SIPOON KUNTA NELJÄ KOHDETTA

Transkriptio

1 1 SIPOON KUNTA NELJÄ KOHDETTA ARVIOKIRJA

2 KOHDE, MARKKINA-ARVO JA SIJOITTUMINEN MARKKINOILLA 2 Arvion kohde Arvion kohteina ovat neljä Sipoossa sijaitsevaa kohdetta: (1) ent. Pajakoulu/KOY Sipoon Pellavatie 3 (osakkeet 1-800) ( ), (2) Runebergin ent. päiväkoti ( ), (3) Gesterbyn ent. koulu ( ) ja (4) Ruorikujan kiinteistö ( ). Arvioinnin oletukset Arvioinnissa käytetyt oletukset: kohteet myydään rakennettuina asuinrakennuspaikkoina. Lisäksi Runebergin kohde on arvioitu nykyisen Y- kaavan mukaisena kiinteistönä. Markkina-arvot Kohteiden markkina-arvot arvoajan kohdassa on Kohteen markkina-asema Kaikki kohteet omaavat rajallisen markkinakysynnän. Kohteista Ruorikujan kiinteistö on likvidein arvonmäärityksen näkökulmasta. Kaikki kohteet arvioidaan mahdollisena asuinkiinteistönä. Kohteille oletetaan olevan kysyntää, vaikkakin kysyntä on rajallista. Lisäksi Runebergin kohde on arvioitu nykyisen Y-kaavan mukaisena kiinteistönä. Paras ja tuottavin käyttö Arviomme mukaan arvioitavat kohteet ovat asuinrakennuskäytössä parhaassa ja tuottavimmassa käytössä, joka määritellään todennäköisimmäksi käytöksi, joka on fyysisesti mahdollista, tarkoituksenmukaisesti perusteltua, laillisesti luvallista, taloudellisesti toteuttamiskelpoista ja tuottaa korkeimman arvon arvioitavalle kiinteistölle. Kohde 1, Pajakoulu Kohde 2, Runebergin päiväkoti (Y-kaavalla) Kohde 2, Runebergin päiväkoti (asuinkäytössä) Kohde 3, Gesterbyn koulu Kohde 4, Ruorikujan kiinteistö Arvion tarkkuus on +/- 15 %. Helsinki Newsec Valuation Oy Juha Nummi Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA), yleisauktorisoitu juha.nummi@newsec.fi Jouni Lindberg Kiinteistöasiantuntija, DI jouni.lindberg@newsec.fi Kohteen sijoittuminen markkinoilla Vähäinen vuokralaiskysyntä Heikko sijoittajakysyntä Heikko käyttäjäomistajakysyntä Riskisijoitus Kehityskohde Hyvä vuokralaiskysyntä Vahva sijoittajakysyntä Vahva käyttäjäomistajakysyntä 4 4 Matalariskinen sijoitus Ei kehityspotentiaalia

3 TOIMEKSIANTO 3 Toimeksianto Arvion käyttötarkoitus: Toimeksiantaja: Arvioijat: Katselmus: Sisäistä päätöksentekoa ja mahdollista kiinteistönluovutusta varten Sipoon kunta, Jan Lydman Johtava analyytikko Juha Nummi (AKA) Kiinteistöasiantuntija, DI Jouni Lindberg Nuorempi analyytikko, LuK Viivi Ruuskanen Jouni Lindberg suoritti kohteella katselmuksen ja (Pajakoulu) Jan Lydmanin opastuksella Arvion perusteet Arviossa on määritetty kohteiden velattomat markkina-arvot, eikä kiinteistöihin, yhtiöön tai osakkeisiin mahdollisesti kohdistuvia velkoja ole huomioitu. Kohteiden markkina-arvot on sidottu mainittuun arvoajankohtaan eikä arvot välttämättä pidä paikkaansa toisessa ajankohdassa. Yhteensopivuus arviointistandardien kanssa Arvio on tehty noudattaen Keskuskauppakamarin kiinteistönarviointilautakunnan sääntöjä, hyvää kiinteistöarviointitapaa koskevia määräyksiä sekä kansainvälisiä kiinteistöarviointistandardeja (IVS). Arvio täyttää laajuudeltaan, tarkkuudeltaan ja tietojen tarkistusvelvollisuuden osalta Keskuskauppakamarin määrittelemät AKA ja KHK-arvioiden vaatimukset. Luottamuksellisuus Tämä lausunto on luottamuksellinen sekä arvioijalle että asiakkaalle. Toimeksisaajan vastuu ei koske kolmansia osapuolia. Tätä arviokirjaa tulee käyttää vain edellä mainittuun tarkoitukseen. Julkaiseminen Arviota ei saa osittain tai kokonaan käyttää eikä niihin saa viitata tai niiden tietoja julkistaa ellei arvioija ole etukäteen kirjallisesti antanut siihen suostumuksensa. Arvion tiedot saa kuitenkin julkistaa arvion käyttötarkoituksen mukaisessa yhteydessä, jolloin on myös julkistettava toimeksisaajan eli Newsec Valuation Oy:n nimi. Arviointi on suoritettu seuraavien toteamusten mukaisesti: Kaikki arviossa esitetyt lausunnot perustuvat arvioijan parhaaseen mahdolliseen tietoon Tehdyt analyysit ja johtopäätökset pohjautuvat arviokirjassa mainittuihin oletuksiin ja lähtötietoihin Arvion on laatinut riippumaton arvioija, eikä arvioijalla ole eturistiriitoja arvion kohteeseen Arviointipalkkio ei ole riippuvainen arviokirjan sisällöstä Tämä arviointi on tehty toimeksiantajan toimittamien tietojen pohjalta sekä perustuen Newsec Valuation Oy:n liiketoiminnassaan keräämään markkinatietoon Arviokirjassa käytetyt keskeiset termit ja arviointimenetelmät on esitetty liitteenä.

