ARA vuokra-asuntojen omakustannusperiaate ja jälkilaskelmat Valtakunnalliset Vuokralaispäivät 23.9.2017 Ritva Weckström, HT, JHT, ylitarkastaja
Teemat Yleistä ARAsta ja ARA-vuokra-asuntojen rajoituksista Omakustannusperiaate ja vuokranmääritys Vuokrien tarkistaminen ja vuokrasopimukset Jälkilaskelma Lisätiedot, linkit ja yhteystiedot 23.9.2017 2
Omakustannusperiaate Vuokranmäärityksessä omakustannusperiaatteella tarkoitetaan sitä, että vuokralaisilta saa periä asuinhuoneistosta vuokraa enintään määrän, joka tarvitaan muiden tuottojen lisäksi kattamaan asuntojen ja niihin liittyvien tilojen rahoitusmenot ja hyvän kiinteistönpidon mukaiset hoitomenot. Vuokranmäärittämisellä omakustannusperiaatteen mukaan varmistetaan valtion tuen kohdentuminen tuen tarvitsijalle eli asukkaalle. Omakustannusperiaatteen noudattaminen on pystyttävä osoittamaan (esimerkiksi jälkilaskelmalla) Omakustannusperiaate ei koske kaikkia ARA-kohteita Vuokranmääritys on vapaata esimerkiksi ns. vanhan korkotukilain nojalla rahoitetuissa (20 v) ja ns. välimallin kohteissa sekä jatkorajoituksilla olevissa kohteissa 3
Omakustannusvuokralla katettavat menot (aravarajoituslain 7 / korkotukilain 13 lyhennettynä) Vuokralaisilta saa periä asuinhuoneistosta vuokraa enintään määrän, joka tarvitaan muiden tuottojen ohella vuokra-asuntojen sekä niihin liittyvien tilojen rahoituksen ja hyvän kiinteistönpidon mukaisiin menoihin. Tällaisia ovat menot, jotka aiheutuvat: 1) kiinteistön ja asuntojen rakentamista, hankintaa tai perusparantamista varten otetuista lainoista --- luovutuskorvaukseen liittyvästä indeksitarkistuksesta, ---; 2) kiinteistön ja rakennusten sekä asuntojen ylläpidosta ja hoidosta; 3) kohtuullisesta varautumisesta perusparannuksiin ja 2 kohdassa tarkoitettuihin toimenpiteisiin; 4) asuntojen vuokrauksesta ja hallinnoinnista; 5) --- omarahoitusosuudelle laskettavasta korosta; 6) omistajalle lain mukaan kuuluvista velvoitteista, jotka eivät johdu siitä, että omistaja olisi toiminut tämän lain tai muun lain vastaisesti; 7) muusta vastaavasta hyväksyttävästä syystä. Katso tarkemmin: aravarajoituslaki (1190/1993), 7 ja laki vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta (604/2001), 13 4
Omakustannusvuokran määrittäminen (1/2) Omakustannusvuokra muodostuu kolmesta osasta: rahoitusvuokrasta hoitovuokrasta ja perusparannus-, ylläpito- ja hoitotoimenpiteisiin varautumisena kerättävästä vuokrasta Rahoitusvuokran lähtökohtana on ARAn hyväksymä asuntojen ja muiden tuettavien tilojen hankinta-arvo (rakennus- ja maapohjakustannukset). Hoitovuokran määrityksen lähtökohtana on vuokranmäärityskauden aikana toteutuvaksi arvioidut hyvän kiinteistönpidon mukaiset ylläpito- ja hoitokulut. Perusparannus-, ylläpito- ja hoitotoimenpiteisiin varautumisen tarkoituksena on pienentää tuleviin perusparannuksiin tarvittavan lainoituksen osuutta. Varautumisen enimmäismäärästä on säädetty laissa 1.1.2017 lähtien kts. dia 7. 5
Omakustannusvuokran määrittäminen (2/2) Vuokrat määritellään 100 %:n käyttöasteelle Jos yhteisöllä on kysynnän puutteen vuoksi tyhjäkäyntiä, tyhjäkäyntiin perittävän vuokran määrän tulee perustua edellisen vuosien toteutumaan ja vuokranmäärityskaudelta arvioitavaan tyhjäkäyttöön Kirjanpidollisia eriä kuten poistoja ei sisällytetä omakustannusvuokraan rahoitusvuokrassa huomioidaan lainojen lyhennykset ja korot, ei kulua poistoista Jos hankkeessa on mukana ARAn tuen ulkopuolisia tiloja (esimerkiksi liiketiloja), tilat täytyy vuokranmäärityksessä eriyttää vuokranmäärityksen dokumentoinnista käytävä ilmi, että ARAn tuen ulkopuolisista tiloista aiheutuneita kustannuksia ei kateta tuen piiriin kuuluvista tiloista kerätyillä vuokratuotoilla Omakustannusvuokria voidaan tasata ARA suosittelee, että vain rahoituskulut tasataan ja hoitokulut määritellään vuokranmääritysyksikkö-/tasausryhmäkohtaisesti. 6
