1/200 O:n sidosryhmälehti ja osavuosikatsaus TALOUS Kehitys asumispalvelujen tuottajaksi monipuolistaa O:n omistajakuntaa s. O:sta on kehittynyt maamme merkittävin asumispalvelujen tuottaja, joka aloitti toimintansa osuuskuntana 35 vuotta sitten. Tänään O on julkinen yhtiö, joka on saanut perinteisten omistajiensa rinnalle institutionaalisia sijoittajia. Ben Grass kirjoittaa kolumnissaan omistajuudesta takasivu Olli Salakka aloitti varatoimitusjohtajana s. Osavuosikatsaus 1.1. 30..200 Kannattavaa kasvua O-konsernin liikevaihto oli tämän vuoden tammi-huhtikuussa 112 miljoonaa euroa. Kasvu on yli 30 prosenttia edellisen vuoden vastaavaan ajanjaksoon verrattuna. Konsernin tulos ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja oli 1,2 miljoonaa euroa, mikä on kaksinkertainen edelliseen vuoteen verrattuna. Koko vuoden tuloksen arvioidaan olevan edellistä vuotta jonkin verran suurempi. s.10 O laajentaa toimitaloaan O rakentaa Mannerheimintien toimitalon eteläpuolella olevalle tontille 500 kerrosneliömetrin laajennuksen, joka valmistuttuaan tarjoaa työtilat noin 200 henkilölle. Suunnittelu on jo aloitettu, ja laajennuksen valmistuttua tammikuussa 200 O-konsernin kaikki Helsingissä olevat toiminnot sijoittuvat saman katon alle. Laajennusosa yhdistetään nykyiseen toimitaloon.
Talous O rakennuttaa kaksi korttelia Espoon asuntomessualueelle Lukijalle Kädessäsi on uusi lehti, O Asuminen & Talous. Se on O-yhtymän julkaisu, jossa osavuosikatsauksen ohella kerrotaan yrityksen talousuutisia. alotamme myös lukijoille yrityksemme liiketoiminnan lähtökohtia ja kehittymistä ja käsittelemme laajemminkin asunto- ja kiinteistöalan markkinoita ja muutoksia. O on viimeisten kymmenen vuoden aikana kehittynyt vuokratalo-osuuskunnasta maamme johtavaksi asumispalveluja tuottavaksi julkiseksi osakeyhtiöksi. Myös yhtiön omistajarakenne on laajentunut. On syntynyt tarve lisätä sidosryhmillemme suunnattua taloudellista viestintää. O Asuminen & Talous palvelee tätä tarvetta. Asiakkaillemme tuotamme edelleen Asukas-lehteä, joka käsittelee asumisen arkisia tilanteita. Tässä numerossa konsernijohtaja Ben Grass kertoo O:n omistajuuden kehittymisen vaiheista. Esittelemme yrityksemme uuden henkilön, toukokuussa aloittaneen varatoimitusjohtajamme Olli Salakan. Rakennuttamisen liiketoiminnan esittelyssä pureudutaan uuden aluerakennuttamisen malliin Espoon kaupungin ja O:n yhteistyön näkökulmasta. Toivotan hyviä lukuhetkiä! Marketta ehkametsä viestintäjohtaja O:n ehdotukset Kotipesä ja Kaksirivinen voittivat omien kortteleidensa vuoden 200 asuntomessujen tonttien laatukilpailun. Molempien voittaneiden ehdotusten pääsuunnittelija on ARK-HOUSE Arkkitehdit Oy Kilpailussa valittiin kaikkiaan kymmenen tuottajamuotoiseen rakentamiseen varatun tontin parhaat ehdotukset. Tontinluovutuskilpailun tavoitteena oli löytää arkkitehtonisesti sekä rakenne- ja talotekniikkaratkaisuiltaan innovatiivinen ja korkealaatuinen koko korttelin käsittävä suunnitelma. Koh- Kotipesän parasta antia ovat eloisat julkisivut. Kaksirivisen vahvuus on lystikäs ja raikas ilme. teiden suunnittelussa korostetaan asukkaiden yksilöllisiä toiveita ja mahdollisuutta osallistua toteutukseen. oittaneiden tekijöiden kanssa laaditaan yhteistoimintasopimus kohteen toteuttamisesta Espoon vuoden 200 asuntomessuille. Laatukilpailun järjestivät Espoon kaupunki yhdessä Suomen Asuntomessujen kanssa. Kauklahdessa oli haettavana kymmenen korttelia, joiden rakennusoikeudet vaihtelivat 52 kerrosneliöstä 3 00 kerrosneliöön. O ostaa Keskolta lähes 500 asuntoa O ostaa Keskon Eläkekassalta lähes 500 vuokra-asuntoa. Ne sijaitsevat pääosin antaalla, Helsingissä ja Keravalla. Osapuolet ovat sopineet yhteistyöstä, jolla turvataan Keskon henkilöstön vuokra-asuntojen saanti. uokra-asunnoista vapaarahoitteisia on noin 0 ja aravavuokra-asuntoja lähes 00. Kuntaseminaari O:ssa O järjesti kesäkuun alkupuolella Kuntaseminaarin, johon osallistui lukuisa joukko kaupungin- ja kunnanjohtajia eri puolelta Suomea. Helsingissä pidetyssä seminaarissa tutustuttiin Konalan Lehtovuoren pientaloalueeseen ja Helsingin rantarakentamisen hankkeisiin. Uudesta aluerakennuttamisesta alustivat antaan kaupunginjohtaja Juhani Paajanen ja O:n rakennuttamisen liiketoimintajohtaja Arto Hiltunen. Asuntoministeri Hannes Manninen kertoi seminaarilaisille hallituksen toimenpiteistä asumisalan kehittämisessä. Kuntien välisestä ja erityisesti pääkaupunkiseudun yhteistyöstä alusti selvitysmies Jussi-Pekka Alanen. Kommenttipuheenvuorot käyttivät Helsingin apulais- Halusimme varmistaa asukkaiden vuokrasuhteiden jatkumisen. Yhteistyö O:n ja Eläke- Fennian kanssa tuo Keskon henkilöstön ulottuville ostajien mittavan vuokra-asuntokannan eri puolilla Suomea, sanoo Keskon Eläkekassan johtaja eikko Savela. kaupunginjohtaja Pekka Korpinen ja Espoon teknisen toimen johtaja Olavi Louko. Porvoon kaupunginjohtaja Per-Håkan Slotte (vas.) ja Oulun apulaiskaupunginjohtaja Matti Pennanen tutustuivat Lehtovuoreen isäntien ja muiden vieraiden kanssa. 2
