1 MAANVUOKRASOPIMUS 1. JOHDANTO 1.1 Sopijapuolet 1.2 Vuokra-alue Vuokranantaja: Kajaanin kaupunki, y-tunnus 0214958-9 Pohjolankatu 13 87100 Kajaani Vuokralainen: Arja-Leena Tolonen, Asema-Alue 7 A 87100 Kajaani Vuokrasopimuksen liitekarttaan merkitty 1046 m 2 :n suuruinen vuokra-alue Kajaanin kaupungissa sijaitsevasta Ratapiha-nimisestä kiinteistöstä, kiinteistötunnus 205-401-17-1. 2. VUOKRA-ALUEEN KÄYTTÖ 2.1 Käyttötarkoitus Vuokra-alue luovutetaan käytettäväksi maanvuokralain (258/66) 3 luvun tarkoittamalla tavalla asumiseen. Vuokralainen on velvollinen huolehtimaan siitä, että hänellä on kaikki rakennushankkeen toteuttamiseen tarvittavat viranomaisluvat ja että hän noudattaa lainsäädännön ja viranomaisten mahdollisesti asettamia vaatimuksia ja määräyksiä. Vuokralainen ei saa rakennustoimenpiteillä eikä muillakaan toimenpiteillä aiheuttaa vuokranantajalle tai kolmansille vahinkoa tai haittaa. Vuokralainen sitoutuu noudattamaan rakennuksia suunnitellessaan kaupungin vuokra-alueelle mahdollisesti laatimia rakentamistapaohjeita edellyttäen, että ne eivät ole ristiriidassa aluetta koskevan Kainuun ELY-keskuksen antaman suojelupäätöksen kanssa. Asuinhuoneistojen käyttötarkoitusta ei ilman kaupungin suostumusta saa muuttaa.
2 2.2. Rakentamisvelvoite Vuokralainen on tietoinen siitä, että vuokra-alueella olevat rakennukset on Kainuun ELY-keskuksen päätöksellä suojeltu. Vuokralainen hyväksyy tämän suojelupäätöksen tuomat rajoitukset rakennusten käytölle. Vuokralainen sitoutuu peruskorjaamaan rakennukset viiden (5) vuoden kuluessa vuokrakauden alkamisesta. Vuokralainen sitoutuu vakuuttamaan rakennukset niiden täydestä arvosta. Jos rakennukset kokonaan tai osittain palavat tai muutoin tuhoutuvat, täysin entistä vastaavat rakennukset on rakennettava kolmen (3) vuoden kuluessa uudelleen ottaen huomioon suojelumääräysten ehdot ja tarkoituksen. Jos vuokralainen laiminlyö edellä määrätyn rakentamisvelvollisuuden täyttämisen, on kaupungilla oikeus yhden (1) kuukauden kuluessa rakennusvelvollisuuden täyttämiselle määrätyn ajan päättymisestä irtisanoa sopimus, paitsi milloin tontille rakennettavaan rakennukseen on myönnetty ja voimassa valtion aravalaina tai valtion korkotukilaina. Vuokralaisen tulee suorittaa rakennushankkeen toteuttamiseen liittyvät maaperätutkimukset. Vuokralainen vastaa rakennuksen perustamistavasta. 2.3 Kunnossapito ym. Vuokralainen on velvollinen huolehtimaan rakennustensa, aidan ja vuokraalueen kunnossapidosta, siisteydestä ja turvallisuudesta. Valmiita rakennuksia ei saa osaksikaan purkaa. Alueella kasvavia puita ei saa vahingoittaa eikä luvatta kaataa, mikäli ne eivät aiheuta vaaraa turvallisuudelle. Rakennustyön ajaksi puut on tarpeellisin osin suojattava. Vuokralainen huolehtii tarpeelliseksi katsottujen vuokra-alueeseen kohdistuvien perusparannustöiden tekemisestä ja vastaa töiden kustannuksista. Kunnossapitovelvollisuudesta tai perusparannuksista taikka muista suorittamistaan töistä johtuvista kustannuksista vuokralaisella ei ole oikeutta saada korvausta eikä vuokranmaksun hyvitystä. Vuokralaisella ei ole myöskään oikeutta vuokrasuhteen päättyessä saada korvausta sopimuksen kohteen arvoa nostaneista perusparannuksista tai muista töistä.