Omakustannusperiaate / asumisoikeus Käyttövastikkeilla voidaan kattaa asumisoikeustalon omistajan menoja, jotka aiheutuvat (aso-laki 650/1990, 16a ): 1) kiinteistön ja asuntojen hankinnasta tai rakentamisesta; 2) kiinteistön, rakennusten ja asuntojen ylläpidosta ja hoidosta; 3) perusparannuksesta, uudistuksesta, lisärakentamisesta ja lisäalueen hankkimisesta, jolla kiinteistö, rakennus tai asunto saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanomaisia vaatimuksia; 4) asumisoikeustalon omistajalle lain mukaan kuuluvista velvoitteista, jotka eivät johdu siitä, että omistaja olisi toiminut lainvastaisesti; 5) varautumisesta 2 ja 3 kohdassa tarkoitettuihin toimenpiteisiin ja 4 kohdassa tarkoitettuihin velvoitteisiin; 6) tietyin ehdoin osakkeen luovutushinnassa huomioon otettavalle omalle pääomalle maksettavasta korosta; 7) 16 b :ssä tarkoitetusta osingosta tai hyvityksestä; 8) muusta vastaavasta hyväksyttävästä syystä. 7
Perusparannus-, ylläpito- ja hoitotoimenpiteisiin varautuminen Omakustannusvuokrissa saa periä tuleviin perusparannus-, ylläpitoja hoitokustannuksiin varautumista yhteensä enintään: 1 /asm 2 /kk, jos talon tai asunnon rahoittamiseksi tarkoitetun korkotuki- tai aravalainan myöntämisestä on kulunut enintään 20 vuotta 2 /asm 2 /kk, jos talon tai asunnon rahoittamiseksi tarkoitetun korkotuki- tai aravalainan myöntämisestä on kulunut enemmän kuin 20 vuotta. Enimmäismäärät ovat voimassa 1.1.2017 alkaen. Korkotukiasetus 24 ja arava-asetus 58 a. Ks. myös hallituksen esitys 99/2015. 8
Kilpailuttamisvelvollisuus Vuokratalon omistajan on toimittajatahosta riippumatta kilpailutettava arvoltaan merkittävimmät isännöinti-, hallinto-, huolto- ja muut kiinteistönhoitopalvelut sekä kunnossapitotyöt, joiden kattamista varten peritään tai on tarkoitus periä vuokraa. Kilpailutusrajana kansallinen kynnysarvo 60.000 (alv 0 %, 1.1.2017 alkaen), jollei pakottavista kiireellisistä syistä tai muusta laista muuta johdu. Hankintaa ei saa jakaa eriin, osittaa eikä laskea poikkeuksellisin menetelmin säännöksen soveltamisen välttämiseksi. Palvelut ja kunnossapitotyöt on kilpailutettava riippumatta siitä, tuotetaanko ne omistajayhteisön konsernin yleishyödyllisen osion sisällä vai ulkopuolella. Oman henkilöstön tuottamia palveluja ei tarvitse kilpailuttaa. Julkisista hankinnoista annetussa laissa (348/2007) tarkoitetut hankintayksiköt kilpailuttavat hankintalain mukaisesti (ei muutoksia aiempaan käytäntöön). Kilpailuttamisvelvollisuus voimassa vuodesta 2016 alkaen. Korkotukilaki 13 b ja aravarajoituslaki 7 b. Ks. myös hallituksen esitys 99/2015. 9
Vuokrien tarkistaminen Omakustannusvuokran määrittämistä koskevien rajoitusten alaisten ARA-asuntojen vuokra ja vuokrantarkistus perustuu omakustannusperiaatteeseen.! Vuokraa ei saa sitoa indeksiin tai tiettyyn tarkistusprosenttiin Huoneenvuokralain 32 :n mukaan ARA-asunnon vuokran korottamisesta ja sen perusteesta on ilmoitettava kirjallisesti kaksi kuukautta ennen uuden vuokran soveltamista. 10
Vuokrasopimukset Omakustannusvuokraa koskevien rajoitusten alaisten asuntojen vuokrasopimuksista täytyy käydä ilmi, se että kohteen vuokranmääritys perustuu korkotukilaissa (604/2001) ja/tai aravarajoituslaissa (1190/1993) säädettyyn omakustannusperiaatteeseen ja että korotukset annetaan tiedoksi huoneenvuokralain 32 :n mukaisesti kirjallisesti kaksi kuukautta ennen uuden vuokran soveltamista. Vuokrasopimuksessa tulee mainita lisäksi vuokrantarkistuksen ajankohta sekä vuokran perusteena olevat neliöt (erityisryhmäkohteissa asukkaan oma asunto + asukkaan osuus yhteistilojen neliöistä). Erityisryhmäkohteet: asukkaan vuokrasopimuksen ja asumisen pitää olla mahdollista ilman erillisten palvelujen ostamista. Palvelusopimuksen päättyminen ei saa automaattisesti johtaa vuokrasopimuksen päättymiseen (vuokrasopimus ja palvelusopimus erikseen). 11
