Hätilän kaavamuutoksen periaatteet

Transkriptio

1 Hätilän kaavamuutoksen periaatteet Taustaa Hätilän rakennushistoria alkaa Hätilän kartanon yhteyteen 1800-luvun alkupuolella syntyneestä kylästä. Alue kasvoi voimakkaasti 1800-luvun lopulla ja luvun alussa, jolloin kylästä muodostui maalaiskunnan liike-elämän keskus luvulle tultaessa kartanon maista oli lohkaistu 121 vuokratonttia luvulla lainsäädäntö velvoitti kaupunkeja kaavoittamaan rakennusalueensa. Hätilän rakennuskaava vahvistui 1937 ja lohkottiin suuriksi puutarhatonteiksi vuoteen 1942 mennessä. Jälleenrakennuskaudella alueelle rakennettiin runsaasti omakotitaloja. Vuonna 1948 Hämeenlinnan maalaiskunta lakkautettiin ja Hätilän kartanon maat liitettiin Hämeenlinnan kaupunkiin valmistui uusi Hätilän asemakaava. Se antoi tonteille suuren e=0,33 tehokkuuden, joka salli talousrakennuksen ja eläinsuojan rakentamisen omakotitalon lisäksi. Rakennusoikeus oli porrastettu kahteen kerrokseen, ensimmäiseen kerrokseen sai käyttää vain 1/5 tontin pinta-alasta ja loput rakennusoikeudesta piti sijoittaa ullakolle. Kaavan mukaan yhdellä tontilla sai sijaita enintään kolme asuntoa. Viimeisimmässä Hätilän asemakaavassa vuodelta 1970 rakennusoikeus säilyi e=0,31-0,33 tonttitehokkuutena. Koska tontit olivat suuria, myös kokonaisrakennusoikeudet olivat suuria. Kaavassa varauduttiin asukasmäärän merkittävään kasvuun: koko rakennusoikeus sallittiin käyttää yhdessä kerroksessa ja alueelle sai rakentaa myös rivitaloja. Poikkeuksen muodostaa suunnittelualueen itäreunan tonttirivistö, jolla suuresta koosta huolimatta on tonttitehokkuus e=0,11 0,14. Tämä johtunee maaston muodoista. Ruutikellarintiestä suunniteltiin joukkoliikennekatua ja sitä levennettiin. Suurten rakennusoikeuksien ja sallivien kaavamääräysten avustamana alueelle on saattanut rakentaa melkein mitä tahansa. Vuoden 1970 kaavan mukainen rakentaminen on kuitenkin toteutunut hitaasti, sillä nykyisin alueen 183 tontista vain 30 on yhtiömuotoisesti rakennettu. Valtaosalla tonteista on omakotitalo (85 %) ja lopuilla tonteista on rivi- tai pienkerrostalo. Kaavamuutoksen tarve ja suunnittelun reunaehdot Hätilän asemakaavan uudelleenarviointitarve tiedostettiin Hämeenlinnassa jo 1980-luvulla, kun havaittiin suurten rakennusoikeuksien toteutuessaan rikkovan alueen kaupunkikuvaa ja alueen rakennetta. Kaavamuutos on ollut vireillä vuosina 1989, 1994, 2007 ja Se on ollut työn alla pitkään, mutta alueen laajuuden ja osallisten suuren määrän sekä tavoitteiden elämisen vuoksi se on ollut haasteellinen projekti. Kaavan tullessa uudelleen vireille 2013 tehtiin päätös suunnittelualueen jakamisesta kahteen osaan prosessin helpottamiseksi. Hätilä I käsittää 118 tonttia ja on kooltaan noin 18.8 ha. Hätilä II käsittää 89 tonttia ja se on kooltaan noin 12.9 ha. Kaavamuutosalueelle on laadittu rakennuskannan inventointi vuonna 1993 ja rakennetun kulttuuriympäristön inventointi on valmistunut 2014.