Haasteellinen energiansäästöohjelma 200 2012 valmistunut O:ssa on laadittu vuoteen 2012 ulottuva energiankäytön tehostamissuunnitelma, jossa asetetaan vaativat tavoitetasot lämmön, veden ja kiinteistösähkön kulutukselle. Suunnitelma liittyy Asuinkiinteistöalan energiansäästösopimukseen (AESS), joka on valtiovallan ja Asuntokiinteistö- ja rakennuttajaliitto ASRA ry:n välillä solmittu puitesopimus yhteistoiminnasta kansallisen energiansäästöohjelman toteuttamiseksi asuntoalalla. AESS-sopimuksen päätarkoitus on edistää kasvihuonekaasupäästöjen vähentämistä kansainvälisen ilmastosopimuksen tavoitteiden saavuttamiseksi. O laatii omat toimenpideratkaisunsa siten, että niillä edistetään samalla kiinteistönpidon taloudellisuutta sekä varmistetaan hyvät sisäilmaolosuhteet asunnoissa. AESS-sopimus edellyttää jäseniltään tehostamissuunnitelman esittämistä marraskuun loppuun mennessä. O:ssa aikaistettiin suunnitelman laatimista, jotta tehostamiskäytännöt saadaan mahdollisimman sujuvasti ja täysipainoisesti kytkettyä osaksi energianhallintaprosessia jo alkavalla lämmityskaudella. Hallitus täsmensi johdon työnjaon O:n hallitus hyväksyi toukokuun lopussa konsernijohtaja Ben Grassin ja varatoimitusjohtaja Olli Salakan työnjaon. Ben Grass toimii toimitusjohtajana 31.12.200 ja konsernijohtajana Risto Hermunen aratoimitusjohtaja Jouko Heino Kehitysjohtaja Marketta ehkametsä iestintäjohtaja Arto Hiltunen Liiketoimintajohtaja Hallitus Ben Grass Konsernijohtaja Olli Salakka aratoimitusjohtaja Alueelliset O-kotikeskukset iestinnän keinot tekniikan tueksi Energiansäästötavoitteet on asetettu suhteessa vuoden 18 kulutustasoon. O:n tavoitteena on pienentää lämmön ominaiskulutusta 10 %, veden 20 % ja kiinteistösähkön 8 % vuoden 18 tasosta vuoteen 2012 mennessä. Tärkeimmät keinot tavoitteiden saavuttamiseksi on nykyisen kulutusseurantajärjestelmän jatkuva tehostaminen, sekä tarvittavat tekniset korjaustoimenpiteet, jotka toteutetaan osana jatkuvaa vuosittaista kunnossapitojärjestelmää. Kannattavien korjausvaihtoehtojen löytämiseksi kaikissa kiinteistöissä suoritetaan energiakatselmus vuoden 2010 loppuun mennessä. Teknisen toimenpideohjelman rinnalle on käynnistetty viestintäkampanja PHAPUHE, jonka tarkoitus on tarjota kiinnostavalla tavalla tietoa asumisen ja energiankäytön ympäristövaikutuksista sekä motivoida eri osapuolia toimintaan ja vuorovaikutukseen teeman puitteissa. Projekti on osa kansallista ilmastomuutoksen viestintäohjelmaa. Raimo ehkaluoto Talousjohtaja Timo Niemi Hallintojohtaja Urpo Piilo Liiketoimintajohtaja Kiinteistöomistuksen neljä tulosyksikköä 31.5.2005 saakka. Grass toimii konsernin johtoryhmän puheenjohtajana ja laajennetun johtoryhmän puheenjohtajana. Lisäksi hän vastaa konsernihallinnosta ja toimii O Rakennuttaja Oy:n hallituksen puheenjohtajana. Olli Salakka toimii tämän vuoden loppuun Okonsernin liiketoimintayksiköiden, O Rakennuttaja Oy:n ja Kiinteistöomistuksen operatiivisesta toiminnasta vastaavana varatoimitusjohtajana. Hän toimii myös konsernin johtoryhmän ja laajennetun johtoryhmän varapuheenjohtajana sekä kiinteistöomistuksen sisäisen hallituksen ja kiinteistöomistuksen asuntoja omistavien yhtiöiden puheenjohtajana ja O Rakennuttaja Oy:n hallituksen varapuheenjohtajana. Lyhyesti... lmarisesta O:n suurin omistaja Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö lmarisesta tuli O-yhtymä Oyj:n suurin omistaja ostettuaan Eka-kiinteistöt Oy:n kaikki osakkeet. Kaupalla myytiin O:n suurin yksittäinen omistusosuus, 01 520 osaketta, jotka ovat 10,01 prosenttia koko osakekannasta. lmarinen omistaa nyt 15,83 prosenttia O:n osakkeista, kun se aiemmin omisti 5,82 prosenttia. Tehty kauppa vahvistaa institutionaalisten sijoittajien omistusta O:ssa. Ne omistavat nyt yli kolmanneksen osakekannasta. O:n suurimmat omistajat 3.5.200: Osakkeenomistaja Osuus-% Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö lmarinen 15,83 Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö arma,1 Metallityöväenliitto ry,0 Kunta-alan ammattiliitto KT ry 8, Rakennusliitto ry,10 Palvelualojen ammattiliitto PAM ry,85 Toimihenkilöunioni TU ry,50 Opetusalan ammattijärjestö OAJ ry 5, Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Etera ry,28 Kemianliitto - Kemifacket ry 3,1 Tekstiili- ja vaatetustyöväenliitto Teva ry 2,13 Keskinäinen vakuutusyhtiö Kaleva 1,3 Yhteensä 80,8 Kvaerner Masa-Yardsilta ostettiin yli 00 vuokra-asuntoa Kvaerner Masa-Yards Oy, Kvaerner Masa- Yards Oy:n eläkesäätiö ja O-yhtymä Oyj ovat tehneet kaupan, jossa O:n omistukseen siirtyy yhteensä 28 vuokra-asuntoa Helsingissä, antaalla, Turussa, Raisiossa ja Kaarinassa. Asunnoista 220 on vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja. Halusimme varmistaa, että asukkaiden vuokrasuhteet jatkuvat asuntojen myynnin yhteydessä. Yhteistyössä O:n kanssa voimme parantaa vakinaisten työntekijöidemme asunnonsaantia ja hoitaa myös tilapäiset asuntotarpeet toimintapaikkakunnillamme, kertoo Kvaerner Masa-Yards Oy:n hallintojohtaja Pasi Merikalla. Nyt ostetut vuokra-asunnot täydentävät O:n asumispalveluja. Säilytämme Kvaerner Masa-Yardsilta ostetut asunnot vuokrauskäytössä, kertoo O:n konsernijohtaja Ben Grass. 3
