ISÄNNÖINTI 2014 ISÄNNÖINTI SAARINEN. Ikkunaremontit taloyhtiössä. 40-vuotias jätevesimaksu - Vesihuollon painopiste jäteveteen ISÄNNÖINTI SAARINEN

Transkriptio

1 ISÄNNÖINTI SAARINEN ISÄNNÖINTI SAARINEN - Laatua ja luotettavuutta - Ikkunaremontit taloyhtiössä Tässä lehdessä: Mihin asumaan putkiremontin ajaksi? S. 3 Selkeä vastuunjako vähentää riitoja taloyhtiössä S. 4 Yhtiöjärjestyksen kohtuullistaminen S. 6 Ikkunaremontit ovat yleisimpiä korjaustöitä taloyhtiöissä. Ikkunoiden tai ikkunarakenteiden kunnostustarve huomataan yleensä vasta silloin, kun ne ovat lähes korjauskelvottomia tai kun vedosta aiheutuvia valituksia on paljon. Ikkunoiden kestoikä riippuu oleellisesti niiden rakenteesta, käytetyistä materiaaleista ja ylläpitotoimien laadusta. Vastaavasti tarvittavat huoltotoimet ja niiden käytännön toteuttaminen riippuvat sekä ikkunapuitteiden materiaalista että ikkunatyypistä. Jatkuu sivulla 5 40-vuotias jätevesimaksu - Vesihuollon painopiste jäteveteen Veden käyttö kallistui merkittävästi 40 vuotta sitten, kun ostetusta vedestä säädettiin maksettavaksi myös jätevesimaksua. Itse asiassa jätevedestä kunnat intoutuivat perimään keskimäärin suurempaa maksua kuin itse vedestä. Vuonna 1974 keskimääräinen vesimaksu oli runsaat 80 penniä ja jätevesimaksu tasan markan ostetulta vesikuutiolta, nykyrahassa yhteensä 1,7 euroa. Kun vesi maksaa tänään keskimäärin yli 4,2 euroa kuutiolta, on hinta noussut reaalisesti 2,5 eurolla eli 150 prosentilla. Veden kallistuminen selittyy osin uudistuneella vesihuoltolailla, joka antaa kunnille mahdollisuuden kantaa veden kulutuksesta riippumatonta kiinteää perusmaksua ja muitakin palveluista perittäviä maksuja kuten hulevesi- ja sprinklermaksuja. Keskimääräinen perusmaksu tuo jo veden ja jäteveden hintaan noin 0,4 euron eli runsaan kymmenen prosentin lisän. Mutta onko vesi ollut halvempaa myös vanhaan hyvään aikaan? Mennäänpä vuodesta 1974 toiset 40 vuotta taaksepäin eli 1930-luvun puolivälin hyviin sotaa edeltäneisiin vuosiin. Maamme 24 kaupungissa veden hinta vaihteli paljolti kulutuksen mukaan kahdesta kahdeksaan markkaan kuutiolta eli nykyrahassa runsaasta 0,7 eurosta lähes kolmeen euroon. Kun keskimäärin veden hinta oli ilmeisesti 1 1,5 euron välillä, maksettiin kaupungeissa vesijohtovedestä 1930-luvulla enemmän kuin 40 vuotta myöhemmin. Mutta kun vuodesta 1974 alkaen kulutetusta vedestä piti maksaa myös jätevesimaksua, maksoi vesi 1930-luvulla todellisuudessa vähemmän kuin vuonna Jatkuu sivulla 11 Aurinkosähköä kerrostaloihin Vanhukset taloyhtiössä Vedenkulutuksen vähentäminen S. 8 S.9 S.10 Pakina: Oppitunti tulitikkutehtaasssa S. 10

2 2 Säästäminen kannattaa aina Tilastojen mukaan viimeisen kolmenkymmenen vuoden aikana ovat asuinkiinteistöjen kulutukset (lämpöenergia, vesi, sähkö ) laskeneet yli 30 prosenttia. Kysymyksessä ovat todella merkittävät säästöt taloyhtiöiden ja asukkaiden kannalta. Asia on tärkeä myös koko kansantaloutemme kannalta, koska suuri osa energiasta tuodaan ulkomailta. Rahan säästämisen lisäksi säästämme luontoa, koska energian tuottamiseen tarvitsemme kallisarvoisia luonnonvaroja. Merkitystä on myös sillä, että mitä vähemmän kulutamme, sitä vähemmän on painetta energian tarjonnan lisäämiseen. Toisin sanoen tarve rakentaa lisää voimaloita ja tuoda energiaa ulkomailta vähenee. Asuinkiinteistöissä lämmitys-, vesi-, ja sähkökulut muodostavat keskimäärin 40 % kaikista kuluista. Vanhoissa taloissa enemmänkin. Varsinkin halvan energian aikoina 1960-luvulla ja osin 1970-luvullakin rakennetuissa taloissa on paljon rakenteellisia puutteita. Niitä kannattaa nyt korjata muiden pakollisten remonttien yhteydessä. Lainsäädäntö ohjaakin taloyhtiöitä kohti energiatehokkaampia päätöksiä korjausrakentamista koskevilla energiamääräyksillä. Säästäminen ei tarkoita pihistämistä, vaan enempikin turhan kulutuksen välttämistä, pyrkimistä kohtuulliseen kulutukseen. Energian säästämisellä tarkoitetaan energiaa kuluttavien toimintojen vähentämistä ja energian käytön tehostamista. Säästämisen lisääminen tarkoittaa lisäksi vähemmän energiaa kuluttavien järjestelmien ja laitteiden käyttämistä. Energian säästäminen on turhan energian kulutuksen karsimista. Viihtyvyydestä tai nykyaikaisen kodin mukavuuksista ei tarvitse tinkiä vaan säästöjä saadaan aikaan käyttötottumuksia muuttamalla. Yksinkertaisilta tuntuvilla pienillä teoilla jokainen perheenjäsen voi tuoda oman osuutensa kodin energiankulutuksen pienentämiseen. Säästämisessä kannattaakin lähteä liikkeelle tarpeettoman kulutuksen karsimisesta. Tarpeetonta kulutusta ovat liian korkeat huoneenlämpötilat, väärät tuuletustottumukset, veden tuhlaava käyttö sekä valojen ja sähkölaitteiden päälle jättäminen tilasta poistuttaessa. Jos energian ja veden kulutusta saadaan pienennettyä, niin vastikkeiden ja vuokrien nousupaineet pienenevät. Säännöllisellä energian ja veden kulutuksen seurannalla varmistutaan järjestelmien järkevästä käytöstä, säästötoimenpiteiden kannattavuudesta ja saadaan nopeasti tieto kulutuspoikkeamista. Monissa taloyhtiöiden korjaushankkeissa on viime aikoina pakollisten korjaushankkeiden yhteydessä kiinnitetty huomiota myös energian ja veden kulutuksen vähentämiseen. Viime lehdessä kerroimme Asunto Oy Torniparin lämmön talteenottojärjestelmän rakentamisesta linjasaneerauksen yhteydessä. Asunto Oy Kaivosvoudein ulkovaipan saneerauksen yhteydessä uusittiin myös ilmanvaihtojärjestelmä, jonka johdosta säästetään lämpöenergiaa. Kerromme näistä esimerkeistä lisää seuraavassa numerossa. Motto: Energian hinnat eivät ole koskaan niin alhaiset, että säästämien ei kannattaisi! Se kannattaa aina! Hyvää kesän odotusta! Aimo Saarinen toimitusjohtaja Talokeskus Yhtiöt Oy 90 vuotta Suomen Talokeskus Oy ja Agenteq Solutions Oy vahvistivat vuoden vaihteessa konsernirakennettaan ja toimivat nyt Talokeskus Yhtiöt Oy-nimisenä konsernina. Yhtiö on perustettu vuonna 1923, joten viime vuonna se täytti 90 vuotta. Talokeskus Yhtiöt onkin Suomen vanhin insinööritoimisto ja sen omistavat pääosin Suomen Kiinteistöliitto jäsenyhdistyksineen. kesuunnittelusta vastaanottoon ja olemme käytännössä mukana koko kiinteistön elinkaaren ajan. Yhtiömme on jatkuvasti mukana erilaisissa valtakunnallisissa kiinteistöalan kehittämis- ja tutkimushankkeissa. Meidän tehtävämme on tuoda näihin hankkeisiin käytännön kokemuksia ja näkemyksiä, sanoo Talokeskuksen yhteiskuntasuhteista vastaava johtaja Peter Ström. Kiinteistöjen palveluksessa yhdeksällä vuosikymmenellä. Talokeskus konserni tuottaa korjaus- ja uudisrakentamisen suunnittelupalveluja, kiinteistöjen ylläpidon ja energiatalouden hallinnan asiantuntijapalveluja sekä ohjelmistoja isännöintiin, huollon ohjaukseen, energianhallintaan, vuokra- ja vastikevalvontaan sekä asuttamiseen. Yhtiön merkittävin tuote on Tampuuri-kiinteistötietojärjestelmä, joka on saavuttanut vakiintuneen ja johtavan aseman kiinteistöalalla. -Asiakaskuntamme muodostuu pääosin taloyhtiöistä ja kiinteistöjen omistajista. Olemme korjausrakentamisen ja kiinteistöjen Peter Ström. ylläpidon asiantuntija. Toimimme asiantuntijana urakan han- Talokeskus konsernin tunnuslukuja vuodelta 2013 Liikevaihto 22,2 milj. euroa Liikevoitto Suomen Talokeskus Oy:n 2,1 historiikki milj. euroa 1920-luvun alusta vuoteen 2013 Oman pääomantuotto 25,4 % Kirjoittanut Seppo Käkelä Omavaraisuusaste 45,1 % Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti Päätoimittaja: Aimo Saarinen toimitusjohtaja, AIT Tuotanto: Seppo Käkelä kiinteistöneuvos, tietokirjailija kakela.seppo@gmail.com Osoite: Isännöinti Saarinen Oy Louhijantie 2 B Vantaa Vaihde: (09) Sähköposti: info@isannointisaarinen.fi ISÄNNÖINTI SAARINEN Auktorisoitu isännöitsijätoimisto Ulkoasu ja taitto: Studio Ink Oy/ Ari Helminen Paino: Salon Lehtitehdas Oy 2014

