1 Asuin-, liike- ja toimistorakennusten tontin pitkäaikainen vuokraaminen Asunto Oy Malminkartanon Rukkila, Helsingille (Kaarela, Malminkartano, tontti 33254/4) Luutnantintie 13 (2-23) 2 Vuokra-alueella sijaitsevan rakennuksen ja rakenteiden omistus- ja hallintaoikeus siirtyy vuokralaiselle rakennusta koskevan kauppakirjan ja tämän maanvuokrasopimuksen allekirjoittamisella. 3 Vuokralainen on velvollinen kustannuksellaan toteuttamaan vuokra-alueelle sääntelemätöntä omistus- ja/tai vuokra-asuntotuotantoa. 4 Vuokralainen on velvollinen noudattamaan Helsingin kaupunkisuunnitteluviraston virastopäällikön päätöstä 7.1.2016 (2 ) hyväksyä poikkeamishakemus sekä siinä asetettuja ehtoja. Vuokralainen on edellä mainitussa päätöksessä tarkoitettuja seikkoja lukuun ottamatta muutoin velvollinen noudattamaan asemakaavan muutoksen nro 12104 määräyksiä, ellei niistä myönnetä poikkeuksia. Vuokralaisen tulee noudattaa alueellisia rakennustapaohjeita ja muita mahdollisia vastaavia Helsingin kaupungin antamia viranomaisohjeita. Vuokralainen on velvollinen tontin rakentamisessa noudattamaan kulloinkin voimassaolevaa kiinteistöviraston tonttiosaston laatimaa toimintaohjetta Kaivu- ja louhintatoimenpiteiden suorittaminen sekä kaadettavat puut (Ohje on viimeksi päivitetty 28.9.2015), ellei tonttiosaston kanssa toisin sovita tai tonttiosasto toisin määrää. Vuokralainen on velvollinen kustannuksellaan hankkimaan kaikki hankkeen toteuttamisen sekä vuokra-alueen ja sille sijoitettavien rakennusten
2 myöhemmän käytön, peruskorjaamisen, muutostöiden tai muiden vastaavien edellyttämät viranomaisluvat ja noudattamaan niiden ehtoja ja määräyksiä. 5 Vuokra-alueella sijaitsevien rakennusten korjaamista ja uudisrakentamista koskevat pääpiirustukset (arkkitehtisuunnitelmat) on sen lisäksi, mitä rakennuslupa-asiakirjojen käsittelystä on erikseen määrätty, esitettävä ennen lupahakemuksen jättämistä kiinteistöviraston tonttiosaston hyväksyttäväksi. Jos vuokra-alueelle rakennettujen tilojen käyttötarkoitusta muutetaan toiseksi tai tontille rakennetaan lisää kerrosalaa, muutospiirustukset on esitettävä ennen luvan hakemista kiinteistöviraston tonttiosaston hyväksyttäväksi. Edellä mainitut suunnitelmat ja niiden toteuttaminen on tehtävä ottaen huomioon asemakaavassa rakennusten suojelusta ja rakentamisesta esitetyt määräykset ja periaatteet siltä osin kuin niistä ei myönnetä poikkeuksia. Suunnitelmat on tehtävä yhteistyössä kaupunkisuunnitteluviraston, rakennusvalvontaviraston ja kiinteistöviraston kanssa. Jos vuokra-alueelle rakennettujen tilojen käyttötarkoitusta muutetaan toiseksi tai tontille rakennetaan lisää kerrosalaa, muutospiirustukset on esitettävä ennen luvan hakemista kiinteistöviraston tonttiosaston hyväksyttäväksi. 6 Vuokralainen on tietoinen siitä, että vuokra-alueen rakentamiseen ja sen aikatauluun saattaa vaikuttaa vuokra-aluetta ympäröivien kiinteistöjen ja yleisten alueiden rakentaminen. Vuokralainen on velvollinen osaltaan kustannuksellaan yhteen sovittamaan vuokra-alueen rakentamista koskevat suunnitelmat sekä
