Asemakaavan muutos kortteli 1052 osa

Transkriptio

1 S U U N N IT T EL U JA T EK N IIK K A KAUNIAISTEN KAUPUNKI Asemakaavan muutos kortteli 1052 osa FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY 126-P16630

2 ja mielipiteisiin 1 (15) Sisällysluettelo 1 Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus Keski-Uudenmaan maakuntamuseo Helsingin seudun ympäristöpalvelut kuntayhtymä (HSY) Länsi-Uudenmaan pelastuslaitos Kauniaisten kaupunki, rakennuslautakunta Asunto Oy Kauniaisten Linda (Ben Kalland, Jari Lehto) Tonttien 16, 20, 21 ja 22 omistajien puolesta Dahlgren Seppo Laakio Juha-Pekka, Szalai Kiti Salmivuori Jarno ja Norma [hallitsevat hallinnanjakosopimuksella tontin 14 osaa A ] Liukko Pasi ja Piia [hallitsevat hallinnanjakosopimuksella tontin 14 osaa B ] Kupias Virpi [hallitsee hallinnanjakosopimuksella tontin 14 osaa C ]... 15

3 2 (15) 1 Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus 1.1 Lausunnon pääkohta: Asemakaavassa tulee antaa selvä määräys rakennusten sijoittelusta niin, että melulle annetut ohjearvot alittuvat. Nykyinen määräys Asuin- ja talousrakennusten sijoittelussa tulee huomioida, että melutaso tontin leikki- ja oleskelualueilla ei ylitä päivisin 55 db(a) ja öisin 45 db(a) jättää asian myöhemmän suunnittelun varaan. Kaavassa ei ole selvitetty, onko se teknisesti, kaupunkikuvallisesti ja yleensäkin kokonaisuuden kannalta mahdollista. Kaavaluonnosvaiheen jälkeen on laadittu meluselvitys. Meluselvityksen mukaan kaikille tonteille, joille ollaan rakentamassa uusia asuinrakennuksia jää ulkoalueita, joilla päiväajan ohjearvo 55 db ja yöajan ohjearvo 50 db ei ylity. Jotta ohjearvot uusissa kiinteistöissä sisätiloissa (päivä 35 db, yö 30 db) eivät ylity, tulee tonteilla 13 ja 14 Vanhan Turuntien puoleisen seinän rakenteen olla ääneneristävyydeltään vähintään 30 dba. Kaavaehdotukseen on lisätty tarpeellinen kaavamerkintä ja -määräys tonteille 13 ja Lausunnon pääkohta: Koska liito-oravan papanahavaintoja on tehty ja samassa paikassa on kolopuitakin, on s-merkintää tarpeen täydentää niin, että se säilyttää liito-oravan kannalta tärkeän puuston. Nyt kaavamääräyksissä todetaan: Alueen osa, jolla olemassa oleva puusto säilytetään siten, että sallitaan vain maisemanhoidon kannalta tarpeelliset toimenpiteet. Määräys tulee tarkentaa muotoon: Alueen osa, jolla olemassa oleva puusto säilytetään siten, että ei vaaranneta liito-oravan elinympäristöä. Kaavaluonnosvaiheen jälkeen selvityksiä on täydennetty ja kaavaehdotuksessa s-1 alueen kaavamääräystä muokattu siten, että määräys on mahdollisimman yhdenmukainen Kauniaisissa käytettyjen määräysten kanssa: Alueen osa, jolla ei saa suorittaa sellaisia toimenpiteitä, että liito-oravan elinympäristö heikentyy tai häviää. Maisemaa muuttava rakennustyö, puiden kaato tai muu näihin verrattava toimenpide on luvanvaraista siten kuin MRL 128 :ssä säädetään.

