ASUMISEN ELINKAARI Alppila 27.4.2010 Toimitusjohtaja, rahoitusneuvos Matti Inha Hyvät Alppilalaiset tai tarkemmin Alppilan Alumnit. Aika monta entistä Alppilan Salamaakin joukossa näkyy. Ajattelin pitää teille esitelmän asumisesta elämän eri elinkaarissa. Mikä sen paremmin sopii Alppilan Alumnien perustavaan kokoukseen? Nimittäin asumisasiat kiinnostavat ihan kaikkia. Koti on tärkeä asia. Ja kaikki ovat asuntoasiassa myös asiantuntijoita, ainakin omassa asumisessaan. Elinkaarella asumisasiat, vanhassa koulussamme Alppilassa, tuovat muistoja ja vievät ajatuksemme omaan kouluaikaamme. Silloin ylioppilaskirjoitusten lähestyessä alkoi myös tulla mieleen ajatuksia siitä, mitä koulun jälkeen. Missä sitä asuisi, minne muuttaisi, mitä opiskelisi ja tekisi. Niin että toimeen tulisi. Itsenäistyminen ja kotoa pois lähtö ja/tai pääsy oli ilman muuta silloin se ajankohtaisin asia. Tartutaan hetkeksi vaikkapa tähän. Suomalaiset nimittäin pärjäävät kansainvälisessä vertailussa tässä mielessä mielestäni varsin hyvin. Omasta kodista muutetaan pois varsin nuorena, keskimäärin noin parikymppisenä. Esim. Italiassa tilanne on aivan toinen, taitaa nuorten itsenäistyminen ja oman kodin perustaminen venyä keskimäärin pitkälle yli kolmekymppiseksi. Peräkammarin poikia ja tyttöjä siellä siis riittää. Kyllä se vaan on hyvä, että ajoissa nuoret itsenäistyvät ja pyrkivät tulemaan omillaan toimeen. Niinkin sen voisi sanoa, että jos nuori ei itse älyä kotoa pois muuttaa, vanhemmat voivat asiassa hiukan auttaa, sekä keppiä että porkkanaa kannattaa käyttää. Muuten juuri tässä vaiheessa se vanhempien rahallinen/ henkinen/ tai vaikka last resort=esim.takaus tuki on paljon tärkeämpää ja tarpeellisempaa kuin esim. se, jättääkö lapsilleen aikanaan perintöä. Elinikä on kasvanut niin merkittävästi, että 85 vuotiaalta isältä tai äidiltä tuleva perintö ei ole kovin oleellista kuusikymppiselle lapselle, joka vielä useimmiten on omia vanhempiaan koulutetumpi ja varakkaampi. Siis mitä se 60-vuotias tohtori tai lääkäri sillä perinnöllä tekee. Mutta kaksikymppinen tarvitsee tukea tai vähintäänkin back uppia paljon kipeämmin. Ja kun meiltä kaikilta tuo aika, siis se että omat lapset olisivat parikymppisiä, alkaa jo olla ohi mennyt, voi katseen suunnata niihin lastenlapsiin, pikkuhiljaa No siihen lapsenlapsi asiaan on tuotekin. Hypo Baby. Suomen ainoa vauvakansalaisen asuntosäästöpalkkiotili. Mummeille ja Ukeille.
