3. KAUPUNGINOSA, HEIKINPOHJA, TONTTI

Transkriptio

1 3. KAUPUNGINOSA, HEIKINPOHJA, TONTTI KAAVALUONNOS SELOSTUS KAAVAMUUTOSALUE Sijaintikartta 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot ASEMAKAAVA/ASEMAKAAVAN MUUTOS/TONTTIJAKO: ALLEKIRJOITUS PVM luonnos VIREILLETULO PVM. kh TEKNINEN LTK. PVM luonnos NÄHTÄVÄNÄ OLO luonnos KAUPUNGINHALLITUS PVM LAATIJA/YHTEYSTIEDOT: ASEMAKAAVA-ARKKITEHTI PÄIVI BEHM KAUPUNGINVALTUUSTO PVM OLAVINKATU 27 (C 3.kerros) SAVONLINNA KAAVAN VAHVISTUSNRO JA LAINVOIMAISUUSPVM. PUH paivi.behm@savonlinna.fi SELOSTUS: PB VAIHDE Sivu 1 / 19

2 1.2 Perustiedot Maanomistaja Esmero Ab esitti hakemuksen tontin asemakaavamuutokseksi. Perusteluna on, että kohdekiinteistön kysyntä nykyisen asemakaavan mukaiseen käyttöön on vähentynyt. Kiinteistö rajoittuu asuinkerrostaloalueeseen, jonka käytön he näkisivät tulevaisuudessa tarkoituksenmukaiseksi myös kohdekiinteistölle. Kaupunginhallitus hyväksyi kaavamuutoksen käynnistämisen Kaavamuutosalueen vieressä sijaitsevaan entiseen syväsatamaan ja ns. Norpanrannan liikekiinteistön alueille on laadittu vuosina 2014 ja 2016 asuinkerrostalokaavat. Kaavamuutos yhdistyy em. alueiden asuinrakentamiseen. Kaavamuutos edellyttää maankäyttösopimuksen laadintaa viimeistään kaavaehdotusvaiheessa. Kaavatyön vaiheet on esitetty osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa, liite 1. Tontin tonttijako on hyväksytty ja se on rekisteröity Kaupunginvaltuuston hyväksymä Savonlinnan kaupungin rakennusjärjestys on tullut voimaan Rakennusjärjestyksen tarkistaminen on vireillä. Pohjakartta on laadittu Savonlinnan kaupungin teknisen viraston mittaus- ja kartastoyksikön toimesta. Pohjakartta täyttää maankäyttö- ja rakennuslain 54 a :n vaatimukset. Alueella ei ole rakennuskieltoa. Alueella ei ole käynnissä muita hankkeita. 1.3 Kaavamuutosalueen sijainti, nykytilanne ja tavoitteet Tontti sijaitsee Automiehen- ja Kipparinkadun kulmauksessa ja on nykyisin liikekäytössä. Voimassa olevan asemakaavan varastorakennusten ja laitosten korttelialue (TV) muuttuu asuinkerrostalorakentamiseen (AK). Asuinkerrostalojen (AK) korttelialueiden väliin on osoitettu yhteiskäyttöinen korttelialue (AH-2) leikki- ja oleskelualueita varten. Osa Automiehenkadusta muuttuu pysäköintialueeksi (LPA-3). LPA-3 korttelin kautta on osoitettu ajorasitteet (ajo) kortteleihin 24 ja 36 sekä kevyen liikenteen yhteys (pp/t), jossa tontille/rakennuspaikalle ajo on sallittu. Kaavamuutoksessa on otettu huomioon johtorasitteet. Alueelle ei kaavoiteta uusia palveluita, vaan tukeudutaan ydinkeskustan palveluihin. Sivu 2 / 19

