SAVONLINNAN KAUPUNKI, ASEMAKAAVAN SELOSTUS KIRKKOLAHDEN ETELÄOSAN ASUINALUE, 3. KAUPUNGINOSA (KAAVOITUSOHJELMA, KOHDE 69), SYVÄSATAMA

Transkriptio

1 SAVONLINNAN KAUPUNKI, ASEMAKAAVAN SELOSTUS KIRKKOLAHDEN ETELÄOSAN ASUINALUE, 3. KAUPUNGINOSA (KAAVOITUSOHJELMA, KOHDE 69), SYVÄSATAMA Sijaintikartta 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot ASEMAKAAVA/ASEMAKAAVAN MUUTOS/TONTTIJAKO: ALLEKIRJOITUS PVM luonnos ehdotus ehdotus ehdotus ehdotus ehdotus KAUPUNGINHALLITUS PVM ehdotus ehdotus, osittainen hyväksyminen ns. syväsataman alue uudelleen valmisteluun LAATIJA/YHTEYSTIEDOT: ASEMAKAAVA-ARKKITEHTI PÄIVI BEHM VIREILLETULO PVM. Kh TEKNINEN LTK. PVM ,luonnos ,ehdotus , ehdotus ehdotus ehdotus KAUPUNGINVALTUUSTO PVM. OLAVINKATU 27 (C 3.kerros) SAVONLINNA KAAVAN VAHVISTUSNRO PUH paivi.behm@savonlinna.fi SELOSTUS: PB TELEFAX NÄHTÄVÄNÄ OLO , luonnos , ehdotus , ehdotus ehdotus ehdotus Sivu 1 / 25

2 1.2 Kaava-alueen sijainti 1.3 Kaavamuutoksen tavoitteet 1.4 Kaavan nimi Kaava-alue sijaitsee kaupungin ydinkeskustassa nykyisen syväsataman sekä tähän liittyvillä katualueilla. Alue rajoittuu Kipparinkatuun sekä Citymarketille vuokrattuun pysäköintialueeseen. Kirkkolahden nykyisen asemakaavan mukainen syväsatama on tarkoitus kaavoittaa asuinrakentamiseen ja eheyttää kaupunkirakennetta. Lisäksi kaavoitetaan em. alueisiin liittyvät puisto-, katu-, pysäköinti- ja venevalkama-alueet sekä teknisen huollon tarvitsemat tilat. Kaavan työnimi on Kirkkolahden eteläosan asuinalue, syväsatama. Kohdenumerointi 69. on kaavoitusohjelmasta. 1.5 Kaavan vireille tulo ja vaiheet Kaupunginhallitus on tehnyt Kirkkolahdesta kaavoituspäätöksen Kaava on tullut ensimmäisen kerran vireille kaupunginhallituksen hyväksymässä kaavoitusohjelmassa. Vuonna 2006 käytiin läpi suunnittelutyön lähtökohtia ja tavoitteita teknisessä lautakunnassa sekä pidettiin osallisten kokous sekä laadittiin ensimmäinen kaavaluonnosvaihtoehto. Kohde on ollut vuosittain hyväksytyssä kaavoitusohjelmassa Kaavatyö on rajattu koskemaan Kirkkolahden eteläosaa. Ns. Citymarketin, K-Raudan (maanomistaja Esmero) ja Kauppalinnan ympäristöjen asemakaava laaditaan myöhemmin, kun maankäyttötavoitteet näiden alueiden osalta ovat selvinneet alueiden maanomistajille. Kaavamuutos on suunniteltu siten, että asuinalueen kaavaa on mahdollisuus tulevaisuudessa jatkaa ns. K-Raudan puolelle. Kaupunginhallitus päätti esittää kaupunginvaltuustolle, että päivätty asemakaavaehdotus hyväksytään maankäyttösopimuksen liitekartan B mukaisen alueen osalta siten, että ranta- alueella kaava-alueen pohjoisreuna on korttelin 36 tontin 18 pohjoisrajan mukainen. Kaupunginhallitus päätti palauttaa asemakaavaehdotuksen muilta osin tekniselle lautakunnalle uudelleen valmisteltavaksi siten, että korttelin 36 tonttien 14 ja 18 väliin lisätään yksi kerrosalaltaan 2480 kem2:n suuruinen kerrostalotontti. Tämä tarkoittaa, että kaupunginhallituksen päätöksellä ns. Norpanrannan puoleisen alueen ja Norpanrannan edustan ranta-alueen kaavaehdotus menee valtuuston hyväksyttäväksi. Kaupungin syväsataman puoleisen alueen asemakaava valmistellaan siten, että alueelle lisätään rakennusoikeutta ja kaavaehdotus asetetaan teknisen lautakunnan kautta uudelleen nähtäville. Sivu 2 / 25