Henkilö Meidän on lisättävä vuokra-asumisen houkuttavuutta, Olli Salakka sanoo. Olli Salakka uskoo vahvasti vuokra-asumisen voimaan O on Suomen suurin vuokra-asuntopalvelujen tuottaja, joka omistaa 38 000 asuntoa paikkakunnalla. Tuleva toimitusjohtaja korostaa asiakkuuden kehittämistä talojen ja kiinteistöjen rinnalla. hmisten suuri halu muuttaa vuokralta omistusasuntoon ei säikäytä O-yhtymän varatoimitusjohtaja Olli Salakkaa, joka ryhtyy johtamaan O:ta konsernijohtaja Ben Grassin jäädessä eläkkeelle ensi vuonna. Suuri innostus omistusasuntoon on sen sijaan parantanut vuokra-asuntojen tarjontaa viime vuosina. Tämä on O:n mahdollisuus, ei uhkakuva, Salakka vastaa. uokra-asumisesta on tullut aito, oikea vaihtoehto. Aiemmin vuokra-asunnon saaminen edellytti erityisolosuhteita, ja asuntoja jouduttiin jonottamaan. Nyt vuokra-asunto löytyy suhteellisen helposti moneltakin paikkakunnalta. O on Suomen suurin vuokra-asuntopalvelujen tuottaja, joka omistaa 38 000 asuntoa paikkakunnalla. Tuleva toimitusjohtaja korostaa asiakkuuden kehittämistä talojen ja kiinteistöjen rinnalla. O:n tärkein omaisuus on 1. miljardin arvoiset kiinteistöt. Niiden tekninen hoito ja kunnossapito ovat tärkeitä asioita. uokralaiset ovat kuitenkin tärkeämpiä yhtiölle, sillä asiakkaiden tyytyväisyyden myötä myös yhtiö elää ja kehittyy, Olli Salakka sanoo. On hyvä, että asiakkaiden toiveet ja vaatimukset ovat kasvaneet. Se todistaa, että vuokra-asuminen mielletään todelliseksi vaihtoehdoksi omistusasunnolle. Meidän on hankittava parempia tontteja omaehtoisella tontin ja maan hankinnalla sekä parannettava asuntoyhteisöjen yleisilmapiiriä ja ilmettä. Asukasyhteistyö on ollut O:n tavaramerkki pitkään. Sitä on edelleen voimakkaasti kehitettävä. Meidän on lisättävä vuokra-asumisen houkuttavuutta. Myös ikärakenteen muutos tuo uusia vaateita vuokra-asumiselle, sillä seuraavien 25 vuoden aikana yli 5-vuotiaiden osuus
väestöstä kasvaa 50 prosenttia. Tämä on vuokraliiketoiminnalle suuri mahdollisuus. Asuntoja pitäisi pystyä räätälöimään asukkaiden toiveiden mukaan. Toisaalta on pohdittava, miten sovitetaan yhteen vuokralaisen oikeus sanoa itsensä irti kuukaudessa, vaikka vuokranantaja olisi juuri tehnyt asunnossa mittavan remontin, Salakka pohtii. Asuntoja 2 000 vuodessa Salakka sanoo, että O:n perusstrategia on olla kiinteistöjen omistaja ja vuokraasuntotoiminnan ylläpitäjä ja kehittäjä. Hänen mukaansa tämä pätee vielä viiden vuoden päästäkin. Sen sijaan hän uskoo asuntojen määrän kasvavan noin parin tuhannen vuosivauhtia lähivuosina sekä vanhoja asuntoja ostamalla sekä tuottamalla maltillisesti uusia asuntoja. Hänen mukaansa viiden vuoden päästä O:lla on noin 50 000 asuntoa omistuksessaan. Omistajan ääni Olli Salakka on toista kertaa O:n palveluksessa. Ensimmäisellä kerralla 10-luvun puolivälissä hän vei päätökseen Hakan ja O:n yhteishakkeita. Yhtiöillä oli tuolloin yhteisomistuksessa Suomen uokratalot Oy. Työ O:ssa jäi alle vuoden mittaiseksi, koska oli aika tutkiskella maailmaa. Salakka siirtyi Skanskan palvelukseen. Tulevan toimitusjohtajan ja konsernijohtaja Ben Grassin työnjaosta on sovittu siten, että Ben Grass toimii toimitusjohtajana ensi vuoden alkuun asti ja konsernijohtajana toukokuun loppuun 2005. Olli salakka vastaa tämän vuoden osalta kiinteistöomistuksen ja O Rakennuttaja Oy:n operatiivisesta toiminnasta. Olli Salakka pitää työssään erittäin tärkeänä omistajan äänen kuulemista. Omistajien asettaman taloudellisen resurssin, rahan tehokkaalla käytöllä mitataan miten yritys elää, kasvaa ja luo mahdollisuuksia. Niistä huolehtiminen on ehdottoman tärkeää, hän sanoo. Kokonaisuuden hallinta Olli Salakka pitää itseään täysiverisenä asuntorakentajana, joka on ollut paljon myös mukana yhteiskuntasuunnittelussa viimeisten 20 vuoden aikana. Johtajana hän sanoo olevansa tiimijohtaja. Korostan tiimiosaamista ja erilaisten ihmisten vahvuuksien kokoamista. Jokaisella tiimin jäsenellä täytyy olla selkeät vastuualueet. Kollektiivista vastuuta yrityksen johtamisessa ei voi olla. astuut on jaettava ja selkeytettävä. Silloin voin delegoida asioita voimakkaasti ja antaa alaisille toimintavapauksia. Tiimityön onnistumisen edellytys tietty on se, että osaa kerätä oikeat henkilöt ympärilleen. Tähän ikään on oppinut myös, ettei tarvitse itse osata ja tietää kaikkea, vaan tiimityöskentelyssä pystyy omaksumaan tarvittavat asiat. Tulevassa tehtävässäni on tärkeintä kokonaisuuksien hallitseminen ja asioiden edistäminen. O:n toimitusjohtajan rooli on suuntautunut paljon ulospäin. Yhteiskunnallinen vaikuttaminen ja asuntoasioista viestittäminen valtakunnan päättäjille on tärkeä tehtävä, Salakka summaa. Kerrostalot muistettava Olli Salakka arvioi Suomen asuntomarkkinoiden olleen jo useita vuosia hyvin vakaat. Uusia asuntoja on rakennettu noin 30 000 asunnon vuosivauhtia. iimeisten