3 1.4 Vaihtoehtotarkastelut Kirkkolahden asemakaavojen valmistelutyö on käynnistynyt vuonna Tällöin määriteltiin kaavatyön lähtökohdiksi ja tavoitteiksi (tekninen lautakunta merkitsi tiedoksi 157) mm. seuraavaa: - Korkeatasoisuus, omaleimaisuus ja tiiveys sekä tehokkuus yleiskaavan mukaisesti 1,0 1,2, jossa virkistyskäyttöön tarvittavat tilat otetaan huomioon. - Rakennuksissa otetaan huomioon Savonlinnan asuntojen maksimihintataso laadukkaalla, mutta normaalilla rakentamisella sekä rajallinen vuotuinen asuntojen kysyntä maltillisina talokokoina. - Järvinäköalat kaikista asunnoista tuovat laatua asunnoille - Paikoitus tulee suunnitella maantasoon 1 autopaikka /asunto - Edulliset katu- ja kunnallistekniset ratkaisut - Ympäristön haittatekijöiden selvittäminen - Alueelle tulee laatia rakentamisohjeet talosuunnittelijoita varten Koko Kirkkolahden alueesta on vuosien aikana laadittu useita eri kaavavaihtoehtoja. Valmistelutyöhön valittiin vuonna 2012 teknisen lautakunnan ( 189) päätöksellä tornitalovaihtoehto. 1.5 Selostuksen sisällysluettelo 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT Tunnistetiedot Perustiedot Kaavamuutosalueen sijainti, nykytilanne ja tavoitteet Vaihtoehtotarkastelut Selostuksen sisällysluettelo Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista KAAVATILANNE Maakuntakaava Yleiskaava Asemakaava ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN KUVAUS JA VAIKUTUKSET Aluevaraukset Kaavamerkinnät ja määräykset Nykytilaselvitykset alueesta ja vaikutukset Sivu 3 / 19

4 3.3.1 Kaupunkikuva ja maisema Maisemarakenne sekä maa- ja kallioperä Alue- ja yhdyskuntarakenne sekä elinympäristö Rakennettu kulttuuriympäristö ja muinaisjäännökset Luonnon monimuotoisuus ja luonnonvarat Liikenne Yhdyskuntatekninen huolto Ympäristön häiriötekijät Taloudelliset vaikutukset Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet ja VAT-Vuoksi ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Liite 1: osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) Liite 2: asemakaavan seurantalomake (ehdotusvaiheessa) Liite 3: poistuva kaava (ehdotusvaiheessa) Liite 4: rakennustapaohje Sivu 4 / 19

5 2 KAAVATILANNE 2.1 Maakuntakaava Maakuntakaavassa (vahvistettu ympäristöministeriössä, Etelä-Savon 2. vaihemaakuntakaava on hyväksytty ) alue on taajamatoimintojen aluetta (A) A16.1 Savonlinnan keskustaajama. Asemakaavamuutos on maakuntakaavan rajausten ja tavoitteiden mukainen. KAAVAMUUTOSALUE Ote maakuntakaavojen yhdistelmästä Yleiskaava Kirkkolahdesta ja keskustasta on 1990-luvulla järjestetty arkkitehtikilpailu, jonka pohjalta ydinkeskustan osayleiskaava on laadittu. Ydinkeskustan osayleiskaavassa (oikeusvaikutteinen, 1997) kaavamuutosalue ja sen ympäristö on merkitty seuraavasti: - Osa asuinkerrostalojen alueesta (AK), III-kerrokseen, 8000 k-m 2 sekä osa asuin- ja liikerakentamisen alueesta (AL), IIIkerrokseen, 6500 k-m 2 - Katualue Käyttötarkoitus kerrostaloalueena (AK) on yleiskaavan mukainen. Yleiskaavan aluerajaukset ja katulinjaukset eivät tarkasti vastaa Sivu 5 / 19

6 asemakaavamuutoksen rajoja. Yleiskaavassa on esitetty Kirkkolahden alueelle runsaasti rakennusoikeutta ja järveen on esitetty mittavia täyttöjä. Kerroskorkeus on osoitettu kolmeen kerrokseen. KAAVAMUUTOSALUE Ote ydinkeskustan osayleiskaavasta, kaavamuutosalue rajattu punaisella 2.3 Asemakaava Alueella on voimassa seuraavat asemakaavat: - Arkistonumero 193, joka on vahvistettu Siinä nykyisten liikerakennusten korttelit on merkitty varastorakennusten ja laitosten korttelialueeksi (TV), tehokkuus e=0.60, kerroskorkeutta ei ole määritelty. Tontin kautta kulkee johtorasitteita. Sivu 6 / 19

7 - Arkistonumero 79, , jossa kaavamuutosalue on katualuetta (Automiehenkatu) Kaavamuutosalueen vieressä ovat vuonna 2014 ja 2016 vahvistuneet asuinkerrostaloalueen kaavat (774, 782). Alun perin tontti oli tarkoitus asemakaavoittaa näiden alueiden kanssa samassa yhteydessä, mutta omistusvaihdosten vuoksi maanomistaja irtautui tuolloin kaavoitusprosessista. KAAVAMUUTOSALUE Ote, vahvistettujen kaavojen rajat, kaavamuutosalue punaisella katkoviivalla Sivu 7 / 19