4 SIJAINTI JA YLEISTIEDOT 4 Pajakoulu Runebergin päiväkoti Gesterbyn koulu Ruorikuja

5 SIJAINTI JA YLEISTIEDOT PAJAKOULU 5 Kohteen yleistiedot Kiinteistötunnus: Kiinteistön nimi: Osoite: Alue: BLÄSANDEN Aittatie 1, Sipoo Nikkilä Tontin pinta-ala: m 2 Omistaja: Kiinteistö Oy Sipoon Pellavatie 3 (lainhuuto ), Sipoon kunta omistaa osakkeet Sijainti Kohde sijaitsee Sipoossa, Nikkilän keskustasta noin 2 kilometriä pohjoiseen (katso kartta). Kohteen saavutettavuus on hyvä autolla. Lähistöllä sijaitsee pääasiassa pientaloja.

6 KIINTEISTÖ- JA KAAVATIEDOT PAJAKOULU 6 Kaavoitus Kohde kuuluu asemakaavassa AOT-1 alueeseen, eli erillispientalojen ja teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueeseen. AOT-1 alueelle saa rakentaa vain ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomia teollisuus ja varastorakennuksia, ja niiden kerrosala saa olla korkeintaan 50% rakennuspaikalla sallitusta rakennusoikeudesta. Kaavakartta Kuvan koko: 8,36 (Height) x 13,26 (Width) Position: Horizontal 15,45 Vertical 2,9 Rakennusoikeus Kaavan mukainen rakennusoikeus: 400 k-m 2 (tehokkuusluku e=0,25) Rakennuksen kerrosala: 194 k-m 2, perustuen asiakkaalta saatuun tietoon Kohteen yläkertaa voidaan käyttää asumiseen (noin 90 m2 huoneisto), Alakerrassa on autotalli ja varasto. Yhtiössä on lisäksi toinen asuinrakennus, joka ei kuulu arvioinnin piiriin. Kohde on osakeyhtiön omaisuutta, josta omistaa Sipoon kunta osakkeet Yhtiöjärjestyksen mukaan huoneistoihin kohdistuvista vesi-, sähkö ja lämmityskuluista maksaa osakkaat kumpikin erikseen. Yhtiö tekee päätökset aina yksimielisesti. Yhtiöjärjestys on liitteenä. Kohteen kiinteistö Oy:llä on jäljellä olevaa rakennusoikeutta noin 56 neliömetriä, mutta se ei ole nähdäksemme hyödynnettävissä kohteen toiminnallisuutta heikentämättä. Tonttikartta Kuvan koko: 7,31 (Height) x 13,26 (Width) Position: Horizontal 15,45 Vertical 11,8 Tontin toiminnallisuus Tontti on toimivuudeltaan melko hyvä. Huoneiston ajoliittymä on rakennuksen kaakkoiskulmassa. Alakerran autotallien ovet ovat pohjoiseen päin, joten autojen ajaminen talliin edellyttää pihanläpiajoa (kiinteistöyhtiön rakennusten välistä). Yhtiöjärjestykseen sisältyvää pihapiirrosta ei ollut käytettävissä. Tontti on rinnetontti, joka viettää melko jyrkästi itään. Arvioitava huoneisto on kunnoltaan hyvä/tyydyttävä. Kuntoarviossa (WSP) arvioi noin nykyarvoiset kunnostustarpeet kohteelle seuraavan kymmenen vuoden aikana.

7 SIJAINTI JA YLEISTIEDOT RUNEBERGIN PÄIVÄKOTI 7 Kohteen yleistiedot Kiinteistötunnus : Kiinteistön nimi: Osoite: Alue: K5002 Uudensillantie 31, Sipoo Nikkilä Tontin pinta-ala: m 2 Omistaja: Sipoon kunta, (lainhuuto ) Sijainti Kohde sijaitsee Sipoossa, Nikkilän alueella alle kilometrin keskustasta kaakkoon (katso kartta). Kohteen saavutettavuus on hyvä autolla. Lähistöllä sijaitsee pääasiassa pientaloja.

8 KIINTEISTÖ- JA KAAVATIEDOT RUNEBERGIN PÄIVÄKOTI 8 Kaavoitus Kohde kuuluu asemakaavassa Y/s korttelialueeseen, eli yleisten rakennusten korttelialueeseen, jonka ympäristö säilytetään. Kaavanmukainen rakennusoikeus päärakennukselle on 510 k-m 2 ja sivurakennukselle 100 k-m 2. Päärakennuksen suurin sallittu kerroskorkeus on kaksi kerrosta. Asemakaavan mukaan arvioitava kohde on suojeltava rakennus (sr-1), jota ei saa maankäyttö ja rakennuslain 57 nojalla purkaa, eikä siinä saa suorittaa muutostöitä, jotka turmelevat rakennuksen kulttuurihistoriallista tai rakennustaiteellista arvoa. Asemakaavan yleisten määräysten mukaan alue on kulttuurihistoriallisesti ja rakennustaiteellisesti arvokas miljöökokonaisuus, jossa arvokkaat rakennukset ja rakenteet sekä ympäristön kulttuurihistoriallinen arvo ja yhtenäisyys säilytetään. Uudisrakentamista varten on rakennusviranomaisen pyydettävä museoviranomaiselta lausunto. Kaavakartta Kuvan koko: 8,36 (Height) x 13,26 (Width) Position: Horizontal 15,45 Vertical 2,9 Rakennusoikeus Kaavan mukainen rakennusoikeus: 510 k-m 2 Rakennuksen kerrosala: 374 k-m 2, perustuen asiakkaalta saatuun tietoon Kohteella on jäljellä olevaa rakennusoikeutta, mutta se ei ole nähdäksemme hyödynnettävissä. Tonttikartta Kuvan koko: 7,31 (Height) x 13,26 (Width) Position: Horizontal 15,45 Vertical 11,8 Tontin toiminnallisuus Tontti sijaitse näkyvällä paikalla jokilaakson ranta-alueella. Kohde näkyy pääteille hyvin. Kohteeseen johtaa puukuja Uudensillantieltä. Kohde on hyvin kartanomainen em. ominaisuuksilla. Tontti viettää lounaaseen. Tontilta avautuu kauniit maisemat.

