SISÄLLYSLUETTELO LUKIJALLE 5 KIRJALLISUUSLUETTELO 19 LYHENTEET 21 KIINTEISTÖN- JA VUOKRAVÄLITYS 23 Välitystoiminnan harjoittaminen 23 Aiempi lainsäädäntö...24 Välitysliikelaki... 24 Kiinteistönvälitys...25 Vuokrahuoneiston välitys...25 Satunnainen välitys...26 Luottolaitosten välitystoiminta...26 Asianajotoimeksianto...27 Muu toimeksianto...27 Majoitustilojen välitys...28 Välityslaki... 28 Soveltamisalan rajoitukset...29 Toimeksiantosopimuksen kohde...30 Kuluttajan suojaaminen...30 Välitysliike... 32 Välitysliikerekisteri 35 Muutoksista ilmoitettava...35 Rekisteri-ilmoituksen tekeminen... 35 Rekisteri-ilmoituksen sisältö...36 Rekisteröinnin edellytykset... 36 Vastuuvakuutus... 38 Välitysliikerekisterin sisältö... 39 Rekisteriin merkittävät toimipaikat...40 LKV ja LVV 42 Kiinteistönvälittäjäkokeet... 42 Vastaava hoitaja 45 Kelpoisuusvaatimukset... 45 Vastaavan hoitajan luotettavuus...46 Vastaavan hoitajan tehtävät... 49 Välitystoimintaan osallistuvien ammattitaito...50 Vastaavan hoitajan poissaolot... 51 9
Seuraamukset vastaavaa hoitajaa koskevien säännösten rikkomisesta 53 Pakkokeinot...53 Korvausvastuu...53 Valvonta 54 Kehotus, varoitus ja toimintakielto... 54 Rekisteristä poistaminen... 56 Muutoksenhaku... 58 Rangaistussäännökset... 58 Hyvä välitystapa 60 Toimeksiantosopimus 66 Toimeksiantosopimuksen muoto... 66 Vakiosopimukset... 67 Kuluttaja-asiamiehen hyväksymät ehdot... 67 Selostusliite...68 Sähköinen toimeksiantosopimus... 68 Etämyynti... 72 Peruuttamisoikeus...73 Rahanpesusäännösten vaikutus...73 Kotimyynti... 73 Kotimyyntiasiakirja...74 Peruuttamisoikeus...74 Vastoin muotosäännöstä tehty toimeksiantosopimus... 75 Toimeksiantosopimuksen voimassaoloaika... 78 Toimeksiantosopimuksen irtisanominen... 78 Erityistilanteissa irtisanomisoikeus...79 Toimeksiantopäiväkirja 81 Asiakasvarat 83 Laiminlyönnin seuraamukset...83 Välitystehtävän suorittaminen 85 Kiinteistönvälittäjän vastuu... 85 Ammattitaitoisuus...85 Huolellisuus...85 10
Rahanpesu... 86 KRP:n ohje...86 Ilmoitusvelvolliset...87 Tunnistamisvelvollisuus...87 Luonnollinen henkilö...88 Oikeushenkilö...88 Huolellisuusvelvollisuus...90 Ilmoitusvelvollisuus...91 Vahingonkorvausvastuu...92 Rikossäännökset...92 VAHINGONKORVAUSVASTUU 95 Vahingonkorvausvastuun perusta... 95 Syy-yhteys...95 Täyden korvauksen periaate... 97 Vahingonkärsijän myötävaikutus...97 Sovittelu...98 Todistustaakka... 99 Reklamaatio... 99 Virheen seuraamukset... 100 Vanhentuminen... 101 Toimeksiantajan korvaussaatava... 101 Toimeksiantajan vastapuolen korvaussaatava... 101 Kanneaika... 102 Vastuutahot 104 Vastaavan hoitajan korvausvastuu... 104 Välitysliikkeen toimielinten jäsenten vastuu... 107 Välitystehtävää hoitavan henkilön vastuu... 109 Vastuu toimeksiantajalle 110 Virheen seuraamukset... 111 Hinnanalennus... 111 Vahingonkorvaus... 111 Sopimuksen purkaminen... 113 Välitysliikkeen ja toimeksiantajan keskinäinen vastuu 114 Välitysliikkeen takautumisoikeus... 114 Toimeksiantajan takautumisoikeus... 115 Perusteeton etu... 115 Vastuu toimeksiantajan vastapuolelle... 121 Elinkeinonharjoittaja toimeksiantajan vastapuolena... 122 KIINTEISTÖNVÄLITYS 125 Toimeksiantajana omistaja 125 11