parin vuoden aikana julkinen raha on vähentynyt ja siksi vapaarahoitteinen tuotanto on kasvanut. Tämän hetken noin 32 000 asunnosta vapaarahoitteisia on 2 000. Myös omakotirakentamisen kolmanneksen kasvu noin 13 000 asuntoon parin vuoden sisällä on selkeä muutos. Uustuotannon nykyinen kokonaismäärä, noin 30 000 asuntoa vastaa hyvin suomalaisten tarvetta. Kasvu keskittyy Suomessa kasvualueisiin, joista pääkaupunkiseutu on tärkein. Tosin kolmen suurimman kaupungin alueella asuntotuotanto ei ole riittävää, ja siksi voimakas muuttoliike kehyskuntiin on jatkunut jo jonkin vuoden. Helsingissä ei omakotirakentajille ole lähes lainkaan tontteja. Pulaa on pyritty lievittämään kaavoittamalla alueita, joissa rakennetaan tiiviisti matalia taloja. Erityisesti täydennysrakentamiskohteissa korkeatasoinen kerrostalorakentaminen on myös muistettava, sillä niihin on suuri kysyntä. Salakka korostaa valtion tukeman asuntotuotannon merkitystä. Toivon, Että valtion tukeman asuntotuotanto ei tästä vähene, vaan että se tasapainottuu tuonne noin 000 asuntoon vuodessa. Mikä mies? uoden lopulla 52 vuotta täyttävä Olli Salakka valmistui TKK:sta 10- luvun lopulla rakennusalan diplomiinsinööriksi. Lähes suoraan korkeakoulun assistentin työstä Salakka siirtyi 180-luvun alussa Rakennuskunta Hakan palvelukseen. 180-luvun puolivälistä lähtien työ on ollut asuntorakentamista, johon on liittynyt myös yhdyskuntasuunnittelua. Haka Oy:n jälkeen 1 hän kävi O:ssa, josta uudet haasteet veivät Skanskaan. 2000-luvun taitteessa Olli Salakka aloitti Skanska Kodit Oy:n toimitusjoh- tajana, josta hän siirtyi O:n varatoimitusjohtajaksi. Olli Salakka asuu vaimonsa ja nuorimman lapsensa kanssa Espoon Laaksolahdessa. aikka viisihenkiselle perheelle 1 vuotta sitten rakennetussa omakotitalossa asumisväljyyttä piisaa yltäkyllin, ainakaan toistaiseksi perheessä ei ole mietitty kerrostaloon muuttoa. Lähes kaikki viikonloput vietetään mökillä Asikkalassa. Aikaa löytyy myös moottoripyöräilyyn ja golfiin. Talvisin on hiihdon ja laskettelun aika. 5
Kansijuttu O:n roolista on käyty runsasta ja voimakasta strategiakeskustelua. oin sanoa että aravarakentajasta asuntojen kokonaispalvelujen tuottajaksi on ollut iso hyppy, sanoo Ben Grass O osuuskunnasta julkiseksi osakeyhtiöksi ja maan merkittävimmäksi asuntojen omistajaksi O:n ensimmäisissä taloissa antaan Malminiityssä keittiön varustukseen kuului jääkaapin paikka. Nyt asukkaille tarjotaan internet-liittymää. Tämä kuvaa hyvin vuokraasumisen laadun kehittymistä O:n toiminnan aikana. Yhtiö perustettiin osuuskuntana 35 vuotta sitten. Tänään O on julkinen osakeyhtiö, jonka perustajaomistajien rinnalle ovat tulleet institutionaaliset sijoittajat. O perustettiin loppuvuodesta 1. Haka, OTK, Elanto, Kansa ja SAK:lainen ay-liike perustivat altakunnallisen uokratalo-osuuskunnan tuottamaan ja omistamaan vuokra-asuntoja kasvukeskuksiin. Osuuskunnan pääoma oli silloista rahaa noin puoli miljoonaa markkaa. Talojen rakennuttamiseen osuuspääoma ei riittänyt, vaan asuntojen omapääomaosuus rahoitettiin osuuskunnan jäsenilta saaduilta jäsenja lisälainoilla. Muu rahoitus tuli valtiolta ja rahalaitoksilta. Konsernijohtaja Ben Grass tuli O:n toimitusjohtajaksi 13, jolloin ensimmäiset talot olivat olleet jo pari vuotta valmiina. SAK:laisen ammattiyhdistysliikkeen lisäksi omistajiksi tulivat perustamisen jälkeen TK ja STTK ja näiden jäsenyhteisöt sekä myöhemmin vielä eräät Akavalaiset liitot, joista merkittävin oli Opettajien ammattijärjestö. Lähes perustamisesta lähtien mukana olivat Kaupunkiliitto ja Kunnallisliitto, joiden jäsenistöön, yksittäisiin kuntiin O:n omistus myös laajeni. Myös yksityisille yrityksille tarjottiin mahdollisuutta hankkia O:n asuntokantaa käyttöönsä, jonka rakennuttamista he rahoittivat ns. tertiäärilainoilla. Yhtiön iskulause noina aikoina oli: vuokra-asuntoja aktiiviväestölle. O kehitti 0-luvulla asumisoikeusasunnot 180-luvulla O kehitti edelleen rakennuttamistoimintaa ja asukasdemokratiaa. Tajusimme silloin tulevan korjaustarpeen. Korjausrahastointia kehitettäessä asukasdemokratia oli keskeinen väline. Sen tuloksena asukkaat suostuivat maksamaan etukäteen osan korjauskuluista vuokrassaan, konsernijohtaja Ben Grass sanoo. 10-luvulle tultaessa O oli jo maan merkittävin vuokratalojen omistaja ja asumispalvelujen tarjoaja. Tänä aikana vallinneen laskukauden johdosta meille myös tarjottiin rakennusliikkeiden varaamia tontteja, joille rakennettiin O:n asuntoja kaupunkien parhaille paikoille. Uudeksi vuokra-asuntojen lisäystoimenpiteeksi O ryhtyi myös hankkimaan vanhaa vuokra-asuntokantaa lähinnä yrityksiltä ja vakuutusyhtiöiltä, joiden päätoimialaan vuokra-asuntojen omistaminen ei enää kuulunut. Näinä aikoina O kehitti myös asumisoikeusjärjestelmän, joka sijoittuu vuokra- ja omistusasunnon väliin. Asunnon omarahoitusosuuden sijoittaa asukas. O:lle sopi erittäin hyvin uusi asumismuoto, koska se lisäsi kohtuuhintaista asuntotuotanto aikana, jolloin ihmisillä ei ollut halua eikä mahdollisuutta ostaa asuntoja.
