Suomen Asumisoikeus Oy. Vuosikertomus 2010

Transkriptio

1 Suomen Asumisoikeus Oy Vuosikertomus 2010

2 Suomen Asumisoikeus Oy Vuosikertomus 2010

3 Suomen Asumisoikeus Oy:lla on asukkaina noin suomalaista. Asumisoikeusasuminen sopii kaikkiin elämäntilanteisiin. Sisältö Toiminta-ajatus 5 Suomen Asumisoikeus Oy lyhyesti 5 Visio 5 Strategiset tavoitteet 5 Toimitusjohtajan katsaus 6 Asukasvaihtuvuus vähentyi ja asuntojen käyttöaste kasvoi 9 Asiakassegmentointi valmistui 9 Imatran ja Kouvolan myynnissä muutoksia 9 Kehitystyöryhmästä asukashallitus 11 Viestintää tehostettiin 13 Ennakoiva kiinteistöjen ylläpito jatkuu 13 Kunnossapidossa varaudutaan kiinteistökannan ikääntymiseen 15 Kilpailutuksella kustannustehokkuutta 15 Uudistuotanto käyntiin 15 Hallituksen toimintakertomus Yhtiön talous 16 Ympäristövaikutukset 16 Riskienhallinta 16 Hallituksen esitys voittovarojen käyttämisestä 17 Henkilöstö 17 Omistajat 17 Yhtiön hallitus 17 Yhtiön tilintarkastajat 17 Yhtiökokous 17 Graafit 18 Lunastusrahasto 19 Muutoksia konsernirakenteessa 19 Tilinpäätöksen jälkeiset tapahtumat ja tulevaisuuden näkymät 19

4 Toiminta-ajatus Asokotien alueellinen jakauma Kehitämme ja ylläpidämme asukkaiden arvostamaa asumispalvelua. Tarjoamme asiantuntevaa palvelua asukkaille ja pidämme omistamamme kiinteistöt ennakoiden hy- Muut kaupungit % Helsinki % vässä kunnossa. Kehitämme toimintaamme ja asumisoikeusjärjestelmää yhteistyössä asukkaiden, yhteistyökumppaneiden ja viranomaisten kanssa. Muut aluekeskukset % Espoo % Suomen Asumisoikeus Oy lyhyesti Suomen Asumisoikeus Oy (Asokodit) tarjoaa kohtuuhintaisia asumisoikeusasuntoja 32 paikkakunnalla ympäri Suomea. Asuntoja on eli yhtiön omistuksessa on noin 38 prosenttia maamme kaikis- Kehyskunnat % Vantaa % ta asumisoikeusasunnoista. Asuntokanta koostuu monipuolisesti yksiöistä isoihin omakotitaloihin. Asunnoista hieman yli puolet si- Lakiuudistus hioi yhteistyötä Ympäristöministeriö käynnisti vuoden alussa asumisoikeuslain uudistamishankkeen. Koko vuoden ajan käytiin myös julkisuudessa erittäin vilkasta keskustelua järjestelmästä. Yhtiö oli lain valmistelussa mukana alusta lähtien yhdessä muiden asumisoikeusasuntoja omistavien yhtiöiden kanssa. Edellisvuonna perustettu toimijoiden yhdistys, Suomen Asumisoikeusyhteisöt ry (SAY) otti tavoitteidensa mukaisesti aktiivisen roolin tiedon tuottajana, levittäjänä ja yhteistyön koordinoijana. Asokotien toimitusjohtaja toimii yhdistyksen puheenjohtajana. Kesäkuussa pidettiin SAYn järjestämä asiantuntijaseminaari, jossa ensimmäistä kertaa järjestelmän historiassa saatiin yhteen niin asukkaat, viranomaiset kuin omistajayhteisöt. Tilaisuudessa julkistettiin myös yhdistyksen keväällä teettämä asiakastutkimus, jonka avulla kartoitettiin 1012 asumisoikeusasukkaan mielipiteitä järjestelmästä ja sen kehittämistarpeista pidettyyn järjestelmän 20-vuotisseminaariin osallistui lähes 300 asukasta, yhteistyökumppania sekä kuntien ja valtion viranomaista. Ajoittain erittäin negatiivinen julkinen keskustelu ohjasi alan toimijoita tiivistämään yhteistyötä ja käynnistämään myös aktiivisen tiedotustoiminnan oikean tiedon tuottamiseksi järjestelmästä. Myös asukkaat aktivoituivat puolustamaan valitsemaansa asumismuotoa. Marraskuun lopussa yhdistyksen Helsingissä pitämä järjestelmän 20-vuotisseminaari keräsi koolle lähes 300 kutsuvierasta. Heti seminaarin jälkeen Eduskunta hyväksyi uudistetun asumisoikeuslain. Laki astui voimaan ja sen tärkeimpänä tavoitteena on yhtenäistää alan toimintatapoja ja lisätä yhtiöiden tiedonantovelvoitteita asukkaille. Asokotien toimintaan lakiuudistus muuttaa lähinnä siten, että jatkossa asukkaille kerrotaan tasausjärjestelmän vaikutukset kohdekohtaisesti. Muilta osin yhtiö on jo aiemmin toiminut lakiuudistuksen vaatimalla tavalla. jaitsee kerrostaloissa, rivitaloissa noin kolmasosa ja loput pienkerrostaloissa ja omakotitaloissa. Asunnot