Helsingin kaupunki Esityslista 14/ (9) Kaupunkisuunnittelulautakunta Akp/

Transkriptio

1 Helsingin kaupunki Esityslista 14/ (9) 8 Poikkeamishakemus (Kulosaari, Svinhufvudintie 3) (b-asia) HEL T Ksv 1230, Rakvv S Päätösehdotus päättää hyväksyä Asunto Oy Svinhufvudintie 3 poikkeamishakemuksen, joka koskee asemakaavaa nro Hakemus koskee nelikerroksisen kerrostalon korottamista yhdellä kerroksella poiketen voimassa olevasta asemakaavasta tontin rakennusoikeuden, enimmäiskerrosluvun ja enimmäiskorkeuden osalta. Tontin asemakaavan mukaisen (2 500 k-m²) enimmäiskerrosalan ylitys on 644 k-m² (25,8 %). Poikkeamiset myönnetään seuraavilla ehdoilla: lisäkerroksen ala on enintään 90 % edellisen kerroksen alasta lisäkerros tulee sovittaa liittymiseltään, kattomuodoltaan ja räystäskorkeudeltaan rakennuksen arvoihin ja kaupunkikuvaan ylimmän asuinkerroksen päälle ei saa sijoittaa teknisiä tiloja, vaan ne tulee sijoittaa lisäkerrokseen tontille on osoitettava sen kaakkoisreunassa vapaa jalankulku Tupavuori-kadun ja ostoskeskukselle vievien portaiden välillä jatkosuunnittelun yhteydessä tontille on laadittava pihasuunnitelma, joka tulee esittää rakennuslupaa haettaessa autopaikkoja tulee osoittaa koko kerrostaloa varten vähintään suurempi luvuista 1 ap/120 k- m² ja 0,6 ap/asunto tontin poikki kulkevalle väestönsuojan tunnelille ei saa aiheuttaa haittaa tai vaaraa sopimus arvonnousun määrästä hankealueella tulee olla allekirjoitettu kaupungin kanssa ennen rakennusluvan myöntämistä. Hakija Asunto-Oy Svinhufvudintie 3 (jättöpäivämäärä ) Rakennuspaikka 42. kaupunginosan (Kulosaari) korttelin tontti 1 Hakemus

2 Helsingin kaupunki Esityslista 14/ (9) Säännökset, joista poiketaan Osallisten kuuleminen Muistutukset Nelikerroksisen kerrostalon korottaminen yhdellä lisäkerroksella poiketen voimassa olevasta asemakaavasta tontin rakennusoikeuden, enimmäiskerrosluvun ja enimmäiskorkeuden osalta. Hakemuksen liitteenä olevassa suunnitelmassa lisäkerroksen kerrosalaksi on esitetty 550 k-m². Hakijan näkemyksen mukaan kiinteistössä marraskuussa 2014 aloitetun LVIS-peruskorjauksen yhteydessä olisi mielekästä korottaa nykyistä rakennusta yhdellä kerroksella, jolloin kiinteistöön saataisiin kuusi uutta asuntoa. Peruskorjauksen yhteydessä on tarkoitus rakentaa myös hissit. LVIS-peruskorjaukselle ja hissien rakentamiselle on päivätty lainvoimainen rakennuslupa. Lisäkerroksen toteuttaminen tulisi toteuttaa mahdollisimman paljon limittäin kiinteistössä suoritettavan LVIS-peruskorjauksen kanssa. Hakija perustelee hakemustaan sillä, että hanke edistää asuntorakentamista Kulosaaressa ja Kulosaaren kaupunkirakenteen kustannustehokkuutta. Tiiviimmin rakennettu ympäristö parantaa kaupunkikuvaa. Kulosaaren ja erityisesti viereisen ostoskeskuksen palvelutaso paranee, kun sen välittömään läheisyyteen tulee uusia asukkaita ja elinkeinoelämä vilkastuu paikallisissa liiketiloissa. Vanhan rakennuksen katon ala tulee hyödynnettyä ja energiatehokkuus paranee oleellisesti, kun yläpohjan päälle rakennetaan lisäkerros nykymääräysten mukaisilla eristeillä. Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 :n 1 momenttia. Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston kirjeellä ( ). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle. Muistutuksia saatiin kuulemisaikana kaksi kappaletta. Yksi kirje saatiin kuulemisajan jälkeen. Asunto Oy Svinhufvudintie 6:n mielestä 20 % rakennusoikeuden lisäys on vähäistä suurempi poikkeus asemakaavasta. Asemakaavaan merkityn rakennuksen suurimman sallitun korkeuden ylitys uuden kerroksen rakentamisella ei ole tavanomaista ullakkorakentamista. Uuden kerroksen rakentamista voimassaolevan asemakaavan