8 KAAVAMUUTOSALUE Ote ajantasa-asemakaavasta, kaavamuutosalue punaisella katkoviivalla Sivu 8 / 19

9 3 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN KUVAUS JA VAIKUTUKSET 3.1 Aluevaraukset Kaavoitettavan alueen pinta-ala on noin 8670 m 2. Asuinkerrostalojen korttelialueet (AK) Asuinkerrostalojen korttelialuetta (AK) on 2870 m 2, kokonaiskerrosala on 6180 k-m 2, VII-kerrokseen. Kerrostalot ovat kooltaan 2060 k-m 2, joka vastaa Savonlinnassa käytettyä asuinkerrostalojen kokoa. Rakennukset on sijoitettu tontille porrastetusti, jotta asunnot voidaan suunnitella siten, että ne avautuvat hyviin ilmansuuntiin ja niihin saadaan osittaiset järvinäkymät sekä näkymät eivät ole suoraan naapuritaloihin. Rakennusoikeus ja rakennusten maksimileveys on suunniteltu siten, että maantasokerrokseen voidaan sijoittaa varastoja ja yhteiskäyttötiloja siten, että niistä on suora yhteys jalankulkureitille tai kadulle tai oleskelupihalle. Ensimmäisen kerroksen maantasoasunnot puolestaan voidaan sijoittaa oleskelupihan ja järven puolelle. Ensimmäisen kerroksen pihat voidaan suunnitella haluttaessa rivitalomaisina tai terassein varustettuina. Asumista palvelevat yhteiskäyttöiset korttelialueet (AH) Asumista palvelevaa yhteiskäyttöistä korttelialuetta (AH-2) on 1976m 2. AH-2-kortteliin on mahdollista rakentaa 80 k-m 2 talousrakennus (t). AH-korttelissa oleskelu- ja leikkialueista muodostuu suurempia kokonaisuuksia, kuin jos ne olisivat sijoitettu yksittäisten rakennusten yhteyteen. Alueen sisäiset jalankulkuyhteydet on osoitettu merkinnällä (jk/h). Reitit on sijoitettu siten, että huolto- tai pelastusajo sujuisi, ja yhteydet pysäköintialueelle (LPA-3) ovat lyhyet. Autopaikkojen korttelialue LPA Autopaikkojen korttelialuetta (LPA-3) on yhteensä 3824 m 2. Kortteliin voidaan järjestää korttelin AK tonttien jätehuolto (jh). Pysäköinti on järjestetty maantasopysäköintinä (p) ja autokatoksiin (ak). Maantasopysäköintiä esitetään alueelle vuonna 2006 teknisen lautakunnan hyväksymien kaavatavoitteiden pohjalta. Pysäköintipaikkoja on mahdollista rakentaa noin 90 autopaikkaa. Tilaa pysäköintialueen ajoyhteydelle (ajo) on varattu noin 8 metriä. Sivu 9 / 19

