Helsingin kaupunki Pöytäkirja 9/2017 1 (8) 224 Kruunuvuorenrannan keskustakorttelin ilmoittautumis- ja neuvottelumenettelyä koskevan hakuohjeen hyväksyminen ja hakumenettelyn järjestäminen (Kruunuvuorenranta, suunniteltu kortteli nro 49331) HEL 2017-004958 T 10 01 01 00 Päätös A B päätti hyväksyä liitteenä nro 2 olevan Kruunuvuorenrannan keskustakorttelin ilmoittautumis- ja neuvottelumenettelyä koskevan 24.4.2017 päivätyn hakuohjeen. päätti oikeuttaa kiinteistöviraston tonttiosaston järjestämään hakumenettelyn päätöskohdassa A hyväksytyn hakuohjeen mukaisesti. Lopuksi kiinteistölautakunta päätti oikeuttaa kiinteistöviraston tonttiosaston osastopäällikön tekemään hakuohjeeseen vähäisiä tarkennuksia, muutoksia ja täydennyksiä. Esittelijä Lisätiedot osastopäällikkö Sami Haapanen Katarina Nordberg, kiinteistölakimies, puhelin: 09 310 31800 katarina.nordberg(a)hel.fi Liitteet 1 Sijaintikartta ja ote ajantasa-asemakaavasta 2 Kruunuvuorenrannan keskustakorttelin ilmoittautumis- ja neuvottelumenettely / hakuohje 24.4.2017 3 Stansvikinkallion asemakaavaluonnos 4 Viitesuunnitelma (WSP, 5.10.2015) Muutoksenhaku Muutoksenhakukielto, valmistelu tai täytäntöönpano Otteet Ote Kv/tonttiosasto
Helsingin kaupunki Pöytäkirja 9/2017 2 (8) Päätösehdotus Tiivistelmä Esittelijän perustelut Varauspäätös Päätös on ehdotuksen mukainen. Ilmoittautumis- ja neuvottelumenettely yleisesti Kiinteistölautakunnalle esitetään Kruunuvuorenrannan keskustakorttelin ilmoittautumis- ja neuvottelumenettelyä koskevan hakuohjeen hyväksymistä. Lisäksi esitetään, että kiinteistöviraston tonttiosasto oikeutetaan järjestämään hakumenettely. Korttelia koskee asemakaavan muutosluonnos, jossa kortteliin on esitetty asuntokerrosalaa 14 000 k-m² ja liikekerrosalaa 6 800 k-m². Kaavaluonnos toimii menettelyn lähtökohtana. Ilmoittautumis- ja neuvottelumenettelyn tarkoituksena on ilmoittautumisvaiheessa esitettävän alustavan viite- ja konseptisuunnitelman perusteella ja neuvottelujen kautta laatia lopullinen projektisuunnitelma. Lopullinen projektisuunnitelma toimii asemakaavaehdotuksen pohjana ja se tulee osaksi korttelia koskevaa varauspäätöstä ja luovutussopimuksia. Alustavan viite- ja konseptisuunnitelman ja lopullisen projektisuunnitelman laatinut neuvottelukumppani toimii korttelin varauksensaajana ja toteuttajana. Kruunuvuorenrannan keskustakortteli tulee nimensä mukaisesti toimimaan Kruunuvuorenrannan alueen kaupallisena keskuksena, mikä on tärkeää alueelle. Kaupunginhallitus päätti 28.11.2016 (1081 ) varata Laajasalon Kruunuvuorenrannan asemakaavan muutosluonnoksen (kaupunkisuunnittelulautakunta 1.12.2015) mukaisen suunnitellun korttelin nro 49331 (C) luovutettavaksi erillisellä ilmoittautumis- ja neuvottelumenettelyllä keskustatoimintojen korttelin ja siihen sisältyvien liike- ja asuntotonttien suunnittelua varten. Samalla kaupunginhallitus oikeutti kiinteistölautakunnan järjestämään korttelia koskevan ilmoittautumis- ja neuvottelumenettelyn (jäljempänä hakumenettely ), päättämään menettelyn ehdoista sekä valitsemaan menettelyn perusteella korttelin varauksensaajat ja toteuttajat.