ovat lähes täyskäytössä ja asukasvaihtuvuus vähäistä. Yhtiö noudattaa toiminnassaan yhteishallintolakia ja kehittää jatkuvasti toimintaansa yhteistyössä asukkaiden kanssa. Yhtiö pitää suunnitelmallisesti ja ennakoiden huolta kiinteistöomaisuudestaan ja pitää huolta myös henkilöstön ammattitaidon kehittymisestä ja kannustaa työkykyä ylläpitävään toimintaan. Visio Parasta asumispalvelua elämän eri vaiheisiin. Strategiset tavoitteet Yhtiön keskeisenä strategisena tavoitteena on kiinteistöjen pitkäjänteinen ja kannattava omistaminen ja hallinnointi kiinteässä yhteistyössä asukkaiden ja valittujen yhteistyökumppaneiden kanssa. Asiakastyytyväisyyttä kartoitetaan ja toimintaprosesseja kehitetään asiakkaita paremmin palveleviksi. Yhtiön toimintamallit ja toimintatavat ovat kustannustehokkaita ja perustuvat kuvattuihin prosesseihin, joiden toimivuutta ja tehokkuutta mitataan säännöllisesti. Suomen Asumisoikeus Oy:n tunnuslukuja Asukkaita n n n Asuntoja Asuinpinta-ala Kiinteistöjä Tase, M Liikevaihto, M Liikevoitto, M Oma pääoma M, josta asumisoikeusrahastoa Lainakanta Liikevoitto % liikevaihdosta 38,4 38,7 39,4 Oman pääoman tuotto % 12,0 5,7 1,7 Omavaraisuusaste, % 20,0 17,9 17,4 Sijoitetun pääoman tuotto, ROI % 4,0 4,1 3,9 4 Suomen Asumisoikeus Oy Vuosikertomus 2010 Suomen Asumisoikeus Oy Vuosikertomus

5 Olennainen tutkimustulos oli myös se, että asumisoikeusasumisessa koettiin olevan kaikkein turvatuin oikeus asumiseen. Toimitusjohtajan katsaus Vuosi 2010 oli asumisoikeusasumisen kannalta merkittävä vuosi, sillä järjestelmä täytti elokuussa 20 vuotta. Merkkivuoteen sisältyi paljon julkista keskustelua järjestelmän eduista ja haitoista. Jo alkuvuodesta käynnistyi myös nopeassa tahdissa asumisoikeuslain uudistaminen. Käyty keskustelu lisäsi asumisoikeusjärjestelmän tunnettuutta. Myös asuntomarkkinatilanne vaikutti positiivisesti siihen, että asukasvaihtuvuus väheni kuluneen vuoden aikana ja asuntojen käyttöaste kasvoi. Suomen Asumisoikeusyhteisöt ry (SAY) teetti vuoden aikana kaksi tutkimusta, joiden avulla selvitettiin asoasukkaiden mielipiteitä asumismuodostaan ja kehitystarpeita järjestelmälle sekä vertailututkimuksessa vuokra- ja omistusasunnoissa asuvien mielikuvia. Tutkimus osoitti, että asumisoikeusasumista pidetään erittäin hyvänä vaihtoehtona, joka sopii monen ikäisen ihmisen elämäntilanteeseen. Omaa asumis muotoa ollaan myös valmiita suosittelemaan tuttaville. Olennainen tutkimustulos oli myös se, että asumisoikeusasumisessa koettiin olevan kaikkein turvatuin oikeus asumiseen. Tuo positiivinen mielikuva selittänee myös sen, että ajoittain skandaalihakuiseksikin muodostunut julkisuus ei näkynyt luopumisilmoitusten lisääntymisenä. Mielikuvat ovat tänä päivänä erittäin tärkeitä, sillä julkisuudessa on keskitytty yhä enemmän tarinoiden kertomiseen sen sijaan, että perehdyttäisiin toiminnan asiasisältöön. Juuri oikeanlaisten mielikuvien takia olemme yhtiön viestinnässä nostaneet selkeämmin esiin sen, että asumisoikeusasumista ei voi verrata omistusasumiseen. Asumisoikeustaloja rakennutetaan ja hallinnoidaan aivan samoilla periaatteilla kuin vuokra-asuntoja. Selkeä ero molempiin asumismuotoihin löytyy kuitenkin asumisturvasta, jonka asukkaat ovatkin jo mieltäneet vahvaksi. Mielikuvan parantamisen kannalta tärkeää oli myös se, että uudistimme asukashallintomalliamme vuorovaikutteisempaan suuntaan yhteistyössä asukkaiden kanssa. On ymmärrettävää, että 20 vuotta käytössä ollut malli tuntuu aikansa eläneeltä, vaikka se onkin toiminut asumisen kehittämisen kannalta hyvin. Uudistamisella ennakoimme myös vuoden 2011 alussa voimaan astunutta asumisoikeuslain muutosta, jossa painotetaan yhtiöiden tiedonantovelvoitteita. Suomen Asumisoikeus Oy:n toimintaan uusi laki ei juuri muilta osin tuo muutoksia, koska yhtiö on jo aiemmin noudattanut lain vaatimuksia muun muassa kilpailutuksen ja vastikkeiden