214, KH 5.10.2015 18:00

214, KH 5.10.2015 18:00 ST: 1/2015 KOKOUKSEN LAILLISUUS JA PÄÄTÖSVALTAISUUS Puheenjohtajan päätös:

215, KH 5.10.2015 18:00 ST: 2/2015 PÖYTÄKIRJANTARKASTAJIEN VALINTA Kaupunginhallituksen päätös:

216, KH 5.10.2015 18:00 ST: 3/2015 ESITYSLISTAN HYVÄKSYMINEN Kaupunginhallituksen päätös:

217, KH 5.10.2015 18:00 ST: 4/2015 ILMOITUSASIAT Seuraavien kokousten pöytäkirjat: Seinäjoen koulutuskuntayhtymän hallitus 12.8.2015. Suupohjan koulutuskuntayhtymän hallitus 26.8.2015. Seinäjoen koulutuskuntayhtymän valtuusto 8.9.2015. Länsirannikon valvontalautakunnan ympäristöjaoston pöytäkirja 2.9.2015. Pohjanmaan liiton maakuntahallitus 7.9.2015. Kutsu seuraavaan kokoukseen: Suupohjan koulutuskuntayhtymän hallitus 30.9.2015. Länsirannikon valvontalautakunta 30.9.2015. Uutisia Pohjanmaan liitosta 7/2015. Aluehallintoviraston kuulutus ympäristönsuojelulain ja vesilain mukaisesta lupahakemuksesta, A. Ruohonen. KEHA keskuksen päätös työvoimapoliittisen avustuksen maksusta. Opetus- ja kulttuuriministeriön yleiskirjeet Valtionavustukset yleisten kirjastojen erityistehtäviin ja toiminnan kehittämiseen. ammatillisen koulutuksen ja lukiokoulutuksen yhteishaun sekä muiden yhteisten hakujen aikataulusta. muutoksia ammatillisen koulutuksen opiskelijaksi ottamisen perusteisiin. Vaasan hallinto-oikeus on 7.9.2015 hylännyt Suomen luonnonsuojeluliiton Pohjanmaan piiri ry:n valituksen Länsirannikon valvontalautakunnan ympäristöjaoston päätöksestä 19.9.2013 ympäristöluvan myöntämisestä ARock Ay:lle kiviaineksen louhintaan sekä murskaukseen ja murskeen välivarastointiin tilalla 287-409-4-26 Uttermossan kylässä. Pohjanmaan liiton tiedoksianto koskien Pohjanmaan maakuntakaavaa, vaihekaavaa 1. ELY-keskuksen lausunto Tiukan tuulivoimahankkeen ympäristövaikutusten arviointiohjelmasta. Kuntaliiton yleiskirje koskien Gramex ry:n uudistettua kuntasopimusta. Kuntien on syytä varautua maahanmuuttajien vastaanottoon. Pohjanmaan yrittäjäyhdistyksen jäsenkirje. KHO:n päätös hylätä Oy Uttermossan Tuulivoimapuisto Vindkraftpark Ab:n valitus Vaasan hallinto-oikeuden päätöksestä 27.6.2014 koskien valitusta ELY-keskuksen päätöksestä ympäristövaikutusten arvioinnin soveltamistarpeesta. Työ- ja elinkeinoministeriön ilmoitus TYP-lain toimeenpanon etenemisestä. Ministeri Vehviläisen vetoomus kuntapäättäjille. Sosiaali- ja terveysministeriön Kuntainfo 8/2015, lastensuojelun kiireellisiä sijoituksia koskevat muutokset 1.1.2016 alkaen. Etelä-Pohjanmaan liiton uutiskirje 5/2005 koskien Hyvinvointia kuntiin ilman rajoja. Rannikko-Pohjanmaan kuntayhtymän Lasten ja nuorten hyvinvointisuunnitelma K5. Kaupunginjohtajan ehdotus: Merkitään. Kaupunginhallituksen päätös:

218, KH 5.10.2015 18:00 ST: 5/2015 PÄÄTÖKSET ASIOISTA, JOTKA KAUPUNGINHALLITUS VOI OTTAA KÄSITELTÄVIK- SEEN Tekninen lautakunta 16.09.2015, Paavo Rantala. Kaupunginjohtajan ehdotus: Merkitään. Kaupunginhallituksen päätös:

219, KH 5.10.2015 18:00 ST: 40/2015 KORKEIMMALLE HALLINTO-OIKEUDELLE ANNETTAVA SELITYS VAASAN HAL- LINTO-OIKEUDEN PÄÄTÖKSESTÄ 8.7.2015 KOSKIEN KAUPUNGINVALTUUS- TON PÄÄTÖSTÄ 15.12.2014 HUVILATONTTIEN VUOKRASOPIMUSTEN UUSI- MISPERIAATTEISTA (ES/REN) (Kaupunginhallitus 5.10.2015 ) Antti Luoma ym. ovat jättäneet korkeimmalle hallinto-oikeudelle (KHO) valituksen Vaasan hallinto-oikeuden päätöksestä 8.7.2015 koskien kaupunginvaltuuston päätöstä 15.12.2014, 68, huvilatonttien vuokrasopimusten uusimisperiaatteista. Korkein hallinto-oikeus pyytää kaupunginhallitukselta selitystä viimeistään 13.10.2015. Muutoksenhakijat ovat esittäneet seuraavat Vaasan hallinto-oikeuden ratkaisua koskevat vaatimukset ja perusteet: Vaatimukset Korkein hallinto-oikeus kumoaa tehdyt päätökset niillä perusteilla, jotka olemme esittäneet kunnallisvalituksessa ja että KHO asettaa asian täytäntöönpanokieltoon. Lisäksi muutoksenhakijat esittävät seuraavaa: Perustelut 1. Asian valmistelu 1.1. Hallinto-oikeus toteaa päätöksessään, että valmistelu ei ole ollut sillä tavalla ilmeisen puutteellinen, että valtuuston päätös olisi syntynyt virheellisessä järjestyksessä. Kaupunginvaltuuston päätös poikkeaa kuitenkin täysin siitä, mitä kaupunginvaltuusto on asiassa aiemmin päättänyt ja mitä valtuustolle oli esitetty. 1.2. Aiemmin kaupunki oli arvioinut, että tonttien laadussa on hyvin suuria eroja ja, että korkeampien vuokrien soveltaminen edellyttäisi tonttien luokitusta (kaupunginhallitus 3.12.1998 382). 1.3. Päätöstä tehdessään asiasisältöä valmistelematta valtuuston jäsenillä ei ole voinut olla riittävästi edellytyksiä arvioida monitahoisen asian syvällisiä oikeudellisia ja taloudellisia vaikutuksia, joita asiasta seuraa vuokralaisille. Hallinto-oikeus on todennut, että valtuuston toimivaltaan on kuulunut arvioida, pitääkö se suoritettua valmistelua riittävänä päätöksentekoa varten, ja ottaessaan asian ratkaistavakseen pitänyt valmistelua riittävänä. Tähän voi todeta, että kaupunginhallitus on valmistellut uudelleenvuokrausperiaatteet hyvinkin seikkaperäisesti, mutta kaupunginvaltuusto on päätöksessään muuttanut koko periaatteen ilman asiasisältöön kohdistuvaa etukäteisvalmistelua. Pidämme täten valmistelua riittämättömänä. Hallinto-oikeuden päätöksessä asiaa on tarkasteltu lähtökohtana valtuuston muodollinen päätöksentekojärjestys, ei asian sisältö. 2. Luottamuksensuoja ja oikeutetut odotukset 2.1. Pidämme virheellisenä hallinto-oikeuden tulkintaa siitä, että asiassa ei ole voinut muodostua luottamuksensuojaa ja syntyä oikeutettuja odotuksia, jotka olisi pitänyt huomioida. Tämä tulkinta perustuu liian suppeaan ja pinnalliseen arvioon, joka johtaa väärään lopputulokseen. Kaupunginvaltuuston päätöksen olisikin tullut huomioida uudelleenvuokrausprosessin aikana muodostuneet oikeutetut odo-

