Osavuosikatsaus 1.1.-31.3.2017 Kojamo Oyj
Sisältö 1. Emoyhtiön nimi uudistui 2. Avainasiat katsauskaudelta 3. Toimintaympäristö 4. Liiketoiminta ja strategian eteneminen 5. Tulevaisuuden näkymät Kojamo Oyj:n osavuosikatsaus 1.1. - 31.3.2017 2
Konsernimme on Kojamo Nimen muutoksella selkeytämme toimintaamme ja profiloimme erikseen konsernimme emoyhtiön sekä asiakasrajapinnan brändit. Olemme uudistuneet voimakkaasti viiden vuoden aikana, eikä alkuperäinen nimi enää vastaa tämän päivän toimintaa. Konserni otti käyttöön uuden nimen 27.3.2017. Asiakasrajapinnassa toimimme kahdella brändillä: Lumo tarjoaa asumisen ratkaisuja asiakkaillemme yli 31 000 asunnolla ja VVOnimi jää käyttöön 3 800 asunnon ei-kaupallisessa vuokrauksessa. Lumo-brändi muodostaa jo 90 prosenttia konsernin liiketoiminnasta Viiden vuoden aikana olemme investoineet Lumo-liiketoimintaan lähes 1,5 miljardia euroa Ostojen lisäksi olemme käynnistäneet lähes 4 000 vapaarahoitteisen vuokra-asunnon rakentamisen Uskomme, että uusilla ajatuksilla syntyy parempaa kaupunkiasumista ja hyvinvoiva maa. Sitä olemme ylpeydellä mukana rakentamassa. Uudistumme vahvasti rakentaen tulevaisuuden kilpailukykyä Keskitymme asuntosijoitusyhtiönä kaupalliseen toimintaan ja vuokra-asumisen palvelumuotoiluun Lumo-verkkokauppa on mullistanut asiakkaan aseman asunnon vuokraamisessa Lumo Kompakti tulee tarjoamaan uuden asumisen ratkaisun Yhteiskäyttöautopalvelu on laajentunut useille paikkakunnille. Kojamo Oyj:n osavuosikatsaus 1.1. - 31.3.2017 3
Avainasiat katsauskaudelta Bruttoinvestoinnit olivat 65,0 M Liikevaihto oli 83,6 M. Nettovuokratuotto oli 52,6 M. Taloudellinen vuokrausaste oli 96,8 %. Vuokra-asuntoja 33 843 ja markkinaosuus noin 4 %. Rakenteilla oli 1 747 vuokra-asuntoa. Myimme 1 381 asuntoa. Uusi 100 miljoonan euron sitova valmiusluottolimiitti Swedbank AB (publ) kanssa. Lumo-verkkokaupassa on vuokrattu jo 1 500 asuntoa. Uudistimme konsernin emoyhtiön nimen. Uusi nimi tuli voimaan 27.3.2017. Kojamo Oyj:n osavuosikatsaus 1.1. - 31.3.2017 4
Toimintaympäristö Vuokra-asuntojen kysyntä jatkui hyvänä kasvukeskuksissa. Erot eri alueiden välillä kuitenkin kasvoivat ja joillakin alueilla kysyntä ja tarjonta olivat tasapainossa. Suurin kysyntä kohdistui pienimpiin asuntoihin, yksiöihin ja kaksioihin. Vuokrien nousu hidastui. Kaupungistuminen on jatkunut voimakkaana, mikä näkyi kerrostalorakentamisen lisääntymisenä kasvukeskuksissa. Uuden tarjonnan painopiste oli vapaarahoitteisissa vuokraasunnoissa. Hidas kaavoitus ja pula rakentamiskelpoisesta maasta ovat edelleen toiminnan pullonkauloja pääkaupunkiseudulla. Kojamo Oyj:n osavuosikatsaus 1.1. - 31.3.2017 5
