Projektityökurssi 2. Saija Toivonen TkT, Real Estate Research Group

Transkriptio

1 Projektityökurssi 2 Saija Toivonen TkT, Real Estate Research Group

2 No mitä tähän ny sit kantsis laittaa Teepä vähän markkinaanalyysiä!

3 Markkina-analyysi - Kun etsitään kohteelle käyttötarkoitusta Kohteen potentiaalin arviointi: Arvioi kohteen ominaisuuksia (esim. fyysiset, sijainnilliset, imagolliset ja juridiset) Mihin kohdetta voitaisiin käyttää Kohteen markkinahoukuttelevuus Markkinatilanteen arviointi Arvioi vallitsevaa kysyntää ja tarjontaa Arvioi markkinoiden muuta tarjontaa. Mitkä ovat kohteen mahdollisia kilpailijoita Arvioi vallitsevaa kysyntää. Mitä markkinoilla kysytään Ennakoi tulevaisuuden kysyntää ja tarjontaa Mieti, kuinka toimintaympäristössä vallitsevat muutosvoimat tulevat vaikuttamaan tulevaisuuden kysyntään ja tarjontaan.

4 Kohteen SWOT analyysi

5 Vallitsevan kysynnän ja tarjonnan arviointi Kerätään ja analysoidaan erilaisia tietoja kuten vallitsevaa tarjontaa, rakentamis- ja kaupankäyntivolyymeja, vajaakäyttöasteita, hintatasoja, tuottovaatimuksia, asenteita ja luottamusta, käyttäjien toiveita jne. Tietolähteitä on useita, mutta toisaalta tietoa myös puuttuu tai sen saanti on rajoitettua. KTI athe Finnish Property Market Finnish Property Monthly Catella Property Oy Property Market Trends Jones Lang LaSalle Nordic City Report European Capital Markets Outlook Newsec Newsec Property Outlook Newsec Property Update

6 Tilastokeskus Tilastoja asumisesta ja väestöstä, yrityksistä, rakennuksista, rakentamisesta, hinnoista, tuloista, kuluttamisesta, työmarkkinoista jne. Kaupunkien omat tilastot Kartta-aineistot ja kiinteistörekisteri Tarjonta: Asuntojen hintatietoja asuntojen.hintatiedot.fi Vapaana olevia tiloja: Rakli Suomen Pankki Yliopistojen ja tutkimuslaitosten julkaisut Kaupalliset markkina-analyysien tarjoajat Jne.

7 Kysynnän ja tarjonnan ennakointi muutosvoimien valossa Analysoi toimintaympäristön muutosvoimia. Mitä ne ovat Mieti, miten ne vaikuttavat kysyntään ja tarjontaan.

8 Kiinteistöt kiihtyvän muutoksen maailmassa Maailma muuttuu kiihtyvällä tempolla ja tarve ennakoida tulevaisuutta kasvaa tulevaisuuden olla koko ajan lähempänä. Kiinteistöt siunattuja/kirottuja pitkällä iällä ja pysyvyydellä. Miten ne sopeutuvat kiihtyvän muutoksen maailmaan Kiinteistöt vanhenevat ennen aikojaan. Elinkaaren kesto paineen alla. Miten toteutuu kestävä kehitys

9 3 KYSYMYSTÄ: 1. Mitkä eri muutosvoimat vaikuttavat tulevaisuuden kehitykseen 2. Miten muutosvoimat vaikuttavat kiinteistömarkkinoiden toimijoihin ja heidän tavoitteisiinsa 3. Miten huomioimme tämän suunnittelussa

10 Kiinteistöjen pitkä elinkaari Monet eri voimat vaikuttavat kiinteistöihin niiden pitkän elinkaaren aikana: Taloudelliset, sosiaaliset, poliittiset, ympäristölliset, teknologiset ja kulttuuriset tekijät Monet eri toimijat vaikuttavat kiinteistöhin elinkaaren eri vaiheissa: Tilankäyttäjät, sijoittajat, julkinen sektori, kolmannet toimijat jne.

11 Makro ilmiöt Suomi itsenäistyy 1. MS 2. MS Pankkikriisi Maaltamuutto Internet, kännykät Finanssi kriisi Ukrainan kriisi jne. jne. jne. Neuvostoliiton hajoaminen Euro 1991 Suomi EU:hun jne.

