Erikoissijoitusrahasto eq Hoivakiinteistöt Puolivuotiskatsaus 2013
SISÄLLYSLUETTELO Yhteenveto... 3 Vuoden tärkeimmät tapahtumat ja näkymiä loppuvuodelle 2013.... 4 Rahaston arvo ja osuudet.... 4 Rahaston arvon kehitys.... 4 Rahaston vieras pääoma.... 4 Kiinteistöomaisuus... 4 Rahaston omistamat kiinteistökohteet.... 5 Rahaston koko katsauskauden ajan omistamien kiinteistökohteiden arvonmuutokset.... 5 Vuokralaiset.... 6 Osuus vuokratuotoista käyttötarkoituksen mukaan.... 6 Katsauskauden jälkeiset tapahtumat... 7 Rahaston tulevaisuuden näkymät ja toimintaymparistö.... 7 Riskit ja riskien hallinta... 7 Tilintarkastajat.... 8
YHTEENVETO YHTEENVETO Erikoissijoitusrahasto eq Hoivakiinteistöt on Suomen ensimmäinen sijoitusrahastolain alainen erikoissijoitusrahasto, joka sijoittaa varansa pääasiassa hoiva-alan kiinteistökohteisiin Suomessa. Rahaston varat sijoitetaan ensisijaisesti kiinteistöihin, jotka soveltuvat mm. seuraaviin käyttötarkoituksiin: lastensuojelu, vanhusten hoivapalvelut, päivähoito ja erilainen kuntoutus, sairaala- ja terveysasemapalvelut, seniori- ja muu tuettu asuminen, lasten- ja nuorisopsykiatria. Rahasto on tuottorahasto, joka jakaa vuotuisesta realisoituneesta tuloksestaan vähintään 75 % osuudenomistajille. Rahastoa hallinnoi Finnreit on Suomen ensimmäinen rahastoyhtiö, joka on keskittynyt yksinomaan kiinteistöihin sijoittaviin erikoissijoitusrahastoihin. Finnreit Rahastoyhtiön omistavat yhtiön toimiva johto ja eq Varainhoito Oy. Rahastoa ja rahastoyhtiötä valvova viranomainen on Finanssivalvonta. Rahaston säilytysyhteisönä toimii Svenska Handelsbanken AB (julk), Suomen sivukonttoritoiminta. Rahaston omistamat kiinteistökohteet arvostaa Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija (KHK-arvioitsija). Katsauskauden aikana rahasto on käyttänyt arvioitsijana Realia Management Oy:n arviointipalvelua. VUODEN 2013 TÄRKEIMMÄT TAPAHTUMAT JA NÄKYMIÄ LOPPUVUODELLE 2013 eq Hoivakiinteistöt -rahasto on kasvanut merkittävästi vuoden 2013 aikana. Rahastoon sijoitettujen varojen määrä on kasvanut puolessa vuodessa yli 20 milj. eurolla ja rahasto on hankkinut kesäkuun loppuun mennessä kuusi uutta kohdetta. Rahaston uudet säännöt ovat tulleet voimaan 30.6.2013 alkaen. Uusissa säännöissä on muutettu rahaston tuottosidonnaisen palkkion laskentaperiaatteita ja tarkennettu rahaston kustannusallokaatiota. Katsauskauden päättyessä rahaston kiinteistöjen yhteenlaskettu arvo oli 23,2 milj. euroa (yhteensä 15 kohdetta) ja rahaston arvo oli 12,8 milj. euroa (ennen kesäkuun lopussa tehtyjä merkintöjä). Rahaston varsinainen kiinteistösijoitustoiminta on alkanut lokakuussa 2012, kun rahaston ensimmäiset kohteet hankittiin. Kun huomioidaan katsauskauden loppuun mennessä rahastoon tehdyt merkinnät, on rahastoon 30.6.2013 mennessä sijoitettu noin 31 miljoonaa euroa varoja. Rahaston loppuvuoden näkymät ovat positiiviset. Heinäkuun aikana rahasto on hankkinut kuusi uutta kohdetta (lastensuojelu- ja päiväkotikiinteistöjä sekä erityishoivakohteen). Vaikuttaisi myös, että rahastoa kohtaan on merkittävää kiinnostusta ja rahaston sijoitustoiminnalle on selvästi tarvetta koko markkinaa ajatellen. Erikoissijoitusrahasto eq Hoivakiinteistöt 3
