RANTA-ASEMAKAAVAN MUUTOS TAMMION KYLÄ, KETHOLMAN SAARI KAAVASELOSTUS

Transkriptio

1 1 (10) HAMINAN KAUPUNKI KAUPUNKISUUNNITTELU Maankäytön suunnittelu PL HAMINA RANTA-ASEMAKAAVAN MUUTOS TAMMION KYLÄ, KETHOLMAN SAARI KAAVASELOSTUS Tammion kylä. Ketholman saari keskellä alalaidassa

2 2 (10) 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 TUNNISTETIEDOT Kaavakartan päiväys: Piirrosnumero: 29 Asemakaavan nimi: Ranta-asemakaavan muutos Tammion kylän Ketholman saaren tiloilla 1:136, 1:293, 1:328, 1:145, 1:116, 1:118, 1:284 ja 9:0 (osa) Asemakaavan laatija: Kaupunginarkkitehti Vesa Pohjola Haminan kaupunki, kaavoitus Käyntiosoite: Puistokatu 2 Postiosoite: PL HAMINA Puhelin: vesa.pohjola@hamina.fi Vireilletulopäätös: /2004 Tekninen lautakunta: ja Kaupunginhallitus: xx.xx.2014 Kaupunginvaltuusto: 1.2 KAAVA-ALUEEN SIJAINTI Suunnittelualue sijaitsee linnuntietä noin 21 km päässä Haminan keskusta kaakkoon Tammion kalastajakylän koillispuolella. 1.3 RANTA-ASEMAKAAVAN TARKOITUS Kaavan laatimiseen on ryhdytty maanomistajien aloitteesta. Tarkoituksena on muuttaa yhteiskäyttöiset venevalkamat yksityisiksi, tarkistaa joidenkin tonttien rajoja korkeusasemat huomioiden ja merkitä raitit nykykäyttöä vastaaviksi. Uusia rakennuspaikkoja ei muodosteta., Luettelo kaavaselostuksen liitteistä Liite 1 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Liite 2 Seurantalomake Liite 3 Luontoselvitys FT Tapio Rintanen TIIVISTELMÄ 2.1 KAAVAPROSESSIN VAIHEET Kaavamuutos on tullut vireille kaupunginarkkitehdin viranhaltijapäätöksellä.

3 3 (10) Osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) on laadittu ja päivitetty Vireille tulosta ja luonnoksen nähtäville asettamisesta ilmoitettiin maanomistajille kirjeellä KAAVAN KESKEINEN SISÄLTÖ Asemakaavaa muutetaan siten, että: - yhteiskäyttöisen venevalkama-alueen muuttaminen yksityiseksi venevalkama-alueeksi - kaksi uutta venevalkama-aluetta saaren lounais- ja kaakkoisrannoilla - rakennusoikeuden määrittäminen venevalkama-alueilla - jalankululle varatun alueen (raitti) merkitseminen kaavaan todellista tilannetta vastaavana - pieniä muutoksia joidenkin tonttien rajoissa maanpinnan korkeusaseman takia. 2.3 ASEMAKAAVAN TOTEUTTAMINEN Kaavamuutos ei laukaise erityistä rakentamista. Yhteiskäyttöisiä venevalkamia ei muodosteta, vaan jokainen rakentaa omat venevalkamansa omaan rantaan tai sisämaan tontinomistajat sopivat rannan omistajien kanssa rannan käyttöoikeudesta tapauskohtaisesti. Samaa periaatetta noudatetaan muuallakin kylän alueella. Ristiriita syntyi, kun nykyisen kaavan hyväksymismenettelyssä muutamat maanomistajat eivät huomanneet valittaa yhteiskäyttöisistä venevalkamista. Muualla kylän alueella joka kunta tai lääninhallitus ne poisti tai muutti yksityisiksi alueiksi. 3 LÄHTÖKOHDAT ALUEEN YLEISKUVAUS Kaavamuutos koskee koko Ketholman saarta. Voimassa olevassa kaavassa on yhdeksän tonttia, joista kolme on rakentamatonta. Kahden tilan jakamista kahdeksi tontiksi ei ole tehty. Saaressa on neljä venevalkamaa. Polku pääsaarelta tulee kevyttä puusiltaa pitkin ja haarautuu tonteille. Pihapiirien ulkopuoliset alueet ovat kallioisia mäntymetsälöitä RAKENNETTU YMPÄRISTÖ Isojaossa saari oli jaettu kolmeen tilaan, joista sittemmin on lohkottu pienempiä tiloja. Kaksi vanhinta taloa talousrakennuksineen on 1800-luvun loppupuoliskon ajoilta. Muut saaren rakennukset on rakennettu luvuilla. Pohjoisimman talon lisäksi muita rakennuskulttuurin kannalta arvokkaita rakennuksia ei ole. Kokonaisuutena saarta voidaan kuitenkin pitää pittoreskinä ympäristönä, josta avautuu pitkiä näkymiä.

