CITYKORTTELI, TONTIT 1 ja 28 ASEMAKAAVAMUUTOS JA TONTTIJAKO

Transkriptio

1 ASEMAKAAVASELOSTUS CITYKORTTELI, TONTIT 1 ja 28 ASEMAKAAVAMUUTOS JA TONTTIJAKO

2 2/ , korj Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ASEMAKAAVASELOSTUS ja tonttijako Dnro 811/ /2013 LAPPEENRANNAN KAUPUNKI CITYKORTTELI, TONTIT 1 ja 28, ASEMAKAAVAMUUTOS JA TONTTIJAKO ASEMAKAAVAN SELOSTUS, JOKA KOSKEE LOKAKUUN 15. PÄIVÄNÄ 2014 PÄIVÄTTYÄ ASEMAKAAVAKARTTAA 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Asemakaavan ja tonttijaon muutos 2 Keskus, kortteli 7 tontit 1 ja 28 sekä osa Marianaukiota, osa katu- ja puistoaluetta Muodostuu 2 Keskus, kortteli 7 tontti 36 sekä osa Marianaukiota Kaavanlaatija Kaupunginarkkitehti Erkki Jouhki puh sähköposti muotoa: etunimi.sukunimi@lappeenranta.fi Asemakaava-arkkitehti Maarit Pimiä puh sähköposti muotoa: etunimi.sukunimi@lappeenranta.fi Vireille tulo Osallistumis- ja arviointisuunnitelma ja kaavaluonnos on ollut nähtävillä Hyväksytty KV Tekninen toimi Kaavoitus PL 38, Lappeenranta Villimiehenkatu 1 puh. (05) 6161 kirjaamo@lappeenranta.fi

3 3/41 Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako , korj Kaava-alueen sijainti Asemakaavamuutos koskee ns. Citykorttelin lounaiskulman tontteja 1 ja 28 sekä osaa sen eteläpuolella olevasta Valtakadusta ja Keskuspuistosta sekä osaa Marianaukiosta. Suunnittelu koskee ns. Koulutalon ja Matkatalon tontteja. Molemmilla tonteilla sijaitsee liikerakennukset. Alue sijaitsee Lappeenrannan ydinkeskustassa, Valtakadun pohjoispuolella. Suunnittelualue rajautuu pohjoisessa Citykäytävän pohjoispuoliseen tonttiin 29, lännessä Oleksin kävelykatuun, etelässä Keskuspuistoon ja idässä Marian aukioon. Suunnittelualueeseen kuuluu osa Citykäytävästä. Suunnittelualueen pinta-ala on n. 0,28 ha. Suunnittelualueen sijainti ja rajaus on esitetty alla olevalla kartalla. 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Kaavan nimi Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavan ja tonttijaon muutos Suunnittelun tavoitteena on mahdollistaa asuin-, liike- ja toimistorakennuksen rakentaminen alueelle. Kaavamuutoksella mahdollistetaan maanalaisten pysäköintitilojen rakentaminen alueelle. Suunnittelussa pyritään huomioimaan alueen kaupunkikuvallinen merkitys Lappeenrannan kaupunkikeskustassa. Asemakaavamuutos on osa Citykorttelin kehittämishanketta. Lappeenrannan kaupungin tavoitteena on kehittää ydinkeskustassa keskeistä Citykorttelia ja Marian aukiota sekä rakentaa ne korkeatasoiseksi asuin- ja liikepaikaksi sekä oleskelualueeksi.

4 4/ , korj Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako 1.4 Selostuksen sisällysluettelo 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT Tunnistetiedot Kaava-alueen sijainti Kaavan nimi ja tarkoitus Selostuksen sisällysluettelo Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista TIIVISTELMÄ Kaavaprosessin vaiheet Asemakaava ja asemakaavan muutos Asemakaavan toteuttaminen LÄHTÖKOHDAT Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Luonnonympäristö ja maisema Rakennettu ympäristö Kiinteät muinaisjäännökset ja rakennuskulttuuri Väestö ja työpaikat Ympäristökuormitus Maanomistus Suunnittelutilanne ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET Suunnittelun tausta ja tarve Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Osallistuminen ja yhteistyö Suunnitteluvaiheet Asemakaavan tavoitteet Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset ASEMAKAAVAN KUVAUS Kaavan rakenne Mitoitus Palvelut Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen Aluevaraukset Korttelialueet Muut alueet Yhdyskuntatekninen huolto ja väestönsuojelu Ympäristön häiriötekijät Kaavamerkinnät ja määräykset Nimistö Tonttijako ASEMAKAAVAN TOTEUTTAMISEN VAIKUTUKSET Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön... 27

5 5/41 Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako , korj Vaikutukset yhdyskuntatalouteen Liikenteelliset vaikutukset Sosiaaliset vaikutukset Kulttuuriset vaikutukset Valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden toteutuminen Seudullisten suunnitelmien toteutuminen Kaupungin tavoitteiden toteutuminen ASEMAKAAVAN TOTEUTTAMINEN Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Toteuttaminen ja ajoitus Kaavan hyväksyminen Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista 1. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 2. Havainnepiirros 3. 3D-havainnekuvia (Arkkitehtitoimisto Timo Vuori Oy) 4. MRA 30 :n kuulemisessa saadut lausunnot ja mielipiteet a. Luettelo osallisista, joita on kuultu kirjeitse. b. MRA 30 :n kuulemisessa ( ) saadut lausunnot ja mielipiteet c. Kaavanlaatijan vastineet MRA 30 :n kuulemisessa saatuihin lausuntoihin ja mielipiteisiin. d. Kaavaluonnos e. MRA 27 :n kuulemisessa saadut lausunnot ja kaavanlaatijan vastineet (lisätään kuulemisen jälkeen) 5. Asemakaavan seurantalomakkeet 6. Viranomaispalaverin muistio 7. Tonttikartta 8. Kaavamuutoshakemus 9. Meluselvitys asemakaavamuutosta varten (Ramboll, 2013) 10. Tiivistelmä Citykorttelin suunnitteluvaiheista 11. Asemakaavakartta Näkymäkuvia 3D-kaupunkimallista Alueelta laaditut 3D-havainnekuvat ovat viitteellisiä eli esim. niissä esitetty rakennusten ulkoasu ja arkkitehtuuri voi muuttua hankkeen arkkitehtisuunnittelun edetessä. Havainnekuvat ovat Arkkitehtitoimisto Timo Vuori Oy:n laatimia. 1.6 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista 1. Koulutalon ja Matkatalon rakennushistoriaselvitys (Pöyry Finland Oy, 2013) 2. Kiinteistö Oy Koulutalo, kuntotarkastus (Insinööritoimisto Siluc Oy 2013) 3. Kiinteistö Oy Matkatalo, kuntotarkastus (Insinööritoimisto Siluc Oy 2013)

6 6/ , korj Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Asemakaavamuutoksen laatiminen on käynnistynyt syksyn 2013 aikana. Suunnittelun aluksi on laadittu osallistumis- ja arviointisuunnitelma. Kaavan vireille tulosta ilmoitettiin kuuluttamalla asemakaavaluonnoksen ja osallistumisja arviointisuunnitelman (OAS:n) nähtävillä olosta lehtikuulutuksella Etelä-Saimaassa sekä henkilökohtaisilla kirjeillä osallisille. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma, kaavaluonnos ja muu suunnitelmaa havainnollistava materiaali ovat olleet nähtävillä välisenä aikana. Asemakaavaluonnosta esiteltiin asukastilaisuudessa Nähtävillä oloaikana päivätystä asemakaavaluonnoksesta pyydettiin lausunnot suunnittelussa osallisena olevilta viranomaisilta ja kaupungin hallintokunnilta. Myös muilla osallisilla oli mahdollisuus antaa kaavasta mielipide. Asemakaavaluonnoksesta saatiin 10 lausuntoa ja 2 mielipidettä joihin laadittiin vastineet. Kaavaluonnosta tarkistettiin saatujen mielipiteiden ja lausuntojen perusteella. Tämän jälkeen laadittiin asemakaavaehdotus. Kaavaehdotus käsiteltiin ja hyväksytään teknisessä lautakunnassa Tekninen lautakunta päätti samalla muuttaa asemakaavaalueen rajausta jättämällä Kauppakadun ja osan Keskuspuistoa kaava-alueen ulkopuolelle. Uusi asemakaavaehdotus on päivätty Tämän jälkeen asemakaavaehdotus käsitellään ja hyväksytään kaupunginhallituksessa. Kaupunginhallitus asettaa kaavaehdotuksen nähtäville MRA 27 :n mukaisesti 30 päiväksi. Kuulemisen jälkeen asemakaavaa voidaan tarkistaa saatujen muistutusten ja lausuntojen perusteella. Tämän jälkeen asemakaava viedään kaupunginhallituksen ja - valtuuston käsiteltäväksi ja hyväksyttäväksi. Asemakaava on laadittu Lappeenrannan kaupungin teknisen toimen kaavoituksessa. Kaupunkiorganisaatiosta työhön ovat osallistuneet lisäksi mm. kadut ja ympäristö, kiinteistö- ja mittaustoimi sekä rakennusvalvonta. 2.2 Asemakaava ja asemakaavan muutos Asemakaavalla on muutettu voimassa olevan asemakaavan liike- ja toimistorakennusten korttelialue (K-3, tontti 1) ja liikerakennusten korttelialue (KL, tontti 28) AL korttelialueeksi Asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue. AL -aluevarausta on laajennettu Marian aukion puolelle. AL-korttelialueelle saa sijoittaa myös majoitus- ja ravintolatiloja. Kaavassa alue on osoitettu yhtenä tonttina. AL-korttelialueen rakennusoikeus on yhteensä 6400 k-m 2. Alueelle saa rakentaa enintään kuudesta kahdeksaan kerrosta korkeita rakennuksia (VI-VIII). 2.3 Asemakaavan toteuttaminen Aloitteen asemakaavan muuttamisesta on tehnyt Koulutalo Oy Valtakeskus ja Etelä- Karjalan Eekoon kiinteistö Oy. Lappeenrannan kaupunki on päättänyt käynnistää asemakaavamuutoksen laatimisen alueelle. Asemakaavan hyväksymisen yhteydessä hyväksytään myös kaupungin ja maanomistajan välinen maankäyttösopimus. Asemakaavan saatua lainvoiman kaavan toteuttaminen on alueen omistajan päätettävissä.

7 7/41 Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako , korj LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Suunnittelualueen tontilla 1 sijaitseva Matkatalo eli vanhan linja-autoaseman ensimmäinen vaihe on valmistunut Rakennus on korotettu kaksikerroksiseksi v Rakennusta kiertävät parvekkeet on rakennettu 1980-luvulla. Ns. Koulutalon tontilla (tontti 28) sijaitsee nelikerroksinen liike- ja toimistorakennus, jonka on suunnitellut arkkitehti Kaarlo Pinomaa. Rakennus on valmistunut vuonna Molemmissa rakennuksissa toimii useita liiketiloja. Suunnittelualue sijaitsee keskeisellä paikalla Lappeenrannan kävelykadun läheisyydessä. Citykorttelin itäreunalla sijaitsee ns. Tapanaisen talo, josta osa on tuhoutunut tulipalossa vuosia sitten. Suunnittelualueen pohjoispuolella on Koulukatu. Korttelin viereisillä tonteilla on myös liike- ja asuinrakennuksia. Suunnittelualueen pohjoispuolella on ns. Citykäytävä ja itäpuolella ns. vanhan linja-autoaseman pysäköintialue. Valtakadun toisella puolella sijaitsee Lappeen kirkko (v. 1792), Keskuspuisto ja kellotapuli (v.1856). Lappeen kirkko, kellotapuli ja Keskuspuisto ovat osa valtakunnallisesti arvokasta rakennetun ympäristön kohdetta. Sekä kirkko että kellotapuli on suojeltu kirkkolailla. Ote ortoilmakuvasta vuodelta Keskustalo Liiketalo ns. Tapanaisen talo Matkatalo Koulutalo Danske Bank Ote viistoilmakuvasta vuodelta 2011.

8 8/ , korj Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako Luonnonympäristö ja maisema Suunnittelualue on rakennettua kaupunkiympäristöä. Alueen kadut, kevyen liikenteen kulkureitit, piha- ja pysäköintialueet on asfaltoituja tai kivettyjä. Alueella voi esiintyä kaupunkiympäristössä viihtyvää pihakasvillisuutta ja eläimistöä. Valtakadun ja Keskuspuiston välisellä alueella kasvaa mm. lehmuksia katupuina. Suunnittelualue sijaitsee 1. Salpausselän reunamuodostelman päällä ja sen rinteessä. Alueen maaperä on hiekkaa ja alue on rakennettua rinnemaastoa. Citykorttelin maasto laskee kohti pohjoista ja Saimaata. Lappeen kirkko on maanpinnantasossa n mpy, Valtakadun pysäköintialue/ Citykäytävä n. +99,2 mpy ja Koulukatu n. + 95,5 mpy. Korkeusero Citykorttelin etelä- ja pohjoisosan välillä on n. neljä metriä. Varsinainen kaavamuutosalue on varsin tasainen. Maasto nousee Valtakadun puistokäytäviltä tasosta +100 mpy Sankarihaudoille mentäessä korkeustasoon +106 metriä Rakennettu ympäristö Kaavamuutosalueen itäosassa sijaitseva Matkatalo eli vanhan linja-autoaseman ensimmäinen vaihe on valmistunut Rakennusta on korotettu Rakennusta kiertävät parvekkeet on rakennettu vuonna Kaavamuutosalueen länsiosassa olevalla ns. Koulutalon tontilla sijaitsee nelikerroksinen liike- ja toimistorakennus, jonka on suunnitellut arkkitehti Kaarlo Pinomaa. Rakennus on valmistunut vuonna Rakennuksen julkisivumateriaalina on käytetty marmoria ja keraamista laattaa. Länsiseinällä on ollut vuodesta 1965 Raimo Utriaisen reliefi. Citykorttelin keskiosassa, Citykäytävän varrella sijaitsevat vuonna 1954 valmistunut Lappeenrannan Liiketalo Oy:n ja vuonna 1964 valmistunut Lappeenrannan Keskustalo Oy:n kolmikerroksiset liike-, toimisto- ja asuinrakennukset. Liiketalo on arkkitehti Per Björkvallin suunnittelema. Rakennuksessa on teräsbetoninen runko ja julkisivut ovat pääosin rapattuja. Naapuritontilla sijaitsevassa Keskustalossa on kolme kerrosta, ullakko ja osittain maanpäällinen kellarikerros. Rakennuksen runko on teräsbetonia ja julkisivut on päällystetty vaalealla rakennuslevyllä. Suunnittelualue sijaitsee keskeisellä paikalla Lappeenrannan kävelykeskustan läheisyydessä. Ns. Citykorttelin nykyinen rakennuskanta on syntynyt useiden vuosikymmenten kuluessa. Suunnittelualueen itäpuolella sijaitsee korttelin vanhin osa, ns. Tapanaisen talon tontti. Alueen rakennuksista toinen tuhoutui tulipalossa ja ns. Tapanaisen talo on purettu vuoden 2014 alussa uuden rakennushankkeen tieltä. Citykorttelin länsiosassa olevat Koulutalo ja Pankkitalo ovat korttelin uusimpia rakennuksia. Tontilla 29 sijaitsee ns. Pankkitalo sekä liikerakennus, jossa toimii mm. Suomalainen kirjakauppa. Korttelin luoteiskulmauksessa sijaitseva pankki, liike- ja toimistorakennus on kolmikerroksinen. Rakennus on entinen Postipankin konttori, nykyisin tiloissa toimii Danske Bank. Rakennuksen julkisivumateriaalina on käytetty luonnonkiveä ja teräsohutlevykasetteja.