4 3 (15) 2 Keski-Uudenmaan maakuntamuseo 2.1 Lausunnon pääkohta: Villa Helkavuori nimien huvilan sr-kaavamääräykseen tulisi lisätä: korjaus- ja muutossuunnitelmista tulee pyytää maakuntamuseon lausunto ennen rakennusluvan myöntämistä. Maakuntamuseolla ei ole muuta huomautettavaa asema. Kaavaehdotukseen kaavamääräystä on muokattu siten, että se on mahdollisimman yhdenmukainen Kauniaisissa käytettyjen määräysten kanssa: Kulttuurihistoriallisesti ja ympäristön kannalta arvokas rakennus. Rakennusta tai sen osaa ei saa purkaa eikä siinä saa tehdä sellaisia korjaus-, muutos- tai lisärakentamistöitä, jotka heikentävät rakennuksen historiallisia arvoja. Korjaus- ja muutostöiden tulee olla sellaisia, että rakennuksen ominaispiirteet säilyvät. Rakennukseen kohdistuvista korjaus- ja muutostöistä on pyydettävä Keski-Uudenmaan maakuntamuseon lausunto.

5 4 (15) 3 Helsingin seudun ympäristöpalvelut kuntayhtymä (HSY) 3.1 Lausunnon pääkohta: Uusien, kaavamuutoksen myötä muodostuvien, tonttien vesihuoltojärjestelyille on useampi vaihtoehto, joiden vertailu edellyttäisi tarkempaa suunnittelua. Johtojen myöhemmän kunnossapidon ja vastuukysymysten selkeyden kannalta on kuitenkin parempi, että yleiset vesi- ja viemärijohdot sijoitetaan yleisille katu- ja puistoalueille mikäli se kohtuullisin kustannuksin on mahdollista sen sijaan, että ne sijoitettaisiin yksityisille alueille johtokujien ja rasitteiden avulla. Muodostuvien tonttien vesihuolto on mahdollista hoitaa esim. Venevalkamankujaa pitkin. Asia merkitty tiedoksi. Yleiset vesi- ja viemärijohdot pyritään sijoittamaan yleisille katuja puistoalueille. Suunnitelmaa on kaavaluonnoksen jälkeen tarkistettu ja uusia rakennuspaikkoja on kaavaehdotuksessa vähemmän. Muodostuvan tontin 34 uuden rakennuspaikan vesihuolto on mahdollista toteuttaa Venevalkamankujaa pitkin. Muilta osin uudisrakentaminen sijoittuu olemassa olevien rakennuspaikkojen yhteyteen. 3.2 Lausunnon pääkohta: Tontille nro 34 on ajantasakaavassa sekä tässä muutosehdotuksessa osoitettu johtokuja. Johtokujalla ei kulje yleistä vesijohtoa eikä yleisen vesijohdon rakentamisella ko. johtokujalle ole ilmeistä tarvetta. Johtokuja saattaa kuitenkin olla tarpeen ympäröivien tonttien tonttijohtojen vuoksi tai muiden kuin vesihuollon verkostojen vuoksi. Kyseinen johtokuja on poistettu kaavaehdotuksesta (tontin numero kaavaehdotuksessa on 37).

6 5 (15) 4 Länsi-Uudenmaan pelastuslaitos 4.1 Lausunnon pääkohta: Länsi-Uudenmaan pelastuslaitoksella ei ole huomautettavaa kaavaehdotuksesta. Asia merkitty tiedoksi.

7 6 (15) 5 Kauniaisten kaupunki, rakennuslautakunta 5.1 Lausunnon pääkohta: Rakennuslautakunta ehdottaa, että kaavoitusvaiheessa tutkitaan tarkemmin maaston korkeuseroja, sitä miten uuden tien kääntöpaikka saadaan toimivaksi ja miten rakennukset ja niiden pihat pystytään suunnittelemaan jyrkkään rinteeseen. Jo kaavavaiheessa tulisi esittää alueleikkauksia. Kaavaluonnosvaiheen jälkeen suunnitelmaa on tarkistettu ja rinteeseen osoitettu rakennusalue on poistettu kaavaehdotuksesta. 5.2 Lausunnon pääkohta: Tontin 14 rakennusruutua ei tulisi viedä niin ylös rinteeseen kiinteistön eteläosassa. Kaavaehdotuksessa tontin 14 rakennusalan rajaa on siirretty hieman kauemmas tiestä.