Helsingin kaupunki Pöytäkirja 9/2017 3 (8) Asemakaavoitus Ilmoittautumis- ja neuvottelumenettelyn tarkoituksena on ilmoittautumisvaiheessa esitettävän alustavan viite- ja konseptisuunnitelman perusteella ja neuvottelujen kautta laatia lopullinen projektisuunnitelma. Hankkeissa, joissa asemakaava on kilpailun alkaessa vasta luonnosvaiheessa, laaditaan yhteistyössä valitun neuvottelukumppanin esittämän alustavan viite- ja konseptisuunnitelman ja siitä kehitetyn lopullisen projektisuunnitelman perusteella asemakaavaehdotus. Samalla neuvotellaan ja laaditaan kilpailualuetta koskeva varauspäätös ja luovutusehdot, joiden olennaiseksi osaksi lopullinen projektisuunnitelma tulee. Ilmoittautumis- ja neuvottelumenettelyä on aiemmin käytetty muun muassa Kalasataman Verkkosaaren eteläosan, Kalasataman Sompasaaren ja Postipuiston alueen varaus- ja tontinluovutusmenettelynä. Kruunuvuorenrannan keskustakorttelin ilmoittautumis- ja neuvottelumenettelyn ja alustavien viite- ja konseptisuunnitelmien lähtökohtana on Laajasalon Kruunuvuorenrannan asemakaavan muutosluonnos (kaupunkisuunnittelulautakunta 1.12.2015). Menettelyn kohteena oleva alue on asemakaavan muutosluonnoksessa merkitty keskustatoimintojen korttelialueeksi (C). Korttelin kaavaluonnoksen mukainen kokonaiskerrosala on 20 800 k- m², josta 14 000 k-m² on osoitettu asumiseen ja 6 800 k-m² liiketiloiksi. Kaavamerkintä C sallii myös toimisto-, majoitus- ja ravitsemustilojen toteuttamisen. Kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosasto laatii yhteistyössä (ns. kumppanuuskaavoitus) tulevan neuvottelukumppanin kanssa alueelle asemakaava- ja asemakaavan muutosehdotuksen alustavan viitesuunnitelman ja kehitetyn lopullisen projektisuunnitelman pohjalta. Rakentamiskelpoisuus ja rakentamisen aloittaminen Korttelin arvioidaan olevan rakentamiskelpoinen vuonna 2020 tai 2021. Kortteli on tarkoitus rakentaa viivytyksettä asemakaavan ja rakennusluvan tultua voimaan sekä rakentamiskelpoisuuden sallimassa aikataulussa. Kokonaisrakentamisajaksi esitetään kaupungin puolelta lähtökohtaisesti noin 3 vuotta. Ilmoittautujia pyydetään esittämään oma aikatauluar-
Helsingin kaupunki Pöytäkirja 9/2017 4 (8) Suunnittelutehtävä ja suunnittelun lähtökohdat vionsa suunnitelmassaan. Ilmoittautujan esittämä aikataulu ja toteutusjärjestys ovat osa arviointi- ja valintakriteerejä. Stansvikinkallion asemakaavaluonnos asettaa korttelin alustaville suunnitelmille lähtökohdat. Kaupunki on teettänyt mainitun asemakaavaluonnoksen perustaksi lisäksi Kruunuvuorenrannan aluetta koskevan kaupallisen selvityksen ja keskustakortteleiden viitesuunnitelman (WSP). Kilpailijat voivat hyödyntää suunnitelmia kilpailuehdotuksissaan. Suunnittelutehtävää ohjaavat lähtökohdat on jaettu kolmeen kokonaisuuteen: 1) kaavoitukseen, liikennesuunnitteluun ja katusuunnitelmaan, 2) tontinluovutukseen sekä 3) alueeseen ja aikatauluun liittyviin lähtökohtiin. Poikkeamat lähtökohdista ovat tietyin edellytyksin