3 Kaavatyön vaiheet on esitetty osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa, liite 5. Ote Kirkkolahden eteläosan kaavaehdotuksesta , ns. Norpanrannan puoleinen osa, joka on menossa valtuuston hyväksyttäväksi. Syväsataman alueen kaavaehdotus (punaisella rastilla) valmistellaan uudelleen siten, että alueella kaavoitetaan yksi kerrostalo lisää. 1.6 Suunnittelutyö Asemakaavan muutos on laadittu kaupunkisuunnittelupalveluissa. Kaavatyön valmistelusta on vastannut asemakaava-arkkitehti Päivi Behm. Sivu 3 / 25

4 1.7 Selostuksen sisällysluettelo 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT Tunnistetiedot Kaava-alueen sijainti Kaavamuutoksen tavoitteet Kaavan nimi Kaavan vireille tulo ja vaiheet Suunnittelutyö Selostuksen sisällysluettelo Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista TIIVISTELMÄ Nykytilanne Muutoksen sisältö LÄHTÖKOHDAT Kaavatilanne Maakuntakaava Yleiskaava Asemakaava Suunnittelutilanne Muut hankkeet Päätökset Vaihtoehdot Rakennusjärjestys Tonttijako- ja rekisteri Pohjakartta Rakennuskiellot SELVITYS ALUEESTA Maanomistus Rakennettu ympäristö Maisema- ja kaupunkikuva Liikenne Yhdyskuntatekninen huolto Rakennettu kulttuuriympäristö ja muinaisjäännökset Luonnonympäristö Luonnonolot ja luonnonsuojelu Maa- ja kallioperä Pinta- ja pohjavesi Ympäristön häiriötekijät Sivu 4 / 25

5 4.4 Elinympäristö ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN KUVAUS JA VAIKUTUKSET Aluevaraukset Mitoitus Korttelialueet Muut alueet Vaikutukset maisema- ja kaupunkikuvaan Vaikutukset liikenteeseen Vaikutukset yhdyskuntatekniseen huoltoon Vaikutukset rakennettuun kulttuuriympäristöön Vaikutukset luonnonympäristöön Ympäristön häiriötekijät Rakennettavuus Vaikutukset elinympäristöön Taloudelliset vaikutukset Kaavamerkinnät ja kaavamääräykset Nimistö Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Toteuttaminen ja ajoitus Toteutuksen seuranta Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Huom. numerointi ei ole juokseva, koska liitenumerot on säilytetty samoina kaavaprosessin käsittelyn aikana ja osa liitteistä on poistettu Liite 1: asemakaavan tilastolomake Liite 5: osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) päivitetty Liite 6: Liite 8: Liite 9: poistuva kaava rakennustapaohjeet vastineet lausuntoihin ja muistutuksiin kaavaehdotuksesta ( , , ), vastine hyväksytty kaupunginhallituksessa Liite 10: lausunnot ja muistutukset kaavaehdotuksesta ( , , ) Sivu 5 / 25

6 Liite 11: havainnekuva Liite 12: kaavaluonnosvaiheen lausunnot ja mielipiteet ( ) Liite 13 A ja B: tonttijako Liite 14: vastine muistutukseen kaavaehdotuksesta ( ) Liite 15: muistutus kaavaehdotuksesta ( ) 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Nykytilanne 2.2 Muutoksen sisältö Kirkkolahden eteläosan kaavamuutosalueella toimii nykyisin syväsatama ja kalasatama. Syväsatama siirtyy vuoden 2014 aikana kaupungin itäpuolelle Vuohisaareen. Alueelle ajetaan Tulliportinkadun ja Kipparinkadun kautta. Syväsataman ja kalasataman alue muuttuvat asuinkerrostalorakentamiseen (AK). Asuinkerrostalojen korttelialueiden väliin on osoitettu yhteiskäyttöisiä korttelialueita (AH) leikki- ja oleskelualueita varten. Pysäköinti on osoitettu maantasopysäköintinä pysäköintialueille (LPA-2 ja 3). Katualueita on nykyinen Kipparinkatu, jonka linjaus muuttuu. Kirkkolahden ranta-alueelle on osoitettu uusi viheralue ns. Rotarypuisto (VP) ja lisäksi asuinalueen sisäiset viheralueet (AH). Rantaan on osoitettu vesialuetta (W), jonne mahdollisuus rakentaa laiturirakenteita. Alueelle ei kaavoiteta uusia palveluita, vaan tukeudutaan ydinkeskustan nykyisiin julkisiin palveluihin. Kunnallistekniikka on vesien ja jätevesien johtamisen osalta järjestettävä rasitteena korttelialueiden läpi. Jätevedenpumppaamo sijoitetaan Kipparinkadun viereen (ET), toinen ydinkeskustaa palveleva pumppaamo tulee kaavamuutosalueen eteläpuolelle ns. Norpanrannan alueelle. 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Kaavatilanne Maakuntakaava Maakuntakaava on vahvistettu ympäristöministeriössä Kaavamuutoksen tavoitteet eivät ole ristiriidassa maakuntakaavan Sivu 6 / 25

