Opas asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeiden määritykseen

Transkriptio

1 Opas asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeiden määritykseen

2 Sisällys 1 JOHDANTO 3 2 KÄYTTÖVASTIKE Käyttövastikkeen määräytymislaskelman laatimisperiaatteet Käyttövastikkeella katettavat menot Hoito- ja ylläpitomenot Hoitomenot, joita ei tasata Hoitomenot, jotka tasataan Hankintojen kilpailutus Rahoitusmenot Aravalainat Korkotukilainat, ennen hyväksytyt Korkotukilainat, jälkeen hyväksytyt Ylimääräiset lainojen lyhennykset Osinko tai muu hyvitys Muut menot Tyhjistä asunnoista aiheutuvien rahoitus- ja hoitomenojen kattaminen Varautuminen tulevien vuosien menoihin Varautuminen perusparannus-, ylläpito- ja hoitokustannuksiin Varautuminen lain mukaisiin velvoitteisiin Varautuminen asumisoikeuksien lunastamiseen Varautuminen bullet-lainojen lyhennyksiin Varautumisiin kertyneiden varojen sijoittaminen Asuintalovaraus Vastikkeiden tasaaminen Jyvitys Vuokratut huoneistot 16 3 TIEDONANTOVELVOLLISUUS Yhteishallintolain mukainen tiedonantovelvollisuus Asumisoikeusyhdistyksen tiedonantovelvollisuus Käyttövastikelaskelma Jälkilaskelma Ali- ja ylijäämän käyttö 21 4 ARAN OHJAUS- JA VALVONTATEHTÄVÄT

3 1 JOHDANTO Asumisoikeusasuminen tuli mahdolliseksi asumisoikeusasunnoista annetun lain (650/1990, jäljempänä asumisoikeuslaki) voimaantulon jälkeen elokuun alussa vuonna Asumisoikeusyhdistyksistä säädetty laki (1072/1994) tuli voimaan Asumisoikeudella tarkoitetaan yksityishenkilölle luovutettua oikeutta hallita asumisoikeussopimuksen nojalla asuinhuoneistoa ja mahdollisesti muita tiloja talossa, jonka rakentamiseen on käytetty valtion tukemaa rahoitusta. Vuodesta 2003 asumisoikeusasuntoja on voitu toteuttaa myös vapaarahoitteisina. Puhekielessä asumisoikeus on usein lyhennetty muotoon aso. Asumisoikeusasuminen perustuu asumisoikeussopimukseen, jolla asumisoikeustalon omistaja luovuttaa rakennuksen tai sen osan, yleensä huoneiston, hallintaoikeuden asumisoikeuden haltijalle. Kun asumisoikeus perustetaan, asumisoikeuden saajan on maksettava asumisoikeusmaksu. Lisäksi asumisoikeuden haltijan on maksettava käyttövastiketta. Tässä oppaassa käsitellään ja ohjeistetaan käyttövastikkeen sisältöä ja määrittämistä sekä muita siihen liittyviä seikkoja. Opas koskee vain arava- tai korkotukilainalla rahoitetun asumisoikeustalon käyttövastiketta. Oppaan antaminen perustuu ARAn tehtävään ohjata ja valvoa käyttövastikkeiden omakustannusperiaatteen toteutumista. Opas käsittelee lakeja, jotka ovat velvoittavia ja ARAn suosituksia, jotka ohjaavat käytäntöjä. Oppaalla pyritään myös lisäämään asumisoikeuden haltijoiden tiedonsaantia. 3 3

4 2 KÄYTTÖVASTIKE Asumisoikeusjärjestelmän perustavoitteita on asumiskustannusten kohtuullisuus. Käyttövastikkeen määräytyminen omakustannusperiaatteen mukaan on tärkein keino varmistaa valtion tuen kohdentuminen asukkaalle. Omakustannusperiaatetta sovelletaan kaikissa käyttö- ja luovutusrajoitusten alaisissa arava- ja korkotukilainoitetuissa asumisoikeusasunnoissa. 1 Omakustannusperiaatteen mukaan asumisoikeuden haltijalta voidaan periä kohtuullista käyttövastiketta. Käyttövastikkeiden suuruuden tulee määräytyä niin, että vastiketuloilla voidaan kattaa yhteisöön kuuluvien asumisoikeusasuntojen ja niihin liittyvien tilojen rahoituksen ja ylläpidon edellyttämät, kohtuullisen taloudenhoidon mukaiset menot. 2 Käyttövastikkeen määräytymisperusteiden on lisäksi oltava sellaiset, että käyttövastikkeet jakautuvat huoneistojen kesken kohtuullisella tavalla. Käyttövastike voi määräytyä siten, että erilaisia menoeriä varten on eri maksuperuste kuten huoneiston pinta-ala tai veden, sähkön tai muun hyödykkeen todellinen kulutus tai käyttö. Omakustannusperiaatteen lisäksi käyttövastikkeiden suuruutta voidaan verrata vertailuvuokraan. Käyttövastike ei saa olla paikkakunnalla käyttöarvoltaan samanveroisista huoneistoista yleensä perittäviä vuokria korkeampi. Asumisoikeusasunnoilta vaadittava laatutaso on usein jonkin verran aravavuokraasuntoja korkeampi, sen sijaan asumisoikeustalojen saama valtion tuki on asumisoikeusasunnoissa pienempi kuin vuokra-asunnoissa. Vertailuvuokrataso ja omakustannusperiaate muodostavat yhdessä asumiskustannusten määräytymisen perustan asumisoikeusjärjestelmässä. Käyttövastikkeiden määräytymistä koskevat seuraavat säännökset: laki asumisoikeusasunnoista (650/1990, asumisoikeuslaki) laki vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta (604/2001, korkotukilaki) aravalaki (1189/1993) aravarajoituslaki (1190/1993) arava-asetus (1587/1993) Valtioneuvoston asetus vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta (666/2001, korkotukiasetus) ympäristöministeriön asetus asumisoikeussopimuksen kaavasta (794/2003) ympäristöministeriön asetus asumisoikeushakemuksen kaavasta (793/2003) laki yhteishallinnosta vuokrataloissa (649/1990, yhteishallintolaki) Valtioneuvoston päätös yleishyödyllisten asuntoyhteisöjen tuoton tuloutuksesta (1203/1999) Asumisoikeusyhdistysten käyttövastikkeiden määräytymistä koskevat edellä mainittujen säännösten lisäksi seuraavat säännökset: laki asumisoikeusyhdistyksistä (1072/1994, asumisoikeusyhdistyslaki) yhdistyslaki (503/1989) 1 Asumisoikeuslain 5 :n mukaisesti käyttö- ja luovutusrajoitukset jatkuvat myös sen jälkeen, 2 kun laina on maksettu takaisin. Asumisoikeuslaki