3 toteutuksen tarvittavilta osin muiden vuokra-aluetta ympäröivien kiinteistöjen ja yleisten alueiden kanssa. Vuokralainen on edelleen osaltaan kustannuksellaan velvollinen koordinoimaan vuokra-alueen rakentamisen vuokra-aluetta ympäröivien kiinteistöjen sekä yleisten alueiden rakentamisen kanssa siten, ettei vuokra-alueen rakentamisesta aiheudu aiheetonta haittaa muiden tonttien eikä yleisten alueiden rakentamiselle tai käytölle. Vuokralainen on velvollinen hyvissä ajoin ennen rakentamisen aloittamista varmistamaan vuokraalueen rakentamiskelpoisuuden rakennusvirastolta, kaupunginkanslian talous- ja suunnitteluosaston aluerakentamisprojektilta ja kiinteistöviraston tonttiosastolta. Vuokralainen on velvollinen selvittämään ja varmistamaan kadun sekä kunnallistekniikan rakentamisen suunnitelmat ja toteutusaikataulun näistä vastaavilta tahoilta. Vuokranantaja ei vastaa vuokralaiselle eikä kolmannelle mahdollisesti aiheutuvista vahingoista, haitoista eikä kustannuksista, mikäli vuokralaisen hankkeen rakentamisen aloittaminen, rakentaminen tai hankkeen käyttöönotto viivästyy ympäröivien kiinteistöjen, yleisten alueiden tai kunnallistekniikan suunnittelun tai rakentamisen viivästymisen johdosta, tai vuokralainen joutuu tällaisen viivästymisen johdosta suorittamaan väliaikais- tai muita järjestelyjä vuokra-alueensa osalta. 7 Vuokralainen on velvollinen työmaan järjestämisessä ja vuokra-alueen rakentamisessa ottamaan huomioon työmaan sijainnin asettamat kaupunkikuvalliset ja muut erityisvaatimukset. Työmaa on pidettävä jatkuvasti yleisilmeeltään siistinä ja järjestettävä siten, että se näyttää huolitellulta kaupunkikuvassa, eikä siitä saa aiheutua vaaraa alueen tuntumassa liikkuville. Ympäröiville kiinteistöille on turvattava kohtuulliset toimintaedellytykset rakennustyön aikana.
4 Katu- ja muiden yleisten alueiden luovuttamisesta työmaan käyttöön on sovittava rakennusviraston katu- ja puisto-osaston kanssa sen määräämin ehdoin. Mikäli työmaa-alueita sijoitetaan tonttialueille, näiden luovuttamisesta työmaan käyttöön on sovittava kiinteistöviraston tonttiosaston kanssa. Mahdollisista tilapäisistä liikennejärjestelyistä on sovittava hyvissä ajoin etukäteen rakennusviraston katu- ja puisto-osaston palvelutoimiston kanssa sekä tarvittaessa myös Helsingin kaupungin liikennelaitoksen kanssa. 8 Mikäli rakennus osittain tai kokonaan tuhoutuu korjauskelvottomaksi, eikä alueelle saa rakentaa vastaavaa uudisrakennusta, vuokralaisella on oikeus irtisanoa vuokrasopimus välittömästi päättymään. Tällöin vuokralainen on vuokra-ajan päättyessä velvollinen viemään pois tuhoutuneen rakennuksen perustuksineen ja muun vuokra-alueella olevan omaisuuden sekä siivoamaan vuokra-alueen tonttiosaston hyväksymään kuntoon. Mikäli vuokralainen ei täytä tätä velvollisuuttaan, kaupungilla on oikeus suorittaa mainitut toimenpiteet vuokralaisen lukuun ja kustannuksella 17 :n 11 ja 12 momentin mukaisesti. 9 Mikäli vuokrasuhde päättyy kesken vuokrakauden vuokranantajasta riippumattomasta syystä, vuokralaisella ei ole oikeutta saada vuokranantajalta korvausta kärsimästään vahingosta. 10 Milloin rakennusta ei saa purkaa, noudatetaan lunastamatta jäävän omaisuuden osalta 17 :n 10-12 momenteissa sovittua muutoin, paitsi rakennuksen poistamisen osalta. Rakennuksen purkamisen estyessä vuokranantaja on myös velvollinen vuokrasuhteen päättyessä lunastamaan itselleen vuokra-alueella sijaitsevan rakennuksen vuokra-alueen tultua sopimusehtojen