tasausjärjestelmän osalta. Järjestelmän juhlavuosi oli tärkeä vuosi, jonka aikana kehitettiin asioita selkeästi eteenpäin. Asumisoikeusasuminen on tulevaisuuden asumismuoto, joka vastaa hyvin muun muassa lisääntyvän kaupungistumisen ja ikääntyvän väestön mukanaan tuomiin haasteisiin. Myös yhtiössämme käynnistettiin kuluneen vuoden aikana uudistuotannon suunnittelu. Espoon Suurpeltoon toteutettavan kerrostalokohteen rakennustyöt aloitetaan vuoden 2011 alussa. Jotta uusien asuntojen rakennuttaminen olisi kannattavaa tulevaisuudessakin, tarvitaan lisää uudistuksia, jotka pitävät asumisoikeusasumisen kilpailukykyisenä. Sellaisia uudistuksia olisi esimerkiksi järjestysnumerokäytännön poistaminen. Uudistusten työstäminen on jatkossa yhä helpompaa, sillä vuoden 2010 aikana hiottiin yhteistyö asukkaiden, alan toimijoiden ja virkamiesten kesken hyvälle tasolle. Kiitän asukkaitamme aktiivisesta osallistumisesta toimintaamme, osaavaa henkilöstöä hyvällä asenteella tehdystä työstä sekä kaikkia yhteistyökumppaneitamme erinomaisesta yhteistyöstä vuoden 2010 aikana. Marko Pyykkönen toimitusjohtaja, Suomen Asumisoikeus Oy 6 Suomen Asumisoikeus Oy Vuosikertomus 2010 Suomen Asumisoikeus Oy Vuosikertomus

6 Markkinoinnin kohderyhminä aktiiviset toimijat Vuoden aikana tarkennettiin yhtiön asiakaskohderyhmät sekä tutkittiin ryhmien elämäntyylin, arvojen ja asenteiden tuomat vaikutukset ostopäätökseen. Kohderyhmäpäivityksessä nousivat esiin erityisesti erilaiset elämäntilanteet sekä aktiiviset toimijat. Sinkku asuu kerrostalossa keskustan tuntumassa lähellä palveluita. Arvostaa asumisen joustavuutta ja laatua. Sosiaalinen elämä on hänelle tärkeää. Pitää matkustelemisesta, mutta arvostaa myös ekologisuutta. Dinkut on kolmikymppinen, lapseton pariskunta, joka asuu lähellä palveluita. Arvostavat kotia ystävien kokoontumispaikkana. Ympäristöasiat ovat tärkeitä ja he sijoittavat myös vähän tulevaisuuteen. Lomilla matkustellaan. Lapsiperhe asuu erillistalossa lähiössä, josta löytyvät myös palvelut läheltä. Rauhallinen ja turvallinen asuinympäristö on perheelle tärkeä tekijä, sillä vapaa-aikaa vietetään paljon kotona ja lähiympäristössä perheen kesken. Satsaavat kodin remontointiin ja kotipalveluihin. Yhden vanhemman perhe arvostaa sitä, ettei tarvitse sijoittaa isoon pankkilainaan ja silti saa tilavan asunnon hyvästä asuinyhteisöstä läheltä entistä kotia ja lasten kouluja. Eletään tässä ja nyt. Perhe kannattaa kierrätystä ja käy kirpputoreilla. Haaveena hankkia muutostyönä parkettilattia. Yli 55-vuotias pariskunta, joka on koti- ja perhekeskeinen asuntoonsa satsaaja. Arvostavat yhteisöllisyyttä, turvallisuutta ja asumisen helppoutta. Sijoittavat eläkepäiviin, ovat ennalta varautujia. Ympäristöasiat lähellä sydäntä, kunnioittavat luontoa ja elävät sen mukaisesti. Viettävät vapaa-aikaansa kesäasunnollaan. Asukasvaihtuvuus vähentyi ja asuntojen käyttöaste kasvoi Asuntojen kysyntätilanne on erinomainen kaikissa kasvukeskuksissa. Käyttöasteet ovat edellisvuotta korkeammat ja asukasvaihtuvuus vähäisempää. Yhtiön omistamien asuntojen asukasvaihtuvuus oli vuoden aikana 13,63 % (15,4 %). Koko vuoden keskimääräinen käyttöaste koko asuntokannassa oli 99,31 % (98,88 %). Vuokrattujen asuntojen lukumäärä oli vuoden lopussa 553 kpl (561 kpl). Vuokrattavaksi joudutaan yleensä laittamaan isoja perheasuntoja. Pienet asunnot ovat yhä edelleen kaikkein kysytyimpiä. Vuokrattavista asunnoista suurin osa on Oulussa. Kaupungissa on tuotettu viime vuosina niin paljon asuntoja, että asukkaalla on runsaasti valinnan varaa. Tilanne on sama kaikilla vuokra- ja asumisoikeusasuntojen omistajilla. Asuntojen keskimääräinen käyttövastike koko maassa oli 9,97 euroa neliöltä (9,93 euroa neliöltä). Vuoden 2011 käyttövastiketarkistus on keskimäärin 5,4 % (0,4 %). Vuoden 2009 heinäkuun inflaation ollessa -0,6 % Valtiokonttori ei nostanut vuosimaksua, jolloin