1/25 Aloitusinfo 19.4.2015 Leo Ruuskanen
Linjasaneerauksen prosessi 2/25
Hankesuunnitteluvaihe 3/25
Johdanto 4/25 Asunto Oy:n hallitukselta saatu toimeksianto hankesuunnittelussa on tutkia putkiremontin (linjasaneerauksen) vaihtoehtoja mukaan lukien viemäreiden sisäpuoliseen kunnostamiseen sekä niiden ja putkien uusimisen yhdistelmiin perustuvien saneerausmenetelmien käyttömahdollisuutta (hybridi-korjaustapa) ja antaa kokonaisedullisin ja tarkoituksenmukainen suositus. Näiden suositeltujen korjausmenetelmien käyttämisellä pyritään taloudelliseen toteutukseen sekä remontin asumishaittojen minimointiin. Tavoite laatutasolle ja käyttöiälle voivat suosituksissa olla samat. Havainnot perustuvat kiinteistökäynnillä (katselmoidaan yleiset tilat ja tyyppikylpyhuoneet) tehtäviin silmämääräisiin arvioihin ja saatuihin raportteihin. Suunnittelijan käytössä ovat yleensä seuraavat dokumentit: - Kiinteistön vanhoja (ARK- ja LVIS) suunnitelmapiirustuksia. - LVV-kuntotutkimus raportti. - Isännöitsijäntodistus.
5/25 Hankesuunnitelman osa-alueet: Vesijohdot Sulku- ja säätöventtiilit Viemärit Vesi- ja viemärikalusteet (Lämpöjohdot) Putkieristeet Ilmanvaihto Märkätilat Sähköjärjestelmät
Vesijohdot Kuvaillaan nykyinen järjestelmä: -Talon tonttivesijohto - Runkovesijohdot - Putkien nousu kerroksiin - LVV-kuntotutkimuksen tulokset, havaitut vauriotyypit ja korjausperusteet Annetaan suositus - Uusittavat osuudet - Sanallinen kuvaus putkiston linjojen reiteistä - Asennustapa yleisissä tiloissa ja asunnoissa - Vanhat käytöstä poistettavat putket - Taloyhtiö tekee päätöksen asennettavista vesimittareista (jos viranomainen ei ole niitä määrännyt asennettaviksi) - Sähköjärjestelmät asennetaan hyödyntäen samoja reittejä vesijohtojen kanssa 6/25
Vesijohdot porraskäytävässä 7/25 Esim. 1. Esim. 2.
Vesijohtojen pystylinjat, vaihtoehtoja asunnoissa 8/25 Hormielementti kh:ssa, vie hieman lattiapinta-alaa ja aiheuttaa viemäriäuusittaessa katon alaslaskun n. 30 cm. Pystylinjan kotelo eteisessä
Vesijohtojen vaakavedot asunnoissa 9/25 Alaslaskettu katto rakentamisvaiheessa ja valmiina
Vesijohtojen vaakavedot asunnoissa 10/25 Kotelo asunnon katonrajassa Huoltoluukku katossa. Sulut ja vesimittarit
Vesijohdot kylpyhuoneissa 11/25 Alaslaskettu katto kylpyhuoneessa
Viemärit Nykyinen järjestelmä: - Jäteveden tonttiviemäri - Pohjaviemärit - Pystyviemärit ja kerroshajotukset - Sadevesiviemärit - Salaojaverkosto (rakennustekninen järjestelmä) Suositus: Talon ulkopuoliset viemärit Maanvaraiset viemärit ja tarkastuskaivot Viemärit rakenteissa (pystylinjat ja kerroshajotukset) Padotusventtiilit, pumppaamo, hiekanerotus ja vastaavat Uusittavat osuudet (jos ilman lisätutkimuksia on selvillä) Tarvittavat lisätutkimukset 12/25
Vesi-ja viemärikalusteet 13/25 Kalusteet kartoitetaan yksityiskohtaisesti myöhemmin vesijohtojen suunnittelun yhteydessä. Kalusteet uusitaan linjasaneerauksen yhteydessä. Lattiakaivojen ja WC-kulhojen viemäröintien sijaintien huomioiminen. Jos tehdään laajoja kh-lattioiden purkutöitä, niin silloin uusiminen on helppo tehdä. Korjattaviin kylpyhuoneisiin mahdollisesti tehtävät lämmitysjärjestelmän muutokset ja sähköinen lattialämmitys.
Lämpöjohdot ja putkieristeet 14/25 Lämpöjohtoverkosto korjataan ja järjestelmä säädetään sekä tasapainotetaan yleensä erillisenä urakkana. Lämpöjohtoverkostolle esitetään mahdolliset muutokset korjattavien märkätilojen osalta. Vesi- ja lämpöjohtojen asbestipitoiset eristeet huomioidaan. Haitta-ainetutkimus voidaan tehdä toteutussuunnitteluvaiheessa, kuitenkin se on tehtävä ennen purkutöihin ryhtymistä.
