Asuntojen hinnat. House prices. 2002, 1. neljännes 2002, 1st quarter. Asuntojen hinnat kääntyivät nousuun vuoden alussa

Transkriptio

1 .h. Tilastokeskus jjj! Statistikcentralen Statistics Finland SVT Asuminen 2002:2 Boende Housing Asuntojen hinnat House prices 2002, 1. neljännes 2002, 1st quarter Asuntojen hinnat kääntyivät nousuun vuoden alussa Vuoden alussa asuntojen hinnat kääntyivät nousuun. Vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat nousivat keskimäärin 3,4 prosenttia. Pääkaupunkiseudulla nousua oli 4,3 prosenttia. Tiedot ilmenevät Tilastokeskuksen laatimasta asuntojen hintatilastosta, joka perustuu verohallinnon aineistoon. Verrattuna alkuvuoteen 2001 vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat olivat tämän vuoden alussa keskimäärin 2,5 prosenttia korkeampia. House prices went up in the beginning of the year At the beginning of the year apartment prices turned up. Prices of old apartments in blocks of flats rose on average by 3.4 per cent from the end of In Greater Helsinki prices rose by 4.3 per cent. The information is from Statistics Finland's quarterly house price statistics based on data from the tax authorities. Prices in old apartments in blocks of flats were on average 2.5 per cent higher than an year ago. Kuva 1. Asuntojen hintaindeksin 1983=100 (kerrostalot) ja kuluttajahintaindeksin vuosimuutokset Arförändringar för boendeprisindex 1983=100 (höghus) och konsumentprisindex Year-on-year change in the house price index 1983=100 (blocks offlats) and in the consumer price index vuosimuutos % - year-on-year change % Helsinki Tietoja lainattaessa lähteenä mainittava Tilastokeskus. Uppgifterna fär länas med uppgivande av Statistikcentralen som källa. Quoting is encouraged provided Statistics Finland is acknowledged as the source.

2 Sisällys sivu Contents page Asuntojen hinnat kääntyivät nousuun vuoden alussa... 3 Johdanto... 4 Tilaston kuvaus ja luotettavuusarvio...4 Taulukoiden tunnusluvut...5 Taulukko A. Vanhojen kerrostaloasuntojen keskimääräiset ve-lattomat neliöhinnat ja indeksit 2002/1...6 Kuva 1. Kerrostaloasuntojen hintaindeksit 1983= Kuva 2. Kerrostaloasuntojen hintaindeksi 2000= Taulukko B. Kerrostaloasuntojen hintaindeksit neljännesvuosittain 1983= Taulukko C. Kerrostaloasuntojen reaalihintaindeksi 1983=100 neljännesvuosittain...8 Laskentamenetelmä... 9 Taulukko 1. Vanhojen osakehuoneistojen velattomat m2-hinnat ja asuntojen hintaindeksi 1983= Taulukko 2.Vanhojen osakehuoneistojen velattomat m2-hinnat huoneistotyypin ja talotyypin mukaan...37 Taulukko 3. Asuntojen hintaindeksi 1983= Taulukko 4. Asuntojen hintaindeksi 1970= Taulukko 5. Kauppahintojen jakaumia /m2 huoneluvun mukaan (rivitalot yhteensä) ja tilastossa mukana olevien kauppojen lukumäärät Liite 1: Helsingin osa-alueet...45 Liite 2: Luettelo osa-alueista...46 House prices went up in the beginning of the year...3 Introduction... 4 Description of the statistics and reliability estimate... 4 Table Statistics...5 Table A. Unencumbered selling prices per square metre and indices for old blocks of flats 2002/ Figure 1. The price indices for blocks of flats in Greater Helsinki, 1983= Figure 2. The price indices for blocks of flats in certain towns, 1983= Table B. The price indices for blocks of flats by quarter 1983= Table C. Real price index 1983=100 for blocks of flats by quarter... 8 Calculation method... 9 Table 1. Unencumbered selling prices per square metre for old housing corporation flats and the house price index 1983= Table 2. Unencumbered selling prices per square metre for old housing corporation flats by type of dwelling and by type of housing Table 3. The house price index 1983= Table 4. The house price index 1970= Table 5. Price breakdowns /sq m by number of rooms (terraced houses, total) and number of transactions in the statistics Appendix 1: Sub-areas of Helsinki Appendix 2: List of quarters and districts...46

3 Asuntojen hinnat kääntyivät nousuun vuoden aiussa Vuoden alussa asuntojen hinnat kääntyivät nousuun. Vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat nousivat keskimäärin 3,4 prosenttia. Pääkaupunkiseudulla nousua oli 4,3 prosenttia. Tiedot ilmenevät Tilastokeskuksen laatimasta asuntojen hintatilastosta, joka perustuu verohallinnon aineistoon. Helsingissä vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat nousivat 4,6 prosenttia, Espoossa 3,6 ja Vantaalla 3,2 prosenttia. Hintojen nousua tilastoitiin Tampereella ja Turussa noin 2,5 prosenttia, Oulussa 2,8 prosenttia, Kuopiossa 3,3 prosenttia ja Jyväskylässä 5,4 prosenttia Verrattuna alkuvuoteen 2001 vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat olivat tämän vuoden alussa keskimäärin 2,5 prosenttia korkeampia. Asuntojen hintojen neljännesvuositilasto on uudistettu Uudistettu hintatilasto laaditaan verohallinnon varainsiirtovarolaskelmia varten keräämien tietojen pohjalta. Tilaston laadintaa varten tarpeelliset tiedot kauppakohteista saadaan yhdistämällä nämä tiedot muista hallintorekistereistä satuihin tietoihin. Uusi verohallinnon aineisto korvaa tähän asti käytössä olleen suurten välittäjien kauppahinta-aineiston. Täten saadaan laadittua entistä kattavampi tilasto asuntojen hinnoista. Tällä hetkellä uusi aineisto sisältää laadintahetkellä keskimäärin 60 prosenttia käytettyjen osakehuoneistojen kaupoista. Alueellisesti peittävyydessä on kuitenkin varsin suuria eroja. Uudistetussa indeksissä, Asuntojen hinnat 2000=100, on pyritty erottamaan entistä paremmin aineiston koostumuksesta johtuvat hinta-erot varsinaisesta hintojen muutoksesta. Seuraava tilasto 2. neljännes 2002, ilmestyy House prices went up in the beginning of the year At the beginning of the year apartment prices turned up. Prices of old apartments in blocks of flats rose on average by 3.4 per cent from the end of In Greater Helsinki prices rose by 4.3 per cent. The information is from Statistics Finland's quarterly house price statistics based on data from the tax authorities. In Helsinki prices went up by 4.6 per cent, in Espoo by 3.6 and in Vantaa by 3.2 per cent. In Tampere and Turku statistics show a price rise by about 2.5 per cent, in Oulu prices rose by 2.8 per cent, in Kuopio by 3.3 and in Jyväskylä by 5.4 per cent. At the beginning of the year prices in old apartments in blocks of flats were on average 2.5 per cent higher than an year ago. The compilation of the quarterly price statistics is updated The renewed statistics is compiled on the basis of price information collected by the tax authorities in connection with the asset-transfer tax. Extra information for the transacted dwelling is obtained by linking taxauthority data to other official registers. The new register data replaces the data of the large real-estate agents, which was used up to now. Thus a more comprehensive house price statistics is compiled. Currently the coverage of the data at the time statistics is compiled is on average 60 per cent of the transactions of used housingshare corporation dwellings. However, regional differences are still quite large. The new index, House Prices 2000=100, aims to separate better than before prices differences due to compositional changes in the data from true price movements. The next statistics on house prices, the 2nd quarter o f 2002, will be published on July, 31st,2002