7 kanssa. Maakuntakaavassa alue on taajamatoimintojen aluetta (A) ja Kirkkolahti venesatama-aluetta (lsv 248). Ote maakuntakaavasta, vahvistettu ympäristöministeriössä Yleiskaava Ydinkeskustan osayleiskaava Ydinkeskustan osayleiskaavassa (oikeusvaikutteinen, 1997) kaavamuutosalue ja sen ympäristö on merkitty seuraavasti: - Asuinkerrostalojen alue (AK), III-kerrokseen ja kokonaisrakennusoikeus k-m2 - Liikerakennusten alue (KL), Puisto (VP) - Katuaukio / tori - Yleiselle jalankululle varattu katu tai alueen osa. - Ulkoilureitti tai muu kevyen liikenteen merkittäviä yhteyksiä palveleva reitti. - Vesialueen osa, jolle voidaan sijoittaa venelaitureita (vl). - Vesialueen osa, jolle saadaan sijoittaa vierasvenelaitureita (vierasvenesatama), merkintä vlv Sivu 7 / 25

8 - Vesialue (W) Ote ydinkeskustan osayleiskaavasta. Käyttötarkoitus kerrostaloalueena (AK) on yleiskaavan mukainen. Asemakaava on perusperiaatteiltaan yleiskaavan mukainen, mutta yleiskaavan aluerajaukset ja katulinjaukset eivät tarkasti vastaa asemakaavamuutoksen rajoja, sillä niissä Kirkkolahtea on merkittävästi täytetty järvelle päin. Yleiskaavassa on esitetty enemmän rakennusoikeutta. Yleiskaava-alueen pinta-ala on myös suurempi järveen esitettyjen täyttöjen vuoksi. Kerroskorkeus on osoitettu yleiskaavassa kolmeen kerrokseen. Kaavamuutosalueelle ei ole yleiskaavan mukaisesti tarpeellista osoittaa liikerakentamista (KL), koska ydinkeskustan palvelut ja Citymarket sijaitsevat kaavamuutosalueen vieressä. Keskustan kaupallisia palveluita on tulevaisuudessa tarkoitus kehittää Citymarketin ympäristössä, Olavinkadulla ja Savolan entisellä saha-alueella. Sivu 8 / 25

9 3.1.3 Asemakaava Alueella on voimassa seuraavat asemakaavat: - AK 231, joka on vahvistettu Siinä nykyisen syväsataman alue on merkitty satama-alueeksi, jolle saa rakentaa sataman toimintoja palvelevia, I-kerroksisia varasto-. toimisto- ja sosiaalisia tiloja sisältäviä rakennuksia sekä yhden asunnon hoitohenkilökuntaa varten, Ls². Ranta-aluetta saisi nykyisen asemakaavan pohjalta jonkin verran laajentaa satamatoimintoja varten. Ote ajantasa-asemakaavasta, vahvistettujen kaavojen rajat Sivu 9 / 25

10 3.2 Suunnittelutilanne Muut hankkeet Alueella ei ole käynnissä muita hankkeita. Uutta syväsatamaa rakennetaan parhaillaan kaupungin itäpuolelle UPM-Kymmenen tehtaiden viereen Vuohisaareen. Uusi syväsatama valmistuu vuonna Päätökset Kirkkolahden asemakaavan muuttamisesta on tehty päätös kaupunginhallituksessa Kaupunginhallitus päätös syväsataman alueen asemakaavaehdotuksen muuttamisesta siten, että alueelle kaavoitetaan yksi kerrostalotontti lisää Vaihtoehdot Kirkkolahdesta ja keskustasta on 1990-luvulla järjestetty arkkitehtikilpailu, jonka pohjalta ydinkeskustan osayleiskaava on laadittu. Kirkkolahden kaavamuutosalueesta on laadittu useita eri luonnosvaihtoehtoja vuosien aikana, jotka on esitetty liitteen 5 (OAS) lopussa. Kaavaluonnosvaihtoehdot olivat nähtävillä keväällä Tekninen lautakunta teki päätöksen, että VEA vuodelta 2012 hyväksytään suunnittelun jatkamisen pohjaksi sillä ohjeistuksella, että puistoaluetta vaihtoehdossa lisätään. Kaavaehdotus on laadittu tämän vaihtoehdon pohjalta Rakennusjärjestys Savonlinnan kaupungin rakennusjärjestys on hyväksytty Tonttijako- ja rekisteri Alueella ei ole tonttijakoa Pohjakartta Pohjakartta on laadittu Savonlinnan kaupungin teknisen viraston mittaus- ja kartastoyksikön toimesta. Kartoitus ja pohjakartta täyttävät kaavoitusmittausasetuksen 1284/99 vaatimukset. Sivu 10 / 25

