PORVOON KAUPUNKI 1 (9) Kaupunkisuunnittelu Onaksen saariston osayleiskaava, mitoitusperiaatteet

Transkriptio

1 PORVOON KAUPUNKI 1 (9) 1 MITOITUSPERIAATTEET Yleistä Rantojen suunnittelussa mitoituksella tarkoitetaan rantarakentamisen määrän ja sijainnin määrittelyä. Mitoitusperusteiden tarkoituksena on määritellä osayleiskaavassa osoitettava kokonaisrakennusoikeus, rakennusoikeuden jakoperusteet sekä rakentamatta jätettävän rantaviivan ja rakentamatta jätettävien alueiden osuus. Mitoitusperusteet voivat vaihdella kaavaalueen luonnonolojen, maiseman ja muiden maankäyttötarpeiden mukaan vyöhykkeittäin ja alueittain. Mitoitusperusteiden on oltava sellaisia, että ne ovat yleispäteviä, joustavia, yksinkertaisia ja helppotajuisia, osayleiskaavan tavoitteet on mahdollista toteuttaa, sijainti yhdyskuntarakenteessa otetaan huomioon, luonnon ja maaperäolosuhteet sekä maisema otetaan huomioon, maanomistajan tasapuolisen kohtelun vaatimus toteutuu ja ne sallivat hajaasutusluontoisen rakentamisen ja turvaavat kohtuulliset rakentamismahdollisuudet. Mitoituksen pohjana käytetään rantaviiva ja maapintaalanormia. Mitoituslaskelmien pohjana käytettävä rantaviiva tai pintaalaperusteinen mitoitus ei ilmaise varsinaisen rakennuspaikan rantaviivan vähimmäispituutta tai vähimmäispintaalaa vaan rakennuspaikkojen enimmäismäärän. Osayleiskaavaa laadittaessa ratkaistaan rakennuspaikkojen lopullinen sijoitus tai sijoittamatta jättäminen. Mitoituksesta on voitava poiketa niissä tapauksissa, joissa mitoituslaskelmien mukainen rakennuspaikkojen lukumäärä johtaa selvästi epäoikeudenmukaiseen ratkaisuun ja kohtuuttomuuksiin. 1.2 Emätilatarkastelu Maanomistajien tasapuolisen kohtelun turvaamiseksi on tarpeen ottaa huomioon ns. hyödynnetty rakennusoikeus eli tiloista jo ennen kaavoitusta lohkottujen rakennuspaikkojen määrä. Laskentamenetelmää kutsutaan emätilaperiaatteeksi. Osayleiskaavan mukainen kokonaismitoitus emätiloittain. Mitoitusperusteet ilmaisevat, kuinka monta rakennuspaikkaa voidaan enintään muodostaa emätilaa kohti. Emätilatarkastelun lähtökohtana on rakennuslain voimaantulohetki Emätilakohtainen kokonaisrakennusoikeus jaetaan siitä muodostettujen tilojen kesken vuonna 2007 vallinneen kiinteistöjaotuksen mukaan. 1.3 Käytetty ja jäljellä oleva rakennusoikeus Käytetty rakennusoikeus vähennetään emätilan rakennusoikeudesta. Yhdeksi käytetyksi rakennusoikeudeksi katsotaan rakennettu ympärivuotisen asuinrakennuksen rakennuspaikka, rakennettu lomaasunnon rakennuspaikka,