3 Helsingin kaupunki Esityslista 14/ (9) vastaisesti voidaan pitää Helsingin kaupungin tiivistämistavoitteiden mukaisena rakentamisena. Lisäkerroksen rakentamissuunnitelmat ovat linjassa asemakaavamuutos- ja aiemman poikkeamishakemuksen saamien lausuntojen ja ohjeiden kanssa. Muistuttajan mielestä lisäkerroksen rakentaminen sisäänvedettynä olisi hyväksyttävissä, jos kalliorinteen puistomaisuuden säilymisestä olisi takeet. Nyt muistuttaja epäilee, että kyseessä on hankkeen vaiheistus. Rivitalolle myönnetystä poikkeamasta pidetään kiinni, mistä seuraa että kyseessä ei ole hienovarainen lisäkerros vaan yhdeksänkerroksinen terassitalo tylyllä pysäköintikentällä jalkakäytävän vieressä. Eli ympäristölle vierasta ja sopimatonta rakentamista ajetaan väkisin eteenpäin, vaiheistettuna. Vastine Muistuttajan toteaman mukaisesti uuden kerroksen rakentaminen ei ole tavanomaista ullakkorakentamista, mutta siitä ei aiheudu naapureille kohtuutonta haittaa ja lisärakentaminen on toivottavaa näin lähellä metroasemaa. Tämä poikkeamishakemus ei koske rivitalon rakentamista eikä edellisissä suunnitelmissa esitetyn rivitalon rakentaminen ole mitenkään sidottu tämän poikkeamishakemuksen hyväksymiseen. Tontin muun lisärakentamisen suunnittelu etenee asemakaavamuutoksella, jossa vaikutuksia lähiympäristöön tutkitaan laajemmin. Asunto Oy Tupavuori vastustaa rakennuksen korottamista. Muistuttajan mielestä suunnitelma on ympäröivän rakennuskannan tasapainoisuutta rikkovaa, toteutettuna se varjostaa, pimentää ja synkentää Tupavuori 3:n lähimpiä asuntoja sekä osaa tonttia. Se lisää jo nyt ahtaan umpiperäisen pihakadun liikennettä ja sen vaikutuksesta jalankulkuliikenne Tupavuori 3 pihan kautta todennäköisesti lisääntyisi. Varjostaminen aiheuttaisi asuntojen arvon alentumista. Rakennuksen havainnekuvassa ei ole merkitty katon hormistojen sijoitusta, ulkonäköä ja korottavaa vaikutusta, mikä antaa virheellisen kuvan todellisuudesta. Puistoalueen tai sen osien mahdollista muuttamista paikoituskäyttöön Svinhufvudintie 3 autopaikkojen lisätarpeeseen ei hyväksytä. Lisärakentamisesta johtuva lisääntyvä liikenne lisää onnettomuusriskejä, mikä pitää ottaa huomioon rakennuslupaa harkittaessa tai rakennusehtoja määrättäessä. Muistuttaja edellyttää myös, ettei mahdollisen rakentamisen yhteydessä Tupavuori 3:lle aiheudu rajoituksia, vahinkoja tai muita pöly-, melu-, yms. haittoja. Vastine Svinhufvudintie 3:n rakennus Tupavuoren puolelta ja Tupavuori 3:n rakennus ovat molemmat nelikerroksisia. Ne kuitenkin sijaitsevat

