Rantaravintolan peruskorjaus

Transkriptio

1 KH - Kaupunkisuunnittelujaosto KH - Kaupunkisuunnittelujaosto Rantaravintolan peruskorjaus 351/ /2015 KH - Kaupunkisuunnittelujaosto Kiinteistöpäällikkö Pekka Alm: Rantaravintolan vuokrasopimus on umpeutumassa Voimassa oleva vuokrasopimus Sopimuskauden vaihteessa omistajan tulee huolehtia vastuulleen kuuluvista ra ken nuk sen kunnostustoimenpiteistä seuraavaa vuokrasopimuskautta varten. Nykyisessä vuokrasopimuksessa on sopimuskauden aikainen kun nos sapi to vas tuu osoitettu vuokralaiselle, mutta pitempivaikutteisten pe rus kor jausten toteutusvastuu on vuokranantajan tehtävä. Rantaravintolakiinteistö on suojeltu kaavalla. Sen säilyvyys on myös Van hakau pun gin elinvoimaisuuden ja matkailun kannalta keskeinen. Rakennus on ollut vuokrattuna lähtien nykyiselle toimijalle. Vuok ra so pi mus ta jatkettiin Tänä aikana vuokralainen on huo lehti nut kunnossapidosta. Vuokralainen on myös tehnyt kaupungin hyväksymiä muu tos töi tä rakennuksessa tänä aikana. Vuokrasopimuskauden aikana kaupunki ei ole tehnyt varsinaisia pe rus korjaus toi men pi tei tä rakennuksessa. Niiden tarpeen selvittämiseksi on tilalaitos teet tä nyt kuntokartoituksen rakennuksessa. Kuntokartoituksen pohjalta on laa dit tu pitkäntähtäimen suunnitelma (PTS) rakennuksessa tarvittavista korjaus toi men pi teis tä. Suunnitelman korjaustoimenpiteet on myös hinnoiteltu. Hin noit te lu on luonteeltaan vain suuntaa-antava, koska varsinaista ra kennus suun nit te lua ja siihen liittyviä tutkimuksia ei ole tehty. Rantaravintolan kunnossapito-ohjelma ja toimenpide-ehdotukset Kuntokartoituksessa esiin tulleita kriittisimpiä peruskorjauskohteita ovat: keittiön alapohjarakenteen uusiminen keittiön muiden rakenteiden vauriokorjaukset keittiön talotekniikan (LVIS) peruskorjaus keittiön pintarakenteiden uusiminen

2 julkisivujen lahovauriokorjaukset ja uusimiset vesikatteen uusiminen WC- ja sosiaalitilojen korjaustyöt koko rakennuksen talotekniikan tarkastukset ja uusinnat. Kuntokartoituksen määrittämien töiden yhteishinta on arvioitu noin eu rok si. Kuntoarviossa esitettyjen toimenpiteiden lisäksi vuokrasopimuskauden yhtey des sä on tarpeen tehdä vuokraajan käytön edellyttämiä layout-korjauksia. Täl lai sia ovat pienet kevyiden seinien siirrot, pintamateriaalivaihdot tai -kor jauk set sekä kalustustyöt. Peruskorjaustyöt tulisi toteuttaa syksyn 2015 ja kevään 2016 välillä. Uuden vuok ra lai sen tulisi huolehtia sisäpuolisen layoutin muuttamisesta, pin ta mate ri aa leis ta, laitteista ja varusteista tämän jälkeen. Samanaikaista kor jaus töiden toteutusta tulisi välttää, että vastuujako säilyy selvänä. Kaupungin vastuulle kuuluvien rakenteellisten korjaustöiden toteutus on yksi tyis koh tai ses ti hankalasti suunniteltavissa, koska rakenteita ei ole tar koi tus peruskorjata kuin vaurioituneiden rakenteiden aiheuttamien ra ken nus osien osalta. Vaurioiden laajuus ja ihanteellisin korjaustapa paljastuvat vas ta, kun rakenteita pystytään avaamaan. Näiden syiden takia korjaustyöt oli si suotavin toteuttaa kaupungin omajohtoisena työnä käyttäen apuna kil pai lutet tu na suunnittelijoita ja urakoitsijoita. Hankkeen toteuttamisen aloittamista jo vuoden 2015 puolella olisi mah dollis ta harkita, jos kohteen aloitusmääräraha osoitettaisiin tilinpäätöksen 2014 yh tey des sä päätettävästä investointivarauksesta sisäilmaongelmista ai heu tuvien peruskorjausten rahoittamiseen. Rantaravintolan peruskorjaustyöt ovat sel keäs ti luonteeltaan rakenteellisia sisäilmakorjauksia. Sunborn Saga Oy on neuvotteluissa esittänyt toiveensa jatkaa Ran ta ra vin tolan vuokrasopimusta. Kaupungin toteuttaman peruskorjauksen lisäksi Sunborn Saga Oy toivoisi rakennuksen muuttamista ympärivuotiseen käyttöön. Muu tos tarkoittaisi rakennuksen lämpöeristämistä, lämmitysjärjestelmien ja il man vaih don toteuttamista rakennukseen. Sunborn toivoo myös, että te rassi aluet ta voitaisiin samalla laajentaa. Sunborn katsoo, että vuok ra so pi mukses sa kiinteistönhoitotyöt voisivat kuulua vuokralaiselle. Kun nos sa pi to töiden ja peruskorjausten tulisi kuulua sen sijaan vuokranantajan vastuulle. Rantaravintolan vuokraamisen periaatteista on tarpeen tehdä päätös pe ruskor jaus hank keen yhteydessä. Vuokrasopimuskauden pituudeksi on kaa vail tu 10 vuotta, jotta hankkeen kustannukset voidaan riittäviltä osin kattaa so pimus kau den aikana. Rantaravintolan vuosittainen tulos poistojen jälkeen on vaihdellut vii meis-

