrivitalossa Helsingissä vuodessa (TAKU 2012). Kulutustiedot kwh/a kwh/nettom 2 kwh/kem 2 kwh/bruttom 2 Lämpöenergia Sähköenergia kiinteistösähkö asukassähkö Taulukossa 15 ja 16 esitetty asukassähkö perustuu tilakohtaiseen TAKU TM -ohjelman laskentakaavaan. Asuinrakennuksessa kiinteistösähkön kulutukseen vaikuttaa erityisesti yhteistilat ja niiden käyttö. Esimerkkikiinteistössä on yhteissauna, pesula ja 20 m 2 kokoontumistila. Palvelut voivat vähentää asunnoissa käytettävien vastaavien toimien tarvetta. Asukkaiden käyttämä kokonaissähkönmäärä on riippuvainen asukkaiden määrästä ja heidän käyttötottumuksistaan. Asukassähkön arviointiin voidaan käyttää myös olemassa olevaa mittaustietoa tai internetistä löytyviä energiankulutuslaskureita taulukoiden sijasta. 8.3 Toimistorakennuksen sähkön ja lämmönkulutus Luvussa 7.2 mainitun esimerkkitoimistotalon energiakulutustiedot esitetään taulukossa 17. Esimerkkitoimistotalon nettoala on 2000 m 2 (2195 kem 2 tai brm 2 ). Toimistorakennuksessa tapahtuvat toiminnot voivat olla hyvin vaihtelevia. Ravintola ja vähittäiskauppatoiminta kuluttavat kylmälaitteiden vuoksi enemmän energiaa kuin muunlainen liiketoiminta. Kokoushuoneet kuluttavat sähköä vähäisen käytön vuoksi vähemmän. Toimistossa käytettyjen elektronisten laitteiden energiatehokkuus on parantunut vuosikymmenessä (Vattenfall 2012 c), mutta käytettävä energianmäärä kasvaa laitemäärän myötä. Olennaista on tietää liike- tai toimitilan käytöstä potentiaalikäyttäjäkunta, jotta energiankulutusta voidaan arvioida luotettavasti. Asunto-osakeyhtiön kannalta samaan yhtiöön täydennysrakennettu liiketila ei aiheuta vanhoille asukkaille lisäkustannuksia. 57

69 Liiketilan sähkökulutus on yksinkertaista esittää liikehuoneiston osakkeiden vastikkeeseen kohdistuvaksi. Taulukko 17. Lämpö- ja sähköenergiankulutus esimerkki toimistotalossa Helsingissä vuodessa (TAKU 2012). Kulutustiedot kwh/a kwh/nettom 2 kwh/kem 2 kwh/bruttom 2 Lämpöenergia Sähköenergia Pysäköintijärjestelyn energiankulutus Täydennysrakentamishankkeen seurauksena voidaan menettää pysyvästi vanhat pysäköintipaikat (pysäköintikentät tai kadunvarsipaikat) ja sen seurauksena autot siirretään erityyppisiin laitoksiin tai talleihin. Pysäköintitavan muuttuessa myös kulutettu energiamäärä kasvaa. Sähkötolpallinen pihapaikka kuluttaa suhteellisen vähän sähköä, koska talvikautena tarvittu moottorinlämmitys on usein ajastettu muutaman tunnin mittaiseksi. Erityyppiset pysäköintilaitokset tarvitsevat eri määrän lämpöenergiaa ja sähköä. Taulukossa 18 esitetään erilaisten pysäköintijärjestelmien vuosittaiset energiakulutusmäärät. Sähköä kuluu ympärivuorokauden ilmavaihtoon, valaistukseen, turvallisuuslaitteisiin ja hisseihin. Esimerkkipysäköintilaitokset ovat m 2 suuruisia ja autopaikkoja olisi tyypistä riippuen alle 100 kappaletta. Yksittäisen auton tallissa (30 m 2 ) kuluu lämpöenergiaa kwh/a ja sähköenergiaa kwh/a. Autotallin tai - hallin sähkönkulutus vastaa suuruusluokassa yksiössä asuvan asukkaan sähkönkulutusta (Vattenfall 2012 a). Pysäköintilaitoksessa tai -hallissa yhden autonsäilytys vastaa lapsiperheen kylmälaitteiden vuosittaiskulutusta (Vattenfall 2012 a). Autotalleissa kuluu myös huomattava määrä lämpöä, sen vuoksi lämmitysjärjestelmänä voisi suosia maalämpöä tai toimistotaloissa IT-konehuoneista tai lämmöntalteenoton kautta saatavaa hyötyenergian ohjausta autotallitilaan. 58

70 Taulukko 18. Pysäköintijärjestelmien lämpö- ja sähköenergiankulutus vuodessa (sijainti Helsinki) (TAKU 2012). Pysäköintijärjestelmä Kulutusmäärä kwh/a kwh/nettom 2 kwh/a/ap* Pysäköintilaitos Lämpöenergia Sähköenergia Pysäköintihalli Lämpöenergia Sähköenergia Autohalli ajotasossa Lämpöenergia Sähköenergia Autotalli Lämpöenergia Sähköenergia *käytetty kokoa 20 m 2 /ap (2,7 m x 5 m paikka + 2,7 m x 2,4 m jyvityksen ajotiloista) Pysäköintiin liittyvät energiankulutustiedot tulee ottaa huomioon osaksi ympäristövaikutuksia. Tutkimusalueella Kannelmäessä sijoitettiin alueen pysäköinti pysäköintihalleihin ja kyseisten järjestelyiden energiankulutusta ja siitä aiheutuvaa hiilidioksidipäästöä käsitellään luvussa Sähköntuottajan valinnan vaikutus Asunto-osakeyhtiöissä sähkön kilpailuttamisesta huolehtii yleensä hallitus. Pienissä asunto-osakeyhtiöissä (rivitaloissa) lämmitysmuotona voi olla suora sähkölämmitys. Rivi- ja kerrostalojen lämmitysmuoto on yleensä kaukolämpö. Sähkön tarjouskilpailuttamisessa hinnalla on ensisijainen merkitys. Teoriassa on mahdollista suosia vihreää sähköä, mutta asunto-osakeyhtiölle suosiminen ei pitäisi aiheuttaa lisäkustannuksia. Taulukossa 19 on taulukoissa 6 esitetyn Helsingissä sijaitsevan esimerkkiasuinkerrostalon kiinteistösähkön ( kwh/a) vuosikustannukset ja eri tuottajien myyntihinnat yksityissektorille. Taulukossa esitetään halvin ja kallein vaihtoehto sekä täysin uusiutuvilla tuotetut vaihtoehdot ja suurimmat toimijat. Energiayhtiöillä voi olla yrityksille ja yhteisöille oma myyntihinnasto, mutta taulukon 19 yksityissektorin hintatietoja voidaan käyttää ohjeellisena suunnitteluvaiheessa. Asunto-osakeyhtiössä kiinteistösähkönosuus voi olla merkittävästi esimerkkiä suurempi. Se riippuu asunto-osakeyhtiön koosta ja sen teknisistä ratkaisuista. Täysin uusiutuvalla energialla tuotetun sähkön valinta voi olla vaikeaa perustella taloudellisena vaihtoehtona osakkaille. Jos osakkaat ovat myönteisiä (kalliimman) vihreän sähkön suosimiseen, sellaisen valinnalle ei ole mitään esteitä. 59

71 Taulukko 19. Sähköntuottajien sähkönmyyntihinnat yksityissektorille ja kiinteistösähkön kwh kustannus ( sis. ALV 23 %) toistaiseksi voimassa oleva sopimus. Halvin vaihtoehto sijalla 1 (Energiamarkkinavirasto 2012). sija Myyjä Tuotenimi Keskihinta snt/kwh 1 Pohjois-Karjalan Sähkö Oy PKS Optimin joulukuunhinta Yhteensä /vuosi 5, ,81 9 Kokkolan Energia Ekoyleissähkö 6, ,24 10 Kokkolan Energia Tuuliyleissähkö 6, ,48 14 Helsingin Energia Yleissähkö 6, , Fortum Markets Oy Vattenfall Sähkönmyynti Oy Fortum kesto, vesisähkö Tuotteen alkuperä (vuonna 2011) Uusiutuvat 56 % Fossiiliset 24 % Ydinvoima 20 % Uusiutuvat 100 % (rajattu saatavuus) Tuulivoima 100% (rajattu saatavuus) Uusiutuvat 54 % Fossiiliset 12 % Ydinvoima 34 % 6, ,97 Vesivoima 100 % Kestosopimus 7, ,00 56 Forssan Energia Foreko bio 8, ,02 57 Energiapolar Oy Polar Vartti Kotisähkö 8, ,74 Uusiutuvat 44 % Fossiiliset 37 % Ydinvoima 19 % Biokaasu 100%(rajattu saatavuus) Uusiutuvat 32 % Fossiiliset 40 % Ydinvoima 28 % Siirtoyhtiönä toimii aina paikallisesti yksi toimija ja sen vuoksi sitä ei voi kilpailuttaa kuten sähköä. Helsingissä siirtoyhtiönä toimii Helen Sähköverkko Oy. Siirtomaksun lisäksi sähkön siirrosta peritään sähkövero, valtion huoltovarmuusmaksu sekä arvonlisävero. Nämä kustannukset ovat suurin piirtein yhtä suuret kuin itse sähkönkustannukset, joista sähköveroon on kaavailtu korotusta vuoden 2013 aikana. Taulukossa 20 esitetään esimerkkiasuinkerrostalon kiinteistösähkön siirtokustannuksista Helsingissä. Taulukko 20. Sähkönsiirron kustannukset kwh vuosikulutukselle Helen Sähköverkko Oy:llä (Helsingin Energia 2012 a). maksuperuste yksikköhinta sis. ALV 23 % kustannus /a perusmaksu 4,6 /kk 55,20 siirtomaksu 3,83 snt/kwh 1496,76 sähkövero 1lk 2,09469 snt/kwh 818,60 yhteensä 2370,57 Asunto-osakeyhtiö tai pientalon omistaja voi myös tuottaa itse tarvitsemaansa sähköä. Sähkön omatuotanto antaa samalla itsenäisyyttä yleisten sähkökatkojen aikana. Aurinkosähkö on etenkin kaupunkialueilla tuulivoimaa potentiaalisempi vaihtoehto toteuttaa. Täydennysrakentamisen suunnittelussa tulee huomioida, ettei tiivistyvä kaupunkirakenne estä mahdollisten aurinkopaneeleiden parhaimman potentiaalin 60

72 saavuttamista nykyisellä tai uudella rakennuskannalla. Esimerkiksi Fortumin aurinkopaketilla voidaan tuottaa vuodessa noin kwh etelään suunnatulla 26 m 2 aurinkopaneeleilla (Fortum 2013). Kun sähköä tuottaa enemmän kuin sen hetkinen kulutus on, ylimääräsähkön voi myydä energiayhtiölle sen hetkiseen markkinahintaa, varastoida erillisiin akkuihin tai lämmittää käyttövettä. Kuluttajalle markkinoitavat paneelit eivät yleensä kata koko sähkön kulutusta ympäri vuoden, mutta sen tuottamasta ilmaisesta sähköstä on taloudellisesti hyötyä asumiskustannuksissa. Yleisesti takaisinmaksuajan tarkastelussa ei aurinkosähkö näytä kannattavalta, jos ei paneelien ostoa katsota täydennysrakentamisesta saatujen tulojen sijoittamisena (Fortum 2013). Asunto-osakeyhtiölaki estää energiatuottajaksi tai sijoittajaksi ryhtymisen asuntoosakeyhtiöiltä, jolloin aurinkopaneeleiden mitoitus täytyy sovittaa omaan kulutukseen sopivaksi, eikä ylijäämää saa myydä. Potentiaalisinta ja asunto-osakeyhtiönlain mukaista olisi vuokrata kattotila energiayhtiölle nykylainsäädännöllä. Tulevaisuudessa tiiviillä kaupunkialueella laaja kattopinta-ala ja parantunut teknologia mahdollistaa nykyistä suuremmat sähköntuotannot auringosta, jonka vuoksi lainsäädännölliset esteet tulisi ratkaista jo ennalta. Asunto-osakeyhtiöiden energiainvestointimahdollisuuksia tulisikin lainmuutoksella edistää uusiutuvan energiantuotannon lisäämiseksi ja turvallisuuden kannalta. Oma aurinkosähköjärjestelmä tulisi nähdä myös turvallisuusasiana erityisesti kerrostaloissa. Jos valtakunnan verkossa tapahtuu häiriö, voitaisiin omalla sähköjärjestelmällä järjestää sähkö yhteen asuntoon, joka toimisi kaikkien asukkaiden eduksi. 8.6 Lämmitysjärjestelmän valinnan vaikutus Lämmitysjärjestelmän valinnan merkitys on suurempi kuin sähköyhtiön valinta. Keskimääräisessä suomalaiskotitaloudessa energiankulutuksen kustannukset jakautuu lämmitykseen (52 %), lämpimän veteen (20 %) ja taloussähköön (28 %) (Vattenfall 2012 b). Rakennusten energiajärjestelmän valinta on yksittäisenä investointina taloudellisesti merkittävä. Suomessa lämmitysmuodon valinta riippuu maantieteellisestä sijainnista. Kaupunkialueilla korostuu kaukolämpöverkoston merkitys ja sen ulkopuolella puu- ja sähkölämmitys etenkin pientaloissa. Tulevaisuudessa matalaenergiaratkaisut pientaloissa heikentävät merkittävästi kaukolämmön kannattavuutta (Rajala et al. s. 22). Erillistalojen liittäminen kaukolämpöverkkoon ei ole yleensä kaukolämpöyhtiölle kannattavaa kuten kerrostalon liittäminen (Rajala et al. s. 22). Kuvassa 6 esitetään eri energiamuotojen valinnan yleisyyttä eri talotyypeillä. Asuinkerrostaloissa kaukolämpö on yleisin. 61

73 Suomalaisessa rivi- ja ketjutaloista sekä omakotitaloissa joka kolmas lämpenee sähkön avulla. Kuva 6. Eri asuinrakennusten kulutustietoon perustuva lämmitysenergiamuotojen lämmitysjärjestelmän käyttöprosentit vuonna 2011(Tilastokeskus 2011 a). Rakennuksen liittämisestä kaukolämpöön voi olla maininta tontin vuokrasopimuksessa (Seppälä 2012 b). Tällöin päälämmitysmuodon muutokset eivät ole mahdollista ilman juridisia seuraamuksia kuten sopimuksen uudelleenneuvottelua. Riippuen lämmitysmuodosta jää sen käyttäjälle (asunto-osakeyhtiö tai omistaja) erilaiset mahdollisuudet tehdä taloudellisia ja ympäristövaikutuksiin liittyviä valintoja. Taulukossa 21 on esitetty erilaisia lämmitysmuotovalintamahdollisuuksia. Sopivin voi olla yhdistelmä useammasta lämmitysmuodosta ja -tekniikasta. Sopivuuteen liittyy myös rakennuksen teknisten tilojen suuruus ja rakennuksen sijainti sekä maksukyky (Rakennustieto 2004). Taulukko 21. Lämmitysmenetelmän valintamahdollisuudet. Lämmitysmuoto Kaukolämpö Sähkö Öljy Maalämpö Bio- ja puu Aurinko valintamahdollisuus toimittaja rajattu (paikallinen toimija) toimittaja vapaasti valittavissa, tarvitsee varajärjestelmän toimittaja vapaasti valittavissa oma tuotanto, tarvitsee lisäsähköä toimittaja vapaasti valittavissa oma tuotanto, tarvitsee varajärjestelmän talveksi Täydennysrakentamisen edistämisen argumenttina on käytetty valmiin infrastruktuurin läheisyyttä, minkä vuoksi myös kaupunkialueilla kaukolämpöön liittymistä on käytetty rakennusluvan saantiehtona. HOT-R-projektissa havaittiin selkeästi ero kaukolämmön tuottajien kesken. Jyväskylässä olisi mahdollista valita täysin uusiutuvasta bioenergiasta tuotettu kaukolämpö, joka ei ole mahdollinen Helsingissä. Biokauko- 62

74 lämpö on laskennallisesti hiilidioksidipäästöiltään 0 g CO 2 /kwh (Jyväskylän Energia 2012). Kaukolämmön tuotantotapa paikallisessa voimalaitoksessa voi muuttua vuosien varrella ja sen kautta myös päästöt. Polttoainepaletti voi muuttua nykyisestä laskennallisesti vähän tai runsaasti hiilidioksidia sisältäväksi. Kaukolämmöntuotannon yhteydessä tuotetaan sähköä (yhteistuotanto), jolloin esimerkiksi sähköä tuotetaan 1/3 osaa ja lämpöä 2/3 osaa. Suomen keskimääräinen kaukolämmön yhteistuotannon hiilidioksidipäästö on 220 g CO 2 /kwh, joka on laskettu hyödynjakomenetelmällä (päästöt jaetaan sähkölle ja lämmölle) (Suomi et al s. 5). Talvella yhteistuotanto on tehokas tapa tuottaa asiakkaiden tarvitsema lämpö ja sähkö. Kesäisin kaukolämmöntarve on matalimmillaan ja sähköä täytyy toimittaa joka tapauksessa asiakkaille. Tällöin sähköä tuotetaan erillistuotannolla. Yhteistuotantolaitoksella tämä tarkoittaa ylimääräisen lämmön johtamista lauhduttamiseen käytettävään vesistöön. Esimerkiksi kaukolämpö tuotetaan Helsingissä kivihiilellä ja maakaasulla (yli puolet) yhteistuotantomenetelmällä (Combined Heat and Power, CHP), jonka keskimääräiseksi vuosittaiseksi päästöksi ilmoitetaan 98 g CO 2 / tuotettu kwh (Helsingin Energia 2012 b). Kaukolämmön tuotannon päästökertoimet vaihtelevat voimakkaasti paikkakuntakohtaisesti, minkä vuoksi suositellaan käytettäväksi omalta kaukolämmön tuottajalta saatua tietoa, mikäli se on saatavissa. Monet energiayhtiöt harkitsevat bioenergian käytön lisäämistä kaukolämmöntuotantoon. Esimerkiksi Jyväskylässä ja Kuopiossa sijaitsevat vain biopolttoaineella kaukolämpöä tuottavat laitokset. Biopolttoaineiden mahdollisuuksia selvitetään muun muassa Helsingissä. Vaikka biopolttoaineen laskennallinen nettopäästö on nolla, se tuottaa CO 2 päästöjä elinkaarimallilla katsottuna (Dones et al. 2003) ja muut ympäristövaikutukset kohdistuvat muun muassa metsän vedenkiertoon, kasvistoon ja ilmanpienhiukkasiin. Luvussa 8.7. käsitellään tarkemmin eri polttoaineiden ilmastovaikutusta. Taulukosta 21 esitetyistä lämmitysvaihtoehdoista joka kolmannessa pien- ja rivitaloissa on sähkölämmitys. Lämmitykseen käytetyn sähkön hiilidioksidipäästönä voi energiamuotojen vertailussa käyttää arvoa 400 g CO 2 /kwh (Ympäristöministeriö 2006 s. 10). Sen suuruuteen vaikuttaa käyttöajankohta ja sähkölämmityksen kokonaiskulutusmäärä Suomessa. Sähkölämmitys on voinut olla kaavoituksessa aluekohtainen valinta kuten Espoon Kauklahden asuntomessualueella tai Soukka-Matinkylän alueella, jossa osassa rakennuksissa on suora sähkölämmitys (Merikoski 2006 s. 16, Oikotie 2013). Sähkölämmityksen varajärjestelmänä toimii usein varaava puutakka. Takan käyttö lisääntyy etenkin pakkasilla sähkön säästämiseksi (Kokko 2013) ja se lisää 63

75 pienhiukkasten määrää kaupunki-ilmassa. Yhtenäinen ajankohta pakkasen muodostuvan inversion ja lisääntyneen pienpuunpolton välillä heikentävät ilmanlaatua (Ilmatieteenlaitos 2013 b). Sähkölämmitteisen talon yksi vaihtoehto on auringon lämmön hyödyntäminen lämmityksessä aurinkokeräimillä. Auringon lämpöenergialla voidaan lämmittää suoraan tai aurinkosähköllä lämminvesivaraajaa. Aurinkojärjestelmät tarvitsevat talvikautena toisen lämmitysjärjestelmän, mutta sen valintaa aurinkolämmitysjärjestelmä ei rajoita. Jo olemassa olevan lämmitystavan hyödyntäminen usein soveltuu rinnakkaisjärjestelmäksi. Yhden neliömetrin aurinkokeräin tuottaa energiaa yleensä kwh vuodessa, mutta tyhjiöputkimenetelmällä voidaan tuottaa enemmän energiaa kuin perinteinen kerääjä (Motiva 2013). Yleisesti aurinkokeräinten takaisinmaksuaika asettuu yli 15 vuoteen säästöjen avulla laskettaessa. Kun keräinosto katsotaan täydennysrakentamisesta saatujen tulojen sijoittamisena, tuotetun energian rahallinen arvo on vuodessa noin euroa neliömetrin kokoista kerääjää kohden käytetyn vertailuenergian hinnasta riippuen (Motiva 2013). Aurinkoenergialla tuotettu sähkö mahdollistaa myös itsenäisen lämmöntuotannon myös poikkeustilanteissa. Maalämmön hyödyntäminen lämmitysmuotona on kasvanut nopeasti etenkin pientaloissa (Vihola & Heljo 2012 s. 18, 43). Maalämmössä käytetyt pumput tarvitsevat toimiakseen sähköä, jonka tuottamisesta muodostuvat hiilidioksidipäästöt tulisi ottaa mukaan ympäristövaikutusten tarkastelussa. Maalämmön suosiota on lisännyt, se että maalämmöllä tuotetun kilowattitunnin hinta pysyy kaukolämpöä matalampana (Vihola & Heljo 2012 s. 20). Lämpökaivojen asennuksen voi estää riittämätön tila tontilla, maaperän ominaisuudet, pohjaveden läsnäolo (pintaveden, metanolin ja pohjaveden sekoittumisriski) tai oikeuskysymykset. Maalämpöön siirtymisen mahdollisuuksia tulisi tarkastella jo aikaisemmin kuin asunto-osakeyhtiöt ja yksityiset omistajat luovuttavat tonttia täydennysrakentamiseen, jotta mahdollisille lämpökaivoille jää riittävä tila. Järven tai meren pohjaan asennettavat lämmönkeräysjärjestelmät tarvitsevat asianmukaiset luvat ja vuokraussopimukset, sillä pohjan hallinta kuuluu vesialueen omistajalle. Usein kaupungilla voi olla omistussuhde vesialueeseen tai asianosaisuus, jonka vuoksi kaupunkien tasolla tulisi tehdä periaatepäätös laajamittaisen maalämmön suosimisesta. Esimerkiksi Helsingin Kuusisaaren lämmityshuolto olisi voitu toteuttaa merenpohjasta otettuna lämpönä ja tuottaa lämpöpumppujen tarvittava sähkö aurinkopaneeleilla kaukolämpöverkon laajentamisen sijasta. Alue olisi ollut hyvä pilottikohde, koska alueen asuntojen omistajilla olisi ollut omaa rahoitusta sen rahoittamiseen. 64

76 Lämmitysenergioiden hinnat ovat nousseet 2000-luvulla. Hinnan nousun voimakkuudessa on kuitenkin eroja riippuen lämmitystavoista. Voimakkainta on ollut öljyn hinnan nousu ja sähkön hintamuutokset ovat olleet suuria viime vuosina. Maalämmöstä lämmitysvaihtoehtona tekevät houkuttelevan sen matalat lämmitysenergiakustannukset, jotka ovat nykypäivän tekniikalla noin kolmanneksen sähkölämmityksen kustannuksista. (Vihola & Heljo 2012 s. 20) Kuvassa 7 on esitetty lämmön nimellinen hintakehitys lämmitystavoittain pientaloissa vuosina Kuva 7. Lämmitysenergian nimellishinnan kehitys pientaloissa Suomessa lämmitystavoittain vuosina (Vihola & Heljo 2012 s. 20). Lämmitysmuodon valinnassa ratkaisee usein järjestelmän tarvitsema huolto ja käyttökustannukset pidemmällä aikavälillä. Täydennysrakentamisen kannalta tontilla on voitu joutua tekemään jo rakennuskustannuksia nostavia toimenpiteitä (esimerkiksi massanvaihdot, perustusvaihtoehdot). Täydennysrakennuskohteessa muodostuu usein ylimääräisiä hoitokustannuksia jo kiinteistönylläpidossa (esimerkiksi lumenpudotus ja sen poiskuljetus, vieraspaikkojen ylläpito parkkiluolassa). Tällöin energiajärjestelmän valinnan tulisi perustua ensisijaisesti taloudellisuuteen, jotta myyntihinta ei nousisi kohtuuttomaksi ja matalalla hoitovastikkeella voitaisiin edistää myyntiä. Tämän vuoksi olisi suositeltavaa, ettei täydennysrakennushankkeissa lämmitysenergian valintaa rajoiteta rakennusluvassa tai kaavoituksessa. 8.7 Energian hiilidioksidipäästö Sähkön- ja lämmöntuotannosta aiheutuvat hiilidioksidipäästöt esitetään erilaisissa tilastoissa tuotettua energiayksikköä kohden esimerkiksi g CO 2 /TJ tai g CO 2 /kwh. 65

77 Näiden lisäksi tulisi ottaa huomioon käytetyn menetelmän hyötysuhde tai lämpöarvo. Yleisesti hiilidioksidipäästöjen laskentaan liittyvät kertoimet esitetään taulukossa 22. Päästökertoimet kuvaavat päästöä per polttoaineen sisältämä energiamäärä riippumatta siitä, käytetäänkö polttoainetta sähkön, lämmön vai liike-energian tuottamiseen. Taulukon kertoimet eivät siis kuvaa päästöä per tuotettu energiayksikkö, mikä taas riippuu sekä käytetystä teknologiasta, polttoaineesta että tuotettujen energioiden suhteesta (Grönfors 2013). Taulukossa 22 esitetään tyypillinen hyötysuhde lämmölle ja sähkölle. Määritetyt hyötysuhteet (taulukko 22) ovat laskennallisia vuosihyötysuhteista parhaalle käytössä olevalle tekniikalle laitoksen toimiessa vakio-olosuhteissa (Flycktman & Helynen 2004). Todellisuudessa jokaisella voimalaitoksessa on omat arvonsa, mutta taulukon arvoja voi käyttää yleiseen tarkasteluun. Taulukon 22 lukuja käytetään kasvihuonekaasujen inventaarion laadinnassa ja päästökauppaan liittyvässä päästöjen tarkastelussa. Taulukossa olevien biopolttoaineiden hiilidioksidipäästöjä ei lasketa Suomen kasvihuonekaasujen kokonaispäästömäärään, eikä niitä huomioida päästökaupassa eli biopolttoaineiden päästön katsotaan olevan 0 g CO 2 /kwh. Päästökauppa ja sen tuomat velvollisuudet koskevat vain suuria toimijoita eikä yksityisiä henkilöitä. Taulukko 22. Hiilidioksidipäästön (CO 2) polttoaineen teoreettinen päästökertoimet (Tilastokeskus 2011 b) ja tyypilliset maksimihyötysuhteet (Flyctman & Helynen 2004 s. 5). Polttoaine polttoaineen teoreettinen päästö g CO 2 /kwh tyypillinen bruttohyötysuhde lämmölle tuotannossa tyypillinen bruttohyötysuhde sähkölle yhteistuotannossa tyypillinen nettohyötysuhde sähkölle lauhdetuotannossa Kevyt polttoöljy %-92 % 87 % 40 % Raskas polttoöljy %-92 % 87 % 40 % Kierrätys- ja jäteöljyt 284 ei tiedossa ei tiedossa ei tiedossa Kivihiili %-92 % 87 % 43 % Maakaasu %-93 % 87 %-88 % 55 % Turve %-90 % 85 % 40 % Turvepelletit ja - briketit %-88 % ei tiedossa ei tiedossa Puu (halot, pelletit, hake) 395 1) 86 %-88 % 83 %-84 % 40 % Ruokohelpi 360 1) ei tiedossa ei tiedossa ei tiedossa Kaatopaikkakaasu 202 1) ei tiedossa ei tiedossa ei tiedossa Yhdyskuntajäte (lajittelematon) 144 2) 84 %-85 % 81 % ei tiedossa 1) biopolttoaine, jonka hiilidioksidipäästöjä ei lasketa Suomen kasvihuonekaasujen kokonaispäästömäärään, eikä huomioida päästökaupassa. 2) sekapolttoaineiden CO 2-kerroin on arvio, joka ottaa huomioon vain fossiilisen hiilen osuuden. Taulukon 22 tietoja voi käyttää seuraavasti: 66

78 todellinen päästö g CO2 /kwh= polttoaineen teoreettinen päästö g CO2 /kwh ö % (1) Kuluttajan on mahdollista valita sähkömarkkinoilta tuote, joka tuotetaan tietyllä tuotantomuodolla kuten esimerkiksi tuulivoimalla. Tästä huolimatta Suomen kokonaissähkön CO 2 -päästöt ovat ilmastonmuutoksen kannalta merkitsevät. Suomen keskimääräinen hiilidioksidipäästö on 207 g CO 2 /kwh (IEA 2012 s. 109), joka sisältää yleissähkön- ja lämpötuotannon yhdessä. Edellisessä luvussa esitetty kaukolämmön keskimääräinen päästö on noin 220 g CO 2 /kwh. Sähkön kohdalla hiilidioksidipäästö vaihtelee kysynnän mukaan. Suomessa sähkön keskimääräinen ominaishiilidioksidipäästö oli noin 170 g CO 2 /kwh (Energiateollisuus Ry 2011 b). Huippukulutuksessa sähkön hiilidioksidipäästö on g CO 2 /kwh (Ympäristöministeriö 2006 s. 10). Silloin sähkö tuotetaan erillistuotantona, jonka hyötysuhde on noin 40 % ja se tuotetaan kevyellä polttoöljyllä (taulukko 22). Taulukossa 22 esitettiin kaukolämmön ja sähköntuotannon oletus-päästökertoimien arvoja ja hyötysuhteita. Toisaalta päästökertoimien lisäksi voidaan tutkia energiantuotannon kokonaisvaikutusta. Hiilidioksidi-ekvivalentissa otetaan hiilidioksidin lisäksi huomioon muiden ilmastoa lämmittävien yhdisteiden vaikutus kuten metaanin (CH 4 ) ja typpidioksidin (N 2 O). Metaanin ilmastovaikutuskerroin verrattuna hiilidioksidiin on 21 eli 1 grammalla metaania on sama ilmastoa lämmittävä vaikutus kuin 21 grammalla hiilidioksidia (IPCC 2007). Typpidioksidilla vastaava ilmastovaikutuskerroin on 310 (IPCC 2007). Elinkaariarviolla (Life Cycle Analysis, LCA) saadaan tietoa tuotannon kokonaisilmastovaikutuksesta. Elinkaarimalli kertoo ympäristövaikutukset kehdosta hautaan tai sähköllä primäärienergialähteestä voimalaitoksen kautta pistorasiaan. Taulukossa 23 esitetään eri tuotantomuodoille elinkaarenaikaiset ilmastovaikutukset. Sähköntuotantotavoista myös tuuli- ja vesivoiman tuotannossa syntyy elinkaarimallitarkastelussa hiilidioksidipäästöjä. Tuulivoiman tuotannosta ne tulevat voimaloiden osien tuotannosta ja ylläpidosta ja vesivoimassa altaiden vapautuvasta metaanista (Dones et al. 2003). Kaikkien voimalaitosten rakentamisaikaisista päästöistä erityisesti betoni ja työkoneet vapauttavat hiilidioksidia. 67

79 Taulukko 23. Energiamuotojen elinkaarenaikaiset (LCA) hiilidioksidiekvivalentti päästöt sähköntuotannolle (Dones et al 2003). Minimum g CO 2 equiv. /kwh Maximum g CO 2 equiv. /kwh Ruskohiili Kivihiili Öljy Teollisuuskaasu Maakaasu Ydinvoima 8 11 Vesivoima 1) 3 27 Tuulivoima 2) Aurinkokeräimet 3) 79 - Puu 4) ) yhdistelmä tekojärvien ja jokivoimalaitokset 2) laskettu keskiverto-olosuhteissa Sveitsissä (max) ja Länsi-Euroopassa (min) 3) laskettu keskiverto-olosuhteissa Sveitsissä 4) vastapainevoimalaitoksessa; laskettu 6400kWth laitos; allokoitu exargia; ei savukaasupuhdistusta (min); SNRC-puhdistus (max) 8.8 Energiatalous rakennuksessa Rakennuksen energiatalous ja energiatehokkuuden parantaminen koskee myös vanhoja rakennuksia. Asunto-osakeyhtiön saadessa lisätuloa tontin myynnistä tai täydennysrakentamishankkeesta on lisätulo kanavoitava uudistus- tai korjaushankkeeseen, koska asunto-osakeyhtiölaki estää sijoittamisen pankkituotteisiin ja osingonjako on harvinaista. Energiatehokkuuden parantaminen vanhassa rakennuskannassa on yksi vaihtoehto täydennysrakentamishankkeesta saatujen tulojen käytölle, jos nykyinen rakennus kuluttaa enemmän energiaa kuin esimerkkitalot (luku 8.2). Vanhan rakennuksen energiatehokkuuden parantaminen voi olla paras vaihtoehto, etenkin jos täydennysrakentaminen on tapahtunut asunto-osakeyhtiön sisällä (korotus, jatkaminen, ullakkorakentaminen). Tällaisessa tapauksessa asunto-osakeyhtiöiden hallituksille muodostuu haasteeksi, missä järjestyksessä toimet tulisi suorittaa ja miten rahoitusjärjestelyt järjestetään. Rakennukseen tulevasta energiasta yli puolet kuluu rakennuksen lämmitykseen. Kuvassa 8 on esitetty lämpöenergian virtaamat tyypilliselle 1970-luvun asuinkerrostalolle. Kuvasta huomataan, että merkittävä osuus lämpöenergiasta poistuu rakennuksesta ilmanvaihdon ja jäteveden mukana. Energiatehokkuuden parantamistoimenpiteillä 68

80 hukkalämmön määrää vähennetään. Energiatehokkuuden parantuessa jäähdytyksen tarve kesäisin kasvaa, mikä lisää osaltaan energian kulutusta. Jäähdytyksen energiankulutuksen huomioinen ja rakennustekninen toimivuus (asumisterveys, ilmastoinnin riittävyys) jäävät usein huomioimatta ennen aloituspäätöstä. Kuva luvun asuinkerrostalon lämpöenergiavirrat (Teknologiateollisuus Ry 2012) Taulukossa 24 esitetään kuvaan 8 ja taulukkoon 14 perustuva karkea arvio hankkeiden kokonaishyödystä. Taulukon 24 pohjalta voidaan todeta, että toimenpiteestä riippuen hyöty on 2-11 prosenttia. Jos täydennysrakentaminen on tapahtunut ullakolle tai nykyistä taloa korottamalla, on suurimmat energiasäästöt saatavissa yhdistämällä samaan hankkeeseen ilmanvaihtojärjestelmän uusiminen. Korjauskustannukset ja energiasäästön muodossa saatava taloudellinen hyöty on aina rakennuskohtainen. Energiatehokkuuden parantaminen tulee ulkovaipassa ajankohtaiseksi yleensä vasta, kun korjaustarpeita ilmestyy. Takaisinmaksuaika on ratkaisevassa osassa energiakorjaukseen ryhtymisessä ennen korjaustarvetta. Taulukko 24. Kokonaisvaikutus 1976 rakennetun kerrostalon korjaaminen 2012 tasoon ja vertaus käyttötapojen muutoksella vähennetään 30 % nykyisestä kulutuksesta (Suomen rakentamismääräyskokoelma D3 &Teknologiateollisuus Ry 2012). Rakennuksen lämpöhäviön osuus Korjauskohde Menetelmä Parannus Kokonaisvaikutus Ulkoseinä W/(m 2 K) uusitaan 2012 tason U-arvolle 58 % 17 % 10 % Katto W/(m 2 K) uusitaan 2012 tason U-arvolle 74 % 6 % 4 % Alapohja W/(m 2 K) uusitaan 2012 tason U-arvolle 60 % 4 % 2 % Ikkunat W/(m 2 K) uusitaan 2012 tason U-arvolle 52 % 16 % 8 % Ilmanvaihto säädetään / lämmön talteenotto 30 % 36 % 11 % vesi- ja jätevesi vähennetään 30 % 22 % 7 % 69

81 Rakennuksen energiatehokkuus koostuu monesta seikasta. Kuvaan 9 on koostettu energiatalouteen liittyvät tekijät, joiden toteutuneista mittaustiedoista voi selvittää rakennuksen energiajärjestelmien tilaa ja rakennuksen energiataloutta. Kuva 9. Energiatalouteen liittyvät tekijät (pohjautuu osittain Hellgren 2012, kuva: Tiina Seppälä). Energiatehokkuudesta puhuttaessa olisi hyvä muistaa, että energiakulutuksella ja ympäristöystävyydellä on omat rajansa. Elinkaaritarkastelumalleja tulisi korostaa taloudellisen takaisinmaksuajan ja hiilidioksidipäästöjen rinnalla. Tuleeko B- energialuokan toimiva jääkaappi uusia energiatehokkuuden nimissä vai käyttää elinkaarensa päähän. Asukkaiden asenteella on ratkaiseva merkitys energiakulutuksen muodostumiseen ja energiatehokkuuden edistämiseen. Kiinteän vesimaksun muuttaminen kulutusta vastaavaksi maksuksi vähentää veden kulutusta ja parantaa näin energiatehokkuutta (Hellgren 2012). Ilmanvaihdon säädöt ja huoneiston lämpötila ovat asumismukavuustekijöitä, joissa eri asukkaiden omat tottumukset ovat ratkaisevia. Suomessa tuotetun sähkön ja lämmön yhteenlaskettu hiilidioksidipäästö kilowattituntia kohden on OECD-maiden tarkastelussa hyvä (IEA 2011 s.109, Liite 5). Taloudellisesti on järkevää yksilötasolla ja asunto-osaketasolla säästää energiaa, mutta suuremman vaikutuksen ilmaston kannalta voidaan tehdä ulkomailla. Suomalaisten teknisten ratkaisujen ja asenteiden viennistä ulkomaille voidaan saada taloudellista hyötyä kotimaisille rakennus-, konsultointi ja energiayrityksien kautta myös valtiolle. 70

82 8.9 Nollaenergiarakentaminen Täydennysrakentamisen myötä alueelle voi nousta vuoden 2012 normien mukaisten asuntoalojen lisäksi nollaenergia- tai passiivitaloja. Kerrostalo- ja toimistorakennuksissa valmiita kohteita on muutamia (Nieminen 2011 b, Pentikäinen 2012, Matilainen 2012), mutta omakotitaloja on useita asuntomessualueiden ulkopuolella. Nollaenergiatalon määritelmä ei ole toistaiseksi täysin vakiintunut, vaan sille on käytössä hieman erilaisia määritelmiä lähteestä riippuen. Nollaenergiataloksi voidaan kutsua rakennusta, joka hieman yksinkertaistaen sanottuna tuottaa vuositasolla energiaa yhtä paljon kuin kuluttaa (LVI-talotekniikkateollisuus ry 2011). Tämä määritelmä viittaa uudisrakentamiseen, jossa tarvittu lämpö tuotetaan maanlämmöllä ja sähkö tuotetaan aurinkopaneeleilla. Toinen käytetty määritelmä on, että nollaenergiatalo tuottaa uusiutuvaa energiaa vähintään saman verran kuin se kuluttaa uusiutumatonta energiaa (Motiva 2011). Määritelmän puitteissa siis vanhakin rakennus voidaan saattaa nollaenergiataloksi, jos uusiutumatonta kulutettua energiaa vastaava määrä tuotetaan uusiutuvilla energiamuodoilla. Myöhemmin tässä luvussa keskitytään vanhan asuntokannan muuttamisesta nollaenergia- ja passiivitaloksi. Vakiintuneempaan käyttöön on tullut matalaenergiatalo ja passiivitalo. Matalaenergiatalossa lämmitysenergian tarve on pienempi kuin määräysten minimi-tason mukaisesti toteutetun rakennuksen. Riippuen maantieteellisestä sijainnista matalaenergiatalon lämmitysenergian tarve on kwh/(m 2 a). Passiivitalossa lämmitysenergian tarve on edelleen matalaenergiataloa pienempi. Lisäksi passiivitalon kriteereihin kuuluu enimmäisarvot kokonaisprimäärienergiankulutukselle ja ilmanvuotoluvulle. Passiivitalossa pieni energiantarve saavutetaan pääosin ulkovaipan ominaisuuksien avulla sekä ilmanvaihdon tehokkaalla lämmön talteenotolla. Riippuen maantieteellisestä sijainnista passiivitalon lämmitysenergian tarve on kwh/(m 2 a) (LVItalotekniikkateollisuus ry 2011) Taulukossa 25 esitetään matala- ja passiivienergiatalon U-arvot ja vastaavaan normitaloon U-arvot. 71

83 Taulukko 25. Matala- ja passiivienergiatalon U-arvojen vertailu normitaloon 2012 (Suomen rakentamismääräyskokoelma). Rakennusosa Normitalo Matalaenergia Passiivienergia Ulkoseinät, U-arvo 0,17 0,14 0,09 Yläpohja, U-arvo 0,09 0,09 0,07 Alapohja, maanvarainen, U-arvo 0,16 0,15 0,1 Ikkunat, U-arvo 1 0,8 0,8 Ovet, U-arvo 1 0,4 0,4 Ilmanpitävyys, vuotoluku n ,6 Lämmöntalteenoton hyötysuhde 45 % 70 % 75 % Rakennuttaja valitsee minkä tyyppinen on täydennysrakennettava uudiskohde. Siihen vaikuttaa tontilla tehtävät muut lisätyöt, arkkitehdin ratkaisut ja materiaalien hinta sekä omistaako rakennuttaja jatkossa rakennuksen. Valinnalla voi olla jonkinlainen merkitys lähiöissä (kerrostalo- ja omakotitaloalueet) olevien rakennusten myyntiarvoon, jos myyntitoimet ovat samanaikaiset. Tämän vuoksi voi olla hyödyllistä tehdä energiatehokkuuskorjauksia. Muutostöiden kautta voidaan vanhaa rakennusta parantaa energiataloudellisesti, jolloin U-arvot parantuvat energiatehokkuuden näkökulmasta. Tyypillisen 1970-luvun lähiökerrostalo voidaan korjausten avulla saattaa passiivitalon määritelmän täyttäväksi (Nieminen 2011 a). Näin U-arvojen puitteissa voidaan käyttää määritelmää, että rakennus on korjattu uutta passiivienergiataloa vastaavaksi. Investoinnin takaisinmaksuaika madaltuneiden käyttökustannusten muodossa on tapauskohtainen. Ympäristönäkökulman lisäksi investointipäätöksiä suunniteltaessa tulisi ottaa huomioon, olisiko mahdollista saada korjauksista positiivista myyntiargumenttia ja näin saada investointi taloudellisesti kannattavaksi. Toisaalta ulkovaipan lisäeristyksen ja lämmöntalteenoton lisäksi voi harkita sähköenergiantuottamista rakennuksen katolla tai sen tontilla. Nolla-energiatalo voisi teoriassa olla myös vanha rakennus, jos sen omistaja voi tuottaa kuluttamansa fossiilisen polttoaineen sisältämän energiamäärän verran uusiutuvaa energiaa. Tämä voidaan toteuttaa yksinkertaisesti omakotitaloissa aurinkopaneelien ja pientuulivoiman avulla. Investointiin tarvittava rahoitus voi tulla juuri tontin tai rakennusoikeuden myynnistä täydennysrakentamiseen, koska usein takaisinmaksuaika korjaussäästöillä muodostuu liian pitkäksi hankeen maksajan näkökulmasta (Santala 2011 s. 51). Kerrostaloilla ja rivitaloilla on olemassa samanlaiset mahdollisuudet omaan sähköntuotantoon suuremmassa mittakaavassa. Kun kyseessä on asunto-osakeyhtiömuoto, muodostuu juridinen ongelma. Yksinkertaisesti asunto-osakeyhtiölaki estää asunto- 72