RAHASTON ARVO JA OSUUDET 30.6.2013 31.12.2012 30.6.2012 Rahaston arvo ( ) 12,850,711.09 5,913,908.70 335,359.78 Liikkeellä olevat osuudet (kpl) 118,521.8796 57,516.37 3,353.60 Osuuden arvo 108.4248 102.8213.000 Rahasto on jakanut vuodelta 2012 voitto-osuutena 0,6000 /osuus. Voitonjako on huomiotu (vähennetty) yllä rahasto-osuuden arvossa. Rahaston arvoon (yllä) ei ole luettu mukaan 30.6.2013 tehtyjä rahastomerkintöjä. Rahastolla ei ole eri osuussarjoja. Rahasto on aloittanut toimintansa 7.5.2012. RAHASTON OSUUDEN ARVON KEHITYS Osuuden arvon kehitys 110 105 95 30.6.2012 30.9.2012 31.10.2012 30.11.2012 31.12.2012 31.3.2013 30.6.2013 RAHASTON VIERAS PÄÄOMA Rahasto voi ottaa pitkäaikaista vierasta pääomaa enintään puolet rahaston kokonaisvarallisuudesta. Rahastolla on pitkäaikaista vierasta pääomaa 30.6.2013 yhteensä 7.881.260,44 euroa (31.12.2012 yhteensä 3.339.312,50 euroa), joka on 33,73% (31.12.2012 35,92%) rahaston kokonaisvarallisuudesta. Lainanantajana rahaston vieraalle pääomalle on Danske Bank Oyj ja Helsingin OP Pankki Oyj. Rahasto on pantannut varojaan velkojensa vakuudeksi. KIINTEISTÖOMAISUUS Katsauskauden lopussa rahastolla oli 15 kiinteistöä, joiden yhteenlaskettu vuokrattava pinta-ala on noin 10.057,5 m2 ja vuokrausaste %. Rahasto on katsauskauden aikana sijoittanut varojaan vain kiinteistökohteisiin taikka pitänyt varojaan talletuksina. Kiinteistösijoitukset on tehty suoraan kiinteistöihin. 4 Erikoissijoitusrahasto eq Hoivakiinteistöt
RAHASTON OMISTAMAT KIINTEISTÖKOHTEET Hankintavuosi Vuokrattava Omistus- Vuokraus- Valmistumis- Sijoituskohde pinta-ala osuus % aste % vuosi RAHASTON Perhotie 2, Haukipudas, OMISTAMAT Oulu KIINTEISTÖKOHTEET 2012 312.5 Kanervatie RAHASTON 1, Kiiminki, OMISTAMAT Oulu KIINTEISTÖKOHTEET 2012 266 2010 2010 Kehätie 1, Kiiminki, Oulu 2012 383.5 2010 Suolatie 5, Kempele 2012 392.5 2009 Pirtinkaari 13, Kuopio 2012 518.5 2011 Rautaniementie 1, Kuopio 2012 518.5 2012 Sammontie 4, Muhos 2012 273 2007 Metsänvartijantie 1, Oulu 2012 518.5 2012 Risulantie 1, Siilinjärvi 2012 518.5 2011 Rykmentinpuisto, Tuusula 2013 2700 1964 peruskorj 2012 Onnentaival 9, Pornainen 2013 718 2010 Peltisepänkatu 9, Lahti 2013 228 1999 ja 2003 Puotikatu Kohteiden 3-5, kokonaismarkkina-arvo Lahti on 23,22013 Meur. 917.5 2008 ja 2011 Kuhilaskuja Vuokratuotot 4, ajalle Joensuu tammi-kesäkuu 2013 oli 2013 565.570,11. 