Santalan osayleiskaava Sandö delgeneralplan

Transkriptio

1 1 Hangö stad Santalan osayleiskaava Sandö delgeneralplan Mitoitus- ja vaihtoehtotarkastelu Oy Wixplan Ab

2 2 SANTALA OSAYLEISKAAVA MITOITUS- JA VAIHTOEHTOTARKASTELU 1 MITOITUSTARKASTELU 1.1 Hangon rantaosayleiskaava Hangon rantaosayleiskaava on vahvistettu ympäristöministeriössä Yleiskaavatyö aloitettiin vuonna Osayleiskaavaehdotus oli ensimmäisen kerran nähtävillä vuonna Lausunto- ja tarkistuskierroksen jälkeen kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä Kaavaehdotus hyväksyttiin kaupunginhallituksessa Hangon kaupunginvaltuusto hyväksyi osayleiskaavan Ympäristöministeriö vahvisti kaavan oikaisuluontoisella korjauksella Rantaosayleiskaavan tavoitteet ja mitoitusperiaatteet Rantaosayleiskaavan yleistavoitteena on selostuksen mukaan eri maankäyttömuotojen vahvistaminen osayleiskaavatasolla ja seutukaavan aluevarausten täsmentäminen. Erityisesti virkistysalueiden vahvistamista pienvenesatamineen pidetään tärkeänä tavoitteena, samoin kyläkeskusten aluerajojen määräämistä. Rinnakkain yleiskaavatyön kanssa yhdistettiin liitosalueiden neljän entisten kuntien rakennusjärjestykset ja siihen otettiin myös alueiden käyttöä koskevia määräyksiä erityisesti saarien osalta. Osa määräyksistä kumottiin myöhemmin. Osayleiskaavassa ei ole yksityiskohtaista rakennusoikeuden mitoitusta, vaan ranta-alueiden osalta on ainoastaan osoitettu alueiden pääkäyttötarkoitukset ja siihen liittyvät karkeat mitoitustasot (matkailupalvelualueet (RM), tiiviit lomaasuntoalueet (RA-1), harvat loma-asutusalueet (RA-2), sekä hajaasutusalueet (M). Lisäksi on osoitettu virkistysalueita (VR) ja maa- ja metsätalousalueitta (MT), joille ei uutta asutusta saisi sijoittaa. Mitoitukseen liittyy uudistettu rakennusjärjestys, joka piti sisällä määräyksiä rakentamattomiksi jätettäviksi saarten koosta. 1.3 Santalan ja Tränuholmenin alueet osayleiskaavassa Suomen Vapaakirkon alueet on osayleiskaavassa osoitettu yksityisten palvelujen ja hallinnon alueeksi (PK), matkailupalvelujen alueeksi (RM), tiiviin loma-asutuksen alueeksi (RA-1), vesiliikenteen alueeksi (LV), virkistysalueiksi (V) sekä maa- ja metsätalousvaltaisiksi alueiksi (M).