3 2.4 Maaperän saastuminen 2.5 Alivuokraus 2.6 Katselmukset Vuokralainen on velvollinen huolehtimaan siitä, että vuokra-alue ei vuokralaisen toimesta eikä muutoinkaan saastu, jos se olisi ollut hänen estettävissään. Mikäli vuokra-alue tai osa siitä on kuitenkin vuokra-aikana saastunut, vuokralainen on velvollinen huolehtimaan alueen puhdistamisesta. Mikäli vuokralainen laiminlyö tässä tarkoitetun velvollisuutensa, vuokranantajalla on oikeus toteuttaa puhdistaminen vuokralaisen lukuun ja periä toimenpiteistä aiheutuneet kustannukset vuokralaiselta. Vuokralaisella ei ole oikeutta alivuokrata tai muutoin luovuttaa vuokra-aluetta tai osaa siitä kolmannelle. Vuokranantajalla on oikeus toimittaa vuokra-alueella katselmuksia sen selvittämiseksi, ovatko vuokra-alue ja sillä olevat rakennukset sopimuksen mukaisessa kunnossa ja noudatetaanko tämän sopimuksen määräyksiä myös muutoin. Katselmuksesta tulee ilmoittaa ennalta vuokralaiselle. 2.7 Johtojen ym. sijoittaminen Mikäli vuokra-alueella on kaupungin omistamia johtoja, vuokralaisella ei ole oikeutta vahingoittaa näitä johtoja. Kaupungilla on oikeus korjata näitä johtoja. Vuokralaiselle tai vuokra-alueella tällöin aiheutettu vahinko korjataan tai korvataan erikseen tehtävän sopimuksen mukaisesti. Vuokralainen sallii kaupungin osoittamien yhdyskuntaa tai kiinteistöä palvelevien tarpeellisten johtojen, laitteiden yms. ja niiden kiinnikkeiden sekä jalankulkutasojen ja jalankulku-ulokkeiden ja niiden katosten kannattimien sijoittamisen vuokra-alueelle, sen yli ja sillä sijaitseviin rakennuksiin. Kaupungilla on oikeus rakentaa ja pitää tontin alla, kellarin lattiatason alapuolella rataa, väestönsuojaa, johtotunneleita yms. ja järjestää niihin tarvittaessa sisäänmeno tontilta. Vuokralainen ei saa vuokra-alueella rakentaessaan vahingoittaa edellä mainittuja tiloja. Tässä tarkoitetusta toimenpiteistä vuokralaiselle aiheutuva suoranainen haitta tai vahinko korvataan erikseen tehtävän sopimuksen mukaisesti.
4 2.8 Luovutusvelvollisuus Jos kaupunki ennen vuokra-ajan päättymistä tarvitsee osaa vuokra-alueesta katu- tai liikennealueeksi tai muuta yleistä tarvetta varten, vuokralainen on velvollinen luovuttamaan alueen. Alueen luovuttamisesta vuokralaiselle aiheutuva haitta korvataan erikseen tehtävällä sopimuksella. 3 VUOKRASUHTEEN KESTO 3.1 Vuokra-aika Vuokra-aika alkaa 1.1.2017 ja päättyy 31.12.2066. 3.2 Uudelleenvuokraus : Vuokralaisella on etuoikeus kohdassa 3.1 mainitun vuokrakauden päättyessä saada alue välittömästi uudelleen vuokralle samaan käyttötarkoitukseen edellyttäen, että a) vuokralainen on täyttänyt kaikki tämän sopimuksen mukaiset velvoitteensa; b) alue on muutoinkin tarkoitus vuokrata vastaavaan käyttötarkoitukseen ja ottaen huomioon edellä mainitut suojelumääräykset (kohta 2.2) ja c) vuokralainen on ilmoittanut kirjallisesti vuokranantajalle yhtä vuotta ennen vuokrakauden päättymistä haluavansa käyttää tässä tarkoitettua etuoikeuttaan. 4 MAKSUT Vuokranantajan tulee ilmoittaa vuokralaiselle, milloin tämä sitä pyytää, hyvissä ajoin ennen yllä mainitun vuokralaiselle asetetun määräajanpäättymistä, tullaanko alue vuokraamaan vastaavaan käyttötarkoitukseen. 4.1 Vuokra Vuokralainen maksaa vuokranantajalle vuotuista vuokraa, joka on seitsemänsataayhdeksänkymmentäyksi euroa ja seitsemänkymmentäkaksi senttiä (791,72 ) (= perusvuokra).