909 2012 Tornitie 4, Ylöjärvi 2013 883.5 2012 Yhteensä 10,057.5 Kohteiden kokonaismarkkina-arvo on 23,2 Meur. RAHASTON KOKO KATSAUSKAUDEN AJAN OMISTAMIEN KIINTEISTÖKOHTEIDEN Vuokratuotot Kohteiden ARVONMUUTOKSET, kokonaismarkkina-arvo ajalle tammi-kesäkuu KÄYTTÖTARKOITUKSITTAIN 2013 on 23,2 oli 565.570,11 Meur.. Vuokratuotot ajalle tammi-kesäkuu 2013 oli 565.570,11. Markkina-arvo per Markkina-arvo per RAHASTON KOKO KATSAUSKAUDEN AJAN OMISTAMIEN 31.12.2012 KIINTEISTÖKOHTEIDEN 30.6.2013 Muutos ARVONMUUTOKSET, Päiväkoti KÄYTTÖTARKOITUKSITTAIN 8,410,000.00 8,490,000.00 80,000.00 RAHASTON KOKO KATSAUSKAUDEN AJAN OMISTAMIEN KIINTEISTÖKOHTEIDEN Yhteensä 8,410,000.00 8,490,000.00 80,000.00 ARVONMUUTOKSET, KÄYTTÖTARKOITUKSITTAIN Markkina-arvo per Markkina-arvo per 31.12.2012 30.6.2013 Muutos Koska rahaston riskiallokaatiota ja vuokralaisjakaumaa seurataan kohdetyypeittäin, ilmoitetaan markkina-arvot Markkina-arvo per Markkina-arvo per Päiväkoti ja niiden muutokset vastaavasti. 8,410,000.00 8,490,000.00 80,000.00 31.12.2012 30.6.2013 Muutos Yhteensä 8,410,000.00 8,490,000.00 80,000.00 Päiväkoti 8,410,000.00 8,490,000.00 80,000.00 Yhteensä Kesken katsauskauden hankittujen kiinteistöjen arvonmuutokset 8,410,000.00 ilmoitetaan viimeistään 8,490,000.00 seuraavassa 80,000.00 Koska tilinpäätöksessä. rahaston riskiallokaatiota ja vuokralaisjakaumaa seurataan kohdetyypeittäin, ilmoitetaan markkina-arvot ja niiden muutokset vastaavasti. Koska rahaston riskiallokaatiota ja vuokralaisjakaumaa seurataan kohdetyypeittäin, ilmoitetaan markkina-arvot Rahaston omistamien kiinteistöjen realisointia rajoittavia sopimuksia taikka velvoitteita ei ole. Rahaston ja omistamien niiden muutokset kiinteistöjen vastaavasti. vaihdantaan taikka ylläpitoon liittyen ei ole kiinteistöjen normaalista Kesken katsauskauden hankittujen kiinteistöjen arvonmuutokset ilmoitetaan viimeistään seuraavassa ylläpidosta poikkeavia olennaisia velvoitteita. tilinpäätöksessä. Kesken katsauskauden hankittujen kiinteistöjen arvonmuutokset ilmoitetaan viimeistään seuraavassa Rahaston tilinpäätöksessä. omistamien ei ole myynyt kiinteistöjen kiinteistökohteita realisointia katsauskauden rajoittavia sopimuksia aikana. Rahasto taikka ei velvoitteita ole harjoittanut ei ole. Rahaston omistamien kiinteistönkehitystoimintaa kiinteistöjen vaihdantaan katsauskauden taikka ylläpitoon aikana. liittyen ei ole kiinteistöjen normaalista Rahaston omistamien kiinteistöjen realisointia rajoittavia sopimuksia taikka velvoitteita ei ole. Rahaston ylläpidosta poikkeavia olennaisia velvoitteita. omistamien Rahastolla oli kiinteistöjen 30.6.2013 vaihdantaan käteisvaroja taikka 91.394,49, ylläpitoon joka liittyen on 0,71 ei % ole rahaston kiinteistöjen arvosta. normaalista ylläpidosta poikkeavia olennaisia velvoitteita. Rahasto ei ole myynyt kiinteistökohteita katsauskauden aikana. Rahasto ei ole harjoittanut kiinteistönkehitystoimintaa katsauskauden aikana. Rahasto ei ole myynyt kiinteistökohteita katsauskauden aikana. Rahasto ei ole harjoittanut Rahastolla kiinteistönkehitystoimintaa oli 30.6.2013 käteisvaroja katsauskauden 91.394,49, aikana. joka on 0,71 % rahaston arvosta. Rahastolla oli 30.6.2013 käteisvaroja 91.394,49, joka on 0,71 % rahaston arvosta. Erikoissijoitusrahasto eq Hoivakiinteistöt 5
