8 Taloyhtiön tuloslaskelma, tase ja liitetiedot 8.1 Taloyhtiön tuloslaskelma Taloyhtiön tuloslaskelman rakenne poikkeaa huomattavasti liiketoimintaa harjoittavien yritysten tuloslaskelmasta. Kiinteistön hallintaan toimintansa perustavat kirjanpitovelvolliset joita taloyhtiötkin ovat käyttävät omaa tuloslaskelmakaavaansa, niin sanottua kiinteistökaavaa. Kiinteistökaavasta säädetään kirjanpitoasetuksessa. Kiiteistökaava voidaan jakaa karkeasti kahteen osaan: Ylempi osa, kiinteistön tuotoista hoitokatteeseen asti, kuvaa taloyhtiön hoitotaloutta eli juoksevien hoitotuottojen ja hoitokulujen suhdetta. Taloyhtiöt käyttävät tuloslaskelmakaavana niin sanottua kiinteistökaavaa. Alempi osa kuvaa puolestaan niin sanottuun pääomatalouteen ja verotukseen liittyviä tapahtumia. TalOYHTIÖN tuloslaskelma, tase ja liitetiedot 93
Kiinteistökaava rakentuu seuraavasti: Kiinteistön tuotot Vastikkeet Hoitovastikkeet Korjausvastikkeet Hankeosuussuoritukset Kulutusperusteiset vastikkeet Erityisvastikkeet Vuokrat Käyttökorvaukset Muut kiinteistön tuotot Kiinteistön tuotot yhteensä Luottotappiot ja oikaisuerät Kiinteistön hoitokulut Henkilöstökulut Hallinto Käyttö ja huolto ulkoalueiden hoito Siivous Lämmitys Vesi ja jätevesi Sähkö ja kaasu Jätehuolto Vahinkovakuutukset Vuokrat Kiinteistövero Korjaukset./. Saadut korvaukset./. Saadut avustukset./. Aktivoinnit taseeseen Muut hoitokulut Oman käytön arvonlisävero Kiinteistön hoitokulut yhteensä 94 TALOYHTIÖN TALOUS OSAKKAAN OPAS
HOITOKATE (KÄYTTÖKATE) Poistot ja arvonalentumiset Rakennuksista ja rakennelmista Koneista ja kalustosta Muista pitkävaikutteisista menoista Poistot ja arvonalentumiset yhteensä Rahoitustuotot ja -kulut Osinkotuotot Korkotuotot Korkokulut Pääomavastikkeet lainaosuussuoritukset./. Rahastoidut osuudet Muut rahoituskulut Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä VOITTO (TAPPIO) ENNEN SATUNNAISIA ERIÄ Satunnaiset erät Satunnaiset tuotot Satunnaiset kulut Satunnaiset erät yhteensä VOITTO (TAPPIO) ENNEN TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA Tilinpäätössiirrot Vapaaehtoisten varausten muutos Välittömät verot TILIKAUDEN VOITTO (TAPPIO) TalOYHTIÖN tuloslaskelma, tase ja liitetiedot 95
8.1.1 Tuloslaskelman bruttoperiaate Osassa tilinpäätöksen järjestelykeinoja tilikauden tuloksen muokkaus perustuu siirtoihin tuloslaskelman ja taseen välillä. Siten esimerkiksi tuloslaskelmassa esitettävää tulosta voidaan pienentää rahastoimalla osakkailta kerättyjä suorituksia oman pääoman sijoituksiksi taseeseen. Vastaavasti tulosta voidaan kasvattaa aktivoimalla korjausmenoja taseeseen sen sijaan, että ne esitettäisiin tuloslaskelmassa vuosikuluna. Normaalissa tilinpäätöskäytännössä tilinpäätös laaditaan niin sanotulla nettoperiaatteella. Tämä tarkoittaa sitä, että edellä kuvatun kaltaiset rahastointi- ja aktivointikirjaukset tehdään suoraan taseeseen, eivätkä ne käy millään tavalla ilmi tuloslaskelman puolelta. Tuloslaskelmasta käyvät ilmi vain nettosummat. Tilinpäätöksen lukija saa tällöin selville käytetyt tilinpäätöksen järjestelykeinot ainoastaan liitetiedoista tai viime kädessä tase-erien muutoksista itse laskemalla. Kirjanpitolautakunta on täydentänyt kirjanpitoasetuksessa määrättyä kiinteistökaavaa asunto-osakeyhtiöitä koskevalla yleisohjeellaan 8. Yleisohjeessa suositellaan, että osa kiinteistökaavan tiedoista esitetään niin sanotulla bruttoperiaatteella. Tällöin tuloslaskelmassa eritellään omilla riveillään siirrot tuloslaskelmasta taseeseen. Bruttoperiaatteella tarkoitetaan sitä, että tuloslaskelmassa esitetään omilla riveillään siirrot tuloslaskelmasta taseeseen. Kun kyseiset siirrot esitetään tuloslaskelmassa, tilinpäätöksen lukija näkee jo siitä, minkälaisia tilinpäätöksen järjestelykeinoja tilinpäätöksen laadinnassa on käytetty. Mikäli tuloslaskelma laaditaan nettoperiaatteella, siirtoja tuloslaskelmasta taseeseen 8 KILAn yleisohje asunto-osakeyhtiöiden ja muiden keskinäisten kiinteistöyhtiöiden kirjanpidosta, tilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta 7.12.2010. 96 TALOYHTIÖN TALOUS OSAKKAAN OPAS
