VUOSIKERTOMUS 2014 YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI
SISÄLLYSLUETTELO aaltonet.fi facebook.com/ aaltoyliopistokiinteistot @AykAalto Aalto-yliopistokiinteistöt Oy Lämpömiehenkuja 2 A, 02150 Espoo Puh. 09 439 0060 aaltotoimisto@aaltonet.fi Kansikuva: Metro- ja rakennustyömaat luovat uutta Otaniemeä. Toimitusjohtajan katsaus 3 Yhteiskuntavastuu ja sen merkitys 6 Toimintamme perustat 7 Innovaatioympäristö yhtiön menestyksen tekijänä 9 Investoinnit 10 Toiminnalliset ratkaisut 11 Yhteistyö (yliopisto ja yritykset) 12 Tutkimus ja kehittäminen osana innovaatioympäristön luomista 13 Kampukset ja rakennukset, käyttö ja toiminta 14 Riskit 17 Corporate Governance 18 Hankinnat Henkilöstö 21 Konsernin taloudesta 22 Verojalanjälki Rahoitus 23 Tilinpäätös 24 Kiinteistöyhteenveto 44 GRI-indeksi 48 2 VUOSIKERTOMUS 2014
TOIMITUSJOHTAJAN KATSAUS Kohti muutosvaiheen investointiohjelman huippua Vuotta 2014 yhtiössä leimasi edelleen valmistautuminen tulevaan investointiohjelmaan, jonka aikataulullinen epävarmuus esti yhä monien ratkaisujen tekemisen muun muassa rekrytointien osalta. Yhtiön keskeisten investointien aloitukset eivät toteutuneet suunnitelman mukaisesti. Edelliseen vuoteen nähden on hankkeita viety päätöksentekoon ja aikataulujanalle siten, että suunnittelu ja toteutuksen valmistelu on voinut jatkua. Investointiohjelman kokonaislaajuus ei ole vuoden aikana muuttunut. Tosin Aalto-yliopiston kampuksen rakentumisen tahti voi myös kiihtyä ja johtaa hieman kohoavaan investointien määrään tällä vuosikymmenellä. Vuosi on ollut muutamaa investointihanketta lukuun ottamatta kiinteistöjen ylläpitoon ja hankkeiden suunnitteluun keskittymistä, jolloin muun muassa vieraan pääoman hankintaa esimerkiksi lisälainaa nostamalla ei ole ollut tarpeellista tehdä. Nykyinen rahoitus riitti koko vuoden ja vielä vuoden 2015 loppupuolelle saakka. Kassa kuitenkin supistuu, mikä tarkoittaa vähenevää kassanhallinnan tarvetta sekä pienenevää sijoituspääomaa. Tulevissa rahoitusratkaisuissa yhtiö on siirtynyt pois hankekohtaisesta rahoitustarvetarkastelusta, jatkossa rahoitustarve perustuu kassavirtaperusteiseen tarvemäärittelyyn. Rakennusaikaista Toimitusjohtaja Kari Kontturi rahoitusta tullaan hoitamaan lyhytaikaisilla rahoitusinstrumenteilla. Vuokrausasteessa ei tapahtunut oleellisia muutoksia, vaikka Aaltoyliopisto irtisanoi Otaniemen kampuksella yli 10 000 m 2 tiloja. Vapautuneista tiloista merkittävä osa kyettiin vuokraamaan ulkopuolisille vuokralaisille vuoden aikana. Näin ollen yhtiön talouteen ja kannattavuuteen tilojen irtisanomisilla ei ollut merkittävää vaikutusta. Vuosi 2014 on ollut muutamaa investointihanketta lukuun ottamatta kiinteistöjen ylläpitoon ja hankkeiden suunnitteluun keskittymistä. Toimistotyössä on jo joitakin vuosia jatkunut suuntaus kohti tiiviimpiä toimistotyön ympäristöjä, mitä on osaltaan vahvistanut teknologian tuomat muutokset työskentelytavoissa. Tämän seurauksena toimitilan vajaakäyttö on kasvanut merkittävästi pääkaupunkiseudulla näkyen erityisen voimakkaana Otaniemen lähialueilla Keilaniemessä sekä Pohjois-Tapiolassa. Trendin arvioidaan jatkuvan vielä pitkään, vaikka väestönkasvu pääkaupunkiseudulla pysyisikin nykyisellään. Olemme vastanneet toimitilamarkkinoiden haasteeseen kehittämällä vahvaa työskentely-ympäristön brändiä Otaniemeen. Brändin keskiössä on Aalto-yliopiston tutkimus- ja opetustoiminta sekä siihen liittyvä yritysyhteistyö, joiden avulla Otaniemi erottau- YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2014 3