5 2.1 Käyttövastikkeen määräytymislaskelman laatimisperiaatteet Käyttövastikkeen määräytymislaskelma, lyhyesti käyttövastikelaskelma (talousarvio), on pohja käyttövastikkeiden suuruuden määrittelemiseksi. Käyttövastikelaskelma on arvio tulevan tilikauden tuotoista ja kuluista. Toisaalta käyttövastikelaskelma on valvonta- ja vertailuväline seurattaessa tilikauden aikaisia tuottoja ja menoja ja vertailtaessa niitä tilinpäätöksessä toteutuneisiin. Käyttövastikelaskelmat laaditaan talokohtaisesti ja yhteisöissä, joissa tasataan kustannukset usean talon kesken, vastikelaskelmat yhdistetään tasattavien kustannusten laskemiseksi. Lähtökohtaisesti jokainen asumisoikeustalo vastaa omista kustannuksistaan talon huoneistoista kerättävillä käyttövastikkeilla ja muilla tuloilla. Rakentamis- ja maapohjakustannuksista ym. kuluista muodostuva hankinta-arvo on käyttövastikkeen laskennan lähtöperuste. Edellä mainittu hankinta-arvo esitetään ARAn tekemässä osapäätöksessä. Käyttövastiketta voi periä pinta-alalle, jonka ARA on hyväksynyt päätöksessään korkotuetuksi pinta-alaksi. Jos päätöksessä on korkotuen piiriin kuulumattomia tiloja, niistä aiheutuvat kustannukset on katettava muilla tuloilla kuin asukkailta perittävillä vastikkeilla. Käyttövastikelaskelman laadinnan lähtökohtana ovat: edellisen tilikauden tilinpäätöksen luvut kuluvan tilikauden kirjanpidosta saadut luvut ennakkoilmoitukset tulevista kustannusten korotuksista luottolaitoksista ja Valtiokonttorilta saatavat ennakkotiedot tulevista lainan lyhennyksistä ja korkomenoista (rahoituskulut). Tulevan vuoden rahoitustarpeessa otetaan huomioon kustannusten korotukset toteutuneiden kustannusten lisäksi. Arviointia helpottavat edellisenä vuonna toteutuneet kulutus- ja yksikkötiedot (lämmitys, sähkö, vesi ym.) ja niiden hintojen muutokset. Käyttökorvauksina perittävä summa arvioidaan sen mukaan, miten paljon kyseisiä kustannuksia on toteutunut aiempina vuosina. 2.2 Käyttövastikkeella katettavat menot Käyttövastikkeella voidaan kattaa asumisoikeustalon omistajan menoja, jotka aiheutuvat: 3 1) kiinteistön ja asuntojen rakentamisesta, hankinnasta tai perusparantamisesta (ei koske tulevia, mahdollisesti lainoitettavia kohteita); 2) kiinteistön, rakennusten ja asuntojen ylläpidosta ja hoidosta; 3) kohtuullisesta varautumisesta perusparannuksiin ja ylläpito- ja hoitokustannuksiin; 4) asumisoikeustalojen hallinnoinnista; 5) asumisoikeustalon omistajalle lain mukaan kuuluvista velvoitteista, jotka eivät johdu siitä, että omistaja olisi toiminut lainvastaisesti; 6) varautumisesta lain mukaan kuuluviin velvoitteisiin, jotka eivät johdu siitä, että omistaja olisi toiminut lainvastaisesti; 7) asumisoikeustalon tai omistavan yhtiön osakkeen luovutushinnassa huomioon otettavalle omalle pääomalle maksettavasta korosta, joka ei saa ylittää asumisoikeuslaki 16 a 5 5

6 päivän mukaan lasketun 12 kuukauden euriboria enempää kuin viidellä prosenttiyksiköllä, jollei muusta laista muuta johdu (ei koske asumisoikeusyhdistyksiä) 8) osingosta tai hyvityksestä, joka maksetaan osakkeenomistajalle tai muulle asumisoikeustalon omistamalle yhteisölle tämän tekemästä omapääomaehtoisesta sijoituksesta (ei koske asumisoikeusyhdistyksiä) 9) muusta vastaavasta hyväksyttävästä syystä. Asumisoikeusyhdistyksessä käyttövastike jakautuu: 4 1) asukaskokouksessa päätettävään vastikkeeseen, jolla katetaan asukashallinnon tehtävistä aiheutuvat menot (esim. kiinteistöjen ja rakennusten ylläpito- ja hoito sekä niiden tasoa kohottavat perusparannukset ja uudistukset); sekä 2) yhdistyksen kokouksessa päätettävään vastikkeeseen, jolla katetaan yhdistyksen muut asumisoikeusasunnoista annetun lain mukaiset menot (esim. rakentamisesta aiheutuneet pääomamenot ja keskushallinnon menot). Käyttövastiketta voidaan tasata ja käyttää saman omistajan omistamien asumisoikeusasuntojen menojen kattamiseen. Hoitomenoja, joihin asukas voi omalla toiminnallaan vaikuttaa, ei kuitenkaan saa tasata eri asumisoikeustalojen kesken. Tasaamisen tavoitteena on, että käyttövastikkeet ovat oikeudenmukaiset ja vastaavat asuntojen käyttöarvoa (ks. vastikkeiden tasaaminen, luku 2.10). Asukkaiden maksamat vesimaksut ovat tuotoissa ja vesimaksukustannukset ovat täysimääräisenä kuluissa. Käyttövastikelaskelmassa vesimaksukuluja vähentää siten asukkailta perityt vesimaksut. Myös muut käyttökorvaukset vähentävät asukkailta perittävän vastikkeen määrää. Kustannuksia, jotka aiheutuvat asukkaan palvelutarpeista, ei saa sisällyttää käyttövastikkeeseen, vaan niistä aiheutuvat kustannukset on katettava palvelumaksuilla. Palvelumaksut ovat erillisiä vapaaehtoisia maksuja ja ne perustuvat yleensä palvelusopimuksiin. Uusien kohteiden suunnittelu- ja kehittämiskustannuksia ei myöskään saa sisällyttää asukkailta perittäviin vastikkeisiin, vaan ne sisältyvät vasta uuden kohteen rakentamiskustannuksiin. Sellaisia suunnittelu- ja kehittämiskustannuksia, jotka eivät johda uuden kohteen rakentamiseen, ei saa kattaa käyttövastikkeilla, vaan ne ovat rakentajan vastuulla. Tässä oppaassa käyttövastikkeilla katettavat menot on jaoteltu seuraavasti: hoito- ja ylläpitomenot, rahoitusmenot, osinko tai muu hyvitys, muut menot, tyhjät asunnot ja varaukset. Lisäksi käsitellään tasausta ja jyvitystä sekä asuntojen vuokrausta. 2.3 Hoito- ja ylläpitomenot Käyttövastikkeella katetaan kohtuulliset hoito- ja ylläpitomenot. Näitä menoja ovat esimerkiksi kiinteistösähkö-, lämmitysenergia- ja vesimaksut, kunnossapito- ja vuosikorjaus- sekä hallinto- ja kiinteistönhoitopalvelukulut. 4 asumisoikeusyhdistyslaki

7 2.3.1 Hoitomenot, joita ei tasata Tasata ei saa hoitomenoja, joihin asumisoikeusasukas voi omalla toiminnallaan vaikuttaa. Tällaisia ei-tasattavia hoitomenoja ovat mm. lämmitys-, sähkö-, vesi-, huoltoja muut ylläpitokulut sekä vuosikorjaukset, jotka eivät muodostu kohtuuttomiksi yksittäiselle kiinteistölle. Kumulatiivisesti (vuodesta 2011 alkaen) kertynyt ali- tai ylijäämä, joka on jäänyt toteutuneiden käyttövastiketulojen ja ei-tasattavien hoitomenojen erotukseksi, on otettava huomioon asukkaiden tulevissa vastikkeissa. Ei-tasattavista kertynyt ali- tai ylijäämä on siirrettävä asukkaiden tuleviin vastikkeisiin kohdekohtaisesti. Yhteisö voi sopia myös asukkaiden kanssa ylijäämän käytöstä johonkin tulevaan hankintaan, mutta tällainen menettely on mahdollista ainoastaan silloin, kun hankinta hyödyttää kaikkia asukkaita tasapuolisesti. Menoerät, joita ei tasata, on käsiteltävä asukkaiden kokouksessa tai asukastoimikunnassa ja annettava tiedoksi asumisoikeuden haltijoille. Kertynyt ali- tai ylijäämä siirretään asukkaiden vastikkeisiin noin 3 5 vuoden aikajaksossa, jotta vastikkeen kehitys pysyy mahdollisimman tasaisena Hoitomenot, jotka tasataan Tasata voidaan hoitomenoja, jotka ovat kaikille taloille yhteisiä. Näitä menoja ovat esimerkiksi tontin vuokra, kiinteistövero, hallinnon ja markkinoinnin yleiskulut ja vakuutukset. Tasattaviin hoitomenoihin voidaan sisällyttää vuosikorjausmenoja, jotka voisivat ilman tasausta nostaa kohtuuttomasti yksittäisen kohteen käyttövastikkeita. Tällaisiin korjauksiin ei varauduta ennakolta erillisellä korjausvarauksella. Kumulatiivinen ali- tai ylijäämä, joka kertyy toteutuneiden käyttövastiketulojen ja tasattavien hoitomenojen erotuksena, huomioidaan asukkaiden tulevissa vastikkeissa. Ali- tai ylijäämä voidaan huomioida yhteisötasolla, mikä tarkoittaa sitä, että ali- ja ylijäämä voidaan tasata eri kohteiden kesken. 2.4 Hankintojen kilpailutus Merkittävimmät omistajan hankkimat palvelut on toimittajatahosta riippumatta kilpailutettava. 5 Näitä palveluja ovat esimerkiksi isännöinti-, hallinto-, huolto- ja muut kiinteistönhoitopalvelut sekä kunnossapitotyöt. Jos hankinnan arvo ilman arvonlisäveroa ylittää hankintalain kansallisen kynnysarvon, 6 on se kilpailutettava, jollei pakottavista kiireellisistä syistä tai muusta laista muuta johdu. Hankintaa ei saa jakaa eriin, osittaa tai käyttää poikkeuksellisia laskentamenetelmiä, jotta vältetään kilpailutus. Jos asumisoikeustalon omistaja on julkisista hankinnoista annetussa laissa tarkoitettu hankintayksikkö, säädetään sen velvollisuudesta kilpailuttaa palvelut julkisista hankinnoista annetussa laissa. 5 asumisoikeuslaki 16 c 6 laki julkisista hankinnoista (384/2007, hankintalaki)