3 ten 10 vuo den aikana noin euron välillä ollen yhteensä noin eu roa. Yhteenveto vuokrakiinteistöjen tuloista ja menoista vuosina Kiinteistöpäällikkö Pekka Alm on läsnä kokouksessa. KAUPUNGINJOHTAJA: KOKOUSKÄSITTELY: Kaupunkissuunnittelujaosto päättää, että Rantaravintolan perus kor jauk sen rakennussuunnittelu aloitetaan käyt tö ta lous määrä ra hoil la niiltä osin kuin suun nit te lu on rakenteita ha jot ta matta mahdollista. Samassa yhteydessä laaditaan tarkempi kustannusarvio esit tely osan mukaisesta saneerauskokonaisuudesta. Suunnitelmat ja kus tan nus ar vio käsitellään tilapalvelujaostossa ja teknisessä lau ta kun nas sa. Saneeraushankkeen käynnistämisestä päätetään vuoden 2016 ta lous ar vion laadinnan yhteydessä. Samaan aikaan valmistellaan esitys uudeksi 10 vuoden vuokra so pi muk sek si, jossa on otettu huomioon peruskorjaustöiden kuo let ta mi nen 10 vuoden käytön osalta. Merkittiin, että kiinteistöpäällikkö Pekka Alm oli läsnä kokouk ses sa tämän asian käsittelyn ajan. Kaupunginjohtaja muutti päätösehdotustaan kuulumaan seuraa vas ti: Kaupunkisuunnittelujaosto merkitsee kiinteistöpäällikön esitte lyn tiedokseen ja päättää, että Rantaravintolan pe rus kor jauksen rakennussuunnittelu aloitetaan välittömästi käyt tö ta lousmää rä ra hoil la niiltä osin kuin suunnittelu on rakenteita ha jot tamat ta mahdollista. Asian valmistelua jatketaan siltä pohjalta, että kaupunki laatii suun ni tel mat peruskorjauksesta ja kaupunki pyytää tarjouksia ra ken nus ten vuokrauksesta siten, että tulevan vuokralaisen velvol li suu te na on toteuttaa suunnitelmien perusteella ra ken nukseen tarvittavat korjaustoimenpiteet. Kilpailutuksessa ase te-

