Lausunto korkeimmalle hallinto-oikeudelle / Jouko Röksän valitus Liiketilan vuokraamisesta Etelä-Karjalan Osuuskaupalle

Transkriptio

1 Kunnanhallitus Kunnanhallitus Kunnanhallitus Kunnanhallitus Lausunto korkeimmalle hallinto-oikeudelle / Jouko Röksän valitus Liiketilan vuokraamisesta Etelä-Karjalan Osuuskaupalle 12/ /2015 Khall Valmistelija kunnanjohtaja Vesa Huuskonen, puh , s-posti ve sa.huuskonen@parikkala.fi Etelä-Karjalan Osuuskauppa EEKOO on ilmaissut kiinnostuksensa siirtää Akon poh jas sa olevan Salen ent. kunnanviraston tiloihin. Heidän edus ta jiensa kanssa on asiasta käyty useita neuvotteluja ja päädytty molempia osapuo lia tyydyttävään sopimukseen tilojen vuokraamisesta. EEKOO on tehnyt alustavat suunnitelmat tilojen muuttamisesta liiketiloiksi. Vuok rauk sen ulkopuolelle jäisi paloaseman tilat ja osa pohjoisen siiven toimis to ti lo ja sekä arkistotila, jota heidän ilmoituksen mukaan on erittäin vaikea hyödyntää. Vuokrattavat tilat olisivat n. 370 huoneistom 2. Kaavassa alue on Y-1 -aluetta (= yleisten rakennusten korttelialue), jossa kaa va mää räys ten mukaan kerrosalasta saadaan enintään 1/3 käyttää asuin-, liike ja toimistotilaksi. Näin ollen hanke edellyttää poikkeamisluvan ha ke mis ta kaavamääräyksistä. Tiedoksi: Vuokrasopimus pohjapiirroksineen. Kunnanjohtajan ehdotus: Kunnanhallitus päättää vuokrata Etelä-Karjalan Osuus kau pal le ent. Saaren kunnanvirastosta n. 370 m 2 :n suuruiset tilat osoit tees ta Akapohjantie 4 kaupalliseen toimintaan ja liitteenä olevan vuokra so pi muk sen mu kai ses ti. Päätös: Hyväksyttiin. Merkintä: Hallintojohtaja Marjatta Laukkanen poistui esteellisenä ko koukses ta tämän asian käsittelyn ja päätöksenteon ajaksi (yhteisöjäävi, lä heinen). Pöytäkirjanpitäjänä toimi kunnanjohtaja Vesa Huuskonen. Khall Valmistelija hallintojohtaja Eija Hämäläinen, puh , s-posti eija.hamalainen@parikkala.fi Jouko Röksä on jättänyt oikaisuvaatimuksen kunnanhallituksen pää tök seen / 130. Oikaisuvaatimuksen tekijä pyytää vaa ti mukses saan kuntaa oikaisemaan virheellisen pää tök sen ja vaatii pää tök sen kumoamista sekä asian palauttamista uudelleen valmisteluun ja uu teen päätöksentekoon.