4 Asuntojen hintatilasto kuvaa vanhojen osakehuoneistojen velattomia neliöhintoja ja niiden muutoksia. Tilasto laaditaan varainsiirtoverolaskelmia varten keräämien hintatietojen perusteella. Tilastossa käytetyt aluejaot on esitelty liitteissä 1 ja 2. Kehyskunnilla tarkoitetaan seuraavia kuntia: Hyvinkää, Järvenpää, Kerava, Riihimäki, Kirkkonummi, Nurmijärvi, Sipoo, Tuusula ja Vihti. Pääkaupunkiseutu on Helsinki, Espoo, Vantaa ja Kauniainen. Vanhoilla asunnoilla tarkoitetaan asuntoja, jotka on otettu käyttöön ennen vuotta Asuntojen hintatilaston aineiston peittävyys on tällä hetkellä keskimäärin noin 60 % Tilaston kuvaus ja luotettavuusarvo Asuntojen neljännesvuosihintatilasto ja -indeksit laaditaan neljännesvuosittain ja julkaistaan kuukauden viiveellä ao. neljänneksen päättymisestä. Asuntojen neljännesvuosihintatilasto laaditaan vuoden 2002 alusta lähtien verohallinnon varainsiirtoverolaskelmia varten keräämistä hintatietoista. Asunnon luokitus-muuttujat, kuten huoneluku ja ikä on saatu yhdistämällä verohallinnon tiedot Väestörekisterikeskuksen ylläpitämään kiinteistörekisterijäijestelmään. Uudella tietopohjalla Tilastokeskus korvaa tähän asti käyttämänsä suurimpien kiinteistönvälittäjien aineiston. Tarkoituksena on saada neljännesvuositilasto entistä kattavammaksi. Kaikki neljänneksellä tehdyt vanhat osakehuoneistokaupat eivät tulee tilastoon. Syynä on se, että ostajalla on 2 kuukautta aikaa maksaa varainsiirtovero. Monet henkilöt maksavat varainsiirtoveron nopeammin ja kiinteistönvälittäjien välittämissä kaupoissa vero maksetaan kaupantekohetkellä. Asuntojen hintaindeksin laskentamenetelmä on uudistettu. Uudistettu indeksi, Asuntojen hinnat 2000=100, on laadittu yhdistämällä klassisen Laspeyresin luokitusindeksin laskentaperiaate ja ns. hedoninen menetelmä. Menetelmällä pyritään entistä paremmin erottamaan aito hintakehitys asuntojen ominaisuuksista johtuvista hinnanmuutoksista eri ajankohtina. Yksityiskohtaisempi selostus löytyy julkaisun "Laskentamenetelmä" - osasta. Tilastossa ilmoitetut keskineliöhinnat yhdistetyissä luokissa (kerrostalot yhteensä, rivitalot yhteensä yms.) on laskettu painottamalla alueen, talotyypin ja huoneluvun painottamattomat geometriset keskihinnat. Painot on laskettu vuoden 2000 osakehuoneistokannasta alueen, talotyypin ja huoneluvun mukaan jaoteltuna. Tietyn alueen, talotyypin ja huoneluvun luokassa ilmoitettu keskineliöhinta on painottamaton geometrinen keskihinta. The statistics on house prices describe the unencumbered prices and price movements per square metre of old housing corporation flats according to data gathered by the tax authorities in connection with the asset transfer tax. Regional divisions used in these statistics are presented in Appendices 1 and 2. The surrounding municipalities consist of the following: Hyvinkää, Järvenpää, Kerava, Riihimäki, Kirkkonummi, Nurmijärvi, Sipoo, Tuusula and Vihti. Greater Helsinki comprises Helsinki, Espoo, Vantaa and Kauniainen. Old dwellings are understood to mean those dwellings which have been taken in use be-fore The coverage is on average about 60 per cent of all transactions. Description of the Statistics and Reliability Estimate The house price statistics and indices are compiled on a quarterly basis and are published one month after the end of the said quarter. The quarterly housing price statistics are compiled on the basis of price information gathered by the tax authorities in connection with the asset transfer tax. The classification variables such as age and number of rooms are obtained from the Population Register Centre's information on buildings and residences. The new data soinee replaces the information provided by major Finnish real estate agents which was used up to now. The purpose of the change is to obtain a more comprehensive quarterly statistics All transactions of old housing shares are not included in the quarterly statistics, because the buyer has two months time after the purchase date to pay the tax. However many buyers pay much prompter and in case the transaction has been brokered by a real estate agent, the tax is paid immediately. The compilation method of the housing price index is renewed. The new index, House prices 2000=100, is compiled by combining a classical Laspeyres principle with the so-called hedonic method. With the new method we aim at better separating true price developments from price effects due to compositional changes in the data at different time periods. A more detailed description of the method is provided in the "Calculation Method" -section of this publication. The average prices concerning the aggregate classes (i.e. apartments in blocks of flats, apartments in terraced houses) are compiled as weighted averages of the simple geometric average prices of the individual classes obtained by stratifying the data by location, type of building and number of rooms. The weights are computed according to the stock of old housing share dwellings in The average price in a separate class (location/type of building/number of rooms) is an nonweighted geometric average of prices per square metre of the dwellings in the class.

5 Koska hintaindeksissä on otettu huomioon eri ajankohtien myytyjen asuntojen iän, pinta-alan ja tarkemmin määritellyn asuntojen sijainnin jakaumassa tapahtuneet muutokset ja niiden hintavaikutus, tilaston keskihinnat muuttuvat eri tavoin kuin hintaindeksi. Näin on menetelty, koska hintaindeksi ja neliöhinnat ovat käyttökelpoisia mittareita eri tilanteessa. Hintaindeksillä pyritään vastaamaan mahdollisimman hyvin kysymykseen paljonko enemmän/vähemmän keskiverto vanha osakehuoneisto maksaa nyt kuin aikaisemmin. Keskihinta taas kertoo, mikä on ollut vallitseva hintataso kaupan kohteena olevissa asunnoissa ottamatta kantaa siihen, olivatko ne vanhempia, uudempia, isompia vai pienempiä kuin aikaisemmin myydyt. Since the house price index accounts for compositional changes of age, dwelling floor area and postal-code location of the dwellings in each class, the average prices and the index do not change in the same way. The average prices and the index serve different purposes. The purpose of the index is to measure as precisely as possible what is the price change of a typical dwelling in the stock. The average prices describe the price level of the dwellings actually sol d during a quarter without taking into account of whether they were older, newer, bigger or smaller than the ones sold before. Taulukoiden tunnusluvut Indeksit: Julkaisussa on tietoja kolmesta eri indeksistä. Julkaisuindeksit ovat 2000=100, 1983=100 ja 1970=100. Hintaindeksi: Kertoo hintojen muutoksen kyseisen indeksin perusajankohtaan (2000, 1983 tai 1970) verrattuna. Reaalihintaindeksi: Kertoo reaalisen hintojen muutoksen indeksin perusajankohtaan (2000, 1983 tai 1970) verrattuna. Reaalihintaindeksi saadaan jakamalla nimellishintaindeksin luku vastaavan ajankohdan kuluttajahintaindeksin luvulla. QJ (alakvartiili) = 25 % neliöhinnoista ovat pienempiä tai yhtä suuria kuin Q1. Med (mediaani) = Keskimmäinen neliöhinta, kun neliöhinnat on jäljestetty suuruusjäijestykseen. Q3 (Yläkvartiili) = 75 % neliöhinnoista ovat pienempiä tai yhtä sumia kuin Q3. m1 (pinta-ala) = asuinpinta-ala neliömetreinä. Lkm = Kauppojen lukumäärä tilastossa... = Alle 20 havaintoa, tuloksia ei julkaista. Table Statistics Indices: There are three different indices in the publication. The indices are 2000=100, 1983=100 and 1970=100. Price index: Price change compared to the base year (2000, 1983,1970) of the corresponding index. Real price index: Real price change compared to the base year (2000, 1983, 1970) of the corresponding index. Real price index is calculated by dividing the nominal price index with the consumer price index of the corresponding period. Q1 (lower quartile) = 25 % of the deals were concluded at a lower price than this. Med (median) = The middle price. Half of the deals were concluded at a lower price than this. Q3 (upper quartile) = 75 % of the deals were concluded at a lower price than this. m2 (area) = dwelling floor-area in square metres. Lkm = The number of transactions in the statistics... = Less than 20 observations, results not published.