84 osakeyhtiön sijoittamasta varallisuutta osakkeisiin ja varojen käyttö on erittäin rajattua. Täten asunto-osakeyhtiö ei voi sijoittaa, esimerkiksi täydennysrakentamisesta saatua taloudellista hyötyä energiayhtiön osakkeisiin, osakemuotoiseen omistukseen tuulivoimalasta tai investoida uusiutuvan energian tuotantoon. Asunto-osakeyhtiölain puitteissa asunto-osake yhtiö voi tuottaa uusiutuvaa energiaa (aurinko, tuuli) omalla tontillaan vain omaan käyttöön kiinteistösähkön verran Energiatodistus Energiatodistuksen tavoitteena on antaa kuluttajille mahdollisuus vertailla rakennusten energiatehokkuutta. Energiatodistuksessa ilmoitetaan se energiamäärä, joka tarvitaan rakennuksen tarkoitustaan vastaavaan käyttöön eli esimerkiksi asumiseen tai toimistokäyttöön. Energiatehokkuutta mitataan energialuokka asteikolla A-G, joka on sama kuin kodinkoneiden energialuokka asteikko. Vähiten energiaa kuluttaa A-luokan kiinteistö, eniten G-luokan kiinteistö. (Ympäristö.fi 2013, Energiatodistus.info 2013) Energiatodistuksien laadinta aloitettiin 2007, mutta se uudistui vasta viiden vuoden käytön jälkeen vuonna Kiinteistön lämmitysmuoto otetaan uudistuksen jälkeen huomioon, jolloin eri lämmitysmuotoisia rakennuksia voi vertailla keskenään. Uudistuksen myötä riippumatta siitä, mikä lämmitysmuoto on se mahdollistaa vastaavien rakennusten energiatehokkuuden vertailua. Energiatodistusuudistuksessa vuoden 2013 energialuokan laskutapa muuttuu teoreettiseksi tarkasteluksi. Tällöin rakennuksen ylläpidolla ei ole vaikutusta energiatehokkuuteen. Aikaisemmin käytettiin rakennuskohtaisia mittaustietoja hyväksi. Energiatodistuksen laatii siihen pätevöitynyt henkilö. Vuoden 2013 alusta isännöitsijä tai hallituksen puheenjohtaja ei saa enää laatia energiatodistusta asemansa perusteella. Vuodesta 2007 asunto-osakeyhtiöt ovat olleet velvollisia hankkimaan todistuksen. Muutoksia uuden ja vanhan energiatodistuksen välillä esitetään taulukossa 26. Taulukon tarkoituksena on antaa tieto asunnonostajalle eri aikaan laadituista energiatodistuksista. Merkittävää on, että energiatodistusvelvollisuus laajenee vanhoihin pientaloihin (Koivula 2012). Jos lähtötietoja ei löydy esimerkiksi suunnitelmista ja piirustuksista tai muista lähteistä, käytetään annettuja oletusarvoja talon tyypin ja iän perusteella. Energiatodistukseen tulevaan energialuokkaan vaikuttaa lämmitysmuoto. Tarkemmin energiatodistukseen liittyvästä E-luvusta ja sen laskennasta on luvussa

85 Taulukko 26. Suomessa saatavilla olevien energiatodistuksien olennaisimmat erot. Energiatodistus 2007 Energiatodistus 2013 ET-luku E luku Lainvoima Energialuokat A-G A-G Todistuksen laatija Laskentatapa pätevöity laatija, isännöitsijä, hallituksen puheenjohtaja käytetään kiinteistöntiedoista saatuja arvoja Tuotantomuotokertoimet ei kyllä Voimassaoloaika 10 vuotta 10 vuotta Todistuksen muoto Todistuksien määrä erillinen todistus isännöitsijätodistuksen yhteydessä laadittu asunto-osakeyhtiökohtainen talokohtainen uusilla pientaloilla pätevöitynyt laatija. (pätevyystentti) laskennallinen, ei huomioida todellista kulutusta. erillinen todistus yleisesti rakennuskohtainen myös asunto-osakeyhtiössä oma todistus yli 500 kem 2 liike- ja toimistotilat as.oy:ssä Käyttö myynnin yhteydessä myynnin ja vuokrauksen yhteydessä jo ilmoitusvaiheessa Pakollisuus Vapautuneet hankinnasta kaikille rakennuksille, joille haetaan rakennuslupaa jälkeen olemassa oleville rakennuksille myynnin tai vuokrauksen yhteydessä, ei pientalot tai alle seitsemän asunnon asuinrakennukset rakennuksilta, joiden pinta-ala on enintään 50 m 2 vapaa-ajan asunnoilta, joita käytetään korkeintaan neljä kuukautta vuodessa suojelluilta rakennuksilta väliaikaisilta rakennuksilta, jonka suunniteltu käyttöaika on enintään kaksi vuotta teollisuus- ja korjaamorakennuksilta kirkoilta tai muiden uskonnollisten yhdyskuntien omistamilta rakennuksilta, joita käytetään vain kokoontumiseen kaikille rakennuksille sisältäen olemassa oleville pientalot ja alle seitsemän asunnon asuinrakennukset katso myös taulukko 30 rakennuksilta, joiden pinta-ala on enintään 50 m 2 vapaa-ajan asunnoilta, joita käytetään korkeintaan neljä kuukautta vuodessa suojelluilta rakennuksilta väliaikaisilta rakennuksilta, jonka suunniteltu käyttöaika on enintään kaksi vuotta 74

86 9 Ympäristövaikutukset Luvussa käsitellään täydennysrakentamisen seurauksena tulevia ympäristövaikutuksia. Tarkoituksena on esitellä rakentamisen elinympäristössä tapahtuvia muutoksia, jotka muuttavat alueella asuvien arkea. Aiemmissa luvuissa esiteltiin hankkeen toteutuksen kustannukset ja energiavaikutukset. Täydennysrakentamishankkeen toteutus lähialueella tai omassa asuntoosakeyhtiössä nostaa alueen tilastollista kauppahintakeskiarvoa uusien rakennusten myynnin vuoksi. Huomattava on, että yksittäisellä hankkeella ja yksittäisellä rakennuksella voi olla myös negatiivinen vaikutus vanhan asuntokannan arvoon. Yksittäisen asunnon arvoon voi vaikuttaa ympäristön muutoksista muun muassa nykyisen maiseman menettäminen, kaupunkitilan ahtautuminen tai uudisrakennukseen tulevat toiminnot (esim. asuntola tai kauppakeskus). Nämä kaikki ovat immateriaalisia arvoja, mutta asuntojen kauppahinta muodostuu yleensä niistä ja ihmisen tunnetilasta ostohetkellä (Ulosottohuutokaupat ja , Sandberg 2012). Tämän vuoksi oman asunnonarvon laskuun liittyvä pelko laukaisee vastustusreaktion kaavamuutosvaiheessa (Pajuriutta 2013, Airo 2013). Täydennysrakentamisen myötä alueelle rakennetaan energiatehokkaampia vaihtoehtoja. Tämän seurauksena vanhan asuntokannan houkuttelevuus voi vähentyä vastikkeessa maksettavien suurempien energiakustannuksien vuoksi. Toisaalta uudisrakennuksien kalliimpi myyntihinta voi houkuttaa potentiaalista ostajaa ostamaan vanhasta rakennuskannasta suuremman tai halvemman asunnon. Erityisesti täydennysrakentamisessa, kaukolämpöratkaisuun liittymisen suosiminen on keskeisessä osassa kunnan tai kaupungin kaavapäätöksissä. Se ei välttämättä ole asunto-osakeyhtiön kannalta taloudellisin tai CO 2 -päästöiltään sopivin valinta (Arola 2012). HOT-R-tutkimuksessa tehtyjen suunnitelmien ympäristövaikutuksien pohjalta on nostettu seuraavat teemat esille. Niitä voidaan käyttää soveltuvin osin muihin kohteisiin. 9.1 Muutokset lähiympäristössä Muutokset lähiympäristössä voidaan jakaa tontti- tai aluekohtaiseen lähiympäristöön. Tonttikohtaiset muutokset ympäristössä rajoittuvat vain yhden asunto-osakeyhtiön tai muutaman pientalontontin omistajien kohdalle. Aluekohtaiset vaikutukset voivat koskea yksittäisestä korttelista koko kaupunginosaa koskevaksi. 75

87 Tonttikohtaisella tasolla merkittävin lähiympäristön muutos on asuntojen ikkunoista koettu maisemassa tapahtuva muutos. Jos rakentaminen poistaa merinäköalan, on merkitys suurin asuntojen myyntihintoihin. Uusi rakennus voi varjostaa pihaa tai olemassa olevien rakennuksien ikkunoita tai parvekkeita (Airo 2013). Yleensä puuston vähentyminen vaikuttaa maiseman lisäksi myös alueen pihalinnustoon (Koskimies 2005), mikä saatetaan kokea viihtyvyystekijänä. Tontilla voidaan joutua muuttamaan liikkumisjärjestelyjä ja parkkipaikkoja, myös epäviralliset leikkipaikat ja oikopolut bussipysäkeille katoavat, kun rakentamattomat alueet otetaan käyttöön. Lähiympäristön muutokseksi vaikuttavat myös sosiaalisiin suhteisiin eli miten vanhat asukkaat sopeutuvat muutokseen ja miten uudet asukkaat vaikuttavat ilmapiiriin. Yleisesti täydennysrakentaminen kohdistuu uusien asuin- tai toimistorakennuksien rakentamiseen, mutta täydennysrakentamisen taustalla voi kaupungilla olla laajempia palvelukokonaisuuksia, joiden tarkoituksena on kehittää paikallisesti aluetta tai koko kaupungin toimintaa. Tällöin hankealueelle tulevat lähiympäristön muutokset riippuvat täysin tulevan uudisrakennuksen toiminnasta. Täydennysrakentaminen voi kohdistua kauppakeskuksen tai päiväkodin rakentamiseen. Se koetaan usein positiivisena, vaikka autojen määrän lisääntyminen koetaan negatiivisena. Tietyt palvelut ovat suosituimpia alueen asukkaiden keskuudessa kuin toiset. Erilaisten asuntoloiden vastustaminen on varsin yleistä (Pajuriutta 2013, Eksymä 2010, Jakonen 2012). Toisaalta vanhus- ja koulupalveluiden lisäämiselle ei ole yhtä suurta vastusta. Ihannetapauksessa palvelu voisi olla juuri alueen asukkaiden tarvitsemaa ja näin vastustusta kaavamuutoksen kohdalla ei tulisi, jos muut hallinnolliset seikat eivät estäisi palvelun käyttöä nykyisten asukkaiden ja heidän lähipiirissä (Helsingin sosiaali- ja terveysvirasto 2013, Helsinginseutu.fi 2013). Erityisesti kaavamuutoksiin tulevien valitusten määrä saataisiin laskuun ja hallinnollinen prosessi nopeutuisi vuosilla, jos nykyisillä asukkailla olisi mahdollisuus merkitä optio palveluun tai lunastaa se heti perhepiiriin. Avoin korvamerkintä-menettely vähentää mahdollisuutta korruptioon ja heikentää valituksen laatijan mahdollisuuksia neuvotella korvauksesta valituksen poisvetämiseksi. Kansainvälisesti täydennysrakentamiseen on liitetty termi kaupunkiuudistus, jossa alueen yleisiä tiloja kehitetään ja alueelta saadut kaupungin kaavoitusmaksut ja muu tulo kohdennetaan kyseessä olevan alueen sosiaaliseen kehittämiseen (Hartiala 2012 a, b). Kannelmäen ja Herttoniemen suunnitelmissa tehtiin yleisten alueiden toteutussuunnitelmat, joiden kustannusarviot esitetään luvuissa ja Englannissa voidaan osana urakkasopimusta rakennusyhtiö velvoittaa rakentamaan alueelle esimerkiksi nuorisotila ja leikkipuisto, mutta rakennushanke voi saada erilaisia helpotuksia pysäköinnin järjestämisestä tai sallitaan korvausrakentaminen (Hartiala 2012 s. 76

88 158). Tyypillinen ajattelutapa Englannissa on case to case eli jokainen on yksittäinen hanke ja sen toteutus turvataan niin, että asuntojen hinnat pysyvät kohtuullisina ja alueen sosiaalinen ilmapiiri hyvänä. Suomessa tällainen säännöstöstä joustaminen ei ole vielä mahdollista ja suomalaisessa järjestelmässä alueen kehittämishankkeiden toteuttajanvelvollisuus on kunnalla tai kaupungilla. Täydennysrakentamisen ja aluekehittämisen myötä uudet ja nykyiset asukkaat saavat parempia lähiympäristöpalveluja, jos niiden toteutusaika pysyisi lyhyenä. Alueellisesti kehittämishankkeiden toteuttaminen voitaisiin siirtää kunnalta rakennusyhtiöille, jos kaavoitusmaksuista (rakentamisoikeusmaksusta) luovutaan tai merkittävästi alennetaan ja täydennysrakennushankkeen rakennuslupa sidotaan yleishyödylliseen hankkeeseen, esimerkiksi koulurakennuksen korjaukseen. 9.2 Alueen viihtyvyys Asuinympäristön viihtyvyyteen vaikuttaa sen kunnossapito. Pihoista huolehtiminen kuuluu asunto-osakeyhtiöille tai omistajalle. Asukkaat hoitavat omaa lähiympäristöään kustannustehokkailla ratkaisuilla itselleen sopivaksi. Julkisista ulkotiloista huolehtiminen kuuluu kunnalle tai kaupungille. Lähiöiden nykyiset yleiset alueet ovat nurmikenttiä, niittyjä ja luonnonmetsiä, joiden hoito on ollut kevyttä. Täydennysrakentamisen myötä viheralueiden pienentyessä joudutaan erikseen pihakansille luomaan uusia viheralueita ja puiden istutusratkaisuja. Nämä vaativat hoitoa ja resursointia kuten myös leikkipuistolaitteiden kunnon jatkuva seurantaa. Täydennysrakentaminen ei itsessään tuo lisäviihtyvyyttä, jos luonnonläheisyys katsotaan osaksi suomalaisille tärkeitä arvoja. Lisäviihtyvyyttä tuo alueen parempi hoito tai parantunut turvallisuus. 9.3 Tontin koon muutokset Vanhoilla pientaloalueilla tonttien lohkomisen seurauksena muodostuu usein kirvesvarsitontteja, jolloin tieyhteys tulee emokiinteistön välittömästä läheisyydestä. Tontin tehokkuusluku (e-luku) määrätään tontin lohkomiseen liittyvän kaavoituksen yhteydessä. Alueen tehokkuusluvun (e-luku) voi tarkistaa asemakaavasta. Tyypillisesti pientalotontin e-luku on 0,15 0,3 eli % tontin pinta-alan suuruudesta on rakennettavien asuinneliöiden määrä. Tontinlohkomisessa tulee huomioida, että kirvesvarsitontille rakennettu omakotitalo näyttää optisesti muita suuremmalta, kun uudisrakentaja käyttää kaiken rakennusoikeuden. Pihatiehen käytetty pinta-ala huomioidaan tehokkuuteen ja lisäksi on mahdollista neuvotella korkeampi tehokkuusluku. Nämä johtavat alueen ahtautumisen tunteeseen, joka voi häiritä näköyhteydessä olevia 77

89 naapureita. Kuva 10 havainnollistaa tilannetta pientaloalueella. Täydennysrakennetut talot ovat 150 asuinneliötä ja emokiinteistöt 240 asuinneliötä. Kerrostaloalueella tilanne on suuremmassa mittakaavassa vastaava, mutta tontin pihatiet ovat leveämmät autojen kohtaamisen vuoksi. Kerrostalotontilla e-luku voi vaihdella 0,7-2 välillä eli 70 % % tontin pinta-alasta on saatava rakennusoikeus. Lohkomisen jälkeen alueen kiinteistöille muodostuu selkeästi eri myyntiarvot ja potentiaaliset ostajat. Lohkotun tontin myyntitulo voi vähentää samalla emokiinteistönarvoa jopa saatua myyntituloa enemmän. Kirvesvarsitonttia ostavan tulisi huomioida erityisesti, että talvikunnossapito kuuluu hänen vastuulleen. Lapsiperheille tärkeä ostoargumenttina toimii riittävän iso piha, joka mahdollistaa monipuoliset leikit oman kodin läheisyydessä oli kyseessä kerrostalo- tai pientaloalue. 2 2 Kuva 10. Kolme 1200 m tonttia, joista kahdesta on lohkottu 600 m tontit. Katuverkko salli vain keskimmäiselle tontille kirvesvarsitontin. 9.4 Vesitaloudelliset muutokset Ilmastomallien pohjalta arvioidaan, että keskilämpötila jatkaa nousuaan ja sateisuus lisääntyy erityisesti talvella ja rankkasateet voimistuvat Suomessa. Talvella vettä eri olomuodoissa tulee arvioiden mukaan % nykyistä enemmän. Kesällä muutos on todennäköisesti melko pieni (Ilmatieteen laitos 2013 a). Erityisesti sademäärän lisääntyminen koskee alueita, jotka on kaavoitettu lähtökohtaisesti tulevaisuuden tulvariskialueille kuten täyttömaalle tai rannoille. Pengerrykset nykyisellään eivät välttämättä ole riittäviä ja asuinrakennukset kärsivät luonnonvesien aiheuttavista vesivahingoista (Hanhivaara 2012 a, Hanhivaara 2012 b). On mahdollista, että vakuutusyhtiöt luopuvat luonnonvesien aiheuttamisen kosteusvaurioiden korvaamista lisääntyvi78

90 en tapausten vuoksi tai tulvavakuutuksesta muodostuu taloudellisesti merkittävämpi asumiskulu kuin nyt uskalletaan laskea. Täydennysrakentamiselle kaavoitetut paikat voivat sijaita juuri riskialueella (muuta ympäristöä matalammalla, rannan läheisyydessä tai savisella tai soiselle tontilla). Tulevaisuudessa keskustelun aiheeksi muodostuu, millainen on kaavoittajan vastuu luonnonvesivahinkojen korvauksessa. Hulevedellä tarkoitetaan maan pinnalta, rakennuksen katolta tai muilta vastaavilta pinnoilta poisjohdettavaa sade- ja sulamisvettä (Suomen kuntaliitto 2012 s. 10). Hulevesissä korostuu ihmistoiminnan vaikutus, mikä erottaa ne muista valumavesistä. Hulevesien hallintaan tarkoitettujen rakenteiden kokonaisuus eli hulevesijärjestelmä on rakennuksen ja tontinhaltijan vastuulla. Kunta tai kaupunki vastaa yksittäisen tontin ulkopuolella olevista ojista ja viemärilinjastoista. Järjestelmävaihtoehtoja on yksittäiselle rakennukselle useita, mutta valinnan tekee yleensä kunnan tai kaupungin viranomainen osana rakennuslupaa. Katon muoto ja materiaalit on määritelty asemakaavassa ja näin kaava voi estää hulevesien ohjausjärjestelmänä viherkatot. Ohutrakenteisia viherkattoja voidaan käyttää normaalien katemateriaalien sijasta loivilla katoilla. Näille ohuilla kattorakenteille ei ole erityisiä kantavuusvaatimuksia. Näin voidaan vähentää katolta tulevaa valuntaa. Tasakatoille voidaan rakentaa kattopuutarhoja, jolloin voidaan viivyttää hulevesistä vielä suurempi osa kuin viherkatoilla. (Suomen kuntaliitto 2012 s ) Suomessa viherkatot ovat harvinaisia ja näin myös niistä saatu tieto erityisesti talven vaikutuksesta katon materiaalien käyttöikään ovat vähäistä. Asuntomessuilla Oulussa (2005) ja Tampereella (2012) oli tasakatoille rakennettuja viherkattoja. Perinteisesti vesi johdetaan harjakatoilta kouruilla ja ränneillä rakennuksen ulkoseinällä, jolloin vesi on mahdollista johtaa joko hyötykäyttöön, suoraan imeytykseen tai maan pintaa pitkin muualle imeytettäväksi tai viivytettäväksi vesialtaisiin riittävällä etäisyydellä rakenteista. Täydennysrakentamisen seurauksena vettä läpäisevän hiekkakentän tai nurmen tilalle tulee uusi rakennus ja imeyttämiseen sopivat paikat poistuvat. Jos naapurikiinteistöt eivät huolehdi omien hulevesiensä uudelleen ohjauksesta, itse aiheutettu kosteusvaurio voi esiintyä jo vuoden sisällä uudisrakennuksen valmistumisesta. Kansirakenteet ja asfalttipinnat eivät läpäise vettä, toisin kuin erilaiset pihakivet. Pihakivien väleistä vesi voi imeytyä kiveyksen rakennekerroksiin. Pihakivien käyttö asfaltin sijasta on kaksi kertaa kalliimpaa (RIL 2006 s. 18) ja vaatii enemmän kunnossapitoa, mutta veden imeytymisen kannalta parempi vaihtoehto. Jälkikäteen pinnoitusmuotoa vaihdettaessa on huomioitava erityisesti kansirakenteissa niiden kantavuus. Läpäisemättömälle pinnalle satanut vesi on koottava ja ohjattava kunnan viemäriin, kun 79

91 imeytysaltaita tai ojaa ei tontin lohkomisen jälkeen ole. Talviolosuhteissa on huomioitava, että vedellä kyllästyneestä maasta tulee jäätyessään vettä läpäisemätöntä (Suomen kuntaliitto 2012 s. 290). Se on riski rakennuksen rakenteille, koska hulevesien ohjausjärjestelmä voi sen myötä ohjata kevään sulamisvedet epätoivottuun suuntaan/rakennuksen viereen. Lisätietoa hulevesijärjestelmien vaihtoehdoista ja mitoituksesta löytyy esimerkiksi Suomen kuntaliiton hulevesioppaasta. Helsingissä valtaosa hulevesistä johdetaan pääsääntöisesti erillisessä hulevesiviemäriverkostossa ja niihin liittyvissä valtaojissa mereen. Keskusta-alueella ja eräillä ennen 1960-lukua rakennetuilla esikaupunkialueilla on käytössä sekaviemäröinti, jonka kautta vedet johdetaan Viikinmäen jätevedenpuhdistamolle (Nurmi et al s 5). Kunnan hulevesiviemäristössä ei ole välttämättä riittävää kapasiteettia rankkasateiden aikana, vaikka tontin haltija olisikin mitoittanut oman järjestelmänsä oikein. Erityisesti niillä alueilla, jossa hulevesi johdetaan jätevedenpuhdistamolle, veden käsittelyn kapasiteetti on rajallinen. Puhdistamattoman jäteveden ohijuoksutuksella mereen voidaan aiheuttaa ympäristöhaittaa tai tontille jäävät sadevedet vahingoittavat rakenteita. Tällaiseen tilanteeseen voi johtaa liiallinen täydennysrakentaminen juuri kyseisillä alueilla. Suomessa suunnitellaan useisiin kaupunkeihin Ruotsissa käytössä olevaa hulevesimaksujärjestelmää. Tarkoituksena on kerätä huleveden ohjauksesta Helsingin kaupunginverkostoon erillistä maksua (Nurmi et al. 2008). Espoossa on jo kerätty hulevesimaksua erillisen hinnaston mukaisesti. Esimerkiksi Espoossa yli kem 2 suuruisen kerrostalon kohdalla maksu on noin 112 euroa (veroton) vuodessa (HSY 2012 a s. 4). Ruotsin Umeåssa hulevesimaksua (ilman veroja) kertyy 648,75 kr (77 ) alkavaa tontin pinta-alan m 2 suuruista yksikkö kohden (Umeå Vatten och Avfall AB 2012). Tukholmassa hulevesimaksu on 13,90 kr (1,7 ) tontin neliömetriä kohden. Kun tontin omistaja järjestää huleveden käsittelyn tonttinsa sisällä, voidaan myöntää 25 % alennus maksusta (Stockholm Vatten 2012). Tarkoituksena on ohjata kiinteistöjä valintoihin, jotka vähentäisivät ylikuormitusriskiä sateella. Pinnoitettujen alueiden lisääntyminen vanhoilla kaava-alueilla on aiheuttanut sen, että hulevedet ovat entistä vaikeammin hallittavissa. Se johtaa osaltaan kaupungin hulevesijärjestelmän ylikuormittumiseen. Hulevesijärjestelmän kapasiteetti loppuu juuri täydennysrakentamisen myötä tai aiheutetaan tulvia suunnittelualueen ulkopuolella hulevesiverkoston alemmissa osissa tai hulevesiviemärin purkupaikassa. Lisäksi on saatettu ottaa rakentamiskäyttöön alavia alueita, joissa huonon vedenläpäisevyyden vuoksi syntyy runsaasti hulevesiä. (Nurmi et al s. 41) Näiden syiden vuoksi hulevesimaksut ovat välttämättömiä muutostöiden rahoittamiseksi. 80

92 Hulevesimaksujen kaavaillaan määrittyvän liittyjän hulevesimäärän perusteella siten, että maksua alennettaisiin, mikäli liittyjä hoitaa hulevesiensä määrällistä ja laadullista hallintaa omalla järjestelmällään (Espoon Kaupunki 2011 s. 10, 13, Nurmi et al s. 41). Hulevesimaksuperusteiden muuttamisen päätarkoitus on houkutella kiinteistöjä toteuttamaan vapaaehtoisesti toimenpiteitä, joilla ehkäistään hulevesien muodostumista ja viivytetään niiden ohjautumista yleiseen järjestelmään (Nurmi et al s. 54). Käytännössä tämä tarkoittaisi alennusten myöntämistä hulevesimaksuista. Asunto-osakeyhtiöiden tulevan kuluerän budjetoinnin helpottamiseksi voidaan hyödyntää Ruotsissa käytössä olevia maksuja. Hulevesimaksujen suuruudesta ja laskutavasta päättävät kaupungin vesilaitokset pian. Karkeana budjetointilukuna voisi käyttää esimerkiksi vuosittaiseksi arvolisäverolliseksi hulevesimaksuksi noin euroa tontin vettäläpäisevää, imeytysjärjestelmään menevää neliötä kohden. Läpäisemättömän pinnan osalta käytetään kaksinkertaista lukua ja neliöperusteisen osan lisäksi tulisi jonkinlainen kiinteämaksu hallintokulujen korvaamiseksi. Mahdollisuudet imeyttää vettä tontin rajojen sisäpuolella vaikuttaisi alentavasti kokonaismaksun suuruuteen, mikä kannattaa ottaa huomioon täydennysrakennushankkeeseen ryhdyttäessä tai tontin luovuttamissa. Usein ensimmäiseksi havaittu muutos täydennysrakentamisen jälkeen ovat pintavedet, mutta niiden lisäksi täydennysrakentamisella on omat vaikutuksensa pohjaveden korkeuteen. Pohjarakennusolosuhteet ja pohjavesi ovat yhteydessä toisiinsa. Maanalaisten pysäköintihallien tai kellaritilojen kohdalla usein joudutaan madaltamaan pohjaveden pintaa jatkuvalla pumppauksella. Pumput tarvitsevat sähköä koko rakennuksen elinkaaren ajan. Tämä toimi vaikuttaa koko pohjavesialueeseen ja sen myötä rakennusten perustuksiin. Erityisesti pohjavedenlasku vaurioittaa (samalla pohjavesialueella) puupilareille rakennettuja rakennuksia, joiden korjaaminen voi olla kallista jo niiden historiallisten arvojen vuoksi. Toinen tyypillinen tilanne on, kun viereinen rakennus on perustettu osin kalliolle ja osin soralle, pohjavedenpinnan lasku voi pudottaa soralle perustettua osaa ja rakennus katkeaa. Vaikutukset madaltuneesta pohjavedestä näkyvät myös vedenottamoilla, mitkä tuottavat kunnan vesilaitoksille kustannustehokkaimmin puhdasta raakavettä. Rakennushanke voi hidastua merkittävästi, koska pohjavedenalennus on luvanvaraista ja jos alentamistarve huomataan vasta myöhemmin hankkeessa. 81

93 9.5 Lähiympäristön ja rakennuksen kunnossapito Tontin pienentyessä kunnossapidettävä alue pienenee, mutta itse kunnossapito voi vaatia enemmän resursseja tai uusia laitteita. Nurmikon leikkaukseen kulunut aika vähentyy, jos leikkaustapaa ei tarvitse muuttaa pienentyneen pihan myötä. Pienetkin nurmialueet ja istutukset tarvitsevat kesäisin hoitoa. Tämän vuoksi jokaista hanketta on arvioitava erikseen ja sen vaikutuksia kunnossapitotapoihin ja niistä aiheutuviin kustannuksiin. Ilmastonmuutoksen myötä Suomen talveen on ennustettu enemmän plus asteisia jaksoja. Pakkasjaksolla tullut lumi aiheuttaa katolta maahan putoamisvaaran lämpötilan vaihtuessa nollan yläpuolelle. Lumia on tiputettava entistä useammin yleisen turvallisuuden varmistamiseksi. Tonttien pienentyessä lumien säilyttäminen omalla tontilla hankaloituu ja sitä on kuljetettava enemmän pois. Kadunvarteen lisätty asukaspysäköinti vaikeuttaa talvikunnossapitoa ja lumen väliaikaisia kasaamispaikkoja on kehitettävä pikaisesti (kuva 11), etteivät lumikinokset aiheuta vaarallisia paikkoja jalankulkijoille. Kuva 11. Tiiviin rakentamisen seurauksena kadulla on hyödynnetty 5 m pysäköintikieltoaluetta suojatien edessä lumensäilytyspaikkana. Lumikasa estää suojatiellä kulkijan näkyvyyden. Täydennysrakentamisen myötä kokonaisien kaupunginosien talvikunnossapito voi muuttua radikaalisesti ja keskusta-alueen haasteet tulevat osaksi arkipäivää. Yksittäisille asunto-osakeyhtiöille talvikunnossapidon kustannusten muutos on merkittävä, jos pihan pysäköintipaikat menetetään täydennysrakentamisen vuoksi. Tämä johtuu siitä, että pysäköintipaikan vuokraamattomuus talvikauden ajaksi lumenkasausta varten tuottaa suuremmat säästöt kuin pysäköintipaikan vuokratulo talvikuukausina. 82

94 Täydennysrakentamishankkeissa (ullakkorakentaminen, korottaminen), kun tasakatto muutetaan harjakatoksi, tuleekin huomioida lumenpoiston tarpeen lisääntyminen osaksi hankkeen kannattavuutta. Alueilla, joilla korostuvat kevyen liikenteen käyttäjät (jalankulkijat ja pyöräilijät) tai autottomat korttelit, haasteeksi muodostuukin lumenpudottaminen ja talvikunnossapito. Ihmisvirtojen lisääntyminen ja reittien muuttuminen täydennysrakentamisen seurauksena ja täydennysrakennettavien uusien rakennusten läheisyys jalankulku- ja ajoväyliin lisäävät kunnossapidon kustannuksia. Sateisuuden lisääntyminen aiheuttaa jo nykyisen rakennuskannan kohdalla haasteita hulevesimitoitukselle. Sadevesien ohjaus on suunniteltava usein nykyiselle asuinkannalle uudestaan, kun pihamaahan imeytys ei ole mahdollista täydennysrakentamisen jälkeen. Pienentyneet pihat ja erityisesti kansirakenteet tarvitsevat erityissuunnittelua sadevesien johtamisessa ja kunnossapidossa. Pihoissa, jotka ovat pieniä tai niissä on kansirakenteita, lumenluonti ja hiekoitus voidaan joutua tekemään käsin, mikä voi nostaa kunnossapidon kustannuksia. Ilmastonmuutoksen myötä julkisivuun kohdistuva viistosade lisääntyy Suomessa. Se ja energiamääräyksissä paksuuntuneet seinärakenteet yhdessä voivat lisätä kosteusvaurioriskiä uusissa rakennuksissa. Viistosade aiheuttaa lisäriskin myös nykyisissä rakennuksissa ja niiden ulkovaipassa. Ulkoverhousmateriaalien viistosateen kestävyys kannattaa ottaa yhdeksi tekijäksi julkisivuremonttiin. Se voidaan rahoittaa täydennysrakentamisesta tai tontin myynnistä tulevilla lisätuloilla. Tiivistynyt ulkovaippa lisää myös kesällä tarvittavan jäähdytyksen tarvetta. Jäädytys kuluttaa useimmiten sähköä ja näin jäähdytys voi kuluttaa eristämisellä säästetyn energian. Kustannussäästöjä ei välttämättä muodostu. Sähkön omatuotannolla voisi saada säästöjä kesäisin jäähdytykseen ja talvella ulkoportaiden sulana pitämiseen. Täydennysrakentamisen suunnittelu tulisikin arkkitehtuuristen seikkojen lisäksi perustua lähiympäristön ja rakennusten kunnossapidon helppouteen ja kustannustehokkuuteen. Myös naapurin täydennysrakentamispäätös voi aiheuttaa muille yhtiöille kunnossapitoon lisäkustannuksia, jotka lisäävät vastikkeen nostamispainetta. Lähiympäristön parannustoimet tulisi suunnitella niin, ettei talousrasitetta niiden hoito- ja huoltotoimista synny asunto-osakeyhtiöille tai kaupungille. 9.6 Asumisterveyteen liittyvät vaikutukset Uusien talojen energiamääräysten on epäilty johtavan rakennusten homehtumiseen (Törmänen 2012 a). Sama riski on myös vanhojen rakennusten julkisivuremonteissa, jos siihen tehdään samalla energiatehokkuutta parantavia toimia. Kosteusvaurio voi 83

95 alkaa jo rakentamisvaiheessa, kun paksummat eristeet kastuvat sateesta ja ne kuivuvat hitaammin. Rakennuttaja tai grynderi on vastuussa vaurioiden korjauksesta takuuaikana (yleisesti 2 vuotta, törkeässä huolimattomuudessa 10 vuotta), jos virhe tai vaurio on peräisin heidän toiminnastaan. Sen jälkeen vastuu siirtyy asuntoosakeyhtiölle rakenteissa olevien vaurioiden korjauksen osalta. Rakennuksissa erityisen riskikohdan aiheuttaa kahden eri ikäluokan rakenteen saumakohta ja alapohjan heikentynyt tuuletus. Kapillaarikatkon muodostaminen rakenteen ja maanpinnan väliin on välttämätön kosteusriskin vähentämiseksi. Ullakkorakentamisessa tulee huomioida erityisesti ilmanvaihdon mitoitus ja vesiputkiston paineistus. Riittämätön ilmanvaihto aiheuttaa kosketusvaurioriskin ja liiallinen ilmanvaihto vaikuttaa asumismukavuuteen. Vesijärjestelmän paineistus tulee olla riittävä, etenkin vanhojen vesi- ja viemäriputkien kanssa, jottei vesivahinkoriski kasvaisi. Vanhoissa taloissa, joissa on parannettu energiatehokkuutta samoin kuin uudisrakennuksissa ilmanvaihto on herkkä muutoksille. Asukkaiden omat säädökset tulo- tai poistoilmakanaviin aiheuttavat yhä herkemmin home- ja sisäilmaongelmia kuin vanhoissa taloissa. Talon rakenteet eivät niin sanotusti anna anteeksi asukkaan käyttövirhettä, minkä vuoksi yhtiöjärjestykseen kannattaa selkeyttää vastuita. Sillä uusimman tutkimuksen mukaan keskimääräinen astmariski lisääntyy 50 prosentilla, mikäli rakennuksessa on kosteutta ja homevaurioita (Quansh et al. 2012). Erityisesti astmariski kasvaa pienillä lapsilla, joilla astmariski lisääntyy kaksinkertaiseksi aikuiseen verrattuna (Quansh et al. 2012). Laajempi pohdinta on tarpeen minkä tahon tulee korvata sairaskulut, jos tilanne on asukkaan aiheuttama. Täydennysrakentamistonttien läheinen sijainti toimivien liikenneyhteyksien kanssa lisäävät ilmasaasteiden määrää (esimerkiksi pienhiukkaset, typpidioksidi). Niiden aiheuttamia riskejä voidaan vähentää koneellisella ilmanvaihdolla ja tuloilman suodattamisella, mutta ilmansaasteilla suuri merkitys pihamaalla oleskelun mielekkyyteen. Täydennysrakentamisen sijoittuminen raideliikenteen välittömään läheisyyteen tuo terveysriskiksi sähkömagneettiset kentät. Sähköjunaradan sähköjohdot aiheuttavat niiden läheisyyteen pientaajuisen sähkö- ja magneettikentän. Kun yritetään etsiä uusia tonttipaikkoja täydennysrakentamiseen, voi sähkön päälinjojen suojaetäisyyden pienentäminen tulla kysymykseen. Suomen Säteilyturvakeskus ei suosittele asuinrakentamista voimajohtojen välittömään läheisyyteen (Säteilyturvakeskus s. 2, 10). Magneettikenttien vaikutuksesta terveyteen on melko vähän tietoa, sillä magneettikenttien vaikutusta on melko vaikea tutkia. Sillä sen vaikutukset todennäköisesti ilmenevät vasta hyvin pitkän ajan kuluessa (Säteilyturvakeskus s. 10). Voimakkaat magneettikentät voivat vaikuttaa kuitenkin esimerkiksi sydämen tahdistimiin melko 84

96 nopeasti. Aivokasvaimen ja leukemian riskin kasvusta on viitteitä sähkömagneettisen säteilylle alistuvista työtekijöistä (Röösli et al. 2007, Minder & Pfluger 2001). Kerrostalon alimmassa kerroksessa asunnossa voivat magneettikentät olla korkeat, jos asunnot sijaitsevat kiinteistömuuntajan yläpuolella. Vaikka rakennus itsessään vaimentaa sähkö- ja magneettikentät, asumiseen kuuluu erityisesti lapsilla pihassa oleskelu, joka tulee olla turvallista. Sähköyliherkkyyttä on tutkittu Pohjoismaissa ja Saksassa, mutta Suomessa oireyhtymää ei ole tutkittu (Uitti & Pääkkönen 2000). Lääketiede ei sähköyliherkkyyttä tunne tautina tai oireyhtymänä (Hannuksela 2012). Teknisesti on vaikeata löytää ympäristöön kohdistuvia korjaavia toimenpiteitä, koska kunkin altistustekijän osuutta oireiden syntyyn ei tunneta riittävästi (Uitti & Pääkkönen 2000). Erityisesti kaavoittajan, rakennuttajan, asunto-osakeyhtiön vastuukysymykseen tarvittaisiin ennakkotapaus Suomessa. Sähkö- tai magneettikenttiin liittyvien oireiden ilmaantuminen asukkaassa on luultavasti yksilöllistä, mutta myös suuremman mittakaavan mahdollisuus on otettava huomioon. Homeongelmien ja rakennevirheiden ilmettyä kiinteistöjen arvot laskevat ja sama ilmiö on todennäköinen myös terveyshaittaa aiheuttavien sähkö- tai magneettikenttien yhteydessä. Asuntojen ostohalukkuuteen vaikuttaa vahvasti mielikuvat, vaikka tieteellistä näyttöä sairastumisen syystä ei olisi saatu selville. Sähkölinjojen ja rautateiden siirrot ovat mahdollista, mutta niiden aiheuttamat kustannukset tulee katsoa lisäkustannuksiksi osana kunnan tontin hankintaa. 9.7 Alueen ekologinen lokero Täydennysrakentamista toteuttaessa on varsin yleistä ottaa osa lähimetsästä osaksi uutta tonttia tai läheinen pelto kaavoittaa asumiskäyttöön. Lähiöiden perusajatus oli aikoinaan kaupunkiluonnon läheisyys ja virkistyskäyttöön jäävät luonnon metsät. Niiden arvoa on vaikea arvioida, mutta mahdollista tutkia. Alkuperäinen luonto voi säilyä vain siellä, missä ihmisen vaikutus on vähäinen (Ranta & Sipari 2002). Täydennysrakentamisen myötä lähimetsän koko ja tyypillisen kaupunkieläimistön elinpiiri pienenevät. Kun villieläinten on sopeuduttava muutokseen, voi niillä esiintyä aggressiivista käytöstä etenkin petoeläimillä. Vuosien luvun lähiöissä istutetut puut ovat kasvaneet ja eläimistö ja linnusto ovat vakiintuneet. Piha-alueella yleensä puuston vähentyminen vaikuttaa alueen pihalinnustoon (Koskimies 2005), jota usein pidetään positiivisena viihtyvyystekijänä. Alueen eläimistö ja kasvisto voivat jäädä hyvin monotoniseksi ja harvalukuisek- 85

97 si, kun täydennysrakentaminen tuo kansirakenteita ja kivetyksiä. Tiivistymisen myötä ei villille eläimistölle jää riittäviä viherkaistoja siirtymään alueelta toiselle. Samalla pienevät myös lemmikkieläinten ulkoilukseen soveltuvat luonnonalueet. Kaupunkimetsiin kohdistuva lemmikkieläinten ravinnekuormitus on todettu muuttavan metsätyyppejä (Ranta & Sipari 2002) ja täydennysrakentamisen myötä kuormitus kohdistuu entistä pienemmälle alueelle ja nopeutuu. Maaperän rehevöityessä mustikka, puolukka ja sammalet katoavat eikä uusia männyn ja kuusen taimia kasva enää aluspuustossa (kuva 12). Männyn ja kuusen tilalle kaupunkimetsiin ovat tulossa vaahtera, tammi ja pihlaja (Ranta & Sipari 2002). Kuva 12. Vasen: tyypillinen kuiva kangasmetsä. Oikea: muutos lehtomaiseksi ihmisen toimista tulleen ravinnelisäyksen myötä (Ranta & Sipari 2002). Täydennysrakentamishankkeen pihasuunnitelmassa voidaan esittää paikat istutuksille ja uusille puille. Täydennysrakennustontit ovat pohjarakennusolosuhteiltaan sellaisia, jossa istutusaltaiden riittävän syvyyden saamiseksi joudutaan louhimaan kalliota tai tekemään savimaassa massanvaihto. Tällöin yhden puun istutuksen hinta voi olla tuhansia euroja, mikä voi johtaa suunnitelman soveltamiseen kustannussyistä. Pihoille istutettujen lajien leviäminen luontoon syrjäyttää alkuperäistä lajistoa, joka on todettu tyypilliseksi kaupunkimetsien ekologisessa lokerossa (Ranta & Sipari 2002). 9.8 Liikennejärjestelyt Lähiöissä olevat tonttikadut on suunniteltu sen alkuperäisten asukasmäärien ja autokannan mukaan. Täydennysrakentaminen alueelle tuo lisää katujen käyttäjiä. Tonttikatujen osalta erityisesti autojen kohtaamistilanteet lisääntyvät ja niihin liittyvät vaaratilanteet varsinkin, kun monella kadulla pysäköinti on molempiin ajosuuntiin sallittu. Lähiöissä kuten Kannelmäki jätettiin aikoinaan pysäköintinorminmukaiset paikat rakentamatta ja niiden toteutus lisäisi jo osaltaan autojen määrää kolmanneksella, ilman uusien asukkaiden autoja. Kohtuuhintaisia lisäautopaikkoja saadaan kadun varteen vinoparkkeerauksella laitaparkkeerauksen sijaan (kuva 13). Tämä lisää ruudusta peruuttaessa törmäysriskiä etenkin kun samaan aikaan kadunkäyttäjät lisääntyvät. 86

