Helsingin kaupunki Esityslista 28/2016 1 (9) 8 Poikkeamispäätöshakemus (Laajasalo, Päätie 11) (b-asia) HEL 2014-014109 T 10 04 01 Rakvv 49-3528-14-S, Ksv 1281 Päätösehdotus päättää hyväksyä ********** asemakaavaa nro 8877 koskevan poikkeamishakemuksen seuraavilta osin: rakennusoikeuden ylitys 130 k-m2 (n. 72 %) poikkeaminen rakennusalan rajasta. Poikkeaminen myönnetään seuraavilla ehdoilla: Uudisrakennusten, varastojen ja autosuojien sijoittelussa, pihaalueiden järjestelyssä sekä louhinnoissa ja maaston muokkauksessa noudatetaan hakemuksen liitteenä olevien 18.4.2016 ja 19.4.2016 päivättyjen alustavien suunnitelmien periaatteita. Hankkeen jatkosuunnittelussa huomioidaan mahdollinen naapuritontteihin kohdistuva varjostuminen ja riski maansortumille. Olemassa olevaan kallioon kohdistuvia muokkauksia ei saa kohdistaa kalliorinteessä likimääräisen tason +13.0 yläpuolelle. Alueen puusto tulee säilyttää sekä turvata rakentamisen aikaisilta häiriötekijöiltä siltä osin kuin se on alustavien suunnitelmien mukaisen rakennusten sijoittumisen kannalta mahdollista. Muilta osin noudatetaan asemakaavan nro 8877 merkintöjä ja määräyksiä. Hakija ********** (jättöpäivämäärä 24.11.2014) Rakennuspaikka 49. kaupunginosan (Laajasalo) korttelin 174 tontti 29 Hakemus Alkuperäinen hakemus koskee kolmen pientalon (477 k-m²) rakentamista poiketen asemakaavasta siten, että tavoiteltu tonttitehokkuus on e=0,25 (ylitys 165 %). Lisäksi haetaan poikkeamista rakennusalasta, muun asunnon ulkopuolisen asumista palvelevan tilan enimmäismäärästä sekä suojelumääräyksestä.
Helsingin kaupunki Esityslista 28/2016 2 (9) Säännökset, joista poiketaan Lähtötiedot Hakija on päivittänyt hakemustaan naapureiden kuulemisen ja aluearkkitehdin kanssa käytyjen neuvottelujen jälkeen. Päivitetyssä hakemuksessa haetaan poikkeamista rakennusoikeuden ylityksestä 130 k-m2 (ylitys n. 72 %), poikkeamista rakennusalasta sekä poikkeamista muun asunnon ulkopuolisen asumista palvelevan tilan enimmäismäärästä 4,5 m2 / asunto (n. 37 %). Hakijan tarkoituksena on rakentaa tontille kaksi asuinrakennusta, joista toinen on asemakaavan mukainen kaksikerroksinen rakennus ja toinen asemakaavan määräykset täyttävä yksikerroksinen rakennus. Hakija perustelee päivitettyä hakemustaan tontin tarkoituksenmukaisella käytöllä, tilanteen muuttumisella asemakaavan laadinnan jälkeen sekä täydennysrakentamisen edistämisellä. Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 :n 1 momenttia. Alueella on voimassa 9.4.1987 vahvistettu asemakaava nro 8877. Asemakaavan mukaan nykyinen tontti 49174/29 on erillispientalojen korttelialuetta, jolla ympäristön erikoispiirteet säilytetään (AO/s). Uudisrakennukset on erityisen huolellisesti sovitettava maastoon korkeussuhteet ja puusto huomioon ottaen sekä sopeutettava vanhaan rakennuskantaan. Tontin pinta-ala 1909 m2 ja tontilla on yksi rakennusala (21 x 14 metriä), jolla on rakennusoikeutta180 k-m2 (vastaa tonttitehokkuutta e=0,1). Suurin sallittu kerrosluku on kaksi. 