8 Asukkailla on oikeus tehdä esityksiä hankintojen kilpailuttamisesta ja osallistua kilpailuttamiseen talokohtaisesti asukastoimikunnan kautta ja yhteisökohtaisesti yhteistyöelimen kautta. 7 Asumisoikeusyhdistyksissä ainoastaan asumisoikeuden haltijoilla on äänioikeus maksuvelvollisuuteen liittyvissä tai siihen vaikuttavissa asioissa, joten asumisoikeuden haltijat on otettava mukaan kilpailutuksen toteutukseen. Hankinnoissa on suositeltavaa hyödyntää olemassa olevia markkinoita. Euroopan unionissa sovelletaan kilpailuttamisessa syrjimättömyyden, yhdenvertaisuuden, avoimuuden ja suhteellisuuden periaatteita, joita yhteisöjen on syytä noudattaa hankintamenettelyn kaikissa vaiheissa. Yhteisö julkaisee hankintailmoitukset tarjouspyyntöasiakirjoineen sähköisessä tietokannassa HILMASSA tai noudattaa muuta luonteeltaan avointa hankintamenettelyä. Kilpailutus on uusittava vähintään neljän vuoden välein ja kilpailutuksessa on huomioitava erityisesti se, että konsernin ulkopuolisia ja samaan konserniin kuuluvia yhteisöjä kohdellaan yhdenvertaisesti. 2.5 Rahoitusmenot Käyttövastikkeeseen voidaan hyväksyä rahoitusmenot, jotka ovat syntyneet kyseisen asumisoikeustalon rakentamisesta tai hankinnasta ja perusparantamisesta johtuvista kustannuksista. Näitä rahoitusmenoja ovat arava- ja korkotukilainojen lyhennykset ja korot. ARAn tekemästä osapäätöksestä tai siihen liittyvästä kustannusten tarkistuspäätöksestä ilmenevät kustannukset, joita kyseinen kohde voi käyttää rahoitusmenojen perustana. Lisärakentamisesta ja lisäalueen hankkimisesta aiheutuneet rahoitusmenot voidaan myös sisällyttää käyttövastikkeeseen. Varautuminen usean vuoden välein erääntyviin korkotukilainojen ja bullet-lainojen lyhennyksiin on käsiteltävä erikseen (ks. varautuminen bullet-lainojen lyhennyksiin ). Laskennallisia eriä kuten poistoja ei sisällytetä käyttövastikelaskelmaan, koska vastikkeenmääritys perustuu puhtaasti rahavirtoihin. Vastikelaskelmassa otetaan huomioon poistojen sijaan lainojen lyhennykset. Kumulatiivinen ali- tai ylijäämä, joka kertyy rahoitusmenoihin kerättyjen vastikkeiden ja toteutuneiden rahoitusmenojen erotuksena, siirretään asukkaiden tuleviin vastikkeisiin. Ali- tai ylijäämä voidaan siirtää yhteisötasolla, mikä tarkoittaa sitä, että yhteisö voi tasata ali- tai ylijäämän eri kohteiden kesken Aravalainat Aravalainojen ehdot määräytyvät niiden säännösten mukaan, jotka ovat olleet voimassa lainoja myönnettäessä. Lyhennykset ja korko peritään vuosimaksuina tai arava-asetuksessa säädetyn taulukon mukaisesti. Aravalainan laina-aika on enintään 45 vuotta. 7 asumisoikeuslaki 16 c, yhteishallintolaki

9 Käyttövastikkeessa huomioidaan Valtiokonttorin vuosittain aso-yhteisölle ilmoittamat lyhennykset ja korot. Jos aravalainoja on maksettu ennenaikaisesti pois ja tilalle on otettu muuta lainaa, lainan rahoitusmenot eivät saa olla suuremmat, mitä olisivat alkuperäiset aravalainan rahoitusmenot. Lainojen konvertoinnilla ei saa olla käyttövastikkeita korottavaa vaikutusta Korkotukilainat, ennen hyväksytyt Asumisoikeusyhteisöille on vuosina hyväksytty asumisoikeustalojen hankintaan korkotukilainoja, joiden lyhennyksistä yhteisö on voinut sopia vapaasti lainanantajapankin kanssa. Lyhennykset on voitu sopia jopa siten, että lainat erääntyvät kerralla kokonaan maksettavaksi (ns. bullet-laina). Käyttövastikkeen suuruuden pitää sovitusta lyhennysehdosta riippumatta olla kuitenkin aina kohtuullinen. Edellä mainittujen lainojen lyhennyksiin saa kerätä etukäteen varoja käyttövastikkeissa. Tähän tarkoitukseen kerättyjen varojen määrästä ja käytöstä on annettava selvitys jälkilaskelmassa (ks. varautuminen bullet-lainojen lyhennyksiin ) Korkotukilainat, jälkeen hyväksytyt Vuoden 2002 alusta alkaen hyväksyttyjen korkotukilainojen lyhennykset määräytyvät vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun valtioneuvoston asetuksen mukaisesti. Näiden korkotukilainojen lyhennykset lasketaan lainan alkuperäisestä pääomasta ja laina-aika on 35 vuotta. Lainan lyhennykset suurenevat laina-ajan loppua kohden, koska lyhennysprosentti nousee viiden vuoden välein ja lyhennys lasketaan alkuperäisestä pääomasta. Alla olevassa taulukossa nro 1 asia on esitetty esimerkin avulla: Taulukko 1. Esimerkki asetuksen mukaisista korkotukilainan lyhennyksistä: Vuodet Lyhennys lainan alkuperäisestä pääomasta, yht/5v Lyhennys % / vuosi Lyhennys /vuosi (pääoma ) 1 5 3,00 % 0,60 % 8 100, ,00 % 1,00 % , ,00 % 1,40 % , ,50 % 2,10 % , ,50 % 3,50 % , ,50 % 5,70 % , ,50 % 5,70 % ,00 ARAn verkkosivuilla on laskuri ( > Uudistuotannon lainoitus > Asumisoikeustalon rakentamisen korkotukilainalaskuri), jonka avulla voi laskea vuosittaiset rahoitusmenot Ylimääräiset lainojen lyhennykset Lainansaaja ja lainanmyöntäjä voivat sopia, että korkotukilainaa lyhennetään enemmän kuin pykälässä säädetään, jos korkotukilainasta maksettava korko on hyvin alhainen tai muusta vastaavasta syystä eivätkä asumismenot silti nouse kohtuuttomasti. 8 Myös aravalainan saajalla on oikeus suorittaa lainasta enemmän kuin säädetty vuosimaksun 8 korkotukiasetus 9 9 9