4 Helsingin kaupunki Esityslista 14/ (9) Lausunnot toisiinsa nähden poikittain, jolloin Svinhufvudintie 3:n korotus ei vaikuta merkittävästi Tupavuori 3:n näkymiin ikkunoista. Korottaminen varjostaa Tupavuori 3:n tonttia ja rakennusta jonkin verran, mutta varjostuksen lisääntyminen ei ole merkittävää. Lisärakentamisen ulkoasulle asetetaan poikkeusluvassa ehtoja, joilla hallitaan kaupunkikuvallista vaikutusta ja lisäkerroksen korkeutta. Rakennussuunnitelmien tarkemmasta ohjaamisesta ja rakentamisen aikaisesta valvonnasta vastaa rakennusvalvontavirasto. Uuden rakentamisen vaikutus liikennemääriin Tupavuori-kadulla on erittäin pieni ja sen vaikutukset myös liikenneturvallisuuteen ovat vähäiset. Pysäköinnin ja mutkittelevan kadun takia ajonopeudet pysyvät matalina. Asunto Oy Svinhufvudintie 7:n kirjeessä ei ole huomautettavaa rakennuksen korottamiseen yhdellä kerroksella. Kaupunginmuseo toteaa lausunnossaan ( ), että myöhemmin tehdyistä muutoksista huolimatta Asunto-osakeyhtiö Svinhufvudintie 3 edustaa ilmeeltään ja materiaaleiltaan melko tyypillistä 1960-luvun asuinkerrostaloa. Kulosaarelle luonteenomaista on vehreä väljyys ja katualueen elävyys. Nyt tavoitteena oleva rakennuksen korottaminen yhdellä kerroksella ei muuttaisi tätä tontin perusratkaisua eikä hyvin toteutettuna siten vaarantaisi alueen ominaisluonteen säilymistä. Lähiympäristönsä ensimmäinen korotushanke tulee todennäköisesti viitoittamaan tavoitetasoa myös mahdollisesti tuleville hankkeille. Rakennus sijaitsee erittäin näkyvällä paikalla kaupunkirakenteessa, mikä asettaa omat erityisvaatimuksensa suunnittelun ja toteutuksen laadulle. Poikkeamispäätöshakemuksen liitteenä olevan suunnitelman mukaisesti korotuskerros nousisi huomattavan korkeaksi, mitä kaupunginmuseo ei pidä toivottavana. Myös alkuperäisen rakennuksen ja lisäkerroksen liitoskohta päädyissä vaikuttaa kömpelöltä. Kaupunginmuseo esittää, että korotuskerroksesta tutkittaisiin vielä erilaisia vaihtoehtoja, myös kattomuodon suhteen. Joka suunnasta hieman sisäänvedetty korotuskerros jättäisi alkuperäisen rakennuksen hahmon paremmin esille ja päärooliin. Lähtökohtaisesti uuden kerroksen tulee arkkitehtuuriltaan ja materiaaleiltaan muodostaa korkealaatuinen ja alkuperäisen arkkitehtuurin ominaispiirteitä kunnioittava lisä olemassa olevaan rakennukseen. Kaupunginmuseo ei näe periaatteellista estettä rakennuksen korottamiselle kerroksella, mutta katsoo, että poikkeamispäätöshakemuksen liitteenä olevaa suunnitelmaa tulee vielä tutkia ja kehittää.