10 Pysäköintiruudun leveys on mitoitukseltaan 2,7 metriä ja päädyissä enemmän. Jos kaikkia autopaikkoja ei rakenneta, niin rakentamatta jäänyt alue toteutetaan istutettavana alueena. Autopaikkoja on varattava vähintään 2 autopaikkaa / 3 asuntoa kohden. Pysäköintiä voidaan sijoittaa myös asuinrakennusten 1. kerrokseen. Asuntojen keskikoko Savonlinnassa on noin k-m 2, joten esitetty pysäköintimitoitus on riittävä. Asuinalueen sisäpihat on haluttu rauhoittaa ajoneuvoliikenteeltä. Pysäköintikatu (nykyinen Automiehenkatu, kaavassa LPA-3) toteutetaan yhtenäisen suunnitelman mukaan. Pysäköintikadulle voidaan sijoittaa puurivistöt, jolloin katutilasta tulee viihtyisämpi. Katumitoituksessa voidaan ottaa huomioon väliaikaiset lumitilat istutettavan alueen osalle. Pyörä- ja jalankulkuyhteys on molemmin puolin katua kaavamerkinnöillä: - (pp/t) eli jalankululle ja pyöräilylle varattu alueen osa, jolla tontille /rakennuspaikalle ajo on sallittu - (jk/h) eli alueen sisäiselle jalankululle varattu alueen osa, jolla huoltoajo on sallittu Automiehenkadun luonne muuttuu ja rauhoittuu, kun katua ei enää käytetä läpiajokatuna. Ajoneuvoliikenne naapuritonteille on pysäköintikadun kautta ja nykyiset liittymät on säilytetty. Seurantalomake on liitteenä Kaavamerkinnät ja määräykset Kaavamerkinnät käyvät ilmi asemakaavakartasta. 3.3 Nykytilaselvitykset alueesta ja vaikutukset Kaupunkikuva ja maisema Syväsataman ympäristö on kaupunkikeskustan ydinalueita, mutta yleisilmeeltään teollisuus- ja varastomiljöötä. Ranta-alueita käytetään veneiden talvisäilytykseen; rannassa on pieniä varastorakennuksia ja jäteveden pumppaamo. Syväsataman alue on aidattu, mikä estää nykyisin vapaan kulun ja ranta-alueiden virkistyskäytön. Automiehenkadun puolella liikekiinteistöt pysäköintialueineen hallitsevat maisemaa. Syväsataman ja viereisen Citymarketin rantaa on täytetty luvulla, jonka jälkeen ympäristöön ei ole tehty suuria muutoksia. Rannassa kulkenut junarata entiseltä päärautatieasemalta Olavinkadun yli syväsatamaan on purettu. Tätä vanhaa ratapohjaa on edelleen jäljellä ranta-alueella. Sivu 10 / 19

11 Ympäröivä asuinrakennuskanta on II V kerroksista, mistä osa perinteistä 1950-luvun rakentamista ja osa on rakennettu 2000-luvulla. Pintamateriaalit ja väritykset lähialueella ovat vaihtelevat. Kaavamuutos muuttaa teollisuus- ja varastoalueen nykyistä viihtyisämmäksi. Syväsataman puolelle on osoitettu jo vahvistuneissa kaavoissa (2014 ja 2016) viheraluetta ja uusi kävelyreitti Heikinpohjan ja keskustan asukkaille. Nykyinen syväsataman laituri uudistetaan ympäristöineen kaupunkiin tuleville isommille aluksille. Pääosa risteilyliikenteestä suuntautuu jatkossakin Matkustajasatamaan Kauppatorin vieressä. Uudisrakentamisesta (AK, AH-2) sekä katu-, pysäköinti- ja viheralueista on laadittu rakennustapaohjeet, liite 4, jolla ohjataan rakentamisen ja viherympäristön laatua. Oleskelu- ja leikkialueet ovat yhtenäisinä alueina rakennusten välissä. Rakennukset erottavat sisäpihat kadusta ja pysäköinnistä. Ranta-alueen rakentamisen tehostuessa näkymät järvelle rajoittuvat nykyisiltä Automiehenkadun asukkailta ja näkymät avautuvat tornitalojen välistä. Uuden asuinalueen kaavoituksessa ei kaikilta osin voi lähteä siitä, että naapuritalojen tai yksittäisten asuntojen järvinäkymien säilyttäminen olisi ratkaiseva tekijä sijoitettaessa rakennusaloja, taloja massoiteltaessa tai kerroslukuja suunniteltaessa. Näkymien peittymisestä tai rajoittumisesta ei voida täysin välttyä. Etäisyys Automiehenkadun nykyisistä kerrostaloista rantaan on noin 170 metriä. Automiehenkadun uusiin kerrostaloihin on matkaa nykyisistä asuinkerrostaloista yli 50 metriä, joten uudisrakentaminen ei oleellisesti heikennä nykyisten asukkaiden elintilaa tai asumisen laatua. Sivu 11 / 19

12 KAAVAMUUTOSALUE Ilmakuva kaavamuutosalueesta pohjoisesta kuvattuna KAAVAMUUTOSALUE Ilmakuva kaavamuutosalueesta idästä kuvattuna Sivu 12 / 19