Osuuskunnasta Osakeyhtiöksi Kasvaneen toiminnan myötä O:n yritystoiminta muodostui yhä haasteellisemmaksi. Osuuskunta ei ollut enää riittävän dynaaminen yhteisömuoto, ja vuonna 1 osuuskunta muutettiin osakeyhtiöksi, jonka osakepääomaksi tuli 120 miljoonaa markkaa mm. osakkaiden lainojen muututtua osakepääomaksi. Keskeistä oli omien pääomien hankinta ja sen kautta mahdollisuus rahoittaa uustuotantoa, vanhojen asuntojen hankintaa sekä asuntokannan korjaustoimintaa. Samoin omaisuuden likvidiys oli tärkeää, koska osaketta saattoi käyttää vakuutena osuuskuntatodistusta paremmin. Samoin osake loi aidon mahdollisuuden sen arvon nousulle ja luovutettavuudelle, Grass sanoo. Myös yhtiön osinkopolitiikka tunnustettiin tosiasiaksi. Grass muistuttaa, että osuuskunnan jäsenten myöntämille lainoille O oli kuitenkin koko ajan maksanut korkoa, joten korkojen maksaminen muuttui osingoiksi. Terveen talouden kehittämiseksi O on käynnistänyt 0-luvulla merkittävää omistusasuntotuotantoa ja tavoitteena on edelleen monipuolistaa O:n asuntotarjontaa. Tähän on liittynyt merkittävää aluerakennuttamista ja pientalotuotantoa. uonna 2001 O muuttui julkiseksi yhtiöksi, joka ennen kaikkea lisäsi yhtiön läpinäkyvyyttä ja sitä kautta yrityksen haluttavuutta sijoittajien keskuudessa, Grass sanoo. Pääomarakenne vahvistuu edelleen Seuraavana vuonna osakepääoma kaksinkertaistettiin 20 miljoonaan markkaan suunnatulla osakeannilla. Samalla laskettiin liikkeelle 150 miljoonan markan oman pääomanehtoinen vaihtovelkakirjalaina, joka ylimerkittiin. uonna 2003 O järjesti hyvin onnistuneen pääomaohjelman. akavaraisuuden vahvistamiseksi suunnitellulla ohjelmalla yhtiö keräsi 55 miljoonaa euroa sekä vanhoilta omistajilta että uusilta institutionaalisilta sijoittajilta. Tällä hetkellä O:lla on valtuus edelleen lisätä osakepääomaansa ja tavoitteena on edelleen pitää O:n vakavaraisuus riittävänä toiminnan laatuun ja luonteeseen nähden. Terveellä pääomarakenteella O pystyy edelleen toimimaan kilpailluilla markkinoilla johtavana asumispalvelujen tarjoajana. Jos yhtiö haluaa kasvaa ja kehittyä, myös pääomalle pitää tarjota kilpailukykyistä tuottoa, Jussi Laitinen sanoo. Jussi Laitinen, lmarinen sijoitti tulevaisuuteen Perinteiset ja uudet omistajat sopivat saman katon alle Kunta-alan ammattiliitto on yksi O:n perustajajäsenistä. KT lähti mukaan, jotta palkansaajat, muun muassa KT:n jäsenkunta saisi kohtuuhintaisia asuntoja. Edelleenkin omistuksemme perustuu yhtiön yhteiskunnalliseen tehtävään, sanoo liiton toimialajohtaja Heikki Kehälinna, joka toimii myös O:n hallituksen puheenjohtajana. Perustavoitteen rinnalle on vähittäin vajaan kymmenen vuoden aikana tullut mukaan mahdollisuus saada tuottoa sijoitetulle pääomalle, mikä on edelleen sijoitusta punnittaessa toisella sijalla. Tällä hetkellä O on KT:n sijoitustoiminnasta noin kymmenen prosenttia, Kehälinna sanoo. Eläkevakuutusyhtiö lmarisen sijoitusjohtaja Jussi Laitinen luonnehtii yhtiön tulemista O:n suurimmaksi osakkaaksi sijoituksena tulevaisuuteen. Yhtiön omistusosuus O:sta nousi yli 15 prosentin, kun yhtiö osti Eka-kiinteistöjen osakkeet toukokuussa. Hänen mukaansa O on hyvä kohde arvopaperistetulle, välilliselle kiinteistöomistamiselle. lmarisen sijoitussalkussa on kiinteistösijoituksia noin 2, miljardia, josta suoria asuntosijoituksia 00 miljoonaa. Yhteensä lmarisen sijoitukset eri omaisuuslajeissa on 1 miljardia. Kiinteistösijoittaminen ollut hyvä sijoitusmuoto, sillä niiden tuotto on ollut selvästi positiivinen viimeisten neljän vuoden aikana. lmarinen uskoo voimakkaasti, että välillinen sijoittaminen kiinteistöihin yleistyy. Kymmenessä vuodessa O:n kaltaisen yhtiön omistajista hyvinkin kaksi kolmannesta voi olla institutionaalisia sijoittajia, jotka hakevat pitkän aikavälin vakaata tuottoa, Laitinen sanoo. Hänen mukaansa vanhat omistajat ovat pitkään hoitaneet yhtiötä hyvin ja luoneet suuren varallisuusmassan. Heidän motiivinsa painottuvat kohtuuhintaisen asumisen tarjontaan ymmärtäen, että pääomalle on myös saatava korvaus. Me painotamme asioita toisin. Toivomme sijoituksemme tuottavan pitkäaikaisen ja markkinaehtoisen tuoton. Ymmärrämme, että se on mahdollista vain, kun perusbisnes hoidetaan hyvin ja saada vuokralaisia kilpailemaan pääsystä O:n asiakkaiksi, Laitinen sanoo. O tarvitsee sekä yhteiskunnan tukemaa että omistusasuntotuotantoa, Heikki Kehälinna sanoo. O:n suurimman omistajaryhmän, ay-liikkeen, rinnalle on viime vuosina tullut uusia omistajia, jotka laajentavat omistuspohjaa. Kehälinna uskoo, että perinteiset ja uudet omistajat sopivat hyvin saman katon alle. On hyvä, että institutionaaliset sijoittajat ovat kiinnostuneita O:n kaltaisista yrityksistä. Omistajapolitiikan ero näkyy ehkä siinä, että uusilla omistajilla on painottuneemmin sijoitusnäkökulma, kun ay-liikkeelle on tärkeää myös O:n palvelutuotanto.