11 3.2.7 Rakennuskiellot Alueella ei ole rakennuskieltoa. 4 SELVITYS ALUEESTA 4.1 Maanomistus 4.2 Rakennettu ympäristö Syväsataman alue sekä vesi- ja katualueet ovat kaupungin omistuksessa Maisema- ja kaupunkikuva Kaavamuutosalueen syväsataman ympäristö on kaupunkikeskustan ydinalueita, mutta yleisilmeeltään teollisuus- ja varastomiljöötä. Ranta-alueita käytetään veneiden säilytykseen; rannassa on pieniä varastorakennuksia ja jäteveden pumppaamo. Syväsataman alue on aidattu, mikä estää nykyisin vapaan kulun ja ranta-alueiden virkistyskäytön. Automiehenkadun puolella liikekiinteistöt pysäköintialueineen hallitsevat maisemaa. Syväsataman ja viereisen Citymarketin rantaa on täytetty luvulla, jonka jälkeen ympäristöön ei ole tehty suuria muutoksia. Rannassa kulkenut junarata entiseltä päärautatieasemalta Olavinkadun yli syväsatamaan on purettu. Tätä vanhaa ratapohjaa on edelleen jäljellä ranta-alueella. Ympäröivä Heikinpohjan asuinrakennuskanta on II V kerroksista, mistä osa perinteistä 1950-luvun rakentamista ja osa on rakennettu 2000-luvulla. Pintamateriaalit ja väritykset lähialueella ovat vaihtelevat. Sivu 11 / 25

12 Ilmakuva suunnittelualueesta pohjoisesta kuvattuna Ilmakuva suunnittelualueesta etelästä kuvattuna Sivu 12 / 25

13 Ilmakuva suunnittelualueesta idästä kuvattuna Liikenne Suunnittelualuetta sivuavat pääkadut Savonkatu ja Tulliportinkatu olivat osa valtatien 14 linjausta Savonlinnan ydinkeskustan läpi. Näiden liikenneympäristö muuttui keskustakaduksi rinnakkaisväylän II-vaiheen valmistuttua vuonna Oluttehtaankatu ja Kipparinkatu päättyvät nykyisen asemakaavan mukaan Citymarketin pysäköintialueelle. Norpanrannan tontille ja naapurikerrostaloihin on ajoyhteys Automiehenkadulta. Citymarketin pysäköintialueelta on ajoyhteys syväsataman kautta Huutokallionkadulle. Kevyen liikenteen reitit päättyvät Heikinpohjan suunnasta syväsataman kohdalle sekä keskustan suunnasta Citymarketin pysäköintialueeseen Yhdyskuntatekninen huolto Suunnittelualueelle on rakennettu vesi-, viemäri- ja kaukolämpöverkosto. Vesi- ja viemärijohdot kulkevat katuverkon ja syväsataman kautta. Kaukolämpöjohto kulkee Automiehenkadun kautta. Sivu 13 / 25

14 4.2.4 Rakennettu kulttuuriympäristö ja muinaisjäännökset 4.3 Luonnonympäristö Suunnittelualueella tai sen lähellä ei ole voimassa olevia suojelupäätöksiä tai rakennetun kulttuuriympäristön kohteita tai muinaisjäännöksiä. Kaavamuutosalue on suurelta osin täyttöaluetta Luonnonolot ja luonnonsuojelu Kirkkolahden asuinalueesta on tehty luontoselvitys, jossa alueelta ei löydetty erityisiä arvoja tai lajeja. Selvityksessä tutkittiin myös ns. rautatieliikenteen mukana mahdollisesti tulleet tulokaslajit. Selvitykseen voi tutustua kaupunkisuunnittelupalveluissa. Pihlajaveden Natura-alue (FI ) sijaitsee noin 500 metriä Kirkkolahdesta etelään ulottuen Uuraan ja Kaupinsaariin. Naturaalue on tärkeä erityisesti Saimaannorpan elinalueena, noin 25 % koko kannasta Maa- ja kallioperä Savonlinnan kallioperä on pääosin luoteesta kaakkoon voimakkaasti suuntautuneita liuskeita, kiillegneissiä ja migmatiittia. Varsinaista kallioperäselvitystä alueelta ei ole tehty. Alueelta on tehty alustavat rakennettavuusselvitykset ja selvitykset pilaantuneista maista. Selvityksiin voi tutustua kaupunkisuunnittelupalveluissa. Aluetta on täytetty erityisesti ja 1980-luvuilla. Täytön paksuus vaihtelee 1-9 metriin, suunnittelualueella 1 3 metriin. Syväsataman ja katujen rakennekerrokset ovat täytön pinnassa. Täyttö on tehty sekalaatuisella lohkareisella maa-aineksella ja louheella. Täyttö voi paikoitellen sisältää myös rakennusjätettä. Täytön alla on veteen pengertyvä liejukerros, joka on osittain sekoittunut täyttöön. Tämän alla on tiiviydeltään löyhästä hyvin löyhään vaihtelevaa silttiä enimmillään noin 8 metrin paksuisena kerroksena, joka ohenee rannasta poispäin mentäessä. Tämän alla on tiiviydeltään löyhästä tiiviiseen vaihtelevaa moreenia. Sivu 14 / 25