8 7 (15) 6 Asunto Oy Kauniaisten Linda (Ben Kalland, Jari Lehto) 6.1 Mielipiteen pääkohta: Esitämme edelleen kahden erillistalon tai paritalon toteuttamista, kuten aiemmassa kaavaehdotuksessa on ollut nähtävillä. Oheisen piirroksen mukainen rakennusalueen pinta-ala sallisi kahden rakennuksen sijoittelun. Rakentamisen määrässä ja sijoittelussa on huomioitu ympäröivä kaupunkirakenne ja maanomistajien tasapuolinen kohtelu (vrt. tontti 14). Perustelluksi rakennusoikeuden lisäykseksi on katsottu kahden olemassa olevan asuinrakennuksen lisäksi yksi uusi asuinrakennus (asunto). Kaavaluonnosvaiheen jälkeen rakennusalueen rajausta on tarkistettu. 6.2 Mielipiteen pääkohta: Asema puuttuvat Venevalkamantie 3:n nelikerroksiset talot. Niistä eteläisin on sijoitettu noin 4,2 metrin päähän nykyisen tontin 15 rajasta ja lisäksi tulevat vielä parvekkeet, joten etäisyys rajasta parvekkeisiin jää lyhimmillään vajaaseen kolmeen metriin. Kaavaluonnosvaiheen jälkeen kartta-aineistoa on päivitetty ja suunnitteluratkaisua on tarkistettu. Kaavaehdotuksen rakennusala mahdollistaa rakennuksen sijoittamisen riittävälle etäisyydelle kerrostalosta. 6.3 Mielipiteen pääkohta: Esitämme, että rakennusalue olisi hyvä saada nostetuksi ylemmäs, toisin sanoen kaakon suunnassa ja levittää lounaaseen aina viemärilinjaan saakka ja koillisessa minimietäisyyteen rajasta. Tämä sallisi rakennusten helpomman sijoittelun edullisimpaan paikkaan. Silloin olisi mahdollista saada kalliopohjainen perustus ja mahdollinen kellari, puustoa voidaan jättää rakennusten ja kerrostalon väliin sekä valita energiataloudellisesti parempi sijainti. Kaavaluonnosvaiheen suunnitteluratkaisua ja rakennusalueen rajausta on tarkistettu. Tontin halki kulkeva rasitealue ei mahdollista rakennusalan viemistä niin ylös rinteeseen kuin mielipiteessä on esitetty. 6.4 Mielipiteen pääkohta: Tonttia on ehdotettu jaettavaksi. Esitämme, että tontin jaosta päättäminen voidaan tehdä mahdollisimman myöhään ja mahdollisesti kuulla rakennusalueen tulevaa omistajaa. Lisäksi ehdotamme, että luonnoksessa olevaa ehdotettua jakolinjaa voidaan siirtää kaakkoon päin laajempaa rakennusaluetta myötäillen.

9 8 (15) Kaavaluonnosvaiheen jälkeen suunnitelmaa on tarkistettu. Tonttia ei jaeta kaavamuutoksen yhteydessä. 6.5 Mielipiteen pääkohta: Kaavaluonnoksessa esitetään Venevalkamankujan päähän kääntöympyrää. Ehdotamme, että kääntöympyrä suunniteltaisiin mahdollisimman lähelle pohjoista rajaa, jotta rakennuspaikan valinta kävisi helpommaksi ja rakennusten sijoittelulle jäisi pelivaraa. Kääntöympyrää ei ehkä tarvita lainkaan. Kaavaluonnosvaiheen jälkeen kääntöpaikan mitoitusta on tarkistettu ja kääntöpaikan rajausta on tarkistettu.

10 9 (15) 7 Tonttien 16, 20, 21 ja 22 omistajien puolesta Dahlgren Seppo Liitekartta: ehdotussuunnitelma 7.1 Mielipiteen pääkohta: Pohjoisosaan muodostettaisi yksi oma tontti tonteista 16 ja 20, tontit 21 ja 22 jäisivät omiksi tonteiksi. Näin voitaisiin järjestää säännösten mukaisesti kulku- ja johtorasitteet yhden tontin kautta tontin 21 rakennuspaikalle ja kahden tontin kautta tontin 22 rakennuspaikalle. Ote mielipiteen liitteestä: Tavoitteiden tarkentuminen prosessin edetessä: Kaavaluonnoksen kuulemisvaiheessa jätetyn mielipiteen jälkeen tonttien 16, 20 ja 21 omistajat ovat tarkentaneet tavoitteitaan tonttien 16, 20 ja 21 osalta siten, että tonttien alarinteeseen ei osoitettaisi uudisrakentamista. Kaavaluonnosvaiheen jälkeen suunnitteluratkaisua on tarkistettu liito-orava kartoituksen ja maanomistajien tarkentuneiden tavoitteiden mukaisesti. 7.2 Mielipiteen pääkohta: Tontin 22 nykyinen rakennusoikeus halutaan säilyttää, vaikka päärakennus olisikin suojeltu. Ehdotamme, että säilytettävälle rakennukselle määritellään oma rakennusoikeus 160 ja sen suojelumerkintä. Jäävä rakennusoikeus 140 voitaisiin sijoittaa talon taakse. Se koskisi joko lisärakentamista nykyisen kylkeen tai mieluimmin erillistä rakennusta. Sivuasuntomahdollisuutta tulisi koskea määritelmä, että sen on