2 Oikaisuvaatimuksen tekijä ilmoittaa perusteluna vaatimukselle kuntalain (410/2016) 130 :n 1 mo men tin sään nök sen, jonka mukaan kunta voi luovut taa tai an taa vuok ral le vähintään kym me nek si vuodeksi omistamansa kiin teis tön kil pai lu ti lan tees sa markkinoille tar jous kil pai lul la, jolle ei aseteta eh to ja. Vaa ti muk sen mu kaan kunta ei ole missään vai hees sa järjestänyt tar jous kil pai lua omis ta man sa kiinteistön vuok raa mi ses ta päi vit täis ta va rakau pan käyt töön. Oikaisuvaatimuksen tekijä katsoo, että vuokrasopimus on luon nos tel tu salas sa ja ilman avoimmuutta sekä riittävää tiedottamista, jotta alu eel la toi mivat Eekoon kilpailijat olisivat voineet harkita kiinnostustaan ky sei seen lii keti laan. Oikaisuvaatimuksessa todetaan edelleen, että kuntalain 130 :n 2 mo mentin mukaan puolueettoman arvioijan on ar vioi ta va kiinteistön markkina-arvo tai markkinaperusteinen vuokrataso, mikäli kun ta luovuttaa tai antaa vuokral le vähintään kymmeneksi vuodeksi omis ta man sa kiinteistön ilman 1 momen tin mukaista tarjouskilpailua. Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan vuok ra ta so alittaa selvästi Parikkalan kunnassa vastaavantyyppisestä lii keti las ta perittävän vuokrahinnan. Lisäksi oikaisuvaatimuksessa viitataan kun ta lain 130 :n 3 momentissa mainittuun Euroopan unioinin toiminnasta teh dyn sopimuksen 107 ja 108 artiklan huomioon ottamiseen. Kuntalakia koskevassa hallituksen esityksessä (HE 268/2014 vp) todetaan 130 :n kohdalla, että kunnan omistaman kiinteistön luovuttamisessa ja vuok ral le antamisessa on otettava huomioon EU:n kilpailusäännöstö ja erityi ses ti sen valtiontukea koskevat säännökset. Komission tiedonannossa on todettu, että valtiontukea voi sisältyä julkisyhteisöjen tekemiin vuok ra sopi muk siin. Valtiontuen vuoksi pykälän säännös koskee myös pitkäaikaisia vuok ra so pi muk sia. Pitkäaikaisella vuokrasopimuksella hallituksen esi tyksen HE268/2014 vp mukaan tar koi te taan yli 10 vuodeksi tehtäviä so pi muksia. Oikaisuvaatimuksen kohteena olevan liiketilan vuokrasopimusluonnoksen mu kaan sopimus on voimassa viisi (5) vuot ta ja vuokralaisella on optio jatkaa so pi mus ta seuraavaksi viideksi (5) vuodeksi yhden (1) vuoden jak soissa eteenpäin. Vuokrasopimus ei op tio ai ka mukaan laskettuna ylitä kymmen tä vuotta, joten kuntalain 130 :n 1 mo men tin säännöstä ei ole pää töstä tehtäessä rikottu. Liiketilaa ei ennen vuokrasopimusluonnoksen käsittelyä ole ilmoitettu tarjous kil pai lul la vuokrattavaksi. Kiinteistö on kuitenkin aikaisemmin ollut kiinteis tö vä li tyk sen kautta noin kahden vuoden ajan sekä myynnissä että vuokrat ta va na. Kyselyt eivät kuitenkaan ole johtaneet myyntiin eivätkä vuokrauk seen. Kuntalain 130 :n 2 momentin mukaista kirjallista arviota mark ki na pe rusteis ta vuokratasosta ei ennen päätöksentekoa ole pyydetty, vaan asiasta on keskusteltu kiinteistönvälittäjän kanssa. Keskustelussa on todettu, että yleen sä liiketilan vuokra sisältää lämmön ja ainakin jätehuollon sen lisäksi. Kiin teis tö vä lit tä jän mukaan vuokranantajan saama vuokratulo Parikkalan kes kus taa ja mas sa on ylittänyt kustannukset yhdellä eurolla/m 2 /kk.

