CITYKORTTELI, TONTIT 1 ja 28 ASEMAKAAVAMUUTOS JA TONTTIJAKO

Transkriptio

1 ASEMAKAAVASELOSTUS CITYKORTTELI, TONTIT 1 ja 28 ASEMAKAAVAMUUTOS JA TONTTIJAKO , täydennetty

2 2/ , korj , Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ASEMAKAAVASELOSTUS ja tonttijako Dnro 811/ /2013 LAPPEENRANNAN KAUPUNKI CITYKORTTELI, TONTIT 1 ja 28, ASEMAKAAVAMUUTOS JA TONTTIJAKO ASEMAKAAVAN SELOSTUS, JOKA KOSKEE TAMMIKUUN 20. PÄIVÄNÄ 2015 PÄIVÄTTYÄ ASEMAKAAVAKARTTAA 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Asemakaavan ja tonttijaon muutos 2 Keskus, kortteli 7 tontit 1 ja 28 sekä osa Marianaukiota, osa katu- ja puistoaluetta Muodostuu 2 Keskus, kortteli 7 tontti 36 sekä osa Marianaukiota Kaavanlaatija Kaupunginarkkitehti Erkki Jouhki puh sähköposti muotoa: etunimi.sukunimi@lappeenranta.fi Asemakaava-arkkitehti Maarit Pimiä puh sähköposti muotoa: etunimi.sukunimi@lappeenranta.fi Vireille tulo Osallistumis- ja arviointisuunnitelma ja kaavaluonnos on ollut nähtävillä Hyväksytty KV Tekninen toimi Kaavoitus PL 38, Lappeenranta Villimiehenkatu 1 puh. (05) 6161 kirjaamo@lappeenranta.fi

3 3/42 Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako , korj , Kaava-alueen sijainti Asemakaavamuutos koskee ns. Citykorttelin lounaiskulman tontteja 1 ja 28 sekä osaa sen eteläpuolella olevasta Valtakadusta ja Keskuspuistosta sekä osaa Marianaukiosta. Suunnittelu koskee ns. Koulutalon ja Matkatalon tontteja. Molemmilla tonteilla sijaitsee liikerakennukset. Alue sijaitsee Lappeenrannan ydinkeskustassa, Valtakadun pohjoispuolella. Suunnittelualue rajautuu pohjoisessa Citykäytävän pohjoispuoliseen tonttiin 29, lännessä Oleksin kävelykatuun, etelässä Keskuspuistoon ja idässä Marian aukioon. Suunnittelualueeseen kuuluu osa Citykäytävästä. Suunnittelualueen pinta-ala on n. 0,28 ha. Suunnittelualueen sijainti ja rajaus on esitetty alla olevalla kartalla. 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Kaavan nimi Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavan ja tonttijaon muutos Suunnittelun tavoitteena on mahdollistaa asuin-, liike- ja toimistorakennuksen rakentaminen alueelle. Kaavamuutoksella mahdollistetaan maanalaisten pysäköintitilojen rakentaminen alueelle. Suunnittelussa pyritään huomioimaan alueen kaupunkikuvallinen merkitys Lappeenrannan kaupunkikeskustassa. Asemakaavamuutos on osa Citykorttelin kehittämishanketta. Lappeenrannan kaupungin tavoitteena on kehittää ydinkeskustassa keskeistä Citykorttelia ja Marian aukiota sekä rakentaa ne korkeatasoiseksi asuin- ja liikepaikaksi sekä oleskelualueeksi.

4 4/ , korj , Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako 1.4 Selostuksen sisällysluettelo 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT Tunnistetiedot Kaava-alueen sijainti Kaavan nimi ja tarkoitus Selostuksen sisällysluettelo Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista TIIVISTELMÄ Kaavaprosessin vaiheet Asemakaava ja asemakaavan muutos Asemakaavan toteuttaminen LÄHTÖKOHDAT Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Luonnonympäristö ja maisema Rakennettu ympäristö Kiinteät muinaisjäännökset ja rakennuskulttuuri Väestö ja työpaikat Ympäristökuormitus Maanomistus Suunnittelutilanne ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET Suunnittelun tausta ja tarve Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Osallistuminen ja yhteistyö Suunnitteluvaiheet Asemakaavan tavoitteet Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset ASEMAKAAVAN KUVAUS Kaavan rakenne Mitoitus Palvelut Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen Aluevaraukset Korttelialueet Muut alueet Yhdyskuntatekninen huolto ja väestönsuojelu Ympäristön häiriötekijät Kaavamerkinnät ja määräykset Nimistö Tonttijako ASEMAKAAVAN TOTEUTTAMISEN VAIKUTUKSET Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön... 27

5 5/42 Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako , korj , Vaikutukset yhdyskuntatalouteen Liikenteelliset vaikutukset Sosiaaliset vaikutukset Kulttuuriset vaikutukset Valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden toteutuminen Seudullisten suunnitelmien toteutuminen Kaupungin tavoitteiden toteutuminen ASEMAKAAVAN TOTEUTTAMINEN Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Toteuttaminen ja ajoitus Kaavan hyväksyminen Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista 1. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 2. Havainnepiirros 3. 3D-havainnekuvia (Arkkitehtitoimisto Timo Vuori Oy) 4. MRA 30 :n kuulemisessa saadut lausunnot ja mielipiteet a. Luettelo osallisista, joita on kuultu kirjeitse. b. MRA 30 :n kuulemisessa ( ) saadut lausunnot ja mielipiteet c. Kaavanlaatijan vastineet MRA 30 :n kuulemisessa saatuihin lausuntoihin ja mielipiteisiin. d. Asemakaavaluonnoskartta e. MRA 27 :n kuulemisessa saadut lausunnot ja kaavanlaatijan vastineet f. Asemakaavaehdotuskartta Asemakaavan seurantalomakkeet 6. Viranomaispalaverin muistio 7. Tonttikartta 8. Kaavamuutoshakemus 9. Meluselvitys asemakaavamuutosta varten (Ramboll, 2013) 10. Tiivistelmä Citykorttelin suunnitteluvaiheista 11. Asemakaavakartta Näkymäkuvia 3D-kaupunkimallista Alueelta laaditut 3D-havainnekuvat ovat viitteellisiä eli esim. niissä esitetty rakennusten ulkoasu ja arkkitehtuuri voi muuttua hankkeen arkkitehtisuunnittelun edetessä. Havainnekuvat ovat Arkkitehtitoimisto Timo Vuori Oy:n laatimia. 1.6 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista 1. Koulutalon ja Matkatalon rakennushistoriaselvitys (Pöyry Finland Oy, 2013) 2. Kiinteistö Oy Koulutalo, kuntotarkastus (Insinööritoimisto Siluc Oy 2013) 3. Kiinteistö Oy Matkatalo, kuntotarkastus (Insinööritoimisto Siluc Oy 2013)