9 9/41 Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako , korj Keskustalo Koulutalo Liiketalo ns. Tapanaisentalo Matkatalo Pankkitalo Ote viistoilmakuvasta vuodelta Liikerakennus, jossa toimii nykyisin mm. kirjakauppa, on kaksikerroksinen. Rakennus on arkkitehtien Kai Blomstedtin ja B. Stenbäckin suunnittelema ja se on valmistunut vuonna Rakennus on entinen Lappeenrannan rautakaupan siipirakennus. Rakennuksen julkisivumateriaalina on käytetty profiilipeltiä ja teräsohutlevykasetteja. Kaavamuutosalueen itäpuolella on ns. vanhan linja-autoaseman pysäköintialue. Valtakadun toisella puolella puistossa sijaitsevat Lappeen Marian kirkko ja kellotapuli. Lappeen kirkko, kellotapuli ja Keskuspuisto ovat osa valtakunnallisesti merkittävää rakennetun ympäristön kohdetta (Lappeen kirkko). Kirkko ja kellotapuli on suojeltu kirkkolailla. Lappeen kirkko on maamme ainoa 1700-luvulta säilynyt kaksoisristikirkko eli kahtamoinen. Kirkonrakentaja Juhana Salosen johdolla rakennettu kirkko vihittiin sisustuksen valmistuttua vuonna Uusgoottilainen kellotapuli, jonka korkea ensimmäinen kerros on tiiltä, on vuodelta 1856 (E.B. Lohrmann 1852). Nykyistä kirkkorakennusta on korjattu ja uudistettu useita kertoja vuosisatojen kuluessa. Kirkon eteläpuolella olevan Keskuspuiston alueella on vanha hautausmaa 1700-luvulta sekä Helsingin Hietaniemen jälkeen maamme suurin sodissa ja kaatuneiden sankarihautausmaa. Kaavamuutosalueella, lähellä Lappeen kirkkoa sijaitsee kuvanveistäjä Emil Filénin Kurjet patsas. Suunnittelualueen länsireuna rajautuu kävelykatu Oleksiin, jossa sijaitsee mm. norppasuihkulähde. Oleksin toisella puolella Valtakadun molemmin puolin on liike- ja toimistorakennuksia. Alueelle on laadittu rakennushistoriaselvitys (Pöyry Finland Oy 2013). Rakennushistoriaselvityksessä todetaan, että vanhan Lappeenrannan ydinkeskustassa sijaitsevat Matkatalo ja Koulutalo ovat kuuluneet Lappeen kirkkoa ympäröivään kaupunkikuvaan vuosikymmeniä, edellinen 1930-luvulta, jälkimmäinen 1960-luvulta. Rakennukset ovat muo-

10 10/ , korj Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako dostuneet rakennuspariksi, sillä Koulutaloa rakennettaessa sen kaksikerroksisen alaosan räystäslinja on sopeutettu entisen linja-autoaseman räystäslinjaan. Rakennukset on liitetty toisiinsa siten, että linja-autoaseman edustalle on syntynyt pieni aukio. Kumpaakaan rakennusta ei ole mainittu eikä arvotettu 2011 vahvistetun Etelä-Karjalan maakuntakaavan kulttuuriympäristöjen ja kulttuurimaisemien luettelossa. Rakennukset rajautuvat kuitenkin valtakunnallisesti arvokkaaseen rakennettuun kulttuuriympäristöön, Lappeen kirkko ja Keskuspuisto. Etelä-Karjalan museon rakennuskulttuurikohteiden tietokannassa molemmat rakennukset on arvotettu paikallisesti arvokkaiksi. Molemmat rakennukset ovat myös kohteina Etelä-Karjalan museon 2006 julkaisemassa Rakennettu Lappeenranta -selvityksessä. Selvityksessä Koulutalo mainitaan merkittävänä osana Lappeenrannan keskustan kaupunkikuvaa. Matkatalon osalta todetaan, että rakennuksella on historiallista merkitystä maan linja-autoliikenteen kannalta. Arkkitehtuuriltaan se on varsin vaatimaton rakennus, joka on 1930-luvulta kuulunut Lappeenrannan keskeiseen kaupunkikuvaan. Myöhemmät muutokset ovat peittäneet alleen rakennuksen eikä nykytilannetta voi pitää kaupunkikuvan kannalta tyydyttävänä.

11 11/41 Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako , korj Yhdyskuntatekniikka. Alla olevassa kartassa on esitetty alueella olemassa olevat vesijohdot, sadevesi- ja jätevesiviemärit. Valtakadulla kulkee lisäksi kaukolämpöverkoston linja, joka on esitetty toisessa kartassa. Alimmassa kartassa on esitetty alueella olevat johto- ja kaapelivaraukset. Pääosa alueen johtovarauksista sijoittuu Kauppakadulle. Tontin alueella on sähköverkon tontti- ja kiinteistöjohtoja, joiden uusi, tarkempi sijainti suunnitellaan uudisrakennusvaiheessa. Yläkuvassa: Alueella olemassa olevat vesijohdot, sadevesi- ja jätevesiviemärit. - vesijohto (sininen) - sadevesi (vihreä) - jätevesi (punainen) Keskimmäisessä kartassa on esitetty alueella oleva kaukolämpöverkosto ja alakuvassa alueen johto- ja kaapelivaraukset.

12 12/ , korj Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako Kiinteät muinaisjäännökset ja rakennuskulttuuri Varsinaisella suunnittelualueella ei ole rakennuskulttuurikohteita tai tiedossa olevia muinaisjäännöksiä. Suunnittelualueen kaakkoispuolella sijaitsee vuonna 1792 valmistunut Lappeen Marian kirkko. Kirkko on Suomessa ainut luvulta säilynyt kahtamoinen. Kirkko ja vuonna 1856 valmistunut kellotapuli on suojeltu kirkkolailla. Lappeen Marian kirkko on valtakunnallisesti merkittävä rakennetun kulttuuriympäristön kohde. Samaan kokonaisuuteen kuuluvat myös kellotapuli, vanha hautausmaa sekä sankarihautausmaa Väestö ja työpaikat Suunnittelualue sijaitsee Lappeenrannan kaupungin ydinkeskustassa. Lähiympäristössä toimii runsaasti erilaisia liike- ja palveluyrityksiä. Kaavamuutosalueella olemassa olevissa liikerakennuksissa toimii mm. sisustusmyymälä, kuntosali, ravintola ja ruokapaikka Ympäristökuormitus Suunnittelualue sijaitsee kaupungin ydinkeskustassa, Citykorttelissa. Citykorttelin pohjoispuolella kulkee Koulukatu, joka toimii nykyään joukkoliikenteen Näkymä Citykäytävältä. pääreittinä. Eteläpuolella kortteli rajautuu pysäköintialueeseen, jonka etelälaidalla on Valtakatu. Suunnittelualueen kohdalla Valtakatu on kaksisuuntainen ja sen reunoilla kulkee polkupyöräkaistat. Katuliikenteen aiheuttama melu kantautuu suunnittelualueelle. Keskusta-alueella tehtyjen meluselvitysten perusteella Citykorttelin eteläpuolella päiväaikainen melutaso ulkona on noin dba ja Citykäytävällä dba. Yöaikana melutasot ovat eteläpuolella n dba ja Citykäytävällä alle 45 dba. Suunnittelualueelle on laadittu meluselvitys (Ramboll 2013), joka on selostuksen liitteenä 9. Melumallinnus, nykyinen liikenne päivisin (Ramboll) Varsinaisella suunnittelualueella ei sijaitse sellaisia toimintoja, jotka aiheuttaisivat melua, pölyä tai tärinää.

13 13/41 Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako , korj Keskustaajaman yleiskaavassa 2020 suunnittelualueen koillispuolella sijaitsevalle Citykorttelin tontille 31 on merkitty Puhdistettava/kunnostettava maa-alue. Alueen maaperän pilaantuneisuus on tutkittava asemakaavoituksen yhteydessä ja kunnostettava ennen rakentamiseen ryhtymistä. Kohdemerkintä perustuu SAMASE-kartoitukseen. ELYkeskuksen MATTI-rekisterin perusteella korttelialueella on sijainnut pesula. Kaavamuutosalueella ei ole tiedossa olevia pilaantuneiden maa-ainesten kohteita Maanomistus Suunnittelualueen tontti 28 on Koulutalo Oy Valtakeskuksen omistuksessa ja tontti 1 Etelä-Karjalan Eekoon kiinteistö Oy:n omistuksessa. Lappeenrannan kaupunki omistaa alueen katu- ja puistoalueet sekä viereisen Valtakadun varren pysäköintialueen (kartan vihreät alueet). 3.2 Suunnittelutilanne Maakuntakaava Etelä-Karjalan maakuntakaava on hyväksytty maakuntavaltuustossa ja Ympäristöministeriö on vahvistanut sen Maakuntakaava on laadittu koko Etelä- Karjalan maakunnan alueelle kokonaiskaavana. Maakuntakaava on ohjeena laadittaessa ja muutettaessa yleiskaavaa ja asemakaavaa sekä ryhdyttäessä muutoin toimenpiteisiin alueiden käytön järjestämiseksi. Maakuntakaavassa suunnittelualue on keskustatoimintojen alueetta (C). Merkinnällä osoitetaan keskustahakuisten kaupan, palvelujen, hallinnon, asumisen ja muiden toimintojen yleispiirteinen sijainti. Merkinnän osoittamalle alueelle voidaan sijoittaa vähittäiskaupan suuryksiköitä tai vaikutuksiltaan niihin verrattavia kaupallisia palveluita. Keskustatoimintojen alue sisältää tarvittavat liikennealueet, puistot sekä viheralueet ja -vyöhykkeet. Lisäksi suunnittelualue kuuluu kasvukeskusalueen laatukäytävä -vyöhykkeeseen (lk). Merkinnällä osoitetaan Etelä-Karjalan keskeinen työssäkäynti- ja kasvukeskusalue. Laatukäytävä on kasvukeskusalueen yhdyskuntarakennetta kokoava vyöhyke ja maakunnan painopistealue. Alueilla, joilla on aluevarausmerkinnällä osoitettu käyttötarkoitus, päämaankäyttömuodon määrittelee aluevarausmerkintä tai laatukäytävän sisällä oleva pienempi kehittämiskohdemerkintä. Keskusta-alue on osoitettu (kk) kaupunkirakenteen kehittämisen kohde -alueena. Alueen yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa on huolehdittava siitä, että kohdealueelle sijoittuvat toiminnat ja alueen maankäytön ratkaisut eheyttävät kaupunki-/taajamarakennetta ja ne antavat hyvät mahdollisuudet kevyen liikenteen sekä joukkoliikenteen kehittämiseen ja lähipalveluiden toteutumiseen. Yhdyskuntarakenteen eheyttämistä suunniteltaessa on turvattava riittävät lähivirkistysalueet.

14 14/ , korj Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako Kaava-alueen viereinen Lappeen kirkko on maakuntakaavassa osoitettu valtakunnallisesti merkittävänä kulttuurihistoriallisena ympäristönä (ma/kv). Etelä-Karjalan 1. Vaihemaakuntakaava on hyväksytty maakuntavaltuustossa ja se on Ympäristöministeriön vahvistettavana. Vaihekaavassa tarkastellaan erityisesti kaupan, matkailun, elinkeinojen ja liikenteen tarvitsemia aluevarauksia. Vaihemaakuntakaavaluonnoksessa suunnittelualueelle ei ole osoitettu uusia aluevarauksia tai merkintöjä. Vaihemaakuntakaavaluonnoksessa suunnittelualue on osoitettu keskustatoimintojen alueena (C). Merkinnällä osoitetaan keskustahakuisten kaupan, palvelujen, hallinnon, asumisen ja muiden toimintojen yleispiirteinen sijainti. Keskustatoimintojen alue sisältää tarvittavat liikennealueet, puistot sekä viheralueet ja -vyöhykkeet. Yleiskaava Suunnittelualueella on voimassa Keskustaajaman yleiskaava, joka on hyväksytty kaupunginvaltuustossa ja yleiskaavan tarkistukset ja Yleiskaavassa suunnittelualue on osoitettu keskustatoimintojen alueena (C). Alue varataan toimisto-, myymälä- ja palvelutiloille, keskusta-alueelle soveltuville teollisuustiloille ja asunnoille. Suunnittelualueelle laadittu Ydinkeskustan osayleiskaava 2020 on hyväksytty kaupunginvaltuustossa Kaava on laadittu oikeusvaikutuksettomana (MRL 45 ). Ydinkeskustan yleiskaavassa suunnittelualue on osoitettu keskustatoimintojen alueena (C). Alue varataan Lappeenrannan kaupunkiseutua palveleville keskustatoiminnoille, kuten kaupalle, julkisille ja yksityisille palveluille ja hallinnolle, keskustaan soveltuvalle asumiselle ja ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomille työpaikkatoiminnoille. Ydinkeskustan osayleiskaavassa Citykortteli on osoitettu viisikerroksisena. Kaavaselostuksen mukaan tehokkuusluvusta voidaan perustellusti poiketa, jos suunnitelmalla voidaan osoittaa, että pihatilat, pysäköinti ja kaupunkikuvalliset asiat voidaan ratkaista ympäristön kannalta hyvin. Rakennusoikeus on ilmoitettu tehokkuuslukuna, joka Citykortteliin on merkitty e=2,0. Citykorttelin alue on yleiskaavassa merkitty alueeksi, missä on keskustatoimintojen alueen kaupunkikuvan eheyttämistarve /alueen tiivistämistarve (sininen katkoviiva). Kaavamuutosalueen vieressä sijaitseva Tapanaisen talo on kaavassa osoitettu rakennuksena, jonka suojelu tulee selvittää asemakaavoituksen yhteydessä. Lisäksi kortteliin on osoitettu yleinen tai yksityinen pysäköintilaitos (LPY) sekä merkintä Puhdistettava/kunnostettava maa-alue. Alueen maaperän pilaantuneisuus on tutkittava asemakaavoituksen yhteydessä ja kunnostettava ennen rakentamiseen ryhtymistä. Kohdemerkintä perustuu SAMASE-kartoitukseen. Oleksi on kaavassa osoitettu kävelykatuna kehitettävänä alueena ja Valtakatu kävelypainotteisena katuna kehitettävänä alueena. Ma-

15 15/41 Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako , korj rianaukio on osoitettu merkinnällä katuaukio /tori. Lisäksi kaavassa on esitetty kevyen liikenteen reittejä (palloviiva). Ydinkeskustan yleiskaavassa on annettu asemakaavamuutosten laatimista ohjaavia erityismääräyksiä: Rakennusoikeuden määräytyminen. Rakennusoikeus määritellään kullekin korttelialueelle erikseen pitäen lähtökohtana toiminnan edellyttämiä tarpeita, rakennusoikeuden sopeutumista koko keskustan kokonaistarpeeseen sekä kauniin kaupunkikuvan luomista. Erityisistä toiminnallisista ja kaupunkikuvallisista syistä voidaan asemakaavoittaa yleiskaavamääräyksenä esitettyjä korkeampia korttelitehokkuuksia, mikäli pihatilat, asukkaiden oleskelualueet, autopaikoitus ja muut toiminnot ja ympäristön kannalta keskeiset vaatimukset voidaan osoittaa toteutettaviksi. Kaupunkikuvan eheyttäminen. Kaava-alueen tarkemmassa suunnittelussa pyritään eheyttämään kaupunkikuvaa ja vahvistamaan alueen kulttuuriarvoja. Kulttuuriympäristön kannalta arvokkaiden alueiden lähiympäristössä on erityisesti huomioitava uudisrakentamisen sopeuttaminen kaupunkikuvallisesti merkittäviin rakennuksiin. Havainnollistaminen. Asemakaavamuutosten yhteydessä on esitettävä havainnollisesti muutoksen kaupunkikuvalliset vaikutukset käyttäen apuna esimerkiksi 3D-mallinnusta. Lappeenrannan keskusta-alueelle ollaan laatimassa keskustaajaman osayleiskaavaa Kaavaluonnos tulee nähtäville loppuvuodesta Näkymä Valtakadulta.