98 Kuva 13. Nykyinen pysäköintijärjestely Pelimannintiellä (00420 Helsinki). Täydennysrakentamisen myötä pysäköintijärjestely muuttuisi vinoparkkeeraukseksi molemmin puolin katua. Täydennysrakentamishanke voi olla asuntorakentamisen lisäksi myös toimisto- tai toimitiloja. Erilaisten palveluja (kauppa, päiväkoti, liikuntakeskus, palveluasuminen) tarjoavien yritysten seurauksena tulee liikenteellisiä muutoksia. Päiväkotien saattoliikenne lisää autoilua alueen kaduilla ja sen seurauksena nykyinen kadun rauhallisuus ja liikenneturvallisuus heikkenee. Pysäköinnin etäisyyden kasvaminen asunnoista vaikeuttaa tiettyjen asukkaiden arkea. Asuintalojen välittömästä läheisyydestä siirretyt pysäköintimahdollisuudet lisäävät pelastusteiden käyttöä päästäkseen lähemmäksi kotiovea. Usein kauppaostokset viedään kotiin ja sen jälkeen auto ajetaan asianmukaiseen säilytykseen. Tämä väliaikainen pysäköinti vaikuttaa suoraan pelastusturvallisuuteen ja asukkaiden turvallisuuteen liikkua kotipihassa. Liikenneratkaisujen parantamisesta ja siihen liittyvästä suunnittelusta vastaa kunnan sisällä eri virkamieskunta kuin rakennuslautakunta sekä valtakunnallisesti toinen ministeriö. Täydennysrakentamishankkeen jälkeen liikenteellinen suunnittelu tai muutostyö seuraa usein muuta aluekehitystä myöhemmin, jolloin täydennysrakennetulla alueella tilan puutteen vuoksi mahdollisuudet ovat rajalliset ja kustannukset nousevat korkeille. 9.9 Pysäköintijärjestelyt Täydennysrakentamishankkeen myötä alueella olleet nykyiset pysäköintipaikat siirtyvät usein etäämmälle uuteen pysäköintilaitokseen tai toisaalle alkuperäisestä pysäköintipaikasta. Pysäköinti voidaan myös siirtää maanalaiseen pysäköintijärjestel- 87

99 mään. Asukkaan kannalta sen etuja on auton säilyttäminen sääoloista riippumatta tasaisessa lämpötilassa ja kuivassa. Turvallisuustekijänä järjestely vähentää ulkopuolelta aiheutuvaa ilkivaltaa. Asukkaan kannalta haittana on usein kasvava etäisyys aiempaan pysäköintipaikkaan. Haitta korostuu erityisesti asukkailla, joilla on vaikeaa liikkua (kuva 14). Kuva 14. Kannelmäen Purpurinkujan nykyiset autokatokset ja pintapaikat. Täydennysrakentamisen myötä pysäköintipaikat siirtyisivät 125 metriä nykyisestä. Tilalle rakennetaan asuinrakennuksia. Täydennysrakentamisen ekologisuutta heikentävät pysäköinnin kuluttaman energian päästöt, koska autopaikkaratkaisuina pihapaikkojen sijaan tulevat autotallit tai pysäköintihallit. Pysäköintijärjestelmien energiakulutusluvut esitettiin luvussa 8.4. Taulukon 18 tiedot autohallipaikan sähkönkulutuksesta voidaan havainnollistaa seuraavalla esimerkillä. Käytettävän auton CO 2 -päästö on 180 CO 2 g/km (Viitanen 2010). Tämä vastaa keskimääräistä 2006 valmistettua autoa (Viitanen 2010) tai uutta kalliimman hintaluokan autoa (Viitanen 2011). Auton vuosittainen ajokilometrimäärä on (Tulli 2012). Suomessa yleisesti yleissähkö ja lämpötuotannon hiilidioksidipäästö on keskimärin 207 CO 2 g/kwh (IEA 2012). Esimerkki: Autohallipaikka: 1438 kwh/a x 207 CO 2 g/kwh = g CO 2 /a =298 kg CO 2 /a Auto:18800 km/a x 180 CO 2 g /km = g CO 2 /a =3384 kg CO 2 /a Autohallipaikka lisää autoilun vuosittaista hiilidioksidipäästöä noin 9 %. Koska kaupungissa vuosittainen ajomatka on keskimäärin pienempi joukkoliikenteen käytön vuoksi, autohallipaikan hiilidioksidipäästön osuus kasvaa. Pysäköintijärjestelyn ympäristövaikutusten pysyvyys ja niiden merkitys on ratkaisevassa asemassa, kun autojen 88

100 polttoaineet muuttuvat bensiinistä ja dieselistä sähköön tai vetyyn. Nolla-päästöinen autoilu on teknisesti mahdollista ja eko-autot ovat melko nopeasti vastaavien bensiiniautojen hinnoissa. Tämän vuoksi autopaikan vaatiman sähkön ja lämmön tuotannosta aiheutuvat ympäristövaikutukset korostuvat Rakentamisen aiheuttamat ympäristövaikutukset Melu Täydennysrakentamisen aloittaminen alueella aiheuttaa rakennusaikaista melua. Melun häiriöaste on riippuvainen alueen rakennusten käytöstä. Rakentamisesta aiheutuva melu ilmenee pääasiassa kello 7-17 välisellä ajalla (päivätyömaat). Täydentämisrakentamisessa asuinalueen keskellä, jolloin rakennustyömaamelu haittaa pääasiassa kotona olevia asukkaita ja yötyöntekijöitä. Ulkomelu aiheuttaa asumisterveyden heikentymistä (Sosiaali- ja terveysministeriö 2003 s. 4), mutta rakentamistapauksissa haitta on väliaikainen. Toimistoalueella rakennustyömaan melu vaikuttaa alentavasti työkykyyn, muistiin ja keskittymiskykyyn (Karjalainen 1999). Juuri toimiston käyttöajan yhtenäisyys työmaan toiminta-ajan kanssa muodostaa haasteen, koska toimistoajan ulkopuolella rakentaminen lisää työvoimakustannuksia. Erityisesti tiivistäminen voi aiheuttaa äänihaittaa vuosia, jolloin alueella olevat toimistotalot voivat jäädä tyhjilleen. Työmaan toteuttamisaikataulun suunnittelussa on mahdollista huomioida välittömässä läheisyydessä olevien liiketoimintojen tarve hiljaisuudelle. Helpointa olisi suosia valmiselementtejä, joiden asennus ei aiheuta suurta äänihaittaa Purkaminen Täydennysrakentamistonteilta voidaan joutua purkamaan vanhoja rakennuksia tai infrarakenteita kuten putkia. Purkamisjätteiden erottelu ja jätejakeiden poiskuljetuksesta aiheuttavat lisäkustannuksia ennen kuin tonttimaa on saatettu rakentamiskelpoiseksi. Erityisen ongelman aiheuttavat haitta-aineet kuten asbesti, joka on ongelmajätettä. Asbestia voi purkaa ja käsitellä siihen erikoistuneet yritykset. Sen vastaanotto kaatopaikalla on varsin kallista. Pääkaupunkiseudulla asbestin vastaanottomaksu on 10 euroa alkavalta 100 litralta (HSY 2012 b). Kaatopaikan rakenteissa hyödynnettävät purkujätteet kuten betonin, asfaltin, tiilien ja maa-aineksen vastaanottomaksu vaihtelee 0-50 ALV 0 % tonnilta (HSY 2012 b). Lajittelu syntypaikalla kannattaa myös taloudellisesti, mutta lajitteluun tarvittava tila voi olla tontilla pieni 89

101 Purkuvaiheen aiheuttamat tärinät voivat pahimmillaan vaurioittaa naapurikiinteistöjä aiheuttaen esimerkiksi halkeamia tärinän vaikutusalueella oleviin rakenteisiin. Purkuvaiheessa onkin seurattava naapurikiinteistöihin kohdistuvia rasituksia tärinämittareiden avulla Tärinä Rakentamisen aikana myös mahdollisesta louhinnasta aiheutuva tärinä lähiympäristöön tulee huomioida jo suunnitteluvaiheessa. Täydennysrakentaminen jo tiiviisti rakennetulla alueella asettaa haasteen rakennusajan tärinän leviämisen estämiselle ja mahdollisten rakennevaurioiden estämiselle (Vuolio s. 164). Rakennusaikana tärinää aiheuttavat työvaiheet ovat purku, raskas liikenne, paalutus, louhinta. Niiden vaikutusta naapurikiinteistöihin on seurattava mittareiden avulla. Mikäli lähialueella on esimerkiksi historiallisesti merkittäviä tai suojeltuja kohteita voi tärinänhallinta olla haasteellista. Tällöin joudutaan valitsemaan perusratkaisua huomattavasti kalliimpi toteutusratkaisu, esimerkiksi louhinnan muuttaminen kiilaukseksi, jotta tärinän aiheuttamat riskit saadaan minimoitua riittävän matalalle tasolle. Tämän kaltaiset rakennustekniset muutokset lisäävät rakennuskustannuksia ja ne heijastuvat asuntojen myyntihintoihin Pöly Rakennusluvassa voidaan vaatia työmaalta erityistä pölynhallintasuunnittelua sen ehdoissa, mikä tarkoittaa rakennusaikaisen pölyn leviämisen estämistä tontin ulkopuolelle. Käytännössä rakennusluvassa määräykset voivat tarkoittaa muun muassa hiekkateiden kastelua ja kaivujätteen kuormien peittämistä pölyn leviämisen estämiseksi. Työmaa-alueelta lähtevien autojen renkaiden pesu on tapa vähentää hiekan ja pölyn leviämistä kaduille. Lisäksi voidaan vaatia katujen erillistä puhdistusta päivittäin. Louhinta ja maatyöt yleensäkin ovat työvaiheita, joissa pölyn leviäminen ympäristöön on mahdollista. Myös piikkaus ja eristyssoran eli kevytsorapuhallus ovat pölyäviä työvaiheita. Pölynhallinta hidastaa rakentamista ja voi aiheuttaa merkittäviäkin lisäkustannuksia hankkeelle Vesien ohjaus Täydennysrakentaminen sijoittuu otollisten maapohjien vähäisyyden vuoksi savisille ja matalille alueille. Rakentamisaikana joudutaan kuivattamaan ja pumppaamaan ylimääräistä vettä pois rakennuspaikalta. Samoin täytyy huomioida myös naapurikiinteistöjen hulevesiohjaus, koska työmaalta pumpattu vesi voi vaikuttaa naapurikiinteis- 90

102 töjen hulevesien ohjaukseen tai rasittaa kiintoaihepitoisuudella kaupungin hulevesijärjestelmää. Tilanteesta riippuen poistetun veden kiintoaines voi vaikuttaa myös vedenottamon raakaveden laatuun Liikenne- ja pysäköintijärjestelyt Rakentamisaikana liikenne- ja pysäköintijärjestelyt ovat nykyisille asukkaille yksi näkyvimmistä vaikutuksista. Alueen asukkaiden ilmapiirin vuoksi on tärkeää huomioida liikenne- ja pysäköintijärjestelyt, koska niiden toimimattomuus huomataan ensimmäiseksi. Täydennysrakentamisen vuoksi voidaan joutua vuokraamaan maa-alueita työmaata varten tai rajoittamaan liikennettä. Katualueen vuokra riippuu siitä, minkälainen alue on kyseessä (katu, puisto, rakentamaton alue) ja mihin tarkoitukseen sitä tullaan käyttää (työmaa-alue, varastointi, työmaakopit). Hinta on riippuvainen myös vuokrattavan alueen sijainnista. Esimerkiksi Helsingin keskustassa maa-alan vuokraaminen maksaa 2,80 /m 2 /vko ja puistoalueesta hoitoluokasta riippuen 1,12 1,80 /m 2 /vko. (Helsingin Kaupunki 2012 e) Täydennysrakennushankkeessa pääsääntöisesti joudutaan tekemään liikennerajoituksia ja liikenteen uudelleen ohjaamisia. Lähiöissä etenkin joukkoliikennekaduilla ja päättyvillä kaduilla ei ole tilaa työmaaliikenteelle, jolloin katualueen sulkeminen ja vuokrauskustannukset voivat nousta vuoden aikana yli euroon. Helsingissä liikennejärjestelymaksu määräytyy korkeimman vuokrausluokan (60 /viikko, 170 /viikko tai 450 /viikko) mukaan, jonka työn järjestelyt vaativat. Maksu sisältää vuokran, ilmoituksen käsittelyn sekä valvonnan. Kalleimpaan hintaluokkaan kuuluvat liikennejärjestelyt, jotka vaikuttavat olennaisesti yleisten alueiden käyttöön. Esimerkiksi työ edellyttää kadun tai kaistan sulkemista tai nostotyö, joka edellyttää jalkakäytävän tai kaistan sulkemista. (Helsingin Kaupunki 2012 e) Liikennejärjestelyiden ja maa-alueiden vuokrauksen myötä asukkaiden pysäköintipaikat poistuvat käytöstä. Pysäköintipaikkojen määrä vähenee etenkin silloin, kun täydennysrakentaminen tapahtuu pysäköintialueelle. Uudet pysäköintitilat on voitu suunnitella tulevan rakennuksen alle, mutta pysäköintipaikat voidaan ottaa käyttöön vasta, kun päälle rakennettavat rakennukset ovat valmiit. Rakentamisen alta siirrettävät ajoneuvot tarvitsevat sijoituspaikan, riittävän etäältä työmaasta ja riittävän läheltä käyttäjän kotia, jotta järjestely miellyttää nykyisiä asukkaita. Nykyisten asuntoosakeyhtiöiden pihoilla olevat autopaikat ovat pääsääntöisesti jo käytössä, eikä niistä ole rakennusajan aikaisiksi väliaikaiseksi ratkaisuksi. Lähiöiden ilmaisen kadunvarsiparkkeerauksen vuoksi, uudelleen sijoitettava automäärä on suurehko etenkin silloin, 91

103 kun kadun molemmin puoleinen pysäköintikielto on ainoa vaihtoehto. Vinoparkkeerausratkaisu ja työmaaliikenne samalla kadulla ovat mahdollinen vaihtoehto, mutta siihen liittyy suurempi onnettomuusriski. Työmaaliikenteen lisäksi työmaahenkilökuntakin tarvitsevat autoilleen pysäköintipaikat. Jos täydennysrakentamisessa työmaa sijaitsee hyvien joukkoliikenneyhteyksien päässä, se voi vähentää työmaalla työskentelevien oman auton tarvetta ja näin tarvittavaa pysäköintipaikkamäärää henkilökunnan käyttöön. 92

104 TUTKIMUSKOHTEET (10 14) Tämän lisensiaattityön sovelletussa osassa hyödynnetään Kannelmäen ja Herttoniemen alueiden täydennysrakentamissuunnitelmia. Näissä luvuissa käsitellään talousvaikutuksia kokonaisvaltaisemmin kuin tutkijan HOT-R-projektiin liittyvässä webjulkaisussa Täydennysrakentamisen talousvaikutukset, joka julkaistiin jo syksyllä Samaan aikaan julkaistu tutkijan toinen webjulkaisu Ekologiset mittarit sisältää vain arvion E-luvusta ja hiilidioksidipäästöistä tutkimusalueilta. Tässä lisensiaattityössä käsitellään kokonaisuudessa niin E-luku arvion merkitystä ja toteutuksen muita ympäristövaikutuksia. Oleellisin ero laskuissa on, että tässä tutkimuksessa huoneistojako on osana tutkimusta. Näin saadaan tietoa yhteistilojen merkityksestä myyntituottoihin ja energiatehokkuuteen. 10 Laskentamenetelmät Luvussa käsitellään HOT-R-tutkimusalueille laskettujen parametrien laskentamenetelmiä. Tutkimusalueiden erillistulokset esitetään luvuissa ja luotettavuusanalysointi luvussa HOT-R-projektin yksi sisäinen tavoite oli selvittää, millainen tieto tarvitaan täydennysrakentamissuunnitelmasta, jotta sen toteutuksen kannattavuus voidaan arvioida luonnosvaiheessa. Näin pyritään lisäämään kaupunkisuunnistelusta vastaavan tahon monialatuntemusta (rakentamistalous, energia ja ympäristö) ja luomaan joustavuutta yhteystyöhön ja ymmärrystä muiden toimijoiden kanssa. Päätarkoituksena on estää se, että voimaantulevassa uudessa kaavassa on merkitty sellaisen tontti, johon ei löydy toteuttajaa. Usein kaavoitusprosessi itsessään kestää jo vuosia, jos kaavoitussuunnitelma osoittautuu vääräksi, se pitenee lisää uudelleenkäsittelyn myötä. Esimerkiksi tilanne, jossa asuinalueelle kaavoitetaan toimistorakentamiseen tontti meluvalliksi, mutta kyseisellä tontilla toimistorakentaminen on kannattamatonta. Toinen esimerkki on, kun parkkipaikan tilalle kaavailtu täydennysrakentaminen voi olla taloudellisesti kannattamatonta asunto-osakeyhtiön näkökulmasta, jos pysäköintijärjestelyiden kustannukset ovat suuret. Tulevaisuudessa kustannusten ja myyntihintojen laskennasta vastaisi karttapohjainen ohjelmisto, jolla avulla voisi kokeilla eri vaihtoehtoja. Kyseinen Demo-versio on HOT-R-projektin internetsivuilla ja sen kustannustiedot perustuvat osittain luvuissa esitettyihin tuloksiin. 93

105 10.1 Rakennuskustannusten laskenta Rakennuskustannusten laskennassa käytettiin TAKU-ohjelman versiota Ohjelmaan syötettiin Talonrakennuksen kustannustieto 2012-kirjassa sivulla esitettyjen esimerkkitalojen huoneistojakotiedot (Haahtela & Kiiras 2012) syötettiin ohjelmaan. Ohjelmasta tulostettiin luvuissa esitetyt rakennuskustannustiedot kerrosneliömetriä kohden. Laskussa käytetty Haahtela-indeksi on sijaintikunnaltaan Helsingissä vuonna Arkkitehdit toimittivat kerrosneliötiedot talokohtaisesti siten, että niissä oli erotettu liiketilat, pesula ja muut toiminnot. Lisätietoina annettiin alustava huoneistojako ja huoneistojen lukumäärä, joiden perusteella uudet asunto-osakeyhtiöt muodostettiin. Tutkimusalueiden suunnitelmanmukaiset erotellut kerrosneliömäärät kerrottiin hintatiedoilla ja hissi- ja louhintakustannukset (Talonrakennuksen kustannustieto 2012 kirjanmukaiset kustannukset) lisättiin Excel-pohjaiseen laskelmaan. Taulukossa 27 esitetään rakennuskustannukset, joita käytettiin Kannelmäen ja Herttoniemen suunnitelmien laskennassa. Taulukossa 27 esitetyt rakennuskustannukset eivät sisällä tontinhintaa, rakennusoikeusmaksua tai liittymismaksuja (vesi- ja viemäri). Kerrostalon korottamisessa on käytetty tyyppirakentamisesta 20 prosenttia korkeampaa hintaa (arvio professori Arto Saari). Tämän katsottiin kuvaavan lähiöille tyypillistä elementtikorotusta, joka olisi jo kaupallistettu. Arvoja tulisi käyttää karkeana arviona täydennysrakentamista suunniteltaessa. Taulukko 27. HOT-R tutkimusalueen laskennassa käytetyt rakennuskustannusarviot Helsingissä (TAKU 2012). Rakennustyyppi Tarkennus ALV 0 % /kem 2 kerrostalo asuinrakennus erilliskerrostalo kerrostalo asuinrakennus päädystä jatkaminen kerrostalo asuinrakennus talon korotus (+20 % asuinrakentamiseen) kerrostalo asuinrakennus hybridikortteli kerrostalo asuinrakennus rinnetalo (ei louhintaa) kerrostalo yhteistila ensimmäinen kerros kerrostalo liiketila ensimmäinen kerros kerrostalo pesula ensimmäinen kerros kerrostalo kokoontumistila ensimmäinen kerros kerrostalo urheilukeskus/kuntosali ensimmäinen kerros rivitalo asuinrakennus rivitalo tai townhouset toimistokerrostalo toimistorakennus

106 Luvuissa ja esitetään asunto-osakeyhtiöiden kokonaiskustannuksiin liittyvät kustannukset hisseistä ja portaista, kaukolämpöön liittymisestä ja muista kustannuksista (mm. lisälouhinnat, vanhan rakennuksen purku, pihatyöt). Nämä kustannustiedot ovat peräisin kirjasta Haahtela & Kiiras Talonrakennuksen kustannustietokirja 2012 ja kaukolämpöhinnastot on Helsingin Energialta. Pysäköintijärjestelyiden kustannusten laskemisessa käytettiin taulukossa 28 esitettyjä kustannuksia. Taulukko 28. HOT-R tutkimusalueen laskennassa käytetyt pysäköintijärjestelyiden kustannusarviot. pysäköinti toteutuskustannus Lähde laitospysäköinti (ei lisälouhintaa) 656 /kem 2 alv 0 % TAKU 2012 (pysäköintihalli) pysäköintikellarissa 1465 /kem 2 alv 0 % TAKU 2012 (autotalli) autohallit pohjakerroksessa ajoväylä katutasolta 804 /kem 2 alv 0 % TAKU 2012 (autohalli) pintapaikka 46 /m 2 alv 0 % RIL 2006 s.15,18 louhinta 48 /m 3 alv 0 % Haahtela & Kiiras 2012 s. 197 Taulukoiden 27 ja 28 kerrosneliökohtaiset kustannukset saatiin muuttamalla kustannukset nettoneliöistä, käyttämällä oletusta, että ulkoseinän kokonaispaksuus on 40 senttimetriä E-luvun laskenta Energialuku eli E-luku tarkoittaa kullekin rakennustyypille rakentamismääräyksissä annettua suurinta sallittua energiankulutusta. Se ilmaistaan energiamuotojen kertoimilla painotettuna rakennuksen vuotuisena laskennallisena ostoenergian kulutuksena rakennuksen pinta-alaa kohden. E-luku saadaan laskemalla yhteen ostoenergiat ja energiamuotojen kertoimien tulot energiamuodoittain. = ää ä / ä (1) Kokonaisprimäärienergiakertoimen tarkoituksena on muuttaa eri energiamuodoilla kulutettu energiamäärä vertailukelpoiseksi toisten energiamuotojen kautta. Taulukossa 29 energiamuotojen kertoimet perustuvat laskentaan ja poliittisiin päätöksiin. Suomessa sähkön todellinen kokonaisprimäärienergiakerroin on noin 2,21 ja Euroopan Unionin alueella 2,50 (Sipilä 2012), mutta laskennassa käytetään 1,7 erillisen sopimuksen mukaan. Kaukolämmölle todellinen laskettu kerroin on 0,90 (Sipilä 2012), mutta kuten sähköllä laskennassa käytetään sovittua lukua 0,7. Energiamuotojen kertoimet ohjaavat uusiutuvien energiamuotojen käyttöön, mutta esimerkiksi kaukoläm- 95

107 mön osalta kerroin ei huomioi mitä polttoainetta kaukolämpöyhtiö käyttää. Energiamuotojen kertoimia käytetään ainoastaan ostoenergialle. E-lukua laskettaessa uusiutuva omavaraisenergia ei ole ostoenergiaa, vaan se vähentää ostoenergian kulutusta, joka on hyvä huomioida E-lukujen tarkastelussa esimerkiksi kiinteistön ostotilanteessa. Taulukko 29. Energiamuotojen energiakertoimet (Suomenrakennusmääräyskokoelma D3 s.8). energiamuoto kerroin sähkö 1,7 kaukolämpö 0,7 kaukojäähdytys 0,4 fossiiliset polttoaineet 1,0 uusiutuvat polttoaineet 0,5 Kuvassa 15 esitetään ostoenergian taserajaus. Rakennuksen ostoenergian kulutuksella tarkoitetaan energiaa, joka hankitaan rakennukseen esimerkiksi sähköverkosta, kaukolämpöverkosta, kaukojäähdytysverkosta tai lämmitykseen käytetyn uusiutuvan ja/tai fossiilisen polttoainemäärästä. Kuva 15. Ostoenergia taseraja (Suomen rakentamismääräyskokoelma D s. 6). Ostoenergiasta vähennetään omasta tuotannosta tuleva uusiutuva energiantuotanto. Rakennukseen käytössä kuluva energianmäärä jaetaan lämmitetyllä nettoalalla. Lämmitetyllä nettoalalla A netto (m 2 ) tarkoitetaan lämmitettyjen kerrostasoalojen summaa kerrostasoja ympäröivien ulkoseinien sisäpintojen mukaan laskettuna (RT s. 10). 96

108 HOT-R-tutkimusalueille (Herttoniemi ja Kannemäki) laskettiin karkeaa energiatehokkuutta kuvaavaa lukua. Esitetyt luvut eivät ole tarkkoja E-lukuja, koska energiankulutustiedot perustuivat rakennuskustannuksiin kehitettyyn TAKU-ohjelmaan. Näiden karkeiden E-lukujen tarkoituksena oli nähdä kuinka yleisien tilojen rakentaminen vaikuttaa rakennuksen toteutumisen jälkeen laadittavaa E-luku laskelmaan. Taulukossa 30 esitetään uudisrakennuksen E-luku raja-arvoja, joita rakennettava rakennus ei saa ylittää. Jos laskennassa havaitaan ylitys, on tehtävä rakennussuunnitelmaan muutoksia, jotka vähentäisivät ostoenergian tarvetta tai muuttamalla energiamuotoja. Taulukko 30 Uudisrakennuksen E-luku ei saa ylittää seuraavia raja-arvoja (Suomen rakentamismääräyskokoelma D3 s.9) Luokka 1 Pientalo Erillinen pientalo, rivi- ja ketjutalo Lämmitetty nettoala, A netto kwh/m 2 vuodessa A netto <120 m m 2 < A netto <150 m ,4 * A netto 150 m2 < A netto < 600 m ,07 * A netto A netto > 600 m Hirsitalo A netto <120 m m2< A netto <150 m ,4* A netto 150 m2 < A netto < 600 m ,07* A netto A netto > 600 m Rivi- ja ketjutalo 150 Luokka 2 Asuinkerrostalo 130 Luokka 3 Toimistorakennus 170 Luokka 4 Liikerakennus 240 Luokka 5 Majoitusliikerakennus 240 Luokka 6 Opetusrakennus ja päiväkoti 170 Liikuntahalli pois lukien uima- ja 170 Luokka 7 jäähalli Luokka 8 Sairaala 170 Muut rakennukset ja määräaikaiset rakennukset * Luokka 9 *E-luku on laskettava, mutta sille ei ole annettu vaatimusta 97

109 10.3 Laskennan luotettavuusanalyysi HOT-R-tutkimuskohteiden Herttoniemi (luku 11) ja Kannelmäki (luku 12) kannattavuuslaskennassa oli tarkoituksena löytää rajapinta siihen mitä tietoja kaavoitustasolla pitäisi olla, jotta voitaisiin aikaisessa vaiheessa nähdä suunnitelman toteutusmahdollisuudet. Pinta-alojen suhteen eri osapuolet käyttävät eri yksiköitä. Vaikka pinta-alojen erot ovat suhteellisen pieniä prosentuaalisesti, pinta-alojen erosta johtuva virhe kertautuu kun rakennuksissa on tuhansia neliöitä. Arkkitehdit käyttävät työssään kerrosneliöitä ja rakennuttajat huoneistoalaa tai nettoneliöitä. Rakennuskustannuksien laskussa käytetty TAKU-ohjelma perustuu rakennuksen hyödynnettävän nettoalan käyttöön eli yhteenlaskettuun huonealaan. TAKU-ohjelmalla luotiin esimerkkikiinteistöjä; asuinkerrostalo, asuinrivitalo, toimistotalo, liikuntahalli ja pysäköintihalli, joiden jokaisen koko oli nettoalaltaan m 2. Kustannukset suhteutettiin kerrosalaa kohden oletuksella, että ulkoseinät ovat 10 % nettoalasta (Haahtela & Kiiras 2012 s. 155). Jos ulkoseinän paksuus on 40 cm, ulkoseinästä kuuluu 25 senttimetriä osaksi kerrosalaan. Näiden esimerkkikiinteistöjen kustannukset, lämmön ja sähkön kulutusmäärät jaettiin niiden kerrosneliöillä. Laskelman tuloksia hyödynnettiin kertoimina HOT-R-täydennysrakentamissuunnitelmien kerrosneliöiden kanssa. Kustannuslaskennassa tutkimuskohteille käytettiin TAKU-ohjelman kustannustietojen lisäksi kirjallisuudessa julkaistuja kustannustietoja. Aikaisempien vuosien tiedot indeksikorjattiin vuoden 2012 tasolle tilastokeskuksen tilastojen pohjalta. Toteutuksen kokonaiskustannusten laskentaan ei otettu kaikkia kustannuksia (esimerkiksi tontinhinta) mukaan, koska tarkoituksena oli tehdä karkean tason laskentaa kannattavuudesta. Karkeallakin laskennalla voidaan havaita riskihankkeet ja kannattavuuteen erityisesti vaikuttavat seikat. Olennaisena osana kannattavuudessa on uudisrakennuksien myynnistä toteutunut hinta. Asuntomarkkinatilannetta seurattiin kesästä 2011 alkukevääseen 2013 ja sen aikana oli havaittavissa markkinoissa muutoksia. Laskemat perustuivat olettamukseen, että vuoden 2013 talous- ja asuntomarkkinatilanne jatkuisi pääkaupunkiseudulla samankaltaisena kuin vuosina Asunnon myyntihintaa käytettiin asuinneliöpohjaisesti, joten sen prosentuaalinen muutos kertautuu, kuten myös rakennuskustannusten kohdalla tapahtuu kerrottaessa myytävillä neliöillä. Tutkimusalueiden uudisrakennusten energiankulutusluvut ovat arvioitu esimerkkikiinteistöiden sähkön ja lämmityskulutusten määristä. Ne jaettiin kerrosneliötä kohden 98

110 kuten kustannukset ja käytettiin HOT-R-täydennysrakentamissuunnitelmien kerrosneliöiden kanssa. Energialuvun (E-luku) laskennassa ostoenergian määränä käytettiin edellä mainittuja tuloksia. TAKU-ohjelma perustuu tilapohjaiseen laskentaan asukkaiden kuluttamasta sähköstä. Todellisen E-luvun laskennassa tulisi olla tarkemmat tiedot, asuntojen varustelusta, materiaali- ja pohjaratkaisuista kuin nyt oli saatavilla. Näin ollen laskettua tulosta voidaan pitää karkeana E-lukuna. Luvuissa 11 ja 12 esitetyt tulokset ovat ohjeellisia ja niiden tarkoituksena oli osoittaa kriittiset pisteet täydennysrakentamissuunnitelmista. Näin ennen kaavamuutosvaihetta voidaan uudelleen suunnitella tietyt hankkeet. 99

111 11 Herttoniemi, Helsinki 11.1 Tutkimuskohteen tausta ja suunnitelma Herttoniemi on väljästi rakennettu 50-luvun metsälähiö, jonka vehreyden katsotaan olevan sen suosion keskeisiä syitä. Alue sijaitsee metroradan varrella ja aseman lähistössä on täydennysrakentaminen käynnissä. Alueen korkeahko hintataso (Liite 4), johtuu osaksi alueen asuntojen pienestä keskikoosta ja osaksi hyvästä maineesta. Lisäksi lähiympäristössä ei ole monien muiden lähiöiden tapaan sellaisia suoranaisia puutteita, joita uudistuksen yhteydessä erityisesti tulisi parantaa. (Hartiala 2012 s ) Alueelle on tarkoitus lisätä perheasuntoja. Laaksomaisen puiston reunoja rajataan asuinrakennuksin, joissa hyödynnetään maaston jyrkkä profiili pysäköinnin ja sisäänkäyntien järjestelyissä. Hiihtomäentien ja Majavatien kulmassa oleva tontti täydennetään pistemäisillä kaupunkivilloilla, joiden sijoittelussa huomioidaan tontin puusto. Hiihtomäentien itäreunan kahden lamellitalon riviä jatketaan kolmannella ja alueen pohjoisosassa olevat tyhjät tontit otetaan asuinkäyttöön. (B&M Oy 2012 / Hartiala 2012 s. 212) Metroaseman alueen täydennysrakentaminen on käynnissä ja aseman länsipuolelle esitetty lisärakentaminen oli HOT-R-projektiin liittyvä täydennysrakentamissuunnitelma. Länsi-Herttoniemeen tehty suunnitelma osoitteineen esitetään tarkemmin liitteessä 1 ja kuvassa 16 esitetään tutkimusalueen sijainti. HOT-R- projektisuunnitelmassa Herttoniemen alueelle esitetty suunnitelma toimii esimerkkinä luvussa 3 esitetyistä malleista: Asemanseutujen tiivistäminen o reunan täydentäminen uusi rakennus tontille 100

112 Kuva 16. Herttoniemen tutkimusalueen rajaus (Karttapohja: Fonecta 2013). Taulukossa 31 esitetään osoitekohtaiset tiedot, jotka ovat olennaisia tuloksien tulkinnassa. Tulevat asunto-osakeyhtiöt muodostetaan osoitekohtaisesti. 101

113 Taulukko 31. Herttoniemen täydennysrakentamissuunnitelman osoitekohtaiset tiedot. (B&M Oy 2012). osoite Suunniteltu pinta-ala (kem 2 ) Asuntojen yhteispintaala (as.m 2 ) Asuntojen osuus %- kem 2 :stä Asuntojen koot Mäenlaskijantie % 34x120as.m2, 15x70as.m 2 Mäenlaskijantie % Mäenlaskijantie % Hiihtomäentie 21B % Hiihtomäentie 21C % Mäyrätie 5 B % Mäyrätie % Susikuja % Susikuja % 36x75 as.m 2 9x70 as.m 2 8x116 as.m 2 18x84 as.m 2 14x72 as.m 2 18x70 as.m 2 14x60 as.m 2 8x80 as.m 2 1x75 as.m 2 4x50 as.m 2 4x120 as.m 2 10x120 as.m 2 50x92 as.m 2 (loft) 8x 50 as.m 2 4x 75 as.m 2 4x120 as.m 2 2x95 as.m 2 4x85 as.m 2 4x63 as.m 2 4x59 as.m 2 4x50 as.m 2 4x48 as.m 2 8x50 as.m 2 4x75 as.m 2 4x120 as.m 2 8x50 as.m 2 4x75 as.m 2 4x120 as.m 2 YHTEENSÄ ka.86 % 325 asuntoa Tarkempi kuvaus Pysäköintiratkaisu townhouset 2-4krs kaupunkivillat 3kpl 4krs rinnetalo 4 kpl 5-6krs lamellitalo 4-5krs melumuuritalo 4-5krs pistetalo 2xpistetalo pistetalo pistetalo pysäköintikellarissa 1773 kem 2 / 46ap pysäköintikellarissa 780kem 2 / 36 ap pysäköintikellarissa 2254 kem 2 77 ap +tunnelit autotallit pohjakerroksessa 129 kem 2 +pysäköinti pihalla 190 m 2 pysäköintikellarissa 1053 kem 2 / 50 ap autotallit pohjakerroksessa 360 kem 2 /14 ap +pysäköinti pihalla 109m 2 / 6 ap autotallit pohjakerroksessa 42kem 2 / 2ap + pysäköinti pihalla 162 m 2 / 9 ap autotallit pohjakerroksessa 42kem 2 / 2ap + pysäköinti pihalla 150 m2/ 8 ap autotallit pohjakerroksessa 42kem 2 / 2ap + pysäköinti pihalla 150 m 2 / 8 ap 11.2 Tutkimuskohteen kannattavuustarkastelu HOT-R-tutkimusalueen täydennysrakentamissuunnitelman kokonaiskannattavuuteen vaikuttaa yleinen taloustilanne. Kannattavuuden tarkastelu on tehty vuoden 2012 taloustilanteessa. Perusolettamus on, että asuntokauppa kävisi vuonna 2013 edellisten vuosien kaltaisena ja uusien asuntojen myynti alkaa kaikissa kohteissa vuoden 2013 aikana. Liitteen 1 osoitteiden mukaan muodostettaisiin asunto-osakeyhtiöitä, joihin kuuluisivat samalle tontille rakennettavat rakennukset. Tutkimuskohtaiset rakennuskustannukset ja kannattavuustarkastelut tehdään asunto-osakeyhtiöittäin seuraavissa alaluvussa. 102

114 Rakennuskustannukset Rakennuskustannukset perustuvat TAKU-ohjelman esimerkkitalojen keskimääräisiin tilapohjaisiin kustannuksiin. Kustannuksiin kuuluu rakennuksen saattaminen muuttovalmiiksi ja työmaalla tarvitun työvoiman kustannukset. Keskimääräisiä kerrosneliöpohjaisia kustannustietoja esiteltiin yleisesti luvussa Rakennuskustannusten määrät esitetään asunto-osakeyhtiökohtaisesti taulukossa 32. Rakennuskustannuksiin ei ole huomioitu tontin hintaa tai rakennusoikeutta, kaavoitusmaksuja, vesi- ja jätevesiliittymistä kunnanverkkoon tai sähköliittymistä verkkoon. Louhinnan ja pihatöiden määrät on mitattu arkkitehdin piirustuksesta AutoCadohjelmalla. Rakennuskustannuksiin on laskettu pysäköintipaikkojen kustannukset ja hissikustannukset. Niiden tarve perustuu suunnitelmassa esitettyihin määrätietoihin. Taulukon 32 luvut eivät sisällä arvolisäveroa ja rakennuttajan tuottotavoitetta. Taulukko 32. Herttoniemen rakennuskustannusten yksityiskohtainen erittely ja kokonaiskustannus ALV 0 %. Asunto-osakeyhtiö rakentaminen louhinnat muut 1) kaukolämpöön liittyminen 2) YHTEENSÄ Mäenlaskijantie Mäenlaskijantie Mäenlaskijantie Hiihtomäentie 21 B Hiihtomäentie 21 C Mäyrätie 5 B Mäyrätie Susikuja Susikuja Ei huomioitu tontin hintaa tai rakennusoikeutta, kaavoitusmaksuja, vesi- ja sähköliittymistä kunnanverkkoon. 1) Muut kustannukset: tonttikatu, puutarha- ja maatyöt, pihaparkki, ajoväylän rakentaminen MLT 4 ja MTL 3 2) Yhteinen liittyminen asunto-osakeyhtiökohtaisesti, kaukolämpöputkenlisämetrit ja ensimmäisen vuoden sopimusvirtamaksu Myyntihinta ja markkinatilanne Pääkaupunkiseudulla (Helsinki, Espoo, Vantaa) uudiskohteiden velaton keskihinta on ollut /as.m 2 (sis. ALV 23 %) (Tilastokeskus 2012 d). Laskennassa on käytetty ALV 0 % hintaa 3658 /as.m 2. Vanhan Herttoniemen uudistuotannolle on alueen arvostuksen vuoksi luultavasti kysyntää laskennassa käytetyllä neliöhinnalla. Ratkaisevaa on, mikä on soveltuvin asuntokoko alueelle. 103

115 Osana tutkimusta tarkkailtiin elokuusta 2011 lähtien asuntojen myynti-ilmoituksia Herttoniemessä (00400) ja Herttoniemenrannassa (00410). Herttoniemenrannassa vuoden aikana oli useita suuria (>100 m 2 ) perheasuntoja myynnissä. Kauppoja havaittiin muutamia vuoden tarkastelujakson aikana. Herttoniemenranta tarjoaa merinäkymät perheasunnoista, mutta myyntihinta on ollut ilmeisesti liian korkea. Suunnitelluissa täydennysrakennettavissa asunnoissa ei ole merinäkymää tai hitasjärjestelmää. Taulukkoon 33 on koostettu tutkimusalueelle suunniteltujen asuntojen myyntihintoja eri neliöhinnoilla. Neliöhinnoista matalin vastaa Herttoniemen vanhojen kolmioiden hintaa (Liite 4), koska myös vanha rakennuskanta toimii kilpailijana asunnonmyyntimarkkinoilla. Vanhaan asuntoon saattaa tulla korjaustarpeesta velkaosuutta, jolloin päätöksenteossa on syytä käyttää taulukon muita hintaluokkia. Taulukon korkein neliöhinta on se, jolla uudet rakennetut asunnot myytäisiin ja mistä hankkeen kannattavuus tässä tutkimuksessa lasketaan. Keskituloisten lapsiperheiden maksukyky jää alle euroon, joka vastaisi suunnistellun asunnon esim. 100 m 2 myyntiä hinnalla /m 2 (ALV 23 %) /m 2 (ALV 23 %) neliöhinnan sijasta. Alle euroa riittää myös naapurikuntien omakotitalojen ostoon, jolloin vaihtoehtojen määrä kasvaa ja asunnon valintakriteeriksi muodostuvat muut tekijät ja mieltymykset. Alueen uudet, isot asunnot eivät palvelisi myyntihinnallaan ensiasunnon ostajia, koska muuttuneen markkinatilanteen vuoksi lainan saamiseksi tarvitaan 10 % oma säästöosuus velattomasta kauppahinnasta ja noin euron etukäteissäästö on haasteellinen. Esimerkiksi pariskunta, jonka yhteenlasketut nettotulot ovat kuukaudessa ja säästöt asunnonhankintaa varten ovat , voivat saada asuntolainan (Nordea 2013). Useimmat pankit mitoittavat maksimi lainamäärän lainanhakijan tuloihin (asumiskustannusten osuus tuloista). Lainalyhennyksen (1 399 /kk) ja muiden asumiskulujen jälkeen asumismenon osuus on noin 40 % nettotuloista. Näin esimerkki pariskunnalle asunnon kauppahinnan olisi oltava eli suunnitelluista asunnoista noin m 2 kolmio. Lisäksi autopaikan lunastuskustannuksille tulisi saada lisärahoitus. Tämän vuoksi Susikuja 3:sta ja Mäyrätie 5:stä löytyisi sopivan kokoinen asunto, jossa autopaikan voisi vuokrata ostamisen sijaan. Hankesuunnittelussa tulisi kiinnittää erityistä huomiota huoneistojen kokojakaumaan. 104

116 Taulukko 33. Esimerkkiasuntojen velattomat myyntihinnat sis. ALV 23 %. Asuntojen koko on valittu yleisimpien asuntotyyppien mukaan asunto-osakeyhtiöittäin. asunto-osakeyhtiö asunnon koko as.m 2 Myyntihinta Myyntihinta 3500 /as.m /as.m 2 Myyntihinta 4100 /as.m 2 Myyntihinta 4500 /as.m 2 Mäenlaskijantie Mäenlaskijantie Mäenlaskijantie Hiihtomäentie 21B Mäyrätie 5 B Mäyrätie Susikuja Susikuja Hiihtomäentie 21C Taloudellisten realiteettien vuoksi täydennysrakentamissuunnitelmassa esitetyille asuntokohteille muodostuu erilainen kysynnän potentiaali. Susikujan ja Mäyrätien asunnoille löydettäisiin ilmeisesti helpoimmin ostajat. Houkuttelevana tekijänä ovat matalat autopaikkakustannukset ja maltilliseksi muodostuvat ylläpitokustannukset, koska pihatilat eivät ole ahtaat. Kaksioiden (50 m 2 ) myyntihinta olisi , joka sekin voi olla pankkien käyttämän säästöosuuden vuoksi hankala ostaa ensiasunnoksi pääkaupunkiseudulta. Asunto-osakeyhtiöissä Hiihtomäentie 21 B ja Mäenlaskijantie 1 sijaitsevien kolmioiden hintaluokka on Niihin suunniteltava huonejako on ratkaisevassa osassa asuntojen myynnissä lapsiperheiden tarpeeseen. Asunnonvaihtajille nämä asunnot soveltuvat paremmin kuin ensiasunnonostajille pankin lainamyöntöperusteiden vuoksi. Herttoniemessä velattoman kaksion myyjä voi yksinkin hankkia uuden kolmion ja tarvitsisi noin lainan, kun taas ensiasunnonostajia tulee olla kaksi saadakseen saman kolmion rahoitetuksi nykyisillä luotonannon kriteereillä. Vaativinta on löytää lapsiperheostajia m 2 asunnoille asunto-osakeyhtiössä Mäenlaskijantie 3, Mäenlaskijantie 4 ja Hiihtomäentie 21 C, koska niiden myyntihinta kohoaa yli euron jo noin /as.m 2 velattomalla hinnalla, mikä puolestaan tekee rakentamisesta liian riskialttiin Toteutuksen kannattavuuden arviointi Taulukossa 34 esitetään myyntihinnaksi asetetun /as.m2 (sis. ALV 23 %) myyntituotto ja myyntituoton ja kustannusten erotus kahdessa yksikössä ( ja /kem 2 ). On huomioitava, että hankkeen kokonaiskannattavuus riippuu laskelmista puuttuvista tekijöistä: kaavoitusmaksuista, mahdollista laajoista massanvaihdoista, 105