6 6/ , korj , Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Asemakaavamuutoksen laatiminen on käynnistynyt syksyn 2013 aikana. Suunnittelun aluksi on laadittu osallistumis- ja arviointisuunnitelma. Kaavan vireille tulosta ilmoitettiin kuuluttamalla asemakaavaluonnoksen ja osallistumisja arviointisuunnitelman (OAS:n) nähtävillä olosta lehtikuulutuksella Etelä-Saimaassa sekä henkilökohtaisilla kirjeillä osallisille. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma, kaavaluonnos ja muu suunnitelmaa havainnollistava materiaali ovat olleet nähtävillä välisenä aikana. Asemakaavaluonnosta esiteltiin asukastilaisuudessa Nähtävillä oloaikana päivätystä asemakaavaluonnoksesta pyydettiin lausunnot suunnittelussa osallisena olevilta viranomaisilta ja kaupungin hallintokunnilta. Myös muilla osallisilla oli mahdollisuus antaa kaavasta mielipide. Asemakaavaluonnoksesta saatiin 10 lausuntoa ja 2 mielipidettä, joihin laadittiin vastineet. Kaavaluonnosta tarkistettiin saatujen mielipiteiden ja lausuntojen perusteella. Tämän jälkeen laadittiin asemakaavaehdotus. Kaavaehdotus käsiteltiin ja hyväksyttiin teknisessä lautakunnassa Tekninen lautakunta päätti samalla muuttaa asemakaavaalueen rajausta jättämällä Kauppakadun ja osan Keskuspuistoa kaava-alueen ulkopuolelle. Uusi asemakaavaehdotus päivättiin Tämän jälkeen asemakaavaehdotus käsiteltiin ja hyväksyttiin kaupunginhallituksessa Kaupunginhallitus asetti kaavaehdotuksen nähtäville MRA 27 :n mukaisesti 30 päiväksi väliseksi ajaksi. Asemakaavaluonnoksesta saatiin kaksi lausuntoa Kaakkois-Suomen ELY-keskukselta sekä Etelä-Karjalan museolta. Lisäksi asemakaavasta pyydettiin nähtävillä olon jälkeen lausunto Museovirastolta. Kuulemisen jälkeen asemakaavaa tarkistettiin saatujen lausuntojen perusteella. Lisäksi kaavaa tarkistettiin käytyjen jatkoneuvottelujen pohjalta. Tämän jälkeen asemakaava viedään tammi- helmikuussa 2015 kaupunginhallituksen ja -valtuuston käsiteltäväksi ja hyväksyttäväksi. Asemakaava on laadittu Lappeenrannan kaupungin teknisen toimen kaavoituksessa. Kaupunkiorganisaatiosta työhön ovat osallistuneet lisäksi mm. kadut ja ympäristö, kiinteistö- ja mittaustoimi sekä rakennusvalvonta. 2.2 Asemakaava ja asemakaavan muutos Asemakaavalla on muutettu voimassa olevan asemakaavan liike- ja toimistorakennusten korttelialue (K-3, tontti 1) ja liikerakennusten korttelialue (KL, tontti 28) AL korttelialueeksi Asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue. AL -aluevarausta on laajennettu Marian aukion puolelle. AL-korttelialueelle saa sijoittaa myös majoitus- ja ravintolatiloja. Kaavassa alue on osoitettu yhtenä tonttina. AL-korttelialueen rakennusoikeus on yhteensä 6400 k-m 2. Alueelle saa rakentaa enintään kuudesta kahdeksaan kerrosta korkeita rakennuksia (VI-VIII). 2.3 Asemakaavan toteuttaminen Aloitteen asemakaavan muuttamisesta on tehnyt Koulutalo Oy Valtakeskus ja Etelä- Karjalan Eekoon kiinteistö Oy. Lappeenrannan kaupunki on päättänyt käynnistää asemakaavamuutoksen laatimisen alueelle. Asemakaavan hyväksymisen yhteydessä hyväksytään myös kaupungin ja maanomistajan välinen maankäyttösopimus. Asemakaavan saatua lainvoiman kaavan toteuttaminen on alueen omistajan päätettävissä.

7 7/42 Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako , korj , LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Suunnittelualueen tontilla 1 sijaitseva Matkatalo eli vanhan linja-autoaseman ensimmäinen vaihe on valmistunut Rakennus on korotettu kaksikerroksiseksi v Rakennusta kiertävät parvekkeet on rakennettu 1980-luvulla. Ns. Koulutalon tontilla (tontti 28) sijaitsee nelikerroksinen liike- ja toimistorakennus, jonka on suunnitellut arkkitehti Kaarlo Pinomaa. Rakennus on valmistunut vuonna Molemmissa rakennuksissa toimii useita liiketiloja. Suunnittelualue sijaitsee keskeisellä paikalla Lappeenrannan kävelykadun läheisyydessä. Citykorttelin itäreunalla sijaitsee ns. Tapanaisen talo, josta osa on tuhoutunut tulipalossa vuosia sitten. Suunnittelualueen pohjoispuolella on Koulukatu. Korttelin viereisillä tonteilla on myös liike- ja asuinrakennuksia. Suunnittelualueen pohjoispuolella on ns. Citykäytävä ja itäpuolella ns. vanhan linja-autoaseman pysäköintialue. Valtakadun toisella puolella sijaitsee Lappeen kirkko (v. 1792), Keskuspuisto ja kellotapuli (v.1856). Lappeen kirkko, kellotapuli ja Keskuspuisto ovat osa valtakunnallisesti arvokasta rakennetun ympäristön kohdetta. Sekä kirkko että kellotapuli on suojeltu kirkkolailla. Ote ortoilmakuvasta vuodelta Keskustalo ns. Tapanaisen talo Liiketalo Matkatalo Koulutalo Danske Bank Ote viistoilmakuvasta vuodelta 2011.

8 8/ , korj , Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako Luonnonympäristö ja maisema Suunnittelualue on rakennettua kaupunkiympäristöä. Alueen kadut, kevyen liikenteen kulkureitit, piha- ja pysäköintialueet on asfaltoituja tai kivettyjä. Alueella voi esiintyä kaupunkiympäristössä viihtyvää pihakasvillisuutta ja eläimistöä. Valtakadun ja Keskuspuiston välisellä alueella kasvaa mm. lehmuksia katupuina. Suunnittelualue sijaitsee 1. Salpausselän reunamuodostelman päällä ja sen rinteessä. Alueen maaperä on hiekkaa ja alue on rakennettua rinnemaastoa. Citykorttelin maasto laskee kohti pohjoista ja Saimaata. Lappeen kirkko on maanpinnantasossa n mpy, Valtakadun pysäköintialue/ Citykäytävä n. +99,2 mpy ja Koulukatu n. + 95,5 mpy. Korkeusero Citykorttelin etelä- ja pohjoisosan välillä on n. neljä metriä. Varsinainen kaavamuutosalue on varsin tasainen. Maasto nousee Valtakadun puistokäytäviltä tasosta +100 mpy Sankarihaudoille mentäessä korkeustasoon +106 metriä Rakennettu ympäristö Kaavamuutosalueen itäosassa sijaitseva Matkatalo eli vanhan linja-autoaseman ensimmäinen vaihe on valmistunut Rakennusta on korotettu Rakennusta kiertävät parvekkeet on rakennettu vuonna Kaavamuutosalueen länsiosassa olevalla ns. Koulutalon tontilla sijaitsee nelikerroksinen liike- ja toimistorakennus, jonka on suunnitellut arkkitehti Kaarlo Pinomaa. Rakennus on valmistunut vuonna Rakennuksen julkisivumateriaalina on käytetty marmoria ja keraamista laattaa. Länsiseinällä on ollut vuodesta 1965 Raimo Utriaisen reliefi. Citykorttelin keskiosassa, Citykäytävän varrella sijaitsevat vuonna 1954 valmistunut Lappeenrannan Liiketalo Oy:n ja vuonna 1964 valmistunut Lappeenrannan Keskustalo Oy:n kolmikerroksiset liike-, toimisto- ja asuinrakennukset. Liiketalo on arkkitehti Per Björkvallin suunnittelema. Rakennuksessa on teräsbetoninen runko ja julkisivut ovat pääosin rapattuja. Naapuritontilla sijaitsevassa Keskustalossa on kolme kerrosta, ullakko ja osittain maanpäällinen kellarikerros. Rakennuksen runko on teräsbetonia ja julkisivut on päällystetty vaalealla rakennuslevyllä. Suunnittelualue sijaitsee keskeisellä paikalla Lappeenrannan kävelykeskustan läheisyydessä. Ns. Citykorttelin nykyinen rakennuskanta on syntynyt useiden vuosikymmenten kuluessa. Suunnittelualueen itäpuolella sijaitsee korttelin vanhin osa, ns. Tapanaisen talon tontti. Alueen rakennuksista toinen tuhoutui tulipalossa ja ns. Tapanaisen talo on purettu vuoden 2014 alussa uuden rakennushankkeen tieltä. Citykorttelin länsiosassa olevat Koulutalo ja Pankkitalo ovat korttelin uusimpia rakennuksia. Tontilla 29 sijaitsee ns. Pankkitalo sekä liikerakennus, jossa toimii mm. Suomalainen kirjakauppa. Korttelin luoteiskulmauksessa sijaitseva pankki, liike- ja toimistorakennus on kolmikerroksinen. Rakennus on entinen Postipankin konttori, nykyisin tiloissa toimii Danske Bank. Rakennuksen julkisivumateriaalina on käytetty luonnonkiveä ja teräsohutlevykasetteja.