15 Oheisessa kuvassa on sijoitettu nykyinen virastokartta vuoden 1783 pohjakartan päälle, josta täyttöalueiden rajaukset näkyvät Pinta- ja pohjavesi Suunnittelualue on pääosin täyttömaalla, joten sillä ei esiinny talousvesiottoon käytettävää pohjavettä. Lähin pohjavesialue (Lähteelä, Il luokka) sijaitsee noin 6 km suunnittelualueesta itään. Alueen pohjavesipinta noudattelee Saimaan pinnan tasoa. Pihlajaveden korkeus vaihtelee ollen pohjakartoissa merkinnällä + 75,6 m (N60). Syväsataman laiturirakenteet ovat noin m (N60) korkeudessa. Automiehenkadun länsireuna on korkeimmillaan noin m (N60) eli noin yhden kerroksen verran muuta ympäristöä korkeammalla. Kastumisesta kärsivät rakenteet on tehtävä Savon- Sivu 15 / 25

16 linnassa korkeuteen + 78 m (N60) + aaltovara. Kirkkolahden eteläosa on siis hyvin rakennettavissa tulvakorkeuksia ajatellen Ympäristön häiriötekijät 4.4 Elinympäristö Suunnittelualueesta tehtiin vuonna 2010 kairaukset pohjaolosuhteiden ja täyttöjen selvittämiseksi. Samalla tutkittiin syväsataman alueella mahdollisesti sijaitsevat pilaantuneiden maiden esiintymät koenäytteillä. Alueella on harjoitettu ja harjoitetaan polttoaineiden jakelua (Dpiste). Alueella on varastoitu ja varastoidaan koneita ja koneen osia sekä voiteluöljyä. Alueen läpi kulkee entinen pistoraide. Alue on täytetty 1960-luvulla Saimaaseen. Citymarketin ja syväsataman välisellä alueella on historiatietojen perusteella mahdollisesti sijainnut kaatopaikka, joka on lopetettu 1930-luvulla. Alueelta on otettu ilmakuvat 1956 ja 1969, joista ei kuitenkaan selvinnyt kaatopaikan tarkka sijainti. Maaperänäytteitä on otettu paikalta elokuussa 2006, mutta näissä ei tällöin havaittu haitta-aineita tai mitään jätetäyttöön viittaavaa. Selvityksiä tarkennettiin lisätutkimuksilla vuonna Tutkimukset olivat laajuudeltaan alustavia, ja niillä pyrittiin selvittämään täyttöjen ympäristöteknistä laatua sekä alueella harjoitetusta toiminnasta mahdollisesti aiheutunutta maaperän laajempaa pilaantumista. Selvityksissä todettiin maaperässä täyttömaiden seassa paikoin rakennusjätettä. Jätetäyttöjä havaittiin pistemäisesti. Pilaantuneita maita löydettiin kolmessa eri havaintopisteessä, joissa oli pienialaisia öljyjakeiden esiintymiä pintakerroksissa. Pilaantuneista maista tehtiin tarkentavia lisätutkimuksia kesällä Kaupungin puoleiselta maa-alueelta löydettiin em. öljyjakeiden lisäksi pienialainen esiintymä lyijypitoista maata. Esiintymien tarkka laajuus selviää vasta kunnostustoimenpiteiden aikana, mutta niiden arvioidaan tutkimusten perusteella olevan pienialaisia. Selvityksiin voi tutustua kaupunkisuunnittelupalveluissa, kohteet on merkitty kaavakarttaan. Alue kuuluu ydinkeskustan palvelualueeseen. Julkiset ja kaupalliset palvelut sekä virkistyspalvelut ovat kävelyetäisyydellä. Alle puolen kilometrin päässä alkavat Talvisalon ulkoilumaastot antavat mahdollisuuden liikkua luonnossa ja harrastaa liikuntaa ympärivuotisesti. Julkisista palveluista myös uimahalli ja jäähalli sekä uimarannat ovat alle kilometrin etäisyydellä sekä muut ydinkeskustan yksityiset liikuntapalveluja tarjoavat yritykset. Lisäksi kävelyetäisyydeltä löytyvät terveyskeskus ja sairaala, kirjasto, koulut ja päiväkodit sekä linja-autoasema. Sivu 16 / 25