117 erikoisperustuksista, ja vesi- ja viemäri- ja sähköliittymismaksuista sekä rakennuttajan tuottotavoitteesta. Lisäksi myyntihinta ei huomioi eri asunto-osakeyhtiöiden eroavaisuuksia tai asuinhuoneistojen kokoon tai kerrokseen liittyviä keskineliöhintojen eroja. Taulukko 34. Herttoniemen täydennysrakentamissuunnitelman uusien asunto-osakeyhtiöiden myyntituotto hinnalla 4500 /as.m 2 sis. ALV 23 %, myyntituoton ja kustannusten erotus ja erotus /kem 2. Huomio kustannuksista puuttuvat tekijät. Myyntituoton Myyntituoton ja Myyntituotto ja kustannusten erotus Asunto-osakeyhtiö kustannusten ALV 0% erotus /kem 2 Mäenlaskijantie Mäenlaskijantie Mäenlaskijantie Hiihtomäentie 21 B Hiihtomäentie 21 C Mäyrätie 5 B Mäyrätie Susikuja Susikuja Edellisen taulukon tietojen pohjalta täytyy tarkastella, jokaista asunto-osakeyhtiön tulosta erikseen yhdistämällä suunnitelmien tietoja ja arvioida puuttuvien tekijöiden suuruutta. Suuremmalla todennäköisyydellä kannattavammiksi uudisrakennushankkeiksi muodostuvat asunto-osakeyhtiöt Susikujalla ja Mäyrätiellä. Asunto-osakeyhtiö Hiihtomäentie 21 C näyttää taulukossa 34 kannattavimmalta hankkeelta, mutta sen sijainti melulähteen vieressä ja asuntojen suuri koko estänevät taulukossa 34 käytetyn neliöhinnan saavuttamisen. Muissa alueen kohteissa pysäköintikustannuksien järjestämisen kokonaiskustannusten suuruus voivat nousta arvioidusta. Mäenlaskijantiellä kahdessa yhtiössä (no.3 ja no.4) suunniteltujen ajotunnelijärjestelyiden lopullinen toteuttaminen ja arkkitehtuuri tuovat todennäköisesti lisäkustannuksia, jotka laskevat kannattavuutta. Lisäksi uhkana on, että markkinatilanne voi ratkaisevasti muuttua ja laskea myyntihintaa. Kuten edellä on todettu, uusien asuntojen tulee olla kilpailukykyinen vaihtoehto muiden kuntien omakotiasumiselle, ainakin lapsiperheiden näkökulmasta. Asuntojen myyntihinnat tulisi saada kohtuullisiksi perheiden taloudelliset resurssit huomioiden, jotta uudet perheasunnot houkuttelisivat muuttamaan alueelle. Taulukossa 35 esitetään myyntihinnan vaikutusta myyntituoton ja kustannusten erotukseen ( /kem 2 ), ns. bruttokatteeseen. Myyntituotto huomioidaan erotuksessa arvonlisäverottomana. Taulukossa esitetään neliömyyntihinnat arvonlisäverollisia, jotta lukijan olisi helpompi 106

118 ymmärtää uudiskohteen myyntihinnan suuruuden merkitystä ja verrata sitä muihin myyntikohteisiin esimerkiksi oikotie.fi-sivustolla. Taulukko 35 Myyntituoton ja kustannusten erotus /kem 2 alv 0% eri myyntihinnoilla Asuntoosakeyhtiö/ myyntihinta Myyntituoton ja kustannusten erotus /kem 2 alv 0% /as.m 2 sis. alv 23% Myyntituoton ja kustannusten erotus /kem 2 alv 0% /as.m 2 sis. alv 23% Myyntituoton ja kustannusten erotus /kem 2 alv 0% /as.m 2 sis. alv 23% Myyntituoton ja kustannusten erotus /kem 2 alv 0% /as.m 2 sis. alv 23% Mäenlaskijantie Mäenlaskijantie Mäenlaskijantie Hiihtomäentie 21 B Hiihtomäentie 21 C Mäyrätie 5 B Mäyrätie Susikuja Susikuja Tutkimusalueen tontit tulisivat olemaan kaupungin vuokratontteja, joiden rakennusoikeudellinen arvo olisi noin 900 /kem 2 (Helsingin kaupunki 2012 d). Näin tontin vuokran osuudeksi vastikkeessa muodostuu noin 3 /m 2 /kk, joka lisää vanhan rakennuskannan houkuttelevuutta. Puuttuvien teknisten kustannusten arvona voisi käyttää 100 /kem 2 ja rakennusyhtiön maltillisesti katteeksi 300 /kem 2. Näin taulukon 35 pohjalta havaitaan, että kaikki hankkeet olisivat kannattavia korkeimmalla myyntihinnalla. Jos myyntihinta on alhaisempi, riskit hankkeen kannattavuudesta kasvavat. Kannattavuuden puolesta parhaiten suunnitellut täydennysrakentamiskohteet olisivat Susikuja 3 ja Hiihtomäentie 21C. Jos kyseessä olisivat omistustontit, kustannuksiin lisätään kaavoitusmaksu, jolloin kannattavuus tarkastelu muuttuisi olennaisesti. Edelleen laskennallinen rakennusoikeuden arvon ollessa 900 /kem 2, jolloin kaavoitusmaksu olisi noin 1/3 eli 300 /kem 2. Silloin osa hankkeista muodostuu sellaiseksi, ettei kohteiden kannattavuus ole riittävä rakentajan kannalta. Kaupunkien ja kuntien kaavoitusmaksut ovatkin olennainen osa hankekohtaisissa kannattavuuslaskelmissa Pysäköintijärjestelyiden erillinen rahoittamistarkastelu Herttoniemen pysäköintijärjestelmän mitoitus on uusien pysäköintinormien mukainen. Pysäköintinormina on käytetty alle 600 m metroasemalta olevilla alueilla 1 ap/120m 2 ja sitä kauempana 1 ap/100m 2.. Pysäköintikustannukset perustuvat arkkitehdeilta saatuihin pinta-aloihin ja tietoihin autopaikkojen määrästä ja sijainnista. Hintatietoina käy- 107

119 tettiin TAKU ohjelmasta saatuja tietoja ja tarvittaessa louhintakustannukset Haahtela & Kiiras 2012-kirjan mukaan. Keskustelussa on tulisiko pysäköintijärjestelyihin osallistua kaikki asukkaat vai muodostaa autopaikkaosakkeita kustannusten rahoittaminen. Suunnitelman kokonaiskannattavuutta on käsitelty kaikki maksaa pysäköinnin periaatteella luvussa Autohalliosakkeiden avulla rahoittamisessa on selkeä riski (kuva 28), mikä havaittiin Kannelmäen kohteessa. Herttoniemessä potentiaalisen ostajakunnan maksukyky olisi parempi kuin Kannelmäessä, mutta yksittäisen pysäköintipaikan keskihintakin nousee Kannelmäen pysäköintikustannuksia suuremmaksi. Asunto-osakeyhtiön olisi ostettava itselle myymättä jäävät autohalliosakkeet ja yritettävä vuokrata niitä käyttö- ja pääomakustannusten kattamiseksi. Kuukausivuokratavoite nousee niin korkealle, että lainakulut olisi katettava kaikkien asukkaiden hoitovastikkeessa. Autohalliosakkeen vuokraamisesta on vaikea saada kannattavaa. Taulukkoon 36 on koostettu Herttoniemen pysäköintikustannusten yksityiskohtainen erittely asunto-osakeyhtiöittäin, jos pysäköintijärjestelyn kustannukset katettaisiin autohalliosakkeiden avulla. Toteuttamiskustannukset eivät sisällä arvonlisäveroa, jonka rakennuttajan on maksettava. Arvonlisävero on lisätty autohalliosakkeiden myyntihintaan. Myyntihintaan ei ole lisätty toteuttajan tuotto-odotusta eli tilanteessa rakennuttaja tekisi autohallit omakustannushintaan, kohteen asuntokauppaa tukevana investointina. Herttoniemen autopaikkojen järjestämiseen menisi lähes 9,3 miljoonaa euroa ilman arvonlisäveroa ja 11,4 miljoonaa euroa 23 % ALV:n kanssa. Pysäköintijärjestelyn kustannukset olisivat toteutettaviin kerrosneliöihin kohden noin 373 /kem

120 Taulukko 36. Herttoniemen pysäköintikustannusten yksityiskohtainen erittely ja mahdollinen autopaikkaosakkeen myyntihinta hinta. Asunto-osakeyhtiö toteutustapa pysäköintikustannukset yhteensä ALV 0 % autopaikka kustannukset /ap ALV 0 % Myytävän autopaikkaosakkeen hinta kpl ** ALV 23 % Mäenlaskijantie 4 Mäenlaskijantie 1 Mäenlaskijantie 3 Hiihtomäentie 21 B pysäköintikellarissa pihakansitunneli 46ap pysäköintikansi/kellarissa 36 ap pysäköintikellarissa 77 ap+tunnelit autotallit pohjakerroksessa maatasolla 12 ap Hiihtomäentie 21 B pysäköinti pihalla 8 ap * Hiihtomäentie 21 C pysäköintikellarissa 50 ap autotallit pohjakerroksessa Mäyrätie 5 B ap Mäyrätie 5 B pysäköinti pihalla 6 ap * autotallit pohjakerroksessa2ap Mäyrätie 10 Mäyrätie 10 pysäköinti pihalla 9 ap * Susikuja 3 pysäköinti pihalla 8 ap * autotallit pohjakerroksessa 2ap Susikuja autotallit pohjakerroksessa 2ap Susikuja Susikuja 4 pysäköinti pihalla 8 ap * YHTEENSÄ toteutetaan 280 ap ka * pihapaikkoja ei myydä osakkeina (katso luku 9.5). **autotallin hoitovastike /kk/ap (TAKU 2012) Jos Herttoniemessä olevat pihapaikat jäävät vuokrauskäyttöön, niiden vuokratuoton tulisi olla /kk autopaikalta, jotta investoinnin takaisinmaksuaika olisi kohtuullinen. Yksittäisen pihapaikan toteuttamiskustannukset ovat sis. ALV 23 % autopaikalta, jolloin 50 euron vähimmäiskuukausivuokralla sen takaisinmaksuajaksi muodostuisi noin kolme vuotta. Takaisinmaksuaika ei merkittävästi kasva, vaikka talvikautena parkkipaikkoja ei vuokrattaisi lumen säilyttämisen vuoksi. Tarkasteltaessa yksittäisiä asunto-osakeyhtiöitä huomataan, että erityisesti Mäenlaskijantie 3 ja Mäenlaskijantie 4 autopaikkakustannukset yhdessä asunto-osakkeen oston kanssa vähentävät potentiaalisia ostajia. Korkeat kustannukset ovat seurausta Mäenlaskijantie 3:ssa talon alla kulkevasta ajotunnelista ja Mäenlaskijantie 4:ssä ajotunnelin, jonka päälle rakennetaan pihakansi. Täydennysrakentamishankkeissa onkin tärkeää pitää tontin suuruus kohtuullisena kokoisena, jotta autopaikat voidaan järjes- 109

121 tää maanpinnalla. Autopaikkakustannuksista on muodostumassa este toteuttaa täydennysrakentamista kannattavasti. Täydennysrakentamishankkeiden kannattavuutta tuleekin tarkastella erikseen pysäköintijärjestelyiden rahoittamisen vuoksi myytävien autopaikka-osakkeiden muodossa. Myytävän autopaikkaosakkeen hinta tulee olla kohtuullinen omistajien maksukykyyn ja auton hankintakustannuksiin nähden. Näin ei päädyttäisi tilanteeseen, jossa Herttoniemessä ostattavan autopaikka-osakkeen hinnalla voitaisiin ostaa perheeseen toinen auto. Pysäköintinormin laskukaava tuottaa Herttoniemen suunnitelmassa noin yhden autopaikan asuntoa kohden, jonka suuruus on vähintään kolme huonetta ja keittiö Alueen kehityskustannukset Täydennysrakentamissuunnitelmassa oli uusien asuinrakennusten lisäksi tehty suunnitelma alueen viihtyisyyden kehittämiseksi. Sen pääajatus oli korostaa viherväylää metroasemalta rantaan (kuva 17). Täydennysrakentamisen myötä nykyiset viheralueet pienentyvät, jonka vuoksi puiston toimintoja kehitetään. Alueelle on suunniteltu merenrantaan kahvila ja maauimala. Kuva 17. Herttoniemen HOT-R-tutkimusalueen kehityssuunnitelma (B&M Oy 2012/Hartiala 2012 s. 213). 110

122 Täydennysrakentamissuunnitelman asuinrakennuksien lisäksi on alueelle esitetty muitakin kehittämiseksi toimenpiteitä. Taulukossa 37 esitetään arviot Helsingin kaupungille tulevista kustannuksista alueenkehittämiskustannuksista. Kustannuksiin ei ole laskettu luontoon liittyviä toimenpiteitä: hakkuita, ruoppauksia, ojien kunnostamista jne. Kokonaisuudessa suunnitellut kehittämiskustannukset ovat noin 0,5 miljoonaa euroa puiston osalta eli 13 per rakennettava uusi kerrosneliö. Suurin investointi olisi reilut 5,5 miljoonaa euroa (177 /rakennettava kem 2 ) maauimalaan, jonka investoinnista puuttuu mm. vesi- ja viemäri- sekä sähkölinjan tuominen alueelle. Taulukko 37. Herttoniemen HOT-R-tutkimusalueen kehityssuunnitelman kustannukset. Taulukossa esitettyjen kustannusten lähdetiedot ovat saatavissa osoitteessa Maauimalan uima-altaiden kustannusarviossa on käytetty uimahallien altaiden tilapohjaista arviota (TAKU 2012), eikä alueelle tuotavien vesi-, viemäri- ja sähkölinjan kustannuksia eikä niiden rakentamiseen tarvittavaa louhintaan ole laskettu mukaan. Vedenpäälle rakennettava vesijohtovettä käyttävä uimalakokonaisuus on haastava hanke ja sen vuoksi kustannusarvio on karkea. Vedenpuhdistustekniikka tulee valita niin, ettei altaissa olevan veden mereen joutuminen aiheuta luonnolle haittaa. Ravinnekuorman ja kasvillisuuden vuoksi luonnonvesi ja ranta ovat tällä hetkellä uimakelvottomia. Mäenlaskijanpuisto -Rantapuisto Maauimala yhteensä alv 0 % yhteensä alv 23 % pelikenttä pelikenttä kevytliikenne L3m kevytliikenne hiekka L2m pukukoppi ulkopenkit kesäkioski uudet puut huvimaja sauna nurmikenttä uudet puut rantapuisto kahvila YHTEENSÄ laituri ponttonit uima-altaat YHTEENSÄ Rantaan suunniteltua kahvilaa voidaan kehittää pyöräilijöiden, hiihtäjien ja retkiluistelijoiden tarpeeseen. Puiston pelikentät olisivat kannattava investointi, jos tarkoitus on 111

123 houkutella lapsiperheitä alueelle. Kenttien käyttäminen jääkiekkoon ja luisteluun toisi puistoon käyttäjiä myös talvella Kaukolämpöverkon laajentaminen ja siihen liittyminen HOT-R-täydennysrakennuskohteet liittyvät kaukolämpöön, koska kaupunginvuokratontilla liittyminen saattaa olla sopimusehdoissa niin määrätty. Herttoniemen alueella suunnitelman mukaan joudutaan pidentämään kaukolämpöverkkoa. Laskelman kustannukset on laskettu siten, että 2Mpuk-putkityyppiä lisätään Mäenlaskijantien päähän ja Mäyrätiellä muutettaisiin nykyistä Mpuk putkiverkkoa 72 jakometriä 2Mpukputkeksi. Asunto-osakeyhtiön liityntähintoihin kuuluu 10 jakometriä putkea ja sen ylimenevästä päälinjasta maksetaan kaukolämpöverkostoon liittymisen yhteydessä. Kaukolämpöjohtoverkoston laajentamissuunnitelmassa 2Mpuk-putken menekiksi arvioitiin 882 jakometriä. Kiinnivaahdotettujen yksiputkisten (2Mpuk) kaukolämpöjohdon johtopituudella painotettu veroton rakentamiskustannusten keskiarvo vuonna 2010 oli 350 /jm (Energiateollisuus ry 2011 a). Taulukossa 38 esitetään rakennuskustannus inflaatiokorjattuna tasoon toukokuu Taulukko 38. Kaukolämpöjohdoista koostuvat rakentamiskustannukset ALV 0 % Helsingin Energialle (Energiateollisuus ry 2011 a, Tilastokeskus 2012 a). Johtotyyppi Rakentamiskustannus /jm Määrä jm kustannus 0 % ALV 2Mpuk Taulukossa 39 esitetään uusien rakennusten kaukolämpöön liittymisen ja käyttökustannusten lähtötiedot ja taulukossa 40 laskennan tulokset. Asuntojen tilavuuden laskennassa on käytetty korkeutena 3 metriä. Asuntojen määrä perustuu arkkitehdin suunnitelmaan. Tilausvirtaama-arvio Q (m 3 /h) on laskettu Helsingin Energian internetsivuilla olevan kustannusarviolaskurin avulla. Laskurissa käytetyt tiedot olivat: rakennusvuosi 2013, uudisrakennus, asuntojenmäärä ja tilavuus (taulukon mukaisia). Lämmitystavaksi valittiin patteri- ja lattialämmitys. (Helsingin Energia 2012 c) 112

124 Taulukko 39. Herttoniemen uusien rakennusten kaukolämpöön liittymisen ja käyttökustannusten lähtötiedot (kulutus TAKU 2012, asunnot B&M Oy 2012). Asunto-osakeyhtiö lämpö kwh/a tilavuus m 3 asuntoja yli 10 jm ylittävä liittyminen Mäenlaskijantie Mäenlaskijantie Mäenlaskijantie Hiihtomäentie 21 B Hiihtomäentie 21 C Mäyrätie 5 B Mäyrätie Susikuja Susikuja YHTEENSÄ Taulukko 40. Herttoniemen uusien rakennusten kaukolämpöön liittymisen ja käyttökustannukset (Helsingin Energia 2012 c, Helsingin Energia 2012 d, Helsingin Energia 2012 e). Asuntoosakeyhtiö Q m 3 /h johtolisä Energiamaksu /a Mäenlaskijantie 4 3, Mäenlaskijantie 1 2, Mäenlaskijantie 3 5, Hiihtomäentie 21 B 1, Hiihtomäentie 21 C 3, Mäyrätie 5 B 0, Mäyrätie 10 1, Susikuja 3 0, Susikuja 4 0, YHTEENSÄ Liittymiskustannukset. Sopimusvirtamaksu /a lämmityskustannukset yhteensä /a Täydennysrakentamissuunnitelma kaukolämpöverkon laajentamisesta aiheutuvat kokonaiskustannukset ovat euroa Helsingin Energialle. Liittymismaksuista ja ensimmäisen vuoden perusmaksuista (sis. energiamaksu) ALV 0 %:na saadaan investoinnista takaisin euroa, jonka vuoksi investointi olisi riskitön. Tuleva asukas maksaa kaukolämmöstä noin 0,20 /as.m 2 /kk eli 70 neliömetrin asunnossa noin 14 euroa kuukaudessa. Lisää energiavaikutuksista luvussa

125 11.3 Tutkimuskohteen energiavaikutuksien tarkastelu HOT-R-projektin osana arvioitiin uusien rakennusten sähkön- ja lämmönkulutusta yleisellä tasolla. Perusolettamus oli, että rakennukset liittyvät paikalliseen kaukolämpöverkkoon. Tutkimuskohtaiset sähkön- ja lämmönkulutustarkastelut tehdään asuntoosakeyhtiöittäin. Kulutustietoja käyttämällä lasketaan karkea E-luku Sähkön- ja lämmönkulutus Energiankulutusluvut perustuvat TAKU-ohjelman esimerkkitalojen keskimääräisiin tilapohjaisiin kulutuksiin, koska kaavoitustasolla ei ole tarkempia tietoja rakennusteknisistä valinnoista. Laskennassa on huomioitu asunto-osakeyhtiöiden tiloissa tapahtuvia energiankulutukseltaan poikkeavia toimintoja kuten liiketoiminta. Asuinhuoneistoissa ei ole omaa saunaa. Talon asukkaille on yhteinen saunaosasto ja talopesula. Asukassähkön ja kiinteistösähkön määrät perustuvat TAKU-ohjelmaan, minkä päätarkoitus ei ole tarkan energiankulutusarvion luominen. Taulukossa 41 esitetään lämmitykseen kuluva vuosittainen energiamäärä, joka laskettiin käyttäen taulukoissa 15 ja 16 esitettyjä lukuja. Samoja taulukoita hyödynnettiin myöhemmin esitetyssä taulukossa 42. Taulukko 41. Herttoniemen uusien rakennusten lämmityksen kulutusmäärä. Asunto-osakeyhtiö Mäenlaskijantie 4 Mäenlaskijantie 1 Mäenlaskijantie 3 Hiihtomäentie 21 B Hiihtomäentie 21 C Mäyrätie 5 B Mäyrätie 10 Susikuja 3 Susikuja 4 lämmitys (kiinteistö) kwh/a lämmitys (pysäköinti) kwh/a kokonaislämmön kulutus kwh/a Pysäköinnin energiakulutus vaihtelee eri asunto-osakeyhtiöissä autopaikkatyypin mukaan. Autotallipysäköinti kuluttaa lämpöä ja sähköä. Autohallipysäköinnissä sähkönkulutus on autotallia suurempi, koska erillistä lämmitystä ei ole. Energiakustannuksiltaan talli ja halli ovat samassa suuruusluokassa riippuen tietysti energiantoimittajien hinnoista. Lämmitysjärjestelmän valinnalla voi pienentää autotallin lämmityksen ympäristövaikutusta. 114

126 Taulukossa 42 esitetään uusien rakennusten sähkön vuosittainen kulutus asuntoosakeyhtiökohtaisesti. Pysäköinnin osuus on kokonaissähkönkulutuksesta noin 2 18 % ja se vaihtelee autopaikkatyypin mukaan. Asukkaiden sähkönkulutus on arvioitu tilakohtaisesti ja se voi olla todellisuudessa arvioitua pienempi. Esimerkkitalossa (luku 8.2) oli myös yksiöitä ja kaksioita, jolloin niiden asuntojen laskettu keittiökoneiden sähkönkulutus nostaa hieman kulutusta asuinneliölle. Toisaalta Herttoniemeen suunniteltujen suurien asuntojen huoneita voidaan käyttää viihde-elektroniikkahuoneina tai toimistoina, joiden sähkönkulutus vastaisi keittiökoneiden käyttöä. Taulukko 42. Herttoniemen uusien rakennusten sähkön kulutusmäärä (TAKU 2012). Asunto-osakeyhtiö Mäenlaskijantie 4 Mäenlaskijantie 1 Mäenlaskijantie 3 Hiihtomäentie 21 B Hiihtomäentie 21 C Mäyrätie 5 B Mäyrätie 10 Susikuja 3 Susikuja 4 sähkö (asukkaat+kiinteistö) kwh/a sähkö (pysäköinti) kwh/a kokonaissähkön kulutus kwh/a

127 Arvio E-luvusta Luvussa 8.10 esiteltiin energiatodistus ja luvussa 10.2 esitettiin laskutapa energiatodistuksen E-luvulle. Uusien rakennusten asunto-osakeyhtiöille energiatodistus laaditaan jo suunnitteluvaiheessa, jotta raja-arvojen ylittyminen vältettäisiin. Taulukossa 43 on laskeutettu arvio E-luvuista uusille asunto-osakeyhtiöille. Koska rakennusteknisiä valintoja ei ole rakennuksiin tehty, käytetään ostoenergiankulutuksena TAKUohjelman tietoja. Tämän vuoksi taulukossa 43 esitetyt tulokset eivät ole tarkkoja, vaan laskettu karkealla tasolla. Taulukko 43. Herttoniemen asunto-osakeyhtiön rakennusten nettoala m 2, johon kuuluu myös pysäköintijärjestelyt ja arvio E-luvusta. Asunto-osakeyhtiö nettoala m 2 kwh/(nettom 2 a) E-luku arvio Mäenlaskijantie Mäenlaskijantie Mäenlaskijantie Hiihtomäentie 21 B Hiihtomäentie 21 C Mäyrätie 5 B Mäyrätie Susikuja Susikuja Taulukossa 43 energiankulutuksessa on käytetty taulukoiden 41 ja 42 tietoja. Kerrostaloille E-luvun korkein arvo saa olla 130 kwh/nettom 2 vuodessa. Taulukon 43 pohjalta voidaan todeta, että suunnitellut talot eivät täyttäisi energiatehokkuusvaatimuksia. E-lukua ei kuitenkaan voi laskea kaavoitustason suunnitelman pohjalta, sillä tarvitaan tarkempaa tietoa materiaalin valinnasta ja teknisistä ratkaisuista. Tämän vuoksi täydennysrakentamishankkeet tulisikin viedä pääpiirustustasolle eli rakennukset olisi suunniteltu täysin valmiiksi. Uuden energiatodistuksen myötä se laaditaan asunto-osakeyhtiössä jokaiselle rakennukselle erikseen. Energiatodistuksen laskentaperuste ei saisi vähentää rakennuksen pohjakerroksen käyttöä autotalleina ja taloyhtiön saunatiloina. Täydennysrakentamisen kohteiden suunnittelun haasteeksi muodostuu talon yhteydessä olevien pysäköintijärjestelyiden ostoenergian kulutukset. Pysäköintijärjestelyn rahoitusmallin ja hallinnan vuoksi on selkeintä, että talon yhteydessä maanalaiset pysäköintihallit ja autotallit omistaa asunto-osakeyhtiö. Energiatodistuksen ja E-luvun kannalta ne voivat osoittautua haasteelliseksi. 116

128 11.4 Tutkimuskohteen ympäristövaikutuksien tarkastelu Ympäristövaikutuksista käsitellään tarkemmin täydennysrakennussuunnitelman uusien rakennusten energiakulutuksen vuosittaiset hiilidioksidipäästöt. Niiden lisäksi pohditaan luvussa 9 esitettyjen erilaisten ympäristövaikutuksien esiintymistä suunnittelualueella Asumisen hiilidioksidipäästöt Herttoniemessä uudet rakennukset on oletettu liittyvän kaukolämpöön, jonka tuottajana on Helsingin Energia. Energiankulutuksessa aiheutuvat hiilidioksidipäästöt esitetään kuvassa 18. Kuvassa CO 2 -päästöt on erikseen asukkaiden, kiinteistön ja pysäköintijärjestelyn osalta. CO 2 -päästön kokonaissuuruuteen vaikuttaa asuntoosakeyhtiön koko. Kuva 18. Herttoniemen uudisrakennusten käytön aikaiset lämmityksen ja sähkön CO 2-päästöt (Helsingin Energia 2012 b ja Energiateollisuus Ry 2011 b). Herttoniemen täydennysrakentamiskohteissa lämmityksen hiilidioksidipäästöön vaikuttaa paikallisen tuottajan ilmoittama päästökerroin (98 g CO 2 /kwh). Suomessa keskimääräinen kaukolämmöntuottajan päästökerroin on 170 g CO 2 /kwh. Se on samansuuruinen kuin Suomessa yleissähkön CO 2 -päästökerroin, jota käytettiin laskennassa. Kokonaishiilidioksidipäästön määrään vaikuttaakin paikallisten kaukolämpötuottajien ja sähköntuottajien itse ilmoittamat hiilidioksidipäästökertoimet tuotteilleen. 117

129 Suurin osa hiilidioksidipäästöstä aiheutuu asukkaiden kuluttamasta sähköstä. Erityisesti Mäenlaskijantiellä pysäköinninjärjestelyistä aiheutuvat hiilidioksidipäästöt ovat samassa suuruusluokassa kiinteistösähkön hiilidioksidipäästöjen tasolla. Tehokkain tapa vähentää kokonaishiilidioksidipäästöä on pienentää energiakulutusta ja erityisesti huomioida pysäköintijärjestelyiden aiheuttamat hiilidioksidipäästöt Toteuttamisen ympäristövaikutukset Herttoniemessä täydennysrakentamiselle uudet tontit erotetaan nykyisistä puistoalueista, jotka ovat kaupungin omistuksessa. Puistoalueiden pienentymisen seurauksena paikallinen hiilidioksidin nielu pienenee. Suunnitelman toteuttaminen ei pienennä naapuritontteja tai aiheuta niiden kunnossapidon muutoksia niin, että naapureille muodostuisi lisäkustannuksia. Suurimmat muutokset nykyisten asukkaiden lähiympäristössä tapahtuu Mäenlaskijantien lähellä sijaitsevalla alueella, johon kohdistuu alueen kehittämissuunnitelma. Kyseinen täydennysrakentamissuunnitelman toteutusalue esitetään kuvassa 19. Kuva 19. Ilmakuva Mäenlaskijantien lähialueesta ja lähiympäristöön kohdistuvat paikat (Fonecta 2013). Kehitys- ja täydennysrakentamisen suunnitelman tuomat muutokset korostuvat etenkin Mäenlaskijantien lähiympäristössä. Alueen viihtyvyyttä pyritään parantamaan tehdyn kehityssuunnitelman avulla. Tarkoituksena on tietyltä osilta hyvittää uusien rakennusten aiheuttama muutos lähiympäristössä nykyisien asukkaiden hyväksi, joka on ulkomailla ollut täydennysrakentamishankkeissa yksi lähtökohta. Mäenlaskijantie jatkuu nykyisellään kevyen liikenteen reittinä kohti rantaa (kuva 19, paikka A). Kyseiseen paikkaan on kallioiden väliin jäänyt solankaltainen alue, jossa on runsas vetinen oja. Nykyinen metsä ja kosteanpaikan kasvit hyödyntävät alueen hulevesiä. Täydennysrakentamisen myötä hulevesien kokonaismäärä ojassa kasvaa, 118

130 kun imeyttämiseen kelvollinen maaperä ja kasvisto vähenevät. Mäenlaskijantiellä 3 ja 4 tontin kuivatukseen tarvittavaa kapasiteettia lisäävät korkeammalta ympäristöstä valuva vesi ja kallioon louhitut pysäköintiratkaisut. Kehityssuunnitelman toteuttamisen myötä alueen metsäinen alue muuttuu puistomaiseksi, erityisesti lähellä rantaa (kuva 19, paikka B). Puistoihin istutettavien puiden lajien valinnalla voidaan vaikuttaa alueen lajikirjoon. Ruoholajikkeen valinnalla voidaan vaikuttaa esimerkiksi valkoposkihanhien määrään nurmikoilla. Puistonkäyttäjälle uusi puistomainen ilme ja avaruus voi tuoda turvallisuuden tunnetta erityisesti pimeään aikaan. Puistoihin suunnitellut harrastusmahdollisuudet (luistelu, pallopelit, kahvila) tuovat asukkaille lisäpalveluja (kuva 19, paikka C). Toisaalta puistomainen lähiympäristö vaatii enemmän ympärivuotista kunnossapitoa kaupungilta kuin nykyinen tilanne. Hiihtomäentie 21 C sijoittuu metroradan ja itäväylän välittömään läheisyyteen ja uudisrakennuksen tarkoitus oli toimia meluvallitalona (kuva 19, paikka D). Melu tuo teknisien ratkaisujen muodossa lisäkustannuksia, jotta voidaan varmistaa asuntojen riittävä hiljaisuus. Hiihtomäentie 21 C on täydennysrakentamissuunnitelmassa erityisesti melutasoon ja asumisterveyteen liittyvä esimerkkihanke. Mäenlaskijantiellä autopaikkojen perusteella uusia autoja tulee laskennallisesti 169 kappaletta, mikä moninkertaistaa nykyisen automäärän. Erityisesti Mäenlaskijantien ja Hiihtomäentien risteysalueen liikenne vilkastuisi. Rakentamisen aikana liikennejärjestelyjä ei voida päättyvänkadun (umpikuja) vuoksi järjestää muuta reittiä. Kadunvarren pysäköintipaikat on poistettava käytöstä rakennustöiden ajaksi, jotta kaksisuuntaiselle työmaaliikenteelle saadaan riittävät tilat. Täydennysrakentamissuunnitelman mukaiset uudet rakennukset eivät vaikuta suuresti nykyisien asuntojen ikkunamaisemiin. Pohjoisosan täydennysrakentamisen osata ympäristövaikutukset ovat tavanomaiset rakentamiseen nähden. Olemassa olevalle rakennuskannalle ympäristövaikutuksista korostuvat vain rakentamisen aiheuttamat vaikutukset. Louhinnan melu ja tärinä sekä liikenteen sujumattomuudesta aiheutuva epämukavuus ovat näkyvimmät haitat. 119

131 12 Kannelmäki, Helsinki 12.1 Tutkimuskohteen tausta ja suunnitelma Kannelmäki on rakennettu ja 70-luvuilla ja se sijaitsee junaradan varrella Luoteis-Helsingissä. Se kuuluu radan varren väestöään menettäviin alueisiin. HOT-Rtutkimushankkeen tarkastelualue oli Klaneettitien ja Kehä I:n sekä viheralueen rajaama, pääosin 70-luvulla rakennettu kerrostaloalue. Alueella sijaitsee kaupungin vuokra-asuntokortteleita (3 kpl), yksityisiä vuokratalokortteleita (3 kpl), sekä erillisiä asunto-osakeyhtiöitä (4 kpl). (Hartiala 2012 s. 201) Alueen monipuolistamiseksi useille tonteille on ehdotettu toimintojen sekoittamista. Kehä I:n melua torjumaan ehdotetaan toimistotaloja, joiden pohjoispuolelle olisi mahdollista rakentaa asuintaloja melulta suojaan. Alueen pääraitti on kuitenkin talojen lomassa kulkeva Purpuripolku, jota pitkin asukkaat kulkevat juna-asemalle. Tämän keskeisen kaupunkitilan kehittäminen ja sen näkyväksi tekeminen voisi olla yksi uudistushankkeen houkuttelevuutta luova tekijä. Purpuripolun Klaneettitien päätyyn luonnosteltu uusi aukio tarjoaisi nykyistä pysäköintialuetta kutsuvamman sisäänkäynnin alueelle. Uudeksi toiminnalliseksi keskipisteeksi tulisi senioripalvelutalo, jonka alimpiin kerroksiin ehdotetut urheilu-, harraste- ja ravintolatilat olisivat kaikkien asukkaiden käytössä. (Hartiala 2012 s. 204) Kannelmäen täydennysrakennussuunnitelmassa on monipuolisesti otettu erityyppiset täydennysrakennusmallit huomioon. Näin saadaan tietoa kannattavuudesta laajasti, jota voidaan soveltaa muihin samantyyppisiin lähiöihin. Kuvassa 20 esitetään tutkimusalueen sijainti. Kannelmäkeen tehty suunnitelma osoitteineen esitetään tarkemmin liitteessä 2. HOT-R-projektisuunnitelmassa Kannelmäen alueelle esitetty täydennysrakentamissuunnitelma toimii esimerkkinä luvussa 3 esitetyistä malleista Lähiön kehittäminen o tiivistäminen o olemassa olevien tonttien täydennysrakentaminen uusi rakennus olemassa olevalle tontille nykyisen rakennuksen jatkaminen nykyisen rakennuksen korottaminen 120

132 Kuva 20. Kannelmäen tutkimusalueen rajaus (Hartiala 2012 b). Taulukossa 44 esitetään osoitekohtaiset tiedot alueelle tulevista asuinrakennuksista, jotka ovat olennaisia tuloksien tulkinnassa. Osoitekohtaisesti näistä muodostetaan lisäosakkeita nykyisiin asunto-osakeyhtiöihin. Alueen nykyiset asunto-osakeyhtiöt ja niiden tiedot selvitettiin osana tutkimusta. Näistä kyseisistä asunto-osakeyhtiöistä käytetään tässä tutkimuksessa katuosoitteeseen pohjautuvaa nimitystä virallisen nimen sijaan. Osoitteisiin Klaneettitie 4 ja Klaneettipolku 7 suunniteltujen townhouseasuntoja käsiteltiin laskennassa yhtenä kokonaisuutena. Townhouse-talot ovat ritirinnan rakennettuja omakotitaloja pienellä tontilla. Kokonaistarkastelussa eli pientaloista muodostettiin yksi asunto-osakeyhtiö. Näin perinteisempänä pidetyn rivitalon rakentamisen tarkastelu voidaan tuottaa samalla vaihtoehtona townhouse-talojen tilalle. Kun pientalot rakennettaisiin toisiin kytkettynä jokainen omalle tontille, ei voida hyödyntää tehokkaasti rakentamisresursseja ja kustannukset voivat olla näin korkeampia neliöitä kohden. Purpurikuja 4 on suunniteltu kaksi vaihtoehtoa nykyisen kerrosmäärän korottamiseksi. Niiden lisäksi on tehty suunnitelmat Purpurinkuja 2-4 yhdistetylle tontille. Kyseiset suunnitelmat sisältävät ko. tonttien vanhan asuntokannan lunastuksen ja sen korvaamisen uudella avokorttelilla (A) tai umpikorttelilla (U). Lunastus on teoreettinen kokeilu, jolla oli tarkoitus selvittää, milloin lunastus kannattaa lähtökohtana. 121

133 Taulukko 44. Kannelmäen täydennysrakentamissuunnitelman asuntorakentamisen osoitekohtaiset tiedot. (Hartiala 2012 b). Suunniteltu pinta-ala (kem 2 ) Asuntojen yhteispintaala (as.m 2 ) Asuntojen osuus %- kem 2 :stä Asuntojen koot Tarkempi kuvaus osoite Klaneettitie x40m 2, 4x42m 2, 65 % 3x51m 2,4x29m 2 päädystä jatkaminen, 8x41m 2 10 kerrosta Klaneettitie % 1x 32m 2, 2x192 m 2 townhouset 4 kerrosta 1x41m 2, 3x43m 2, Klaneettipolku % 2x53m 2,3x29m 2 päädystä jatkaminen, 6x41m 2 7 kerrosta Klaneettipolku % 2x192 m 2 townhouset 3 kerrosta Klaneettitie % 42x50m 2, 8x65,5m 2,14x95 m 2, 2x122m 2, 4x30 m 2, 12x56 m 2, 8x46,5 m 2, 4x65 m 2, 4x73 m 2, 9x29 m 2,9x49 m 2, 24x54m 2, 6x71m 2 hybridikortteli senioriasuminen 2 korottaminen 2 kerrosta Pelimannintie % 8x94,5m vanha matalarakennus puretaan. Tilalle 4 Pelimannintie % 9x29 m 2, 9x53m 2 kerrosta asuinrakennus. Väistötalo (vuokra-asumista) Pelimannintie % 40x67,5 m 2 korottaminen 2 kerrosta. hissien ja portaiden muutostyöt Pelimannintie % 9x29 m 2, 9x53 m 2 vanha matalarakennus puretaan. Tilalle 4 krs asuinrakennus. Väistötalo (vuokraasumista) Purpuripolku % 6x58 m2, 12x84,5 m 2 korotus 2 lisäkerrosta, VAIHTOEHTO A 12x91,5 m 2 ja ulkoiset hissitornit 3x64,4 m 2, 3x80,5m 2, Purpuripolku % 3x85 m 2, 6x125 m 2, VAIHTOEHTO B 3x140 m 2 2x120m 2, 2x109m 2,1x96m 2, Purpurinpolku x90m 2, 2x132 m 2, 79 % 2x180m 2, 2x195m 2, 6x44m 2, 2x54m 2, 2x81m 2,2x88m 2, 2x53m 2, 16x66,5m 2, Purpurikuja 4 VAIHTOEHTO A x67,5m 2, 4x73m 2, 91 % 4x87m 2, 8x101,5m 2, 2x110m 2 5x47m 2, 5x73m 2, Purpurikuja 4 VAIHTOEHTO B x82,5m 2, 6x64m 2, 81 % 3x72,5m 2, 5x90,5m 2, 9x110,5m 2 Purpurinkuja % kerrostalo:4x59 m 2, 4x73 m 2, 3x71 m 2, 1x85 m 2 rivitalo: 2x108 m 2, 3x106 m 2 6kpl korotus 1,5 lisäkerrosta ja ulkoiset hissitornit 6kpl pistetaloja 3-5 kerrosta korotus 2 lisäkerrosta korotus 1,5 lisäkerrosta kerrostalo ja rivitalo Pelimannintie % 8x62m 2, 7x103,5m 2 kerrostalo 5 kerrosta Pelimannintie % 10x180m 2 rivitalo 3-4 kerrosta 122

134 Purpurinkuja 2-4 VAIHTOEHTO C (A) Purpurinkuja 2-4 VAIHTOEHTO C (U) % % 9x79,5 m 2, 3x39 m 2, 6x64 m 2, 6x68 m 2, 4x50 m 2, 7x76 m 2, 11x45 m 2, 4x43 m 2, 7x75,5 m 2, 7x67 m 2, 12x56 m 2, 10x61 m 2, rivitalo: 9x140m 2, 12x108m 2 18x88m 2,7x51 m 2, 4x65 m 2, 8x68 m 2, 10x73 m 2, 10x78 m 2, 6x101 m 2, 8x115 m2,18x123m 2, rivitalo: 2x150m 2, 3x108m 2, 2x195m 2 lunastus & purku, uusi avokorttelityylinen as.oy ja rivitaloloftasuntoja (as.oy jako toteutusvaiheessa) lunastus & purku, uusi umpikorttelityylinen as.oy ja rivitaloloftasuntoja (as.oy jako toteutusvaiheessa) Taulukossa 45 esitetään osoitekohtaiset tiedot alueelle tulevien toimisto- ja liiketilarakentamisesta, jotka ovat olennaisia tuloksien tulkinnassa. Uusissa kohteissa Klaneettitie 2, Pelimannintie 28 ja Pelimannintie 30 muodostettaisiin omat kiinteistöosakeyhtiöt. Ensimmäisen kerroksen liiketilat olisivat myytävissä asunto-osakeyhtiön osakkeina. Toimisto- ja liiketilarakentamisen kannattavuustarkastelu esitetään omassa luvussa Taulukko 45. Kannelmäen täydennysrakentamissuunnitelman toimisto-ja liiketilarakentamisen osoitekohtaiset tiedot. (Hartiala 2012 b). osoite Suunniteltu pinta-ala (kem 2 ) Tilojen yhteispinta-ala (hyöty.m 2 ) Klaneettitie % liiketila 130m Klaneettipolku % liiketila 134m Klaneettitie % Pelimannintie % Pelimannintie % liiketila 1976m 2, kuntosali (liikuntakeskus) 1 637m 2, yhteistila 361m m 2 sis. toimistotiloja ja lounasravintola, sosiaalitilat 5727 m 2 sis. toimistotiloja ja lounasravintola, sosiaalitilat Tilojen osuus %- kem 2 :stä Liiketilan koot Tarkempi kuvaus 2 ensimmäisen kerroksen liiketila 2 ensimmäisen kerroksen liiketila hybridikortteli, ensimmäisen kerroksen liiketila (liiketila+kuntosali) hybridikortteli, toimisto 5 kerrosta toimisto 4 kerrosta Pysäköintijärjestelyt olivat erityistutkimuksen kohteena, koska alueelle suunniteltu kehittämissuunnitelma koskettaa jokaista asunto-osakeyhtiötä alueella. Kadunvarsipysäköinnin kehittäminen oli yksi alueen suunnittelun lähtökohdista. Nykyiset pysäköintialueet ovat erillisiä kenttiä ja Pelimannintie 28 on betoninen pysäköintitaso. Tiedettävästi nykyisellään pysäköintipaikkojen määrä ei täytä kaupunkissuunnittelulautakunnan normeja. Todennäköistä on, että jopa puolia autopaikoista ei ole toteutettu. 123