Liiketoiminta Uusi alue maksaa itse itsensä, koska maan arvonnousu voidaan käyttää alueen hyväksi, Olavi Louko sanoo. Espoo luo uutta aluerakennuttamista Aluerakennuttamisen hyvät puolet ovat nopea kaavoitusprosessi ja järjestelmällisesti ajoissa tuotetut palvelut. Myöskään rahoitus ei rasita kaupungin budjettia, kiteyttää Espoon teknisen toimen johtaja Olavi Louko. Tällä tavalla voidaan uusi alue suunnitella ja rakentaa optimiajassa, jolloin kokonaistaloudellinen hyöty tulee kaikille. Olavi Loukon mukaan Espoo tarvitsee aluerakennuttamista, koska kaupungin täytyy varautua jatkuvaan väestön kasvuun. Kaupunki kasvaa kolme tuhatta henkeä vuodessa vaikka ei tehtäisi mitään, Se tarkoittaa 100 000 uutta espoolaista 30 vuoden aikana. Meidän on pakko rakentaa isoja alueita, koska asukasmäärämme puolitoistakertaistuu. Muuten ihmiset muuttavat edelleen Kirkkonummelle, Nurmijärvelle ja ihtiin, vaikka käyvät töissä pääkaupunkiseudulla. Keski- ja Länsi-Espoo ovat hyviä alueita, joissa on tilaa sekä rata, kaksi moottoritietä ja Kehäkolmonen kulkevat alueiden halki, Louko sanoo. Maan arvonnoususta rahaa kunnallisiin palveluihin Toinen seikka on yksityisen maanomistuksen runsaus. sot maanomistajat eivät perinteisesti ole halunneet myydä maitaan. Asenne on muuttunut, koska nykyisin suuria maanomistajia ovat perikunnat, joilla on kiinnostusta myydä maitaan. auhtia asiaan toi viime vuonna voimaan tullut rakennuslain muutos. Kaupungin, rakennuttajan ja maanomistajan kesken voidaan sopia yhteistyömenettelystä, jolla maan arvonnoususta rahoitetaan kunnalliset palvelut. Aiemmin tällainen sopimuksen laillisuus oli epäselvä. Kaavoituksen yhteydessä syntyvällä rakennusoikeuden hinnasta osa voidaan käyttää kunnallistekniikan sekä palvelujen rakentamiseen. Tämän jälkeenkin maanomistajalle jää riittävä korvaus. Uusi alue maksaa itse itsensä, ja olemassa olevien veronmaksajien ei tarvitse osallistua alueen kehittämiseen mitenkään. Maanomistajan tai hänen edustajansa kanssa voidaan sopia, että tehdään kerralla kaikki, talot, kunnallistekniikka ja palvelut, Louko sanoo. Hänen mukaansa Kaupungin intressi on saada tontteja veronmaksajille ja liiketiloja yrityksille, joista saadaan verotuloja. Kaavoituksella kaupunki sanoo millainen alueesta tehdään ja mitä sinne rakennetaan. 8
kt 3 12 8 K%%228ytt%%2oikeuden rajoitus 5 kt vr jkt Korupolku all Pp.tie Pp.tie 1 1 1 18 15 10 3 8 1 11 13 10 1 12 20 221 1 5 3 1 2 33 0 331 01 02 32 1 31 2 23 1 5 8 11 5 23 1 20 10 8 1 0 3 22 31 3 2 1 10 1 8 13 11 12 1 5 11 10 3 3 200 1 00 800 12 000 3 200 1 00 18 800 3 200 +35 +3 +3 +3 +33 +35 +3 +33 +3 +35 +3 +3 +3 +3 +35 +31 +3 +33 +32 (+31,) +35,3 (+32,15) (+2) yk 200 5 000 1 000 +35 1 800 200 +3 +35 +33 +0 aikka ison alueen tekeminen kestää kymmenen vuotta, kaupunki pystyy koko ajan ohjaamaan alueen rakentamista. Tämä on jalostetumpi malli entisestä aluerakentamisesta, joka synnytti vain betonilähiöitä metsään. O suunnittelee Näkinmetsää alusta alkaen O ja Espoo ovat sopineet 500 1 000 asunnon pientaloalueen aluerakentamissopimuksen Mikkelän Näkinmetsään. Se on ensimmäinen kerta, kun kaupunki on valinnut yhden yhteistyökumppanin kehittämään isoa, sadan hehtaarin aluetta alusta alkaen. Koska kaupungissa on tekeillä joka vuosi 200 asemakaavaa, on järkevää ottaa kumppani ison alueen suunnitteluun, kaavoittamisen ja rakentamiseen. Kaavoitus olisi paljon hitaampaa jos tekisimme sen itse. Silti vastuu säilyy koko ajan kaupungilla. Kun sopimuskumppani ryhtyy käytännön kaavoitustyöhön, tekee hän työtä puolestamme idealla, että kaavan valmistuttua hän saa ostaa ja rakennuttaa ainakin suuren osan alueesta. Kaupunki saa arvonnousun myös omasta maastaan, jolla se rahoittaa kunnallistekniikan ja palvelut, Olavi Louko tiivistää. Kumppanuuteen perustuva yhteistyö kuntien kanssa on sujunut hyvin. antaan Myyrmäessä on käynnissä parhaillaan asemakaavan muutos, jonka jälkeen O rakennuttaa alueelle lähes 00 uutta asuntoa. 2:10 0 10 50 100 m 3 S%%228hk%%2asema k 2 Muuntoasema 2:10 ma Tämän päivän aluerakennuttamisessa ei ole kyse siitä 0- ja 0-luvun toimintamallista, kun urakoitsijat rakensivat kiireellä suureen tarpeeseen harmaita betonisia kerrostalolähiöitä. Tuolloin aluerakentamisessa ei kiinnitetty juurikaan huomiota asuinympäristöön. Nyt lähtökohtana on rakentaa yhteistoiminnassa kuntien kanssa sosiaalisesti tasapainoisia, laadukkaita ja kokonaisvaltaisesti suunniteltuja asuinympäristöjä. On enemmänkin kysymys yhdyskuntasuunnittelusta kuin pelkästä rakentamisesta. Uuden mallin mukaan kuntien ja kaupunkien kanssa kehitetään kumppanuus -periaatteella toimivia yhteistyömuotoja kaavoituksessa ja rakennussuunnittelussa. Yhdessä määritellään kaavoitukselliset tavoitteet ja alueelle soveltuva tuotanto. Jo suunnitteluvaiheessa otetaan huomioon asukkaiden tarpeet ja rakentaa sellaisia asuntoja ja asuinympäristöjä, joissa ihmiset viihtyvät, O:n rakennuttamisen liiketoimintajohtaja Arto Hiltunen kuvaa. kt ar leikkipaikka 1 00 2:10 1 00 1 00 2:10 Pumpp +35 +35 +35 +32 Laadukkaita asuinalueita yhdessä kuntien