Kiinteistöarviointi 3/08 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti
Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry. HALLITUS Puheenjohtaja Tuomo Heinonen Maanmittauslaitos JÄSEN Kauko Viitanen, vpj. Teknillinen Korkeakoulu Arja Lehtonen Catella Property Oy Antti Orama Maanomistajien Arviointikeskus Oy Hannu Ridell Maakanta Oy Jyrki Halomo Ovenia Oy Perttu Pyykkönen Helsingin yliopisto VARAJÄSEN Juhani Väänänen Maanmittauslaitos Kaisa Vuorio Citycon Oyj Markku Airaksinen Maanmittauslaitos Juhani Tuuttila Helsingin kaupunki Henrik Ungern Maanmittauslaitos Simo Hannelius Metsäntutkimuslaitos SIHTEERI Juhana Hiironen E-mail. juhana.hiironen@nls.fi Puh. 050 347 7562 JÄSENREKISTERI TALOUDENHOITAJA Raija Valonen / MIL Kellosilta 10, 00520 Helsinki Puh. 09 148 1900 Fax. 09 148 3580 LEHDEN ILMOITUSHINNAT Takakansi 165 Muu sivu 135 ½ sivu 85 ¼ sivu 50 Meripaino Oy Kiinteistöarviointi 3/08 2
Sisällysluettelo Puheenjohtajalta... 4 Lausunto kiinteistörahastolain uudistuksesta... 5 Asuntomarkkinat ja hintaindeksit... 9 Ympäristöpäivänä teemana oli ympäristöriskien hinnoittelu... 11 Puheenvuoro: Vertailukauppamenetelmästä edelleen... 14 Tulevia tapahtumia... 15 Kannen valokuva: http://asuntomessut.valokuvia.fi/asuntomessut/default.asp 3 Kiinteistöarviointi 3/08
Puheenjohtajalta Pian - vääjäämättömästi - koittava syksy tulee olemaan mielenkiintoista aikaa kiinteistöarvioinnin ammattilaisille. Perinteisesti kesälomien ajaksi hiljentyneet kiinteistömarkkinat näyttänevät vuoden viimeisinä kuukausina omalta osaltaan todeksi tai epätodeksi tiedotusvälineissä pitkin kesää esitettyjä arvailut talouden taantumasta tai peräti lamasta. Syksyn ensimmäisessä esitelmätilaisuudessamme 21. elokuuta esitettävät tilastot kesään 2008 mennessä tehdyistä kiinteistökaupoista kertonevat jo jotain. Odotamme mielenkiinnolla Juhani Väänäsen esitystä. Syksyllä käsitellään eduskunnassa Valtionvarainministeriön valmistelemaa hallituksen esitystä kiinteistörahastolain muuttamiseksi. Esitys sisältää monia mahdollisesti syvällekin käyviä vaikutuksia kiinteistöarviointitoimintaan ja sen valvontaan. Ehdotetun virkavastuulla toimivan Keskuskauppakamarin kiinteistönarviointilautakunnan tehtäviin tulisi kuulumaan mm. kiinteistöarviointitoimintaa koskevien suositusten antaminen ja suositeltavien menettelytapojen noudattamisen ohjaaminen. Vastuunjakoa tulevan kiinteistönarviointilautakunnan ja yhdistyksemme välillä jouduttaisiin punnitsemaan. Esimerkiksi kansainvälisten arviointistandardien vaativa käännöstyö voisi jatkossa kuulua kiinteistönarviointilautakunnan ohjaamiin tehtäviin. Tämän kuten muidenkin lautakunnan uusien tehtävien vaatimat taloudelliset resurssit jäävät kuitenkin VM:n esityksessä toistaiseksi kysymysmerkeiksi. Yhdistyksemme esityksestä antamasta lausunnosta ja sen vaikutuksista kirjoitetaan jäljempänä tässä lehdessä. Jäämme mielenkiinnolla odottamaan vuodenvaihdetta. Järvenpäässä 31. heinäkuuta 2008 Tuomo Heinonen Sähköposti: tuomo.heinonen@gmail.com PS. Alkukesän aktiviteeteista mainittakoon Tukholmassa 14.- 19. kesäkuuta järjestetty kansainvälisen maanmittarijärjestön FIG:n Working Week. Kiinteistönarviointia käsittelevän, professori Kauko Viitasen luotsaaman komissio 9:n aihealueelta seminaarissa pidettiin lukuisia päteviä esitelmiä. Suosittelen niihin tutustumista kongressin web-sivuilla osoitteessa: http://www.fig.net/pub/fig2008/techprog.htm. Kiinteistöarviointi 3/08 4