5 mukaan puhdistetuksi ja siivotuksi. Tällöin noudatetaan muutoin, mitä 17 :ssä lunastuksesta on määrätty 11 Milloin kaupunki on ennen vuokra-ajan päättymistä ilmoittanut vuokralaiselle olevansa halukas vuokraajan pidentämiseen entisin ehdoin tai vähintään kymmeneksi (10) vuodeksi vuokra-alueen uudelleen vuokraamiseen vuokrasta, joka ei ylitä vuokra-alueen käypää vuokraa uudelleen vuokraamisen ajankohtana, mutta vuokralainen ei ole hyväksynyt tarjousta, vuokralainen on velvollinen luovuttamaan vuokra-alueella sijaitsevat rakennukset, korvauksetta vuokranantajalle, mikäli rakennuksia ei saa purkaa. Muun omaisuuden sekä vuokralaisen vuokra-alueen siivoamista koskevan velvoitteen osalta sovelletaan tällöin kuitenkin, mitä 17 :n 10-12 momentissa määrätään. 12 Vuokralainen on velvollinen pitämään rakennuksen sen kulloisestakin täydestä arvosta palovakuutettuna. Vuokralainen on velvollinen vuokranantajan vaatiessa toimittamaan selvityksen voimassa olevasta palovakuutuksesta. 13 Vuokralainen on velvollinen noudattamaan vuokraalueella sijaitsevaa rakennusta koskevaa asemakaavamääräystä (sr-2). Määräyksen mukaan rakennus on kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti ja kaupunkikuvallisesti arvokas. Lisäksi rakennuksen pohjoispuolella olevat Luutnantintielle johtavat ulkoportaat ja kadun varren muuri tulee säilyttää. Määräys on luettavissa kokonaisuudessaan asemakaavasta. 14 Rakennuksen pohjoispuolella sijaitsevat Luutnantintielle johtavat ulkoportaat ja muuri
6 ulottuvat osittain katualueelle. Kartta tontinrajan ylityksestä on päätöksen liitteenä 3. Vuokralainen on velvollinen kustannuksellaan huolehtimaan ko. ulkoportaiden ja muurin kunnossa- ja puhtaanapidosta myös siltä osin, kuin se ulottuu tontin 33254/4 rajojen ulkopuolelle. 15 Ohjeelliselle tontille 33254/2 on asemakaavassa osoitettu alueen sisäiselle jalankululle varattu alueen osa. Jalankulkuyhteyden tulee kaavamääräyksen mukaan olla esteetön ja liittyä esteettömästi viereisiin katualueisiin. Tonttijaon ja lohkomisten myötä kyseinen alue ulottuu ainoastaan tonttien 33254/3 ja 4 alueelle. Alueen tulee kuitenkin palvella kaikkia ohjeellisesta tontista 33254/2 muodostettuja tontteja (myös tontit 33254/ 6 ja 7) asemakaavan tarkoittamalla tavalla. Vuokralainen on velvollinen yhdessä tonttien 33254/3, 6 ja 7 tai niistä muodostettavien tonttien haltijoiden kanssa sopimaan jalankulkuyhteyden toteuttamisesta (suunnittelusta ja rakentamisesta), kunnossa- ja puhtaanapidosta, mukaan lukien talvikunnossapito, uudistamisesta sekä näistä aiheutuvista kustannuksista. Kyseinen alue on asemakaavassa lisäksi osoitettu maanalaista johtoa varten varatuksi alueeksi, jonne on sijoitettu yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevia johtoja. Vuokralaisen tulee vuokra-alueensa osalta korvauksetta sallia maanalaisten johtojen sijoittaminen, pitäminen, käyttäminen, huoltaminen ja uudistaminen kyseisellä alueella. Edellä mainittuja rasitteenluonteisia oikeuksia koskee, mitä jäljempänä on todettu rasite- ja yhteisjärjestelysopimusten osalta. 