219, KH 5.10.2015 18:00 ST: 40/2015 tukset ja noudattaa aiempaa päätöksentekoa asiassa, jotta luottamuksensuojan vastaista tilannetta ei olisi syntynyt. 2.2. Luottamuksensuojaa arvioidessaan hallinto-oikeus katsoo, että luottamuksensuoja ei synny vailla lainvoimaa olevasta päätöksestä 11.11.2013 95. Tähän voi todeta, että lainvoimainen päätös ei voi olla edellytys luottamuksensuojan saamiselle niin, että luottamuksensuojaan perustuvat odotukset häviäisivät hallinto-oikeuden päätöksellä 2.12.2014. 2.3. Hallinto-oikeus ei ole myöskään huomioinut, että kaupunki on valtuuston päätösten 11.11.2013 ja 15.12.2015 välisenä aikana päättänyt oma-aloitteisesti toimeenpanna kyseisen lainvoimaa vailla olevan päätöksen 11.11.2013 95 toimittamalla uudet sopimukset allekirjoitettuina 20.11.2014. Tämä on viranomaisen kanssa asioivalle vuokralaiselle selkeä ratkaisu siitä, millä ehdoilla uudelleenvuokraus tapahtuu ja näin ollen muodostaa selkeän oikeutetun odotuksen asiassa. 3. Asian takautuva vaikutus 3.1. Kaupunki on valituksenalaisella päätöksellä 15.12.2014 68 päättänyt mitätöidä jo aiemmin 20.11.2014 allekirjoittamansa sitoumuksen vuokrasopimukseksi. Sillä, että varsinainen sopimussisältö on tuolloin kohdistunut tulevaisuuteen (1.1.2015 alkaen) ei ole merkitystä, koska takautuva vaikutus kohdistuu tähän sitoumukseen. 4. Yhdenvertainen kohtelu 4.1. Hallinto-oikeus on todennut, että kaupunginvaltuuston päätös ei ole yhdenvertaisuutta loukkaava viittaamalla yhteenvedonomaisesti yhdenvertaisuusperiaatteen keskeiseen sisältöön, aikaisempien sopimusten sisältöön, niiden kestoon ja lunastusoikeutta koskeviin poikkeuksiin esitettyihin syihin ja on pysyttänyt valtuuston päätöksen. Hallinto-oikeus keskittyy kuitenkin arviossaan päättyneissä vuokrasopimuksissa olleisiin vähäisiin hinnoittelueroihin ja pitänyt eroja suhteellisen pieninä. Tämä ei kuitenkaan ole yhdenvertaisen kohtelun arvioinnin oikea ja relevantti tarkastelukohde, sillä päätöksenteon kohteena ovat olleet tulevat 1.1.205 alkavat vuokrasopimukset eivätkä 31.12.2014 päättyneet. Päättyneisiin vuokrasopimuksiin asetetut vähäiset korjaustekijät vuokriin (voimalaitoksen läheisyys, saaritontti), joita hallinto-oikeus on arvioinut päätöksessään eivät kuvasta tämänhetkisiä todellisia huomattavia eroja vuokratonttien laadullisissa tekijöissä kuten asian valmistelussa ulkopuolisten arviointien perusteella on käynyt ilmi. 4.2. Hallinto-oikeuden päätöksessä todetaankin asian oikeudellisen arvioinnin taustoituksessa, että kaupunki on asian aikaisemmassa käsittelyssä 1998 päättänyt, että korkeampaa hintatasoa ei voi soveltaa ilman tonttikohtaisia arvioita, koska vuokrattavissa kohteissa oli jo tuolloin huomattavia laadullisia eroja. Tämä käsitys vahvistuu valituksenalaisen päätöksen valmistelussa (alueiden neliöhintojen vaihteluväli on 4 49,79 euroa/m 2 ).

219, KH 5.10.2015 18:00 ST: 40/2015 4.3. Asian valmistelussa ja aikaisemmassa päätöksenteossa kaupunki on pyrkinyt käyttämään tätä tonttikohtaista arviointia, mutta lopulta valituksenalaisessa päätöksessä päätynytkin ratkaisuun, jossa asetetaan kaikille ainoastaan pinta-alaan perustuva, mutta merkittävästi korkeampi vuokrataso riippumatta tontin pinta-alaan liittymättömistä laadullisista tekijöistä (esim. ranta, lunastusoikeus, saaritontti jne.) vastoin omaa aikaisempaa arviotaan asiassa (-98). Vuokralaiset, joiden tontit omaavat huonoja laadullisia tekijöitä joutuvat kohdelluksi yhdenvertaisuuden vastaisesti koska vastaavankokoinen hyvälaatuinen vuokratontti hinnoitellaan samoin korkeammalla hintatasolla. Tämän tilanteen synty pyrittiin asian valmistelussa välttämään tonttikohtaisella hinnoittelulla, jota vastaan valtuusto kuitenkin päätti. Liitteet: Vaasan hallinto-oikeuden ratkaisu 8.7.2015 Antti Luoma ym. valitus 20.8.2015 Kaupunginjohtajan ehdotus: Kaupunginhallitus antaa Korkeimmalle hallinto-oikeudelle seuraavan selityksen: 1. Asian valmistelu Vaasan hallinto-oikeus on ratkaisussaan 8.7.2015 sivuilla 32-33 täysin oikein todennut, ettei asiassa ole käynyt ilmi mitään sellaisia seikkoja, joiden seurauksena kaupunginvaltuuston päätös 15.12.2014 68 tulisi kumota kuntalain (1995/365) 90 :n 2. mom. 1. kohdan nojalla. Mikäli katsottaisiin, että kaupunginvaltuuston päätös on syntynyt virheellisessä järjestyksessä muutoksenhakijoiden KHO:lle esittämin perustein, valtuutetut eivät kuntalain (1995/365) 59 :n mukaan voisi asian käsittelyn aikana käytävässä keskustelussa jättää kaupunginhallituksen perusehdotuksesta poikkeavaa päätösehdotuksen. Näin ei kuitenkaan ole. Muutoksenhakijoiden väitteelle siitä, että päätös olisi syntynyt virheellisessä järjestyksessä sillä perusteella, että valtuutetuilla ei ole voinut olla riittävästi edellytyksiä arvioida monitahoisen asian syvällisiä oikeudellisia ja taloudellisia vaikutuksia, joita asiasta seuraa vuokralaisille, ei ole perusteita. Asia pantiin 3.6.2013 vireille teknisessä lautakunnassa ja oli siten ollut käsiteltävänä lähes 1,5 vuotta joulukuussa 2014, jolloin kaupunginvaltuusto toistamiseen päätti huvilatonttien vuokrasopimusten uusimisperiaatteista sen jälkeen kun Vaasan hallinto-oikeus 2.12.2014 kumosi valtuuston 11.11.2013 tekemän päätöksen asiassa. Asiasta on myös kunnallishallinnon ulkopuolella keskusteltu vilkkaasti valtuutettujen ja vuokralaisista, eli asian asianosaisista koostuvan paikallisen huvilayhdistyksen välillä. 2. Luottamuksensuoja ja oikeutetut odotukset Vaasan hallinto-oikeus on ratkaisussaan sivulla 35 (toinen kappale) täysin oikein todennut, ettei valtuuston voida katsoa päätöksellään loukanneen vuokralaisten oikeutettuja odotuksia, kun otetaan huomioon luottamuksen-