13 3.3.2 Maisemarakenne sekä maa- ja kallioperä Savonlinnan kallioperä on pääosin luoteesta kaakkoon voimakkaasti suuntautuneita liuskeita, kiillegneissiä ja migmatiittia. Varsinaista kallioperäselvitystä Kirkkolahden alueelta ei ole tehty. Kirkkolahden alueelta on tehty rakennettavuusselvitykset vuosina 2012 ja Aluetta on täytetty erityisesti ja 1980-luvuilla. Täytön paksuus vaihtelee 1-9 metriin rannassa ja on ohuimmillaan 1 3 metriä. Kadun rakennekerrokset ovat täytön pinnassa. Täyttö on tehty sekalaatuisella lohkareisella maa-aineksella ja louheella. Täyttö voi paikoitellen sisältää myös rakennusjätettä. Täytön alla on veteen pengertyvä liejukerros, joka on osittain sekoittunut täyttöön. Tämän alla on tiiviydeltään löyhästä hyvin löyhään vaihtelevaa silttiä enimmillään noin 8 metrin paksuisena kerroksena, joka ohenee rannasta poispäin mentäessä. Tämän alla on tiiviydeltään löyhästä tiiviiseen vaihtelevaa moreenia. Maanpinta viettää Kirkkolahden alueella pohjoisesta etelään rannan suuntaan. Korkeimmillaan maanpinta on Automiehenkadun ja Huutokallionkadun risteyksessä noin +82,50 m ja alavimmillaan noin + 77,50. Tontilla korkeusvaihtelut ovat vähäiset. Rakentaminen edellyttää vanhan täytetyn vesialueen osalta paaluperustusta ja alimmat lattiat on rakennettava kantavina rakenteina. Tarkemmat rakennusvaiheen pohjatutkimukset sekä perustustavan ja paalutustavan valinta tehdään myöhemmin. Myös pohjaveden pinnan (Saimaa) läheisyys on otettava huomioon rakenteissa ja niiden kuivatuksessa. Matalat talousrakennukset voidaan tehdä maanvaraisesti laattaperustuksella. Alueella, jossa kalliopinta on lähellä, rakennukset voidaan tehdä anturaperustuksilla ja maanvaraisina. Piha-alueet ja tiet voidaan tehdä ilman pohjanvahvistuksia. Viemärit voidaan pääsääntöisesti tehdä maanvaraisesti. Tontille kaavoitettavat rakennukset ovat yhden portaan kapeita tornitaloja. Tornitalot ovat perustamistavaltaan paremmat täyttömaalla sekä vaativat yhden hissin ja porrashuoneen. Sivu 13 / 19

14 Oheisessa kuvassa on sijoitettu nykyinen virastokartta vuoden 1783 pohjakartan päälle, josta täyttöalueiden rajaukset näkyvät Alue- ja yhdyskuntarakenne sekä elinympäristö Alue kuuluu ydinkeskustan palvelualueeseen. Julkiset ja kaupalliset palvelut sekä virkistyspalvelut ovat kävelyetäisyydellä, joten uusia palveluita ei ole tarpeen kaavoittaa. Keskustasta löytyvät mm. terveyskeskus ja sairaala, kirjasto, ala- ja yläkoulu, lukiot ja päiväkoti sekä linja-autoasema. Alle puolen kilometrin päässä alkavat Talvisalon ulkoilumaastot antavat mahdollisuuden liikkua luonnossa ja harrastaa liikuntaa ympä- Sivu 14 / 19

15 rivuotisesti. Julkisista palveluista myös uimahalli ja jäähalli sekä uimarannat ovat alle kilometrin etäisyydellä sekä ydinkeskustan yksityiset liikuntapalveluja tarjoavat yritykset. Korttelit ovat vaiheittain rakennettavissa. Alueen rakentuminen voi kestää pitkään ja riippuu suhdanteista Rakennettu kulttuuriympäristö ja muinaisjäännökset Suunnittelualueella tai sen lähellä ei ole voimassa olevia suojelupäätöksiä tai rakennetun kulttuuriympäristön kohteita tai muinaisjäännöksiä. Kaavamuutosalue on suurelta osin täyttöaluetta. Alueella ei ole rakennetun kulttuuriympäristön kohteita. Kuva Savonlinnan tavarasatamasta, joka rakennettiin Haislahteen (nykyinen Kirkkolahti), koska sinne oli helpointa rakentaa rautatie ja makasiinirakennuksia. Alueella toimi myös mylly. Rakennukset on sittemmin purettu Luonnon monimuotoisuus ja luonnonvarat Kaavamuutoksella ei ole vaikutuksia luonnonympäristöön. Alue sijaitsee jo rakennetulla alueella ja on lajistoltaan tavanomaista. Kirkkolahden luontoselvityksessä alueelta ei löydetty erityisiä arvoja tai lajeja. Selvityksessä tutkittiin myös ns. rautatieliikenteen mukana mahdollisesti tulleet tulokaslajit. Suunnittelualue on pääosin täyttömaalla, joten sillä ei esiinny talousvesiottoon käytettävää pohjavettä. Lähin pohjavesialue (Lähteelä, Il luokka) sijaitsee noin 6 km suunnittelualueesta itään. Alueen pohjavesipinta noudattelee Saimaan pinnan tasoa. Pihlajaveden korkeus vaihtelee ollen pohjakartoissa merkinnällä + 75,6 m (N60). Syväsataman laiturirakenteet ovat noin + 77,1 m (N60) korkeudessa. Automiehenkadun länsireuna on korkeimmillaan noin + 82,5 m (N60) eli noin yhden kerroksen verran muuta ympäristöä korkeammalla. Kastumisesta kärsivät rakenteet on tehtävä Savon- Sivu 15 / 19