3 3 Suomen Vapaakirkon alueille mantereen puolella on osayleiskaavassa osoitettu epäsuora mitoitus, koska kaavaselostuksessa viitataan Santalan RM ja RA-1 varausten osalta laadittuun ja kaupungin käsiteltäväksi toimitettuun rantakaavaehdotukseen. Matkailupalvelualueiden (RM) osalta kohdassa sivulla 15 todetaan: Pekanniemen alue, jolle SVK on laatinut jo rantakaavaehdotuksen. Rantakaavaehdotuksessa alue on suunniteltu hotelli- ja kurssikeskukseksi. Tarkemmat rakentamismääräykset sisältyvät rantakaavaan. Kohdassa 4, Toteuttaminen sivuilla todetaan: Pekanniemi-Suvihaka alue (SVK, Helsingin kaupunki) Santalassa toteutunee 1980-luvulla ja alueelle vahvistettaneen yksityiskohtaista toteuttamista sääntelevä rantakaava. eli tässä viitataan samaan jo osayleiskaavaselostuksen kohdassa 11.7 Päätökset (sivu 2) mainittuun rantakaavaehdotukseen. Tränuholmenista ei ole mainintaa osayleiskaavassa ja saari on osoitettu M- alueeksi, joista kaavaselostuksessa todetaan että ne ovat niitä alueita, jotka eivät ole suunniteltu muuhun käyttöön ja M-alueille saa rakentaa myös asuinja lomarakennuksia hajarakentamiseen rakennusjärjestyksen määräysten puitteissa. Ote rantaosayleiskaava on liitteenä Sandön päivätyn rantakaavan aluevaraukset ja mitoitus Rantakaavaehdotuksen pääratkaisu oli turvata kristillisen opiston laajennushankkeita ja myös mahdollistaa loma- ja kongressihotellin sijoittamista opiston läheisyyteen. Hotellin tueksi osoitettiin yksi RA-1 kortteli jossa oli 9 kytkettyä loma-asuntorakennusta eli yhteensä 18 loma-asuntoa ja Suvihaan alueelle 15 erillistä RA loma-asuntotonttia. Lisäksi oli kaavassa 4 erillistä omakotitonttia lähinnä henkilökunnalle. Kaavan mitoitus oli seuraavaa: Opistoalueelle YO 7000 k-m2 Henkilökunta-asuntoja AP 4 kpl 760 k-m2 Hotellirakennus RM 6500 k-m2 Loma-asunnot RA-1 9x2 kpl 800 k-m2 Loma-asunnot RA-2 3 kpl 400 k-m2 Loma-asunnot RA 15 kpl 2550 k-m2 Erilliset saunat VV 2 kpl 60 k-m2 Erilliset saunar RM,RA 2 kpl 60 k-m2 Erilliset saunat E-2 2 kpl 200 k-m2 Erilliset saunat VR 2 kpl 150 k-m2 Rantakaava jäi odottamaan rantaosayleiskaavan vahvistamista. Kun osayleiskaava vahvistui vuonna 1987, hotellihankkeen toteuttaminen ei katsottu enää taloudellisesti kannattavaksi, joten rantakaavan hyväksymistä siinä muodossa ei katsottu järkeväksi.

4 4 Suvihaka alueelle on myöhemmin laadittu erillinen ranta-asemakaava, joka hyväksyttiin vuonna Tämän kaavan mitoitus on 4 omarantaista rantatonttia ja kaksi omakotitonttia takamaastossa. Jos lasketaan, että yksi omarantainen rakennuspaikka vastaa kaksi yhteisrantaista tonttia, vastaa tämän rantakaavan mitoitus 10 yhteisrantaista rakennuspaikkaa vuoden 1980 rantakaavassa. Eli viisi yhteisrantaista rakennuspaikkaa ei ole toteutettu tällä osa-alueella. Pekanniemen alueen rakennusoikeus rantakaavaehdotuksessa oli 6500 k-m2 hotellirakennukselle sekä henkilökunta-asunnoille ja 800 k-m2 yhdeksän kytketylle loma-asuntorakennukselle, yhteensä 7300 k-m2. Alue on tällä hetkellä rakentamaton. Jos muunnetaan tämä rakennusoikeus erillisiksi lomaasuntoyksiköiksi ja käytetään voimassa olevan rakennusjärjestyksen RAtonttien enimmäisrakennusoikeusmääräyksiä eli 150 k-m2 asuinkerrosalaa ja 50 k-m2 talouskerrosalaa/yksikköä, olisi Pekanniemen erillisten vapaa-ajan yksikköjen määrä 31 kpl. Rantaosayleiskaavan PK-alueella käytetty rakennusoikeus on 4292 k-m2. Rantakaavassa oli osoitettu YO-alueelle 7000 k-m2 rakennusoikeutta, jolloin käyttämättä olisi 2708 k-m2 rakennusoikeutta. Rantakaavassa osoitetuista erillisistä saunarakennuksista on yksi toteutettu Leirisaaressa ja myös omakotitontit ovat toteutumatta. Rantakaavan pienennös on liitteenä 2. 2 YHTEENVETO RANTAOSAYLEISKAAVAN ANTAMISTA MITOITUSPERUS- TEISTA LAADITTAVALLE SANTALAN OSAYLEISKAAVALLE 2.1 Manneralue Mantereen osalta Hangon rantaosayleiskaava on lähtenyt siitä, että opiston alue (PK) mitoitetaan laaditun rantakaavaehdotuksen mukaisesti eli tämän alueen kokonaisrakennusoikeus on noin 7000 k-m2. Samaa koskee periaatteessa myös Pekanniemen (RM) aluetta, jonka rakennusoikeus olisi siten 6500 k-m2 (RM) k-m2 (RA-1) + 5 (RA) Suvihaan alueesta, jotka vastaavat 1000 k-m2 eli yhteensä 8300 k-m2. Lisäksi on rantakaavaehdotuksessa 4 omakotitonttia (AP) sekä 6 erillistä saunarakennusta. Opistoalueen (PK) rakennusoikeus, 7000 k-m2, on tarkoitettu lähinnä opetus-, majoitus- sekä siihen liittyviä toiminta- ja huoltorakennuksia varten. PK-alueen nykyinen käytetty rakennusoikeus on 4292 k-m2, joten siihen saa sijoittaa n k-m2 uutta rakennusoikeutta. Tämä riittänee opistoalueen kehittämiseen, kun samalla otetaan huomioon, että osa vanhasta huonokuntoisesta rakennuskannasta puretaan ja korvataan uusilla rakennuksilla. Rantakaavaehdotuksessa oli lisäksi 4 AP tonttia henkilökuntaasuntoja varten.