sallittuja. Kaavoituksen, liikennesuunnittelun ja katusuunnittelun lähtökohdat Kaavoituksen osalta suunnittelutehtävää on ohjattu ja rajattu muun muassa käyttötarkoituksen (asuin-, liike-, toimisto- sekä majoitus- ja ravitsemustilat), kerrosalan, pysäköintipaikkojen sekä pihojen ja julkisten aukioiden ja reittien osalta. Lisäksi edellytetään, että yhden tai kahden päivittäistavarakaupan lisäksi kortteliin tulee myös pienempiä liiketiloja. Kaavassa tullaan edellyttämään myös niin sanotun viherkertoimen käyttämistä. Kilpailijoiden tulee noudattaa alustavaa liikennesuunnitelmaa. Lisäksi tulee noudattaa Haakoninlahdenkadun katu- ja rakennussuunnitelmia. Rahoitus- ja hallintamuoto sekä perheasuntovaatimus Kortteliin asemakaavassa osoitettavasta asuinrakennusoikeudesta vähintään noin 40 % tulee toteuttaa vapaarahoitteisena ja sääntelemättömänä omistusasuntotuotantona. Enintään noin 60 % asemakaavassa osoitettavasta asuinrakennusoikeudesta voidaan toteuttaa vapaarahoitteisena vuokra-asuntotuotantona. Keskustakorttelin asuntotonttien ei ole katsottu sijaintinsa ja todennäköisesti korkeita kustannuksia aiheuttavien ratkaisujen vuoksi olevan tarkoituksenmukainen paikka säännellyn tuotannon toteuttamiselle. Hybridiratkaisun vuoksi koko kortteli on tarkoituksenmukaisinta luovuttaa myymällä, minkä vuoksi säännelty tuotanto ei myöskään ole mahdollinen / tarkoituksenmukainen. Omistusasuntotuotannossa asuinhuoneistojen yhteenlasketusta pintaalasta vähintään 30 % tulee toteuttaa perheasuntoina (kaksi makuu-
Helsingin kaupunki Pöytäkirja 9/2017 5 (8) Myynti ja vähimmäishinnat huonetta tai enemmän), joiden keskipinta-ala on vähintään 70 asm², ellei kaupunki painavasta varauksensaajasta riippumattoman syyn vuoksi myönnä tästä poikkeamista. Koska korttelin asuntotontit tulevat liiketilojen välittömään läheisyyteen / kiinni liiketiloihin ja joko kokonaan tai osittain liiketilojen päälle, perheasuntojen osuuden on katsottu olevan tarkoituksenmukaista asettaa tavanomaista (40 %) hieman alhaisemmaksi. Korttelista muodostettavat asuin- ja liike- sekä muiden mahdollisten käyttötarkoitusten tontit on tarkoitus luovuttaa myymällä. Neuvottelujen aikana lopullisen projektisuunnitelman ja asemakaavaluonnoksen laatimisen yhteydessä neuvotellaan ja laaditaan esitys myös korttelin varauspäätöksesi ja kiinteistökaupan esisopimuksen tekemiseksi. Lopullinen kiinteistön kauppakirja / lopulliset kiinteistön kauppakirjat laaditaan, kun korttelia koskeva kaava ja rakennusluvat ovat lainvoimaisia ja kortteli rakentamiskelpoinen. Kilpailuohjelmassa korttelin kauppahinnan perusteeksi asetetaan kerrosneliömetrikohtaiset vähimmäishinnat käyttötarkoituksittain: asuintilojen osalta 830 euroa / k-m², liiketilojen osalta 450 euroa / k-m², toimistotilojen osalta 340 euroa / k-m² sekä majoitus- ja ravitsemustilojen osalta 410 euroa / k-m². Mainitut hinnat perustuvat korttelia koskevaan alustavaan ulkopuoliseen kiinteistön markkina-arvoa koskevaan arvioon. Arviossa