Liiketoiminta ja strategian eteneminen Kojamo Oyj:n osavuosikatsaus 1.1. - 31.3.2017 6
Liikevaihto ja tulos ennen veroja kehittyi vakaasti Liikevaihto, M Tulos ennen veroja, M 400 350 300 346.6 356.5 370.9 351.5 350 300 250 Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos 224,7 Muut erät 289,7 126.4 250 200 154.4 200 150 150 146,5 120.3 163.3 100 50 95.9 83.6 100 50 75,9 75.9 70.3 54,3 58,3 40.2 34.8 0 2013 2014 2015 2016 Q1/2016 Q1/2017 0 26.2 14.1 23.5 2013 0 2014 2015 2016 Q1/2016 Q1/2017 Kojamo Oyj:n osavuosikatsaus 1.1. - 31.3.2017 7
Investoinnit jatkuivat Lumo-liiketoimintaan Bruttoinvestoinnit ja myydyt sijoituskiinteistöt, M Korjaustoiminta, M Bruttoinvestoinnit Myydyt sijoituskiinteistöt Ajanmukaistamisinvestoinnit Korjaukset 800 600 400 200 0-200 -400-600 -800 696.0 223.2 200.5 235.0 43.7 65,0-16.0-28.8-14.9-69.1-351.0-559.0 2013 2014* 2015** 2016 Q1/2016 Q1/2017 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 92,3 83,8 78,6 68,4 46.5 48.4 49.5 39.1 45.8 35.4 11,5 29.1 29.3 10,5 6.9 7.2 4.6 3.3 2013 2014* 2015 2016 Q1/2016 Q1/2017 *Konserni raportoi v. 2014 alkaen IFRS-lukuja. **Bruttoinvestointien laskentatapaa muutettu. Aikaisemmin esitetty rahavirran bruttoinvestoinnit, 31.12.2015 alkaen suoriteperusteiset investoinnit. Kojamo Oyj:n osavuosikatsaus 1.1. - 31.3.2017 8
Sijoituskiinteistöjen arvo kehittyy strategian mukaan 5 000 Käypä arvo, M 4 500 4 298.9 4 318.3 4 000 3 708.8 3 999.2 3 705.3 M Q1/2017 Q4/2016 Muutos 3 500 3 351.1 Sijoituskiinteistöt 4 314,4 4 228,3 86,1 3 000 Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt 3,9 70,6-66,7 2 500 Käypä arvo yhteensä 4 318,3 4 298,9 19,4 2 000 Käypään arvoon arvostaminen 23,5 163,3 1 500 1 000 500 0 2013 2014 2015 2016 Q1/2016 Q1/2017 Kojamo Oyj:n osavuosikatsaus 1.1. - 31.3.2017 9
Sijoituskiinteistöjen alueellinen jakauma 31.3.2017 Asuntojen määrä, %- osuudet Käypäarvo, %- osuudet Helsingin seutu 55 % Helsingin seutu 65 % Tampereen seutu 14 % Tampereen seutu 12 % Turun seutu 5 % Turun seutu 4,5 % Oulu 6 % Oulu 4,1 % Kuopion seutu 5 % Kuopion seutu 4,1 % Lahden seutu 4 % Lahden seutu 3,6 % Jyväskylä 5 % Muut 6 % Asuntoja yhteensä 33 843 Sijoituskiinteistöjen käypäarvo 4,3 Mrd. Jyväskylä 4 % Muut 2,7 % Kojamo Oyj:n osavuosikatsaus 1.1. - 31.3.2017 10
Vuokrausaste pysyi korkeana Taloudellinen vuokrausaste, % Vaihtuvuus, % Sisäinen vaihtuvuus, % 31,0 98.5 98.1 97.6 97.4 96.9 96.8 25,4 25,8 21.2 21.6 27,2 23.7 27.6 7,6 6,7 9,1 8,2 2013 2014 2015 2016 Q1/2016 Q1/2017 4.2 4.2 3.5 3.4 0.9 0.9 2013 2014 2015 2016 Q1/2016 Q1/2017 Kojamo Oyj:n osavuosikatsaus 1.1. - 31.3.2017 11