9 9/42 Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako Keskustalo ns. Tapanaisentalo , korj , Liiketalo Matkatalo Koulutalo Pankkitalo Ote viistoilmakuvasta vuodelta Liikerakennus, jossa toimii nykyisin mm. kirjakauppa, on kaksikerroksinen. Rakennus on arkkitehtien Kai Blomstedtin ja B. Stenbäckin suunnittelema ja se on valmistunut vuonna Rakennus on entinen Lappeenrannan rautakaupan siipirakennus. Rakennuksen julkisivumateriaalina on käytetty profiilipeltiä ja teräsohutlevykasetteja. Kaavamuutosalueen itäpuolella on ns. vanhan linja-autoaseman pysäköintialue. Valtakadun toisella puolella puistossa sijaitsevat Lappeen Marian kirkko ja kellotapuli. Lappeen kirkko, kellotapuli ja Keskuspuisto ovat osa valtakunnallisesti merkittävää rakennetun ympäristön kohdetta (Lappeen kirkko). Kirkko ja kellotapuli on suojeltu kirkkolailla. Lappeen kirkko on maamme ainoa 1700-luvulta säilynyt kaksoisristikirkko eli kahtamoinen. Kirkonrakentaja Juhana Salosen johdolla rakennettu kirkko vihittiin sisustuksen valmistuttua vuonna Uusgoottilainen kellotapuli, jonka korkea ensimmäinen kerros on tiiltä, on vuodelta 1856 (E.B. Lohrmann 1852). Nykyistä kirkkorakennusta on korjattu ja uudistettu useita kertoja vuosisatojen kuluessa. Kirkon eteläpuolella olevan Keskuspuiston alueella on vanha hautausmaa 1700-luvulta sekä Helsingin Hietaniemen jälkeen maamme suurin sodissa ja kaatuneiden sankarihautausmaa. Kaavamuutosalueella, lähellä Lappeen kirkkoa sijaitsee kuvanveistäjä Emil Filénin Kurjet patsas. Suunnittelualueen länsireuna rajautuu kävelykatu Oleksiin, jossa sijaitsee mm. norppasuihkulähde. Oleksin toisella puolella Valtakadun molemmin puolin on liike- ja toimistorakennuksia. Alueelle on laadittu rakennushistoriaselvitys (Pöyry Finland Oy 2013). Rakennushistoriaselvityksessä todetaan, että vanhan Lappeenrannan ydinkeskustassa sijaitsevat Matkatalo ja Koulutalo ovat kuuluneet Lappeen kirkkoa ympäröivään kaupunkikuvaan vuosikymmeniä, edellinen 1930-luvulta, jälkimmäinen 1960-luvulta. Rakennukset ovat muo

10 10/ , korj , Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako dostuneet rakennuspariksi, sillä Koulutaloa rakennettaessa sen kaksikerroksisen alaosan räystäslinja on sopeutettu entisen linja-autoaseman räystäslinjaan. Rakennukset on liitetty toisiinsa siten, että linja-autoaseman edustalle on syntynyt pieni aukio. Kumpaakaan rakennusta ei ole mainittu eikä arvotettu 2011 vahvistetun Etelä-Karjalan maakuntakaavan kulttuuriympäristöjen ja kulttuurimaisemien luettelossa. Rakennukset rajautuvat kuitenkin valtakunnallisesti arvokkaaseen rakennettuun kulttuuriympäristöön, Lappeen kirkko ja Keskuspuisto. Etelä-Karjalan museon rakennuskulttuurikohteiden tietokannassa molemmat rakennukset on arvotettu paikallisesti arvokkaiksi. Molemmat rakennukset ovat myös kohteina Etelä-Karjalan museon 2006 julkaisemassa Rakennettu Lappeenranta -selvityksessä. Selvityksessä Koulutalo mainitaan merkittävänä osana Lappeenrannan keskustan kaupunkikuvaa. Matkatalon osalta todetaan, että rakennuksella on historiallista merkitystä maan linja-autoliikenteen kannalta. Arkkitehtuuriltaan se on varsin vaatimaton rakennus, joka on 1930-luvulta kuulunut Lappeenrannan keskeiseen kaupunkikuvaan. Myöhemmät muutokset ovat peittäneet alleen rakennuksen eikä nykytilannetta voi pitää kaupunkikuvan kannalta tyydyttävänä.

11 11/42 Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako , korj , Yhdyskuntatekniikka. Alla olevassa kartassa on esitetty alueella olemassa olevat vesijohdot, sadevesi- ja jätevesiviemärit. Valtakadulla kulkee lisäksi kaukolämpöverkoston linja, joka on esitetty toisessa kartassa. Alimmassa kartassa on esitetty alueella olevat johto- ja kaapelivaraukset. Pääosa alueen johtovarauksista sijoittuu Kauppakadulle. Tontin alueella on sähköverkon tontti- ja kiinteistöjohtoja, joiden uusi, tarkempi sijainti suunnitellaan uudisrakennusvaiheessa. Yläkuvassa: Alueella olemassa olevat vesijohdot, sadevesi- ja jätevesiviemärit. - vesijohto (sininen) - sadevesi (vihreä) - jätevesi (punainen) Keskimmäisessä kartassa on esitetty alueella oleva kaukolämpöverkosto ja alakuvassa alueen johto- ja kaapelivaraukset.

12 12/ , korj , Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako Näkymä Citykäytävältä. Melumallinnus, nykyinen liikenne päivisin (Ramboll)

13 13/42 Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako , korj , Varsinaisella suunnittelualueella ei sijaitse sellaisia toimintoja, jotka aiheuttaisivat melua, pölyä tai tärinää. Keskustaajaman yleiskaavassa 2020 suunnittelualueen koillispuolella sijaitsevalle Citykorttelin tontille 31 on merkitty Puhdistettava/kunnostettava maa-alue. Alueen maaperän pilaantuneisuus on tutkittava asemakaavoituksen yhteydessä ja kunnostettava ennen rakentamiseen ryhtymistä. Kohdemerkintä perustuu SAMASE-kartoitukseen. ELYkeskuksen MATTI-rekisterin perusteella korttelialueella on sijainnut pesula. Kaavamuutosalueella ei ole tiedossa olevia pilaantuneiden maa-ainesten kohteita Maanomistus Suunnittelualueen tontti 28 on Koulutalo Oy Valtakeskuksen omistuksessa ja tontti 1 Etelä-Karjalan Eekoon kiinteistö Oy:n omistuksessa. Lappeenrannan kaupunki omistaa alueen katu- ja puistoalueet sekä viereisen Valtakadun varren pysäköintialueen (kartan vihreät alueet). 3.2 Suunnittelutilanne Maakuntakaava Etelä-Karjalan maakuntakaava on hyväksytty maakuntavaltuustossa ja Ympäristöministeriö on vahvistanut sen Maakuntakaava on laadittu koko Etelä- Karjalan maakunnan alueelle kokonaiskaavana. Maakuntakaava on ohjeena laadittaessa ja muutettaessa yleiskaavaa ja asemakaavaa sekä ryhdyttäessä muutoin toimenpiteisiin alueiden käytön järjestämiseksi. Maakuntakaavassa suunnittelualue on keskustatoimintojen alueetta (C). Merkinnällä osoitetaan keskustahakuisten kaupan, palvelujen, hallinnon, asumisen ja muiden toimintojen yleispiirteinen sijainti. Merkinnän osoittamalle alueelle voidaan sijoittaa vähittäiskaupan suuryksiköitä tai vaikutuksiltaan niihin verrattavia kaupallisia palveluita. Keskustatoimintojen alue sisältää tarvittavat liikennealueet, puistot sekä viheralueet ja -vyöhykkeet. Lisäksi suunnittelualue kuuluu kasvukeskusalueen laatukäytävä -vyöhykkeeseen (lk). Merkinnällä osoitetaan Etelä-Karjalan keskeinen työssäkäynti- ja kasvukeskusalue. Laatukäytävä on kasvukeskusalueen yhdyskuntarakennetta kokoava vyöhyke ja maakunnan painopistealue. Alueilla, joilla on aluevarausmerkinnällä osoitettu käyttötarkoitus, päämaankäyttömuodon määrittelee aluevarausmerkintä tai laatukäytävän sisällä oleva pienempi kehittämiskohdemerkintä. Keskusta-alue on osoitettu (kk) kaupunkirakenteen kehittämisen kohde -alueena. Alueen yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa on huolehdittava siitä, että kohdealueelle sijoittuvat toiminnat ja alueen maankäytön ratkaisut eheyttävät kaupunki-/taajamarakennetta ja ne antavat hyvät mahdollisuudet kevyen liikenteen sekä joukkoliikenteen kehittämi-