5 Helsingin kaupunki Esityslista 14/ (9) Perustelut Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen (ELY-keskus) kanssa on neuvoteltu ennen kuulemisvaihetta leikki- ja oleskelupaikan melulta suojaamisesta. ELY-keskus on jättänyt sähköpostikannanoton, jossa he esittävät poikkeamisluvan ehdoksi leikki- ja oleskelualueen sijoittamista ja suojaamista melulta niin, että melutasonohjearvot eivät ylity. Vastine Kaupunkisuunnitteluvirasto toteaa, että rakennuksen korotuksia kerroksella ei ole vielä toteutettu Kulosaaressa, joten on erityisen tärkeää, että korotus suunnitellaan kaupunkikuva huomioiden ja toteutetaan korkealaatuisesti. Kaupunginmuseon lausunnon perusteella poikkeamiseen on lisätty ehto jatkosuunnittelusta ja ylimmän kerroksen yläpuoliset tekniset tilat kieltävä ehto. Saadun palautteen perusteella ehdoista on jätetty pois julkisivujen materiaaleja ja Svinhufvudintien puoleista sisäänvetoa koskevat ehdot, koska asia ratkaistaan jatkosuunnittelussa. ELY-keskuksen lausunnon perusteella on lisätty pihasuunnittelua koskeva ehto. Oleskelu- ja leikkialueen sijoittaminen pihasuunnitelmassa meluttomaan paikkaan varmistetaan rakennuslupavaiheessa. Alueella on voimassa vahvistettu asemakaava nro Asemakaavan mukaan tontti on asunto- ja liiketontti. Tontille on osoitettu nelikerroksista, enintään 13 m korkeata rakennusta varten rakennusala, josta saa rakentamiseen käyttää enintään 5/6. Tontille on järjestettävä riittävästi autojen paikoitustilaa. Tontin pinta-ala on 4242 m². Tontin rakennusoikeus on em. perusteella 2500 k-m². Tontilla sijaitsee kerrostalo, joka on nykymääritelmän mukaan viisikerroksinen. Neljän asuinkerroksen lisäksi on yhteistiloja ja autopaikkoja ensimmäisessä, osin maanalaisessa kerroksessa. Hakija on jättänyt tontista asemakaavan muutoshakemuksen Muutoshakemuksen viitesuunnitelma sisältää lisäkerroksen olemassa olevaan kerrostaloon sekä rivitalon Svinhufvudintien varrelle. Kaupunginhallitus on ( 1091) tekemällään päätöksellä myöntänyt hakijalle poikkeamisluvan rakentaa tontille lisärakennuksen ja olemassa olevaan rakennukseen lisäkerroksen asemakaavasta poiketen. Päätöksestä valitettiin. Hakija perui poikkeamishakemuksensa, josta syystä Helsingin hallinto-oikeus kumosi antamallaan päätöksellä kaupunginhallituksen päätöksen

6 Helsingin kaupunki Esityslista 14/ (9) Hakijan tarkoituksena on korottaa olemassa olevaa rakennusta yhdellä lisäkerroksella vireillä olevan LVIS-peruskorjauksen yhteydessä. Nopeuttaakseen prosessia hakija hakee poikkeuslupaa, vaikka asemakaavamuutos on vireillä. Lisäkerroksen kerrosalaksi on alustavassa suunnitelmassa esitetty 550 k-m²:ä. Hakija on liittänyt hakemukseen meluselvityksen, josta selviää, että pihalle saadaan järjestettyä melutonta ulko-oleskelutilaa ja leikkipaikka. Hakijalle on myönnetty rakennuslupa hissejä ja porrashuoneiden laajentamista varten Rakennusluvassa annetaan lupa käytetyn (2 549 k- m²) kerrosalan ylittämiseen 88,0 m²:llä. Haettu toimenpide poikkeaa voimassa olevasta asemakaavasta tontin rakennusoikeuden, enimmäiskerrosluvun ja enimmäiskorkeuden osalta. Kaupungin käytössä olevien rekistereiden mukaan tontin käytetty rakennusoikeus on k-m², joka näin ollen ylittää 94 k- m²:llä asemakaavassa osoitetun k- m²:ä. Lisäkerros ylittää käytetyn rakennusoikeuden 550 k-m². Yhteensä asemakaavassa määritellyn enimmäiskerrosalan (2 500 k-m²) ylitystä on tontilla näin ollen 644 k-m² (25,8 %). Poikkeamishakemuksen mukainen ratkaisu on vireillä olevan asemakaavamuutoksen periaatteiden mukainen. Asemakaavamääräyksissä on autopaikkojen osalta todettu, että tontille on järjestettävä riittävästi autojen paikoitustilaa. on hyväksynyt asemakaavojen valmistelussa noudatettavaksi autopaikkamäärien laskentaohjeen, jonka mukaan esikaupunkialueilla alle 600 metrin päässä raideliikenteen pysäkistä sijaitseville tonteille tulee rakentaa laskentaohjeen mukaan vähintään suurempi luvuista 1 ap/120 k-m² tai 0,6 ap/asunto. Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska hanke lisää asuntorakentamista hyvien joukkoliikenneyhteyksien varrella eikä ehtoja noudatettaessa vaaranna kaupunkikuvaa. Kiinteistövirasto on neuvotellut hakijan kanssa Sopimuksen arvonnousun määrästä hankealueella liittyen tähän poikkeamishakemukseen. Sopimus on tarkoitus allekirjoittaa heti, kun kaupungin puolesta kiinteistölautakunta ja hakijan puolesta sen toimivaltainen elin on hyväksynyt lopullisen sopimuksen. Poikkeamiset voidaan myöntää seuraavilla ehdoilla: lisäkerroksen ala on enintään 90 % edellisen kerroksen alasta