kanssa 2:10 Korutie 2:10 Molemmat hyötyvät Kunnilla on rajalliset kaavoitusresurssit ja O:lla vahva 35 vuoden kokemus asumispalvelujen tuottamisesta. arsinkin pääkaupunkiseudulla on pulaa tonteista. Uudenlaisella toimintatavalla kunnat pystyvät lisäämään tonttitarjontaa, joka mahdollistaa erilaisten korkeatasoisten asuntoalueiden kehittämisen nopeasti ja hallitusti. Tarvittaessa kumppanuussopimukseen liittyy myös alueen katujen, kevyen liikenteen, päiväkotien ja koulujen rakennuttaminen. Myös niiden rahoitus on mahdollista. Yksityisellä pääomalla kuntien palvelutuotantoa saadaan nopeutettua. Tärkeää on pystyä vastaamaan kuntien asunto- ja yhdyskuntapoliittisiin tavoitteisiin, Arto Hiltunen jatkaa. O suunnittelee tuotteet asiakkaiden tarpeista lähtien. Kaavoituksessa voimme vaikuttaa siihen, että uusille alueille rakennutetaan hallintamuodoiltaan monipuolista ja kilpailukykyistä asuntotuotantoa. ankka kokemus monipuolisen asuntotuotannon toteuttajana antaa O:lle hyvät mahdollisuudet kilpailla laajojen asuinaluekokonaisuuksien kehittämisestä ja rakennuttamisesta, Arto Hiltunen uskoo. A-klinikka ja Katkaisuhoitoasem 1:53 Hoiva- ja Kuntoutuskoti kt kt 1:53 1:53M01 1:1 1:53M03 M502 ar k 1:1M03 Lak.Yht 1:1M01 1:1M05 1:53M01 Punamultapolku P-talo k
Osavuosikatsaus O-yhtymä Oyj:n osavuosikatsaus 1.1. 30..200 Kannattavaa kasvua O-konsernin liikevaihto ajalla 1.1. 30..200 oli 112 miljoonaa euroa (85, M ). Liikevaihto kasvoi edellisen vuoden vastaavaan ajanjaksoon verrattuna 2, miljoonaa euroa (31,1 %), josta 12, miljoonaa euroa tuli omistusasuntotuotannon osakemyynnin kasvusta ja,8 miljoonaa euroa O Omat uokra-asunnot Oy:n ja Kymppikoti Oy:n omistamien lyhyellä korkotuella tuotettujen omaksi lunastettavien osaomistuskohteiden myynneistä. uokratuottojen kasvu edelliseen vuoteen oli,8 %. Liikevaihdosta 0,12 prosenttia tuli kiinteistöomistuksesta, 2,0 prosenttia rakennuttamisesta ja 2,8 prosenttia muusta toiminnasta. Konsernin tulos ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja oli 1,2 miljoonaa euroa (,1 M ). Tulosta erityisesti lisänneitä tekijöitä olivat kiinteistöjen hoito- ja korjauskulujen sekä muiden toimintakulujen tuottojen kehitystä hitaampi kasvu ja lisääntynyt omistusasuntotuotanto. Koko vuoden tuloksen arvioidaan olevan edellistä vuotta (30,1 M ) jonkin verran suurempi. Tase Taseen loppusumma 30..200 oli 1.5,2 miljoonaa euroa. Kasvua edellisen vuoden vastaavaan ajankohtaan oli 11,13 prosenttia. Lainoja on lyhennetty kuluvan vuoden aikana yhteensä 1,5 miljoonaa euroa ja nostettu lisää 5, miljoonaa euroa. Oman pääoman määrä 30..200 oli 22,3 miljoonaa euroa (181,2 M ). Omavaraisuusaste oli ilman pääomalainoja 12, prosenttia (11,0 %) ja pääomalainat huomioon ottaen 15,3 prosenttia (13,32 %). Kiinteistöomistus asumispalvelut O-konsernin omistuksessa oli 30..200 yhteensä 3 8 asuntoa. Määrä kasvoi vuoden alusta 323 asunnolla. Uusia asuntoja valmistui 100 ja vanhoja asuntoja on hankittu huhtikuun loppuun mennessä 25, muun muassa Kauppakorkeakoulun Ylioppilaskunnalta ostettiin 11 asuntoa. uokra-asuntoja myytiin 3. Neljän ensimmäisen kuukauden aikana aloitettiin 52 uuden asunnon rakennuttaminen ja koko vuonna arvioidaan aloitettavan 300 vuokra-asunnon rakennuttaminen. anhoja asuntoja arvioidaan koko vuonna ostettavan noin 1000 asuntoa. Myös luopumisstrategian mukaisia asuntojen myyntejä aiotaan toteuttaa loppuvuonna. uokra-asunnoissa asukasvaihtuvuus tarkastelujaksolla oli 8, prosenttia (8,0%). Asuntojen kokonaiskäyttöaste oli 8,1 prosenttia (8,3%). uokrasaatavat ovat pysyneet vähäisinä. Kiinteistöomistuksen organisaation ja toimintamallin uudistusta vietiin eteenpäin. uoden alussa luovuttiin sisäisestä tilaaja-tuottaja-toimintamallista, kun isän- nöintiyhtiön O:n kiinteistöjä ja asiakkuuksia hoitava henkilökunta siirrettiin suoraan asuntoja omistaviin yhtiöihin. Toimintaprosessit saatiin yksinkertaisemmiksi, mikä näkyi jo alkuvuonna kustannussäästöinä ja parempana tuloksena. Rakennuttaminen Rakennuttamisen ensimmäisen kolmanneksen liikevaihto nousi yli kaksinkertaiseksi edellisen vuoden vastaavaan aikaan verrattuna. Ennätyksellisen vilkas asuntokauppa jatkui, ja asuntojen budjetoitu myynti ylittyi noin 0 prosentilla. almiissa asuntokannassa ei ollut myymättömiä asuntoja. Yhtiön rakennuttamana valmistui 555 (22) asuntoa ja tarkastelujaksolla aloitettiin 253 (308) asunnon rakennuttaminen. O hankki alkuvuonna uutta rakennusoikeutta Helsingin, Espoon ja antaan alueelta yhteensä runsaat 20000 kerrosneliömetriä, jossa tuotanto päästään aloittamaan vuoden kuluessa. Espoon asuntomessujen suunnittelukilpailussa alueen portiksi valittiin O:n suunnitteluttama Pikku Pietarin piha -korttelin ja Käärmetalon rivitalot, joihin tulee yhteensä 3 asuntoa. O rakennuttaa myös kilpailuvoiton tuloksena asuntomessualueelle 20 asunnon Kipliikin Nuorisoasuntoliiton omistukseen. Rakennuskohteiden suunnittelu alkaa heti ja ne valmistuvat vuoden 200 messuille. O-konsernin tuloslaskelma 1 000 Toteutunut 0/200 *) Toteutunut 0/2003 2003 Liikevaihto 1118 8538 2555 Osuus osakkuusyritysten tuloksesta 58 23 Muut liiketoiminnan tuotot 183 23 3 Poistot 10388 10023 285 Kulut 5185 55 102 Liikevoitto 2830 2112 130 Nettorahoituskulut 1083 1000 1311 Netto satunnaiset tuotot(+) / kulut( ) Tulos ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja 1 223 12 30 0 *) Luvut ovat tilintarkastamattomia. 10