3 3 Mihin asumaan putkiremontin ajaksi? Lähiöittemme kerrostalot ovat peruskorjausiässä. Remontit koskettavat satojatuhansia suomalaisia. Miten asuminen onnistuu ja kuinka hoidamme päivittäiset rutiinit lasten koulumatkojen, työmatkojen ja arkirutiinien kanssa työmaan keskeltä? Muutammeko kokonaan muualle, teemmekö pitkän ulkomaanmatkan vai majoittaudummeko ystävien ja tuttavien olohuoneen sohvalle siksi aikaa? Lähiöidemme asukkaissa on paljon lapsiperheitä ja ikäihmisiä, joiden kyky ja mahdollisuudet selvitä rakentamisen melskeissä voi olla ylitsepääsemättömän hankalaa. Remontinaikaisen väistöasumisen helpottamiseen tähdännyt kokeilu tehtiin ensimmäisen kerran Skanska Talonrakennuksen korjausrakentajien tiimillä jo vuonna 2008 vakuutusyhtiön omistamassa vuokrataloyhtiössä. Onnistuneen sijaisasuntoratkaisun takana olivat ennakkoluuloton kiinteistönomistaja ja ratkaisun kehittämiseen motivoitunut työntekijäjoukko. Hyvään lopputulokseen vaikutti myös lyhyt toteutusaika: hyvällä toteutuksen suunnittelulla kunkin kolmen asunnon kokonaisuuden putkiremontin kestoaika saatiin puristettua kahteen ja puoleen viikkoon. Myöhemmin järjestettyyn Tee parannus -kilpailuun koottiin joukkue, jonka tavoitteena oli luoda edellisen hankkeen kokemusten perusteella asiakaslähtöinen malli erityisesti taloyhtiöiden remontteihin ja perusparantamiseen. Real Case Oy, NCC Rakennus Oy ja Ex Veteris Nova ideoivat tässä yhteydessä erityisen asumis- ja palvelumoduulin ratkaisuksi taloyhtiöiden väistöasumiseen. Projektin tavoitteena oli ratkaista sijaisasuminen ja tuottaa asumispalveluita asuntoyhtiöiden korjaushankkeiden yhteydessä käytettäväksi. Rakennusliikkeen vastuulla oleva Onnistuneen sijaisasuntoratkaisun takana olivat ennakkoluuloton kiinteistönomistaja ja ratkaisun kehittämiseen motivoitunut työntekijäjoukko. korjausprosessin tehostaminen todettiin olevan merkittävä osa väliaikaisasumisen kokonaispalvelua. Real Case:n tehtävänä oli selvittää palveluyksikön toteutukseen liittyvät yksityiskohdat ja arvioida ratkaisun toteuttamisedellytykset. Ex Veteris Nova vastasi asukkaiden - etenkin ikäihmisten - palvelukonseptin kehittämisestä korjaushankkeen osana. Aluksi tehtiin selvitys väliaikaisten asumisratkaisujen kysynnästä asunto-osakeyhtiöissä. Ikääntyneiden asukkaiden tarpeet olivat erityinen painopistealue tässä selvitystyössä. Selvitykseen liittynyt kysely jaettiin neljään sellaiseen yhtiöön, johon putkiremontti oli tulossa sekä yhteen yhtiöön, jossa putkiremontin valmistumisesta oli vain hetki aikaa. Kyselyn kohteena olleet asunto-osakeyhtiöt olivat erikokoisia. Ne valittiin lähiöalueilta, joilla on suhteellisen väljää ja joilla voitaisiin siten käyttää pihalle asennettavia väistöasuntoja. Vastausprosentti oli kaikkialla yli 30 %. Kotitaloudet olivat pääosin yhden hengen talouksia, niistä puolet aikuistalouksia. Lapsia ja lemmikkejä kohteissa oli hyvin vähän. Kyselyssä huomattiin, että huomattavan suuri osa asukkaista viettää aikaansa kotona remontin ollessa käynnissä. Olisi siis suuri riski siihen, että asukkaat olisivat huoneistoissa samaan aikaan työmiesten kanssa. Tästä kärsisivät niin asukkaat kuin remontin tekijätkin. Se saattaisi myös hidastaa remontin läpimenoaikaa tuntuvasti. Hotellimainen asuminen kiinnosti pääasiassa nuorempaa väkeä. Marja Kallio. Yli puolet vastaajista oli eniten kiinnostunut itsenäisestä väliaikaisasumisesta. Tähän voitiin ratkaisuksi tarjota kotitalon välittömään tuntumaan sijoitettavia tilapäisasuntoja. Taloyhtiön tuli tehdä asiasta periaatepäätös ja päättää sen mukaisesti vuokrattavien yksiöiden määrästä. Ajatus oli tarjota asukkaille 25 m2 kokoisia, helposti liikuteltavia yksiöitä. Jos perheen koko sitä vaatisi, viereen voitaisiin kytkeä toinen yksikkö. Tilaratkaisu voisi sisältää haluttaessa myös yhteisen olohuoneen. Väistöasuntojen hinnan arvioitiin asettuvan paikkakunnan vapaiden markkinoiden vuokratason mukaiseksi. Hotellimainen asuminen kiinnosti pääasiassa nuorempaa väkeä. Ongelmana on tarjonta. Ainakaan pääkaupunkiseudulta ei helpolla löydy sopivia hotellihuoneita vähänkään isomman yhtiön asukkaille. Tutkimuksessa kysyttiin myös toiveita erilaisista palveluista. Toiveet liittyivät odotetusti muuton organisointiin, siivoukseen, pyykinpesuun ja ruoanlaittoon sekä internetin käyttöön. Yhtenä palvelumuotona voisi olla yhteinen asukastupa, jonka voisi sijoittaa myös lähiön keskelle; tullaanhan lähiöissä jatkossa varmasti tekemään isoja remontteja samanaikaisesti monessa yhtiössä. Kyselyjen perusteella selvisi, että asukkaat ovat erityisen kiinnostuneita pihalle asennettavista väliaikaisasunnoista. Koska kyselyyn osallistuneissa taloyhtiöissä oli tarkoitus toteuttaa putkiremontti lähiaikoina, päätettiin tarjota kullekin taloyhtiölle mahdollisuutta tällaiseen väliaikaisasumisratkaisuun. Väliaikaisasunnot olivat tiloiltaan ja palveluiltaan moduloitu ja tuotteistettu niin, että toimivien ja tarvetta vastaavien tilojen pystyttäminen olisi yksinkertaista ja kustannuksiltaan ennakoitavaa. Asukkaille, erityisesti ikäväestölle, räätälöitiin oheispalveluja, jotka mahdollistivat asumisen ja muutot heidän osaltaan. Urakoitsijana ollut NCC keskittyi omasta puolestaan putkiremontin nopeamman toteutusajan tekijöihin, kuten tarkkaan tuotannonsuunnitteluun, resurssointiin, aliurakoiden ohjaukseen ja logistiikkaan. Projektissa oli toivottu päästävän jo soveltamisen ja testauksen tasolle. Taloyhtiö johon ratkaisua ensisijassa tarjottiin, valitsi kuitenkin hinnaltaan edullisemman urakoitsijan, vaikka asumispalveluun olikin kiinnostusta. Kun väistöasuntojen tarjontaa kartoitettiin, osoittautui niiden saatavuus haasteelliseksi, koska vuokrausta harjoittavat yritykset eivät halunneet sitoutua alle vuoden kestäviin vuokrasopimuksiin. Selvitysten perusteella syntynyt käsitys on, että väistöasumiseen liittyvillä palveluilla on kysyntää. Asunto-osakeyhtiöiden asukkaiden mahdollisuus hyödyntää kehitettyä ratkaisua edellyttää kuitenkin ennakkoluulotonta päätöksentekoa hankkeen valmisteluvaiheessa. Koska yksittäisten asukkaiden asumisratkaisun tarve varmistuu vasta hankeen edetessä, on taloyhtiön päätöksen syntyminen haasteellista. Palvelusta saadaan kyllä selvityksen mukaan toimiva ja taloudellisesti kannattava. Koska päätöksentekijöitä yhden omistajan vuokrataloyhtiössä on vähemmän, voidaan mallia käyttää onnistuneesti erityisesti näissä kohteissa. Marja Kallio tekn.lis. Real Case Oy ISÄNNÖINTI SAARINEN Auktorisoitu isännöitsijätoimisto Laatua ja luotettavuutta Ota yhteyttä tai soita

4 4 Selkeä vastuunjako vähentää riitoja taloyhtiössä Asunnon kunnossapito kuuluu asuntoosakeyhtiössä osin osakkaan, osin yhtiön vastuulle. Vastuunjaosta on säädetty asunto-osakeyhtiölaissa, ja siitä voi olla määräyksiä myös yhtiöjärjestyksessä. Lain mukaan osakas vastaa huoneiston sisäosien kunnossapidosta. Vastuunjako määriteltävä selkeästi Taloyhtiöissä noudatetaan pääsääntöisesti asunto-osakeyhtiölain säännöksiä kunnossapitovastuun jakautumisesta. Lain mukaan osakas vastaa huoneiston sisäosien kunnossapidosta ja yhtiö taas rakenteista, eristeistä ja perusjärjestelmistä, kuten lämmitys- ja vesi- ja viemärijohtojärjestelmästä. Taloyhtiön yhtiöjärjestys voi kuitenkin määrätä asiasta toisin. - Laista poikkeavia kunnossapitovastuumääräyksiä käytetään lähinnä pienissä taloyhtiöissä, jossa asuminen lähentelee omakotiasumista, kertoo Kiinteistöliitto Uusimaan johtava lakimies Mia Pujals. Hänen mukaansa suurissa yhtiöissä poikkeaviin säännöksiin kannattaa suhtautua varauksella. Esimerkiksi vedeneristeitä ei aina ole järkevää siirtää osakkaan vastuulle, koska niiden kunnossapidon laiminlyönti voi aiheuttaa suuren vahingon. Hankalatkin vastuukysymykset voi selvittää Taloyhtiössä noudatettavan vastuunjaon pitäisi olla kaikkien tiedossa. Oman taloyhtiön vastuunjaosta on syytä ottaa selvää, olipa sitten tavallinen riviosakas tai taloyhtiön hallituksen jäsen. Lain