16 Kaupunkisuunnitteluviraston virastopäällikön päätöksen 7.1.2016, (2 ) mukaisesti autopaikkoja tulee rakentaa 1 ap/120 k-m² ja autopaikat tulee sijoittaa siten, että korttelin pysäköintilaitokseen sijoitettavista autopaikoista kuusi autopaikkaa
7 sijoitetaan katualueelle ja kolme autopaikkaa sijoitetaan kevyen liikenteen reitin varteen tontin istutettavalle alueelle. Vuokralainen on velvollinen sopimaan vuokra-aluetta palvelevien tontille 33254/3 toteutettavaan autohalliin sijoitettavien autopaikkojen toteuttamisesta, käytöstä, ylläpidosta, korjaamisesta ja uudistamisesta sekä niistä aiheutuvien kustannusten jakautumisesta tontin 33254/3 vuokralaisen kanssa. Elleivät osapuolet muuta perustetta sovi, mainitut kustannukset jaetaan tonttien kesken vuokra-alueelle sijoitettavien autopaikkojen määrien mukaisessa suhteessa. Lisäksi vuokralainen on velvollinen sopimaan katualueelle sijoitettavien autopaikkojen vuokraamisesta ja sijoittamisesta rakennusviraston kanssa. 17 Vuokralainen on velvollinen edellä mainitun lisäksi muutoin vuokra-alueen osalta yhdessä korttelin 33254 sekä tarvittavilta osin myös yleisten alueiden ja muiden lähialueen kortteleiden tonttien kanssa kustannuksellaan laatimaan po. tonttien toteuttamisen ja käytön edellyttämiä rasitteenluonteisia oikeuksia, rasitteita ja yhteisjärjestelyitä koskevat rasite- ja/tai yhteisjärjestelysopimukset sekä esittämään sopimukset kiinteistöviraston tonttiosaston hyväksyttäväksi. Mainittu sopimus/sopimukset tulee liittää osapuolina olevien vuokratonttien pitkäaikaisiin vuokrasopimuksiin ja/tai muihin luovutusasiakirjoihin. Mainitussa rasite- ja/tai yhteisjärjestelysopimuksissa on tällöin muun ohella tarvittaessa sovittava tonttien toteuttamisen ja käytön edellyttämien yhteisten ajoja kulkuyhteyksien, autohallin, autopaikkojen, pelastusteiden, väestönsuojan, kunnallisteknisten johtojen, laitteiden ja rakenteiden sekä muiden vastaavien kuntoonpanosta ja kunnossapidosta sekä näistä aiheutuvien kustannusten jakamisesta. Rasitteenluonteiset oikeudet, rasitteet ja yhteisjärjestelyt tulee pyrkiä järjestämään siten, että
8 näistä aiheutuu mahdollisimman vähän haittaa rasitetulle kiinteistölle (vähimmän mahdollisen haitan periaate). Tonteilla ei ole puolin eikä toisin oikeutta periä tonttien rakentamisen ja käytön edellyttämistä välttämättömistä rasitteenluonteisista oikeuksista, rasitteista, eikä yhteisjärjestelyistä mitään korvausta, elleivät osapuolet keskenään toisin sovi tai vuokranantaja toisin määrää. Mikäli mainitut tontit eivät pääse edellä mainituista asioista sopimukseen, vuokranantajalla on oikeus päättää näistä harkintansa mukaan sekä sisällyttää niitä koskevat ehdot tonttien