pääomakulujen takia ei toimintavuonna nostettu perusvastiketta. Yhtiössä tehtiin päätös, ettei perusvastiketta nosteta, vaan muu kustannusten nousu katettiin korjaustoimintaa vähentämällä. Asiakassegmentointi valmistui Vuoden aikana selvitettiin asiakkaiden ostopäätöstä tukevat sekä viihtyvyyttä edistävät tekijät ja työstettiin asiakassegmentointi valmiiksi. Segmenteille rakennettiin kohderyhmätarinat, joita hyödynnetään markkinoinnissa ja erityisesti palvelukonseptien kehittämisessä. Yhtiön palvelujen tuottajille on luotu toimintaa ohjaavat sanat asiakaskohtaamisiin: aktiivisuus, ystävällisyys, vastuullisuus. Myös toimintaprosesseja on kehitetty nopeammiksi ja joustavimmaksi. Palvelun laatua sekä toimintaprosessien toimivuutta seurataan edelleen. Imatran ja Kouvolan myynnissä muutoksia Toimintavuoden syksyllä Kouvolan myyjät vaihtuivat. Imatralle tehtiin Realia Management Oy:n kanssa rinnakkaisvuokrauspalvelun sopimus. 8 Suomen Asumisoikeus Oy Vuosikertomus 2010 Suomen Asumisoikeus Oy Vuosikertomus

7 Syyskuussa pidettiin 11 aluekokousta. Kuvat Helsingin ja Espoon aluekokouksista. Asukashallinto uudistui vuorovaikutteisemmaksi Uusi asukashallintomalli astui voimaan elokuun alussa. Jatkossa panostetaan enemmän aluetason toimintaan, jotta yhä vät laajentuivat, kun sille lisättiin lakkautetun asukasedusta- Kehitystyöryhmä muuttui asukashallitukseksi ja sen tehtä- useampi asukas saa tietoa yhtiön asioista ja vaikuttamisen jiston tehtävät. Asukashallitukseen kuuluu nyt 14 jäsentä ja mahdollisuuksista. 14 varajäsentä, jotka kaikki valitaan aluekokouksissa. Kehitystyöryhmä käynnisti alkuvuodesta asukashallinnon Asukashallitus valitsee seurantatilintarkastajan ja asukasedustajaehdokkaat yhtiön hallitukseen. Lisäksi asukashallitus uudistustyön teettämällä asukashaastattelututkimuksen vanhan mallin hyvistä ja kehittämistä vaativista puolista. antaa lausunnon perusvastikkeiden jakaantumisesta ja muista perusvastikkeen menoeristä. Tutkimus osoitti, että asukkaat haluavat ennen kaikkea lisätä keskustelumahdollisuuksia yms. vuorovaikutusta niin Asukotien asukashallintomalli noudattaa yhteishallintolakia, joka määrittelee asukkaiden vaikutusmahdollisuudet isännöitsijän kuin myös yhtiön edustajien kanssa. Tutkimuksessa ilmeni myös se, että asukkaat vieroksuvat asuintalojensa hallintoon. talohallituksiin osallistumista, koska sen pelätään velvoittavan asukkaita liikaa. Siksi talohallitukset nimettiin uudessa mallissa talotoimikunniksi. Kehitystyöryhmästä asukashallitus Yhtiö noudattaa toiminnassaan laajempaa asukashallintomallia kuin laki yhteishallinnosta vuokrataloissa edellyttää. Asokodit uudisti asukashallintomallinsa toimintavuoden aikana. Uudistus tehtiin yhteistyössä asukkaista koostuneen kehitystyöryhmän kanssa. Apuna käytettiin tutkimustuloksia ja asukashaastatteluja, joilla kartoitettiin asukkaiden toiveita tulevasta asukashallinnosta. Kohdetasolla luovuttiin talohallitus-sanan käytöstä ja aluetasolla mallia kehitettiin vuorovaikutteisempaan suuntaan. Lisäksi osallistumisinnon lisäämiseksi keskisen Uudenmaan alue jaettiin kahtia siten, että Hämeenlinna, Riihimäki ja Hyvinkää muodostivat uuden, oman alueensa. Asukasedustajistosta luovuttiin. Jatkossa sille kuuluvia tehtäviä hoitaa 14 hengen asukashallitus, johon valittiin jäsenet syksyn aluekokouksissa. Kultakin kokousalueelta valittiin yksi jäsen ja hänelle varajäsen, paitsi Helsingin, Espoon ja Vantaan alueilta valittiin 2+2 jäsentä. Kehitystyöryhmä kokoontui vuoden aikana kolme kertaa. Kehitystyöryhmässä käsiteltiin asiakkuuteen liittyviä sekä yhtiön ajankohtaisia asioita. Kehitystyöryhmä valitsi vuoden 2010 teemaksi ympäristöasiat. Aluekokouksissa käsiteltiin vuoden 2011 talousarvion valmistelua, kiinteistöjen ylläpidossa, myynnissä ja hallinnossa toteutettuja toimenpiteitä sekä talohallitusten jäsenille lähetetyn kyselyn tuloksia. Asukashallituksen ensimmäinen kokous pidettiin 18. lokakuuta Helsingissä. Kokouksessa käsiteltiin yhtiön ajankohtaisia asioita, asunto-osakeyhtiölain muutosta ja vuoden 2011 käyttövastikkeen määräytymistä. 10 Suomen Asumisoikeus Oy Vuosikertomus 2010 Suomen Asumisoikeus Oy Vuosikertomus