12 Lainhuutotodistus kiinteistöstä... 126 Kuolinpesä...126 Vuokraoikeus rakennuksineen... 127 Isännöitsijäntodistus... 127 Tiedonantovelvollisuus toimeksiantajalle 128 Hinta-arvio... 128 Ratkaisukäytäntöä hinta-arviosta...129 Myyntiaika... 133 Luovutusvoittovero... 133 Tietojen antaminen toimeksiannon aikana 138 Ostajan maksukyky...138 Olosuhteiden muuttuminen...138 Kauppa omaan lukuun erityinen etu valvottavana...138 Kauppa välitysliikkeen omaan lukuun 139 Ilmoitus toimeksiantajalle... 139 Välityspalkkio... 139 Välitysliikkeen palveluksessa olevat... 140 Sukulaiset...143 Tilintarkastaja...144 Ostajana yritys... 144 Emoyhtiö ostajana...148 Erityinen etu valvottavana 149 Ilmoitus toimeksiantajalle... 149 Välityspalkkio... 149 Lähipiiri... 150 Lähipiiriyritykset...150 Tilintarkastaja...150 Lähipiiriin kuuluvat henkilöt...150 Läheiset henkilöt... 152 Ystävät...152 Taloudellinen riippuvuus...154 Objektiivinen arviointi...154 Kiinteistönvälitystehtävän hoitaminen 155 Välitystehtävän aloittaminen... 155 Katselmus... 155 Ristiriitaisuudet ja viat...156 Rakennustekniset ongelmat...156 Kiinteistö...156 Asunto-osakkeet...156 Tiedonantovelvollisuus ostajalle 158
Kauppaan vaikuttavat tiedot... 158 Tietojen oikaiseminen... 164 Ostajan erityistarpeet... 166 Tiedon antaminen myyjän velkajärjestelystä... 167 Ostajan ennakkotarkastus- ja selonottovelvollisuus... 170 Kiinteistöstä hankittavat asiakirjat 176 Lainhuutotodistus... 176 Kuolinpesä... 176 Vuokraoikeus rakennuksineen... 177 Kiinteistörekisterinote... 177 Rasitustodistus... 178 Kartta... 179 Kaavaote... 180 Rakennuslupa-asiakirjat... 184 Lopputarkastusasiakirja... 186 Pohjapiirros... 191 Remonttien lupa-asiakirjat... 191 Asunto-osakkeista hankittavat asiakirjat 192 Omistusoikeus... 192 Kuolinpesä... 192 Isännöitsijäntodistus... 193 Velkaosuus... 193 KH-kortti 02-00292... 195 PTS... 196 Selonottovelvollisuus välittäjällä... 197 Yhtiöjärjestys... 199 Tilinpäätösasiakirjat... 199 Talousarvio... 200 Pohjapiirros... 201 Osakkeiden panttaus... 201 Huoneenvuokrasopimus... 201 Kiinteistön omistus... 201 Kauppa rakentamisvaiheessa... 202 Markkinointi 203 Myyty / varattu-merkintä... 203 Myyty-merkinnän käyttö ei sallittu... 204 Poikkeukset... 204 Kiinteistön markkinointi... 204 Ilmoittelu kiinteistöstä... 205 Asunto-osakkeen markkinointi... 205 Ilmoittelu asunto-osakkeesta... 206 13