14 14/ , korj , Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako seen ja lähipalveluiden toteutumiseen. Yhdyskuntarakenteen eheyttämistä suunniteltaessa on turvattava riittävät lähivirkistysalueet. Kaava-alueen viereinen Lappeen kirkko on maakuntakaavassa osoitettu valtakunnallisesti merkittävänä kulttuurihistoriallisena ympäristönä (ma/kv). Etelä-Karjalan 1. Vaihemaakuntakaava on hyväksytty maakuntavaltuustossa ja se on Ympäristöministeriön vahvistettavana. Vaihekaavassa tarkastellaan erityisesti kaupan, matkailun, elinkeinojen ja liikenteen tarvitsemia aluevarauksia. Vaihemaakuntakaavaluonnoksessa suunnittelualueelle ei ole osoitettu uusia aluevarauksia tai merkintöjä. Vaihemaakuntakaavaluonnoksessa suunnittelualue on osoitettu keskustatoimintojen alueena (C). Merkinnällä osoitetaan keskustahakuisten kaupan, palvelujen, hallinnon, asumisen ja muiden toimintojen yleispiirteinen sijainti. Keskustatoimintojen alue sisältää tarvittavat liikennealueet, puistot sekä viheralueet ja -vyöhykkeet. Yleiskaava Suunnittelualueella on voimassa Keskustaajaman yleiskaava, joka on hyväksytty kaupunginvaltuustossa ja yleiskaavan tarkistukset ja Yleiskaavassa suunnittelualue on osoitettu keskustatoimintojen alueena (C). Alue varataan toimisto-, myymälä- ja palvelutiloille, keskusta-alueelle soveltuville teollisuustiloille ja asunnoille. Suunnittelualueelle laadittu Ydinkeskustan osayleiskaava 2020 on hyväksytty kaupunginvaltuustossa Kaava on laadittu oikeusvaikutuksettomana (MRL 45 ). Ydinkeskustan yleiskaavassa suunnittelualue on osoitettu keskustatoimintojen alueena (C). Alue varataan Lappeenrannan kaupunkiseutua palveleville keskustatoiminnoille, kuten kaupalle, julkisille ja yksityisille palveluille ja hallinnolle, keskustaan soveltuvalle asumiselle ja ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomille työpaikkatoiminnoille. Ydinkeskustan osayleiskaavassa Citykortteli on osoitettu viisikerroksisena. Kaavaselostuksen mukaan tehokkuusluvusta voidaan perustellusti poiketa, jos suunnitelmalla voidaan osoittaa, että pihatilat, pysäköinti ja kaupunkikuvalliset asiat voidaan ratkaista ympäristön kannalta hyvin. Rakennusoikeus on ilmoitettu tehokkuuslukuna, joka Citykortteliin on merkitty e=2,0. Citykorttelin alue on yleiskaavassa merkitty alueeksi, missä on keskustatoimintojen alueen kaupunkikuvan eheyttämistarve /alueen tiivistämistarve (sininen katkoviiva). Kaavamuutosalueen vieressä sijaitseva Tapanaisen talo on kaavassa osoitettu rakennuksena, jonka suojelu tulee selvittää asemakaavoituksen yhteydessä. Lisäksi kortteliin on osoitettu yleinen tai yksityinen pysäköintilaitos (LPY) sekä merkintä Puhdistettava/kunnostettava maa-alue. Alueen maaperän pilaantuneisuus on tutkittava asemakaavoituksen yhteydessä ja kunnostettava ennen rakentamiseen ryhtymistä. Kohdemerkintä perustuu SAMASE-kartoitukseen. Oleksi on kaavassa osoitettu kävelykatuna kehitet-

15 15/42 Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako , korj , tävänä alueena ja Valtakatu kävelypainotteisena katuna kehitettävänä alueena. Marianaukio on osoitettu merkinnällä katuaukio/tori. Lisäksi kaavassa on esitetty kevyen liikenteen reittejä (palloviiva). Ydinkeskustan yleiskaavassa on annettu asemakaavamuutosten laatimista ohjaavia erityismääräyksiä: Rakennusoikeuden määräytyminen. Rakennusoikeus määritellään kullekin korttelialueelle erikseen pitäen lähtökohtana toiminnan edellyttämiä tarpeita, rakennusoikeuden sopeutumista koko keskustan kokonaistarpeeseen sekä kauniin kaupunkikuvan luomista. Erityisistä toiminnallisista ja kaupunkikuvallisista syistä voidaan asemakaavoittaa yleiskaavamääräyksenä esitettyjä korkeampia korttelitehokkuuksia, mikäli pihatilat, asukkaiden oleskelualueet, autopaikoitus ja muut toiminnot ja ympäristön kannalta keskeiset vaatimukset voidaan osoittaa toteutettaviksi. Kaupunkikuvan eheyttäminen. Kaava-alueen tarkemmassa suunnittelussa pyritään eheyttämään kaupunkikuvaa ja vahvistamaan alueen kulttuuriarvoja. Kulttuuriympäristön kannalta arvokkaiden alueiden lähiympäristössä on erityisesti huomioitava uudisrakentamisen sopeuttaminen kaupunkikuvallisesti merkittäviin rakennuksiin. Havainnollistaminen. Asemakaavamuutosten yhteydessä on esitettävä havainnollisesti muutoksen kaupunkikuvalliset vaikutukset käyttäen apuna esimerkiksi 3D-mallinnusta. Lappeenrannan keskusta-alueelle ollaan laatimassa keskustaajaman osayleiskaavaa Kaavaluonnos tulee nähtäville loppuvuodesta Näkymä Valtakadulta itään.

