Vuosikatsaus

Vuosikatsaus 2018 www.mestariasunnot.fi

YMPÄRISTÖMYÖNTEISYYS ON ARVOMME YMPÄRISTÖMERKKI MILJÖMÄRKT Ympäristömyönteisyys on osa strategiaamme. Mestariasunnot on toteuttanut mm. Suomen ensimmäisen joutsenmerkityn asuintalon. Auerkulman nuorille suunnatut asunnot täyttävät tiukat ympäristö- ja terveysvaatimukset. Talo on energiatehokas, sen sisäilma on hyvä ja talossa käytetyt rakennusmateriaalit ovat turvallisia ja terveellisiä. JÄRVENPÄÄN MESTARIASUNNOT OY Mannilantie 43, 2. krs 04400 JÄRVENPÄÄ Puh. (09) 279 8340 E-mail: asiakaspalvelu@mestariasunnot.fi www.mestariasunnot.fi 2

SISÄLLYSLUETTELO Hallituksen puheenjohtajan katsaus 4 Tomi Passi Toiminnasta 6 Yrityksen tietoja ja tunnuslukuja vuodelta 2018 Kiinteistöjen ylläpito- ja ympäristöasiat 10 Kulutuksen, kunnossapidon ja korjaustoiminnan tietoja Asuntokanta ja talouden tunnuslukuja 11 Keskeiset taloustiedot ja tunnusluvut Tuloslaskelma ja tase 12 Tulevaisuuden näkymiä 13 Tunnustukset ja palkinnot 14 3

HALLITUKSEN PUHEENJOHTAJAN KATSAUS Runsaasti lisää asukkaita Järvenpäähän Järvenpäässä elettiin voimakasta kasvun aikaa vuonna 2018. Asuntoja rakennettiin Suomen nopeinta vauhtia, ja asukkaiden määrä kasvoi voimakkaasti. Mestariasukkaita oli vuoden lopussa 3376 henkilöä. Asuntoja oli vuodenvaihteessa 2018 tarkistuksien jälkeen 2 018 kpl. Uusia asuntoja Uutena kohteena oli vapaarahoitteinen, 9-kerroksinen Pajalan Kurki, jossa on 8 asuinkerrosta ja yhteensä 69 asuntoa. Toinen uusi kohde oli kesällä 2018 valmistunut Lepolan Timantti, joka sijoittuu Lepolan kulttuurihistorialliselle alueelle. Hanke koostuu kolmesta asuinrakennuksesta, joissa on yhteensä 54 asuntoa. Hanke rahoitettiin ARAn myöntämällä korkotukilainalla ja käynnistysavustuksella. Korkea käyttöaste ja velan lyhennystä Järvenpään Mestariasunnot Oy:n liikevaihto oli lähes 17 miljoonaa euroa. Tilikauden tulos ennen tilinpäätössiirtoja oli noin 650 tuhatta euroa. Asuntojen käyttöaste oli erittäin korkea - 99,7 %. Vuokrasaatavat olivat aiempaan verraten hieman kasvussa: 222 tuhatta euroa. Pitkäaikaisia lainoja lyhennettiin tilikaudella ennätykselliset 4,4 miljoonaa euroa. Asunto-osuuskunta Koko vuoden on ahkerasti suunniteltu uuden asunto-osuuskuntamallin luomista Järvenpäähän. Neuvotteluja rakenteista, säännöistä ja rahoituksesta on käyty ARAn johdon kanssa. Mukana on ollut myös muita asiantuntijatahoja. Tavoitteena on käynnistää vuoden 2020 aikana ensimmäinen, noin 40 asunnon asunto-osuuskuntatalo ARA-rajoitteiselle Harjutien tontille. Toimiva asukkaiden vaikuttaminen Mestariasukashallinto toimii lakivelvoitetta laajemman, yhtiössä kehitetyn asukashallintomallin mukaisesti. Asukkaiden kokous ylimpänä päättävänä elimenä valitsee asukastoimikunnan. Käytännössä samaan pihapiiriin kuuluvia vuokranmääritysyksiköitä on yhdistetty siten, että useissa kiinteistöissä on pidetty yhteisiä asukkaiden kokouksia. Asukastyytyväisyys Asukastyytyväisyys oli 8,5, ja palvelun laatu vastaa nyt tavoitetasoa. Asukastyytyväisyyteen on vaikuttanut myös tytäryhtiö Mestaritoiminta Oy:n palvelun taso. Asuntokanta Asuntokanta muodostuu 58 kiinteistöstä. Kukin kiinteistö muodostaa oman vuokranmääritysyksikkönsä, joiden asuntomäärä on siis yhteensä 2 018 asuntoa, pinta-ala 108 tuhatta as.m² ja tilavuus 453 tuhatta m³. Tonttien yhteispinta-ala on 246 tuhatta m², josta vuokratonttien pinta-ala on lähes 12 tuhatta m². Neljän kiinteistön tontit on vuokrattu Järvenpään kaupungilta: Lääkärinkuja 3, Ruukkukatu 6, Wärtsilänkatu 14 ja Uudenmaantie 5. Vuokrantarkistus 2018 1,9 % Asuntojen vaihtuvuus 2018 16,7 % 4