Edellä olleella perintöasialla tarkoitin vain sitä, että seniorit voivat hyvin käyttää itse hankkimansa varallisuuden, myös asuntovarallisuuden, vaikkapa käänteisillä asuntokaupoilla, omaksi edukseen eläkepäivillään. Huom, huom, hyvät seniorit.ei muuta kuin toimeksi ja sitten reissuun.. Toisen tärkeän asian tästä voi myös johtaa. Nuoren kannattaa hankkia oma asunto niin pian kuin mahdollista. No miksi. Pääsee heti kiinni asuntomarkkinakehitykseen. Siis hintakehitykseen ja eikä maksa toisen taskuun asuntoa eli kuukausimaksusta jää aina jotain omaankin taskuun. Tästä jo näkee, että olen vankkumaton oman asunnon hankkimisen kannattaja. Ja hyvin vahvoin argumentein. Otetaan ensin aikaperspektiivi. Jos parikymppisestä alkaen itse päättää asumisestaan ja elinikä on keskimääräinen n. 85 vuotiaaksi, tekee ihminen siis asumisestaan päätöksiä 65 vuoden ajan. Jos koko sen ajan asuu vuokralla, maksaa vuokralainen omistajalle, siis jollekin toiselle, asunnon velattomasti ainakin kolmeen kertaan. Ei kuullosta oikein fiksulta. Kun ostaa oman asunnon, asuntolainaansa kuukausittain maksaessaan kartuttaa omaisuuttaan, asuntosäästää jälkikäteissäästämisellä joka kuukausi lyhennyksen verran. On toki pakkosäästämistä mutta se myös toimii. Omaisuus karttuu. Joku päivä huomaa olevansa varakas, asuntovarakas, kun omistaakin velattoman asunnon. Ilman tätä jälkikäteissäästämistä ei ainakaan minulla olisi nyt sitä varallisuutta, joka väkisin on tätä kautta kertynyt. Aina nyt jotain ostamista tai matkustelua olisin rahalle keksinyt. Jos ei muuta niin uusi auto tai prätkä ainakin. Kun vielä mitoittaa asuntolainansa halvan koron aikaan, kuten nyt, lähelle 20 vuotta ja korkeamman koron aikana maksimissaan 30 vuoteen, lyhenee lainakin ja säästämistä= omaisuutta kertyy. Varo siis tätä pitempiä tai lyhennysvapaita lainoja. Niitä kannattaa käyttää vain tositarpeeseen ja väliaikaisesti. Ja miksi näin. a) matemaattisesti laina-ajan pidentäminen 25 30 vuodesta eteenpäin ei juuri enää alenna kuukausikustannuksia. Hyöty on siis vähäinen ja mitään et itsellesi säästä. Erityisesti ruotsalaiset ja tanskalaiset ovat innostuneet lyhentämättömiin tai vaikkapa 60 vuoden lainoihin. Unohda ne. Kaikkea ei kannata naapurimaista matkia. b) Asuntolaina on myös eläkesäästötuote, jos toimit oikein. Olisi fiksua pyrkiä siihen, että asuntolaina on maksettu ja asunto velaton silloin, kun jäät eläkkeelle. 60 v. Silloinhan tulot putoavat, kunto on useinkin hyvä ja rahaakin tarvitsisi. Jo se, että asuu velattomassa asunnossaan tarkoittaa sitä, että asuu pelkillä hoitokuluilla = hoitovastikkeella. Eläkkeestä jää rahaa muuhunkin kuin asumiseen. Eli nyt kun paljon meuhkataan vapaaehtoisesta lisäeläkesäätämisestä, niin on hyvä muistaa, että yksi perinteinen ja helppo tapa hoitaa asia on hankkia itselleen oma asunto.
No sitten hiukan siitä ensiasunnon ostamisesta. Asiasta julkaistiin vähän aikaa sitten tuore tutkimus (Kiinteistömaaailma). Ensiasunto ostetaan Suomessa aika nuorena eli vähän niin kuin aikaisemmin jo kannustinkin. Usein jo selvästi alle kolmikymppisenä. Ja yleensä silloin, kun kumppani on löytynyt ja siksi ostettava asunto ei olekaan yleensä yksiö vaan joko kaksio tai yllättävää kyllä, vieläkin yleisimmin kolmio. Yksiöiden välttämisen ymmärtää hyvin. Sen verran elintasomme on noussut, että yksiössä kaksin asuminen ei innosta. Ei kukaan enää alivuokralaisenakaan asu, kuten ennen. Ensiasuntoa ostettaessa myös opiskelu on silloin jo päättynyt ja on siirrytty työelämään. Säännölliset tulot on se avainasia. Eli on maailma muuttunut meidän ajoistamme. Ainakin se, että ensiasunto on isompi ja parempi kuin mistä me aloitimme.