16 16/ , korj , Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako Asemakaava Suunnittelualueen tontilla 1 on voimassa kaupunginvaltuuston hyväksymä asemakaava ja tontilla hyväksytty asemakaava. Marianaukiolla on voimassa hyväksytty asemakaava. Puistoaluetta ja Valtakatua koskeva asemakaava on hyväksytty Asemakaavassa tontti 1 on osoitettu liike- ja toimistorakennusten korttelialueena (K-3). Asemakaavassa tontti 28 on osoitettu liikerakennusten korttelialueena (KL). Kortteliin on osoitettu merkintä ma maanalainen tila, johon saa rakentaa kaksi kerrosta. Rakennusala on osoitettu osittain kahden kerroksen (II) ja osittain neljän kerroksen korkuisena (IV). Ns. Citykäytävä on kaavassa osoitettu yleiselle jalankululle varattuna alueen osana. Suunnittelualueen itäpuolelle on osoitettu katuaukio/tori (Marianaukio) ja sen alle rakennettava pysäköintilaitos. Asemakaavassa tontti 27 on liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta (K). Citykorttelin itäosan asemakaavat ovat vahvistuneet vuoden 2013 aikana. Suunnittelualueen koillispuolelle tonteille on hyväksytty asemakaavat vuoden 2013 lopulla. Asemakaavoissa tontit on osoitettu asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueina (AL). AL-korttelialueelle saa sijoittaa myös majoitus- ja ravintolatiloja. Asemakaavat mahdollistavat rakentamisen Koulukadun varteen, Marianaukion puoleisten rakennusten korottamisen sekä maanalaisten pysäköintitilojen rakentamisen. Suunnittelualueen pohjoispuolinen alue (tontti 29) on osoitettu liike- ja toimistorakennusten korttelialueena (K). Ko. alueelle ollaan parhaillaan laatimassa asemakaavamuutosta. Rakennusjärjestys Lappeenrannan kaupungin rakennusjärjestys on tullut voimaan

17 17/42 Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako , korj , Muut suunnitelmat, selvitykset ja päätökset Citykorttelin kehittämisestä on järjestetty vuonna 2011 arkkitehtuurikilpailu. Kutsukilpailulla haettiin Citykortteliin kaupunkikuvallisesti kestävää ratkaisua korttelin massoitteluun, liittymiseen julkiseen tilaan, katunäkymiin ja Marianaukiolle sekä katualueille. Kutsukilpailun voitti ehdotus Askel tekijöinään JKMM arkkitehdit Oy. Alueen kiinteistönomistajien kesken on solmittu yhteistoimintasopimus, jossa on sovittu päälinjat korttelin kehittämisestä. Alueen suunnittelu on edennyt yksittäisten asemakaavamuutosten pohjalta. Tavoitteena on tehdä korttelista vetovoimainen liike- ja asuinkortteli. Citykorttelin tontille 27 on aiemmin laadittu Tapanaisen talon rakennushistoriaselvitys (Pöyry Finland Oy, 2010). Selvityksessä on sivuttu myös koko korttelin rakentumista. Tulevan tontin muutostöiden alustava luonnossuunnittelu on käynnissä (Arkkitehtitoimisto Timo Vuori Oy). Suunnittelun yhteydessä on tutkittu mm. erilaisia toteutusratkaisuja asuin- ja liikerakennuksen toteuttamiseksi. Pohjakartta Asemakaavan pohjakarttana on käytetty kaupungin laatimaa numeerista asemakaavan pohjakarttaa. 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Suunnittelun tausta ja tarve Lappeenrannan kaupunki on päättänyt laatia asemakaavan muutoksen suunnittelualueelle. Asemakaavaa on valmisteltu uudisrakennushankkeen luonnossuunnitelmien pohjalta yhteistyössä alueen toteuttajan ja maanomistajien kanssa. Suunnittelun tavoitteena on mahdollistaa asuin-, liike- ja toimistorakennuksen rakentaminen kaavamuutosalueelle. Asemakaavamuutos on osa Citykorttelin kehittämishanketta. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Asemakaavamuutoksen laatiminen on käynnistetty syksyllä 2013 alueen maanomistajien Koulutalo Oy Valtakeskus ja Etelä-Karjalan Eekoon kiinteistö Oy:n aloitteesta. Lappeenrannan kaupunki on päättänyt käynnistää asemakaavamuutoksen laatimisen alueelle. Citykorttelin kehittäminen ja siihen liittyvät asemakaavamuutokset ovat mukana Lappeenrannan kaavoituskatsauksissa vuosille Kaavoitusohjelmat on hyväksytty teknisessä lautakunnassa ja kaupunginhallituksessa. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö Osallistumis- ja vuorovaikutusmenettelyä sekä vaikutusarviointia varten on laadittu osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS), jossa on myös lueteltu kaavatyössä osallisena olevat tärkeimmät maanomistajat, viranomaiset ja muut tahot (liite 1). Kaavoituksen vireille tulosta sekä kaikista merkittävistä kuulemis- ja päätöksentekovaiheista ilmoitetaan kaupungin ilmoitustaululla sekä kaupungin virallisessa ilmoituslehdessä Etelä-Saimaassa. Lähialueen asukkaita ja maanomistajia informoidaan henkilökohtaisilla kirjeillä tärkeimmistä suunnitteluvaiheista.

18 18/ , korj , Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako Kaava-aineistot pidetään nähtävillä Lappeenrannan kaupungin teknisen toimen kaavoituksessa osoitteessa Villimiehenkatu 1 (3. kerros) ja kaupungin kaavoituksen internetsivulla Asemakaavaluonnos on ollut nähtävillä Asemakaavaa esiteltiin asukastilaisuudessa Asemakaavaehdotus on ollut nähtävillä Viranomaisyhteistyö. Asemakaavaluonnoksesta on pyydetty lausunnot osallisena olevilta viranomaisilta, jotka on lueteltu OAS:ssa. Asemakaavasta on järjestetty maankäyttöja rakennuslain mukainen viranomaisneuvottelu (MRL 66, MRA 26 ). 4.4 Suunnitteluvaiheet Asemakaavamuutoksen laatiminen käynnistyi syksyllä Suunnittelun aluksi laadittiin osallistumis- ja arviointisuunnitelma. Kaavan vireilletulosta sekä asemakaavaluonnoksen ja osallistumis- ja arviointisuunnitelman (OAS:n) nähtävillä olosta on kuulutettu lehtikuulutuksella sekä henkilökohtaisilla kirjeillä osallisille. OAS on pidetty MRL:n 62 :n ja 63 :n mukaisesti nähtävillä alkaen kaavaprosessin ajan. Asemakaavaluonnos, osallistumis- ja arviointisuunnitelma sekä suunnitelmaa havainnollistavia kuvia pidettiin MRA 30 :n mukaisesti kommentoitavana Asemakaavaa esiteltiin asukastilaisuudessa Nähtävilläoloaikana kaavasta pyydettiin lausunnot suunnittelussa osallisena olevilta viranomaisilta ja kaupungin hallintokunnilta. Myös muilla osallisilla oli mahdollisuus antaa kaavasta mielipide. Kaavaluonnoksesta annettiin 10 lausuntoa ja 2 mielipidettä. Yhteenveto lausunnoista ja mielipiteistä sekä kaavanlaatijan vastineet ovat selostuksen liitteenä 4C. Kaavaluonnosta on tarkistettu saatujen mielipiteiden ja lausuntojen perusteella ja on laadittu kaavaehdotus. Kaavaehdotus on käsitelty ja hyväksytty teknisessä lautakunnassa sekä kaupunginhallituksessa , jonka jälkeen se on pidetty MRA 27 :n mukaisesti nähtävillä 30 päivän ajan. Tämän jälkeen kaavaa on tarkistettu ja se viedään kaupunginhallituksen ja -valtuuston käsiteltäväksi ja hyväksyttäväksi. Asemakaava on laadittu Lappeenrannan kaupungin teknisen toimen kaavoituksessa yhteistyössä mm. kadut ja ympäristö -toimialan kanssa. 4.5 Asemakaavan tavoitteet Asemakaavan suunnittelun tavoitteena on mahdollistaa asuin-, liike- ja toimistorakennuksen rakentaminen Citykorttelin etelälaidalle. Kaavalla mahdollistetaan myös maanalaisten pysäköintitilojen rakentaminen. Lappeenrannan kaupungin tavoitteena on kehittää kaupungin ydinkeskustassa sijaitsevaa Citykorttelia. Tavoitteena on lisätä alueen vetovoimaisuutta ja kehittää alueen liikeja yritystoiminnan mahdollisuuksia keskusta-alueella. Lisäksi tavoitteena on parantaa keskusta-alueen pysäköintijärjestelyjä osana kaava-alueen viereen suunniteltua pysäköintilaitosta. Tavoitteena on myös täydentää olemassa olevaa kaupunkirakennetta ja tarjota uusia asuntoja kaupungin keskustassa, hyvien kevyen liikenteen yhteyksien sekä joukkoliikenneyhteyksien äärellä. Kaupunkikuvallisena tavoitteena on kehittää olemassa olevaa keskustakorttelia kaupunkimaisemmaksi ja toimivammaksi kokonaisuudeksi. Tavoitteena on kehittää alueesta lähiympäristöineen yleisilmeeltään ja arkkitehtuuriltaan korkealaatuinen kokonaisuus. Lappeenrannan kaupungin ilmasto-ohjelman tavoitteena on mm. keskustan tiivistäminen ja olemassa olevan yhdyskuntarakenteen hyödyntäminen ja täydentäminen, uusien kauppakeskusten ja vapaa-ajan keskusten sijoittaminen keskustoihin ja joukkoliikenteel-