10 erä tai lyhennys ovat. 9 Ylimääräinen suoritus ei vaikuta vuokra-aravalainan vuosimaksun tarkistamiseen. Käyttövastikelaskelman rahoituskuluissa on esitettävä ylimääräiseen lainojen lyhennyksiin kerättävä lyhennyksen osuus. Lyhennykset on myös maksettava sen suuruisena, mitä vastikkeissa on kertynyt varoja ylimääräisiin lainojen lyhennyksiin. Yhteisö tekee ylimääräisiä lainan lyhennyksiä silloin, kun lainojen korot ovat alhaisia ja käyttövastike pysyy silti kohtuullisena. 2.6 Osinko tai muu hyvitys Käyttövastikkeeseen voidaan sisällyttää osinko tai muu hyvitys summalle, jonka omistaja on sijoittanut yhteisöön. Sijoitus on voitu tehdä omana pääomana (osakepääoma) tai sijoitus voi olla myös muu omaan pääomaan rinnastettava erä. Tämä koskee osakeyhtiömuotoisia asumisoikeusyhteisöjä. Osingon tai muun hyvityksen määrä voi olla enintään 8 % laskentaperusteesta. 10 Laskentaperusteeseen 11 luetaan ne varat, jotka omistaja on tosiasiallisesti itse sijoittanut yhteisöön. Käyttövastikkeeseen voidaan sisällyttää myös korkoa pääomalle, jonka omistaja on sijoittanut rakennuksen rahoittamista varten. Tämä on kuitenkin harvinaista, koska rakennuksen hankinnan rahoitus on yleensä katettu kokonaisuudessaan asumisoikeusmaksuilla (15 %) ja arava- tai korkotukilainalla (85 %). Tämä omanpääoman sijoitus otetaan huomioon myös osakkeen tai asumisoikeustalon luovutushinnassa. 2.7 Muut menot Laissa on säädetty omistajalle erinäisiä velvoitteita kuten esimerkiksi verot ja muut julkisoikeudelliset maksut. Näistä aiheutuvat kustannukset saa sisällyttää vastikkeeseen. 2.8 Tyhjistä asunnoista aiheutuvien rahoitus- ja hoitomenojen kattaminen Yhteisöjen on toimittava aktiivisesti estääkseen asuntojen tyhjäkäynnin. Jos tyhjäkäyntiä on, tyhjien asuntojen saamatta jääneet käyttövastikkeet olisi hyvä tasata kaikkien kohteiden kesken. 12 Käyttövastikelaskelmassa käyttövastikkeet määritellään 100 %:n käyttöasteelle. Vastikelaskelmassa tyhjäkäyntiin varautumisen määrä perustuu edellisen vuosien toteutumaan ja arvioituun tyhjäkäyttöön. 9 arava-asetus aravalaki 15 a, laki vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalojen korkotuesta ks. lisätietoja laskentaperusteesta Valtioneuvoston päätöksestä yleishyödyllisten asuntoyhteisöjen tuoton tuloutuksesta 12 hallituksen esitys (HE 120/2010) 10 10

11 2.9 Varautuminen tulevien vuosien menoihin Käyttövastikkeessa voidaan kerätä varoja etukäteen tulevien vuosien perusparannus-, ylläpito- ja hoitokustannuksiin muihin lain mukaisiin velvoitteisiin: o asumisoikeuksien (maksujen) lunastamiset o usean vuoden välein erääntyvät korkotukilainan lyhennykset o korkotukibullet-lainojen lyhennykset. Kerättävien varojen on pääsääntöisesti perustuttava todellisiin erääntyviin kustannuksiin vastaavalla tavalla kuin hoito- ja rahoitusmenojen. Tuleviin velvoitteisiin kerättyjä varoja voidaan käyttää yhteisön sisällä olevien kohteiden tarpeen mukaan. Varojen ei siten tarvitse kohdistua suoraan kyseisen kohteen tuleviin kustannuksiin. Käyttövastikelaskelmassa on esitettävä, miten paljon varautumisiin kerätään varoja ja miten paljon varoja tullaan käyttämään. Jälkilaskelmassa on esitettävä, miten paljon varautumisiin on kertynyt vastikkeissa varoja ja miten paljon niitä on käytetty. Kelan ilmoituksen mukaan Kela huomioi yleisessä asumistuessa asumismenoksi asumisoikeusasunnon käyttövastikkeen, joka rinnastetaan vuokraasunnon vuokraksi. 13 Jos erilaisiin varautumisiin liittyvät vastikkeet ovat osa kuukausittain perittävää käyttövastiketta, ne huomioidaan Kelan mukaan asumismenoiksi. Jos käyttövastikkeen lisäksi peritään jotain erillistä vastiketta, sitä ei hyväksytä asumismenoksi. Tuleviin velvoitteisiin varautuminen esitetään riittävän eritellysti kunkin kohteen osalta joko käyttövastikelaskelmassa tai erillisellä erittelyllä. Erillisiä erittelyjä ovat esimerkiksi pitkän tähtäimen korjaussuunnitelma ja pitkän tähtäimen rahoitussuunnitelma. Erittelystä ilmenee, mitä ja kuinka suuria tulevat velvoitteet ovat, kuinka paljon kuhunkin velvoitteeseen varoja kerätään ja milloin velvoite erääntyy Varautuminen perusparannus-, ylläpito- ja hoitokustannuksiin Kiinteistön perusparannuksiin-, ja ylläpito- ja hoitokustannuksiin voidaan varautua keräämällä niitä varten etukäteen varoja käyttövastikkeissa. Perusparannuksiin ja suurehkoihin korjauksiin varautumisen on perustuttava etukäteen laadittuihin pitkän tähtäimen suunnitelmiin (PTS), jotka on käsitelty asumisoikeuden haltijoiden kanssa asukkaiden kokouksessa tai asukastoimikunnassa. 14 Varautua voi myös korjauksiin, joita toteutetaan tietyn aikavälin kuluessa ja joiden rahoittaminen kerralla nostaisi käyttövastiketta kohtuuttomasti. Nämä toimenpiteet ovat laajoja koko kiinteistöä koskevia suurehkoja korjauksia tai perusparannuksia. Menoihin varautumalla voidaan vaikuttaa siihen, että käyttövastikkeiden kehitys on tasaista eikä korjaus tai perusparannus toteutuessaan aiheuta merkittävää käyttövastikkeen nousua. 13 laki yleisestä asumistuesta (938/2014) 7 3 mom 14 hallituksen esitys Eduskunnalle laiksi asumisoikeusasunnoista annetun lain muuttamisesta (HE 120/2010) 11 11

12 PTS-suunnitelmat perustuvat eri asiantuntijoiden laatimiin kuntoarvioihin, joissa esitetään tulevien korjausten laadun ja ajallisen kohdistamisen lisäksi arviot korjauskustannuksista. Varautumiseen kerättävää määrää on rajoitettu alkaen. 15 Käyttövastikkeissa saa periä tuleviin perusparannus-, ylläpito- ja hoitokustannuksiin varautumista varten enintään 1 /asm 2 /kk, jos talon tai asunnon rahoittamiseksi myönnetyn lainan hyväksymisestä korkotukilainaksi on kulunut enintään 20 vuotta. Muussa tapauksessa enimmäismäärä on 2 /asm 2 /kk. Erityisestä syystä ARA voi myöntää hakemuksesta lainansaajalle luvan poiketa varautumiselle säädettävistä enimmäismääristä. Yhteisöt voivat halutessaan muuttaa vastikkeissa varautumisen enimmäismäärän kuukausitasolla tai vaihtoehtoisesti vuoden vaihteessa Varautuminen lain mukaisiin velvoitteisiin Varautua voidaan omistajalle lain mukaan kuuluviin velvoitteisiin, jotka eivät johdu siitä, että omistaja olisi toiminut lainvastaisesti. 16 Näitä velvoitteita ovat esimerkiksi asumisoikeuksien lunastamiset, usean vuoden välein erääntyvät lainojen lyhennykset ja ns. bullet-lainojen lyhennykset Varautuminen asumisoikeuksien lunastamiseen Asumisoikeustalon omistajan on lunastettava asumisoikeusasukkaalta asumisoikeus kolmen kuukauden kuluessa siitä, kun asukas on tehnyt omistajalle ilmoituksen asumisoikeudesta luopumisesta. 17 Asumisoikeustalon omistajan on huolehdittava siitä, että asumisoikeuksien lunastamiseen on käytettävissä joko rahastoituina tai muuten kerättynä varoja. Käyttövastikkeissa lunastuksiin voidaan kerätä etukäteen varoja sen suuruinen määrä, joka vastaa budjettivuoden ja sitä seuraavan vuoden todennäköisiä lunastuksia. Lunastuksilla tässä tarkoitetaan niitä asumisoikeushuoneistoja, joita yhtiö ei ole saanut edelleen myytyä asumisoikeuden haltijalle, vaan asunnot ovat jääneet yhtiölle. Asumisoikeusyhdistyksillä on velvollisuus kuulua asumisoikeusyhdistysten lunastustakuurahastoon. 18 Muullakin asumisoikeustalon omistavalla yhteisöllä on oikeus liittyä rahaston jäseneksi. Koska turvautuminen lunastustakuurahaston apuun voi tulla kysymykseen vain poikkeuksellisesti, on yhdistysten varauduttava asumisoikeuksien tavanmukaiseen lunastamiseen myös muulla tavoin, esimerkiksi keräämällä etukäteen varoja asumisoikeusoikeuksien lunastamisiin. Lunastustakuurahastomaksun suuruuden vahvistavat vuosittain valtuutetut ja sen määräytymisperusteen on oltava sama kaikille jäsenille. Asumisoikeusyhdistyslain 15 Valtioneuvoston asetus (8/2016) asumisoikeuslaki 16 a 17 asumisoikeuslaki 26 a 18 asumisoikeusyhdistyslaki