2 PORVOON KAUPUNKI 2 (9) rakennettu maatilakeskuksen rakennuspaikka, joka sisältää ympärivuotisen asuinrakennuksen rakennuspaikan, rakennettu rakennuspaikka johonkin muuhun käyttötarkoitukseen kuten palvelutoimintaan, teollisuuteen, venekerholle tms. rakentamaton rakennuspaikka, jolla on voimassa poikkeuslupa, rakentamaton rakennuspaikka, jolla on voimassa rakennuslupa ja rakentamaton rantakaavan mukainen rakennuspaikka. Kuitenkin mikäli rantaasemakaavaalueella on aikanaan hyväksytty enemmän rakennuspaikkoja kuin osayleiskaavan mitoitusperusteet nyt tuottavat, emätilan käytettyyn rantaasemakaavaalueen osalta mukaan vain se rakennusoikeus, joka alueelle osayleiskaavan mitoitusperusteiden mukaan nyt tulisi. Mikäli emätilasta on luovutettu määräala ennen , mutta määräala on rekisteröity jälkeen, ei määräalaa lasketa emätilaan kuuluvaksi, mikäli maanomistajalla on osoittaa luovutuksesta todisteena luovutuskirja. Osayleiskaavassa osoitetaan sekä käytettyjen että jäljellä olevien rakennusoikeuksien lukumäärä rakennuspaikkoina tilakohtaisesti. Maanomistajan eri tiloja tarkastellaan yhtenä yksikkönä, ja jäljellä olevien uusien rakennuspaikkojen siirto saman maaomistajan tilalta toiselle on mahdollista. Mikäli tila on muodostettu halkomalla tai mikäli tila on jaettu lohkomistoimituksessa käytännössä yhtä moneen yhtä suureen osaan, jaetaan kantatilan rakennusoikeus lohkotilojen kesken. 1.4 Vyöhykkeet Kaavaalue jaetaan mitoitusta varten luonnonolosuhteiden mukaan saaristovyöhykkeisiin ja yhdyskuntarakenteen mukaan edullisuusvyöhykkeisiin Saaristovyöhykejakoa (merivyöhyke, vyöhyke, vyöhyke, mannervyöhyke) käytetään, koska luonnonolosuhteet ovat erilaisia eri saariston osissa, jolloin luonnon sietokyky rakentamista kohtaan heikkenee siirryttäessä mannervyöhykkeeltä kohti merivyöhykettä. Mannervyöhyke on mukana mitoitusnormeissa, koska muutama emätila Svarbäckin kylässä sijaitsee sekä Kalvon saaressa että mantereella. Porvoon Emäsalon ja Hakasalon osayleiskaavassa käytettiin osayleiskaavaalueen jakoa edullisuusvyöhykkeisiin, ranta, kylä ja hajaasutusvyöhykkeisiin, koska rakentamisen paineet ja tarpeet olivat erilaisia eri edullisuusvyöhykkeillä. Lomaasutuksen painopiste oli Emäsalossa rannoilla, pysyvän asutuksen vastaavasti kyläkeskuksissa ja hajaasutusalueet olivat Emäsalossa säilyneet lähes rakentamattomana. Onaksen saaristossa käytetään samaa jakoa edullisuusvyöhykkeisiin: rantaalueeseen, kylä ja hajaasutusvyöhykkeisiin. Vyöhykkeiden määritelmät ovat seuraavat: Rantaalue: vyöhykkeen leveys on meren rannoilla noin 300 m. Nykyisin on rakennettu paikoitelleen lomaasutusta toiseen ja kolmanteen riviin aina 300

3 PORVOON KAUPUNKI 3 (9) metrin päähän rannasta ja Kalvössä myös saaren sisäosiin yli 300 metrin päähän rannasta.. Kylävyöhyke: Pirttisaaren, Hamnholmen ja Lästholmenin saarien muodostaman sisälahden, Byvikenin, ympärillä oleva kyläalue. Hajaasutusvyöhyke: muu alue on hajaasutusvyöhykettä. Mitoitus edullisuusvyöhykkeiden välillä rantaalueelle erikseen ja kylävyöhykkeelle ja hajaasutusvyöhykkeelle erikseen. Rantaalueelle ei sallita rakennusoikeuksien siirtoa hajaasutusvyöhykkeeltä. 1.5 Muunnettu rantaviiva ja pintaala Kunkin maanomistusyksikön rantarakennuspaikkojen kokonaismäärä maanomistajan tilojen yhteenlasketun, ns. muunnetun rantaviivan pituuden perusteella. Muunnettu rantaviiva karttarantaviivan pituuden sekä rantaviivan muodon (liuskaisuuden) ja muiden ominaisuuksien mukaan. Menetelmän tavoitteena on rakennusoikeuden jakautuminen tasapuolisesti eri maanomistajille. Emätilan muunnettu rantaviiva saadaan pyöristämällä kapeat nimet ja lahdet vastaamaan todellista käytettävissä olevaa rantaviivaa. Emätilan muunnettu rantaviiva on esitetty kartalla erikseen, ja se on tulkittu murtoviivana. Muunnetun rantaviivan laskennassa käytetty malli on esitetty erillisessä liitteessä. Sen periaatteena on, että kapean niemen tai lahden rannalle voidaan sijoittaa vähemmän rakentamista kuin leveiden lahtien ja niemien rannalle, koska lähekkäin sijoittuvat lomaasunnot häiritsevät toisiaan. Emätilan muunnettu pintaala saadaan poistamalla kantatilojen pintaalasta rakennuskelvottomat alueet. Nämä alueet on esitetty kartalla. Emätilojen muunnettuun rantaviivan ja pintaalaan sisältyvät myös arvokkaat luontokohteet, Natura 2000ohjelman luonnonsuojelualuevaraukset sekä seutukaavan mukaiset retkeily ja virkistysaluevaraukset. Alle 2 ha:n saarilla ei ole rakennusoikeutta. Niiden pintaalaa eikä rantaviivaa oikeuttavaksi pintaalaksi eikä rantaviivaksi. Rakennuskelvottomilla alueilla kuten suoalueilla ei ole rakennusoikeutta, nämä alueet on poistettu muunnettua pintaalaa laskettaessa.