9 SIJAINTI JA YLEISTIEDOT GESTERBYN KOULU 9 Kohteen yleistiedot Kiinteistötunnus: Kiinteistön nimi: SOLBERG Osoite: Brutubackantie 12, Sipoo Alue: Brutubacka Tontin pinta-ala: m 2 Omistaja: Sipoon kunta (lainhuuto ) Sijainti Kohde sijaitsee Sipoossa, Brutubackan alueella reilut 6 kilometriä Nikkilän keskustasta etelään (katso kartta). Kohteen saavutettavuus on keskinkertainen autolla. Lähistöllä sijaitsee pääasiassa haja-asutusta/pientaloja.

10 KIINTEISTÖ- JA KAAVATIEDOT GESTERBYN KOULU 10 Kaavoitus Kohde kuuluu yhteiskaavassa MTH-alueeseen, eli haja-asutusalueeseen. Yleiskaavan mukaan rakennuspaikkojen enimmäismäärä asema- ja osayleiskaava-alueiden ulkopuolisilla osilla lasketaan voimassa olleesta tilajaosta. Vanha rakentamaton kiinteistö ( ) saa kuitenkin yhden (1) rakennuspaikan. Jokainen rakennettu asuin- tai lomarakennus vähentää kantatilan rakennuspaikkojen enimmäismäärää yhdellä. Lisäksi kaikki asema- ja osayleiskaava-alueiden ulkopuoliset alueet ovat MRL 16 3 momentin mukaista suunnittelutarvealuetta. Lisäksi kohde kuuluu sm 213 alueeseen, eli kohde on historiallinen kylätontti. Alueella sijaitsee muinaismuistolain (295/1963) rauhoittamia kiinteitä muinaisjäännöksiä. Aluetta koskevista rakennushankkeista ja isommista kaivutöistä on neuvoteltava Museoviraston kanssa. Haja-asutus rakennuspaikan on oltava pinta-alaltaan vähintään 5000 m². Mikäli rakennus liitetään vesi- ja viemäriverkostoon, rakennuspaikan koon on oltava vähintään 2000 m² Sivuasuntoa ei lasketa rakennuspaikaksi. Sivuasunto ei vähennä rakennuspaikkojen enimmäismäärää. Sivuasuntoa ei saa rakentaa alle 5000 m² rakennuspaikalle eikä Sipoonjoen, Keravanjoen, järvien ja meren rantavyöhykkeelle. Rakennuspaikalle saa rakentaa enintään yhden yksiasuntoisen yksikerroksisen asuinrakennuksen, jonka kerrosala on enintään 300 m², tai useampaan kuin yhteen tasoon tai kerrokseen rakennettavan yksiasuntoisen asuinrakennuksen, jonka kerrosala on enintään 400 m². Rakennuspaikalle voi rakentaa kerrosalaltaan enintään 100 m²:n suuruisen sivuasunnon. Rakennuksen tulee kuulua samaan pihapiiriin päärakennuksen kanssa ja pääsääntöisesti hyödyntää samoja teknisiä järjestelmiä ja tieliittymää kuin päärakennus. Olemassa olevaan rakennukseen rakennettava sivuasunto saa olla huoneistoalaltaan enintään 70 m². Sivuasunto ja päärakennus muodostavat kokonaisuuden, jota ei maanmittaustoimituksella saa erottaa itsenäisiksi kiinteistöiksi. Rakennuspaikalle saa asuinrakennuksen lisäksi rakentaa sen käyttötarkoitukseen liittyviä erillisiä talousrakennuksia, joiden yhteenlaskettu kerrosala saa olla enintään 150 m². Liikenneväylien tuntumassa uudisrakentaminen on sallittua vain, mikäli valtioneuvoston päätöksen (VN:n päätös 993/1992) mukaiset melutason ohjearvot eivät ylity. Kaavakartta Position: Horizontal 15,45 Vertical 2,9 Tonttikartta Kuvan koko: 7,31 (Height) x 13,26 (Width) Position: Horizontal 15,45 Vertical 11,8 Rakennusoikeus Kaavan mukainen rakennusoikeus: k-m 2 Rakennuksen kerrosala: 328 k-m 2, perustuen omistajalta saatuun tietoon Kohteessa on yleiskaavan mukaan käyttämätöntä rakennusoikeutta sivuasunnon verran (100 m 2 ). Koska alue on osin suojeltu, niin kohteen mahdolliselle lisärakennusoikeudelle ei määritetä erikseen arvoa. Kohteen korjauskustannukset seuraavien 10 vuoden aikana ovat yhteensä noin nykyarvoisina (WSP). Tontin toiminnallisuus Tontti on toiminnallisesti hyvä. Tontti viettää loivasti etelään ja talousrakennus sijaitsee tontin itäreunalla. Talousrakennus edellyttää kunnostusta ja mahdollisesti osittaista purkamista. Päärakennus sijaitsee rinteessä, mutta päärakennuksen eteläpuolella on tontin tasainen osuus, jossa sijaitsee pallokenttä.