1-kerroksiseen rakennukseen saa sijoittaa enintään 130 asuntok-m2 ja 2-kerroksiseen enintään 180 asuntok-m2. Asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi saa rakentaa autosuojan tai -katoksen enintään 18 m2/asunto sekä muuta asunnon ulkopuolista asumista palvelevaa tilaa kuten varasto-, huolto- ja askartelutilaa enintään 12 m2/asunto. Rakennuslautakunta voi, milloin tontille ei asemakaavassa ole merkitty talousrakennuksen rakennusalaa tai maanalaista tilaa, myöntää luvan näiden tilojen sijoittamiselle rakennusalan ulkopuolelle vähintään 4 metrin päähän katualueen rajasta ja 2 metrin päähän tontin muista rajoista sekä 8 metrin päähän naapuritontilla olevasta asuinrakennuksen rakennusalasta edellyttäen, että arvokkaita puita ei kaadeta eikä vahingoiteta. Kellarikerroksen on oltava pääasiallisesti maanpinnan alapuolella. 1- kerroksisen rakennuksen enimmäiskorkeus on 4,5 m ja 2-kerroksisen 7 m. Harja saa olla enintään 2 m räystään yläpuolella. Kadun varrella on oltava pensasaita tai puita ja/tai pensaita. Tontin autopaikkojen vähim-
Helsingin kaupunki Esityslista 28/2016 3 (9) Osallisten kuuleminen mäismäärä: Tontit, joilla on enintään kaksi asuntoa: 1 ap/130 asuntokm2 ja tila yhden auton tilapäistä pysäköintiä varten kutakin asuntoa kohti. Muut tontit: 1 ap/105 asuntok-m2. Voimassa olevan yleiskaavan (2002) tavoitteena on hakemuksen kohteena olevan tontin alueella tiivistää pientaloalueita. Helsingin tarkistetun yleiskaavaehdotuksen (kaupunkisuunnittelulautakunnan päätös 14.6.2016) mukaan olemassa olevilla pientaloalueilla mahdollistetaan tiivistämistä tulevaisuudessa enimmäistehokkuuden puitteissa. Kyseessä oleva alue on merkitty asuntovaltaiseksi alueeksi A4, jossa korttelitehokkuudeksi on määritelty alle 0,40. Alueen pinta-alasta keskimäärin 70 % tai enemmän on korttelimaata. Nykytilanteessa tontilla on saunarakennus, joka hakijan mukaan on tarkoitus purkaa hankkeen yhteydessä. Selvitys naapureiden kuulemisesta sekä naapureiden suostumukset on liitetty alkuperäisiin hakemusasiakirjoihin. Vuorovaikutuksen johdosta hakemusta on päivitetty ja osallisille on tiedotettu asiasta kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston kirjeellä (12.5.2016). Heille on varattu tilaisuus uuden kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle alueelle. Muistutuksia saatiin määräaikaan mennessä 6 kpl. Tiivistelmä päivitettyjä suunnitelmia koskevista muistutuksista: Hanke poikkeaa olennaisesti kaavasta laajuuden ja rakennuspaikkojen osalta. Hankkeen ainoa tavoite on maksimoida rakennusoikeus ympäristöstä piittaamatta. Naapuritonttien on voitava luottaa asemakaavan paikkansa pitävyyteen. Poikkeamispäätös toimisi ennakkotapauksena alueella, joka johtaisi huomattavaan täydennysrakentamiseen muillakin tonteilla. Hakemuksesta ei ilmene asemakaavan mukaista rakennuspaikkaa. Alueen yleisilme ei ole muuttunut eikä asemakaavaa voida pitää vanhentuneena. Poikkeaminen ei ole vähäinen, koska rakennusoikeuden kasvattaminen 180 k-m²:stä 310 k-m²:iin ei ole vähäinen muutos. Esitetty rakentaminen on epätarkoituksenmukaista ja vaikeasti toteutettavaa maastonvaihteluista johtuvan muokkaustarpeen vuoksi, joten alueen yleisilme kärsii.