TOIMITUSJOHTAJAN KATSAUS Otaniemen tulevaisuuden toimintaympäristön ominaisuudet Luonto meri/metsä neljä vuodenaikaa taivas/avaruus Ihmiset verkostot yhteisö/kulttuuri Design aineelliset tuotteet aineettomat tuotteet palvelut ja prosessit Datayhteydet globaali paikallinen LAN/WLAN LIFESTYLE WORK Liikenne raideliikenne lentoliikenne polkupyöräily Palvelut kaupallinen tarjonta T&K&I-tuki vapaa-ajan tarjonta Luonnonvarat energiavarannot kulutuksen vähentäminen Polut asuminen yrittäjyys keksinnöt/tuotekehitys liiketilat tutkimus koulutus (peruskoulusta yliopistoon) tuu selkeästi edukseen muista yritysalueista. Haasteen voittamiseksi olemme luoneet Otaniemen alueelle uutta kokonaistuotetta, jolla pystymme houkuttelemaan monipuolista asiakaskuntaa alueelle ja tiloihimme vuokralaisiksi. Tuotteen keskeiset tekijät on esitetty yllä olevassa kuvassa. Kuvassa esitettyjen osatekijöiden vahvistamisella rakennamme alueesta erinomaisen sijoittumispaikan myös yrityksille. Sijainniltaan alue on hyvin kilpailukykyinen myös tulevan Länsimetron ja Raide-Jokerin linjauksen ansiosta. Tunnistaaksemme yhtiön oman mielikuvan kehittämistarpeet, toteutimme vuoden aikana sidosryhmäkyselyn keskeisimmistä toiminnantekijöistä ja niiden merkityksestä. Tuloksia tullaan hyödyntämään jatkossa mm. strategiatyössä. Investoinneista merkittävin oli niin sanotun Dipoli-rakennuksen (Koy Jämeränjälki) omistavan kiinteistöyhtiön osto. Vuoden aikana käynnistettiin rakennuksen peruskorjauksen ja muutostyön suunnittelu. Peruskorjaushankkeista koko vuoden työn alla oli Otakaari 1:n korjaus ja loppuvuodesta yhteisväestönsuojan korjaustyö. Kirjaston peruskorjauksen suunnittelua jatkettiin. Toteutuneet investoinnit ovat toteutuneet asetetussa budjetissa ja aikataulussa ja rakennusten suunnitteluratkaisut ovat toiminnallisesti olleet onnistuneita. Yhtiö on investoinut toimintansa aloittamisen jälkeen, eli vuoden 2010 alusta lähtien, uudis- ja peruskorjaushankkeisiin yhteensä noin 100 miljoonaa euroa. Vuoteen 2019 jatkuvan ohjelman aikana tarkoituksemme on investoida vielä noin 140 150 miljoonaa euroa peruskorjaus- ja muutostyöhankkeisiin sekä 100 110 miljoonaa euroa uudiskohteisiin. Lisäksi aluerakenne- ja pysäköintiratkaisut edellyttänevät 10 20 miljoonan euron investointeja. Näiden osalta investointien lopullinen suuruus riippuu alueen asemakaavan pysäköintinormeista, joihin olemme hakeneet kevennystä yhdessä Senaatti-kiinteistöjen kanssa. Edellä kuvatun konseptin (kuva 1) mukaisesti on tavoitteena aikaansaada Otaniemeen myös merkittävää asuntotuotantoa. Uusimmassa alueenkäytön suunnitelmassa alueelle nousisi runsaat 300 000 m 2 uusia asuntoja. Asuntotuotannon lisääminen ja alueen kehittäminen ovat meille tärkeitä asioita, joita edistämme yhdessä Espoon kaupungin, Senaatti-kiinteistöjen sekä Aaltoyliopiston ylioppilaskunnan kanssa. Tavoitteenamme on luoda alueelle asumisen polku opiskelija-asunnosta vuokra-asumisen kautta omistusasumiseen eritasoisine ja -kokoisine vaihtoehtoineen. Tämän polun synnyttämiseen yhtiö osallistuu maankäytön suunnittelulla. Yhtiö ei investoi asuntoihin nykyisen strategiansa mukaisesti. Yhtiön toimisto muuntui vuoden 2014 alussa monitilatoimistoksi ja siitä saatuja kokemuksia on hyödynnetty asiakkaamme toimistotilojen kehittämisessä. Samalla on haettu omiin tiloihin kehittämiskohteita edelleen parempaan ja tehokkaampaan mutta myös viihtyisämpään työympäristöön pääsemiseksi. Hallinnollisesti vuoden aikana huomattavaa panostusta edellytti tilaajavastuulain uudistuksen mukanaan tuoma ilmoitusvelvolli- 4 VUOSIKERTOMUS 2014
suus verottajalle. Projekti kesti yli puoli vuotta, ja edellytti isolta osalta henkilöstöä merkittävää panostusta järjestelmien käyttöönottoon. Tämä kasvatti yhtiön kiinteitä kuluja ja raportointi tulee jatkossa viemään henkilöresursseja. Harmaan talouden torjunta nivoutuu yhtiömme arvoihin ollen osa vastuullisuuttamme. Teemme suhteellisesti paljon kehittämistoimintaa, jossa merkittävin panostuskohteemme on Energiaomavarainen Otaniemi 2030 -hanke. Siinä tavoitteenamme on turvata terve kustannusrakenne pitkällä aikavälillä. Hankkeessa keskitytään energiakustannuksiin, jotka muodostavat noin puolet kaikista kiinteistön ylläpidon kuluista. Riippuvaisuus