VUOKRALAISET Rahaston suurimmat vuokralaiset ovat Palvelukoti Joenranta Oy ja Coronaria Päivähoito Oy sekä Coronaria Päivähoito Oy:n kanssa samaan konserniin kuuluva Päivähoito Kidcare Oy. Näiden suurimpien vuokralaisen osuus vuokratuotoista on 52,6 %. Käyttötarkoitus Huoneistoala (vuokrattu) Nykyvuokra /vuosi Osuus vuokratuotosta Erityishoiva 3,845.50 643,320.00 35 % Päiväkoti 3,701.50 717,205.08 39 % Lastensuojelu 1,792.50 298,848.00 16 % Tehostettu palveluasuminen 718.00 159,600.00 9 % Yhteensä 10,057.50 1,818,973.08 % OSUUS VUOKRATUOTOISTA KÄYTTÖTARKOITUKSEN MUKAAN Osuus vuokratuotosta, 30.6.2013 17 % 9 % 35 % Erityishoiva Päiväkoti Lastensuojelu Tehostettu palveluasuminen 39 % eq Hoivakiinteistöjen koko vuokrasopimuskannan keskimääräinen kesto oli 10,3 vuotta. Kiinteistökannan vuokrasopimukset erääntyvät seuraavasti: Erääntyvät vuokrat ja % vuokratuotoista/vuosi, 30.6.2013 1200000 57,3 0000 800000 38,8% 600000 400000 200000 0 3,9% 0 % 0 % 4 v. 5 v. 6 v. 7-10 v. yli 10 v. Nykyvuokrien jäljellä oleva kassavirta 30.6.2013 tilanteen mukaisesti jäljelläolevana vuokra-aikana on 21,3 miljoonaa euroa (21.322.356,89 ). 6 Erikoissijoitusrahasto eq Hoivakiinteistöt
KATSAUSKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT Rahasto on katsauskauden päättymisen jälkeen hankkinut omistukseensa yhteensä kuusi kiinteistökohdetta, joiden yhteenlaskettu arvo on noin 13 milj. euroa. Hankitut kohteet ovat: Jalasjärvellä ja Nivalassa sijaitsevat lastensuojelukohteet, joissa vuokralaisena on Arjessa Oy. Vantaalla, Nokialla ja Riihimäellä sijaitsevat päiväkotikohteet, joissa vuokralaisena on Coronaria Päivähoito Oy (Vantaa ja Nokia) ja Päivähoito Satumaa Oy (Riihimäki). Vihdin Nummelassa sijaitseva erityishoivakohde, jossa vuokralaisena on Uusi-Annila Oy. RAHASTON TULEVAISUUDEN NÄKYMÄT JA TOIMINTAYMPÄRISTÖ Rahaston sijoituspolitiikan ja salkunhoitotiimin näkemyksen mukaisesti rahasto pyrkii monipuolistamaan kiinteistösijoitussalkun rakennetta eri tyyppisiin hoivakohteisiin. Sekä vuokralais- että maantieteellistä hajautusta levennetään, mutta sijoituksia ei kuitenkaan hajauteta itsetarkoituksellisesti, vaan keskeisintä on, että hankittavat kiinteistökohteet ovat rahastolle sopivia pitkän aikavälin sijoituskohteita. Olosuhteet niillä markkinoilla, joille rahasto on tehnyt sijoituksia vaikuttavat edelleen suotuisilta rahaston sijoitustoimintaa ajatellen. Yleisesti hoiva-alaan kohdistuu merkittäviä kasvuodotuksia, mikä tarkoittaa investointitarpeita hoivasektorin kiinteistöihin. Väestön ikärakenteen muutos, alueellinen keskittyminen sekä muut tekijät tukevat myös pitkän aikavälin kiinteistötarvetta ja luo mahdollisuuksia rahaston sijoitustoimintaa ajatellen. Maailmantalouden yleinen kehitys ja ns. finanssikriisin kehityssuunta voivat vaikuttaa rahaston toimintaan joiltakin osin. Vaikutuksia on vaikeata ennustaa, mutta rahaston toiminnassa varaudutaan erilaisiin kehityskulkuihin yleisessä toimintaympäristössä. Rahaston toimintaympäristössä