5 4.2 Indeksiehto Vuotuinen vuokra maksetaan etukäteen jaettuna kahteen yhtä suureen erään. Ensimmäinen erä on maksettava viimeistään huhtikuun 30. päivänä ja toinen erä viimeistään lokakuun 31. päivänä vuokranantajan osoittamalle pankkitilille. Vuokra on sidottu elinkustannusindeksiin (1951 = 100) seuraavasti: Kohdan 4.1 mukaista vuosivuokraa (perusvuokra) muutetaan virallisen elinkustannusindeksin muutosta vastaavasti. Vuokran muutoksen suuruus ilmenee, kun perusindeksiä verrataan tarkistusindeksiin. Mikäli tarkistusindeksin luku on korkeampi tai alempi kuin perusindeksin luku, perusvuokraa korotetaan tai alennetaan vastaavasti. Tarkistettu vuosivuokra lasketaan seuraavasti: Perusindeksinä on vuoden 2003 keski-indeksiluku, joka on 1577. Tarkistusindeksi on kunakin vuonna edellisen kalenterivuoden keski-indeksiluku. Tarkistettu vuosivuokra saadaan, kun tarkistusindeksi jaetaan perusindeksillä ja kerrotaan perusvuokralla. Koska vuokra-alueella olevat rakennukset on peruskorjattava, peritään 1.1.2017 31.12.2021 väliseltä ajalta edellä lasketusta vuosivuokrasta viisikymmentä (50) %. 1.1.2022 alkaen peritään maanvuokra tämän sopimuksen mukaan täysimääräisesti. 4.3 Asemakaavan laadinta ja kaavan vaikutus vuokraan Vuokralainen on tietoinen siitä, että Kajaanin asema-alueelle tullaan laatimaan osayleiskaavan muutos, jossa asema-alueelle tullaan osoittamaan mm. matkakeskuksen paikka. Myöhemmin, kun kaupungin tarve niin vaatii, asemakaava laaditaan myös nyt vuokrattavalle alueelle. Asemakaavassa tullaan osoittamaan tontti tämän vuokrasopimuksen mukaisella vuokra-alueella sijaitseville rakennuksille. Tämän vuokrasopimuksen allekirjoituksin vuokralainen antaa suostumuksen siihen, että tämä vuokrasopimus saadaan kohdistaa uuden asemakaavan mukaiseen tonttiin välittömästi sen jälkeen, kun tontti on merkitty kiinteistörekisteriin edellyttäen, etteivät kaavamääräykset ole ristiriidassa edellä vahvistetun suojelupäätöksen kanssa ja täyttävät muutoinkin suojelupäätöksen tarkoituksen. Mikäli alueelle laadittavassa asemakaavassa vuokra-alueella olevien rakennusten käyttöön asemakaavassa osoitetun tontin pinta-ala poikkeaa tämän
6 4.4 Muut maksut sopimuksen mukaisesta pinta-alasta, tämän sopimuksen mukaista perusvuokraa korjataan uuden tontin ja nykyisen vuokra-alueen pinta-alojen suhteessa. Vuokralainen on velvollinen lunastamaan tontilla olevat puut kaupungin hinnoittelun mukaisesti. Vuokra-alueella olevat puut ovat vuokranantajan omaisuutta. 4.5 Maksamattomat vuokrat Mikäli vuokra-alueella olevat rakennukset ja vuokraoikeus myydään, vuokraoikeuden ostaja on velvollinen maksamaan myös ne vuokraerät viivästyskorkoineen, jotka häntä edeltänyt vuokralainen on jättänyt maksamatta, ei kuitenkaan pidemmältä ajalta kuin 3 vuodelta. 5 LUNASTAMINEN 5.1 Vuokranantajan lunastusvelvollisuus Edellä tämän sopimuksen kohdassa 3.1 tarkoitetun alkuperäisen vuokrakauden päätyttyä vuokranantaja on velvollinen lunastamaan vuokralaisen omistaman vuokra-alueella sijaitsevan, edellä kohdassa 2.2 tarkoitetun rakennuksen ja muut vuokranantajan kirjallisella suostumuksella alueelle rakennetut rakennukset.. Lunastusvelvollisuus koskee myös sellaisia alueella sijaitsevia vuokralaisen omistamia pysyvään käyttöön tarkoitettuja laitteita ja laitoksia, joiden voidaan katsoa palvelevan rakennuksen tulevaa käyttöä Lunastusvelvollisuus ei kuitenkaan koske: 1) alueella sijaitsevia muita kuin edellä mainittuja rakennuksia; 2) keskeneräisiä rakennuksia, laitteita ja laitoksia; 3) ilmeisiä ylellisyyslaitteita; eikä 4) puita ja pensaita. 5.2 Vuokranantajan lunastusoikeus Vuokranantajalla on oikeus lunastaa myös kohdan 5.1 tarkoittaman lunastusvelvollisuuden ulkopuolelle jäävää vuokra-alueella olevaa vuokralaisen omaisuutta, jonka voidaan katsoa palvelevan kiinteistön tulevaa käyttöä.