13 mukaan rahastomaksun on oltava vähintään viisi prosenttia sille vuosittain maksetuista uusista asumisoikeusmaksuista. Rahastomaksu kannetaan kultakin asumisoikeusasunnolta vain yhden kerran. Lunastustakuurahaston varoista voidaan osoittaa varoja rahaston jäsenelle asumisoikeuksien lunastamista varten ainoastaan siinä tapauksessa, jos jäsenelle esitetyistä lunastamisvaatimuksista suoriutuminen aiheuttaisi sille kohtuuttoman ankaran maksurasituksen Varautuminen bullet-lainojen lyhennyksiin Yhteisöllä on mahdollisuus lyhentää korkotukilainojen lyhennykset yhdessä erässä viiden vuoden välein. Näiden lainojen lyhennyksiin yhteisön on kerättävä ennakkoon varoja vastikkeissa. Yhteisöllä voi olla myös vuoden 1997 loppuun asti hyväksyttyjä korkotukilainoja, joiden laina-aika on ollut vapaasti sovittavissa pankin kanssa. Lainojen lyhennykset voivat siten erääntyä esimerkiksi yhdessä erässä 20 vuoden kuluttua. Edellä mainittujen niin sanottujen bullet-lainojen lyhennyksiin on yhteisön kerättävä etukäteen varoja käyttövastikkeissa. Viiden vuoden välein erääntyvät lainojen lyhennykset ja bullet-lainojen lyhennykset esitetään asukkaille esim. pitkän tähtäimen rahoitussuunnitelman muodossa Varautumisiin kertyneiden varojen sijoittaminen Jotta ARA voi myöntää asumisoikeusyhteisölle korkotukilainoja, pitää sen olla yleishyödylliseksi nimetty yhteisö. 19 Tästä seuraa se, että yhteisön on toiminnassaan noudatettava korkotukilain ja aravalain yleishyödylliselle toiminnalle asetettuja määräyksiä. Yleishyödyllisen yhteisön toimialana on rakennuttaa ja hankkia vuokra- ja asumisoikeusasuntoja ja joko vuokrata tai tarjota niitä asumisoikeuskäyttöön. Yhteisö ei saa ottaa muita kuin edellä mainittuun toimintaan liittyviä riskejä. Yhteisö ei myöskään saa antaa lainaa ja vakuutta muulle kuin samaan konserniin kuuluvalle yleishyödylliselle tai käyttö- ja luovutusrajoitusten alaisia asuntoja omistavalle yhtiölle. Lisäksi talon omistaja ei saa antaa rahalainaa omistajayhteisönsä tai -säätiönsä osakkaalle tai jäsenelle, hallituksen, johtokunnan tai yhteisön tai säätiön vastaavan päätösvaltaisen toimielimen, asukastoimikunnan tai vastaavan jäsenelle, isännöitsijälle, tilintarkastajalle tai valvojalle tai sille, joka on johonkuhun näistä tilintarkastuslain 4 luvun 7 :n 1 momentin 6 kohdassa tarkoitetussa suhteessa. Sama koskee vakuuden antamista velasta. 20 Asumisoikeusyhteisöön kertyneitä varoja voi väliaikaisesti sijoittaa turvaavalla ja tuloa tuottavalla tavalla. Kertyneitä varoja voisi sijoittaa yhteisön rajatun toimialan ja yleishyödyllisyyden edellytysten mukaisesti asumisoikeusasuntoja rakennettaessa esimerkiksi tonttien ostamiseen ja muuhun rakentamisaikaiseen väliaikaisrahoitukseen. Asukkaiden vastikkeissa kertyneitä varoja ei kuitenkaan saa käyttää asumisoikeustalojen uudistuotannon tai hankinnan omarahoitusosuuden kattamiseen pysyvästi. 19 korkotukilaki asumisoikeuslaki 51 f 13 13

14 Varautumisista lainatut varat on palautettava alkuperäiseen tarkoitukseen heti, kun korkotukilaina on nostettu. Tarkempia tietoja yhteisön toiminnan riskeistä ja varojen sijoittamisesta löytyy ARAn julkaisemasta ohjeesta (dnro 20408/651/14). Ohje on saatavilla ARAn verkkosivuilla > Ohjaus- ja valvonta > Omistajayhteisöjen ohjaus ja valvonta > Ohje yhteisön toiminnan riskeistä ja varojen sijoittamisesta Asuintalovaraus Asuintalovaraus on tilinpäätöksessä tehtävä verotuksellinen siirto, jota voi vuosittain purkaa ja muodostaa uutta. 21 Varautumisiin kertyneistä varoista kertyy yhteisölle ylijäämää, jonka veronalaiset yhteisöt voivat tilinpäätöksessä kirjata asuintalovarauksen lisäyksenä, jolloin varautumisesta ei aiheudu verotettavaa tuloa ja verojen maksua. Yhteisöjen tilinpäätöksessä esittämä asuintalovarauksen määrä harvoin vastaa varautumisiin kerättyä määrää jälkilaskelmassa esimerkiksi siksi, että kerättyjä varoja on voitu käyttää asianomaiseen tarkoitukseen asuntalovarausta purkamatta. Tulevia velvoitteita varten kerätyistä vastikkeista eli varautumisista ei pidä käyttää käyttövastikelaskelmassa nimitystä asuintalovaraus eikä asuintalovarauksen muodostamista ja purkamista sisällytetä kohteiden vastikelaskelmaan, vaan asuintalovarauksen muodostaminen ja purkaminen käsitellään tilinpäätöksessä yhtiötasolla ainoastaan yhtiön verotukseen vaikuttavana kirjauksena Vastikkeiden tasaaminen Omistajan on annettava tiedot asukkaille (asukkaiden kokous, asukastoimikunta) tasaamisen perusteista ja tasauksen vaikutuksesta käyttövastikkeeseen. 22 Tasaamisella tarkoitetaan sitä, että asumisoikeusasunnosta perittävää käyttövastiketta voidaan käyttää sekä sen asumisoikeustalon, jossa asunto sijaitsee, että saman omistajan muiden asumisoikeustalojen menojen kattamiseen. Suurehkot menoerät kuten lainojen lyhennykset, korot ja korjaus- ja perusparannuskustannukset jaetaan siten usean talon kesken. Tasaamisen tavoitteena on: käyttövastikkeiden oikeudenmukaisuus eri taloissa asuvien asukkaiden kesken käyttövastikkeiden kohtuullisuus ja tasainen kehitys käyttövastikkeet vastaavat mahdollisimman hyvin asuntojen käyttöarvoa yhteisö kykenee suoriutumaan kaikista sille lain mukaan kuuluvista velvoitteista. Hoitomenoja, joihin asukas itse voi omalla toiminnallaan vaikuttaa, ei kuitenkaan saa tasata. Arava- tai korkotukilainoitettujen talojen käyttövastikkeita ei saa tasata miltään osin vapaarahoitteisten asumisoikeustalojen käyttövastikkeiden kanssa. Laissa ei ole säännöksiä siitä, miten tasaus on tehtävä. Tasaus voidaan tehdä esimerkiksi pinta-alan mukaan tai pisteyttämällä kohteet käyttöarvon mukaan, jolloin tasauksessa huomioidaan esimerkiksi talon ikä, sijainti ja laatutaso. Käyttöarvon avulla talo arvotetaan suhteessa saman tasausryhmän muihin taloihin. Käyttöarvo voi muuttua esim. laatutasoa nostavalla remontilla. Käyttöarvon mukaista kulujen tasausta 21 laki asuintalovarauksesta verotuksessa (846/1986) 22 asumisoikeuslaki 16 d 14 14

