LAUSUNTO OIKEUSMINISTERIÖN RYHMÄRAKENNUTTAMISTYÖRYHMÄN MIETINTÖÖN

Transkriptio

1 Lausunto 1 (5) Oikeusministeriölle Lausuntopyyntö LAUSUNTO OIKEUSMINISTERIÖN RYHMÄRAKENNUTTAMISTYÖRYHMÄN MIETINTÖÖN Oikeusministeriö on pyytänyt Finanssialan Keskusliitolta (FK) lausuntoa ryhmärakennuttamistyöryhmän mietinnöstä sekä sen vaikutuksista (Ryhmärakennuttaminen, Mietintöjä ja lausuntoja 12/2014). FK oli mukana uutta lainsäädäntöä valmistelleessa oikeusministeriön työryhmässä jäsenenä. On tärkeää, että nyt käynnissä olevan lausuntokierroksen lisäksi sidosryhmien kuulemiselle varataan tarvittaessa mahdollisuus myös lainsäädännön valmistelun myöhemmissä vaiheissa. FK esittää lausuntonaan kunnioittavasti seuraavan. 1 Lainsäädännön vaikutuksista Lainsäädäntö helpottaa, mutta ei takaa rahoitusta Työryhmämietinnössä ehdotetaan säädettäväksi uusi ryhmärakennuttamislaki. Lainsäädännön tarkoituksena on edistää ryhmärakennuttamista turvaamalla hankkeisiin osallistuvien oikeudellinen asema ja edesauttamalla sen myötä rahoituksen saamista hankkeille. Mietinnön taloudellisia vaikutuksia kuvaavassa kohdassa (kohta 5.1.2, Taloudelliset vaikutukset, s. 31) todetaan esityksen olevan omiaan edistämään ryhmärakennuttamista sekä vähentämään hankkeiden rahoittamiseen liittyneitä hankaluuksia. FK suhtautuu työryhmämietinnössä ehdotetun ryhmärakennuttamislain säätämiseen lähtökohtaisesti myönteisesti. On hyvä, että ryhmärakennuttamishankkeiden toteuttamiselle muodostuu nykyistä yhtenäisemmät menettelytavat. FK yhtyykin mietinnön edellä mainittuun arvioon mahdollisen ryhmärakennuttamislainsäädännön vaikutuksista. Ryhmärakennuttamiselle lainsäädännöllä luotavat pelisäännöt helpottavat omalta osaltaan myös hankkeiden rahoittamista. Yksittäiset rahoituspäätökset ovat kuitenkin aina pankkikohtaisia ja niihin vaikuttavat useat eri tekijät. Ehdotetut ryhmärakennuttamislain säännökset eivät sellaisenaan tarkoita, että lain voimaantulon jälkeen ryhmärakennuttamishankkeet saisivat automaattisesti rahoitusta. Kukin rahoittaja tekee jatkossakin oman arvionsa hankkeiden rahoittamisesta muun muassa oman luottopolitiikkansa mukaisesti. Kuten muissakin rahoitushankkeissa, myös ryhmärakennuttamisessa rahoittamista koskeviin päätöksiin vaikuttaa aina esimerkiksi asiakkaan maksukyky. On lisäksi huomioitava, että ehdotettu ryhmärakennuttamislaki jättää hankkeen toteuttamisen yksityiskohdat rakennuttajien itsensä sovittavaksi. Esimerkiksi asunto-

2 Lausunto 2 (5) osakeyhtiömuotoisissa ryhmärakennuttamishankkeissa rakennuttajien on sovittava keskenään yhtiön maksuvalmiuden turvaamiseksi tehtävistä järjestelyistä. Rakennuttajien sopimilla järjestelyillä ja valitsemilla ratkaisuilla voi omalta osaltaan olla vaikutusta myös hanketta koskeviin rahoituspäätöksiin. On huomioitava, että ryhmärakennuttamissopimusta on myös mahdollista muuttaa rakennushankkeen aikana. Myös luottoriskin varalta asetettavalla vakuudella on merkitystä luottopäätöstä tehtäessä. Kuten mietinnössä on todettu, ostajan löytäminen ja käyvän hinnan saaminen rakentamisvaiheessa olevalle kohteelle saattaa olla vaikeaa (ehdotetun lain 16 :n yksityiskohtaiset perustelut). Pakkorealisaatiotilanteessa keskeneräisen tai kovin yksilöllisen ryhmärakennuttamiskohteen arvo saattaa vaihdella merkittävästikin. Myös tämä seikka saattaa omalta osaltaan heijastua hankkeen rahoittamista koskeviin päätöksiin sekä vaadittaviin vakuuksiin, mikäli rakennettavaa kohdetta on tarkoitus käyttää vakuutena. 