11 SIJAINTI JA YLEISTIEDOT RUORIKUJA 11 Kohteen yleistiedot Kiinteistötunnus: Kiinteistön nimi: Osoite: Alue: BERGDAL Ruorikuja 1, Sipoo Söderkulla Pinta-ala: 675 m 2 Omistaja: Söderqvist, Göran Henrik (kuollut ), (lainhuuto ). Tilaajalta saadun tiedon mukaan kohteen omistaa Sipoon kunta. Sijainti Kohde sijaitsee Sipoossa, Söderkullan keskustan alueella (katso kartta). Kohteen saavutettavuus on hyvä autolla. Lähistöllä sijaitsee pääasiassa pientaloja.

12 KIINTEISTÖ- JA KAAVATIEDOT RUORIKUJA 12 Kaavoitus Kohde kuuluu asemakaavassa AO1-korttelialueeseen, eli enintään kaksiasuntoisten pientalojenkorttelialueelle. AO1-korttelialueelle saa rakentaa korkeintaan puolitoista kerroksisen talon 0,25 tehokkuudella. Kaavakartta Kuvan koko: 8,36 (Height) x 13,26 (Width) Position: Horizontal 15,45 Vertical 2,9 Rakennusoikeus Kaavan mukainen rakennusoikeus: 170 k-m 2 (tehokkuusluku e=0,25) Rakennuksen kerrosala: 82 k-m 2, perustuen asiakkaalta saatuun tietoon Kohteella on jäljellä olevaa rakennusoikeutta, mutta se ei ole nähdäksemme hyödynnettävissä purkamatta olemassa olevaa rakennusta. Kohteen korjaustarpeet ( ) ovat yhteensä noin nykyarvoisena (WSP). Tontin toiminnallisuus Tontti on tien päässä ja rakennus rajautuu katualueeseen. Tontin takapihaa rajaa etelässä naapurin asuinrakennus. Rakennus on sijoitettu tontille varsin ahtaasti, vaikka tontti rajoittuu lännessä puistoalueeseen. Tontti on melko tasainen ja maasto nouseekin melko jyrkästi tontin pohjoispuolella. Tonttikartta Kuvan koko: 7,31 (Height) x 13,26 (Width) Position: Horizontal 15,45 Vertical 11,8

13 MARKKINA-ANALYYSI JA ARVON MUODOSTUMINEN PAJAKOULU JA RUNEBERGIN PÄIVÄKOTI 13 Vertailukaupat Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteristä haettiin AP tonttikauppoja vertailukauppoja Nikkilän alueelta vuosilta Oheisessa kartassa on esitetty arvioitavat kohteet sekä vertailukauppojen kokonaishinnat. Kartasta nähdään, että Nikkilän keskustan pohjoispuoliset vertailukaupat ovat alempaa hintatasoa kuin keskusta-alueen vertailukaupat. Pajakoulu Toteutuneet valmistuneiden rivitalohuoneistojen neliöhinnat vaihtelivat /m 2 vuoden 2010 alusta tehdyissä huoneistokaupoissa. Vertailuna vastaava neliöhinta vaihtelu omakotitalokaupoissa oli /m 2. Vertailukauppoina on haettu lisäksi asemakaavan ulkopuolisia rakennettujen kiinteistöjen kauppoja, joissa käyttötarkoitus on muu kuin asuminen. Kohteista on kauppahintarekisterin tiedoilla tunnistettavissa mm. tuotantorakennuksia (Pajuniemi Oy). Kauppahinnat vaihtelivat noin välillä. Maapinta-alat kohteista vaihtelivat noin m 2 välillä. Koska kohde on entinen päiväkotirakennus, on kauppahintatietoja täydennetty naapurikunnista saaduilla koulukiinteistöjen kauppahintatiedoilla. Jossain määrin vertailukelpoisia kauppahintatietoja saatiin Mäntsälän kunnasta, jossa on myyty 7 entistä koulukiinteistöä vuosina Hinnat vaihtelivat välillä. Kohteiden maapinta-alat vaihtelivat m 2 välillä. Hintapyynnit Etuoven ja Oikotien palveluissa on Pajakoulun läheisyydessä myynnissä kolme omakotitaloa, kohteiden hintapyynnöt vaihtelivat Runebergin päiväkodin läheisyydessä on myynnissä useampi omakotitalo. Näiden kokonaispyyntihinnat vaihtelivat välillä. Oikotien tai Etuoven palveluissa ei ole Nikkilän alueella tällä hetkellä myynnissä omakotitalotontteja. Runeberg

14 MARKKINA-ANALYYSI JA ARVON MUODOSTUMINEN GESTERBYN KOULU 14 Vertailukaupat Vertailukauppoja haettiin Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteristä vuosilta Alla on esitetty arvioitavan kohteen lähistöllä sijaitsevat pinta-alaltaan m 2 kokoiset yleiskaava- tai kaavattoman alueen vertailukelpoisimpien kauppojen tunnusluvut. Tarkemmat tiedot löytyvät liitteenä. Kauppojen sijainnit on esitetty viereisessä kartassa. Hintapyynnöt Etuoven ja Oikotien palveluissa oli myynnissä vajaat 20 vapaa-ajan tonttia. Näistä vertailukelpoisia oli noin puolet. Näiden tonttien kokonaishinnat vaihtelivat välillä. Vertailukelpoisimman tontin (5588 m 2 ) pyyntihinta on Kriteeri 1 1. kvartiili Mediaani 3. kvartiili Keskiarvo KPL Kauppahinta /m /kem Pinta-ala Tehokkuusluku 0,00 0,00 0,00 0,00 Vertailukauppoina on haettu lisäksi asemakaavan ulkopuolisia rakennettujen kiinteistöjen kauppoja, joissa käyttötarkoitus on muu kuin asuminen. Kohteista on kauppahintarekisterin tiedoilla tunnistettavissa mm. tuotantorakennuksia (Pajuniemi Oy). Kauppahinnat vaihtelivat noin välillä. Maapinta-alat kohteista vaihtelivat noin m 2 välillä. Koska kohde on käytössä oleva koulurakennus, on kauppahintatietoja täydennetty naapurikunnista saaduilla koulukiinteistöjen kauppahintatiedoilla. Jossain määrin vertailukelpoisia kauppahintatietoja saatiin Mäntsälän kunnasta, jossa on myyty 7 entistä koulukiinteistöä vuosina Hinnat vaihtelivat välillä. Kohteiden maapinta-alat vaihtelivat m 2 välillä. Gesterby Gesterby