on huomioitu, että korttelin luovutus ja siten kauppahinnan maksu ajoittuu arviohetkeä myöhemmäksi. Kaupunki hankkii myöhemmin korttelin suunnitteluratkaisun selvittyä tarkennetun asiantuntija-arvion, minkä perusteella ja muutoin neuvottelujen pohjalta korttelin luovutushinta (toimivaltaiselle toimielimelle esitettävä hinta) täsmentyy. Kruunuvuorenrannan alueen ja keskustakorttelin yleiset tavoitteet sekä aikataulutavoitteet Alueellinen louhintaurakka Hakuohjeessa on esitetty lisäksi yleisemmät Kruunuvuorenrannan alueen ja kilpailun kohteena olevan keskustakorttein tavoitteet, jotka toimivat niin ikään alustavien viite- ja konseptisuunnitelmien arvioinnin taustatukena. Aikataulutavoitteet on esitetty edellä. Kilpailun valmistelun yhteydessä on osoittautunut, että korttelin ja sitä ympäröivän kadun / katujen louhintaurakka on mahdollisesti tarkoituk-
Helsingin kaupunki Pöytäkirja 9/2017 6 (8) senmukaisinta toteuttaa yhtenä kokonaisuutena erillisistä ja eri aikaan toteutettavista urakoista mahdollisesti aiheutuvien haittojen estämiseksi. Hakuohjeessa on tämän vuoksi asetettu neuvottelukumppanille velvollisuus selvittää kustannuksellaan osana neuvotteluja ja lopullisen suunnitelman laatimista yhteistyössä kaupungin kanssa korttelin ja sitä ympäröivien katujen alueellisen louhintaurakan toteuttamista yhtenäisenä. Mikäli louhintaurakan toteuttaminen yhtenäisenä osoittautuu selvityksen perusteella tai kaupunki sen muutoin katsoo tarkoituksenmukaiseksi ja tätä edellyttää, tulee valitun neuvottelukumppanin sitoutua toteuttamaan korttelia ympäröivän kadun / katujen louhintaurakka osana ja yhdessä korttelin louhintaurakkaa. Katua / katuja koskevasta urakasta maksettavasta korvauksesta ja muista ehdoista sovitaan tällöin erikseen yhdessä toteuttajan ja kaupungin toimijoiden kanssa. Kaupunki arvioi tämän mahdollisuuden käyttämisen erikseen sen jälkeen, kun selvitys on tarpeellisessa laajuudessa tehty, ja ottaen huomioon tekniset, taloudelliset ja lainsäädännölliset näkökohdat. Muut tontinluovutukseen liittyvät lähtökohdat ja ehdot Arviointi- ja valintakriteerit Korttelin suunnittelussa, varausehdoissa ja tontin luovutuksessa noudatetaan kaupungin tavanomaisesti käyttämiä yleisiä varausehtoja sekä Kruunuvuorenrannan alueellisia lisäehtoja. Siten korttelia koskee muun muassa jätteen putkikeräysjärjestelmää, alueellista palveluyhtiötä ja valotaidetta koskevat ehdot. Neuvotteluihin valitaan kokonaisarvioinnin perusteella parhaaksi arvioitu alustava suunnitelma ja sen esittänyt ilmoittautuja (tai ilmoittautujaryhmä). Neuvottelukumppani valitaan siten kokonaisarviointina seuraavien kriteerien perusteella: - Ehdotuksen kaupunkikuvallinen ja arkkitehtoninen ratkaisu. - Monipuoliset ja innovatiiviset asumisen ratkaisut. - Monipuoliset ja innovatiiviset liiketilojen ratkaisut sekä viihtyisyyden, laadun ja asiointikokemuksen huomiointi. - Asuin- ja liiketilojen rajapintojen hyödyntäminen ja tilojen väliset synergiaedut.