19 19/42 Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako , korj , lä saavutettavaksi. Lisäksi tavoitteena on kevyenliikenteen väylien parantaminen ja keskustan kehittäminen (kävelypainotteisuus) ja palveluiden lisääminen Citykorttelin kiinteistönomistajien tavoitteena on tehdä korttelista vetovoimainen liike- ja asuinkortteli. Kiinteistönomistajien kesken on solmittu yhteistoimintasopimus, jossa on sovittu päälinjat korttelin kehittämisestä. Kortteliin on tavoitteena rakentaa uusia, houkuttelevia liiketiloja sekä asuntoja hyvälle paikalle, aivan kaupungin ydinkeskustaan. Osallisten tavoitteet. Alueen asukkaiden näkökulmasta tavoitteena on kehittää Lappeenrannan ydinkeskustan palveluita ja viihtyisyyttä. Asukkaiden kannalta tärkeitä ovat myös alueen sijainti joukkoliikenneyhteyksien äärellä sekä sujuvat ja turvalliset kevyen liikenteen yhteydet. Seudulliset tavoitteet. Etelä-Karjalan maakuntakaavan tavoitteena on kehittää keskustatoimintojen alueetta. Maakuntakaavan suunnittelumääräyksen mukaan alueen yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa tulee kiinnittää huomiota alueen viihtyisyyteen, omaleimaisuuteen ja kaupunkikuvan tasapainoisuuteen sekä huolehdittava eri liikennemuotojen järjestelyjen tarkoituksenmukaisuudesta ja häiriöttömyydestä. Aluetta suunniteltaessa on varauduttava riittävään ja monipuoliseen keskustatoimintaa tukevaan asunto-, työpaikka- ja keskustapalvelujen tarjontaan sekä keskustojen lähikauppojen säilymiseen. Yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa erityistä huomiota tulee kiinnittää maisema- ja kulttuuriarvojen sekä rakennushistoriallisten ominaispiirteiden säilyttämiseen ja vapaa-ajan palvelujen sekä virkistysarvojen turvaamiseen. Erityisesti jalankulun ja kevyen liikenteen verkostoa sekä joukkoliikenteen laatua ja sujuvuutta tulee kehittää. Maakuntakaavassa keskusta-alue on osoitettu kaupunkirakenteen kehittämisen kohdealueena. Alueen yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa on huolehdittava siitä, että kohdealueelle sijoittuvat toiminnot ja alueen maankäytön ratkaisut eheyttävät kaupunkirakennetta ja ne antavat hyvät mahdollisuudet kevyen liikenteen sekä joukkoliikenteen kehittämiseen ja lähipalveluiden toteutumiseen. Yhdyskuntarakenteen eheyttämistä suunniteltaessa on turvattava riittävät lähivirkistysalueet. 4.6 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset Asemakaavamuutoksella pyritän osaltaan kehittämään Citykorttelia ja mahdollistamaan sen rakentaminen yhtenäiseksi kokonaisuudeksi. Suunnittelun yhteydessä on tutkittu erilaisia vaihtoehtoja alueen toteuttamistavasta. Tavoitteena on ollut sijoittaa kahteen ensimmäiseen Koulukadun katutason kerrokseen liike- ja palvelutiloja. Asuin- ja toimistokerrokset sijoittuvat kolmannesta kerroksesta ylöspäin. Suunnittelussa on pyritty siihen, että Citykortteliin tulevat uudet rakennushankkeet muodostaisivat yhtenäisen kokonaisuuden. Kaavaselostuksen liitteenä 10 on yhteenveto Citykorttelin suunnittelun vaiheista.

20 20/ , korj , Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako Näkymä Oleksilta. Kuvassa keskellä ns. Koulutalon tontille oleva liikerakennus. Näkymiä kaavamuutosalueelta, Marian aukiolta, Valtakadulta ja Keskuspuistosta. Näkymiä Keskuspuiston pohjoisosasta. Alueella on puukujien reunustamia, kivettyjä jalkakäytäviä ja selkeästi rajattuja istutusalueita.

21 21/42 Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako , korj , ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne Asemakaavamuutoksessa suunnittelualue on osoitettu asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueena (AL). AL -korttelialueelle saa sijoittaa myös majoitus- ja ravintolatiloja. Alueen pohjoisosa, ns. Citykäytävä on yleiselle jalankululle varattua aluetta. Suunnittelualueen eteläosa on Marianaukiota ja puistoa. Kortteliin on osoitettu yksi tontti. Kaavalla mahdollistetaan myös maanalaisten pysäköintitilojen rakentaminen korttelialueen sekä Marianaukion alle ja osalle puistoaluetta Mitoitus Asemakaava-alueen kokonaispinta-ala on 0,28 ha, josta korttelialueita on n. 0,16 ha. Asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue (AL) 0,16 ha, kerrosala 6400 k-m 2. Katualuetta 0,08 ha. Puistoa 0,04 ha. Asemakaavoituksen seurantalomake on kaavaselostuksen liitteenä 5. Voimassa olevan asemakaavan mukainen rakennusoikeus korttelialueella on 2598 k- m2. Asemakaavamuutoksella alueen rakennusoikeutta on lisätty 3802 k-m 2 :llä. Koko AL-korttelialueen rakennusoikeus on yhteensä 6400 k-m2. AL-korttelialue on asemakaavamuutoksessa liitetty yhdeksi tontiksi. Asemakaavassa autopaikkoja on määrätty toteutettavaksi liike- ja toimistotiloille 1ap/60 krs-m2, majoitus- ja ravintolatiloille 1ap/90 krs-m 2, asunnoille 1ap/75 krs-m 2 ja vanhusten palveluasunnoille 1 ap/180 kerros-m Palvelut Asemakaavamuutoksen myötä toteutuvat uudet liiketilat luovat mahdollisuuden yhä monipuolisempiin palveluihin aivan kaupungin ydinkeskustassa. Citykorttelin kehittäminen parantaa osaltaan Lappeenrannan keskusta-alueen kaupallisia palveluita ja vahvistaa keskustan kaupallista tarjontaa. 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen Vanhan liikekeskuksen uudistaminen ja sen yhdistäminen uuteen laajennusosaan tulee uudistamaan kaupungin ydinkeskustan keskeistä aluetta. Kaavamuutos on osa Citykorttelin kehittämishanketta, joka etenee tontti kerrallaan. Suunnittelussa pyritään kuitenkin yhtenäiseen kokonaisuuteen, jossa liiketilat sijaitsevat rakennusten alakerroksissa ja asunnot ylemmissä kerroksissa. Asemakaavassa on annettu tarkempia määräyksiä mm. rakennusten julkisivuista. Kaavamuutos liittyy suunnittelualueen viereen sijoittuvan Marianaukion kokonaisuuteen. Marianaukiota on suunniteltu tarkemmin alueelle aikaisemmin laaditun asemakaavan yhteydessä. Alueen toteutussuunnittelu on parhaillaan käynnissä. 5.3 Aluevaraukset Korttelialueet Asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue (AL) Asemakaavamuutoksessa suunnittelualue on osoitettu asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueena (AL). AL -korttelialueelle saa sijoittaa myös majoitus- ja ravintolatiloja. Kaavamuutosalue on osoitettu yhtenä tonttina. Kaavamuutoksella osa Marianaukiosta on liitetty kortteliin.