219, KH 5.10.2015 18:00 ST: 40/2015 suojaperiaatteen keskeinen sisältö, kaupungin ja vuokralaisten aiemmat vuokrasopimussuhteet, mukaan lukien vuokran määräytymisperusteet nyt ja aiemmin. Myöskään se, että valtuusto on tehnyt uuden, erisisältöisen päätöksen kuin hallinto-oikeuden 2.12.2014 kaikilta osin kumoama päätös ei ole vastoin luottamuksensuojaperiaatetta. Lainvoimaa vailla ollut aiempi päätös ei ole voinut luoda vuokralaisille luottamuksensuojan edellyttämiä perusteltuja odotuksia. On oikein, kuten muutoksenhakijat ilmoittavat valituksessaan, että kaupunki ehti 24.11.2013 lähettää allekirjoitettavaksi 64 vuokrasopimusta, jotka perustuivat kaupunginvaltuuston päätöksen 11.11.2013 95 sisältöön. Hallinto-oikeus kuitenkin kumosi päätöksen kaikilta osin 2.12.2014. Yksi kaupunginvaltuuston 11.11.2013 tekemän päätöksen 16 muutoksenhakijasta, Mirva Tulisalo, oli kunnallisvalituksessaan vaatinut, että hallinto-oikeus asettaisi päätöksen täytäntöönpanokieltoon. Hallinto-oikeus ei kuitenkaan antanut tässä asiassa välipäätöstä täytäntöönpanokiellosta, kuten tämän asian käsittelyssä annettiin 5.3.2015. Vasta pääasian ratkaisussa 2.12.2014 hallinto-oikeus päätti, että kaupungin tulee välittömästi keskeyttää asian täytäntöönpano. Kuntalain (1995/365) 98 :ssä todetaan vailla lainvoimaa olevan päätöksen täytäntöönpanosta kuntahallinnossa seuraavaa: Päätös voidaan panna täytäntöön ennen kuin se on saanut lainvoiman. Täytäntöönpanoon ei kuitenkaan saa ryhtyä, jos oikaisuvaatimus tai valitus käy täytäntöönpanon johdosta hyödyttömäksi taikka jos oikaisuvaatimuksen käsittelevä toimielin tai valitusviranomainen kieltää täytäntöönpanon. Tämä on kuitenkin poikkeussäännös. Pääsääntö kaikkien viranomaisten täytäntöönpanon osalta sisältyy hallintolainkäyttölain (1996/586) 31 :n 1. ja 2. momentteihin: Päätöstä, johon saa hakea muutosta valittamalla, ei saa panna täytäntöön ennen kuin se on saanut lainvoiman. Päätös voidaan kuitenkin panna täytäntöön lainvoimaa vailla olevana, jos laissa tai asetuksessa niin säädetään tai jos päätös on luonteeltaan sellainen, että se on pantava täytäntöön heti, tai jos päätöksen täytäntöönpanoa ei yleisen edun vuoksi voida lykätä. Kunnan viranomaisen olettamuksena on siten, että viranomaiselle annetaan mahdollisuus panna täytäntöön valituksen kohteena oleva päätös, kun taas muiden viranomaisten lähtökohtana on, että täytäntöönpano tapahtuu vasta sen jälkeen kun päätös on hallintovalituksen jättämisen jälkeen saanut lainvoiman 1,2. 1 Halila, Leena, Aer, Janne, Oikaisumenettely hallinnossa, WSOYpro, 2011, s. 207: Hallintopäätöksen täytäntöönpano edellyttää pääsäännön mukaan päätöksen lainvoimaisuutta (HLL 31.1. ). Päätös voidaan hallintolainkäyttölain 31 :n 2 momentin mukaan kuitenkin panna täytäntöön lainvoimaa vailla olevana, jos laissa tai asetuksessa niin säädetään, tai jos päätös on luonteeltaan sellainen, että se on pantava täytäntöön heti, tai jos päätöksen täytäntöönpanoa ei yleisen edun vuoksi voida lykätä. Kuntalain 98 toteuttaa päinvastaista lähtökohtaa. Täytäntöönpanoon ei kuitenkaan saa ryhtyä, jos oikaisuvaatimus tai valitus käy täytäntöönpanon johdosta hyödyttömäksi taikka jos oikaisuvaatimuksen käsiteltävä toimielin tai valitusviranomainen kieltää täytäntöönpanon. 2 Paso, Mirjami, Saukko, Petri, Tarukannel, Veijo, Tolvanen, Matti, Hallintolainkäyttö, Talentum, 2015, s. 143-144: Hallintovalitukseen nähden päinvastainen sääntely perustuu kunnallisen itsehallinnon kunnioittamiseen. Valitus voi käydä täytäntöönpanon johdosta hyödyttömäksi esimerkiksi silloin, kun kunnallisen toimielimen päätöksen perusteella on tehty ennen valitusajan ratkaisemista sekä kuntaa että toista osapuolta siviilioikeudellisesti sitova sopimus omaisuuden ostamisesta tai myymisestä.

219, KH 5.10.2015 18:00 ST: 40/2015 64 vuokrasopimusta lähetettiin 24.11.2014, eli ennen kuin päätös maanvuokran suuruudesta oli saanut lainvoiman, jotta vältyttäisiin tilanteesta, jossa vuokrasuhteen päätyttyä 31.12.2014 ei olisi voimassa olevia vuokrasopimuksia. Tätä pidettiin tärkeänä lähinnä siitä syystä, että vuokralainen oli hakenut vuokraoikeuden merkintää erityisenä oikeutena lainhuutorekisteriin ja käyttänyt vuokraoikeutta lainan panttiesineenä ja hakenut käyttöoikeuskiinnitystä kiinnitysrekisteriin. Kunta halusi suojata tätä yleistä etua panemalla täytäntöön 11.11.2013 tehty päätös, jolla ei vielä ollut lainvoimaa. Kuten alla selostetaan, täytäntöönpano pystyttiin korjaamaan lähettämällä uudet vuokrasopimukset 19.12.2014. Tätä täytäntöönpanoa ei siten voida verrata esim. kiinteistökauppaan, joka oikeuskirjallisuudessa usein mainitaan esimerkkinä päätöksestä, jossa kunnan tulee odottaa täytäntöönpanoa siihen saakka kunnes myyntipäätös on saanut lainvoiman. Liian varhaisesta täytäntöönpanosta aiheutunut vahinko ja näin ole myös luottamuksensuojan tarve vähenevät, koska 31.12.2014 päättyneiden vuokrasopimuksen kohdassa 3.2. todetaan seuraavaa: Vuokralaisella on etuoikeus kohdassa 3.1. mainitun vuokrakauden päättyessä saada alue välittömästi uudelleen vuokralle samaan käyttötarkoitukseen, jolloin uudet sopimukset solmitaan 15 vuodeksi pääosin muuttumattomin ehdoin, kuitenkin siten, että vuokranantajalla on oikeus määrätä uusi vuokra. Osapuolille, eli vuokralaisille ei ole ollut epäselvää, saavatko he vuokrata vuokra-alueet uudelleen sopimuskauden päätyttyä 31.12.2014. Joissakin tapauksissa sama vuokralainen tai sen perilliset ovat vuokranneet saman vuokra-alueen useita vuosia joka viidestoista vuosi uusittujen vuokrasopimusten ja uusittujen maanvuokrien nojalla. Siten luottamuksensuojan tarve vähenee ko. asiassa, koska valtuuston 11.11.2013 ja 14.12.2014 tekemät päätökset ovat yksittäisten vuokralaisten osalta koskeneet vain vuokramaksun suuruutta, eivätkä esimerkiksi sitä, kuka saa vuokrata tietyn alueen. Sitä vastoin vuokralaiset ovat koko ajan olleet tietoisia siitä, että vuokranantaja päättää vuokrasopimuksen mukaisesti maanvuokrasta. Maanvuokrasta on säädetty vuokrasopimuksen kohdassa 4.1, muilta osin sopimusehdot ovat samat sekä edellisen, 31.12.2014 päättyneen sopimuskauden, mutta myös 24.11.2014 sekä 17.12.2014 lähetettyjen 15.12.2014 tehtyyn päätökseen perustuvien vuokrasopimusten osalta. Jos noudatettaisiin muutoksenhakijan perustelua asiassa, eli että osittainen täytäntöönpano (64 vuokrasopimuksen lähettäminen yhteensä 229 sopimuksesta) on luonut osalle vuokralaisista luottamuksensuojan arvoisia odotuksia, joiden seurauksena 15.12.2014 tehty päätös katsotaan lainvastaiseksi Kuntalain (1995/365) 90 :n nojalla, tämä saisi merkillisiä seurauksia. Se johtaisi nimittäin siihen, että kaupunginvaltuusto joutuisi tekemään uuden päätöksen, joka sisällöltään vastaa 11.11.2013 95 tehtyä päätöstä, koska muunsisältöinen päätös katsottaisiin kuntalain (1995/365) 90 :n nojalla lainvastaiseksi. Niistä 64 vuokrasopimuksesta, jotka kunta päätti lähettää 24.11.2014 ja joiden myöhemmin todettiin sisältävän lainvastaisia vuokramaksuja, on vain kaksi vuokralaista kieltäytynyt palauttamasta niitä. Antti Luoma ym. ja