8 Ympäristöohjelman tavoitteena energian säästäminen Asokotien ympäristöohjelman tärkeimpänä tavoitteena on saavuttaa energiatehokkuussopimuksen mukainen 7 prosentin energian säästö vuoteen 2016 mennessä. Vertailuvuotena käytetään vuotta 2009, jolloin yhtiö liittyi Ympäristöministeriön, Työ- ja elinkeinoministeriön sekä RAKLIn väliseen kiinteistöalan energiatehokkuussopimuksen toimenpideohjelmaan. Suurin osa Asokotien toiminnan ympäristövaikutuksista syntyy asumisen aikana. Asukastasolla tärkeimpänä tehtävänä onkin jakaa asukkaille tietoa sekä asiakaslehden että internetin kautta energian säästämiseen liittyvistä asioista. Yritystasolla tavoitteisiin pyritään suunnittelu- ja toimintaohjeiden päivityksellä. Lisäksi laite- ja kojehankinnoille asetetaan tarkemmat rajaukset, joissa huomioidaan PTSnäkökulma, hankintahinta ja energiatehokkuus. Yrityksen henkilöstö pääsee osallistumaan ympäristöohjelman toteuttamiseen myös GreenOfficetoiminnan kautta. Yhtiölle myönnettiin WWF:n GreenOffice-ympäristömerkki maaliskuussa Vuoden aikana valmistui 6 kohteessa lämmitysjärjestelmän muuttaminen öljystä maalämpöön. Vastikekehitys Perusvastike Hoitovastike Kokonaisvastike Koko maa 7,75 2,22 9,97 Pääkaupunkiseutu 8,46 2,16 10,62 Kehyskunnat 7,32 2,49 9,81 Muu Suomi 6,91 2,14 9, Koko maa 7,75 2,18 9,93 Pääkaupunkiseutu 8,46 2,15 10,61 Kehyskunnat 7,32 2,46 9,78 Muu Suomi 6,91 2,09 9, Koko maa 7,37 1,98 9,35 Pääkaupunkiseutu 8,03 1,95 9,98 Kehyskunnat 6,95 2,23 9,18 Muu Suomi 6,56 1,93 8,49 Viestintää tehostettiin Myynnin viestintää tehostettiin laajentamalla mobiiliviestinnän käyttöä asuntojen tarjousvaiheessa ja kehittämällä sähköpostiviestintää asuntojen luopumisvaiheessa. Asukasviestintää kehitettiin uudistamalla asukashallintomalli vuorovaikutteisempaan suuntaan. Mallia tukemaan uudistettiin myös Asokoti-lehteä osittain alueelliseksi. Syksyn numerossa oli kuusi sivua paikallista asiaa muun muassa aluekokouksista ja asukastoiminnoista kymmenellä eri alueella. Vuoden aikana käynnistettiin myös internetsivujen uudistaminen. Kohdekohtaisilla Kotikulma-sivuilla oli vuoden lopussa rekisteröitynyttä käyttäjää. Asumisoikeusjärjestelmästä käytyyn vilkkaaseen keskusteluun yhtiö reagoi tapauskohtaisesti välittämällä oikeaa tietoa medioille. Lisäksi omaa tiedotustoimintaa lisättiin syksyn aikana. Yhtiö oli aktiivisesti mukana myös Suomen Asumisoikeusyhteisöt ry:n (SAY) sidosryhmäviestinnässä ja tiedotustoiminnassa. Yhtiön toimitusjohtaja Marko Pyykkönen toimii yhdistyksen puheenjohtajana. SAY järjesti kesäkuussa lakiuudistuksen valmistelua edistämään asiantuntijaseminaarin sekä vuoden lopulla laajan sidosryhmäseminaarin juhlavuoden kunniaksi. Yhdistys teetti myös kaksi tutkimusta asumisoikeus-, vuokra- ja omistusasumisesta. Lisäksi SAY käynnisti loppuvuonna laajan tiedotekampanjan medialle ja sidosryhmien edustajille. Yhdistyksen omat internetsivut julkaistiin kuluneen vuoden aikana. Ennakoiva kiinteistöjen ylläpito jatkuu Yhtiön hallitus käsitteli ja hyväksyi kiinteistöjen ylläpitostrategian toukokuun lopussa. Kiinteistöjen ennakoivaa ylläpitoa jatketaan. Lisäksi strategiassa painotetaan energian hallintaan ja asiakkuuksien kehittämiseen liittyviä tekijöitä. Energian hallintaan liittyen yhtiön ympäristöohjelma valmistui vuoden lopulla. Ohjelmassa painotetaan muun muassa uusiutuvan energian hankintaa, veden kulutuksen pienentämistä ja lämmitysenergian säästämistä. Asiakkuuksien kehittämisessä jatkettiin palvelunumerotoiminnan laajentamista. 24/7-palvelu otettiin käyttöön syyskuussa Jyväskylässä. Huollon ja isännöinnin palveluihin liittyvä toimintamalli otettiin ensiksi käyttöön Tampereella vuonna Suomen Asumisoikeus Oy Vuosikertomus 2010 Suomen Asumisoikeus Oy Vuosikertomus

