YHTEISET ALUEET JA ERITYISET ETUUDET Fyysinen ulottuvuus Yhteisalueosuudet Kiinteistö Rasiteoikeudet Erityiset etuudet Kiinteistön ulottuvuus Kirsikka Riekkinen 2014
Yhteinen alue = alue, joka kuuluu yhteisesti kahteen tai useampaan kiinteistöön tietyn perusteen mukaisin osuuksin (KML 2.1 ) Erityisellä etuudella tarkoitetaan esim. oikeutta koskivoimaan, kalastukseen tai kivilouhokseen. Etuus voi olla usean kiinteistön yhteinen (yhteinen erityinen etuus) tai se voi kuulua vain yhdelle kiinteistölle (yksityinen erityinen etuus). Rasiteoikeus on viranomaisen päätöksellä tai myötävaikutuksella kiinteistön, muun alueen tai sellaisella olevan kohteen muodostaman käyttöyksikön omistajalle kuuluva oikeus, jolla hän käyttää rasitteen kohteena olevaa aluetta tai määrää alueen omistajan käytöstä. Vastaavantyyppinen oikeus esim. kiviaineksen ottoon voi perustua myös kirjattuun erityiseen oikeuteen, mutta nämä kirjatut oikeudet eivät voi olla pysyviä eivätkä ne ole voimassa kiinteistön hyväksi (MK 14:1.2 ). Erityinen oikeus on sopimukseen tai esimerkiksi testamenttiin perustuva toisen omistamaan kiinteistöön kohdistuva vuokra- tai muu käyttöoikeus, eläkeoikeus, metsänhakkuuoikeus tai vaikkapa soranotto-oikeus. Kirjata saadaan myös kiinteistön yhteisomistajien sopimus kiinteistön hallinnan jakamisesta.
YHTEINEN ALUE Yhteisen alueen osakastilat ja osakastilojen osuuksien suuruudet voidaan tarvittaessa vahvistaa KML 101 :n mukaisessa kiinteistönmääritystoimituksessa. Osuuden suuruus määrätään tällöin siinä kiinteistötoimituksessa noudatetun jakoperusteen tai muun osuuden suuruudesta annetun päätöksen mukaan, jossa alue on jätetty tai erotettu yhteiseksi.
Lukumäärä Pinta-ala, Rekisteriyksikön laatu kpl km 2 Kiinteistöjä: Tiloja 2 094 000 Tontteja 335 000 Yleisiä alueita 15 000 Valtion metsämaata 540 73 000 Suojelualueita 400 13 000 Lunastusyksiköitä 35 600 Yleisiin tarpeisiin erotettuja 323 alueita Erillisiä vesijättöjä 514 Yleisiä vesialueita 97 35 000 - joista sisävesillä 26 1 080 Muita rekisteriyksiköitä: Yhteisiä alueita 46 300 - joista yhteismetsiä 199 Maanteitä ja niiden 13 000 liitännäisalueita Yhteensä, noin 2 541 000 338 000
YHTEISTEN ALUEIDEN MUODOSTUMINEN Ennen isojakoa muodostuneet yhteiset alueet: - maa- ja vesialueet, jotka jäivät isojaossa jakamatta: metsämaa, suo, muu vesiperäinen maa, saaret, vesialueet, vesijätöt Kuuluvat isojaon aikaisille maaja vesioikeudellisille kylille Isojako 1757-1960 Ennen v. 1775 1776-1800 1801-1825 1826-1848 1849-1875 Jälkeen v. 1876 Isojaossa muodostuneet yhteiset alueet: 1) yhteisiä tarpeita varten yhteiseksi erotetut maa-alueet -2) isojaossa ei vesialueita yleensä lainkaan käsitelty, jolloin ne jäivät jakokunnan yhteisiksi -Yhteisissä alueissa ovat osallisina jakokunnan talot jakokirjassa ilmenevän osittelun yleensä manttaalin - mukaisesti Isojaossa muodostuneet kylän yhteiset vesialueet Halkomiset, uusjaot, tilojen ositukset Isojaon jälkeen muodostuneet yhteiset alueet: -Erilaisissa jakotoimituksissa, esim. halkomisissa, yhteisiksi erotetut maaja vesialueet -Toimituksessa on määrätty yhteisen alueen osakaskiinteistöt ja osuuksien suuruudet Sarkajako Isojako MO AJ JL KML 1300 1750 1848 1917 1953 1997 Aika