4 PORVOON KAUPUNKI 4 (9) 1.6 Mitoitusnormit Emätilojen rakennusoikeus seuraavien taulukoiden mukaan. Taulukko 1. Emätitilojen rakennusoikeus. Rantaalue Rakennuspaikkojen lukumäärä emätiloittain Meren ranta Merivyöhyke Ei rakennusoikeutta Ulkosaaristovyöhyke 2 rakennuspaikkaa / muunnettu rantakm Sisäsaaristovyöhyke Mannervyöhyke 4 rakennuspaikkaa / muunnettu rantakm, 6 rakennuspaikkaa / muunnettu rantakm, Kylävyöhyke Rakennuspaikkojen lukumäärä emätiloittain Merivyöhyke Ei esiinny Ulkosaaristovyöhyke 2 rakennuspaikkaa / muunnettu rantakm tai 1 rakennuspaikka / 3 ha muunnettua maaaluetta, suurempi arvo pätee Sisäsaaristovyöhyke 4 rakennuspaikkaa / muunnettu rantakm tai 1 rakennuspaikka / 3 ha muunnettua maaaluetta, suurempi arvo pätee Hajaasutusvyöhyke Rakennuspaikkojen lukumäärä emätiloittain Merivyöhyke Ei esiinny Ulkosaaristovyöhyke Ei esiinny Sisäsaaristovyöhyke Alle 30 hehtaarin kantatilan osuus hajaasutusvyöhykkeellä: 1 rakennuspaikka 5 ha kohti, yli 30 hehtaarin kantatilan osuus: lisäksi 1 rakennuspaikka / 10 ha Emätilan kylä ja rantaalueen tuottama rakennusoikeus käsitellään yhtenä kokonaisuutena (koska ainoa kylävyöhyke sijaitsee rannalla) ja hajaasutusvyöhykkeen tuottama rakennusoikeus vastaavasti omana kokonaisuutena. Emätilan sijaitessa useammalla vyöhykkeellä, on emätilan kokonaisrakennusoikeus eri osaalueiden rakennusoikeuksien summa. Alle 2 ha:n saarilla ei ole rakennusoikeutta. Niiden pintaalaa eikä rantaviivaa oikeuttavaksi pintaalaksi eikä rantaviivaksi. Rakennuskelvottomilla alueilla kuten suoalueilla ei ole rakennusoikeutta, nämä alueet on poistettu muunnettua pintaalaa laskettaessa. Jokaisella emätilalla, joka täyttää rakennusjärjestyksen rakennuspaikalle asetetun vähimmäispintaalavaatimuksen (5000 m²) sekä rantaviivan pituusvaati