2 Maankäyttö- ja rakennuslaki (MRL) velvoittaa kunnat huolehtimaan kaavojensa ajantasaisuudesta. Tästä johtuen Hätilän kaavamuutos tulisi saattaa lainvoimaiseksi mahdollisimman pian. Suunnittelualue on maakuntaliiton selvityksissä arvotettu maakunnallisesti arvokkaaksi rakennetuksi kulttuuriympäristöksi. Statuksen tarkoituksena on merkittävien rakennettujen kulttuuriympäristöjen rakenteen, kylä- ja kaupunkikuvan sekä alueilla jo olevien rakennusten ja ympäristön säilymisen turvaaminen. Lisäksi tavoitteena on mahdollisen täydennysrakentamisen ja muiden muutosten sopeuttaminen kulttuuriympäristön ominaisluonteeseen ja erityispiirteisiin. Säilyttämisen ja muutosten laajuus ja sisältö ratkaistaan kaavoituksella. Maakuntakaavassa Hätilän alue on merkitty asuntovaltaiseksi taajamatoimintojen alueeksi, jolla arvokkaan rakennetun kulttuuriympäristön peruspiirteet säilytetään (As). Oikeusvaikutuksettomassa yleiskaavassa vuodelta 1984 alue on merkitty pientalovaltaiseksi alueeksi (AP). Kaupunginvaltuusto on asettanut rakennuskiellon alueelle alkaen kahdeksi vuodeksi tai siihen saakka kunnes kaava vahvistuu. Tämänhetkinen suunnitteluvaihe Yhdyskuntalautakunta (YHLA) on kokouksessaan hyväksynyt kaavamuutoksen laatimisperiaatteet. Periaatteet tähtäävät arvokkaan rakennetun ympäristön vaalimiseen ja niiden pohjalta määritellään suuntaviivat alueen tulevalle kehittämiselle. Alueen arvot muodostuvat perinteisistä, yhdenmukaisista aluekokonaisuuksista rakennuksineen, pihoineen, istutuksineen sekä ehjinä säilyneistä katunäkymistä. Ne rakentuvat ajalleen tyypillisestä rakennuskannasta, rakennusten mittasuhteista sekä suhteesta ympäristöön, toisiin rakennuksiin, katutilaan ja viheralueisiin. Useilla perinteisesti rakennetuista tonteista on päärakennuksen lisäksi yksi tai useampia talousrakennuksia, jotka yhdessä muodostavat pihatilan. Rakennusten väliin ja ympärille muodostuvien viheralueiden ja pihojen ajalleen tyypillinen käsittely, istutukset, nurmikot, käytävät ja kasvimaat sekä täyteen mittaan kasvaneet puut ovat osa alueen arvoa. Periaatteiden pohjalta tapahtuu kaavamuutoksen laatiminen, joka etenee osallistumis- ja arviointisuunnitelman liitteenä olevan aikataulun mukaisesti.

3 Hätilän asemakaavamuutoksen suunnittelun periaatteet Periaate 1, Alueen tiivistäminen Kaupunkirakenteen kehittämisen linjaukset (Kv ) -strategiaasiakirjassa ohjeistetaan tiivistämään lähellä keskustaa sijaitsevia vanhoja ja väljiä omakotialueita. Hätilä sijaitse vain reilun kilometrin päässä keskustasta ja lähellä rautatieasemaa, joten alueen tiivistäminen on perusteltua ja toivottavaa, kunhan se toteutetaan olemassa olevaa rakennetta vaalien. Periaate 2, Vanhan rakenteen vaaliminen ja uuden rakentamisen sopeutuminen vanhaan kaupunkikuvaan Hätilän asemakaavan muutos laaditaan siten, että se suosii alueella olemassa olevien, rakennushistorialtaan arvokkaiden ja kokonaisuuden kannalta tärkeiden rakennusten ja pihapiirien säilymistä ja peruskorjausta sekä tukee alueelle tyypillisten katunäkymien ja arvokkaiden aluekokonaisuuksien säilymistä. Uudisrakennusten sopeutumiseen kaupunkikuvaan ja sen liittymiseen kaupunginosan rakennusperinteeseen on kiinnitettävä alueella erityistä huomiota. Uudisrakennusten tulee sopeutua koon, korkeuden, muodon, julkisivujen