3 Vuokrasopimusluonnoksen mu kaan vuokraan sisältyy vain kiinteistön vakuu tus kunnan maksamana, muista kustannuksista vas taa vuokralainen tai kunta laskuttaa kustannukset vuokralaiselta. Kun nan ha ja-asus tus alu een sijaitsevan kiinteistön vuokratason voidaan olettaa olevan huo mat ta vas ti alhaisempi kuin kunnan keskustaajamassa. Sopimusluonnoksen mu kai nen hoito- ja kunnossapitokustannuksia sisältämätön vuosivuokra on 1,35 euroa/m 2 /kk. Vuokrattavan tilan kunnostaminen vähittäiskaupan tarpeisiin edellyttää lisäk si vuokralaiselta varsin mittavia muutostöitä, joita kunta ei so pi mus luonnok sen mukaan korvaa vuokralaiselle eikä vuokrakauden päättyessä ole velvollinen suorittamaan korvausta vuokralaiselle mahdollisesti teh dyis tä muutos- ja parannustöistä. Kunnanjohtajan ehdotus: Kunnanhallitus toteaa, että selostuosassa mai nituin perustein oikaisuvaatimus on perusteeton ja hylkää oi kai su vaa ti muksen. Päätös: Hyväksyttiin. Tiedoksi Khall Oikaisuvaatimus kunnanhallituksen päätökseen , liiketilan vuokraaminen Eekoolle Liiketilan vuokraaminen Etelä-Karjalan Osuuskaupalle - Vuokrasopimus Valmistelija hallintojohtaja Eija Hämäläinen, puh , s-posti eija.hamalainen@parikkala.fi Itä-Suomen hallinto-oikeus pyytää kirjeellään 02035/16/2299/ Pa rik ka lan kunnan lausuntoa Jouko Rök sän valitukseen kunnanhallituksen / 144 tekemästä pää tök ses tä, Oikaisuvaatimus liiketilan vuokraa mi ses ta Etelä-Karjalan Osuus kau pal le entisesta Saaren kun nan vi rastos ta. Valittaja vaatii, että vuokrauspäätös kumotaan ja asia palautetaan Pa rik kalan kunnanhallitukselle uudelleen valmisteluun ja uuteen päätöksentekoon. Perusteluna valittaja toistaa jo oikaisuvaatimuksessa esitetyn kuntalain 130 :n määräysten ja periaatteiden rikkomisen. Valituksen mukaan vuok ra sopi mus luon nos voidaan tulkita toistaiseksi voimassa olevaksi. Mark ki na ehtois ta vuokraa ei ole määritelty ja vuokrataso alittaa valittajan mukaan selväs ti mm. Saaren entisen kuntakeskuksen alueella jopa asunnoista pe rit tävän vuokratason. Valitukseen liitetyissä asiakirjoissa on lisäksi va lit ta jan vastine kun nan hal li tuk sen käsittelyssä esitettyihin pe rus tei siin. Lausuntonaan kunnanhallitus toteaa seuraavaa: Vuokrasopimusluonnoksen mukaan sopimus on määräaikainen, koska optio mah dol li suut ta vuokra-ajan jatkamiseen ei enää viidennen vuoden jälkeen ole samoilla ehdoilla.

4 Valtakunnallisten, kuntiin merkittävästi vaikuttavien tulevien uu dis tus ten vuok si on todenäköistä, että kunnan omistukseen jää tyhjiä kiin teis tö jä, joten kuntalaisten edun mukaista on saada olemassa olevia tiloja sel lai seen käyt töön, joihin tulevat uudistukset eivät vaikuta. Vastineessa esitettyjen vuokrien määrästä voidaan todeta, että vuokrat sisäl tä vät tiloissa suoritettavat vuosi- ja peruskorjakset. Kyseessä olevan kiin teis tön tasearvo on euroa ja vuokrasopimusluonnoksessa vuok ra lai sen kustannettavaksi tulevat kor jaus- ja muutostyöt nostavat kiinteis tön arvoa ilman, että kunta sijoittaa omia varojaan kiinteistöön. Ky seises sä tilassa olevat toiminnot on mah dol lis ta sijoittaa muihin kunnan ti loihin. Avoimessa myynnissä ja vuokrauksessa olleen tilan myynti- ja vuok rausajas ta sekä markkinaehtoisen vuokran määrittelyn perusteena käytetystä vuok ra ta sos ta asiakirjoihin liitetään paikallisen kiinteistönvälittäjän antama lau sun to. Koska kiinteistöä ei ole saatu käyt töön avoimen myynnin ja vuokrauksen pe rus teel la, on vuokralaisen tiedusteltua kunnalta mahdollisuutta vuokrata ti lo ja toimintaansa varten esitetty mahdollisuus kyseessä olevan tilan vuokraa mi seen vuok ra so pi mus luon nok sen mukaisesti. Kunnanhallitus vaatii lausunnossa esitettyjen seikkojen perusteella va lituksen hylkäämistä perusteettomana. Tiedoksi: Itä-Suomen hallinto-oikeuden lausuntopyyntö Jouko Röksän va li tus asias sa Kiinteistövälittäjän lausunto entisen Saaren kunnantalon vuok rauk ses ta Kunnanjohtajan ehdotus: Kunnanhallitus päättää antaa selostusosan mukai sen lausunnon hallinto-oikeudelle. Päätös: Hyväksyttiin. Khall Valmistelija hallintojohtaja Juha Vuorela Puh Korkein hallinto-oikeus pyytää kirjeellään 3738/3/ Parikkalan kun nan lausuntoa Jouko Röksän valitukseen kunnanhallituksen / 144 tekemästä päätöksestä, Oikaisuvaatimus liiketilan vuokraamisesta Ete lä-kar ja lan Osuuskaupalle entisestä Saaren kunnanvirastosta. Itä-Suomen hallinto-oikeus on päätöksellään 18/0181/14, antopäivä , diaarinumero 02035/16/2299 hylännyt Jouko Röksän valituksen. Valittaja vaatii, että korkein hallinto-oikeus kumoaa edellä mainitut Pa rik kalan kunnanhallituksen päätökset ja palauttaa asian Parikkalan kun nan hal li-