6 Taulukko A. Vanhojen kerrostaloasuntojen keskimääräiset velattomat neliöhinnat ja indeksit (2000=100) 1. neljännes 2002 /m2 Indeksi Indeksin Indeksin Reaali- Reaali-indeksin Kaupat 2000=100 muutos edell. muutos ed. v. indeksi** muutos edell. tilas- Alue neljännes vast. nelj. 2000=100 neljännes tossa % % % lkm Koko maa ,4 3,4 2,5 99,9 2, Pääkaupunkiseutu ,3 4,3 2,7 100,8 3, Muu Suomi ,5 2,5 2,3 99,1 1, Uusimaa ,3 4,3 2,8 100,8 3, Itä-Uusim aa ,7-0,9-0,1 96,3-1,4 67 Varsinais-Suomi ,2 2,7 1,5 99,8 2,2 784 Satakunta ,6 1,3-0,4 98,2 0,8 135 K anta-häm e ,3 1,9 9,0 102,7 1,4 148 Pirkanm aa ,4 2,5 1,1 97,0 2,0 810 Päijät-Häm e ,5 2,8 1,4 97,1 2, Kymenlaakso ,3 0,6 1,8 98,9 0,1 300 Etelä-Karjala ,5 1,7 1,4 99,1 1,2 131 Etelä-Savo ,4 2,1 3,3 100,0 1,6 66 Pohjois-Savo ,4 2,2 3,7 100,9 1, Pohjois-Karjala ,4 1,3 0,3 103,8 0,8 104 Keski-Suomi ,7 5,5 4,8 101,2 5,0 159 Etelä-Pohjanm aa Pohjanm aa Keski-Pohjanm aa Pohjois-Pohjanm aa ,0 4,2 6,3 101,4 3,7 177 Kainuu ,0 0,3 0,4 92,8-0,2 59 Lappi ,6 0,8-2,2 92,4 0,3 115 Helsinki ,5 4,6 2,3 101,0 4, Helsinki ,5 6,5-1,3 99,1 5,9 243 Helsinki ,6 4,4 2,9 102,1 3,9 836 Helsinki ,9 2,7 3,1 101,4 2,2 257 Helsinki ,8 2,6 8,3 101,3 2, Espoo-Kauniainen ,1 3,6 2,3 99,6 3,1 253 Vantaa ,8 3,2 5,9 101,3 2,7 316 Kehyskunnat ,5 3,2 4,0 100,0 2,7 447 Porvoo ,2-1,1 1,1 97,8-1,6 63 Tampere ,2 2,6 1,4 96,8 2,1 631 Turku ,8 2,5 1,6 100,3 2,0 520 Pori ,5-0,3-2,6 97,1-0,8 92 Rauma ,8 5,4 5,1 100,3 4,9 34 Lappeenranta ,7 2,9 4,6 100,2 2,4 85 Kotka ,2-0,7 2,4 99,8-1,2 140 Kouvola ,7 4,6 4,1 98,3 4,1 108 Lahti ,1 3,5 1,4 96,8 3,0 330 Hämeenlinna ,4 2,1 5,9 102,8 1,6 102 Kuopio ,3 3,3 4,5 99,8 2,8 224 Jyväskylä ,1 5,4 5,1 100,6 4,9 110 Vaasa Seinäjoki Kokkola Mikkeli Joensuu ,4 2,3 1,9 105,7 1,8 85 Oulu ,5 2,8 6,9 101,0 2,2 136 Kajaani ,4 0,4 2,7 95,1-0,1 53 Rovaniemi ,2-0,3 4,5 88,1-0,8 62 * Hyvinkää, J ärv en p ä ä, K erava, Riihimäki, Kirkkonummi, Nurmijärvi, Sipoo, Tuusula ja Vihti *' Kuluttajahintojen suhteen Helsingin aluejako on selostettu liitteessä 1

7 Kuva 1. Kerrostaloasuntojen hintaindeksi 1983=100 Kuva 2. Kerrostaloasuntojen hintaindeksi 2000= /4

8 Taulukko B. Kerrostaloasuntojen hintaindeksi Taulukko C. Kerrostaloasuntojen reaalihin- 1983=100 neljännesvuosittain taindeksi 1983=100 neljännesvuosittain Vuosi Koko maa PKS Muu Suomi Vuosi Koko maa Helsinki Tampere Turku , ,

9 Laskentamenetelmä Tässä osiossa kuvataan uusi menetelmä asuntojen hintaindeksin konstruoimisesta. Menetelmä yhdistää klassisen aineiston luokitukseen perustuvan metodin ja regressio-analyysin (ns. hedoninen menetelmä). Hintaindeksillä pyritään toteutuneiden kauppahintojen perusteella vastaamaan mahdollisimman hyvin kysymykseen paljonko enemmän/vähemmän tyypillinen osakehuoneisto maksaa nyt kuin aikaisemmin. Tässä kysymyksen asettelussa keskihintojen muutosten seuranta ei ole välttämättä tyydyttävä ratkaisu, koska keskihinnat muuttuvat myös sen vuoksi, että eri ajankohtina myytyjen asuntojen koostumus ei ole sama. Esimerkiksi eri huoneistotyyppien osuus voi vaihdella neljänneksestä toiseen. Menetelmällä pyritään entistä paremmin erottamaan aito hintakehitys asuntojen ominaisuuksista johtuvista hinnan-muutoksista eri ajankohtina. Koska sijainti, talotyyppi ja huonelukumäärä ovat tärkeimmät asunnon hintaan vaikuttavat tekijät, myytyjen asuntojen koostumusta vakioidaan ensin näiden suhteen luokittelemalla. Alueluokitus on muodostettu niin, että se olisi toisaalta maantieteellisesti mielekäs ja toisaalta asuntojen hintatason kannalta mahdollisimman homogeeninen. Suurimmat kaupungit on jaettu useampaan osa-alueeseen. Toisaalta pienimmät kunnat, joissa tehdään vain vähän osake-huoneistokauppoja on yhdistetty. Alueen sisällä osake-huoneistot on jaettu talotyypin mukaan kahteen luokkaan: kerrostaloasunnot sekä rivi- ja pientalot. Kerrostalot on sitten edelleen ryhmitelty huoneluvun mukaan yksiöiksi, kaksioiksi ja vähintään kolmen huoneen asunnoiksi. Rivitalot on jaettu huoneluvun mukaan kahteen luokkaan - alle 3 huonetta ja vähintään 3 huonetta. Käytetty luokitus ei välttämättä homogenisoi aineistoa riittävästi, koska esimerkiksi luokan sisällä huoneistot eroavat mm. mikro-sijainnin, pinta-alan, iän yms. suhteen. Käytettävässä aineistossa on tietoja asunnon sijainnista postinumeroaluetasolla, iästä ja pinta-alasta. Regressiomallin avulla näillä tiedoilla voidaan korjata vertailuperiodin luokkakeski-hinta niin että tämä ns. laatukorjattu keskihinta ottaa huomioon luokan sisäisiä aineiston koostumuksen muutoksia perus- ja vertailuperiodilla relevanttien muuttujien suhteen. Spesifioidaan seuraava regressiomalli: Calculation method This section describes the new index compilation method, which combines the classical classification approach and regression analysis (the so-called hedonic method). The price index aims at answering the question how much more/less a typical housing share apartment costs now than before. Following average price changes will not necessarily provide an adequate answer, since average prices change also be-cause of the composition of dwellings sold changes between periods. For example the relative share of different dwelling types varies. The current method aims at separating, better than before, the true price developments from price effects due to compositional changes. Since location, type of building and number of rooms are the most important price determinants, first we control for changes in the sample with respect to those characteristics by classifying the raw data according to them. The classification according to location has been conducted by following two objectives: relatively homogenous price level and geographical meaningfulness. The largest municipalities are subdivided into two to four sub-areas. On the other hand, small municipalities where few transactions take place have been grouped together. Within each location the dwellings have been further stratified by type of building into apartments in blocks of flats and apartments in terraced houses. The apartments in blocks of flats are divided into three classes: single-room, two-room and at least three-room apartments. There are two room-number classes in terraced houses: 1 or 2 rooms, and at least three rooms. The classification which is used does not necessarily homogenise the data enough. Factors affecting price such as age, floor area and micro-level location are not controlled for by the classification. There is information on these characteristics in the data, so one can use them to construct a quality adjusted within class average price ratio of the basic and comparison periods. Let s specify the following regression equation: (1) Log (pij)= ß0 + P, A yi + y,(pinta_ala ) + y 2.^(pintaala fj) + i=i,ikâ y + ô 2 J m ~ + huone ^ + V \R T j + *?2 ( RT )y * (huone3 ) i j + e j Notaatio on standardi. Logfp,,) on alueen j asunnon i logaritminen neliöhinta asuinpinta-alaneliötä kohti. Muuttujat A, ovat mikro-alueindikaattoreita (postinumeroalueita suurten kaupunkien osalta ja kuntaindikaattoreita yhdistelmäalueilla). Huone-nimiset muuttujat ovat huonelukuindikaattoreita, RT on indikaattori rivitaloasunnoille ja (RT)*(huone3) on interaktio-termi Notation is standard. Log(pü) is the logarithmic price per square metre of dwelling floor area of dwelling i in location j. The variables A are micro-location indicators (postal codes are indicators in the larger municipalities and municipality indicators in the compound locations). The huone- variables are number-of-room indicators, the R T is a terraced house indicator and