17 5 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN KUVAUS JA VAIKUTUKSET 5.1 Aluevaraukset Mitoitus Mitoitus on esitetty Syväsataman puoleisesta alueesta. Kaavamuutosalueen kokonaispinta-ala on m 2, josta asuinkerrostalojen korttelialuetta (AK) on 2163 m 2, yhteiskäyttöistä korttelialuetta (AH) 2005 m 2, vesialuetta (W) on 5705 m 2, katualuetta on 1138 m 2, torialuetta 930 m 2, pysäköintialuetta (LPA) 2586 m 2, yhdyskuntateknisen huollon aluetta (ET) 64 m 2 sekä puistoa 540 m 2. Rakennusoikeutta (AK, AH, ET) kortteleissa on yhteensä 7860 k-m 2 sekä LPA-2 -korttelin talousrakennus Korttelialueet Asuinkerrostalojen korttelialueet (AK) Asuinkerrostalojen korttelialuetta (AK) on 2163 m 2, kokonaiskerrosala on 7740 k-m 2. Kerrostalot ovat kooltaan 2480 k-m 2, joka vastaa Savonlinnassa käytettyä asuinkerrostalojen kokoa. AK-korttelit sijoittuvat maastoltaan tasaiselle alueelle nykyisen syväsataman kohdalle. Rakennukset ovat 8. kerroksisia. Asunnot voidaan suunnitella jatkossa siten, että ne avautuvat parhaisiin ilmansuuntiin ja järvelle. Huoneistoista on mahdollisuus saada kaikissa taloissa valoisat ja väljät sekä pohjaratkaisuiltaan selkeät. Rakennukset on sijoitettu pihan ympärille siten, että näkymät eivät avaudu suoraan naapuritaloihin. Rakennusoikeus ja rakennusten rakennusala on suunniteltu siten, että maantasokerrokseen voidaan sijoittaa varastoja ja yhteiskäyttötiloja siten, että niistä on suora yhteys jalankulkureitille tai kadulle tai oleskelupihalle. Ensimmäisen kerroksen maantasoasunnot puolestaan voidaan sijoittaa oleskelupihan ja järven puolelle. Ensimmäisen kerroksen pihat voidaan suunnitella haluttaessa rivitalomaisina tai terassein varustettuina. Asumista palvelevat yhteiskäyttöiset korttelialueet (AH) Asumista palvelevia yhteiskäyttöisiä korttelialueita on 2005 m 2. AHkortteliin on mahdollista rakentaa yhteensä 80 k-m 2 talousrakennus. Viheralueet ja oleskelu- ja leikkialueet on sijoitettu kerrostaloalueiden keskelle AH-kortteleihin, jolloin niistä muodostuu suurempia kokonaisuuksia, kuin jos ne olisivat sijoitettu yksittäisten rakennusten yhteyteen. Talot on sijoitettu siten, että ne osittain suojaavat pihaa, ja suorat järvinäkymät avautuvat oleskelualueilta. Sivu 17 / 25

18 Alueen sisäiset jalankulkuyhteydet on osoitettu merkinnällä (jk/h). Reitit on suunniteltu siten, että huolto- tai pelastusajo olisi mahdollisimman yksinkertaista ja yhteydet pysäköintialueelle (LPA-2 ja 3) lyhyet. Autopaikkojen korttelialue LPA Autopaikkojen korttelialuetta (LPA-2, LPA-3) on yhteensä 2586 m 2. Pysäköinti on järjestetty maantasopysäköintinä (p). Talousrakennuksille on varattu 30 k-m 2 Automiehenkadun pysäköintikadulla sekä Kipparinkadulla pysäköintialueella. Maantasopysäköintiä esitetään alueelle vuonna 2006 teknisen lautakunnan hyväksymien kaavatavoitteiden pohjalta. AK-kortteleiden pysäköintipaikat on osoitettu autopaikkojen korttelialueelle (LPA-2 ja 3). Pysäköintipaikkoja on mahdollista rakentaa 87 autopaikkaa. Jos kaikkia autopaikkoja ei rakenneta, niin rakentamatta jäänyt alue toteutetaan istutettavana alueena. Autopaikkoja on varattava vähintään 2 autopaikkaa / 3 asuntoa kohden. Korttelin 36 tonttien 12 ja 14 pysäköintiä voidaan sijoittaa myös asuinrakennusten 1. kerrokseen. Asuntojen keskikoko Savonlinnassa on noin k-m2, jolloin esitetty pysäköintimitoitus on riittävä. Asuinalueen sisäpihat on haluttu rauhoittaa ajoneuvoliikenteeltä. Tilaa pysäköintialueen ajoyhteydelle (ajo) ja Kipparinkadulle on varattu 8 metriä. Pysäköintiruudun leveys on mitoitukseltaan 2,7 metriä sekä päädyissä enemmän. Pysäköintialue (LPA-2 ja 3) toteutetaan yhtenäisen suunnitelman mukaan. Pysäköintialueelle voidaan sijoittaa puurivistöt, jolloin katutilasta tulee viihtyisämpi. Mitoituksessa voidaan ottaa huomioon väliaikaiset lumitilat istutettava alueen osalle. Pyörä- ja jalankulkuyhteys on molemmin puolin katua kaavamerkinnöillä: - (pp/h) eli jalankululle ja polkupyöräilylle varattu alueen osa, jolla huoltoajo ja tontille /rakennuspaikalle sekä torialueelle ajo on sallittu - (jk/h) eli alueen sisäiselle jalankululle varattu alueen osa, jolla huoltoajo on sallittu Muut alueet Puistoaluetta (VP) on yhteensä 540 m 2. Puistoalue jatkuu ns. Norpanrannan puolella. Rotarypuiston läpi kulkee jalankulku- ja pyörätieyhteys (pp), joka palvelee keskustan pyöräliikennettä. Vesialuetta (W) on 5705 m 2. Vesialueelle on mahdollista sijoittaa laiturirakenteita. Sivu 18 / 25