Kiitos asukkaille Mestariasuntojen tavoitteena on olla asumisen paras kumppani. Vuonna 2018 aloitettiin uuden strategian rakentaminen, joka pohjautuu samalle, asukaslähtöiselle ajattelulle Asukas edellä. Asukkaiden hyvinvointi on toimintamme tavoite, ja tavoitteen täyttyessä yhtiökin menestyy. Toivotan parhaimmat kiitokset kaikille Mestariasukkaille sekä Mestariyhtiöitten henkilöstölle. Tomi Passi Hallituksen puheenjohtaja Järvenpään Mestariasunnot Oy 5

TOIMINNASTA Omistaja Järvenpään Mestariasunnot Oy:n omistaja on Järvenpään kaupunki, joka omistaa yhtiön koko osakekannan. Toimiala Yhtiön toimialana on omistus- tai vuokraoikeuden nojalla hallita Järvenpään kaupungissa vuokra-asuntotuotantoon osoitettuja kerros- ja pientalotontteja ja niille rakennettuja tai rakennettavia vuokra-asuntotaloja ja ylläpitää niitä. Lisäksi yhtiön toimialaan kuuluu harjoittaa rakennuttamistoimintaa sekä myös muiden kuin omistus- ja vuokraoikeuden nojalla hallitsemiensa kiinteistöjen ja asuntojen ylläpitoa ja vuokrausta. Strategiat Henkilöstö ja johtaminen: "Asumista yhdessä kehittäen" Palvelu ja markkinointi: "Sujuvaa asumista yhteistyöllä" Kasvu ja kehitys: "Toimivia koteja elämän eri vaiheisiin" Talous ja kiinteistöt: "Ammattimaisesti ja ympäristövastuullisesti mestarikunnossa" Toiminta-ajatus Toiminta-ajatuksena on tarjota sujuvaa asumista sekä toimivia koteja elämän eri vaiheisiin. Visio Mestariasuntojen visiona on olla asumisen paras kumppani. Arvot Vastuullisuus Asukaslähtöisyys Hyvinvoiva henkilöstö Ympäristömyönteisyys Muuntautumiskyky Toiminta Mestariasuntojen toimintaperiaatteena on hallinnoida, vuokrata, ylläpitää ja lisärakentaa asuntokantaa kaupungin omistajapolitiikan ja yhtiön hallituksen päätösten mukaisesti. Kiinteistöjen hoito- ja ylläpitopalvelut sekä rakennustoiminta ostetaan Mestaritoiminta Oy:ltä ja ulkopuolisilta toimijoilta. Sijoittuminen kaupunkikonserniin 1.1.2018 alkaen Järvenpään kaupunki 100 % Järvenpään Mestariasunnot Oy 57 % 100 % 43 % 6,5 % 43 % Asunto Oy Tanhuaspi Pajalan Parkki Oy Kiinteistö Oy Pajalankulman Pysäköinti Mestaritoiminta Oy 100 % 100 % KOY Järvenpään Tilat KOY Mannilantien Liiketalo Oy 6

Yhtiökokoukset Järvenpään Mestariasunnot Oy Varsinainen yhtiökokous pidettiin 11.4.2018. Yhtiö valitsi hallituksen puheenjohtajaksi Tomi Passin ja varapuheenjohtajaksi Paavo Peltosaaren. Hallitus kokoontui tilikauden aikana viisi kertaa. Hallitus on myöntänyt läsnäolo- ja puheoikeuden hallituksen kokouksissa yhtiökokousedustaja Antti Peltolalle. Hallituksen kokouksiin on kutsuttu myös kaupungin asuntoasioista vastaava erityisasiantuntija Mari Karsio. Yhtiön hallitus 12.12.2017 alkaen Jäsen Tomi Passi (pj.) Paavo Peltosaari (vpj.) Kaija Tuuri Kari-Pekka Rosenholm Hannu Laalo Tiia Östberg Laura Vilkkunen Jaana Suopellonmäki Sven-Erik Thodén Varajäsen Jaana Hono Pasi Koskinen Riikka Hasko Seppo Sorja Risto Asp Esa Kukkonen Soile Urpi Pekka Neuvonen Marja-Liisa Järvinen Toimitusjohtaja Veikko Simunaniemi on toiminut toimitusjohtajana 1.7.2000 alkaen. 7