Toinen asia on myös kovasti muuttunut. Noin pääsääntöisesti nuorilla ei ole yhtään omaa rahaa, etukäteissäästöjä, kun omaa asuntoa aletaan ostaa. Se on aika huono juttu. No ei toki minullakaan ollut pennin latia säästettynä 1972 kun ensiasuntoa marssin ostamaan. Mutta olinkin päässyt pankkiin vakituisiin töihin ja sehän sen silloin ratkaisi. Toki jokunen ASP säästäjä vielä tänäänkin joukossa on, erityisesti nyt kun tähän suhdanteeseen tehtiin hyvin tehonnut elvytystoimi, valtion lisärahaporkkana ASP-säästäjille. Iso porkkana, 3000 ilmaista rahaa elvytti jo henkitoreissaan ollutta ja lähes haudattua ASP-systeemiä. Saa nähdä, miten nyt taas tästä eteenpäin, porkkanarahan aikaikkuna meni nimittäin jo kiinni. Se on se vakava ja tiukka paikka nuorelle avo- tai avioparille oman ensiasunnon ostosta haaveilevalle. Vuokralla ei oikein innostaisi enää asua, oma pitäisi saada, yhtään ei ole säästöjä, saako sitä lainaa koko summalle ja kuinka paljon joutuu maksamaan extraa siitä, että rahoitustarve onkin lähempänä 100 %:ia kuin perinteistä 70 %.ia. No tähän vaivaan on montakin lääkettä. (Ks. Hypo: Road Map to ensiasunto) Voi aloittaa asumisoikeusasunnosta, silloinhan tarvitaan omarahoitusta vain 15 %, jonka senkin saa lainaksi. Toki silloin täytyy muistaa, että kyse on vuokralla asumisesta ja pitäisin tätä vain välivaiheena. Viimeistään silloin, kun asumisoikeusmaksuvelka on maksettu, on sitä omaa rahaa ja ei muuta kuin omaa ostamaan. Toinen hyvä aloitusvaihtoehto on Hypossa kehittämämme ainutlaatuinen osaomistusasunto. Teemme myytävänä olevasta vanhasta asunnosta osaomistusasunnon niin, että asiakas ostaa siitä 30 % ja Hypo ostaa asunnosta 70 %. Eli pankki tulee asiakasta vastaan niin pitkälle, että ostaa asiakkaan kanssa yhdessä myytävän asunnon. Ja asiakkaan 30 %:n hankintaan saa samalla lainoituksen. Neljän vuoden kuluessa osaomistaja voi sitten lunastaa itselleen koko asunnon jos näin haluaa, alkuperäiseen hintaan. Ellei, niin Hypo lunastaa asiakkaan osuuden. Mutta sitten se usein helpoin, mutta unohdettu vaihtoehto. Vanhempien henkinen ja vain tarvittaessa konkreettinen Last Resort tuki. Sitä käyttäen voi jo opiskeluaikana harkita, kannattaako opiskeluyksiötä vuokraa vai olisiko sittenkin viisaampaa se ostaa. Varsinkin jos vuokranantajalle maksettava vuokra on samaa tasoa kuin asuntolainansa korot. Lyhennyksien kanssahan voidaan odottaa siihen asti kun päästään töihin eli niitä ei tarvitse vielä opiskeluaikana maksella. Näin pääsee ehkä jokunen vuosi aikaisemmin muuttamaan jo omaan asuntoon.
Tähän aina joku sanoo, että takauksia ei pidä käyttää. Erityisesti 90-luvun suurlamahan opetti, että niistä tulee vain ongelmia. Näin se onkin, periaatteessa. Unohtakaa kummin kaiman ja tuttavan takaukset. Ei sellaisia pidä pyytää eikä antaa. Mutta onhan se toki niin, että isä ja äiti on ihan eri juttu. Jos se perheen tulevaisuuden toivo, teekkari opiskelijapoika tai tyttö asuu vuokralla opiskelijaboxissa, niin kenenkähän puoleen hän kääntyy, jos taloudessa tulee maksuvaikeuksia. Kyllä se isä tai äiti varmasti yrittää auttaa. No miten tilanne muuttuu, jos opiskelija on ostanut asunnon ja sen kuukausimaksuissa, koroissa, tulee ongelmia. Ihan sama juttu. Vanhemmille on itse asiassa turvallisempaakin olla bacuppina lapsensa asuntolainan takaajana kuin vain muuten turvaamassa vuokranmaksukykyä. Pankki nimittäin ilmoittaa