YHTEISIÄ ALUEITA JA ERILLISIÄ ALUEITA KOSKEVAT KIINTEISTÖTOIMITUKSET
Kiinteistönmuodostamislain mukaiset kiinteistötoimitukset Kiinteistönmuodostamistoimitukset 1) Lohkominen (KML 4 luku) 2) Erillistä vesijättöä koskevat toimitukset (KML 5 luku) 3) Erillistä aluetta koskevat toimitukset (KLM 5 luku) 4) Halkominen (KML 7 luku) Kiinteistöjärjestelytoimitukset 5) Tilusvaihto (KML 8 luku) 6) Alueen siirtäminen kiinteistöön (KML 63 ja 131 ) 7) Uusjako (KML 9 luku) 8) Yhteismetsän muodostaminen (KML 10 luku) 9) Rakennusmaan järjestely (KML 12 luku) 10) Yhteisen alueen jako (KML 137 147 ) 11) Rasitetoimitukset (KML 14 luku) Kiinteistönmääritystoimitukset 12) Kiinteistönmääritys (KML 11 luku) Muut kiinteistönmuodostamistoimet 13) Kiinteistöjen yhdistäminen (KML 17 luku) Muun lainsäädännön mukaisia kiinteistötoimituksia
2) Erillisiä vesijättöjä koskevat toimitukset Erillinen vesijättö on merkittävä kiinteistörekisteriin KRL 2.1,8 mukaan omana kiinteistölajinaan, vaikka sitä ei olisi muodostettu tilaksi. Erillinen vesijättö on (KML 38 ) sellainen vesistöä asianomaisella luvalla laskemalla syntynyt vesijättö, joka on joko viranomaisen suorittaman tai yksityisen jaon perusteella taikka laskemislupaan sisältyvän määräyksen nojalla joutunut jonkun omaksi eikä kuulu mihinkään tilaan, ja sellainen tilaan kuulunut vesijättö, joka on luovutettu toiselle sitä tilasta erottamatta, saadaan muodostaa tilaksi tai liittää kiinteistöön. Edellä tarkoitetut erilliset vesijätöt voidaan muodostaa tilaksi tai liittää kiinteistöön vain, jos edellä mainitut edellytykset ovat olleet olemassa ennen 13 päivää marraskuuta 1911 ja ovat edelleen olemassa. Omistusoikeus vesijättöön ratkaistaan toimituksessa. Omistusoikeudesta syntyneeseen riitaan sovelletaan, mitä 184 :ssä säädetään. Erillisen vesijätön tilaksi muodostamisesta ja kiinteistöön liittämisestä sekä lainhuudatuksesta säädetään KML 39 ja 40 :ssä.
3) Erillisiä alueita koskevat toimitukset Esimerkiksi isojakojen ulkopuolelle on joskus jäänyt eikenenkään-maata, joka on kiinteistöjärjestelmän ulkopuolella olevaa rekisteriyksikköihin kuulumatonta erillistä aluetta. Tällainen erillinen alue on voinut joutua jossakin vaiheessa tietyn yksityisen henkilön omistajahallintaan, mutta saantoa tällaiseen alueeseen ei ehkä ole lainkaan olemassa tai se on puutteellinen. (Hyvönen 2001 s. 234 235). Erillisen alueen tilaksi muodostamisesta ja kiinteistöön liittämisestä sekä lainhuudatuksesta säädetään KML 40 ja 41 :ssä.
6) Alueen siirtäminen kiinteistöön Alueen siirtämisellä kiinteistöön tarkoitetaan KML 8 luvussa (60 62 ) kiinteistötoimitusta, jossa alueen siirtäminen perustuu lunastukseen. Tällöin lunastuksen tarkoituksena on toisaalta poistaa lunastettavista alueista lunastajakiinteistöjen käytölle aiheutuvaa haittaa ja toisaalta edistää lunastettavien alueiden tarkoituksenmukaista käyttöä. Sellainen alue, joka KML 60 62 :n nojalla lunastetaan, siirretään lunastajan omistamaan kiinteistöön. Kiinteistönmuodostamislain mukaiset lunastamisen lajit ovat: vesijätön lunastaminen kiinteistöön (KML 60 ), yhteisen alueen lunastaminen kiinteistöön (KML 61 ), ulkopalstan lunastaminen kiinteistöön (KML 61a ), ja tontinosan tai rakennuspaikan osan lunastaminen (KML 62, 62a ja 62b ).
8) Yhteismetsän muodostaminen Yhteismetsällä tarkoitetaan kiinteistöille yhteisesti kuuluvaa aluetta, joka on tarkoitettu käytettäväksi kestävän metsätalouden harjoittamiseen sen osakkaiden hyväksi. Yhteismetsä on KML 2,1 :n mukainen yhteinen alue. Osuus yhteismetsään kuuluu kiinteistöön ja sisältyy KML 2,1 :ssä määriteltyyn kiinteistön ulottuvuuteen. Yhteismetsän osakkaita ovat osakaskiinteistöjen omistajat. Osakkaat muodostavat yhteismetsän osakaskunnan. Osakaskunta kantaa ja vastaa yhteismetsää koskevissa asioissa ja voi saada nimiinsä oikeuksia sekä tehdä sitoumuksia yhteismetsälaissa (YhtML, 109/2003) tarkoitettujen tehtäviensä toteuttamiseksi. (YhtML 1, 3 ja 4 ).
Yhteisen alueen jako Toimituksen kohde Kiinteistönmuodostamislaissa on yhteisiä alueita käsittelevässä 13 luvussa yhteisten alueiden jakamista koskevat yleiset oikeusohjeet. Toimituksen kohteen, edellytysten ja jakosuunnitelman laatimisvaihtoehtojen perusteella voidaan erottaa kolme erityyppistä yhteisen alueen jakoa: vesialueen jako maa-alueen jako vesijätön jako
Vesialueen jako Vesialueella tarkoitetaan aluetta, joka muutoin kuin tilapäisesti on veden peittämä. Kiinteistönmuodostamisasetuksen 54.2 :n mukaan vesialueita ovat vesilain (VL, 264/1961) mukaiset vesistöt. Vesistöjä ovat VL:n mukaan avopintaiset sisävesialueet luonnollisine ja keinotekoisine osineen. Vesistönä tai sen osana ei kuitenkaan pidetä: (VL1:1-2 :t.) 1) ojaa, noroa ja sellaista vesiuomaa, jossa ei jatkuvasti virtaa vettä eikä runsasvetisimpänäkään aikana ole riittävästi vettä veneellä kulkua tai uiton toimittamista varten ja jota kala ei voi sanottavassa määrässä kulkea; eikä 2) lähdettä sekä kaivoa ja muuta vedenottamoa, vesisäiliötä ja tekolammikkoa. Vesialueen jaon kohteena voi olla: 1) vesioikeudellisen kylän yhteinen vesialue tai sen osa (vesioikeudellinen kylä, katso KML 2 kohta 7); 2) aikaisemmassa vesialeen jaossa joillekin tiloille yhteiseksi jaettu vesialue taikka silloin jaosta pois jätetty alue tai 3) tilalle yksityisesti kuulunut vesialue, joka tilaa ositettaessa on erotettu muodostettujen tilojen yhteiseksi.
Vesijätön jako Vesijättö on maa-alueeksi muuttunutta vesialuetta. Syynä muutokseen voi olla vesistön vedenkorkeuden pysyvä aleneminen. Näin on riippumatta siitä, onko kysymys tarkoituksellisesta vesistön muuttamisesta (esim. järvenlasku) vai luonnonilmiöstä (esim. rannikoiden maankohoamisilmiö). Vesijätöksi saatetaan joskus lukea myös vesistöä täyttämällä aikaansaatu maa. Meillä on saarimökki Vaasassa. Rannasta on lunastettu vesijättömaat viimeksi noin 30 vuotta sitten. Alkaa taas olla aika lunastaa uudet vesijätöt, mutta ilmaston lämpeneminen on nyt alkanut mietityttää. Jos veden pinta nousee merenkurkussa, maksaako jakokunta rahat takaisin jo lunastetuista vesijättömaista? Entä jos en lunasta vesijättöjä nyt, ja vedenpinta nousee? Silloinhan säästäisin huomattavan rahasumman odottamalla. Ehkä tämä on hieman teoreettinen kysymys, mutta mökki on ollut suvussa jo viisi sukupolvea, ja sellaisissa ajanjaksoissa mitattuna asia alkaa jo vaikuttaa.
LOKAN TEKOJÄRVEN KIINTEISTÖJAOTUS Kiinteistöjaotus ei ole muuttunut. Kemijoki Oy ostanut/lunastanut tilat. Kiinteistörekisterissä: Pinta-alan korjaus. Esim. Rekisteröintipvm: 17.12.2009 Arkistoviite: MMLm/24713/44/2009. Maapinta-alan muutos: -145,5213 ha Vesipinta-alan muutos: +145,5213
Yhteinen vesijättö Pyhäjoen kunnan Parhalahden kylä
HAILUODON KUNTA VESIJÄTÖN JAOT
Yhteisen maa-alueen jako Yhteisen maa-alueen jaon kohteena voi olla määrättyyn tarkoitukseen muodostettu yhteisalue, joka on perustettu tiettyä osakaskiinteistöjen pysyväisluonteista yhteistä tarvetta varten (katso KML 132 ja 136 :t) tai aikaisemmissa jaoissa (esim. isojaossa, uusjaossa tai yhteisen alueen jaossa) jakamatta jääneet yhteiset maa-alueet, kuten kylän yhteiset saaret ja muut yleensä vähäiset alueet. Maa-alue on jäänyt 1800-luvulla yhteiseksi Miettisen kylän taloille 1-9.
Haitattomuusedellytys KML 137 :n mukaan muun yhteisen alueen kuin kosken tai yhteismetsälaissa tarkoitetun yhteismetsän osakas on oikeutettu saamaan osuutensa jaolla erotetuksi, jos erottaminen voi tapahtua kenellekään osakkaalle sanottavaa haittaa tuottamatta. Erityinen käyttö tai muu painava syy Yhteisen vesialueen jaon edellytyksenä on lisäksi, että osuuden erottaminen on tarpeen erityistä käyttöä varten tai että jakamiseen on muutoin painavia syitä. Yhteismetsän jakamisesta on säädetty YhtML 6 ja 7 luvuissa. Lunastusjaossa yhteisalueen tilukset liitetään alueellisina osina jyvitystä suorittamatta niihin kiinteistöihin, joiden yksityisiin tiluksiin yhteisalue rajoittuu (KML 141.1 ). Osuusjaossa yhteisalue jaetaan normaalin jyvityksen ja jakoperusteen mukaan alueellisiin osiin ja nämä liitetään osakaskiinteistöihin (KML 137.1 ).
Haitattomuus Vesialueen jaossa haitattomuutta on perinteisesti mitattu tilusten pirstoutumisella. Vesialueiden tavanomaisen hyväksikäytön kannalta vesialueiden jakaminen on epätarkoituksenmukaista. Tehokas kalastuksen hoito ja sen tarkoituksenmukainen järjestely edellyttävät laajahkoja yhtenäisiä vesialueita, kun taas vesialueen pirstoutuminen hyvin pieniin osiin tuottaa joskus hoidon kannalta vaikeuksia. Toimitusmiesten on arvioitava, millä tavalla pyydettyjen osuuksien erottaminen vaikuttaa muiden osakkaiden mahdollisuuteen käyttää jäljelle jäävää vesialuetta (esim. kalastukseen) ja jäljelle jäävän yhteisen vesialueen tarkoituksenmukaiseen hoitoon. Edellytyksenä on, ettei erottaminen saa tuottaa kenellekään osakkaalle sanottavaa haittaa. (TMK 10.1.) Vesijätön jaon haitattomuusedellytys otettiin uutena tekijänä KML:iin, kun haluttiin yhtenäistää yhteisten alueiden jakojen edellytyksiä, vaikka sitä muuten ei ehkä olisi koettu tarpeelliseksi. Siksi haitattomuusedellytystä ei pitäisi vesijätön jaossa tulkita tarpeettoman tiukasti.
Painava syy Yhteinen vesialue on mahdollista jakaa, jos haitattomuusedellytyksen lisäksi osuuden erottaminen on tarpeellinen erityistä käyttöä varten tai erottamiselle on muita painavia syitä (KML 137.2 ). Haitattomuuden ja painavan syyn täytyy olla samanaikaisesti voimassa, jotta vesialueen jaon asialliset edellytykset täyttyvät. Erityisenä käyttönä voi tulla kysymykseen mahdollisuus muodostaa osakkaan osuudesta alue, jota osakas voi käyttää esimerkiksi kalankasvatusaltaana, varastoalueena tai lauhdeveden päästöalueena (HE 227/1994, s. 52). Toisaalta vesialue on saattanut esimerkiksi mataloitumisen ja umpeen kasvamisen vuoksi menettää merkityksensä kalastuksessa, jolloin vesialueen luonne on lähellä vesijättöä. Edellytyksiä on harkittava tällöin alueen uusien käyttömahdollisuuksien perusteella. (TMK 10.1.) Muu painava syy jakamisen perusteena voi olla esimerkiksi silloin kun erottamista haluavalle osakkaalle voidaan jaossa antaa kalastuksen kannalta riittävän laaja alue itsenäisenä yksikkönä ilman että jäljelle jäävän alueen käyttäminen kalastukseen huomattavasti vaikeutuu. (HE 227/1994, s. 52.)
Määrättyyn tarkoitukseen muodostettu yhteinen maa-alue on perustettu tiettyä osakaskiinteistöjen pysyväisluonteista yhteistä tarvetta varten (katso KML 132 ja 136 :t). Haitattomuutta arvostellaan tällöin osakaskiinteistöjen tarpeen näkökulmasta. Jos aluetta tarvitaan edelleen alkuperäiseen tai samantapaiseen tarkoitukseen samoin kuin aikaisemminkin, sitä ei ehkä voida jakaa. Jos alue on riittävän suuri osakkaiden lukumäärä ja jaon tarve sekä yhteisalueen laatu ja tarkoitus huomioiden, jako ehkä voidaan toimittaa. Jakamatta jääneet yhteiset maa-alueet, kuten kylän yhteiset saaret ja muut yleensä vähäiset alueet voidaan yleensä jakaa tarvittaessa ilman, että haitattomuusvaatimus muodostuu esteeksi Lunastusjaossa yhteisalueen tilukset liitetään alueellisina osina jyvitystä suorittamatta niihin kiinteistöihin, joiden yksityisiin tiluksiin yhteisalue rajoittuu (KML 141.1 ). Osuusjaossa yhteisalue jaetaan normaalin jyvityksen ja jakoperusteen mukaan alueellisiin osiin ja nämä liitetään osakaskiinteistöihin (KML 137.1 ).
Yhteisen maa-alueen jaossa lunastusjako ja osuusjako ovat toistensa vaihtoehtoja. Vesialueen jaossa laki ei hyväksy lunastusjakoa, mutta vesijätön jaossa se on varsin yleisesti käytössä. Lunastusjako ja osuusjako voivat rajatapauksissa lähentyä toisiaan varsin pitkälle. Samassa toimituksessa voidaan käyttää rinnakkain molempia menetelmiä eri alueilla. Maanmittari Erik Florinin tiluskartta Alavetelistä v. 1753
Jakosuunnitelma ja toimituksen loppuunsaattaminen Toimenpiteet jakosuunnitelman laatimisesta toimituksen lopettamiseen voidaan tehdä lunastusjaossa yhtäjaksoisesti. Osuusjaossa ne voidaan tehdä yhdessä vaiheessa tai kahdessa vaiheessa niin, että jakosuunnitelmasta saa valittaa erikseen toimituksen kestäessä (KML 232 ). Keskeisimmät yhteisen alueen jaon suunnitteluvaiheessa käsiteltävä asiat ovat: tarpeelliset sivutoimitukset kuten rajankäynti, päätökset ulkopuolisten tilusten ottamisesta jakoon ja jakosuunnitelman laatiminen. Toimituksen loppuvaiheen tehtäviä ovat: korvausten määrääminen maksettavaksi tilusten haltuunoton ajankohdan määrääminen, rajojen maastoon merkitseminen, vuokra- ja muiden erityisten oikeuksien järjestäminen (KML 86, 87ja 145 :t) ja muut lopputoimenpiteet.