monopoliyhteisöjen hinnoittelusta ja yksipuolisista energiaratkaisuista ovat yhtiölle merkittävä taloudellinen riski pitkällä aikavälillä. Muita keskeisiä, vuoden aikana jatkuneita kehittämishankkeita olivat oppimisympäristöjen kehittäminen sekä energiansäästötarpeiden selvitys ja toimeenpano. Olemme tiivistäneet pitkäjänteisesti asiakasyhteistyötä, jonka kehittämisessä meitä ohjaavat Aalto-yliopiston vahvat yhteiset tunnistetut intressit ja tahto. Henkilöstön koulutukseen ja osaamisen kehittämiseen panostamista olemme jatkaneet edelleen. Henkilöstöämme on ollut suorittamassa muun muassa ISA-tutkintoa, kiinteistöliiketoimintaan liittyviä AMK-tutkintoja sekä RAPS-tutkintoja. Tuemme tutkintojen suorittamista opintovapaaohjelmalla. Käytössämme on etätyöratkaisut, mobiilityöskentely sekä merkittävät työaikajoustot. Osana toimintamme kehittämistä olemme myös jatkaneet hen- kilöstömme osallistamisen parantamista. Tämä kehitystyö jatkuu edelleen. Tulevien 3 4 vuoden aikana yhtiön tase tulee kasvamaan rakennuttamistoiminnan kasvaessa. Rakennusalan suhdanteiden heikkeneminen voi edelleen näkyä urakkahintojen reaalitason laskuna mutta rakennusliikkeiden kapasiteetin leikkauksen johdosta voi olla jo nähtävissä lievää urakkahintariskiä. Konsulttitoimistojen puolella erityistä tilausvajetta ei ole rakennuttajatahon näkökulmasta ollut nähtävissä, joka on näkynyt myös lievänä tarjoushaluttomuutena. Suomen valtio päätti joulukuussa 2014 luopua omistuksistaan yliopistokiinteistöyhtiöissä. Osakkeet ovat olleet alkuvuonna 2015 myynnissä ja tuleva omistusrakenne selviää 2015 loppukesästä tai viimeistään syksyllä. Yhtiön nykyinen henkilöstö on ammattitaitoista ja työssään onnistunutta. Toiminnan muutos lisää jonkin verran tarpeita kasvattaa henkilöstöresursseja. Tavoitteenamme on yltää nykyisilläkin resursseilla entistä parempiin tuloksiin, mutta joudumme myös sopeutumaan nopealla syklillä kyetäksemme vastaamaan toimintaympäristössämme ja oman toimintamme lähtökohdissa tapahtuviin muutoksiin. Kari Kontturi TUNNUSLUKUJA (Milj. ) Konserni 2014 Konserni 2013* Konserni 2012* Liikevaihto 48,7 48,0 43,5 Käyttökate/käyttökate% 32,4 / 66 % 32,1 / 67 % 28,6 / 66 % Tilikauden tulos 11,0 13,2 10,9 Taseen loppusumma 382,3 380,6 336,3 Omavaraisuusaste 50 % 49 % 52 % *) huomioithan, että vuosien 2012 ja 2013 tunnusluvut eivät sisällä Koy Jämeränjäljen tietoja Rakennusten lukumäärä 33 kpl Huoneistoala 285 400 m 2 Henkilöstömäärä vuoden lopussa 14 Otaniemessä on 3 731 asukasta. Lähde: Tilastokeskus (2013) YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2014 5
YHTEISKUNTAVASTUU JA SEN MERKITYS Vuosikertomukseen on sisällytetty GRI:n (Global Reporting Initiative) vaatimusten mukainen sisältö pääosin, huomioiden kuitenkin Valtioneuvoston kanslian ohjeet raportoinnin järjestämiseksi. Olemme katsoneet, ettei yhtiön toiminnan laajuus edellytä GRI:n ja VNK:n ohjeiden kirjaimellista noudattamista. Vastuullinen liiketoiminta on yhtiön toimintaperiaatteiden ydin. Jaamme yhteiskuntavastuun taloudelliseen, ekologiseen ja sosiaaliseen vastuuseen. Olemme tunnistaneet 16 vastuullisuustekijää, jotka vaikuttavat eri tavoin yhtiön liiketoimintaan, ja joiden merkitys sidosryhmillemme vaihtelee. Vastuullisuustekijät on määritelty tunnistamalla olennaisia yhteiskuntavastuun vaikutuksia arvoketjussa. Loppuvuoden 2014 aikana toteutetun sidosryhmäkyselyn tulokset vastuullisuusnäkökohtien merkittävyydestä on päivitetty viereisellä sivulla olevaan kaavioon. Kyselyn vastausprosentti oli 34. Tulosten käsittelyssä kunkin sidosryhmän vastauksia painotettiin samanarvoisesti vaikka vastausmäärissä oli sidosryhmäkohtaisia eroja. Vastausmäärät per sidosryhmä on lueteltu alla. 1) Osakkeenomistajat (n=5) 2) Vuokralaiset ja heidän asiakkaansa (n=27) 3) Julkinen valta ja niihin luettavat tahot (n=9) 4) Markkinatekijät ja resurssit (n=68) 5) Naapurit (n=10) 6) Oma henkilöstö (n=9) Kaikkien sidosryhmien vastauksissa korostui eettisen liiketoiminnan ja harmaan talouden vastustaminen tärkeimpänä yhteiskuntavastuun näkökohtana. Eri sidosryhmien arvioima yhteiskuntavastuun näkökohtien tärkeys jakautui eniten seuraavien seikkojen osalta: taloudellinen hyöty sidosryhmille ja luonnon monimuotoisuus. Muina keskeisinä tuloksina nousi hyvä toimintaympäristö, tilojen terveellisyys ja turvallisuus, vastuullinen hankinta sekä henkilöstön hyvinvointi ja kehittäminen ja avoin tiedottaminen. Yhtiön vastuullisuutta suhteessa muihin toimijoihin arvioitiin keskimääräistä paremmaksi. Tässä raportissa esitettyjen yhteiskuntavastuun näkökohtien kattavuus ja laskentaraja on kerrottu kunkin osa-alueen yhteydessä Yhtiölle keskeisiä sidosryhmiä ovat: Aalto-yliopiston johto, tilahallinnan henkilöstö, korkeakoulujen ja osastojen johto, yliopiston muu henkilöstö, opiskelijat ja ylioppilaskunta Senaatti-kiinteistöt Valtiovarainministeriö, opetus- ja kulttuuriministeriö Museovirasto ja Alvar Aalto -säätiö Uudenmaan ELY-keskus Espoon ja Helsingin kaupunkien johto (kaupunginjohtajat, apulaiskaupunginjohtajat, elinkeinojohtajat jne.), luottamushenkilöjohto, lautakuntajäsenet (ympäristö, kaupunkisuunnittelu, rakennus, julkisivu, yleiskaava jne.), maankäytön suunnittelun johto ja johtava henkilöstö sekä rakennusvalvontaviranomaiset Rahoituslaitokset Työnantaja- ja edunvalvontajärjestöt Media Muut Otaniemen kiinteistönomistajat ja vuokranantajat (erityisesti HOAS) Kiinteistöalan neuvonantajat sekä kiinteistö- ja huoneistovälittäjät Suunnittelutoimistot Rakennusliikkeet Alihankkijat, tavarantoimittajat ja palvelutuottajat Vesilaboratorio 6 VUOSIKERTOMUS 2014
Yhteiskuntavastuu Sidosryhmien kiinnostus VÄHÄINEN KOHTALAINEN SUURI 5 VÄHÄINEN 3 11 12 9 4 13 14 7 15 2 8 KOHTALAINEN Vaikutus liiketoimintaan 10 6 SUURI 1 16 Taloudellinen vastuu 1. Pitkäjänteinen tuloksellisuus ja kustannustehokkuus 2. Taloudellinen hyöty sidosryhmille 3. Eettinen liiketoiminta harmaan talouden vastustaminen 4. Vastuullinen hankinta 5. Työllistävyys Ekologisuus 6. Rakennuksen elinkaaritalous 7. Kampusten elinkaaren aikaiset ympäristövaikutukset 8. Luonnon monimuotoisuus Sosiaalinen vastuu 9. Hyvä sisäilma 10. Kulttuuriarvojen vaaliminen 11. Hyvä toimintaympäristö 12. Tilojen turvallisuus ja terveellisyys 13. Hyvä rakennettu kaupunkiympäristö 14. Avoimuus ja aktiivinen tiedottaminen 15. Tutkimushankkeet 16. Henkilöstön hyvinvointi ja kehittäminen Aalto-yliopistokiinteistöt Oy:n vastuullisuus suhteessa muihin 0 20 40 60 80 100 Osakkeenomistajat Vuokralaiset ja heidän asiakkaansa Julkinen valta ja niihin luettavat tahot Markkinatekijät ja resurssit Naapurit Oma henkilöstö Koko aineiston ka 5 = merkittävästi parempi 4 = parempi 3 = samalla tasolla, ei eroa muihin 2 = heikompi 1 = merkittävästi heikompi En osaa sanoa YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2014 7
TOIMINTAMME PERUSTAT Arvot ARVOSTUS Pidämme kiinni sovituista asioista Otamme muiden mielipiteet huomioon Kunnioitamme toisen tekemää työtä Kannustamme erilaisten mielipiteiden ilmaisuun Arvostamme erilaisuutta EDISTYS Pidämme osaamisemme tason korkeana ja ajantasaisena Kannustamme henkilöstöä kouluttautumiseen Etsimme parhaan osaajan kulloiseenkin tehtävään Tuemme asiakkaan osaamisen kehittymistä tilojen käytössä VASTUULLISUUS Teemme päätöksiä ja ratkaisuja sekä kannamme niistä vastuun Toimimme oikeudenmukaisesti kaikkia sidosryhmiä kohtaan sisäisiä ja ulkoisia, henkilöstöä, asiakkaita ja muita Pyrimme kestävän kehityksen mukaisiin ratkaisuihin Strategiset tavoitteet Asiakastyytyväisyyden myönteinen kehitys Riittävä kannattavuus ja omavaraisuus Energiatehokkuus ja hiilijalanjäljen pienentäminen sekä uusiutuvien energialähteiden osuuden lisääminen ylläpidossa Kiinteistöjen kuntotason kohottaminen -> ennakoimattomien korjausten määrä