7 5.3 Lunastushinta ja sen suorittaminen Vuokranantaja maksaa lunastamastaan omaisuudesta hinnan, joka on 60 % omaisuuden teknisestä arvosta vuokrasuhteen päättymisen ajankohtana. Jos maanvuokraoikeus rakennuksineen on kiinnitetty ja tähän on perustettu panttioikeus, vuokranantaja suorittaa, mikäli asia on riidaton, panttioikeudenhaltijalle, hänen sitä vaatiessa hyvissä ajoin ennen vuokra-ajan päättymistä, lunastushinnasta panttioikeuden rauetessa hänen saatavansa asianmukaisella etuoikeudella, enintään panttikirjan osoittamaan määrään, minkä jälkeen ylijäämä tulee vuokralaiselle. 5.4 Uudelleenvuokrauksen vaikutus vuokranantajan lunastusvelvollisuuteen Mikäli asianosaiset sopivat kohdassa 3.1 tarkoitetun vuokra-ajan pidentämisestä tai vuokra-alue annetaan vuokrakauden päättyessä välittömästi uudelleen vuokralle entiselle vuokralaiselle, vuokranantajan kohdassa 5.1 tarkoitettu lunastusvelvollisuus siirtyy uuden vuokrakauden loppuun. Jos vuokranantaja on viimeistään 6 kuukautta ennen alkuperäisen vuokraajan päättymistä ilmoittanut vuokralaiselle olevansa halukas vuokra-ajan pidentämiseen vähintään 25 vuodeksi entisin ehdoin tai tekemään uuden vuokrasopimuksen alkamaan edellisen sopimuskauden päättymisestä lukien oleellisesti entisin ehdoin tai sellaisesta vuokranmaksusta, joka ei ylitä vuokra-alueen käypää vuokraa uudelleen vuokraamisen ajankohtana, mutta vuokralainen ei ole vuokranantajan asettamassa määräajassa hyväksynyt tarjousta, vuokranantaja ei ole velvollinen suorittamaan lunastusta. 5.5 Lunastamatta jäävä omaisuus Vuokralainen on velvollinen vuokrasuhteen päättyessä viemään pois sellaiset omistamansa rakennukset, laitteet ja laitokset sekä muun omaisuutensa, jota vuokranantaja ei lunasta. Vuokralainen on velvollinen siistimään alueen. Mikäli tässä sopimuksessa tarkoitettua vuokralaisen omaisuutta ei ole poistettu alueelta 6 kuukauden kuluessa vuokrasopimuksen päättymisestä, vuokranantajalla on oikeus myydä ne vuokralaisen lukuun julkisella huutokaupalla sekä siistiä alue myynnistä saaduilla varoilla. Mikäli vuokra-alueella oleva vuokralaisen omaisuus arviolta kattaa lähinnä vain julkisen huutokaupan järjestämisestä aiheutuvat kustannukset, vuok-
8 ranantajalla on oikeus menetellä omaisuuden suhteen parhaaksi katsomallaan tavalla. 5.6 Vuokralaisen osto-oikeus Vuokralaisella ei ole oikeutta ostaa vuokra-aluetta, koska vuokrasopimuksen ehdoin pyritään turvaamaan Kainuun ELY-keskuksen vuokra-alueella sijaitsevien rakennusten suojelupäätöksen toteutuminen, ja koska vuokra-alueen lopulliset rajat tullaan määräämään alueelle myöhemmin laadittavassa asemakaavassa. 6 MUUT SOPIMUSEHDOT 6.1 Kadun ja yleisen alueen kunnossa- ja puhtaanapito Vuokralaisen velvollisuudesta pitää kunnossa ja puhtaana kiinteistön rajoittuva katu- ja yleinen alue määräytyy sen mukaan kuin laissa kadun ja eräiden yleisten alueiden kunnossa- ja puhtaanapidosta (669/78) on säädetty sekä asianomaisessa kunnallisessa säännössä määrätään. Milloin kiinteistön kohdalla olevaa katua tai yleistä aluetta ei ole säädetyssä järjestyksessä luovutettu yleiseen käyttöön, mutta sitä kuitenkin käytetään