10 rivitaloille, joissa on vähintään 3 huonetta. Mallit on estimoitu pienimmän neliösumman menetelmällä (OLS) eri alueille, eikä luokittain, koska jälkimmäinen vaihtoehto ei ollut vapausasteongelmien vuoksi mahdollinen. Funktiomuoto on standardi puolilogaritminen ja mallissa on asuinpinta-alan sekä iän neliöjuuret, koska oletettavasti iän ja pinta-alan vaikutus hintaan on epälineaarinen. Huoneluokka- indikaattorit ovat tietenkin korreloituneita pinta-alan kanssa, mutta niitä on pidetty mukana teknisistä syistä. Ne varmistavat yhdessä RT-indikaattorin ja (RT)*(huone3) - interaktiotermin kanssa, että jäännöstermien summa jokaisessa indeksilaskentaluokassa on perusperiodilla (vuosi 2000) nolla. Merkitään mallin parametrien, Po, Pi,, PLj, Yi, Y2, Si, S2, vi, v2, v3, ti,, ti2, estimaatteja indeksiluokassa i vektorilla h(, sekä ominaisuuksien (ikä, koko, postinumeroalueindikaattori) keskiarvoja perus- ja vastaavasti vertailuajankohdalla vektoreilla Xg ja x j. Tällöin kunkin indeksiluokan i sisällä laatukoijausta koon, iän ja postinumeroaluetason sijainnin mukaan voidaan esittää muodossa b,(xó x ) Laatukoijaus toimii seuraavasti: Jos esimerkiksi tilastointineljänneksellä luokassa i asunnot ovat keskimäärin vanhempia kuin perusajankohdalla, indeksiä täytyy koijata ylöspäin, koska muuten korkeammasta iästä johtuva matalampi hinta tulkittaisiin väärin hintojen laskuna. Korjauksen suuruus määräytyy regressiomallien ikävaikutuksen kertoimista sekä perus- ja vertailuajankohdan myytyjen asuntojen keski-iän erosta. Koko maan indeksin pisteluku saadaan aggregoimalla indeksiluokkakohtaiset hinnan muutokset ja laatukorjaukset ns. log-laspeyres indeksikaavalla: (RT)*(huone3) is an interaction term for terraced house apartments with at least three rooms. The models are estimated using ordinary least squares (OLS) for each location separately. The models were not estimated for each class, because this would have lead to degrees-of -freedom problems. The functional form is standard semi-log and the square root of age and dwelling floor area are included as explanatory variables to capture non-linear price effects. The huoneindicators are naturally strongly correlated with dwelling-floor area, but they are included for technical reasons, namely in this way it is guaranteed that the sum of residuals in the base period (year 2000) are zero in all index classes. Let hi, denote the estimates of the model parameters, Po, P i, Pl), Yi, Y2, Si, 82, v,, v2, v3, r^, ti2 in the index class i and let xj, and x{ denote the averages of the sample characteristics (age, size, postal-area code indicators) of the dwellings in the base and comparison periods respectively. Then within each class the quality adjustment due to differences in age, dwelling floor area and location according to postal code area can be written as b^xg x j). The quality adjustment works in the following way. If the average age is, for example, higher in the comparison period than in the base period, the index must be corrected upwards, because otherwise lower prices due to age would be wrongly interpreted as price fall. The size of the adjustment depends on the average age difference in the dwellings and on the estimated age coefficients in the regression. The overall index point-number for the whole country is obtained via the log-laspeyres formula: (2) loglaj =exp( w ln(^l-))exp( wx(x; -x{)) t i Po m p, Kaavassa (2) N on indeksiluokkien lukumäärä, on Po luokan i geometrisen keskihinnan muutos ja w'0 on luokan paino. Geometriset keskihinnat lasketaan yksittäisten havaintojen neliöhinnoista kaavalla: In formula (2) N is the number of classes, p, Po is the geometric price ratio in class i and Wg is the class weight. Geometric prices are calculated for observations' prices per square metre via the following formula: I (3) Tip* k=1 Painot ovat vuoden 2000 vanhan osakehuoneistokannan arvo-osuuksia: Weights are derived as value-shares of the stock of apartments in 2000.

11 . j _ ( a l a o *»!, ) * p ó w o - ~ n _ ; m Tässä alao on asuntojen keskimääräinen pinta-ala luokassa i vuonna 2000, n 0 on asuntojen lukumäärä luokassa ja p 0 on keskihinta luokassa vuonna Here alao is the average dwelling-floor area of the dwellings in class i in 2000, n '0 is the number of dwellings in the class and p '0 is the average price in the class in 2000.

12 Taulukko 1. Asuntojen hintaindeksi 2000 = 100

13 Taulukko 1. A suntojen hintaindeksi 2000 = 100

14 Taulukko 1. A suntojen hintaindeksi 2000 = 100

15 Taulukko 1. A suntojen hintaindeksi 2000 = 100

16 Taulukko 1. A suntojen hintaindeksi 2000 = 100

17 Taulukko 1. A suntojen hintaindeksi 2000 = 100

18 Taulukko 1. Asuntojen hintaindeksi 2000 = 100

19 Taulukko 1. A suntojen hintaindeksi 2000 = 100

20 Taulukko 1. A suntojen hintaindeksi 2000 = 100

21 Taulukko 1. A suntojen hintaindeksi 2000 = 100

22 Taulukko 1. A suntojen hintaindeksi 2000 = 100

23 Taulukko 1. A suntojen hintaindeksi 2000 = 100

24 Taulukko 1. A suntojen hintaindeksi 2000 = 100

25 Taulukko 1. Asuntojen hintaindeksi 2000 = 100

26 Taulukko 1. Asuntojen hintaindeksi 2000 = 100

27 ^ N 0 5 CO! c o e s i o N l f i N T - to io ö ^ o ^ o c c *2 irá o i co T - CO T - o o c c 0 5 CO T - CO C» S - o m o cm e x O C O ' C r i S i? O CO1 Ó Ó ^ O ) CO N ' N CO O CO ^ T - S CO n T j 0 3 CO CO e s SS o o ö i n ^ r t o c S e n H 0 3 e n o e s S - ( N I O O Î T - Œ 0 5 CO CC goo^^fecm^r^ 0 3 i n, S e O t CO U 3 T - CO s c c m * c o cs O CO cm c o r e n e x g 0 3 O 0 3 c o o o en S g T «S O t o (N S O 0 2 o c c 0 2 o r - ^ S S O O CO (M ' ft 2 d CO ' t CO CO 03 s; t ^ ^ T - ^ (O I Í c d o c o ^ c r T - CO CO i r T-; m r j- c c t 0 3 O O 0 3 r - r - o rv t 0 3 cv j ^ SS 0 3 o o ^ O o o cc e ffi ^ O «= e n ^ CV ES 2 o - 'M S S S a p o 1 c o r - 1 e n c d r - m CO o i c c 0 3 esi o g 9 O P g i n c c o ^ esi CC n xm e n Î5 8 O ) - CO CC S R rî h» E 5 S ^ lf) CO t - i ir en C\ CT c o e -n ^ en o c o c o 1 *- CC 0 3 S 2 p -ÇJ- O -rft: e OC N O f f l g o o CO ^ f?! o o Ü 1e \ i ^! e s i e n m c o i n s g w en co o II o esi e n o i P o m m S d u i CC O i s 10 - Taulukko 1, A suntojen hintaindeksi 2000 = 100 E. V) i= o ÜÛ <U3 - I e > l i is $ *8 *8 I a f» o = ««p k re e.03 E x j -j äc.e 3 E o =* E Ç ID 2 S 203 M 3 M ä ^ 3 3 _ 5 -O = 3 E Ct.E E E =ï n:.s E E =* S S S ^ o o t <u i ie = E 3 3 E E CjxJ CU 3 Z e > T3 T3 CU 05 C (/) C/3 e «o O 3 «I l cc ^ 2 2. E E : - i S S Op e > 1 s * 1 2 J I f c <U j 0 ) -O 3 3 E t. E E H C/3 E = ijîj 0) O Z. e > * -d -d - I 03 CU f i l l S -S f i g.= e e =