Lausunto kiinteistörahastolain uudistuksesta Valtiovarainministeriö on parhaillaan viimeistelemässä ehdotustaan kiinteistörahastolain (1174/1997) muuttamiseksi. Ehdotusluonnosten keskeisimpänä kiinteistöarviointiin liittyvänä sisältönä on mainitun lain mukaisiin arviointitehtäviin kelpuutettavien kiinteistönarvioitsijoiden pätevöityminen ja Keskuskauppakamarin kiinteistöarviointilautakunnan tehtävien laajeneminen mainitun lain mukaisen arvioinnin valvojana. Merkittävän ehdotuksesta tekee myös se, että ensimmäistä kertaa kiinteistöarvioinnista (muusta kuin ns. viranomais- ja lunastusarvioinnista) säädettäisiin laissa. VM pyysi esityksestään 15.5.2008 lausuntoa joukolta intressitahoja. Myös Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys toi VM:lle 11.6.2008 osoittamassaan lausunnossa esille tärkeiksi katsomiaan näkökohtia (lausunto seuraavalla sivulla). Pian lausuntojen jättöajan jälkeen VM:stä saadun palautteen perusteella voi yhdistyksemme lausunnon, yhdessä Keskuskauppakamarin ja Teknillisen korkeakoulun samansuuntaisten lausuntojen kanssa, todeta vaikuttaneen ehdotuksen seuraavaan versioon. Mm. AKAkiinteistöarvioijien pätevyys ja ammattitaito on huomioitu uudessa ehdotuksessa paremmin. Yleisauktorisoidulle AKA-arvioijalle varattaisiin mahdollisuus rekisteröityä kiinteistönarvioitsijaksi kuuden kuukauden mittaisena siirtymäaikana. Yhdistyksen esitys kiinteistöarviontia koskevan erillislain säätämisestä on myös sisällytetty uuteen perustelutekstiin, joskin tässä yhteydessä sitä ei vielä alettaisi valmistella. Mielenkiintoinen on perustelujen maininta siitä, että mikäli erillislakia alettaisiin valmistella, tulisi sen ohella arvioida kiinteistönarviointilautakunnan sijaintipaikkaa koskevat vaihtoehdot, joita ovat Keskuskauppakamarin lisäksi eräät viranomaiset, kuten Finanssivalvonta ja Maanmittauslaitos. Nykyisessä esityksessä ehdotetaan lautakunnan sijoittamista kuitenkin Keskuskauppakamarin yhteyteen toiminnan jatkuvuuden nimissä. Merkille pantavaa on myös se, että tarve saattaa toimitilojen kauppahinnat kiinteistöjen kauppahintarekisteristä annetun lain (552/1980) mukaisesti julkista luotettavuutta nauttivan rekisteröinnin piiriin on myös huomioitu lausuntomme jälkeen VM:n uudessa tekstissä. Viimeisen tiedon mukaan hallituksen esitys kiinteistörahastolain muuttamiseksi annettaisiin eduskunnalle lokakuun 2008 aikana. Tuomo Heinonen 5 Kiinteistöarviointi 3/08