maanvuokrasopimuksiin ja muihin luovutusasiakirjoihin sekä mainittuihin sopimuksiin. Yleisten alueiden osalta vuokralainen on velvollinen sopimaan vuokra-alueen toteuttamisen ja käytön edellyttämistä rasitteenluonteisista oikeuksista, rasitteista ja yhteisjärjestelyistä rakennusviraston kanssa sekä esittämään mainitut sopimukset vuokranantajan (tonttiosaston) hyväksyttäväksi. Vuokranantaja ei vastaa mistään po. rasitteenluonteisista oikeuksista, rasitteista, eikä yhteisjärjestelyistä aiheutuvista vahingoista, haitoista eikä kustannuksista eikä rasitteiden tai yhteisjärjestelyjen perustamisesta aiheutuvista kustannuksista. 18 Vuokranantaja ilmoittaa, että alueella on toiminut muun muassa Maa- ja elintarviketalouden tutkimuskeskus MTT. Entisen tutkimuskeskusrakennuksen kellarikerroksen länsipäädyssä on ollut öljysäiliöitä. Vuokra-alueella on tehty maaperän pilaantuneisuustutkimus (Maaperän pilaantuneisuustutkimusraportti, Luutnantintie 13, Ramboll Finland Oy, 19.9.2011). Tutkimuksessa alueella ei todettu pilaantunutta maata eikä alueella ole tarvetta jatkotoimenpiteisiin. Kynnysarvon ylittävät pitoisuudet tulee ottaa huomioon kaivettavien massojen sijoittamisessa.
9 Mikäli vuokra-alueelle rakennettaessa ilmenee tarvetta maaperän puhdistamiseen, vuokralainen on velvollinen välittömästi ottamaan yhteyttä vuokranantajaan. Vuokranantaja vastaa vuokralaiselle maaperän puhdistamisesta aiheutuneista tavanomaisiin maarakennuskustannuksiin nähden ylimääräisistä kustannuksista, mikäli korvattavista kustannuksista ja toimenpiteistä on sovittu vuokranantajan kanssa ennen toimenpiteisiin ryhtymistä. Edellä mainittu vuokranantajan korvausvelvollisuus pilaantuneesta maaperästä on voimassa viisi vuotta vuokrasopimuksen allekirjoittamisesta. Tämän jälkeen vuokralainen vastaa pilaantumisesta ja siitä aiheutuvista kustannuksista. Mikäli puhdistamisesta arvioidaan aiheutuvan rakentamishankkeen kokonaisuus huomioon ottaen erityisen merkittäviä kustannuksia, kustannusten jakamisesta vuokranantajan ja vuokralaisen välillä voidaan neuvotella edellä mainitun viiden vuoden jälkeenkin edellyttäen, että asiasta on sovittu ennen toimenpiteisiin ryhtymistä. Selvyyden vuoksi todetaan, että vuokralainen vastaa kuitenkin vuokra-alueen pilaantumisesta, mikäli pilaantuminen on aiheutunut vuokralaisen toiminnasta ennen vuokrasuhteen alkamista ja/tai sen jälkeen. Samoin vuokralainen vastaa vuokraaikana vuokra-alueen pilaantumisesta riippumatta sen aiheuttajasta. Vuokranantaja ei vastaa missään tapauksessa maaperän puhdistamisesta aiheutuvasta viivästymisestä, eikä viivästyksestä johtuvista vahingoista, haitoista eikä kustannuksista, joita vuokralaisen hankkeelle saattaa aiheutua vuokraalueen maaperän puhdistamisesta. 19 Vuokra-alueella sijaitsee tai saattaa sijaita käytössä olevia kunnallisteknisiä johtoja, viemäreitä ja laitteita tai vastaavia. Vuokralainen on velvollinen kustannuksellaan erikseen selvittämään tontin johtotiedot ennen rakentamisen aloittamista (kaupunkimittausosasto, johtotietopalvelu, puhelin 310 31988 tai 310 31989).