5 PORVOON KAUPUNKI 5 (9) muksen (50m ) sisä ja vyöhykkeellä, on rakennusoikeus vähintään yhteen rakennuspaikkaan. Mitoituksesta riippumatta jokainen rakennuspaikka, jolla on voimassa oleva poikkeus tai rakennuslupa, muodostaa edelleen yhden rakennuspaikan. Mitoitusta ei kuitenkaan käytetä eikä uutta rakennusoikeutta myönnetä, mikäli tila on hankittu ja käytetään toisen tilan lisämaana, jotka yhdessä muodostavat rakennuspaikan. Rakentamattomille tiloille, joille ei ole lainkaan myönnetty rakennus tai poikkeuslupaa ja joilla ei olisi rakennusoikeutta jäljellä yleisten mitoitusnormien perusteella, voidaan myöntää rakennusoikeus, mikäli tila on hankittu rakennuspaikaksi ja mikäli kaupunki ei ole vastustanut rakennuspaikan lohkomista ja mikäli se ei kohtuuttomasti vaikeuta kaavoitusta eikä maanomistajien tasapuolista kohtelua. Mikäli osayleiskaavaratkaisussa osoitetaan erittäin merkittäviä vapaan rannan osuuksia siten, että kokonainen saari säilyy rakentamattomana tai siten, että merkittäviä rantaalueita osoitetaan virkistykseen, voidaan maanomistusyksikön rakennusoikeutta korottaa harkinnanvaraisesti 0,1 1,0 laskennallisella rakennuspaikan rakennusoikeudella Taulukko2. Yhteenveto mitoitusnormeista. Rakennuspaikkojen lukumäärä emätiloittain Rantaalue Meren ranta Kylävyöhyke Merivyöhyke Ei rakennusoikeutta Ei esiinny Ei esiinny Ulkosaaristovyöhyke 2 rp/muunnettu rantakm, 4 rp/muunnettu rantakm tai 1 rp/3 ha muunnettua maaaluetta, suurempi arvo pätee Ei esiinny Sisäsaaristovyöhyke 4 rp/muunnettu rantakm, 4 rp/muunnettu rantakm tai 1 rp/3 ha muunnettua maaaluetta, suurempi arvo pätee Hajaasutusvyöhyke Alle 30 hehtaarin kantatilan osuus hajaasutusvyöhykkeellä: 1 rp / 5 ha, yli 30 ha:n kantatilan osuus lisäksi 1 rp / 10 ha Mannervyöhyke 6 rp/muunnettu rantakm, Ei esiinny Ei tutkita tässä osayleiskaavatyössä.

6 PORVOON KAUPUNKI 6 (9) 1.7 Rakennuspaikat ja rakennusoikeus Uuden lomaasunnon rakennuspaikan vähimmäiskoko on 5000 m². Uuden pysyvän asunnon rakennuspaikan vähimmäiskoko on 5000 m². Omarantaisen rakennuspaikan rantaviivan vähimmäispituus on 50 metriä. Pysyvän asunnon rakennuspaikalle saa rakentaa yhden enintään 180 :n suuruisen yksiasuntoisen erillispientalon ja yhden enintään 85 :n suuruisen sivuasunnon erilliseksi rakennukseksi samaan taloryhmään olemassa olevan asuintalon kanssa. Lisäksi saa rakentaa yhden enintään 25 :n suuruisen erillisen saunarakennuksen. Lisäksi rakennuspaikalle saa rakentaa 100 varastoja tai työtiloja ja 40 :n suuruisen venevajan. Lomaasunnon rakennuspaikalle saa rakentaa yhden yksiasuntoisen lomaasunnon, yhden sivulomaasunnon tai vierasmajan, yhden erillisen saunarakennuksen ja käyttötarkoitukseen liittyviä muita talousrakennuksia. Sivulomaasuntoa tai vierasmajaa ei kuitenkaan saa rakentaa vanhoille palstoitussuunnitelmaalueille (esim. Onaksen kylän Bodössä ja Tredjeholmenilla, Lånholmenilla ja Svartbäckin Kalvössä), joissa rakennuspaikkakoko on pieni ja rakennuspaikat on sijoitettu tiiviisiin ryhmiin. Myöskään merivyöhykkeellä olevilla rakennuspaikoilla ei saa rakentaa sivulomaasuntoa tai vierasmajaa. Lisäksi rakennuspaikoilla, joissa luonnonympäristö, maisema tai muut olosuhteet rajoittavat merkittävästi rakentamismahdollisuuksia, ei sallita sivulomaasunnon tai vierasmajan rakentamista. Mikäli maanomistusyksikön alueelle osoitetaan venekerhotoimintaan hyvin soveltuvia alueita ja rakennuspaikkoja, voidaan tällaiselle rakennuspaikalle osoittaa tarvittaessa lomarakennuspaikkoja pienempi kokonaisrakennusoikeus ja siirtää osa rakennuspaikan teoreettisesta rakennusoikeudesta maanomistajan toiselle rakennuspaikalle. Teoreettisella rakennuspaikan rakennusoikeudella tarkoitetaan edellä sitä rakennusoikeutta, joka rakennuspaikalle olisi osoitettu lomaasuntoalueena. Mikäli maanomistaja haluaa toteuttaa rakennusoikeutensa pienempinä yksikköinä, esim. matkailua, perinnönjakoa tai henkilökunnan virkistystä varten, alue on mahdollista toteuttaa yhtenä rakennuspaikkana matkailupalvelujen alueena (RM), jonka toteutustapa on tiivis ja rantaviivaa säästävä. Mikäli maanomistaja haluaa toteuttaa rakennusoikeutensa hyvin tiiviisti ja saaristokylämäisesti, alue on mahdollista osoittaa osayleiskaavassa ja alueelle toteuttaminen edellyttää rantaasemakaavan laatimista. Tällaisten alueiden kokonaisrakennusoikeus on mitoitusperusteiden mukainen rakennuspaikkojen lukumäärä kerrottuna ko. vyöhykkeen lomaasunnon rakennuspaikan rakennusoikeudella. Tämän kuulumattomia saunarakennuksia ja talousrakennuksia 10 % kokonaisrakennusoikeudesta. Sekä alueen kokonaisrakennusoikeus että lomaasuntojen kokonaismäärä ilmaistaan kaavassa. Rakennuspaikan rakennusoikeutta koskevien määräysten estämättä saadaan olemassa olevaa rakennusta peruskorjata ja tuhoutunut rakennus korvata uudella vastaavalla rakennuksella.