16 linnassa korkeuteen + 78 m (N60) + aaltovara. Kaavamuutosalue on hyvin rakennettavissa tulvakorkeuksia ajatellen. Pihlajaveden Natura-alue (FI ) sijaitsee noin 500 metriä Kirkkolahdesta etelään ulottuen Uuraan ja Kaupinsaariin. Naturaalue on tärkeä erityisesti Saimaannorpan elinalueena, noin 25 % koko kannasta Liikenne Ajoneuvoliikenne Suunnittelualuetta sivuavat pääkadut Savonkatu ja Tulliportinkatu olivat osa valtatien 14 linjausta Savonlinnan ydinkeskustan läpi. Näiden liikenneympäristö muuttui keskustakaduksi rinnakkaisväylän II-vaiheen valmistuttua vuonna Rinnakkaisväylän valmistuttua liikennemäärät Tulliportinkadulla ovat laskeneet. Tämä on lisännyt liikenneturvallisuutta ja vähentänyt onnettomuuksia keskustan katuverkolla. Liikennevirtojen muuttuminen vähentää myös ympäristö- ja meluhaittoja ydinkeskustassa. Tulliportinkadulla liikennemäärä oli vuonna 2010 ennen rinnakkaisväylän rakentamista noin ajoneuvoa vuorokaudessa (KVL), josta raskaan liikenteen osuus oli noin 3 %. Rinnakkaisväylän rakentamisen jälkeen vuonna 2014 liikennemäärä oli noin 8200 ajoneuvoa vuorokaudessa (KVL), josta raskaan liikenteen osuus oli noin 2 %. Savontiellä liikennemäärät ovat laskeneet vastaavasti v KVL (3 %) ja v KVL 6900 (2 %). Kirkkolahden eteläosasta laadittiin liikenteellinen tarkastelu vuonna Toimivuustarkastelut laadittiin Synchro/SimTraffic simulointiohjelmistolla. Liikennetarkastelussa todetaan, että Kirkkolahden eteläosan muuttuminen kaupallisesta käytöstä asuinkäyttöön vähentää nykyistä liikennettä Kipparinkadulla ja Automiehenkadulla. Liikennetarpeen arviointi maankäytön suunnittelussa" (ympäristöministeriö, 2008) mukaan asukasmäärä noin 450 uutta asukasta aiheuttaa noin 675 käyntiä/vrk, joista 59 % tehdään henkilöautolla. Täten alueen henkilöautoliikenteen tuotokseksi tulee noin 270 ajoneuvokäyntiä/vrk (270 matkaa alueelle ja 270 matkaa alueelta). Iltahuipputunnin aikana tämä vastaa noin 30 ajon/h alueelle ja noin 15 ajon/h alueelta. Uuden asuinalueen liikenteen on arvioitu tässä tukeutuvan Automiehenkatuun. Keskustan suuntajakaumaksi on arvioitu 80 %. Tulliportinkadun liittymän kapasiteetti liikennevaloristeyksenä riittää nykyisellään sekä Kirkkolahden että Citymarketin autoliikennettä varten. Lyhyet liittymävälit Automiehenkadulla ja Savonkadulla täyttyvät huipputunnin aikana ajoittain ajoneuvoista. Selvityksessä arvioitiin, että parhaiten liikenne välittyisi Savonkadulla ja Tulliportinkadulla 1+1 kaistaisena ja muuttamalla liittymät kiertoliittymiksi. Automiehenkatu on asemakaavamuutoksessa osoitettu pysäköintikaduksi. Naapuritonteille on osoitettu ajo LPA-3-korttelin kautta ny- Sivu 16 / 19