15 MARKKINA-ANALYYSI JA ARVON MUODOSTUMINEN RUORIKUJA 15 Vertailukaupat Hintaseurantapalvelusta haettiin toteutuneiden vanhojen omakotitalojen kaupat Söderkullan postinumeroalueelta vuosien /2 välillä. Oheisessa taulukossa on esitetty näiden kauppojen tilastollisia tunnuslukuja. Hintapyynnöt Etuoven ja Oikotien palveluissa on myynnissä kaksi omakotitaloa arviotavan kiinteistön lähistöllä. Niiden hintapyynnöt vaihtelivat välillä. Kohteet eivät kuitenkaan ole vertailukelpoisia arvioitavan kohteen kanssa, sillä niiden koko, kunto ja tontin pinta-ala eivät ole yhtenäisiä. Alakvartiili Mediaani Yläkvartiili Neliöhinta ( /k-m 2 ) Kokonaishinta ( ) Kokonaishinta ( ) m 2 (N=19) Aineistosta löytyi kooltaan pienempiä, 100 m 2 tai alle kauppahavaintoja 19 kappaletta. Arvioitava kohde asettuu tähän kategoriaan hyvin, sillä se on kooltaan 82 m 2. Arvioitavan kohteen voidaan katsoa asettuvan vertailuaineiston alakvartiiliin, sillä sen on kunnoltaan tyydyttävä. Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteristä haettiin AP vertailukauppoja Söderkullan alueelta vuosilta Arvioitavan kohteen läheisyydestä löytyi vain kaksi tonttikauppaa, joiden kokonaishinta on esitetty viereisessä kartassa. Tonttikauppojen kokonaishinnat olivat noin paikkeilla ja tonttien pinta-alat olivat noin 1000 m 2. Vertailukaupat eivät ole täysin vertailukelpoisia, sillä arvioitavan kohteen tontti on pidempi, noin 700 m 2

16 YHTEENVETO JA LIITELISTAUS 16 Markkina-arvo Perustuen saamiimme lähtötietoihin sekä niiden pohjalta tekemäämme analyysiin toteamme arvioitavien kohteiden markkina-arvot ajankohdassa ovat: Kiinteistö osakeyhtiö Sipoon Pellavatie 3 osakkeet ns. entinen Pajakoulu ( ) Runebergin entinen päiväkoti ( ) suojeltu rakennus nykyisen Y-kaavan mukaisena kiinteistönä Runebergin entinen päiväkoti ( ) suojeltu rakennus asuinkäytön mahdollistavana kiinteistönä Miljööltään suojeltu haja-asutusrakennuspaikka, entinen Gesterbyn koulu ( ) Ruorikujalla sijaitseva asemakaava-alueen omakotitalo ( ) Arvioiden tarkkuus on +/- 15 % Liitteet Katselmuskuvat Lähtötiedot Suomen talous Kiinteistömarkkinakatsaus Termien selitykset Asemakaavaote ja -määräykset Kiinteistörekisteriote Lainhuutotodistus Rasitustodistus ja rasitukset Riippumattomuus Palkkiot, mukaan lukien tämä toimeksianto, jotka toimeksiantaja on maksanut Newsec Valuation Oy:lle (tai muille saman konsernin yrityksille Suomessa), muodostavat alle 5 % Newsec Finlandin koko liikevaihdosta. Karttojen lähde: Esri, DeLorme, NAVTEQ, TomTom Intermap, icement P Corp., GEBCO, USGS, FAO, NPS NRCAN,GeoBase, IGN, Kadaster NL, Ordnance Survey, METI, Swisstopo ja GIS User Community. Newsec Valuation Oy Mannerheiminaukio 1 A PL Helsinki Puh:

17 LIITE: KATSELMUSKUVAT PAJAKOULU 17

18 LIITE: KATSELMUSKUVAT RUNEBERGIN PÄIVÄKOTI 18

19 LIITE: KATSELMUSKUVAT GESTERBYN KOULU 19

20 LIITE: KATSELMUSKUVAT RUORIKUJA 20

21 LIITE: LÄHTÖTIEDOT 21 Lista pyydetyistä ja saaduista lähtötiedoista Työ perustuu toimeksiantajalta saatuihin tietoihin, julkisiin lähteisiin sekä Newsecin arviointi-, välitys- ja management-toiminnassa saatuihin markkinatietoihin. Alla olevassa taulukossa on esitetty kaikki toimeksiantajalta pyydetyt lähtötiedot ja tieto siitä mitä lähtötietoja on saatu: Lähtötieto Saatu Kiinteistön toteutuneet hoitokulut edelliseltä vuodelta ja/tai kulubudjetti PTS-suunnitelma tai vastaava (korjaustarpeet) Tiedot tehdyistä peruskorjauksista Yhteenveto kohteesta (rakennusvuosi, keskeiset rakennusmateriaalit ja talotekniikka) mahdollisuuksien mukaan Lisäksi Newsec Valuation Oy on itse hankkinut seuraavat lähtötiedot: Kiinteistörekisteriotteet Lainhuuto- ja rasitustodistukset Kaavatiedot Saatu tieto on oletettu oikeaksi, mikäli se vaikuttaa järkevältä. Tietoja ei ole tarkastettu muista lähteistä, eikä esimerkiksi pinta-aloja ole tarkastusmitattu. Mikäli jokin arviointiin liittyvä olennainen tieto puuttuu tai jätetään ilmoittamatta, voi arvion lopputulos olla virheellinen ja arvio tulisi tällöin määrittää uudelleen.