Helsingin kaupunki Esityslista 28/2016 4 (9) Hakemuksen liitteenä olevan esimerkkiratkaisun piirustusten perusteella muistuttaja ei voi tarkemmin arvioida kokonaisuutta, joten muistuttaja pyytää lisätietoja rakennusten sijoittelusta ja korkeudesta voidakseen arvioida niiden suhdetta omaan taloonsa, rakennusjärjestykseen ja asemakaavaan. Vaaditaan leikkauskuvaa tontin itärajalta sekä näkymää Päätieltä päin, jotta korkeussuhteet ovat arvioitavissa Tuleva rakentaminen varjostaa naapuritonttia sekä peittää näkyvyyden länteen päin. Tontti on jyrkkä, joten epäillään sen sisäisten reittien ja pelastusreitin toimivuutta. Naapurikiinteistölle aiheutuu hakemuksessa esitetystä maaston muokkaamisesta ja louhinnasta kahden metrin korkeusero, maan sortuman riski, talojen sortumisen riski ja asukkaille putoamisvaara. Tontille muodostuu alueelle sopimattoman pysäköintipaikan muodostumiseen Päätien varteen, lisäksi pysäköinnin määrä Päätiellä lisääntyisi. Pyydetään lisätietoja louhinnasta, räjäytystöistä, vastuista ja vakuutuksien tiedoista ennen töiden aloittamista. Yhteinen vastine saapuneisiin muistutuksiin Maankäyttö- ja rakennuslain nojalla kaupungilla on harkinnanvarainen mahdollisuus poiketa asemakaavamääräyksistä. Harkinta on aina tapauskohtaista ja siinä otetaan huomioon alueen luonne, sijainti sekä kuullaan lähiasukkaiden ja muiden osallisten mielipiteet. Poikkeamisvaltaa koskeva säännös mahdollistaa poikkeamisen maankäyttö- ja rakennuslain mukaisista säännöksistä, määräyksistä, kielloista tai rajoituksista. Hankkeen vaikutuksia verrataan aina niihin vaikutuksiin, joita kaavan toteuttamisella on. Osa muistutuksen jättäneistä katsoo, että mikäli päätös hyväksytään, toimisi se ennakkotapauksena alueella. Tämä johtaisi muistutuksen jättäjien mukaan siihen, että kaupunkisuunnitteluviraston tulisi hyväksyä myös muiden alueen hakijoiden vastaavat poikkeamiset. Oikeuskäytännössä (KHO:2015:144) on todettu, että poikkeamisharkinta edellyttää tapauskohtaista kokonaisharkintaa, mikä korostuu erityisesti kaupunkirakentamisessa. Poikkeamisharkinnan yksittäistapauksellisesta luonteesta seuraa, ettei yksittäisestä poikkeamisratkaisusta voida yleensä tehdä yhdenvertaisen kohtelun vaatimuksen nojalla johtopäätöksiä siitä, miten poikkeamisen edellytyksiin tulee suhtautua kaupungin muilla kaava-alueilla ja muissa ympäristöissä. Poikkeamishakemukseen annettava ratkaisu on luonnollisesti otettava huomioon yhtenä tosiseikkana silloin, kun arvioidaan poikkeamisen edellytyksiä samaan rakennus-
Helsingin kaupunki Esityslista 28/2016 5 (9) ryhmään kuuluvissa rakennuksissa mahdollisesti toteutettaviin vastaavanlaisiin hankkeisiin. Tontti on muodoltaan pitkä ja se ulottuu pitkälle ylärinteeseen. Tontti sijaitsee valmiiksi rakennetun ympäristön keskellä hyvien liikenneyhteyksien varrella ja erottuu osaltaan muista tonteista laajan avokallioalueensa ja vähäisen rakentamisen vuoksi. Ylärinteessä sijaitsevaan avokallioon kohdistuu asemakaavassa esitettyjä suojelutarpeita. Tontin pintaalasta huomattava osa sijoittuu em. avokallioiden alueelle. Asemakaavassa osoitettu rakennusala ja sen lähiympäristö on tällä hetkellä vajaakäytöllä eikä tontilla sijaitse huonokuntoisen saunarakennuksen lisäksi muita rakennuksia. Tontin rakentamisen ohjaaminen lähelle Päätietä avokallioiden sijaan on asemakaavan tavoitteiden mukaista. Kun tarkastellaan tontin mahdollisuuksia rakentamiseen, voidaan todeta tontin kaakkoisosan soveltuvan tehokkaaseen rakentamiseen ympärillä olevan rakennetun ympäristön tavoin. Kahden asuinrakennuksen sijoittaminen tontille voidaan katsoa olevan tarkoituksenmukaisinta siten, että ylärinteeseen sijoitettava asuinrakennus toteutetaan yksikerroksisena, jolloin vältytään liiallisilta kaupunkikuvallisilta vaikutuksilta. Hakijan esittelemää suunnitelmaa on kehitetty useaan otteeseen vuorovaikutuksen ja lausuntojen