yleiseen liikenteeseen, vuokralainen on velvollinen huolehtimaan kunnossaja puhtaanapidosta kuten yleiseen käyttöön luovutettujen asemakaavakatujen osalta on säädetty ja määrätty ellei toisin ole sovittu. Vuokralainen on velvollinen antamaan kaupungin vaatiessa tämän pykälän mukaan vuokralaiselle kuuluvan kunnossa- ja puhtaanapidon kaupungin tehtäväksi todellisia kustannuksia ja yleiskuluja vastaavasta korvauksesta, jonka kaupunki päättää. Kajaanin kaupunki pitää kunnossa vuokra-alueelle johtavan puistokäytävä. Vuokralainen pitää kunnossa puistokäytävän päässä vuokra-alueen reunalla olevan liittymätien. Kun myöhemmin alueelle laaditaan asemakaava, jossa osoitetaan, miten vuokra-alueelle kuljetaan, kunnossapitoraja määräytyy sen mukaan, mitä on lainsäädännössä määrätty asemakaava-alueen tonttien osalta. 6.2 Vuokraoikeuden siirto Vuokralaisella on oikeus siirtää vuokraoikeus vuokranantajaa kuulematta kolmannelle. Se, jolle vuokraoikeus on siirretty, on velvollinen ilmoittamaan
9 6.3 Viivästyskorko siirrosta vuokranantajalle 6 kuukauden kuluessa siitä, kun siirto on tapahtunut. Ilmoitukseen on liitettävä jäljennös siirtoasiakirjoista. Vuokralaisella on oikeus vuokranantajaa kuulematta hakea kiinnitys tässä sopimuksessa tarkoitetun vuokrasopimuksen pysyvyyden vakuudeksi (MK 19:1 ). Siirronsaaja on velvollinen kirjauttamaan oikeutensa siten kuin maakaaressa (540/95) on säädetty. Mikäli vuokran tai muun tähän sopimukseen perustuvan maksun suorittaminen viivästyy, erääntyneille saataville maksetaan korkolain mukainen viivästyskorko eräpäivästä lukien. 6.4 Sopimuksen purkaminen 6.5 Sopimussakko Sopijapuolella on oikeus purkaa sopimus maanvuokralain (258/66) 21 :ssä mainituilla perusteilla. Vuokranantajalla on oikeus purkaa sopimus, jos vuokralainen laiminlyö edellä kohdissa 2.2 tarkoitetun rakentamisvelvollisuuden. Sopimuksen purkaminen on toimitettava kuukauden kuluessa siitä, kun velvoitteen täyttämiselle asetettu määräaika on päättynyt. Vuokralaisen omaisuuden ja alueen siistimisen suhteen menetellään tällöin, kuten edellä kohdassa 5.5 on määrätty. Vuokralaisella on oikeus purkaa sopimus maanvuokralain 20 :n tarkoittamissa tapauksissa. Jos vuokraaja rikkoo tämän sopimuksen ehtoja tai sen nojalla annettuja määräyksiä, on hän velvollinen maksamaan kaupungille sopimussakkoa ja vahingonkorvausta kulloinkin kaupunginvaltuuston vahvistaman tontin myyntihinnan määrän. 6.6 Erimielisyyksien selvittäminen Tästä sopimuksesta aiheutuvat mahdolliset riitaisuudet ratkaistaan Kainuun käräjäoikeudessa. 6.7 Sopimuksen voimaantulo Tämä sopimus tulee voimaan, kun se on allekirjoitettu.
10 7 SOPIMUKSEN LUKEMINEN JA HYVÄKSYMINEN Vuokralainen on tarkastanut paikan päällä käyden vuokra-alueen ja lukenut vuokrasopimuksen ja sen liitteet. Vuokralainen hyväksyy vuokrasopimuksen ja sen liitteiden määräykset ja rajoitukset vuokra-alueen ja sen ympäristön käytölle. Tätä sopimusta on laadittu kaksi (2) samansisältöistä kappaletta, yksi kummallekin sopijapuolelle. LIITTEET: 1 kartta vuokra-alueesta 2 kopio ympäristöministeriön rakennussuojelun vahvistamista koskevasta päätöksestä 23.11.2016