15 varten on laadittu tasausmalli-laskuri, joka löytyy ARAn verkkosivuilta > Ohjaus- ja valvonta > ARA-asuntokannan ohjaus- ja valvonta > Asumisoikeusasunnot > Käyttövastike > Käyttöarvon mukainen tasausmalli. Laskuri laskee kullekin kohteelle pistearvon, kohteen prosenttiosuuden kustannuksista sekä kohteen osuuden yhteiskustannuksista. Tasauksen perusteet selvitetään asukkaille erillisellä käyttövastikelaskelmaan liitettävällä selvityksellä. Sanallisen selvityksen lisäksi esitetään asukkaille konkreettinen laskuesimerkki. Alla on esimerkki pinta-alan mukaisesta tasauksesta (taulukko 2) ja tasauksen esittämisestä. Taulukko 2. Kohteen osuus yhtiön kuluista ja kohteen saama hyöty tasattaessa kulut pinta-alan mukaan /m 2 /kk pinta-ala, m 2 Tasattavat hoitomenot, yhtiö Kohteen arvioidut todelliset hoitomenot Kohteen osuus tasatuista hoitomenoista pintaalan mukaan ,00 2, , ,00 3, , ,93 2, ,50 Tasaus, erotus ,07-0, ,50 Esimerkissä talokohtaisiin menoihin on arvioitu edellisen vuoden toteutuman perusteella kohteen tulevan vuoden hoitomenot Kun talokohtaiset vastikelaskelmat lasketaan yhteen, saadaan koko yhteisön tasattavat hoitomenot Koko yhteisön menoista lasketaan kohteen osuus menoista ( / ,10 m 2 * 1 666,50 m 2 = ,93 ). Lisäksi laskelmassa esitetään erotus, miten paljon kohteen todelliset arvioidut ja tasatut menot eroavat toisistaan eli miten paljon kohde joutuu maksamaan muiden kuluja tai vastaavasti saa muilta kohteilta hyvitystä omiin kuluihin. Esimerkkitapauksessa talo hyötyy tasauksesta ,07 /vuodessa eli 0,93 /m 2 /kk. Kohteen muilta saama summa tai muille kohteille maksama summa on syytä esittää jälkilaskelmassa Jyvitys Asumisoikeuslaissa ei ole säännöstä jyvitysmenettelystä tai sen käyttöönotosta. Käyttövastikkeen määräytymisperusteiden on oltava sellaiset, että käyttövastikkeet jakautuvat talossa olevien huoneistojen kesken kohtuullisella tavalla. Jyvityksessä pienten huoneistojen laskennallinen pinta-ala suurenee ja isojen huoneistojen laskennallinen pinta-ala pienenee. Talon jyvitetty kokonaispintaala yhteensä kuitenkin vastaa todellisessa asuinkäytössä olevaa kokonaispinta-alaa yhteensä. Syynä pinta-alojen jyvittämiseen yleensä ovat pienten asuntojen suuremmat rakennuskustannukset verrattuna isompiin asuntoihin. Muita jyvitykseen vaikuttavia tekijöitä voivat olla rakennuskustannusten lisäksi mm. huoneistotyyppi ja asunnon 15 15

16 sijainti rakennuksessa. Jyvityksen tarkoituksena on jakaa talon rakennus- ja hoitokulut yksittäisille huoneistoille mahdollisimman oikeudenmukaisella tavalla. Asumisoikeusyhteisön omistaja ei saa yksipuolisesti muuttaa tai ottaa käyttöön jyvityskäytäntöä. Jyvityksen muutoksesta ja käyttövastikkeen määräytymisen perusteista on sovittava asumisoikeuden haltijoiden kanssa yhteishallintolain mukaisella menettelyllä. Jyvityksestä ja sen muutoksesta pitää sopia myös talon omistajan ja asumisoikeuden haltijan välillä tehtävässä asumisoikeussopimuksessa Vuokratut huoneistot Asumisoikeusasuntoja on ensisijaisesti käytettävä asumisoikeuden haltijoiden asuntoina. 23 Toissijaisesti asuntoja voi vuokrata. Vuokrattuna olevien asuntojen vuokran määritystä ei säädellä asumisoikeuslaissa eikä asumisoikeusyhdistyslaissa. Vuokrauksessa noudatetaan asuinhuoneiston vuokrauksesta annettua lakia (481/1995). Jälkilaskelmassa vuokrattuna olevien asuntojen vuokratuotot jaetaan vastaaviin eriin kuin vastiketuotot on jaettu, koska vuokratuotoilla pitäisi kattaa sekä hoito- että pääomamenot. Jos varautumisiin kerätään varoja myös vuokrissa, on niiden osuus esitettävä varautumisiin kerättyinä tuottoina. 3 TIEDONANTOVELVOLLISUUS Asumisoikeustalon omistajan on annettava asumisoikeustalon asukkaille tiedot käyttövastikkeen määräytymisen ja sen tasaamisen perusteista, tasauksen vaikutuksesta käyttövastikkeeseen ja käyttövastikkeilla kerättyjen varojen käytöstä (jälkilaskelma) yhteishallinnosta vuokrataloissa annetun lain mukaisesti. 24 Yhteishallintolaki ei koske asumisoikeusyhdistyksiä (ks. asumisoikeusyhdistyksen tiedonantovelvollisuus 3.2). Kirjanpitolautakunta (KILA) on antanut päätöksen, jonka mukaan käyttövastikelaskelmat on liitettävä tilinpäätökseen. 25 Jos asumisoikeusyhteisö koostuu suuresta määrästä kohteita, yksittäisen taloyksikön asukkaille voidaan pitää laskelmakooste asukkaiden saatavilla esimerkiksi yhteisön toimipisteessä ja verkkosivuilla. 3.1 Yhteishallintolain mukainen tiedonantovelvollisuus Yhteishallintolain mukaan asukkaiden kokouksella tai asukastoimikunnalla on oikeus saada omistajalta tai tämän edustajalta tiedot, jotka tarvitaan kohdetta koskevaa lausuntoa varten. Tiedot on annettava tilintarkastajan varmentamana, jos asukkaiden kokous tai asukastoimikunta ne sellaisena pyytää. Jos tietojen oikeellisuutta ei voida varmentaa, on tilintarkastajan todettava tämä. 26 Myös muista kohdetta koskevista 23 asumisoikeuslaki asumisoikeuslaki 16 d 25 KILAn päätös 1926/ yhteishallintolaki

17 asioista, joilla voi olla merkitystä yhteishallintolain mukaisten oikeuksien käyttämiseksi, on omistajan tiedotettava asukkaita. Asukastoimikunnan tehtävänä on mm. osallistua valmisteluun, neuvotella ja antaa lausunto vastikkeenmääritysyksikköön kuuluvien talojen käyttövastikelaskelmaesityksestä. 27 Käyttövastike- ja jälkilaskelmat ovat oleellinen osa asumisoikeusyhteisön käyttövastikkeen määritysesitystä. Edellä mainitut laskelmat on annettava sille toimielimelle, jolle kuuluu lausuntojen antaminen vastikkeista. Lisätietoja löytyy ARAn laatimista Asukasdemokratia-oppaasta tai Asukasdemokratia tavaksi taloon -oppaasta, > Ohjaus- ja valvonta > ARA-asuntokannan ohjaus- ja valvonta > ARA-vuokra-asunnot > Asukasdemokratia. 3.2 Asumisoikeusyhdistyksen tiedonantovelvollisuus Yhteishallintolaki ei koske asumisoikeusyhdistyksiä, koska päätösvalta maksuvelvollisuutta koskevissa asioissa on ainoastaan asumisoikeuden haltijoilla. 28 Asumisoikeusyhdistyksissä käyttövastike jakautuu asukaskokouksessa päätettävään vastikkeeseen, jolla katetaan asukashallinnon tehtävistä aiheutuvat menot sekä yhdistyksen kokouksessa päätettävään vastikkeeseen, jolla katetaan yhdistyksen muut asumisoikeuslain mukaiset menot. Jos yhdistyksen kokous ei ole päättänyt yhdistyksen jakamisesta asukashallintoalueisiin, muodostaa asumisoikeusyhdistys yhden asukashallintoalueen. 29 Asumisoikeuden haltijat tekevät siinä tapauksessa yhdistyksen kokouksessa päätökset koko yhdistyksen talousarviosta ja kaikkien kohteiden käyttövastikkeista. Jos yhdistys on jaettu asukashallintoalueisiin, päätökset asukashallinnon talousarviosta ja asukashallinnon käytettävissä olevasta käyttövastikkeen osasta kuuluu asukaskokoukselle. Asukashallintoalueen menoja ovat esimerkiksi kiinteistöjen ja rakennusten ylläpito- ja hoitokulut, rakennusten lämmitys-, vesi-, jätevesi- ja puhtaanapitokulut, tontin vuokra, vuosikorjaukset, peruskorjaukset, putkistojen ja ikkunoiden uusiminen sekä rakennusten ulkopintojen kunnossapito. Asumisoikeusyhdistys vastaa lähinnä vastikkeen osasta, jolla katetaan esimerkiksi rakentamisesta aiheutuneet pääomamenot ja keskushallinnon menot. Koko yhdistyksen talousarviosta ja käyttövastikkeista päättämistä varten on hallituksen lähetettävä yhdistyksen kokouskutsun mukana asumisoikeuden haltijalle sekä kohdekohtaiset että koko yhdistyksen käyttövastikelaskelmat ja jälkilaskelmat. Lisäksi asumisoikeuden haltijalle on lähetettävä: tilinpäätös tilintarkastuskertomus ja/tai toiminnantarkastuskertomus. Asukashallintoalueen asukastoimikunnan kertomus ja valvojan valvontakertomus sekä niitä koskeva asukaskokouksen pöytäkirja on pidettävä yhdistyksen varsinaisessa kokouksessa nähtävillä. Vaihtoehtoisesti edellä mainitut asiakirjat voi pitää vähintään viikon ajan ennen kokousta isännöitsijän tai hallituksen puheenjohtajan luona tai kokouskutsussa ilmoitetussa muussa paikassa jäsenten nähtävinä. Kokouskutsussa on tällöin mainittava aika, jolloin asiakirjoihin voi perehtyä, jollei yhdistyksellä ole säännöllisinä aikoina auki olevaa toimistoa. Asiakirjoista on lähetettävä postitse 27 yhteishallintolaki asumisoikeusyhdistyslaki HE 16/ luku: asukashallinto 17 17

18 jäljennös sitä pyytävälle yhdistyksen jäsenelle. Lähettämisestä saadaan periä hallituksen vahvistama kohtuullinen maksu. 3.3 Käyttövastikelaskelma Vuonna 2016 voimaan tuleen asumisoikeuslain muutoksen mukaiset käyttövastikelaskelmat on laadittava vuodelle Tämä koskee myös asumisoikeusyhdistyksiä. Käyttövastikelaskelmissa esitetään kohteen arvioidut menot ja menojen katteeksi perittävät vastikkeet. Laskelmien laatiminen lähtee kunkin kohteen todellisista, arvioiduista menoista myös tasattavien kustannusten osalta. Kaikkien kohteiden vastikelaskelmien luvut yhdistetään tasausryhmän ja edelleen koko yhteisön käyttövastikelaskelmaksi. Edellä mainitut laskelmat on esitettävä asukkaiden kokoukselle tai asukastoimikunnalle. Käyttövastikelaskelmat on KILAn lausunnon mukaan liitettävä tilinpäätökseen. 30 Jos asumisoikeusyhteisö koostuu lukuisista taloyksiköistä, tarkoituksenmukaisinta on, että yksittäisen taloyksikön asukkaille pidetään laskelmakooste saatavilla esimerkiksi yhteisön toimipisteessä ja www-sivuilla. Käyttövastikelaskelmassa hoito- ja rahoitusmenoihin tarvittavat vastiketuotot määritellään kustannusten suuruisena. Käyttövastike voi määräytyä niin, että erilaisia menoeriä varten on eri maksuperuste. Jos yhteisö varautuu perusparannuksiin-, ylläpito- ja hoitokustannuksiin sekä muihin lain mukaisiin velvoitteisiin, maksuperusteita voi olla useampia; ei-tasattavat hoitomenot tasattavat hoito- ja rahoitusmenot varautuminen perusparannus-, ylläpito- ja hoitokustannuksiin varautuminen muihin lain mukaisiin velvoitteisiin (asumisoikeuksien lunastamiset ja bullet-lainojen lyhennykset). Eri velvoitteisiin kerättävät vastikkeet voi esittää käyttövastikelaskelmassa myös erikseen. (Ks. Varautuminen tulevien vuosien menoihin 2.9: Kelan ilmoitus asumistukeen hyväksyttävistä asumismenoista) Yhteisö voi käyttää omissa laskelmissaan ARAn ohjeesta poikkeavia nimityksiä eri käyttötarkoituksiin perittäville vastikkeille. Jos yhteisö esittää asukkaiden laskutuksessa eri käyttötarkoitukseen perittävät vastikkeet erikseen, on asukkaiden laskut oltava selkeitä ja niistä on käytävä ilmi, että varautumisiin kerättävät vastikkeet ovat osa käyttövastiketta. Jos edellisistä tilikausilta on jäänyt alijäämää, on se siirrettävä korottamaan asukkaiden vastikkeita. Vastaavasti ylijäämä siirretään alentamaan asukkaiden vastikkeita. 30 KILAN lausunto 1926/

19 Kertyneiden ali- ja ylijäämien käyttö esitetään asukkaille erillisellä selvityksellä, jos niiden vaikutus ulottuu useammalle vuodelle. Asumisoikeuslaissa käyttövastikelaskelmien esittämistavasta on säädetty seuraavasti: Käyttövastikkeen määräytymislaskelmassa on selvitettävä yhteisö-, tasausryhmä- ja talokohtaisesti: 31 1) mitä menoeriä varten käyttövastiketta peritään; 2) minkä verran käyttövastikkeilla kerättävistä eristä aiotaan yhteensä käyttää tasaukseen eri asumisoikeustalojen kesken ja mikä vaikutus tasauksella on yksittäisen asumisoikeustalon käyttövastikkeeseen; 3) paljonko kerätään varoja perusparannuksiin, kiinteistön, rakennusten ja asuntojen ylläpitoon ja hoitoon varautumiseen ja mihin niitä käytetään; 4) paljonko kerätään varoja muihin lain mukaan kuuluviin velvoitteisiin (asumisoikeuksien lunastamisiin, bullet-lainojen lyhennyksiin) ja mihin niitä käytetään. ARAn julkaisemat käyttövastike- ja jälkilaskelma -mallipohjat täyttöohjeineen löytyvät ARAn verkkosivuilta > Ohjaus- ja valvonta > ARA-asuntokannan ohjaus- ja valvonta > Asumisoikeusasunnot > Tiedonantovelvollisuus > Käyttövastike- ja jälkilaskelma mallipohjat. 3.4 Jälkilaskelma Asumisoikeuslakiin tulleen muutoksen mukaiset jälkilaskelmat on tehty vuodesta 2011 alkaen perityistä käyttövastikkeista. Vuonna 2016 voimaan tulleen lakimuutoksen jälkeiset jälkilaskelmat on laadittava vuoden 2017 vastikkeista. Jälkilaskelma on tilinpäätöshetkellä eri vastiketuloista ja niillä katettavista menoista laadittu suoriteperusteinen rahavirtalaskelma. Jälkilaskelmassa huomioidaan rahan todellinen liikkuminen, ei esimerkiksi kirjanpidollisia tehtyjä varauksia tai poistoja. Kirjanpitoon kirjataan talokohtaisesti vastiketuotot ja laskuihin perustuvat talokohtaiset kulut. Jälkilaskelman luvut otetaan suoraan kirjanpidon talokohtaisista toteutumaluvuista. Koko yhteisön jälkilaskelma on liitettävä toimintakertomukseen 32 ja kohdekohtaiset jälkilaskelmat on liitettävä tilinpäätökseen. 33 Jos asumisoikeusyhteisö koostuu lukuisista taloyksiköistä, tarkoituksenmukaisinta on, että yksittäisen taloyksikön asukkaille pidetään laskelmakooste saatavilla esimerkiksi yhteisön toimipisteessä ja verkkosivuilla. Jälkilaskelman laatimisessa on käytettävä ARAn jälkilaskelmamallia, 34 joka perustuu Kirjanpitolautakunnan asunto-osakeyhtiöille tarkoitettuun jälkilaskelmamalliin asumisoikeuslaki 16 d 32 asumisoikeuslaki 51 c 33 KILAN lausunto 1941/ Hallituksen esitys eduskunnalle laiksi vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain muuttamisesta sekä eräiksi muiksi laeiksi (HE 99/2015), sivu