219, KH 5.10.2015 18:00 ST: 40/2015 Tom Österholm ovat siten päättäneet olla allekirjoittamatta kumpaakaan lähetetyistä vuokrasopimuksista, ei 24.11.2014 lähetettyä eikä myöskään 19.12.2014 lähetettyä, vaan ovat molemmilla kerroilla palauttaneet molemmat sopimuskappaleet allekirjoittamattomina. Siten heidän tarvettaan luottamuksensuojaan voidaan kyseenalaistaa. Kunnallisvalituksen saa KunL 90 :n mukaisesti tehdä sillä perusteella, että päätöksen laillisuudessa tai päätösprosessissa on puutteita. Kunnallisvalitus on nimenomaan kunnan asukkaan oikeuskeino valvoa kunnan toiminnan laillisuutta. Maanvuokralain (1966/258) 6. luvun 78 :n mukaan vuokrasopimusta koskeva riita voidaan saattaa tuomioistuimessa soviteltavaksi siten kuin riitaasioiden sovittelusta yleisissä tuomioistuimissa annetussa laissa säädetään. Valitusviranomaisen tulee jättää tutkimatta kunnallisvalitus, joka voidaan tutkia muussa järjestyksessä. Kaupunginhallitus vaatii, että Korkein hallinto-oikeus jättää muutoksenhakijoiden valituksen tutkimatta tältä osin. Tämä koska luottamuksensuojaa ja oikeutettuja odotuksia koskeva perustelu on luonteeltaan sopimusoikeudellinen. Muutoksenhakijat väittämät koskevat siviilioikeudellisen sopimuksen voimassaoloa, mikä siten on yleisessä tuomioistuimessa käsiteltävä asia. Jos Korkein hallinto-oikeus päättää tutkia muutoksenhakijoiden valitusta siltä osin kuin he väittävät, että kaupunginvaltuuston päätös on lainvastainen johtuen kunnan 24.11.2014 lähettämästä vuokrasopimuksesta, kaupunginhallitus vaatii, että hallinto-oikeus kumoaa muutoksenhakijoiden kunnallisvalituksen, koska kaupunginvaltuuston päätös 15.12.2014, 68, ei ole Vaasan hallinto-oikeuden ratkaisussaan 8.7.2015 sivuilla 34-35 esittämin perustein aineellisten määräysten tai ohjeiden vastainen (KuntaL 90 2 mom. 3 kohta). Valtuuston päätökseen 11.11.2013, 95, perustuva vuokramaksun suuruutta koskeva luottamuksensuoja, jonka muutoksenhakijoiden tulee väittämänsä mukaan saada hyväkseen, edellyttää soveltamista ajatellen, että viranomaisen päätös ei ole lainvastainen 3. 3. Asian taannehtiva vaikutus Muutoksenhakijat esittävät katsovansa, että päätös saa taannehtivan vaikutuksen 24.11.2014 lähetettyjen sopimusten, eli valtuuston 11.11.2013 tekemän ja 2.12.2014 kumotun päätöksen seurauksena. Kaupunginhallitus vaatii ensisijaisesti, että valitus on tältä osin jätettävä tutkimatta, koska tämä koskee siviilioikeudellista asiaa, eli tarjouksen tai vuokrasopimuksen pätevyyttä. Maanvuokralain (1966/258) 6. luvun 78 :n mukaan vuokrasopimusta koskeva riita voidaan saattaa tuomioistuimessa soviteltavaksi siten kuin riita-asioiden sovittelusta yleisissä tuomioistuimissa annetussa laissa säädetään. Valitusviranomaisen tulee jättää tutkimatta kunnallisvalitus, joka voidaan tutkia muussa järjestyksessä. 3 Mäenpää, Olli, Hallintolaki ja hyvän hallinnon takeet, Edita, 2011, s. 90-91: Luottamuksensuojan tavoitteena ei toisaalta ole muodostaa saavutettuja oikeuksia sen paremmin kuin pysyttää kerran tehtyä hallintopäätöstä täysin muuttumattomaksi. Siten viranomainen voi myös perustellusta syystä esimerkiksi muuttaa vakiintunutta ratkaisukäytäntöään. Toisaalta myönnetty lupa tai etuus voidaan myös peruuttaa tai niitä voidaan muuttaa, jos tällaiselle päätökselle on lainmukaiset perusteet. Luottamuksensuojan saaminen edellyttää, että viranomaisen päätös, tulkintalinja tai noudattama käytäntö on lainmukainen. Kaikki viranomaisten toimet eivät näin ollen ole sen luonteisia, että ne saisivat aikaan riittävän luottamuksensuojan.

219, KH 5.10.2015 18:00 ST: 40/2015 Jos hallinto-oikeus katsoo, että valituksen tutkimiselle tältä osin on perusteita, kaupunginhallitus vaatii, että valitus tältä osin hylätään seuraavin perustein: Osana luottamuksensuojan periaatetta viranomaisia koskee kielto tehdä vaikutukseltaan taannehtivia päätöksiä. Yksittäisen osapuolen oikeus luottamuksensuojaan taannehtivien päätösten kiellon muodossa koskee vain lainvoiman saaneita päätöksiä 4. Siten valtuuston päätös ei kuntalain (1995/365) 90 :n nojalla voi olla lainvastainen tällä perusteella. Jos noudatettaisiin muutoksenhakijan väitettä asiassa, eli että osittainen täytäntöönpano (64 vuokrasopimuksen lähettäminen yhteensä 229 sopimuksesta) on luonut osalle vuokralaisista vaikutukseltaan taannehtivien päätösten suojan, jonka takia 15.12.2014 tehty päätös katsotaan lainvastaiseksi Kuntalain (1995/365) 90 :n nojalla, se saisi merkillisiä seurauksia. Se johtaisi nimittäin siihen, että kaupunginvaltuusto joutuisi tekemään uuden päätöksen, joka sisällöltään vastaa 11.11.2013 95 tehtyä päätöstä, koska muun sisältöinen päätös katsottaisiin kuntalain (1995/365) 90 :n nojalla lainvastaiseksi. Näin ei kuitenkaan voi olla ja tästä syystä vaikutukseltaan taannehtivien päätösten suoja koskee vain lainvoiman saaneita päätöksiä. 4. Tasapuolinen kohtelu Muutoksenhakijat kyseenalaistavat valituksessaan hallinto-oikeuden ratkaisun johtopäätöstä sivulla 36 (toinen kappale), jonka mukaan valtuuston päätöksen ei voida katsoa olevan vastoin vuokralaisten yhdenvertaisen kohtelun vaatimusta. Muutoksenhakijat esittävät, että hallinto-oikeus ei ole käyttänyt relevanttia tarkastelukohdetta, sillä päätöksenteon kohteena ovat olleet tulevat 1.1.2015 alkavat vuokrasopimukset eivätkä 31.12.2014 päättyneet. Muutoksenhakijat väittävät, että hallinto-oikeuden tulisi arvioida vuokraalueiden laadullisia tekijöitä ottaessaan kantaa siihen, onko valtuusto rikkonut yhdenvertaisuusperiaatetta. Tämä väite ei ole kuntalain (1995/365) 90 :n sisällön nojalla merkityksellistä. Kunnallisvalituksen saa tehdä sillä perusteella että, että päätöksen laillisuudessa tai päätösprosessissa on puutteita tai että päättävä toimielin on ylittänyt toimivaltansa. Kunnallisvalitus on nimenomaan kunnan asukkaan oikeuskeino valvoa laillisuutta. Mitään lainvastaisuutta ei ole siinä, että kaupunginvaltuusto on päättänyt yhtä suuresta perusmaksusta kaikille vuokralaisille ja huomioinut maanvuokran määräytymismuuttujana ainoastaan kunkin vuokra-alueen pinta-alan 5. Tässä tapauksessa on kyse yksityisoikeudellisesta maksusta, johon sovelletaan maanvuokralakia (1966:258). Maanvuokralakiin ei sisälly määräyksiä vuokramaksun suuruudesta. Maanvuokralain (1966/258) 6. luvun 78 :n mukaan vuokrasopimusta koskeva riita 4 Kulla, Heikki, Förvaltningsförfarandets grunder, Talentum, Helsingfors 2014, svensk översättning, s. 119 ff.: Skyddet för berättigade förväntningar (ibland kallad skydd för tillit) är nära förbundet med rättssäkerhetsprincipen och särskilt med kraven på rättslig kontinuitet och konsekvens i myndigheternas verksamhet. I den offentliga rätten har principen anknytning till reglerna om rättskraft och myndighetsbesluts bestånd, förbudet mot retroaktivitet samt skyddet för god tro.. (s. 121) Som begrepp består det skydd för berättigade förväntningar som grundar sig på bestämmelsen i FL 6 av en grundmodell, som kan anses omfatta ett krav att få förvänta sig något bestämt, en på denna förväntan baserad verksamhet, att verksamheten är värd att skyddas samt en intresseavvägning. 5 Harjula, Prättälä, Kuntalaki, tausta ja tulkinnat, 8. teos, 2012, s., 571: Kunnallisten maksujen perusteita koskevaa yleistä, valtion maksuperustelakia vastaavaa lakia ei ole, mutta tiettyjen maksujen perusteiden määräämisestä on säädetty asianomaisessa erityislaissa... Jos julkisoikeudellisen maksun määräämisestä ei ole erityissäännöstä, maksu on periaatteessa vapaasti määrättävissä. Päättävän viranomaisen harkintavaltaa rajoittavat kuitenkin harkintavallan yleiset rajoitusperiaatteet Useimmin käytännössä joudutaan harkitsemaan, onko yhdenvertaisuusperiaatetta noudatettu. Maksujen erilaisuuden ja eron suuruuden täytyy olla asiallisesti perusteltavissa.