Helsingin kaupunki Pöytäkirja 9/2017 7 (8) Hakukelpoisuus Hakumenettelyn vaiheet - Esitetyn hankkeen taloudellinen, tekninen ja muu toteutuskelpoisuus. - Rakentamisen älykkyyttä sekä energia- ja ekotehokkuutta lisäävät innovatiiviset ratkaisut. - Pysäköinnin innovatiiviset ratkaisut. - Arvioitu toteutusaikataulu, vaiheistus ja rakentamisjärjestys. - Ilmoittautujan ja projektiorganisaation kuvaus. Hakumenettely suunnataan rakennusliikkeille, rakennuttajille ja / tai näiden muodostamille ryhmille (ilmoittautujaryhmä). Hakumenettelyyn voivat ilmoittautua mukaan myös muut tahot, jotka arvioivat pystyvänsä toteuttamaan hakumenettelyn kohteena olevan korttelin. Ilmoittautujalla tulee olla arviointihetkellä käytettävissään riittävä tekninen taito ja kokemus sekä taloudelliset ja muut edellytykset kaupunkikuvallisesti ja toiminnallisesti keskeiselle paikalle sijoittuvan niin sanotun hybridikorttelin toteuttamiseksi (yleiset kelpoisuusedellytykset). Selvitys yleisten kelpoisuusedellytysten täyttymisestä esitetään ilmoittautumisasiakirjoissa. Ilmoittautujat voivat hankkia erikseen kaupungilta myös niin sanotun ennakkohyväksynnän hyvissä ajoi ennen hakuajan päättymistä (määräaika 30.9.2017) yleisten kelpoisuusedellytysten täyttymisestä. Hakumenettely on tarkoitus aloittaa mahdollisimman pian lautakunnan tehtyä päätöksen hakuohjeen hyväksymisestä. Hakumenettely on tarkoitus kestää 30.11.2017 saakka. Hakuaika on asetettu pitkäksi sen ajalle osuvan kesälomakauden vuoksi. Ilmoittautuminen hakumenettelyyn tapahtuu alustavan viite- ja konseptisuunnitelman ja muiden ilmoittautumisasiakirjojen toimittamisella. Ilmoittautujien tulee esittää lakisääteisten ja vastaavien velvoitteiden noudattamisen osoittavat asiakirjat, kuten verovelkatodistus. Hakumenettelyn arviointiryhmä valitsee edellä mainittujen arviointi- ja valintakriteerien perusteella parhaaksi arvioidun viite- ja konseptisuunnitelman esittäneen neuvotteluihin. Neuvotteluihin valitaan yksi ilmoittautuja tai ilmoittautujaryhmä. Arviointiryhmään kuuluvat jäsenet kiinteistöviraston tonttiosastolta, kaupunginkanslian aluerakentamisyksiköstä, kaupunkisuunnitteluvirastosta
. Helsingin kaupunki Pöytäkirja 9/2017 8 (8) ja rakennusvalvontavirastosta. Arviointiryhmä kuulee asiantuntijoita sen tarpeelliseksi harkitessaan. Kaupunki voi hylätä ilmoittautumisasiakirjat yleisen kelpoisuuden puuttumisen perusteella ja / tai lakisääteisten tai muiden vastaavien yhteiskunnallisten velvoitteiden ja / tai harmaan talouden torjuntaan liittyvien seikkojen noudattamatta jättämisen perusteella hakumenettelyn missä vaiheessa tahansa riippumatta neuvottelukumppaniksi valituksi tulemisesta. Kaupungilla on muutoinkin oikeus hyväksyä tai hylätä ilmoittautumisasiakirjat harkintansa mukaan. Valitun neuvottelukumppanin kanssa käynnistetään neuvottelut, joiden tarkoituksena on työstää alustavasta viite- ja konseptisuunnitelmasta lopullinen projektisuunnitelma, laatia asemakaavaehdotus niin sanottuna kumppanuuskaavana sekä esitykset korttelin varauspäätökseksi ja kiinteistökaupan esisopimukseksi. Varauksesta ja tontinluovutuksesta päättää erikseen toimivaltainen toimielin neuvottelujen jälkeen. Esittelijä Lisätiedot osastopäällikkö Sami Haapanen Katarina Nordberg, kiinteistölakimies, puhelin: 09 310 31800 katarina.nordberg(a)hel.fi Liitteet 1 Sijaintikartta ja ote ajantasa-asemakaavasta 2 Kruunuvuorenrannan keskustakorttelin ilmoittautumis- ja neuvottelumenettely / hakuohje 24.4.2017 3 Stansvikinkallion asemakaavaluonnos 4 Viitesuunnitelma (WSP, 5.10.2015) Muutoksenhaku Muutoksenhakukielto, valmistelu tai täytäntöönpano Otteet Ote Kv/tonttiosasto