ongelmista vanhemmille takaajan roolissa paljon aikaisemmin kuin nuori itse uskaltaa kotiinsa kertoa. Huonointa mitä tilanteessa voi käydä on se, että vanhemmat huomaavat omistavansa opiskelijaboxi sijoitusyksiön ja opiskelijanuori on muuttanut takaisin kotiin kun homma ei toiminut. Erittäin harvoin näin kuitenkaan käy. Kyllä se pistää nuorelle selvästi sekä halua että kykyä hoitaa raha-asiansa kunnolla kun oma asuntokin on tullut hankittua. Itsenäistyminen luo sitä vastuuta. Eli tässä kohtaa viestini asumisen elinkaariajattelussa on se, että auttakaa lapsianne silloin kun avuntarve on suurin, ensiasunnon hankintavaiheessa. Perintöjen jättämien on sitten ihan toinen juttu. Eliniän pidentymisestä johtuen omat lapset niitä harvoin enää kauheasti tarvitsevat. Eläkkeellä olleessaan voi asuntovarallisuuttaan huoletta käyttää ihan omiin tarpeisiinsa, perinnöksi menee sitten se, mitä silloin on jäljellä. Koskaan perintöjä ei pitäisi odottaa eikä jakaa ennen aikojaan vaikka tähän turhan usein syyllistytäänkin. No sitten kun siihen omaan asuntoon on kiinni päästy, menee ketju yleensä aika kivuttomasti. Asuntoa vaihdetaan silloin kun tarvetta on, esim. kun lapsia tulee, isompaa tarvitaan. Kun vaurastutaan, ostetaan kivempi ja parempi ja usein isompi asunto jne. Suomessa on vielä yksi Suomi-specifinen piirre, jota kauheasti ei muualla esiinny. Kun lapset kasvavat ja asumisasiat vakiintuvat, niin jossain vaiheessa huomataan, että vaurastumisen rahavirrat olisikin mukava suunnata kesämökkiin. Ja näin nelikymppisenä hankitaankin kesämökki tai rakennetaan omaa mökkiä suvun vanhoille maille tai vastaavaa. Ja sehän on ihan ok ja kovasti mukavaa ja niin suomalaista. Ja tämä on muuten yksi suuri syy siihen, että asumistasomme ja asumisväljyytemme eivät oikein vakituisen asunnon osalta kestä vertailua muihin länsieuroopan maihin. Mutta heilläpä ei olekaan sitä kesämökkiä. Siinäpä se. Kovana mökkeilijänä sanoisin, että kyllä meidän systeemimme on parempi varsinkin, kun Suomessa sitä lääniä riittää. Muuten maa olisi kaupungistumisen myötä maaseudulla aika autio. Tämä pitäisi maaseutukunnissa paremmin huomioida ja kakkosasumisen palveluihin satsata enemmän. Mielellään myös maksetusta kunnallisverosta kesämökkikunnan pitäisi päästä oikeudenmukaisessa suhteessa osalliseksi eikä vaan pelkästään kiinteistöverosta. Haloo Kepu, muuttakaa systeemiä.
Asumisura se vaan etenee ja ikää kertyy. Eläkeikäkin alkaa lähestyä. Lapset ovat jo maailmalla ja ainakin se tietää sitä, että tilantarve alkaa vähetä. Nyt voisi vaikka myydä jo sen omakotitalon, jäähän vielä se kesämökki. Kahden pihan loukussa ei nimittäin kannata olla. Ja siis muutetaan palveluiden ääreen keskustaan. Aikaisemmin jo korostin, että eläkesäästämistä on vahvasti se, että eläkkeelle jäädessä olisi velaton asunto, silloinhan asumiskustannukset ovat alhaisimmillaan. Vain kulut, hoitovastikkeen, joutuu eläkkeestään maksamaan. Onhan se eläke aina reilusti palkkaa pienempi. Juuri nyt Suomessa suuret ikäluokat, juuri me, ovat jääneet ja jäämässä sankoin joukoin eläkkeelle. Nyt mitataan, miten senioriasumisen tarpeet pystytään hoitamaan. Aina yhteiskunta on ollut suurien ikäluokkien volyymin kanssa ongelmissa, koko elinkaaren, ja niin on varmasti tässäkin asiassa. En luottaisi siihen, että yhteiskunta senioripalvelut ja asumistarpeet kaikille hoitaa. Ei se hoida eikä