ei esitetä erikseen, vaan tuloslaskelmasta käyvät ilmi vain nettosummat. Tällöin lukija saa selville käytetyt tilinpäätöksen järjestelykeinot ainoastaan liitetiedoista tai viime kädessä tase-erien muutoksista itse laskemalla. 8.1.2 Bruttoperiaatteella esitettävät tuloslaskelmaerät Seuraaviin tuloslaskelmaeriin sovelletaan bruttoperiaatetta: a) Vastikkeet Vastikkeet Hoitovastikkeet Korjausvastikkeet Hankeosuussuoritukset Kulutusperusteiset vastikkeet Erityisvastikkeet b) Korjaukset Korjaukset (brutto)./. Saadut korvaukset./. Saadut avustukset./. Aktivoinnit taseeseen c) Pääomavastikkeet Lainaosuussuoritukset./. Rahastoidut osuudet TalOYHTIÖN tuloslaskelma, tase ja liitetiedot 97
Vastikkeet (a) Kaikki vastikkeina kerättävät tulot, pääomavastiketta lukuun ottamatta, esitetään tuloslaskelmassa kiinteistön tuotoissa. Vastikkeiden määräytymisperusteet (esim. Vastikkeina huoneistopinta-ala) käyvät ilmi taloyhtiön kerättävät tulot, yhtiöjärjestyksestä, ja niiden tasosta päätetään pääomavastiketta lukuun yhtiökokouksessa. ottamatta, esitetään tuloslaskelmassa kiinteistön tuotoissa. Hoitovastiketta kerätään taloyhtiön juoksevien menojen kattamiseen. Mahdollista korjausvastiketta kerätään tulevien korjausten rahoittamiseen. Lisäksi taloyhtiö saattaa kerätä erilaisia kulutusperusteisia vastikkeita (esim. vesimaksu) ja erityisvastikkeita (esim. satelliitti-tv-vastike). Myös osakkailta kerätyt hankeosuussuoritukset esitetään tuloslaskelman kohdassa Kiinteistön tuotot vastikkeet. Vastikkeista ja hankeosuussuorituksista rahastoitavaksi päätetty osuus esitetään omalla vähennyslaskurivillään Rahastoidut vastikkeet. Rahastointi tehdään tavallisesti taseen perusparannus- eli korjausrahastoon. On huomattava, että mikäli hankeosuussuorituksia tai korjausvastikkeita tuloutetaan rahastoinnin sijaan, tuloslaskelman kohta Hoitokate ei anna enää oikeaa kuvaa juoksevan hoitotalouden tilanteesta. Kiinteistön korjaukset (b) Taloyhtiön korjaustilien yhteissumma esitetään bruttomääräisenä tuloslaskelman kohdassa Korjaukset (brutto). Rivillä esitetyt korjausmenot sisältävät tällöin sekä taseeseen aktivoitavat että vuosikuluna käsiteltävät korjausmenot. Korjausmenoiksi luetaan myös sellaiset korjauksiin liittyvät hallinnolliset menot, joita ei olisi syntynyt ilman 98 TALOYHTIÖN TALOUS OSAKKAAN OPAS
korjauksia (esim. työmaakokousten kokouspalkkiot ja valvontakulut). Korjauksiin liittyvät saadut korvaukset (lähinnä vakuutuskorvaukset) ja avustukset esitetään omilla riveillään. Bruttomääräisiin korjausmenoihin sisältyvät sekä taseeseen aktivoivat että vuosikuluna käsiteltävät korjausmenot. Kiinteistön korjausmenojen alimmalta erittelyriviltä eli kohdasta Aktivoinnit taseeseen voi lukea, kuinka suuri osa korjausmenoista on siirretty taseeseen aktivoiduksi omaisuudeksi. Loput korjausmenoista jäävät tulosvaikutteisiksi vuosikuluiksi. On huomattava, että kohta Aktivoinnit taseeseen sisältää vain korjaushankkeisiin liittyviä aktivoitavia menoja, ei esimerkiksi aktivoitavia kiinteistöhuollon koneisiin tai laitteisiin liittyviä menoja. Mikäli taloyhtiö on tilikauden aikana hankkinut esimerkiksi puutarhatraktorin, hankinta ei näy lainkaan tuloslaskelmassa, vaan ainoastaan tase-erän Koneet ja kalusto muutoksena sekä mahdollisesti liitetiedoissa (ks. 8.2 ja 8.3). Tämä johtuu siitä, että puutarhatraktori ei ole korjausmeno, vaan erillinen laitehankinta. (c) Osakkailta kerätyt pääomavastikkeet esitetään tuloslaskelmassa muista vastikkeista poiketen pääomatalouden puolella kohdassa. Pääomavastikkeesta on aiemmin käytetty yleisesti nimitystä rahoitusvastike. Pääomavastikkeista rahastoitavaksi päätetty osa esitetään omalla vähennyslaskurivillään Rahastoidut vastikkeet. Rahastosiirto tehdään tavallisesti lainanlyhennysrahastoon. Pääoma- Pääomavastikkeista voidaan rahastoida vain lainanlyhennyksiin käytetty osa. TalOYHTIÖN tuloslaskelma, tase ja liitetiedot 99