KK 1396/1998 vp Kirjallinen kysymys 1396 Helena Vartiainen /sd: Vuokraajan etuoikeudesta lunastaa tontti Eduskunnan Puhemiehelle Vuokratontille rakennetun rakennuksen - tai loma-asuunonkin - omistajan oikeusturva on nykyisessä lainsäädännössä riittämätön siinä tapauksessa, että vuokranantaja haluaa pitkän vuokra-ajan päätyttyä myydä tontin, mutta ei halua myydä sitä vuokraajalle. Tämäntyyppisiä tilanteita on maassamme hyvin paljon ja usein niissä on myös suullisesti sovittu lunastus- tai etuosto-oikeudesta, mikäli vuokranantaja haluaisi myydä kyseisen maa-alueen. Kun vuokrasuhde on kestänyt 20-30 vuotta, on vaikeaa edes muistaa täsmällisesti, mitä on sovittu, saati sitten näyttää se toteen. Tämän vuoksi olisi perusteltua muuttaa lainsäädäntöä siten, että tontin vuokralaisella on etuoikeus ostaa tontti omakseen silloin, kun ton- tin vuokranantaja on myymässä tonttiaja vuokrasuhde on yhtäjaksoisestijatkunut 10-20 vuotta tai enemmän. Koska vuokralaisella olisi vain etuosto-oikeus yhdessä sovittuun hintaan, vuokranantaja ei kärsisi minkäänlaista vahinkoa. Edellä olevan perusteella ja valtiopäiväjärjestyksen 37 :n 1 momenttiin viitaten esitän kunnioittavasti valtioneuvoston asianomaisen jäsenen vastattavaksi seuraavan kysymyksen: Mihin toimenpiteisiin Hallitus aikoo ryhtyä vuokralaisen oikeudenmukaisen kohtelun turvaamiseksi niin, että vuokralainen saisi etuosto-oikeuden vuokraamaansa tonttiin? Helsingissä 4 päivänä joulukuuta 1998 Helena Vartiainen /sd 280043
2 KK 1396/1998 vp Eduskunnan Puhemiehelle Valtiopäiväjärjestyksen 37 :n 1 momentissa mainitussa tarkoituksessa Te, Rouva Puhemies, olette toimittanut valtioneuvoston asianomaisen jäsenen vastattavaksi kansanedustaja Helena Vartiaisen näin kuuluvan kirjallisen kysymyksen n:o 1396: Mihin toimenpiteisiin Hallitus aikoo ryhtyä vuokralaisen oikeudenmukaisen kohtelun turvaamiseksi niin, että vuokralainen saisi etuosto-oikeuden vuokraamaansa tonttiin? Vastauksena kysymykseen esitän kunnioittavasti seuraavaa: Nykyisen lainsäädännön mukaan vuokramiehellä ei ole oikeutta suoraan lain nojalla lunastaa vuokraamaansa ja rakentamaansa kiinteistöä itselleen. Kiinteistön vuokraamisen yhteydessä tai myöhemmin voidaan kuitenkin sopia, että vuokramiehellä on oikeus ostaa kiinteistö itselleen vuokrasopimuksen päättyessä. Tällöin kysymys on itse asiassa maakaaren (540/1995) 2 luvun 7 :ssä tarkoitetusta kiinteistön kaupan esisopimuksesta,joka on tehtävä kirjallisesti ja noudattaen kiinteistön kaupan muotovaatimuksia. Esisopimus sitoo kiinteistön omistajaa niin, että tarvittaessa hänet voidaan tuomioistuimen päätöksellä velvoittaa kauppaan. Jotta tuomioistuin voisi antaa tuomion, sopimuksessa on määriteltävä ne ehdot, joiden täyttyessä kauppa on tehtävä ja joiden mukaan kauppahinta määräytyy. Maanvuokralaissa (258/1966) vuokramiehen taloudellisia investointeja turvataan lähinnä vuokra-aikaa koskevilla vähimmäissäännöksillä. Asunto-alueen vuokrassa, jossa rakennukset kuuluvat vuokramiehelle, vuokra-aika on vähintään 30 vuotta. Jollei vuokrakauden pidentämisestä tai vuokrasopimuksen uudistamisesta ole muuta sovittu, vuokraoikeus lakkaa vuokrakauden päättyessä. Vuokramies ei siten voi yksipuolisesti vaatia, että vuokra-aikaa pidennettäisiin. Tähän ei vaikuta se, onko kiinteistö vielä alkuperäisenä, vuokrasopimuksen tehneellä kiinteistön omistajana vai onko kiinteistö myyty jollekin toiselle. Kiinteistön omistajanvaihdoksella ei siten ole suoraa vaikutusta vuokraoikeuden pysyvyyteen. Kysymyksessä on kuvailtu tilannetta, jossa kiinteistön omistaja