Vanha Porvoontie 13, 04600 Mäntsälä Myydään 13 asunnon kerrostalo kasvavasta Mäntsälän kunnasta. PÄHKINÄN KUORESSA: - 13 asuntoa, joista kaikki on vuokrattu - Mäntsälän ydinkeskustaan matkaa n. 650 metriä - Rakennusvuosi 1963 - Peruskorjattu 1993 Kohde myydään tarjousten perusteella Kyseessä on Mäntsälässä keskeisellä paikalla sijaitseva 3 kerroksinen 13 asunnon ja 1 liiketilan käsittävä kerrostalo. Kohde sijaitsee keskeisellä paikalla aivan Mäntsälän keskustan tuntumassa. Kaikki palvelut löytyvät vain lyhyen kävelymatkan etäisyydeltä. Nopea yhteys moottoritielle, ja rautatieasemalle noin 2 km. ASUNTOJA SIJOITTAJILLE
Myydään 13 asunnon kerrostalo Kohde myydään valmiiksi vuokrattuna, sillä kaikki 13 asuntoa ovat tällä hetkellä vuokrattuna. Liiketila on mahdollista muuttaa asunnoksi, josta on tarkemmin esitteen myöhemmässä vaiheessa. Kohteeseen kuuluu myös neljä autotallia, sekä autopaikkoja. Talo on valmistunut vuonna 1963 ja se on peruskorjattu 1993, jolloin mm. käyttövesiputket uusittu. Peruskorjauksesta ja korjauksista on muutoinkin pidetty edellisen omistajan toimesta huonosti kirjaa, jonka vuoksi käymme vielä kohteen läpi ja pyrimme paremmin selvittämään mitä kohteeseen on tehty. Esimerkiksi ikkunat näyttävät melko uusilta ja kohde on selvästi huoltomaalattu. Haluamme tarjota kohdetta kokonaisena, sillä uskomme, että pienellä vaivalla ja työllä yksittäinen omistaja voi saada kohteesta paremmat tulokset arvonnousun, myyntivoittojen ja vuokratuottojen nousun kautta. Kohde sopiikin sijoittajalle, joka haluaa päästä asuntosijoitusurallaan seuraavalle tasolle ja on valmis tekemään työtä tavoitteidensa eteen. Uskomme, että parhaan voiton asunnoista saa kilpailuttamalla taloyhtiön kustannukset, tekemällä osaan asunnoista pintaremontit ja myymällä asunnot yksittäismyyntinä loppukäyttäjille ja sijoittajille. Kohde sopii myös hyvin kassavirtapositiiviseksi pitokohteeksi. Kokonaisen kohteen omistaminen helpottaa huomattavasti asuntojen hallintaa verrattuna siihen, että asunnot olisivat yksittäisiä 13:ssa eri taloyhtiössä.
Mäntsälä Mäntsälä on kasvava kunta, jonka hyvät rautatie- ja maantieyhteydet mahdollistavat päivittäisen kulkemisen sekä pääkaupunkiseudulle että Lahteen. Vuokramarkkina Mäntsäsällä on hyvä ja tämän kohteen kaikki asunnot ovat tällä hetkellä vuokrattuina. Mäntsälän vuokramarkkinassa ei ole juurikaan tarjontaa, sillä esimerkiksi Vuokraovessa on tällä hetkellä (28.11.18) vuokrattavana vain 15 kerrostaloasuntoa (esimerkiksi Jyväskylässä on tällä hetkellä Vuokraovessa vuokrattavana 594 kerrostaloasuntoa).
Asuntojen markkina- ja myyntihinnat Käytimme paikallista välittäjää kohteessa ja pyysimme häneltä alustavat hinta-arviot asunnoista, jotka ovat kirjattu Exceliin. Meillä on käytössä myös toteutuneet kauppahinnat Mäntsälän kerrostaloasunnoista, jotka vahvistavat näkemystä hinnoista. Alla on toteutuneista kauppahinnoista nostettuja tietoja. Toimitamme toteutuneet kauppahinnat niille, ketkä ovat mukana toisella tarjouskierroksella. Vuonna 2016-2018 myydyt kerrostaloyksiöt 60- ja 70-luvuilta ovat olleet hinnoiltaan 42.500-67.000, keskimäärin 50.000 :n tuntumassa. Myyntiajat ovat olleet lyhyet. Kauppamäärä 13 kappaletta. Kaksioiden myyntihinnat välillä 45.400-85.000, pääosin 55.000-70.000. Kaupunki myi välittäjän kautta tänä vuonna yhden kerrostalollisen vuokra-asuntoja yksitellen Mustamäen alueelta 70-luvun talosta. Pääosin kaksioita ja 55.000-60.000 :n haarukkaan. Tilastoissa kauppoja n. 50 kappaletta. Kolmioiden myyntihinnat 63.000-112.000. Pääosin 74.000-92.000. Kauppoja 10 kappaletta. Myytävä kohde sijaitsee Mäntsälän keskustan tuntumassa, joten sitä ei kannata suoraan verrata kaikista halvimpiin toteutuneisiin kauppahintoihin. Myyjän mukaan arviolta 30-40% asunnoista on remontoitu. Tätä ei ole huomioitu Excel-laskelmissamme.