135 Taulukossa 46 esitetään osoitekohtaiset tiedot alueelle tulevien pysäköintijärjestelyt, jotka ovat olennaisia tuloksien tulkinnassa. Klaneettitie 2:ssä on kaksi vaihtoehtona kaksi erikokoista pysäköintihallia. Valinta riippuu toteutuvien hankkeiden edellyttämästä määrästä. Pysäköintijärjestelyistä ja sen kustannuksista esitetään omassa luvussa Taulukko 46. Kannelmäen täydennysrakentamissuunnitelman maanalaisen pysäköintijärjestelmän tiedot (Hartiala 2012). osoite Suunniteltu pinta-ala (kem 2 ) Tarkempi kuvaus Maanalainen pysäköintihalli Klaneettitie autopaikkaa VAIHTOEHTO A kaksi kerrosta Lisäksi 2xhissi ja louhinta 6x3967m3 Maanalainen pysäköintihalli Klaneettitie autopaikkaa VAIHTOEHTO C Lisäksi 2xhissi ja louhinta 6x6558m3 Maanalainen pysäköintihalli Pelimannintie autopaikkaa Lisäksi 2xhissi ja louhinta 3x5900 m Tutkimuskohteen asuntorakentamisen kannattavuustarkastelu Kuten Herttoniemessä kannattavuuden tarkastelu Kannelmäessä on tehty vuoden 2012 taloustilanteessa. Perusolettamus on, että asuntokauppa kävisi vuonna 2013 edellisten vuosien kaltaisena ja uusien asuntojen myynti alkaa kaikissa kohteissa vuoden 2013 aikana. Liitteen 2 osoitteiden mukaan muodostettaisiin asunto-osakeyhtiöitä, joihin kuuluisivat samalle tontille rakennettavat rakennukset. Tutkimuskohtaiset rakennuskustannukset ja kannattavuustarkastelut tehdään asunto-osakeyhtiöittäin seuraavissa alaluvussa Rakennuskustannukset Rakennuskustannukset perustuvat TAKU-ohjelman esimerkkitalojen keskimääräisiin tilapohjaisiin kustannuksiin. Kustannuksiin kuuluu rakennuksen saattaminen muuttovalmiiksi ja työmaalla tarvitun työvoiman kustannukset. Keskimääräisiä kerrosneliöpohjaisia kustannustietoja esiteltiin yleisesti luvussa Rakennuskustannusten määrät esitetään asunto-osakeyhtiökohtaisesti taulukossa 47. Rakennusten korottamisessa on käytetty 20 % korotusta uudisrakentamisen neliöhintaan. Rakennuskustannuksiin ei ole huomioitu tontin hintaa tai rakennusoikeutta, kaavoitusmaksuja, vesi- ja jätevesiliittymismaksuja kunnanverkkoon tai sähköliittymismaksuja verkkoon. Rakennuskustannuksiin kuuluu yksi perushissi rakennusta kohden. Tutkimusalueella sijaitsee muutama nykyinen asunto-osakeyhtiö, joilla on 124

136 oikeus hakea hissitukea hankkeille. Lisähissien ja hissituen laskennassa käytettiin tietoja hissien ja portaiden kustannuksista Haahtela & Kiiras kustannustietokirjan 2012 sivuilta 226 ja 301. Hissien tarve perustui suunnitelmassa esitettyihin määrätietoihin. Taulukon 47 luvut eivät sisällä arvolisäveroa tai rakennuttajan tuottotavoitetta. Taulukko 47 Kannelmäen asuinrakennuskustannusten yksityiskohtainen erittely ja kokonaiskustannus ALV 0 %. rakentaminen Lisähissit ja portaat hissituki 1) muut 2) kaukolämpöön liittyminen 3) yhteensä Klaneettitie * Klaneettitie 4 townhouset * Klaneettipolku * Klaneettipolku 7 townhouset Klaneettitie 2 (asuminen) * Pelimannintie Pelimannintie Pelimannintie Pelimannintie Purpuripolku 7-9 VAIHTOEHTO A Purpuripolku 7-9 VAIHTOEHTO B Purpurinpolku Purpurikuja 4 VAIHTOEHTO A Purpurikuja 4 VAIHTOEHTO B Purpurinkuja Pelimannintie * Pelimannintie 28 rivitalo Purpurinkuja 2-4 VAIHTOEHTO C (A) Purpurinkuja 2-4 VAIHTOEHTO C (U) Ei huomioitu tontin hintaa tai rakennusoikeutta, kaavoitusmaksuja, vesi- ja sähköliittymistä kunnanverkkoon. Tämä taulukko ei sisällä autohallipaikkojen toteuttamiskustannuksia. 1) Hissitukea saavat asunto-osakeyhtiöt. 2) Muut: vanhan rakennuksen purku tontilta. Purpurinkuja 2-4 vaihtoehdoissa; lunastus arvolla /as.m 2 ja purkukustannukset nykyrakennuksiin 3) Yhteinen liittyminen asunto-osakeyhtiökohtaisesti, kaukolämpöputken lisämetrit ja ensimmäisen vuoden sopimusvirtamaksu. *Kaukolämmön liittymiskustannukset jaetaan käyttösuhteella. Pysäköinninjärjestelystä aiheutuvat kustannukset ovat osa kokonaiskustannuksia ja ne on huomioitu vasta kannattavuus arvioinnissa luvussa Pysäköintikustan- 125

137 nukset esitetään omassa luvussa Niiden merkitys Kannelmäen täydennysrakentamisessa kannattavuuden kannalta on ratkaisevassa osassa Myyntihinta ja markkinatilanne Pääkaupunkiseudulla (Helsinki, Espoo, Vantaa) uudiskohteiden velaton keskihinta on ollut /as.m 2 (sis. ALV 23 %) (Tilastokeskus 2012 d). Laskennassa on käytetty ALV 0 % hintaa /as.m 2. Perusolettamuksena on, että asuntojen hintakehitys jatkuu viime vuosien kaltaisena vuosina Osana tutkimusta seurattiin Kannelmäen (00420 Helsinki) myytävien asuntojen ja uudistuotannon myynti-ilmoituksia elokuusta 2011 lähtien. Vanhojen asuntojen hintaarvio pohjautuu kevään 2012 asuntojen myynti-ilmoituksien tarkasteluun (Oikotie, Etuovi, Jokakoti) Kannelmäessä ja toteutuneisiin kauppahintoihin postinumeroalueella (Tilastokeskus, Asuntojenhinnat.fi). Tutkimusalueen ulkopuolelle (aseman vieressä) rakennettavan uudiskerrostalon hintapyynnöt olivat keskimäärin /as.m 2 (sis. ALV 23 %). Kohteen talot A ja B valmistuivat syksyksi 2012 ja talo C kevääksi Tarkasteluhetkellä lokakuussa 2012, syksyllä valmistuneista asunnoista A- talosta vajaa 15 %, B-talosta 25 % ja C-talosta 38 % oli myymättä. (asuntojen myyntitilanne / SRV 2012) Uudistuotannon haasteeksi muodostuu erityisesti se, että tutkimusalueella olemassa olevien vanhojen asuntojen toteutuneet myynti-hinnat ovat olleet noin /m 2 (Tilastokeskus 2012 b, Tilastokeskus c). Jos hintaan lisätään kaikki peruskorjauksen tuomat kustannukset (noin /m 2 ), pysyy niiden hinnat matalampana kuin uudistuotannon. Tämä muodostuu haasteeksi tutkimusalueelle uudistuotantoa rakennettaessa. Uudistuotannon myötä voisi vanhan asuntokannan houkuttelevuus lisääntyä, mikä vaikuttaisi vanhojen asuntojen hintaan. Taulukkoon 48 on koostettu tutkimusalueelle suunniteltujen asuntojen myyntihintoja eri neliöhinnoilla. Neliöhinnoista alhaisin vastaa tutkimusalueen nykyisten asuntojen hintaa (Liite 4), koska myös vanha rakennuskanta toimii kilpailijana asunnonmyyntimarkkinoilla. Vanhaan asuntoon saattaa tulla korjaustarpeesta velkaosuutta, jolloin päätöksenteossa on syytä käyttää taulukon muita hintaluokkia. Taulukon korkein neliöhinta on se, jolla uudet rakennetut asunnot myytäisiin ja mistä hankkeen kannattavuus tässä tutkimuksessa lasketaan. 126

138 Taulukko 48. Esimerkkiasuntojen velattomat myyntihinnat sis. ALV 23 %. Asuntojen koko on valittu yleisimpien asuntotyyppien mukaan asunto-osakeyhtiöittäin. asunnon koko Myyntihinta 2500 /as.m 2 Myyntihinta 3000 /as.m 2 Myyntihinta 3800 /as.m 2 Myyntihinta 4500 /as.m 2 asunto-osakeyhtiö as.m 2 Pelimannintie korotus 94, Purpurinkuja 2 kerrostalo Pelimannintie 28 kerrostalo Purpuripolku Purpurinkuja 2-4 uudet kerrostalot Klaneettitie 2 seniori Purpurinkuja 4 korotus 66, Esimerkiksi pariskunta, jonka yhteenlasketut nettotulot ovat kuussa ja säästöt asunnonhankintaa varten ovat , voivat saada asuntolainan (Nordea 2013). Näin heille rahoituksellisesti mahdollisen asunnon kauppahinta olisi eli suunnitelluista asunnoista noin m 2 kaksio. Lainalyhennyksen (980 /kk) ja muiden asumiskulujen jälkeen asumismenon osuus on noin 30 % nettotuloista. Lisäksi autopaikanlunastuskustannuksille tulisi saada lisärahoitus. Toinen varteenotettava vaihtoehto pariskunnalle on ostaa alueelta 1970-luvulla rakennetusta talosta halvemmalla noin 70 m 2 kolmio ja euroa käytettäisiin linja- ja muihin saneerauksiin. Näin asuntoon käytettävä rahamäärä pysyy eurossa ja kuukausimenoihin vaikuttaakin vastikkeiden ero uuden ja vanhan rakennuskannan välillä luvun tyyppitaloissa on pohjaratkaisut on todettu hyviksi ja taloudellisista syistä asukkaita vaihtuu, kun remonttitarve tulee ajankohtaiseksi. Toteutuneista myyntihinnoista havaittiin, että Kannelmäen luvulla rakennetuista asuintaloista on maksettu noin 200 /as.m 2 korkeampaa neliöhintaa kuin 1970-luvun asuintaloista. Tämä viittaa matalampaan aluearvostukseen ja tuleviin peruskorjaustarpeisiin. Kannelmäen tutkimusalue on houkutteleva investointikohde ilman täydennysrakentamissuunnitelmaakin. Palvelut lähialueella parantuivat uuden ostoskeskuksen myötä, johon tutkimusalueelta on reilun kilometrin matka. Esitetyn täydennysrakentamissuunnitelman haasteeksi muodostuukin saadaanko kaikki suunnitellut asunnot myytyä haluttuun hintaan. Alueen uudistuotannon kysyntää laskee myös mahdollisuus ostaa nykyisistä rakennuksista asunto ja varautua peruskorjaustarpeeseen. Täydennysrakentaminen saattaa vähentää vanhojen asuntojen arvoa, joissa maisemallinen väljyys on lisäarvo. Uusien pysäköintijärjestelyiden lisäkustannukset ja niiden rahoittaminen tuovat lisähaasteita uusien asuntojen tuottamiseen taloudellisen järkevästi markkinatilanne huomioiden. 127

139 Toteutuksen kannattavuuden arviointi Taulukossa 49 esitetään kerrostalon myyntihinnaksi asetetun /as.m 2 (sis. ALV 23 %) myyntituotto ja myyntituoton ja kustannusten erotus kahdessa yksikössä ( ja /kem 2 ). Townhouse-tyyppiselle talolle ja rivitalolle asetettiin myyntihinnaksi /as.m 2 (sis. ALV 23 %). Tontit osoitteissa Klaneettipolku 7 ja Klaneettitie 4 ovat yksityisomistuksessa ja niiden myyntitulon ja rakennuskustannusten erotuksesta on vähennetty arvio rakennusoikeudesta (Maankäyttösopimusmaksu), jonka arvona käytettiin 500 /kem 2. On huomioitava, että hankkeen kokonaiskannattavuus riippuu laskelmista puuttuvista tekijöistä: mahdollista laajoista massanvaihdoista, erikoisperustuksista, ja vesi-, viemäri- ja sähköliittymismaksuista sekä rakennuttajan tuottotavoitteesta. Lisäksi myyntihinta ei huomioi eri asunto-osakeyhtiöiden eroavaisuuksia tai asuinhuoneistojen kokoon tai kerrokseen liittyviä keskineliöhintojen eroja. Pysäköinnin kustannukset ovat osa toteutuskustannuksia rakennuskustannuksien ohella. Niiden kustannukset on huomioitu taulukon 49 tiedoissa käyttämällä tutkimusalueen pysäköintipaikkojen keskimääräistä kustannusta /ap. Tarkemmin pysäköintijärjestelmän muuttamisjärjestelyistä alueella ja niiden kustannuksista esitetään luvussa

140 Taulukko 49. Kannelmäen täydennysrakentamissuunnitelman uusien asunto-osakeyhtiöiden myyntituotto hinnalla 4500 /as.m 2 sis. ALV 23 %, myyntituoton ja kustannusten erotus ja erotus /kem 2. Rivitalo- tai Townhouse-kokonaisuuden myyntituotto hinnalla 4000 /as.m 2. Huomioi kustannuksista puuttuvat tekijät. Myyntituoton ja Myyntituoton ja Myyntituotto Asunto-osakeyhtiö kustannusten kustannusten ALV 0% erotus erotus /kem 2 Klaneettitie Klaneettitie 4 townhouset Klaneettipolku Klaneettipolku 7 townhouset Klaneettitie 2 asuminen Pelimannintie Pelimannintie Pelimannintie Pelimannintie Purpuripolku 7-9 VAIHTOEHTO A Purpuripolku 7-9 VAIHTOEHTO B Purpurinpolku Purpurikuja 4 VAIHTOEHTO A Purpurikuja 4 VAIHTOEHTO B Purpurinkuja Pelimannintie Pelimannintie 28 rivitalo Purpurinkuja 2-4 VAIHTOEHTO C (A)** Purpurinkuja 2-4 VAIHTOEHTO C (U)** *rakennusoikeuden/maankäyttösopimusmaksu huomioitu arvolla 500 per rakennettava kem 2 ** vaihtoehto C (korvausrakentaminen) tarkemmin luvussa (A)= avoin kortteli, (U)= umpikortteli Edellisen taulukon tietojen pohjalta täytyy tarkastella jokaista asunto-osakeyhtiön tulosta erikseen yhdistämällä suunnitelmien tietoja ja arvioida puuttuvien tekijöiden suuruutta. Luultavammin kannattavimmaksi uudisrakennushankkeeksi muodostuu asunto-osakeyhtiö Klaneettitien 2:ssa, joka on senioriasumiseen suunnattu kerrostalo. Tämä perustuu 25 % helpotukseen autopaikkojen toteutus määrässä. Tontille rakentaminen poistaa nykyisen pysäköintialueen (n. 110 ap). Jos Klaneettitie 2:den täytyisi korvata kaikille menetetyt pysäköintipaikat, sen lisäkustannus olisi n. 2,57 miljoonaa euroa. Se tarkoittaisi, että myyntituoton ja kustannusten erotus pienensi noin 280 /kem 2. Nyt poistuvien autopaikkojen kustannukset on jaettu jokaisen tutkimusalueen asunto-osakeyhtiölle taulukossa 49. Asunto-osakeyhtiöissä Klaneettitie 4 ja Klaneettipolku 7 näyttävät kokonaisuudessaan olevan kannattavia täydennysrakentamishankkeita, koska omistajataho voisi muodostaa townhouse-tyyppisistä taloista uuden asunto-osakeyhtiön ja myydä ne yksityisille henkilöille. Riskinä on, että suunniteltujen 192 as.m 2 suuruisten huoneistojen myynti- 129

141 hinta nousee noin euroon, joiden kysyntä lienee vähäistä. Jos ne tuotettaisiin kytkettyinä omakotitaloina, myyntihinta olisi edellä esitettyä pienempi. Toisaalta rivitaloista tai kytketyistä omakotitaloista saaduilla myyntituotoilla voisi toteuttaa peruskorjaukset nykyiseen rakennuskantaan ja rahoittaa nykyisien kerrostalojen täydennyssuunnitelman mukaiset rakennuksen jatkamiset sekä jatkaa vuokra-asuntotoimintaa muissa rakennuksissa. Asunto-osakeyhtiöiden Pelimannintie 24 26, Purpurikuja 4 ja Purpuripolku 7-9 korottamissuunnitelmissa kannattavuuteen vaikuttaa, pystytäänkö korottaminen toteuttamaan laskennassa käytetyllä /kem 2 (alv 0 %) hinnalla. Tämä vaatisi markkinoille pakettielementtiratkaisua. Haettavissa olevan hissituen merkitys korostuu taulukon 49 tuloksissa, koska ilman sitä korotushankkeet ovat lähtökohtaisesti tappiollisia. Pelimannintie toimii esimerkkinä kuinka pysäköintinormin autohallijärjestelyt ajavat hankkeen alusta alkaen tappiolliseksi. Yleisesti asuntojen korottaminen näyttää olevan kannattavaa silloin, kun lisättäviä kerroksia tehdään ainakin kaksi, mutta vain tapauksissa, joissa hankkeen hissitukiehdot täyttyvät ja pysäköintipaikkojen uudelleen järjestelyä tai lisäystä ei nykykannalle tarvitsisi tehdä. Purpurikujan 2:n pysäköintialueen ottaminen asumiskäyttöön näyttää kannattavalta. Toisaalta, jos asunto-osakeyhtiön kannattavuuslaskelmaan lisättäisiin nykyisten autopaikkojen (64 kpl) siirron kustannukset Pelimannintie 28 uuteen maanalaiseen pysäköintihalliin, myyntituoton ja kustannusten erotus laskisi noin 300 kerrosneliöltä ja muodostaisi jopa tappiollisen hankkeen. Kyseiset poistuvien autopaikkojen kustannusjako on neuvottelukysymys, mikä ratkaisee usein kannattavuuden. Tässä tapauksessa kyseistä pysäköintitonttia hallitsevat naapuritaloyhtiöt, joiden tarkoituksena on huolehtia omasta taloudellisesta edustaan. Pysäköinnin muuttaminen maanalaiseksi ja nykyisten autopaikkojen siirrosta aiheutuvat lisäkustannukset korostuvat erityisesti Pelimannintiellä (13, ja 18 20). Edellä mainituissa asunto-osakeyhtiössä täydennysrakentamissuunnitelmat ovat tappiolliset ja suuret pysäköintijärjestelykulut nousevat kannattavuuden kannalta ratkaisevaksi tekijäksi. Pelimannintie 13 ja ovat Helsingin kaupungin omistamia vuokrataloja, joissa pysäköintinormista saa tehdä 20 % vähennyksen, siitä huolimatta maanalaiset järjestelyt ja vuosien takaisten rakentamattomien pysäköintipaikkojen toteutus tuottavat lähtökohtaisesti tappiollisen hankkeen. Tämä seikka on erityisesti otettava huomioon hakkeissa, joissa täydennysrakentaminen jää pienemmäksi kuin nykyinen rakennus, aikoinaan ei ole toteutettu kaikkia pysäköintinormin mukaisia autopaikkoja tai pysäköintipaikat tulee toteuttaa maanalaisiin halleihin. 130

142 Asuntorakentaminen Purpurinpolku 11:lle ja Pelimannintie 28:lle näyttäisi olevan kannattavaa, mutta toteutus vaatii toimistotalojen rakentamisen meluesteeksi Kehä I:n suuntaan. Kokonaisuudessa täydennysrakentamissuunnitelman toteuttamisessa ydinasiaksi muodostuu toimistotaloilla (Pelimannintie 28 ja Pelimannintie 30) suoritettava meluntorjunta. Ilman niiden toteuttamista Kehä I:n melutaso ylittää raja-arvon ja rakennuslupia ei yleensä myönnetä vakituiseen asumiseen. Teknisesti voidaan yrittää melua torjua erikoisikkuna- ja parvekelasein sekä eristysseinillä, mutta asuntojen laimea kysyntä voi koitua lopulliseksi kannattavuuden esteeksi. Purpurinkuja 4:ssä asunto-osakkeiden lunastus ja rakennusten purku sekä pysäköintitontin (Purpurinkuja 2) rakentaminen näyttävät sisältävän riskin laskennassa käytetyllä lunastusarvolla (alueen käypä arvo). Myyntituoton ja kustannusten erotus nousisi noin 700 /kem 2, jos lunastushinta olisi /as.m 2. Tarkemmin kyseisestä vaihtoehdosta kerrotaan luvussa Kannattavuus ja kyseisen kaltainen täydennysrakentaminen on houkuttelevaa, jos pysäköintijärjestelyt voitaisiin järjestää maanpinnalle. Tässä tapauksessa Pelimannintien 30 pysäköintikannella ja Kehä I:n meluvähennys tehtäisiin meluaidalla tai meluvallilla. Kannelmäen HOT-R-tutkimusalueen täydennysrakentamissuunnitelman kannattavuuden uhkana on, että markkinatilanne voi ratkaisevasti muuttua ja laskea myyntihintaa. Kuten aiemmin on todettu, tulevien asuntojen tulisi olla hinnaltaan kilpailukykyinen vaihtoehto alueen nykyisen rakennuskannan rinnalla. Asuntojen myyntihinnat ja vastikekulut tulisi saada kohtuullisiksi myös alueen sisällä muuttaville erityisesti senioriasumista ajatellen. Taulukossa 50 esitetään myyntihinnan vaikutusta myyntituoton ja kustannusten erotukseen ( /kem 2 ), ns. bruttokatteeseen. Townhouse-tyyppisen -ja rivitalon myyntihinta koskee Klaneettitie 4, Klaneettipolku 7 ja Pelimannintie 28, mitkä esitetään taulukossa. Myyntituotto huomioidaan erotuksessa arvonlisäverottomana. Taulukossa esitetään neliömyyntihinnat arvonlisäverollisina, jotta lukijan olisi helpompi ymmärtää uudiskohteen hinnan suuruuden merkitystä ja verrata sitä muihin myyntikohteisiin esimerkiksi Oikotie.fi-sivustolla. 131

143 Taulukko 50. Myyntituoton ja kustannusten erotus /kem 2 eri myyntihinnoilla. Asunto-osakeyhtiö/ kerrostalot myyntihinta Myyntituoton ja kustannusten erotus /kem /as.m 2 sis. alv 23% Myyntituoton ja kustannusten erotus /kem /as.m 2 sis. alv 23% Myyntituoton ja kustannusten erotus /kem /as.m 2 sis. alv 23% Myyntituoton ja kustannusten erotus /kem /as.m 2 sis. alv 23% Klaneettitie Klaneettipolku Klaneettitie Pelimannintie Pelimannintie Pelimannintie Pelimannintie Purpuripolku 7-9 VAIHTOEHTO A Purpuripolku 7-9 VAIHTOEHTO B Purpurinpolku Purpurikuja 4 VAIHTOEHTO A Purpurikuja 4 VAIHTOEHTO B Purpurinkuja Pelimannintie Purpurinkuja 2-4 VAIHTOEHTO C (A) Purpurinkuja 2-4 VAIHTOEHTO C (U) rivitalo myyntihinta 2000 /as.m 2 sis. alv 23% /as.m 2 sis. alv 23% 3300 /as.m 2 sis. alv 23% 4000 /as.m 2 sis. alv 23% Pelimannintie 28 rivitalo Klaneettitie 4 townhouset Klaneettipolku 7 townhouset Taulukoista 49 ja 50 havaitaan, että pääkaupunkiseudun uudisrakennusten keskineliöhinnalla (4 500 /as.m 2 ) tulisi osasta hankkeista jo lähtötilanteessa kannattamattomia. Jos myyntihintaa nostetaan /as.m 2, saataisiin myyntituoton ja kustannusten erotus suuremmaksi ja hankkeen kannattavuus kasvaisi. Asuntomarkkinoilla ostaja ratkaisee toteutuvan kauppahinnan omien mieltymysten ja taloudellisin tilansa mukaan. Taulukoissa 49 ja 50 esitetty tilanne korostaa asunto-osakeyhtiöön kohdistuvien pysäköintimuutosten kustannuksia ja niiden rahoittamista. Toisaalta nämä asuntoosakeyhtiöiden osakkaat voivat tehdä päätöksen hankeen toteuttamisesta, vaikka se tuottaisi tappiota. Laskennan perusajatuksena oli, että täydennysrakentamisesta saa- 132

144 dulla taloudellisella hyödyllä rahoitetaan pysäköintipaikkojen muutos myös nykyiselle asunto-osakeyhtiön osakkaille. Toinen vaihtoehto olisi ollut luvussa 12.4 esitettävien osakkeiden suoramyynti nykyisille asukkaille, jonka ostovelvollisuus olisi voinut vähentää kiinnostusta täydennysrakentamishankkeen hyväksymiseen yhtiökokouksessa. Myyntihinnan laskeminen 15 prosentilla arvoon /as.m 2 osoittaa selvät riskihankkeet. Silloin täydennysrakentaminen näyttäisi kannattavan vain tyhjälle tontille omaksi yhtiöksi. Kun kyseessä on pysäköintialue täydennysrakentamispaikkana, hankkeen kannattavuuteen vaikuttaa erityisesti se, lasketaanko menetetyt autopaikat kyseisen hankkeen rakennuskustannuksiin vai kyseisten paikkojen omistajille. Sen merkittävyys korostuu etenkin hallipysäköintiin siirtymisessä ja alueilla, jossa pysäköintinormin mukaisia paikkoja ei ole aiemmin toteutettu. Rivitalot ja townhouse-kokonaisuus näyttävät yksittäisinä hankkeina kannattavalta myös matalammalla /as.m 2 myyntihinnalla. Tulokseen vaikuttaa se, että emoasunto-osakeyhtiön nykyisien autopaikkojen toteutus autohalleihin on huomioitu ko. tonttien kerrostalojen kustannuksiin eli kyseiset autopaikkakustannukset eivät rasita townhousetaloja Klaneettitie 4:ssä tai Klanettipolku7:ssä Kaukolämpöverkon laajentaminen ja siihen liittyminen HOT-R-täydennysrakennuskohteet liittyvät kaukolämpöön, koska kaupunginvuokratontilla sopimusehdoissa on usein niin määrätty. Kaikissa Kannelmäen tutkimusalueen kohteissa on laskettu uuden liittymän maksut, vaikka samassa rakennuksessa on jo kaukolämpöliittymä. Oletuksen taustalla on, että nykyinen järjestelmä tarvitsee muutostöitä tai uudistamisen ja kustannuksen suuruusluokka on sama. Kannelmäen alueella suunnitelman mukaan joudutaan pidentämään kaukolämpöverkkoa. Kustannukset on laskettu siten, että 2Mpuk-putkityyppiä lisätään 145 metriä ja Mpuk 130 jakometriä. Kiinnivaahdotettujen kaukolämpöjohdon johtopituudella painotettu veroton rakentamiskustannusten keskiarvo vuonna 2010 oli 350 /jm ja Mpuk 164 /jm (Energiateollisuus ry 2011 a). Taulukossa 51 esitetään rakennuskustannus inflaatiokorjattu tasoon toukokuu Taulukko 51. Kaukolämpöjohdoista koostuvat rakentamiskustannukset ALV 0 % Helsingin Energialle (Energiateollisuus ry 2011 a, Tilastokeskus 2012 a). Johtotyyppi Rak. Kustannus /jm* Määrä jm kustannus 0%alv 2Mpuk Mpuk Yhteensä

145 Taulukossa 52 esitetään uusien rakennusten kaukolämpöön liittymisen ja käyttökustannusten lähtötiedot ja taulukossa 53 laskennan tulokset. Asuntojen tilavuuden laskennassa on käytetty korkeutena 3 metriä. Asuntojen määrä perustuu arkkitehdin suunnitelmaan. Tilausvirtaama-arviot Q (m 3 /h) laskettiin Helsingin Energian internetsivuilla olevan kustannusarviolaskurin avulla. Laskurissa käytetyt tiedot olivat: rakennusvuosi 2013, uudisrakennus, asuntojenmäärä ja tilavuus (taulukon mukaisia). Lämmitystavaksi valittiin patteri- ja lattialämmitys. (Helsingin Energia 2012 c) Taulukko 52. Kannelmäen uusien rakennusten kaukolämpöön liittymisen ja käyttökustannusten lähtötiedot (sisältäen asuin- ja toimistorakennukset) (kulutus TAKU 2012, asunnot Hartiala 2012 b). Asunto-osakeyhtiö lämpö kwh/a sähkö kwh/a tilavuus m 3 asuntoja Klaneettitie Klaneettipolku Klaneettitie 2 VAIHTOEHTO A/B/C Pelimannintie Pelimannintie Pelimannintie Pelimannintie Purpuripolku 7-9 VAIHTOEHTO A Purpuripolku 7-9 VAIHTOEHTO B Purpurinpolku Purpurikuja 4 VAIHTOEHTO A Purpurikuja 4 VAIHTOEHTO B Purpurinkuja Pelimannintie Purpurinkuja 2-4 VAIHTOEHTO C (A) Purpurinkuja 2-4 VAIHTOEHTO C (U) Pelimannintie Yhteensä A, A 1) Yhteensä B, B 2) Yhteensä A, C (A) 3) Yhteensä A, C (U) 4) ) Purpuripolku 7-9 vaihtoehto A, Purpurikuja 4 vaihtoehto A, Purpurikuja 2 2) Purpuripolku 7-9 vaihtoehto B, Purpurikuja 4 vaihtoehto B, Purpurikuja 2 3) Purpuripolku 7-9 vaihtoehto A, Purpurikuja 2-4 vaihtoehto C (A) 4) Purpuripolku 7-9 vaihtoehto A, Purpurikuja 2-4 vaihtoehto C (U) 134

146 Taulukko 53 Kannelmäen uusien rakennusten (sisältäen asuin- ja toimistorakennukset) kaukolämpöön liittymisen ja käyttökustannukset (Helsingin Energia 2012 c, Helsingin Energia 2012 d, Helsingin Energia 2012 e) Liittymiskustannuksetvirtamakskustannukset Sopimus- lämmitys- Q Energiamaksu Asunto-osakeyhtiö m 3 /h /a /a yhteensä /a Klaneettitie Klaneettipolku 7 0, Klaneettitie 2 VAIHTOEHTO A/B/C 6, Pelimannintie , Pelimannintie 13 0, Pelimannintie , Pelimannintie , Purpuripolku 7-9 VAIHTOEHTO A 1, Purpuripolku 7-9 VAIHTOEHTO B 1, Purpurinpolku 11 1, Purpurikuja 4 VAIHTOEHTO A 2, Purpurikuja 4 VAIHTOEHTO B 1, Purpurinkuja Pelimannintie 28 9, Purpurinkuja 2-4 VAIHTOEHTO C (A) 4, Purpurinkuja 2-4 VAIHTOEHTO C (U) 5, Pelimannintie Yhteensä A, A 1) Yhteensä B, B 2) Yhteensä A, C (A) 3) Yhteensä A, C (U) 4) ) Purpuripolku 7-9 vaihtoehto A, Purpurikuja 4 vaihtoehto A, Purpurikuja 2 2) Purpuripolku 7-9 vaihtoehto B, Purpurikuja 4 vaihtoehto B, Purpurikuja 2 3) Purpuripolku 7-9 vaihtoehto A, Purpurikuja 2-4 vaihtoehto C (A) 4) Purpuripolku 7-9 vaihtoehto A, Purpurikuja 2-4 vaihtoehto C (U) Täydennysrakentamissuunnitelman mukaisesta kaukolämpöverkon laajentamisesta aiheutuvat kokonaiskustannukset Helsingin Energialle ovat euroa. Liittymismaksuista ja ensimmäisen vuoden perusmaksuista (sis. energiamaksu) ALV 0 %:na saadaan investoinnista takaisin noin euroa, minkä vuoksi investointi on riskitön. Tuleva asukas maksaa kaukolämmöstä noin 0,20 /as.m 2 /kk eli 50 neliön asunnossa noin 10 euroa kuukaudessa. Lisää energiavaikutuksista luvussa

147 Lunastuksen kustannukset ja kannattavuus Osana HOT-R-tutkimusprojektia selvitettiin Kannelmäen tutkimusalueella lunastusta kahdella tontilla. Lunastuksella tarkoitetaan maan vuokranantajan velvollisuutta maksaa tontin vuokraajalle tontille jäävistä rakennuksista korvaus vuokrasopimuksen päätyttyä. Lunastuksena voidaan käsittää myös systemaattinen kaikkien asuntoosakeyhtiön osakkeiden ostaminen. Lunastus on toistaiseksi harvinainen tapa vapauttaa tonttimaata rakentamiseen Suomessa. Erityinen ajankohta lunastuksen toteuttamiselle tulee kaupungin tonttien vuokra-ajan päätyttyä. Vuosien saatossa asuinalue on voinut muodostua sijainniltaan houkuttelevaksi kehittää korvausrakentamisen keinoin. Tyypillisiä rakennettavia alueita olisivat peruskorjausiän saavuttaneet hissittömät rakennukset, joilla ei ole arkkitehtuurista tai historiallista arvoa. Lunastuskäytäntö suomalaisessa kulttuurissa on melko vieras, mutta se voisi toimia kuntalaisten kokonaisedun mukaisesti asuntopolitiikan välineenä. Tontin vuokrasopimuksen päätyttyä voi vuokranantaja (yleensä kaupunki tai muut juridinen henkilö) suorittaa lunastuskorvauksen rakennuksen haltijalle. Tässä luvussa käsiteltävä lunastushinta sisältää myös ostohinnan, kun osakkeiden ostamisen kautta on tarkoituksena saada hallintaan kaikki asunto-osakeyhtiön osakkeet ja yksimielisellä päätöksellä lakkauttaa asunto-osakeyhtiö, korvata osa tai koko kiinteistö. Nykyisen asuntokannan osakkaiden lunastus ja korvausrakentaminen muodostuu houkuttelevaksi jos rakennuksessa on tulossa suuri korjaustarve rakennuksessa esiintyy rakenteellisia virheitä tai kosteusvaurio rakentamistehokkuus on matala (1-2 kerroksiset asuinkerrostalot tai 1 kerroksiset rivitalot) tontin arvostus on kasvanut vuosien myötä tontin vuokrasopimus päättymässä kiinteistömarkkinoilla reaali-indeksi on matalalla Kannelmäessä aseman läheisyys ja uusi liikekeskus Pelimannintien päässä ovat muuttaneet tontin sijainnin houkuttelevaksi tehokkaammalle rakentamiselle. Aiemmin esitetty Purpuripolku 2-4:ssa sijaitseville tontille on useita täydennysrakentamisen suunnitelmia: vaihtoehto A, vaihtoehto B, Purpurinkuja 2-4 vaihtoehto C (A) ja Purpurinkuja 2-4 vaihtoehto C (U). Vaihtoehdoissa A ja B esitettiin korotuksia ja vaihtoehdossa C on lunastus, nykyisen rakennuksien purkaminen ja uusi kortteli. Symboli A tarkoittaa avokorttelimallia ja symboli U umpikorttelimallia. Kuvassa 21 esitetään 136

148 suunnitelmat Purpurinkuja 2-4 yhdistetylle tontille. Tontille on suunniteltu 28 autopaikkaa pihalle, josta saadaan merkittävää hyötyä pienentyvien pysäköintikustannusten muodossa. Tilanne on kuviteltu eikä lunastus ole tällä hetkellä ajankohtainen. Kuva 21. Purpurikuja 2-4 yhdistetyn tontin täydennysrakennussuunnitelmat nykyisen tilalle (Hartiala 2012 b). Nykyisin tonteilla on pysäköintialue ja kaksikerroksinen 1974 rakennettu pienkerrostalo (kuva 14), jonka kerrosala on noin m 2. Kuvassa 21 esitettyjen vaihtoehtojen myötä tavoitteena on tonttien tehokkuuden 2,5-kertaistaminen. Asuntojen määrä kasvaisi muutoksen myötä 50:stä joko 96:teen tai 107:ään. Täydennysrakentamisen myötä tulevaa alueellista muutosta havainnollistetaan kuvassa 22. Liitteessä 2 on esitetty vastaava muutos, kun toteutettaisiin nykyisen asuinkannan korottaminen. Kuva 22. Täydennysrakentamisella tuotettu muutos Purpurikujalla (Hartiala 2012 b). Maanvuokrauslaki lähtee siitä, että tontin vuokrasuhteen katkaisemisen tai päättymisen yhteydessä tulee tontilla olevat rakennukset lunastaa alueen käypään hintaan (Maanvuokralaki 34 ). Kun rakennuksia voi hyödyntää samaan käyttöön, missä ne ovat olleet, tulee korvata vuokratuotto. Tämä tarkoittaa asuinrakennuksissa asuntojen vuokratuloa siinä kunnossa, missä ne luovutushetkellä ovat. Lunastushinnan muodostaminen on maanvuokrauslain määrittelemän mukaan: alueen käypähinta ja vuokratulokorvaus. Kaupungin tontin vuokrasopimuksissa voi olla muita lunastushintaan liittyviä sopimusehtoja. Tontin vuokrasopimuksessa saattaa olla sovittu rakennusteknisen arvon mukaan maksettavasta lunastushinnasta. Purpu- 137

149 rikuja 2 tontin vuokrasopimuksen mukaan lunastushinta olisi 60 % rakennuksen teknisestä arvosta. Tarkastelu tehdään kaikilla lunastushinta-arvoilla, koska juridinen tilanne on epäselvä. Tutkimusalueen käypä arvo määritettiin postinumeron Helsingin tilastokeskuksen tiedoista (Tilastokeskus 2012 b, Tilastokeskus 2012 c ja liite 4) vuosina rakennettujen talojen toteutuneista kauppahinnoista. Rakennusteknistä arvoa selvitettiin HOT-R-projektin yhteydessä seuraamalla Jyväskylän asuntomarkkinoita rakennettuja kerrostaloja postinumeroalueella Jyväskylä (Tilastokeskus 2012 b, Tilastokeskus 2012 c ). Kyseisellä alueella kauppahinnat perustuvat rakennuksen arvoon enemmän kuin tontin sijaintiin. Kannattavuusarvioinnin taustalla olevat alueen käypäarvo ja rakennustekninen arvio esitetään kuvassa 23. Kuva 23. Kannelmäen tutkimusalueella kerrostalojen käypäarvo ja rakennustekninen arvosuositus. Kannelmäessä (00420 Helsinki) tehtiin rakennetuissa kerrostaloissa vuosina varainsiirtoveron maksun edellyttämää asuntohuoneistokauppaa. Asunto-osakkeiden myyntihinnan kuluttajaindeksi lukuna oli 100 vuonna 2005, vuosimuutosprosentit olivat suuremmat kuin yleinen inflaatio. Sen vuoksi kuvassa 23 esitetään indeksikorotetut vertailuluvut vuosilta Purpurikuja 4:ssä painotettu indeksikorjattu keskiarvo olisi vuoden 2012 käyväksi arvoksi /as.m 2. Mitä lähempänä on tontin vuokrasopimuksen erääntymispäivä, sitä luultavammin käypä arvon laskee, koska lähiöissä lähialueen vuokrasopimukset erääntyvät yleensä samana vuonna. 138

150 Käyvän arvon lisäksi voi lunastuskorvaukseen liittyä rakennuksen tekninen arvo. Jyväskylän Jyskän kaupungin osassa on rakennettuja lamellikerrostaloja (kuten Kannelmäessä), joiden toteutunut myyntihinta voisi parhaiten kuvata rakennusteknistä arvoa, koska putkiremonttisaneerauksia eivät vielä ole tyypillisesti tehty ja tontilla ei ole pääkaupunkiseudunkaltaista arvoa. Jyväskylän postinumeroalueella oli varainsiirtoveron maksun edellyttämää asuntohuoneistokauppaa, joten painotettu indeksikorjattu keskiarvo olisi vuoden 2011 rakennustekninen arvo /as.m 2. Tämä arvo vastaisi parhaiten Purpurikuja 4:n rakennusteknistä arvoa. Jos kyseessä on 60 % rakennuksen teknisestä arvosta, lunastuksessa maksettava summa asunto-osakkeista on 754 /as.m 2. Purpurikuja 4.ssä sijaitsevat rakennukset ovat tällä hetkellä asuinkelpoiset, jolloin vuokratuoton korvaus kuuluu lunastuskustannuksiin. Taulukossa 54 on eritelty asunto-osakeyhtiön vuokratuottoarvio. Vuokran neliöhinnaksi on asetettu yksiölle 13,36 /as.m 2, kaksiolle 11,05 /as.m 2 ja suuremmille asunnoille 10,3 /as.m 2 (Helsingin tietokeskus 2011 s. 3) sekä rakennuksessa toimivalle liiketilalle 9 /m 2 (arvio) Taulukko 54. Lunastettavan asunto-osakeyhtiön huoneisto tiedot ja vuokratuoton korvaus summa. Hoitovastike 3,5 /as.m 2 ja rahoitusvastike /as.m 2. Tyyppi asuntojen lukumäärä asuinneliöt as.m 2 vesimaksut sallitut vähennykset/vuosi bruttovuokratulo/vuosi bruttotuotto vuodessa 1h+kk 4 38, h+k/kk * h+k h+k h+k ** h+k ** liiketila 1 194, yhteensä *Vesimaksu 20 /hlö. Kaksiossa 1-2 henkilöä (keskimäärin 1,5 vesimaksut) **4h+k ja 5h+k asunnoissa 2-3 henkilöä (keskimäärin 2,5 vesimaksut) Kannelmäen tutkimusalueella oleva esimerkkitapaus on tyypillinen myös muissa Suomen kaupungeissa. Sen avulla voidaan saada yleistä tietoa vastaavanlaisten todellisten suunnitelmien varalle. Purpuripolku 2-4 tapauksessa arkkitehdin suunnitelma on laadittu kyseiselle tontille soveltuvaksi. Luvun esitetyssä kannattavuuslaskelmassa (taulukko 49) käytettiin maanvuokrauslain mukaista määräystä eli alueen käypää arvoa ja erilliskorvausta vuokratuotosta. Käytetty lunastushinta oli / as.m 2 ja vuokratuottokorvaus noin Jos käytettäisiin kaupungin vuokrasopimuksen mukaista lunastushintaa 60 % rakennuksen teknisestä arvosta, lunastus- 139

151 hinta olisi 754 /as.m 2 ja hankkeen kannattavuus paranisi merkittävästi. Silloin myyntikate tontin korvausrakentamisella olisi yli /kem 2 ja se tekisi lunastuksesta vähäriskisen. Kuvissa 24 ja 25 havainnollistetaan, miten lunastushinnan määräytyminen vaikuttaa HOT-R-tutkimuksessa olevan tonttien rakentamisen kannattavuuteen. Rakennuskustannuksista puuttuu joitakin tekijöitä (katso luku ), vaikka pysäköintikustannukset ovat norminmukaisesti huomioitu kustannuksiin. Kuvien tarkoituksena on antaa tietoa lunastushinnan raja-arvosta samantyyppisillä tontinkäytöillä ja siitä, miten asuntomarkkinatilanteen heijastuminen alueen käypään arvoon muuttaisi lunastamisen kannattavuutta. Kuva 24. Purpurikuja 2-4 (avoin kortteli) täydennysrakentamissuunnitelman lunastushinnan vaikutus kannattavuuteen kolmessa eri tapauksessa. 140