pysty hoitamaan. Onneksi suuret ikäluokat ovat keskimäärin aika vauraita. Vaikka se omaisuus aika paljon omassa asumisessa kiinni onkin. Omaisuutta se on sekin. Omatoiminen omien asioidensa järjestäminen ikääntymisenkin myötä on minusta kaikkein järkevintä. Silloin saa juuri sitä mitä haluaa. Tähän tarpeeseen olemme Hypossa kehittäneet käänteisrahoituksen rahoitustuotteet. Niistä hiukan filosofiaa. Ensin termi, mistä tulee sana käänteisrahoitus. No se on aika yksinkertaista: kun aktiiviaikansa, työssä ollessaan, on koko ikänsä maksanut joka kuukausi pankille asuntolainaansa, niin sitten kun jää eläkkeelle, voi soittaa minulle Hypoon ja sanoa, että kuule jäin nyt eläkkeelle. Asuntokin on nyt velaton eli käännetään se kassavirta toisin päin. Pistäs tulemaan pankista rahaa asunnosta tännepäin, tarvetta pikkaisen sille olisi. Näin myös USA:ssa. Asuntolaina on Mortgage ja käänteinen asuntolaina on Reverse Mortgage. Aika moni myös sanoo, että minä nyt en ainakaan mitään käänteisrahoitusta aio käyttää. Ja silloinhan kaikki on kunnossa. Tarvetta ei todennäköisesti ole. Toimeentuloa ja varallisuutta on riittävästi. Mutta näinhän ei ole ihan kaikilla. Käänteisrahoituksen kohderyhmänä ovat seniorit, jotka ovat asuntovarakkaita mutta pienituloisia. Asutaan omassa velattomassa asunnossa mutta tulot ei tahdo riittää. Tai enemmänkin kuin eläkkeensä voisi käyttää. Mihin tahansa, vaikka matkusteluun, kodinhoitoon, palveluihin, sairaudenhoitoon jne. Omiahan ovat rahat ja itse silloin niistä myös saa päättää.
Ja seniori-ikäisistä on kyse. Jo senkin takia, ettei se yhden asunnon varallisuus tietysti ikuisesti riitä. Käänteisellä lainalla pääsee mukavasti seuraavat kymmenen vuotta ja sen jälkeen Hypossa voi vielä tehdä käänteisen kaupan, jolla pääsee taas seuraavat kymmenen vuotta. Eli jos kuusvitosena on aloittanut, niin kasivitosena on vasta tuon extratulon käyttänyt. Ja ehkä silloin ne tarpeet ovat jo hiukan vähäisemmät. Elinikäisiä järjestelyjä asumisen osalta ainakin meillä nämä käänteisrahoitukset ovat. Muutenhan olo voisi olla turvattoman tuntuista. Tässä oli aika pintapuolisesti nyt tuollainen peruskuvio suomalaisen asumisuralta elinkaaren eri vaiheissa. Aikaisemminkin jo sanoin, että onhan se maailma aika paljon meidän aikanamme tässäkin mielessä muuttunut. Ehkä yksi seikka on pakko kuitenkin ottaa vielä nykyajan ilmiönä esiin. Koska sillä on niin tavattoman suuri vaikutus asumisen elinkaarella. No tietysti erot. Avoerot ja perinteiset avioerot. Ennen vanhaan eroaminen oli vähäisempää. Jos ei muuta, niin ainakin yritettiin sinnitellä yhdessä sen aikaa, vaikka vaikeaa olikin, kunnes lapset on saatu maailmalle. No nyt erotaan paljon herkemmin ja useammin. Aina pankinjohtajana joutuu ajattelemaan niin, että kun tälle pariskunnalle järjestää rahoituksen heidän unelmiensa asuntoon, niin puolet heistä, joka toinen, eroaa 5 vuoden sisällä. Ja homma menee uusiksi. Sitten taas tarvitaankin pikavauhdilla kaksi kämppää ja siitä taas eri kuvioita uusien puolisoiden kesken. Jo ihan busineksen dynamiikan kannalta kohtuullisen paljon erilaista järjestelyä ja myyntiä ja ostamista eroista seuraa. Ja siitähän aina koko ketju tienaa. Näin se vaan menee.
No tässä mietteitä asumisen elinkaariasioista. Tuntuiko mikään kerrottu yhtään tutulta omasta asumisurasta katsoen? Kaikkihan me ollaan oman asumisen parhaita asiantuntijoita.