22 LIITE: SUOMEN TALOUS 22 Maailmantalouden kasvu oli odotetun heikkoa. Suomen bruttokansantuotteen kasvun muutos oli vuonna 2014 negatiivinen ollen noin %. Työmarkkinoiden tilanne heikkenee edelleen ja työttömyysaste nousee 8,6 prosenttiin. Vuoden 2015 BKT:n kasvuksi oletetaan noin %. Viennin kasvu jää edelleen maailmankaupan kasvua heikommaksi ja siten markkinaosuuksien menettäminen jatkuu. Vuoden 2016 talouskasvuksi ennustetaan 0.5-1,5 %. Standard & Poor s laski Suomen luottoluokituksen AA+:aan. Ennen laskua Suomen luottoluokitus oli paras mahdollinen AAA. Suurin yksittäinen syy luottoluokituksen laskuun on Venäjän geopoliittinen vaikutus Suomen talouteen. Deflaation uhka pysyy ja Suomen inflaatio pysyy alhaisena lähivuosina. Euroopan keskuspankin toimien odotetaan hallitsevan deflaatiota. Työttömyyden rakenne on muuttunut aiempaa vaikeammaksi. Vuoteen 2013 verrattuna pitkäaikais- ja rakennetyöttömien lukumäärä on kasvanut voimakkaasti ja kasvu jatkunee edelleen myös vuonna Julkinen talous on oli vuonna 2014 alijäämäinen jo kuudetta vuotta peräkkäin. Alijäämän odotetaan pienenevän 2015 talouden hienoisen elpymisen ansiosta. Alijäämä on kuitenkin edelleen tuntuva ja julkisyhteisöjen velka on ylittämässä 60 prosentin rajan. Teollisuuden luottamus jatkoi laskuaan vuoden 2014 aikana. Myös matalat käyttöasteet tuotantokapasiteeteissä kertovat teollisuuskysynnän heikentymisestä. Teollisuuden luottamus on luottamusindikaattorin mukaan selvästi EU-maiden keskiarvoa heikompaa. Samoin laskivat myös rakentamisen sekä vähittäiskaupan luottamusindikaattorit. Kuluttajien luottamus talouteen on pysynyt selvästi pitkänajan keskiarvon alapuolella. Suuria muutoksia luottamusindikaattorissa ei ole ollut vuonna Poliittiset jännitteet ovat heijastuneet kuluttajien näkemyksiin taloudesta. 0,2 0,15 0,1 0,05 0-0,05-0,1 Makrotalouden tunnusluvut BKT:n vuosimuutos vol. Työttömyysaste ** Ennuste Lähde: Tilastokeskus