152 Kuva 25. Purpurikuja 2-4 (umpikortteli) täydennysrakentamissuunnitelman lunastushinnan vaikutus kannattavuuteen kolmessa eri tapauksessa. Kuvissa 24 ja 25 esitetään kolme erilaista tapausta. Sinisellä viivalla esitetään tapaus, kun vuokrasopimus päättyy ja tontin omistaja (kaupunki) lunastaa rakennukset ja maksaa vuokratuottokorvauksen. Sen jälkeen tontin omistaja (kaupunki) myy tontin/rakennusoikeuden (500 /kem 2 ) Purpurikuja 2-4:ssä rakennuttajalle. Punaisella viivalla esitetään tapaus, kun lunastuksen tai kaikkien osakkeiden oston jälkeen, tonteille rakennetaan suunnitelmanmukainen vuokratalo-alue. Vuokratasona on käytetty 17 /as.m 2 ja sen pohjalta laskettua 20 vuoden vuokratuloa, josta on vähennetty rakentamis- ja lunastuskulut sekä hoitokulut. Vihreällä viivalla esitetään tilannetta, jossa asunto-osakkeiden lunastuksen jälkeen kaupunki tai yritys rakennuttaa ja myy suunnitelmanmukaiset uudet asunto-osakkeet noin /as.m 2 hinnalla. Kyseinen tilanne näyttäisi olevan esimerkkitapauksessa aina kannattava, jos rakennusoikeus tontilla 2,5-kertaistetaan. Näin ollen nykyisille asukkaille voisi neuvotella etuosto-oikeuden ja välirahan, niin että se houkuttaisi myymään osakkeet rakennuttajayhtiölle nykyisen korjaamisen sijasta. Nykyisen osakkaan kannalta lunastusmenettely voi aiheuttaa taloudellisia kustannuksia. Taloudellinen riski on suurin niillä osakkailla, jotka ovat ostaneet osakkeet viimeisimpänä. Pitkään osakkeen omistajana ollut on hyötynyt matalista korjauskustannuksista ja inflaatiosta sekä mahdollisuudesta muuttaa uuteen taloon alhaisella lisäkustannuksella korjausten sijaan. Lunastuksen osalliseksi päätyminen voi aiheuttaa merkittäviä kustannuksia, jos rakennukseen on tehty suuria peruskorjauksia ennen lunastuksen tiedon saantia. Taloudellisesti nykyosakkaalle olisi kannattavaa etsiä taho, joka ostaisi kaikki asunto-osakeyhtiön osakkeet ja rakennuttaisi tontin tehokkaammin 141

153 ennen tontin vuokrasopimuksen päättymistä ja antaa tahon neuvotella uusi tontin vuokrasopimus tai tontin osto. Toistaiseksi asunto-osakeyhtiö itse ei voi toimia rakennuttajana asunto-osakeyhtiölain nojalla. Se olisi nykyisen osakkaan kannalta taloudellisesti kannattavin tapa saada uusi asunto ja lisäasuntojen myynnin voitolla voitaisiin pitää vastike poikkeuksellisen matalana. Nykyisen osakkaan edunmukaista ei ole odottaa tontin vuokrasopimuksen loppumista ja kaupungin lunastusta, koska 60 % rakennusteknisestä arvosta saatu korvaus ei kata osakkeen hankintakuluja, jos kyseisellä sopimusehdolla juridisesti on lainvoima. Vaikka korvaus maksettaisiin maanvuokrauslain korvauskäytännön mukaan käyvän arvon mukaan, ei se ole tontin vuokrasopimuksen päättyessä sama kuin ennen (esimerkiksi kuten kuva 23). Sillä vuokrasopimukset päättyvät koko alueella samaan aikaan ja sillä kysyntä heikkenee jo aiemmin ja tiedolla on vaikutus asuntojen kauppahintoihin. Käypäarvo voi laskea hyvinkin matalalle tontin vuokrasopimuksen päätyttyä, sillä rakennus sijaitsee toisen maalla ja vuokraehdoissa mainittu tontin siivous on suoritettava. 142

154 12.3 Tutkimuskohteen toimistorakentamisen kannattavuustarkastelu Kannattavuuden tarkastelu Kannelmäen toimistorakentamisessa on tehty vuoden 2012 taloustilanteessa. Perusolettamus on, että merkittäviä muutoksia ei tule vuonna Toimistotilojen vajaakäyttöaste pysyy samalla tasolla kuin vuonna Luvun tarkoitus on selvittää, onko toimistotalojen rakentaminen realistinen vaihtoehto meluhaittojen torjumiseen lähiöissä. Toimistorakennukset sijaitsevat osoitteissa Pelimannintie 28 ja Pelimannintie 30. Liiketiloja on suunniteltu ensimmäisen kerroksen Purpurinpolun suuntaan osoitteisiin Klaneettitie 4 ja Klaneettipolku 7. Näiden lisäksi Klaneettitie 2:ssa olevan hybridikorttelin ensimmäiseen kerrokseen tulisi liikuntakeskus (kuntosali) ja liiketiloja, joita voisi hyödyntää palvelukeskustoimintana tai toimistona. Tutkimuskohtaiset rakennuskustannukset ja kannattavuustarkastelut tehdään liikekiinteistöittäin seuraavissa luvuissa Rakennuskustannukset Rakennuskustannukset perustuvat TAKU-ohjelman esimerkkitoimistotalon keskimääräisiin tilapohjaisiin kustannuksiin. Keskimääräisiä kerrosneliöpohjaisia kustannustietoja esiteltiin yleisesti luvussa 10.1 ja toimistotilan kustannuksia luvussa Kannelmäessä tontit ovat vuokratontteja. Sen vuoksi rakennuskustannuksiin ei ole huomioitu tontin hintaa tai rakennusoikeutta, kaavoitusmaksuja, vesi- ja jätevesiliittymismaksuja kunnallis- tai sähköliittymistä verkkoon. Rakennuskustannukset sisältävät hissit, jos liiketoiminta edellyttää lisähissejä ne täytyy lisätä erikseen. Taulukon 55 luvut eivät sisällä arvolisäveroa ja rakennuttajan tuottotavoitetta. Taulukko 55. Kannelmäen toimisto- ja liiketilarakennuskustannusten yksityiskohtainen erittely ja kokonaiskustannus ALV 0 %. Kiinteistöosakeyhtiö rakentaminen kaukolämpöön yhteensä liittyminen 1) Klaneettitie 4 liiketila * Klaneettipolku 7 liiketila * Klaneettitie 2 liiketilat+kuntosali Pelimannintie 28 toimisto Pelimannintie 30 toimisto ) Yhteinen liittyminen tonttikohtaisesti, kaukolämpöputkenlisämetrit ja ensimmäisen vuoden sopimusvirtamaksu. *Kaukolämmön liittymiskustannukset jaetaan käyttösuhteella asuntoosakeyhtiön kanssa. Pysäköinninjärjestelmän kustannukset ovat osa rakennuskustannuksia. Niiden kustannukset esitetään omassa luvussa Niiden merkitys on ratkaisevassa osassa kannattavuuden kannalta. Kannelmäen tapauksessa pysäköintijärjestelyiden osuus kaikista laskentaan sisältyneistä toteutuskustannuksista on noin 18 %. 143

155 Myyntihinta ja markkinatilanne Liike- ja toimistotilan myyntihinta arvioitiin vuokratuoton avulla. Toimisto- ja liiketilahuoneiston laskennallinen neliöhinta saatiin nettovuokra/m 2 ja tuottovaatimuksena 8,0 %. Ohjeellisena vuokrien viitearvona on toimiston bruttoneliövuokria Helsingin alueella (Helsingin tilastokeskus 2012) ja keskimääräisinä ylläpitokustannuksina 5 /m 2 /kk Edellä olevilla parametreilla toimistojen neliöhinnan pitäisi jäädä euron tasoon. Toimistojen arvo riippuu puhtaasti kahdesta muuttujasta; nettovuokratulosta ja sijoittajan tuotto-odotuksista. HOT-R tutkimusalueella Kannelmäessä (Klaneettitie 2) on varattu tontti liiketilatoiminnalle 1970-luvulla. Se on toiminut tähän päivään asti pysäköintialueena. Tutkimusalueen toisella pysäköintialueella (Pelimannintie 28 30) on suunnitelma sen muuttamisesta toimistorakentamiseen. Kannelmäen alue kilpailee houkuttelevuudessa Konalan, Haagan, Lassilan ja Pitäjänmäen vanhojen yritys- ja teollisuusalueiden kanssa. Vuokrattavia kohteita kyseisillä alueilla oli yhteensä 473 kappaletta ja myytävänä 59 kappaletta. Kannelmäestä tulee olemaan jatkossa raideyhteys lentoasemalle, joka voi lisätä tulevaisuudessa alueen yritysten kiinnostusta. Syksyllä 2011 toimitilojen vajaakäyttöaste oli 10,8 % ja liiketilojen 2,7 % (Helsingin Tietokeskus 2012). Pääkaupunkiseudulla vajaakäyttöennusteen arvioitiin vuoden 2012 syksylle olevan toimistotiloille 15,9 % (Kiinteistötieto Oy 2012). Lähiöihin onnistuneen liiketilojen ja toimistojen täydennysrakentamisen haasteena onkin ensisijaisesti sijainti ja yritystoiminnan luonne. Asiakaslähtökohdasta liiketila tulisi olla hyvien liikenneyhteyksien päässä ja luontaisien kulkureittien varrella. Toimistotilan hinta täytyy pysyä maltillisena lähiöissä, jotta ne houkuttelisivat yrityksiä valitsemaan toimiston kyseisiltä alueilta. Toimitila- ja toimistovuokrissa jo suunnitteluvaiheessa ei pitäisi päätyä tulokseen, että uuden toimiston vuokran tulee olla yhtä korkea kuin Helsingin ydinkeskustassa. Vähäriskisen hankkeen taustalla on tulevan liiketoiminnan tietäminen ennen kaavoitusvaihetta, jotta toteuttajat ja rahoittajat löydetään hankkeelle. Kannelmäessä rakennushankkeiden toteuttamisriskiä lisää pysäköintinormista (1 ap/60 kem 2 ) aiheutuvat kustannukset. Pysäköintijärjestelyiden kustannukset korostuvat etenkin tapauksissa, joissa pysäköintialueille suunnitellaan rakentamista ja ainoa vaihtoehto autopaikoille on maanalaiset hallit. Pysäköintinormi korostuu liiketila- ja toimistorakentamisessa, sillä asuntorakentamisille normi on puolet lievempi. 144

156 Toteutuksen kannattavuuden arviointi Toimisto- ja liiketilojen kannattavuutta tarkasteltiin ensiksi vuokratuoton kautta lasketuilla laskennallisilla potentiaalisilla myyntihinnoilla. Sen mukaan asetettiin myyntihinnaksi /hyöty.m 2 (sis. ALV 0 %). Myyntituoton ja kustannusten erotus kahdessa yksikössä ( ja /kem 2 ) esitetään taulukossa 56. On huomioitava, että hankkeen laskelmista puuttuu seuraavat kustannustekijät: mahdolliset laajat massanvaihdot, erikoisperustukset, ja vesi-, viemäri- ja sähköliittymismaksut sekä rakennuttajan tuottotavoite. Taulukko 56. Kannelmäen täydennysrakentamissuunnitelman uusien toimisto- ja liiketilojen myyntituotto hinnalla 2000 /m 2 sis. ALV 23 %, myyntituoton ja kustannusten erotus ja erotus /kem 2. Huomio kustannuksista puuttuvat tekijät. Kiinteistöosakeyhtiö Myyntituotto ALV 0% Myyntituoton ja kustannusten erotus Myyntituoton ja kustannusten erotus /kem 2 Klaneettitie 4 liiketila Klaneettipolku 7 liiketila Klaneettitie 2 liiketilat+kuntosali Pelimannintie 28 toimisto Pelimannintie 30 toimisto Taulukosta 56 havaitaan, ettei liiketila- ja toimistorakentaminen ole välttämättä taloudellisesti kannattavaa. Toimistojen ja asuntojen myyntihinnat muodostuvat eri tavalla. Edellä käytettiin myyntihintana / m 2 (sis. ALV 0 %). Se ei ole riittävän korkea, jotta hankkeille löytyisi toteuttaja. Taulukossa 57 esitetään myyntituoton ja kustannusten erotuksia ( /kem 2 ) eri myyntihintatasoilla. 145

157 Taulukko 57. Myyntituoton ja kustannusten erotus /kem 2 eri myyntihinnoilla. myyntihinta ALV 0% Klaneettitie 4 liiketila Klaneettipolku 7 liiketila Klaneettitie 2 liiketilat+kuntosali Pelimannintie 28 toimisto Pelimannintie 30 toimisto Kiinteistöosakeyhtiö Myyntituoton ja kustannusten erotus /kem 2 Myyntituoton ja kustannusten erotus /kem 2 Myyntituoton ja kustannusten erotus /kem 2 Myyntituoton ja kustannusten erotus /kem 2 Myyntituoton ja kustannusten erotus /kem /m /m /m /m /m Taulukon 57 pohjalta havaitaan, että Kannelmäen tapauksessa noin /m 2 olisi riittävä myyntihinta lähteä toteuttamaan hanketta. Sekään ei silti takaisi rakennuttajalle merkittävää voittoa. Tämä hintataso tarkoittaisi toimisto- ja liiketilojen kannattavuudelle vuokratuoton kautta seuraavaa. Liiketilojen vuokran tulisi olla vähintään 22 /m 2 /kk (ALV 0 %). Tällöin sijoittajan tuotto-odotuksen olisi oltava enintään 8,0 %. Uusien liiketilojen vuokrat alueella ovat olleet euroa, joten liiketilojen osalta rakentamiselle ei liene esteitä. (Liite 6) Toimistotilojen yläkvartaalin mukaiset vuokrat ovat olleet 18 /m 2 /kk (taulukko 9). Tuo taso ei riitä hankkeiden toteuttamiseen, vaikka tuottovaatimusta laskettaisiin 6,0 %:iin. Vasta yli 20 /m 2 /kk vuokrataso ja matala 6,0 % tuotto-odotus mahdollistaisi hankkeen toteutuksen. Sijoittajariski huomioiden riittävää vuokraa ei ole saavutettavissa. Toimistojen toteuttajan löytäminen ei liene todennäköistä. Erityisen vaikeaa on saada liikuntahallista taloudellisesti kannattavaa, ilman kaupungin suoraa tukea tai palvelunostositoumusta. Vastaavaan vuokratasoon on tarjolla toimistotiloja Helsingin ydinkeskustassa, mikä houkuttaa yrityksiä sijainnin ja asiakasvirtojen vuoksi.. Kannelmäen tapauksessa kannattavuuteen kulminoituu pysäköintipaikkojen hinnat. Maanalainen pysäköinti muodostaa liian kalliin ratkaisun. Toimisto- ja liiketiloissa pysäköintilaitos maanpinnalla on kustannuksiltaan halvempi ratkaisu, jolloin pysäköintipaikkakustannukset pienenisivät. Näin toimisto- ja liiketilarakennusten kannattavuus paranisi ja sijoittajia kohde houkuttaisi enemmän. 146

158 12.4 Tutkimuskohteen pysäköintijärjestelyjen erillinen kannattavuustarkastelu Täydennysrakentaminen tutkimusalueella ja sen suunnittelu ovat ainutlaatuinen tilaisuus tutkia autopaikkanormien toimivuutta ja vaikutusta alueella. Yrityksien ja toimistojen tuominen alueelle kaksinkertaistaa autopaikkatarvetta niiltä osin. Alueen toimintojen monipuolistamisella on yllättävä lisäkustannus alueen asukkaille, joka voi jäädä huomaamatta. Täydennysrakentamissuunnitelman lähtökohta oli, että kaikki pysäköintipaikat (nykyisen rakennuskannan jo toteutetut ja puuttuvat sekä uuden rakennuskannan) voidaan järjestää nykyisten autopaikkanormien mukaan ja koko alue on mukana tarkastelussa. Täydennysrakentamisen myötä joudutaan suorittamaan koko alueen autopaikkojen uudelleenjärjestely. Se osaltaan lisää kokonaiskustannuksia, joista vastaa joko kaupunki tai asukkaat. Tässä luvussa käsitellään pysäköintiä omana täydennysrakentamiseen liittyvänä teemana. Edellisissä luvuissa 12.2 ja 12.3 pysäköinnin kustannukset laskettiin katettavan täydennysrakentamisen taloudellisista hyödyistä. Toinen vaihtoehto on myydä autopaikat osakkeina nykyisille ja uusille asukkaille sekä yrityksille. Tämän vaihtoehdon riskinä on, ettei autopaikkojen uudelleen järjestäminen ja niiden osto kiinnosta asukkaita Pysäköintipaikkojen määrä alueella Pysäköintipaikkojen määrän arviointi aloitettiin hyödyntämällä nykyisen asuntokannan yhtiöjärjestystietoja. HOT-R-projektissa ei kartoitettu kaikkia nykyrakennuskannan käytettävissä olevia paikkoja. Niinpä määrää arvioitiin käyttämällä nykyisiä Helsingin kaupungin pysäköintinormia, jonka alue tulisi täydennysrakentamisen myötä täyttää. Olennaisempaa on, että täydennysrakentamissuunnitelman toteuttamisen jälkeen pysäköintinormi täyttyy sekä uuden että nykyasuntokannan osalta. Taulukossa 58 esitetään nykyisen rakennuskannan pysäköintipaikkamäärien arviointi. Arvioinnissa on käytetty asunto-osakeyhtiöiden yhtiöjärjestyksestä saatuja huoneistomääriä ja huoneistoerittelyn yhteenlaskettuja asuinpinta-aloja. Taulukon 58 autopaikkojen määrä on arvio, koska yhtiöjärjestyksestä saadut pinta-alat eivät vastaa täsmällisesti kerrosaloja. 147

159 Taulukko 58. Nykyisen rakennuskannan pysäköintipaikkamäärien arviointi (ap). asunto-osakeyhtiö 1ap/120kem 2 0,6 x asunto vieraspaikat kuormaautopaikat Pelimannintie Pelimannintie 13 45* Purpuripolku * Purpuripolku Pelimannintie * Purpurikuja Klaneettitie Pelimannintie Klaneettipolku Palikkapolku Autopaikkoja yhteensä *laskettu tiedetyn kerrosalan mukaan, huomioitu -20 % kaupungin vuokratalosääntö Kuvassa 26 on ilmakuva Klaneettitie 2 ja Klaneetti 4 nykyisestä pysäköintialueesta. Paikan päällä tehdyn laskennan mukaan Klaneettitie 2 tontilla on tällä hetkellä 110 autopaikkaa. Se ei täyttäisi sen läheisyydessä nykyisten rakennusten autopaikkanormia. Tällä hetkellä Klaneettipolku 7 ja Klaneettitie 4:n tonteilla on 54 auton pysäköintialue. Pysäköintipaikkaa käyttävät asukkaat osoitteissa Klaneettipolku 7, Palikkapolku 1 ja Klaneettitie 4. Täydennysrakentamissuunnitelman myötä pysäköintipaikkojen tilalle rakennettaisiin asuinrakennuksia. Kuva 26. Ilmakuva Klaneettitie 2 ja Klaneettitie 4 nykyiset pysäköintialueet (Fonecta 2013). Toinen pysäköintialue on Pelimannintie 28 tontilla, jossa on betoninen autotaso ja hiekkakenttä. Kyseisellä alueella ilmakuvan perusteella autokannella olisi noin 80 autopaikkaa ja hiekkakentällä noin 70 autopaikkaa. Purpurikuja 2:ssä on autokatokset 148

160 ja asfaltoitu parkkipaikka, joissa yhteensä noin 64 autopaikkaa. Molempia pysäköintialueita käyttävät läheiset asunto-osakeyhtiöt. Kuva 27. Ilmakuva Pelimannintie 28 ja Purpurikuja 2 nykyiset pysäköintialueet. Kuvien 26 ja 27 saaduista tiedoista voidaankin todeta, että taulukon 58 teoreettinen arviointi on todenmukainen. Näyttäisi siltä, että aikoinaan pysäköintipaikoista kyseisellä alueella jätettiin autopaikoista noin 20 % rakentamatta. Täydennysrakentamiseen lähdettäessä tulee myös puuttuvat paikat toteuttaa, jotta pysäköintinormi täyttyy. Ennen täydennysrakentamissuunnitelman toteutumista tulisi sopia autopaikkojen kustannuksien maksamisesta ja jakamisesta. Tässä tutkimuksessa tehdyssä jaossa on käytetty olettamusta, että nykyisten autopaikkojen muutokset tulevat lähtökohtaisesti asunto-osakeyhtiöiden maksettavaksi. Sen vuoksi uusien ja nykyisten autopaikkojen kustannukset on laskettu osaksi täydennysrakentamisen kustannuksia eli sen tuotoilla katettaisiin autopaikkojen muutokset. Asunto-osakeyhtiö ei voi luovuttaa nykyiselle pintapaikan omistajalle autohalliosaketta (tasapuolinen kohtelu, lahjavero). Nykyiset ja uudet osakkaat joutuvat ostamaan autohalliosakkeet. Asunto-osakeyhtiö voi jättää muutaman osakkeen vuokrattavaksi, mutta vuokratasossa täytyy huomioida osakkeen hankintaan liittyvän velan lyhennys. Etenkin lähiöalueilla autohalliosakkeiden hinta tai autohallin autopaikan vuokra voivat nousta sellaiselle tasolle, ettei sen hankkiminen ei ole taloudellisesti mahdollista asukkaille. Tämä tuottaa merkittävän taloudellisen riskin koko täydennysrakentamishankkeelle, joka tulisi huomioida jo suunnitteluvaiheessa. Asia tulisi ottaa esille yhtiökokouksessa ennen lisärakentamiseen ryhtymisestä. Ovatko osakkaat valmiita ostamaan autohalliosakkeet itse, jos täydennysrakentamishanke toteutetaan? 149

161 Taulukossa 59 esitetään arviointi autopaikkojen määrästä, jos täydennysrakentamissuunnitelma toteutuu Kannelmäessä. Taulukko 59. Kannelmäen toteutettavien autopaikkojen määrä ja kustannusarvio. asuntoosakeyhtiö/kiinteistöosakeyhtiö uudet autopaikat sisältävät vieraspaikat (ap) järjestettävät nykyiset autopaikat (ap) arvio pysäköinnin kustannuksesta (ALV 0%) arvio pysäköinnin kustannuksesta /kem 2 ALV 0% % -osuus kokonaiskustannuksista Klaneettitie % Klaneettitie 4 townhouset 6 * % Klaneettitie 4 liiketila 2 * % Klaneettipolku % Klaneettipolku 7 townhouset 4 * % Klaneettipolku 7 liiketila 2 * % Klaneettitie 2 senioriasuminen % Klaneettitie 2 liiketilat+kuntosali % Pelimannintie % Pelimannintie % Pelimannintie % Pelimannintie % Purpuripolku 7-9 VAIHTOEHTO A % Purpuripolku 7-9 VAIHTOEHTO B % Purpurinpolku % Purpurikuja 4 VAIHTOEHTO A % Purpurikuja 4 VAIHTOEHTO B % Purpurinkuja % Pelimannintie % Pelimannintie 28 rivitalo % Pelimannintie 28 toimisto % Purpurinkuja 2-4 VAIHTOEHTO C (A) ** % Purpurinkuja 2-4 VAIHTOEHTO C (U) ** % Pelimannintie 30 toimisto % *kerrostalon kustannuksiin lisätty kaikki järjestettävät paikat ** tontille suunniteltu 28 omaa pysäköintipaikkaa Taulukossa on käytetty Helsingin pysäköintinormia: 1ap/120 kem 2 (asunnot), 1ap/60 kem 2 (toimistot/liiketilat) ja 1ap/1000 kem 2 (vieraspaikat) sekä senioriasuminen -25% ja kaupunginvuokratalot -20% Edellä esitettyjen lisäksi täydennysrakentamissuunnitelman ulkopuolelle jäävä Purpuripolku 3-5:den menetetyt autopaikat, jotka tulee myös järjestää samalla. Yhteensä 94 autopaikan kustannusarvio on noin 1,94 miljoonaa euroa. Se on laskettu osaksi alueen kehityskustannuksia (luku 12.5) kuten kadunvarsipysäköinnin muuttaminen. 150

162 Rakennuskustannukset Pysäköintijärjestelyiden rakennuskustannukset perustuvat TAKU-ohjelman pysäköintihallin keskimääräisiin tilapohjaisiin kustannuksiin. Kustannuksiin kuuluu hallin saattaminen toimintavalmiiksi ja työmaalla tarvitun työvoiman kustannukset. Kustannuksen arvona käytettiin 656 /kem 2 (alv 0 %). Louhinnan, hissien ja portaiden kustannukset perustuvat Haahtela & Kiiras kustannustietokirjan 2012 tietoihin sivuilla 197, 226 ja 301. Taulukossa 60 esitetään pysäköintijärjestelyjen kustannukset. Taulukko 60. Kannelmäen pysäköintikustannusten yksityiskohtainen erittely. pysäköintihallin rakentaminen portaat hissi ja nimi muut 1) yhteensä Klaneettitie 2 VAIHTOEHTO A pysäköintihalli 367ap Klaneettitie 2 VAIHTOEHTO C pysäköintihalli ap Pelimannintie 28 pysäköintihalli ap Kadunvarsi pysäköinti 167 ap ) louhintakustannukset Pysäköintipaikan yksittäiskustannuksia esiteltiin aiemmin luvussa 7.3. Kannelmäen tutkimusalueella maanalainen pysäköintipaikan hinta vaihtelee toteutuksen mukaan. Yhden autopaikan kustannukseksi tulisi /kpl ALV 0 % Klaneettitien pysäköintihallissa (vaihtoehto A: 367 ap) tai /kpl ALV 0 % Klaneettitien pysäköintihallissa (vaihtoehto C: 454 ap) ja /autopaikka ALV 0 % Pelimannintien pysäköintihallissa (390 ap). Tutkimusalueelle suunniteltu halvin vaihtoehto on kadunvarsipysäköinnin muuttaminen vinopysäköinniksi, joka maksaa /autopaikka ALV 0 %. Todellisuudessa asunto-osakeyhtiöille on määrättävä autopaikkojen sijainnit, sillä muuten katupaikkaan tai pihapaikkaan oikeuttavat luvat tai osakkeet ostaisi ensimmäiseksi valitseva asunto-osakeyhtiö. Luvussa 12 on sen vuoksi käytetty autopaikkojen painotettua keskiarvoa n /autopaikka ALV 0 %, jossa toteutetaan Klaneettitiellä suurempi pysäköintihalli taulukossa 60 esitetyistä ja 40% katupaikoista varataan asunto-osakeyhtiöille. Kyseisessä tapauksessa pysäköintikustannukset ovat noin ALV 0 % uudisrakennettavaa kerrosneliötä kohden. Pysäköintijärjestelykustannukset riippuvat siitä kuinka moni asunto-osakeyhtiö lähtee mukaan täydennysrakentamishankkeisiin. 151

163 Pysäköintihankkeiden rahoittajat olisivat Helsingin kaupunki ja asunto-osakeyhtiön osakkaat. Suunnitelmassa esitetty kadunvarsipysäköinnin kehittämisen toteutus ja rahoitus kuuluisi Helsingin kaupungille. Toteutuksen jälkeen voisi kustannuksia periä aluelupamaksuilla käyttäjiltä. Asunto-osakeyhtiöt voisivat osallistua pysäköintijärjestelyiden rahoitukseen vain ostamalla pysäköintiosakkeita, jos pysäköintipaikat eivät sijaitse niiden tonteillaan Myyntihinta ja markkinatilanne Pysäköintijärjestelyiden kustannusten kattamiseksi voidaan perustaa pysäköintiyhtiö, joka hallitsisi Pelimannintie 28 ja Klaneettitie 2 pysäköintihalleja. Sen osakkeenomistajiksi tulisivat Helsingin kaupunki ja alueen asunto-osakeyhtiöt osakkaineen sekä yritykset. Erillisen sijoittajan saaminen hallinnoimaan yksin pysäköintiyhtiötä lienee epätodennäköistä taloudellisten riskien vuoksi. Pysäköintihallin taloudellisen vakauden kannalta olisi tärkeää, että pysäköintipaikkoja myydään osakkeina asunto-osakeyhtiön osakkaille ja asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöille. Taloudelliset riskit velkaisen pysäköintiyhtiön hallinnassa ovat suuret. Sen vuoksi erityisesti toimisto- ja liiketilojen tulee ostaa niille varatut parkkipaikkaosakkeet. Pieni osa parkkipaikoista voi olla yleisesti vuokrattavissa pysäköintiyhtiöltä. Kannattava vuokra tulisi olla yli 80 euroa (ALV 0 %) kuukaudessa. Taulukkoon 61 esitetään yksittäisen autopaikan kustannukset ja niiden kustantamiseksi autohalliosakkeiden myyntihinnat. Taulukko 61. Autopaikkakustannus ja autopaikkaosakkeen myyntihinta hinta. Klaneettitie 2 VAIHTOEHTO A pysäköintihalli 367ap Klaneettitie 2 VAIHTOEHTO C pysäköintihalli 454 ap Pelimannintie 28 pysäköintihalli 390 ap Autopaikkakustannus ALV 0% /ap Myytävän autopaikkaosakkeen hinta kpl sis. ALV 23 % Täydennysrakentamisessa pysäköintijärjestelyiden kalleuden lisäksi toinen merkittävä riski on asukkaiden käyttäytymisessä. Pysäköintipaikkojen määrää voisi pienentää vuoroittaispysäköinnin avulla, kun toimistoja tulee alueelle. Vuoroittaispysäköintiä ei aina voida toteuttaa Kannelmäen kaltaisessa lähiössä, koska julkisen liikenteen palvelut ovat suhteellisen hyvät alueella. Asukkaat käyttävät työmatkoihin bussia tai junaa ja näin pysäköintipaikka ei vapaudu toimistotyöntekijöiden autoille. 152

164 Autopaikkojen kalleus ja auton vähäisempi käyttö lisää asukkaiden epäröintiä ostaa autolleen autopaikka. Sen vuoksi autohalliosakkeiden myynnin riskinä on, saadaanko autohalliosakkeiden kysyntää tarpeeksi. Kuvassa 28 esitetään Kannelmäen junaaseman läheisyyteen rakentuvan uudisrakennuksen autohalliosakkeiden myyntitilanne, kun 2/3 asunnoista oli luovutusvaiheessa. Ostohinta autohalliosakkeelle oli (SRV 2012), mutta autohalliosakkeiden myynti on ollut asuntoja pienempää. Jos kaikkien myymättä olevien asuntojen omistajat ostavat autohalliosakkeet, jää asunto-osakeyhtiölle 5 autopaikkaa, joiden rakennuskustannukset ja ylläpito tulee kattaa vastikkeissa. Kuva 28. Uudiskohteen asunto-osakeyhtiö Pasuunatie 4 myyntitilanne (SRV 2012). Kuvan 28 perusteella voidaan todeta autohalliosakkeiden myyntiin liittyvä riski täydennysrakentamisessa. Kannelmäen tutkimusalueen osalta autohalliosakkeen hinnat ovat korkeammat (taulukko 61) kuin edellä olevan tapauksen. Pysäköintihallien rakentamisessa on merkittävä riski, jos autohalliosakkeen hinta on korkea tai kysyntä jää heikoksi. Kannelmäessä voidaan olettaa pysäköinnin käyttöhinnan (autohalliosakkeen hinta) tulevan ongelmaksi. Täten pysäköintihallin rakentamisessa tulee jakaa taloudellinen vastuu jo ennen hanketta. Kannelmäen asukkaiden valtionveronalaiset tulot olivat vuonna euroa/asukas (Helsingin Kaupungin tietokeskus 2010 s. 26) eli asukkaan nettotulot olivat noin euroa kuukaudessa. Kannelmäessä autottomuus on luultavasti taloudellinen realiteetti. Autohalliosake maksaisi asukkaalle minimissään euroa ja maksimissaan euroa. Pysäköintiasiassa tulee pohtia, onko nykyisillä asukkailla mahdollisuus maksaa autohalliosake tai onko realistista odottaa, että tuleva asukas maksaisi oman autopaikan lisäksi nykyasukkaan autopaikan. 153

165 Toteutuksen kannattavuuden arviointi Kannelmäen täydennysrakentamisen toteutuksen kannattavuus kulminoituu pysäköintiin. Pysäköinnin järjestäminen täydennysrakentamissuunnitelman mukaisesti kahteen pysäköintihalliin on toimiva ajatus. Sen toteuttamisen riskitekijöinä ovat sen rahoittaminen ja sen toteutuskustannukset. Tällä hetkellä nykyisen asuntokannan puuttuvia autopaikkoja on enemmän kuin uusia autopaikkoja voitaisiin toteuttaa muuttamalla kadunvarsipysäköintiä Pelimannintiellä vinoparkiksi. Täydennysrakentamisen aloittamisen houkuttelevuutta vähentää olennaisesti toteuttamattomien autopaikkavelvoitteiden tuomat lisäkustannukset. Asunto-osakeyhtiöt voisivat hakea täydennysrakentamiskorvausta (luku 7.9.1), mutta liian suurien pysäköintikustannuksien vuoksi, sitä ei nykyisellä laskentakaavalla myönnettäisi. Yleisellä tasolla olisi syytä pohtia; onko täydennysrakentamiskorvausmenetelmä riittävä, jos sillä voidaan toteuttaa alle 10 halliautopaikkaa asuntoosakeyhtiössä. Kannelmäessä uusille asukkaille tarkoitettujen autopaikkojen kulut tulee kattaa joko autohalliosakkeiden myynnillä tai maksattaa ne asuntojen hinnoissa. Nykyisien asukkaiden autopaikkojen kulut voidaan kattaa joko autohalliosakkeiden myynnillä tai täydennysrakentamisesta saaduilla mahdollisilla voitoilla. Kannelmäessä pysäköintijärjestelyt maksavat arvonlisäverollisena noin 635 per rakennettava kerrosneliö (minimi 185 /kem 2, maksimi /kem 2 ). Autohalliosakkeen hinnaksi tulisi euroa autohallipaikalta. Autohallipaikan/osakkeen hinta vastaa uuden auton hankintahintaa ja se ylittää alueen keskimääräisen asukkaan nettovuosiansiot. Edellä mainittujen seikkojen ja kuvasta 28 tehdyn havainnon vuoksi on riski, että autohalliosakkeiden kysyntä pysyy pienenä. Asunnonvuokraustoimintaa harjoittavissa yhtiöissä (Klaneettipolku 7, Palikkapolku 1, Klaneettitie 4, Pelimannintie 13, Pelimannintie 15 17) pysäköintijärjestely Klaneettitie 2:ssa yksittäisenä investointina (nykyisen pysäköintijärjestelyn muutos) olisi yli 3,3 miljoonaa euroa, jonka kattaminen vuokratuloilla on varsin haastavaa. Pysäköintipaikkojen käyttäjät ovat asunnoissa olevia vuokralaisia, joiden haasteeksi muodostuisi pysäköintipaikan kuukausikorvaus. Monelle asukkaalle olisi liikaa noin 100 euroon kohoava kuukausivuokra pysäköintihallipaikasta. Kadunlaitapysäköinnin muutosten rahoittamiseksi on otettava käyttöön aluepysäköintilupajärjestelmä, jonka vuosimaksu olisi 105 euroa (Helsinki 2012 b). Sitä autolliset vuokra-asukkaat voisivat alkaa suosia halliin järjestetyn vuokrapaikan sijasta. Vinoparkkeerauksen muutoksen takaisinmaksuaika tulisi pysyä kohtuullisena (noin

166 vuotta), jolloin pysäköintimaksu tulisi olla lähemmäs 500 euroa vuodessa pysäköintiluvalta. Kannelmäessä nykyiset pysäköintialueet ovat palvelleet asukkaiden pysäköintitarvetta kustannustehokkaasti. Nykyisien asukkaiden on punnittava ennen täydennysrakentamispäätöksen hyväksyntää, onko pysäköintiolosuhteiden parantumisesta maksettava hinta heille sopiva. Jos muutos kustannettaisiin täydennysrakentamisesta saadulla mahdollisella voitolla, sitä ei voitaisi käyttää lähtötarkoitukseen eli peruskorjauksien rahoittamiseen. Ajatus täydennysrakentamisen avulla maksetaan putkiremontti vesittyy pysäköintiasian vuoksi. Kannelmäen nykyisten asunto-osakeyhtiöiden osakkaat punnitsevat jokainen henkilökohtaisesti, maksaanko peruskorjausosuutensa ja vastustaa täydennysrakentamista vai hankkii autohalliosakkeensa omalla rahoituksella. Kumman vaihtoehdon maksuosuus jää henkilökohtaisesti pienemmäksi ohjaa äänestyspäätöstä. Esimerkiksi vastakkain ovat 550 /m 2 maksava putkiremontti tai :n autohalliosake. Yli 54 m 2 asunnoissa olevat hyötyisivät välittömästi valinnasta, että täydennysrakentamisella rahoitetaan putkiremontti, vaikka se johtaisi autohallipaikan ostopakkoon. Yksittäisen asunnon arvoon vaikuttavat täydennysrakentamisen muut tekijät ja millaiseksi autohalliosakkeen lisäarvo muodostuu investointina myöhemmin. Autopaikkanormit määräävät autopaikkojen määrästä ja kaavoitus niiden toteuttamistavasta. Ne eivät säätele autohallipaikkojen jakoperiaatteita esimerkiksi 3h+k huoneistoissa tulee olla autopaikka. Lähiöalueilla erilliselle pysäköintihalliyhtiölle olisi vaikea löytää yksityistä sijoittajaa, joka toimisi vain vuokratuottoon perustuen. Tämän vuoksi autohalliosakkeiden erikseen myynti on ainoa vaihtoehto, vaikka rahoittamismuotona ostopakko vaikeuttaa täydennysrakentamishankkeen hyväksymistä. Täydennysrakentamisen myötä syntyneissä uusissa asunto-osakeyhtiöissä voidaan markkinoinnissa kiinnittää autohallipaikkaosakkeet kytkykaupalla tiettyihin asuntoosakkeisiin ja merkitä autohalliosakkeiden ja asuntojen yhteydet yhtiöjärjestykseen. Nykyisissä asunto-osakeyhtiöissä autohallipaikkaan oikeuttavien osakkeiden jako muodostuu sangen hankalaksi, kun tilanteesta muodostuu ostopakko. Osakkaiden kannalta tasa-arvoisinta on autohalliosakkeiden jakaminen arvalla kaikkien kesken (autottomat ja autolliset). Todennäköisyys on % osakkaalle joutumisesta yhden autohalliosakkeen maksajaksi. Olemassa on myös toinen vaihtoehto, jonka toteutumisen todennäköisyys on 100 % osakkaalle, mutta kokonaismaksusumma onkin riippuvainen osakkaiden määrästä. Summa voi olla joko suurempi tai pienempi kuin yksittäinen autohalliosake, mutta maksuosuus toteutuu asunto-osakkeiden määrien suhteessa. 155

167 Kyseinen vaihtoehto olisi hankkia uusissa ja nykyisissä asunto-osakeyhtiössä sen omiin nimiin normin määräämät autohallipaikat. Kaikkien halliautopaikkojen hankita on rahoitettava kaikilta kerättävällä rahoitusvastikkeella. Lähiössä autopaikkavuokrataso on melko alhainen ja nettovuokratuotot eivät riitä kattamaan yhtiölainan lyhennystä. Tutkimusalueen kokoisessa vajaan tuhannen autopaikan järjestämisen lisäriskinä on, että autopaikkojen runsas tarjonta alueen asunto-osakeyhtiöissä painaa autopaikkavuokrat ylläpitokustannuksien tasolle, oli vuokraajana sitten yksityinen, asunto-osakeyhtiö tai pysäköintiyhtiö. Velkaantuneen asunto-osakeyhtiön hallinnollinen riski on kaikille osakkaille suuri, jonka vuoksi ensimmäisenä esitetty vaihtoehto on osakkaiden kannalta parempi. Näin maksuvaikeudet ja ulosmittaaminen kohdistuu yksittäisiin osakkaisiin, eikä kaikkiin asunto-osakeyhtiön kautta. Kuten aikaisemmasta voidaan todeta, ei pysäköintihallien rakentamiseen perustuva rakentaminen ole riskitöntä. Täydennysrakentamisen edistämiseksi kaupungeissa tulisi pysäköintijärjestelyiden suuruudelle pohtia todennäköistä toteutumista yhdistämällä asukkaiden tulotiedot ja ajoneuvotiedot. Näin voitaisiin täydennysrakentamista suunnitella siten, että maanalaispysäköinnin sijasta lähtökohtana ovat autopaikkakustannuksiltaan pienemmät ratkaisut. Pysäköintinormin noudattaminen on kokonaisuudessa Kannelmäenalueella (ja muissa lähiössä) perusteltavaa vallitsevilla säädöksillä ja niiden määrällä. Alueen autokanta tulee kasvamaan, kun alueen nykyinen tulotaso kehittyy ja sitä lisää täydennyshankkeiden osittainenkin toteuttaminen. 156

168 12.5 Tutkimusalueen kehityskustannukset Täydennysrakentamissuunnitelmassa oli uusien asuinrakennusten lisäksi tehty suunnitelma alueen viihtyisyyden kehittämiseksi. Sen pääajatus oli korostaa Purpuripolun kävelyväylää kerrostalojen välissä (kuva 29). Puisto- ja oleskelualueita parannetaan alueella. Purpuripolku 3-5:teen rakennetaan uusi leikkipaikka ja Klaneettikujan aukio ja alikulku uusitaan. Kuva 29. Kannelmäen tutkimusalueen ulkotilojen kehittämisideoita (Hartiala 2012 b). Taulukossa 62 esitetään arviot Helsingin kaupungille tulevista kustannuksista. Kustannuksiin on laskettu arkkitehdin piirustuksen mukaan esitettyjä lähiympäristön parannustoimenpiteitä. Kokonaisuudessa kustannukset ilman arvonlisäveroa ovat noin 3,4 miljoonaa euroa. Riippuen siitä, mitkä täydennysrakennusvaihtoehdot toteutetaan, kehityskustannukset ovat noin per rakennettava uusi kerrosneliö. Merkittävin investointi muodostuukin Purpuripolku 3-5 autopaikkojen korvauksesta. Kyseiset rakennukset ovat kaupungin omistaman Heka-Kannelmäki Oy:n käytössä, kyseinen vuokrataloyhtiö menettää parkkipaikat, ja ne tulee korvata nykyisen pysäköintinormin mukaan. 157

169 Taulukko 62. Kannelmäen HOT-R-tutkimusalueen kehityssuunnitelman kustannukset. Kehityshanke SUMMA ALV 0 % Kehityshankkeen sisältö kustannus alv 0 Klaneettitien pysäköinti Klaneettikujan uusinta Klaneettikujan aukio ja alikulku, uusittu Purpuripolku 3-5 uusi leikkipaikka Pelimannintie keskiosan vinoparkki Purpurinpolun parantaminen Purpurikujan jatko Purpurinkujan kadunvarsipysäköinti Purpurikujan pääty Pelimannintie päädyn vinoparkki Purpuripolku 3-5 autopaikat YHTEENSÄ pysäköintipaikka 17kpl puut 8 kpl asfaltin poisto 1201 m koripallokenttä 420 m istutusalue 272 m uusikiveys 929 m asfaltin uusinta 44m istutusalue 41 m uusi istutusalue 728 m uusi kivetetty aukio 524 m luonnonkiviportaat 11,5 m rakennuksen purku 410 m asfaltin poisto 1408 m nurmi 750 m istutusalue 50 m leikkialue 600 m puut 24 kpl pohjatyö:vanha reuna asfaltti 337 m 2 &kivet pois 360 m pysäköintipaikka 72 kpl uusi istutusalue 108 m asfaltin poisto 55 m kasvien istutus 55 m päällystys luonnonkivillä 467 m uusi tonttikatu leveys 5,5m pituus 60 m T-liittymä tonttikatu 1 kpl pysäköintipaikka 16kpl uusi tonttikatu leveys 5,5m pituus 51m asfaltin uusinta 255 m puut 9 kpl asfaltin poisto 552 m viheralue 552 m puut 31 kpl pohjatyö:vanha reuna asfaltti 337 m 2 &kivet pois 280m pysäköintipaikka 62 kpl pysäköintipaikka 94 kpl Taulukossa esitettyjen kustannusten lähdetiedot ovat saatavissa osoitteessa 158