9 Kunnossapidon korjauskulujen jakautuminen Muut 5,3 % Ulkoaluerakenteet 8,8 % Asuinhuoneistot 45,5 % Ulkoseinät, kattorakenteet, parvekkeet 12,9 % LVISA-järjestelmät 27,5 % Kilpailutuksella kustannustehokkuutta Yhtiö kilpailuttaa toimintojaan säännöllisesti. Isännöinnin ja huoltotoiminnan kilpailutuksessa ja toi- Asopaketti helpottaa muutostöitä Vuoden 2010 aikana kehitetty Asopaketti antaa asukkaille mahdollisuuden hankkia asuntoonsa rakennus- ja sisustusalan ammattilaisten suunnittelemia avaimet käteen -kokonaisuuksia keittiöiden, kylpyhuoneiden ja saunojen sisustuksen uusimiseksi. Kaikki vaihtoehdot koostuvat kestävyydeltään ja käytettävyydeltään hyviksi havaituista elementeistä ja sopivat väreiltään yhteen. Muutostyön tekevät Asokotien kanssa säännöllisesti työskentelevät ammattilaiset. Asukkaan omalla kustannuksella toteutettuja Asopaketteja voi tilata niin uudistuotantoon kuin vanhoihin asuntoihin. Paketin hintaan vaikuttaa sekä sen sisältö että kiinteistön ikä. Vanhimmissa kohteissa Asokodit osallistuu kustannuksiin. Asopaketti otetaan käyttöön pääkaupunkiseudulla vuoden 2011 alussa ja seuraavana vuonna muualla Suomessa. Muutostöiden teettämistä helpottava Asopaketti kehitettiin yksilöllisiä ratkaisuja haluaville asukkaille. Kiinteistöjen ikääntyminen edellyttää yhtiöltä toimenpiteitä jossain vaiheessa, mutta yhtiön toteuttamat kunnossapitotyöt palauttavat huoneistot vain alkuperäismateriaalien nykytasolle. Kunnossapidossa varaudutaan kiinteistökannan ikääntymiseen Kiinteistökannan ikääntyminen ja painottuminen 1990-luvun puolelle vaikuttavat siten, että monet korjaustarpeet tulevat esille samanaikaisesti useissa kohteissa. Esimerkiksi automaatio- ja lämmitysjärjestelmien uusiminen on nyt ajankohtaista useissa kohteissa. Öljylämmityskohteiden energiamuoto vaihdetaan hallitusti ympäristön ja asumiskustannusten näkökulmasta edullisempaan maalämpöön tai kaukolämpöön. Energiamuodon vaihtamisella pienennetään ympäristöriskejä ja saavutetaan energiansäästöjä. Kuudessa kohteessa valmistui vuoden aikana lämmitysjärjestelmän muuttaminen öljylämmityksestä joko kauko- tai maalämpöön. Automaatiojärjestelmiä uusittiin 31 kohteessa. Harjualueiden vedenlaadusta johtuvien pistesyöpymäongelmien takia jouduttiin toimintavuonna uusimaan käyttövesiputket neljässä kohteessa. Kohteet sijaitsivat Järvenpäässä, Lohjalla ja Tuusulassa. Poikkeuksellisen runsasluminen talvi aiheutti kiinteistöjen huoltoon yllättäviä lisätoimenpiteitä ja -kustannuksia erityisesti Etelä-Suomen alueella. Lumitilanteen äkilliseen pahentumiseen reagoitiin nopeasti. Kattorakenteiden, läpivientien ja lumiesteiden vakavilta vaurioilta vältyttiin ja henkilövahinkoja ei päässyt syntymään. minnan kehittämisessä käytetään hyödyksi joka vuosi talotoimikuntien puheenjohtajille suunnattua palvelutasokyselyä. Muiden toimijoiden palvelun tasoa kartoittaa jatkuvan seurannan periaatteella ammattitaitoinen henkilökunta. Toimintavuonna kilpailutettiin huoneistoremontointi. Pääosa huoneistoremonteista tehdään vuosisopimusurakoitsijoiden kanssa siten, että remonttien yksikköhinnat on kilpailutettu. Sopimuksen piirissä on useita yhteistyökumppaneita. Tampereen, Jyväskylän, Kuopion ja Oulun isännöinti kilpailutettiin siten, että uudet sopimukset alkavat ja ovat voimassa neljä vuotta. Tampereella, Jyväskylässä ja Kuopiossa isännöintisopimukset tehtiin Realia Management Oy:n kanssa ja Oulussa Kiinteistö-Tahkola Oy:n kanssa. Rakennuttamispalvelujen yhteistyökumppaniksi valittiin kilpailutuksen kautta ISS Proko Oy. Vaihtomattosopimusta jatkettiin Lindströmin kans sa. Sadevesikaivojen tyhjennyksestä tehtiin sopimus Eerolayhtiöiden kanssa. Uudistuotanto käyntiin Yhtiössä tehtiin päätös uudistuotannon aloittamisesta Espoon Suurpeltoon, Klariksentie 3:een. Kohteeseen tulee 58 asuntoa ja rakennustyöt käynnistyvät helmikuussa Arvioitu valmistumisaika on huhtikuussa Suomen Asumisoikeus Oy Vuosikertomus 2010 Suomen Asumisoikeus Oy Vuosikertomus