2 Yksityiskohtaisia huomioita 2.1 Ryhmärakennuttajakonsultin palkkio (11 ) Varojen vapauttamista koskevaa sääntelyä selkeytettävä Ehdotetun ryhmärakennuttajakonsultin palkkiota koskevan 11 :n mukaan osa konsultin palkkiosta on talletettava tilille, josta konsultti saa palkkion käyttöönsä kahden vuoden kulutta rakentamisvaiheen päättymisestä. Edellytyksenä on, että tilaaja ole käyttänyt oikeuttaan hinnanalennukseen, palkkion suorittamatta jättämiseen tai vahingonkorvaukseen ja kiellä pankkia luovuttamasta talletusta tai osaa siitä konsultille. Pykälän yksityiskohtaisten perustelujen mukaan palkkio vapautuu määräajan kuluttua konsultin käyttöön, jollei tilaaja nimenomaisesti ilmoita kieltävänsä rahojen vapauttamista joko osaksi tai kokonaan (s. 46). Pankkien näkökulmasta nimenomaisuus-vaatimus on keskeinen, koska sillä vältetään osaltaan tilivarojen vapauttamiseen liittyviä mahdollisia epäselvyyksiä. Samasta syystä FK esittää, että ehdotetun 11 :n 3 momentin mukaiselta tilaajan kiellolta edellytetään kirjallista määrämuotoa. Tilaajan suulliseen ilmoitukseen saattaa helposti liittyvä tulkinnanvaraisuutta, mikä voi johtaa helposti riitatilanteisiin. Kirjallista määrämuotoa edellyttävä sääntely olisi myös johdonmukainen yksityiskohtaisten perustelujen nimenomaisuus-vaatimuksen kanssa. Vähintäänkin kirjallisesta ilmoitustavasta tulee olla mahdollista sopia pankin kanssa erikseen. Lisäksi FK esittää harkittavaksi jatkovalmistelussa, voitaisiinko järjestelyssä käyttää talletuksen sijasta vaihtoehtoisesti myös muuta konsultin asettamaa vakuutta. 2.2 Vastuuvakuutus (14 ) Pakollisen vastuuvakuutuksen sijaan vapaaehtoinen vastuuvakuutus Ehdotetussa ryhmärakennuttamislaissa säädetään ryhmärakennuttajakonsultin velvollisuudesta ottaa ja pitää voimassa vastuuvakuutus niiden vahinkojen korvaamiseksi, joista konsultti on lain mukaan vastuussa. Sääntelyn tarkoituksena on turvata hankkeeseen osallistuvien taloudellista asemaa. On tärkeää huomioida, että ehdotetun ryhmärakennuttamislain mukainen sääntelymalli

3 Lausunto 3 (5) eroaa tavanomaisista pakollisista vastuuvakuutuksista monella tapaa. Tyypillisesti vastuuvakuutuksen ensisijaisena tarkoituksena on suojata vakuutuksenottajaa itseään siltä varalta, että hän aiheuttaa vahingon ulkopuolisille. Välillisesti vakuutus turvaa samalla vahingon kärsineiden, kuten rakennuttajien asemaa. Lisäksi pakollisiin vastuuvakuutuksiin kuuluu keskeisenä elementtinä mm. ammatinharjoittamiseen liittyvä viranomaisvalvonta ja rekisteröintivelvollisuus sekä ammatinharjoittamisen kelpoisuusvaatimukset. Esimerkiksi kiinteistövälittäjille myönnettävät pakolliset vastuuvakuutukset perustuvat edellä mainitun kaltaiseen