7 Helsingin kaupunki Esityslista 14/ (9) lisäkerros tulee sovittaa liittymiseltään, kattomuodoltaan ja räystäskorkeudeltaan rakennuksen arvoihin ja kaupunkikuvaan ylimmän asuinkerroksen päälle ei saa sijoittaa teknisiä tiloja, vaan ne tulee sijoittaa lisäkerrokseen tontille on osoitettava sen kaakkoisreunassa vapaa jalankulku Tupavuori-kadun ja ostoskeskukselle vievien portaiden välillä jatkosuunnittelun yhteydessä tontille on laadittava pihasuunnitelma, joka tulee esittää rakennuslupaa haettaessa autopaikkoja tulee osoittaa kerrostaloa varten vähintään suurempi luvuista 1 ap/120 k-m² ja 0,6 ap/asunto tontin poikki kulkevalle väestönsuojan tunnelille ei saa aiheuttaa haittaa tai vaaraa sopimus arvonnousun määrästä hankealueella tulee olla allekirjoitettu kaupungin kanssa ennen rakennusluvan myöntämistä. Sovellettavat oikeusohjeet Maksu Jatkotoimenpiteet Poikkeamisen erityinen syy on asuntorakentamisen edistäminen hyvien joukkoliikenneyhteyksien varrelle. Haettu toimenpide ei aiheuta päätöksessä asetetuin ehdoin haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristötai muita vaikutuksia. Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 1 mom,, 145, 171, 172, 173 ja 174 Laki kevennettyjen rakentamis- ja kaavamääräysten kokeilusta 3, on , 140 Kaupunkisuunnittelutoimen johtosääntö 6 kohta 19a Rakennusvalvontataksa 2015, euroa Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa

8 Helsingin kaupunki Esityslista 14/ (9) poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen. Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä päivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Kuulutusteksti kirjaamoon. Esittelijä Lisätiedot asemakaavapäällikkö Olavi Veltheim Laura Hietakorpi, arkkitehti, puhelin: laura.hietakorpi(a)hel.fi Liitteet 1 Hakemus 2 Alustavat suunnitelmat (sisältää asemapiirroksen) 3 Ympäristökartta 4 Asemakaavaote 5 Poikkeamien perustelut, selvityksiä ja valokuvia 6 Muistutukset ja kirje Muutoksenhaku Maksun osalta Hallintovalitus, poikkeamispäätös ja suunnittelutarveratkaisu Oikaisuvaatimusohje, kaupunkisuunnittelulautakunta Otteet Ote Hakija Uudenmaan elinkeino-, liikenneja ympäristökeskus Ne muistutuksen ja kirjeen lähettäneet, jotka ovat Otteen liitteet Oikaisuvaatimusohje, kaupunkisuunnittelulautakunta Hallintovalitus, poikkeamispäätös ja suunnittelutarveratkaisu Lainvoimaisuusohje Liite 2 Liite 3 Hallintovalitus, poikkeamispäätös ja suunnittelutarveratkaisu Liite 1 Liite 2 Liite 3 Liite 4 Hallintovalitus, poikkeamispäätös ja suunnittelutarveratkaisu

9 Helsingin kaupunki Esityslista 14/ (9) Tiedoksi ilmoittaneet osoitteensa Liite 2 Liite 3 Kaupunkisuunnitteluvirasto/Koski Rakennusvalvontavirasto/Saransalmi