optimoidaan elinkaarikustannukset minimoiden Investoinneissa tuotetaan ratkaisuja, jotka edesauttavat asiakkaan tilankäytön tehostamista ja muunneltavuutta Kriittiset menestystekijät Joustava ja luonteva yhteistyö yliopiston kanssa Kyky tuottaa pitkäntähtäimen kustannustehokkaita ratkaisuja Kiinteistönpidon (rahoitus, ylläpito, investoinnit) osaaminen Sitoutunut henkilöstö Sidosryhmäyhteistyön kehittäminen VISIO MISSIO Tarjota kansainvälisesti korkeatasoinen, houkutteleva tutkimuksen, kehitystyön ja opetuksen toiminta ympäristö. Kampusalueemme ovat maailmanluokan ainutlaatuisia, yhteiskunnan korkeita arvoja kunnioittaen toteutettuja tutkimuksen, opetuksen ja kehitystyön kohtaamispaikkoja. 8 VUOSIKERTOMUS 2014
INNOVAATIOYMPÄRISTÖ YHTIÖN MENESTYKSEN TEKIJÄNÄ Otaniemen innovaatio keskittymän profiili Ankkurit Kasvuyritykset Pk-yritykset Hautomoympäristöt Testiympäristöt ja -alustat Klusteriohjelmat TKI-toiminta Koulutus (perusopetuksesta yliopistoihin) Fyysinen ympäristö ja palvelurakenteet Kansalliset ja alueelliset ohjelmat ja säädösympäristö Vaakapalkin kirkas väri osoittaa Otaniemessä jo nyt olevan ko. tekijän osuuden optimaalisesta määrästä. Missionsa mukaisesti Aalto-yliopistokiinteistöt Oy:n tavoitteena on luoda kampus, joka tarjoaa kansainvälisesti korkeatasoisen, houkuttelevan tutkimuksen, kehitystyön ja opetuksen toimintaympäristön. Tällainen ympäristö muodostuu seuraavista tekijöistä: Vakaa yhteiskuntarakenne, demokratia Kansalliset ja alueelliset ohjelmat sekä säädösympäristö Fyysinen ympäristö sekä palvelurakenteet Koulutus (peruskoulutuksesta yliopistoihin) Tutkimus-, kehitys- ja innovaatiotoiminta (TKI-toiminta) Klusteriohjelmat Testiympäristöt ja -alustat Hautomotoiminnot Pk-yritykset Kasvuyritykset Veturiyritykset Edellä mainituista kolme ensimmäistä muodostavat perustan muille tekijöille. Otaniemen innovaatiokeskittymän profiili on esitetty yllä olevassa kaaviossa. Kaavio osoittaa arvion siitä, kuinka suuri osuus kustakin osatekijästä Otaniemessä toteutui vuonna 2011. Aalto-yliopistokiinteistöjen jatkuva ja pitkäaikainen menestys nojaa Aalto-yliopiston onnistumiseen omissa koulutus- ja tutkimustavoitteissaan. Kokonaisuus kuitenkin ratkaisee, minkä takia myös meidän kannattaa tukea edellä kuvattujen tekijöiden kehitystä alueella. Vahva kehitys kaikissa osatekijöissä ylläpitää ja lisää monipuolista toimitilakysyntää Otaniemessä ja siten varmistaa yhtiön vuokraustoiminnan onnistumisen. Yhtiön toimialana on omistaa ja hallita toimitilakiinteistöjä sekä harjoittaa vuokraustoimintaa. Tästä syystä yhtiö ei suoraan panosta asuntoinvestointeihin eikä yritys- sekä yhteiskuntaverkostojen rahoittamiseen. Näitä edesautamme luomalla fyysiseen ympäristöön tiloja, joihin yritysten ja muiden yhteisöjen on luonnollista sijoittua. Asuntotuotantoon osallistumme kaavoittamalla omaa kiinteistöomaisuuttamme asuntotuotannolle. YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2014 9
INVESTOINNIT Yhtiö investoi lähinnä yliopistokäyttöön tarkoitettuihin toimitiloihin sekä niiden tarvitsemaan infrastruktuuriin. Maantieteellisesti toimimme pääasiassa Otaniemessä ja vähäisessä määrin myös Helsingin Töölössä. Investointien moottorina ovat tähän saakka olleet pääasiassa Aaltoyliopiston tilatarpeet, mutta jatkossa investoinnit lähtevät yhä useammin yliopiston ympäristössä tapahtuvista sidosryhmien tilatarve- ja toiminnallisuusmuutoksista. Globaalissa markkinassa yritysten tuotekehitys- ja markkinointiponnistukset näyttäisivät nivoutuvan yhä tiiviimmin yliopistojen opetus- ja tutkimustoimintaan. Investointeja ovat ohjanneet rahoituksen lisäksi Otaniemen rakennussuojelulliset tavoitteet sekä kaavarajoitukset. Alueen kehittämissuunnittelussa reunaehtona on sen pohjoista reunaa lähellä oleva Natura-alue. Rakennussuojelulliset tavoitteet kohdistuvat sekä alueen maankäyttöön että rakennusten pieniin