17 kyisistä liittymistä. Tämä muuttaa liikkumista alueella, mutta samalla vähentää alueen läpi kulkevaa ajoneuvoliikennettä ja lisää sitä kautta liikenneturvallisuutta. Asuinalueelle kuljetaan pääsääntöisesti Kipparinkadun kautta, mutta ajo myös Huutokallionkadun puolelta on mahdollinen. Varsinaiset katusuunnitelmat laaditaan myöhemmin ja hyväksytetään teknisessä lautakunnassa. Pelastusreitit tulee asemakaavan yleisten määräysten mukaan toteuttaa riittävän leveinä siten, että hälytysajoneuvot pääsevät kaikkien uloskäyntien ja varateiden läheisyyteen. Viheralueet ja katualueet sekä tonttien sisäiset jalankulku- ja ajoyhteydet on suunniteltu siten, että tämän vaatimuksen täyttäminen on kaavaa toteutettaessa mahdollista. Muut paloturvallisuutta koskevat määräykset tulevat rakennusjärjestyksen ja rakennussuunnittelua koskevien ohjeiden kautta. Kevytliikenne Yleinen kevyen liikenteen reitti kulkee nykyisin Heikinpohjasta syväsataman pohjoisreunassa keskustaan. Tulevaisuudessa reitti siirtyy ko. kohdassa rantaan. Citymarketin pysäköintialueen kohdalla kevyen liikenteen reittiin tulee katkos, pyöräväylä jatkuu taas entisen siilon kohdalla rannassa. Tosin entisen siilon kohdalla kevyen liikenteen väylää ei ole päällystetty. Automiehenkadun kautta säilyy kulkuyhteys kevyelle liikenteelle. Korttelin LPA-3 kautta on osoitettu jalankululle ja polkupyöräilylle varattu alueen osa, jonka kautta tonteille ja rakennuspaikalle ajo on sallittu (pp/t). Kortteleiden sisäiset jalankulkureitit on osoitettu merkinnällä (jk/h), jolla huoltoajo on sallittu Yhdyskuntatekninen huolto Kirkkolahteen on rakennettu vesi- ja viemäriverkosto, jota tullaan uudistamaan syväsataman ja ns. Norpanrannan puolelta. Alueella rakennetaan myös uudet pumppaamot. Tontti on liitettävissä tähän verkostoon. Kaavamuutosalueen kautta kulkevat johtorasitteet on osoitettu kaavakartassa. Kaukolämpöjohto kulkee Automiehenkadun kautta. AK-korttelit voidaan haluttaessa liittää kaukolämpöverkkoon, josta ei ole annettu kaavamääräystä. Kaukolämpöverkko kuuluu Savonlinnassa Suur- Savon Sähkö Oy:lle. Lämmitysmuodoksi on tällöin mahdollista valita myös muu ympäristön kannalta hyväksyttävä ratkaisu esim. maalämpö. Sivu 17 / 19