4 4 (10) SUUNNITTELUALUEEN LUONTO JA MAISEMA Saaren eteläosaa lukuun ottamatta suunnittelualue on kallioinen. Valtapuuna on tuulen muovaamat männiköt. Eteläosaa käytettiin aikoinaan laidunmaana, mutta nykyisin se on kokonaan ruovikoitunut. Suurmaisemassa Ketholmalla on erityistä merkitystä ikään kuin Tammion yhtenä niemen kärkenä. Siinä mielessä rakentamisen suunnittelu edellyttää herkkää otetta ja ympäristön huomioimista Luontokohteet Luontoselvityksen (FT Tapio Rintanen 2009) mukaan alueella ei ole erityisen arvokkaita luontokohteita. Selvityksessä ehdotetaan eteläosan ruovikon mekaanista poistoa ja merenrantaniityn palauttamista MAANOMISTUS Suunnittelualueen omistavat kuusi maanomistajatahoa ja Kuorsalo - Tammio osakaskunta (tila 9:0). 3.2 SUUNNITTELUTILANNE Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet (VAT) Asemakaavan muutos ei ole ristiriidassa valtakunnallisten alueidenkäytön tavoitteiden kanssa. Maakuntakaava Alueella on voimassa maakuntakaava maaseutu ja luonto Kymenlaakson Liitto Ympäristöministeriö on vahvistanut kaavan Maakuntakaavassa suunnittelualue kuuluu maa- ja metsätalousvaltaiseen alueeseen, jolla on ulkoilun ohjaamistarpeita (merkintä MU). Täydentävä rakentaminen on sallittua. Kaavamuutos ei ole ristiriidassa maakuntakaavan maaseutu ja luonto kanssa. Kymenlaakson liitto on hyväksynyt vaihemaakuntakaavan kauppa ja merialue Kaava on vahvistettavana ympäristöministeriössä. Tässä kaavassa suunnittelualueelle ei tehty uusia merkintöjä. Yleiskaava Keskisen ja itäisen saariston osayleiskaava Haminan keskisen ja itäisen saariston osayleiskaava on hyväksytty Vehkalahden kunnanvaltuustossa ja se on saanut lainvoiman Osayleiskaavassa suunnittelualueelle ja sen lähiympäristöön on osoitettu seuraavia määräyksiä:

5 5 (10) Keskisen ja itäisen saariston osayleiskaavan aluevaraukset AT/s M LV-2 Suojeltava kalastuskyläkeskuksen alue Maa- ja metsätalousvaltainen alue Venesatama Kaavamuutos ei ole ristiriidassa voimassa olevan keskisen ja itäisen saariston osayleiskaavan kanssa.. Ranta-asemakaava Lähtökohtana on voimassa oleva ranta-asemakaava, joka on vahvistettu Ranta-asemakaavan aluevaraukset A-1 Asuinrakennusten korttelialue M-1 Maa- ja metsätalousalue LV-2 VSL Yhteiskäyttöön tarkoitettu venevalkama-alue Luonnontilaisena säilytettävä alue Rakennusjärjestys Haminan kaupungin rakennusjärjestys on tullut voimaan Asemakaavasuunnittelussa huomioidaan Haminan kaupungin rakennusjärjestys. Suunnittelualueella tehdyt selvitykset Suunnittelualueelle on laadittu seuraavat selvitykset asemakaavaratkaisun pohjaksi: Kaavoittajan maastokäynnit Mittaustoimen pohjakartan tarkistus Luontoselvitys, FT Tapio Rintanen 2009 Kartat Alueesta on laadittu yksityiskohtainen pohjakartta mittakaavassa 1:1000.