10 Hallituksen toimintakertomus Hallituksen toimintakertomus Yhtiön talous Hankinta- ja palvelusopimuksissa on jo huomioitu Likvidien varojen sijoitukset tehdään hallituksen Omistajat Konsernin liikevaihto vuodelta 2010 oli 118 M energiansäästötavoitteet. vahvistaman sijoitusstrategian mukaisesti alhaisella Yhtiön omistus jakautui puoliksi SATO-konserniin (116 M ) ja taseen loppusumma oli riskillä. Sijoituksia on markkinatilanteesta johtuen kuuluvan Vatrotalot Oy:n ja VVO-yhtymä Oyj:n vä M (1 201 M ). Asuintalovarauksia on teh- Energiankulutuslukemat suunnattu uudelleen. Sijoitusrahastoista on siirretty lillä. ty 53,9 M (54,1 M ). Asuintalovarauksia purettiin viime vuonna 0,3 M enemmän kuin tehtiin Lämpö kwh/rm 3 46,9 49,0 50,0 49,8 varoja määräaikaisiin talletuksiin ja lyhyen koron rahastoihin. Luottotappiot kasvoivat hieman. Valuut- Yhtiön hallitus Käyttövastiketta on kerätty toimintavuoden aikana Vesi l/m tariskiä ei ole. Ympäristöriskit on käsitelty ympäris- Yhtiön hallitukseen ovat kuuluneet seuraavat hen- 109,3 M (109,7 M ). Korjaustoimintaan käytettiin Sähkö kwh/rm 3 3,6 3,6 3,5 3,5 töohjelmassa. kilöt: 13,5 M (15,6 M ). Korollinen vieras pääoma tilikauden lopussa oli Suomen Asumisoikeus Oy:n tilikauden voitto oli Lämmitysenergian normeerauksen laskeminen on 903,5 M (939,1 M ), josta vuosimaksulainoja Vehkaluoto Raimo, pj ,84 ( ,07 ). Suomen Asumis- suoritettu uuden laskentamenetelmän mukaisesti 788,9 M (820,7 M ), korkotukilainoja 114,6 M Salo Riitta, vpj. oikeus -konsernin tilikauden voitto oli 21,3 M (lämmitystarveluku perustuu vuosien (118,4 M ). Vuosimaksulainojen korko perustuu Bergqvist Kari H. (10,1 M ). keskiarvoihin ja kuntakohtaisiin korjauskertoimiin). heinäkuun inflaatioon. Korkotukilainoissa on mark- Kuurne Virve Talousarvio on toteutunut lähes ennakoidulla ta- Muutokset on tehty myös aiempien vuosien läm- kinaehtoinen korko, mutta lainoihin sisältyy valtion Neuvonen Esa valla, tarkempi erittely tilinpäätöksen liitetiedoissa. mönkulutuslukemiin. korkotuki. Saastamoinen Eero Ympäristövaikutukset Suomen Asumisoikeus Oy toteuttaa laadukkaita ja Riskienhallinta Yhtiön liiketoimintaan vaikuttavat riskit jakautuvat Hallituksen esitys voittovarojen käyttämisestä Salo Riitta, pj. ympäristöystävällisiä asumispalveluja. Tilikauden ai- strategisiin, operatiivisiin ja vakuutettavissa oleviin Emoyhtiön tilikauden voitto on ,84 Vehkaluoto Raimo, vpj. kana yhtiössä on valmistunut ympäristöohjelma. Yh- riskeihin. ( ,07 ). Emoyhtiön voitonjakokelpoiset va- Bergqvist Kari H. tiön ympäristöpoliittisena perusteena on: Liiketoimintaan liittyvien riskien hallinta perustuu rat ovat ,30 ( ,13 ). Osinkona jae- Kuurne Virve edistää kestävää kehitystä paikallisesti sekä toimintaympäristön ja markkinoiden muutosten tun- taan 13,45 (13,45 )/osake eli yhteensä ,24 Neuvonen Esa valtakunnallisesti osana kilpailukykyistä liiketoi- nistamiseen, ennakointiin ja reagointiherkkyyteen. (94 185,24 ) ja jätetään omaan pääomaan Saastamoinen Eero mintaa Sellaiset riskit, joihin pystytään varautumaan vakuu ,60 ( ,83 ). Yhtiön taloudellises- toimia vastuullisesti ja olla luotettava liike- tuksien avulla, kartoitetaan yhteistyössä ulkopuo- sa asemassa ei tilikauden päättymisen jälkeen ole Yhtiön toimitusjohtajana toimi Marko Pyykkönen. kumppani, joka täyttää lain asettamat velvoitteet sekä velvollisuudet asiakkaita ja muita lisen vakuutusasiantuntijan kanssa. Hallitus valvoo, että riskien hallinta on järjestetty asianmukaisesti. tapahtunut olennaisia muutoksia. Yhtiön maksuvalmius on hyvä, eikä ehdotettu voitonjako vaaranna Yhtiön tilintarkastajat sidosryhmiä kohtaan Kiinteistökannan ylläpitotoiminnan