yksityiskohtiin. Haasteenamme on ollut sovittaa asiakkaamme Aalto-yliopiston tavoite saada uusi kohtaamisia synnyttävä ja visuaalisesti mielenkiintoinen, muuntojoustava ympäristö olemassa oleviin rakennuksiin, joilla on korkea kulttuurillinen arvo. Tähän mennessä toteutetuissa hankkeissa eri osapuolten tavoitteet on onnistuttu yhdistämään hyvin ja hyvässä yhteistyössä. Yhtiö on käynyt jo toimintansa alussa periaatekeskustelut Museoviraston ja Alvar Aalto -säätiön kanssa menettelytavoista, joilla aluetta ja sen rakennuksia muutetaan. Museoviraston osalta lähtökohtana on, että kaikki rakennukset ovat suojelukohteita ja niitä käsitellään sen mukaisesti. Investointeja palvelemaan Aaltoyliopiston tilaohjelmaa Toteutimme vuoden 2014 aikana yliopiston tilaratkaisuja palvelevia investointeja jatkamalla Otakaari 1:n peruskorjausta, jonka aloitimme vuonna 2010. Koko hanke valmistuu keväällä 2015, jolloin kohteessa on yli 40 000 bruttoneliötä peruskorjattua yliopistotilaa. Peruskorjauksen kokonaishinta on noin 62 miljoonaa euroa. Vuoden 2014 aikana jatkoimme Otaniemen pääkirjaston hankesuunnittelua, jonka rakennustyöt toteutetaan Otakaari 1:n jatkona. Toimintaa palvelevaan infrastruktuuriin liittyvä Yhteisväestönsuoja 1:n peruskorjaus eteni vuoden lopulla rakentamisvaiheeseen. Hankkeen hallinnolliset rasiteratkaisut ovat edelleen kesken joidenkin alueen kiinteistönomistajien kanssa. Meritekniikan peruskorjauksen hankesuunnittelu valmistui ja luonnos- sekä toteutussuunnittelu käynnistyivät vuoden lopulla. Korjaustöiden aloituksen tavoiteaika on kesä 2015. Yli 100 miljoonaa euroa maksavan Otaniemen Uuden Rakennuksen hankesuunnittelu valmistui loppuvuonna, ja luonnos- sekä toteutussuunnittelu ovat käynnissä. Samaan aikaan valmistui hankkeen edellyttämä asemakaavaehdotus, jonka lainvoimaisuus on aikaisintaan kesällä 2015. Rakentamispäätökset Uuden Rakennuksen rakentamisesta tehdään kesän 2015 aikana. Tavoitteena on, että rakennus valmistuu vuoden 2017 syksyllä. Omistajat Aalto-korkeakoulusäätiö Senaatti-kiinteistöt (Suomen valtio) 2/3 (66,7 %) 1/3 (33,3 %) Yhtiö Aalto-yliopistokiinteistöt Oy Tytäryhtiöt 100 % Kiinteistöosakeyhtiö Helsingin Arkadiankatu 24 100 % Kiinteistöosakeyhtiö Jämeränjälki (yhtiö ostettu 14.3.2014) 10 VUOSIKERTOMUS 2014
TOIMINNALLISET RATKAISUT Yhtiön toiminta on keskittynyt yhtä uudisrakennushanketta lukuun ottamatta kiinteistösalkun hallinnointiin sekä kiinteistöjen ylläpito- ja peruskorjaustoimintaan. Yliopistolta vapautuvien tilojen myötä toimintamme perusrakenne muuttuu, kun tilojen vuokrauksesta tulee yksi tärkeä osa toimintaamme. Markkinointi ja myynti ovat nousseet uudeksi merkittäväksi toiminnaksi. Investointien kasvu edellyttää myös toiminnan järjestelyä, millä on vaikutuksia nykyisen henkilöstön tehtäviin sekä koko organisaation rakenteeseen ja henkilöstömääriin. Rakennetta on muutettu vastaamaan vuokraustoiminnan muutosta. Muutokset on toteutettu järjestelemällä tehtäväkuvat ja vastuut olemassa olevan henkilöstön sisällä uudelleen. Ratkaisu on edellyttänyt koko henkilöstöltä ponnisteluja uusien tehtävien omaksumisessa kuitenkin siten, että toiminta jatkuu häiriöttä. Rakennuttamistoiminnassa aiomme vahvistaa organisaatiotamme siten, että yhtiö voi jatkossa johtaa yhä enemmän itse rakennuttamista, jolloin vain resurssihuiput ostetaan ulkopuolisilta rakennuttajapalvelujen tarjoajilta. Vuokraustoiminnan resursseja on jatkossa vahvistettava yhä monipuolisemman tilatarjooman edellyttämiä myyntitoimia vastaavaksi. Tavoitteenamme on verkostoitua ja tukeutua markkinoinnissa merkittävässä määrin toimitilavälittäjiin. Yhtiö kehittää myös toimivat ja asiakkaiden tarpeita tukevat verkkopalvelut toimitilojen hakuprosesseihin. Toiminnalliset muutokset edellyttävät tietohallinnolta uusia ratkaisuja vuokraustoiminnan ja jälkimarkkinoinnin edellytysten varmistamiseksi. Osaa vapaista tiloista vuokrataan innovaatioympäristöjen toimitilamanageeraukseen erikoistuneen Regus Koran kanssa yhteistyöhankkeena. Regus Kora tarjoaa tulevaisuuden toimitiloja keskeisiltä sijainneilta yli 120 eri maassa; Suomessa toiminta keskittyy yliopistokampusten lähistölle. Toiminta perustuu avaimet käteen -palveluun, jolloin tiloihin muuttava vuokralainen saa käyttöönsä parhaat yhteistyökumppanit ja Kora-palvelut. Aalto-yliopistokiinteistöt Oy:n henkilökuntaa YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2014 11