mittasuhteiden, materiaalien, värityksen ja yksityiskohtien puolesta alueen yleisilmeeseen ja ympäröiviin rakennuksiin. Uudisrakennuksien tulee olla moderneja, oman aikansa edustajia. Uusvanhojen rakennuksien rakentamista eli vanhan rakennustavan kopioimista alueelle tulee välttää ja ajallinen kerroksellisuus saa näkyä, sillä kokonaisuuden arvot voidaan säilyttää muilla keinoin. Periaate 3, Rakennusten ja asuntojen määrä ja sijoittelu tonteilla Kaavamuutoksella pyritään ohjaamaan tulevaa rakentamista siten, että perinteiset pihapiirit säilyisivät ja alueelle ei enää toteutettaisi ylisuuria pitkänomaisia rivitalomassoja, jotka eivät tue olemassa olevaa aluerakennetta eivätkä muodosta pihoja. Tarkoituksena on sallia nykyisille vajaasti rakennetuille tonteille yksi tai kaksi omakotitaloa (jolloin tontti jaetaan) ja niihin liittyvät talousrakennukset tai yksi sivuasunnollinen omakotitalo sekä siihen liittyvä talousrakennus tai omakotitalo ja talousrakennus, johon saa sijoittaa asuin-, työ- ja harrastetiloja. Nykyisille tonteille voi siis rakentaa maksimissaan kaksi asuntoa. Rakennukset sijoitetaan tontille siten, että ne yhdessä muodostavat pihapiirin. Kaikille olemassa oleville tonteille ei voi sijoittaa kahta omakotitaloa johtuen tontin liian pienestä koosta, kulkuyhteyden järjestämisen hankaluudesta, sopimattomuudesta maisemaan tai topografiaan, tai muusta esteestä. Periaate 4, Rakennuksiin sijoitettavat toiminnot Alueen pääkäyttötarkoitus on asuminen. Talousrakennuksiin saa sijoittaa asuinja harrastetiloja. Alueen rakennuksiin voidaan sijoittaa myös asemakaavamerkinnän osoittama määrä ympäristöhäiriöitä aiheuttamatonta liike- ja työtilaa. Liike- ja työtilan käyttö ei saa aiheuttaa ympäristöön melua, raskasta liikennettä tai muuta häiriötä.

4 Periaate 5, Tonttien jakaminen Nykyisen kaupunkirakenteen jäljellä olevat arvot voidaan säilyttää maltillisella tiivistämisellä. Haluttaessa nykyisiä suuria tontteja voidaan jakaa, mikäli edellytykset ovat olemassa. Toisen omakotitalon rakentamisen mahdollisuus vanhojen tonttien perälle tarkoittaa käytännössä tontin puolittamista ja kulkurasitteen muodostamista etummaisen tontin reunaa pitkin kadulta takimmaiselle tontille. Rakentamista ohjataan siten, että rasite palvelee kulkua molemmille tonteille, jotta katuliittymiä ei synny kuin yksi. Tonttien jakaminen tapahtuu ainoastaan kaavalla. Hallinnanjakosopimuksilla tontteja ei voida jakaa, koska kaupunkirakenteen muodostumista ei voida ohjata niiden avulla. Kulmatontit voidaan pääsääntöisesti jakaa, ellei sille ilmene jotain erityistä estettä. Jotta jakamalla syntyvät tontit ovat vielä rakennuskelpoisia, tulee niiden pääsääntöisesti olla yli 700 m2 ja jaettavan tontin minimikoko noin 1400 m2. Tontit jaetaan pääsääntöisesti suoraviivaisesti kahteen suurin piirtein yhtä suureen osaan. Periaate 6, Rakennusoikeuden vähentäminen Tonttien jakaminen tarkoittaa nykyisen rakenteen tiivistämistä. Siitä huolimatta, että tonteille sallitaan maksimissaan kahden omakotitalon sekä niihin liittyvien talousrakennusten rakentaminen, ei kaikilla tonteilla kyetä käyttämään nykyisiä rakennusoikeuksia, joten niitä pienennetään. Tonteilla, joita ei jaeta, on ainoaksi jäävän asuinrakennuksen ja talousrakennuksen rakennusoikeus suurempi