5 tuk sel le uuteen valmisteluun ja uuteen päätöksentekoon. Perusteluna valittaja esittää kuntalain 130 :n määräysten ja periaatteiden rik ko mi sen sekä hallintolain 6 :n oikaisuperiaatteiden ja tar koi tus si don naisuus pe ri aat tei den vastaisuuden. Valituksen mukaan vuokrasopimusluonnos voidaan tulkita toistaiseksi voi-mas sa olevaksi, koska viiden vuoden määräaikaisuuden jälkeen seuraa vat viisi optiovuotta estävät sen, että muut eivät pääse esittämään ti loista tarjousta, vaan sopimus jatkuu 10 vuotta. Valituksen mukaan liiketilan vuokraaminen kohdistuu valikoidusti yhteen yri tyk seen, jolla on määräävä markkina-asema Parikkalan kunnassa. Lisäk si valituksen mukaan vuokrataso on Etelä-Karjalan alueen kes ki määräis tä vuokratasoa alhaisempi. Lausuntonaan kunnanhallitus toteaa seuraavaa: Vuokrasopimusluonnoksen mukaan sopimus on määräaikainen, koska optio mah dol li suut ta vuokra-ajan jatkamiseen ei enää viidennen vuoden jälkeen ole samoilla ehdoilla. Valtakunnallisten, kuntiin merkittävästi vaikuttavien tulevien uudistusten vuok si on todennäköistä, että kunnan omistukseen jää tyhjiä kiinteistöjä, joten kuntalaisten edun mukaista on saada olemassa olevia tiloja sel lai seen käyttöön, joihin tulevat uudistukset eivät vaikuta. Kiinteistö on aikaisemmin ollut kiinteistövälityksen kautta noin kahden vuoden ajan sekä myynnissä että vuokrattavana. Kyselyt eivät kuitenkaan ole joh ta neet myyntiin eivätkä vuokraukseen. Koska kiinteistöä ei ole saatu käyt töön avoimen myynnin ja vuokrauksen perusteella, on vuokralaisen tiedus tel tua kunnalta mahdollisuutta vuokrata tiloja toimintaansa varten esi tetty mahdollisuus kyseessä olevan tilan vuokraamiseen vuok ra so pi mus luonnok sen mukaisesti. Vastineessa esitettyjen vuokrien määrästä voidaan todeta, että vuokrat sisäl tä vät tiloissa suoritettavat vuosi- ja peruskorjaukset. Kyseessä olevan kiin teis tön tasearvo on euroa ja vuokrasopimusluonnoksessa vuok ra lai sen kustannettavaksi tulevat korjaus- ja muutostyöt nostavat kiinteis tön arvoa ilman, että kunta sijoittaa omia varojaan kiinteistöön. Kunnanhallitus toteaa selityksenä Jouko Röksän valitukseen, ettei valittaja ole esittänyt asian käsittelyssä sellaisia uusia seikkoja, jotka eivät olisi olleet esillä asian käsittelyssä hallinto-oikeudessa. Kunnanhallitus vaatii lausunnossa esitettyjen seikkojen perusteella va li tuksen hylkäämistä perusteettomana. Tiedoksi: Korkeimman hallinto-oikeuden lausuntopyyntö Jouko Röksän valitusasiassa.

6 Kj:n ehdotus Päätös Kunnanhallitus päättää antaa selostusosan mukaisen lausunnon kor keimmal le hallinto-oikeudelle. Hyväksyttiin. Merkintä: Marjatta Laukkanen poistui esteellisenä kokouksesta tämän asian käsittelyn ja päätöksenteon ajaksi (yhteisöjäävi, läheinen).