20 Jälkilaskelma-mallipohja täyttöohjeineen löytyy ARAn verkkosivuilta > Ohjaus- ja valvonta > ARA-asuntokannan ohjaus- ja valvonta > Asumisoikeusasunnot > Tiedonantovelvollisuus > Käyttövastike- ja jälkilaskelma -mallipohjat. Hoito- ja rahoitusmenojen sekä varautumisten lisäksi yhteisön jälkilaskelmasta on käytävä ilmi taseeseen aktivoidut menot (pitkäaikaiset menot, jotka on kirjattu taseeseen), asumisoikeusrahaston lisäykset ja vähennykset ja uudiskohteisiin kohdistuneet lainojen nostot, jotta jälkilaskelman voi täsmäyttää kirjanpitoon yhteisötasolla. Jälkilaskelma täsmäytetään taseen rahoitusasemaan. 36 Asumisoikeustalon omistajayhteisön on laadittava jälkilaskelma koko yhteisöstä, jokaisesta tasausryhmästä ja erikseen kaikista asumisoikeustaloista. Käyttövastikelaskelmassa määritellään, miten paljon kutakin eri käyttötarkoitusta (ei-tasattavat, tasattavat, varautumiset) varten asukkailta kerätään vastiketta pinta-alaa kohden. Jälkilaskelmassa esitetään, miten paljon kutakin eri vastiketta on kertynyt tilikauden aikana ja paljonko vastikkeilla katettavia kuluja on toteutunut. Jälkilaskelmassa varautumisiin kertyneet varat pitää vastata sitä, miten paljon todellisuudessa käyttövastikkeissa ja vuokrissa on peritty varoja varautumisiin. Jos kohteessa on ollut tyhjäkäyntiä, tyhjistä asunnoista ei kerry varautumisiin varoja. Asumisoikeuslaissa jälkilaskelman esittämisestä on todettu seuraavasti: Asumisoikeustalon omistajan on laadittava tilikaudelta tilinpäätöksen laatimisen yhteydessä kirjanpitoonsa perustuva koko yhteisöä, tasausryhmää ja asumisoikeustaloa koskeva jälkilaskelma, josta käy ilmi: 37 1) paljonko käyttövastikkeita on peritty; 2) mitä menoeriä on katettu käyttövastikkeilla; 3) paljonko tilikaudelta on syntynyt rahoitusylijäämää tai -alijäämää; 4) paljonko on kumulatiivisesti kertynyt rahoitusylijäämä tai -alijäämä yhteisö-, tasausryhmä- ja talokohtaisesti; 5) paljonko kumulatiivisesti kertyneeseen ylijäämään sisältyy varautumista perusparannuksiin ja ylläpito- ja hoitokustannuksiin; 6) paljonko kumulatiivisesti kertyneeseen ylijäämään sisältyy varautumista muihin lain mukaan kuuluviin velvoitteisiin. Varautumisiin kerätyt varat ovat lakimuutoksen jälkeen esitettävä yhteisökohtaisen esittämisen lisäksi myös taloittain ja tasausryhmittäin alkaen. Jos yhteisö ei ole jakanut varautumisiin kerättyjä varoja kohteille (taloille), voi yhteisö jakaa vuoden 2016 loppuun mennessä varautumisiin kertyneet varat kohteille bullet-lainojen, suurten korjausten tai asumisoikeuksien lunastusten suhteessa. Varautumisten määrä voidaan arvioida. 35 KILAn yleisohje (liite 4, vastikerahoituslaskelma) 36 HE 99/2015, s asumisoikeuslaki 16 d 20 20

21 3.4.1 Ali- ja ylijäämän käyttö Jälkilaskelman osoittama kumulatiivisesti kertynyt rahoitusalijäämä ja ylijäämä vähennettynä varautumiseen kerätyillä varoilla on otettava huomioon seuraavien vuosien käyttövastikkeita määriteltäessä. 38 Rahoitusali- ja ylijäämällä tarkoitetaan hoitomenojen ja niiden katteeksi kerättyjen vastiketuottojen välistä erotusta. Kumulatiivisesti kertyneellä tarkoitetaan usealta vuodelta kertynyttä rahoitusali- ja ylijäämää (vähintään vuodesta 2011 alkaen). Ei-tasattavien hoitomenojen ali- ja ylijäämä on siirrettävä asukkaiden vastikkeisiin kohdekohtaisesti ja tasattavien hoito- ja rahoitusmenojen yhteisötasolla, mikä tarkoittaa sitä, että yhteisö voi tasata ali- ja ylijäämät eri kohteiden kesken. Ylijäämät eivät automaattisesti voi muuttua varautumisiksi, joten kertynyttä ylijäämää ei saa suoraan siirtää varautumisiin. Vastikkeissa varautumisiin kerätyistä varautumisiin voidaan siirtää ainoastaan se määrä, joka vastikkeessa on kertynyt kuhunkin eri käyttötarkoitukseen varautumiseen. Eri käyttötarkoitukseen perittävät vastikkeet esitetään käyttövastikelaskelmassa. Jos varautumisiin kerätään varoja myös vuokrissa, on niiden osuus esitettävä erikseen varautumisiin kerättyinä tuottoina. Ali- ja ylijäämät voidaan siirtää tulevien vuosien vastikkeisiin siten, että ne jaetaan noin 3 5 vuodelle, jotta vastikkeiden kehitys pysyy tasaisena. 4 ARAN OHJAUS- JA VALVONTATEHTÄVÄT ARA ohjaa ja valvoo käyttövastikkeiden määräytymisperusteita ja asukkaiden tiedonsaantia, ei kuitenkaan vapaarahoitteisissa taloissa. 39 Tuomioistuin ratkaisee talon omistajan ja asumisoikeuden haltijan väliset yksityisoikeudelliset riidat kuten vaatimukset käyttövastikkeen alentamisesta. ARAlla tai tämän määräämällä on oikeus saada asumisoikeustalon omistajalta tarkastettavakseen ja käyttöönsä kaikki valvonnan kannalta tarpeellisiksi katsomansa asiakirjat ja muut tallenteet sekä oikeus ottaa niistä valvonnan kannalta tarpeellisia jäljennöksiä. Asumisoikeustalon omistajan on ilman aiheetonta viivytystä toimitettava valvonnan kannalta tarpeelliset tiedot ja selvitykset. ARA voi päätöksellään valtuuttaa toisen viranomaisen tai ulkopuolisen asiantuntijan suorittamaan tarkastuksia tai ulkopuolinen asiantuntija voi ARAn pyynnöstä avustaa tarkastuksessa. Talon omistajalle asumisoikeuslaissa säädetyn tehtävän laiminlyönnin tai muutoin lainvastaisen menettelyn korjaamiseksi asetettavasta uhkasakosta säädetään asumisoikeuslain 9 a :ssä. ARA voi tehdä aluehallintovirastolle ilmoituksen 9 a :n mukaisiin toimiin ryhtymiseksi. 38 asumisoikeuslaki 16 d 39 asumisoikeuslaki 16 e 21 21