SUOMEN KIINTEISTÖARVIOINTIYHDISTYKSEN LAUSUNTO KIINTEISTÖ- RAHASTOLAIN JA ERÄIDEN SIIHEN LIITTYVIEN LAKIEN MUUTTAMISESTA Valtiovarainministeriö on pyytänyt 15.5.2008 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n lausuntoa hallituksen esityksestä, joka koskee kiinteistörahastolain ja eräiden siihen liittyvien lakien muuttamista. Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry lausuu asiasta seuraavaa. Taustaa Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n (myöh. yhdistys ) tarkoituksena on edistää ammattitaitoisen ja hyvään kiinteistöarviointitapaan perustuvan kiinteistöarviointitoiminnan yleisiä edellytyksiä sekä kiinteistöarviointitoiminnan yleistä tuntemusta maassamme. Yhdistys järjestää esitelmä-, keskusteluja koulutustilaisuuksia sekä tiedottaa jäsenistölleen (vajaat 200 henkilö- ja 10 yhteisöjäsentä) alan kehityksestä ja uusista julkaisuista. Yhdistys osallistuu myös kiinteistöarviointiin liittyvään tutkimus- ja julkaisutoimintaan sekä kiinteistöarviointialan kansainväliseen yhteistyöhön. Yhdistys on mm. vapaaehtoisvoimin kääntänyt kansainvälisiä IVS -arviointistandardeja suomeksi. Yhdistyksellä on ollut merkittävä rooli kiinteistöarvioinnin auktorisointijärjestelmän luomisessa. Vuonna 1994 se oli perustamassa yhdessä Suomen Kiinteistöliitto ry:n ja Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto ry:n kanssa Kiinteistöarvioinnin Auktorisointiyhdistys KA ry:tä. Vuonna 2004 auktorisointitoiminnan siirtyessä Keskuskauppakamarin alaisuuteen KA ry lakkautettiin ja samalla yhdistyksen osuus auktorisointijärjestelmän ylläpidossa lakkasi. Yhdistys toimii kuitenkin edelleen läheisessä yhteistoiminnassa auktorisoitujen kiinteistöarvioijien AKA -yhdistyksen kanssa. Yleistä Yhdistyksen taustan ja toiminnan tavoitteet huomioon ottaen sillä on edellytyksiä lausua lähinnä joihinkin lakiesityksen kohtiin, jotka liittyvät kiinteistöarvioinnin hyvän laadun ja toimintaedellytysten säilymiseen sekä edelleen kehittymiseen maassamme. Lain päätavoitteeseen eli kiinteistörahastomarkkinoiden toimivuuden parantamiseen erityisesti vuokraasuntotuotannon edistämiseksi yhdistys ei ota lausunnossaan yksityiskohtaisemmin kantaa. Yhdistys pitää tätä pyrkimystä kuitenkin erittäin kannatettavana. Kiinteistöarviointitoiminnan sääntelystä lainsäädännössä Lakiesityksessä kiinteistöarviointitoiminta tuodaan ensimmäistä kertaa Suomessa lainsäädösten piiriin, lukuun ottamatta ns. viranomais- ja lunastusarviointia, jonka säädöstaustalla maassamme on jo pitkät perinteet. Yhdistys pitää tätä tavoitetta ja kehitystä kannatettavana. Se on omiaan luo- Kiinteistöarviointi 3/08 6
maan luottamusta kiinteistöarviointipalvelujen käyttäjien keskuudessa paitsi kotimaassa myös erityisesti ulkomaisissa kiinteistösijoittajapiireissä. Yhdistys esittää kuitenkin harkittavaksi sitä, onko nyt muutettavana oleva laki oikea sijoituspaikka kiinteistöarviointitoimintaa koskevalle ohjaukselle. Jos katsotaan tarpeelliseksi säätää arviointiin liittyvästä toiminnasta laissa, tätä varten on syytä olla oma erikoislakinsa. Tällainen laki palvelisi samalla myös muita luotettavaa kiinteistöjen arvonmääritystä vaativia talouden osaalueita. Kiinteistöarviointilautakunnasta ja arvioitsijoiden kelpoisuusvaatimuksista Lakiesityksessä Keskuskauppakamarin kiinteistöarviointilautakunnalle esitetään merkittävää roolia kiinteistörahastojen kiinteistöomaisuuden arviointiin kelpaavien arvioitsijoiden pätevöittämisessä ja jopa toiminnan tuessa. Keskuskauppakamari tullee antamaan lakiesityksestä oman lausuntonsa ja on pätevin taho arvioimaan lautakunnan toimintaedellytyksiä ehdotetussa uudessa roolissa. Yhdistys toteaakin vain, että lakiesityksessä lautakunnalle annetun virkavastuun ja velvoitteiden kantamiseen tulee samalla taata sekä riittävät taloudelliset että toiminnalliset edellytykset. Ehdotetussa muodossaan lakiesitys ei näitä sisällä. Yhdistys perustaa näkemyksensä omaan kokemukseensa kiinteistöarvioinnin tukimateriaalin tuottamisen vaikeudesta yhdistyksen jäsenten vapaaehtoisvoimin. Mm. kiinteistöarvioinnin kansainvälisen IVS -standardin suomennoksen tuottaminen, täydentämisineen ja päivittämisineen on tällaisena valtava urakka - ruotsinnoksesta puhumattakaan. Ehdotetusta arvioitsijoiden kelpoisuusvaatimuksesta eli ns. AKA - järjestelmän ulkopuolisesta kokeen suorittamisesta mm. AKA -yhdistys ja Keskuskauppakamari tullevat lausumaan oman asiantuntevan mielipiteensä. Yhdistys lausuukin lyhyesti mielipiteenään, että kiinteistörahastoarvioijien pätevyys tulee mieluummin kytkeä nykyiseen toimivaan AKA - järjestelmään kuin perustaa kokonaan uusi kustannuksia ja tarpeetonta hallintoa aiheuttava, asiakkaiden näkökulmasta sekavuutta lisäävä järjestelmä. AKA -järjestelmän yleisauktorisoidut ammattilaiset ovat päteviä rahastojen arviointitehtävään kuten yleensäkin monipuolisten kiinteistöjen arviointiin. Osaamista tulee toki jatkuvasti kehittää nykyisen AKA - järjestelmänkin piirissä. Kuriositeetinomaisesti voisi myös puuttua termiin kiinteistönarvioitsija. kiinteistönarvioija tai kiinteistöarvioija on vakiintunut ja suositeltavampi nimike. Luotettavasta ja laadukkaasta arvonmäärityksestä Lakiesityksen ilmeisenä tavoitteena on varmistaa kiinteistörahastoihin sisältyvien kiinteistöjen luotettava arvonmääritys. Mainittakoon, että tämä on vain osa - joskin tärkeä sellainen - siitä liiketoiminnan kokonaisuudesta, 7 Kiinteistöarviointi 3/08
jonka perusteella rahastojen tuottavuutta sijoituskohteina punnitaan. Ehkä lakiteksti painottuukin liikaa kiinteistöjen kiinteistöarvioinnin sääntelyn suuntaan (vrt. viittaus arviointia koskevien säännösten sijoituspaikkaan aiemmin). Luotettavaan kiinteistöjen arvon määritykseen ja arvioiden laatuun voidaan pyrkiä muilla, ehkä tehokkaammillakin tavoilla kuin pelkästään kiinteistöarviointitoiminnan rakenteista säätämällä. Eräs suurimmista tällä hetkellä alalla vallitsevista puutteista on luotettavan markkina- ja hintainformaation puute käyvän arvon määrittämisen pohjaksi. Tämä tarkoittaa nimenomaan puutetta osakemuotoisina tehtävien asunto- ja toimitilakiinteistöjen kattavasta kauppahintainformaatiosta. Näiden kauppojen saattaminen kiinteistöjen kauppahintarekisteristä vuonna 1980 annetun lain (nro 552) tapaan julkista luotettavuutta nauttivan rekisteröinnin piiriin toisi luotettavuutta arviointeihin. 1990-luvun puolessa välissä alan toimijat pyrkivät luomaan Maanmittauslaitoksen ylläpidettäväksi ns. toimitilojen kauppahintarekisterin, johon mm. suurimpien kiinteistösijoittajien odotettiin toimittavan vapaaehtoispohjalta tietoja tekemistään kaupoista. Rekisteri ei menestynyt etenkin tuon vapaaehtoisuusperiaatteensa takia. Kiinteistötalouden instituutti on sittemmin jatkanut toimitilakiinteistöjen hinta- ja indeksitietojen jalostamista suurempien kiinteistönomistajien toimeksiannosta. Kattavuutta ja tietojen vapaata käytettävyyttä kaikkien, myös kiinteistövälitystoiminnasta riippumattomien kiinteistöarvioijien keskuudessa ei kuitenkaan ole olemassa. Yhdistys pitääkin tärkeänä lainsäädäntöponnistusten suuntaamista tälle alueelle. Laadukas kiinteistöarviointi edellyttää myös jatkuvaa menetelmäkehitystä, koulutusta ja kansainvälisen ympäristön seuraamista. Tässä voidaan viitata aiemmin lausunnossa mainittuun kiinteistöarviointilautakunnan riittävien toimintaedellytysten ja resurssien turvaamistarpeeseen. Lopuksi Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry kiittää Valtionvarainministeriötä saamastaan tilaisuudesta lausua lakiesityksestä. Yhdistys on tyytyväinen kiinteistöarviointitoiminnan sääntelytarpeen saamaan huomiosta ministeriössä ja on valmis yhteistoimintaan tulevaisuudessakin. Helsingissä 11. kesäkuuta 2008 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry Tuomo Heinonen Puheenjohtaja Kiinteistöarviointi 3/08 8
Asuntomarkkinat ja hintaindeksit Asuntomarkkinoiden tilanne puhuttaa niin alan ammattilaisia kuin tavallisia kansalaisiakin harvase päivä. Tuoreimpana uutisena mainittakoon tilastokeskuksen indeksi vanhojen kerrostalosasuntojen hintakehityksestä viimeisimpien vuosineljännesten aikana. Tilasto kertoo, että vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat ovat nousseet viime vuodesta keskimäärin 2-3 prosenttia, mikä tarkoittaa käytännössä reaalihintojen laskua. Täytyy kuitenkin muistaa, että indeksi perustuu neliöhintojen keskiarvojen vertailuun, mikä saattaa aiheuttaa indeksiin melkoisia virhetulkintoja. Ilman laatuvakiointia on indeksi altis virheille, sillä ei voida olettaa, että myytyjen asuntojen koostumus säilyisi vakiona eri ajanhetkinä. Alla on esitetty esimerkkinä markkinoiden muutosta kuvaavia aikasarjoja eri muuttujien suhteen (Carlson 2003: Visual Explorations in Real Estate Market). Aineistona on käytetty Helsingin kerrostaloasuntojen kauppoja tammikuusta 1992 maaliskuuhun 1995. Havaintoja aineistossa on 10 842 kappaletta. Alla olevassa kuvassa on esitetty Helsingin kerrostaloasuntojen myyntihintaindeksi ko. ajanjaksolta, missä paksumpi viiva kuvaa vakioitua hintaindeksiä ja ohuempi viiva asuntojen keskimääräistä myyntihintaa. Hintaindeksistä voidaan havaita, että itse indeksi kääntyi laskuun vuoden 1994 kesäkuussa, vaikkakin asuntojen keskimääräinen myyntihinta jatkoi nousuaan aina tarkastelujakson loppuun eli vuoden 1995 maaliskuuhun saakka. Alla olevasta kuvasta voidaan edelleen havaita, että kauppojen lukumäärä kääntyi laskuun jo puolta vuotta aikaisemmin kuin edellä esitetty hintaindeksi. 9 Kiinteistöarviointi 3/08