ei ole odotettavissa merkittäviä muutoksia ainakaan negatiiviseen suuntaan. Sääntely-ympäristössä tapahtuva merkittävin muutos on oletettavasti vuoden 2014 alussa tapahtua ns. AIFM-direktiivin kansallinen implementointi. Tämä tarkoittaa joitakin uusia hallinnollisia tehtäviä ja toisaalta tuo useita tällä hetkellä sääntelemättömiä toimijoita sääntelyn piiriin. Näilläkin muutoksilla pitäisi olla lähinnä neutraalia taikka positiivista vaikutusta rahaston toimintaan. Heinäkuun alussa voimaan tulleen vanhuspalvelulain käytännön vaikutuksia ikääntyneiden ihmisten hoivapalveluihin ja toimintaympäristöön seurataan. Kiinnostus hoiva-sektorin kiinteistöjä kohtaan on kasvanut ja uusiakin toimijoita hoivakiinteistösijoittamiseen on tullut vuoden 2013 aikana. RISKIT JA RISKIEN HALLINTA Kiinteistösektorin kehitys voi vaikuttaa merkittävästi Rahaston arvoon. Kiinteistösektoriin liittyvää toimialariskiä pyritään pienentämään sijoituskohteiden valinnalla ja aktiivisella Rahaston sijoitusomaisuuden hoitamisella. Riskiin vaikuttaa myös se, että rahasto keskittyy sijoitustoiminnassaan hoiva-sektorin kiinteistökohteisiin. Tällöin hoiva-sektorin yleinen kehitys vaikuttaa Rahaston arvonkehitykseen ja riskiasemaan. Kiinteistösijoittamiseen ominaisuutena kuuluu kiinteistöjen fyysisestä kulumisesta aiheutuvat kustannukset sekä riski sijoituskohteen teknisistä, taloudellisista ja muista fyysisistä ominaisuuksista. Erikoissijoitusrahasto eq Hoivakiinteistöt 7
Kiinteistösijoituskohteiden arvoon vaikuttaa myös ennalta tunnistamaton joukko muita tekijöitä, joilla voi olla suurtakin merkitystä sijoituskohteen arvoon. Esimerkiksi muuttuva rakennuslainsäädäntö ja muu kiinteistöjä koskeva viranomaissääntely voi vaikuttaa hyvinkin merkittävästi sijoituskohteiden arvoon ja tuottoon. Kiinteistösijoitukset ovat myös alttiita ympäröivän maailman tuottamille vaikutuksille, kuten sääilmiöille ja luonnonvoimille. Näihin riskeihin pyritään varautumaan valikoimalla sijoituskohteet rahastoyhtiön näkemyksen mukaisesti, vakuuttamalla sijoituskohteita riittävällä tavalla ja pyrkimällä ennakoimaan tulevia muutoksia kaikessa kiinteistösijoittamisen toimintaympäristössä rahastoyhtiön näkemyksen mukaisesti. Kuitenkaan kiinteistösijoittamiseen liittyviä operatiivisia riskejä ei voida poissulkea. Operatiivisilla riskeillä voi toteutuessaan olla merkittävää vaikutusta Rahaston arvoon ja tuottoon. Rahastoyhtiö ja rahasto noudattavat riskienhallinnassaan rahastoyhtiön hallituksen hyväksymiä riskienhallintaohjeita ja -periaatteita. TILINTARKASTAJAT Erikoissijoitusrahasto eq Hoivakiinteistöjen tilintarkastajana toimii KHT-yhteisö KPMG Oy Ab, päävastuullisena tilintarkastajana KHT Timo Nummi sekä osuudenomistajien valitsemat tilintarkastajat Tiia Kataja KHT ja varalla Marcus Tötterman KHT, molemmat KPMG Oy Ab:ltä 8 Erikoissijoitusrahasto eq Hoivakiinteistöt
Erikoissijoitusrahasto eq Hoivakiinteistöt Eteläesplanadi 22 C 00130 Helsinki Y-tunnus 2473582-9