14 Esittely 209 Esite kiinteistöstä... 211 Lämmityskustannukset...216 Poikkeaminen normaalitasosta...217 Muut kiinteistön esittelyssä nähtävillä olevat asiakirjat... 218 Esite asunto-osakkeesta... 218 Poikkeaminen normaalitasosta...220 Ratkaisukäytäntöä esitteestä...220 Muut asunto-osakkeiden esittelyssä nähtävillä olevat asiakirjat... 224 Ennen ostopäätöstä annettavat tiedot 225 Ostajalle annettavat asiakirjat... 225 Kohtuullinen aika tutustua...226 Tietojen selittäminen...226 Valtuus ottaa vastaan rahasuorituksia...227 Muut tiedot...227 Kiinteistöstä annettavat asiakirjat...227 Asunto-osakkeesta annettavat asiakirjat...228 Toimeksiantajalle annettavat tiedot... 228 Välittäjän erityinen selonottovelvollisuus 229 Virheelliset tai puutteelliset tiedot... 229 Katselmus... 229 Julkiset rekisterit... 230 Epäselväksi jäävä tieto... 230 Ristiriitaiset tiedot... 230 Isännöitsijäntodistuksen tietojen tarkastaminen...230 Ratkaisukäytäntöä välittäjän erityisestä selonottovelvollisuudesta... 231 Kaavoitus ja rakennuslupa...231 Lohkomismaksu...236 Rasite...237 Maa-ainesten ottolupa...239 Kosteus-, home- ja lahovauriot...240 Julkisivu-, katto- tai putkiremontti...248 Vesi ja viemäröinti...254 Sopimus rakentamisesta...254 Radon...256 Ainesosat ja tarpeisto...257 Irtaimisto...257
Pinta-ala... 257 Asuinpinta-ala... 258 Ikkunan koko... 258 SFS 5139... 258 Pinta-alavirhe kiinteistössä... 259 Pinta-ala asunto-osakeyhtiössä... 260 Pinta-alatieto esitteessä... 260 Välittäjän vastuu... 260 Ostajan asiantuntemus 278 Tarjousvaihe 282 Sopimus... 282 Tarjous ja vastaus... 282 Esisopimus... 283 Käsiraha... 283 Ostotarjous asunto-osakkeista... 285 Käsiraha asunto-osakkeen kaupassa... 286 Käsirahan menetys... 286 Hyvitys... 287 Menetys enintään 4 % kauppahinnasta... 287 Esisopimus asunto-osakkeista... 287 Ostotarjous ja käsiraha kiinteistöstä... 287 Vapaamuotoinen sopimus ei sido... 288 Esisopimus kiinteistöstä... 290 Tarjouksen vastaanottaminen... 290 Järkevät tarjoukset vastaanotettava... 290 Useita ostajaehdokkaita... 292 Aikaisempi tarjous ei saa etusijaa... 292 Päällekkäisten käsirahojen kielto... 292 Tarjouksien esittäminen toimeksiantajalle... 292 Aiemmasta tarjouksesta kertominen... 293 Myyjän vastatarjous... 293 Hyväksytty tarjous... 294 Kiinteistön ostotarjous hyväksytty... 294 Kirjallinen menettely... 295 Epäselvä ostotarjous... 295 Ostajan oma-aloitteisesti lähettämä tarjous... 298 Epäselvä voimassaoloaika... 300 Käsirahan palauttaminen... 301 Sopimussakko... 304 Osapuolten avustaminen 311 Kauppakirjan laatiminen... 311 15
Kauppahinnan maksaminen... 312 Panttauksien selvittäminen... 314 Osakekirjan siirtäminen ostajalle... 316 Varainsiirtoveron maksaminen... 316 Käytetyn asunnon kauppa...316 Uuden asunnon kauppa...316 Kiinteistön kauppa...316 Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus...317 Omistusoikeuden rekisteröinti... 317 Lunastuslauseke... 318 Kuntotarkastus ja kuntotarkastajan valinta 319 Välityspalkkio 328 Välityspalkkion ilmoittaminen markkinoinnissa... 328 Maksullisen numeron kielto...329 Sopimus välityspalkkiosta... 329 Edellytyksenä kaupan syntyminen...331 Välityspalkkion määrä... 