johdosta. Tällä on pyritty siihen, että kaavassa määritetyt ympäristöarvot pystytään säilyttämään. Nyt esitetty rakentamisen määrä on mahdollista toteuttaa siten, että kaavan tarkoitus ja tavoitteet täyttyvät. Päätöksessä asetetuilla ehdoilla, joihin myös annetut muistutukset ovat osaltaan vaikuttaneet, on pyritty vaikuttamaan jatkosuunnitteluun alueen kokonaisetua ajatellen sekä parantamaan uudisrakentamisen toteutusta. Tontin muoto, koko ja sijainti mahdollistavat tehokkaamman rakentamisen. Ottaen huomioon rakentamisen kokonaismäärä tonttiin ja alueeseen suhteutettuna rakentamisen määrän voidaan katsoa olevan kohtuullinen. Esitetty kahden asuinrakennuksen rakentaminen hakemuksen kohteena olevalle tontille ei voida katsoa olevan vaikutuksiltaan merkittävää. Edellä mainitut tonttiin kohdistuvat erityispiirteet huomioon ottaen tontille voidaan katsoa olevan mahdollista sijoittaa enemmän uudisrakennuksia ilman, että se muuttaisi olennaisesti alueen yleisilmettä, luonnetta, ympäristöä tai naapuritonttien tilannetta. Poikkeamisen kaupunkikuvallinen merkitys on myös vähäinen. Vaikutukset suojelutavoitteiden kohteena olevaan avokallioon tontin luoteisosassa jäävät vähäisiksi, kun alueelle ei osoiteta rakentamista. Kumpikin osoitettu uusi asuinrakennus sijoittuu ainakin osittain asemakaavassa määritellylle rakennusalalle, joka on esitetty alustavissa suunnitelmissa katkoviivalla. Kaupunginmuseon lausunnon perusteella vuorovaikutuksen jälkeen kehite-
Helsingin kaupunki Esityslista 28/2016 6 (9) Lausunnot tyn suunnitelman perusteella on edellytyksiä, että ympäristöä voidaan ottaa huomioon tarvittavalla tavalla. Kaavamääräykset joista ei poiketa jäävät edelleen voimaan. Uudisrakennukset eivät haittaa merkittävästi olemassa olevan rakennuksen näkymää, sillä muistuttajan rakennuksesta jää edelleen avoin näkymä uudisrakennusten välistä kohti länttä. Hakija on toimittanut leikkauskuvia sekä varjostusanalyysin, joiden perusteella hankkeen ei voida katsoa haittaavan naapuritontteja merkittävästi. Asemakaavassa määrätään, että uudisrakennukset on erityisen huolellisesti sovitettava maastoon korkeussuhteet ja puusto huomioiden sekä sovitettava vanhaan rakennuskantaan. Vuorovaikutuksessa esille noussut riski maansortumille otetaan huomioon päätöksen ehdoissa. Alustavien suunnitelmien perusteella on edellytyksiä sille, että jyrkistä korkeuseroista huolimatta pelastustoiminta tontilla voidaan turvata. Pysäköinti on korkeuserot huomioon ottaen tarkoituksenmukaista sijoittaa tontille alarinteeseen Päätien varteen siten, etteivät ne estä kulkua kumpaankaan asuinrakennukseen. Asemakaavan mukaisesti pysäköintipaikat tulee sijoittaa tontille. Kahden uuden asuinrakennuksen vaikutus Päätielle pysäköivien autojen määrään voidaan katsoa olevan vähäinen. Louhintaan, räjäytyksiin ja rakennustöihin sekä näihin liittyviin vastuuja vakuutuskysymyksiin otetaan kantaa rakennuslupa- ja rakentamisvaiheessa. Hakemuksesta on pyydetty lausunnot kaupunginmuseolta ja kiinteistöviraston tonttiosastolta. Kaupunginmuseo toteaa lausunnossaan (19.4.2016) että tontti on jyrkkä ja on pohjoisosaltaan avokalliota. Alue on vehreää ja suhteellisen väljästi rakennettua. Kaupunginmuseo pitää alkuperäisen poikkeamishakemuksen mukaista suunnitelmaa rakentaa tontille kolme omakotitaloa ristiriitaisena asemakaavan säilyttämistavoitteen näkökulmasta. Kaupunginmuseon mukaan avoin kalliorinne muuttuisi tehokkaasti rakennetuksi alueeksi eikä ympäristöön liittyviä ominaispiirteitä olisi mahdollista säilyttää. Kaupunginmuseo on antanut täydennyksen lausuntoonsa päivitettyjen suunnitelmien toimittamisen jälkeen 20.4.2016. Kaupunginmuseon mukaan päivitetyt suunnitelmat ovat huomattavasti maltillisemmat kuin alkuperäiset suunnitelmat ja ympäristöä voidaan ottaa paremmin huomioon. Kaupunginmuseolla ei ole huomauttamista päivitetyistä suunnitelmista.