6 6 (10) 4 RANTA-ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 RANTA-ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN TARVE JA TAVOITTEET Asemakaavan muutokseen lähdettiin kiinteistönomistajan anomuksesta muuttaa polkuja ja venevalkamia koskevia määräyksiä. Riitaa rasitteista on ollut useita vuosikymmeniä. 4.2 SUUNNITTELUN KÄYNNISTÄMINEN JA SITÄ KOSKEVAT PÄÄTÖKSET Vireille kaavamuutos tuli kaupunginarkkitehdin viranhaltijapäätöksellä. Vuosien aikana kompromisseja on haettu ja aikaa on kulunut, mutta yhteistä näkemystä ei ole tahtonut löytyä. 4.3 OSALLISTUMINEN JA YHTEISTYÖ OSALLISET Välittömiä osallisia ovat: - Suunnittelualueen ja siihen rajoittuvien kiinteistöjen omistajat ja asukkaat - Alueen rakentamiseen suoraan tai toimensa puolesta osallistuvat - Yhdyskuntateknisten järjestelmien rakentamisesta ja ylläpidosta vastaavat yhteisöt - Kunnan rakennusvalvontaviranomainen - Kunnan ympäristöviranomainen - Kaakkois-Suomen ELY keskus, ympäristö ja luonnonvarat Välillisiä osallisia ovat kaikki sellaiset, jotka kokevat itsensä osallisiksi VIREILLETULO Kaavahanke on tullut vireille kaupunginarkkitehdin viranhaltijapäätöksellä OSALLISTUMINEN JA VUOROVAIKUTUSMENETTELYT Asemakaavan vireille tulosta ilmoitettiin kirjeillä osallisille palautetta saatiin sekä kirjallisena että henkilökohtaisissa tapaamisissa.

7 7 (10) VIRANOMAISYHTEISTYÖ Kaavaehdotuksesta pyydetään lausunnot Kymenlaakson Museolta, Kaakkois- Suomen ELY-keskukselta, rakennuslautakunnalta, ympäristölautakunnalta ja pelastuslaitokselta. Kaupungin johtosäännön mukaan muista kuin laaja-alaisista tai muutoin merkittävistä kaavoista lausunnon voivat antaa lautakuntien esittelevät viranhaltijat. MRL:n 66 :n mukaisessa viranomaisneuvottelussa todettiin luonnoksen periaatteet perustelluiksi. Asemakaavamuutoksen ehdotus asetetaan nähtäville ja siitä pyydetään viranomaisten lausunnot sekä osallisten mielipiteet. Kaavan nähtävillä oloaikana esillä on myös kaavan lähtöaineistoa sekä kaavoitusta varten laaditut selvitykset. 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 KAAVAN RAKENNE JA MITOITUS Yhteiskäyttöiset kaksi venevalkama-aluetta muutetaan yksityiseksi venevalkamaalueiksi Kaksi uutta yksityistä venevalkama-aluetta saaren lounais- ja kaakkoisrannoilla Rakennusoikeuden pinta-alaksi määritetään 10 % venevalkama-alueen pintaalasta. Jalankululle varatut raitit merkitään kaavaan todellista tilannetta, rasitteita ja olosuhteita vastaavana mahdollisimman oikeuden mukaisesti. Joillakin raitin osilla on rakennuspaikkakohtaisia rajoituksia. Pieniä muutoksia tehdään joidenkin tonttien rajoissa maanpinnan korkeusaseman takia. 6 RANTA-ASEMAKAAVAN TOTEUTTAMISEN VAIKUTUKSET Asemakaavan toteuttamisen vaikutukset esitetään kestävän kehityksen ulottuvuuksiin ryhmiteltyinä kokonaisuuksina: 1. Ekologiset vaikutukset 2. Taloudelliset vaikutukset - vaikutukset yhdyskuntatalouteen 3. Sosiaaliset vaikutukset 4. Kulttuuriset vaikutukset