YHTEISTYÖ (YLIOPISTO JA YRITYKSET) Yhtiön, yliopiston ja yritysten välistä vuorovaikutusta tehdään tiiviisti ja konkreettisesti kaikessa yhtiön toiminnassa niin kiinteistökehittämisessä, rakennuttamisessa, ylläpidossa, vuokrausliiketoiminnassa, kehittämishankkeissa kuin taloudessa ja rahoituksessa. Yhtiö teettää vuosittain käyttäjätyytyväisyyskyselyn, jonka kohderyhminä on yliopiston henkilöstö, opiskelijat ja talovastaavat. Käyttäjätyytyväisyyskyselyssä kysytään palautetta tiloista, kampuksista, kiinteistöjen huollon ja kunnossapidon palvelutasosta, ulkoalueiden hoidosta, Otaniemen ravintolapalveluista sekä yhtiön henkilökunnan toiminnasta. Syksyn tutkimuksessa kysyttiin myös kestävästä kehityksestä, kampukselle saapumisesta ja kampusalueen turvallisuudesta. Kyselyyn vastanneista 76 % saapuu kampukselle talvisaikaan joko jalan, polkupyörällä tai julkisilla kulkuneuvoilla. Kyselyn tuloksista on julkaistu tiivistelmä verkkosivuillamme (aaltonet.fi) sekä talojemme infotauluilla. Käyttäjätyytyväisyyskyselyn kestävän kehityksen teemaosiossa vastaajaryhmät valitsivat tärkeimmäksi seikaksi energiatehokkuuden. Muina tärkeinä tekijöinä mainittiin muun muassa ihmisten käyttäytyminen sekä kiinteistönhuolto ja kunnossapito. Vastaus tulokset on esitetty oheisessa kuvassa. Aalto-yliopistolla ja Aalto-yliopistokiinteistöt Oy:llä on samansuuntaisia tavoitteita yritysyhteistyöhön. Yliopiston näkökulmasta yhteistyön perustana on akateeminen koulutus ja tutkimus, yhtiön tavoitteet yritysyhteistyöhön ovat liiketaloudellisia ja liittyvät tilojen vuokrausasteen positiiviseen kehittymiseen. Yhtiö haluaa saavuttaa pitkät ja avoimet vuokrasuhteet sekä kehittää monipuolisen palvelutarjooman Aalto-yliopiston tutkimus- ja koulutusyhteistyöhön perustuen. Pyrimme yhdistämään tila- ja käyttäjäpalvelumme yliopiston palvelujen kanssa palvelukokonaisuudeksi, josta asiakas voi valita tarkoitukseensa parhaiten sopivat osakokonaisuudet. Verkostoitumalla muiden toimijoiden kanssa voimme tarjota tila- ja käyttäjä palveluissa parhaat mahdolliset resurssit ja kilpailuedun muihin toimitiloja tarjoaviin nähden. Miten tulet yleensä kampusalueelle? 7 % 8 % 24 % 20 % 35 % 28 % 29 % 43 % 28 % 45 % 28 % 7 % 42 % 47 % 8 % 39 % 43 % 38 % 23 % 21 % 9 % 12 % 9 % 6 % Talvella Muulloin Talvella Muulloin Talvella Muulloin Kaikki Opiskelijat Henkilöstö Kestävä kehitys Merkittävimmät seikat Aalto-yliopiston tiloissa ja tiloihin liittyvissä palveluissa kestävän kehityksen kannalta. Energiatehokkuus Jätehuolto, kierrätys, lajittelu Ihmisten käyttäytyminen Sijainti, sijoittuminen, liikenneyhteydet Rakennusten käyttöikä, kohteen muuntojoustavuus käyttötarkoituksen suhteen Kiinteistönhuolto, kunnossapito Tilankäytön tehokkuus, tilojen muunneltavuus Kestävät ja ajattomat materiaalivalinnat Vihreät vuokrasopimukset Green Lease 29 % 25 % 30 % 23 % 4 % 15 % 0 % 0 % 26 % 26 % 30 % 27 % 17 % 13 % 13 % 10 % 26 % 5 % 17 % 14 % 11 % 16 % 13 % 5 % 11 % 10 % 13 % 14 % 4 % 0 % 0 % 1 % 1 % 0 % 0 % 0 % 16 % 18 % 13 % 14 % 35 % 40 % 46 % 54 % 57 % 59 % 70 % 70 % 28 % 30 % 26 % 27 % 48 % 65 % Jalan Julkisilla kulkuneuvoilla Polkypyörällä Omalla autolla Henkilöstö Opiskelijat Talovastaavat 2014 2013 2014 2013 2014 2013 12 VUOSIKERTOMUS 2014