16 16/ , korj Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako Asemakaava Suunnittelualueen tontilla 1 on voimassa kaupunginvaltuuston hyväksymä asemakaava ja tontilla hyväksytty asemakaava. Marianaukiolla on voimassa hyväksytty asemakaava. Puistoaluetta ja Valtakatua koskeva asemakaava on hyväksytty Asemakaavassa tontti 1 on osoitettu liike- ja toimistorakennusten korttelialueena (K-3). Asemakaavassa tontti 28 on osoitettu liikerakennusten korttelialueena (KL). Kortteliin on osoitettu merkintä ma maanalainen tila, johon saa rakentaa kaksi kerrosta. Rakennusala on osoitettu osittain kahden kerroksen (II) ja osittain neljän kerroksen korkuisena (IV). Ns. Citykäytävä on kaavassa osoitettu yleiselle jalankululle varattuna alueen osana. Suunnittelualueen itäpuolelle on osoitettu katuaukio/tori (Marianaukio) ja sen alle rakennettava pysäköintilaitos. Asemakaavassa tontti 27 on liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta (K). Citykorttelin itäosan asemakaavat ovat vahvistuneet vuoden 2013 aikana. Suunnittelualueen koillispuolelle tonteille on hyväksytty asemakaavat vuoden 2013 lopulla. Asemakaavoissa tontit on osoitettu asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueina (AL). AL-korttelialueelle saa sijoittaa myös majoitus- ja ravintolatiloja. Asemakaavat mahdollistavat rakentamisen Koulukadun varteen, Marianaukion puoleisten rakennusten korottamisen sekä maanalaisten pysäköintitilojen rakentamisen. Suunnittelualueen pohjoispuolinen alue (tontti 29) on osoitettu liike- ja toimistorakennusten korttelialueena (K). Ko. alueelle ollaan parhaillaan laatimassa asemakaavamuutosta. Rakennusjärjestys Lappeenrannan kaupungin rakennusjärjestys on tullut voimaan

17 17/41 Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako , korj Muut suunnitelmat, selvitykset ja päätökset Citykorttelin kehittämisestä on järjestetty vuonna 2011 arkkitehtuurikilpailu. Kutsukilpailulla haettiin Citykortteliin kaupunkikuvallisesti kestävää ratkaisua korttelin massoitteluun, liittymiseen julkiseen tilaan, katunäkymiin ja Marianaukiolle sekä katualueille. Kutsukilpailun voitti ehdotus Askel tekijöinään JKMM arkkitehdit Oy. Alueen kiinteistönomistajien kesken on solmittu yhteistoimintasopimus, jossa on sovittu päälinjat korttelin kehittämisestä. Alueen suunnittelu on edennyt yksittäisten asemakaavamuutosten pohjalta. Tavoitteena on tehdä korttelista vetovoimainen liike- ja asuinkortteli. Citykorttelin tontille 27 on aiemmin laadittu Tapanaisen talon rakennushistoriaselvitys (Pöyry Finland Oy, 2010). Selvityksessä on sivuttu myös koko korttelin rakentumista. Tulevan tontin muutostöiden alustava luonnossuunnittelu on käynnissä (Arkkitehtitoimisto Timo Vuori Oy). Suunnittelun yhteydessä on tutkittu mm. erilaisia toteutusratkaisuja asuin- ja liikerakennuksen toteuttamiseksi. Pohjakartta Asemakaavan pohjakarttana on käytetty kaupungin laatimaa numeerista asemakaavan pohjakarttaa. 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Suunnittelun tausta ja tarve Lappeenrannan kaupunki on päättänyt laatia asemakaavan muutoksen suunnittelualueelle. Asemakaavaa on valmisteltu uudisrakennushankkeen luonnossuunnitelmien pohjalta yhteistyössä alueen toteuttajan ja maanomistajien kanssa. Suunnittelun tavoitteena on mahdollistaa asuin-, liike- ja toimistorakennuksen rakentaminen kaavamuutosalueelle. Asemakaavamuutos on osa Citykorttelin kehittämishanketta. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Asemakaavamuutoksen laatiminen on käynnistetty syksyllä 2013 alueen maanomistajien Koulutalo Oy Valtakeskus ja Etelä-Karjalan Eekoon kiinteistö Oy:n aloitteesta. Lappeenrannan kaupunki on päättänyt käynnistää asemakaavamuutoksen laatimisen alueelle. Citykorttelin kehittäminen ja siihen liittyvät asemakaavamuutokset ovat mukana Lappeenrannan kaavoituskatsauksissa vuosille Kaavoitusohjelmat on hyväksytty teknisessä lautakunnassa ja kaupunginhallituksessa. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö Osallistumis- ja vuorovaikutusmenettelyä sekä vaikutusarviointia varten on laadittu osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS), jossa on myös lueteltu kaavatyössä osallisena olevat tärkeimmät maanomistajat, viranomaiset ja muut tahot (liite 1). Kaavoituksen vireille tulosta sekä kaikista merkittävistä kuulemis- ja päätöksentekovaiheista ilmoitetaan kaupungin ilmoitustaululla sekä kaupungin virallisessa ilmoituslehdessä Etelä-Saimaassa. Lähialueen asukkaita ja maanomistajia informoidaan henkilökohtaisilla kirjeillä tärkeimmistä suunnitteluvaiheista.

18 18/ , korj Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako Kaava-aineistot pidetään nähtävillä Lappeenrannan kaupungin teknisen toimen kaavoituksessa osoitteessa Villimiehenkatu 1 (3. kerros) ja kaupungin kaavoituksen internetsivulla Asemakaavaluonnos on ollut nähtävillä Asemakaavaa esiteltiin asukastilaisuudessa Viranomaisyhteistyö. Asemakaavaluonnoksesta on pyydetty lausunnot osallisena olevilta viranomaisilta, jotka on lueteltu OAS:ssa. Asemakaavasta on järjestetty maankäyttöja rakennuslain mukainen viranomaisneuvottelu (MRL 66, MRA 26 ). 4.4 Suunnitteluvaiheet Asemakaavamuutoksen laatiminen käynnistyi syksyllä Suunnittelun aluksi laadittiin osallistumis- ja arviointisuunnitelma. Kaavan vireilletulosta sekä asemakaavaluonnoksen ja osallistumis- ja arviointisuunnitelman (OAS:n) nähtävillä olosta on kuulutettu lehtikuulutuksella sekä henkilökohtaisilla kirjeillä osallisille. OAS pidetään MRL:n 62 :n ja 63 :n mukaisesti nähtävillä alkaen kaavaprosessin ajan. Asemakaavaluonnos, osallistumis- ja arviointisuunnitelma sekä suunnitelmaa havainnollistavia kuvia pidettiin MRA 30 :n mukaisesti kommentoitavana Asemakaavaa esiteltiin asukastilaisuudessa Nähtävilläoloaikana kaavasta pyydettiin lausunnot suunnittelussa osallisena olevilta viranomaisilta ja kaupungin hallintokunnilta. Myös muilla osallisilla oli mahdollisuus antaa kaavasta mielipide. Kaavaluonnoksesta annettiin 10 lausuntoa ja 2 mielipidettä. Yhteenveto lausunnoista ja mielipiteistä sekä kaavanlaatijan vastineet ovat selostuksen liitteenä 4C. Kaavaluonnosta on tarkistettu saatujen mielipiteiden ja lausuntojen perusteella ja on laadittu kaavaehdotus. Kaavaehdotus käsitellään ja hyväksytään teknisessä lautakunnassa sekä kaupunginhallituksessa, jonka jälkeen se pidetään MRA 27 :n mukaisesti nähtävillä 30 päivän ajan. Tämän jälkeen kaava viedään kaupunginhallituksen ja - valtuuston käsiteltäväksi ja hyväksyttäväksi. Asemakaava on laadittu Lappeenrannan kaupungin teknisen toimen kaavoituksessa yhteistyössä mm. kadut ja ympäristö -toimialan kanssa. 4.5 Asemakaavan tavoitteet Asemakaavan suunnittelun tavoitteena on mahdollistaa asuin-, liike- ja toimistorakennuksen rakentaminen Citykorttelin etelälaidalle. Kaavalla mahdollistetaan myös maanalaisten pysäköintitilojen rakentaminen. Lappeenrannan kaupungin tavoitteena on kehittää kaupungin ydinkeskustassa sijaitsevaa Citykorttelia. Tavoitteena on lisätä alueen vetovoimaisuutta ja kehittää alueen liikeja yritystoiminnan mahdollisuuksia keskusta-alueella. Lisäksi tavoitteena on parantaa keskusta-alueen pysäköintijärjestelyjä osana kaava-alueen viereen suunniteltua pysäköintilaitosta. Tavoitteena on myös täydentää olemassa olevaa kaupunkirakennetta ja tarjota uusia asuntoja kaupungin keskustassa, hyvien kevyen liikenteen yhteyksien sekä joukkoliikenneyhteyksien äärellä. Kaupunkikuvallisena tavoitteena on kehittää olemassa olevaa keskustakorttelia kaupunkimaisemmaksi ja toimivammaksi kokonaisuudeksi. Tavoitteena on kehittää alueesta lähiympäristöineen yleisilmeeltään ja arkkitehtuuriltaan korkealaatuinen kokonaisuus. Lappeenrannan kaupungin ilmasto-ohjelman tavoitteena on mm. keskustan tiivistäminen ja olemassa olevan yhdyskuntarakenteen hyödyntäminen ja täydentäminen, uusien kauppakeskusten ja vapaa-ajan keskusten sijoittaminen keskustoihin ja joukkoliikenteellä saavutettavaksi. Lisäksi tavoitteena on kevyenliikenteen väylien parantaminen ja keskustan kehittäminen (kävelypainotteisuus) ja palveluiden lisääminen

19 19/41 Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako , korj Citykorttelin kiinteistönomistajien tavoitteena on tehdä korttelista vetovoimainen liike- ja asuinkortteli. Kiinteistönomistajien kesken on solmittu yhteistoimintasopimus, jossa on sovittu päälinjat korttelin kehittämisestä. Kortteliin on tavoitteena rakentaa uusia, houkuttelevia liiketiloja sekä asuntoja hyvälle paikalle, aivan kaupungin ydinkeskustaan. Osallisten tavoitteet. Alueen asukkaiden näkökulmasta tavoitteena on kehittää Lappeenrannan ydinkeskustan palveluita ja viihtyisyyttä. Asukkaiden kannalta tärkeitä ovat myös alueen sijainti joukkoliikenneyhteyksien äärellä sekä sujuvat ja turvalliset kevyen liikenteen yhteydet. Seudulliset tavoitteet. Etelä-Karjalan maakuntakaavan tavoitteena on kehittää keskustatoimintojen alueetta. Maakuntakaavan suunnittelumääräyksen mukaan alueen yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa tulee kiinnittää huomiota alueen viihtyisyyteen, omaleimaisuuteen ja kaupunkikuvan tasapainoisuuteen sekä huolehdittava eri liikennemuotojen järjestelyjen tarkoituksenmukaisuudesta ja häiriöttömyydestä. Aluetta suunniteltaessa on varauduttava riittävään ja monipuoliseen keskustatoimintaa tukevaan asunto-, työpaikka- ja keskustapalvelujen tarjontaan sekä keskustojen lähikauppojen säilymiseen. Yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa erityistä huomiota tulee kiinnittää maisema- ja kulttuuriarvojen sekä rakennushistoriallisten ominaispiirteiden säilyttämiseen ja vapaa-ajan palvelujen sekä virkistysarvojen turvaamiseen. Erityisesti jalankulun ja kevyen liikenteen verkostoa sekä joukkoliikenteen laatua ja sujuvuutta tulee kehittää. Maakuntakaavassa keskusta-alue on osoitettu kaupunkirakenteen kehittämisen kohdealueena. Alueen yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa on huolehdittava siitä, että kohdealueelle sijoittuvat toiminnot ja alueen maankäytön ratkaisut eheyttävät kaupunkirakennetta ja ne antavat hyvät mahdollisuudet kevyen liikenteen sekä joukkoliikenteen kehittämiseen ja lähipalveluiden toteutumiseen. Yhdyskuntarakenteen eheyttämistä suunniteltaessa on turvattava riittävät lähivirkistysalueet. 4.6 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset Asemakaavamuutoksella pyritän osaltaan kehittämään Citykorttelia ja mahdollistamaan sen rakentaminen yhtenäiseksi kokonaisuudeksi. Suunnittelun yhteydessä on tutkittu erilaisia vaihtoehtoja alueen toteuttamistavasta. Tavoitteena on ollut sijoittaa kahteen ensimmäiseen Koulukadun katutason kerrokseen liike- ja palvelutiloja. Asuin- ja toimistokerrokset sijoittuvat kolmannesta kerroksesta ylöspäin. Suunnittelussa on pyritty siihen, että Citykortteliin tulevat uudet rakennushankkeet muodostaisivat yhtenäisen kokonaisuuden.