kuin jaetuilla tonteilla. Periaate 7, Päärakennuksen rakentaminen kiinni kadunpuoleiseen rakennusalueen rajaan ja istutuskaista Perinteisen rakennustavan mukaan alueen asuinrakennukset on rakennettu noin 4-5 metriä kadun puoleisesta rajasta, mihin rakennusalueen raja on muodostunut. Tämä on muodostanut kadun varteen istutettavan alueen osan ja luonut yhtenäisiä, vehreitä katunäkymiä. Päärakennukset on jatkossakin tarpeen sijoittaa kiinni rakennusalueen kadunpuoleiseen rajaan, mistä istutuskaista alkaa. Myös istutettava alueen osa tulee merkitä uuteen kaavaan. Päärakennuksen sisäänkäyntiä ei saa sijoittaa pääjulkisivuun kadun puolelle, vaan perinteiseen malliin pihan puolelle. Periaate 8, Naapurin rajan läheisyyteen rakentaminen Oleskeluun sopivan piha-alueen kasvattamiseksi on pienillä tonteilla tarpeen sallia talousrakennuksien rakentaminen kahden metrin päähän naapurin rajalinjasta. Näin päästää lähelle rajaa, mutta rakennuksen perustukset mahtuvat vielä omalle tontille ja rakennuksen huoltotoimenpiteet voidaan suorittaa omalla puolella. Periaate 9, Kerrosluku, kattokaltevuus ja hahmo Rakennusten perinteinen kerrosluku on ollut Iu1/2 Iu2/3 eli pääkerroksen yläpuolella ullakon korkeudella on asuintiloja noin ½ - 2/3 pääkerroksen pintaalasta. Tämä tarkoittaa korkeahkoa, harjakattoista rakennusmassaa, jonka kat-

5 tokulma on melko jyrkkä. Uusi rakentaminen pyritään hahmoltaan sopeuttamaan vanhaan eli kerrosluvun tulee jatkossakin olla Iu½ - Iu2/3 ja kattokaltevuuden noin astetta. Matalat yksikerroksiset rakennukset eivät sovi alueelle. Rakennusten runkosyvyys on jaetulla tontilla maksimissaan 8 metriä ja pituus maksimissaan 13 metriä, lukuun ottamatta pihan puolelle sijoittuvia kuisteja, erkkereitä tai vastaavia rakennusosia. Jakamattomalla tontilla sijaitsevan rakennuksen mitat voivat olla suuremmat. Talousrakennuksen runkosyvyys saa olla maksimissaan 5 metriä. Periaate 10, Joidenkin katualueiden palauttaminen alkuperäiseen leveyteen Joitakin katualueita palautetaan aikaisempaan leveyteen niiltä osin, kuin niitä on vuoden 1970 kaavassa levennetty. Muutos koskee lähinnä Ruutikellarintietä, josta aikoinaan suunniteltiin alueen kokoojakatua ja sitä levennettiin 2 metriä molemmin puolin. Katua ei kuitenkaan ole rakennettu leveämmäksi, eikä maaalueita juurikaan ole lunastettu, vaan se on säilynyt entisellään. Nykyisiä katunäkymiä on syytä vaalia ja kaavoittaa katualue jälleen 10 metriä leveäksi 14 metrin sijasta. Tuomelankatua on myös vuoden 1970 kaavassa levennetty, mutta se toimii koululaisten kulkureittinä ja sitä ei ole tarpeen tässä yhteydessä kaventaa. Periaate 11, autopaikkojen määrä Autopaikkoja tulee järjestää tontille 1 ap/asunto sekä 1 varapaikka. Varapaikka voidaan osoittaa myös peräkkäin tavallisen autopaikan kanssa tai tarvittaessa nurmikolle. Liike- ja työtilojen osalta autopaikkanormi on 1ap/100 kem2. Periaate 12, suunnitteluperiaatteiden soveltaminen muilla alueilla Edellä mainitut periaatteet on laadittu nimenomaan Hätilän asemakaavan muutosta varten, joten ne eivät ole sinänsä sovellettavissa muilla kaupungin asuinalueilla. Jokainen asuinalue on erilainen, niiden sijainti, rakenne ja arvot ovat erilaisia, joten jokaisen alueen suunnitteluperiaatteet tulee pohtia erikseen omista lähtökohdistaan.