11 10 (15) arkkitehtonisesti sovelluttava päärakennukseen, joko sen tyylisenä tai siitä sopivasti poiketen. Rakennusoikeus voitaisiin määritellä yksikerroksisena tai että nykyisen talon 1. kerroksen tason alapuolelle voisi sijoittaa 1/3 kerrosalasta, kuten pohjoisosan uusissa rakennuspaikoissa. Kaavaluonnosvaiheen jälkeen on arvioitu mahdollisuutta lisärakentamisen osoittamiseksi kaavassa tontin yläosaan. Suunnitteluratkaisua on tarkistettu ja kaavaehdotuksessa osoitettu mahdollisuus lisärakentamiseen.

12 11 (15) 8 Laakio Juha-Pekka, Szalai Kiti 8.1 Mielipiteen pääkohta: Kaavassa ehdotetaan omistamamme rakennuksen suojelua. Emme vastusta rakennuksen suojelua, mutta emme hyväksy rakennusoikeuden vähentämistä tontilla. Tämä on yksityisomaisuuden arvon alentamista eikä näin ollen kaavamuutoksessa tavoitteena olleen tasapuolisuuden tavoite toteudu. Kaikissa muissa kaavamuutosta koskevissa tonteissa vallitsevassa asemakaavassa olevat rakennusoikeudet säilyvät sellaisenaan ja tämän lisäksi osoitetaan lisää rakennusoikutta kaikille tonteille saman verran. Tontissamme on nykyisessä kaavassa rakennusoikeutta 300 m 2, joka nyt kutistuisi 160 m 2 (+autokatos, joka ei edes rakennusoikeutta tarvitsisi) Kaavaluonnosvaiheen jälkeen on arvioitu mahdollisuutta lisärakentamisen osoittamiseksi kaavassa tontin yläosaan. Suunnitteluratkaisua on tarkistettu ja kaavaehdotuksessa osoitettu mahdollisuus lisärakentamiseen. 8.2 Mielipiteen pääkohta: Mielestämme rakennusoikeuden pienentäminen tontin yläosasta ei ole maanomistajalle kohtuullista. Tällä hetkellä kaavamuutosalueen kaikilla muilla omakotitonteilla on muutenkin jokaisella tontilla rakennusoikeutta 400 m 2 ja meidän tontillamme sitä on vain 300 m 2, vaikka tonttimme on suurin koko kaavamuutosalueessa (5280 m 2 ). Tässä ei yhdenmukaisuusperiaate myöskään toteudu. Maanomistajien yhdenvertaisuus on huomioitu alueen edellisessä kaavamuutoksessa, jossa silloisille maanomistajille on osoitettu kaksi asuinrakennuspaikkaa. Mielipiteen esittäjän tontti 22 on silloisen maanomistajan rakennuspaikoista toinen, toinen rakennuspaikka on tontti 26 (joka ei sisälly nyt laadittavana olevaan kaavamuutokseen). Kaavaluonnosvaiheen jälkeen on arvioitu mahdollisuutta lisärakentamisen osoittamiseksi kaavassa tontin yläosaan. Suunnitteluratkaisua on tarkistettu ja kaavaehdotuksessa osoitettu mahdollisuus lisärakentamiseen. 8.3 Mielipiteen pääkohta: Tasapuolisuuden ja kohtuullisuuden nimissä vaadimme entisen rakennusoikeuden säilyttämistä tontillamme ehdotuksemme mukaan (kuvaliite) sekä ehdotamme alaosaan lisärakennusoikeutta yhteisesti tonttien 16, 20, 21 kanssa yhdessä ehdottamallamme tavalla. Kaavaluonnoksen kuulemisvaiheessa jätetyn mielipiteen jälkeen tonttien 16, 20 ja 21 omistajat ovat tarkentaneet tavoitteitaan tonttien 16, 20 ja 21 osalta siten, että tonttien alarinteeseen ei osoitettaisi uudisrakentamista. Tämä vaikuttaa myös tontin 22 alarinteen suunnitteluun.