20 20/ , korj Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako Näkymä Oleksilta. Kuvassa keskellä ns. Koulutalon tontille oleva liikerakennus. Näkymiä kaavamuutosalueelta, Marian aukiolta, Valtakadulta ja Keskuspuistosta. Näkymiä Keskuspuiston pohjoisosasta. Alueella on puukujien reunustamia, kivettyjä jalkakäytäviä ja selkeästi rajattuja istutusalueita.

21 21/41 Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako , korj ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne Asemakaavamuutoksessa suunnittelualue on osoitettu asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueena (AL). AL -korttelialueelle saa sijoittaa myös majoitus- ja ravintolatiloja. Alueen pohjoisosa, ns. Citykäytävä on yleiselle jalankululle varattua aluetta. Suunnittelualueen eteläosa on Marianaukiota ja puistoa. Kortteliin on osoitettu yksi tontti. Kaavalla mahdollistetaan myös maanalaisten pysäköintitilojen rakentaminen korttelialueen sekä Marianaukion alle ja osalle puistoaluetta Mitoitus Asemakaava-alueen kokonaispinta-ala on 0,28 ha, josta korttelialueita on n. 0,16 ha. Asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue (AL) 0,16 ha, kerrosala 6400 k-m 2. Katualuetta 0,08 ha. Puistoa 0,04 ha. Asemakaavoituksen seurantalomake on kaavaselostuksen liitteenä 5. Voimassa olevan asemakaavan mukainen rakennusoikeus korttelialueella on 2598 k- m2. Asemakaavamuutoksella alueen rakennusoikeutta on lisätty 3802 k-m2:llä. Koko AL-korttelialueen rakennusoikeus on yhteensä 6400 k-m2. AL-korttelialue on asemakaavamuutoksessa liitetty yhdeksi tontiksi. Asemakaavassa autopaikkoja on määrätty toteutettavaksi liike- ja toimistotiloille 1ap/60 krs-m2, majoitus- ja ravintolatiloille 1ap/90 krs-m2 ja asunnoille 1ap/75 krs-m Palvelut Asemakaavamuutoksen myötä toteutuvat uudet liiketilat luovat mahdollisuuden yhä monipuolisempiin palveluihin aivan kaupungin ydinkeskustassa. Citykorttelin kehittäminen parantaa osaltaan Lappeenrannan keskusta-alueen kaupallisia palveluita ja vahvistaa keskustan kaupallista tarjontaa. 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen Vanhan liikekeskuksen uudistaminen ja sen yhdistäminen uuteen laajennusosaan tulee uudistamaan kaupungin ydinkeskustan keskeistä aluetta. Kaavamuutos on osa Citykorttelin kehittämishanketta, joka etenee tontti kerrallaan. Suunnittelussa pyritään kuitenkin yhtenäiseen kokonaisuuteen, jossa liiketilat sijaitsevat rakennusten alakerroksissa ja asunnot ylemmissä kerroksissa. Asemakaavassa on annettu tarkempia määräyksiä mm. rakennusten julkisivuista. Kaavamuutos liittyy suunnittelualueen viereen sijoittuvan Marianaukion kokonaisuuteen. Marianaukiota on suunniteltu tarkemmin alueelle aikaisemmin laaditun asemakaavan yhteydessä. Alueen toteutussuunnittelu on parhaillaan käynnissä. 5.3 Aluevaraukset Korttelialueet Asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue (AL) Asemakaavamuutoksessa suunnittelualue on osoitettu asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueena (AL). AL -korttelialueelle saa sijoittaa myös majoitus- ja ravintolatiloja. Kaavamuutosalue on osoitettu yhtenä tonttina. Kaavamuutoksella osa Marianaukiosta on liitetty kortteliin.

22 22/ , korj Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako AL-korttelialueen rakennusoikeus on yhteensä 6400 k-m2. Olemassa olevan liike- ja asuinrakennuksen rakennusoikeutta on lisätty 3802 k-m2. Korttelin rakennusala kattaa lähes koko korttelin. Rakennusala on jaettu pienempiin osaalueisiin kerroskorkeuden mukaisesti. Korttelin Marian aukion puoleiset reuna-alueet sekä korttelin keskiosa on osoitettu rakennettavaksi kaksikerroksisena (II). Matalan osan katolle tulee rakentaa viherpiha (vp). Koko korttelialueelle saa rakentaa enintään kolme maanalaista kerrosta (map3). Korttelialueelle on osoitettu kaksi korkeampaa rakennusmassaa, joista itäisemmälle saa rakentaa enintään kuusi kerrosta ja läntisimmälle kuudesta kahdeksaan kerrosta korkean rakennuksen (VI-VIII). Tavoitteena on, että kahteen alimpaan, koko korttelin kattavaan kerrokseen sijoittuu liiketiloja. Ylemmät kerrokset on tarkoitettu asumiseen ja mm. toimistokäyttöön. Asemakaavassa on määrätty, että Kaksi alinta kerrosta toritasosta lukien tulee olla liiketiloja. Julkisivut tulee toteuttaa laadukkaasti, liiketilarakentamiseen sopivin materiaalein. Julkisivujen tulee olla pääosin lasia sekä muusta julkisivusta erottuvat. Korttelialueen koilliskulmaan on merkitty rakennusala, jolle saa sijoittaa pysäköintilaitoksen sekä kerrosten poistumistienä käytettävän portaan ja hissin (po). Porrashuoneen julkisivut tulee toteuttaa pääosin lasisena. Porrashuoneen ulkoasussa tulee kiinnittää huomiota läpinäkyvyyteen ja sen sopivuuteen viereisen Marian aukion kokonaisuuteen. Porrashuonetta ei lasketa kerrosalaan. Citykäytävä on kaavassa merkitty yleiselle jalankululle varattuna alueen osana, jonka saa kattaa riittävästi valoa läpäisevällä katteella ja jonka saa rakentaa asemakaavassa osoitetun kerrosalan lisäksi (v). Kaavamerkinnällä on haluttu mahdollistaa Citykäytävän kattaminen ja toteuttaminen haluttaessa sisätilana. Korttelialueen kaksikerroksisten rakennusmassojen päälle on osoitettu rakennusala, jolle saa sijoittaa viherpihan (vp). Uudisrakennuksille on varattava vähintään 5-10 m 2 rakennettua tai istutettavaa oleskelualuetta asuinhuoneistoa kohti. Viherpiha tulee toteuttaa rakennettuna oleskelualueena, jossa tulee olla myös istutuksia. Uuden asuinrakennuksen ulko-oleskelualueet sijoittuvat viherpihalle. Alueesta tulee rakentaa viihtyisä. Rakennusten korkeus on porrastettu siten, että korkeampien rakennusmassojen väliin jäisi mahdollisimman väljä ja valoisa sisäpiha. Rakennusmassan Valtakadun puoleisella sisäänvedolla on haluttu vaikuttaa myös katualueen kaupunkikuvaan. Korttelin eteläreunalla rakennusmassa on porrastettu siten, että toisesta kerroksesta ylöspäin rakennus voidaan rakentaa ulokkeena. Kaavassa uloke on osoitettu merkinnällä Uloke, jonka kohdalla rakennuksen ensimmäinen kerros on jätettävä rakentamatta (u). Tavoitteena on ollut turvata kevyenliikenteen sujuvat kulkuyhteydet alueelle. Kaavamerkinnällä map-3 asemakaavassa on mahdollistettu maanalaisen pysäköinnin, varasto- ja väestönsuojatilojen rakentaminen kolmeen kerrokseen. Korttelin 7 tontille 36 ei saa järjestää ajoneuvoliittymää Marianaukiolta tai Oleksilta. Käytännössä ajoyhteydet tontille ja sen maanalaisiin pysäköintikerroksiin järjestetään Williparkin pysäköintihallin kautta, jonka liityntäramppi on Kirkkokadulla. Kaava-alue sijaitsee lll-luokan pohjavesialueella (muu pohjavesialue). Maanalaisten paikoitustilojen suunnittelussa tulee huomioida ja selvittää rakentamisen vaikutukset pohjaveden pinnan tasoon sekä tarvittaessa vaikutukset pohjaveden virtaussuuntiin. Asuinkerrosten katujulkisivujen tulee umpiosiltaan olla yhtenäistä, saumatonta kiviaineista pintaa. Rakennusten Marianaukion puoleisten julkisivujen parvekkeiden tulee olla sisäänvedettyjä tai ns. ranskalaisia parvekkeita. Parvekkeiden tulee olla kaikilla julkisivuilla lasitettuja. Parvekkeiden melutaso ei saa ylittää VnP 993/92 melutason ohjearvoja.

23 23/41 Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako , korj Maanalaisten tilojen toteuttaminen edellyttää rakennustyön aikana tehtäviä arkeologisia tutkimuksia, joista tulee olla hyvissä ajoin ennen rakennustöiden aloittamista yhteydessä Museovirastoon. AL-korttelialueelle saa rakentaa kiinteistökohtaisia muuntamoita. Muuntamo (4x5m) voidaan sijoittaa rakennuksen sisälle. Tarkemman suunnittelun yhteydessä tulee huomioida muuntamon johtorasitteet. Kortteliin on rakennettava autopaikkoja liike- ja toimistotiloille 1ap/60 krs-m 2, majoitus- ja ravintolatiloille 1ap/90 krs-m 2, asunnoille 1ap/75 krs-m 2 sekä vanhusten palveluasunnoille 1 ap/180 krs-m2. Jos autopaikkoja sijoitetaan nimeämättöminä läheiseen yleiseen pysäköintilaitokseen, voidaan niiden määrästä siltä osin vähentää 30%. Kaavamääräyksen mukaan autopaikkojen lukumäärää määritettäessä kunkin porrashuoneen 15 k-m 2 ylittävää osaa ei tarvitse ottaa huomioon mitoituksessa. Polkupyörien paikoitukseen on varattava riittävästi tilaa tonttikohtaisesti. Paloteknisiä ratkaisuja suunniteltaessa on korttelin tontteja käsiteltävä yhtenä kokonaisuutena riittävän turvallisuustason saavuttamiseksi Muut alueet Kevyen liikenteen alueet Asemakaavassa suunnittelualueen pohjoisosassa oleva Citykäytävä on osoitettu yleiselle jalankululle varatun alueen osana, jonka saa kattaa riittävästi valoa läpäisevällä katteella, ja jonka saa rakentaa asemakaavassa osoitetun kerrosalan lisäksi. Kaavamerkinnällä mahdollistetaan Citykäytävän kehittäminen. Marian aukio Marianaukio on kaavassa osoitettu merkinnällä map-3 Maanalainen tila, johon saa sijoittaa autojen säilytyspaikan kolmeen kerrokseen sekä varasto- ja väestönsuojatiloja. Merkintä on osoitettu nykyisen Valtakadun kohdalle sekä puistoalueelle, johon rakennetaan Williparkin pysäköintihalliin liittyvät maanalaiset tasonvaihtorampit. Kaava-alue sijaitsee lll-luokan pohjavesialueella (muu pohjavesialue). Maanalaisten paikoitustilojen suunnittelussa tulee huomioida ja selvittää rakentamisen vaikutukset pohjaveden pinnan tasoon sekä tarvittaessa vaikutukset pohjaveden virtaussuuntiin. Lisäksi maanalaisten tilojen toteuttaminen edellyttää rakennustyön aikana tehtäviä arkeologisia tutkimuksia, joista tulee olla hyvissä ajoin ennen rakennustöiden aloittamista yhteydessä Museovirastoon Yhdyskuntatekninen huolto ja väestönsuojelu Asemakaavamuutoksen yhteydessä on tarkistettu yhdyskuntateknisen huollon verkostojen tarvitsemat varaukset. Asemakaavassa on määrätty, että AL-korttelialueelle saa rakentaa kiinteistökohtaisia muuntamoita. Muuntamo (4 x 5m) voidaan sijoittaa rakennuksen sisälle. Tarkemman suunnittelun yhteydessä tulee huomioida muuntamon tarvitsemat johtorasitteet. AL-korttelialue sekä Marianaukio on kaavassa osoitettu merkinnällä map-3 Maanalainen tila, johon saa sijoittaa autojen säilytyspaikan kahteen kerrokseen sekä varasto- ja väestönsuojatiloja. Merkinnällä mahdollistetaan nykyisistä suunnitelmistakin poikkeavien pysäköinnin, väestönsuojatilojen ja huoltoyhteyksien rakentaminen. Tarkemmat suunnitelmat maanalaisten tilojen toteuttamisesta esitetään rakennuslupavaiheessa. Kaavaalue sijaitsee lll-luokan pohjavesialueella (muu pohjavesialue). Kaavassa on määrätty, että Maanalaisten paikoitustilojen suunnittelussa tulee huomioida ja selvittää rakenta-

24 24/ , korj Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako misen vaikutukset pohjaveden pinnan tasoon sekä tarvittaessa vaikutukset pohjaveden virtaussuuntiin. Paloteknisiä ratkaisuja suunniteltaessa on korttelin tontteja käsiteltävä yhtenä kokonaisuutena riittävän turvallisuustason saavuttamiseksi. Tarkemmat suunnitelmat liiketilojen ja asuinhuoneistojen väestönsuojelun toteuttamisesta esitetään rakennuslupavaiheessa. 5.4 Ympäristön häiriötekijät Asemakaavamuutoksen mahdollistama lisärakentaminen ei lisää merkittävästi ympäristön häiriötekijöitä. Alueen käyttötarkoitus säilyy nykytilanteen mukaisena asuin-, liike- ja toimistorakentamisena eikä alueelle olla sijoittamassa ympäristöhäiriöitä aiheuttavaa toimintaa (melu, tärinä, pölyvaikutus). Kortteli sijaitsee kaupungin ydinkeskustassa, vilkkaasti liikennöityjen katujen välissä. Asemakaavamuutoksen mahdollistama lisärakentaminen ei aiheuta merkittäviä muutoksia verrattuna alueen nykyiseen toimintaan ja kohteen sijaintiin ydinkeskustassa. Uuden asuinrakentamisen aiheuttama liikennevaikutus on varsin pieni verrattu alueella jo olemassa oleviin liikennemääriin. Liike-, asuin- ja toimistotilojen pysäköinti järjestetään korttelin alle ja viereen rakennettavaan pysäköintilaitokseen. Tonttien omat pysäköintipaikat tultaneen ratkaisemaan tonttikohtaisesti. Alueella jonkin verran lisääntyvä liikenne aiheuttaa melua ja ilman saastevaikutuksia, mutta asemakaavan mukainen muutos tulee olemaan vähäinen verrattuna nykyiseen tilanteeseen ja keskusta-alueen nykyiseen liikenteeseen ja toimintoihin. Liikenteen aiheuttamia häiriötekijöitä on pyritty minimoimaan hankkeen suunnittelun yhteydessä ja myös kaavaa laadittaessa mm. rakenteellisen melunsuojausmääräyksen avulla. Kaavassa on määrätty, että parvekkeet tule lasittaa. Lisäksi kaavassa on sallittu asumista vasta rakennuksen kolmannesta kerroksesta ylöspäin.