219, KH 5.10.2015 18:00 ST: 40/2015 voidaan saattaa tuomioistuimessa soviteltavaksi siten kuin riita-asioiden sovittelusta yleisissä tuomioistuimissa annetussa laissa säädetään. Kaupunginhallitus vaatii ensisijaisesti, että Korkein hallinto-oikeus jättää valituksen tutkimatta tältä osin, koska vuokramasun suuruutta koskeva asia on käsiteltävä yleisessä tuomioistuimessa. Jos Korkein hallinto-oikeus päättää tutkia valituksen tältä osin, kaupunginhallitus vaatii sen hylkäämistä. Perustelu ehdotukselle yhtä suuresta maksusta kaikille vuokra-alueille sisältyy valtuuston kokouksen 15.12.2014 pöytäkirjaan, s. 37: Patrick Ragnäs perusteli ehdotustaan sillä, että tällä tavalla turvataan kaikkien vuokralaisten tasapuolinen kohtelu. Yhdenvertaisuusperiaate merkitsee sitä, että ryhmiä ei perusteetta saa kohdella eriarvoisesti. Hallinto-oikeus on ratkaisussaan perustellut johtopäätöstään siitä, että valtuuston päätös 15.12.2014 ei ole yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen ottamalla huomioon yhdenvertaisuusperiaatteen keskeisen sisällön, aikaisempien vuokrasopimusten sisällön, vuokrasopimusten pituuden ja lunastusoikeuden poikkeusehtojen syyt. Kaupunginhallitus toistaa 11.3.2015 antamansa lausunnon sisällön Vaasan hallinto-oikeudelle koskien lunastusoikeuden poikkeusehtojen syitä. Kuten hallinto-oikeus toteaa sivulla 36, ratkaisunsa toisessa kappaleessa, valtuuston kokoukseen 15.12.2014 laaditussa valmistelussa oli erillisen vahvistetun maanvuokran (700 euron perusmaksu sekä 0,10 euroa/m 2 ) syynä alueita koskeva kaavoitustilanne. Muutoksenhakijoiden vuokra-alueet sijaitsevat näillä alueilla eli Kellarinlahden (Källviken) pohjoispuolella ja mainitaan valmistelussa (kaupunginvaltuuston pöytäkirja 15.12.2014, s. 29) seuraavasti; valkoisilla alueilla, Kellarinlahden (Källviken) alueella ja lahden pohjoispuolisilla. Näitä alueita kutsutaan valmistelutekstissä valkoisiksi alueiksi, koska valtuusto päätti 20.12.2010 hyväksyä Karhusaaren osayleiskaava 2020 nimisen osayleiskaavan tarkoituksenaan myöhemmin hyväksyä asemakaava voimalaitos- ja satamatoiminnan laajentamiseksi Karhusaarella. Lisäksi suunnitellaan biovoimalaitoksen rakentamista teollisuusalueelle ja osayleiskaavassa on myös osoitettu 5-6 rakennuspaikkaa tuulivoimalalle. Kunta omistaa kaiken maan, joka Karhusaaren osayleiskaavan 2020 mukaan on varustettu merkinnällä T-1 ja sijaitsee nykyisen hiilivoimalaitoksen pohjoispuolella. Alueella, jossa muutoksenhakijoiden vuokra-alueet sijaitsevat, oli jo ennestään 9.11.2000 lainvoiman saanut oikeusvaikutteinen rantayleiskaava. Alueilla, joilla muutoksenhakijoiden vuokra-alueet sijaitsevat, on rantayleiskaavassa merkintä RA. Björnön osayleiskaavan 2020 luonnoksessa (laatinut Pöyry Finland Oy, Seinäjoella 10. helmikuuta 2010, tarkistukset 7. joulukuuta 2010) annettiin niille alueille, joilla muutoksenhakijoiden vuokra-alueet sijaitsevat, seuraava kaavamerkintä: RA-1-merkintä, Källvikenin pohjoispuolella sijaitsevat nykyiset lomaasunnon rakennuspaikat on esitetty loma-asuntojen alueina, jotka on tarkoitettu säilymään loma-asuntokäytössä vähintään osayleiskaavakauden ajan. Uudisrakentaminen ja nykyisten rakennusten laajentaminen ei ole sallittua. Antti Luoma ym. ja Tom Österholm jättivät Vaasan hallinto-oikeuteen kunnallisvalituksen valtuuston päätöksestä hyväksyä Björnön osayleiskaava. Vaasan hallinto-oikeus katsoi ratkaisussaan 25.11.2011, että päätös oli syntynyt virheellisessä järjestyksessä johtuen Karhusaaren osayleiskaavaan