järjestelmään. Tyypillisesti pakollinen vastuuvakuutus myönnetään ainoastaan rekisteröidyille, valvonnan alla toimiville ammatinharjoittajille. FK kiinnittää huomiota siihen, että edellä mainitut pakollisen vastuuvakuutuksen keskeiset elementit puuttuvat työryhmämietinnössä ehdotetusta sääntelymallista. On myös tärkeää huomioida, että ehdotettu pakollinen vastuuvakuutus ei tarjoa rakennuttajille aukotonta suojaa. Hankkeeseen osallistuvat eivät saa hyväkseen vastuuvakuutuksen mukaista turvaa esimerkiksi sellaisissa tapauksissa, joissa ryhmärakennuttajakonsultti ei vakuutuksen ottamisen laiminlyöntiä koskevasta rangaistussäännöksestä huolimatta ole ottanut vakuutusta tai joissa ryhmärakennuttajakonsultin vakuutussopimus irtisanotaan maksamattomien vakuutusmaksujen vuoksi. Ehdotetut rikosoikeudelliset sanktiot eivät siten takaa sitä, että ryhmärakennuttajakonsultilla olisi tosiasiassa aina voimassaoleva vastuuvakuutus, mikä voi antaa harhaanjohtavan kuvan pakollisen vastuuvakuutuksen luonteesta. FK esittää, että jatkovalmistelussa vielä arvioitaisiin mahdollisuutta jättää säätämättä rakennuttajakonsultin vastuuvakuutuksesta, jolloin vakuutusturva rakentuisi tältä osin vapaaehtoisen vastuuvakuutuksen varaan. Ryhmärakennuttajakonsultilla olisi tällöin velvollisuus kertoa tilaajalle mahdollisesta vastuuvakuutuksesta ja sen kattavuudesta. Mikäli ryhmärakennuttajakonsultilla on vastuuvakuutus, tilaajalle tulisi ilmoittaa muun muassa vakuutuksenantaja, mitä vakuutus korvaa ja mitkä ovat vakuutukseen liittyvät rajoitusehdot, minkälaisesta vakuutusmäärästä on sovittu vakuutusyhtiön kanssa ja onko vakuutus jatkuva vai määräaikainen. Lisäksi tilaajille tulisi ilmoittaa mahdollisista vakuutusta koskevista muutoksista. Vakuutuksesta korvattavien vahinkojen korvauspiiriä on täsmennettävä Ehdotetun vastuuvakuutuksen korvauspiiri on verrattaen laaja. Ehdotetun lain mukaan vakuutuksen korvauspiiristä voitaisiin sulkea pois ainoastaan välilliset vahingot sekä konsultin suorituksessa olevan virheen korjaaminen sopimuksen mukaiseksi. Erona tavanomaisiin vastuuvakuutusehtoihin on se, että vakuutuksen korvauspiiristä ei saisi sulkea pois esimerkiksi konsultin suorituksen viivästymisestä aiheutuvia vahinkoja. Ehdotetun kaltainen vastuuvakuutuksen laaja korvauspiiri heijastuu vakuutusten riskiperusteiseen hinnoitteluun sekä vakuutustuotteiden saatavuuteen. Tämän vuoksi ehdotuksen jatkovalmistelussa on vähintään syytä vielä arvioida rajoitusehtojen täsmentämistä. FK esittää, että vakuutuksen korvauspiiristä voitaisiin sulkea jo esitettyjen rajoitusehtojen lisäksi myös konsultin suorituksen viivästymisestä aiheutuvat vahingot. Konsultti voi itse omilla toimillaan vaikuttaa sovitussa aikataulussa pysymiseen, joten vakuutusyhtiön korvausvastuun laajuus ei ole tältä osin perusteltu. Suorituksen viivästyminen ei ole sellainen äkillinen ja ennalta-arvaamaton tapahtuma, joita vastuuvakuutuksesta tyypillisesti