25 25/41 Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako , korj Kaavamerkinnät ja määräykset Asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue. 3 m kaava-alueen rajan ulkopuolella oleva viiva. Korttelin, korttelinosan ja alueen raja. Osa-alueen raja. Sitovan tonttijaon mukaisen tontin raja ja numero. Kaupungin- tai kunnanosan numero. Kaupungin- tai kunnanosan nimi. Korttelin numero. Kadun, tien, katuaukion, torin, puiston tai muun yleisen alueen nimi. Roomalainen numero osoittaa rakennusten, rakennuksen tai sen osan suurimman sallitun kerrosluvun. Alleviivattu luku osoittaa ehdottomasti käytettävän rakennuksen korkeuden. Rakennusoikeus kerrosalaneliömetreinä. Rakennusala. Rakennusala, jolle saa sijoittaa pysäköintilaitoksen sekä kerrosten poistumistienä käytettävän portaan ja hissin. Porrashuoneen julkisivut tulee toteuttaa pääosin lasisena. Porrashuoneen ulkoasussa tulee kiinnittää huomiota läpinäkyvyyteen ja sen sopivuuteen viereisen Marianaukion kokonaisuuteen. Porrashuonetta ei lasketa kerrosalaan. Maanalainen tila, johon saa sijoittaa autojen säilytyspaikan kolmeen kerrokseen sekä varasto- ja väestönsuojatiloja. Tori/aukio. Uloke, jonka kohdalla rakennuksen ensimmäinen kerros on jätettävä rakentamatta. Yleiselle jalankululle varattu alueen osa, jonka saa kattaa riittävästi valoa läpäisevällä katteella ja jonka saa rakentaa asemakaavassa osoitetun kerrosalan lisäksi. Rakennusala, jolle saa sijoittaa viherpihan. Uudisrakennuksille on varattava vähintään 5-10 m 2 rakennettua tai istutettavaa oleskelualuetta asuinhuoneistoa kohti. Viherpiha tulee toteuttaa rakennettuna oleskelualueena, jossa tulee olla myös istutuksia. YLEISET MÄÄRÄYKSET: AL -korttelialueelle saa sijoittaa myös majoitus- ja ravintolatiloja. Kaksi alinta kerrosta toritasosta lukien tulee olla liiketiloja. Julkisivut tulee toteuttaa laadukkaasti, liiketilarakentamiseen sopivin materiaalein. Julkisivujen tulee olla pääosin lasia sekä muusta julkisivusta erottuvat. Asuinkerrosten katujulkisivujen tulee umpiosiltaan olla yhtenäistä, saumatonta kiviaineista pintaa. Rakennusten Marianaukion puoleisten julkisivujen parvekkeiden tulee olla sisäänvedettyjä tai ns. ranskalaisia parvekkeita. Parvekkeiden tulee olla kaikilla julkisivuilla lasitettuja. Parvekkeiden melutaso ei saa ylittää VnP 993/92 melutason ohjearvoja. Maanalaisten tilojen toteuttaminen edellyttää rakennustyön aikana tehtäviä arkeologisia tutkimuksia, joista tulee olla hyvissä ajoin ennen rakennustöiden aloittamista yhteydessä Museovirastoon.

26 26/ , korj Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako AUTOPAIKAT: o Liike- ja toimistotilat 1ap/60 kerros-m 2. o Majoitus- ja ravintolatilat 1ap/90 kerros-m 2. o Asunnot 1ap/75 kerros-m 2. o Vanhusten palveluasunnot 1 ap/180 kerros-m 2. Jos autopaikkoja sijoitetaan nimeämättöminä läheiseen yleiseen pysäköintilaitokseen, voidaan niiden määrästä siltä osin vähentää 30%. Autopaikkojen lukumäärää määritettäessä kunkin porrashuoneen 15 k-m2 ylittävää osaa ei tarvitse ottaa huomioon. Polkupyörien paikoitukseen on varattava riittävästi tilaa tonttikohtaisesti. Paloteknisiä ratkaisuja suunniteltaessa on korttelin tontteja käsiteltävä yhtenä kokonaisuutena riittävän turvallisuustason saavuttamiseksi. AL-korttelialueelle saa rakentaa kiinteistökohtaisia muuntamoita. Muuntamo (4x 5m) voidaan sijoittaa rakennuksen sisälle. Tarkemman suunnittelun yhteydessä tulee huomioida muuntamon tarvitsemat johtorasitteet. Kaava-alue sijaitsee lll-luokan pohjavesialueella (muu pohjavesialue). Maanalaisten paikoitustilojen suunnittelussa tulee huomioida ja selvittää rakentamisen vaikutukset pohjaveden pinnan tasoon sekä tarvittaessa vaikutukset pohjaveden virtaussuuntiin. Kaava-alueella oleva tonttijako on sitova. 5.6 Nimistö Asemakaavamuutoksella ei ole vaikusta alueen nimistöön. Alueella jo olemassa olevan Marianaukion aluevarausta on laajennettu länteen. 5.7 Tonttijako Kaava-alueella oleva tonttijako on sitova. Asemakaavamuutoksessa korttelialue on yhdistetty yhdeksi tontiksi (tontti 36).

27 27/41 Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako , korj ASEMAKAAVAN TOTEUTTAMISEN VAIKUTUKSET 6.1 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Kaavamuutos koskee olemassa olevaa Citykorttelia ja rakennettua kaupunkiympäristöä. Suunnittelualueeseen ei kuulu varsinaisia luontoalueita. Kaava-alueen eteläosa on nykyistä Keskuspuistoa. Alue on pääosin kivettyä tai asfaltoitua aluetta, jossa on istutusaltaita. Kaava-alueella kasvaa mm. lehmuksia katupuina. Alueella voi esiintyä muitakin kaupunkiympäristössä tavanomaisia kasvi- ja eläinlajeja. Korttelin muutostöiden myötä osa kadunvarsipuista joudutaan siirtämään Marian aukiolla tapahtuvan pysäköintilaitoksen rakentamisen tieltä. Rakennustöiden valmistuttua Marian aukion uudet viheristutukset tullaan toteuttamaan alueen viherrakentamisen yhteydessä. Kaavamuutoksen mukaisen rakentamisen toteuttaminen aiheuttaa maaperän kaivamista uusien maanalaisten pysäköintitilojen, uudisrakennuksen sekä katualueelle sijoittuvien kunnallisteknisten linjojen rakentamisen osalta. Muutoin rakentamisen yhteydessä ei muuteta alueen maa- tai kallioperää tai vaikuteta pohjaveteen. Kaava-alue sijaitsee lllluokan pohjavesialueella (muu pohjavesialue). Kaavamääräyksen mukaan maanalaisten paikoitustilojen suunnittelussa tulee huomioida ja selvittää rakentamisen vaikutukset pohjaveden pinnan tasoon sekä tarvittaessa vaikutukset pohjaveden virtaussuuntiin. Kaavamuutoksella ei ole muita negatiivisia vaikutuksia luontokohteisiin, luonnonympäristöön eikä sen monimuotoisuuteen tai viheryhteyksiin. 6.2 Vaikutukset yhdyskuntatalouteen Aluetaloudelliset vaikutukset Asemakaavamuutoksen mahdollistama tonttien kehittäminen lisää ydinkeskustan elinvoimaisuutta ja vetovoimaa. Laajentuvat liiketilat mahdollistavat uusien yritysten tai olemassa olevien yritysten laajentumisen alueella. Liiketilat sijaitsevat keskeisellä paikalla aivan kaupungin ydinkeskustassa. Lappeenranta on rajakaupunki, jonka kasvua Venäjältä Suomeen suuntautuva ostosmatkailu tukee. Laadittujen kaupallisten selvitysten mukaan Lappeenrannan tax free - kauppa tulee jatkamaan yhä edelleen kasvua vaikka tällä hetkellä kaupankäynti on tasoittunutkin muutaman vuoden takaiselle tasolle. Kehitysnäkymiä tukevat kaupallisten selvitysten ennusteet. Ostosmatkailun jatkuminen tukee osaltaan myös kaupungin keskustan elinvoimaisuutta ja heijastelee siten koko keskusta-alueen kehittymiseen ja myös koko alueen taloudelliseen menestykseen. Etelä-Karjalan alueelle laadittujen kaupallisten selvitysten perusteella (Etelä-Karjalan vaihekaava I, kaupallisia selvityksiä: Tutkimus- ja analysointikeskus TAK, 10/2012 ja Tuomas Santasalo Oy, ) kaupallisten palvelujen kysyntää Lappeenrannassa lisää voimakkaasti venäläisten ostosmatkailu, jonka odotetaan vähintään kolminkertaistuvan Lappeenrannan seudulla vuoteen 2025 mennessä. Kaupallisten palvelujen lisätilantarpeen arvioidaan olevan Lappeenrannassa kaikkiaan n kerrosneliömetriä. Citykorttelin kehittäminen, vaikkakin tontti kerrallaan, tukee keskustan elinvoimaisuutta ja lisää sen vetovoimaa niin paikallisten kuin matkailijoidenkin kannalta. Venäläisten ostosmatkailulla on merkittävä vaikutus Lappeenrannan kaupallisten palveluiden monipuolisuuteen ja kannattavuuteen. Vaikka ostosmatkailu on tällä hetkellä hieman laskenut, odotetaan sen jälleen vilkastuvan tulevaisuudessa. Vaikutukset infraverkon toteutuskustannuksiin Olemassa olevan keskustakorttelin kehittäminen on järkevää myös yhdyskuntataloudellisesti. Toimintojen ja palveluiden keskittäminen olemassa olevaan liikekeskukseen sitä kehittämällä ja laajentamalla, parantaa olemassa olevan infran, pysäköintitilojen ja katu-

28 28/ , korj Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako verkon hyödyntämistä, mikä on yhdyskuntataloudellisesti edullista. Myös alueelle sijoittuvat uudet asunnot tukevat keskusta-alueen kehittymistä ja elinvoimaisuutta sekä tehostavat olemassa olevan infran hyödyntämistä. Korttelin uudisrakennuksen rakentaminen aiheuttaa joitakin olemassa olevien kaapeleiden siirtoja ja aluevarausten muutoksia. Uudisrakennuksen rakentaminen ei aiheuta katualueelle sijoittuvien vesi-, viemäri- tai kaukolämpölinjojen siirtoja. Jos maanalaiset pysäköintitilat toteutetaan kaavan mahdollistamassa laajuudessa, aiheuttaa se myös kunnallisteknisten linjojen siirtoja. Muutostöiden kustannuksista, kuten rakennushankkeen kaikista muistakin kustannuksista, vastaa alueen toteuttaja. 6.3 Liikenteelliset vaikutukset Liikenneverkko. Suunnittelualue sijoittuu olemassa olevaan katuverkkoon. Asemakaavamuutoksella osa Marian aukiosta liitetään korttelialueeseen. Valtakatu muutetaan Citykorttelin kohdalla osaksi Marian aukiota. Citykortteli sijaitsee Lappeenrannan ydinkeskustassa hyvien kevyen liikenteen yhteyksien sekä joukkoliikenneyhteyksien äärellä. Citykorttelin kehittäminen tukee keskustan elinvoimaisuutta ja samalla lisää osaltaan joukkoliikenneyhteyksien käyttöä ja tarvetta. Kaavamuutoksessa olemassa oleva ns. Citykäytävä on osoitettu yleiselle jalankululle varattuna alueen osana, joka voidaan kattaa riittävästi valoa läpäisevällä katteella ja joka saadaan rakentaa asemakaavassa osoitetun kerrosalan lisäksi. Kaavamerkinnällä turvataan keskusta-alueella olemassa olevan, tärkeän kevyen liikenteen kulkureitin säilyminen jatkossakin ja mahdollistetaan tarvittaessa sen kattaminen. Asemakaavassa on määrätty, että polkupyörien paikoitukseen on varattava riittävästi tilaa tonttikohtaisesti. Kaavamääräyksellä on haluttu osaltaan edistää polkupyörällä liikkumisen edellytyksiä alueella. Korttelin eteläosan alin kerros toteutetaan sisäänvedettynä, jotta jalankululle sekä polkupyöräilylle on muodostettavissa riittävät kulkuyhteydet korttelin eteläpuolelle. Suunnittelualue sijaitsee hyvien kevyen liikenteen yhteyksien sekä joukkoliikenneyhteyksien äärellä. Suunnittelualueen eteläpuolella kulkee keskustan pääreittinä toimivat polkupyöräkaistat. Citykorttelin pohjoispuolella oleva Koulukatu toimii joukkoliikenteen pääreittinä ja keskusta-alueen pääpysäkit sijaitsevat sen varressa. Pysäköinti ja huoltoajo. Asemakaavamuutoksella mahdollistetaan pysäköintitilojen rakentaminen kolmeen maanalaiseen kerrokseen sekä AL-korttelialueen että Valtakadun alle. Pysäköintitilat tulevat näillä näkymin asuin-, liike- ja toimistorakennusten omaan käyttöön. Pysäköintitilojen suunnittelussa on otettava huomioon kaava-alueen sijainti lll-luokan pohjavesialueella (muu pohjavesialue). Asemakaavassa on määrätty, että maanalaisten paikoitustilojen suunnittelussa tulee huomioida ja selvittää rakentamisen vaikutukset pohjaveden pinnan tasoon sekä tarvittaessa vaikutukset pohjaveden virtaussuuntiin. Lisäksi suunnittelussa tulee huomioida alueella mahdollisesti olemassa olevat viereiseen kirkkoon liittyvät hautaukset. Asemakaavassa on määrätty, että Maanalaisten tilojen toteuttaminen edellyttää rakennustyön aikana tehtäviä arkeologisia tutkimuksia, joista tulee olla hyvissä ajoin ennen rakennustöiden aloittamista yhteydessä Museovirastoon. Ajoyhteys pysäköintitiloihin järjestetään Citykorttelin viereen sijoittuvan Williparkin pysäköintihallin kautta Kirkkokadulta. Liikennemäärät, liikenteen toimivuus ja liikenneturvallisuus Suunnittelualue sijaitsee Valtakadun varrella. Citykorttelin kohdalla ajoneuvoliikenne Valtakadulla on kaksisuuntainen, mutta korttelista sekä itään että länteen päin mentäessä