12 Mikro ilmiöt 1. Automarketti PKS:lle 1. LEED Sertifiointi n. 80 ulkomaista kiinteistösijoittajaa KTI, itsenäinen Nettikaupalla Kiinteistötiedon tuottaja n. 1 milj. asiakasta Nettikaupalla n. 3 milj. asiakasta Asuinala Helsingissä 19,9 m 2 /hlö The Helsinki metro Yritykset Maankäyttö- ja rakennuslaki Asuinala Helsingissä 34,2 m 2 /hlö 1.Ulkomainen kiinteistösijoitus Väestönkasvu Rakennustuotanto 75% ylemmistä toimihenkilöistä tekee etätöitä

13 Ajan kolme dimensiota Markkina-analyysin tulisi sisältää kolme aikadimensiota: TULEVAISUUS 1. Mennyt kehitys 2. Nykyisyys HISTORIA NYKYISYYS 3. Tulevaisuuden mahdollisuudet ja riskit

14 Tulevaisuuden ennusteet DATA 3 ANALYYSI ENNUSTEET DATA 1 DATA 2 DATA 6 DATA 5 DATA 4 DATA 7 DATA 8 HAVAINNOT HISTORIA NYKYISYYS TULEVAISUUS

15 ENNUSTEET TOIVOTUT TULEVAI- SUUDET Toivotun kehityksen edistäminen Skenaario 1 Skenaario 2 Skenaario 3 Skenaario n.. ANALYYSI EI- TOIVOTUT TULEVAI- SUUDET Mahdolliset tulevaisuudet MAHDOLLI- SUUDET Ei-toivotun kehityksen estäminen

16 Toimintaympäristöstä voidaan tunnistaa monia erilaisia muutosvoimia (Toivonen 2011; Toivonen & Viitanen 2015) 1. Globalisaatio 2. Toiminnan optimointi 3. Erilaistuminen 4. Teknologia mahdollistajana 5. Kaupungistuminen 6. Väestön ikääntyminen 7. Ympäristöpaine 8. Turvallisuus 9. Merkityshakuisuus

17 Globalisaatio

18 Globalisaatio Yritysten, pääomien, ihmisten sekä aatteiden ja toimintatapojen globaali liikkuminen Toimintojen globaali sijoittaminen Sijainnin optimointi Pelko yritysten ja työpaikkojen häviämisestä Globaali kilpailu halutuista sijoittujista. Suomen tulee tarjota globaalisti parhaat sijoittumisolosuhteet Kansainvälisiä toimijoita Suomeen Toimitiloja käyttävät yritykset ja sijoittajat: Tiukentuva kilpailu ja kaupankäynnin vilkastuminen Uudet toimintatavat Pakolaisvirrat. Toistaiseksi työperäinen maahanmuutto hyvin vähäistä.

19 Toiminnan optimointi

20 Toiminnan optimointi Paine optimoida kaikkia toimitiloissa tapahtuvia toimintoja ja vähentää toimitilakuluja. Tehostuminen Tilankäytön tehostuminen Erikoistuminen, verkottuminen, keskittyminen Toimijat ja alueet erikoistuvat Ulkoistaminen Tarve kumppaneihin Toiminnan keskittyminen Kiire ja aikapula Nopeuden ja tehokkuuden korostaminen Työvoiman jaksaminen

21 Erilaistuminen

22 Erilaistuminen Toimijoiden moninaistuminen Toimijat muistuttavat toisiaan yhä vähemmän Moninaistuville toimijoille yksilöllisiä ratkaisuja Halu erottautua Yksilöllisyyden tavoittelu Kilpailukeino Imagot Eriarvoistuminen- erilaistutaan tahtomatta Toimijoiden, rakennusten ja alueiden syrjäytyminen

23 Teknologia mahdollistajana

24 Teknologia mahdollistajana Toimintojen ja ympäristöjen teknistyminen Rakennusten ja rakennuksissa suoritettavien toimintojen teknistyminen Etätyö Kärsinyt aktiivisen tuen puutteesta. Kritisoitu sosiaalisuuden puutetta. Paljon positiivisia seurauksia ja kasvupotentiaalia Tilavaatimukset työnteolle muualla kuin työpaikalla Fyysisen sijainnin merkitys Sähköinen kauppa Kaupan vanhojen rakenteiden muutos ja logistiikan korostunut asema Huima kasvu, edelleen kasvupotentiaalia Fyysisyyden merkitys Tiedon määrän kasvu. Kuinka käsitellä ja suodattaa olennainen kiinteistömarkkinoiden kannalta

25 Kaupungistuminen

26 Kaupungistuminen Pääkaupunkiseudut houkuttelevat ihmisiä ja yrityksiä. Ruuhkautuminen Sisäinen hajaantuminen ja monikeskuksisuus Liikennejärjestelmän merkityksen kasvu Maan uudelleenkäyttö ja kaupunkirakenteen tiivistäminen.