Jälkilaskelma Jälkilaskelma on tilinpäätöshetkellä vuokra- ja muista tuloista sekä niillä katettavista menoista laadittava suoriteperusteinen rahavirtalaskelma, jolla osoitetaan, ovatko vuoden vuokratuotot riittäneet kattamaan vuoden kulut. Jälkilaskelman tarkoituksena on: " osoittaa, että vuokrilla on katettu vain sellaisia menoja, jotka ovat omakustannusvuokraa koskevien säännösten mukaisia " lisätä kustannusten läpinäkyvyyttä ja vertailtavuutta " lisätä asukkaiden ja valvovan viranomaisen tiedonsaantia. Jälkilaskelmien laatimisella myös vuokrataloyhteisöt itse voivat varmistua siitä, että vuoden vuokratuotot ovat riittäneet kattamaan vuoden kulut. 12
Jälkilaskelman laatimisvelvollisuudesta Jälkilaskelmien laatimisvelvollisuuden taustalla on tavoite edistää asumiskustannusten kohtuullisuuden toteutumista valtion tukemassa asuntokannassa. Vuokratalon omistajan on laadittava tilikaudelta tilinpäätöksen laatimisen yhteydessä kirjanpitoonsa perustuva, koko yhteisöä koskeva ja tasausryhmittäin tehtävä jälkilaskelma, josta käy ilmi: 1) paljonko vuokria on peritty; 2) mitä menoeriä on katettu vuokrilla; 3) paljonko tuleviin perusparannus-, ylläpito- ja hoitotoimenpiteisiin on kerätty varoja ja miten niitä on käytetty; 4) paljonko tilikaudelta on syntynyt rahoitusylijäämää tai -alijäämää; 5) paljonko edellisiltä tilikausilta on syntynyt rahoitusylijäämää tai -alijäämää. Korkotukilaki 13 c ja aravarajoituslaki 7 c. 13
Yli-/alijäämien huomioiminen vuokranmäärityksessä Jälkilaskelman osoittama yli- tai alijäämä vähennettynä varautumiseen kerätyillä varoilla on otettava huomioon seuraavien vuosien vuokria määritettäessä, jotta varmistetaan omakustannusperiaatteen toteutuminen (korkotukilaki 13 c ja aravarajoituslaki 7 c ). ARAn suosituksen mukaan yli- tai alijäämän voi tarvittaessa jakaa noin 3-5 vuodelle, jotta vuokrien kehitys pysyy tasaisena. Vuokranmäärityslaskelmassa on esitettävä sekä siirtyvän yli- tai alijäämän käyttö vuokranmäärityskaudella että jäljelle jäävän yli- tai alijäämän määrä. 14
Jälkilaskelman esittäminen Jälkilaskelma laaditaan kirjanpidon perusteella ja laskelmassa huomioidaan rahan todellinen liikkuminen, ei esimerkiksi poistoja. Jälkilaskelman laatimisessa tulisi käyttää ARA:n jälkilaskelmamallia, joka perustuu Kirjanpitolautakunnan asunto-osakeyhtiöille tarkoitettuun jälkilaskelmamalliin. Jälkilaskelma on laadittava tilinpäätöksen laatimisen yhteydessä vuoden 2017 aikana alkavasta tilikaudesta lähtien. Jälkilaskelma täsmäytetään taseen rahoitusasemaan. 15
Lisätietoja ARAn sivuilla Vuokranmääritys: www.ara.fi/vuokranmaaritys Tasaus ja tasausmalli/excel-työkalu: www.ara.fi/tasaus ARAn tietopankki (www.ara.fi! ARA-tietopankki) ARAn selvityksiä, julkaisuja, tilastoja ja asuntomarkkinakatsauksia Kelan kuntakohtaiset vuokratilastot Lainsäädäntöä Korkotukilaki - Laki vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta (604/2001): http://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2001/20010604 Korkotukiasetus - Valtioneuvoston asetus vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta (666/2001), (ajantasainen versio ei Finlexissä): https://www.edilex.fi/lainsaadanto/20010666 Aravarajoituslaki (1190/1993): http://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1993/19931190 Arava-asetus (1587/1993): https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1993/19931587 Investointiavustuslaki - Laki avustuksista erityisryhmien asunto-olojen parantamiseksi (1281/2004): http://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2004/20041281 Asumisoikeuslaki - Laki asumisoikeusasunnoista (650/1990): http://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1990/19900650 HE 99/2015 (Hallituksen esitys): http://finlex.fi/fi/esitykset/he/2015/20150099 Huoneenvuokralaki - Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (481/1995): http://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950481 VUOKRANMÄÄRITYKSEN OHJAUKSEN JA VALVONNAN YHTEYSTIEDOT: Sähköposti vuokranmaaritys@ara.fi / etunimi.sukunimi@ara.fi KIITOS MIELENKIINNOSTASI 16