Omavaraisuusaste säilyi vahvana Oma pääoma/osake, Omavaraisuusaste, % 300 250 209.16 213.30 234.85 251.20 233.61 251.71 45 40 35 41.3 40.0 41.1 40.7 43.5 40.6 200 30 150 25 20 100 15 50 10 5 0 2013 2014* 2015 2016 Q1/2016 Q1/2017 *Konserni raportoi v. 2014 alkaen IFRS-lukuja. 0 2013 2014* 2015 2016 Q1/2016 Q1/2017 Kojamo Oyj:n osavuosikatsaus 1.1. - 31.3.2017 12
Monipuolistimme rahoituslähteitä, säilytimme tasapainoisen maturiteettijakauman Lainasalkun 1 991 M rakenne (Lumo) Lainojen maturiteettijakauma (Lumo) 15.1 % 0.5 % 4.4 % 14.4 % 0.5 % Korkotukilainat 287 M Vuosimaksulainat 10 M Markkinalainat (bilateraaliset) 1296 M Bond 300 M 350 300 250 200 256 313 292 179 215 299 205 Muut lainat 10 M Yritystodistukset 88 M 150 100 106 106 139 86 50 65,1 % 0 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027-> Markkina Korkotuki Vuosimaksu Muut Yritystodistukset Käyttämätön luottolimiitti Korkojohdannaiset Kojamo Oyj:n osavuosikatsaus 1.1. - 31.3.2017 13
Maltillinen LTV ja vahvat tunnusluvut LTV (Loan to Value), % Lainojen keskikorko, maturiteetti ja Korkosidonnaisuusaika (Lumo-liiketoiminta) Konserni Lumo-liiketoiminta 60 50 40 48.6 46.4 40.0 39.4 42.2 39.4 48.5 46.7 38.5 41.9 45.2 46.3 % 3.0 2.8 Keskikorko, % Keskimääräinen laina-aika Keskimääräinen korkosidonnaisuusaika Vuotta 7.0 6.0 30 20 10 2.6 2.4 2.2 2.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0 2013 2014 2015 2016 Q1/2016 Q1/2017 1.8 31.3.2016 30.6.2016 30.9.2016 31.12.2016 31.3.2017 0.0 Kojamo Oyj:n osavuosikatsaus 1.1. - 31.3.2017 14
Strategiset avainluvut Avainluku Toteuma Q1/2017 Tavoite 2021 Asuntovarallisuus 4,3 miljardia 33 843 asuntoa 5,8 miljardia 38 000 asuntoa Lumo-liiketoiminnan operatiivinen tulos/liikevaihto, % 32,0 32,0 Lumo-liiketoiminnan omavaraisuusaste, % 41,1 40,0 Nettosuositteluindeksi 35 40 Kojamo Oyj:n osavuosikatsaus 1.1. - 31.3.2017 15
Tulevaisuuden näkymät Markkinanäkymät Suomen talouden kasvuennusteita on nostettu viimeisten kuukausien aikana. Kasvuodotukset perustuvat kotitalouksien kulutukseen, rakentamiseen ja lisäksi viennin kasvuun. Vuokra-asuntojen kysynnän odotetaan jatkuvan vahvana suurimmissa kasvukeskuksissa, vaikka tarjonta on merkittävästi lisääntynyt. Kaupungistumisen voimakas jatkuminen kasvattaa alueellisia eroja. Pääkaupunkiseudullakin erot eri alueiden välillä kasvavat. Kojamo-konsernin näkymät 2017 Nettovuokratuottojen arvioidaan olevan 208 220 M. Investointien ennakoidaan ylittävän 300 M. Operatiivisen tuloksen arvioidaan olevan 96 107 M. Näkymissä on otettu huomioon vuoden 2016 aikana toteutuneiden merkittävien asuntomyyntien ja vuodelle 2017 suunniteltujen asuntojen myyntien ja ostojen vaikutukset, arvio vuokrausasteesta sekä rakenteilla olevien asuntojen määrä. Uudistuotannon painopisteen arvioidaan säilyvän edelleen vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa. Omistusasuntojen hintakehityksen odotetaan jatkuvan vakaana kasvukeskuksissa. Keskeisillä paikoilla sijaitsevien pienten asuntojen hintojen odotetaan nousevan hieman. Reuna-alueilla isojen asuntojen hinnat saattavat hieman laskea. Kojamo Oyj:n osavuosikatsaus 1.1. - 31.3.2017 16