22 22/ , korj , Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako AL-korttelialueen rakennusoikeus on yhteensä 6400 k-m 2. Olemassa olevan liike- ja asuinrakennuksen rakennusoikeutta on lisätty 3802 k-m 2. Korttelin rakennusala kattaa lähes koko korttelin. Rakennusala on jaettu pienempiin osaalueisiin kerroskorkeuden mukaisesti. Korttelin Marian aukion puoleiset reuna-alueet sekä korttelin keskiosa on osoitettu rakennettavaksi kaksikerroksisena (II). Matalan osan katolle tulee rakentaa viherpiha (vp). Koko korttelialueelle saa rakentaa enintään kolme maanalaista kerrosta (map3). Korttelialueelle on osoitettu kaksi korkeampaa rakennusmassaa, joista itäisemmälle saa rakentaa enintään kuusi kerrosta ja läntisimmälle kuudesta kahdeksaan kerrosta korkean rakennuksen (VI-VIII). Tavoitteena on, että kahteen alimpaan, koko korttelin kattavaan kerrokseen sijoittuu liiketiloja. Ylemmät kerrokset on tarkoitettu asumiseen ja mm. toimistokäyttöön. Asemakaavassa on määrätty, että Kaksi alinta kerrosta toritasosta lukien tulee olla liiketiloja. Julkisivut tulee toteuttaa laadukkaasti, liiketilarakentamiseen sopivin materiaalein. Julkisivujen tulee olla pääosin lasia sekä muusta julkisivusta erottuvat. Korttelialueen koilliskulmaan on merkitty rakennusala, jolle saa sijoittaa pysäköintilaitoksen sekä kerrosten poistumistienä käytettävän portaan ja hissin (po). Porrashuoneen julkisivut tulee toteuttaa pääosin lasisena. Porrashuoneen ulkoasussa tulee kiinnittää huomiota läpinäkyvyyteen ja sen sopivuuteen viereisen Marian aukion kokonaisuuteen. Porrashuonetta ei lasketa kerrosalaan. Citykäytävä on kaavassa merkitty yleiselle jalankululle varattuna alueen osana. Citykäytävän puolelle sijoittuvat parvekkeet on asemakaavassa osoitettu merkinnällä (par). Merkintä osoittaa, että rakennusalan ulkopuolelle saadaan rakentaa ulokerakenteisia parvekkeita enintään 2,5 metrin etäisyydelle rakennusalanrajasta. Parvekkeet saa rakentaa rakennuksen kerroksiin 3-6. Korttelialueen kaksikerroksisten rakennusmassojen päälle on osoitettu rakennusala, jolle saa sijoittaa viherpihan (vp). Uudisrakennuksille on varattava vähintään 5-10 m 2 rakennettua tai istutettavaa oleskelualuetta asuinhuoneistoa kohti. Viherpiha tulee toteuttaa rakennettuna oleskelualueena, jossa tulee olla myös istutuksia. Uuden asuinrakennuksen ulko-oleskelualueet sijoittuvat viherpihalle. Alueesta tulee rakentaa viihtyisä. Rakennusten korkeus on porrastettu siten, että korkeampien rakennusmassojen väliin jäisi mahdollisimman väljä ja valoisa sisäpiha. Rakennusmassan Valtakadun puoleisella sisäänvedolla on haluttu vaikuttaa myös katualueen kaupunkikuvaan. Korttelin eteläreunalla rakennusmassa on porrastettu siten, että toisesta kerroksesta ylöspäin rakennus voidaan rakentaa ulokkeena. Kaavassa uloke on osoitettu merkinnällä Uloke, jonka kohdalla rakennuksen ensimmäinen kerros on jätettävä rakentamatta (u). Tavoitteena on ollut turvata kevyenliikenteen sujuvat kulkuyhteydet alueelle. Kaavamerkinnällä map-3 asemakaavassa on mahdollistettu maanalaisen pysäköinnin, varasto- ja väestönsuojatilojen rakentaminen kolmeen kerrokseen. Korttelin 7 tontille 36 ei saa järjestää ajoneuvoliittymää Marianaukiolta tai Oleksilta. Käytännössä ajoyhteydet tontille ja sen maanalaisiin pysäköintikerroksiin järjestetään Williparkin pysäköintihallin kautta, jonka liityntäramppi on Kirkkokadulla. Kaava-alue sijaitsee lll-luokan pohjavesialueella (muu pohjavesialue). Maanalaisten paikoitustilojen suunnittelussa tulee huomioida ja selvittää rakentamisen vaikutukset pohjaveden pinnan tasoon sekä tarvittaessa vaikutukset pohjaveden virtaussuuntiin. Asuinkerrosten katujulkisivujen tulee umpiosiltaan olla yhtenäistä, saumatonta kiviaineista pintaa. Rakennusten Marianaukion puoleisten julkisivujen parvekkeiden tulee olla sisäänvedettyjä tai ns. ranskalaisia parvekkeita. Parvekkeiden tulee olla kaikilla julkisivuilla lasitettuja. Parvekkeiden melutaso ei saa ylittää VnP 993/92 melutason ohjearvoja.