säännöksiin sekä taloyhtiön yhtiöjärjestykseen ja sen mahdollisiin vastuunjakomääräyksiin kannattaa tutustua huolella. Jos taloyhtiön hallitus ja isännöitsijä eivät ole perillä vastuunjakokysymyksistä, tämä aiheuttaa yhtiössä riitoja ja tulkintaerimielisyyksiä. Hallituksen jäsenten ja isännöitsijän on osattava tarvittaessa neuvoa osakkaita vastuukysymyksissä. Hankalimpiin kysymyksiin saa apua esimerkiksi Kiinteistöliiton lakineuvonnasta. Lakineuvonnan juristeille vastuunjakoaiheiset kysymykset ovatkin tuttuja. - Tyypillisesti soittajat haluavat tietää, miten vastuu jakaantuu esim. vesivahingoissa, kosteusvauriokorjauksissa ja kylpyhuoneremonteissa, Pujals kertoo. Lakineuvonnassa soittajien kysymyksiin vastataan arkipäivisin, ja palveluun voivat soittaa veloituksetta Kiinteistöliiton jäsentaloyhtiöiden hallituksen jäsenet ja isännöitsijät. Taloyhtiö on velvollinen maksamaan remonttikulut vain taloyhtiön omissa remonteissa ja silloin, kun korjataan yhtiön vastuulle kuuluvaa vikaa. Vastuunjako osakkaiden tietoon Vaikka useissa taloyhtiöissä vastuunjaon perusasiat ovat tiedossa, osakkailla voi olla virheellisiä käsityksiä esimerkiksi yhtiön vastuusta. - Osakkaat voivat luulla, että taloyhtiö maksaa osan Taloyhtiön vastuunjakotaulukko osakkaalle ja asukkaalle Taloyhtiö vastaa vesi- ja viemärijärjestelmästä. kuluista perusvastuunjaon mukaisesti silloinkin, jos osakas tekee oman kylpyhuoneremontin. Tilanne on kuitenkin se, että vaikka osakas uusisi tällaisen remontin yhteydessä yhtiön vastuulle kuuluvia laitteita, hänen tulee maksaa itse kaikki kulut, Pujals muistuttaa. Taloyhtiö on velvollinen maksamaan remonttikulut vain taloyhtiön omissa remonteissa ja silloin, kun korjataan yhtiön vastuulle kuuluvaa vikaa. Vastuunjaosta kannattaa tiedottaa osakkaille selkeästi, jotta mahdollisilta riitatilanteilta vältyttäisiin. Helppo keino varmistaa, että osakkaat tutustuvat vastuunjakomääräyksiin, on hankkia heille Taloyhtiön vastuunjakotaulukko Vihkosessa osakkaan ja yhtiön asuntoosakeyhtiölain mukaiset kunnossapitovastuut esitellään kohta kohdalta taulukkomuodossa. Isännöitsijää ja hallitusta auttaa vastuunjakokysymyksissä puolestaan vihkosen rinnalla käytettävä laajempi VastuunjakotaulukkoPlus -opas. Siinä vastuunjakoa niin sen pääsääntöjä kuin poikkeustapauksiakin käydään läpi tarkemmin muun muassa tapausesimerkkien avulla. VastuunjakotaulukkoPlus Hallitukselle ja isännöitsijälle Uudet oppaat vastuunjaosta: Taloyhtiön vastuunjakotaulukko ja VastuunjakotaulukkoPlus Oppaiden idea? Taloyhtiön vastuunjakotaulukko 2014 luettelee, miten kunnossapitovastuu taloyhtiön ja osakkaan välillä lain mukaan jakautuu. Vastuut esitellään rakenneosittain ja järjestelmittäin (rakenteet, ovet, ikkunat jne.). VastuunjakotaulukkoPlus selittää ja täydentää Taloyhtiön vastuunjakotaulukkoa. Se kertoo tarkemmin vastuunjaosta paitsi lain mukaisen pääsäännön mukaisissa tilanteissa myös poikkeustilanteissa. Kenelle oppaat sopivat? Taloyhtiön vastuunjakotaulukko 2014 on tarkoitettu asukkaille ja osakkaille, ja se sopii jokaiseen kotiin. VastuunjakotaulukkoPlus taas opastaa ennen muuta isännöitsijää ja hallituksen jäseniä. Miksi oppaat kannattaa hankkia? Taloyhtiön vastuunjakotaulukko 2014 toimii asukkaiden omana oppaana vastuunjakokysymyksissä, ja se vähentää huomattavasti isännöitsijälle ja huoltomiehelle esitettäviä kysymyksiä. VastuunjakotaulukkoPlus toimii isännöitsijän ja hallituksen jäsenten oppaana vastuunjakokysymyksissä ja auttaa ymmärtämään lain mukaista vastuunjakoa entistä paremmin. Yhdessä oppaat auttavat pitämään kiinni lain mukaisesta vastuunjaosta, ja niihin on myös hyvä vedota kiistatilanteissa. Teksti: Annika Jaatinen ja Laura Johansson Kuvat Oras Oy

5 5 Ikkunaremontit taloyhtiössä Jatkoa etusivulta Ikkunoiden vauriot johtuvat muun muassa säärasituksesta. Pahimmat säärasitustekijät ovat viistosade, auringon säteily ja ilman saasteet. Pahiten säärasituksesta kärsivät etelä- ja länsipuolen ja ylimpien kerrosten ikkunat. Ikkunavaurioita aiheutuu myös käytöstä ja ikkunoiden huonosta hoidosta. Yleinen syy vaurioihin on kittausten ja maalipintojen säännöllisen hoidon laiminlyöminen. Yleensä jo kuntoarvio paljastaa, mitkä korjausvaihtoehdot tulevat kysymykseen ja mistä korjaustoimet on aloitettava. Ikkunoiden kuntoarviointiin voidaan liittää myös asukaskysely, joka antaa lähtötietoa kuntoarvion laatijalle esimerkiksi lämpötila- ja vetoongelmista sekä havaituista vioista ja vaurioista. Puuikkunoiden tekninen käyttöikä on keskimäärin 30 vuotta ja puu-alumiini-ikkunoiden 60 vuotta. Puuikkunoiden ulkopuolinen tarkistus suositellaan tehtäväksi kahden vuoden välein ja sisäpuolinen tarkistus viiden vuoden välein. Puualumiini-ikkunoiden sisä- ja ulkopuolinen tarkastus tulee tehdä aina viiden vuoden välein. Tyypilliset korjausvaihtoehdot Ikkunarakenteiden korjausvaihtoehtoja ovat ikkunoiden perusparannus, lisälasien tai ikkunoiden uusiminen karmeineen. Ikkunoiden säännöllinen ja suunnitelmallinen kunnossapito on useimmiten edullisempaa siihen nähden, että ikkunat jouduttaisiin uusimaan ennenaikaisesti kunnossapidon laiminlyönnistä seuranneen vaurioitumisen vuoksi. Ikkunoiden uusimisessa on kiinnitettävä huomiota seuraaviin asioihin: ikkunoiden lämmöneristävyys eli U-arvo ikkunoiden auringon säteilyn kokonaisläpäisy eli niin sanottu g-arvo mahdollisten sälekaihtimien hankinta ikkunoiden ilmatiiviys ääneneristävyys sekä ilmanvaihdon toiminta ikkunaremontin jälkeen. Kuntoarvion johtopäätös näistä ikkunoista oli: Kunnostus ei ole enää kannattavaa ja vaikka ne saataisiinkin kunnostettua ja maalattua, niin kovin pitkää käyttöikää ei voi taata. Mitä enemmän ikkuna läpäisee auringon säteilyä, sitä enemmän kesäajan huoneilman lämpötilat nousevat. Lämmöneristävyys ja auringonsäteilyn läpäisy Uusien ikkunoiden U-arvon tulee olla korkeintaan 1,0 W/ m2k. Myös ikkunan auringonsäteilyn kokonaisläpäisykertoimeen eli g-arvoon on syytä kiinnittää huomiota, koska se vaikuttaa kesäajan asumisviihtyvyyteen. Mitä enemmän ikkuna läpäisee auringon säteilyä, sitä enemmän kesäajan huoneilman lämpötilat nousevat. Vanhojen ikkunoiden g-arvo on noin 0,75, mikä tarkoittaa, että ikkunoihin osuvasta auringon säteilystä 75 prosenttia tulee huonetilaan. Nykypäivän ikkunoiden läpäisyarvoissa on eroja: tyypillisesti läpäisevyys on prosenttia, mutta tarjolla on myös tehokkaita auringonsuojalaseja, jotka läpäisevät auringon säteilystä vain prosenttia. Vaikutus ilmanvaihtoon Ikkunoiden uusimisen yhteydessä on aina muistettava varmistaa ilmanvaihdon toiminta. Jos huoneiden korvausilma on aikaisemmin saatu vanhojen ikkunoiden ilmavuodoista, vähentää ikkunoiden vaihto huonetilaan tulevaa ilmamäärää. Tällöin ilmanvaihto jää riittämättömäksi. Ikkunoiden vaihdon yhteydessä tuleekin huolehtia korvausilmaventtiilien asentamista ja ilmanvaihtojärjestelmän perussäädöstä. Remontin suunnitteluvaiheessa on pohdittava, minkälaiset korvausilmaratkaisut takaavat parhaimman lopputuloksen. Jos kiinteistössä on koneellinen poistoilmanvaihto, jota ei olla muuttamassa koneelliseksi tulo-poistoilmanvaihtojärjestelmäksi, voidaan harkita niin sanottujen tuloilmaikkunoiden asentamista. Niiden toimintaperiaate on yksinkertainen: ulkoilma johdetaan ikkunan puitteiden väliseen tilaan ylä-, ala- tai sivukarmin kautta ja edelleen huoneilmaan yläkarmin tai -puitteen läpi. Ikkunarakenteeseen johdettava ulkoilma voidaan suodattaa, jolloin tuloilman puhtausvaatimukset täyttyvät ja ikkuna pysyy puhtaampana. Ikkunoiden vaihtamisella saavutetaan tavanomaisesti vajaan kymmenen prosentin säästö kiinteistön energiataloudessa. Vaikutus energiatalouteen Ikkunoiden vaihtaminen vaikuttaa kiinteistön energiatalouteen. Energiansäästömahdollisuus on riippuvainen lähtötilanteesta, asennustyön onnistumisesta ja korjauksen jälkeen tehtävistä säätötoimista. Uusittujen ikkunoiden