riskejä ennal- hallituksen näkemyksen mukaan yhtiön maksuky KHT Roland Pettersson ja taehkäistään ja hallitaan yhtiön kunnossapitostrate- kyä. KPMG Oy Ab päävastuullisena tilintarkastajana KHT Suomen Asumisoikeus Oy liittyi Ympäristöministeriön, Työ- ja elinkeinoministeriön sekä RAKLIn väliseen kiinteistöalan energiatehokkuusso- gian mukaisesti. Jatkossa saatavien kuittausoikeus kaventuu hieman ulosottoviranomaisten tiukentuneen käytän- Henkilöstö Kai Salli. Yhtiökokous pimuksen toimenpideohjelmaan. Tavoitteena on te- nön takia. Tuomion jälkeen kertyneisiin vastike- yms. Henkilöstön keski- Yhtiökokous pidettiin hostaa vuoteen 2016 mennessä 9 % yhtiön omista- saataviin ei enää voida soveltaa saatavien kuittauk- määräinen lkm mien kiinteistöjen energiankäyttöä. sen yleisiä edellytyksiä, jos näiden saatavien määrä Tilikauden palkat ylittää vakuuden määrän. ja palkkiot, M 1,7 1,7 1,6 1,5 16 Suomen Asumisoikeus Oy Vuosikertomus 2010 Suomen Asumisoikeus Oy Vuosikertomus

11 Hallituksen toimintakertomus Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi 2000=100 Rakennustyyppi asuinkerrostalo Tulos ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja, T * % liikevaihdosta Asukasvaihtuvuus (%) Taloudellinen käyttöaste (%) 160 Lähde: Tilastokeskus ,57 99,53 99,48 99, ,5 98, ,4 15,3 15, , neljännes *2,16 *6,58 *5,13 *10,60 *24, Liikevaihdon kehitys, T * % liikevaihdosta Bruttoinvestoinnit käyttöomaisuuteen, M *% liikevaihdosta 3,35 4,6 Lunastusrahasto Yhtiölle on perustettu asumisoikeuksien lunastusrahasto, mutta sitä ei ole nykyisen verolainsäädännön voimassa ollessa kartutettu. tinnällä varmistetaan niin median kuin myös alaan vaikuttavien viranomaisten ja tulevien hakijoiden oikean tiedon saaminen asumisoikeusjärjestelmästä. Yhtiön uudistuotanto käynnistyi vuoden alussa, kun Espoon Suurpeltoon tulevan 58 asunnon ker- Muutoksia konsernirakenteessa rostalokohteen rakennustyöt käynnistyivät helmi Tilivuoden aikana hankittiin uudistuotantokohteen Asunto Oy Espoon Kabiksenkallion koko osakekanta. kuussa. Asuntomarkkinatilanne näyttää vuoden 2011 alussa asumisoikeusasumisen kannalta hyvältä. Vaik *29,68 *37,43 *39,40 *38,68 *38, n Liikevaihto n Liikevoitto *2,15 0,57 *0,55 0,74 *3,03 *0,64 *3, Tilinpäätöksen jälkeiset tapahtumat ja tulevaisuuden näkymät Uudistettu asumisoikeuslaki astui voimaan Yhtiön toimintaan laki ei tuo suuria muutoksia, koska toiminta on jo aiemmin ollut pääosin uuden lain ka kuluttajien luottamus omaan talouteen on vahva ja korkotason on ennustettu pysyvän vielä jonkin aikaa matalana, omistusasuntojen hinnat erityisesti pääkaupunkiseudulla ovat korkeat. Inflaatio kiihtyi vuoden 2010 lopulla yli kahden mukaista. prosentin, jossa sen arvioidaan pysyvän myös vuon- Suurin muutos koskee tiedonantovelvoitteita. na Mikäli ennuste pitää paikkansa, perusvas- Taseen loppusumma sekä vieras pääoma, M Valmiiden asuntojen määrä ja asuntokannan kasvu Asukkaille tullaan jatkossa kertomaan perusvastikkeeseen sisältyvien pääomamenojen tasauksen vaikutus kohdekohtaisesti. tikkeella katettavat lainanhoitokulut kasvavat ja lisäävät vastikkeiden korotustarvetta. Asumisoikeusasuminen koetaan kohtuuhintaisek ,5 Lakimuutos tulee vaikuttamaan alalla siten, että se yhdenmukaistaa yhtiöiden toimintatapoja ja paran- si ja erityisesti riskittömäksi vaihtoehdoksi verrattuna niin vuokra- kuin omistusasumiseen. Yhtiön asunto- taa kaikkien asumisoikeusasukkaiden yhdenvertaista jen käyttöaste on korkea ja asukasvaihtuvuus vähäis- asemaa markkinoilla. tä. Yhtiö jatkaa järjestelmän tunnettavuuden lisäämistä ensisijaisesti Suomen Asumisoikeusyhteisöt Suomen Asumisoikeus Oy ry:n tiedotustoiminnan kautta. Säännöllisellä vies- Hallitus n Taseen loppusumma (M ) n Vieras pääoma 18 Suomen Asumisoikeus Oy Vuosikertomus 2010 Suomen Asumisoikeus Oy Vuosikertomus

12

13 Suomen Asumisoikeus Oy Leankatu Helsinki puh Y-tunnus: