Orava Asuntorahasto Oyj Pääomamarkkinapäivä

1/17/2017 1 Orava Asuntorahasto Oyj Pääomamarkkinapäivä 17.1.2017

1/17/2017 2 Tärkeitä tietoja lukijalle Orava Asuntorahasto Oyj ( Yhtiö ) on laatinut tämän esityksen Yhtiöstä vain taustatiedoksi eikä tätä esitystä tule pitää Yhtiön, sen osakkeiden tai muiden arvopaperien markkinointina Suomessa tai missään muussakaan maassa. Tässä esityksessä ei pyritä antamaan kokonaiskuvaa tai sijoitusta varten riittäviä tietoja Yhtiöstä, eikä esityksen tai siinä olevien tietojen perusteella voida tehdä sijoituspäätöksiä. Annettavat tiedot voivat muuttua tai niitä voidaan muuttaa ilman, että lukija saa tästä erillistä ilmoitusta. Mahdollista sijoitusta suunnittelevan tahon on itse selvitettävä ja arvioitava Yhtiöön liittyviä tietoja sekä hankittava omalla kustannuksellaan omat oikeudelliset, taloudelliset, verotukselliset ja muut neuvot mahdollista sijoitusta varten. Tämä esitys sisältää tulevaisuutta koskevia lausumia, arvioita ja laskelmia Yhtiöstä ja markkinoista, joilla se toimii. Tällaiset lausumat, arviot ja laskelmat heijastavat niitä varten tehtyjä oletuksia, jotka voivat pitää paikkansa tai osoittautua virheellisiksi. Tulevaisuutta koskevat lausumat, arviot ja laskelmat sisältävät tunnettuja ja tuntemattomia riskejä, epävarmuustekijöitä sekä muita tärkeitä tekijöitä, joiden johdosta Yhtiön todellinen tulos, toiminta ja saavutukset tai toimialan kehitys voivat poiketa olennaisesti tällaisissa tulevaisuutta koskevissa lausumissa, arvioissa ja laskelmissa nimenomaisesti tai välillisesti esitetyistä seikoista. Yhtiö ei anna vakuutuksia tai sitoumuksia tällaisista lausumista, arvioista ja laskelmista. Tämä esitys ei ole arvopaperimarkkinalaissa (746/2012) tarkoitettu esite tai markkinointimateriaali. Esitys ei sisällä tarjousta, tarjouspyyntöä tai sijoitusneuvoa Yhtiön osakkeiden tai muiden arvopaperien hankkimisesta tai merkitsemisestä. Tämän esityksen vastaanottaminen voi olla rajoitettua sovellettavan lain mukaan. Esityksen vastaanottaja voi saada tiedon esityksestä ja vastaanottaa sen vain sillä ehdolla, että tämä on mahdollista sovellettavan lain mukaan ilman minkäänlaisia viranomaishyväksyntöjä, rekisteröintejä tai muita muodollisuuksia.

1/17/2017 3 Pääomamarkkinapäivä 17.1.2017 13.00-13.30 Katsaus strategiaan Jouni Torasvirta, hallituksen pj. 13.40-14.10 Asuntojen arviointi ja arvoon vaikuttavat tekijät 14.20-14.40 Kahvitauko Mikael Postila, pääanalyytikko 14.40-15.10 Liiketoiminnan osa-alueet Pekka Peiponen, toimitusjohtaja 15.20-15.50 Rahoitusstrategia 16.00-17.00 Buffet Veli Matti Salmenkylä, talous- ja hallintojohtaja

1/17/2017 4 Katsaus strategiaan Jouni Torasvirta, hallituksen puheenjohtaja

1/17/2017 5 Sisältö Johdanto Toimintahistoria ja tavoitetuotto Toimintaympäristö Strategiset päätavoitteet Sijoitusstrategian päivitykset Keskeiset tulosajurit Näkymät

1/17/2017 6 Johdanto

1/17/2017 7 Johdanto Orava Asuntorahasto Sijoittaa suomalaisiin vuokra-asuntoihin On verovapaa suomalainen osakeyhtiö Pohjoismaiden ensimmäinen REIT EU:n ensimmäinen asunto-reit Listattu NASDAQ Helsingin päälistalle 1. Tuottohakuinen sijoitusstrategia Rahaston oman pääoman tuottotavoite 10% p.a. 2. Aktiivinen osinkopolitiikka Osinkotuottotavoite 7-10 % p.a. NAV:lle Osingonmaksu neljännesvuosittain 3. Likviditeetti Keskimääräinen päivävaihto 250 000,- Osakkeen kiertonopeus 85 % v. 2016

1/17/2017 8 Toimintahistoria ja tavoitetuotto

1/17/2017 9 Osinkokorjattu osakekohtainen nettovarallisuus

1/17/2017 10 Kerrostaloasuntojen 5 vuoden hintamuutos Lähde: Tilastokeskus

1/17/2017 11 Asuntohintojen muutos vuodesta 2010 (- Q2 2016) 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Suomi Ruotsi Norja Viro Lähde: Eurostat

1/17/2017 12 Tavoitetuotto ja toimintahistoria

1/17/2017 13 Toimintaympäristö

1/17/2017 14 Hinnat suhteessa vuokriin Lähde: Tilastokeskus

1/17/2017 15 Käytettävissä olevan tulon vuosimuutos Lähde: Tilastokeskus

1/17/2017 16 Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrien vuosimuutos Lähde: Tilastokeskus

1/17/2017 17 Vanhojen osakeasuntojen hintojen vuosimuutos Lähde: Tilastokeskus

1/17/2017 18 Oikotie-Orava 20 -asuntohintaindeksi

1/17/2017 19 Strategiset päätavoitteet

1/17/2017 20 Strategiset päätavoitteet 2017 1. Oman pääoman tuotto noin 10 % 2. Asuntorahaston oma pääoma 110-120 miljoonaan eurooon Keskipitkällä aikavälillä 20 % vuotuinen kasvu 3. Taloudellinen käyttöaste yli 95 %:iin 4. Kiinteistöjen hoito- ja korjauskulujen, vuokraustoiminnan kulujen ja hallinnon kulujen alentaminen suhteessa salkun arvoon 5. Huoneistomyyntien kasvattaminen vuonna 2017 ja pitäminen keskipitkällä aikavälillä 5-10 prosentissa avaavan taseen sijoitusomaisuuden arvosta 6. Sijoittajille suunnattavan informaation määrän ja laadun kehittäminen

1/17/2017 21 Sijoitusstrategian päivitykset Kohdestrategian aluejakauma Kohdekaupunkien minimikriteerit Keskustaajaman koko vähintään noin 20 000 asukasta Väkiluvultaan kasvava jos väestönkasvu-% alle koko maan tason, kohteen tulee sijaita keskustan jalankulkuvyöhykkeellä Aluejakaumatavoite 2014 markkinaportfoliosta Helsingin seutu 53% Suuret kaupungit 22% Keskisuuret kaupungit 25% Vaihteluvälillä ± noin 10%

1/17/2017 22 Sijoitusstrategian päivitykset Kohdestrategian ikäjakauma Markkinaportfoliossa Uudemmat kohteet 35% Vanhemmat kohteet 65% Uudempia ylipainotetaan 50% markkinaportfolioon nähden Tavoiteikäjakauma Uudemmat kohteet 53% 1990 ja sen jälkeen valmistuneet Vanhemmat kohteet 47% Ennen vuotta 1990 valmistuneet Vaihteluvälillä ± noin 10%

1/17/2017 23 Keskeiset tulosajurit

1/17/2017 24 Keskeiset tulosajurit Tulostahti hiipunut Vaimea asuntojen hintakehitys ja vähentyneet kohdehankinnat Asuntojen hinnat salkussa likimain ennallaan Huoneistojen arvonmuutos ilman hankintojen vaikutusta Q1-Q3 2016 oli +0,4 %, -0,5 % ja +0,5 % Asuntoja hankittu aiempaa vähemmän Yhteensä 20,1 miljoonan euron velattomalla hinnalla vuonna 2016 Taloudellinen käyttöaste ollut nousussa Huoneistomyynnissä hyvää kehitystä

1/17/2017 25 Näkymät

1/17/2017 26 Näkymät Tavoitetuoton lähelle pääsemiseen kohtuullista vähäisemmät edellytykset odotettavissa olevalla asuntojen hintakehityksellä ilman merkittäviä asuntohankintoja Nykyisen salkun asuntojen joulukuun arvonmuutoksen odotetaan olevan hieman negatiivinen Asuntohankinnat Joulukuussa tehtiin 3,8 miljoonan euron hankinta Vuokratuotto noussee hieman Hankintojen voimakas väheneminen nostaa käyttöastetta Hoito- ja korjauskulut suhteessa salkun kokoon noussevat hieman loppuvuotta kohden Kausivaihtelu

1/17/2017 27

1/17/2017 28 Asuntojen arviointi ja arvoon vaikuttavat tekijät Mikael Postila, pääanalyytikko

1/17/2017 29 Asuntojen arviointi

1/17/2017 30 Kuinka arvioitsija määrittää arvon? VERTAILU- KAUPAT Kauppa 1 Kauppa 2 Kauppa 3 Arvioitava kohde Kauppahinta ( ) 240 000 350 000 360 000??? Ajankohta 2011 2011 2011 2011 Tontin omistus Vuokra Omistus Vuokra Omistus Alue A A B B Pinta-ala 120 140 150 125 Neliöhinta ( /m2) 2 000 2 500 2 400???

1/17/2017 31 Kuinka arvioitsija määrittää arvon? Kauppa-arvomenetelmä Vuokratontilla asunnon neliöhinta 2000 ja omistustontilla 2500 omistustontti +25% Asunnon neliöhinta alueella B on 400 kalliimpi kuin alueella A alue B +20% Arvioitavan huoneiston arvo (1,25 * 1,20) * 2000 /m2 * 125m2 = 125*3000 = 375 000 (1,00+0,25+0,20) * 2000 * 125 = 125*2900 = 362 500 VERTAILU- KAUPAT Kauppahinta ( ) Kauppa 1 Kauppa 2 Kauppa 3 Arvioitava kohde 240 000 350 000 360 000 375 000 362 500 Ajankohta 2011 2011 2011 2011 Tontin omistus Vuokra Omistus Vuokra Omistus Alue A A B B Pinta-ala 120 140 150 125 Neliöhinta ( /m2) 2 000 2 500 2 400 3 000 2 900

1/17/2017 32 Perinteinen vertailukauppa-analyysi vs. regressiomallilla toteutettu Perinteisesti toteutetun vertailukauppamenetelmän heikkouksia: kymmeniä asuntojen hintoihin vaikuttavia tekijöitä, joiden välillä voi olla yhteisvaikutusta hintasuhteiden määrittäminen on haasteellista usein käytetään vain muutamaa muuttujaa satoja, jopa tuhansia kauppoja vain vähäistä määrää havaintoja voidaan käyttää käsin arvioitaessa vertailukauppojen valinta subjektiivista Monimuuttujaregressiomallilla voidaan käyttää kaikkia havaintoja ja pystytään estimoimaan hintafunktiot kymmenille eri muuttujille kansainvälisesti laajalti käytössä (mm. pankit)

1/17/2017 33 Asuntojen arvoon vaikuttava tekijät

1/17/2017 34 Iän vaikutus asunnon hintaan Pääkaupunkiseutu 0-0,1-0,2 10v vanha 20v vanha 30v vanha 40v vanha 50v vanha 60v vanha Iän vaikutus huoneiston hintaan Helsingissä selvästi pienempi kuin muualla -0,3-0,4-0,5-0,6 Helsinki Espoo Vantaa Lähde: laskelmat Orava Rahastot

1/17/2017 35 Iän vaikutus asunnon hintaan Suuret kaupungit 0-0,1-0,2-0,3 10v vanha 20v vanha 30v vanha 40v vanha 50v vanha 60v vanha Asuntojen hintamuutos on nopeimmillaan ensimmäisten vuosien aikana -0,4-0,5-0,6-0,7 Oulu Tampere Turku Lähde: laskelmat Orava Rahastot

1/17/2017 36 Iän vaikutus asunnon hintaan Suuret ja keskisuuret kaupungit 0-0,1-0,2-0,3 10v vanha 20v vanha 30v vanha 40v vanha 50v vanha 60v vanha Suhteellinen ero uusien ja vanhojen huoneistojen hintojen välillä on suurempi pienemmissä kaupungeissa -0,4-0,5-0,6 H-linna Lahti Pori Lähde: laskelmat Orava Rahastot

1/17/2017 37 Pinta-alan vaikutus neliöhintaan Suhteessa 50m 2 kaksioihin Helsinki Espoo Tampere Vantaa Oulu Turku Lahti Hämeenlinna 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% Yksiö, 30m2 Kolmio, 70m2 Yksiöiden ja kaksioiden välinen suhteellinen hintaero on suunnilleen sama kaupungista riippumatta Kolmioiden ja kaksioiden välinen suhteellinen hintaero on vaihtelee 5 10 prosentin välillä Lähde: laskelmat Orava Rahastot

1/17/2017 38 Pinta-alan vaikutus neliöhintaan Suhteessa 50m 2 kaksioihin Vantaa ja Oulu (11/2015 11/2016) Suhteellisten neliöhintojen muutos yli ajan ollut vähäistä

1/17/2017 39 Keskineliöhinta huoneistotyypeittäin Tampere (11/2015 11/2016) Yksiöt Kaksiot Kolmiot Lähde: Oikotie-Orava 20 -asuntohintaindeksi

1/17/2017 40 Keskineliöhinta huoneistotyypeittäin Oulu (11/2015 11/2016) Yksiöt Kaksiot Kolmiot Lähde: Oikotie-Orava 20 -asuntohintaindeksi

1/17/2017 41 Huoneiston kunto, huoneistosauna, tontin omistusmuoto Helsinki Espoo Tampere Vantaa Oulu Turku Lahti Hämeenlinna 20,0 % 15,0 % 10,0 % 5,0 % 0,0 % -5,0 % -10,0 % -15,0 % -20,0 % Kunto: erinomainen Kunto: tyydyttävä Sauna Vuokratontti Lähde: laskelmat Orava Rahastot Tyydyttäväkuntoiset tyypillisesti noin 10% halvempia kuin hyväkuntoiset. Huoneistosauna nostaa asunnon neliöhintoja noin 5-15% Sauna korreloi usein iän ja kunnon (erinomainen) kanssa. Vuokratontin vaikutus vaihtelee huomattavasti kaupungeittain

1/17/2017 42 Sijainnin vaikutus hintaan Tampere (referenssipostinumeroalue: 33100) Sijainnin merkitys huomattavan suuri arvostustasoihin 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% -80% 33180 33200 33210 33230 33240 33250 33270 33300 33310 33330 33340 33400 33410 33420 33500 33520 33530 33540 33560 33580 33610 33700 33710 33720 33730 33800 33820 33840 33850 33870 33900 34240 34260 Lähde: laskelmat Orava Rahastot

1/17/2017 43 Hintojen vuosimuutos postinumeroalueittain Tampere 6% 4% 2% 0% -2% Kaupungin sisällä hintakehityksessä voi olla huomattavia eroja vaikka markkinamuutos koko kaupungin tasolla pientä -4% -6% -8% -10% -12% 33180 33200 33210 33230 33240 33250 33270 33300 33310 33330 33340 33400 33410 33420 33500 33520 33530 33540 33560 33580 33610 33700 33710 33720 33730 33800 33820 33840 33850 33870 33900 34240 34260 Lähde: laskelmat Orava Rahastot

1/17/2017 44 Liiketoiminnan osa-alueet Pekka Peiponen, toimitusjohtaja

1/17/2017 45 Liiketoiminnan osa-alueet Kohdehankinnat Vuokraus Huoneistomyynti Kiinteistönhallinta Rakennuttaminen

1/17/2017 46 Kohdehankinnat

1/17/2017 47 Sijoituskiinteistöt Yhtiön sijoituskiinteistöt ovat asuntoosakeyhtiöiden osakkeita Sijoituskiinteistöt arvostetaan yksittäisten huoneistojen summa-arvoon Yhtiö laskee sijoituskiinteistöjen käyvän arvon kuukausittain Kauppa- ja hintapyyntöaineisto Monimuuttujaregressiomenetelmään perustuva massa arviointijärjestelmä Riippumattomat, ulkopuoliset arvioitsijat arvioivat sijoituskiinteistöt puolivuosittain

1/17/2017 48 Kohdehankinnat Hankinnat tehdään sijoitusstrategian mukaisesti huomioiden hankittavan kohteen Sijainti, ikä ja kunto Hyödynnetään kulloisessakin markkinatilanteessa saatava tukkualennus ( 10 30 % ) Helsingin seudulla vähemmän Uudemmissa vähemmän Asuntorahaston osakkeilla maksettaessa vähemmän Muunnoskohteiden erityiskysymykset Hinnoittelu hankittaessa Tulevaisuuden arvonnousu

1/17/2017 49 Kohdehankinnat 70 700 60 600 M i l j. E u r o a 50 40 30 20 500 400 300 200 K a p p a l e t t a 10 100 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Velaton kauppahinta Huoneistoja 0

1/17/2017 50 Sijoituskiinteistöt käypä arvo 250 M i l j. 200 150 E u r o a 100 50 0 2011 2012 2013 2014 2015 Q3 2016 Sijoituskiinteistöjen käypä arvo

1/17/2017 51 Sijoituskiinteistöt Sijoitussalkku jaetaan alueellisesti kolmeen osaan Helsingin seutu Helsinki, Espoo, Kauniainen, Vantaa ja kehyskunnat Suuret kaupungit Tampere, Turku, Oulu, Jyväskylä, Lahti Keskisuuret kaupungit vähintään n. 20 000 asukkaan keskustaajama 100 % 75 % 50 % 25 % 0 % 2011 2012 2013 2014 2015 Q3 2016 Helsingin seutu Suuret kaupungit Keskisuuret kaupungit

1/17/2017 52 Sijoituskiinteistöt Sijoitussalkku jaetaan kohteiden iän mukaan kahteen osaan Uudemmat eli 1990 ja sen jälkeen valmistuneet Vanhemmat eli vuonna 1989 ja sitä ennen valmistuneet 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % 2011 2012 2013 2014 2015 Uudemmat Vanhemmat

1/17/2017 53 Vuokraus

1/17/2017 54 Vuokraustoiminta Huoneistot ovat vapaarahoitteisia vuokraasuntoja (vuokraus ja vuokrat eivät ole sääntelyn piirissä) Huoneistot vuokrataan markkinavuokralla Vuokrasopimusten vuotuinen vuokrankorotusehto on elinkustannusindeksi + 3,25 % Markkinavuokraa alempiin (> 10 %) vuokriin tehdään tasokorotus Käyttöastetavoite on 95-98 % Kiinteistömanagerit huolehtivat huoneistojen vuokraamisesta

1/17/2017 55 Vuokraustoiminta Vuokraamattomina hankitut uudiskohteet ovat laskeneet taloudellista käyttöastetta 100% 98% 96% 94% 92% 90% 88% Taloudellinen käyttöaste Toiminnallinen käyttöaste 86% 84% 82% 2011 2012 2013 2014 2015 Q3 2016

1/17/2017 56 Vuokraustoiminta Vuokratuottojen kehityksessä näkyy salkun käyttöasteen sekä ikä- ja aluejakaumien muutos ja vuokraamattomina uudiskohteista hankittujen huoneistojen vaikutus 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 2011 2012 2013 2014 2015 Q3 2016 Bruttovuokratuotto Nettovuokratuotto

1/17/2017 57 Huoneistomyynti

1/17/2017 58 Huoneistomyynti Tavoitteena myydä 5-10 % vuoden avaavan sijoitussalkun arvosta Huoneistot myydään yksitellen Myytävissä huoneistoissa ei ole vuokralaisia

1/17/2017 59 Huoneistomyynti Huoneistoja myyntiin valittaessa huomioidaan Verot, sijoitussalkun ikä- ja aluejakaumat sekä huoneiston koko Myynti kiinteistövälittäjien avulla Paikallinen markkinajohtaja Hyvä myyjä Myyntiprosessi Aloitushinta Palautushinta Hintaneuvottelu

1/17/2017 60 Huoneistomyynti 9,0 90 Huoneistomyynti ollut vilkasta viimeisen vuoden aikana Myyntiä täydennetty vuosina 2014 ja 2015 tonttien myynnillä M i l j. E u r o a 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 80 70 60 50 40 30 20 10 K a p p a l e t t a 0,0 2011 2012 2013 2014 2015 Q3 2016 Huoneistoa Velaton kauppahinta 0

1/17/2017 61 Kiinteistönhallinta

1/17/2017 62 Kiinteistönhallinta Kiinteistömanagerit (Newsec Asset Management Oy ja Ovenia Oy) Isännöitsijät Tekniset isännöitsijät Taloyhtiöiden hoito- ja korjauskulujen tavoitetaso alle tilastokeskuksen keskimääräisten hoito- ja korjauskulujen huomioiden Ikä Sijainti Kokonaan omistetuille kiinteistöille teetetään kuntoarviot PTS-suunnitelmien pohjana

1/17/2017 63 Kiinteistönhallinta 3,4 % Hoito- ja korjauskulut suhteessa sijoituskiinteistöjen käypään arvoon 3,2 % 3,0 % 2,8 % 2,6 % 2,4 % 2,2 % 2,0 % 2011 2012 2013 2014 2015 Q3 2016 Hoito- ja korjauskulut,%

1/17/2017 64 Kiinteistönhallinta Huoneistoremontteja tehdään huoneistojen kuntotason ylläpitämiseksi ja parantamiseksi Vuokrahuoneistojen remontit Myyntihuoneistojen remontit

1/17/2017 65 Rakennuttaminen

1/17/2017 66 Rakennuttaminen Pitkällä aikavälillä tavoitteena hankkia noin neljäsosa kohteista rakennuttamalla Hämeenlinnaan valmistui kesällä 2016 kohde, jossa on 52 asuntoa Ei vireillä olevia rakennushankkeita

1/17/2017 67 Rahoitusstrategia Veli Matti Salmenkylä, talous- ja hallintojohtaja

1/17/2017 68 Taloudelliset tavoitteet Pitkän aikavälin taloudelliset tavoitteet Oman pääoman tuottotavoite on 10 prosenttia vuodessa Osinkotuottotavoite 7 10 prosenttia vuodessa osakkeen nettovarallisuudelle Luototusaste 30-60 prosenttia Vuonna 2017 noin 50 prosenttia

1/17/2017 69 Talouteen vaikuttava sääntely Kiinteistörahastolaki (1173/1997) Kiinteistörahaston on arvostettava muussa kuin omassa käytössä olevat kiinteistöt taseessaan käypään arvoon Tilikauden tuotoksi tai kuluksi kirjataan omaisuuden tilinpäätöshetken käyvän arvon ja edellisen tilinpäätöksen mukaisen kirjanpitoarvon erotus Veronhuojennuslaki (299/2009) IFRS IFRS 13: highest and best use

1/17/2017 70 Veronhuojennuslaki (299/2009) Orava Asuntorahasto on vapautettu suorittamasta tuloveroa perustamisestaan lähtien. Verovapauden voimassaolon edellytysten pääkohdat ovat: Yhtiöön sovelletaan kiinteistörahastolakia Yhtiö ei harjoita muuta kuin asuntojen vuokraustoimintaa Yhtiön taseen mukaisista varoista vähintään 80 % on pääasiassa asuinkäyttöön tarkoitetuissa huoneistoissa/kiinteistöissä Yhtiön muut varat kuin asuntovarallisuus on kiinteistörahastolain mukainen Yhtiön vieras pääoma on enintään 80 % Yksittäisellä osakkaalla on enintään 10 %:n osuus yhtiön osakepääomasta Osinkoja on jaettava vähintään 90 % tuloksesta vuosittain (poislukien realisoitumaton arvonmuutos) Yhtiön osakkeet on pörssilistattu ja yhtiö ei jaa varojaan muuten kuin osinkona Yhtiö joutuu osittain verovelvolliseksi, Niiltä osin kuin vuokratulojen määrä alittaa 80% tuloista (pl. luovutushinnat) Luovutusvoitoista asunnoista, jotka se on omistanut alle 5 vuotta

1/17/2017 71 Liikevaihto Tuotot vuokraustoiminnasta Bruttovuokratuotto Käyttökorvaukset Voitot luovutuksista ja huoneistojen käyvän arvon muutoksista Tukkualennukset katsauskaudella Salkun arvonmuutos Huoneistojen luovutusvoitot/-tappiot

1/17/2017 72 Huoneistojen hankinnat Huoneistojen hankinta tukkuhinnalla Hankinnassa tukkualennuksen hyödyntäminen Saatavissa 10-30 % säästö Tuotoksi liikevaihtoon kirjataan katsauskauden lopun käyvän arvon ja hankintamenon erotus Hankintojen maksu myös omilla osakkeilla Kauppahintaan vaikuttaa yhtiölainan määrä

1/17/2017 73 Huoneistojen luovutukset Huoneistojen myynti vähittäishinnalla Myynnit yksittäisinä huoneistoina markkinoille Vuokrakäytöstä vapautuneet Verotus, ikäjakauma, aluejakauma Liikevaihtoon velattoman myyntihinnan ja edellisen katsauskauden lopun käyvän arvon erotus ja välittäjän palkkio Verotuksessa verrataan myyntihintaa hankintamenoon Myyntitavoite 5-10% salkun arvosta vuodessa Huoneistoja myydään jatkuvasti, tavoitteena riittävä kassavirta osinkoihin ja hankintoihin Luovutusvoittoverotuksessa saatavissa hyötyä 5 vuoden omistamisen jälkeen

1/17/2017 74 Salkun arvostus Periaatteet IFRS 13: highest and best use Kiinteistörahastolaki: käypään arvoon Arvostusmenetelmä Kvantitatiivinen arvostusmalli Selittävinä tekijöinä mm. sijainti, kunto, ikä, koko, kiinteistötyyppi Mallinnuksessa 200 000 havaintoa Arvostuksen verifiointi Ulkopuolisena arvioitsijoina Jones Lang LaSalle, Realia Management ja Turun seudun OPKK Arvostusmenetelmän auditointi vuosittain Huoneistokohtaiset arviot puolivuosittain

1/17/2017 75 Tuloserien kasvu vuosineljänneksittäin 1 000 euroa 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0-500 Q1/11 Q2/11 Q3/11 Liikevaihto Liikevoitto Bruttovuokrat ORAVA RAHASTOT Kanavaranta 7 C 00160 Helsinki info@oravarahastot.fi www.oravarahastot.fi Q4/11 Q1/12 Q2/12 Q3/12 Q4/12 Q1/13 Q2/13 Q3/13 Q4/13 Q1/14 Q2/14 Q3/14 Q4/14 Q1/15 Q2/15 Q3/15 Q4/15 Q1/16 Q2/16 Q3/16

1/17/2017 76 Osingonmaksu Periaatteena jakaa tulos (nettovuokratuotto ja arvonmuutos) osinkona Emoyhtiön tulos on kokonaisuudessaan voitonjakokelpoista Osinko maksetaan neljännesvuosittain Pitkän aikavälin osinkotuottotavoite NAV:lle on 7-10 prosenttia Saajalleen täysimääräisesti verotettavaa pääomatuloa Tarjolla on ollut myös uusi osake, jossa osinko-oikeus on seuraavasta vuodesta lähtien M i l j. e u r o a 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Päätetty/ehdotettu, enintään/vuosi Maksettu kumulatiivisesti

1/17/2017 77 Vaihtoehtoinen rahavirtalaskelma Q3 2016 (1.000 ) Liiketoiminnan rahavirta Rahavirta ennen rahoituseriä 1 074 Maksetut rahoituskulut (netto) - 962 Huoneistojen velattomat myyntihinnat 2 577 Investointien rahavirta 2 689 Huoneistojen hankinnat -2 382 Rahoituksen rahavirrat Lainojen nostot ja lisäykset 2 261 Vaihtovelkakirjalainasopimukset 2 189 Lainojen lyhennykset - 4 131 Osingonmaksu - 2 215-1 896 Rahavarat katsauskauden alussa 4 453 Rahavarat katsauskauden lopussa 2 863

1/17/2017 78 Kassavirtaennuste, 12 kk Jatkuva liiketoiminnan vaatiman rahoituksen määrän arviointi ja seuranta, jotta konsernilla olisi tarpeeksi likvidejä varoja toiminnan rahoittamiseksi Tilien saldot Kassapuskuri Saatavat maksut vuokratuotot, käyttökorvaukset Luovutukset, vvk:t (vaihtelua) Maksettavat maksut Hoito-, korjaus- ja pääomavastikkeet, hallinto, vuokraustoiminnan kulut, lainanlyhennykset Osingot Hankinnat (vaihtelua)

1/17/2017 79 Tase-erien kasvu vuosineljänneksittäin 1 000 euroa 220000 200000 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 Sijoituskiinteistöt Oma pääoma Korollinen vieras pääoma ORAVA RAHASTOT Kanavaranta 7 C 00160 Helsinki info@oravarahastot.fi www.oravarahastot.fi Q1/11 Q2/11 Q3/11 Q4/11 Q1/12 Q2/12 Q3/12 Q4/12 Q1/13 Q2/13 Q3/13 Q4/13 Q1/14 Q2/14 Q3/14 Q4/14 Q1/15 Q2/15 Q3/15 Q4/15 Q1/16 Q2/16 Q3/16

1/17/2017 80 Vieras pääoma 30.9.2016 Vakuudellinen joukkovelkakirjalaina 20 miljoonaa euroa Yhtiölainat, konsernin osuus osakkeisiin kohdistuvista yhtiölainoista 76 miljoonaa euroa Revolving Credit Facility 5 miljoonaa euroa Collector Bank 10 miljoonaa euroa Pankkitilin limiitti 200 tuhatta euroa Vaihtovelkakirjalainasopimukset 1 000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 JVK Yhtiölainat RCF Collector Limiitti VVK

1/17/2017 81 Lainojen juoksuaika 1 000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 5 070 Alle 1 vuosi 48 476 60 013 1 5 vuotta yli 5 vuotta

1/17/2017 82 Oma pääoma Oma pääoma 97,4 miljoonaa euroa 30.9.2016 Perustamispääoma 5 miljoonaa euroa apporttiluovutuksena Suunnatut annit yksityishenkilöille Yleisöanti Suunnatut annit hankinnoissa Kertyneet voittovarat VVK-sopimukset

1/17/2017 83