O-konsernin tase 1 000 Toteutunut 0/200 *) Toteutunut 0/2003 2003 ASTAAAA Aineettomat hyödykkeet 3 50 85 250 Maa- ja vesialueet 120 111 1231 Liittymismaksut 1520 12 132 Rakennukset 12505 115053 12381 Koneet ja kalusto 33 101 835 Muut aineelliset hyödykkeet 158 128 183 Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat 3120 3280 288 Aineelliset hyödykkeet 12203 13220 12115 Osakkeet 210 183 21522 Muut saamiset 2128 21 28882 Sijoitukset 5328 211 500 aihto-omaisuus 23 251 1 208 30 21 Pitkäaikaiset 115 113 115 Lyhytaikaiset 0 2083 33 Saamiset 8585 213 0 Rahoitusomaisuusarvopaperit + rahat ja pankkisaamiset 38 12 850 1511 18033 13285 ASTATTAAA Osakepääoma 5083 002 5082 Muu oma pääoma 121 1022 1385 Pääomalaina 855 3350 2 Oma pääoma 2221 18115 23512 ähemmistöosuus 1 2 15 3 1 211 Konsernireservi 2 10 3 251 3 05 Pakolliset varaukset Muut pakolliset varaukset 18 Laskennallinen verovelka 1 033 553 Ensisijaislainat 033 53531 5102 Asuntolainat 288 283 20 Yhtenäislainat 3550 352552 3580 Korkotukilainat 305 33332 31838 Kolmoissijaislainat 8 1 0 Muut lainat 158 35031 312 Pitkäaikaiset velat 12538 1152 115 Lyhytaikaiset velat 122 112258 1801 1511 18033 13285 *) Luvut ovat tilintarkastamattomia 11
Kolumni Millaiseen yhtiöön sijoittaisin? Kolumnin kirjoittaja on O:n konsernijohtaja Ben Grass. O-yhtymä Oyj:n 35-vuotisessa historiassa viimeiset seitsemän vuotta ovat merkinneet voimakasta muutosta yhtiön omistusrakenteessa. Perinteiset omistajat ovat sijoittaneet yhtiöön lisää rahaa, ja heidän rinnalleen on tullut uusia omistajia, jotka kaikki ovat pitkäjänteisiä ammattimaisia sijoittajia. O on toteuttanut kaksi pääomaohjelmaa, joista vuonna 18 tavoitteena oli parantaa vakavaraisuutta ja luoda mahdollisuuksia omistuspohjan laajentamiseksi. Ohjelmalla yhtiö kaksinkertaisti osakepääomansa ja keräsi markkinoilta nykyrahassa noin 25 miljoonaa euroa. uoden 2003 pääomaohjelman tavoitteet, joissa onnistuttiin hyvin, olivat omistuspohjan kehittäminen, voimakkaasti kasvaneen yhtiön vakavaraisuudesta huolehtiminen ja tunnettavuuden lisääminen. Sekä vanhat omistajat että valikoidut uudet omistajat sijoittivat yhtiöön 55 miljoonaa euroa, josta vajaa puolet osakepääomana ja runsas puolet vaihtovelkakirjalainatyyppisenä pääomalainana. Tänä keväänä yhtiössä tapahtui merkittävä omistajan vaihdos. Eläkevakuutusyhtiö lmarinen osti suurimman omistajan, Eka-kiinteistöjen kaikki osakkeet ja nousi yhtiön suurimmaksi omistajaksi lähes 1 prosentin omistusosuudellaan. Tämä kauppa ja vuoden takainen uusien omistajien mukaantulo osoittavat, että yhtiö on saavuttanut pitkäaikaisten institutionaalisten sijoittajien luottamuksen. Tähän ovat vaikuttaneet yhtiön vakaa tuloskehitys, hyvä maine ammattimaisena ja hyvin johdettuna rakennus- ja kiinteistöalan yrityksenä sekä laadukkaiden asumispalvelujen pitkäjänteisenä kehittäjänä. Mielenkiintoista on puolestaan tarkastella millaisia periaatteita eläkevakuuttajat käyttävät arvioidessaan sijoituskohdettaan? Hyvän vastauksen antavat työeläkevakuuttajien omistusohjauksen periaatteet, joihin sijoituspäätökset perustuvat. Tosin kukin työeläkevakuuttaja määrittelee itsenäisesti oman sijoitusstrategiansa. TELA:n tekemä muistio käsittelee yleisiä lähtökohtia sekä valottaa periaatteitaan lojaalisuuden, läpinäkyvyyden, aktiivisuuden ja kohtuullisuuden näkökulmista. Suomalainen työeläketurva on suurelta osin työssäkäyvien eläkevakuutusmaksuihin perustuva jakojärjestelmä. Tämän vuoksi on tärkeää, että työeläkevarojen sijoittajat ovat aktiivisia ja pitkäaikaisia sijoittajia myös kotimaisessa elinkeinoelämässä. Lojaalisuuden periaatteella tarkoitetaan, että eläkevarat on sijoitettava yksinomaan eläkkeiden turvaamiseksi tavoitellen parasta mahdollista taloudellista tuottoa. Läpinäkyvyys sijoituskohteen toiminnassa on omistajaohjauksen perusedellytys. Hyvä johtamis- ja hallintojärjestelmä on selvillä ja omistajien näkemyksistä ja tavoitteista käydään avointa keskustelua. Läpinäkyvyydestä huolehditaan avoimella raportoinnilla. Aktiivisuuden periaate määrittää, miten kunkin työeläkevakuuttajan tulisi ja missä tilanteissa osallistua tai puuttua sijoittamaansa yrityksen toimintaan joko yksin tai yhteistyössä muiden osakkeenomistajien kanssa. Yrityksen kannustinjärjestelmällä voi olla kohtuullista kokonaisvaikutusta osakkeenomistajien asemaan. Yritysjohdon ja avainhenkilöstön kannustinjärjestelmiä pidetään tarpeellisina välineinä sijoituskohteen arvon kartuttamisessa. Nämä työeläkevakuuttajien omistajaohjausperiaatteet ovat myös O:n perustajaomistajien hyväksyttävissä ja takaavat edelleen mahdollisuuden kehittää O:ta yhä vahvemmaksi kiinteistöalan yritykseksi, jolla myös on vahva sitoutuminen yhteiskuntavastuuseen. 12