Helsingin kaupunki Esityslista 28/2016 7 (9) Perustelut Sovelletut oikeusohjeet Kiinteistöviraston tonttiosastolla ei ollut lausuttavaa poikkeamispäätöshakemuksesta. Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska esitetty rakentaminen edistää asemakaavan toteuttamista ja on voimassa olevan yleiskaavan tavoitteiden mukainen. Hanke sopeutuu myös uudessa yleiskaavaehdotuksessa annettuihin tavoitteisiin. Esitetty uudisrakentaminen soveltuu hyvin hakemuksen kohteena olevalle tontille ja alueelle. Tontin tehokkaampi rakentaminen on tarkoituksenmukaista ottaen huomioon tontin koko, muoto ja sijainti. Tarkasteltaessa kokonaisuutta voidaan rakentamisen kokonaismäärän katsoa edelleen olevan riittävän väljä suojelutavoitteisiin nähden sekä verrattaessa sitä alueen yleisilmeeseen, toteutukseen ja rakentamistehokkuuteen. Toteutuessaan uudisrakentaminen edistää tontin tarkoituksenmukaista käyttöä ja asemakaavan toteutumista alueelle sopivalla tehokkuudella rakennettuna erillispientalotonttina. Päätöksessä asetetaan erillinen ehto vuorovaikutuksessa esiin tulleiden varjostus- ja sortumisriskeihin varautumisesta jatkosuunnittelussa. Muistutusajan jälkeen hakijan edustajan toimittamassa selvityksessä varjostumisesta ja korkeuseroista olemassa oleviin rakennuksiin selviää, että varjostumisesta aiheutuvia haittoja voidaan vähentää rakenteellisilla ratkaisuilla jatkosuunnittelussa. Poikkeamispäätöksessä ei voida myöntää poikkeamista muun asunnon ulkopuolisen asumista palvelevan tilan enimmäismäärästä 4,5 m2 / asunto, koska poikkeamiselle ei ole esitetty tarkempia suunnitelmia eikä perusteluita poikkeamisesta ja sen tarpeellisuudesta. Täten poikkeamisen myöntämiselle tältä osin ei ole maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämää erityistä syytä. Poikkeamisen erityinen syy on tontin tarkoituksenmukainen rakentaminen ja käyttö sekä asemakaavan toteutumisen edistäminen. Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 1 mom, 145, 171, 173 ja 174
Helsingin kaupunki Esityslista 28/2016 8 (9) Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 Kaupunkisuunnittelutoimen johtosääntö 6 kohta 19a Rakennusvalvontataksa 2016, 8 Maksu 1 500 euroa Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä 3.10.2016, jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Kuulutusteksti kirjaamoon. Esittelijä Lisätiedot asemakaavapäällikkö Olavi Veltheim Petteri Erling, arkkitehti, puhelin: 310 37467 petteri.erling(a)hel.fi Juho Palviainen, suunnittelija, puhelin: 310 37484 juho.palviainen(a)hel.fi Liitteet 1 Hakemus perusteluineen 2 Alustavat suunnitelmat 3 Ympäristökartta 4 Asemakaavaote 5 Valokuvia 6 Muistutukset 7 Osa päätöshistoriaa Muutoksenhaku Maksun osalta Lainvoimaisuusohje, hallinto-oikeus Oikaisuvaatimusohje, kaupunkisuunnittelulautakunta Otteet Ote Hakija Otteen liitteet Oikaisuvaatimusohje, kaupunkisuunnittelulautakunta
Helsingin kaupunki Esityslista 28/2016 9 (9) Hakijan edustaja Uudenmaan elinkeino-, liikenneja ympäristökeskus Muistutuksen tehneet ja päätöstä erikseen pyytäneet Lainvoimaisuusohje, hallinto-oikeus Oikaisuvaatimusohje, kaupunkisuunnittelulautakunta Lainvoimaisuusohje, hallinto-oikeus Liite 2 Liite 3 Tiedoksi Kaupunkisuunnitteluvirasto/Koski, Mehtonen, Wiberg Rakennusvalvontavirasto/Saransalmi