Alla olevasta kuvasta voidaan taasen havaita, että samanaikaisesti kauppojen lukumäärän vähentyessä, pidentyivät asuntojen keskimääräiset myyntiajat noin kymmenellä päivällä. Myös muut asuntojen ominaisuudet, kuten kauppojen keskimääräinen sijainti, muuttuivat hintaindeksin taitepisteessä. Kuten yllä olevista esimerkeistä voidaan havaita, ei nykyisin useimmiten käytettävä keskihintojen muutosten seuranta ole tyydyttävä tai riittävä ratkaisu kiinteistömarkkinoiden analysoinnissa, koska keskihinnat muuttuvat myös sen vuoksi, että eri ajankohtina myytyjen asuntojen koostumus muuttuu. Mikä sitten on tämän hetken asuntomarkkinoiden tilanne? Esimerkiksi Talouselämän artikkelissa Asuntosi säästyi alennusmyynniltä, 29.7.2008 todetaan, että hyvillä alueilla sijaitsevat arvoasunnot myyvät edelleen hyvin. Voidaanko siis päätellä, että asuntojen nimellishinnat ovat kutakuinkin vakiintuneet vai ovatko ne sittenkin jo laskusuunnassa, kuten vuoden 1994 jälkipuoliskolla. Tällöinhän asuntojen keskihinta jatkoi nousuaan huolimatta siitä, että indeksin pisteluku oli kääntynyt laskuun jo huomattavasti aikaisemmin. Voidaankin perustellusti kysyä, onko tällä hetkellä myytävien asuntojen koostumus ennallaan vai myydäänkö nyt keskimäärin niitä parempia asuntoja? Mikäli koostumus on muuttunut, voivat asuntojen hinnat olla todellisuudessa laskeneet huomattavastikin tilastoa enemmän. Juhana Hiironen Kiinteistöarviointi 3/08 10
Ympäristöpäivänä teemana oli ympäristöriskien hinnoittelu Kansainvälisenä ympäristöpäivänä 5. kesäkuuta pidettiin yhdistyksen esitelmätilaisuus Tieteiden talolla. Tilaisuuden aiheina olivat Environmental Due Diligence sekä pilaantuneiden maiden lunastusarviointi. Environmental Due Diligence - Noora Hyyryläinen Environmental Due Diligence -aiheesta esitelmöi Pöyry Environmentin ympäristöasiantuntija Noora Hyyryläinen. Environmental Due Diligence (EDD) tarkoittaa ympäristöriskien ja - vastuiden määrittämistä joko kiinteistön ostajalle tai myyjälle. EDD:llä pyritään asianmukaiseen huolellisuuteen, jota noudattaen etenkin yritysjärjestelyihin liittyvät riskit voidaan kartoittaa ennakolta. Noora Hyyryläinen / Pöyry Environment. EDD:n laajuus ja painotus räätälöidään kohteen ja halutun arviointitarkkuuden mukaan, kertoi Hyyryläinen. Pääasiallisia määritystarkkuuksia on kolme: alustava kartoitus (Dataroom), vaihe 1 (Phase I EDD) ja vaihe 2 (Phase II EDD). Alustava kartoitus eli dataroom -vaihe koostuu pääsääntöisesti käytettävissä olevan tiedon analysoinnista ja raportoinnissa. Tämän ns. nolla -vaiheen arviointitarkkuus on suuntaa-antava. Mikäli riskit halutaan kartoittaa tarkemmin, on seuraava askel ns. vaihe 1, jossa nolla -vaiheen lisäksi suoritetaan sekä kohdekäyntejä että haastatteluja. Tarkin EDD eli ns. vaihe 2 sisältää edellisten lisäksi maaperä-, pohjavesi- ja rakennetutkimukset. Havaittujen riskien suorat seuraukset ja mahdolliset myöhemmät epävarmuudet analysoidaan ja strukturoidaan sopimuksiin. EDD:ssä havaittujen riskien suuruuteen vaikuttavat pitkälti riskin todennäköisyys sekä toteutuneen riskin aiheuttama kustannus. Koska esimerkiksi vanhasta maanalaisesta öljysäiliöstä aiheutuneen maaperän pilaantumisen puhdistuskustannus on pienehkö mutta kustannuksen toteutumisen todennäköisyys vastaavasti suurehko, on riskin hintalappu on lähempänä mahdollisia kustannuksia, kertoi Hyyryläinen. 11 Kiinteistöarviointi 3/08