Kehitysmahdollisuudet Tässä lyhyesti eri kehitysmahdollisuuksia, joita voi tutkia saadakseen maksimaaliset tuotot kohteista. Käyn näitä mielelläni läpi toisessa tarjousvaiheessa: - Kulujen pienentäminen - Asuntojen remontointi (tätä ei ole laskettu myyntivoittomahdollisuuksiin mukaan, mutta tällä tavalla katteita voidaan parantaa entisestään) - Laskelma lämmitysjärjestelmän vaihtamisesta esim. maalämpöön Vanhan Porvoontien liiketila Vanhan Porvoon pohjakerroksessa on n. 71m² liiketila, joka on näkemyksemme mukaan muutettavissa samankokoiseksi asunnoksi. Jos ostajalla on halu muuttaa tila asunnoksi, mutta ei halua tehdä muutostöitä itse, niin tarjoukseen voi sisällyttää ehdon, että muutostyöt kuuluvat meille. Näppituntumamme on, että muutostyön omakustannehinta on noin 30.000, jos muutostyöt teettää täysin ulkopuolisella. Asunnon arvo muutostöiden jälkeen täysin remontoituna lienee 100.000 :n luokkaa. Investointi vaikuttaa mielestäni erittäin järkevältä, jos liiketilan arvo nykykunnossa ja tyhjänä on esim. 500 /m² eli 35.000.
Taloyhtiö Olemme perustaneet valmiiksi taloyhtiön (As. Oy Mäntäsälän Iltarusko), tehneet yhtiöjärjestyksen (uusi omistaja omistaa kohteen 100%, joten voi halutessaan muuttaa yhtiöjärjestystä) ja hoitaneet isännöitsijän, joten kaikki hallinnollinen työ on tehty valmiiksi ostajan puolesta. Koska kyseessä on valmis taloyhtiö, tulee ostajan maksettavaksi vain 2% varainsiirtovero (vrt. kiinteistö 4%). Taloyhtiö sijaitsee Mäntsälän kaupungin omistamalla vuokratontilla, jonka vuokra on todella edullinen, n. 1300 vuodessa. Rahoitus kohteisiin mahdollista saada yhtiölainaa Olemme ostaneet molemmat kohteet uusien asunto-osakeyhtiöiden nimiin. Se mahdollistaa sen, että ostajan on mahdollista saada lainaa kohteisiin joko taloyhtiölle tai perinteisellä tavalla niin, että pankki rahoittaa suoraan asuntoja ottamalla vakuudeksi osakekirjat.
Avaintiedot Osoite Nykyinen käyttö Vanha Porvoontie 13 A-B, 04600 Mäntsälä Asuntovuokraus Kerrosala, m2 782 Asuinala, m2 679 Kerrosluku 2 Asuntojen lkm, 13 josta 1h+kk/k 2 josta 2h+kk/k 5 josta 3h+kk/k 7 Liiketila 1 Autotalli lkm 4 Tontin omistus Vuokra 9/1994-9/2044 Rakennusvuosi Peruskorjausvuosi Tehdyt korjaukset 1963 1993 Vesijohdot (1993). Lisätietoa tulossa Rakennus- ja pintamateriaali Betonielementti tiiliverhouksella Katto Peltikatto Hissi lkm 0 Lämmitysjärjestelmä Parkkipaikat Kaukolämpö; vesikiertoinen patterilämmitys n. 10 kpl
Kaupanteko Pyydämme indikatiivista tarjousta 17.12.2018 klo 16.00 mennessä sähköpostitse osoitteeseen henri.neuvonen@sijoitusasunnot.com. Tarjousten jättämisen jälkeen jatkamme kauppaneuvotteluja parhaiden tarjousten tekijöiden kanssa mahdollisten kohteiden esittelyiden muodossa. Seuraavassa vaiheessa käydään potentiaalisten ostajien kanssa läpi talousarviot, pohjakuvat, toteutuneet kauppahinnat, tarkempi selostus korjauksista ja tarkastetaan Excelien luvut. Toivomme indikatiivisiin tarjouksiin tarjouksentekijän selvitystä rahoituksensa järjestämisestä / valmiusasteesta. Pidätämme oikeuden hylätä sekä indikatiiviset, että lopulliset tarjoukset. Pidätämme myös oikeuden lopettaa kohteen myynnin missä tahansa myyntiprosessin vaiheessa. Lisätiedot ja tarjoukset Henri Neuvonen Toimitusjohtaja puh. 0400 778 146 henri.neuvonen@sijoitusasunnot.com