Märkätilat ja ilmanvaihto 15/25 Aluksi tehdään osakaskysely tehdyistä remonteista ja muista korjaustarpeista, joita halutaan selvittää. Osakaspalautteiden, katselmusten ja muiden saatujen tietojen perusteella suositellaan märkätilojen vedeneristeet uusittaviksi tarpeellisessa laajuudessa (kh-remonttien määrä). Ilmanvaihtojärjestelmän sanallinen kuvaus ja korjaussuositus, jos järjestelmä kuuluu hankesuunnitteluun. Korvausilman saanti kuvataan samoin sekä kerrotaan khremonttien yhteydessä suositeltavat muutokset. Hormikatselmuksen tarve arvioidaan ja annetaan siitä suositus samoin suositellaan IV-poistokanavien nuohous ja koneellisen järjestelmän kyseen ollessa - järjestelmän säätö. Jos havaitaan väärin kytkettyjä järjestelmän osia, annetaan niistä suositus (liesituulettimet ja poistoilmaventtiilit).
Valmis märkätila Laatutasoa ei vielä määrätä 16/25
Muut tilat 17/25 Alkuperäisistä WC-, kh- ja keittiötiloista poikkeamiset eivät kuulu taloyhtiön urakkaan, vaan vaativat erillistä arkkitehtisuunnittelua myöhemmin osakkaan kustannuksella. Urakan aikaista korvaavien WC- ja peseytymistilojen sijoituspaikkaa voidaan ehdottaa. Linjasaneerauksen hankesuunnitteluun kuuluu lisärakentamisen tai tilamuutosten suunnittelua vain erikseen tilattaessa. Saunaosaston, pyykinpesuhuoneen, kuivaushuoneen, kylmiöiden ja muiden yhteiskäytössä olevien tilojen korjaussuositukset annetaan, jos ne sisältyvät hankesuunnittelun toimeksiantoon.
Sähköjärjestelmät Nykyinen järjestelmä: Kiinteistön vanha sähköverkko Mahdollinen operaattorin valokuitu Puhelinjärjestelmä Kaapeli TV:n kaapeli Antenniverkko Mahdollinen ulko-ovien ovisummeriohjaus ja sähkölukot. Suositus: Liittymisjohto. Maadoitus ja potentiaalintasaukset. Pääkeskus, kiinteistökeskus, ryhmäkeskukset, mittauskeskukset ja nousujohdot sekä yleisten tilojen sähköasennukset. Huoneistojen ryhmäkeskukset, märkätilojen ryhmäjohdot. sähkölieden ja astianpesukoneen ryhmäjohdot ja huoneistojen muut ryhmäjohdot. Antennijärjestelmä. Yleiskaapelointijärjestelmä ja valokuituverkko. Muut suositellut järjestelmät. 18/25
Sähköjärjestelmät 19/25 Esimerkki: Asunnon ryhmäkeskus eteisen oven päällä. Keskus voidaan asentaa tarvittaessa sivuseinälle. Asunnon ryhmäkeskus jossa on vikavirtasuojat ja varauksia laajennuksille.
Huoneiston telejohtoasennukset 1/2 20/25 Antennipiste Huoneistojakamo Yleiskaapelointipiste
Huoneiston telejohtoasennukset 2/2 21/25 Lista-asennus yläkautta tai alakautta.
Kylpyhuoneen sähköasennukset 22/25 Uusi kattovalaisin kylpyhuoneen katossa. Malli voi olla myös osakkaan valitsema esitettävistä vaihtoehdoista. Lattialämmityksen mahdollisuus. Peilikaappivalaisin, jossa on pistorasia, edellyttää kiinteän väliseinämän rakentamista suihkun puolelle.
Kustannustarkastelua 23/25 Perustana laskelmissa käytetään huoneistoalaa, asuntojen ja liiketilojen lukumäärää, talon tyyppiä ja ikää, monimuotoisuutta, tehtyjä remontteja, putkistojen metrimääriä yms. Hinnan perustana on toteutuneista urakoista saatava jälkilaskentatieto ja tarvittaessa pyydetyt budjettihintaiset tarjoukset. Arvioidaan kustannusten jakautumista osiin: - Putkistoremontti - Märkätilaremontti - Sähkötyöt - Kokonaishinta yhteensä (sis. ALV 24 %) Tulokset esitellään haluttaessa eri vaihtoehdoille, esimerkiksi: Kustannustaso kevyellä vaihtoehdolla (ei kaikkia sähköjärjestelmiä) ja laajempana (lisäksi kaikki sähköjärjestelmät) toteutuksena sekä märkätilojen ja saunaremontin vaikutus eri vaihtoehdoissa /m². Neliöhintaa ei voi suoraan verrata muiden yhtiöiden vastaaviin, koska se riippuu kussakin yhtiössä tehtävän remontin laajuudesta ja tasosta. Kustannukset huoneistoneliöittäin laskettaessa riippuvat myös siitä, minkä kokoisia asuntoja keskimäärin missäkin yhtiössä on. Kustannukset eivät sisällä suunnittelueivätkä valvontakustannuksia (n. 7 9 % urakkasummasta).
24/25 Perinteinen vaihtoehto on pääkaupunkiseudulla ka n. 700 /m² (Lähde: Putkiremonttibarometri 2014) Hybridi vaihtoehto on pääkaupunkiseudulla ka n. 560 /m² (Lähde: Putkiremonttibarometri 2014) 20 % Pinnoitus vaihtoehto on pääkaupunkiseudulla ka n. 353 /m² (Lähde: Putkiremonttibarometri 2014)
2015 25/25