5 5 2.2 Tränuholmen Kun RM- alueen kokonaisrakennusoikeus muunnetaan loma-asuntoyksiköiksi käyttäen rakennusjärjestyksen loma-asuntojen enimmäisrakennusoikeus k-m2, vastaa Pekanniemen rantaosayleiskaavan RM- alueen mitoitus 41 rakennuspaikkaa. Melkein samaan lopputulokseen päädytään kun lasketaan alueen mitoitus (15 ha) aluetehokkuuden avulla eli e=0,05 x m2 antaa 7500 k-m2, joka vastaa 38 rakennuspaikkaa. Tränuholmenin M-alueen ns. hajarakennusoikeus ei ole rantaosayleiskaavassa siirretty mantereelle, koska saari on merkitty M- alueeksi poiketen muista tilaan kuuluvista saarista, jotka ovat rantaosayleiskaavassa merkitty rakentamattomiksi virkistysalueiksi (V). Saaren mitoitus on siis perustuttava Hangon kaupungin hyväksymään mitoitukseen vastaavissa viimeaikaisissa kaavahankkeissa (mm. Tjäruholm, Gloskär). Mitoituksen lähtökohtana on Tränuholmenin saaren pinta-ala ja rantaviivan pituus. Saren pinta-ala on 25,33 ha ja se koostuu kahdesta kiinteistöyksiköstä, 23,3 ha Sandön tilasta, sekä 2,03 suuruisesta Kaskinokan tilasta, Saari on rakentamaton, mutta Kaskinokan tilalle on aikoinaan myönnetty rakennuslupa loma-asunnolle mutta lupa on rauennut. Tränuholmenin pinta-alaperusteisen mitoituksen lähtökohta on 25,33 ha eli: ha = 5 rakennuspaikkaa ,33 ha = 3 rakennuspaikkaa Yhteensä = 8 rakennuspaikkaa Rantaviivan mukaisen mitoituksen lähtökohtana on 2,68 km:n rantaviiva, joka muunnetaan kertoimella 0.5 läheisyystekijän takia 0,85 km:n osalta eli muunnetun rantaviivan pituus on 2,25 km. - 5 rakennuspaikkaa/muunnettu ranta km x 2,25 km = 11,25 rakennuspaikkaa Pinta-alaperusteisen mitoituksen mukaan saaren mitoitus on 8 rakennuspaikkaa. 3 VAIHTOEHTOTARKASTELU 3.1 Kokous- ja hyvinvointikeskus (ent. Santalan opisto) Tällä hetkellä Santalan opiston toimintarakennukset sijaitsevat pääosin Santalan kartanontien eteläpuolella. Ainoastaan huolto- ja varastorakennukset ovat tien pohjoispuolella. Vanhan kulttuuriympäristön ja suojelurakennusten säilyttämisen takia sekä ranta-alueen luonnonsuojelullisten arvojen takia ainoat järkevät laajenemissuunnat ovat länteen ja etelään Santalan kartanontien eteläpuolelle. Santalan kartanontie on tällä hetkellä yleinen tie,