8 8 (10) 6.1 EKOLOGISET VAIKUTUKSET Asemakaavamuutoksen ekologiset vaikutukset luonnonympäristöön ovat pienialaisia. Luontoselvityksessä ehdotetaan eteläosan ruovikon mekaanista poistoa ja merenrantaniityn palauttamista. 6.2 TALOUDELLISET VAIKUTUKSET VAIKUTUKSET YHDYSKUNTATALOUTEEN Alue on yksityisessä omistuksessa. Vaikutukset ovat henkilökohtaisia ja jokaisen omassa harkinnassa. 6.3 SOSIAALISET VAIKUTUKSET Kaavamuutoksella voidaan toivottavasti parantaa maanomistajien välejä ja ratkaista kiistoja aiheuttavia ristiriitoja. 6.4 KULTTUURISET VAIKUTUKSET Valtakunnallisesti arvokas rakennetun kulttuuriympäristö suojellaan kaavamääräyksillä ja ohjeilla. 7 ASEMAKAAVAN TOTEUTTAMINEN Asemakaavan toteuttaminen eli kiinteistötoimitukset ja rakentaminen etenee, kun kaava on saanut lainvoiman. Haminassa HAMINAN KAUPUNKI Kaupunkisuunnittelu Maankäytön suunnittelu Vesa Pohjola Kaupunginarkkitehti NÄHTÄVILLÄ OLON JÄLKEISET MUUTOKSET Kaavaehdotus oli teknisen lautakunnan päätöksellä nähtävillä Lausuntojen ja muistutusten takia pidettiin viranomaisneuvottelu Kaakkois-Suomen ELY-keskuksessa (muistio selostuksen liitteenä 2). Neuvottelussa sovittua yhteistä tapaamista ei maanomistajien aikataulullisista syistä saatu pidettyä. Sen sijaan kaikki vastasivat huhtikuussa kaavoittajan esittä-