13 12 (15) Kaavaluonnosvaiheen jälkeen on arvioitu mahdollisuutta lisärakentamisen osoittamiseksi kaavassa tontin yläosaan. Suunnitteluratkaisua on tarkistettu ja kaavaehdotuksessa osoitettu mahdollisuus lisärakentamiseen. 8.4 Mielipiteen pääkohta: Kun rakennus suojellaan kaavassa, merkitsee se omistajilleen ennen kaikkea rasitetta. Tämä tulisi erityisesti huomioida ja kompensoida suojelun yhteydessä. Odotamme elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen yhteydenottoa, kuten laki määrää (Laki rakennusperinnön suojelemisesta; 1 luku, 1 ), jotta voimme osallistua asian valmisteluun. Odotamme myös Museoviraston lausuntoa sekä selvitystä valtion korvausvelvollisuudesta (3 luku, 13 ). Asia merkitty tiedoksi. 8.5 Mielipiteen pääkohta: Olemme pyytäneet tonttimme länsiosassa kulkevan kaavaan merkityn johdon poistamista mahdollisesti tarpeettomana. Mitään selitystä sille merkinnälle emme ole vielä saaneet. Johtokuja on todettu tarpeettomaksi ja se on poistettu kaavaehdotuksesta.

14 13 (15) 9 Salmivuori Jarno ja Norma [hallitsevat hallinnanjakosopimuksella tontin 14 osaa A ] 9.1 Mielipiteen pääkohta: Kun tonttia 14 tarkastelee tonteilla 13 ja 30 tapahtuvan voimakkaan kehityksen valossa, on mielestämme erittäin perusteltua todeta, että myös tontti 14 kuuluu tähän Venevalkamantien kokonaisuuteen. Tontti 14 on ikään kuin ison kerrostalon ja rivitalon puristuksessa. Tontille 14 tulee myöntää sama tehokkuusluku tasa-arvoisuusperiaatteen nimissä, kuin tontille 13, eli e=0,375. Täten syntyy ratkaisu, minkä pohjalta kolme osaomistajaa voivat jakaa lisääntyneen rakennusoikeuden rationaalisella tavalla keskenään yhteisymmärryksessä. Tontin tehokkuuteen vaikuttaa tontin käyttötarkoitus. Lähtökohdiltaan tontin 14 katsotaan kuuluvan kaupunkirakenteellisesti alueen muuhun pientalokokonaisuuteen. Tontti 13 kytkeytyy Venevalkamantien asuinkerrostalovaltaiseksi kehittyneeseen kokonaisuuteen. Tontti 14 rakennuksineen on selkeästi korkeammalla suhteessa tonttiin 13. Kaavasuunnittelussa tarkastellaan tonttia kokonaisuutena ja rakennusoikeuden määrää koko tontin osalta. Tontti on varsinainen maanomistuksen yksikkö, eikä maankäyttöä ole tarkoituksenmukaista tarkastella erillisen hallinnanjaon mukaan. 9.2 Mielipiteen pääkohta: Tontille 14 tulee myöntää oikeus rakentaa 2 uutta asuinrakennusta nykyisen kahden rakennuksen lisäksi. Näiden uusien rakennusten sijoittelun tontilla osakkaat pystyvät myös järkevällä tavalla jakamaan sen sijaan, että tontille myönnettäisiin oikeus rakentaa vain 1 uusi rakennus, mikä johtaisi osaomistajien kesken lähes mahdottomaan tilanteeseen löytää hyvä ratkaisu ja säilyttää kansalaisrauha. Samalla tehokkuusluvulla tontin 13 kanssa toteutuu erittäin tärkeä kaupunkilaisten tasavertaisuusperiaate. Kaavasuunnittelussa tarkastellaan tonttia kokonaisuutena ja rakennusoikeuden määrää koko tontin osalta. Maankäyttöä ei tarkastella tontinomistajien keskinäisen hallinnanjakosopimuksen mukaan.