Asukashallinto Laki yhteishallinnosta vuokrataloissa tuli voimaan 1.3.1991, ja sitä sovelletaan kaikissa käyttö- ja luovutusrajoitusten alaisissa aravavuokrataloissa. Yhteishallinto tarkoittaa sitä, että myös asukkaat pääsevät osallistumaan vuokratalon hallintoon. Mestariasukashallinto toimii lakivelvoitetta laajemman, yhtiössä kehitetyn asukashallintomallin mukaisesti. Asukkaiden kokous ylimpänä päättävänä elimenä valitsee asukastoimikunnan. Käytännössä samaan pihapiiriin kuuluvia vuokranmääritysyksiköitä on yhdistetty siten, että useissa kiinteistöissä on pidetty yhteisiä asukkaiden kokouksia. Asukkaiden kokous on valinnut asukastoimikunnan, ja asukastoimikunta on valinnut keskuudestaan asukashallituksen jäsenen ja hänelle henkilökohtaisen varajäsenen. Asukashallituksen puheenjohtajana on toiminut Jaana Suopellonmäki. Asukashallituksen pressiryhmän tuottamana toimitettiin toimintavuoden aikana kaksi Mestariasukas-lehteä. Asukasyhteistyö Asukastoimikuntien, asukashallituksen ja sen ryhmien työskentely on ollut rakentavaa, ja yhteistoiminta henkilökuntamme kanssa on vakiintunut. Uusia tuulia asukasyhteistyöhön kuitenkin kehitellään. 8

Vuonna 2018 asukashallitukseen kuului 35 Mestariasukasta Asukasaktiivipäivä Gustavelundissa 6.4.2019 Tilintarkastajat ja asukasdemokratian mukaiset valvojat Varsinainen tilintarkastaja Tilintarkastusyhteisö BDO Oy Jukka Lampila KHT Henkilöstö 2018 Johtoryhmä 2018 Mestariasuntojen palveluksessa oli toimintavuoden päättyessä yksitoista henkilöä. Siro Sällinen, asiakaspalvelusihteeri Tiia Saastamoinen, asiakaspalvelusihteeri Paula Alanen, asiakaspalvelusihteeri Leena Mäkinen, vuokravalvoja Minna Heinonen, kiinteistösihteeri Tuula Paulasaari, kirjanpitäjä Veikko Simunaniemi, toimitusjohtaja Ansa Strandberg, talousjohtaja Nina Silvonen, asiakkuusjohtaja Kristiina Viertola, palvelupäällikkö/isännöitsijä Kai Teva, kiinteistöpäällikkö/isännöitsijä 9

KIINTEISTÖJEN YLLÄPITO- JA YMPÄRISTÖASIAT Kulutustiedot 2016 2017 2018 Lämmitysindeksi 34,90 33,83 31,09 Kw/Rm3 Sähköindeksi 7,50 7,15 7,17 Kw/Rm3 Vesi/jätevesi-indeksi 375,59 368,62 335,67 l/rm 3 /v KUNNOSSAPITO JA KORJAUS Perusparannukset Kiinteistöihin ja asuinhuoneistoihin on tehty aktiivisesti perusparannuksia, jotka ovat kohottaneet kiinteistöjen ja huoneistojen laatutasoa. Ennakoivalla vesijohtojen saneerauksella vältetään putkivuotojen syntymistä. Tilikauden aikana suoritettiin perusparannuksia ja putkistokorjauksia mm. seuraaviin kohteisiiin: Jampankatu 9 C ja 9 D, kahden jälkiasennushissin rakentaminen Haltianpolku 21 A ja 21 B, käyttövesiputkistojen uusiminen Sauvakatu 8, julkisivujen ja parvekkeiden perusparannus Pajalantie 39, julkisivujen ja parvekkeiden perusparannus Lääkärinkuja 3, hissin perusparannus Naavatie 4 6, hissien uusiminen (2 kpl) Lähteenkuja 1, hissien uusiminen (2 kpl) Puistotie 26, julkisivujen puuverhouksien uusiminen. Vuosikorjaukset Kiinteistöissä suoritettiin tavanomaisia vuosikunnostustöitä ja muuttoremontteja. Huoneistokorjauksilla on osittain kohotettu tarjottavien asuntojen kuntoa asumisuskollisuuden saavuttamiseksi. Uudisrakentaminen Pajalan Kurki on 9-kerroksinen talo, jossa on 8 asuinkerrosta ja yhteensä 69 asuntoa. Hanke toteutettiin vapaarahoitteisena, ja asunnoista 55 % on vuokrattu yli 55-vuotiaille. Rakennustyöt aloitettiin lokakuussa 2016, ja hanke valmistui tammikuun lopussa 2018. Lepolan Timantti sijoittuu Lepolan kulttuurihistorialliselle alueelle. Hanke koostui kolmesta asuinrakennuksesta, joissa on yhteensä 54 asuntoa. Hanke rahoitettiin ARAn myöntämällä korkotukilainalla ja käynnistysavustuksella. Hanke valmistui kesällä 2018. 10