19 Katualuetta on 1138 m 2, josta pääosa nykyistä Huutokallionkatua. Torialuetta on 930 m 2. Yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten korttelialuetta (ET) on 64 m 2, kerrosala 40 k-m 2, kerrosluku I. 5.2 Vaikutukset maisema- ja kaupunkikuvaan 5.3 Vaikutukset liikenteeseen Kaavamuutos muuttaa teollisuus- ja varastoalueen asuinalueeksi, joka täydentää Heikinpohjan nykyistä kerrostaloaluetta. Asuinalueelle ja rantaan on osoitettu kaavassa uutta viheraluetta ja uusia kävelyreittejä keskustan asukkaille. Nykyinen syväsataman laituri uudistetaan ympäristöineen kaupunkiin tuleville isommille aluksille. Viheralueet ovat yhtenäisinä alueina rakennusten välissä. Rakennukset erottavat sisäpihat kadusta ja pysäköinnistä. Järvinäkymiä saadaan kaikista asunnoista. Alue sijoittuu tasaiseen maastoon järven rantaan. Uudisrakentamisesta (AK, AH) sekä katu-, pysäköinti- ja viheralueet on laadittu rakennustapaohjeet, liite 8, jolla ohjataan rakentamisen ja viherympäristön laatua. Kaavamuutosalueen taakse mahdollisesti tulevista ns. Esmeron (K- Rauta) puoleisista uusista kerrostaloista avautuu järvinäkymät yli ja rantaan sijoittuvien kerrostalojen välistä. Asuinrakentamisen tulee etäälle nykyisistä Automiehenkadun kerrostaloista ja ei siten heikennä nykyisten asukkaiden elintilaa tai asumisen laatua. Ajoneuvoliikenne Valtatien 14 rinnakkaisväylän valmistuttua liikennemäärät Tulliportinkadulla ovat laskeneet, jolloin Kirkkolahden asuinalueen kaduista ja ylityskohdista voidaan tehdä nykyistä turvallisemmat. Liikennevirtojen muuttuminen vähentää myös ympäristö- ja meluhaittoja ydinkeskustassa. Tulliportinkadulla liikennemäärä on ennen rinnakkaisväylän rakentamista noin ajoneuvoa vuorokaudessa (KVL) ja rinnakkaisväylän rakentamisen jälkeen arviolta ajoneuvoa vuorokaudessa (KVL). Tulliportinkadun ja Kipparinkadun risteyksestä on tehty liikenneselvitys (nähtävillä kaupunkisuunnitteluyksikössä), jonka liikenneennusteiden mukaan Kirkkolahden eteläosan muuttuminen asuinkäyttöön vähentää nykyistä liikennettä Kipparinkadulla ja Automiehenkadulla. Liikennemääräksi on arvioitu asuinalueella noin ajoneuvoa vuorokaudessa (KVL). Tulliportinkadun liittymän kapasiteetti liikennevaloristeyksenä riittää nykyisellään sekä asuinaluetta että Citymarkettia varten. Tulliportinkadun risteykseen ei välttämättä tarvita tämän asemakaavamuutoksen vuoksi toimenpiteitä. Sivu 19 / 25