170 12.6 Tutkimuskohteen energiavaikutuksien tarkastelu HOT-R-projektin osana arvioitiin uusien rakennusten sähkön- ja lämmönkulutusta yleisellä tasolla. Perusolettamus oli, että rakennukset liittyvät paikalliseen kaukolämpöverkkoon. Asunto-osakeyhtiöiden sisällä tehty täydennysrakentaminen lämmönjärjestäminen tarvitsee uuden mitoituksen, jolloin sen 40 vuotta vanhan järjestelmän muutostyöt olisivat samaa luokkaan kuin uuden järjestelmän hankinta. Tutkimuskohtaiset sähkön- ja lämmönkulutustarkastelut tehdään asunto-osakeyhtiöittäin. Käyttämällä kulutustietoja lasketaan karkea E-luku Sähkön- ja lämmönkulutus Energiankulutusluvut perustuvat TAKU-ohjelman esimerkkitalojen keskimääräisiin tilapohjaisiin kulutuksiin, koska kaavoitustasolla ei ole tarkempia tietoja rakennusteknisistä valinnoista. Laskennassa on huomioitu asunto-osakeyhtiöiden tiloissa tapahtuvia energiankulutukseltaan poikkeavia toimintoja kuten liiketoimintaa. Asuinhuoneistoissa ei ole omaa saunaa. Kerrostalon asukkaille on yhteinen saunaosasto ja talopesula. Asukassähkön ja kiinteistösähkön määrät perustuvat TAKU-ohjelmaan, minkä päätarkoitus on suuntaa-antava arvio rakennuksen kokonaisenergiankulutuksesta. Taulukossa 63 esitetään uusien rakennusten tai asuinkerrosten lämmityksen ja sähkön vuosittainen kulutus asunto-osakeyhtiökohtaisesti. Sähkönkulutukseen on laskettu kiinteistösähkö, asukkaiden tai käyttäjien kuluttama sähkö ja erikoistoimintojen (pesula, kuntosali) käyttämä sähkö. Taulukossa hyödynnettiin taulukoissa 15 ja 16 esitettyjä lukuja. 159

171 Taulukko 63. Kannelmäen uusien rakennusten lämmityksen ja sähkön kulutusmäärät. Osoite ja käyttötyyppi lämmitys kwh/a sähkö kwh/a Klaneettitie 4 kerrostalo Klaneettitie 4 townhouset Klaneettitie 4 liiketila Klaneettipolku 7 kerrostalo Klaneettipolku 7 townhouset Klaneettipolku 7 liiketila Klaneettitie 2 kerrostalo Klaneettitie 2 liiketila Klaneettitie 2 urheilukeskus+kuntosali Klaneettitie 2 yhteistila Pelimannintie kerrostalon korotus 2krs Pelimannintie 13 kerrostalo Pelimannintie 13 pesula Pelimannintie kerrostalon korotus 2krs Pelimannintie kerrostalo Pelimannin kokoontumistila Purpuripolku 7-9 kerrostalon korotus 2 krs Purpuripolku 7-9 kerrostalon korotus 1,5 krs Purpurinpolku 11 kerrostaloja Purpurikuja 4 kerrostalon korotus 2 krs Purpurikuja 4 kerrostalon korotus 1,5 krs Purpurinkuja 2 kerrostalo Purpurinkuja 2 kerrostalo Purpurinkuja 2-4 Avoin kerrostalokortteli Purpurinkuja 2-4 Umpinainen kerrostalokortteli Pelimannintie 28 kerrostalo Pelimannintie 28 rivitalo Pelimannintie 28 toimistorakennus Pelimannintie 30 toimistorakennus Asumisen ja toimistorakentamisen lisäksi uudet pysäköintijärjestelyt tarvitsevat sähköä. Pelimannintie 28:n ja Klaneettitie 2:n maanalaisissa pysäköintihalleissa ei ole erillistä lämmitystä. Sähköenergian vuosikulutus esitetään taulukossa 64. Sähkön kulutus on myös jaettu autopaikkaa kohden. 160

172 Taulukko 64. Kannelmäen maanalaisten pysäköintihallien vuosittainen sähkönkulutus kwh/vuosi Pysäköintihalli sähkön kulutus kwh/a sähkön kulutus kwh/ap Klaneettitie 2 VAIHTOEHTO A pysäköintihalli 367ap Klaneettitie 2 VAIHTOEHTO C pysäköintihalli 454 ap Pelimannintie 28 pysäköintihalli 390 ap Sähkön kulutus on välttämätöntä hallien turvallisuuden ja ilmanvaihdon vuoksi läpi vuoden ympärivuorokauden. Taulukon 64 pohjalta havaitaan, että Kannelmäessä yhden auton säilytys maanalaisessa pysäköintihallissa kuluttaa noin kilowattituntia sähköä vuodessa. Pysäköintihallien ajojärjestelyiden suunnittelussa olennaista on maksimoida autopaikkojen määrä Arvio E-luvusta Luvussa 8.10 esiteltiin energiatodistus ja luvussa 10.2 esitettiin laskutapa E-luvulle, joka esitetään energiatodistuksessa. Uusien rakennusten asunto-osakeyhtiöille energiatodistus laaditaan jo suunnitteluvaiheessa, jotta raja-arvojen ylittyminen vältettäisiin. Taulukossa 65 on laskeutettu arvio E-luvuista uusille asunto-osakeyhtiöille. Koska rakennusteknisiä valintoja ei rakennuksiin ole tehty, käytetään ostoenergiankulutuksena TAKU-ohjelman tietoja. Tämän vuoksi taulukossa 65 esitetyt tulokset ovat karkealla tasolla eli ei tarkkoja arvoja. E-lukua ei voida laskea kaavoitustason suunnitelman pohjalta, koska tarvitaan tarkempi tieto materiaalin valinnasta ja teknisistä ratkaisuista. Todelliset E-luvut ja energiatodistukset laaditaan vasta pääpiirustustasolla. Taulukossa 65 energiankulutuksessa on käytetty taulukon 63 tietoja. 161

173 Taulukko 65 Kannelmäen asunto-osakeyhtiön rakennusten nettoala m 2, johon kuuluu myös pysäköintijärjestelyt ja arvio E-luvusta Asunto-osakeyhtiö nettoala m 2 E-luku arvio kwh/(nettom 2 a) Klaneettitie 4 (sis liiketila) Klaneettitie 4 townhouset Klaneettipolku 7 (sis liiketila) Klaneettipolku 7 townhouset Klaneettitie 2 asuintalot (sis yhteistila) Klaneettitie 2 toimistotalo Klaneettitie 2 urheilukeskus Pelimannintie korotus Pelimannintie 13 (sis. yhteistila, pesula) Pelimannintie korotus Pelimannintie (sis. yhteistila) Purpuripolku 7-9 VAIHTOEHTO A korotus Purpuripolku 7-9 VAIHTOEHTO B korotus Purpurinpolku Purpurikuja 4 VAIHTOEHTO A korotus Purpurikuja 4 VAIHTOEHTO B korotus Purpurinkuja Purpurinkuja 2 townhouset Purpurinkuja 2-4 VAIHTOEHTO C (A) Purpurinkuja 2-4 VAIHTOEHTO C (U) Pelimannintie 28 asuintalo Pelimannintie 28 toimisto Pelimannintie 30 toimisto Asuinkerrostaloille E-luvun korkein arvo saa olla 130 kwh/nettom 2 vuodessa. Toimistorakennuksille ja liikuntahalleille E-luvun korkein arvo saa olla 170 kwh/nettom 2 vuodessa. Taulukon 65 pohjalta voidaan todeta seuraavaa, suunnitellut asuintalot eivät täyttäisi energiatehokkuusvaatimusta, mutta laskentatapakin on karkea. Toimistotalot näyttäisivät täyttävän energiatehokkuusvaatimukset. Energiatehokkuusarvioinnista nähdään kuitenkin, miten erityyppiset ratkaisut vaikuttavat E-luvun laskenta-arvoon. Asuinrakennuksen korotuksessa ja jatkamisessa energiatodistuksia laaditaan uudelle ja vanhalle osalle omat todistukset. Korkeimman arvon ylittäminen (130 kwh/nettom 2 vuodessa) tarkoittaa, että rakennusteknisiä muutoksia tulee tehdä, jotta ostosähkönkulutus pienenisi. Kannelmäen uudet asuinrakennukset täyttäisivät vaatimukset, jos sähkönkulutusta saisi laskettua noin 13 % käytetystä arvosta. Kyseisen vähennyksen voisi tehdä poistamalla kerrostaloista talopesulat ja korvaamalla ne kylmällä varastotilalla. 162

174 Kannelmäen tutkimusalueen tiedoista havaitaankin pesulan tai pyykkituvan merkittävyyden energiatodistuksen ja E-luvun kannalta. Asunto-osakeyhtiömuotoisissa taloissa saunatilojen, pesuloiden ja kuivaushuoneiden rakentamista tulisi välttää, jos halutaan mahdollisimman hyvä energiatehokkuusluokka. Niiden tarve korostuu pientuloisilla alueilla ja vuokra-asunnoissa. Energiatodistuksen tiedoilla ei toistaiseksi ole suurta merkitystä asuntojen myynnissä tai ostossa, jolloin heikompi energialuokka todistuksessa ei vaikuta kauppahintaan. Jos energiatodistuksen merkitys muodostuisi asuntokaupassa merkittävämmäksi, sen laskuperusteissa pitäisi ottaa huomioon keskitetyt palvelut kuten talopesulat ja yhteissaunat. Helsingin kaupungin omistaman Pelimannintie 13:n alakerrokseen on suunniteltu vuokra-asukkaiden käyttöön pesula vanhan tilalle. Pesulan koko on alle 500 m 2, sen energiankulutus lasketaan osaksi asunto-osakeyhtiön tietoja. Tämä nostaa merkittävästi E-lukua (vertaa Pelimannintie 13 ja Pelimannintie 15 17). Toisaalta pesulan tarkoituksena on palvella kaikki kaupungin vuokrataloissa asuvia ja muita lähiasukkaita. Jos pesula olisi kooltaan yli 500 m 2, sille laadittaisiin oma energiatodistus. Silloin itse asuinrakennuksen energiatodistuksen E-lukuun pesulalla ei olisi vaikutusta. 163

175 12.7 Tutkimuskohteen ympäristövaikutuksien tarkastelu Ympäristövaikutuksissa käsitellään tarkemmin täydennysrakennussuunnitelman uusien rakennusten energiakulutuksen vuosittaiset hiilidioksidipäästöt. Niiden lisäksi pohditaan luvussa 9 esitettyjen ympäristövaikutuksien esiintymistä suunnittelualueella Asumisen hiilidioksidipäästöt Kannelmäessä uudet rakennukset on oletettu liittyvän kaukolämpöön, jonka tuottajana on Helsingin Energia. Kaukolämmön hiilidioksidipäästönä käytetään toimittajan ilmoittamaa 98 g CO 2 /kwh (Helsingin Energia 2012 b). Sähkön hiilidioksidipäästönä käytettiin Suomen keskimääräistä hiilidioksidipäästöä 170 g CO 2 /kwh (Energiateollisuus Ry 2011 b). Energiankulutuksessa aiheutuvat hiilidioksidipäästöt esitetään kuvassa 30. CO 2 -päästön kokonaissuuruuteen vaikuttaa rakennuksien koko ja niiden käyttö. Kuva 30. Kannelmäen uudisrakennusten CO 2-päästöt (Helsingin Energia 2012 b ja Energiateollisuus Ry 2011 b). Sähkön hiilidioksidipäästöstä suurin osa aiheutuu asukkaiden asunnoissa tai toimistoissa kulutetusta sähköstä. Kiinteistösähkön osuus hiilidioksidipäästöistä on suhteellisen pieni. Tehokkain tapa vähentää hiilidioksidipäästöjä on asukassähkön kulutuksen vähentäminen. Suomessa tuotettu sähkö on varsin tehokkaasti tuotettu ja kansainvälisesti (liite 5) olosuhteisiin nähden matalahiilidioksidipäästöistä. Sitä voidaan 164

176 parantaa edelleen lisäämällä sähköntuotannossa matalahiilidioksidipäästöisiä tuotantomenetelmiä Toteuttamisen ympäristövaikutukset Täydennysrakentamissuunnitelman toteutus muuttaa Kannelmäessä tyypillisen luvun lähiön ilmettä. Alueen viihtyvyyttä parannetaan alueelle suunnitellun kehityssuunnitelman mukaisesti, jonka kustannuksia käsiteltiin luvussa Rakentamisen jälkeen muutokset lähiympäristössä vaihtelevat asunto-osakeyhtiökohtaisesti. Kaikille nykyisille asukkaille on tulossa jonkinlaisia muutoksia. Tonttien koossa ei tapahdu suuria muutoksia Kannelmäessä eli erillisiä tonttijaon muutoksia ei tule. Osoitteissa Purpuripolku 11 ja Pelimannintie 30 muodostetaan uusia tontteja ja muut rakennettavat tontit mukailevat nykyisten pysäköintialueiden tonttien rajoja. Osoitteessa Pelimannintie 13 ja Pelimannintie puretaan nykyiset matalat rakennukset ja niiden tilalle rakennetaan uudet talot. Purkujätteessä voi esiintyä asbestia, jonka purun terveysvaikutukset tulee ottaa huomioon. Kyseisten uudisrakennusten korkeus vaikuttaa avaruuden tuntuun kyseisillä piha-alueilla ja saattaa muodostaa varjoja naapuritontille. Pysäköintialueet ovat olleet päällystämättömiä hiekkakenttiä, joiden läpi sadevesi on voinut imeytyvät maahan. Täydennysrakentamisen jälkeen nämä alueet häviävät ja tilalle tulee vettä läpäisemätöntä pintaa. Sen seurauksena hulevedet täytyy viemäröidä ja ohjata toisaalle. Täydennysrakentamissuunnitelman myötä kaikkien pihojen hulevesien ohjaus kannattaa suunnitella uudestaan. Erityisesti tonteilla Klaneettitie 4, Klaneettipolku 7, Pelimannintie 13 ja Pelimannintie vanhat tontin kuivatusjärjestelmät tulee toteuttaa uudelleen. Toimenpiteitä ovat esimerkiksi salaojien uusiminen ja kaivojen kapasiteetin uudelleen mitoittaminen, sillä uudisrakennukset vähentävät vettä läpäisevää maaperää. Useasti nykyisessä hulevesiohjauksessa on puutteita ja kosteusvaurioriskit kasvavat nykyisien rakennusten kohdalla. Täydennysrakentamisessa lisäkerroksilla (Purpurikuja 4, Pelimannintie 7-9, Pelimannintie ja Pelimannintie 24 26) tulee toteutuksen jälkeen sadevesien poistojärjestelmät rakentaa uudelleen tasakatoille. Kokemus lisäkerrosten tai pientalojen rakentamisesta tasokatoille on vähäistä Suomessa erityisesti pitkällä aikavälillä. Liitoskohdissa sadevesi voi aiheuttaa kosteusvaurioriskin. Toinen asumisterveyteen liittyvä asia on ilmavaihto. Lisäkerroksista tulee tiiviimpiä kuin alkuperäinen rakennus ja tämä voi aiheuttaa tarvetta koneistaa painovoimainen ilmanvaihto, jottei sisäilmanlaatu heikkene. 165

177 Tutkimusalueella täydennysrakentaminen korostaa talvikunnossapidon muutoksia sekä lähiympäristössä että rakennuksien kunnossapidossa. Pelimannintien vinopysäköinnissä lumenpoistojärjestelyissä tapahtuu muutoksia nykyisestä, mikä tarkoittaa lumenpoistoa siirtokehotuksien avulla. Lumen poisviennit lisääntyvät asuntoosakeyhtiöissä ja kadulla, koska pysäköintipaikkoja ei ole mahdollista hyödyntää lumen säilyttämiseen. Pysäköintialueiden vieraspaikat ovat tarjonneet kohtuukustannuksin lumensäilytykseen paikkoja. Purpurikuja 4 tai Pelimannintie 7-9 kattoterasseilta lumi tulee poistaa turvallisuusmääräykset huomioiden. Jos lisäkerroksista muodostettaisiin oma yhtiö, jonka vuokratontti rajataan katolle, tulee lumen siirtämisestä sopia erikseen toisen tontin rasitteeksi. Alueen täydennysrakentamisessa Purpurinpolku 11 ja Pelimannintie 30 rakennushankkeet vaikuttavat eniten alkuperäiseen luontoon. Ne pienentävät metsäalueita. Muut rakentamishankkeet kohdistuvat pääasiassa nykyisille tonteille eivätkä ne vaikuta merkittävästi alueen ekologiseen lokeroon. Paikallisesti rakennusten korotuksien ja uudisrakentamisen myötä lisääntyvät varjot pihoilla. Tämän seurauksena voivat pihan kasvuolosuhteet muuttua niin, että lajikkeita tulee vaihtaa tai kasveja siirtää valoisampaan paikkaan. Alueen liikennejärjestelyissä suurin muutos on lisääntyneet autot ja niistä aiheutuvat ympäristöhaitat. Täydennysrakentamisen myötä alueen autokanta lisääntyy kaksinkertaiseksi, joka kaksinkertaistaa autoilun päästöt. Lisäksi autojen liikesuunta sekoittuu, kun aamulla toimistoon pyrkivät ajavat alueelle sisään ja asukkaat ulos ja päinvastoin illalla. Tämä lisää liikennettä Pelimannintiellä, mikä voi aiheuttaa alueen liikenneturvallisuuden tunteen vähentymistä etenkin Pelimannintien ala-asteen lähistöllä. Kadunvarsipysäköinnin muuttaminen vinoparkkeeraukseksi lisää peruuttamisesta aiheutuvaa kohtaamisriskiä. Toisaalta tienreunus saadaan tehokkaampaan käyttöön, kun laitaparkkeerauksesta luovutaan. Liikennejärjestelyissä Pelimannintie voi tuntua ahtaammalta lisääntyneiden autojen, toimistoa käyttävien asiakkaiden ja bussiliikenteen vuoksi. Kannelmäen täydennysrakentamissuunnitelmassa pysäköintijärjestelmät muuttuvat nykyisestä lähes täydellisesti, kun pysäköintialueiden tilalle rakennetaan uudet talot. Maanalaiset pysäköintihallit rakennetaan kyseisille tonteille ja rakennukset niiden päälle. Pysäköintijärjestelyt kuluttavat jatkossa sähköä ympäri vuorokauden. Hallien ylläpitokustannukset lisäävät myös autoilun käyttökustannuksia. Asukkaiden pysäköintipaikat voidaan pyrkiä jakamaan nykyisten autopaikkojen sijaintien mukaan uusien ja vanhojen asukkaiden kesken. Toisaalta autohalliosakkeiden hintaero voi lisätä 166

178 kysyntää halvemmassa pysäköintihallissa tai kadunvarsipysäköinnissä. Tämän vuoksi jokaiselle autonomistajalle muutokset ja autohalliosakkeen osto ovat väistämättömät. 13 Tutkimustulosten arviointi HOT-R-projektissa valmistuneet Herttoniemen ja Kannelmäen täydennysrakentamissuunnitelmat ovat teoreettiset, koska nykymuodossaan asemakaava ei sallisi suunniteltua rakentamista. Herttoniemeen ja Kannelmäkeen suunniteltiin myös julkisten ulkotilojen parannusehdotukset, joiden osittainen toteutus voitaisiin tehdä kaupungin puolesta jo nykyisellä asemakaavalla. Näiden suunnitelmien pohjalta saatiin tietoa täydennysrakentamisen taloudellisesta kannattavuudesta ja Kannelmäen alueella voitiin arvioida hankkeisiin ryhtymisen mielekkyyttä nykyisten asunto-osakeyhtiöiden kannalta. Tutkimustulosten pohjalta saatiin selville, kuinka yksittäisen hankkeen kannattavuus on riippuvainen rakennuspaikan ominaisuuksista johtuvista lisäkustannuksista, pysäköintipaikkojen järjestelykustannuksista ja saatavasta myyntituotosta. Täydennysrakentamisen kannattavuutta voidaan havainnollistaa käyttämällä esimerkiksi liikennemelua ympäristötekijänä. Asuinrakennuksien meluntorjuntaan liittyvät tekniset ratkaisut aiheuttavat lisäkustannuksia ja asuntojen toteutuvaan kauppahintaan liikennemelu voi vaikuttaa alentavasti, koska melu koetaan kiinnostusta vähentävänä tekijänä etenkin piha-alueilla. Näin kannattavuus pienenee ja taloudellinen riski toteuttajalla nousee. Tutkimusalueiden tulokset laskettiin melko karkeasti, sillä kustannuksiin ei sisällytetty kaikkia kustannuksia kuten arvonlisäveroa tai tontin hintaa. Toisaalta asuntojen myyntihinnoissa käytettiin yleislukua, vaikka neliöhintaan vaikuttavat asuinkerros ja asuinhuoneiston koko. Silti näiden erotuksesta nähtiin selkeästi kannattamattomaksi jäävät hankkeet ja merkittävän riskin omaavat hankkeet. Molemmilla tutkimusalueilla pysäköintijärjestelyiden kustannukset muodostuivat merkittäväksi kannattavuutta alentavaksi tekijäksi. Pysäköintijärjestelyn muuttaminen tai puuttuvien autopaikkojen norminmukainen toteutus korostui kannattavuudessa etenkin kerrosalaltaan pienien hankkeiden ja toimistojen kohdalla. Kannelmäessä lisäkerrosten rakentamiseen ei ole kannattavaa ryhtyä, jos autopaikkajärjestelyt halutaan kustantaa täydennysrakentamisen tuotolla. Samansuuntaisia tuloksia ovat esittäneet Panchin 2009 ja Lukkarinen 2011 autopaikkojen järjestämisen vaikutuksesta kannattavuuteen. Lisäkerrosten rakentaminen on sinänsä taloudellisesti kannattavaa, jos ne voidaan toteuttaa esimerkiksi valmisele- 167

179 menteillä ja merkittäviä pysäköintijärjestely- tai hissin rakennuskustannuksia ei tule. Päätöksen teon ja vastikejaon vuoksi on pohdittava, muodostetaanko lisäkerroksista oma asunto-osakeyhtiö vai liitetäänkö osakkeet nykyiseen yhtiöön. Kuten HOT-R-tutkimusalueiden tuloksista voidaan todeta, pintapysäköinnistä siirtyminen maanalaisiin autohalleihin on kallista. Lasketut kustannusluokat ovat samansuuruiset kuin kirjallisuuslähteissä (taulukko 10) ja muualla julkisuudessa esitetyt vastaavat hankkeet. Ratkaisevassa asemassa on se, kuinka korkea on alueen asukkaiden taloudellinen kynnys maksaa autopaikoista? Erityisesti kannattavuuteen liittyy muutettavien autopaikkojen määrä suhteessa täydennysrakentamisesta saatavaan taloudelliseen hyötyyn. Autopaikkojen muutoskustannukset voivat nousta niin korkeiksi, ettei taloudellista hyötyä täydennysrakentamisesta saada. Silloin ratkaisee asuntoosakeyhtiön osakkaiden halukkuus investoida ylipäätään autopaikkojen parantamiseen. Lähiöissä asunto-osakeyhtiöt ovat usein suuria ja intressien erot kohtaavat jo osakastasolla erilaisten sosioekonomisten taustojen vuoksi. Sen johdosta täydennysrakentamishankkeen hyväksyminen yhtiökokouksessa on varsin haastavaa. Täydennysrakentamisella voidaan rahoittaa erityisesti peruskorjaushankkeita, jos pysäköintijärjestelyjä ei tarvitse tehdä ja lisäasuntojen uudet autopaikat voidaan toteuttaa pintapaikkoina. Lähiöihin suunnatussa toimistorakentamisessa ratkaisevaksi tekijäksi muodostuu vuokratuottotavoite. Keskusta-aluetta pienemmät vuokrat houkuttelevat yrittäjiä, joiden yritystoiminta ei nojaudu suoriin asiakaskontakteihin. Pysäköintinormista aiheutuvien kustannusten määrä korostui Kannelmäessä, koska toteutustapa oli maanalainen autohalli. Sen vuoksi toimistojen pysäköintipaikat tulisi sijoittaa maanpinnalle, jotta hankkeet ovat kannattavia realistisella vuokratasolla kyseiselle alueelle. Toimistorakennuksissa on tällä hetkellä ylitarjontaa, jolloin uusien hankkeiden aloittamisessa on taloudellisia riskejä erityisesti lähiöissä. Autottomista asuinrakennuksista (ei velvoitettu toteuttamaan autopaikkoja) puhuttaessa tulisi muistaa, ettei autottomuutta voida osakkaalle määrätä. Jos asuntoosakeyhtiössä ei ole omia autopaikkoja, autot pysäköidään katualueille, joiden kunnossapidon rahoittavat lopulta veronmaksajat. On viitteitä myös siitä, että autopaikkoja tarvittaisiin enemmän kuin Helsingin pysäköintinormi edellyttää. Tämä on luonnollista seurausta siitä, että vaurastumisen myötä lisääntyvät erilaiset harrastukset ja kotikaupunkien ulkopuolella oleva omaisuus, kuten kesämökit, ja ne edellettävät auton käyttöä. Pysäköintinormin toimivuutta tulisikin tarkastella myös autojen määrän lisääntymisen näkökulmasta. Kuinka täydennysrakentamisen jälkeen lisäpysäköinti- 168

180 paikkoja voidaan toteuttaa, jos tarve niin vaatii. Käytännön ratkaisuja tulisi etsiä maanalaisjärjestelyitä halvemmille vaihtoehdoille erityisesti lähiöissä. Kaupungeissa teiden kapasiteetit voivat olla nykyisellään rajallisia, mutta autojen ajotietokoneiden avulla olisi mahdollista järjestellä ajoliikenne tehostetummin. Liikennevirtoja voidaan ohjata myös tietullein ja näin houkutella ihmisiä joukkoliikenteen käyttäjiksi kustannussäästöperustein tai muuttamaan lähemmäksi työpaikkoja. Kaupunki voi huomioida liikenneverkoston laajenemismahdollisuudet käytännössä suosimalla tontin vuokraamista teiden läheisyydessä, jotta kaupunkitilat vapautuisivat vuokrasuhteen päätyttyä (30 vuoden kuluttua) uudelleen harkintaan. Sama koskee myös tontin vuokrasopimuksen uusimisvaiheeseen tulleita asuinalueita. Tapauskohtaisesti tulisi harkita, mikä on sopivin vaihtoehto. Jos tontti sijainniltaan ei tule estämään muita aluekehityshankkeita, tulisi kaupungin harkita tontin myyntiä ja näin kerryttää pitkäjänteisesti kiinteistönveron kautta kuntataloutta. Kunnallistekniikka on saavuttanut korjausiän lähiössä ja niiden uudistaminen voidaan rahoittaa täydennysrakennuksien liityntämaksuilla. Tämä tuottaa kunnalle taloudellisia säästöjä verrattuna siihen, että samat rakennukset olisi toteutettu omaksi alueeksi nykyisen vesi-, viemäri tai kaukoputkiverkon ulkopuolelle. Täydennysrakentamisen myötä viemäreitä voidaan joutua uudelleen mitoittamaan mm. lisääntyville hulevesille. Kuntalaisten kannalta tehokkaasti käytetyt kunnan rahat ovat etu, vaikka nykyisen verkon korjaus teetetään uusien asukkaiden rahoituksella. Kannelmäen tutkimuskohteessa otettiin esille asunto-osakeyhtiömuotoisen pienkerrostalon purkaminen. Samaa tilannetta voidaan yleistää rivitaloihin ja asumisterveydellisesti vaarallisiin taloihin (home- tai sisäilma ongelmat). Kannelmäen kohteessa osakkaan kannalta potentiaalisin vaihtoehto olisi rakennuttaa asunto-osakeyhtiönä uudet korkeammat kerrostalot vanhojen tilalle. Huomioitavaa on, ettei asuntoosakeyhtiö voi toimia rakennuttajana asunto-osakeyhtiölain perusteluiden nojalla. Yksittäisille osakkaille asunto-osakeyhtiönä rakentamisen riski olisi luultavasti pienempi kuin tontin vuokrasopimuksen päättymisen jälkeinen lunastusmenettely, asunnon tuleva myyntitappio tai saamat pitkäaikaiset terveyshaitat. Täydennysrakentamisen tai muunlaisen hankkeen vaikutusta alueen yksittäisien asuntojen arvoon tulisi laajemmin selvittää. Kaavoitukseen liittyvien valituksien taustalla on yleensä asunnon arvon laskun pelko. Olisi mahdollista luoda uusi paikkatietopohjainen arviointityökalu ja korvauskäytäntö, jotta selkeissä tapauksissa voitaisiin maksaa korvaus, jos asunnon uusi kauppahinta on selkeästi alueen hinta-tasoa alempi ja sitä ei ole itse aiheutettu. Korvauksen tulisi olla kertaluontoinen neliöhintaan perustuva korvaus tilanteessa, jossa todetaan poikkeavan suuri myyntitappio. Myynti- 169

181 tappion syy tulisi selkeäsi osoittaa esimerkiksi merimaiseman menettäminen tai ikkunoiden varjostuminen. Korvaukseen oikeutettuja olisivat vain ne, joille asia ei ollut tiedossa kauppahetkellä. Mahdollisella korvauskäytännöllä voitaisiin saada kaavoitusvalitusten määrää laskettua ja kaavoitusprosessia nopeutettua. Asumisen kustannusten kallistumista voidaan helpottaa tonttitarjontaa lisäämällä, jotta kysyntä ja tarjonta saadaan paremmin kohtaamaan. Olennaisempaa olisi kuitenkin keskittyä siihen kenelle tontit jaetaan ja millä perustein. Ulkomaalaisten rakennusyrityksien kiinnostus on vähäistä Suomen erityisolosuhteiden ja sijainnin vuoksi ja näin rakentamisalaan liittyykin suhteellisen pieni kilpailu. Kun toimijoita saataisiin markkinoille lisää, kilpailukin toimisi nykyistä paremmin. Se tietäisi asukkaan kannalta kohtuullisempia hintoja. Esimerkiksi puhuttaessa kohtuuhintaisesta vuokraasumisesta tulisi yksityisille sijoittajille suoda mahdollisuus rakentaa yhden kerrostalon kokonaisuuksia. Usein nämä pienemmät tahot eivät tule huomioiduiksi kaupunkien tonttien jaossa, vaan tontit jaetaan suurten yhtiöiden kesken. Kokonaisuudessa avoimuuden lisääminen kaupunkien toiminnassa ja rakentamisessa parantaa asukkaan näkökulmasta tilannetta. Asiaa voitaisiin tutkia laajemmin yhteiskunnallisena tutkimuksena ja selvittää yhteyttä rakentamisen kalleuteen. Erityisesti tutkimusta voitaisiin kohdistaa kuntien keräämien maankäyttösopimuskorvauksien ja arvonlisäveron merkityksien vaikutukseen niin asuntojen hinnoissa kuin kunta- ja kansantaloudessa. Lähiöalueiden, kuten Kannelmäki, nykyisen rakennuskannan omistusasuntojen hintataso on kohtuullinen peruspalkansaajalle. Olennaista on tarkkailla hintatasoja niin, että ammattikoulutuksen saaneet voivat hankkia omistusasunnon ja maksaa lainan vuodessa. Omistusasunto on varallisuustekijä, joka vähentää yhteiskunnan tulonsiirtoja verrattuna vuokra-asumiseen. Erityisesti päätöksissä pitäisi huomioida paremmin elämänkaareen liittyvää kokonaisuutta. Mihin yhteiskunnan tukiin nykyiset matalapalkkaiset ovat oikeutettuja eläkkeellä, jos heillä ei ole asuntoon kerääntynyttä varallisuutta, josta sitä itse voisivat tarvittaessa irrottaa. Yhteiskunnan kannalta tulisikin tutkia, mikä on vuokra-asumiseen liittyvän asumistuen vaikutus vuokramarkkinatason korkeuteen ja kuinka suureksi muodostuu erotus tulonsiirroissa eläkeläisten kohdalla omistus- ja vuokra-asumisen välillä. Lähiöiden houkuttelevuuden lisäämiseksi kaupungin tulisi kehittää lähiöalueiden kouluja ja harrastustoimintaa sekä sosiaalihuollonpalveluita, jotta lähiöalueet olisivat varteenotettava vaihtoehto perheille ympäristökuntien omakotiasumisen sijasta. Asumiseen ja asuinalueen valintaan vaikuttavat taloudellisen realiteetin lisäksi hyvin paljon tunneseikat. Niistä esimerkkeinä ovat mielikuva lähikoulujen toiminnasta ja turvallisuus. Yhteisöllisyyden syntymiselle tulee luoda kaupungin toiminnan taholta lähtö- 170

182 kohdat, mutta yhteisöllisyyden vetovastuu tulisi olla alueen asukkailla esimerkiksi kaupunkiosayhdistysten kautta. Kaupunkiosissa tulisi tehdä monitieteellinen tutkimus asukkaiden hyvinvoinnintilasta ja löytää ne seikat, jotka ratkaisevat asuinalueen houkuttelevuudessa. Asukaslähtöisestä kaupunginosan kehittämishankkeista tulisi kaupungin palkita yhteisöjä ja yhdistyksiä jatkossa. 171

183 14 Johtopäätökset HOT-R-projektissa kehitettyjen täydennysrakentamisluokittelumallien pohjalta tulisi kehittää konseptimaisia hankeratkaisuja. Eri lähiöissä on samoja piirteitä aiemman elementtirakentamisen myötä. Näin ollen tulisi kehittää valmistaloja ja lisäkerrosten osalta elementtejä, jotta täydennysrakentamishankkeet toteutuisivat kohtuullisin kustannuksin ja myyntihinnoin sekä asukkaille kohtuullisessa ajassa. Täydennysrakentamishankkeissa rakennusympäristöstä muodostuvat haasteet lisäävät pääsääntöisesti rakentamisen kustannuksia. Toisaalta rakennuspaikan ympäristön ominaisuudet (melu, pysäköinti) voivat vähentää toteutuvaa myyntihintaa ja näin täydennysrakentamisen taloudellinen kannattavuus laskee. Lainsäädännölliset haasteet vaikuttavat pääasiassa hankkeen suunnittelun pituuteen. Asukkaiden kuulemisprosessi kaavoituksessa on jo sosiaalisen harmonian vuoksi tarpeellista. Hankkeen vaikutus naapurikiinteistöjen arvoon jätetään usein huomioimatta, joka onkin olennaisin syy naapureilla vastustaa kaavamuutosta. Itse kaavoitusmääräyksiin tulisi saada joustoa, jotta asuinkustannukset saataisiin kohtuullisiksi uusille asukkaille. Intressihaasteet ovat usein hankkeissa monitahoisia ja ne risteävät jo nykyisten asukkaiden keskuudessa kuulemisvaiheessa. Täydennysrakentamisen suosiminen on kunnalle nykyisellään kannattavaa erityisesti ennen 1990-lukua rakennetuilla alueilla. Uudisrakennusten omistajilta kerättävillä vesi-, viemäri ja kaukolämpöliittymismaksuilla pystytään rahoittamaan alueella peruskorjausikään tulleet vanhat vesi-, viemäri ja kaukolämpöputket ja rakentamaan uusien lisäksi sekä mahdollisesti muitakin kehityshankkeita. Lähiöiden palveluja ja sosiaalista kulttuuria tulisi kehittää tulouttamalla kaupungille uudisrakentamisesta tullut hyöty takaisin alueelle kuten ulkomailla. Korvamerkitsemisen suotavuutta lisää valmista infrastruktuurista saadut kustannussäästöt. Tätä korvamerkitsemisestä ei tehdä toistaiseksi. Väljästi rakennetuissa lähiöissä asuntojen arvoon vaikuttaa ikkunoista avutuvat avarat ja vehreät maisemat sekä hoitovastikkeen suuruus. Hoitovastikkeisiin ei talvikunnossapitokaan ole luonut korotuspaineita yleensä. Nämä seikat voivat täydennysrakentamisen myötä muuttua ja tarkempi arviointi yksittäisten asuntojen arvoon olisi suotavaa kaavoituksen laadinnassa. Täydennysrakentamiseen ja rakennusten peruskorjaukseen liittyy laaja taloudellinen ja sosiaalipoliittinen näkökulma. Yhtiökokouksessa tulevat äänestykset ovat ratkaisevassa asemassa ja äänestystulos riippuu äänestäjien taustoista. Tontinvuokrasopimuksien uusiminen, täydennysrakentamispäätöksestä lisääntyneet hoitokustannukset 172

184 tai linjasaneeraus nostavat asumiskuluja. Se tarkoittaa pienituloiselle omistus- tai vuokra-asujalle asumistuen lisäksi toimeentulotuen hakemista, jonka maksajana toimii kunta itse. Tämä asia tulisikin ottaa huomioon kaupunkisuunnittelussa. Se tukee myös lainsäädännöllistä muutosta asunto-osakeyhtiölle rahoittaa hoitokuluja nykyistä laajemmilla tavoilla. Tällä hetkellä tontin vuokrasopimuksen umpeutuminen ei ole näkynyt asuntojen kauppahinnoissa tai myyntiajoissa. Tieto muista mahdollisuuksista ovat olleet puutteellista ja tontin vuokrasopimuksien on oletettu jatkuvan. Asukkaiden ei tulisi pitää tontin vuokra-ajan jatkamista itsestäänselvyytenä, sillä kohteesta riippuen kuntatalouden kannalta muut ratkaisut voivat olla kannattavampia. Allekirjoitetussa tontin vuokrasopimuksessa voi olla lause lunastuskorvausten määrästä ja se voi olla eriäväinen voimassa oleva maanvuokrauslain kanssa. Sen vuoksi lunastusmenettelyn oikeudellisen tilan selvittämiseen tulee varautua. Osakkaiden tai omistajan kannalta lunastuskorvaus voi jäädä pienemmäksi kuin maksettu kauppahinta, tällöin koko osakekannan myyntiä tulisi harkita jo aiemmin rakennusyhtiölle. Asunto-osakeyhtiön oikeus toimia rakennuttajana lisäisi täydennysrakentamisesta ja kohtuuhintaista asuntotuotantoa, jos se mahdollistettaisiin asunto-osakeyhtiölain muutoksella. Lainsäädännöllinen muutos mahdollistaisi silloin laajan peruskorjauksen tai rakennusvirheiden korjaamisen sijasta asunto-osakeyhtiölle korvausrakentamisen. Nykyisen lainsäädäntömuodon päätarkoitus on osakkaiden riskin pienentäminen estämällä toimimisen rakennuttajana. Riskinoton rajoittaminen lainsäädännöllä on hyvin tärkeää. Toisaalta kosteusvaurioista kärsivissä asunto-osakeyhtiömuotoisissa rivi- tai pienkerrostalossa osakkaat ovat itse valmiita riskiin, koska heille suurempi riski on omat terveydelliset haitat ja talousvaikeudet. Asunto-osakeyhtiönlain tulisi tulevaisuudessa tukea korvausrakentamista ja tontin käytön tehostamista myös asuntoosakeyhtiön nimissä. Täydennysrakentamisen kannattavuus usein kulminoituu pysäköintiratkaisuissa. Pysäköintikenttien muuttaminen asuinkäyttöön voidaan tehdä usein vain maanalaisilla pysäköintihalliratkaisuilla. Pysäköintikustannusten rahoittaminen ja niiden jakautuminen osapuolien kesken ovat ratkaisevassa asemassa. Pysäköintihalliyritysten perustaminen ei ole riskitöntä. Asunto-osakeyhtiöt vastaavat itse pysäköintimuutoksien tarvittavista kustannuksista, minkä rahoitusratkaisut ovat autohalliosakkeiden myynti tai täydennysrakentamisesta saadun voiton hyödyntäminen. Jos pysäköintijärjestelyn kustannukset maksaa yksistään rakennettava uudisrakennus, asuntojen myyntihinta nousee tai rakennuksen koko ja tontin tehokkuus on oltava suuri, mikä ei arkkitehtuurisesti välttämättä sopisi alueelle. 173

185 Helsingissä vuokratonteille myönnettävä täydennysrakentamiskorvaus asuntoosakeyhtiöille tontin osan luovuttamisesta kaupungille on joskus suuruudeltaan riittämätön, joka ei houkuttele asunto-osakeyhtiötä osallistumaan hankkeeseen. Tilanne korostuu silloin, kun asunto-osakeyhtiöt ovat suuria tai pysäköintijärjestelyt on toteutettava maanalaisina. Omistustonteilla pysäköintijärjestelyiden kustannukset on veroteknisesti kannattavinta kattaa täydennysrakentamisen voitoilla. Autonormi sellaisenaan palvelee tasapuolisesti kaikkia asukkaita. Sen avulla voidaan taata, ettei pysäköintipaikkoja jätetä toteuttamatta kustannusten vähentämiseksi. Auton hankintaa ei voida rajoittaa autottomissa kortteleissa. Jälkikäteen järjestettyjen lisäparkkipaikkojen ja kadunvarsipaikkojen kustannukset tulevat silloin kuntalaisten maksettaviksi. Tietyillä alueilla autopaikkojen kysyntä voi olla normin asettamaa määrää suurempaa. Sen vuoksi täydennysrakennussuunnitelmat tulisikin suunnitella niin, että tilaa jätetään tulevaisuuden pysäköintipaikkoja varten ja ne voidaan toteuttaa kohtuullisin kustannuksin. Täydennysrakentamisen perusta on kaupunkirakenteen tiivistäminen ja palveluiden monipuolistaminen. Sillä tavoitellaan palvelujen tuottamisen tehokkuutta. Uudistuotannon myötä joukkoliikenteen potentiaalinen käyttäjämäärää kasvaa. Joukkoliikenteen avulla voidaan vähentää yksityisautoilun ympäristövaikutuksia. Työssäkäynti- ja asuinalueiden sekoittuminen tehostaa osaltaan joukkoliikennevuorojen käyttöä. Toimistojen rakentamien melusuojaksi on toimiva ratkaisu mahdollistamaan asuinrakennusten rakentamista samalle tontille. Taloudellisen kannattavuuden parantamiseksi lähiöalueilla toimistojen pysäköintijärjestelyt tulisi järjestää pintapaikkoina. Toimistojen rakentamista lähiöalueille tulee aina tarkastella ennalta kannattavuuslaskelmilla. Tällä hetkellä markkinatilanne ei ollut suotava Kannelmäen toteutukselle, mutta toisessa markkinatilanteessa se voitaisiin toteuttaa. Rakennusten energiatehokkuus on parantunut vuosikymmenen aikana. Täydennysrakentamisen myötä alueelle tulee kahden eri energialuokan rakennuskanta. Sen vaikutusta asuntojen hintoihin ja kysyntään on vaikea arvioida ennalta. Jos asuntoosakeyhtiö on saanut tontin myynnistä tai luovuttamisesta täydennysrakentamiseen voittoa, se kannattaa hyödyntää energiatehokkuuden parantamista edistäviin toimenpiteisiin. Lisäksi olisi hyvä huomioida yksittäisen energiatehokkuuden parannuskeinon tuomat riskit asumisterveyteen, jos kyseessä on erityisesti vanha rakennus. Kosteusja sisäilmaongelmia voidaan aiheuttaa käyttö- tai rakennusvaiheen aikana huolimattomuudella entistä helpommin. 174

186 Energiatodistuksen tarkoituksena on antaa tietoa rakennuksen energiatehokkuudesta ja uudella luokittelulla rakennukset ovat eri lämmitysmuodoilla paremmin vertailukelpoisia keskenään. Yhteistilojen määrä ja käyttötapa vaikuttavat rakennuksen energiatodistuksen energialuokkaan. Se voikin vähentää rakennuttajan halukkuutta rakentaa yhteissaunoja ja talopesuloita, jos energiatodistuksen tietoarvo kasvaa asuntokaupassa. Kunnan laatimissa tontin vuokrasopimusehdoissa voidaan mainita sallittu energiamuoto. Se ei välttämättä ole tulevien asukkaiden kannalta taloudellisin tai ympäristöystävällisin vaihtoehto. Täydennysrakentamistontit ovat ominaisuuksiltaan usein sellaisia, että lisäkustannuksia muodostuu rakennusteknisistä ratkaisuista. Sen vuoksi energiamuotoa ei tulisi rajoittaa, jotta matalalla hoitovastikkeella voidaan tasoittaa korkean myyntihinnan aiheutuvia kustannuksia uusille asukkaille. Täydennysrakentamisen seurauksena saadun taloudellisen hyödyn sijoittaminen eroaa yksityishenkilön ja asunto-osakeyhtiön osalta. Yksityisen sijoittamispäätöksiä ei verotuksen lisäksi merkittävästi rajoiteta. Sijoituskohteena voivat olla korjaushanke, pankin sijoitustuotteet, uusiutuvan energian järjestelmät tai muu käyttö. Asuntoosakeyhtiön voiton sijoittaminen on lain mukaan rajattua ja vain rakennuksen ylläpito ja korjaus ovat vaihtoehtoina. Lain muutoksella tulisi suoda asunto-osakeyhtiölle mahdollisuus sijoittaa varallisuutta laajemmin. Asunto-osakeyhtiön potentiaalisia sijoituskohteita olisivat osakkeet, osakkuus suuremman luokan tuulivoimalaan tai tehokas aurinkoenergiajärjestelmä. Sijoituksien päätarkoituksena olisi varmistaa kohtuullinen hoitovastike ja toiminnan rahoittaminen. Ilman muutosta hyvin hoidettujen asunto-osakeyhtiöiden ei kannata luovuttaa tontin osaa tai korottaa rakennusta, koska saatua varallisuutta ei voi sijoittaa tuottoisasti. Euroopan yhtenäisten sähkömarkkinoiden ja Smart-Grid-verkon (älykässähköverkko) tuleminen ovat haaste suomalaiselle asunto-osakeyhtiömuodolle. Muualla Euroopassa on mahdollisuus vapaammin investoida uusiutuviin sähkön- ja lämmöntuotantojärjestelmiin sekä itsenäiseen lisärakentamiseen, päätarkoituksena asumiskustannuksien alentaminen. Kasvaneita asumiskustannuksia pääkaupunkiseudulla voitaisiin madaltaa lisäämällä sijoitusvapautta ja samalla tehdä täydennysrakentamisesta houkuttelevampaa. 175