29 29/41 Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako , korj Valtakatu on toteutettu yksisuuntaisena, kävelypainotteisena katuna. Asemakaavassa Citykorttelin eteläpuolinen alue on osoitettu Marianaukiona. Lappeenrannan kaupungin liikennelaskentojen mukaan viereisen Koulukadun liikenne Citykorttelin kohdalla on nykytilanteessa noin ajoneuvoa vuorokaudessa. Liikenne-ennusteessa vuodelle 2030 on arvioitu, että liikennejärjestelyjen säilyessä nykyisellään, Koulukadunkadun liikennemäärä lisääntyy ajoneuvoon vuorokaudessa. Jos alue muutetaan joskus yksisuuntaisen ajoneuvoliikenteen sallivaksi tai toteutetaan kävelykeskustana, alueen liikennemäärät vähenevät merkittävästi. Asemakaavaratkaisun mukaisen asuin- ja liikerakentamisen toteuttaminen ei yksinään merkittävästi vaikuta alueen liikennemääriin, liikenteen toimivuuteen tai liikenneturvallisuuteen. Yhdessä koko keskusta-alueen muuttuvan maankäytön kanssa, vaikutus on merkittävämpi. Asemakaavalla on pyritty vaikuttamaan alueen liikenneverkon toimivuuteen ja turvallisuuteen osoittamalla Valtakadun eteläpuolinen alue osana Marianaukiota. Marian aukio on osoitettu pääosalle Citykorttelin ja keskuspuiston välistä aluetta jo edellisessä, vahvistuneessa asemakaavassa. Asemakaavassa on määrätty, että Korttelin 7 tontille 36 ei saa järjestää ajoneuvoliittymää Marianaukiolta tai Oleksilta. Näin on pyritty minimoimaan Citykorttelin liittymien määrää ja osoittamaan ne liikenneverkon toimivuuden ja turvallisuuden kannalta parhaaseen mahdolliseen paikkaan. Vaikutukset liikennemeluun. Alueen lisärakentaminen tulee osaltaan lisäämään alueen liikennemääriä ja siten myös liikennemelua jonkin verran. Alueelle laadittujen melumallinnusten perusteella muutos ei ole kuitenkaan merkittävä. Alueen lisääntynyt liikenne sijoittuu pääosin korttelin pysäköintitiloihin, joihin kuljetaan Kirkkokadun rampin kautta. Ote melumallinnuksesta (Ramboll 2013). Kuvassa on esitetty julkisivulle kohdistuva suurimmat päiväajan äänitasot ennustevuonna Alueelle on tehty melumallinnus nykyisellä ja ennustetilanteen liikennemäärillä (Ramboll, 2013). Asumista ohjaava melun keskiäänitason tulisi olla päivällä ulkona enintään 55 db ja yöllä 50 db. Raja-arvot asunnossa, sisätiloissa ovat päivällä enintään 35 db ja yöllä 30 db. Alueelle laadittujen meluselvitysten mukaan ennustetilanteessa vuonna 2030 Valtakadun maksimi keskiäänitaso julkisivulla on 62 db. Jotta sisätilojen päiväohjearvo 35 db saavutetaan, tulee julkisivun kokonaisääneneristävyyden olla Koulukadun puoleisella julkisivulla vähintään 27 db. Tämä vaatimus saavutetaan normaaleilla rakenteilla eli erillistä rakenteiden ääneneristävyyttä määräystä ei ko. kaavamuutosalueella tarvita. Asemakaavassa on kuitenkin määrätty, että Parvekkeiden tulee olla kaikilla julkisivuilla lasitettuja. Parvekkeiden melutaso ei saa ylittää VnP 993/92 melutason ohjearvoja. Parvekkeiden lasitusta edellytetään, jotta äänitasot parvekkeilla saadaan ulko-oleskelualueilta edellytettävien ohjearvojen tasolle. Lentoliikenne. Citykorttelin muutostöillä ei ole vaikutusta lentoliikenteeseen. Alue ei sijaitse Lappeenrannan lentokentän lentoestepinta-alueella.

30 30/ , korj Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako 6.4 Sosiaaliset vaikutukset Vaikutukset palveluiden saatavuuteen Asemakaavamuutoksen tavoitteena on mahdollistaa Citykorttelin kehittäminen myös liike- ja kauppakeskuksena, joka palvelee monipuolisesti niin paikallisia ihmisiä kuin matkailijoitakin. Asemakaavamuutos mahdollistaa lisäliiketilojen rakentamisen, mikä mahdollistaa toimintojen ja palveluiden monipuolistumisen. Citykorttelin uudistaminen tukee osaltaan Lappeenrannan kaupungin keskustan elinvoimaisuutta ja se heijastuu koko keskusta-alueen kehittämiseen ja palveluiden paranemiseen. Asemakaavamuutoksen toteuttaminen tulee parantamaan alueen palvelutarjontaa ja palveluiden saatavuutta huomattavasti. Erittäin positiivista on myös palveluiden lisääntyminen kaupungin ydinkeskustan alueella. Hanke tukee koko keskusta-alueen kehittämistä. Citykortteliin sijoittuvat liiketilat ja palvelut ovat hyvin saavutettavissa niin jalkaisin, polkupyörällä, autolla kuin julkisella joukkoliikenteelläkin. Liikekeskus sijaitsee hyvien liikenneyhteyksien varrella erityisesti joukkoliikenteen kannalta, koska Citykortteli sijoittuu joukkoliikenteen pääreittinä toimivan Kauppakadun varteen. Myös asumisen kannalta kaavamuutosalueen sijainti on keskeinen. Asuinnot sijaitsevat palveluiden äärellä, lähellä joukkoliikenneyhteyksiä aivan kaupungin ydinkeskustassa. Asemakaavan mukainen Citykorttelin kehittäminen parantaa myös alueen lähiasukkaiden palveluiden saatavuutta ja lisää niiden monipuolisuutta. Vaikutukset ihmisten elinoloihin ja elinympäristöön Citykorttelin kehittäminen toimivammaksi ja monipuolisemmaksi palvelukokonaisuudeksi lisää yleensäkin ihmisten viihtyisyyttä alueella. Tavoitteena on, että tulevaisuudessa korttelista muodostuu yhtenäinen kokonaisuus. Citykorttelin kehittyminen tulee parantamaan myös koko alueen ympäristön tasoa ja laatua ja parantaa näin myös alueen elinympäristön laatua. Lisäksi on jo havaittavissa, että koko Citykorttelin kehittäminen etenee, kun alueen yksi tontti on lähtenyt toteutumaan ja heijastelee positiivisesti myös laajemmalle alueelle ympäristössään. Kun uudisrakennusta rakennetaan ja vanhoja puretaan, aiheuttavat nämä työt hetkellisiä, rakentamisaikaisia vaikutuksia mm. melua, mahdollisesti pölyä ja liikenteen lisääntymistä alueella. Rakentaminen voi vähentää myös lähialueen viihtyisyyttä väliaikaisesti. Viereisen korttelin uudisrakentaminen tulee aiheuttamaan alueella rakentamisen aikaisia häiriöitä olemassa olevien rakennusten asukkaille ja toimijoille. Nämä vaikutukset ovat kuitenkin väliaikaisia ja ne loppuvat rakennusten valmistuttua. Rakentamisen aikaisia haittavaikutuksia pyritään vähentämään yhteistyössä rakentajan, urakoitsijan ja kaupungin ympäristötoimen kanssa. Niihin ei voida suoranaisesti vaikuttaa kuitenkaan asemakaavalla. Keskusta-alueella tehtyjen melumallinnusten perusteella kaavamuutosalueella sisäpihalla päivämelutason vaatimus 55 db alittuu. Myös yöajan ohjearvo 50 db alittuu koko alueella. Asemakaavassa on määrätty, että Parvekkeiden tulee olla kaikilla julkisivuilla lasitettuja. Parvekkeiden melutaso ei saa ylittää VnP 993/92 melutason ohjearvoja. Näin on pyritty minimoimaan melun aiheuttamat haittatekijät. Vaikutukset kevyen liikenteen yhteyksiin Asemakaava-alue sijoittuu Lappeenrannan keskustaan ja se on hyvin kevyen liikenteen saavutettavissa sekä keskustasta päin kuljettaessa, että myös muista suunnista.

31 31/41 Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako , korj Kaavamuutoksella mahdollistetaan koko alueelle tärkeän kevyenliikenteen yhteyden säilyminen Citykorttelin eteläpuolella. Kaavassa Citykäytävä on osoitettu Yleiselle jalankululle varattuna alueen osana, joka voidaan kattaa riittävästi valoa läpäisevällä katteella ja joka saadaan rakentaa asemakaavassa osoitetun kerrosalan lisäksi. Kaavamääräys mahdollistaa kulkuyhteyden kattamisen, mutta ei velvoita tekemään sitä. Muut sosiaaliset ja viihtyisyysvaikutukset Citykorttelin kehittäminen, sen toimintojen lisääminen ja niiden monipuolistaminen muodostavat mielenkiintoisen kokonaisuuden myös sosiaalisen ympäristön ja kaupunkikulttuurin kannalta. Kaavamuutos liittyy koko Citykorttelin kehittämiseen ja toteuttamiseen. 6.5 Kulttuuriset vaikutukset Vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen Citykorttelin kehittämis- ja uudisrakennushanke tiivistää osaltaan alueen kaupunkirakennetta. Alueen tehokkaampi hyödyntäminen on myös yhdyskuntataloudellisesti järkevää. Koko kaupungin yhdyskuntarakenteen kannalta hanke on hyvä: asuin-, liike- ja toimistorakennus sijaitsee kaupungin ydinkeskustassa, hyvien liikenneyhteyksien äärellä. Kaupungin keskustan kehittäminen ja sen tiivistäminen on myös Lappeenrannan kaupungin ilmasto-ohjelman tavoitteiden mukaista. Kaavahankkeella ei hajauteta olemassa olevaa yhdyskuntarakennetta vaan sillä tiivistetään olemassa olevaa rakennetta ja samalla hyödynnetään olemassa olevaa infraverkkoa tehokkaammin. Vaikutukset rakennuksiin ja rakenteisiin sekä yhdyskuntateknisen huollon verkostoihin Asemakaavamuutoksella alueen rakennusoikeutta on lisätty 3802 k-m 2 :llä. Koko ALkorttelialueen rakennusoikeus on yhteensä 6400 k-m 2. Lisärakennusoikeus mahdollistaa uudisrakennuksen rakentamisen alueelle ja alueella olemassa olevien rakennusten purkamisen. Uudisrakennuksen rakentaminen hyvälle paikalle aivan kaupungin ydinkeskustaan on järkevää myös yhdyskuntataloudellisesti. Toimintojen ja palveluiden keskittäminen olemassa olevaan keskustakortteliin sitä kehittämällä ja laajentamalla, parantaa olemassa olevan infran, pysäköintitilojen ja katuverkon hyödyntämistä. Korttelin uudisrakennuksen rakentaminen aiheuttaa joitakin olemassa olevien kaapeleiden siirtoja ja aluevarausten muutoksia. Uudisrakennuksen rakentaminen ei aiheuta katualueelle sijoittuvien vesi-, viemäri- tai kaukolämpölinjojen siirtoja. Jos maanalaiset pysäköintitilat toteutetaan kaavan mahdollistamassa laajuudessa, voi se aiheuttaa myös kunnallisteknisten linjojen siirtoja. Maanalaisen parkkihallin rakentaminen vaikuttaa Keskuspuiston pohjoisreunassa sijaitsevan puistoalueen rakenteisiin. Alueelle ollaan suunnittelemassa Williparkin pysäköintihallin tasonvaihtoa. Alueella sijaitsee suihkulähdeallas ja Kurjet-patsas. Puiston rakenteet palautetaan entisille paikoilleen maanalaisen rakentamisen valmistuttua. Williparkin pysäköintilaitokseen liittyvän ramppirakenteen rakentamisella on rakentamisenaikaisia vaikutuksia alueen rakenteisiin ja myös kulttuuriympäristönarvoihin, mutta vaikutus on väliaikainen, koska alue palautetaan ennalleen maanalaisen rakentamisen valmistuttua. Vaikutukset rakennettuun kulttuuriympäristöön ja kiinteisiin muinaisjäännöksiin Suunnittelualueella saattaa sijaita Lappeen kirkkoon liittyvää arkeologista kulttuuriperintöä. Asemakaavassa määrätään, että maanalaisten tilojen toteuttaminen edellyttää rakennustyön aikana tehtäviä arkeologisia tutkimuksia, joista tulee olla hyvissä ajoin ennen rakennustöiden aloittamista yhteydessä Museovirastoon. Koska maanalaisten tilojen toteuttaminen saattaa koskea arkeologista kulttuuriperintöä, esim. hautauksia, Museovirasto edellyttää, että mahdolliset kaivutyöt tehdään arkeologin