28 i n N ^ c : g <= o s 2 G O CC S COCT) esi 0 5 OO CC g 3 cvi cvi t n l o c o t ' S sr? -7 <N' S S ' Ti- CO O O O r C N IO O C CO N CO T - r-- c i - cm r - i n i n c r 0 5 -»a- r-» *- c o cvi i r i 2 O ' cm vj- r -. o c c a m c m O ) v t cvi cvi CO ^ 1 o 1 O G G O 8 3 V * ^ OO S v - O G G LO S S * * *? 1' ' CN G G G f 2 c>i o S G C N G G - ^ G G o r - S -r- ö t- CO o ' CO LO LO CO LT m ^ i n t - t - S s T 9 G G VJ- G CC K S o eri CO 0 5 i LO O S S ^ ' S ^ LO n M- in c o c o c o c o co 5 2 i o c m i n 0 3 o i o cm i r ffiotpo' 0 3 IO CO CC 0 5 t CO LO CV O TT LO O G G N S 0 3 CC S i n o i n «o «o t n g vj- v j G G vj- G G c c s r - i n a $ cvi c d c d t'- G O ' v r g t n g oc N T f r t O CC? ö s c d d M g IO «o <0 o t- G G G I T ö cvi ö ^ 0 5 o G O G f-* 1 - S g «9? CO 0 5 LO O CC CC VJ- O O CV O LO 0 5 CO G S ; cvi c o cvi t C O I C C M C S esi * N CO t - CO c c cvi v * cvi < o m - c o 0 3 a 0 5 «o i n c o m cvi CO cvi ^ CO S M 1 OO o r ^ - a i T ^ CV h O 0 3 K S s t v i n r f N o i n S «S i T- CO 1 OO G CO t r " g c o c c «cc 5 2 ^ o co CC ' CO f - f f g «s i s CO CO c o m g CO cc CC T - 1 < G ES g CO LO rc «o 0 3 LO G CC CO ' CO < : c v o o * 0 3 o TT S 59 n LO LO CO g 7 r c o S o o cvi LO CO LO S a o CO G CO S o o CO G y - K tr-' cvi LO G c o cvi O t G 9 9 <P CO G S S9 o ' S ( f l ^ ^ 0 5 CO LO f c cvi G O 0 5 Sfi in n s» O O G G f - is «s es C O ^ I i~ri I v- c o t c o S Q o G OO CO g g? o O CO S e <=> O ) CO N s > <= s O CO S 0 5 O G s : a : Taulukko 1. A suntojen hintaindeksi 2000 = 100 I s - S S9 'co ^ "ai S I l i 03 3 G > X3 * d en en C/5 E O La) i- c > S i - s 1Q 3 & a a s s 03 ä *o = 3 tr. O et.e E E =3 _ ^. E 3 E E 3 2 E ^ ^.E I C en S J2 s 3 - j _ _ i = 2 E m CC T E E ^ o *o I ^3 ^ -g E " c en en is s > ^ p ^«3 E 03 O <5 *0 E E = * ^.E "S E P E 2 i E ä T3 Ct.E 'k 3 3 ifc E E i E. en ; = o Lu) ~ O) 3 e > e en ^ - f t «=t.e en en S _ 3 3 E E E f