Liitteet Kojamo Oyj:n osavuosikatsaus 1.1. - 31.3.2017 17
Yhtiön perustiedot Kojamo Oyj tarjoaa vuokra-asuntoja ja asumisen palveluita Suomen kasvukeskuksissa. Missiona on: luomme parempaa kaupunkiasumista. Asuntosijoitusyhtiön visiona on olla asumisen edelläkävijä ja asiakkaan ykkösvalinta. Sijoituskiinteistöjen käypä arvo katsauskauden lopussa oli 4,3 (3,7) miljardia euroa. Kojamokonserni omisti katsauskauden lopussa 33 843 (37 293) vuokra-asuntoa. Kojamo Oyj:n osavuosikatsaus 1.1. - 31.3.2017 18
Kojamo Oyj:n strategia Megatrendit Missio Luomme parempaa kaupunkiasumista. Arvot Kaupungistuminen & kansainvälistyminen Väestön ikääntyminen & perhekokojen pienentyminen Visio 2021 Olemme asumisen edelläkävijä ja asiakkaan ykkösvalinta. Ilo palvella Uudet teknologiat & digitalisoituminen Yksilöllisyys & yhteisöllisyys Ympäristö & kestävä kehitys Strategiset painopisteet Paras asiakaskokemus Omistaja-arvon pitkäjänteinen kehittäminen Johtava kestävässä kehityksessä Osaavin ja energinen työpaikka Hinku onnistua Rohkeus uudistaa VVO-yhtymä Oyj:n tilinpäätös 1.1. - 31.12.2016 19
Maanlaajuinen toiminta hyvillä sijainneilla Asuntojen jakauma Helsingin seutu 18 503 Tampereen seutu 4 733 Turun seutu 1 852 Oulu 2 114 Asuntoja 33 843 Asuntojen keskipinta-ala 55,9 m 2 Kuopion seutu 1 697 Lahden seutu 1 505 Kiinteistöjä 1 369 Asukkaita lähes 55 000 Jyväskylä 1 541 Muut 1 898 Talojen keski-ikä 31,6 v. Asuntoja 1,9 milj. asm 2 Kojamo Oyj:n osavuosikatsaus 1.1. - 31.3.2017 20
100 M verotuloja Suomeen Konsernin verojalanjälki v. 2016 Tuloverot 4 % 5 % Kiinteistöverot Varainsiirtoverot Työnantajamaksut Investointeihin sisältyvä vähennyskelvoton alv 23 % 36 % Muihin hankintoihin sisältyvä vähennyskelvoton alv Maksettu alv Ennakkopidätykset palkoista Työllistävä vaikutus 5 111 henkilötyövuotta. 18 % 4 % 1 % 9 % Kojamo Oyj:n osavuosikatsaus 1.1. - 31.3.2017 21
Vastuu on osa toimintaamme Harmaan talouden torjuntamallit ylittävät lain vaatimukset. Ilmastokumppanuussopimus Helsingin kaupungin kanssa jatkuu edelleen. Kojamo liittyi Vuokratalojen energiatehokkuussopimukseen (VAETS II) saavutettuaan vuonna 2016 päättyneen sopimuksen tavoitteet. VAETS II -sopimuskaudella asuntosijoitusyhtiön tavoitteena on 7,5 prosentin energiansäästö vuoteen 2025 mennessä. Kojamo julkisti valmistelevansa yhteistyössä Asuntosäätiön, Firan