parempi ilmatiiviys ja lämmöneristävyys vähentävät yleensä huonetilojen lämmitystarvetta. Tämä pitää ottaa huomioon teknisissä järjestelmissä, jotta huonelämpötilat eivät nouse liian korkeiksi. Huonelämpötilojen nousu voidaan välttää asettamalla lämmitysjärjestelmän säätökäyrä uudelleen tai perussäätämällä patteriverkosto. Ikkunoiden vaihtamisella saavutetaan tavanomaisesti vajaan kymmenen prosentin säästö kiinteistön energiataloudessa. Toisaalta energiankulutus voi myös kasvaa jos lähtötilanteen ilmanvaihto on lähes olematon, mutta remontin jälkeen ilmanvaihtojärjestelmä säädetään vastaamaan suosituksia. Energiansäästö edellyttää myös ikkunoiden huolellista asennusta. Huonolla asennustyöllä voidaan helposti pilata ikkunoiden vaihdolla saavutettavissa olevat energiansäästö- ja viihtyisyysmahdollisuudet. Korjauskustannukset Ikkunaremonttien investointikustannusarvio vaihtelee tavanomaisesti euron välillä asuntoneliötä kohden. Ikkunoiden hinnat vaihtelevat tavanomaisesti euron välillä ikkunaneliötä kohden. Ikkunapinta-alan kasvaessa suhteessa asuinneliöihin kasvaa myös investointikustannus ja saavutettava energiansäästö. Jos ikkunoihin yhdistetään sälekaihtimet, tulee siitä lisäkustannusta euroa ikkunan pintaalaneliötä kohden. Oikealla ikkunavalinnalla ja sälekaihtimilla voidaan hallita huoneilman lämpötiloja huomattavasti paremmin. Vaikutus asumisviihtyisyyteen Ikkunoiden uusiminen parantaa myös asumisviihtyvyyttä. Mitä paremmin ikkuna eristää lämpöä, sitä korkeampi on ikkunan sisimmän lasin sisäpinnan lämpötila talvella. Korkeampi lasin pintalämpötila vähentää kylmän pinnan aiheuttamaa vedontuntua. Lämmöneristävyyden lisäksi asumisviihtyvyyteen vaikuttavat myös auringonsäteilyn läpäisykerroin ja mahdolliset sälekaihtimet erityisesti kesällä. Oikealla ikkunavalinnalla ja sälekaihtimilla voidaan hallita huoneilman lämpötiloja huomattavasti paremmin. Tällaisessa tilanteessa vuorokauden huoneilman maksimilämpötiloja saadaan laskettua nykypäivän ikkunoille tyypillisillä g-arvoilla 2 5 C. Auringonsuojaikkunalla sisäilman maksimilämpötilaa voidaan laskea jopa seitsemän astetta. Valittaessa auringonsuojaikkunoita on kuitenkin huomattava, että ne estävät näkyvää päivänvaloa pääsemästä huonetilaan eli pimentävät huonetta. Paremmalla kesäajan lämpötilojen hallinnalla on myös kolikon toinen puoli: ikkunat estävät auringon lämmön pääsyn huonetilaan myös keväällä ja syksyllä. Tästä seuraa se, että lämmitysenergiaa täytyy noina aikoina ostaa hieman enemmän kuin silloin, jos huoneessa olisi normaalit ikkunat. Sälekaihtimilla on mahdollista laskea huoneilman kesäajan maksimilämpötiloja miltei yhtä paljon kuin auringonsuojaikkunoilla. Sälekaihtimet eivät toisaalta estä hyödyntämästä keväällä ja syksyllä auringon lämpöä tilojen lämmityksessä. Kaikkein merkittävimmässä roolissa on kuitenkin asukas, joka säätää sälekaihtimien asentoa. Parhaan hyödyn saamiseksi sälekaihtimia tulee käyttää aktiivisesti avaten ja sulkien niitä tarpeen mukaan. Kirjoittaja, tekniikan tohtori Jari Virta, työskentelee Suomen Kiinteistöliiton kehityspäällikkönä. Kuvat: M-P Mäntylä

6 6 Yhtiöjärjestyksen kohtuullistaminen Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestystä on mahdollista saada kohtuullistettua tuomioistuinpäätöksellä. Kohtuullistamista koskevat säännökset olivat ensimmäisen kerran edellisessä asuntoosakeyhtiölaissa (809/1991). Jo sitä ennen oli periaatteessa katsottu mahdolliseksi, että osakeyhtiön yhtiöjärjestystä voidaan tuomioistuinmääräyksellä muuttaa, jos määräykset ovat osakkeenomistajan kannalta kohtuuttomia. Tiedossani ei kuitenkaan ole, että asunto-osakeyhtiöiden osalta tällaisia kanteita olisi ollut vireillä ennen vuoden 1991 lakia. Säännökset siirtyivät menettelytavoiltaan hieman muutettuna nyt voimassa olevaan asunto-osakeyhtiölakiin (1599/2009). Kohtuullistamisen aineelliset edellytykset pysyivät samoina kuin aikaisemmassa laissa. Menettelytavat Vaikka yhtiöjärjestyksen kohtuullistamisessa on kysymys yhtiön yhtiöjärjestyksestä, tuomioistuinriita käydään yleensä osakkeenomistajien kesken. Kohtuullistamista haluavan on nimittäin nostettava kanne niitä osakkeenomistajia vastaan, joiden vastustukseen tai suostumuksen puuttumiseen hänen haluamansa yhtiöjärjestysmuutos yhtiökokouksessa kaatui. Poikkeuksena on tilanne, jossa yli puolet kannattaa yhtiöjärjestysmuutosta, jolloin kanteen voi nostaa myös hallitus. Koska vastaajina ovat muutosta vastustaneet saattaa tilanne olla pahimmillaan se, että liki koko yhtiön osakaskunta on samassa oikeudenkäynnissä joko kantajan tai vastaajan asemassa. Tämä luonnollisesti voi aiheuttaa oikeudenkäyntikulujen kertaantumisen, jos osakkeenomistajat hankkivat omat asiamiehensä. Useimmiten käytännössä kuitenkin on menetelty niin, että sekä kantajapuolella että vastaajapuolella on vain yksi asiamies. Jos osakas haluaa yhtiöjärjestystä muutettavaksi mielestään kohtuullisempaan suuntaan, hänen on vaadittava yksilöityä yhtiöjärjestyksen muutosta käsiteltäväksi yhtiökokouksessa. Jos tuo ehdotus kaatuu äänestyksessä sen vuoksi, että se ei ole saanut taakseen riittävää enemmistöä osakkaista, tulee kohtuullistamista haluavan nostaa kanne kolmen kuukauden kuluessa yhtiökokouksesta. Tarvittava enemmistö riippuu asian laadusta. Jollei yhtiöjärjestyksessä muuta määrätä, tarvitaan yhtiöjärjestyksen muuttamiseen 2/3 määräenemmistö edustetuista osakkeista ja annetuista äänistä. Tyypillisimmässä kohtuullistamiskanteeseen johtavassa tilanteessa eli oman huoneiston vastikeperusteen pienentämistä koskevassa vaatimuksessa päätös vaatii taakseen kaikkien muiden osakkaiden suostumukset, myös kokouksessa poissaolleiden osakkaiden. Uuden lain tuoma menettelytapamuutos on ensinnäkin se, että yhtiöjärjestysmuutosta vastustaneiden osakkeenomistajien nimien tulee ilmetä yhtiökokouspöytäkirjasta. Tämä tietenkin helpottaa kanteen kohdistamista. Nykyinen laki mahdollistaa myös sen, että mikäli päätöstä yhtiöjärjestyksen muuttamisesta ei ole tehty tai muuttamiseen tarvittavaa osakkeenomistajan suostumusta ei ole saatu Petteri Kuhanen. kahden kuukauden kuluessa siitä, kun ehdotus olisi pitänyt käsitellä yhtiökokouksessa, kanne voidaan nostaa tässä tapauksessa kolmen kuukauden kuluessa tuon määräajan päättymisestä. Vaikka riita käydään osakkeenomistajien kesken, myös yhtiölle on varattava tuomioistuimen toimesta mahdollisuus tulla kuulluksi asiassa. Päätäntävaltaa kuulemisen osalta käyttää yhtiön hallitus. Hallituksella on siis päätäntävalta myös itse nostaa kohtuullistamiskanne, jos yhtiökokouksessa päätöstä kannatti yli puolet osakkeenomistajista. Yhtiökokouksessa ei siten tarvitse erikseen käsitellä kanteen nostamista. Koska kaikki vastustaneet osakkaat tai ne, jotka eivät ole antaneet suostumusta, tulee haastaa vastaajiksi määräajan kuluessa, kohtuullistamista haluavan on usein varmuuden vuoksi nostettava kanne sellaisiakin osakkaita vastaan, joilla ei sinänsä ole mielipidettä asiasta, mutta jotka eivät ole nimenomaisesti antaneet suostumustaan. Varsin usein näkee meneteltävän niin, että kantajat pyrkivät neuvottelemaan tällaisten vastaajien kanssa ja pyytämään jälkikäteen tarvittavat suostumukset, jolloin kanteesta näitä osakkaita vastaan voidaan luopua prosessin kuluessa. Mikäli joku päätöstä vastustaneista tai kokouksesta poissa olleista jää erehdyksessä nimeämättä vastaajaksi, kanne ei menesty. Asia tietenkin voidaan käsitellä tämän jälkeen uudestaan yhtiökokouksessa ja nostaa uusi kanne. Oikeuskäytännössä ratkaisematon kysymys on se, onko hallituksella tässä tilanteessa harkintavaltaa olla kutsumatta ylimääräistä yhtiökokousta vaatimuksesta huolimatta koolle, koska asia on jo aikaisemmin käsitelty. Ainakin jonkin aikaa tällainen harkintavalta lienee olemassa. Kohtuullistamisen edellytykset Tuomioistuin voi kohtuullistaa yhtiöjärjestystä, jos