TARJOUS TURUN KAUPUNGIN YRITYSALUEIDEN HINNOITTELU JA TURUN YRITYSALUEIDEN MARKKINALÄHTÖISET SKENAARIOT TURUN KAUPUNKI TIMO LAIHO LUOTTAMUKSELLINEN NEWSEC VALUATION OY 28.8.2015
1. TURUN YRITYSALUEIDEN HINNOITTELU 2
TYÖN TAUSTA JA TARVE TYÖN TAUSTA JA TARVE Työn taustalla on Turun kaupungin tarve saada ulkopuolinen riippumaton näkemys yritystonttien hinnoista Ulkopuolista näkemys tarvitaan maan hankinnassa, luovutuksessa, vuokrauksessa, vuokrasopimuksien uusinnassa, maankäyttösopimuskorvausten yhteydessä ja mahdollisen muun päätöksenteon tukena. Työ laaditaan Turun kaupungin sisäiseen käyttöön yritysalueiden markkinalähtöistä hinnoittelua ja vuokrausta varten. Vastaavanlainen työ on tehty Oulun, Tampereen, Jyväskylän, Vaasan, Seinäjoen, Mikkelin, Kouvolan, Porvoon, Helsingin, Vantaan ja Espoon kaupungille. 3
TYÖN RAJAUS JA TULOKSET TYÖN RAJAUS JA TULOKSET Turun kaupunki toimittaa saatavilla olevat tiedot tonttikaupoista ja maanvuokrista sekä selvitykseen tarvittavan pohjakartan sekä tarvittavat ajantasa-asemakaavakartat, yleiskaavat yms. aineiston. Työssä määritetään tämänhetkiset Turun yritysalueet ja arvioidaan yritystonttien markkinahinnat alueittain. Hankkeen tuloksena syntyy raportti, joka sisältää yritysalueiden rajaukset sekä hintatasot kartalla. Selvitys tehostaa kaupungin tonttimaan hinnoittelua sekä vuokrauksen, talouden ja elinkeinopolitiikan suunnittelua. Turun kaupunki toimittaa saatavilla olevat tiedot tonttikaupoista ja maanvuokrista sekä selvitykseen tarvittavan pohjakartan sekä tarvittavat ajantasa-asemakaavakartat, yleiskaavat yms. aineiston. Tarkastelualueina ovat Turun kaupungin alueen yritysalueet. Yksityiskohtainen rajaus tehdään asiakkaan kanssa yhteistyössä. Yksikköhinnat arvioidaan liike-, toimisto-, tuotanto ja varastotonteille sekä kaupungin kanssa sovittaville yksittäisille palvelutalotonteille (P ja Y), joille on suunniteltu kaupallista toimintaa. Yritysalueiden hinnoittelu esitetään alueittain, liike ja toimistoalueiden hinnoittelut esitetään /k-m 2 ja tuotanto ja varastoalueiden hinnoittelu esitetään /m 2. Yksittäisten palvelutalotonttien hinnoittelu esitetään /k-m 2. 4
TYÖRYHMÄ, AIKATAULU JA LASKUTUS TYÖRYHMÄ Työryhmä koostuu Newsecin asiantuntijoista: Hannu Ridell, Juha Nummi, Heini Korpela, Olli-Pekka Mustonen ja Viivi Ruuskanen. Juha Nummi toimii yhteyshenkilönä asiakkaan ja Newsec Valuation Oy:n välillä. Projektiin voidaan nimetä muita asiantuntijoita ja assistentteja myöhemmin. AIKATAULU Työ voidaan käynnistää noin 2 viikkoa tilauksesta. Työn alustavat tulokset raportoidaan Turun kaupungille syyskuussa 2015. Työ valmistuu vuoden 2015 lokakuun loppuun mennessä. Tämä aikataulu edellyttää tilausvahvistusta 4.9.2015 mennessä. PALKKIO 16 400 Palkkio perustuu puitesopimukseen. Työhön on varattu aikaa noin 200 tuntia. Asiakkaan kanssa erikseen sovittava muu lisätyö loppuraportoinnin jälkeen tai tarjouksessa esitetyn työn lisäksi on 175 /h. Lisätyöstä sovitaan aina erikseen Turun kaupungin kanssa. Kaikkiin palkkioihin lisätään voimassaoleva arvonlisävero. Arvioidut matka ja asiakirjakulut laskutetaan toteutuneiden kulujen mukaan kulut eritellen. LASKUTUS Työ laskutetaan kolmessa vaiheessa. Projektin alkaessa laskutetaan kolmannes palkkiosta. Väliraportin yhteydessä kolmannes ja loppuraportin palautuksen yhteydessä viimeinen kolmannes. 5