Aikataulu on usein EDD:n rajoittavin tekijä, mutta lyhyessäkin ajassa voidaan kohteesta saada jotain irti, kuvasi Hyyryläinen. Oleellista EDD:ssä on priorisoida oikeat asiat ja määritellä tehtävä oikein. Lopullinen riskin hintalappu riippuu monista tekijöistä - ja luonnollisesti - mitä tarkemmin tutkitaan, sitä luotettavampi hintalappu saadaan. Pilaantuneen maa-alueen lunastusarviointi - Juhana Hiironen Toisen esitelmän aiheena oli lunastusarviointi, missä Maanmittauslaitoksen asiantuntija Juhana Hiironen pohti pilaantuneen maa-alueen lunastukseen liittyvää problematiikkaa. Hiironen kertoi, että lunastuskorvaus pilaantuneesta maa-alueesta on määrättävä täyden korvauksen periaatteen mukaisesti, mikä tarkoittaa sitä, että luovuttajan varallisuusaseman tulee säilyä ennallaan. Korvaus määrätään haltuunoton mukaisen ajankohdan käyvän arvon perusteella. Pilaantuneen maa-alueen korkein käypä arvo näyttää vastaavan Hiirosen mukaan pääsääntöisesti puhtaan maa-alueen arvoa vähennettyinä puhdistamiskustannuksilla. Näin siis silloin, kun pilaantunut maa olisi tullut puhdistaa ilman lunastuksen taustalla olevaa hankettakin esimerkiksi normaalin kiinteistökaupan yhteydessä. Muutoin pilaantuneen maa-alueen lunastusarvioinnissa joudutaan tukeutumaan Hiirosen mukaan myös EDD:ssä esitettyyn hintalaputukseen, jossa pilaantumisen kiinteistön arvoa alentava vaikutus riippuu riskin todennäköisyydestä ja toteutuneen riskin suuruudesta. Koska tienpitoviranomainen puhdistaa toisen saastuttaman kiinteistön kustannuksellaan, voitaneen jäljelle jäävän kiinteistön arvonnousua pitää Hiirosen mukaan tietyissä tilanteissa lunastuksesta aiheutuvana hyötynä, mikä voidaan edelleen vähentää esimerkiksi melusta määrättävästä kiinteistön Kiinteistöarviointi 3/08 12
arvonalennuskorvauksesta kohtuuden mukaan sovitellen. Itse asiassa lunastuslain esitöissä on katsottu mahdolliseksi jopa niin suuri hyötyminen, ettei korvauksia tule lainkaan määrättäviksi, kertoi Hiironen. Negatiiviseksi ei lunastuskorvaus voine kuitenkaan muodostua nykyisen lainsäädännön puitteissa. Hiirosen mukaan seurauksena saattaa olla, että pilaantuneiden maa-alueiden lunastuksissa luovuttajan taloudellinen hyötyminen on joissakin tilanteissa tosiasia, vaikkakin lopputulos tuntuisi sotivan täyden korvauksen ja etenkin aiheuttamisen periaatteita vastaan. Juhana Hiironen Esitelmätilaisuuden yleisöä 5.6.2008. 13 Kiinteistöarviointi 3/08
Puheenvuoro: Vertailukauppamenetelmästä edelleen Nuori insinööri (DI) Juhana Hiironen kirjoitti puheenvuorossaan Kiinteistöarvioinnin numerossa 2/08: Tärkeintä on siis huomata, että yksittäiset vertailukaupat korjataan vastaamaan arvioitavaa kohdetta. Ei siten, että vertailukauppojen ominaisuuksien keskiarvot korjattaisiin arvioitavaa kohdetta vastaaviksi. Hiirosen mukaan Myhrbergin ja Hauloksen menetelmä, joka perustuu vain yhteen kohteen koon kasvun yksikköhintaa alentavaan vaikutukseen, antaa väärän tuloksen ja on toistunut jo useamman vuosikymmenen ajan vääristäen arvioinnin lopputuloksia jopa useita kymmeniä prosentteja toimituksesta toiseen. Kirjoituksessani Yksikköhinta vai kokonaishinta lomarakennuspaikan hinnan perusteeksi Kiinteistöarvioinnin numerossa 1/00 totesin, että käytettäessä kokonaishintojen