32 32/ , korj Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako valvonnassa. Mikäli valvonnassa tulee ilmi merkkejä kiinteästä muinaisjäännöksestä, tulee asiasta ilmoittaa Museovirastolle. Näiden havaintojen johdosta on paikalla suoritettava riittävät tutkimukset. Suunnittelualueen eteläpuolella sijaitsee valtakunnallisesti merkittävä Lappeen kirkko. Kaavamuutoksella ei ole kuitenkaan suoranaisia vaikutuksia kirkon arvoon. Valtakunnallisesti merkittävään aluerajaukseen sisältyy myös asemakaavan eteläosan puistoalue. Asemakaavamuutoksen mahdollistama uudisrakentaminen vaikuttaa alueen kaupunkikuvaan. Rakentamisen ei arvioida kuitenkaan vähentävän Lappeen kirkon kulttuurihistoriallista arvoa ympäristössään. Kirkon välittömässä lähiympäristössä on jo nykyisin tiiviisti ja kaupunkimaisesti rakennettuja kortteleita, joiden rakentaminen ulottuu 6-7 kerroksen korkeuteen. Alueella on esimerkiksi Valtakadun ja Kirkkokadun kulmauksessa ns. Saimaanlinnan liike- ja asuinrakennus sekä Lappeenrannan seurakunnan liike- ja toimistorakennus (kirkkoherranvirasto). Vaikutukset rakennettuun ympäristöön, kaupunkikuvaan ja maisemaan Kaavamuutos mahdollistaa olemassa olevien rakennusten purkamisen ja uudisrakennuksen rakentamisen. Citykorttelin kehittäminen kokonaisuudessaan parantaa keskeisen kaupunkialueen kaupunkikuvaa ja taajamarakennetta. Alueen rakentamishankeet eheyttävät alueen korttelirakennetta. Kaupungin keskustasta on rakentumassa tiiviimpi ja kaupunkimaisempi kokonaisuus. Varsinaisella uusirakentamisalueella sijaitsevat ns, Koulutalon tontti ja Matkatalo. Laaditussa rakennushistoriaselvityksessä alueella olevat rakennukset on todettu paikallisesti merkittäviksi kohteiksi. Rakennuksilla ei ole kuitenkaan erityistä suojeluarvoa. Matkatalon osalta todetaan, että rakennuksessa tehdyt suuret muutostyöt ovat tuhonneet alkuperäisen rakennuksen ilmeen ja sen arvon. Selvityksessä Koulutalon osalta mainitaan, että sillä on arvoa osana Lappeenrannan nykyisen ydinkeskustan kaupunkikuvaa. Rakennushistoriaselvityksessä todetaan, että vanhan Lappeenrannan ydinkeskustassa sijaitsevat Matkatalo ja Koulutalo ovat kuuluneet Lappeen kirkkoa ympäröivään kaupunkikuvaan vuosikymmeniä, edellinen 1930-luvulta, jälkimmäinen 1960-luvulta. Rakennukset ovat tavallaan muodostuneet rakennuspariksi, sillä Koulutaloa rakennettaessa sen kaksikerroksisen alaosan räystäslinja on sopeutettu entisen linja-autoaseman räystäslinjaan. Kumpaakaan rakennusta ei ole mainittu eikä arvotettu 2011 vahvistetun Etelä- Karjalan maakuntakaavan kulttuuriympäristöjen ja kulttuurimaisemien luettelossa. Rakennukset rajautuvat kuitenkin valtakunnallisesti arvokkaaseen rakennettuun kulttuuriympäristöön, Lappeen kirkko ja Keskuspuisto. Etelä-Karjalan museon rakennuskulttuurikohteiden tietokannassa molemmat rakennukset on arvotettu paikallisesti arvokkaiksi. Molemmat rakennukset ovat myös kohteina Etelä-Karjalan museon 2006 julkaisemassa Rakennettu Lappeenranta -selvityksessä. Lappeen kirkko on keskeinen osa keskustan kaupunkimaisemaa. Kaavamuutoksen mukaisilla muutoksilla ei tule olemaan heikentävää vaikutusta alueen maisemaan, rakennettuun ympäristöön tai kaupunkikuvaan. Kaavamuutoksen tavoitteena on ollut kehittää Citykorttelia kaupunkimaisemmaksi, kaupunkikuvaa parantavaksi kokonaisuudeksi. Koko alueen suunnittelussa mukana olleen Marianaukion rakentamisella jätetään tarvittavaa väljyyttä arvokkaan Lappeen kirkon ympärille. Lappeenrannan kaupunkikuvassa Citykortteli ja kaavamuutosalue hahmottuu selkeimmin Kirkkopuiston suunnasta sekä kaukomaisemassa Saimaalta ja Linnoituksesta katsottuna. Citykorttelin suunnitteluun liittyen on laadittu valokuvasovitteita korttelin näkymisestä mm. Saimaalta ja Linnoituksestä päin katsottuna. Lappeenrannan kaupungin keskustan siluetti on hyvin vaihteleva ja mielenkiintoinen. Yllättävät vanhat rakennukset korostuvat katselukulmasta riippuen. Kokonaisuutta tarkastellessa voidaankin todeta, että

33 33/41 Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako , korj kaavamuutoksen mukaisen rakentamisen toteuttaminen täydentää hyvin olemassa olevaa rakennetta. Kaupungin monimuotoinen ja vaihteleva siluetti sallii rakenteen täydentymisen ja muuttumisen. Valokuvasovite Saimaalta (Arkkitehtitoimisto Timo Vuori Oy). Suunnittelualueen eteläpuolella sijaitsee valtakunnallisesti merkittävä Lappeen kirkko. Asemakaavassa on huomioitu uudisrakentamisen sijainti Marian aukion äärellä, Lappeen kirkon läheisyydessä. Asemakaavassa rakennusalan rajoilla ja kerroskorkeuksilla on pyritty ohjaamaan rakentamista niin, että korttelialueen matalammat osat sijoittuvat aukion äärelle ja alueen korkeimmat rakennusmassat sijoittuvat etäämmäksi Lappeen kirkosta. Kaavamuutoksella ei ole kuitenkaan suoranaisia vaikutuksia kirkon arvoon. Kirkon ympärillä tulevaisuudessa rakentuva Marianaukio ja Keskuspuisto antavat valtakunnallisesti merkittävälle kirkkomaisemalle sitä avaruutta ja väljyyttä mitä kirkko tarvitsee ympärilleen. Jatkossa tilanne paranee, kun aukio toteutetaan ja mm. nykyisin katutasossa oleva pysäköinti saadaan alueelta pois. Lähimaisemassa jalankulkija hahmottaa rakennusten alakerrokset ja katutilan, jossa kulkee. Rakennusten ylemmät kerrokset eivät hahmotu kulkijalle esimerkiksi Citykäytävää kuljettaessa. Pääosin alueella kulkijat havainnoivat rakennuksia osana jalankulkuympäristöään. Kaavassa onkin annettu rakentamista ohjaavia määräyksiä uudisrakennuksen julkisivuja koskien. Lisäksi rakennusalan rajauksilla ja kerroskorkeuksilla on ohjattu rakennuksen katutilan muodostamista erityisesti Marian aukion puolella. Kun tavoitellaan hyvää lopputulosta, tulisikin koko kokonaisuus suunnitella ja toteuttaa viimeistellysti ja jalankulkijan näkymät ja kulkuympäristö huomioiden. Asemakaavamuutoksen mahdollistama uudisrakennuksen rakentaminen vaikuttaa merkittävästi alueen kaupunkikuvaan. Rakentamisella ei katsota olevan kuitenkaan merkittävää kaupunkikuvan arvoja heikentävää vaikutusta eikä sen arvioida vähentävän Lappeen kirkon arvoa ympäristössään. Asemakaavamuutoksen vaikutukset rakennettuun ympäristöön ja kaupunkimaisemaan ovat kokonaisuutena positiivisia. Hankkeen toteutuminen tulee osaltaan parantamaan alueen kaupunkikuvaa ja eheyttämään sitä.

34 34/ , korj Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako Suunnittelualue sijaitsee kuitenkin aivan kaupungin ydinkeskustassa, missä rakentamisen tulisi olla kaupunkimaisempaa, tiiviimpää ja korkeampaa. Kokonaisuutta tarkasteltaessa uudisrakennuksen korkein osa sijaitsee kauempana kirkosta kuin moni muu, kirkon välittömässä lähiympäristössä oleva kaupunkikuvassa korkeana rakennuksena hahmottuva rakennus kuten mm. Saimaanlinna ja kirkkoherranvirasto. Lisäksi on huomioitava, että Lappeenrannan keskusta-alueen maastonmuodoista johtuen Lappeen kirkko sijaitsee korkeammalla kuin Citykortteli.

35 35/41 Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako , korj Kuvasovite on yhdistelmä Arkkitehtitoimisto Timo Vuori Oy:n ja Arkkitehtitoimisto Mikko Heikkilä Sito Oy:n mallinnuksista. Valokuvasovitteessa on esitetty alueelle jo laadittujen asemakaavamuutosten mukainen rakentaminen. Havainnekuvassa esitetty rakentaminen vastaa kaavan laadintavaiheessa tehtyjä havainnekuvia. Osaa alueen rakennuksista korotetaan ja osa toteutetaan uudisrakentamalla. Kuvasta puuttuu Citykorttelin tontin 29 rakennusmassa, jonka kaavamuutosta valmistellaan parhaillaan.

36 36/ , korj Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako 6.6 Valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden toteutuminen Valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden (VAT) tehtävänä on varmistaa valtakunnallisesti merkittävien seikkojen huomioon ottaminen maakuntien ja kuntien kaavoituksessa sekä valtion viranomaisten toiminnassa. Maankäyttö- ja rakennuslain ja alueidenkäytön suunnittelun tavoitteista tärkeimmät ovat hyvä elinympäristö ja kestävä kehitys. Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan tavoitteet on otettava huomioon ja niiden toteuttamista on edistettävä kuntien kaavoituksessa. Toimiva aluerakenne Alueidenkäytöllä tuetaan aluerakenteen tasapainoista kehittämistä sekä elinkeinoelämän kilpailukyvyn ja kansainvälisen aseman vahvistamista hyödyntämällä mahdollisimman hyvin olemassa olevia rakenteita sekä edistämällä elinympäristön laadun parantamista ja luonnon voimavarojen kestävää hyödyntämistä. Aluerakenteen ja alueidenkäytön kehittäminen perustuu ensisijaisesti alueiden omiin vahvuuksiin ja sijaintitekijöihin. Asemakaavamuutoksella mahdollistetaan olemassa olevan, Lappeenrannan keskustassa sijaitsevan Citykorttelin kehittäminen ja uudistaminen. Asemakaavalla vahvistetaan keskusta-alueen kaupallisia palveluita sekä asumista. Asemakaavaratkaisu edistää olemassa olevien rakenteiden: rakennusten, kunnallistekniikan ja katuverkon hyödyntämistä. Kaavaratkaisu mahdollistaa myös olemassa olevan Citykorttelin ja sen ympäristön laadun ja toimivuuden parantamisen. Olemassa olevan liikekeskuksen tilojen laajentuminen mahdollistaa uusien yritysten ja palveluiden sijoittumisen ja lisää osaltaan myös elinkeinoelämän toimintamahdollisuuksia, kilpailukykyä ja vahvistaa keskustapalvelujen asemaa. Myös keskusta-alueella lisääntyvä asuminen tukee elinkeinoelämän toimintamahdollisuuksia. Eheytyvä yhdyskuntarakenne ja elinympäristön laatu Alueidenkäytöllä edistetään yhdyskuntien ja elinympäristöjen ekologista, taloudellista, sosiaalista ja kulttuurista kestävyyttä. Olemassa olevia yhdyskuntarakenteita hyödynnetään sekä eheytetään kaupunkiseutuja ja taajamia. Taajamia eheytettäessä parannetaan elinympäristön laatua. Yhdyskuntarakennetta kehitetään siten, että palvelut ja työpaikat ovat hyvin eri väestöryhmien saavutettavissa ja mahdollisuuksien mukaan asuinalueiden läheisyydessä siten, että henkilöautoliikenteen tarve on mahdollisimman vähäinen. Liikenneturvallisuutta sekä joukkoliikenteen, kävelyn ja pyöräilyn edellytyksiä parannetaan. Citykorttelin kehittäminen eheyttää ja tiivistää olemassa olevaa kaupunkirakennetta. Asemakaavaratkaisu edistää olemassa olevien yhdyskuntarakenteiden: rakennusten, kunnallistekniikan ja tieverkon hyödyntämistä. Kaavaratkaisu mahdollistaa myös olemassa olevan korttelin ja sen ympäristön laadun ja toimivuuden parantamisen. Alueen palvelut ja työpaikat ovat hyvin saavutettavissa. Suunnittelualue sijaitsee aivan ydinkeskustassa, hyvien liikenneyhteyksien äärellä. Alue on myös hyvin kevyen liikenteen saavutettavissa. Asemakaavassa on kaavamääräyksin osoitettu olemassa oleva kevyen liikenteen yhteys. Asemakaavassa on pyritty huomioimaan myös alueen liikenneturvallisuus. Alueidenkäytöllä edistetään elinkeinoelämän toimintaedellytyksiä osoittamalla elinkeinotoiminnalle riittävästi sijoittumismahdollisuuksia olemassa olevaa yhdyskuntarakennetta hyödyntäen. Runsaasti henkilöliikennettä aiheuttavat elinkeinoelämän toiminnot suunnataan olemassa olevan yhdyskuntarakenteen sisään tai muutoin hyvien joukkoliikenneyhteyksien äärelle.

37 37/41 Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako , korj Citykortteli sijaitsee kaupungin ydinkeskustassa, yhdyskuntarakenteen sisällä ja se on hyvin saavutettavissa sekä kevyen liikenteen, joukkoliikenteen että autoliikenteen kannalta. Kaavassa mahdollistetaan olemassa olevan korttelin uudistaminen ja uusien toimintojen sijoittuminen sinne. Alueelle pystytään sijoittamaan asumisen lisäksi lisää palveluita, liiketiloja ja erilaisia yrityksiä. Näin parannetaan elinkeinoelämän toimintaedellytyksiä alueella. Alueen lisääntynyt asuntomäärä lisää alueen elinvoimaisuutta ja tuo yrityksille lisää asiakkaita. Kaupunkiseutuja kehitetään tasapainoisina kokonaisuuksina siten, että tukeudutaan olemassa oleviin keskuksiin. Keskuksia ja erityisesti niiden keskusta-alueita kehitetään monipuolisina palvelujen, asumisen, työpaikkojen ja vapaa-ajan alueina. Asemakaavaratkaisu tukee olemassa olevan liikekeskuksen kehittämistä aivan Lappeenrannan ydinkeskustassa ja alueen kehittymistä erityisesti asumisen, palvelujen, työpaikkojen ja vapaa-ajanviettokohteena. Alueidenkäytössä kiinnitetään erityistä huomiota ihmisten terveydelle aiheutuvien haittojen ja riskien ennalta ehkäisemiseen ja olemassa olevien haittojen poistamiseen. Alueidenkäytön suunnittelussa olemassa olevat tai odotettavissa olevat ympäristöhaitat ja poikkeukselliset luonnonolot tunnistetaan ja niiden vaikutuksia ehkäistään. Alueidenkäytössä luodaan edellytykset ilmastonmuutokseen sopeutumiselle. Kaavamuutoksessa on pyritty huomioimaan ihmisten terveydelle aiheutuvien haittojen ja riskien ennalta ehkäiseminen ja olemassa olevien haittojen poistamineen. Kaavamuutos koskee olemassa olevan keskustan korttelialueen kahden tontin kehittämistä. Kaavaratkaisu on Lappeenrannan kaupungin ilmasto-ohjelman mukainen. Kaavaratkaisussa tiivistetään keskustaa ja kehitetään olemassa olevaa liikekeskusta yhä monipuolisemmaksi ja tukeudutaan alueen olemassa olevaan joukkoliikenteeseen. Kaavaratkaisulla mahdollistetaan myös olemassa olevan kaupunkirakenteen tiivistäminen. Erityistavoitteet. Alueidenkäytön suunnittelussa on edistettävä olemassa olevan rakennuskannan hyödyntämistä sekä luotava edellytykset hyvälle taajamakuvalle. Taajamia kehitettäessä on huolehdittava siitä, että viheralueista muodostuu yhtenäisiä kokonaisuuksia. Alueidenkäytössä on varattava riittävät alueet jalankulun ja pyöräilyn verkostoja varten sekä edistettävä verkostojen jatkuvuutta, turvallisuutta ja laatua. Kaavaratkaisu perustuu olemassa olevan korttelialueen kehittämiseen. Kaavamuutoksen taajamakuvalliset vaikutukset ovat merkittäviä. Asemakaavan mahdollistama liike- ja asuinrakennuksen rakentaminen Valtakadun reunaan rajaa korttelia ja muuttaa alueen kaupunkikuvaa kaupunkimaiseksi. Tämä edellyttää myös naapuritonttien kaavamuutosten etenemistä ja sen mukanaan tuomaa alueen rakentumista yhtenäiseksi kokonaisuudeksi. Asemakaavassa on pyritty huomioimaan kevyen liikenteen kulkuyhteydet ja niiden toimivuus ja turvallisuus siltä osin, kun ne sisältyvät asemakaavaan. Alueidenkäytössä on ehkäistävä melusta, tärinästä ja ilman epäpuhtauksista aiheutuvaa haittaa ja pyrittävä vähentämään jo olemassa olevia haittoja. Uusia asuinalueita tai muita melulle herkkiä toimintoja ei tule sijoittaa melualueille varmistamatta riittävää meluntorjuntaa. Alueelle suunniteltu toiminta ei sisällä sellaisia toimintoja, jotka aiheuttaisivat keskustaalueen normaalikäytöstä poikkeavaa melua, tärinää tai ilman epäpuhtauksia. Liike- ja asuinrakennus sijaitsee Lappeenrannan keskusta-alueen pääkadun varrella. Alueella esiintyy liikenteen aiheuttamaa melua, tärinää ja ilman epäpuhtauksia. Alueen kehittäminen voi lisätä jossakin määrin liikennettä lähialueen pysäköintilaitoksiin, mutta lisäyk-