ja Helenin kanssa Helsingin Kalasatamaan monimuotoista asumisen korttelia, jossa tavoitteena on viedä energiatehokkuus tulevaisuuden vaatimusten tasolle. SunZEBplusenergiamallissa käännetään auringosta rakennuksille aiheutuva ylilämpökuorma uusiutuvan energian lähteeksi. Ensimmäisten talojen rakentaminen käynnistyy vuonna 2018. Kojamo-konserni on ainoana suomalaisena kiinteistöalan toimijana mukana Climate Leadership Councilissa. Kojamo Oyj:n osavuosikatsaus 1.1. - 31.3.2017 22
Virkeä kirittää nuoria menestykseen Virkeä-sponsoriurheilijoiksi valittiin Anna Haataja (suunnistus), Riikka Honkanen (alppihiihto), Joona Kangas (ski slopestyle) Henry Manni (pyörätuolikelaus), Oskari Mörö (aitajuoksu), Nooralotta Neziri (yleisurheilu) ja Emmi Parkkisenniemi (lumilautailu). Virkeä-ohjelma kattaa yksilöurheilun lisäksi myös joukkueurheilun. Virkeä-joukkuetukea saavat vuonna 2016 2017 FC Honka Ry:n naisten liigajoukkue ja neljä tyttöjoukkuetta. Virkeä-ohjelman stipendejä myönnetään vuosittain 50 lupaavalle urheilijalle. Kojamo Oyj:n osavuosikatsaus 1.1. - 31.3.2017 23
Konsernituloslaskelma M 1-3/2017 1-3/2016 1-12/2016 Liikevaihto 83,6 95,9 351,5 Kiinteistöjen ylläpitokulut -23,7-28,3-90,3 Korjaukset -7,2-6,9-39,1 Nettovuokratuotto 52,6 60,8 222,0 Hallinnon kulut -8,5-9,7-37,4 Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut -0,4 0,8-0,8 Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot 0,7 1,0-10,4 Vaihto-omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot 0,1 0,1 Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos 23,5 14,1 163,3 Poistot ja arvonalentumiset -0,3-0,3-1,2 Liikevoitto 67,6 66,7 335,6 Rahoitustuotot ja -kulut -9,3-12,4-46,0 Osuus osakkuusyritysten tuloksista 0,1 Voitto ennen veroja 58,3 54,3 289,7 Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero -12,5-14,8-35,4 Laskennallisten verojen muutos 1,1 4,6-22,1 Tilikauden voitto 46,9 44,0 232,3 Kojamo Oyj:n osavuosikatsaus 1.1. - 31.3.2017 24
Tase M VARAT Pitkäaikaiset varat Konserni 31.3.2017 Konserni 31.3.2016 Konserni 31.12.2016 Aineettomat hyödykkeet 0,7 1,0 0,8 Sijoituskiinteistöt 4 314,4 3 522,1 4 228,3 Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet 30,8 31,5 31,0 Osuudet osakkuusyrityksistä 1,2 1,0 1,2 Rahoitusvarat 0,5 0,5 0,6 Pitkäaikaiset saamiset 5,7 2,9 5,6 Johdannaissopimukset 3,9 2,0 Laskennalliset verosaamiset 13,9 16,6 15,4 Pitkäaikaiset varat yhteensä 4 371,2 3 575,7 4 284,8 Myytävänä olevat pitkäaikaiset varat 3,9 187,3 70,7 Lyhytaikaiset varat Vaihto-omaisuus 0,9 0,9 0,9 Johdannaissopimukset 0,2 0,3 Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verosaamiset 10,2 1,4 7,7 Myyntisaamiset ja muut saamiset 15,7 13,5 6,8 Rahoitusvarat 69,1 66,7 69,0 Rahavarat 122,3 138,0 132,0 Lyhytaikaiset varat 218,3 220,4 216,7 VARAT 4 593,4 3 983,4 4 572,2 Kojamo Oyj:n osavuosikatsaus 1.1. - 31.3.2017 25