ASUNTOKANTA JA TALOUDEN TUNNUSLUKUJA Asuntokanta Asuntokanta muodostuu 58 kiinteistöstä. Kukin kiinteistö muodostaa oman vuokranmääritysyksikkönsä, joiden asuntomäärä on yhteensä 2 018 asuntoa, pinta-alaltaan 108 456 as.m². Talousarvion toteutuminen Liikevaihto kasvoi 1,294 M (8,3 %) edelliseen vuoteen verrattuna. Liikevaihto Kasvu Vuokrat 2018 Vuokrat tarkistettiin 1.1.2018 alkaen. Keskimääräiseksi, kaikkien kiinteistöjen perusteella lasketuksi vuokraksi muodostui 12,70 /m²/kk. Lämpimän autopaikan vuokra oli 13 /kk ja kylmän autopaikan 8 /kk. Saunamaksu oli 13 /kk. 16,8 M Tilikauden tulos +8,3 % Vuokrantarkistus 2018 1,9 % Tilikauden tulos ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja oli 648 tuhatta euroa. Asuintalovarausta kirjattiin 648 tuhatta euroa. Tilikauden tulos ja asuintalovaraukset Kiinteistöjen hoitokulut 2018 Hoitokulut ilman kiinteistökorjauksia 4,7 /m 2 /kk 648T Lainat Lainoja nostettiin perusparannukseen 4,2 M ja uudistuotantoon 7,45 M. Yhteensä lainoja nostettiin tilikaudella 11,65 M (edellinen vuosi 15,82 M ). Uudistuotannon lainat Peruskorjauslainat Kiinteistöjen korjaukset 7,45 M 4,2 M 3,1 /m 2 /kk Seuraavan tilikauden velkakirjaehtojen mukaiset lainanlyhennykset ovat noin 4,7 M. Yhtiön kokonaislainasaldo 31.12.2018 oli 140 M sisältäen seuraavan vuoden lyhennykset. 11

TULOSLASKELMA JA TASE TULOSLASKELMA 1.1. 31.12.2018 1.1. 31.12.2017 1 000 Liikevaihto 16 845 15 551 Liiketoiminnan muut tuotot 106 45 Henkilöstökulut yhteensä -707-749 Poistot ja arvonalentumiset yhteensä -4 125-3 984 Muut kulut yhteensä -10 052-8 241 Luottotappiot -36-27 Liikevoitto/-tappio yhteensä 2 031 2 595 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä -1 381-1 322 Voitto (tappio) ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja 648 1 274 Asuintalovarauksen muutos yhteensä -648-1 274 Tilikauden voitto (tappio) yhteensä 0 0 TASE 1.1.-31.12.2018 1.1.-31.12.2017 VASTAAVAA PYSYVÄT VASTAAVAT Aineettomat hyödykkeet yhteensä 11 15 Aineelliset hyödykkeet yhteensä 142 834 139 247 Sijoitukset 1 673 1 596 PYSYVÄT VASTAAVAT YHTEENSÄ 144 518 140 859 VAIHTUVAT VASTAAVAT Lyhytaikaiset saamiset 297 312 Rahat ja pankkisaamiset 8 913 6 214 VAIHTUVAT VASTAAVAT YHTEENSÄ 9 209 6 526 VASTAAVAA YHTEENSÄ 153 727 147 384 VASTATTAVAA OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ 3 344 3 344 TILINPÄÄTÖSSIIRTOJEN KERTYMÄ YHTEENSÄ 7 466 6 817 VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikainen vieras pääoma yhteensä 135 599 128 323 Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä 7 318 8 900 VIERAS PÄÄOMA YHTEENSÄ 142 917 137 223 VASTATTAVAA YHTEENSÄ 153 727 147 384 12