38 38/ , korj Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako sen ei ole katsottu olevan merkittävä verrattaessa nykyiseen tilanteeseen. Kaavamuutoksella ei lisätä alueen yleisiä pysäköintipaikkoja. Suunnittelualueelle on tehty melumallinnus, jonka perusteella kaavassa on annettu määräyksiä rakennusten julkisivujen toteuttamista ja julkisivujen materiaalien ääneneristävyydestä. Kaavassa on määrätty, että Rakennusten Marianaukion puoleisten julkisivujen parvekkeiden tulee olla sisäänvedettyjä tai ns. ranskalaisia parvekkeita. Parvekkeiden tulee olla kaikilla julkisivuilla lasitettuja. Parvekkeiden melutaso ei saa ylittää VnP 993/92 melutason ohjearvoja. Kulttuuri- ja luonnonperintö, virkistyskäyttö ja luonnonvarat Alueidenkäytöllä edistetään kansallisen kulttuuriympäristön ja rakennusperinnön sekä niiden alueellisesti vaihtelevan luonteen säilymistä. Alueidenkäytöllä edistetään elollisen ja elottoman luonnon kannalta arvokkaiden ja herkkien alueiden monimuotoisuuden säilymistä. Erityistavoitteet. Alueidenkäytössä on varmistettava, että valtakunnallisesti merkittävät kulttuuriympäristöjen ja luonnonperinnön arvot säilyvät. Asemakaavamuutosalueen eteläosan Keskuspuisto sisältyy valtakunnallisesti merkittävän rakennetun ympäristö aluerajaukseen. Varsinaisella uudisrakentamisalueella ei ole kansallisen kulttuuriympäristön tai rakennusperinnön kohteita eikä myöskään arvokkaita luontokohteita. Asemakaava-alueen kaakkoispuolella, toisella puolella Valtakatua sijaitsee valtakunnallisesti merkittävä rakennetun ympäristön kohde Lappeen kirkko. Asemakaavamuutoksella ei ole suoranaisia vaikutuksia kirkon rakennetun ympäristön arvojen säilymiseen. Marian aukion puolella asemakaavamuutoksella mahdollistetaan Citykäytävän kattaminen ja olemassa olevan asuin- ja liikerakennuksen korottaminen. Muutosten ei katsota kuitenkaan olevan merkittäviä huomioiden olevan rakennuksen korkeus, sijainti ja muoto, lähiympäristön rakentamisen korkeus sekä suhde Lappeen kirkkoon.

39 39/41 Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako , korj Toimivat yhteysverkostot ja energiahuolto Liikennejärjestelmiä suunnitellaan ja kehitetään kokonaisuuksina, jotka käsittävät eri liikennemuodot ja palvelevat sekä asutusta että elinkeinoelämän toimintaedellytyksiä. Liikennejärjestelmä ja alueidenkäyttö sovitetaan yhteen siten, että vähennetään henkilöautoliikenteen tarvetta ja parannetaan ympäristöä vähän kuormittavien liikennemuotojen käyttöedellytyksiä. Erityistä huomiota kiinnitetään lisäksi liikenneturvallisuuden parantamiseen. Tarvittaviin liikenneyhteyksiin varaudutaan kehittämällä ensisijaisesti olemassa olevia pääliikenneyhteyksiä ja verkostoja. Suunnittelualue tukeutuu olemassa olevaan liikenneverkkoon. Asemakaavassa on pyritty turvaamaan Lappeenrannan keskusta-alueen kevyen liikenteen sujuvat kulkuyhteydet ja liikenneturvallisuus. Asemakaavassa on pyritty minimoimaan alueen ajoyhteyksiä. Kaavassa on määrätty, että korttelin 7 tontille 36 ei saa järjestää ajoneuvoliittymää Marianaukiolta tai Oleksilta. Citykortteli sijoittuu Lappeenrannan ydinkeskustaan ja se on hyvin kevyen liikenteen ja joukkoliikenteellä saavutettavissa. Asemakaavalla ei muuteta alueella jo olemassa olevia kevyen liikenteen yhteyksiä. Kaavamerkinnöillä on turvattu kaavamuutosalueen pohjoisreunalla kulkevan Citykäytävän jalankulkuyhteyden olemassa olo. Alueidenkäytössä turvataan energiahuollon valtakunnalliset tarpeet ja edistetään uusiutuvien energialähteiden hyödyntämismahdollisuuksia. Kaavaratkaisulla ei ole vaikutusta energiahuollon päälinjoihin. Luonto- ja kulttuuriympäristöinä erityiset aluekokonaisuudet Alueidenkäytöllä edistetään rannikkoalueen, Lapin tunturialueiden ja Vuoksen vesistöalueen säilymistä luonto- ja kulttuuriarvojen kannalta erityisen merkittävinä aluekokonaisuuksina. Samalla varmistetaan, että asumisen ja elinkeinotoiminnan harjoittamisen edellytykset säilyvät. Vuoksen vesistöalueella ohjataan matkailua, vesistöjen virkistyskäyttöä ja vesiliikennettä sekä rakentamista ja muuta maankäyttöä siten, että järviluonnon, maiseman ja kulttuuriperinnön erityispiirteet säilyvät. Suunnittelualue kuuluu Vuoksen vesistöalueeseen. Kaava-alue sijaitsee kaupungin ydinkeskustassa eikä sillä ole vaikutusta Vuoksen vesistöalueen erityisiin arvoihin. 6.7 Seudullisten suunnitelmien toteutuminen Maakuntakaavassa suunnittelualue on keskustatoimintojen alueetta (C). Merkinnällä on osoitettu keskustahakuisten kaupan, palvelujen, hallinnon, asumisen ja muiden toimintojen yleispiirteinen sijainti. Merkinnän osoittamalle alueelle voidaan sijoittaa vähittäiskaupan suuryksiköitä tai vaikutuksiltaan niihin verrattavia kaupallisia palveluita. Maakuntakaavan suunnittelumääräyksen mukaan alueen yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa tulee kiinnittää huomiota alueen viihtyisyyteen, omaleimaisuuteen ja kaupunkikuvan tasapainoisuuteen sekä huolehdittava eri liikennemuotojen järjestelyjen tarkoituksenmukaisuudesta ja häiriöttömyydestä. Aluetta suunniteltaessa on varauduttava riittävään ja monipuoliseen keskustatoimintaa tukevaan asunto-, työpaikka- ja keskustapalvelujen tarjontaan sekä keskustojen lähikauppojen säilymiseen. Yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa erityistä huomiota tulee kiinnittää maisema- ja kulttuuriarvojen sekä rakennushistoriallisten ominaispiirteiden säilyttämiseen ja vapaa-ajan palvelujen sekä virkistysarvojen turvaamiseen. Erityisesti jalankulun ja kevyen liikenteen verkostoa sekä joukkoliikenteen laatua ja sujuvuutta tulee kehittää.

40 40/ , korj Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako Asemakaavamuutos on maakuntakaavan tavoitteiden mukainen. Se vahvistaa sekä kaupallisten palveluiden että asumisen sijoittumista Lappeenrannan kaupungin keskustaan. Asemakaavamuutoksella turvataan osaltaan Lappeenrannan kaupunkikeskustan kehittyminen ja tuetaan keskusta-alueen asemaa kaupallisten palveluiden keskittymänä. Kaavaratkaisulla tuetaan myös jalankulun ja pyöräilyn sekä joukkoliikenteen kehittämistä ja lähipalveluiden säilymistä keskustassa. Asemakaavassa osoitetaan jalankulun yhteys korttelin pohjoispuolelle ns. Citykäytävälle. Alueen eteläpuolinen alue on osoitettu katuaukiona. Citykortteli sijaitsee toimivien joukkoliikenneyhteyksien vieressä. Korttelin toiminnan kehittäminen vahvistaa osaltaan joukkoliikenteen toimintaedellytyksiä alueella. Asemakaavalla turvataan osaltaan alueen hyvä saavutettavuus. Maakuntakaavassa suunnittelualue sijoittuu laatukäytävä -vyöhykkeelle (lk). Laatukäytävän yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa tulee edistää elinympäristöjen toimivuutta ja taloudellisuutta hyödyntämällä ja eheyttämällä olemassa olevaa yhdyskuntarakennetta sekä turvata toimivat ja turvalliset liikenneväylät ja -yhteydet. Asemakaavamuutosalue sijoittuu olemassa olevaan yhdyskuntarakenteeseen, jota kaavalla on pyritty eheyttämään. Mahdollistamalla uudisrakennuksen rakentaminen ent. Valtakadun reunaan täydennetään olemassa olevan keskustakorttelin rakennetta ja rajataan katutilaa. Kaavassa on turvattu toimivat ja turvalliset liikenneväylät ja kevyen liikenteen yhteydet. Citykortteli sijoittuu joukkoliikenteen pääreittinä toimivan Koulukadun välittömään läheisyyteen. Maakuntakaavassa keskusta-alue on osoitettu (kk) kaupunkirakenteen kehittämisen kohdealueena. Alueen yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa on huolehdittava siitä, että kohdealueelle sijoittuvat toiminnat ja alueen maankäytön ratkaisut eheyttävät kaupunkirakennetta ja ne antavat hyvät mahdollisuudet kevyen liikenteen sekä joukkoliikenteen kehittämiseen ja lähipalveluiden toteutumiseen. Yhdyskuntarakenteen eheyttämistä suunniteltaessa on turvattava riittävät lähivirkistysalueet. Kaavaratkaisulla hyödynnetään ja eheytetään sekä olemassa olevaa yhdyskuntarakennetta että kaupunkirakennetta. Asemakaavaratkaisulla on pyritty edistämään kevyen liikenteen yhteyksiä sekä joukkoliikenteen toimivuutta alueella. Asemakaavalla on pyritty turvaamaan kaupungin kevyen liikenteen verkoston kannalta tärkeän Valtakadun Marianaukion toimivuus ja turvallisuus kevyen liikenteen pääväylänä. Etelä-Karjalan maakuntaohjelman tärkein strateginen päämäärä on saada alueelle menestyvää yritystoimintaa ja uusia työpaikkoja. Citykorttelin kehittäminen tukee myös Etelä-Karjalan maakuntaohjelman tavoitetta yritystoiminnan kehittämisestä ja uusista työpaikoista. Kaava mahdollistaa koko kerrosalan käyttämisen liike- ja toimistotiloille. Todennäköisin ratkaisu on, että liiketilat sijoittuvat kahteen alimpaan katukerrokseen. Etelä-Karjalan maakuntaohjelman mukaan kaupan luonteen määrittelyssä on otettava huomioon kaupunkiseudun palvelurakenteen tasapainoinen kehittäminen ja Venäjältä suuntautuvaan ostovoimaan vastaaminen niin, etteivät tehtävät toimenpiteet heikennä palvelujen saatavuutta keskustoissa ja seudun muissa osissa. Suunnittelussa tulee ottaa huomioon erityisesti kaupan kytkeytyminen yhdyskuntarakenteeseen sekä alueen sisäisiin liikennejärjestelyihin ja niiden liittymiseen pääväyliin. Asemakaavamuutos tukee näiden maakuntaohjelman tavoitteiden toteutumista: suunnitellut liiketilat sijaitsevat aivan Lappeenrannan ydinkeskustassa, joten se lisää palveluiden saatavuutta kaupungin keskusta-alueella. Liiketilojen kehittäminen osaltaan vastaa Venäjältä suuntautuvan ostovoiman tarpeisiin. Uudet liiketilat kytkeytyvät kiinteästi olemassa olevaan yhdyskuntarakenteeseen ja alueella jo olemassa olevaan liikenneverkkoon. Kauppakeskus sijaitsee joukkoliikenteen käyttämisen kannalta keskeisesti.

41 41/41 Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako , korj Kaupungin tavoitteiden toteutuminen Asemakaavamuutoksen mahdollistama Citykorttelin kehittäminen tukee palveluiden ja kaupan sekä asumisen sijoittumista Lappeenrannan ydinkeskustan alueelle. Keskustan tiivistäminen on kaupungin ilmasto-ohjelman tavoitteiden mukaista. Ilmasto-ohjelman tavoitteena on uusien kauppakeskusten ja vapaa-ajan keskusten sijoittaminen keskustoihin ja joukkoliikenteellä saavutettavaksi. Keskustan kehittäminen tukee osaltaan myös keskustan elinympäristön laadun paranemista. Kaavaratkaisulla hyödynnetään ja täydennetään olemassa olevaa yhdyskuntarakennetta, lisätään keskusta-alueen palveluita ja asumista sekä kehitetään keskusta-aluetta. Kaavamuutoksella osaltaan parannetaan alueen kevyen liikenteen yhteyksiä, kävelypainotteisia alueita sekä joukkoliikenteen toimimismahdollisuuksia. Yhdyskuntarakenteen eheyttäminen hillitsee osaltaan myös ilmastonmuutosta. 7 ASEMAKAAVAN TOTEUTTAMINEN 7.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Asemakaavamuutoksen liitteenä on alueen havainnepiirros sekä rakentamisen toteuttamista havainnollistavia näkymäkuvia. 3D-havainnekuvat ovat uudisrakentamishanketta suunnittelevan Arkkitehtitoimisto Timo Vuori Oy:n tekemiä. Alueelta laaditut 3D-havainnekuvat ovat viitteellisiä eli esim. niissä esitetty rakennusten ulkoasu ja arkkitehtuuri voivat muuttua hankkeen arkkitehtisuunnittelun edetessä. 7.2 Toteuttaminen ja ajoitus Asemakaavamuutoksen saatua lainvoiman asemakaavan mukaisen rakentamisen toteuttamien on kiinteistön omistajien päätettävissä. 7.3 Kaavan hyväksyminen Asemakaavan hyväksyy MRL 52 :n mukaisesti Lappeenrannan kaupunginvaltuusto. Lappeenrannassa Maarit Pimiä asemakaava-arkkitehti Erkki Jouhki kaupunginarkkitehti