2. TURUN YRITYSALUEIDEN MARKKINALÄHTÖISET SKENAARIOT 6
TYÖN TAUSTA Newsec Valuation Oy (Newsec) tarjoutuu laatimaan Turun kaupungille yritysalueiden markkinalähtöiset kehitysskenaariot 25 vuoden ennusteella. Työn pohjatietona on kaupungin laatimat työpaikka-alueiden selvitykset sekä maakunta- ja yleiskaavatiedot. Työssä otetaan huomioon myös Turun kaupunkiseudun rakennesuunnitelmat. Newsec on tehnyt vastaavanlaisen selvityksen Helsingin ja Tampereen kaupunkien yritysalueista. 7
TYÖN SISÄLTÖ Työ sisältää keskeiset Turun nykyiset ja tulevat yritysalueet. Pääpainona on tarkastella yritysalueita kysyntälähtöisesti yritysten sekä elinkeinorakenteen näkökohdista. Työssä keskitytään liike- ja toimistoalueisiin sekä logistiikka- teollisuus- ja varastopainotteisessa käytössä oleviin alueisiin. Selvityksen aikana järjestetään yksi workshop- tyyppinen seminaaritilaisuus sekä raportin palautuksen yhteydessä erillinen palautustilaisuus. Lähtötiedot Analyysi Lähtötietojen kartoitus ja kerääminen Lähtötietojen inventointi Skenaariomallinnus Turun yritysten toimitilatarpeista kokonaisuutena Skenaariomallinnuksen pohjalta tarkasteltavien yritysalueiden markkinalähtöinen mitoitus Workshop Työn sisältö on jaettu kolmeen pääkohtaan. Lähtötiedot: tietojen kerääminen eri lähteistä, inventointi ja rajaaminen. Erityisesti lähteenä ovat teollisuus- ja työpaikka-alueiden selvitykset ja rakennesuunnitelmat. Analyysi: tarkasteltavien yritysalueiden markkinalähtöisen mitoituksen skenaario ennusteen pohjalta koko kaupungin alueelle sekä alueelliset tarkastelut. Tässä työvaiheessa analysoidaan myös keskeiset rakennemuutosalueet. Raportti. Raportti Raportti, yhteenveto ja johtopäätökset 8
TYÖN SISÄLLÖN TARKEMPI KUVAUS 1. LÄHTÖTIEDOT Työ perustuu Turun kaupungin työpaikka-alueiden selvityksiin sekä rakennesuunnitelmiin. Selvityksissä esitetyt mahdolliset tulevaisuuden muutokset otetaan huomioon analyysivaiheessa. Työn pohjatietoina käytetään selvitysten lähtötietoja muiden tietojen ohella. 3. RAPORTTI Raportti sisältää yhteenvedon ja johtopäätökset. Raportti toimitetaan asiakkaalle PDF-muotoisena. 2. ANALYYSI Arvioimme toteutuneen kehityksen perusteella sekä nykyisten näkymien ja trendien näkökulmista tila ja tonttikysynnän sekä tarjonnan mittaluokat noin 30 vuoden tähtäimellä. Tavoitteemme on vastata kysymykseen, millaisia yrityksiä Turussa tulee toimimaan tulevaisuudessa ja millaisia ovat näiden yritysten toimitilatarpeet kysynnän ja tarpeiden näkökulmasta. Vaiheen 2 aikana pidetään workshop tyyppinen seminaaritilaisuus. 9