187 15 Lähteet Aaltonen Aaltonen I VS:Tiedustelu tontin vuokra Kannelmäki ja Herttoniemi/puhelu 4.4 [yksityinen viesti]. Vastaanottaja: Lähetetty :44 Airo 2013, Airo,Tatu. Lehtiartikkeli "Kiisteltytornitalo varjostaa seniorikorttelia" Julkaistu Aamulehti painettu lehti s. A10 Alku Alku, Antero. Liikenteen ja yhdyskuntarakenteen vuorovaikutus (esitelmä). Metropolifoorumi Maankäytön, asumisen ja liikenteen kipukohdat metropolissa. Rakennustietosäätiön (RTS) tilaisuus Helsingissä. Saatavissa: _Metropolifoorumi_ pdf viitattu Arabianranta.fi Arabianranta-internetsivusto. Etusivu>Asuminen> Keskustelupalsta ja >pysäköinti. Saatavissa: viitattu Arola Arola, Heikki. Lehtiartikkeli Maalämpö ylitti odotukset. Julkaistu Helsingin Sanomat painettu lehti s. B7 As Oy Alakiventie Asunto Osakeyhtiö Alakiventie 8- kotisivut. Päivitetty Saatavissa: Viitattu Asuntokauppalaki Suomen tasavallan ajantasainen lainsäädäntö. 1994/834. Saatavissa: Viitattu Asunto-osakeyhtiölaki (AsOyL) Suomen tasavallan ajantasainen lainsäädäntö. 2009/1599. Saatavissa: Viitattu B&M Oy Arkkitehtitoimisto B &M Oy. HOT-R vanha Herttoniemi- Kaupunkirakenteen kestävän täydentämisen visio Arkkitehtisuunnitelmat ja pyynnöstä annetut lisätiedot. Suunnitelmat nähtävillä alkaen osoitteessa Badermann Badermann, Elmar. Täydennysrakentaminen vanhassa ympäristössä. Tutkimusraportti 1/1990.Ympäristöministeriö. ISBN s. Bjarke Ingels Group Bjarke Ingels Group suunnitelma MAR Maritine Youth House, Kööpenhamina Tanska. Pilaantuneen maan päälle rakennettu puukansi. Saatavissa: viitattu Bäck Bäck Lasse. (Isännöitsijä Talokontrahti Oy)- Seppälä Tiina haastattelu Helsinki 176

188 Dones et al Dones R., Heck T. & Hirschberg S Greenhouse gas emission from energy systems: comparison and overview. PSI Annual Report 2003 Annex IV. Paul Scherrer Institut. Switzerland. Saatavissa: viitattu Eksymä Eksymä, Anna. Uutinen "Asunnottomien törttöily ärsyttää Töölössä". Julkaistu Yle Uutiset Saatavissa: Viitattu Ellilä Elillä, Tiina. Lehtiartikkeli Kallistuva asuminen saa ihmiset muuttamaan pois keskuksista. Julkaistu Aamulehti painettu lehti s. A06 Energiamarkkinavirasto Sähkönhintavertailu-työkalu. Haettu kwh/a kulutus. Sijainti Helsinki. Saatavissa: Viitattu Energiateollisuus ry 2011 a. Maanalaisten kiinnivaahdotettujen kaukolämpöjohtojen rakentamiskustannukset ET-kaukolämpökansio 2/8. Energiateollisuus ry. Saatavissa: Maanalaisten kiinnivaahdotettujen kaukolämpöjohtojen rakentamiskustannukset viitattu Energiateollisuus Ry 2011 b. Energiavuosi 2011 Sähkö esitys. julkaistu: , päivitetty: kalvo 25. Saatavissa: viitattu Energiatodistus.info Energiatodistuksen informaatiosivusto kuluttajille, taloyhtiöille ja uudisrakentajille. Ylläpitäjä Saatavissa: viitattu Espoon Kaupunki Espoon hulevesiohjelma Espoon Kaupunki. Saatavissa: viitattu Fimera Oy Fimera Oy:n internetsivusto >Vihreä rakentaminen > Mitä ovat LEED ja LEED-sertifiointi. Saatavissa: viitattu Finavia Finavia Toteutuneiden tilanteiden lentokonemeluselvitykset, melualuekartat Helsinki-Vantaan lentokenttä. Saatavissa: viitattu

189 Flycktman & Helynen Flyctman, Martti & Helynen, Satu. Hyötysuhteiden määrittäminen päästökaupan alkujakoa varten. Tutkimusselostus VTT Prosessit. Valtiollinen tutkimuslaitos 26 s. Saatavissa: e1f0feb56dfdc0f7c225716b003b526c/$file/hyotysuhteiden_maarittaminen_04.pdf viitattu Fonecta Karttakeskus. Fonecta. Saatavissa: viitattu Fortum Fortum aurinkosähköpaketti. Aurinkoinvestointilaskuri. Saatavissa: aaminen/pages/default.aspx viitattu Glendening & Kienitz Glendening, P. N., Kienitz, R. Managing Maryland s Growth - Models and Guidelines for Infill Development Maryland Department of Planning. 52 s. Saatavissa: al_1.pdf viitattu Grönfors Re:Fwd:Päästökertoimet - miten tuotettu [yksityinen sähköpostiviesti] vastaanottaja: tiina.seppala@aalto.fi. lähettäjä: Kari Grönfors 15. tammikuuta :36 Haahtela & Kiiras Haahtela, Yrjänä. & Kiiras, Juhani. Talonrakennuksen kustannustieto Tammer-paino Oy. 390s. ISBN Haapio & Viitaniemi Haapio, A. & Viitaniemi P. A critical review of building environmental assessment tools. Environmental Impact Assessment Review Volume 28, Issue 7, October 2008, Pages Saatavissa: viitattu Hanhivaara 2012 a. Hanhivaara, Jussi. Uutinen "Syke: Tulvatilanne hyvin poikkeuksellinen". julkaistu Yle-verkkosivu: Yleisradion Uutiset - Kotimaa klo 14:58 Saatavissa: viitattu Hanhivaara 2012 b. Hanhivaara, Jussi. Uutinen "Tulvavalli murtui Ulvilassa". julkaistu Yle-verkkosivu: Yleisradion Uutiset - Kotimaa klo 18:34. Saatavissa: viitattu

190 Hannuksela Hannuksela, Matti. Sähköyliherkkyys Lääkärikirja Duodecim Kustannus Oy Duodecim Saatavissa viitattu Hartiala 2012 a. Hartiala, Karoliina (toim.) HOT-R tutkimushankkeen loppuraportti Uudistuva Kaupunki. Aalto-yliopisto. ISBN: s. Hartiala 2012 b. Hartiala, Karoliina. HOT-R tutkimushankkeen Kannelmäen täydennysrakentamisen suunnitelma. Osa yksityisestä kokoelmasta, Osa julkaistu osoitteessa Viitattu HE 81/2006. Hallituksen esitys Eduskunnalle maankäyttö- ja rakennuslain muuttamisesta. Hallituksen esitykset: HE 81/2006. Saatavissa: viitattu Hellgren Hellgren, Matti. Talokeskus Oy esitys- Tavoitteellinen ylläpito ja energianhallinta. Finnbuild messut, Helsinki Helsingin Energia 2012 a. Helsingin Energia sähkölasku Tiina Seppälä Helsinki. Sähkönsiirto yleissiirto Helen Sähköverkko Oy. yksikköhinnat laskuerittelyssä Helsingin Energia 2012 b. Sähkön ja kaukolämmön alkuperä internetsivu: Saatavissa: Viitattu Helsingin Energia 2012 c. Helsingin Energian kaukolämmön kustannusarviolaskuri Saatavissa: viitattu Helsingin Energia 2012 d. Liittymishinnasto Saatavissa: Viitattu Helsingin Energia 2012 e. Kaukolämmön hinnasto Saatavissa: Viitattu Helsingin kaupungin tietokeskus Asuntokuntien tulot Helsingissä Tilastoja 8/2010. Helsingin kaupungin tietokeskus. Saatavissa: Viitattu Helsingin kaupungin tietokeskus Asuntojen vuokrat Helsingissä. Tilastoja 10/2011. Helsingin kaupungin tietokeskus. Saatavissa:

191 Helsingin kaupunki autopaikkojen toteuttamiskustannukset ja niiden kohdistaminen nykyistä suuremmassa määrin autopaikkojen käyttäjille. Autopaikkatyöryhmä Helsingin Kaupunki. Saatavissa: Ksv_ _Kslk_4_Pk/FCE C A2AC-AAB78C71D007/Liite.pdf Viitattu: Helsingin kaupunki Katsaus Helsingin pilaantuneisiin maihin Helsingin kaupunkisuunnitteluviraston yleissuunnitteluosaston selvityksiä 2010:4 ISSN Saatavissa: Helsingin kaupungin ympäristökeskus Internet-sivut Maaperän pilaantuminen. Ylläpitäjä Helsingin kaupungin ympäristökeskus. Saatavissa: Viitattu Helsingin kaupunki 2011 a. Internet-portaali Uutta Helsinkiä. Rakentamiseen liittyvä internetsivusto > Täydennysrakentaminen >Hyödyt ja Haasteet > Kaupungille. Saatavissa : Viitattu Helsingin kaupunki Täydennysrakentamiskorvaus-esite. Täydennysrakentamiskorvauksen ehdoista kertova paperinen esite. Saatavissa: Helsingin kaupunki Helsingin kaupunki 2011 c. Internet-portaali Uutta Helsinkiä. Rakentamiseen liittyvä internetsivusto > Täydennysrakentaminen >Prosessi > Kaupungin vuokratontilla. Saatavissa : Viitattu Helsingin Kaupunki a. Internet-portaali Uutta Helsinkiä. Rakentamiseen liittyvä internetsivusto. Saatavissa: viitattu , Helsingin kaupunki b. Helsingin kaupunki 2012 Rakennusvirasto. Rakennusvirasto > Pysäköinti > Asukaspysäköinti > Saatavissa: viitattu Helsingin kaupunki 2012 c. Internet-portaali Uutta Helsinkiä. Rakentamiseen liittyvä internetsivusto > täydennysrakentaminen > Prosessit > omistustontti. Saatavissa : Viitattu Helsingin kaupunki 2012d. Käyty keskustelu. Tapaaminen heinäkuuta.2012 Helsingin kaupunki Tonttiosasto. Tiina Seppälä, Kirsi Federley ja Esko Patrikainen. Helsingin Kaupunki 2012 e. Rakennusviraston ohjeet ja hinnastot. Yleisen alueen vuokraaminen rakennustyöhön. Rakennusviraston internetsivusto > Luvat ja maanvuokraus > Työt kaduilla ja puistoissa. Helsingin kaupunki Saatavissa: 180

192 maanvuokraus/ty_t+kaduilla+ja+puistoissa/ohjeet+ja+hinnastot&current=true viitattu Helsingin kaupunki 2012 f. Kaupunginjohtajan ehdotus vuoden 2013 talousarvioksi - esitys. Saatavissa: tiivistelma-lofi.pdf viitattu Helsingin kaupunkisuunnittelulautakunta Helsingin kaupunkisuunnittelulauta 04 / Asuintonttien autopaikkamäärien laskentaohje. 17. tammikuu Saatavissa. viitattu Helsingin rakennusvalvontavirasto Helsingin kaupunginhallituksen hyväksymä rakennusvalvontataksa verkkojulkaisu 22s. Saatavissa: alvontataksa_ pdf?mod=ajperes&cacheid=2c8c3f00496e0b9eaccabeaa4e4cb5 df viitattu Helsingin sosiaali- ja terveysvirasto Helsingin sosiaali- ja terveysvirasto- internetsivut. Päivähoitopaikan hakeminen. Sosiaali- ja terveysvirasto > Päivähoito > Kunnalliset päiväkodit > Hakeminen >. Saatavissa: viitattu Helsingin tietokeskus Tilastoja 8: Toimitilamarkkinat Helsingissä syksyllä Saatavissa: Viitattu Helsinginseutu.fi Helsinginseutu.fi-verkkosivusto Etusivu > Apua arjessa> Asuminen >. Saatavissa: nhusten+laitoshoito viitattu HSY 2012 a. Helsingin Seudun ympäristöpalvelut Helsingin seudun ympäristöpalvelut kuntayhtymä. Taksa. HSY:n vesihuollon taksa Espoo alkaen. 6s. Saatavissa: uollon_taksat_espoo_2012.pdf viitattu

193 HSY 2012 b. Helsingin Seudun Ympäristöpalveluiden jätehuollon hinnasto alkaen.helsingin Seudun Ympäristöpalvelu Saatavissa: viitattu " Huotari Huotari, Päivi. Lehtiartikkeli Hukattu vinttiraha ei lämmitä. Julkaistu Helsingin Sanomat painettu lehti s. A5 Häkkinen Häkkinen, Auri. Espoon kaupunkisuunnittelujohtaja Torsti Hokkanen haastattelu kolme näkemystä kaupunkisuunnittelusta. Julkaistu Rakennuslehti painettu lehti s IEA International Energy Agency (IEA) CO2 Emissions from fuel combustion - IEA statistics. IEA Publications oct Saatavissa: viitattu Ilmatieteen laitos 2013 a. Ilmatieteen laitos Ilmasto-opas.fi internetsivusto >Suomen muuttuva ilmasto Saatavissa: opas.fi/fi/ilmastonmuutos/suomen-muuttuva-ilmasto/-/artikkeli/8c965cac a60- bef9-712f038320be/suomen-muuttuva-ilmasto.html viitattu Ilmatieteenlaitos 2013 b. Ilmanlaatu ja sää teematietoa ja tiedote Ilmanlaatua heikentänyt kylmä ja kuiva sää :00. Saatavissa: Teematietoa>Yhteiskunta, terveys ja turvallisuus ja Ilmatieteen laitos >Tiedotearkisto viitattu IPCC Intergovernmental Panel on Climate Change. Fourth Assessment Report: Climate Change Working Group I: The Physical Science Basis. Chapter Direct Global Warming Potentials. Saatavissa: viitattu Jakonen Jakonen, Jani. Lehtiartikkeli "Taka-Töölön asuntla viivästynyt yli vuoden". Julkaistu Helsingin Uutiset. saatavilla viitattu Julien De Smedt Architects Julien De Smedt Architects (JDS). Pysäköintiratkaisu the Mountain Kööpenhamina Tanska. Saatavissa: viitattu Juntunen 2012 a. Juntunen, Esa. Lehtiartikkeli Tykkien tilalla nousee koteja. Julkaistu Helsingin Sanomat painettu lehti s. A11 182

194 Juntunen 2012 b. Juntunen, Esa. Lehtiartikkeli Kehysidylli sai katumapäälle. Julkaistu Helsingin Sanomat painettu lehti s. A5 Jyväskylän Energia 2012 Sähkön alkuperä internetsivu. Saatavissa: ja sähköposti Kantomaa minuuttia-ohjelma Meluriesa laatuasunnossa. Toimittajana Raija Kantomaa MTV3 media. Saatavissa: viitattu " Karismo & Tyynysniemi Karismo, Anna ja Tyynysniemi, Matti. Lehtiartikkeli "Kaavoittaja nostaa asuntojen hintaa". Esitetty Helsingin kaupungin Asuntotuotantotoimiston esimerkkilaskelma. julkaistu Helsingin Sanomat painettu lehti B6- B7 viitattu Karjalainen Karjalainen, Pauli. Oppimateriaalit: Ihminen ja ympäristö. Pirkanmaan Ammattikorkeakoulu Saatavissa: viitattu Kiinteistönmuodostuslaki. Suomen tasavallan ajantasainen lainsäädäntö. 1995/554. Saatavissa: Viitattu Kiinteistötieto Oy RAKLI-KTI Toimitilatilaparametri kevät Saatavissa: Viitattu Kiinteistöverolaki Suomen tasavallan ajantasainen lainsäädäntö.1535/1992.saatavissa: viitattu Kiinteistövirasto 2012 a. Helsingin kaupungin Kiinteistöviraston ilmoitukset. Myydään ja vuokrataan-ilmoitukset: Mariankatu 3 myyntiin, Myydään Käpylän Vuoritalo, "Villa Arabeski" - nyt myynnissä. Saatavissa: Kiinteistövirasto 2012 b. Vuonna 2010 päättyvien asuntotonttien maanvuokrasopimusten uusiminen.helsingin kaupungin Kiinteistövirasto. Saatavissa sopimusten+uusiminen viittattu Koistinen Koistinen, Olavi. Lehtiartikkeli "Varainsiirtoveron korotus siirtyy maaliskuun alkuun tekijä Olavi Koistinen". Julkaistu HS-verkossa Helsingin Sanomat. Saatavissa: viitattu

195 Koivula Koivula, Petri. Artikkeli Pientalot rakennusten energiatodistusten piiriin Julkaistu painettu Rakennuslehti s.8 Kokko Kokko, Outi. Lehtiartikkeli "Tasaa itse sähkölaskusi - talon lämmitys sähköllä voi paisuttaa laskun talvella". julkaistu Helsingin Sanomat painettu lehti B9-B10 viitattu Komulainen Komulainen, Hannu. Terveysriskit ja niiden arviointi-pilantuneet maat. Esitys Ympäristöterveyden osasto. Kuopio. Kansanterveyslaitos. viitattu Koski Koski, Kimmo. Kuntatalous ja yhdyskuntarakenne. Suomen ympäristö 42/2008. Ympäristöministeriö. ISBN (PDF). 53 s. Saatavissa: Viitattu Koskimies Koskimies, Pertti Suomen lintuopas WSOY. ISBN Koskinen Koskinen, Leena. Lehtiartikkeli "Rantatonteista tuli aavekaupunki". Julkaistu Aamulehti painettu lehti etusivu+ A Kostiainen YIT:n kaupunkikehityksen johtaja Juha Kostiainen Kaupunkirakentamisen näkymät "-haastattelu Huomenta Suomi klo 7.40 Saatavissa: Kukkonen Kukkonen, Esko Uusia ratkaisuja raideliikenteen tärinän ja runkomelun vaimennukseen. artikkeli 1/2010 s. 16. Saatavissa: viitattu Kuntaliitto Kuntien tulo- ja kiinteistöveroprosentit Kunnat.net xls. Julkaisija: Kuntaliitto Saatavissa: efault.aspx viitattu Kurnitski Kurnitski Jarel REHVA. EPBD implementation in Finlandesitys- Finnbuild messut, Helsinki Lindroth Lindroth Kaarina. (Kiinteistöpäällikkö Ovelia Oy)- Seppälä Tiina haastattelu Helsinki 184

196 Lukkarinen Lukkarinen, Sanna. Asunto-osakeyhtiön lisärakentamisen taloudellinen kannattavuus. Diplomityö Rakentamistekniikan laitos. Insinööritieteiden korkeakoulu. Aalto-yliopisto. 161 s. Saatavissa: Rakennustekniikan kirjasto, Otaniemi LVI-talotekniikkateollisuus ry Energiatehokkuuskäsitteiden viidakossa. pdf julkaisu. uusittu ylläpitäjä LVI-talotekniikkateollisuus ry. Saatavissa: viitattu Maanvuokralaki Suomen tasavallan ajantasainen lainsäädäntö. 1966/258. Saatavissa: Viitattu Malin Malin, Kimmo. Muutoksenhaku kaava-asioissa -hallintotuomioistuimet Ympäristöministeriön raportteja 9/2008. Ympäristöministeriö ISBN (PDF) Matilainen Matilainen, Pellevo. Ympäristötehokas Skanskatalo. Finnbuiltmessuilla Skanska Oy. Saatavissa: UenergypolicyandobjectivesinFinland.aspx viitattu Merikoski Merikoski P-L. Kauklahti vehreä pikkukaupunki puhkesi kukkaan Asuntomessut Espoossa 2006 loppuraportti 35s. Saatavissa: viitattu Minder & Pfluger Minder CE, Pfluger DH. Leukemia, brain tumors, and exposure to extremely low frequency electromagnetic fields in Swiss railway employees. American Journal Epidemiol May 1;153(9): Saatavissa: viitattu Motiva Motiva- internetsivusto: Matalaenergiatalon määritelmiä. > Rakentaminen > Millainen on energiatehokas pientalo?. Saatavissa: giatalon_maaritelmia Viitattu Motiva Motiva- internetsivusto: Aurinkokeräimet. > Toimialueet > Uusiutuva energia > Aurinkoenergia > Aurinkolämpö > Aurinkokeräimet>. Saatavissa: kokeraimet Viitattu

197 MRL lyh. Maankäyttö-ja rakennuslaki.suomen tasavallan ajantasainen lainsäädäntö. 1999/132. Saatavissa: Viitattu Museovirasto ja Ympäristöministeriö Suojellut rakennukset Suomessa määritykset ja kohdejoukon kuvaus. Muistio Museovirasto ja Ympäristöministeriö. Saatavissa: viitattu Mölsä Mölsä, Seppo. Lehtiartikkeli TTY: Tiukkatahtiset Energiamääräykset lisäävät homeriskejä. Julkaistu Rakennuslehti painettu lehti s.8 Neapo NEAPO lisäkerros nostaa talosi arvoa. Lisäkerros-konsepti. Neapo Oy. Saatavilla: viitattu Nieminen 2011a. Nieminen, Jyri. Tietopaketti taloyhtiöille INNOVA Kerrostalosta passiivitaloksi INNOVA-tutkimushanke raportti. Julkaisija VTT Saatavissa: viitattu Nieminen 2011b. Nieminen, Jyri. Nollaenergiarakentaminen-esitys. Lehdistötilaisuus VTT Saatavissa: viitattu Nordea Asuntolainalaskurit. Kuinka paljon voin saada lainaa? Ja Millainen asuntolaina sopii sinun elämääsi?. Nordea Pankki Suomi Oyj Saatavissa: viitattu Norokorpi Norokorpi, Kimmo. Lehtiartikkeli Home uhkaa jo uusia taloja tässä syy. Julkaistu :11 Taloussanomat verkko-lehti Nurmi et al Nurmi P et al Nurmi P., Heinonen T., Jylhänlehto M., Kilpinen J., Nyberg R Helsingin kaupungin hulevesistrategia. Helsingin kaupungin rakennusviraston julkaisut 2008:9 / Katu- ja puisto-osasto ISBN s. Saatavissa: viitattu Oikotie Haku kartalla Espoo. Soukansalmentie Espoo. Oikotiepalvelusta Talo-sivut ja myynti-ilmoitukset Saatavissa: ja Nuottalahti Espoo Oikotiepalvelusta Talo-sivut ja myynti-ilmoitukset Saatavissa viitattu

198 Oikotie Tarkasteltu Oikotie.fi/myytävätasunnot uusinta myyntiin tullutta omakotitaloa Helsingissä ja Tampereella ja niiden tontin koko. rakennusvuosittain , , Tampereella koon ka. on m 2 ja 2000-luvulla 744 m 2. Helsingissä m 2, m 2, m 2. Erityisesti otannan pienin tontin koko löytyy 2000 luvulta, joka oli Tampereella 442m 2 ja Helsingissä 551m 2. Tämä havainto viittaisi juuri tontin lohkomiseen. Oiva-tietojärjestelmä OIVA - Ympäristö- ja paikkatietopalvelu asiantuntijoille. Ympäristöhallinnon paikkatietoaineistot:'pilaantuneet maat -kartalla. Saatavissa: viitattu Ojala Ojala, Kari. Liikenne yhdyskunnan suunnittelussa. Ympäristöopas 104. Julkaistu Helsinki ISBN s. Paavola Paavola, Reijo. mielipidekirjoitus Jaetun tontin lisäverotus voi olla kohtuuton. Julkaistu Helsingin Sanomat painettu lehti Pajuriutta Pajuriutta, Satu. Lehtiartikkeli Kutoutujat odottavat muutto. Uusitut tilat odottavat mielenterveyskuntoutujia Hannusjärvellä". Julkaistu Helsingin Sanomat painettu lehti s. A3, A10 Palttala-Heiskala Palttala-Heiskala, Outi. Arkinor Oy:n Rakennuspaikan valinta ja rakennuksen sijoitus. Saatavissa: viitattu Panchin Panchin, Andrei. Täydennysrakentamisen kustannukset ja hyödyt Kunnan ja Taloyhtiön näkökulma. Diplomityö. Teknillinen korkeakoulu. Saatavissa: viitattu Pentikäinen Pentikäinen, Juha. Ympäristötalo-esitys. Finnbuilt-messuilla Climaconsult Finland Oy. Saatavissa: UenergypolicyandobjectivesinFinland.aspx viitattu Promethor Oy Raideliikenteen aiheuttaman tärinän mittaus - kohde Sorinkatu 6-8, Tampere. Tutkimusraportti.Promethor Oy. Saatavissa: Viitattu: Pölkki Pölkki, Minna. Lehtiartikkeli Vanha saha-alue Joensuussa sai ensimmäiset kerrostalot". Julkaistu Helsingin Sanomat painettu lehti s. A6 187

199 Pönkä & Pukkala Pönkä, Antti & Pukkala, Eero. Lehtiartikkeli: Myllypuron alueen terveyshaittatutkimuksia jatketaan. Internet arkistojulkaisu. Saatavissa: hthttp:// viitattu Quansah et al Quansah R, Jaakkola MS, Hugg TT, Heikkinen SAM, Jaakkola JJK Residential Dampness and Molds and the Risk of Developing Asthma: A Systematic Review and Meta-Analysis. PLoS ONE 2012; issue 7(11). Saatavissa: viitattu Rajala et al Rajala P., Hirvonen H., Perttula S., Lähde E., Pulkka P.,Jarmala L., Laukkanen J., Patronen J., Jokinen M., Rintala T., Rajakallio K. ja Kauppinen T Energiatehokkuus kaavoituksessa - Skaftkärr, Porvoo Kaavarunkovaiheen loppuraportti. Sitran selvityksiä 41. ISBN s. Saatavissa: viitattu Rakennuslehti Lehtiartikkeli "Omakotitalojen hinnat laskivat reilusti pääkaupunkiseudulla". Julkaisija: Rakennuslehti verkkojulkaisu :03 Talous ja julkaistu painetussa lehdessä Saatavissa: viitattu Rakennustieto Kodin Rakennustieto Parhaan lämmitysjärjestelmän löytäminen vaatii vertailemista. toimittanut Sirkka Saari julkaisu syksyllä 2004 Saatavissa: File/Lammitysjarjestelmat.pdf viitattu Ranta & Sipari Ranta, Pertti & Sipari, Jouko. Kaupunkiluonto. Ympäristöverkkoportaali. TekstiMetsätähti Oy Akatemian ECOPLAN-projekti.Saatavissa: viitattu RIL Infrarakentamisen kustannushallinta- Hanke ja rakennusosahinnasto. Suomen Rakennusinsinöörien liitto Ry. Julkaisu RIL ISBN s. Ritvanen et al Ritvanen A., Kissler M. & Pöhnä A Myllypuron kaatopaikka-alueella asuneiden henkilöiden hedelmällisyys, jälkeläisten epämuodostumariski ja vastasyntyneiden terveys. Helsingin Kaupungin Ympäristökeskuksen julkaisuja 3/2003 viitattu

200 RT RT-kortti: Rakennuksen pinta-alat. Asiasisällöltään yhtä pitävä standardin SFS joulukuu s. Saatavissa: viitattu Röösli et al Röösli M, Lörtscher M, Egger M, Pfluger D, Schreier N, Lörtscher E, Locher P, Spoerri A, Minder C. Leukaemia, brain tumours and exposure to extremely low frequency magnetic fields: cohort study of Swiss railway employees. Published online 2007 May 24. Occup Environ Med August; 64(8): Saatavissa: viitattu Salmela Salmela, Marja. Lehtiartikkeli Penttilä rakentaisi pohjoiseen. Julkaistu Helsingin Sanomat painettu lehti s. A11 Salmela & Vahtera Salmela, Merja ja Vahtera, Tiina. Lehtiartikkeli Arvomaisemaan ehkä tuhat taloa. Julkaistu Helsingin Sanomat painettu lehti s. A14 Sandberg OP-Pohjolan kiinteistöpäällikkö Kenneth Sandberg "Varainsiirtoveron nousu ei huolestuta asunnon ostajia"-haastattelu Huomenta Suomi klo Saatavissa: viitattu Santala Santala, Sanna. Oma energiatuotanto ja sen kytkeminen kiinteistöjen sähköverkkoihin. opinnäyte toukokuu Sähkötekniikan koulutusohjelma. Tampereen Ammattikorkeakoulu. 55 s. Saatavissa: ence=2 viitattu Santaoja et al Santaoja T., Siivola M., MarttilaM., Manninen R., Sädevirta S., Huhdanmäki A., Sohn A-M., Tuominen E., Tani A. Ahokas S., Rodriquez K., Piela S., Ahtiainen M., Mattila M Esikaupunkien renesanssi - esikaupunkien kehittämisen toimintatapoja. Helsingin kaupunkisuunniteluvirasto. Edita Prima Oy. 39 s. ISBN s. Semkina Semkina, Soile. Lehtiartikkeli Koti merikontista. Julkaistu Tekniikka ja Talous painettu lehti Seppälä 2012 a. Seppälä Markku (Lahtiset Yhtymä Oy) - Seppälä Tiina keskustelu , Tampereella Seppälä 2012 b. Seppälä, Tiina. Henkilökohtaiseen käyttöön annettu tontin vuokrasopimus. Helsingin kaupungin vuokrasopimus vuodelta 1974 asunto-osakeyhtiön N.N kanssa. Viitattu

201 Sifverberg Sifverberg, Kalle. Lehtiartikkeli Isoille tonteille tuhansien lasku. Julkaistu Helsingin Sanomat painettu lehti s. A4 Silander Silander, Laura. LEED- ympäristösertifikaatin vaatimusten toteutus toimitilarakentamisessa. Diplomityö Rakentamistekniikan laitos. Insinööritieteiden korkeakoulu. Aalto-yliopisto. Saatavissa : Rakennustekniikan kirjasto, Otaniemi Sipilä Sipilä, Hannu. Esitelmä: Energiatodistus ja pätevyydet. Finnbuiltmessuilla Suomen LVI-liitto. Saatavissa: UenergypolicyandobjectivesinFinland.aspx viitattu Sippola Sippola, Anna-Riitta. Lehtiartikkeli "Helsinki käynnistää 170 asuntotontin vuokrankorotukset". Julkaistu Helsingin sanomat painettu lehti s. A8 Sippola Sippola, Anna-Riitta. Lehtiartikkeli Valtaosa viihtyy kotikulmillaan. Julkaistu Helsingin Sanomat painettu lehti s. A10 Sosiaali- ja terveysministeriö Asumisterveysohje - melun ohjearvot asumiseen käytetyissä tiloissa. Sosiaali- ja Terveysministeriön oppaita 2003:1. Saatavissa: viitattu SRV Kannelmäen uudiskohde: Pasuunatie 4. Rakennuttaja SRV Oy. Myyntiesite. Myyntitilanne. Asuntoesittely ja keskustelu välittäjän kanssa Stockholm Vatten Avgift för vatten och avlopp. Taxa 2012 för den allmänna vattenoch avloppsanläggningen i Stockholm och huddinge. Stockholm Vatten Saatavissa: viitattu Strandell Strandell, Anna. Asukasbarometri 2010 Asukaskysely suomalaisista asuinympäristöistä. Suomen ympäristökeskus. 31/2011. ISBN (pdf). Saatavissa: Viitattu Suomen rakentamismääräyskokoelma C3. Ympäristöministeriön asetus rakennuksen lämmöneristyksestä - määräykset 2007 rakennuksen lämmöneristyksestä - ohjeet Annettu Helsingissä 19 päivänä kesäkuuta Saatavissa: 190

202 Suomen rakentamismääräyskokoelma C3. Ympäristöministeriön asetus rakennusten lämmöneristyksestä -määräykset Annettu Helsingissä 22 päivänä joulukuuta Saatavissa: Suomen rakentamismääräyskokoelma D3. Ympäristöministeriön asetus rakennusten energiatehokkuudesta -määräykset ja ohjeet Annettu Helsingissä 22 päivänä joulukuuta Saatavissa: Suomen rakentamismääräyskokoelma D3. Ympäristöministeriön asetus rakennusten energiatehokkuudesta -määräykset ja ohjeet Annettu Helsingissä 30 päivänä maaliskuuta Saatavissa: Suomen rakentamismääräyskokoelma D5. Ympäristöministeriön asetus rakennuksen energiankulutuksen ja lämmitystehontarpeen laskennasta -ohjeet Annettu Helsingissä 19 päivänä kesäkuuta Saatavissa: Suomen ympäristökeskus Maaperän tilasta koottu tietoa. Internet sivusto. Ylläpitäjä Suomen ympäristökeskus. Saatavissa: Viitattu " Suomen kuntaliitto Hulevesiopas. Ohjausryhmän puheenjohtaja Kirsi Rontu. Julkaisija: Suomen kuntaliitto ISBN s. Saatavissa: viitattu Suomi et al Suomi U., Hietaniemi J., Hellgren M. Yksittäisen kohteen CO2- päästöjen laskentaohjeistus sekä käytettävät CO2-päästökertoimet. julkaisija Motiva Oy Saatavissa viitattu Säteilyturvakeskus Voimajohdot ympäristössämme. Säteily- ja ydinturvallisuuskatsauksia. Taitto: Hilkka Karvinen. Saatavissa: efault/voimajohtokatsaus_netti.pdf viitattu: TAKU Taku lisensoitu talonrakennuskustannus-ohjelma versio Tilapohjainen kustannuslaskentaohjelma. Esimerkkirakennusten laskenta Helsingissä vuoden 2012 hintatiedoilla. Kustannustulosteet. Haahtela-kehitys Oy. 191

203 Talja et.al Talja A., Vepsä A., Kurkela J. & Halonen M Rakennukseen siirtyvän liikennetärinän arviointi. VTT Tiedotteita ISSN Teknologiateollisuus Ry Teknologiateollisuus Ry internetsivusto > Palvelut / Energia- ja ilmastoasiat / Teknologia ilmastonmuutoksen torjunnassa / Teknologiat energian käytössä / Rakennusten energiatehokkuus. Saatavissa viitattu Tilastokeskus Tilasto: Asumisen energiankulutus [verkkojulkaisu]. ISSN= , Liitetaulukko 2. Asumisen energiankulutus energialähteittäin vuonna 2011, GWh. Helsinki: Tilastokeskus Saatavissa: viitattu: Tilastokeskus 2011 b. Suomen tilastokeskus 2011 Kasvihuonekaasu inventaario polttosaineluokat Saatavissa: viitattu Tilastokeskus 2012 a. Tilasto: Kuluttajahintaindeksit, kokonaisindeksi Tilastotietokannat > Tietokanta: PX-Web Statfin > Hinnat ja kustannukset/kuluttajahintaindeksi > Muuttujat ja luokat Helsinki: Tilastokeskus. Saatavissa: viitattu: Tilastokeskus 2012 b. Tilastokeskuksen tietokannat. Vanhojen vapaarahoitteisten asuntojen hinnat postinumeroalueittain ja rakennusvuosittain. Saatavissa: Tilastokeskus 2012 c. Tilastokeskuksen tietokannat. Asuntojenhintojen kehitys. Saatavissa: Viitattu Tilastokeskus 2012 d. Uusien asuntojen hinnat ja indeksit vuodesta 2005 lähtien. Saatavissa: Viitattu Toivonen Toivonen, Janne. Lehtiartikkeli Sisäilmaoireista satojen miljoonien lasku. Julkaistu Helsingin Sanomat painettu lehti s. A4 Tulli Ajokilometrit verotuksen perusteena. Suomen Tulli. Saatavissa: Viitattu Tuloverolaki. Suomen tasavallan ajantasainen lainsäädäntö.1535/1992. Saatavissa: viitattu

204 Törmänen 2012 a. Törmänen, Eeva. Lehtiartikkeli Energiamääräykset ovat liian tiukkoja. Julkaistu Tekniikka ja Talous painettu lehti s. 2-3 Törmänen 2012 b. Törmänen, Eeva. Lehtiartikkeli Paksu Bertta pelastaa lähiön. Julkaistu Tekniikka ja Talous painettu lehti s Törnqvist & Talja Törnqvist J. & Talja A. Suositus liikennetärinän arvioimiseksi maankäytön suunnittelussa. VTT working paper no. 50. ISBN s. Saatavissa: viitattu Uitti & Pääkkönen Uitti, Jukka ja Pääkkönen, Rauno Artikkeli: Sähköallergia ei ole allergiaa, mitä se on? Numeron 9/2000 sisällysluettelo Lääketieteellinen Aikakauskirja Duodecim 2000; 116(9): Saatavissa: viitattu: Ulosottohuutokaupat ja Helsingin ulosottohuutokaupat Lauttasaarentie 24-26, omatontti, 2krs, 1h+kk+parv, 27 m2. kunto välttävä, keittiö puuttuu. Huoneistossa hometta, 25 vuotta käytetty varastona (hamstraus) viemärit käyttämättä. Taloyhtiössä putkivaurioita, pysäköintikansi remontti, putkiremonttitulossa 5v. Rakennuksen kuntoon perustuva oma arvio e. Paikalla noin 40, kirjallinen tarjous e - joka oli lähtötaso, yli 140t huutajia 2kpl. Myyty hintaan e Hämeentie A 13 rv vuokratontilla, 56m2 2h+kk, 5krs kunto tyydyttävä/välttävä, kylpyhuone alkuperäinen, keittiöstä jääkaappi puuttui, ei putkiremonttia tehty, vuokrasopimus umpeutuu 2015, ikkunat alkuperäiset. Paikalla 10. Rakennuksen kuntoon perustuva oma arvio e. lähtötarjous 50000e,.-> 52000e. Ulosottoviranomainen keskeytti;alueen käyvän tason mukaan e. Yksi huuto e, joka oli lopullinen hinta. OP-Pohjola lainaneuvottelussa arvioi e ja vakuusarvo e. Umeå Vatten och Avfall AB Taxa för vatten och avlopp. Brukningsavgift >Flerbostadshus Uppdaterad: Umeå Vatten och Avfall AB Saatavissa: shus d131fd26a97a html viitattu Uusivirta Uusivirta, Minna. Lehtiartikkeli Uusi yläkerta vanhan päälle.julkaistu Turun Sanomat painettu lehti s. 43 Valtioneuvosto Valtionneuvoston asetus maaperän pilaantuneisuuden ja puhditustarpeen arvioinnista..asetus annettu Valtioneuvosto. Saatavissa: viitattu

205 Valtionneuvoston päätös Valtionneuvoston päätös Meluntason ohjearvoista Valtioneuvosto annetun meluntorjuntalain (382/87) 9 :n nojalla. Saatavissa viitattu Valtion varainministeriö Rakennusalan suhdanneryhmä RAKENTAMINEN 2012 Rakentaminen supistuu lievästi -työryhmäraportti. Julkaisija Valtionvarainministeriö Saatavissa: set/ rakent/raksuraportti_ pdf viitattu Tuloverolaki. Suomen tasavallan ajantasainen lainsäädäntö.931/1996. Saatavissa: viitattu Vattenfall 2012a. Vattenfall Oy:n suomenkieliset internetsivut - Energianeuvonta. Etusivu>Energianeuvonta>Testaa energiankäyttösi Saatavissa: Viitattu Vattenfall 2012 b. Vattenfall Oy:n suomenkieliset internetsivut - Energianeuvonta. Etusivu>Energianeuvonta> Sinun kotisi energiankulutus Viitattu Vattenfall 2012 c. Vattenfall Oy:n suomenkieliset internetsivut - Energianeuvonta. Etusivu>Energianeuvonta> Tietokoneet ja sähkönkulutus Viitattu Vepsäläinen Vepsäläinen, Pauli Pilaantuneiden maiden kunnostus. Aaltoyliopisto. Rak Ympäristögeotekniikka, luentomateriaali Saatavissa: Viitattu: Vero 2012 a. Oman asunnon myyntivoiton verotus. Syventävät vero-ohjeet henkilöasiakkaan tuloverotus. Voimassa toistaiseksi. Saatavissa: FI/Syventavat_veroohjeet/Henkiloasiakkaan_tuloverotus/Luovutusvoitot_ja_tappiot/O man_asunnon_myyntivoiton_verotus(12050) viitattu Vero 2012 b. Verohallinto. Kiinteistöjen verotus. Saatavissa: FI/Henkiloasiakkaat/Kiinteistojen_verotus viitattu Verohallinto Henkilöverotuksen käsikirja Verohallinnon julkaisu ISBN Edita. Sähköisesti Saatavissa: EA340253%7D/6843 viitattu

206 Vihola & Heljo Vihola, Jaakko ja Heljo, Juhani. Lämmitystapojen kehitys aineistoselvitys Tampereen teknillinen yliopisto. Rakennustekniikan laitos. Rakennustuotanto ja -talous. Raportti s. ISBN Viitanen Virtanen, Jorma. Verkkolehtiartikkeli "CO2-päästöt nyt 148,3 g/km". TL-verkkotoimitus/JV; tilastotiedot Trafi ja EU. Saatavissa: Viitattu Viitanen Viitanen, Jorma. Verkkolehtiartikkeli "Autojen markkinoinnissa ja myynnissä korostetaan CO2-päästöjä. Mutta mikä on mallisarjojen järjestys, kun kunkin mallisarjan eri versioiden myyntimäärä otetaan huomioon? " Saatavissa: Viitattu Vuolio Vuolio, Raimo. Räjähdystyöt. 3. uusittu painos vuodelta Forssan kirjapaino Oy. 318s ISBN viitattu täydennätkö sivumäärän Ympäristö.fi Ympäristö.fi-internetsivusto - Energiatodistus. Ylläpitäjä Valtion ympäristöhallinto. Päivitetty Saatavissa: viitattu Ympäristöministeriö Sähkölämmitysveron toteuttamiskelpoisuus Suomessa. Ympäristöministeriön moniste 166. taitto Seija Malin. julkaisija Edita Oy. Helsinki 2006 Ympäristöministeriö Tiedot maaperän tilasta tarkentuvat. FAKTAA ympäristönsuojelusta tammikuu 2008-tietoiskun on julkaissut ympäristöministeriön viestintäyksikkö. Ympäristöministeriö Saatavissa: viitattu

207 16 Liitteet Liite 1 Herttoniemen täydennysrakentamissuunnitelma (HOT-R-projekti) Lähde: B&M Oy

208 Liite 2 Kannelmäen täydennysrakentamissuunnitelma (HOT-R-Projekti) Lähde: Hartiala 2012 b 197

209 Liite 3 Asuntomarkkinoiden indikaattorit Vanhojen kerrostalojen hintakehitys Tonttien määrä Helsingissä Lähde: Tilastokeskus 2008 (Reaali-indeksi 1970=100) Saatavissa: Rakennettujen asuntojen määrä Suomessa Asuntolainoihin liittyviä korkotasoja 198