9 9 (10) miin kysymyksiin. Tilojen 1:136, 1:118, 1:116 ja 1:145 omistajien kanssa on pidetty keväällä kahdenkeskisiä tapaamisia. Muiden maanomistajien kanssa keskustelua on käyty puhelimessa ja sähköpostin välityksellä. Ely-keskuksen lausunnon korjausesitykset on huomioitu. Kymenlaakson museon esittämää rakennushistoriallista selvitystä ei pidetty tarpeellisena, sillä rakennuskantaan ei kohdistu muutospaineita ja selvityksen kustannukset voisivat olla kohtuuttomia maanomistajille. Yksi maanomistaja toimitti ystävällisesti valokuvasarjan rakennuksista rakennusajankohtineen. Muistutuksen jättivät tilojen 1:136, 1.145, ja 1:284 omistajat. Saadun palautteen takia kaavaehdotusta esitetään korjattavaksi seuraavasti: 1 Tieoikeudet on korjattu voimassa olevien päätösten mukaisiksi paitsi tilan 1:136 kohdalla maanomistajan esittämällä tavalla olemassa olevan polun paikalle. Myös tilan sisäinen polku on merkitty omistajan esityksen mukaisesti. 2 Tonttitehokkuusluvut on tarkistettu olemassa olevan rakennuskannan mukaisiksi ottaen huomioon tasapuolisuus, Tammion kylän rakennusoikeudet ja meritulvan mahdollisuudesta johtuva rakennettavuuden rajoitukset. Lisärakentamismahdollisuutta tulee seuraavasti tila 1:136 (suurin tehokkuusluku) 25 m 2, tila 1: m 2, tila 1: m 2, tila 1: m 2 ja tila 1:145 9 m 2. Tilat 1:116 ja 1:284 ovat rakentamattomia. Tilan 1:145 muita pienempi tehokkuusluku e=0,05 johtuu osayleiskaavan kantatilatarkastelun mitoitusluvusta ja tilan 1:136 muita suurempi tehokkuusluku e=0,15 olemassa olevan rakennuskannan ylivertaisesta määrästä. Tilan 1:136 vieläkin suurempi tehokkuusluku e=0,20 ei olisi tasapuolista, vaikka omistaja sitä muistutuksessa esittikin. 3 Tilan 1:136 sisäistä rajaa on muutettu niin, että muodostettavat tontit 1 ja 2 ovat samankokoisia. 4 Tilan 1:136 luonnontilaisena säilytettävä alue on muutettu maa- ja metsätalousalueeksi mahdollista pienimuotoista elinkeinotoimintaa varten. 5 Tilan 1:293 luonnontilaisena säilytettävällä alueella on rantaan varattu pieni maa- ja metsätalousalue (merkintä M-1) rantautumispaikkaa varten. M-1 -määräystä on täsmennetty niin, että laitureiden ja telojen sijoittaminen on mahdollista. 6 Tilojen 1:328 ja 1:118 edustalla olevaa venevalkama-aluetta on hieman supistettu niin, että rakennukset ovat kokonaan tontin puolella. Muistutuksista huolimatta yhteiskäyttöisiä venevalkamia ei ole, sillä kyläalueella niitä ei muuallakaan ole ja rasitettavien tilojen omistajat niitä vastustavat. Muistutuksista huolimatta kaikkiin venevalkamiin on mahdollista rakentaa rantautumispaikka, vaikka se toisilla onkin vaikeampaa. Venevalkaman rasitetoimitus pidettiin keväällä ja siitä tehty valitus on maaoikeudessa ratkaistavana. Tilan 1:136 rannassa olevaa venevalkamaa ei ole laajennettu omistajan muistutuksesta huolimatta, sillä veneliikenteen turvallisuuteen ja häiriöön liittyvä suunnitelma poijun sijoittamisesta vaatii ennen kaikkea vesialueen omistajan luvan eikä kaava siinä ratkaise asiaa. Tilan länsirantaan ei ole muistutuksesta huolimatta osoitettu venevalkamaa, mutta laiturin ja telat sinne voi sijoittaa. Korttelin 24 tonttia 1 ei ole muistutuksesta huolimatta laajennettu luoteeseen, sillä lähes koko tila on

10 10 (10) jo tonttimaata ja maanomistajien tasapuolinen kohtelu vaarantuisi. Samassa muistutuksessa esitetään pohjois-eteläsuuntaista polkua tilan 1:328 pihapiirin läpi, mutta se olisi tämän tilan kannalta kohtuutonta. Voimassa olevan ranta-asemakaavan muutos hyödyttää kaikkia maanomistajia eikä toisaalta aiheuta kenellekään kohtuutonta haittaa. Nähtäväksi jää voiko vuosikymmeniä jatkunut erimielisyys ratketa kompromissihakuisella kaavalla. Ranta-asemakaavan päätöksessä vireille tulosta mainittiin, että kaavamuutoksen kustannukset maksaa hakija. Koska ehkä suurin muutostarve (virheelliset tonttitehokkuusluvut) johtuu kaupungista, on kohtuullista että kaupunki vastaa kaupungille aiheutuvista kuluista. Koska muutokset ovat ainakin rakennusoikeuden kannalta merkittäviä, rantaasemakaava tulee MRA 32 mukaisesti asettaa uudestaan nähtäville. Haminassa HAMINAN KAUPUNKI Kaupunkisuunnittelu Maankäytön suunnittelu Vesa Pohjola Kaupunginarkkitehti