yhtiöjärjestyksen määräys johtaa kohtuuttomuuteen siten, että se saattaa osakkeenomistajalle merkittävää etua toisen osakkeenomistajan kustannuksella tai aiheuttaa tälle huomattavaa rasitusta verrattuna toisiin osakkeenomistajiin. Säännöksen mukaan kohtuuttomuutta arvioitaessa on otettava huomioon yhtiöjärjestyksen koko sisältö, yhtiöjärjestystä laadittaessa ja sen jälkeen vallinneet olosuhteet sekä muut seikat. Säännöksen sanamuodon mukaan kohtuullistamiskynnys on varsin korkealla. Myös oikeuskäytännön mukaan kohtuullistamiskynnys on varsin korkealla. Lain esitöissä säännöksen sanamuotoa on perusteltu sillä, että osakkeenomistajan velvoitteet ja kunkin saamat hyödyt eivät asunto-osakeyhtiön luonteen vuoksi voi juuri koskaan jakautua täsmälleen oikeassa suhteessa. Osakkeenomistajan onkin alistuttava jonkinlaiseen epätasavertaisuuteen. Kohtuullistamisen kannalta on usein ratkaisevaa tapahtuman tai jonkin seikan ennakoitavuus sekä kohtuullistamista vaativan että muiden osakkeenomistajien näkökulmasta. Jos asia on ollut ennakoitavissa osakkeita hankittaessa, kohtuullistamiskynnys on varsin korkealla. Käytännössä kohtuullistamiskanteet ovat useimmiten liittyneet yhtiövastikkeen jyvityksiin tai siihen, että vaatijan mielestä hänen huoneistonsa ei hyödy tietystä hankkeesta. Tässä arvioinnissa on otettava huomioon, että eri huoneistoihin sovellettavat erilaiset vastikeperusteet ovat tavanomaisia ja siten osakkeenomistajien ennakoitavissa. Myös yhtiöjärjestysmääräysten, erityisesti vastikeperusteen vaikutus osakkeiden arvoon niitä myytäessä edellyttävät, että kynnys kohtuullistamiselle on lähtökohtaisesti korkeammalla kuin jonkin muun sopimuksen kohtuullistamisessa. Esimerkiksi liikehuoneistolla oleva asuntoja selvästi korkeampi yhtiövastikekerroin vaikuttaa merkittävästi ko. huoneiston arvoon ja välillisesti myös asuntojen arvoon. Ensimmäiset aikaisemman asuntoosakeyhtiölain aikana kohtuullistamiskynnyksestä saadut Korkeimman oi- VOITTOPUTKI JATKUU! EMC Emator Oy on jo kolmatta vuotta peräkkäin Isännöintiliiton putkibarometrin mukaan entistäkin selkeämmin Suomen paras putkiremontoija. EMC Emator Oy on tehnyt putkiremontteja yli 30 vuotta. Olemme saneeranneet yli sata korkealaatuista kohdetta ja näissä tuhansia laadukkaasti toteutettuja huoneistoja. Putkibarometrissa EMC Ematorista sanottua: Huomioivat laadukkaan työn lisäksi erinomaisesti myös asukkaat. Palkittu toimintakonseptimme toimii pääkaupunkiseudun lisäksi Jyväskylässä, Lahdessa ja Tampereella. Ota yhteyttä! EMC Emator Oy, Hankasuontie 9, HELSINKI puh

7 7 keuden ratkaisut ovat vuodelta Korkein oikeus samanaikaisesti teki kaksi kohtuullistamiskynnyksen kannalta merkittävää päätöstä. Ratkaisussa KKO 1998:19 kysymys oli kerrostalon ullakolle jälkikäteen rakennettujen ullakkohuoneistojen vastikekertoimesta. Yhtiöjärjestykseen oli ullakkorakennusoikeuden myynnin yhteydessä määritelty näiden huoneistojen vastikekertoimeksi noin 1,5 kertainen vastike vanhoihin huoneistoihin verrattuna. Korkeimman oikeuden mukaan ei ollut esitetty sellaisia olennaisia olosuhteiden muutoksia, joiden vuoksi vastikeperustetta olisi kohtuullistettu. Ratkaisun perusteluissa todetaan mm., että ullakkorakennusoikeutta myytäessä yhtiön vanhat osakkaat ovat voineet keskenään sopia niistä perusteista, joiden mukaan vastike määräytyy, eikä vastikkeen ole tarvinnut perustua huoneiston yhtiölle aiheuttamiin kustannuksiin. Vastaavia tilanteita on käytännössä silloin, kun huoneiston käyttötarkoitus muutetaan ja vastikeperuste jätetään ennalleen. Aikaisemmin toimistokäytössä olevia huoneistoja on varsinkin viime aikoina haluttu muuttaa asunnoiksi, koska asuntojen käytettävyys ja markkinahintakin saattavat olla toimistoja suurempi. Jos vastikeperuste on ollut jyvitetty, edellyttäisi vastikeperusteen alentaminen käyttötarkoitusmuutoksen yhteydessä kaikkien muiden osakkeenomistajien suostumusta. Tällaisessa tilanteessa usein jätetään vastikekerroin tälle huoneistolle korkeammaksi, vaikka käyttötarkoitus muuttuukin liiketilasta tai toimistosta asunnoksi. Edellä mainitusta Korkeimman oikeuden päätöksistä voi tehdä sen johtopäätöksen, että tällaisen vastikekertoimen kohtuullistaminen ei yleensä tule kysymykseen. Toinen vuonna 1998 ratkaistu kohtuullistamistapaus, KKO 1998:21, koski liiketilojen jyvityksiä. Kolmen myymälähuoneiston ja kellarivaraston vastikekerroin oli 3,1 ja neljännen myymälähuoneiston vastikekerroin 4,6 asuntoihin verrattuna. Ko. huoneistojen haltijat perustelivat kohtuullistamisvaatimustaan sillä, että heidän hankkimiensa todistajien tekemien laskelmien mukaan huoneistojen ja kellarivaraston hoitokustannukset pinta-alayksikköä kohden olivat noin 1,15-kertaiset asuinhuoneistoihin verrattuna ja vastaavasti neljännen myymälän hoitokulut 1,40-kertaiset. Näillä luvuilla he pyrkivät osoittamaan korkeamman jyvityksen kohtuuttomuutta. Korkein oikeus hylkäsi tämänkin kanteen. Perustelut ovat hyvin samansuuntaiset ratkaisun KKO 1998:20 kanssa. Keskeistä Korkeimman oikeuden mukaan oli se, että asunto-osakeyhtiön perustajat olivat yhtiöjärjestyksen hyväksyessään voineet sopia vastikeperusteiden jyvittämisestä. Yhtiöjärjestyksessä vastikeperusteen suuruuteen vaikuttaviksi tekijöiksi oli voitu ottaa mm. huoneistojen sijainti, varustetaso ja käyttötarkoitus. Yhtiövastikkeen määräytymisperusteen ei tarvinnut olla kaikkien huoneistojen osalta riippua kuluista, joita kustakin huoneistosta aiheutuu yhtiössä. Edelleen Korkein oikeus totesi, että kiinteistön hoitokulujen nousu ja huoneistojen vuokraukseen liittyvät tuotto-odotuksen muutokset ovat seikkoja, jotka yleisesti liittyvät osakkeen ostajan riskeihin. Em. ratkaisujen perusteella näyttäisi varsin vaikealta löytää perusteita yhtiöjärjestyksen vastikekertoimen muuttamiselle kohtuullistamisen kautta. Kysymyksessä pitäisi olla esimerkiksi jonkinlainen erehdys. Toinen mesimerkki voisi olla tilanne, jossa yhtiön perustaja ilman mitään järkevää perustetta on pyrkinyt hyötymään poikkeuksellisesta määräyksestä. Näin voi olla, jos perustajaosakas jättää omaan käyttöönsä huoneiston, jolle jyvittää kohtuuttoman alhaisen vastikkeen suhteessa muihin huoneistoihin. Tämäntyyppinen tilanne oli Itä-Suomen HO:n ratkaisussa nro 576. Tuon päätöksen ennakkopäätösarvoa vähentää se, että ratkaisu on tehty ennen Korkeimman oikeuden em. myöhempiä linjauksia. Kohtuullistaminen voi toimia myös yhtiöjärjestykseen jääneiden virheiden korjaamiseen. Esimerkiksi tapauksessa, jossa yhtiöjärjestyksen mukaisen huoneiston pinta-ala poikkeaa selvästi todellisesta pinta-alasta, saattaa seurata kohtuullistamiskanteen menestyminen. Esimerkiksi Helsingin hovioikeuden ratkaisussa nro 2434 kohtuullistettiin yhtiöjärjestystä, jossa 145 m²:n suuruisen huoneiston vastike yhtiöjärjestyksen mukaan määräytyy 94 m²:n mukaan ilman mitään erityistä syytä. Myös olosuhteiden olennainen muuttaminen saattaa johtaa kohtuullistamiseen. Helsingin hovioikeus ratkaisussaan nro 1839 kohtuullisti yhtiöjärjestystä jakamalla yhtiövastikkeen kunnossapitovastuiden osalta toisin kuin muun yhtiövastikkeen. Taustana oli se, että yhtiössä oli eri-ikäisiä asuinrakennuksia, kun yksi yhtiön asuinrakennuksista oli purettu ja rakennettu myöhemmin uudelleen. Uuden talon osakkeenomistajien vastuu vanhojen talojen tulevista korjauskustannuksista katsottiin kohtuuttomaksi. Itä-Suomen hovioikeuden ratkaisuissa nro 1703 sekä nro 961 taas aikaisemmin liikekäytössä olleen liikehuoneiston käyttötarkoitusta kohtuullistettiin asuinhuoneistoksi, koska olosuhteiden muututtua (liikepaikan arvo oli olennaisesti muuttunut) huoneistolla ei ole enää järkevää käyttöä liiketilana. Yksittäisen päätöksen kohtuullistaminen Osakkeenomistajalla on myös mahdollisuus yrittää saada yksittäinen yhtiökokouksen päätös kumottua tai muutettua sillä perusteella, että hankkeesta aiheutuva kustannus