vuokrasuhteen päättyessä aikoo myydä vuokra-alueen, mutta ei ole halukas myymään sitä vuokramiehelle. Tällaisia tilanteita varten ehdotetaan, että vuokramiehellä olisi etuosto-oikeus. Käytännössä lienee kuitenkin harvinaista, että kiinteistön omistaja kieltäytyisi tekemästä kauppaa vuokramiehen kanssa, jos tämä on valmis tekemään kaupan samoin ehdoin kuin ulkopuolinenkin ostaja. Useimmiten ongelmat aiheutunevat osapuolten erilaisista käsityksistä maapohjan oikeasta arvosta. Esimerkiksi toisena ostajaehdokkaana voi olla rakennuttajayritys, joka on halukas maksamaan käyttämättömästä rakennusoikeudesta huomattavasti enemmän kuin kiinteistöllä asuva vuokramies. Etuosto-oikeus ei siten merkittävästi parantaisi vuokramiehen asemaa, koska kauppahinta määräytyisi rakennuttajayrityksen tekemän tarjouksen perusteella. Lisäksi tällaisella säännöksella olisi vaikutusta vain, jos kiinteistön omistajan myyntiaikeet sattuvat ajoittumaan juuri vuokrakauden päättymisajankohtaan. Jos vuokramiehen asemaa halutaan tehokkaasti parantaa, tarvittaisiin yleisiä säännöksiä siitä, millä edellytyksillä vuokramiehellä on oikeus jatkaa kiinteistön hallintaa. Maanvuokralakitoimikunta on mietinnössään (Komiteanmietintö 1989:40) ehdottanut, että asuntoalueen vuokrassa vuokramiehellä olisi oikeus tietyin edellytyksin saada pidennys vuokrasopimukseensa. Ehdotuksen mukaan tuomioistuin olisi voinut määrätä kerrallaan enintään viiden vuoden pidennyksestä. Tätä ehdotusta vastustettiin lausuntokierroksella jyrkästi. Vaarana pidettiin sitä, että mahdollisuus vuokra-ajan pidentämiseen aiheuttaisi epävarmuutta ja vähentäisi kiinteistön omistajien halukkuutta ylipäänsä vuokrata maata. Lakiin perustuva vuokramiehen yleinen lunastus- tai etuosto-oikeus olisi huomattavasti voimakkaampi puuttuminen sopimusvapauteen ja omistusoikeuteen kuin ehdotettu vuokrakauden pidentäminen. Maanvuokralainsäädännön uudistaminen ei ole tällä hetkellä vireillä oikeusministeriössä. Kun asia tulee laajemmin pohdittavaksi, yhtenä kysymyksenä on vuokramiehen asemanjärjestäminen vuokrakauden päättyessä. Toisaalta on vakavasti kiinnitettävä huomiota markkinoiden
KK 1396/1998 vp 3 toimivuuteen. Käytäntö on osoittanut, etteivät sellaiset vuokramuodot lainkaan tule käyttöön, joissa vuokraoikeuden pysyvyyttä on voimak- kaasti korostettu. Lain kuolleiksi kirjaimiksi ovat jääneet esimerkiksi maanvuokralain 2luvun säännökset tontinvuokrasta. Helsingissä 22 päivänä joulukuuta 1998 Oikeusministeri Jussi Järventaus
4 KK 1396/1998 vp Tili Riksdagens Talman 1 det syfte 37 1 mom. riksdagsordningen anger har Ni, Fru Talman, tili vederbörande medlem av statsrådet översänt följande av riksdagsman Helena Vartiainen undertecknade skriftliga spörsmål nr 1396: Vilka åtgärder ämnar Regeringen vidta för att trygga en rättvis behandling av arrendatorer så att en arrendator får förköpsrätt tili en tomt som han arrenderar? Som svar på detta spörsmål får jag vördsamt anföra följande: Enligt den nuvarande lagstiftningen har en arrendator inte rätt att direkt med stöd av lagen åt sig själv lösa in en fastighet som han arrenderat och bebyggt. 1 samband med att fastigheten arrenderas elier senare kan dock överenskommas om att arrendatorn har rätt att köpa fastigheten åt sig själv när arrendeavtalet går ut. Det är då i själva verket fråga om ett sådant föravtal vid fastighetsköp som avses i 2 kap. 7 jordabalken (540/1995). Föravtalet skall ingås skriftligen och med iakttagande av de formkrav som gäller vid fastighetsköp. Föravtalet är bindande för fastighetsägaren på så sätt att han vid behov genom domstolsbeslut kan åläggas att fuliborda köpet. För att domstolen skali kunna meddela en dom skall i avtalet fastställas de villkor på vilka köpet sluts och villkoren för bestämmande av köpeskillingen. 