27 Ikääntyminen

28 Ikääntyminen Ikääntyminen työelämässä Ikääntyneiden osuus väestöstä kasvaa ja elinikä pitenee Yli 65-vuotiaiden osuus väestöstä nousee 10 % vuosien välillä Yli 85-vuotiaiden osuus väestöstä nelinkertaistuu vuoteen 2040 mennessä (Tilastokeskus 2007) Pula työvoimasta Työurien pidentäminen ja jäljelle jäävien resurssien tehostaminen Korvaava työvoima Ikääntyvät kuluttajina Suuri, määrätietoinen, palveluita ja laatua arvostava kuluttajaryhmä, joilla on sekä aikaa että rahaa Esteettömyys

29 Turvallisuus

30 Turvallisuus Toimitilojen turvallisuus ja valvonta Terrorismi ja järjestäytynyt rikollisuus aiheuttavat tulevaisuudessa turvallisuudelle todellisen uhkatekijän (Gordon & Glenn 2006; Mannermaan 2004; Heinonen & Heinonen 2006; Peltonen 1993; Verfaillie & Vander Beken 2008). Järjestäytyneet rikollisryhmät kasvattavat jatkuvasti jäsenmääriään myös Suomessa ja kehittävät toimintaansa (Viitanen 2007). Julkiset tilat väkivallantekojen tapahtumapaikkoina Toiminnan luotettavuus Toimitilamarkkinoilla liikkuu paljon rahaa Julkisen sektorin ohjaus Haaste esim. sähköisessä kaupassa Suomen paikallinen ja globaali turvallisuusasema kilpailukeinona Venäjällä toimivat yritykset sijoittuvat mielellään Suomeen

31 Ympäristöarvojen korostuminen

32 Energian loppukäyttö noin 307 TWh % 38 % 16 % 17 % 4 % Rakennukset Teolllisuus Liikenne Muu Asumisen energiankulutus GWh 2011 Kasvihuonekaasupäästöt noin 78 MtCO2-ekv % 32 % 19 % 6% 84 % Lämmitys Kotitalouslaitteet

33

34 Ympäristöarvojen korostuminen Tiukentuvat määräykset Energiatodistukset Nollaenergiarakennukset Energiatehokkuutta ohjataan rakentamismääräyskokoelmalla, joka perustuu maankäyttö- ja rakennuslakiin. Käytön aikaisesta kulutuksesta ei määräyksiä. Vihreän kysyntä Tietoisuuden kasvu. Asenteet merkittävässä asemassa. Vapaaehtoiset toimet. Rakennusten ympäristösertifioinnit esim. LEED, BREEAM. Imagoetu ja kilpailukeino

35 Merkityshakuisuus

36 Merkityshakuisuus Ihmiset hakevat yhä enemmän merkitystä elämäänsä. Arvostetaan luontoa, hiljaisuutta ja rauhallista tahtia, Henkilökohtainen hyvinvointi ja terveellisyys Toisaalta halutaan voimakkaita elämyksiä (ns. extremekokemukset). Tämä heijastuu yritystoimintaan ja asunnon arvostamiseen Myös alueilla ja kiinteistöillä toivotaan olevan jokin tarina ja historia vrt. erottautuminen ja imagon korostaminen

37 Tulevaisuuden kiinteistömarkkinat monille muutosvoimille alttiina Kiinteistömarkkinoilla vaikuttavat pääosin samat muutosvoimat kuin ympäröivässä yhteiskunnassa muutoinkin. Olennaista on ymmärtää, minkälaisia erilaisia muutosvoimia ja - paineita toimitilamarkkinoihin ja sen toimijoihin kohdistuu ja miettiä, minkälaisia erilaisia vaikutuksia näillä seikoilla voi nimenomaan kiinteistömarkkinoiden tulevaan kehitykseen olla. Toimitilamarkkinoiden eri toimijat ovat erilaisten organisaatioiden nimissä toimiessaankin loppujen lopuksi vain ihmisiä. He ja heidän ajatusmaailmansa ja käytöksensä ovat muutosvoimille alttiina. Osa muutosvoimista on keskenään samansuuntaisia, osa ristiriitaisia, osa toisiaan hidastavia ja osa toisiaan vahvistavia. Osa muutosvoimista on helposti tunnistettavissa ja voimakkaita, osa vasta heräämässä olevia.