TYÖRYHMÄ JA AIKATAULU TYÖRYHMÄ Työryhmä koostuu Newsecin asiantuntijoista: DI, AKA (yleis.) Juha Nummi, DI Olli-Pekka Mustonen, DI Eeva Härkönen ja LuK Viivi Ruuskanen. Juha Nummi toimii projektinjohtajana. Projektiin voidaan nimetä muita asiantuntijoita ja assistentteja myöhemmin. Työ perustuu osaksi Olli-Pekka Mustosen Aalto Yliopistolle tehtyyn opinnäytetyöhön ja siinä kehitettyyn ennustemallinnukseen. ALUSTAVAAIKATAULU Alustavan aikataulun mukaisesti työ etenee vaiheittain siten, että projekti käynnistetään aloituspalaverilla syyskuussa 2015. Workshop pidetään lokakuussa 2015. Workshopin tarkempi aikataulu sovitaan työn alkaessa erikseen. Työn alustavia tuloksia on käytettävissä lokakuun jälkipuoliskolla. Varsinaisen loppuraportin laatiminen johtopäätöksineen ja toimenpidesuosituksineen ajoittuu marraskuuhun 2015. Em. aikataulu edellyttää tilausvahvistusta 4.9.2015 mennessä. 10
PALKKIO JA SOPIMUKSEN PITUUS PALKKIO Selvitys 18 000 EUR Palkkio perustuu puitesopimukseen. Työhön on varattu aikaa noin 210 tuntia. Laskutus tapahtuu työn edistyessä kolmessa yhtä suuressa vaiheessa. Ensimmäinen vaihe laskutetaan työn käynnistymisen yhteydessä. Mahdolliset tarjoukseen kuulumattomat lisätyöt ja jatkotyöt sovitaan erikseen. Kaikkiin palkkioihin lisätään kulloinkin voimassa oleva arvonlisävero. SOPIMUKSEN PITUUS Tarjous on voimassa edellä mainitulla sisällöllä 5.9.2015 asti. Projektin toteutuksen aikataulu tarkennetaan tilaajan kanssa erikseen. 11
3. TILATTAESSA MOLEMMAT SELVITYKSET SAMALLA KERTAA 12
PALKKIO JA SOPIMUKSEN PITUUS PALKKIO Yritysalueiden hinnoittelu sekä yritysalueiden markkinalähtöiset skenaariot Turussa palkkio 26 400 EUR Laskutus tapahtuu työn edistyessä kolmessa yhtä suuressa vaiheessa. Ensimmäinen vaihe laskutetaan työn käynnistymisen yhteydessä. Mahdolliset tarjoukseen kuulumattomat lisätyöt ja jatkotyöt sovitaan erikseen. Kaikkiin palkkioihin lisätään kulloinkin voimassa oleva arvonlisävero. SOPIMUKSEN PITUUS Tarjous on voimassa edellä mainitulla sisällöllä 5.9.2015 asti. Projektin toteutuksen aikataulu tarkennetaan tilaajan kanssa erikseen. 13
5. YHTEYSHENKILÖT JA TILAUSPROSESSI MUUT EHDOT Newsecin vahingonkorvausvastuu rajoittuu käsittämään vain välittömät vahingot. Newsecin vahingonkorvausvastuun yläraja on Konsulttitoiminnan yleisten sopimusehtojen (KSE 1995) mukainen kokonaispalkkion enimmäismäärä ellei Newsecin vastuuvakuutuksen korvausmäärä ole tätä korkeampi. Newsec toimittaa pyydettäessä kopion voimassa olevista vastuuvakuutusehdoistaan. Toimeksianto ei estä Newseciä toimimasta mahdollisesti arvioitujen kiinteistöjen osalta neuvonantajana niiden myöhempään mahdolliseen kaupankäyntiin liittyvissä projekteissa. Newsecillä on oikeus käyttää projektia referenssinä markkinointitarkoituksiin. Helsinki, 28.8.2015 Ystävällisin terveisin, Juha Nummi Newsec Valuation Oy juha.nummi@newsec.fi +358 50 420 3954 14