29 Taulukko 1. Asuntojen hintaindeksi 2000 = 100

30 Taulukko 1. Asuntojen hintaindeksi 2000 = 100

31 Taulukko 1. A suntojen hintaindeksi 2000 = 100

32 Taulukko 1. A suntojen hintaindeksi 2000 = 100

33 Taulukko 1. Asuntojen hintaindeksi 2000 = 100

34 Taulukko 1. Asuntojen hintaindeksi 2000 = 100

35 Taulukko 1. A suntojen hintaindeksi 2000 = 100

36 Taulukko 1. Asuntojen hintaindeksi 2000 = 100

37 CD CO CO ( D ( D C M t - T t l O O C O S U 5 T f O r : co oo o CO : O 05 CO CD CD LD h - CO o E h - 05 h» O O N N S S S C O N N C D N C D N i n S (D N 05 O t oo oo oo JS >% ivitalot ndeksin muutos ed. neli K ~ E T- «*- o C D L D O 3 C 0 C 0 3 C 0 ld T il O T it O t : 05 CO LO 00 : 05 LO T i co r L D t O i cd r»- t- C M co C O C M ^, IÄ C D ^, t- 05 CO LO c m t t - t- * - ^ LD ID LD T CO LD OO 0 5 (0 0 o i CNI CO LO 05 LO O CO t _05 T i O 05 CO O tj- CO" CO Ti CO Ti 05 LO f*»' Tp h-t : co t cd id" lo h- : CO N U3 CO 05 t - co" cm" Ti" T i O T - O co' o CD t PM CO esi o O 05 i t CO T i T i 05 CO CO CO CO : T i lo 05 T i : t- o co CO CO CD CO CD N O E CO t O 05 CD LO CD CO CO 05 T CO CD T 05 i CO S T -C O O ) CD O O CO 03 t 03 CO O CO 05 CO 05 h o oo h- 05 T - C O S 05 t - CO CO ID CD LO CO T- t r T - T - T- h- oo co r^ C O f^ 0 5 T ic O C D T ic T lo C O lo S CD (D t- LO co r cd o OO t CD LD OO E h- r h- S S N N S S S S 0 N S C O N r-- h- r-- N 05 S- N N h«- h»* f"- co S OO N h- hr- E 03 CO t t- C M t-s C M ^ C -C O O ^ C T ilo M C T O i0 C 5 M C O ^ -C C M O C O D C t M J-CD T i : h - t- o h- ID t 05 O 05 S l f i CNI T i CO CO ^ ID CO 05 f - O CO CO T i O T i CO CO 05 CD CO OO Taulukko 2. Vanhojen osakehuoneistojen velattomat m2-hinnat huoneistotyypin ja talotyypin mukaan 1. neljännes olmiot ndeksin muutos ed. neli ^ Kaksio indeksin muutos ed. neli T M OO t- LO ID CD t- 0 5 S O C 0 r - S : S 05 CO CO t- 05 O T i CO CD O 05 OO COTf t - ^ C O t C M O O C M O C M C O t COTi CO TJ- T i CO CO T i o T t T - O T i CD h«- CO ^ CO ^ t O O C D L O C D C O O )C O O C O C O t- t- 0 ) D O N : CD T i CO CO CO CO CO T i CD CO ID LO 00 O E 05 OO CO CO CD CD O LO 05 LO h 05 CO t LO CD CO CO 05 S 0 ) 0 ) C O C 0 N 0 5 C 0 O C 0 O ) O f CD t CO t- CO LO O LD CO T i «- t t- * O o t CO t ^ CO O T i CO t O O O : : LO T- i LD T 05 i 05 T i t T i t - i E t o i n to LO LO LO LO LO LO LO LO LO LO LO LO LO LO LD LO LD LO LD LD ID LD LO S ID E O LO LO O y < O ) O S T - T - N «t S O U 5 : 05 : t T i T i LD CD 05 C M C 0 C D C D C D T i0 5 C 0 C D C 0 C 0 T ir«- T i CO LD CO f CD t o CD ID CO CD 05 t CO t O T i CO LD h CO CO O CO CO r - t t CD t CO t T~ CO * 05 CD CO i O l f l C O C O ^ O O S O O M O O : h - : co i ^ ^ CO 05 O CO CD CO T i h- CO CO T i CO Ti-«L O O C M T fc O C M T io C O T ^ C D id' O T i T CD h - 05 LD T i CD CO CO t- N 05 t CO 05 CD CO T i CO CD O T i O T i : ID : co CO T i CO T T i 03 CO CO LD E S CD S O 05 CO LO T i TT CD CD CO 05 CO N CD S 05 T i O x» yp C S 0 5 r - C O S O C T h- t co cm r-- T i r t CD LO CO ID CO T T-- T - T- T T - T r - CO t : CO CO CO CO CO T i : T - CO : : O T i O 05 t cm : E CO CO CO CO CO CO CO CO CO CO CO CO CO CO CO CO CO CO CO CO CO CO CO CO CO E O CO : r - S r - t- h- O : T i CD LO T i CO 05 o : h - CO t CO LO CO h CO OO CO T- 0O N CO CO CO CO T i CO N i i h- LO 1X5 05 CD t T i CO -4-1 CZ V ) T - T f S t- : T CO O) O S U5 CO : S O : h- : h- CD r LD O CD CD =0 u> o ra CO T i * TT T-p C3 Ti CO t 03 Tf O TT CD esi CO Ti" CO LD LO cm" TiLD CO J2 H -d > - 1 E <D JC CD O *. CO LX5 ID f - - CO VO O t : co : n - ID E LO CO 05 CO T i CO - T i h- T i CO T i CO CO CO CO to CO t- t T 05 O CO 05 CO O O t CO 05 T i CO i O CO o T- T- 05 CD t to T i CD T fc D C D C O T tc D S C O C M h -T ic M C O E IT5 LO LO LO LD ID LD LO LO LO LD LO ID LO LO LO ID LO T i LD ID to (O LO to LD LD ID LD LD 54 E «- IO CD C M N ^ L D C O O I r t O r - (O N 05 : r 05 LO CO (D CO CO Tf t t-o C O C D C O O L O f LO t CO CO CD h - O CO LO CD CD Ti r - CO T i ID 0 5 ID CD r - T i N CD t t r - N T- T- CO Tf CO t t T- T- CD T i CO CO CO T T- 5 O c c/5 := TT CO LO CO 05 f CO 05 LO CO CD t t CO LO : esi co oo (O ID T f S (O CO LD O T i t- * CO T i T i O t- i C3 t r - ID T i o o T i CD T i CO CO CO T i CO CO CO co V g c i "S 0) SC CO CO * «C O T f lo N r * (O : LO CD CO CO CO O CO r-- LO LD T i OO OO T i E i CO LO CO CO t C 0 T i T i ^ - o r - 0 ) T i C 0 05 ID CO LD h - T i CO vu> CO CO O 05 OO 05» CO r- O CD O t r r*-. <- CO S T i CO T- CD T i CO ID T t t t T- t- t- CO 3 c c c. c z "3 05 co E 05 CD 05 O C/5 'E co ro E. C C CO CO (0 CO 1 ^ _ <D <D <U is 2-5 c CO -e ' c c " c c 'ro 03 3 E c: CO Cl O o q- -rj-cot^- CO CO CO CO c 3 3 CO t/3 CO -*7 t I 7 V y ) CD W (O Q. i= 0_ (/5 -j 'x f T~ esi = O -ac 03 CO 0) ^ :C0. S ~ -* SS ra S i S S - ^ 'q..e.e.e.e 6 ro co co co j z.e a *C/5 C/5 C/5 C/5 C/5 o o o o ro ro ro C/5 > o i> O :C0 3 3 ;m co co roi^ico >-.22 o "o <3.22 "o 05 O CO co 05 o <i x Q.i 35 >C^^Q_Q.^LULUCL0-^:LJJQ. y Q. ^ J X X X X X LULULLI LU > > > CL 60 54

38 O C O «- L O 0 3 r~ LO 0 3 L O t o o C D CO CO h - CD 3 E C O h «, c o h - L O h - r * - h - r». h - o o O O 0 3 o o h - h - 5 c o f - o O C O o o C D 0 3 L O C D O C O C O C O L O 3 S C O C M C O C M C M - C >» o. = g 75 J S - = A S L O T - O C D OO L O C M O T h - 1 C D O C D C O C O O 0 3 " M C C D D 1* D <? - g * g E i o c h - O - O CO 0 3 CO o h - O O L O LO C D t o CO E O h - CO h - LT ) 0 3 CO h 0 CO CD f - CO - 3 T CO CO CO CO OO T O CO 0 0 O y p CO 0 4 CO h - LO CO OO 0 3 CT) o f h - f*» - h - C D CO E h - o o h - h - h - h» - r 1 ^ h» - C D f«r - f -. r * - h» - f f r -. g C D C M L O 0 3 o C O C D C M L O t o o C O C M 0 3 f -. C O C O T f C M C O S C D C O Taulukko 2. Vanhojen osakehuoneistojen velattomat m2-hinnat huoneistotyypin ja talotyypin mukaan 1. neljännes i c to Ä S ' t o CO LO o CO h - O 0 3 t o CO C D T j-, 2 '«5 ^ C 3 C = - g = - d O c S <D ^ s > T O O co " o c d T f T t " c m " T f ^ C O O LO h - O t o CO 0 3 o 0 3 CO C O 0 3 LO C O C M E o CO 0 3 r - CD h C D r - C O L O t o C O C O C O s X C D O h - C O L O h - o o 0 3 r O r! ^ C O C O L O CD LO CO o 0 3 o CO r E L O L O LO LO S LO S LO LO LO LO LO to LO LO T i- to LO LO E c o ^ CO CO o h - LO CO CD LO O LO O LO CD f L O CO r t T f T - CO CD t t CO M - LO LO t o h - OO TJ - - CO O c c/3 l= t M 1 CO T CO LO CO CO CO h - CO T f CO CO OO L O CO CD < /) CO J= J g S ^ 3 c i S - g g - d j * : 1 e LO LO fm. CO LO r - CO CD T s 0 3 OO to " to " CO to " LO O co " CO T f o O CO 0 0 O * CO CO r 0 3 CO OO LO LO h - t o h E CO CO CO CD CO CO 0 3 CO CO C D CD C O CO C D CD LO 0 3 O CO O f f 0 3 h - CO CO h - OO CO O h - T h - ^ y 5 C O C O C O C O C M C O C O C O C O C O C O C O CO C O C O C O C O C O C O g h - C M O L O O C O C D L O C O C D o - h - LO T j- CO LO CO CO M - C «= O - h - «LO 0 3 LO CO r - CD o O 0 0 ; 0 «S O - T o r o 0 3 " o " to " c d d J S i - d > - 1 E <B > % C O 0 3 c d c m O L O h - C D C D C O C O 3 F E C M L O t L O O IO C O C D C D C D O - L O L O t M o o C M C M - O y p r - h - T i- CO CD C D 0 3 C O 0 3 L O 0 3 L O CO O O h - CD 0 3 CO LO S s E L O L O L O L O L O L O t o L O L O t o L O L O L O L O L O C D L O L O L O t o L O L O L O g «CO «O r o O r - - O t o CD 0 3 o 0 3 CO O CO O C O CO 0 3 h - CD CD CD CO CO CO o CO L O r» O h - CO CO 0 3 C O L O * * «r- C O T O a i n CO O - CO LO LO CD 0 3 CD CO CD 0 3 o h - CO C O CD LO s i s i S 8 1 l i f c CO c m " c m " co O c ö to ' c m " TT o " ' ' c d LO ", 0 3 CO CO LO CO CO LO o t o C O C O 0 3 T T t o C O h - C D E S C O CO LO CD CO O CO CO CD CO o r - - C O C D h - CO t o CO 0 3 C M O * 0 3 O C O O r - C O 0 3 C D C O rs 0 3 r- C O t o h- C O O r 0 3 u D C O r o r o _ ro r o r o r o c c CL c. c c r o C. 0 3 C M CL cl C O _ ro c. CL c ( Q C l Q. O V ro ro F F E E JC c c *c 3 JXL 3 b b b CO CO CC cc o O o o o O O < 1 1 h h- h - h - CL CL CL a i 1_ J _ l ic _J X X X