331 Perusteena kauppahinta...333 Välityspalkkion kohtuullisuus...333 Tapauskohtainen harkinta...334 Edellytyksenä voimassa oleva sopimus... 334 Toimeksiantosopimuksen irtisanominen...335 Toimeksiannon huolellinen suorittaminen... 337 Kaupasta vetäytyminen... 340 Omaan lukuun tehdyt kaupat... 344 Erityinen etu valvottavana... 344 Jälkipalkkio... 344 Edellyttää sopimusta...345 Kuuden kuukauden takaraja...345 Olennainen vaikuttaminen...345 Välityspalkkion jakaminen... 349 Välitysliikkeiden suoritusten arviointi...349 VUOKRAHUONEISTON VÄLITYS 353 Huoneenvuokrasopimus... 353 Välityslain mukainen vuokravälitys... 353 Välitysliikelain soveltaminen vuokravälitykseen... 354 Vastaava hoitaja...354 LVV-nimike...354 Toimeksiantosopimus... 354 Asuntotietolomake...355 Välityspalkkio...355 16
Markkinoinnin aloittaminen... 356 Hyvän välitystavan vastainen menettely... 356 Päiväkirjaaminen... 356 Tiedonantovelvollisuus toimeksiantajalle 357 Toimeksiantajana vuokranantaja... 357 Toimeksiantajana vuokralainen... 357 Välitysliike sopijapuolena ja erityinen etu... 357 Vuokravälitystehtävän hoitaminen 359 Vuokrauskohteesta hankittavat asiakirjat ja selvitykset... 359 Huoneisto... 359 Kiinteistö... 359 Rakennus vuokramaalla... 360 Vuokranantajan oikeus vuokrata... 360 Vuokranantajatoimeksiantajalta hankittavat tiedot... 360 Vuokranantajatoimeksiantajalle annettavat tiedot... 361 Asuntotietolomake... 361 Vuokranantaja toimeksiantajana... 361 Vuokralainen toimeksiantajana... 362 Vuokralaistoimeksiantajalta hankittavat tiedot... 362 Katselmus... 362 Erityinen selonottovelvollisuus... 362 Isännöitsijäntodistuksen tietojen tarkistaminen... 363 Havainnot katselmuksessa... 363 Virheelliset tai puutteelliset tiedot... 363 Tiedonantovelvollisuus toimeksiantajan vastapuolelle... 365 Markkinointi 366 Ilmoittelu vuokrattavasta asunnosta... 367 Vuokrakohteen esittely 368 Vuokranantajan suostumus... 368 Esite... 368 Poikkeaminen normaalitasosta... 369 Muutokset... 369 Varaustarjous... 369 Varausmaksu... 369 Ennen sopimuksen tekemistä annettavat asiakirjat ja muu selvitys 371 Ratkaisukäytäntöä toimeksiannon huolellisesta suorittamisesta 372 Vuokrasopimuksen toteuttamiseen liittyvät tehtävät 377 17
Vuokrasopimuksen laatiminen... 377 Vuokralaisen luottotiedot... 377 Vuokravakuus... 377 Asiakirja huoneiston kunnosta... 377 Välityspalkkio 378 Välityspalkkion ilmoittaminen... 378 Välityspalkkion määrä... 378 Välityspalkkion kohtuullisuus...378 Kulujen korvaaminen...379 Yksi toimeksiantosopimus... 379 Sopimus omaan lukuun ja erityinen etu... 379 Toimeksiantosopimuksen todellisuus... 379 Lain kiertäminen...380 Korotettu vuokra... 386 Lain sisältö...386 Valvontatoimet liittyen korotettuun vuokraan...387 Kuluttajavalituslautakunnan käytäntö...388 Muita kannanottoja korotetusta vuokrasta...390 Määräaikaiset vuokrasopimukset... 392 Jälkipalkkio... 393 OIKEUSTAPAUSHAKEMISTO 395 ASIAHAKEMISTO 401 18