6 6 joka muuttunee kaduksi lähivuosina. Toimintojen siirtäminen osittain tien (kadun) eteläpuolelle saattaa tuoda mukaan liikenneturvallisuusongelmia ja hankaloittaa jonkin verran myös toimintojen sujuvaa yhdistämistä. Lisäksi on alueen arkeologisessa selvityksessä todettu, että tien eteläpuolella on yksi kiinteä muinaisjäännös (keskiaikainen kylätonttialue), joka rajoittaa toimintojen siirtämistä tälle alueelle. Ainoaksi realistiseksi laajenemissuunnaksi jää vanhan kartanorakennuksen länsipuolinen alue Santalan kartanontien pohjoispuolella. 3.2 Matkailupalvelujen alue (RM) Koko Pekanniemen alue on rantaosayleiskaavassa osoitettu matkailupalvelujen alueeksi. Luontoselvityksen mukaan alueella on kuitenkin varsin laajoja arvoluokan I-III luontokohteita, jotka rajoittavat merkittävästi loma-asutuksen sijoittumista alueelle ja osa rakennusoikeudesta olisi pyrittävä sijoittamaan muualle luontokohteiden turvaamiseksi. Tietenkin voidaan myös suunnitella tiiviimpää asutusta alueelle ja myös tinkiä luontokohdealueista. Vaihtoehtoisia sijoituspaikkoja voisi olla: A) Opistoalueen länsipuolelle, rannan lähialueella B) Santalan kartanontien varteen C) Tränuholmin saari A) Heti olemassa olevan asuinrakennuksen länsipuolelle voisi sijoittaa yksi tai kaksi pientä korttelia, joissa voisi olla yhteensä n. 10 loma-asuntoa. Ongelmana on tässä, että koko rantavyöhyke on I-arvoluokan luontokohde. B) Santalan kartanontien läntinen varsialue entisen kansakoulun tontista lounaaseen on hyvää rakennusmaata. Suurin osa alueesta on kuitenkin tuulivoimaloiden 40 db (A):n meluvyöhykkeen sisäpuolella. Niittysuppilohämähäkki esiintyy myös runsaasti maantien varsialueella. C) Tränuholmenin mitoitusta voisi korottaa 5-8 loma-asunnolla, jolloin saaren kokonaisrakennusoikeus olisi loma-asuntoa ilman että rakentamista sijoiteta luontokohdealueille. Vaihtoehto C, jossa sijoitetaan hieman enemmän rakentamista Tränuholmin saarelle ja samalla suunnitellaan tiiviimpää rakentamista Pekanniemen alueelle, noudattaa parhaiten rantaosayleiskaavan periaatteita. Vaihtoehto A:n mukainen laajentaminen länteenpäin olisi sekin varsin hyvä ratkaisu mutta poikkeaa ehkä enemmän rantaosayleiskaavan periaatteista. Vaihtoehto B on käytännössä mahdoton toteuttaa rakentamista rajoittavien melu- ja ympäristörajoitusten takia. Vaihtoehtoiset sijoituspaikat loma-asutukselle on esitetty liitekartoilla 2-3.

7 Ote rantaosayleiskaavasta LIITE 1 7

8 8 LIITE 2

9 9

10 10

11 11

12 12