4 Lausunto 4 (5) korvataan. Luonnollisesti ryhmärakennuttajakonsultti vastaa viivästymisestään suhteessa tilaajaan, vaikka viivästystä ei korvattaisikaan konsultin vastuuvakuutuksesta. Ehdotetussa ryhmärakennuttamislaissa ei määritetä ryhmärakennuttajakonsulttipalvelun sisältöä yksityiskohtaisesti, koska hankkeet ja rakennuttajien tarpeet ovat erilaisia. Ryhmärakennuttajakonsultin tehtävät voivat siten vaihdella hankekohtaisesti merkittävästikin. Ryhmärakennuttajakonsultin tehtävien tarkempi määrittely ryhmärakennuttamislaissa kuitenkin helpottaisi vakuuttamista sekä uusien vastuuvakuutustuotteiden kehittämistä, koska vakuutusyhtiö tietäisi, mitä riskejä vakuutuksella on tarkoitus kattaa. Myös konsultin ja muiden rakennushankkeissa mukana olevien tahojen vastuiden välinen rajanveto on oltava selkeämpi. Vakuutettaessa on tiedettävä, korvataanko vakuutuksesta vain konsultin aiheuttamat vahingot vai mahdollisesti myös muiden tahojen aiheuttamia vahinkoja. FK esittääkin, että hankkeen jatkovalmistelussa kiinnitettäisiin vielä huomiota konsultin tehtävien ja vastuiden laajuuteen siten, että vakuutuksesta korvattavat vahingot ovat yksiselitteisesti määriteltävissä. Esimerkiksi maankäyttö- ja rakennuslaissa sekä -asetuksessa säädetään pääsuunnittelijan tehtävistä ja vastuista sellaisella tarkkuudella, että vakuutusyhtiön on mahdollista arvioida riittävällä tavalla vakuutettavat riskit. Teknisiä muutosehdotuksia Ehdotetun ryhmärakennuttamislain 15 :ssä säädetään vakuuttamisvelvollisuuden laiminlyönnistä. Teknisenä muutosehdotuksena FK ehdottaa, että vakuuttamisvelvollisuuden laiminlyönnin sijasta laissa käytettäisiin selvyyden vuoksi esimerkiksi termiä vakuutuksen ottamisen laiminlyönti. Vakuuttamisvelvollisuuden laiminlyönti saattaa viitata harhaanjohtavasti lakisääteisiin vastuuvakuutuksiin, mistä ehdotetussa vastuuvakuutuksessa ei ole kyse. 2.3 Ryhmärakennuttamisasiakirjojen tarkastaminen (23 ) ja säilyttäjän vastuu (27 ) Säilyttäjän tarkastusvelvollisuutta täsmennettävä FK suhtautuu lähtökohtaisesti myönteisesti ehdotettuun sääntelyyn ryhmärakennuttamisasiakirjoista ja niiden säilyttämisestä. Vaikka asiakirjoilla ei ole asuntokauppalain mukaisten turva-asiakirjojen statusta, on hyvä, että sekä hankkeisiin osallistuvilla että mahdollisilla rahoittajilla on aiempaa paremmat mahdollisuudet saada kokonaiskuva rakennushankkeesta sekä sen toteuttamisedellytyksistä. FK:n näkemyksen mukaan jatkovalmistelun aikana on kuitenkin vielä arvioitava erityisesti ehdotetun ryhmärakennuttamisasiakirjojen tarkastamista koskevan sääntelyn tarkoituksenmukaisuutta. Ehdotetulla sääntelyllä ei pyritä suojaamaan asunnonhankkijan oikeudellista ja taloudellista asemaa samalla tavoin kuin asuntokauppalain vastaavalla sääntelyllä (kohta 4.1.6, Ryhmärakennuttamisasiakirjat asuntoyhteisömuotoisissa ryhmärakennuttamishankkeissa, s. 27). Lähtökohtana on, että rakennushankkeeseen ryhtyvältä vaaditaan enemmän asiantuntemusta asunnon ostajaan verrattuna. Myös tämä puoltaa osaltaan sitä, että säilyttäjän tarkastusvelvollisuutta arvioidaan jatkovalmistelussa vielä uudelleen. Ehdotetun 23 :n yksityiskohtaisissa perusteluissa todetaan, että säilyttäjällä ei ole velvollisuutta tarkistaa säilytettävän aineiston sisältämien tietojen oikeellisuutta, jollei aineistosta ilmene selviä virheitä tai ristiriitaisuuksia (s. 60). Perustelut jättävät