1 jordlegolagen (258/1966) tryggas arrendatorns ekonomiska investeringar främst genom minimibestämmelser som gäller arrendetiden. Vid arrende av ett bostadsområde där byggnaderna tillhör arrendatorn är arrendetiden minst 30 år. Om inte någonting annat överenskommits om förlängning av arrendetiden eller förnyande av arrendeavtalet, upphör arrenderätten när arrendetiden går ut. Arrendatorn kan således inte ensidigt kräva att arrendetiden förlängs. Detta faktum påverkas inte av om fastigheten fortfarande ägs av den ursprungliga fastighetsägaren som ingått arrendeavtalet eller om fastigheten har sålts till någon annan. Att fastigheten övergått till en annan ägare har således inte någon direkt inverkan på arrenderättens kontinuitet. 1 spörsmålet beskrivs en situation där fastighetsägaren när arrendeförhåliandet upphör har för avsikt att sälja arrendeområdet men inte är villig att sälja det till arrendatorn. Med tanke på sådana situationer föreslås det att arrendatorn skall ha förköpsrätt. 1 praktiken torde det dock vara sälisynt att en fastighetsägare vägrar att sluta ett köp med arrendatorn, om denne är redo att vid köpet iaktta samma villkor som en utomstående köpare. Oftast torde problemen bero på att parterna har olika uppfattning om markens rätta värde. Den andra parten som önskar köpa området kan t.ex. vara ett byggherreföretag som är villigt att betala betydligt mera för den outnyttjade byggnadsrätten än den arrendator som är bosatt på fastigheten. Förköpsrätten skulie således inte i nämnvärd grad förbättra arrendatorns stälining, eftersom köpeskillingen skulle bestämmas på basis av byggherreföretagets anbud. En dylik bestämmelse skulle dessutom endast ha inverkan på sådana fali där fastighetsägaren står i beråd att sälja fastigheten precis vid den tidpunkt när arrendetiden går ut. Om man på ett effektivt sätt vill förbättra arrendatorns stälining behövs allmänna bestämmelser om villkoren för att arrendatorn skall få fortsatt besittning av fastigheten. Jordlegolagskommissionen föreslog i sitt betänkande (komm. bet. 1989:40) att arrendatorn vid arrende av ett bostadsområde på vissa villkor skulle ha rätt att få sitt arrendeavtal förlängt. Enligt förslaget skulle domstolen ha kunnat bestämma om en förlängning för högst fem år åt gången. Detta förslag stötte på hårt motstånd vid remissbehandlingen. Man ansåg att det fanns risk för att möjligheten till förlängd arrendetid skulie medföra osäkerhet och minska fastighetsägarnas vilja att över huvud taget arrendera ut mark. En på lag grundad alimän inlösnings- och förköpsrätt för arrendatorer skulle innebära ett betydligt kraftigare ingripande i avtalsfriheten och ägorätten än den föreslagna förlängningen av arrendetiden. För närvarande är ingen revidering av jordlegolagstiftningen aktuell vid justitieministeriet. När saken börjar dryftas i större utsträckning är en av frågorna hur arrendatorernas ställning skall ordnas när arrendetiden går ut. Å andra
KK 1396/1998 vp 5 sidan måste allvarlig uppmärksamhet fåstas vid en fungerande marknad. Praxis har visat att sådana arrendeformer där arrenderättens kontinu- itet är kraftigt betonad inte alls tillämpas. T.ex. bestämmelserna om tomtlego i 2 kap. jordlegolagen har förblivit en död bokstav i lagen. Helsingforsden 22 december 1998 Justitieminister Jussi Järventaus