LIITE: REFERENSSEJÄ Tehdyt selvitykset Asuntotuotantoskenaariotarkastelu Oulun kaupungille Yritysalueskenaariotarkastelu Tampereen kaupungille AO-hintavyöhykeselvitys Porin kaupungille Kerros- ja rivitalotonttien hintavyöhykkeet Jyväskylässä, Vaasassa, Espoossa, Helsingissä, Vantaalla, Tampereella, Turussa, Seinäjoella ja Hämeenlinnassa Raidejokeriselvitys Espoossa Raitiotieselvitykset Tampereella ja Turussa Tampereen seudun yritysalueiden hintatasot ja profilointi 2010. Tilaajina Tredea, Tampere, Pirkkala, Nokia, Ylöjärvi, Lempäälä Kangasala, Vesilahti ja Orivesi Pääkaupunkiseudun yritysalueiden hintatasoselvitys vuonna 2011 ja yritysalueiden profilointi vuonna 2009 Helsingin, Espoon ja Vantaan kaupungeille. Kiinteistöjen alueellisten tuottoarvioparametrien määritys vuosina 2010-2011 sekä alueellisen markkinatiedon jatkuva seuranta ja päivitys 50 paikkakunnalla Suomessa, työn tilaajana on Datscha Ab. Maapolitiikan seminaarisarjat vuosina 2004-2011. Neljäpäiväiset noin 5 kuukauden pituiset seminaarijaksot. Kuudessa seminaarijaksossa on ollut mukana lähes 60 kuntaa ja kaupunkia. Seitsemäs seminaari käynnistyi alkuvuonna 2012. Suunnittelutyössä ja seminaarien toteutuksessa ovat olleet mukana Suomen Kuntaliitto ja ympäristöministeriö. Seminaareissa lähtökohta on ollut kuntien maapoliittisen ohjelman ja maapolitiikan strategian valmistelu work shop -tyyppisissä seminaareissa. Alueelliset hintatasojen arvioinnit, alue ja hyötyanalyysit: olemme Newsec Valuation Oy:ssä kehittäneet alue- ja hyötyanalyysi -tuotteet muuttuville alueille. Tällä hetkellä vireillä olevia selvityksiä ovat mm. Espoon Kaitaan alueanalyysi sekä Kehä II:n linjauksen eri vaihtoehtojen hyötyanalyysi. Edellisessä työssä tilaajana on Espoon kaupunki ja jälkimmäisessä Helsingin, Espoon ja Vantaan kaupungit. Kehittämisalueet -selvitystyö, tilaajina Suomen Kuntaliitto ja ympäristöministeriö. Työssä selvitettiin maankäyttö- ja rakennuslain kehittämisaluesäännösten soveltamista. 15
LIITE: YLEISIÄ REFERENSSEJÄ Asiakkaittamme ovat keskeiset kotimaiset ja kansainväliset rahoittajat, sijoittajat, käyttäjäomistajat sekä julkinen sektori. Vuonna 2012 arviointivolyymimme oli noin 11 miljardia euroa. Lisäksi osallistumme lukuisiin kehitys- ja strategiahankkeisiin. Tuotamme asiakkaillemme heidän tarvetta vastaavia kiinteistöarviointi-, analyysi- sekä konsultointipalveluja. Meillä on kokemusta kaikista kiinteistö- ja tilatyypeistä koko maan laajuisesti. Espo o Helsink i Hyvinkä ä Jyväskyl ä Kemi Kouvol a Lappee nranta Loviis a Oulu Porvoo Siuntio Tamper e Turku Vaasa Vantaa 16
LIITE: YLEISTÄ NEWSECISTÄ Yhtiömme on perustettu vuonna 1989. Kaikkien palvelutuotteidensa osalta Newsec kuuluu Suomen suurimpiin alan toimijoihin. Newsec on kuulunut Stronghold-konserniin elokuusta 2005 alkaen. Stronghold on Ruotsissa 1994 perustettu avainhenkilöiden omistama konserni, joka toimii Pohjoismaissa ja Baltiassa. Suomalaisten avainhenkilöiden omistusosuus Suomen toiminnoista on 30 % ja loput 70 % omistaa Strongholdkonserni. Koko konsernin työntekijöiden määrä on yli 700, joista Suomessa toimii noin 160. Kiinteistöarviointipalvelut tuotetaan Newsec Valuation Oy:n toimesta, joka on kiinteistöarvioinnin ja - analyysien osalta Suomen eturivin yritys. Pääkaupunkiseudun lisäksi Newsecillä on toimipisteet Tampereella, Joensuussa, Turussa ja Oulussa. 17