TUTKIMUS JA KEHITTÄMINEN OSANA INNOVAATIOYMPÄRISTÖN LUOMISTA Yhtiön missio, visio ja strategiset tavoitteet ohjaavat tutkimus-, kehittämis- ja innovaatiotoimintaa (TKI). TKI-hankkeiden tavoitteena on parantaa yhtiön kilpailukykyä. Kehittämistoiminnassa keskitytään uusien oppimisympäristöjen sekä globaalisti vetovoimaisen Otaniemen InnovaatioHubin luomiseen sekä energiatehokkuuteen ja tilojen terveellisyyteen liittyviin ratkaisuihin. TKI-toiminta on nivottu tiiviisti yhtiön muuhun toimintaan. Tutkimustuloksia on testattu ja pilotoitu eri peruskorjaushankkeiden sekä Uuden Rakennuksen suunnittelussa. Uusia liiketoimintamalleja on puolestaan testattu vuokrausliiketoiminnassa. Innovaatio- Hubin kehittäminen on osa pitkäjänteistä kehittämistyötä, johon syötteitä tulee eri selvitystöiden tuloksista. Tulevaisuuden oppimisympäristöt -tutkimusta on hyödynnetty oppimiskeskuksen suunnittelutyön lisäksi konseptoimalla peruskorjattavan kulttuurihistoriallisen rakennuksen uusi toimintamalli. Dipoli-rakennuksen konseptointityössä vahvistetaan rakennuksen kulttuurillista perimää ja samanaikaisesti nykyaikaistetaan rakennuksen toiminnallinen ja visuaalinen konsepti. Ravintolat monikäyttötiloina -hankkeen tuloksia jalkautetaan Pihazzo-konseptin työstämisellä osana Uuden Rakennuksen minikauppakeskuksen ja kampusravintolan suunnittelua. Pihazzokonseptin ydinajatuksena on monikäyttöinen tila, joissa voi myös syödä ja kahvitella. Osana yliopiston tavoitetta tiivistää tilankäyttöä yliopisto toteutti ensimmäiset niin sanotut mobiilipilotit. Näissä kahden yksikön toimitilat suunniteltiin monitilatoimistoiksi, joissa kaikilla työntekijöillä ei ole nimettyjä työpisteitä. Pilottikohteissa toteutettiin myös jälkiarviointikyselyt sekä seurattiin tilojen käyttöasteita. Käyttöastehavainnoinnin ja sitä täydentäviä ympäristötehokkuuden mittareita hyödynnetään tulevien investointihankkeiden suunnittelussa. Tutkimus-, kehittämis- ja innovaatiotyötä on tehty ja rahoitettu RYM Oy:n kahdessa strategisessa tutkimusohjelmassa: (1) Sisäympäristöt ja (2) Energizing Urban Ecosystems. Yhteistyö Aalto-yliopiston tutkimuksen sekä eri alojen asiantuntijatoimijoiden kanssa on ollut intensiivistä. TKI-työn tavoitteena on saada uusinta tutkimustietoa päätöksenteon tueksi sekä testata tutkimustuloksia erilaisten pilottihankkeiden kautta käytännössä. TKI-työn keinoina on osallistettu eri sidosryhmiä ja alueen käyttäjiä, tunnistettu parhaita osaajia ja teetetty erilaisia syventäviä kohdekohtaisia ja alueellisia analyysejä. Kylmälaboratorio Energiaomavaraiseksi vuoteen 2030 mennessä Kestävä kehitys, päästöjen vähentäminen ja energiaomavaraisuus ovat globaaleja trendejä, jotka ohjaavat myös Otaniemen kampuksen kehittämistä. Yhtiön pitkän aikavälin tavoitteena on tehdä Otaniemen kampusalueesta energiaomavarainen vuoteen 2030 mennessä. Energiaomavarainen Otaniemi 2030 Ekokampus 2030 -projektissa selvitetään teknistaloudelliset reunaehdot ja polku kokonaisvaltaisen alueellisen energiajärjestelmän rakentamiselle. Energiaomavaraisuudella varmistetaan yhtiön energianhankinnan kustannustehokkuus pitkällä aikavälillä. Energiaomavarainen kampus tarkoittaa kokonaisvaltaista alueellista energiajärjestelmää, jossa energian kulutus, tuotanto, siirto, jakelu ja varastointi tukevat älykkäästi toisiaan. Vuoden aikana toteutettiin Ekokampus 2030 -projektisuunnitelmaa muun muassa tutkimalla Otaniemen alueen uusiutuvien energialähteiden hyödyntämispotentiaalia. Lisäksi käynnistettiin diplomityö hajautetun lämpöverkon merkityksestä sekä tutkimustyö Otaniemen alueen geoenergiapotentiaalista. Ekokampus 2030 -projektin viestintävälineenä julkaistiin energianettisivut openenergy. fi. Tekesin Fiksu energia -kilpailussa kunniamaininnan saanutta energiasuunnittelutyökalun konseptia Open Energy Site ae5 on konkretisoitu käynnistämällä konseptin määrittelytyö. Kyselyyn vastanneista 76 % saapuu kampukselle talvis aikaan joko jalan, polkupyörällä tai julkisilla kulkuneuvoilla. YHTEISKUNTAVASTUURAPORTTI 2014 13