23 23/42 Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako , korj , Maanalaisten tilojen toteuttaminen edellyttää rakennustyön aikana tehtäviä arkeologisia tutkimuksia, joista tulee olla hyvissä ajoin ennen rakennustöiden aloittamista yhteydessä Museovirastoon. AL-korttelialueelle saa rakentaa kiinteistökohtaisia muuntamoita. Muuntamo (4x5m) voidaan sijoittaa rakennuksen sisälle. Tarkemman suunnittelun yhteydessä tulee huomioida muuntamon johtorasitteet. Kortteliin on rakennettava autopaikkoja liike- ja toimistotiloille 1ap/60 krs-m 2, majoitus- ja ravintolatiloille 1ap/90 krs-m 2, asunnoille 1ap/75 krs-m 2 sekä vanhusten palveluasunnoille 1 ap/180 krs-m 2. Jos autopaikkoja sijoitetaan nimeämättöminä läheiseen yleiseen pysäköintilaitokseen, voidaan niiden määrästä siltä osin vähentää 30%. Kaavamääräyksen mukaan autopaikkojen lukumäärää määritettäessä kunkin porrashuoneen 15 k-m 2 ylittävää osaa ei tarvitse ottaa huomioon mitoituksessa. Polkupyörien paikoitukseen on varattava riittävästi tilaa tonttikohtaisesti. Paloteknisiä ratkaisuja suunniteltaessa on korttelin tontteja käsiteltävä yhtenä kokonaisuutena riittävän turvallisuustason saavuttamiseksi Muut alueet Kevyen liikenteen alueet Asemakaavassa suunnittelualueen pohjoisosassa oleva Citykäytävä on osoitettu yleiselle jalankululle varatun alueen osana. Marian aukio ja Keskuspuisto Marianaukio ja kaava-alueeseen sisältyvä Keskuspuiston osa on kaavassa osoitettu merkinnällä map-3 Maanalainen tila, johon saa sijoittaa autojen säilytyspaikan kolmeen kerrokseen sekä varasto- ja väestönsuojatiloja. Merkintä on osoitettu nykyisen Valtakadun kohdalle sekä puistoalueelle, johon rakennetaan Williparkin pysäköintihalliin liittyvät maanalaiset tasonvaihtorampit. Kaava-alue sijaitsee lll-luokan pohjavesialueella (muu pohjavesialue). Maanalaisten paikoitustilojen suunnittelussa tulee huomioida ja selvittää rakentamisen vaikutukset pohjaveden pinnan tasoon sekä tarvittaessa vaikutukset pohjaveden virtaussuuntiin. Lisäksi maanalaisten tilojen toteuttaminen edellyttää rakennustyön aikana tehtäviä arkeologisia tutkimuksia, joista tulee olla hyvissä ajoin ennen rakennustöiden aloittamista yhteydessä Museovirastoon Yhdyskuntatekninen huolto ja väestönsuojelu Asemakaavamuutoksen yhteydessä on tarkistettu yhdyskuntateknisen huollon verkostojen tarvitsemat varaukset. Asemakaavassa on määrätty, että AL-korttelialueelle saa rakentaa kiinteistökohtaisia muuntamoita. Muuntamo (4 x 5m) voidaan sijoittaa rakennuksen sisälle. Tarkemman suunnittelun yhteydessä tulee huomioida muuntamon tarvitsemat johtorasitteet. AL-korttelialue sekä Marianaukio on kaavassa osoitettu merkinnällä map-3 Maanalainen tila, johon saa sijoittaa autojen säilytyspaikan kahteen kerrokseen sekä varasto- ja väestönsuojatiloja. Merkinnällä mahdollistetaan nykyisistä suunnitelmistakin poikkeavien pysäköinnin, väestönsuojatilojen ja huoltoyhteyksien rakentaminen. Tarkemmat suunnitelmat maanalaisten tilojen toteuttamisesta esitetään rakennuslupavaiheessa. Kaavaalue sijaitsee lll-luokan pohjavesialueella (muu pohjavesialue). Kaavassa on määrätty, että Maanalaisten paikoitustilojen suunnittelussa tulee huomioida ja selvittää rakentamisen vaikutukset pohjaveden pinnan tasoon sekä tarvittaessa vaikutukset pohjaveden virtaussuuntiin.

24 24/ , korj , Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako Paloteknisiä ratkaisuja suunniteltaessa on korttelin tontteja käsiteltävä yhtenä kokonaisuutena riittävän turvallisuustason saavuttamiseksi. Tarkemmat suunnitelmat liiketilojen ja asuinhuoneistojen väestönsuojelun toteuttamisesta esitetään rakennuslupavaiheessa. 5.4 Ympäristön häiriötekijät Asemakaavamuutoksen mahdollistama lisärakentaminen ei lisää merkittävästi ympäristön häiriötekijöitä. Alueen käyttötarkoitus säilyy nykytilanteen mukaisena asuin-, liike- ja toimistorakentamisena eikä alueelle olla sijoittamassa ympäristöhäiriöitä aiheuttavaa toimintaa (melu, tärinä, pölyvaikutus). Kortteli sijaitsee kaupungin ydinkeskustassa, vilkkaasti liikennöityjen katujen välissä. Asemakaavamuutoksen mahdollistama lisärakentaminen ei aiheuta merkittäviä muutoksia verrattuna alueen nykyiseen toimintaan ja kohteen sijaintiin ydinkeskustassa. Uuden asuinrakentamisen aiheuttama liikennevaikutus on varsin pieni verrattu alueella jo olemassa oleviin liikennemääriin. Liike-, asuin- ja toimistotilojen pysäköinti järjestetään korttelin alle ja viereen rakennettavaan pysäköintilaitokseen. Tonttien omat pysäköintipaikat tultaneen ratkaisemaan tonttikohtaisesti. Alueella jonkin verran lisääntyvä liikenne aiheuttaa melua ja ilman saastevaikutuksia, mutta asemakaavan mukainen muutos tulee olemaan vähäinen verrattuna nykyiseen tilanteeseen ja keskusta-alueen nykyiseen liikenteeseen ja toimintoihin. Liikenteen aiheuttamia häiriötekijöitä on pyritty minimoimaan hankkeen suunnittelun yhteydessä ja myös kaavaa laadittaessa mm. rakenteellisen melunsuojausmääräyksen avulla. Kaavassa on määrätty, että parvekkeet tule lasittaa. Lisäksi kaavassa on sallittu asumista vasta rakennuksen kolmannesta kerroksesta ylöspäin.

25 25/42 Citykortteli, tontit 1 ja 28, asemakaavamuutos ja tonttijako , korj , Kaavamerkinnät ja määräykset Asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue. 3 m kaava-alueen rajan ulkopuolella oleva viiva. Korttelin, korttelinosan ja alueen raja. Osa-alueen raja. Sitovan tonttijaon mukaisen tontin raja ja numero. Kaupungin- tai kunnanosan numero. Kaupungin- tai kunnanosan nimi. Korttelin numero. Kadun, tien, katuaukion, torin, puiston tai muun yleisen alueen nimi. Roomalainen numero osoittaa rakennusten, rakennuksen tai sen osan suurimman sallitun kerrosluvun. Alleviivattu luku osoittaa ehdottomasti käytettävän rakennuksen korkeuden. Rakennusoikeus kerrosalaneliömetreinä. Rakennusala. Rakennusala, jolle saa sijoittaa pysäköintilaitoksen sekä kerrosten poistumistienä käytettävän portaan ja hissin. Porrashuoneen julkisivut tulee toteuttaa pääosin lasisena. Porrashuoneen ulkoasussa tulee kiinnittää huomiota läpinäkyvyyteen ja sen sopivuuteen viereisen Marianaukion kokonaisuuteen. Porrashuonetta ei lasketa kerrosalaan. Maanalainen tila, johon saa sijoittaa autojen säilytyspaikan kolmeen kerrokseen sekä varasto- ja väestönsuojatiloja. Tori/aukio. Yleiselle jalankululle varattu alueen osa. Uloke, jonka kohdalla rakennuksen ensimmäinen kerros on jätettävä rakentamatta. Merkintä osoittaa, että rakennusalan ulkopuolelle saadaan rakentaa ulokerakenteisia parvekkeita enintään 2,5 metrin etäisyydelle rakennusalanrajasta. Parvekkeet saa rakentaa rakennuksen kerroksiin 3-6. Rakennusala, jolle saa sijoittaa viherpihan. Uudisrakennuksille on varattava vähintään 5-10 m 2 rakennettua tai istutettavaa oleskelualuetta asuinhuoneistoa kohti. Viherpiha tulee toteuttaa rakennettuna oleskelualueena, jossa tulee olla myös istutuksia. YLEISET MÄÄRÄYKSET: AL -korttelialueelle saa sijoittaa myös majoitus- ja ravintolatiloja. Kaksi alinta kerrosta toritasosta lukien tulee olla liiketiloja. Julkisivut tulee toteuttaa laadukkaasti, liiketilarakentamiseen sopivin materiaalein. Julkisivujen tulee olla pääosin lasia sekä muusta julkisivusta erottuvat. Asuinkerrosten katujulkisivujen tulee umpiosiltaan olla yhtenäistä, saumatonta kiviaineista pintaa. Rakennusten Marianaukion puoleisten julkisivujen parvekkeiden tulee olla sisäänvedettyjä tai ns. ranskalaisia parvekkeita. Parvekkeiden tulee olla kaikilla julkisivuilla lasitettuja. Parvekkeiden melutaso ei saa ylittää VnP 993/92 melutason ohjearvoja. Maanalaisten tilojen toteuttaminen edellyttää rakennustyön aikana tehtäviä arkeologisia tutkimuksia, joista tulee olla hyvissä ajoin ennen rakennustöiden aloittamista yhteydessä Museovirastoon.