Tase M Konserni 31.3.2017 Konserni 31.3.2016 Konserni 31.12.2016 OMA PÄÄOMA JA VELAT Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma Osakepääoma 58,0 58,0 58,0 Ylikurssirahasto 35,8 35,8 35,8 Käyvän arvon rahasto -33,0-48,8-40,2 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 17,9 17,9 17,9 Kertyneet voittovarat 1 784,6 1 666,4 1 788,0 Emoyhtiön omistajien osuus 1 863,3 1 729,3 1 859,5 Määräysvallattomien omistajien osuus 0,6 Oma pääoma yhteensä 1 863,3 1 729,9 1 859,5 Pitkäaikaiset velat Lainat 1 871,8 1 247,3 1 796,1 Laskennallinen verovelka 452,6 425,8 453,4 Johdannaissopimukset 60,5 71,3 68,3 Varaukset 0,9 0,9 1,0 Muut pitkäaikaiset velat 6,9 6,7 7,1 Pitkäaikaiset velat yhteensä 2 392,7 1 752,0 2 325,9 Myytävänä olevat pitkäaikaiset velat 137,0 1,0 Lyhytaikaiset velat Lainat lyhytaikaiset 215,8 259,4 326,8 Johdannaissopimukset 0,6 1,6 0,9 Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verovelat 20,7 21,3 9,9 Ostovelat ja muut velat 100,2 82,1 48,3 Lyhytaikaiset velat yhteensä 337,3 364,5 385,8 Velat yhteensä 2 730,1 2 253,5 2 712,6 OMA PÄÄOMA JA VELAT 4 593,4 3 983,4 4 572,2 Kojamo Oyj:n osavuosikatsaus 1.1. - 31.3.2017 26
Liiketoiminta Lumo 1-3/2017 Lumo 1-3/2016 VVO 1-3/2017 VVO 1-3/2016 Konserni 1-3/2017 Konserni 1-3/2016 Liikevaihto, M 76,2 68,5 7,5 27,8 83,6 95,9 Liikevoitto, M 64,2 51,7 3,4 14,6 67,6 66,7 Tulos ennen veroja, M 55,6 42,2 2,8 11,7 58,3 54,3 Tase, M 4 440,1 3 622,7 232,2 537,4 4 593,4 3 983,4 Oma pääoma, M 1 820,7 1 605,8 42,6 124,5 1 863,3 1 729,9 Omavaraisuusaste, % 41,1 44,4 18,4 23,4 40,6 43,5 Asunnot, lkm 30 478 28 901 3 365 8 392 33 843 37 293 Taloudellinen käyttöaste, % 95,8 95,6 98,4 97,8 96,0 95,8 Taloudellinen vuokrausaste, % 96,7 96,7 98,4 98,3 96,8 96,9 Vaihtuvuus, % 9,4 7,9 5,9 4,9 9,1 7,6 Henkilöstö keskimäärin 271 225 24 66 295 290 Kojamo Oyj:n osavuosikatsaus 1.1. - 31.3.2017 27
Rahoituksen avainluvut Lumo-liiketoiminta Konserni 31.3.2017 31.12.2016 30.9.2016 30.6.2016 31.3.2016 31.3.2017 31.12.2016 Omavaraisuusaste, % 41,1 40,0 38,8 43,0 44,4 40,6 40,7 Korkokate (interest cover) 4,5 4,7 5,0 4,9 4,6 4,5 4,8 Suojausaste, % 79,0 77,0 71,0 74,0 72,0 79,0 77,0 Keskikorko, % 2,0 2,0 2,0 2,0 2,2 2,1 2,0 Keskimääräinen laina-aika, vuotta 5,3 5,2 4,9 5,6 5,6 5,8 5,7 Keskimääräinen korkosidonnaisuusaika, vuotta 5,4 5,4 4,8 5,6 5,4 5,2 5,2 Kojamo Oyj:n osavuosikatsaus 1.1. - 31.3.2017 28
Yhteystiedot: Toimitusjohtaja Jani Nieminen, puh. 020 508 3201 Talousjohtaja Erik Hjelt, puh. 020 508 3225