ja hyöty ovat ilmeisesti epäsuhdassa toisiinsa. Korkein oikeus otti kantaa tähän mahdollisuuteen ratkaisussaan 1998:20. Tapaus koski samaa asunto-osakeyhtiötä kuin edellä kuvattu ratkaisu KKO 1998:19. Tässä tapauksessa 1,5-kertaista yhtiövastiketta maksavat ullakkohuoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajat vaativat yhtiökokouksen päätöksen kumoamista sillä perusteella, että julkisivujen ja ikkunakorjausten aiheuttamat kustannukset rahoitusvastikkeella yhtiöjärjestyksen mukaista perustetta noudattaen loukkaisi heidän yhdenvertaisuuttaan. Korkein oikeus katsoi, että jos kysymys on yhtiöjärjestyksen yhtiövastiketta koskevien määräysten soveltamisesta esimerkiksi muuttuneessa tilanteessa, jota yhtiöjärjestystä laadittaessa ei ole voitu ottaa huomioon, voisi yhtiöjärjestyksen mukainen maksuperuste joissakin tilanteissa loukata yhdenvertaisuutta. Tässä tapauksessa tällaista epäsuhtaa ei ollut ja kanne hylättiin. Vastaavia tulkintakysymyksiä on ratkottu joissakin hovioikeusratkaisuissa. Turun hovioikeuden ratkaisussa nro 2717 autohallipaikan hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistaja moitti yhtiökokouspäätöstä putkistosaneerauksen kustannusjaosta. Osakas perusteli kantaansa sillä, että putkiremontti ei hyödytä hänen hallitsemaansa huoneistoa. Hovioikeus hylkäsi kanteen. Vaikka kantaja ei hyötynytkään hankkeesta yhtä paljon kuin muut osakkaat, päätös ei loukannut yhdenvertaisuutta. Putkiremontin osalta hieman samantyyppinen tapaus oli myös Turun hovioikeuden ratkaisussa nro 3095, jossa liikehuoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajat moittivat päätöstä, koska katsoivat sen tuottavan muille epäoikeutettua etua heidän kustannuksellaan. Kantajat perustelivat kantaansa sillä, että heidän huoneistoihinsa tuli vain yksi vesipiste, mutta yhtiöjärjestyksessä olevien vastikekertoimien vuoksi heidän maksuosuutensa hankkeesta oli kohtuuton. Tämäkin kanne hylättiin. Perusteluissa korostettiin mm. hankkeen ennakoitavuutta ja sitä, että yhtiön perusrakenteisiin liittyvässä hankkeessa koko kiinteistön arvo nousee. Turun hovioikeuden ratkaisussa nro 1106 taustana oli se, että turkulaisen asunto-osakeyhtiön yhtiökokous päätti rakennuksen perustusten uudelleen paaluttamisesta lainaa ottamalla ja vastikkeella. Liike- ja toimistotilojen haltijat katsoivat päätöksen kohtuuttomaksi, koska liiketiloilla oli 2,5-kertainen ja toimistotiloilla 2-kertainen vastike. Myös tuo moitekanne hylättiin. Perustelujen mukaan kyseessä oli yhtiössä suoritettava peruskorjaus, jonka kattamiseen osakkaat olivat velvollisia osallistumaan yhtiövastikkeissaan. Tämän oikeuskäytännön valossa myös yksittäiseen yhtiökokouksen kustannusjakopäätöksen moittiminen kohtuullistamisperusteella näyttäisi olevan varsin korkean kynnyksen takana. Asianajaja, oikeustieteen lisensiaatti, varatuomari Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

8 8 Aurinkosähköä kerrostaloihin? Aurinkosähkön käyttö on yleistynyt Euroopassa viime vuosina. Eniten aurinkosähköä tuotetaan Saksassa. Siellä jo lähes viisi prosenttia koko valtakunnan sähkön tuotannosta tulee aurinkopaneeleista. Tavoitteena siellä on, että vuonna 2050 neljännes tarvittavasta sähköstä tulisi aurinkoenergiasta. Suomessa tuotanpotentiaali on sama kuin Saksassa ja Ruotsissa, jossa aurinkoenergian tuotanto on yli kymmenkertainen Suomeen verrattuna. Meilläkin kehitys on mennyt eteenpäin. Paneelit ja asennustekniikka ovat kehittyneet ja mikä tärkeintä, niin paneelien hinnat ovat koko ajan laskeneet. Aurinkosähkön eduiksi mainitaan ympäristöystävällisyys eli vaikutus luontoon on hyvin vähäinen. Säteilyenergia on ilmaista. Paneelit ovat lähes huoltovapaita. Tuotettavasta sähköstä ei tarvitse maksaa siirtomaksua eikä sähköveroa. Sähköyhtiön kanssa voi tehdä sopimuksen yli oman tarpeen tulevan sähkön myynnistä sähköyhtiölle. Tästäkään myynnistä ei tarvitse maksaa sähköveroa. Kerrostaloissa aurinkopaneelit sopivat hyvin taloyhtiöihin, joissa on ns. pulpettikatto. Kerrostaloissa aurinkopaneelit sopivat hyvin taloyhtiöihin, joissa on ns. pulpettikatto. Paneelien sopiva kaltevuus on noin 30 astetta. Uusinta tuotantoa ovat paneeleista rakennetut autokatokset. Se, että katos tehdään paneeleista ei lisää kovinkaan paljon katoksen hintaa. Miltä näyttää sitten aurinkosähkön kannattavuus tulevaisuudessa? Jos aurinkopaneelien hinta ja asennuskustannukset edelleen laskevat ja sähkön hinta nousee samanaikaisesti, niin aurinkosähkön kannattavuus varmasti lisääntyy merkittävästi. Laitteiston takaisinmaksuajaksi arvioidaan nykyisillä hinnoilla vuotta. Paneelien käyttöiäksi luvataan reilut 30 vuotta. Energiaa kyllä riittää, nimittäin itse voimalan, auringon, on arvioitu paistavan Kuva: Helsingin Energia, autokatos aurinkopaneeleista. Kesämökeillä ja asuntovaunuissa sähkön tarve voidaan melko vaivattomasti hoitaa aurinkosähköllä ja generaattorilla. vielä viisi miljardia vuotta. Kesämökeillä ja asuntovaunuissa sähkön tarve voidaan melko vaivattomasti hoitaa aurinkosähköllä ja generaattorilla. Kerrostaloissa sähkön tarve on yleensä niin suuri, että aurinkosähkö ei pelkästään riitä, mutta voi olla hyvinkin hyödyllistä lisäenergiaa. SK Auktorisoitu vahinkoalan urakoitsija AVU Vesivahinkojen kartoitus Irtoveden poisto Kosteusmittaukset Kuivausurakointi ISÄNNÖINTI SAARINEN Auktorisoitu isännöitsijätoimisto Laatua ja luotettavuutta WD Kuivaus Oy, Nihtisillankuja 3 A, Espoo Puhelin Fax toimisto@wdkuivaus.fi Ota yhteyttä tai soita

9 9 Vanhukset taloyhtiössä Viime aikoina on julkisuudessa keskusteltu paljon vanhusten asemasta. Muun muassa siitä, tuleeko lasten vastata vanhempiensa hoidosta ja hoitokustannuksista? Jatkuva keskustelun aihe on yksin asuvien vanhempien turvattomuus. Harmittavan usein saamme lukea lehdistä vanhuksesta, joka on löydetty asunnostaan viikkoja ja jopa kuukausia kuolemansa jälkeen. Olen herätellyt keskustelua aiheesta mitä asian hyväksi voitaisiin taloyhtiöissä tehdä. Puhumme läheisten vastuusta ja vapaaehtoistyöstä. Seurakunnat, Punainen Risti ja monet muut yhteisöt tekevät vapaaehtoistyötä vanhusten hyväksi. Vanhuksia on jo niin paljon, että voimia tarvitaan lisää. Yhteisöt hakevatkin jatkuvasti vapaaehtoisia vanhusten hoitoon. Suomessa on jo omaishoitajaa. He tekevät arvokasta työtä. Omaishoitajien avulla yhteiskuntamme säästää 1,3 mrd. vuodessa. Mitä taloyhtiöissä voitaisiin tehdä vanhusten hyväksi. Miten tukea vanhusten hyvää elämänlaatua ja turvallista asumista? Vanhusten ja yhteiskunnan kannalta olisi tärkeätä, että vanhukset voisivat asua omassa kodissaan mahdollisimman pitkään. Miten tukea vanhusten hyvää elämänlaatua ja turvallista asumista?. Taloyhtiön velvollisuus on huolehtia siitä, että piha-alue ja portaikot ja kaikki kulkutiet ovat turvallisia kulkea. Mikäli piha-alueella on tilaa, on kohtuullista, että kesäisin pihalla olisi penkkejä, joita vanhuksetkin voisivat käyttää. Taloyhtiö on yhteisö, jossa pitää pyrkiä huolehtimaan kaikkien tarpeet tasapuolisesti. Isännöitsijän tulee tietysti ryhtyä toimenpiteisiin, jos hänen tietoonsa tulee, että joku vanhus on todella avun tarpeessa. Isännöitsijän mahdollisuudet ovat lähinnä yhteydenotto vanhuksen omaisiin ja/tai sosiaaliviranomaisiin. Näissäkin yhteydenotoissa on noudatettava suurta varovaisuutta ja huomaavaisuutta. On harkittava tarkoin, milloin ja minkälaisen huomion perusteella voi ryhtyä toimenpiteisiin. Isännöitsijä toimii eräänlaisella harmaalla vyöhykkeellä. Milloin voit kertoa ongelmista omaiselle, petätkö vanhuksen vuosikymmeniä kestäneen luottamuksen ja onko luottamuksen pettäminen sittenkin parempi asia vanhuksen kannalta? Joissakin taloyhtiöissä toimii ns. talokerho, jonka yksi toimiala on jonkinasteinen vanhusten hyvinvoinnista huolehtiminen. Usein isännöitsijät ovat olleet aloitteellisia talokerhojen perustamisessa ja toimintaedellytysten luomisessa. Sosiaalinen isännöinti kuuluu ani harvoin isännöintisopimukseen. Isännöitsijä voi kyllä olla aloitteellinen näissä asioissa. Yksin isännöitsijän on tietysti vaikea toimia. Toiminta vaatii aloitteellisuutta ja Sosiaalinen isännöinti kuuluu ani harvoin isännöintisopimukseen. aktiivisuutta asukkaiden taholta. Tätä kansalaisaktiivisuutta peräänkuuluttaisin kovasti. Meidän olisi otettava enemmän vastuuta toisista ihmisistä. Vastuuta voi ottaa ilmoittautumalla johonkin yhteisöön, jonka toimialaan vanhusten hoivaaminen kuuluu. Nopeaa toimintaa on perustaa vaikkapa pieni tiimi ja auttaa lähiympäristössä vanhuksia parantamaan elämisen laatua ja elämään turvallisesti. Jukka Huvilinna isännöitsijä, AIT Talokeskus-konsernista palvelut kiinteistölle ja sitä käyttäville Suunnittelupalvelut Energiahallintaja ylläpitopalvelut Rakennuttaminen ja valvonta Kiinteistön turvallisuus Tampuurikiinteistöhallinta