219, KH 5.10.2015 18:00 ST: 40/2015 2020 sisältyvien RA-1-merkintöjen puutteellisesta kuulemisesta asian valmistelussa ja poisti siksi nämä alueet kaavakartasta. Siten nämä alueet nimitetään valtuuston päätöksessä 15.12.2014 valkoisiksi alueiksi, koska ne eivät sisälly Karhusaaren osayleiskaavaan. On hieman epävarmaa kuuluvatko kyseiset vuokra-alueet oikeusvaikutteiseen Kristiinankaupungin rantayleiskaavaan, joka sai lainvoiman 9.11.2000. Tosiasia on joka tapauksessa, että laajennettujen teollisuusalueiden yhdistäminen vapaa-ajan asutukseen on vaikeaa ja siten, voidaan todeta, että kaupunginvaltuuston tuleva tahto ja aikomus näiden nk. valkoisten alueiden osalta on epäselvä. Tulevaisuuden maankäyttöä säädellään asemakaavassa ja Karhusaaren osayleiskaavan mukaan alue asemakaavoitetaan viimeistään vuonna 2020. Tästä syystä näitä alueita ei ole sisällytetty siihen vuokra-alueryhmään, jossa vuokralaisille on valtuuston päätöksessä 15.12.2014 myönnetty oikeus hankkia omistusoikeus vuokra-alueeseen. 5. Yhteenveto Muutoksenhakijat kokevat, että Vaasan hallinto-oikeuden ratkaisun 8.7.2015 asioita on tarkasteltu liian yleisellä tasolla ottamatta riittävästi huomioon koko huvilatonttien vuokrausprosessia ja kaupungin asiassa aikaisemmin tekemiä päätöksiä. Asioita on tarkasteltu lähinnä lain kirjaimen ja hallinnon näkökulmasta ottamatta riittävästi huomioon lain tarkoitusta sekä päätöksen seurauksia yksittäisille asianosaisille. Kaupunginhallitus myöntää, että asia on monisäikeinen, koska kunta solmii yksityisoikeudellisia vuokrasopimuksia noin 230 osapuolen kanssa valtuuston tekemän, vuokramaksujen suuruutta koskevan periaatepäätöksen pohjalta. Lisäksi on kyse monivuotisista oikeussuhteista, joissa kunnalle on annettu yksipuolinen oikeus tehdä uusi päätös vuokramaksujen suuruudesta joka viidestoista vuosi. Lisäksi on nyt myös osalle vuokralaisista ajankohtaistunut oikeus ostaa vuokraamansa vuokra-alue kaavoitustilanteen näin salliessa. Kaupunginvaltuuston päätöksestä voidaan kuitenkin vain tehdä laillisuusharkinta ja valitusperusteet rajoittuvat kuntalain 90 :ssä mainittuihin. Sitä vastoin hallinto-oikeus ei voi tehdä nk. tarkoituksenmukaisuusharkintaa asiassa 6. Ainoa päätös, joka valitusviranomaisen tulee tutkia, on kaupunginvaltuuston päätös 15.12.2014 68. Sitä vastoin valitusviranomaisella ei ole toimivaltaa tutkia valtuuston 15.12.2014 tekemästä päätöksestä jätetyssä kunnallisvalituksessa valtuuston aikaisemmin tekemien päätösten tai sen valmistelujen laillisuutta. Yhdenvertaisuusperiaatteen näkökulmasta 11.11.2013 tehty päätös perustui kunkin vuokra-alueen arviointiin, jossa vuokramaksu perustui 5 %:iin arvioinnista tietyin poikkeuksin. Koska muutoksenhakijoiden vuokra-alueita ei oltu arvioitu, ne suljettiin tämän maanvuokran määräytymisperiaatteen ulkopuolelle. Valtuuston 15.12.2014 tekemässä päätöksessä päätettiin, että kaikilla vuokralaisilla on sama perusmaksu sekä pinta-alaan perustuva 6 Ibid s. 738, Valitusperusteita on rajoitettu alun perin lähinnä kahdesta syystä. Ensinnäkin perustuslain 121 :n kunnallisen itsehallinnon suojasta on johdettu rajoituksia valitusviranomaisen tutkimisvallalle. Valitusviranomainen ei tee ratkaisuja kunnan itsehallintoon kuuluvissa asioissa. Toisena syynä valitusperusteiden rajoittamiseen on mainittu vaatimus paikallisolojen tuntemisesta. On katsottu, että kunnan viranomaisella on parhaat mahdollisuudet harkita asian tarkoituksenmukaisuus.

219, KH 5.10.2015 18:00 ST: 40/2015 osuus vuokramaksusta. Tällaisen maksun vahvistamistavan ei voida katsoa olevan yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen. Kuten yllä on selostettu sekä Vaasan hallinto-oikeuden ratkaisusta 8.7.2015 ilmi käyvin perustein kaupunginhallitus esittää, että valtuuston päätös 15.12.2014 68 ei ole syntynyt virheellisessä järjestyksessä, että valtuusto ei ole ylittänyt toimivaltaansa tai että päätös on muulla perusteella lainvastainen. Kaupunginhallitus vastustaa sitä, että valitusviranomainen asettaa päätöksen täytäntöönpanokieltoon sillä perusteella, että 1.1.2015 voimaan astuneiden noin 230 vuokrasopimuksen voimassaolo on yleisten etujen mukaista. Kaupunginhallituksen päätös:

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: kho_luoma_valitus Korkein hallinto-oikeus Saapunut 2 1 08, 2015 Liitteitä... no mjiä... KORKEIMMALLE HALLINTO-OIKEUDELLE VALITUS VAASAN HALLINTO-OIKEUDEN 8.7.2015 PÄÄTÖKSESTÄ 15/0346/1 VALITUKSEN TEKIJÄT: 1. Antti Luoma, Katajaharjuntie 21 C 27, 00200 Helsinki Mikko Luoma, Klemetsögatan 7 B 6, 65100 Vasa Sonja Luoma, Fiat 3, 25 Thicket road, SE20 8DB London, England Aino Luoma, Hovioikeudenpuistikko 3 A 21, 65100 Vaasa 2. Tom Österholm, Pilotgatan 26, 12832 Skarpnäck, Sverige Tyytymättöminä Vaasan hallinto-oikeuden päätökseen 8.7.2015 15/0346/1, millä päätöksellä Vaasan hallinto-oikeus on hylännyt valituksemme Kristiinankaupungin kaupunginvaltuuston tekemästä päätöksestä 15.12.2014 68 pyydämme, että korkein hallinto-oikeus kumoaa tehdyt päätökset niillä 1

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: kho_luoma_valitus perusteilla, jotka olemme esittäneet hallinto-oikeudelle tekemässämme valituksessa. Asiaa kokonaisuutena tarkasteltaessa haluamme tuoda esiin, että hallinto-oikeuden perustelut päätökselleen ovat riittämättömät. Asioita on tarkasteltu liian yleisellä tasolla ottamatta riittävästi huomioon koko huvilatonttien vuokrausprosessia ja kaupungin asiassa aikaisemmin tekemiä päätöksiä. Asioita on tarkasteltu lähinnä lain kirjaimen ja hallinnon näkökulmasta ottamatta riittävästi huomioon lain tarkoitusta sekä päätöksen seurauksia yksittäisille asianosaisille. Sen lisäksi mitä olemme asiassa aikaisemmin esittäneet, haluamme kunnioittaen vielä tuoda esiin seuraavaa: Asian valmistelu Hallinto-oikeus toteaa päätöksessään, että valmistelu ei ole ollut sillä tavalla ilmeisen puutteellinen, että valtuuston päätös olisi syntynyt virheellisessä järjestyksessä. Kaupunginvaltuuston päätös poikkeaa kuitenkin täysin siitä mitä asiassa kaupunginvaltuusto on aiemmin päättänyt ja mitä oli esitetty valtuustolle. Tehty päätös on täydellinen muutos huvilatonttien vuokrausperiaatteisiin. Aiemmin kaupunki oli arvioinut, että "tonttien laadussa on hyvin suuria eroja ja, että korkeampien vuokrien soveltaminen edellyttäisi tonttien luokitusta" (kaupunginhallitus 3.12.1998 382). Valituksenalaisessa päätöksessä kaupunki on kuitenkin päättänyt soveltaa vuokratason hinnoitteluperiaatetta, joka kolminkertaistaisi kohdallamme vuokran määrän ilman tonttien luokitusta ja vastoin asian valmistelua. Päätöstä tehdessään asiasisältöä valmistelematta valtuuston jäsenillä ei ole voinut olla riittävästi edellytyksiä arvioida monitahoisen asian syvällisiä oikeudellisia ja taloudellisia vaikutuksia jota asiasta seuraa vuokralaisille. Hallinto-oikeus on todennut, että valtuuston toimivaltaan on kuulunut arvioida, pitääkö se suoritettua valmistelua riittävänä päätöksentekoa varten ja, ottaessaan asian ratkaistavakseen pitänyt valmistelua riittävänä. Tähän voi todeta, että kaupunginhallitus on valmistellut uudelleenvuokrausperiaattet hyvinkin seikkaperäisesti, mutta kaupunginvaltuusto on päätöksessään muuttanut koko periaatten ilman asiasisältöön kohdistuvaa etukäteisvalmistelua. Pidämme täten valmistelua riittämättömänä. Hallinto-oikeuden päätöksessä asiaa on tarkasteltu lähtökohtana valtuuston muodollinen päätöksentekojärjestys, ei asian sisältö. 2