7 PORVOON KAUPUNKI 7 (9) Taulukko 3. Lomaasunnon rakennuspaikan kokonaisrakennusoikeus ja yksittäisten rakennusten enimmäiskerrosala yli 100 ha suuruisilla saarilla (Kalvö, Onas, Pörtö, Bodö), mikäli rakennuspaikan koko on vähintään 5000 m² ja omarantaisen rakennuspaikan rantaviivan pituus on vähintään 50 metriä Lomaasunnon rakennuspaikan rakennusoikeus Onas (237 ha) RA11 RA11 Rakennuspaikan kokonaisrakennusoikeus (km²) ja tehokkuusluku alle 5000 m²:n nykyisille rakennuspaikoille Lomaasunto Sivulomaasunto Vierasmaja Sauna Talous rakennukset Lisäksi saa Lisäksi saa merivyöhyke Venevaja Kalvö (201 ha) RA12 RA Lisäksi saa Lisäksi saa merivyöhyke Pörtö (148 ha), Bodö (133 ha) RA13 RA Lisäksi saa Lisäksi saa merivyöhyke

8 PORVOON KAUPUNKI 8 (9) Taulukko 4. Lomaasunnon rakennuspaikan kokonaisrakennusoikeus ja yksittäisten rakennusten enimmäiskerrosala alle 50 ha suuruisilla saarilla, mikäli rakennuspaikan koko on vähintään 5000 m² ja omarantaisen rakennuspaikan rantaviivan pituus on vähintään 50 metriä Lomaasunnon rakennuspaikan rakennusoikeus Saaren koko >10<50 ha Saaren koko < 10 ha RA14 RA16 merivyöhyke RA17 RA15 RA17 merivyöhyke RA e=0, e=0, e=0, e=0, Rakennuspaikan kokonaisrakennusoikeus (km²) ja tehokkuusluku alle 5000 m²:n nykyisille rakennuspaikoille 160 e=0,032 Lomaasunto Sivulomaasunto Vierasmaja Sauna Talous rakennukset Lisäksi saa Lisäksi saa Lisäksi saa Lisäksi saa Lisäksi saa Lisäksi saa Venevaja

9 PORVOON KAUPUNKI 9 (9) Taulukko 5. Lomaasunnon rakennuspaikan kokonaisrakennusoikeus ja yksittäisten rakennusten enimmäiskerrosala vanhoille palstoitussuunnitelmaalueilla (esim. Onaksen kylän Bodössä ja Tredjeholmenilla sekä Lånholmenilla ja Svartbäckin Kalvössä) ja eräillä muilla alueilla, joissa rakennuspaikan luonnonympäristö, maisema tai muut olosuhteet rajoittavat merkittävästi rakentamismahdollisuuksia Lomaasunnon rakennuspaikan rakennusoikeus Palstoitussuunnitelma alueet tai vastaavat Alueet, joissa rakennuspaikan olosuhteet rajoittavat merkittävästi rakentamismahdollisuuksia Svartbäck Bässholmen RA15 Svartbäck, Kalvö RA19 Onas, Bödö Onas, Tredjeholmen RA20 Onas, Långholmen RA21/s esimerkiksi Svartbäckin Bässholminilla eräät kallioiset vanhat kiinteistöt RA Rakennuspaikan kokonaisrakennusoikeus (km²) ja tehokkuusluku alle 5000 m²:n nykyisille rakennuspaikoille 160 e=0,032 Lomaasunto Sivulomaasunto Vierasmaja Sauna Talous rakennukset Lisäksi saa