18 3.4 Ympäristön häiriötekijät 3.5 Taloudelliset vaikutukset Liikenteen melulle ei ole tarpeellista asettaa erillisiä kaavamerkintöjä. Alueen liikenne vähenee nykyisestä, koska kaupalliset toiminnot poistuvat. Alueelle tehtiin ympäristötekniset tutkimukset vuonna Tutkimukset olivat laajuudeltaan alustavia, ja niillä pyrittiin selvittämään täyttöjen ympäristöteknistä laatua sekä alueella harjoitetusta toiminnasta mahdollisesti aiheutunutta maaperän laajempaa pilaantumista. Yhdestä tutkimuspisteestä havaittiin yli kynnysarvon pitoisuus arseenia sekä toisesta tutkimuspiteestä raskaita öljyjakeita yli alemman ohjearvon. Alueella on joskus ollut autokorjaamo ja mittarikenttä. Täyttöalueella voi olla pilaantuneiden maiden lisäksi myös rakennusjätettä pistemäisinä alueina. Pilaantuneen maa-alueen tarkka rajaus selviää rakentamisen aikana. Vaihdettava massamäärä on luultavasti vähäinen. Pilaantuneista maista tehdään riskinarviointi, kun toimintojen sijainti on tiedossa. Maaperä edellyttää todennäköisesti massanvaihtoa ja massojen toimittamista ominaisuuksien mukaan asianomaisiin käsittelylaitoksiin. Jätelain mukaan toimivaltainen viranomainen pilaantuneiden maiden ilmoituksen käsittelyssä on Etelä-Savon ELY-keskus. Pilaantuneiden puhdistamisesta on annettu yleinen kaavamääräys, jonka mukaan pilaantuneet maat on puhdistettava kortteleissa (AK, AH-2, LPA-3) ennen rakentamisen aloittamista siten, että puhdistustaso vastaa korttelin käyttötarkoitusta. Pilaantuneiden maiden arvioitu sijaintialue on rajattu kaavakartassa merkinnällä (saa). Kirkkolahden eteläosan kunnallistekniikan, katujen ja puistojen rakentamisesta sekä kaupungin omistamien alueiden pilaantuneiden maiden puhdistamisesta on arvioitu tulevan kustannuksia kaupungille noin vuoteen 2021 mennessä. Tuloarvio maaalueiden myymisestä on vastaavalta ajalta noin euroa. Syväsataman puoleisen alueen kustannuksiksi on arvioitu kaupungille noin euroa sekä tuloiksi noin vuoteen 2021 mennessä. Kustannusten jakautumisesta sovitaan maankäyttösopimuksissa Kirkkolahden alueen maanomistajien kesken. Maankäyttömaksut Esmero Ab:n kanssa sovitaan maankäyttösopimuksessa viimeistään kaavaehdotusvaiheessa. Tontin pilaantuneiden maiden ja rakennusjätteiden puhdistamisesta vastaa maanomistajana Esmero Ab. 3.6 Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet ja VAT-Vuoksi Asemakaava toteuttaa seuraavasti valtakunnallisia alueidenkäyttötavoitteita: Sivu 18 / 19

19 - Teollisuus- ja varastoalue muuttuu asuinalueeksi ydinkeskustassa. Ratkaisut ovat maakuntakaavan ja yleiskaavan mukaiset. - Kevyen liikenteen huomioon ottavat liikennejärjestelyt ja keskeinen sijainti lähellä yksityisiä ja julkisia palveluita vähentävät tarvetta henkilöautoilulle. - Alue on tarvittaessa liitettävissä kaukolämpöverkkoon tai voidaan käyttää esim. maalämpöä. Kunnallistekniikka voidaan linjata nykyisistä paikoista. - Suunnittelualueella ei ole vaikutuksia luonnonympäristöön, koska se sijaitsee jo rakennetulla alueella ja luontoinventoinnissa lajisto on todettu tavanomaiseksi. - Rakentamisella ei ole oleellisia vaikutuksia VAT-Vuoksen vesistöalueeseen. Suunnittelualueella ei ole hyödynnettävää pohjavettä. Rakentamisen myötä muodostuvien hulevesien määrää vähentävät läpäisevät pinnoitteet ja istutettavien alueiden määrän kasvaminen nykyisestä. - Ympäristönhäiriötekijöistä liikenteen melu ei lisäänny, koska kaupallisten toimintojen poistuminen vähentää alueen liikennemääriä. Liikenteen meluhaitat Tulliportinkadulla ja Kirkkolahdessa ovat vähentyneet rinnakkaisväylän valmistuttua vuonna 2013, jolloin arviolta noin % keskustan ohiajavasta liikenteestä siirtyi rinnakkaisväylälle. - Kaava-alueella sijaitsevat pilaantuneet maat puhdistetaan ennen rakentamisen aloittamista. 4 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Tontille uudisrakentamisessa noudatetaan Kirkkolahden asuinalueen rakennustapaohjetta, liite 4. Alueelle ei tule uutta nimistöä. Savonlinnan kaupunki suorittaa tarvittavat tonttijakojen laatimiset ja rekisteröinnit sekä suunnittelee ja rakentaa kunnallistekniikan ja kadut sekä puistot. Tavoitteena on aloittaa toteuttaminen tarvittavilta osin heti, kun siihen on kaavalliset edellytykset. Alueesta laaditaan maankäyttösopimukset, joissa sovitaan tarkemmin alueen toteuttamisesta. Asemakaavan toteutus edellyttää mm. yhteiskäyttö- ja rasitesopimuksia AH-2 ja LPA-3-alueista. Tonttijako on tehty kaavamuutoksessa sitovana. Asemakaavan toteuttamisesta yksityisten alueiden osalta vastaa tontin omistaja. Kaavan toteuttamista seurataan yhteistyössä eri hallintokuntien kanssa. Savonlinnassa , Päivi Behm, asemakaava-arkkitehti Sivu 19 / 19