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: kho_luoma_valitus Luottamuksensuoja ja oikeutetut odotukset Hallinto-oikeus toteaa päätöksessään, että asiassa ei ole voinut muodostua luottamuksensuojaa ja syntyä oikeutettuja odotuksia, joita olisi valituksenalaisessa päätöksessä pitänyt huomioida. Pidämme tätä tulkintaa virheellisenä. On selvää, että vuokralaisilla on oikeutetut odotukset asiassa ja luottamuksensuoja kaupungin hallintopäätösten pysyvyyteen. Katsomme, että hallinto-oikeuden tulkinta luottamuksensuojasta ja asiassa syntyneistä oikeutetuista odotuksista perustuu liian suppeaan ja pinnalliseen arvioon, joka johtaa väärään lopputulokseen. Kaupunginvaltuuston päätöksen olisikin tullut huomioida uudelleenvuokrausprosessin aikana muodostuneet oikeutetut odotukset ja noudattaa aiempaa päätöksentekoa asiassa, jotta luottamuksensuojan vastaista tilannetta ei olisi syntynyt. Luottamuksensuojaa arvioitaessa hallinto-oikeus katsoo, että luottamuksensuoja ei synny vailla lainvoimaa olevasta päätöksestä 11.11.2013 95. Tähän voi todeta, että lainvoimainen päätös ei voi olla edellytys luottamuksensuojan saamiselle niin, että luottamuksensuojaan perustuvat odotukset häviäisivät hallinto-oikeuden päätöksellä 2.12.2014. Hallinto-oikeus ei myöskään ole huomioinut, että kaupunki on valtuuston päätösten 11.11.2013 ja 15.12.2014 välisenä aikana on päättänyt omaaloitteisesti toimeenpanna kyseisen lainvoimaa vailla olevan päätöksen 11.11.2013 95 toimittamalla uudet sopimukset allekirjoitettuina 20.11.2014. Tämä on viranomaisen kanssa asioivalle vuokralaiselle selkeä ratkaisu siitä, millä ehdoilla uudelleenvuokraus tapahtuu ja näin ollen muodostaa selkeän oikeutetun odotuksen asiassa. Lisäksi kun arvioidaan luottamuksensuojan syntyä asiassa on tämä arvio tehtävä pidemmältä aikajänteeltä koko uudelleenvuokrausprosessin ajalta. Uudelleenvuokrausasiaa on käsitelty kaupungissa ainakin jo 11.11.2013 alkaen. Vuokralaiset ovat vilpittömässä mielessä vuokrasopimuksia uusiessaan ilmoittaneet kaupungin tiedoksiannon 20.12.2013 (liite 1) perusteella halukkuudesta uudelleenvuokraukseen riippuen kaupungin tuolloin ilmoittamista vuokraehdoista. Vuokralaiselle keskeisiä seikkoja tuolloin ovat luonnollisesti olleet annetaanko alue uudelleen vuokralle ja millä ehdoilla koskien m.m. vuokran määrää. Kaupunki on tämän jälkeen vahvistanut odotusten mukaisesti tämän ilmoituksellaan 24.6.2014 (liite 2) ja vielä täytäntöönpanollaan lähettämällä uudet vuokrasopimukset 20.11.2014. Tämä tapahtumaketju on ollut selkeä kannanotto vuokralaisten suuntaan siitä, mitkä ovat kaupungin aikeet ja tahtotila asiassa. Tästä muodostuu vuokralaisille oikeutetut odotukset, jotka olisi tullut huomioida valituksenalaisessa päätöksessä. Tämän jälkeen hallinto-oikeuden kumottua 2.12.2014 valtuuston päätöksen 11.11.2013 95, 3

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: kho_luoma_valitus kaupunki onkin 15.12.2014 68 päättänyt asiasta uudestaan ja ennalta-arvaamatta pyörtänyt aikaisemmat vuokrausperiaatteet asiassa. Tästä koituisi kohdallamme huomattavaa taloudellista haittaa vuokratason ennalta-arvaamatta moninkertaistuessa ja vuokraoikeuden arvon romahtaessa. Tämä tapahtuisi, vaikka osaltamme kaavoittamattomalla alueella ("valkoinen alue") sijaitsevien vuokraoikeuksien vuokranmääräytymisperusteissa mitään yhdenvertaisuutta loukkaavaa hallintooikeuden 2.12.2014 kumoamassa päätöksessä ei alunperin edes ollut todettu. Edellä olevan lisäksi olemme vastaanottaneet kaupungilta eri ajankohtina kaksi erisisältöistä vuokrasopimusta, kummatkin allekirjoitettuina, joissa kaupunki pyrkii myöhemmällä 17.12.2014 allekirjoittamallaan (15.12.2014 68 perusteella) mitätöimään aikaisemman 20.11.2014 allekirjoittamansa (11.11.2013 95 perusteella) sopimuksen samalla kolminkertaistaen vuokran. On huomattava, että asian täytäntöönpanosta syntyvät vuokrasopimukset ovat yksityisoikeudellisia ja luovutuskelpoisia vuokraoikeuksia, jotka m.m. sitovat kaupunkia mahdollisessa luovutustapauksessa kolmanteen henkilöön nähden. Kaupunki ei voi käsitellä asiaa näin karkeasti hallintopäätöksissään. Seurauksena tästä olisi vielä, että joutuisimme vuokraamaan alueita uudelleen ehdoilla, jotka eivät ole olleet samat kuin asiasta vilpittömässä mielessä päättäessämme ja näin ollen olisivat täysin asiassa syntyneiden oikeutettujen odotusten vastaisia. Katsomme lisäksi, että asiassa on takautuva vaikutus. Kaupunki on valituksenalaisella päätöksellä 15.12.2014 68 päättänyt mitätöidä jo aiemmin 20.11.2014 allekirjoittamansa sitoumuksen vuokrasopimukseksi. Sillä, että varsinainen sopimussisältö on tuolloin kohdistunut tulevaisuuteen (1.1.2015 alkaen) ei ole merkitystä, koska takautuva vaikutus kohdistuu tähän sitoumukseen. Kaupunki on omalla toiminnallaan rajoittanut liikkumavaraansa päätöksenteossa antamalla vuokralaisille uudellenvuokrausprosessin aikana selkeät oikeutetut odotukset, täytäntöönpanemalla päätöksen 11.11.2013 95 ja hyväksymällä omalta osaltaan vuokrasopimusten sisällön. Näin ollen kaupunki ei voi vedota vuokrausperiaatteita muuttaessaan kunnan laajaan itsehallintoon ja siitä seuraavaan vapaaseen päätöksentekoon. Se, että kaupunki muuttaa päätöksessään kokonaan perusteet uudelleenvuokraukselle ei saa koitua haitaksemme syntyneiden oikeutettujen odotusten ja luottamuksensuojan vuoksi. Kaupunki ei ole voinut myöhemmin valtuuston päätöksellä muuttaa tai peruuttaa aiempaa päätöstään asianomaisille vuokralaisille haitalliseen suuntaan ilman näiden suostumusta ja kaupungin tulisikin päätöksenteossaan suojata vuokralaisten oikeutettuja odotuksia asiassa. 4