10 10 PAKINA Kettis Oppitunti tulitikkutehtaasssa Myyntiedustaja Erik Granberg saapui työmatkallaan Keski-Suomessa tulitikkutehtaalle. Hänellä oli tapaaminen tehtaan johtajan kanssa. Oli kysymys suuresta tehtaan lämpöjohtojen venttiilikaupasta. Granbergin edustama yhtiö oli tehnyt tarjouksen ja nyt hän oli saanut kutsun tulla neuvottelemaan kaupasta. Granberg oli kokenut kauppamies. Hän pukeutui hyvin ja hänellä oli todellisen herrasmiehen käytöstavat. Hän oli tottunut neuvottelemaan ja tekemään kauppaa kaikentasoisten ostajien kanssa. Tässä tehtaassa hän oli ensimmäistä kertaa, mutta tunsi itsensä kuitenkin rauhalliseksi ja varmaksi, kun sihteeri kutsui hänet johtajan huoneeseen tehtaan toiseen kerrokseen. Johtaja esitteli aluksi tehdasta ja tulitikkujen tuotantoa. Granberg esitteli tuotteensa johtajalle seikkaperäisesti; valmistajatehtaan, käytetyt materiaalit, useita referenssikohteita. Keskusteltiin asennustavoista ja asennustyön kilpailuttamisesta sekä Granbergin yhtiölle tekemästä tarjouksesta. Neuvottelussa oli hyvä henki ja kaupan hieronta edistyi mukavasti. Sihteeri kattoi kahvit sivupöydälle ja johtaja pyysi edustajan kahvipöytään. Kahvin jälkeen johtaja tarjosi savukkeen. Hän otti itsekin. Herrasmiehenä Granberg odotti sopivaa hetkeä, että hän saa tarjota tulta. Kun se hetki tuli, hän vetäisi nopeasti taskustaan komean Ronssonin, läpsäytti sytyttäjän kannen auki, painoi peukalolla tulen ja tarjosi sitä johtajalle. Johtaja tarttui äkkiä lujalla otteella Granbergin sytytinkäteen ja nappasi toisella kädellä sytyttimen Granbergin kädestä: -Olette tulitikkutehtaassa, herra Granberg, sanoi johtaja ja katsoi tuimasti silmiin. Sitten hän käveli kohti avointa ikkunaa ja heitti sytyttäjän komealla kaarella ulos toisen kerroksen ikkunasta. Tehdas sijaitsi ihan joen rannalla ja pitkän lentokaaren jälkeen sytytin molskahti komeasti veteen. Kokenut kauppamies hämmentyi ja meni sanattomaksi. Sitten johtaja haki työpöydältään tulitikut ja tarjosi edustajalle tulen savukkeeseen tulitikulla. Neuvottelut jatkuivat välikohtauksen jälkeen ulkoisesti melkein kuin mitään erikoista ei olisi tapahtunutkaan. -Tilauspaperit esiin ja tehdään sopimus, sanoi johtaja lopulta. Se oli helpotus Granbergille. -Kiitos johtaja, tehdään niin, tuli soperrus edustajan kuivasta kurkusta. Keskusteltiin vielä tavaran toimitukseen liittyvistä muutamista asioista. Hyvästeltiin ja Granberg oli jo ovella poistumassa, kun johtaja huudahti: -Hetkinen, tulkaas vielä takaisin! Johtaja otti paperia ja kirjoitti siihen jotakin ja antoi paperin Granbergille. Kaupasta huolimatta hän poistui nolona ja kireänä huoneesta. Alakerrassa hän tutki paperia: Määräys varastolle, antakaa herra Granbergille 100 tulitikkupunttia. Se tarkoitti tulitikkua. Varastomiehet kärräsivät tulitikkupunttilaatikon Granbergin autoon ja hän lähti kotimatkalle. Asia painoi häntä monia vuosia. Aikojen kuluttua hän totesi tapauksesta: -Oli se pirun hyvä oppitunti sittenkin! Vedenkulutuksen vähentäminen Vedenkulutuksen vähentäminen on helpointa asumiskustannusten hillinnässä. Kiinteistön suurimmat yksittäiset hoitokuluerät ovat lämmitys, vesi ja kiinteistösähkö. Ne katetaan osakkaiden maksamilla vastikkeilla tai vuokratuotoilla. Uuden asunto-osakeyhtiömuotoisen asuinkerrostalon hoitokulut ovat noin neljä euroa asuinneliötä kohden kuukaudessa. Tästä lämmityksen, veden ja kiinteistösähkön osuus on keskimäärin 40 prosenttia. Jotta taloyhtiön energiataloutta voitaisiin lähteä parantamaan, on taloyhtiön asukkailla ja osakkailla oltava selkeä käsitys siitä, kuinka paljon energiaa ja vettä taloyhtiössä käytetään ja kuinka tämä kulutus näkyy hoitokuluissa. Helpoin tapa arvioida energian- ja vedensäästötoimien tarpeellisuutta on seurata oman taloyhtiön kulutuksen kehitystä ja verrata oman kiinteistön kulutustietoja muiden vastaavien kiinteistöjen kulutustietoihin. Jos taloyhtiössä on käytössä huoneistokohtaiset vesimittarit, voidaan käyttää näiden mittareiden lukemia. Vedenkulutuksen vaikutus asumiskustannuksiin voidaan laskea käytetyn veden määrällä ja hinnalla. Tuhat litraa kylmää vettä maksaa noin 3 euroa ja tuhat litraa lämmintä vettä noin 6 euroa. Jos nelihenkisessä perheessä käytetään vettä keskimäärin 155 litraa henkilöä kohden vuorokaudessa, josta lämpimän veden kulutus on keskimäärin 40 prosenttia, aiheutuu kokonaiskulutuksesta noin 2,6 euron menot päivittäin. Kuukaudessa se tietää jo 78 euron menoja. Käyttöveden lämmittämiseen kuluu tavallisesti Tuhat litraa kylmää vettä maksaa noin 3 euroa ja tuhat litraa lämmintä vettä noin 6 euroa. prosenttia kiinteistön lämmitysenergiasta. Asuinkerros- ja rivitaloissa käyttöveden lämmittämiseen kuluu lämpöenergiaa keskimäärin 9 12 kilowattituntia rakennuskuutiometriä kohden vuodessa tai vastaavasti kilowattituntia asuinpinta-alaa kohden vuodessa. Mihin vettä kuluu? Kodeissa vettä kuluu peseytymiseen, ruoanlaittoon, siivoamiseen, pyykinpesuun ja WC:n huuhteluun. Lämpimän käyttöveden osuus asuinkerros- ja rivitalojen kokonaisvedenkulutuksesta on keskimäärin 40 prosenttia. Suurin osa päivittäisestä vedestä käytetään peseytymiseen, johon lämpimästä vedestä kuluu noin prosenttia. Useimmiten kokonaisvedenkulutuksen pienentyessä lämpimän käyttöveden osuus kokonaiskulutuksesta kasvaa ja kylmän veden osuus pienenee, esimerkiksi vähemmän vettä käyttävien WC-istuimien ansiosta. Käyttötottumusten vaikutus Vedenkulutus ja sen kustannukset riippuvat enemmän vedenkäyttötottumuksista kuin siitä, milloin asuinkerros- tai rivitalo on rakennettu, millaiset ovat vesikalusteet tai mitä sähkö maksaa. Vuoden 2005 jälkeen rakennetuissa rivitaloissa yleistyneet huoneistokohtaiset vesimittarit yhdistettynä vettä säästäviin vesikalusteisiin ja oikeaan vesijohtoverkoston painetasoon ovat saaneet keskimääräisen vedenkulutuksen laskemaan prosenttia verrattuna vanhempiin rivitaloihin. Käyttötottumuksilla on erittäin suuri merkitys vedenkulutukseen, sillä asukas kuluttaa vettä tavanomaisesti litraa henkilöä kohden vuorokaudessa (l/hlö/vrk). Asuinkerrostalon keskimääräinen kokonaisvedenkulutus on noin 155 l/hlö/vrk ja rivitalon noin 140 l/hlö/vrk. Vedenkäytön ja vesivuotojen seuranta Kiinteistön ylläpidosta vastaavien kuuluu seurata virtaamia vesijohtoverkostossa. Vedenkulutuksen osuus asumiskustannuksista on suuri. Vedenkulutukseen voidaan helpoiten vaikuttaa seuraamalla ja muuttamalla omia vedenkäyttötottumuksia. Suihkussa käynnin aiheuttamaa vedenkulutusta voidaan myös suitsia käyttämällä vettä säästäviä suihkupäitä. Tällaisten suihkupäiden virtaustekninen muotoilu muokkaa veden virtausnopeutta ja pisarakokoa siten, että suihku tuntuu pienemmilläkin vesimäärillä tehokkaalta. Vettä säästävillä suihkupäillä on mittaustulosten perusteella onnistuttu vähentämään suihkuveden kulutusta prosentilla. Tämä tarkoittaa noin 5 15 euron säästöä henkilöä kohden kuukaudessa, jos suihkussa käytetään vettä 5 20 minuuttia yhden suihkussa käynnin aikana. Kiinteistön ylläpidosta vastaavien kuuluu seurata virtaamia vesijohtoverkostossa. Jos suihkusta Jari Virta tulee vettä yli 12 litraa minuutissa tai käsienpesualtaan hanasta yli 6 litraa minuutissa, on käyttövesiverkosto mahdollisesti säädettävä. Pienillä muutoksilla voidaan saada aikaan suuria taloudellisia säästöjä. Vedenkäyttötapojen lisäksi vedenkulutukseen vaikuttaa merkittävästi vesikalusteiden kunto. Vesikalusteiden vuotoja voi jokainen asukas tarkkailla huoneistossaan. Esimerkiksi wcistuimen jatkuva vuoto voidaan havaita laittamalla wc-paperin pala pöntön sisäpuolen takaseinälle ja seuraamalla, kastuuko se. Kaikista vesikalustevuodoista tulee ilmoittaa välittömästi taloyhtiön huoltomiehelle, jonka tulee ryhtyä heti toimiin tilanteen korjaamiseksi. Jari Virta tekniikan tohtori, kehityspäällikkö Suomen Kiinteistöliitt