5 Lausunto 5 (5) tulkinnanvaraiseksi sen, mitä selvillä virheillä tai ristiriitaisuuksilla käytännössä tarkoitetaan. FK esittää, että perusteluja täydennetään tältä osin toteamalla, että tarkoitetusta selvästä tilanteesta voisi olla kyse esimerkiksi silloin, jos lainhuutotodistuksen ja ennakkotiedoissa mainitun rakennuspaikan tiedot eivät vastaa toisiaan. Säilyttäjän tarkastusvelvollisuus ei voi ulottua tietojen oikeellisuuden yksityiskohtaiseen selvittämiseen. Lisäksi FK esittää, että selvyyden vuoksi ehdotetun 23 :n yksityiskohtaisia perusteluja täsmennetään toteamalla, että ryhmärakennuttamisasiakirjojen säilyttäjällä ei ole velvollisuutta tarkistaa ryhmärakennuttajakonsultin ehdotetun 20 :n perusteella antamien selvitysten riittävyyttä. Konsultin selvitykset eroavat muista ryhmärakennuttamisasiakirjoista siinä, että niiden tarkkaa sisältöä tai laajuutta ei ole määritelty tarkalleen. Selvitysten riittävyyden arviointi kuuluu FK:n näkemyksen mukaan lähtökohtaisesti rakennushankkeeseen osallistuville itselleen. Ehdotetun 23 :n 2 momentin mukaan ryhmärakennuttamisasiakirjojen säilyttäjän on rakentamisvaiheen aikana seurattava ja tarkastettava, että urakkasopimusten vakuudet vastaavat niille asetettuja vaatimuksia, sekä ilmoitettava vakuuksissa havaitsemistaan puutteista konsultille sekä rakennuttajana toimivalle asunto-osakeyhtiölle. Urakkasopimusten vakuuksille asetetuista vaatimuksista, kuten vakuuksien suuruudesta, asettamisajankohdasta sekä voimassaolosta, säädetään erikseen ehdotetussa 30 :ssä. Säännöksessä vakuuksien asettamisajankohta on kytketty urakkahinnan tai sen osan maksamiseen. FK:n näkemyksen mukaan ryhmärakennuttamisasiakirjojen tarkastamista koskeva sääntely jättää tulkinnanvaraiseksi, kuinka laaja säilyttäjän seurantavelvollisuus tosiasiassa on ja missä laajuudessa säilyttäjän tulee varmistua urakkasopimuksiin liittyvien velvoitteiden täyttämisestä. Sääntelyn ei tule johtaa esimerkiksi sellaiseen tulkintaan, jonka mukaan säilyttäjänä toimivalla pankilla olisi velvollisuus seurata asunto-osakeyhtiön maksuliikennettä sen varmistamiseksi, ettei urakkahintaa tai sen osaa makseta ennen vakuuden asettamista. FK esittää, että tarkastusvelvollisuutta koskevia säännöksiä ja niiden perusteluja tarkennetaan tältä osin. Ehdotetun 27 :n mukaan ryhmärakennuttamisasiakirjojen säilyttäjän vastuu on käännettyyn todistustaakkaan perustuvaa tuottamusvastuuta. Korvausta vaativan ei siten tarvitse vedota tai osoittaa säilyttäjän tuottamuksen olemassaoloa. Säilyttäjänä toimivan pankin on sitä vastoin osoitettava noudattaneensa asianmukaista huolellisuutta vastuun välttääkseen. FK kiinnittää huomiota siihen, että ryhmärakennuttamisasiakirjojen säilyttämiseen liittyvät epäselvyydet yhdistettynä käännettyyn todistustaakkaan perustuvaan tuottamusvastuuseen saattavat omalta osaltaan vähentää halukkuutta ryhtyä asiakirjojen säilyttäjäksi. FINANSSIALAN KESKUSLIITTO Lea Mäntyniemi johtaja