4 taan riittävä painoarvo laatutekijöille. Vuokra-ajan tulee olla vähintään 15 vuotta. KAUPUNKISUUNNITTELUJAOSTO: Kaupunginjohtajan muutettu päätösehdotus hyväksyttiin yksimielisesti. KH - Kaupunkisuunnittelujaosto Kiinteistöpäällikkö Pekka Alm : Tilalaitoksessa on valmisteltu Rantaravintolan kilpailutusasiakirjoja kaupun ki suun nit te lu jaos ton päätöksen mukaan. Kilpailutusasiakirjat käsittävät valmisteluvaiheessa varsinaisen tar jous pyyntö asia kir jan sekä peruskorjaussisältö- ja esisopimusliitteet. Tarjouspyyntöasiakirjassa selostetaan tarjousmenettelyprosessin kulku osallis tu jil le. Siinä esitellään niin ikään kokonaistaloudellisen hankinnan mukais ten valintakriteerien painoarvot ja pisteytysperusteet. Tarjouspyynnössä mää ri tel lään myös mukaan otettavien tarjoajien kelpoisuusehdot. Tarjouspyynnössä hintakriteeri esitetään laskettavaksi tarjottavan vuo sivuok ran perusteella. Vuosivuokran esitetään lähtötilanteessa jakaantuvan yllä pi to vuok ra- ja pääomavuokraosuuksiin. Ylläpitovuokra kattaa vuok ran anta jan vastuulle kuuluvat hoitokustannukset, jotka ovat Rantaravintolassa vuo si ta sol la noin euroa. Tarjouspyynnössä esitetään, että hyväksyttävän tarjoajan tulee sitoutua toteut ta maan omistajan edellyttämät ja valvomat rakenteelliset pe rus kor jaustoi met rakennuksessa kevääseen 2017 mennessä. Aikataulu mahdollistaa kor jaus töi den toteuttamisen sesongin ulkopuolella. Peruskorjauksen asianmu kai sen toteuttamisen vakuudeksi vuokraaja luovuttaa omistajalle riit tä vän rakennusaikaisen vakuuden. Suojellussa rakennuksessa tehtäväksi edellytetyt rakenteelliset pe rus kor jaustoi men pi teet esitellään tarjouspyynnön liiteasiakirjassa. Siinä pe rus kor jausteh tä vät yksilöidään rakennusosittain määrineen ja kustannuksineen. Pe ruskor jaus teh tä vien määrittely toteutetaan ainetta rikkomattomin me ne tel min perustuen asiantuntijan arvioon. Varsinaista pe rus kor jaus suun ni tel maa ei ole syytä tehdä, koska rakenteellisen peruskorjauksen yhteydessä suo jel tua rakennusta ei ole tarkoitus muuttaa. Tavoitteena on sen sijaan uu sia ne rakennuksen säilyvyyden kannalta tärkeät rakenteet, jotka ovat van hen tu neet uusimiskuntoon. Osa näistä rakennusosista on muiden ra ken tei den takana piilossa. Sen takia peruskorjausten luettelo ja siinä ilmoitetut mää rät ovat arvioita. Kilpailutuksessa esitetään mahdollisen pe rus kor jauk sen osuuden muutos otettavaksi huomioon pääomavuokraa muuttamalla pe rus kor jauk sen

5 toteutuvan laajuuden mukaan. Esityslistan oheismateriaaliksi oheistetaan esisopimus- sekä pe rus kor jaus toimen pi de se los tus luon nok set. Esisopimus ja peruskorjaustoimenpideselostusluonnokset Tarjouspyyntöön liitteeksi esitetään niin ikään oheistettavaksi esisopimus vuok ra so pi muk ses ta. Esisopimuksessa määritellään varsinaisen vuok ra so pimuk sen sisältö sekä ehdot sen allekirjoittamiselle. Kaupunkisuunnittelujaosto ohjaa kokouksessaan hankkeen jat ko val mis te lua. Valmistelun yhteydessä nousseita kysymyksiä ovat olleet muun muas sa: Johtaako esitelty valmistelu toteutuessaan kaupungin tavoittelemaan lop pu tu lok seen? Toimivien laatukriteerien määrittäminen pitkälle vuok ra so pi mus kaudel le on haasteellinen tehtävä. Voisiko laatutekijää riittävästi voida ar vioi da toimintasuunnitelman perusteella? aukiolositoumuksen perusteella? Mikä on laadun ja hinnan painotus kilpailussa? Tulisiko hyväksyttävälle vuosivuokralle asettaa alaraja? Tulisiko vuokraa muuttaa toteutuneen peruskorjauskustannuksen suhtees sa? Onko perusteltua neuvotella nykyisen vuokralaisen kanssa toiminnan jat ka mi ses ta uusilla perusteilla? Kiinteistöpäällikkö Pekka Alm on läsnä kokouksessa. KAUPUNGINJOHTAJA: KOKOUSKÄSITTELY: Kaupunkisuunnittelujaosto merkitsee tiedoksi Ran ta ra vin to lan vuok ra so pi mus val mis te lun nykytilanteen ja antaa ohjeet jat koval mis te lua varten. Kiinteistöpäällikkö Pekka Alm oli läsnä kokouksessa tämän pykälän käsittelyn ajan. Kaupunginjohtajan muutti päätösehdotustaan seuraavasti: Kaupunkisuunnittelujaosto merkitsee tiedoksi Rantaravintolan vuok ra so pi mus val mis te lun ja päättää, että ensimmäiseksi neuvo tel laan nykyisen vuokralaisen kanssa vuokrasopimuksen jatka mi ses ta uusilla perusteilla siten, että vuokralainen vastaa kau pun gin suunnittelemien ja valvomien pe rus kor jaus toi men-

6 pi tei den toteuttamisesta. Jaosto pitää perusteltuna 15 vuoden vuok ra so pi mus ai kaa. KAUPUNKISUUNNITTELUJAOSTO: Kaupunginjohtajan muutettu ehdotus hyväksyttiin.