20 Asuinalueelle kuljetaan Kipparinkadun kautta. AK-tonteille ajo on osoitettu LPA-2 -alueen kautta, joka voidaan suunnitella piha- ja hidaskatutyyppisenä. Varsinaiset katusuunnitelmat laaditaan myöhemmin ja hyväksytetään teknisessä lautakunnassa. Pelastusreitit tulee asemakaavan yleisten määräysten mukaan toteuttaa riittävän leveinä siten, että hälytysajoneuvot pääsevät kaikkien uloskäyntien ja varateiden läheisyyteen. Viheralueet ja katualueet sekä tonttien sisäiset jalankulku- ja ajoyhteydet on suunniteltu siten, että tämän vaatimuksen täyttäminen on kaavaa toteutettaessa mahdollista. Muut paloturvallisuutta koskevat määräykset tulevat rakennusjärjestyksen ja rakennussuunnittelua koskevien ohjeiden kautta. Kevytliikenne Kaavamuutos mahdollistaa Heikinpohjasta hyvät kevyen liikenteen yhteydet (pp) Savonlinnan etelärantaa pitkin keskustan suuntaan. Kortteleiden sisäiset reitit on osoitettu merkinnöillä (jk/h, pp/h). Merkintä jk/h on tarkoitettu AH-korttelin sisäiseen jalankulkuun ja mahdollistaa tarvittavan huoltoajon. Merkintä pp/h on pyörätie, jonka kautta huoltoajo ja tonteille sekä torialueelle ajo on sallittu. 5.4 Vaikutukset yhdyskuntatekniseen huoltoon Kaavamuutoksessa nykyinen Norpanrannan puoleinen jäteveden pumppaamo puretaan. Uusi paikka on Huutokallionkadun risteyksessä ja toinen pumppaamon paikka Kipparinkadun vieressä Syväsataman kaavamuutosalueella. Esitetyt kaksi jätevedenpumppaamoa palvelevat koko ydinkeskustaa (Laitaatsalmen ja Kyrönsalmen välinen alue), joten niiden sijainti ei ole yhdentekevä. Pumppaamot on sijoitettava paikkoihin, jossa mm. viemäreiden vietot ja jätevesien ohjaaminen Pihlajaniemen puhdistamolle ovat teknisesti järjestettävissä. Kaavamuutoksessa alueen läpi kulkeva pääviemäri säilytetään nykyisessä paikassaan. Jäte- ja puhdasvesijohdot sekä kaukolämpö kulkevat rasitteena korttelialueiden (AK, AH, LPA) läpi. Johdot on sijoitettu siten, että ne voidaan perustaa maavaraisesti täyttökerroksen varaan, tämän vuoksi niitä ei ole kaavamuutoksessa linjattu rannan kautta. Kirkkolahden uudet asuinalueet ovat liitettävissä kaukolämpöverkkoon, josta ei ole annettu kaavamääräystä. Kaukolämpöverkko kuuluu Savonlinnassa Suur-Savon Sähkö Oy:lle. Lämmitysmuodoksi on tällöin mahdollista valita myös muu ympäristön kannalta hyväksyttävä ratkaisu esim. maalämpö. 5.5 Vaikutukset rakennettuun kulttuuriympäristöön Alueella ei ole rakennetun kulttuuriympäristön kohteita. Sivu 20 / 25

21 Kuva Savonlinnan tavarasatamasta, joka rakennettiin Haislahteen, koska sinne oli helpointa rakentaa rautatie ja makasiinirakennuksia. Nykyisin Haislahteen (Kirkkolahti) johtava rata ja makasiinirakennukset on purettu. 5.6 Vaikutukset luonnonympäristöön 5.7 Ympäristön häiriötekijät Kaavamuutoksella ei ole vaikutuksia luonnonympäristöön. Alue sijaitsee jo rakennetulla alueella ja on lajistoltaan tavanomaista. Ranta-alue on suunniteltu nykyisen linjauksen pohjalta siten, että järveä täytetään mahdollisimman vähän. Täyttö tehdään lähinnä siksi, että rantareitit tulisivat samaan tasoon syväsataman laiturialueen kanssa ja reitit olisivat linjaukseltaan sujuvat sekä rantaluiska saadaan tuettua. Täytöt ovat pinta-alaltaan vähäiset. Kirkkolahden ranta on paikoitellen hyvinkin syvä, joten rannan laajamittainen täyttö järvelle päin ei ole perusteltua. Liikenteen melulle ei ole tarpeellista asettaa erillisiä kaavamerkintöjä. Alueen liikenne vähenee nykyisestä, koska kaupalliset toiminnot poistuvat. Lisäksi rinnakkaisväylän valmistuminen vähentää liikennettä Tulliportinkadulla. Pilaantuneiksi määritellyt alueet on rajattu kaavakartassa. Alueiden tarkat rajaukset selviävät rakentamisen aikana. Alueet ovat massamääriltään vähäiset. Pilaantuneiden puhdistamisesta on annettu kaavamääräys, jonka mukaan pilaantuneet maat on puhdistettava ennen rakentamisen aloittamista siten, että puhdistustaso vastaa korttelin käyttötarkoitusta. 5.8 Rakennettavuus Maanpinta viettää alueella pohjoisesta etelään rannan suuntaan. Korkeimmillaan maanpinta on Automiehenkadun ja Huutokallionkadun risteyksessä noin m ja alavimmillaan noin Korkeusvaihtelut ovat vähäiset. Täyttöalue paksuus on Norpanrannan puolella noin 1,5 m sekä eteläosassa ranta-alueella noin 3 m. Pääosin täyttö on tehty hiekasta, sorasta ja moreenista sekä ranta-alueella alaosa louheesta. Täyttö on tiiveydeltään keskitiivistä ja tiivistä. Täytön alle on jätetty vanha pohjamuodostuma (lieju/humus), johon täyttö on sekoittunut. Kai- Sivu 21 / 25