10 Vuokralainen on velvollinen korvauksetta sallimaan mainittujen kunnallisteknisten johtojen, viemäreiden ja laitteiden tai vastaavien rakentamisen, pitämisen, käyttämisen, huoltamisen ja uudistamisen vuokraalueella. Mikäli vuokra-alueen asemakaavan mukainen rakentaminen ja / tai käyttö edellyttää mainittujen kunnallisteknisten johtojen tms. siirtämistä, vuokralainen on velvollinen sopimaan mainittujen kunnallisteknisten johtojen tms. siirtämisestä vuokranantajan (kiinteistöviraston tonttiosaston) sekä po. johtojen omistajien kanssa. Johtosiirtoehdot määrittelee johtojen omistaja. Kaupungilla on oikeus korvauksetta erikseen sopia tämän oikeuden luovuttamisesta kolmannelle. Vuokranantaja ei vastaa vuokralaiselle eikä kolmannelle mahdollisesti aiheutuvista vahingoista, haitoista eikä kustannuksista, mikäli vuokralaisen hankkeen rakentamisen aloittaminen, rakentaminen tai käyttöönotto viivästyy käytössä olevien kunnallisteknisten johtojen, viemäreiden ja laitteiden tai vastaavien mahdollisten siirtojen vuoksi tai jos vuokralainen joutuu tämän vuoksi suorittamaan väliaikais- tai muita järjestelyjä tontin osalta. 20 Vuokranantaja ei vastaa vuokralaiselle aiheutuvista kustannuksista ja mahdollisista vahingoista, kuten suunnittelu- ja muista kuluista, jotka vuokralaiselle saattavat aiheutua esimerkiksi siitä, että tämä päätös oikaisuvaatimuksen, kunnallisvalituksen tai ylemmän toimielimen päätöksen johdosta muuttuu tai kumoutuu tai etteivät hanketta koskevat luvat tule lainvoimaisiksi tai niiden myöntäminen pitkittyy tai estyy. 21 Vuokranantaja ei vastaa mistään vuokralaisen hankkeen toteuttamisen eikä käytön mahdollisesti aiheuttamista vahingoista, haitoista eikä kustannuksista.
11 22 Jos vuokralainen ei noudata tätä sopimusta tai sen nojalla annettuja määräyksiä, vuokralainen voidaan velvoittaa maksamaan kaupungille sopimussakkoa kulloinkin enintään 100 000 euroa. Sopimussakosta riippumatta vuokralainen vastaa muun muassa kaikesta siitä vahingosta, mitä tässä vuokrasopimuksessa tarkoitetun rakennuksen rakentamisesta, käytöstä, ylläpidosta, korjaamisesta tai uudistamisesta saattaa aiheutua vuokranantajalle tai kolmannelle. 23 Muutoin noudatetaan asuntoalueen maanvuokrasopimuslomakkeen ehtoja seuraavin muutoksin: 1.1-4 lukuun ottamatta 6.1 lukuun ottamatta 7.1 lukuun ottamatta 11.2 4 lukuun ottamatta 17 edellä mainituin tavoin täydennettynä 19 edellä mainituin tavoin täydennettynä Muuta päätökseen liittyvää Helsingin kaupungin asuntotuotantotoimisto on hakenut osana ohjeellisen tontin 33254/2 järjestelyjä tonttijaon ja lohkomisen myös tontille 33254/4. Tästä johtuen vuokralainen on velvollinen maksamaan tontin osalta 33254/4 tonttijaosta ja lohkomisesta aiheutuneet kustannukset 1 745 euroa, ennen pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen allekirjoittamista Helsingin kaupungin asuntotuotantotoimiston esittämän laskun mukaisesti.