TULEVAISUUDEN NÄKYMIÄ Mestariasunnoissa pyritään tasapainottamaan Järvenpään kaupungin vuokra-asuntotuotantoa. Tavoitteena on rakentaa noin 50 uutta asuntoa vuodessa. Uusia Mestarihankkeita on työn alla Pajalan ja Loutin alueilla. Tonttivaranto on hyvä, ja uusia Mestarihankkeita voidaan toteuttaa vuoteen 2025 saakka. Asuintalohankkeet toteutetaan energiatehokkaina ja uusiutuvia energialähteitä käyttämällä. Asuntohakemusten määrä on korkea laadukkaiden ja edullisten asuntojen ansiosta, vaikka kaupunkiin on rakennettu paljon uusia vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja. Käyttöaste oli tilikauden lopussa 99,7 %. Vuoden 2018 aikana kehitettiin asunto-osuuskuntamallin mukaista asumista. Tavoitteena on perustaa asunto-osuuskunta vuoden 2019 aikana teemalla "pysyvää kohtuuhintaista asumista". Kestävä kehitys ja elinkaariajattelu on kiinteistöjen arvon säilymisen ja talouden kannalta ohjaavana tekijänä. Uudis- ja perusparannushankkeissa kiinnitetään huomio energiatehokkuuteen sekä uusiutuvan energian hyödyntämiseen. Viestintää ja tiedottamista tullaan jatkamaan avoimesti ja yhteistyössä Järvenpään kaupungin kanssa. Yhteistyössä asukashallituksen pressiryhmän kanssa tuotetaan edelleen asukaslehti Mestariasukasta kaksi kertaa vuodessa. Sosiaalista mediaa tullaan aktivoimaan. Henkilöstön koulutus ja TYHY-toiminta on osa Mestareitten toimintaa. Verkostoituminen muiden, kuten KUUMA-kuntien vuokrataloyhtiöiden kanssa, on aktiivista. Mestariasunnot Oy on Asunto-, toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry:n jäsen. Lainojen peruskorkotaso on pysynyt alhaisella tasolla, mutta samaan aikaan rahoituslaitokset ovat korottaneet uusien lainojen marginaaleja. Asukashallituksen ja sen ryhmien sekä asukastoimikuntien työskentely on jatkunut rakentavana, ja yhteistoiminta henkilökuntamme kanssa on vakiintunut. Uusia avauksia on kuitenkin tehtävä asukasaktiivisuuden parantamiseksi. Asukastyytyväisyys on tutkimuksen mukaan hyvällä tasolla tytäryhtiö Mestaritoiminta Oy:n siivittämänä. Asukkaiden palvelukokemus on tällä hetkellä 8,5 vanhoissa kouluarvosanoissa mitattuna. Palvelun laatu vastaa tällä hetkellä tavoitetasoa. Kiinteistöjen kunnossapidon ja perusparannuksien ohjaavina tekijöinä ovat kuntoarviot, kuntotutkimukset, pitkän tähtäimen suunnitelma ja korjausten suunnittelu. Hissien rakentamista hissittömiin taloihin tutkitaan tapauskohtaisesti. Yhteistyö kaupunkikehityksen ja kaavoituksen kanssa tulee myös jatkossa olemaan aktiivista. Laajoja perusparannuksia pyritään välttämään jatkuvalla kunnossapidolla ja peruskorjauksilla. Asukkaiden palvelukokemus 8,5/10 Kiinteistöjen käyttöaste 99,7 % 13

TUNNUSTUKSET JA PALKINNOT 2018 Ikäteko 2018 -kilpailu kunniamaininta 2015 Suomen ensimmäinen joutsenmerkitty rakennus 2016 Suomen ensimmäinen kumppanuushankintamallilla toteutettu urakkasopimus 2013 Helsingin seudun ilmastopalkinto 2013 2013 Suomen ilmastoystävällisin kerrostalo 2011 Kestävän kehityksen Järkevä -palkinto 2010 Vuoden rakennuttaja 2010 Vuoden asuntovaikuttaja 2008 Teknologiasta Tuotteiksi -säätiön palkinto 14

JÄRVENPÄÄN MESTARIASUNNOT OY Mannilantie 43, 2. krs 04400 JÄRVENPÄÄ Puh. (09) 279 8340 E-mail: asiakaspalvelu@mestariasunnot.fi www.mestariasunnot.fi 15

OTA YHTEYTTÄ: JÄRVENPÄÄN MESTARIASUNNOT OY Mannilantie 43, 2. krs. 04400 Järvenpää Puh. (09) 279 8340 E-mail: asiakaspalvelu@mestariasunnot.fi www.mestariasunnot.fi