keskiarvoa pinta-alan kasvun yksikköhintaa alentava vaikutus tulee otetuksi huomioon kahteen kertaan, eikä enää voida puhua käyvän hinnan tasosta. Näin käy myös sovellettaessa Hiirosen ehdottamaa menettelyä, jossa ensin lasketaan kohteen kokoon perustuva yksikköhinta, jota sen jälkeen vielä korjataan koon suhteellista hintavaikutusta osoittavalla, tutkimusten tuloksiin perustuvan parametrin avulla. Toivoisin Maanmittauslaitoksessa pohdittavan ennen Hiirosen lupaamien ohjeiden antamista kentälle, onko hänen menetelmänsä asianmukainen ja oikeudenmukainen. Mielestäni ei ole. Olavi Myhrberg Kiinteistöarviointi 3/08 14
Tulevia tapahtumia Yhdistyksen esitelmätilaisuus torstaina 21. elokuuta Esitelmä- ja keskusteluaiheina ovat alkuvuoden 2008 kauppahintatilastot (Juhani Väänänen) ja markkinavoimien kehitys metsäalalla ja niiden vaikutus metsän hintaan viime vuosina (Markku Airaksinen ja Simo Hannelius). Tilaisuus alkaa kello 17.00 paikkana Tieteidentalo (Kirkkokatu 6, 00170 Helsinki). Kahvitarjoilu! Baltic Valuation Conference Klaipédassa 11-13. syyskuuta 2008 Syyskuussa järjestetään Liettuassa Baltic Valuation Conference 2008 eli Itämeren maiden arviointiyhdistysten kokoontuminen. Tilaisuuden ajankohta on 11 13.9.2008 ja paikkana Klaipéda. Aiheena tapahtumassa ovat mm. ympäristömuutosten ja virkistysalueiden arviointi. Lue lisää tilaisuudesta http://ivs.aiva.lt. ALV-koulutusta syksyllä Yhdistyksen järjestämä koulutustilaisuus käsittelee ALV uudistusta. Huom. Tarkemmasta ajankohdasta tiedotetaan sähköpostein ja yhdistyksen web-sivuilla (http://www.kiinteistoarviointi.org/skay/). Koska yhdistyksellä ei ole rekistereissään hallussa kaikkien jäsentensä sähköpostiosoitteita, voi uutisia yhdistyksen toiminnasta haluavat henkilöt lähettää sähköpostiosoitteensa sihteerille (juhana.hiironen@nls.fi). FIG -seminaari Pekingissä 18-19. lokakuuta 2008 Lokakuussa järjestetään FIG 9. komission (kiinteistöarviointi) Seminar on Appraisal and Property Protection Pekingissä. Lisää tietoa tilaisuudesta saatavilla FIG:n web-sivuilta (http://www.fig.net/commission9/beijing_2008). Esitelmätilaisuus raakamaan arvioinnista loppusyksystä Yhdistyksen esitelmätilaisuus käsittelee raakamaan arviointia, missä näkemyksiä saataneen niin Suomesta kuin Taiwanistakin. Yhdistyksen jäsenmatka Pietariin 20. - 23. marraskuuta 2008 SKAY:n jäsenmatkalle Pietariin ilmoittautui määräaikaan 13. kesäkuuta mennessä alun noin 30 jäsentä seuralaisineen. Matkalle lähtee myös runsas joukko Uudenmaan maanmittariklubin jäseniä. Matkan tarkemmista järjestelyistä tiedotetaan ilmoittautuneille lähiviikkoina sähköpostitse (matkanjärjestäjä: plehtonen1@luukku.com). 15 Kiinteistöarviointi 3/08
YHTEISÖJÄSENEMME Kiinteistöalan Koulutussäätiö Catella Property Oy Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry. Maanomistajien Arviointikeskus Oy Fingrid Oyj Maakanta Oy Huoneistokeskus Oy Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy Laatumaa Jones Lang LaSalle Ovenia Oy Palautusosoite: Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry. Juhana Hiironen Kivenhakkaajankuja 3 B 41 02650 Espoo Kiinteistöarviointi 3/08 16