23 LIITE: KIINTEISTÖMARKKINAKATSAUS 23 Vuoden 2014 ensimmäisen puoliskon transaktiomarkkinoiden kokonaisvolyymi oli noin 1,3 miljardia euroa, mikä tarkoittaa noin 50 prosentin kasvua verrattuna viime vuoden vastaavaan aikaan (0,86 miljardia euroa). Loppuvuosi 2014 näyttää erittäin aktiiviselta kiinteistöjen transaktioiden suhteen. Ennusteemme vuoden 2014 kokonaisvolyymiksi on noin 4 miljardia euroa, kun vuonna 2013 vastaava luku oli noin 2,5 miljardia euroa. Euroopassa on nähty samanlaista markkinalikviditeetin kasvua. Kiinteistösijoitukset ovat kasvattaneet kiinnostusta investointiallokaatiossa muiden sijoitustyyppien tuottojen verrattain korkean epävarmuuden vuoksi. Samoin kiinteistöjen tuottotasot näyttävät houkuttelevilta, mutta sijoitusten valintakriteerit pysyvät edelleen tiukkoina. Kansainväliset kiinteistösijoittajat ovat lisänneet merkittävästi investointejaan Suomen toimitilamarkkinoille. Tänä vuonna kiinteistökauppojen volyymistä yli puolissa oli mukana ulkomaalainen ostaja. Suurimpana ryhmänä olivat ruotsalaiset sijoittajat. Vuoden 2014 ensimmäisessä neljänneksessä tehtiin useita suuria kiinteistötransaktioita. Keskeisin ja merkittävin kiinteistökauppa oli Sanoman pääkonttorin myynti Helsingin keskustassa, jossa ostajana oli saksalainen Deka Immobilen yhtiön kiinteistörahasto. Sanoma on myynyt myös omistamiaan teollisuus- ja tuotantokiinteistöjä. Merkittävä portfoliotason transaktio oli Trevianin hoivakiinteistöportfolion kauppa, joka käsitti 15 hoivakiinteistöä hinnaltaan yhteensä noin 100 miljoonaa euroa. Liikekiinteistöissä nähtiin myös transaktioita, kun ruotsalainen kiinteistöyhtiö Redito osti Helsingin Osuuskauppa Elannon myymän päivittäistavarasalkun. Kauppaan kuului viisi päivittäistavaramyymälä pääkaupunkiseudulta. Kiinteistömarkkinat ovat edelleen painottuneet pääkaupunkiseudulle, joskin merkkejä kiinteistömarkkinoiden piristymisestä on nähty myös Helsingin ulkopuolella. Tampereella Sponda osti päärautatieaseman vierestä Tulli - business parkin noin 64 miljoonalla eurolla. Kiinteistötransaktioiden sijoitusallokaatiossa on ollut havaittavissa suuria muutoksia. Hoivakiinteistöjen markkinaosuus jatkoi kasvuaan vuoden 2014 aikana. Vuonna 2011 nousuun lähtenyt markkinasegmentti on kehittynyt alati ja tänä vuonna segmentin osuus transaktioiden kokonaisvolyymistä on noussut lähes 15 %:iin. Suureen osuuteen vaikuttaa ison yksittäisen portfolion kauppa, joten markkinaosuus tullee tasoittumaan vuoden loppuun mennessä. Kansainvälisesti katsottuna hoivakotien osuus kiinteistösijoituksista on suuri. Logistiikkamarkkinat ovat selvästi piristyneet ja näiden osuus tulee vielä kasvamaan. Kiinteistösijoitusyhtiö Spondan sekä keskinäisen työeläkeyhtiö Varman lähes miljardin euron logistiikkakiinteistöjärjestelyn kautta syntyy uusi logistiikkakiinteistöihin keskittyvä kiinteistösijoitusyhtiö Certeum. Logistiikkakysynnässä on varsinkin pääkaupunkiseudulla nähty trendinä siirtyminen kauemmas keskustasta. Logistiikan kasvavat kustannukset mm. rikkidirektiivin takia ovat aiheuttaneet logistiikkajärjestelyjen uudelleenmiettimistä. Myös nettikaupan odotetaan luovan uusia mahdollisuuksia logistiikkakiinteistöjä silmällä pitäen. Tällä hetkellä viennin ja tuonnin takkuilu sekä kaupan volyymin lasku yhdessä logistiikkakustannusten nousun kanssa ovat nostaneet vajaakäyttöasteita tietyillä osamarkkinoilla. Vuokra-asuntomarkkinat ovat käyneet normaalia aktiivisempina. Vuonna 2013 lähes 30 prosenttia kiinteistötransaktioista oli asuntoportfoliokauppoja. Vuokra-asuntomarkkinoiden odotetaan käyvän vielä ainakin tämän vuoden aktiivisina, koska uudet asuntosijoitusrahastot ovat nostaneet suosioita ja täten kasvattaneet sijoitusrahastojen mahdollisuuksia sijoittaa lisää. Pääkaupunkiseudulla erityisesti pienempien asuntojen vuokratasot alkavat olla kipurajoilla vuokralaisten maksukykyyn suhteutettuna, vaikka asuntovuokrien nousu onkin tasoittunut.

24 LIITE: KIINTEISTÖMARKKINAKATSAUS 24 Toimisto- ja liiketilamarkkinoiden osuus koko kiinteistösijoitusmarkkinoista on vähenemässä. Perinteisesti näiden luokkien markkinaosuus on ollut noin %. Toimitilamarkkinoiden osuus kokonaisvolyymistä tulee olemaan noin % vuoden 2014 aikana. Tässä markkinasegmentissä myyjinä ovat aktivoituneet erityisesti sellaiset yritykset, jotka ovat itse omistaneet käytössä olevat tilansa. Järjestämällä kiinteistöomaisuutensa uudelleen saadaan vapautettua pääomaa muihin tarkoituksiin. Suomalaiset institutionaaliset sijoittajat ovat viime syksystä lähtien vähentäneet suoria kiinteistösijoituksiaan Suomeen. Instituutioiden osuus kaupan volyymistä on pudonnut parin vuoden takaisesta 26 %:sta lähes 2 %:iin. Institutionaaliset sijoittajat ovat toisaalta olleet aktiivisesti mukana perustamassa uusia kotimaisia kiinteistörahastoja. Kotimaisten kiinteistörahastojen osuus markkinavolyymista on noussut muutaman vuoden takaisesta 10 %:sta noin 34 %:iin. Ukrainan kriisi näkyy markkinoilla toistaiseksi lähinnä joidenkin käyttäjäsegmenttien, kuten majoitus ja kaupan alan vähentyneinä myyntilukuina sekä Venäjän vientiin nojaavien yrityksien riskiluokituksen kasvuna. Kiinteistösijoitusmarkkinoiden hinnoitteluun poliittisella jännitteellä ei toistaiseksi ole ollut juurikaan vaikutusta. Poikkeuksena ovat kuitenkin vahvasti rajakauppaan ja venäläisten turistien varaan nojaavat liikepaikat tai kehityshankkeet. Varsinkin kehityshankkeiden tuottovaatimuksissa on nousua riskien ja epävarmuuden kasvaessa. Tosin ruplan vaihteleva kysyntä ja heikko talouskehitys ovat jo yleensä hinnoiteltu kehitysprojekteihin. Kansainvälisesti kiinteistösijoittajat eivät tunnut pelkäävän riskien eskaloitumista erityisesti Suomessa muutoin, kuin yleisen talouskehityksemme heijastumana.