11 11 40-vuotias jätevesimaksu - Vesihuollon painopiste jäteveteen Jatkoa etusivulta Katsotaanpa vielä, miten 40 asunnon helsinkiläistaloyhtiössä veden hinta on muuttunut vuosien saatossa. Vuonna 1937 taloyhtiö maksoi vesijohtovedestä 2 mk 10 penniä kuutiolta eli nykyrahassa 0,77 euroa. Vuonna 1974 veden kokonaishinta oli 1 mk 20 penniä eli nykyrahassa 1,15 euroa ja tänä vuonna perusmaksuineen 3,32 euroa. Helsinkiläistalouden veden reaalihinta on näin noussut vuodesta 1937 peräti 330 prosenttia eli yli nelinkertaistunut. Tästä noususta valtaosa ajoittuu viimeiselle 40-vuotiskaudelle, jona veden kokonaishinta reaalisesti miltei kolminkertaistui eli nousi suhteellisesti muuta maata nopeammin. Vastaavanlaisessa vertailutalossa vedestä maksettiin vuonna 1937 pääkaupunkia vähemmän vain Hangossa ja Hämeenlinnassa (2 mk kuutiolta). Kalleinta vesi oli Iisalmessa (6,5 mk), Kajaanissa ja Pietarsaaressa (6 mk) sekä Kokkolassa ja Torniossa (5 mk). Veden hinnannousu näkyy jo kulutuksessa Kun veden ja jäteveden yksikköhintaa on nostettu yleistä kustannustason nousua nopeammin, ovat kuluttajat pitääkseen asumiskustannuksensa kurissa pyrkineet vähentämään veden kulutustaan. Näin hinnankorotusten tuoma lisätulo vesihuoltolaitoksille on jäänyt varsin vaatimattomaksi eikä siitä ole jäänyt juurikaan varoja verkoston yhä kasvavien ylläpitokorjauskustannusten kattamiseen. Vesilaitosyhdistyksen mukaan koko maan vesihuoltolaitosten piirissä kotitalousveden kulutus oli vuonna 2010 keskimäärin 128 litraa asukasta kohti vuorokaudessa määrän oltua 10 litraa suurempi vuonna Jotta laitokset olisivat saaneet saman tuoton vuonna 2010 kuin 2007 vedenmyynnin supistuttua 7,2 prosenttia, olisi veden kokonaishintaa ollut korotettava 7,9 prosenttia. Tällainen korotus oli inflaatiota ruokkiva, sillä samaan aikaan yleinen hintataso nousi vain 5,4 prosenttia. Piiloveroja ja piilotukea Maamme vesilaitosten kustannukset olivat viime vuonna 3,05 euroa vesikuutiolta. Kun myydystä vedestä perittiin lähes neljä euroa, voidaan kysyä maksetaanko vedessä ja jätevedessä piiloveroa, kun valtaosa vesihuoltolaitoksista on kunnallisia tai kuntaenemmistöisiä.toisaalta samasta syystä voi seurata sekin, että useat laitokset pyörivät tappiolla eli antavat asiakkailleen piilotukea.tämäkään ei ole vesihuoltolain hengen mukaista, minkä lähtökohtana on se, että perittävillä maksuilla katetaan menot ml. pääomamenot. Sijoitetulle pääomalle sallitaan kohtuullinen tuotto. Näin voidaan varautua tarvittaviin uusintainvestointeihin. Veden tuotantokustannusten erot johtuvat muun muassa yhdyskuntarakenteesta ja esim. siitä, saadaanko vettä pohjavedestä vai pintavedestä. Vesimaksuihin leivotuista piiloveroista voidaan puhua silloinkin kun kunta perii laitokselle antamastaan lainasta vuosikausia selvästi markkinakorkoja korkeampaa korkoa. Osa tuottojen ja kustannusten erosta on selitettävissä sillä, että laitosten tuottamasta vedestä jopa miltei viidennes voi olla laskuttamatonta vettä mm. vuodoista ja putkirikoista sekä huuhteluista ja sammutusvesistä johtuvaa. Veden tuotantokustannusten erot johtuvat muun muassa yhdyskuntarakenteesta ja esim. siitä, saadaanko vettä pohjavedestä vai pintavedestä. Tiivis kaupunkirakenne vähentää johtotarvetta, mutta toisaalta on usein kalliimpaa korjata, pintavettä joudutaan puhdistamaan jne. Toisaalta tavallinen vedenkuluttaja pohtii: eikö meidän vesihuoltojärjestelmä ole kuitenkin varsin pitkälti rakennettu ties kuinka moneen kertaan poistettukin. Päijänne-tunnelikin on palvellut jo yli 30 vuotta. Täytyy myöntää, että viime vuosikymmenet suurempi tuska vesihuoltolaitoksilla onkin ollut jätevesipuolella. Vettä enemmän panoksia on pantu yhdyskuntien jätevesien käsittelyyn ja sitä kautta vesien suojeluun. Jatkossa ilmeisesti jätevesimaksuistakin entistä suurempi osa on ohjattava viemäreiden korjausvelan purkamiseen varsinaisten puhdistuslaitosten kustannuksella. Huomisen vesihuolto - läpinäkyvää kuin vesi? Yhdyskuntainfrankin osalta sen kustantajat eli kuluttajat haluavat entistä paremmin Eli kulutusta on mitattava, esim. vettä asuntokohtaisilla mittareilla. tietää, mistä maksavat oli sitten kysymys lämmön, sähkön, jätehuollon, telepalveluiden tai veden hinnasta. Jotta kuluttaja tietäisi hyödykkeestä tai palvelusta maksettavan euromäärän, täytyy tietää määrä ja yksikköhinta. Eli kulutusta on mi- Uusi Esteri ilmankuivaaja tekee pyykistäsi sopivasti kuivaa. Valitset vain mieleisesi kuivuusasteen mankelikosteasta erittäin kuivaan, ja aina Esteri tietää kun pyykki on valmista. Se ei käy turhaan, ja säästää näin sähköä. Kaakelikaari 8, Vantaa puhelin (09) esteri@esteri.com Alue-edustajat: Uusimaa Kim Karling, Harri Karling, Jyrki Haatainen, Kaakkois-Suomi Arto Tulkki, Lounais-Suomi Arto Wallenius, tattava, esim. vettä asuntokohtaisilla mittareilla. Veden ja jäteveden hinnoittelu on saatettava läpinäkyväksi ja pitkäjänteiseksi linjaamalla laitoksen poistoperiaatteet, verkoston uudistustarpeet jne. Vaikka maamme onkin veden saannin ja käytön osalta maailman kärkimaita, sen ohella että veisimme tietotaitoa ongelmamaihin, vesiteknologiassa on toki paljon kehitettävää omaankin käyttöön. Kaikki vesi ei ole joko kirkasta tai vain puhdistettavaksi kelpaavaa jätevettä. On myös ns. harmaata vettä kuten pesuvettä, jota emme ole osanneet hyödyntää kuin kokeiluluontoisesti. Saudisheikkikään ei voi olla ihmettelemättä, miksi suomalaiset pesevät autonsakin juomavedellä. Mauri Marttila YTM kirjoittaja on Suomen Kiinteistöliiton eläkkeellä oleva tutkimusjohtaja Sopivasti kuivaa Helppokäyttöinen Selkeät näppäimet ja opastava näyttö tekevät käytöstä helppoa. Pyykin mukaan on valittavissa kolme eri kuivausohjelmaa. Uusia ominaisuuksia Esteri ilmankuivaajissa on paljon uusia, käyttäjäystävällisiä ominaisuuksia. Katso tai ota yhteyttä edustajaamme. Pirkanmaa Jan Lehtonen, Keski-Suomi Kari Tiihonen, Pohjanmaa Arto Kuparinen, Itä-Suomi Risto Ollila, Pohjois-Suomi Pekka Kurttila,

12 12 ISÄNNÖINTI SAARINEN Auktorisoitu isännöitsijätoimisto (09) SOITA fax (09) Laatua ja luotettavuutta PÄIVYSTYS HÄTÄPALVELU Kaikki aukaisemisesta lukitsemiseen Lukkoliike Helsinki, Lukkoliike Espoo, Lukkoliike Vantaa, Lukkoseppä 24h. Ota yhteyttä tai soita KATTOTUTKA-PALVELU TARKASTUS KORJAUS KUNNOSSAPITO Vesikaton järjestelmällisesti suunniteltu hoito alkaa kuntotarkastuksesta, jolla kartoitetaan korjausta tai huoltoa vaativat kohdat. Kuntotarkastuksen tulosten perusteella laaditaan korjaus- ja huoltosuunnitelma budjetteineen ja toimenpideaikatauluineen. Kuntotarkastus ja suoritettavat toimenpiteet antavat hyvä lähtökohdan vesikaton kunnon jatkuvalle seurannalle. Kunnossapito perustuu sopimukseen, jonka mukaisesti Kattotutka Oy sitoutuu vastaamaan sovituista toimenpiteistä jatkuvasti. Kunnossapitosopimukseen voidaan liittää myös aika ajoin tarvittavia lisäpalveluja, esim. lumen pudotukset ja turvalaitteiden asennukset. Teemme myös yksittäisiä toimeksiantoja kattojen korjaamiseksi.