39 0 0 : ( O CO m CO M 0 3 O E h - h - h - CO CO CO CO h - h - E CO CO s c >» R iv ita lo t indeksin muutos ed. neli , 5-3, 3-2, 1 6, 0 LO 5, 3 CO cm 7, 3 O : CO LO 0 0 CO E CO 0 3 LO f - CO 0 O t- o O CD T CD n m c o LO CO CO E i i h - r h - h - E o g Taulukko 2. Vanhojen osakehuoneistojen velattomat m2-hinnat huoneistotyypin ja talotyypin mukaan 1. neljännes 2002 i C (fl = N O l O CO h -. g m 2 LO O c o Y M 1 = - d o 1 e ^ r - CO E O 0 3 O 0 0 CO CO t CO f LU3 CO O CO O CO t E LO LO u ) LO T t LO LO LO LO S E CO O CO CO h r 0 h - T O LO LO LO CO CO t j - CO " o c. tn : = 0 0 m- LO 0 3 ^ CO CO T f LO CO LO s w ^ w - 2 c CO t CO CO CO CO LO CO cm" f l 3-0 Y ksiö C > S rostalot 0> CO CO CO LO h - O 0 3 E O LO CD h - t t 0 3 LO OO CD CO t CU - CD «CO CO O CD CO E CO CO CO CO CO CO 0 3 CO 0 T f CO CO c w = indeksi muuta ed. ne ( LO LO TJ- r * CO 0 0 O O «CO CO CD E CO CD CO LO C3 0 3 CO 5P Tfr CO T t CO CO O h- CO 0 CO 0 LO E LO LO CO LO LO LO LO U 3 LO LO LO LO CO O LO LO LO E h- CO CO CO CO CO T- CO OO LO CO h - CO CO C M t - t- T indeksin muutos ed. neli 3 < E Cu CO LO CO CO CO CO ^ CO T CO CD t - O O O LO* LO* 6, 1 CO * 1, 4 LO LO CO CO 0 cm' co' 0 «- 0 3 r - CO h- CD T f CO CO CO t CO CD 0 CO CD :C0 O 'O. 'S C/3 C/3 tn ro ro ^ ^ ^ ^ & > ro ro y 3 3 > > CD tn tn ro - J tn :ro o 03 "ÖS "35 tn tn tn c: c c ro C c ro -* J*. CD ro *03 O O O O 3 3 ro 0 > CO 2 S y O O O 3 C S 3 O, 0, 4 CO 0 E

40 S O ) OO N» O CNÍ 0 0 CN Cvi rt - T G 3 O T f S G 0G 5 2CT CN T - t- CN <*3 U 3 O ( \ OC n ^ u i d ^ n M r * M CV y - y» <N y - n ^ o c o c c <o ^ id d eri *r ' î e n e r e n T j- c r t - y- t- CO N «3 u n «O C T CT C T u n C T * 1 * O O! u n u n c o c c u n u n o c v CN CV c o c o ^ O ) o o o : '-* ^ s o o CN T f G T T G G G Y - y - Y - c C T u n O t T G r» G Y - G C G O ) G ts. T t G c e T - e n c e T T G G G T - G o T T o G fs - e n G G T T G T T O * fs» G un G o n c ri en G CN e n G CN CN e n e n G G o G o o G e n G CN CN G G T ~ ** *** *** G CQ T T C T T G e n TJ- G G G G G TJ- G U G G fs» O fs» ^» G G O CN t T fs» c e O c o G C G G O fs T T o G y»i c ri c ri fs»; fs Y G Y e n G C oc G G G c. G»» ri V CN e n CN CN G G G O ' CO c o G G Y *" S G O t T O G C T r - G G G e n G U O G c e G T J O 0 3 G fs c e G O CN G c o G CQ G G G c o G G e n CN O CTl o r i G c r e n e s Y G Osi fs ^ i i i < CN CN e n CN y CN G CN o o G o n G * *" T Y Y* G O C T O G O G G c e G G O G c G G T J CN G en O T T T T fs» U t T G T T G c o CNI G fs» O ' o - Y» G U c r i C CNÍ CN en CN T - CN G e n G o - G G U e n O ' CN G G YsJ Y " " " " " CO T T u n G G O G G O G O G fs» O G e r G G G T T U T T fs fs. G G fs - G Y - N fs» fs» Y - TT G G G c*- C G Osi fs» CN C O C o i o o TT TJ Y*» G Y» Y*» c ri i i i i O e n e n G G G CO OO G G G C * T ** ** *" *** G TT TT O O G TJ G T - G G G G T - O G U G CO TT TJ- h» 03 e n G fs - TT G U G TT G TT G G Y3- U Y» fs. G CN fs»' e n Osi TT 0 0 C c ri u n c r i O ' i 0 3 CN CT CN CN en G O ' c e G G e n G Y - G Y y G N O G G O G G e n O OO TT G G fs. TJ O» G o en O i oc e n CN fs» TT G G c e O 'U c G c e G N U O U fs» fs U fsj u n '. CN e n e n e n O* CN G e n G e n e n o G G U G e n G O CN G G T 'r " r - O h - un G fs» G G TT G U O G fs» G C O G G O». o CO e n G G c G e n G ce G yt- Ts G Y G G U CT c ri o ri fs fs j fs. c d O» v CT o - e n e n e n c - e n CN e n c r 0 3 G e n G CN t T T Y Y " C C O G C T O c e G T T G G G oc CO 0 3 fs - G fs. G c o 0 3 c r O G fs. o G O ^» G G T T ce T f Ts» G CN fs» O i o e * fs O* O i O c ri C T o - G O ' CN G e n G G e n O ' O* G Y» Y - " " un «T G un G CN e n G fs» t T G O e n G G U G e n 03 G c G 03 fs. T» G G U Y» O G G G G G G Y - CTi o r G N. U G fsj G o i G G fs» u n U c o esi fs. 0 0 i ri en e n e n G CN G G e n G o - 03 G G e n G CN Y - TT G * '* *" * * * Y - O a t T 0 3 O u n G G T T O G G G c e e n T - en G e n - r - e n G c r G 0 3 O oc G C fs» c r e n G C G fs» G CT O G c ri e * U c ri fsj c 0 3 u n CO ' r CT CN e n G O ' CN G e n G e n O fs - G fs - u e n o - ** *" o CT CO G G e n C T c e fs» O G c e e n O O ' T T fs» fs» 0 3 o G fs» O G CO u G T T CO fs» G T T o G T T c ri * fs» fs» ' O G fs * CNÍ fs *' G G U O o fs» fs. u i TJ TT c ri c ri e n i Ö CN * * * iienhintaindeksi1983 = 100 CT TT O ) ce G G G G U O ) O G G CT G TT G G TT o fs» fs» U G fs G u e n G G CV CN o - i o - u n U C c r i T G o i o u n fs. CN CN CN CN TT T J CN O O O Y*» O e n *** *** g c e CT c o e n G G G G G CT G G c e G fs. un r - fs. 0 3 G TJ G G G fs. G CO c r G e n ce c e G oc TT -T u n - T un CN en CNÍ o G u n U U G c ri y G G G O e n c ri ce o n i i fs» Y O G en G O G G G en o O l O CN G G G G G * TCT " " " GGC0fs»Y c d CNÍ c d c c * T - y T y - C T M - CC CC C T c m c c c c c c ö u n CNl 0 3 s t CN1 T - O O! CO O ) O ^ N -' e n N N T * T» i - T - T - ^ ^ C M f - C c m ö e s i e : u n u n u n u n CT TT CC c o ^ s <c cc en n, O O CN CT CO CC ' T O O ) O l o ; -äe h- 03 S ^ "tn - 5 «. E c to S 1 e p CO co co e s E CO > co a G Q3 03 ä 03 Sa s * * o : e t cc ^ e t V, Ç ^ " 5 S - S " o S - s JS g ra SCO fc CO SCO a. e t -S ^ g co co e ç <o n è 03 5 o e t e t * * : «e u~ g eo co 03 0 ) S co 75 o: S í í ï te ï < i ie S % s a -s -g «s s -S 2 e s ^ Ä - Ç >S ^ > T n S 'g ra e S Cp a 03 CC e t ^ e t ^ 1 Í? 1 S S - s S C w g a= «g S 0 o i 03 «i a 1 t < t C t CC Se 'S.co cc í ; p co co acc C e t *7 5 i Ä t o : - s t S i X s 5 g 03 <c et ^ I J e ^ - à e S " S 'S s S -? ï -? C Çc «a «: g 3 S i, Q Q 0 (C l l 3 o : I i I t ^ f t re T c -,. ta OSO ^ 5.. Te ai. -2 ; O p co cg co c ce c fc co <o a ct « à 03 ce o; lu it et et et ** Q:

41 Iß ^ 0 5 «5 S N 'J Ifl O «! V-. O lo 0 5 CV cm c d g <d g I^PDOiO^ I t- G T - t» in s. oo <\ n <o n c c m c m e n e n G G <o co t- n to n ir o t - o t - G t- *- im n. i n g o i t t s «; o >- o ^ t» 1 t í Co e n en cd cm CO Ti t í Ti t** cm en en 0 5 < <c T» T - itoien_hintareaali-indeksl1983^_1d0_ en in en co Ti G O M co CT Im 00 Im m ir Ti Oi 0 5 Im G Im IM. CO G M Oi G CN TÍ T- Cv G M G CO CD CC oo eri in e eri m cd cd T CT) G oi cd CN IM Cst G Im G en en en G 0 5 G G G en G cr. e *" T G T" G G G G G V- en oo O s. oo TJ CT) oo en co CO Im Ti G CT) T G 0 5 CN CO O G CD C5 CT) O) oo G e: O G G CT CO OO cc in Ti T t i T CC m! co IM r^i 0 5 CN 05* en in CO G in»m- Im! cp m! iri 7 cd T- OO CT) G CT in Ti G TJ S? o 0 5 CO co G e t- 'r~? G G G G G e es e C\ co 03 cc in Ti en oo in M O co G G G m CO cc G G CO CN G Is IM CD G G cc CD co CO O- G CT) iri n 0 5 cc G) en od IM o O- eri CO o O) s? G iri o i T- CN G T- G T- TT CN cd G e*- ori cd im! cc in OO CC s G T ^ 3 'r~ *- O G G T G V- G G o TM T- O G 0 5 un Im in CN CT) O) T- G ir co G O) G CT) V- O O 03 CO CO CT) G G G O" G O G cc O G O G Ti r - T cd IM eri T in eri Im! eri G T-" G CNÍ CTi G Im e- G en Ti en 0 5 T en V- G Ti G 0 5 G O CT) O T CO G G G G T- " " 0 5 C3 o o ir en T- in en TÍ O r- o G co Oi Ti G CD CC Im 0 5 o G CD G O G CT o Im M G G co CT) <a iri CT) Ti T er 0 5 eri en IM CT) G iri CT) ir iri CT) G CN CN T*- G cd cr O en T TÍ 0 5 en G G G G T O )N O) G M cr. T G T G v' G G G 0 5 co oo Ti 0 5 co en T T- G M <o r- G Im G œ G Ti Im co CD G CO O CN G G CO CT G CT) M en o en G O en T iri cc iri eri fm en en G Im eri CC Im IM iri o m en en CT) T- G 0 5 en G G G T en G G Q *" **" *" T G V- G G G G G CO O TÍ in en IM. O en cc o en M Im Oi G TÍ Oi O Ti CO CD M CO N. r- N. G O IM. cc IM G Ti Im en Ti esi CO O i-j eri 0 5 r-^ Ti co CT) ori TJ r*^ T G T- m T CO G ei Is- Ti en N.' Im G G Ti Ti en O) T G O Ti CT) T- CT) O O M *** * * G G G G G in CO CT5 co h- N. oo O T- oo en Im 05 G O T- CO Oi Ti G G cc G Ti CT) CN T G CN O) G G G co G TÍ Im CO G G in CO CT) CV oo O cr co T- N. cd G G C5 cs CT id Im en Im o TÍ en in Ti in O G O Ti TÍ O 0 5 G CN G CC G <r- G T G G G G E Cv TT m en Ti CO TM in m Ti in co en OO to G O G O G œ Ti G G co oc M o œ K Ti G IM G Oi G M <T CO G CT) CT ir en Im CC Im r-. K Im' o en en IN Ti en G o G en V- G G G G o O G G G G CC T- T» G G G esi G T " CT3 Ti in oo T-J T CT) T- CT) T-J CO CO Im CO CN M G M O CO ImJ Oi IM N. CT) Oi T 1 CC G CO co M oo G T-l G G O Im en tm cd O T- 05* cd in O cc id G ua cs eri esi o en IM Ti en G Ti CT) T» G en G G G G co CC. Cv ** y- G V- G G G G <o T CO T- cnj co CO en TÍ tr CT) t T O Tl in Ti IM Oi G cr. 0 5 G CT) CT. CT) T- G TJ CT) Im G cc CT) IM *- cc G G CT esi m TJ en CT) ir IT o en Ti en Ti TJ CT) O G ö CN G G en G G CT *" > T- *** G G G G G *- TT co i - oo m G co G OO ua OO CT co m Ti CT) fv. in G CT) cc œ co TJ G r- G M G G cc G M G G œ <a cd cd V- CT eri IM M oi T ir C) O) T- eri O Oi Oi CT O e en en O) CT) G Ti -rf > en O G G G CO G CT ' *"* G *" G G G G CO TM en G CO Cv o CT) in Im oo G o Im m Im CT G Ti Oi G CT) cc œ G O Im G Im G cc œ G G cc G G G cd esi od en ir ori uri T G cd T T» CT ori cd CT) Im CO CT) o G O en en G G CO G T o i G m en CT T~ t~ *** G G ri Ti en CO Ti co G i - O) oo IM oo co O) Ti IT m TT G O) G r- IM G V. o N» Ti Im G cc G G an en G Im T m] rîi en cs en ori CT) Ti i**- cd Ti Im! G o C75 id CN T oi ori CT) G CT) tri fm CTi on cd ^_ cr cd en O en CO G on Ti G Oi Oi O) O) CT5 G G 1 1 Ti T- en»n TT T-J in CT) oo O) G in Ti 00 G CO co T- co Oi CO TJ co Im IM M 1-, V- CO T- CO cr. CO Ti G TjJ 0 5 IM -jj en n o ori cr. cd esi eri en iri CN cd eri G Ti CN oi CT oi IM eri CT) en CT) o o en G œ T en CO Ti tv T» G G un T T- T- t- T- T T~ T" T T" T- T- T~ T*~ G T* T~ T> G T- G Tri Q).g *0 - S -ç ÎS ^ i 4S g to e to E co to to > ie et o ".e 5 co *2 <o e g «1 3 <1 *< äo cc a: Ct Ct «sç Ct -S *0 TO.s S 5 Æ 2 ä co TO e t et -a t ^ - 5 Ï JS -B e -. T O T O -, -ie -a.*«-a TO^ 8 *. TO TO -C TO S *e 1 5.e ^.g "O O S t g -8-8 S -g -S 5.S»..S ^.S - ta -S «g * S -s? S s -Ç o 8 1 TOW E 6 5 <0 <0 ^ S COa C S TO t «P t js it Ç to o ae 2 P TOg TO a «toia P to e TOToTo e E to a to 3 TO TO -TO TO TO, O TOTO <1 <UTOTO o e cp TO a t - ie : e t o: K t t Ct Ct Ct n. ^ o : - t et «j i t e t et _a 8 -S «8 JS TO.C TM. 0 "ro X *TOe C TO 3 ^ 1 È t o t o -, $ et n: et -ie m- S *8 c «2 'S Ta -S -E ^ 3 TOia? *s e To g eo co e i 3 -, E l g $ to I q ) TO TO To SCOTO) TOTO 5 i ie et ^ et I ie et -t I C -ic m m