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: kho_luoma_valitus Yhdenvertainen kohtelu Hallinto-oikeus on todennut, että kaupunginvaltuuston päätös ei ole yhdenvertaisuutta loukkaava viittaamalla yhteenvedonomaisesti yhdenvertaisuusperiaatteen "keskeiseen sisältöön", aikaisempien sopimusten sisältöön, niiden kestoon ja lunastusoikeutta koskeviin poikkeuksiin esitettyihin syihin ja on pysyttänyt valtuuston päätöksen. Hallinto-oikeus keskittyy kuitenkin arviossaaan päättyneissä vuokrasopimuksissa olleisiin vähäisiin hinnoittelueroihin ja pitänyt eroja suhteellisen pieninä. Tämä ei kuitenkaan ole yhdenvertaisen kohtelun arvioinnin oikea ja relevantti tarkastelukohde, sillä päätöksenteon kohteena on ollut tulevat 1.1.2015 alkavat vuokrasopimukset eivätkä 31.12.2014 päättyneet. Päättyneisiin vuokrasopimuksiin asetetut vähäiset korjaustekijät vuokriin (voimalaitoksen läheisyys, saaritontti), joita hallinto-oikeus on arvioinut päätöksessään eivät kuvasta tämänhetkisiä todellisia huomattavia eroja vuokratonttien laadullisissa tekijöissä kuten asian valmistelussa ulkopuolisten arviointien perusteella on käynyt ilmi. Hallinto-oikeuden päätöksessä todetaankin asian oikeudellisen arvioinnin taustoituksessa, että kaupunki on asian aikaisemmassa käsittelyssä 1998 päättänyt, että korkeampaa hintatasoa ei voi soveltaa ilman tonttikohtaisia arvioita, koska vuokrattavissa kohteissa oli jo tuolloin huomattavia laadullisia eroja. Tämä käsitys vahvistuu valituksenalaisen päätöksen valmistelussa, jossa ulkopuolisten arviointien perusteella kohteiden arvon vaihteluväli on 6 000-180 000 euroa. Alueiden neliöhintojen vaihteluväli olisi valmistelun mukaan 4-49,79 eur/m2. Tämä vaihteluväli on hyvin suuri mikä osoittaa, että pinta-alaan liittymättömät laadulliset erot ovat huomattavia. Asian valmistelussa ja aikaisemmassa päätöksenteossa kaupunki on pyrkinyt käyttämään tätä tonttikohtaista arviointia, mutta lopulta valituksenalaisessa päätöksessä päätynytkin ratkaisuun jossa asetetaan kaikille ainoastaan pinta-alaan perustuva, mutta merkittävästi korkeampi vuokrataso riippumatta tontin pinta-alaan liittymättömistä laadullisista tekijöistä (esim ranta, lunastusoikeus, saaritontti jne) vastoin omaa aikaisempaa arviotaan asiassa (-98). Vuokralaiset joiden tontit omaavat huonoja laadullisia tekijöitä joutuvat kohdelluksi yhdenvertaisuuden vastaisesti koska vastaavankokoinen hyvälaatuinen vuokratontti hinnoitellaan samoin korkeammalla hintatasolla. Tämän tilanteen synty pyrittiin asian valmistelussa välttämään tonttikohtaisella hinnoittelulla jota vastaan valtuusto kuitenkin päätti. Kaikkeen edelläolevaan viitaten pyydämme, että korkein hallinto-oikeus kumoaa Vaasan hallinto- oikeuden ja Kristiinankaupungin kaupunginvaltuuston päätökset. 5

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: kho_luoma_valitus Pyydämme asiassa täytäntöönpanokieltoa. Allekirjoitukset omasta puolestaan ja alussa mainittujen henkilöiden valtuuttamana, Helsingissä 20.8.2015 Liitteet 1. Kaupungin tiedoksianto 20.12.2013 2. Kaupungin ilmoitus 24.6.2014 3. Valtakirjat 6

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: vho_päätös_huvilavalitus15122014

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: vho_päätös_huvilavalitus15122014

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: vho_päätös_huvilavalitus15122014

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: vho_päätös_huvilavalitus15122014

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: vho_päätös_huvilavalitus15122014

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: vho_päätös_huvilavalitus15122014

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: vho_päätös_huvilavalitus15122014

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: vho_päätös_huvilavalitus15122014

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: vho_päätös_huvilavalitus15122014

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: vho_päätös_huvilavalitus15122014

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: vho_päätös_huvilavalitus15122014

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: vho_päätös_huvilavalitus15122014

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: vho_päätös_huvilavalitus15122014

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: vho_päätös_huvilavalitus15122014

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: vho_päätös_huvilavalitus15122014

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: vho_päätös_huvilavalitus15122014

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: vho_päätös_huvilavalitus15122014

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: vho_päätös_huvilavalitus15122014

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: vho_päätös_huvilavalitus15122014

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: vho_päätös_huvilavalitus15122014

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: vho_päätös_huvilavalitus15122014

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: vho_päätös_huvilavalitus15122014

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: vho_päätös_huvilavalitus15122014

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: vho_päätös_huvilavalitus15122014

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: vho_päätös_huvilavalitus15122014

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: vho_päätös_huvilavalitus15122014

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: vho_päätös_huvilavalitus15122014

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: vho_päätös_huvilavalitus15122014

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: vho_päätös_huvilavalitus15122014

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: vho_päätös_huvilavalitus15122014

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: vho_päätös_huvilavalitus15122014

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: vho_päätös_huvilavalitus15122014

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: vho_päätös_huvilavalitus15122014

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: vho_päätös_huvilavalitus15122014

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: vho_päätös_huvilavalitus15122014

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: vho_päätös_huvilavalitus15122014

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: vho_päätös_huvilavalitus15122014

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: vho_päätös_huvilavalitus15122014

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: vho_päätös_huvilavalitus15122014

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: vho_päätös_huvilavalitus15122014

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: vho_päätös_huvilavalitus15122014

219, KH 5.10.2015 18:00 / Pykälän liite: vho_päätös_huvilavalitus15122014

220, KH 5.10.2015 18:00 ST: 163/2015 TARJOUS KAHDESTA TONTISTA KAUPUNGINOSASSA 8 (JI/REN) (Kaupunginhallitus 5.10.2015 ) Marko Kärkkäinen ja Jouni Jääskeläinen (MaJo Hoivakiinteistöt) ovat lähettäneet hakemuksen kahden tontin nro 15 ja 16 varaamisesta 8. kaupunginosan korttelista 801 31.5.2016 saakka. Ajatuksena on, että perusteilla oleva yhtiö rakentaa palvelukodin. Tontit sijaitsevat Huvilakadun varrella, tontit ovat AR-tontteja, eli enintään kaksikerroksisten rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten korttelialuetta, tehokkuusluvun e=0,3. Tonttien kokonaisala on 9023 m 2. Perusteilla olevalla yhtiöllä on tarkoituksena ensin varata tontti tutkiakseen kaupungin kiinnostusta hankkeeseen, selvittääkseen yksityisesti tai kaupungin toimesta järjestettävää palvelutuotantoa sekä tutkiakseen rakennusluvan myöntämisen mahdollisuuksia ja rakentamisen taloudellisia mahdollisuuksia. Kun kaupungin kanssa on käyty keskustelua yllä mainituista selvityksistä ja kaupunki on ilmoittanut toteuttamisen olevan mahdollista, ostotarjous tonteista on 20 000. Puolet summasta maksetaan heti takuusummana, kun selvitykset on tehty ja asia etenee. Asiaan oheistetaan tarjous sekä tarjoukseen kuuluvat asiakirjat. ---- Kaupungille on tullut ehdotuksia ja tonttivarauspyyntöjä palveluasumisrakentamista varten useilta yksityisiltä toimijoilta. Tiedossa on, että vanhuspalvelut ovat muutoksen alla. Palvelurakenne muuttuu tulevaisuudessa siten, että avohoidon osuus kasvaa ja palveluasumisen ja laitoshoidon osuus pienenee. Kristiinankaupungissa on lisätty satsauksia kotihoitoon ja omaishoitoon. Perusturvalautakunnan vuoden 2016 talousarviossa ehdotetaan kotihoidossa otettavaksi käyttöön myös kotisairaala- ja etälääkäripalvelut. Pitkäaikaishoidon tarpeen lisääntymisestä (erikoisesti seuraavan 20 vuoden aikana) johtuen, tehostetun palveluasumisen osuuden odotetaan kasvavan, samalla kun vuodeosastojen ja vanhainkotien osuus vähenee. Ihmisten terveyden ja toimintakyvyn paraneminen eliniän kasvaessa tarkoittaa nykyistä vähäisempää laitospaikkatarvetta. Kaupunginvaltuusto on kokouksessaan 21.9.2015 hyväksynyt Kristiinakodin peruskorjauksen ja uudisrakennuksen luonnospiirustukset. Hanke tuo vuonna 2017 valmistuttuaan helpotusta tämäntyyppistä asumista tarvitsevien tilanteeseen. Samaan aikaan on myös huomioitava avautuvat mahdollisuudet yhteistyötahojen kanssa. Mikäli yksityinen toimija haluaa rakentaa palveluasumisyksikön kaupunkiin, on se omalla riskillä ja soveltuva tontti varmistuessa mahdollista. Kaupunki on systemaattisesti eri keskusteluissa tuonut esiin, ettei se nykyti-