15 14 (15) 10 Liukko Pasi ja Piia [hallitsevat hallinnanjakosopimuksella tontin 14 osaa B ] 10.1 Mielipiteen pääkohta Asumisviihtyvyyden ja arvonalennuksen muodossa katsomme, että tasavertaisuuden nimissä tuleva rakennusoikeus kohdistetaan ehdottomasti meidän omistus/hallintaalueelle, koska myös omistusosuutemme alueesta 14 on 50 %. Uudet kerrostalot Venevalkamantie 3:ssa ja mahdollinen rivitalo Venevalkamantie 1:ssa (alue 13) vaikuttavat selvästi eniten juuri meidän omistus- ja hallintaosuudelle alueen 13 vieressä. Asumisviihtyvyys nykyisellä tontilla 14 ei kärsi, vaikka siihen tasavertaisuuden nimissä myönnettäisiin lupa kahdelle uudelle talolle ja tehokkuuslukua nostettaisiin huomattavastikin nykyisestä kokonaistehokkuudesta 0,15 jopa tehokkuuslukuun 0,25. Vertailun vuoksi naapuritontin Venevalkamantie 1:n (alue 13) uusi esitetty tehokkuusluku on 0,375 joten tuo erotus on aika kohtuuton. Sinänsä tehokkuusluku 0,375 Venevalkamantie 1:n tontille on liian suuri tai ainakin ehdoton maksimi. Kaavasuunnittelussa tarkastellaan tonttia kokonaisuutena ja rakennusoikeuden määrää koko tontin osalta. Tontti on varsinainen maanomistuksen yksikkö, eikä maankäyttöä ole tarkoituksenmukaista tarkastella erillisen hallinnanjaon mukaan. Kaavaratkaisu mahdollistaa uudisrakennuksen sijoittumisen alueelle B. Prosessin edetessä yhdyskuntalautakunta on esittänyt tavoitteeksi kerrostaloratkaisun tutkimisen tontille 13. Kerrostaloratkaisu on todettu kaupunkikuvallisesti ja toiminnallisesti tarkoituksenmukaiseksi ja mahdolliseksi ratkaisuksi tontille 13. Suunnitteluratkaisu on tarkistettu kerrostaloratkaisun mukaiseksi.

16 15 (15) 11 Kupias Virpi [hallitsee hallinnanjakosopimuksella tontin 14 osaa C ] 11.1 Mielipiteen pääkohta: Kaavaluonnoksen havainnekuvassa tontin 14 lisärakennusoikeudelle on osoitettu 2 vaihtoehtoista sijoituspaikkaa. Voimassa olevan tontin omistajien sisäisen hallinnanjakosopimuksen mukaisella kolmannella osalla ei tällä hetkellä ole rakennusoikeutta ollenkaan, joten olisi oikeudenmukaista, että lisärakennusoikeuden ensisijainen sijoituspaikka olisi tällä hallinta-alueella (alue C). Liitteenä olevassa tontinkäyttöluonnoksessa on tutkittu tontin osan soveltuvuus asuinrakennuksen sijoittamiseen sekä ajoyhteyden järjestäminen. Tutkimuksen perusteella voidaan todeta, että alue C soveltuu hyvin asuinrakentamiselle tontin haasteellisuudesta huolimatta. Mielipiteen liitekartta: Kaavasuunnittelussa tarkastellaan tonttia kokonaisuutena ja rakennusoikeuden määrää koko tontin osalta. Tontti on varsinainen maanomistuksen yksikkö, eikä maankäyttöä ole tarkoituksenmukaista tarkastella erillisen hallinnanjaon mukaan. Uuden rakennuspaikan sijoittaminen tontille on haastavaa tontin jyrkkyyden ja Vanhan Turuntien melun vuoksi. Kaavaratkaisu mahdollistaa uudisrakennuksen sijoittumisen alueelle C.