25 LIITE: TERMIEN JA MENETELMIEN SELITYKSET 25 Markkina-arvo Markkina-arvo määritellään arvioiduksi rahamääräksi, jolla omaisuus arvopäivänä vaihtaisi omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa (IVS). Arvion perusteet Arvio perustuu nykyisiin vuokriin, markkinavuokriin, arvioituun pitkänajan vajaakäyttöasteeseen, arvioon markkinaehtoisesta tuottovaatimuksesta sekä todellisten, tapahtuneiden vertailukauppojen analysointiin. Tuottoarvomenetelmä Tuottoarvomenetelmä antaa indikaation arvosta muuttamalla tulevaisuuden kassavirrat yhdeksi nykyhetken pääoma-arvoksi. Tämä arviointimenetelmä tarkastelee tuloja, joita omaisuuserä tuottaa sen pitoajan aikana ja ilmaisee arvon pääomitusprosessin kautta. Pääomitus koskee tulojen muuttamista tarkoituksenmukaisella diskonttokorolla pääomasummaksi. Tulovirta voi perustua tai olla perustumatta sopimuksiin. Tuotto perustuu siten esimerkiksi joko omaisuuserän käyttöön tai omistukseen. Menetelmät, jotka lukeutuvat tuottoarvomenetelmään ovat: suora pääomitus, jossa sovelletaan yhden edustavan ajanjakson tuloihin kokonaisvaltaista tuottovaatimusta tai tuottovaatimusta, jossa on huomioitu kaikki pääomitukseen liittyvät riskit kassavirta-analyysi, jossa diskonttokorkoa sovelletaan tulevaisuudessa esiintyviin kassavirtoihin diskonttaamalla nämä nykyarvoon erilaiset optiohinnoittelumenetelmät Kauppa-arvomenetelmä Kauppa-arvomenetelmä tarkastelee samanlaisten tai korvaavien omaisuuserien myyntejä ja niihin liittyviä markkinatietoja ja määrittää arvoestimaatin vertailuprosessin avulla. Yleensä arvioitavaa omaisuuserää (kohdeomaisuus) verrataan samanlaisten omaisuuserien kauppoihin avoimilla markkinoilla. Välityskohteita ja tarjouksia voidaan myös tarkastella. (IVS). Kustannusarvomenetelmä Kustannusarvomenetelmä tarkastelee mahdollisuutta, että vaihtoehtona tietyn hyödykkeen hankinnalle voidaan hankkia nykyaikainen vastaava hyödyke, jolla on vastaava käytettävyys. Kiinteistön yhteydessä tämä sisältää kustannuksen vastaavanlaisen maan hankinnasta sekä vastaavanlaisen uuden rakenteen rakentamisesta. Elleivät ajanpuute, hankaluus, riski vaikuta asiaan, hinta, minkä ostaja maksaisi arvioitavasta hyödykkeestä, ei olisi enempää kuin nykyaikaisen vastineen kustannus. Arvioitu hyödyke on usein vähemmän kiinnostava kuin uuden samanlaisen kustannus johtuen iästä tai vanhenemisesta. Tämän takia jälleenhankinta kustannukseen tarvitaan arvonalennus (IVS). Kohteen hoitokulut ja peruskorjauskustannukset Kassavirrassa käytetty hoito- ja korjauskulu perustuu KTI:n tuottamaan ylläpitokustannusvertailuun vuodelta 2013 sekä Newsecin arviointi-, välitysja management-toiminnassa saatuihin markkinatietoihin. Lisäksi arviointityössä on hyödynnetty asiakkaalta saatuja tietoja kiinteistön budjetoiduista sekä toteutuneista hoito- ja korjauskuluista. Tuottoarvomenetelmää voidaan soveltaa rasitteisiin ottamalla huomioon näiden ylläpitämiseksi vaadittavat kassavirrat rasitteiden lakkaamiseen asti.

26 LIITE: ASEMAKAAVAOTE JA MÄÄRÄYKSET PAJAKOULU 26

27 LIITE: ASEMAKAAVAOTE JA MÄÄRÄYKSET RUNEBERGIN PÄIVÄKOTI 27

28 LIITE: ASEMAKAAVAOTE JA MÄÄRÄYKSET GESTERBYN KOULU 28

29 LIITE: ASEMAKAAVAOTE JA MÄÄRÄYKSET RUORIKUJA 29

30 LIITE: SIPOON YLEISKAAVA 30

31 LIITE: VERTAILUKAUPAT GESTERBY 31 Avain Luovutuspäivä Ala (m 2 ) /m 2 /kem 2 Rak. Oik. e -luku , , , , , , , , ,00 Käyttötarkoitus kaavassa Asuinrakennuspaikka Asuinrakennuspaikka Asuinrakennuspaikka Asuinrakennuspaikka Asuinrakennuspaikka Asuinrakennuspaikka Asuinrakennuspaikka Asuinrakennuspaikka Asuinrakennuspaikka Rantaan rajoittuvuus Ei rajoitu rantaan Ei rajoitu rantaan Ei rajoitu rantaan Ei rajoitu rantaan Ei rajoitu rantaan Ei rajoitu rantaan Ei rajoitu rantaan Ei rajoitu rantaan Ei rajoitu rantaan

32 LIITE: KIINTEISTÖREKISTERIOTE PAJAKOULU 32

33 LIITE: KIINTEISTÖREKISTERIOTE RUNEBERGIN PÄIVÄKOTI 33

34 LIITE: KIINTEISTÖREKISTERIOTE GESTERBYN KOULU 34

35 LIITE: KIINTEISTÖREKISTERIOTE RUORIKUJA 35

36 LIITE: LAINHUUTOTODISTUS PAJAKOULU 36

37 LIITE: LAINHUUTOTODISTUS RUNEBERGIN PÄIVÄKOTI 37

38 LIITE: LAINHUUTOTODISTUS GESTERBYN KOULU 38

39 LIITE: LAINHUUTOTODISTUS RUORIKUJA 39

40 LIITE: RASITUSTODISTUS PAJAKOULU 40

41 LIITE: RASITUSTODISTUS RUNEBERGIN PÄIVÄKOTI 41

42 LIITE: RASITUSTODISTUS GESTERBYN KOULU 42

43 LIITE: RASITUSTODISTUS RUORIKUJA 43

44 LIITE: YHTIÖJÄRJESTYS PAJAKOULU 44

45 LIITE: YHTIÖJÄRJESTYS PAJAKOULU 45

46 46